ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 2015519 Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.04.27 14:31:24 +02:00

ZNALECKÝ POSUDEK

2015519

o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.12 v bytovém domě č.p. 694, v obci Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, katastrální území Jindřichův Hradec, sídl. Vajgar, s pozemkem p.č. 3890/54 vč.příslušenství

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Třebíč Bráfova 53 674 01 Třebíč Účel posudku: exekutorské řízení č.j. 042 EX 2471/14 - 41 Zhotovitel posudku: Ing. Radomír Peřan Mládežnická 228/IV 377 01 Jindřichův Hradec tel. : 602 145 846 e-mail : [email protected] IČ: 15795179

Datum místního šetření: 9.2.2015

Datum, k němuž je provedeno ocenění:

09.02.2015

Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku

Jindřichův Hradec, dne: 02.03.2015 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

1

ZNALECKÝ POSUDEK 2015519

OBSAH

1.

NÁLEZ

2.

POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

3.

ZÁVĚR

4.

PŘÍLOHY

2


1.

NÁLEZ

1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6646., ze dne 2.1. 2015 pro k.ú. Jindřichův Hradec C. Věcná břemena a omezení vlastnických práv: zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce uvedené na LV č. 6646 D. Jiná práva a poznámky: bez zápisu 1.1.2 Kopie katastrální mapy 1.1.3 Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 9.2.2015 1.1.4 Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku 1.1.5. Porovnání na realitní trh, databáze RK

M.1.

Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec

Vlastník majetku: Kudláček Pavel sídl.Vajgar 964/III 377 01 Jindřichův Hradec

570815/0811

1/2

Kudláček Pavel sídl.Vajgar 964/III 377 01 Jindřichův Hradec

801129/1398

1/4

Kyseláková Jana sídl.Vajgar 652/III 377 01 Jindřichův Hradec

825124/1405

1/4

Adresa majetku: sídl.Vajgar 694/III 377 01 Jindřichův Hradec Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

660523 Jindřichův Hradec 545881 Jindřichův Hradec CZ0313 Jindřichův Hradec Jihočeský kraj (Jihozápad)

Popis a účel: Bytová jednotka v typovém panelovém domě. Bytová jednotka č.12 se nachází ve 3.NP vpravo od vstupního schodišťového ramene. Po vstupu se nachází chodba s přístupem na WC, vlevo do kuchyně, ze které je vstup do koupelny a pokoje. Rovně z chodby se nachází obývací pokoj se vstupem na lodžii a do ložnice. Byt je v původním průměrně udržovaném stavu. Bytový dům s výtahem byl kolaudován v roce 1981 (dle sdělení při MŠ). Obsahuje devět nadzemních podlaží . V patře se nachází vždy 5 bytů, v 1.NP pak dva byty, společné prostory sklepů a kočárkárny. Stavební úpravy: Budova byla v roce 2010 částečně zateplena - jedna štítová stěna, proveden fasádní nátěr, výměna stoupaček. V roce 2008 výměna plastových oken. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, uvedené na LV č. 6646, ze dne 2.1. 2015 3


2.

POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Seznam oceňovaných objektů

M.1.1. bytová jednotka 694/12 M.1.2. stavební pozemek

M.1.1. bytová jednotka 694/12 Porovnávací hodnota objektu

Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Úřední §38

4


1. Přímá metoda – porovnání na realitní trh Zjištění ceny možného prodeje metodou přímého porovnání list 1

Č.

Jindřichův Hradec III

Počet obytných prostorů (vč. kuchyní)

Podlahová plocha

Oceň. objekt

bytová jednotka

3+1

70,00

1

bytová jednotka

1+1

36

2

bytová jednotka

3+1

66

3

bytová jednotka

2+1

94

Pomocná oblast pro číslné údaje pokud bude použito, je třeba vložit do patřičných buněk vzorce s odkazy na zadané hodnoty

Zjištění ceny možného prodeje metodou přímého porovnáním Cena Koef. re- Cena po požadovaná dukce redukci na resp. na pramen ceny zaplacená

K1

K2

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

veli-kost ZP

Zastavěná plocha

Velikost zahrady

Celková výměra pozemku

1,00

1,00

1,00

Jindřichův Hradec III, panelová zástavba v 5.patře,plastová okna,zatepleno,původní bytové jádro

1

1

1

1

720 000

0,90

648 000

1,00

0,90

1,00

1,00


1

1

1

2

945 000

0,90

850 500

1,00

1,00

1,00

1

1

1

3

708 000

0,90

637 200

1,00

0,95

1,00

Bytová jednotka č.12 se nachází ve 3.NP vpravo od vstupního schodišťového ramene. Byt je v původním stavu.


