ZNALECKÝ POSUDEK . 4685 o cen obvyklé budovy pro rodinnou rekreaci .e.176 s p íslušenstvím - venkovní úpravy (oplocení, zpevn né plochy, schody a op rná ze ) postavené na pozemku jiného vlastníka p. .4852/12, v Brn k.ú. Královo Pole.
Objednatel znaleckého posudku:
el znaleckého posudku:
Exekutorský ú ad Brno m sto, soudní exekutor Mgr.ing.Josef Cingroš .j.009EX 2104/09-73 spisová zna ka 2104/09 Bohunická 728/24a 619 00 Brno Zjišt ní ceny obvyklé jako podklad pro exeku ní íkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti
Dle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb., . 350/2012 Sb., . 303/2013 Sb., . 340/2013 Sb. a . 344/2013 Sb. a vyhlášky MF R . 441/2013 Sb. ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb. a odhad ceny obvyklé, podle stavu ke dni 13.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ivan Baur Kainarova 2725/105 616 00 Brno telefon: 603 804 830 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu v etn titulního listu a 9 stran p íloh. Objednateli se edává ve 2 vyhotoveních. Brn 22.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen obvyklé odhadované porovnáním s cenou zjišt nou dle zák. .151/1997 Sb. a cenou srovnávací dle uskute ných prodej a nabídek realitních kancelá í obdobných nemovitostí, p i zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv. Ke srovnání byla použita databáze tržních cen AZO a databáze znalce.
2. Základní informace Název p edm tu ocen ní: Adresa p edm tu ocen ní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Po et obyvatel:
Budova rodinné rekreace .e.176, postavená na pozemku jiného vlastíka p. .4852/12, LV . .3424 Brno - Královo Pole 612 00 Brno - Královo Pole Jihomoravský Brno-m sto Brno Královo Pole 378 327
3. Prohlídka a zam ení Prohlídka se zam ením byla provedena dne 13.10.2014 za p ítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ední oce ování majetku 2014 - zpracoval Prof.Ing.Albert Bradá , DrSc, Ing.Vlasta Šolcová, Ing.Pavel Krej Výpis z KN Katastrálního ú adu Brno m sto k.ú. Královo Pole LV .3424 Územní plán Kopie katastrální mapy Kopie cenové mapy MMB .10/2014 Informace a údaje sd lené vlastníkem pozemku p. .4852/25, na které hospoda í Svaz zahrádká Skute nosti a vým ry zjišt né na míst Fotodokumentace
5. Vlastnické a eviden ní údaje Viz výpis z KN
6. Dokumentace a skute nost Ov ená dokumentace nebyla p edložena, znalec vychází z p edložených doklad a zjišt né skute nosti. Právní závady byly zjiš ovány u majitele chaty bez výsledku(nereagoval na doporu ený dopis, kterým byla ur ená technická prohlídka). Dle sd lení majitele pozemku pronajímá zahrádká skému svazu pozemek za ro ní nájemné 3 K /m2. Za Svaz zahrádká jsem jednal s p.Volšanem, doklady žádné nep edložil.
-2-
7. Celkový popis nemovité v ci Jedná se o chatu pro rodinnou rekreaci. K technické prohlídce nebyla chata p ístupná, ohledání bylo provedeno ze strany venkovní. Chata je zd ná, p ízemní se st echou sklonitou. Nachází se v oplocené zahrad , v zahrádká ské kolonii. Zahrada není udržovaná, porosty jsou jsou zanedbané. P ístup je z ulice Kolejní, p es bránu spole nou cestou pro všechny zahrádká e. Druhý p ístup je shora polní cestou, pozemek je ve východním svahu. Postavená byla pravd podobn v druhé polovin minulého století.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádká ská chata
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oce ovací p edpis Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb., . 350/2012 Sb., . 340/2013 Sb., . 303/2013 Sb. a . 344/2013 Sb. a vyhlášky MF R . 441/2013 Sb. ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými v cmi Název znaku 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Zm ny v okolí - Negativní zm ny - Výstavba vysokoškolského areálu a technologického parku v sousedství 4. Vliv právních vztah na prodejnost - Negativní - Ocen ní pro exekuci 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - z jedné strany je p íjezd polní cestou, z druhé strany soukromou cestou zahrádká 6. Povod ové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,810
i=1
-3-
. I
Pi -0,01
I
-0,03
I
-0,04
I
-0,01
I
-0,10
IV
1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku . Pi 1. Druh a ú el užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funk ním I 0,85 celku 2. P evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí - Rekrea ní III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové ásti obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít , které má obec III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sít v obci 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité v ci je I 0,00 dostupná ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - P ístup po nezpevn né III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m v etn , MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komer ního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezam stnanost - Pr rná nezam stnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,10 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,697
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,565
1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádká ská chata Jedná se o zd nou p ízemní chatu se st echou sklonitou. Základy jsou betonové, zdivo tl.30 cm, omítky dvouvrstvé, st echa sedlová, krytina tašková. Okna zdvojená, dve e plné s m íží, klempí ské výrobky z pozinkovaného plechu. V chat je zd ný komín, další komínová roura je provizorn vyvedená do štítu. Vnit ní vybavení a dispozice nebyla zjišt na. Chata je bez vody a elektrického proudu. Ve zdivu byla zjišt na prasklina. Ze strany spodní, východní je k chat p len na d ev ná konstrukce otev eného p íst ešku, sloužícího jako veranda. íst ešek je zast ešený pouze rákosem, který je též na ásti jedné st ny. U p íst ešku je zahradní gril, áste poškozený. ZP p íst ešku je 3,70*2,65 m. Ze strany severní je k chat p len na zd ná p ízemní vedlejší stavba s plochou st echou. Zastav ná plocha je 1,30 * 5,70 m, výška 2 m. Sou ástí ocen ní je p íslušenství - zpevn né plochy (betonová cesti ka u chaty), op rná betonová -4-
ze p es ší ku pozemku dlouhá 10 m, vysoká 0,80 m a p t betonových vyrovnávacích schod , oplocení z plotu drát ného vysokého 150 cm, který je ze strany jižní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 25):
Rekrea ní chata § 36 porovnávací metoda Brno, Brno 3 40 let 1 853,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží ízemí: 3,80*6,0 Název podlaží ízemí:
22,80 m2
=
Zastav ná plocha 22,80 m2
Konstruk ní výška 2,00 m
Obestav ný prostor ízemí: (3,80*6,0)*(2,10) zast ešení: 3,80*6,0*2,05/2 Obestav ný prostor - celkem:
47,88 m3 23,37 m3 71,25 m3
= = =
Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastav né plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastav né plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádká ská chata 2. Svislé konstrukce - ev né oboustrann obíjené, zdivo do tl. 30 cm etn 3. St ešní konstrukce - Plochá st echa nebo krov umož ující z ízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sít - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. p íslušenství 6. Vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní 7. P íslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 .) - P íslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Vým ra pozemk užívané se stavbou - Pouze zastav ný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu 10. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stá í 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,800 = 0,576 i=1
Index trhu s nemovitými v cmi IT = 0,810 -5-
. I
Vi typ A
I II
0,02 -0,03
II
0,00
I
-0,06
I II III
-0,10 0,00 0,00
I I II
-0,05 -0,06 1,00
Index polohy pozemku IP = 0,697 Ocen ní Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- K /m3 * 0,576 = 1 067,33 K /m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 71,25 m3 * 1 067,33 K /m3 * 0,810 * 0,697= 42 934,- K Cena stanovená porovnávacím zp sobem
=
42 934,- K
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádká ská chata
42 934,- K
1. Ocen ní staveb celkem
42 934,- K
Celkem
42 934,- K
Rekapitulace výsledných cen, celkem
42 934,- K
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: ty icetdvatisícdev tsett icet K
-6-
42 930,- K
Srovnávací hodnota: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskute ných, nebo uskute ovaných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základ zjišt ní pr zkumu znalce, konzultací s realitními kancelá emi, databází AZO a p im eným vyhodnocením nabídky na trhu nemovitostí v dané lokalit . Chata zd ná v zahrádká ské kolonii 23 m2, v Králov Poli nedaleko stadionu VŠ a staveništ na pronajatém pozemku, bez možnosti p íjezdu. Nabídky realitních kancelá í: Prodej d ev né zrekonstruované chaty 15 m2 v zahrádká ské kolonii „ Na pískách” v Brn . Plocha obecního pozemku 410 m2. Nabízena je za 150 000,- K . Prodej d ev né chaty o ploše 27 m2 v blízkosti brn nské p ehrady u Rozdrojovic, postavené na obecním pozemku. V chat je zavedena elekt ina, topení lokální, p íjezd k chat . Nabízena je za 362 000,- K . Prodej zd né chaty s podsklepenou terasou u brn nské p ehrady v Kníni kách o ploše 45 m2, na pronajatém pozemku, topení lokální, elekt ina. Nabízena je za 330 000,- K . Prodej d ev né chaty o ploše 25 m2 v Pisárkách, v zahrádká ské osad na obecním pozemku pronajatém zahrádká skému svazu. Suché WC, p ed chatou otev ená pergola na zd né podezdívce. Vodovod a elekt ina. Nabízena je za 150 000,- K . Prodej d ev né chaty 24 m2 v zahrádká ské kolonii mezi Lískovcem a Kohoutovicemi. Plocha obecního pozemku 400 m2. Topení lokální. Nabízena je za 119 000,- K .
Chata Na pískách Rozdrojovice Kníni ky Pisárky Lískovec
nabídka ceny vK 150 000 362 000 330 000 150 000 119 000
cena za 1m2
srovnávací hodnota
plocha m2 15 27 45 25 24
koef. polohy 1,0 0,85 0,85 1,00 1,05
max min pr rná 2 23m * 6757K /m2 -7-
koef. vybavení 0,90 0,95 1,35 1,05 1,00
zdroj nabídky 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
9 202,- K /m2 4 425,- K /m2 6 757,- K /m2 155 411,-K
jednotková cena K 7 650,9 202,7 152,5 355,4 425,-
Rekapitulace: 1) Zjišt ná cena 2) Srovnávací hodnota
42 930,- K 155 411,- K
3)Obvyklá cena: Z výsledk stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a odhad obvyklé ceny. Obvyklá cena je odhadovaná s ohledem na zjišt nou cenu, p i zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv.
Obvyklá cena k 13.10.2014 se odhaduje 130 000,- K slovy:jednostot icettisícK Brn 22.10.2014
Ivan Baur Kainarova 2725/105 616 00 Brno telefon: 603 804 830 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brn , ze dne 16.12.1976 pod . j. Spr. 5273/76 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 4685 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 4685.
-8-