Č.

K3

K4

K5

Cena možného IO (1prodeje oceň. 6) objektu

K6

K7

velikost zahrady

úvaha znalce

1,00

1,00

1,00

0,90

720 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

850 500

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

670 737

stav a celková garáž vyba- velikost vení pozemků

Kč

Celkem průměr Kč 747 079 Směrodatná odchylka Kč 75 845 Průměr bez směrodatné odchylky Kč 671 234 Průměr se směrodatnou odchylkou Kč 822 924 Odhad ceny objektu Kč 750 000 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (atraktivnost lokality) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (podlahová plocha) K3 Koeficient pro existenci garáže K4 Koeficient úpravy na celkový stav (okna, balkon, podlahy, klimatizace, ostraha, ….) K5 Koeficient úpravy na celkovou velikost pozemků K6 Koeficient úpravy na velikost zahrady K7 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) IO Index odlišnosti U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Směrodatná odchylka

5


Porovnávací hodnota:

750 000 Kč

Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle § 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi IT určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č.

Název znaku 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. věcmi 2 Vlastnické vztahy

Pásmo II. I.

3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost

II. I.

5 Ostatní neuvedené 6 Povodňové riziko

II. IV.

Charakteristika Nabídka odpovídá poptávce

Ti 0,00

Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Bez vlivu nebo stabilizovaná území Negativní Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty Bez dalších vlivů Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-0,03 0,00 -0,02

0,00 1,00

Index trhu IT = P6 * (1 + Suma(Pi)) IT = 1,00 * ( 1 + -0,05) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby IP určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č.

Název znaku 1 Druh a účel užití stavby

Pásmo I.

2 Převažující zástavba v okolí a živ.prost 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě obce 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku

V.

7 Osobní hromadná doprava

II.

8 Poloha pozemku, stavby-komerční využití 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. II. I. I.

II. II. II. II.

Charakteristika Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Rezidenční zástavba Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Zastávka od 201 do 1000 m, MHD špatná dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů

Index polohy IP = P1 * (1 + Suma(Pi)) IP = 1,00 * ( 1 + 0,03) = 1,030 6

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

-0,03

0,00 0,00 0,00 0,00


Index konstrukce a vybavení IV určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. 1 2 3 4 5 6

Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místn. ke svět. stranám Základní příslušenství bytu

Pásmo III. II. II. II. II. II.

7 Další vybavení bytu a prostor k bytu

III.

8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené Celkem

III. III.

Z.č. Název znaku 10 Stavebně-technický stav y Stáří stavby

Pásmo II. y

Charakteristika Budova panelová, zateplená Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakart. bytové jádro Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popř. sprchový kout a splachovací záchod Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo skl.kóje (sklep) Dálkové, ústřední, etážové Bez vlivu na cenu

Charakteristika Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stáří stavby v rocích, max = 80 Jde-li o stavbu, popřípadě byt: - po celkové rekonstrukci, pak za stáří stavby pro stanovení hodnoty koeficientu s se považuje počet let od kolaudace této rekonstrukce plus 15 let. Za celkovou rekonstrukci se pro tento účel považuje stavba, u níž došlo k výměně alespoň 60% objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení. K celkové rekonstrukci starší 50ti let se nepřihlíží - s nástavbou, přístavbou, popřípadě se stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50% a které by se podle stáří zařadily do jiné kategorie oproti původní části stavby, lze hodnotu koeficientu s, příslušejícího původní stavbě, zvýšit o hodnotu 0,01 až 0,1

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + Suma(Vi)) * V10 * (1 - 0,005 * y) IV = (1 + -0,10) * 1,00 * (1 - 0,005 * 34) = 0,747

Podlahová plocha PP Název místnosti chodba WC šatna kuchyně koupelna pokoj obývací pokoj ložnice lodžie sklepní kóje Celkem

Výpočet 1.56*2.45+1.90*1.16 0.84*1.17 1.11*1.90 2.50*1.78+3.45*2.26 1.59*1.59 3.57*3.45 5.99*3.46 3.45*3.53 (3.02*1.35)*0.20 (1.20*0.90)*0.10

PP (m2) 6,03 0,98 2,11 12,25 2,53 12,32 20,73 12,18 0,82 0,11 70,06

7

Vi 1,00 34,00

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

0,00 0,00 0,00 -0,10

ZNALECKÝ POSUDEK 2015519 Spoluvlastnický podíl Podlahová plocha PB = 37,00 m2 Podlahová plocha všech bytů a nebytových prostor v domu PV = 1 378,00 m2 Spoluvlastnický podíl SP = (PB / PV) * 100 SP = (37,00 / 1 378,00) * 100 = 2,685 % Cena pozemku Název objektu zastavěná plocha a nádvoří Celkem CP

Cena (Kč) 437 956 437 956

Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Jindřichův Hradec ZC = 13763 Kč/m2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * IV ZCU = 13763,00 * 0,747 = 10 280,96 Kč/m2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * IT * IP CB = 70,06 * 10280,96 * 0,950 * 1,030 = 704 798 Kč

Cena podílu pozemku pCP = CP * SP / 100 pCP = 437 956 * 2,685 / 100 = 11 759 Kč Cena bytu porovnáním CBp = CB + pCP CBp = 704 798 + 11 759 = 716 557 Kč bytová jednotka 694/12 - celkem:

Pořadí Metoda 1 Přímá 2 Úřední

Váha Výpočtová hodnota 1,80 750 000 0,20 716 557

Porovnávací hodnota:

746 656 Kč

M.1.2. stavební pozemek Věcná hodnota

Metoda úřední - ocenění podle § 3 vyhlášky č. 441/2013 Základní cena ZC určena dle § 3 písm. a): ZC = 1 150,00 Kč/m2 Soupis parcel Parcela: 3890 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi IT určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č.

Název znaku 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost

Pásmo II. I. II. I.

Charakteristika Nabídka odpovídá poptávce Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Bez vlivu nebo stabilizovaná území Negativní Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty

8

Ti 0,00 -0,03 0,00 -0,02

ZNALECKÝ POSUDEK 2015519 5 Ostatní neuvedené 6 Povodňové riziko

II. IV.

Bez dalších vlivů Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0,00 1,00

Index trhu IT = P6 * (1 + Suma(Pi)) IT = 1,00 * ( 1 + -0,05) = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku IO určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku 1 Geometrický tvar a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice 3 4 5 6

Pásmo II. III.

Ztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené Celkem

III. I. I. II.

Charakteristika Tvar bez vlivu na využití Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, S a SZ Neztížené základové podmínky Mimo chráněné území a ochranné pásmo Bez omezení užívání Bez dalších vlivů

Index omezení IO = 1 + Suma(Pi) IO = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby IP určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č.

Název znaku 1 Druh a účel užití stavby

Pásmo I.

2 Převažující zástavba v okolí a živ.prost 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě obce 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku

V.

7 Osobní hromadná doprava

II.

8 Poloha pozemku, stavby-komerční využití 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. II. I. I.

II. II. II. II.

Charakteristika Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Rezidenční zástavba Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Zastávka od 201 do 1000 m, MHD špatná dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů

Index polohy IP = P1 * (1 + Suma(Pi)) IP = 1,00 * ( 1 + 0,03) = 1,030 Index cenového porovnání I = IT * IO * IP I = 0,950 * 1,000 * 1,030 = 0,979 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 150,00 * 0,979 = 1 125,85 Kč/m2

9

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

-0,03

0,00 0,00 0,00 0,00

Oi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

ZNALECKÝ POSUDEK 2015519 Výpočet ceny P.č. 3890

Druh zastavěná plocha a nádvoří Celkem

Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) 389,00 1 125,85 389,00

stavební pozemek - celkem: Jednotková cena: Věcná hodnota

1 126 Kč/m2 437 956 Kč

10

Cena (Kč) 437 955,65 437 955,65


3.

ZÁVĚR Rekapitulace majetku Název

Reprodukční cena [Kč]

bytová jednotka 694/12 stavební pozemek Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec

Věcná hodnota [Kč] 0 0 0

0 0 0

Výnosová hodnota [Kč] 0 0 0

Porovnávací hodnota [Kč] 746 656 0 746 656

Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec - celkem:

Obvyklá cena zaokrouhleno :

Obvyklá cena, zaokrouhleno

Vlastnický podíl ¼ :

750 000 Kč

750 000 Kč Sedmsetpadesáttisíc korun českých

187 500 Kč

V Jindřichově Hradci dne : 2.3. 2015

Ing. Radomír Peřan

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích, pod zn. Spr.368/2012, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a zvláštní specializací oceňování lesů a lesních porostů, pozemků a ostatní zeleně rostoucí mimo les. Znalecký výkon je zapsán pod pořadovým číslem 2015519 znaleckého deníku.

11


4.

PŘÍLOHY

-

Vypis z KN LV č. 6646 ze dne 2.1. 2015 Kopie kat. mapy fotodokumentace

12


13


14


15


16


17

ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents