Znalecký posudek

Znalecký posudek þ. 1223-004-2011

Stanovení ceny obvyklé dle cenového pĜedpisu z.þ.151/1997 Sb., vyhlášky þ. 3/2008 Sb., ve znČní vyhlášky þ. 460/2009 Sb. OcenČní pozemkĤ a staveb spoleþnosti BDL Czech, a.s., Iý:27231453, zapsaných na LV 152 v k.ú. Brzotice, LV 136 v k.ú. Loket u Dolních Karlovic, LV 207 v k.ú. Alberovice a LV 309 v k.ú. Bernartice u Dolních Kralovic pro úþely exekuþního Ĝízení na základČ usnesení sp.zn. 095 Ex 158/10/U 02 – 55.

Objednatel JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úĜad Praha 4 Hornokrþská 650/29 140 00 Praha 4

Zhotovitel 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec

1. ZNALECKÁ s.r.o. znalecký ústav

Obsah 1. OBECNÉ PěEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY..........................3 2. OSVċDýENÍ ..................................................................................................4 3. NÁLEZ ............................................................................................................5 3.1 Bližší údaje o nemovitosti ................................................................................................. 5 3.2 Podklady pro vypracování posudku .................................................................................. 7 3.3 Úþel ocenČní...................................................................................................................... 7 3.4 PĜedmČt ocenČní - popis .................................................................................................... 7 3.5 Právní a ekonomické aspekty............................................................................................ 9 3.6 Použitá metoda, použité pojmy ......................................................................................... 9

4. POSUDEK A OCENċNÍ ..............................................................................12 4.1 Vyhlášková metoda ......................................................................................................... 12 4.2 Náklady na odstranČní stavby ......................................................................................... 27 4.3 Nákladová metoda........................................................................................................... 27 4.3.1 Nákladová metoda – dostavba OC EXIT 66................................................................ 28 4.3.2 Nákladová metoda – dostavba objektu pro jiné využití ............................................... 28 4.4 Srovnávací metoda – cena pozemkĤ ............................................................................... 29 4.4.1

Popis pozemkĤ ...................................................................................................... 29

4.4.2

Srovnatelné prodeje............................................................................................... 32

4.4.3

Srovnávací metoda - ocenČní ................................................................................ 34

4.5 Výnosová metoda............................................................................................................ 36 4.5.1 Výnosová metoda – pĜi dokonþení projektu EXIT66 .................................................. 36 4.5.2 Výnosová metoda – pĜi zmČnČ projektu na sklady, lehká výroba................................ 37

5. SHRNUTÍ......................................................................................................38 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE .................................39

Znalecký posudek þ.1223-004-2011

2


1. OBECNÉ PěEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými pĜedpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalec vycházel ze svých databází, obecnČ dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti pĜedložených podkladĤ. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných vČcných práv k oceĖovaným movitým a nemovitým vČcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím vČcem a nájemních vztahĤ k nim, jejichž existence mČla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalec vycházel z toho, že informace získané z pĜedložených podkladĤ pro zpracování znaleckého posudku jsou vČrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech pĜípadech z hlediska jejich pĜesnosti a úplnosti ovČĜovány.

3.

Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v dobČ jeho provádČní a neodpovídá za pĜípadné zmČny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pĜedání znaleckého posudku.

4.

Tento znalecký posudek respektuje právní pĜedpisy v oblasti cen, financování, úþetnictví a daní, které mČly platnost v dobČ, ke které je posudek zpracován.

5.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


3


3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti CZ0201 Benešov 530093 Loket 613495 Brzotice 686492 Loket u Dolních Karlovic 702919 Alberovice 602655 Bernartice u Dolních Kralovic viz. seznam nemovitostí níže Nemovitost: BDL Czech, a.s., Jemnická 5/345, 140 00 Praha 4-Michle, Vlastník dle LV Iý:27231453 þ. 152,136,207,309 31.12.2010 OcenČní ke dni: 17.01.2011 Místní šetĜení: Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 zĤstává v archivu znalce. Okres: Obec: Katastrální území:

Seznam nemovitostí: katastrální území Brzotice, obec Loket, zapsané na LV þ. 152 budovy: rozestavČná stavba na pozemku p.þ. St. 194 rozestavČná stavba na pozemku p.þ. St. 195 rozestavČná stavba na pozemku p.þ. St. 196 pozemky: pozemek parc.þ. St. 194 o výmČĜe 8470 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. St. 195 o výmČĜe 4338 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. St. 196 o výmČĜe 411 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. 89/5 o výmČĜe 270 m2 (trvalý travní porost), pozemek parc.þ. 944/6 o výmČĜe 59550 m2 (ostatní plocha), pozemek parc.þ. 944/7 o výmČĜe 344 m2 (ostatní plocha) pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely pĤvod Pozemkový katastr (PK), parc.þ. 926 o výmČĜe 2759 m2 parc.þ. 933 o výmČĜe 2602 m2 parc.þ. 934 o výmČĜe 1782 m2 parc.þ. 940 o výmČĜe 1279 m2 parc.þ. 941 o výmČĜe 1074 m2 parc.þ. 942 o výmČĜe 1138 m2 parc.þ. 943 o výmČĜe 1305 m2 parc.þ. 944 o výmČĜe 6747 m2 parc.þ. 947 o výmČĜe 970 m2 parc.þ. 948 o výmČĜe 1225 m2 parc.þ. 949 o výmČĜe 5426 m2 parc.þ. 950 o výmČĜe 5246 m2 parc.þ. 955 o výmČĜe 2542 m2 parc.þ. 956 o výmČĜe 2634 m2 parc.þ. 957 o výmČĜe 3307 m2 parc.þ. 959 o výmČĜe 3092 m2


5


parc.þ. 960 o výmČĜe parc.þ. 961 o výmČĜe parc.þ. 962 o výmČĜe parc.þ. 2507/1 díl 1 o výmČĜe

14976 7739 6148 1044

m2 m2 m2 m2

katastrální území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zapsané na LV þ. 136 pozemky pozemek parc.þ. 300/8 o výmČĜe 13734 m2(ostatní plocha) pozemek parc.þ. 300/9 0 výmČĜe 2481 m2(ostatní plocha) pozemek parc.þ. St. 300/10 o výmČĜe 136 m2(ostatní plocha) pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely pĤvod Pozemkový katastr (PK), parc.þ. 286 o výmČĜe 639 m2 parc.þ. 291 o výmČĜe 72 m2 parc.þ. 292 o výmČĜe 189 m2 parc.þ. 293 o výmČĜe 506 m2 parc.þ. 294 o výmČĜe 265 m2 parc.þ. 300 o výmČĜe 408 m2 parc.þ. 301 o výmČĜe 1209 m2 parc.þ. 302 o výmČĜe 1892 m2 parc.þ. 303 o výmČĜe 544 m2 parc.þ. 309/1 o výmČĜe 2660 m2 parc.þ. 309/2 o výmČĜe 2902 m2 parc.þ. 310 o výmČĜe 4894 m2 parc.þ. 316 o výmČĜe 125 m2 parc.þ. 317 o výmČĜe 1711 m2 parc.þ. 318 o výmČĜe 1466 m2 parc.þ. 324 o výmČĜe 1426 m2 parc.þ. 325 o výmČĜe 1130 m2 parc.þ. 336 o výmČĜe 51 m2 katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví þ. 207 pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela pĤvodnČ pozemkový katastr (PK), parc.þ. 209 o výmČĜe 2540 m2 katastrální území Bernartice u Dolních Kralovic, obec Bernartice, zapsaný na LV þ. 309 pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela pĤvodnČ pozemkový katastr (PK), parc.þ. 984 o výmČĜe 8757 m2


6


3.2 Podklady pro vypracování posudku x x x x x x

Výpisy z katastru nemovitostí pro všechny k.ú. ze dne 04.05.2010 Snímky katastrálních a pozemkových map všech pozemkĤ ýást projektové dokumentace ve stupni pro stavební povolení a provedení stavby od roku 2007 Položkový rozpoþet odstranČní stavby (Ing.Najman, soudní znalec pro rozpoþty staveb) Informace zjištČné místním šetĜením Informace sdČlené panem Vackem starostou obce Loket

3.3 Úþel ocenČní OcenČní pozemkĤ a staveb spoleþnosti BDL Czech, a.s., Iý:27231453, Jemnická 5/345, 140 00 Praha 4-Michle zapsaných na LV 152 v k.ú. Brzotice, LV 136 v k.ú. Loket u Dolních Karlovic, LV 207 v k.ú. Alberovice a LV 309 v k.ú. Bernartice u Dolních Kralovic pro úþely exekuþního Ĝízení na základČ usnesení sp.zn. 095 Ex 158/10/U 02 – 55 Dále se znalci ukládá: „Stanovit obvyklou cenu nemovitostí, ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou, a stanovit tržní cenu nemovitostí. Vzhledem ke specifickému urþení pĜedmČtných nemovitostí (projekt outletového centra), jemuž byly podĜízeny parametry doposud zbudovaných inženýrských sítí a železobetonových konstrukcí, se ustanovený znalec zamČĜí na možnosti a rozsah využití pozemkĤ a staveb v souþasném stavu, tj. stanoví pravdČpodobné technické a finanþní nároky spojené s dostavbou þi pĜestavbou stávajících inženýrských sítí a konstrukcí nezbytnou k pĜedstavitelnému efektivnímu využívání nemovitostí v daném místČ a þase. Pokud znalec shledá, že technické obtíže a náklady spojené s dostavbou þi pĜestavbou nemovitostí ve stávajícím stavu by byly neúmČrné, stanoví pravdČpodobné technické a finanþní nároky spojené s demolicí a likvidací stávajících inženýrských sítí a konstrukcí nebo jejich demontáží a pĜesunem k využití na jiném místČ.“

3.4 PĜedmČt ocenČní - popis PĜedmČtem ocenČní je rozestavČná budova a inženýrské sítČ a pozemky v Obci Loket okr.Benešov, souvisejících s plánovanou stavbou outletového (OC) centra EXIT 66 spoleþností BDL Czech, a.s. Celkem zastavČné plochy OC zabírají cca 13500m2, dalších cca 76 200m2 je pozemkĤ pĜímo dotþených stavbou (stavební povolení) a 106 700m2 pozemkĤ mimo výstavbu. Celkem se oceĖuje 196 155 m2 pozemkĤ. Místopis: Obec Loket leží poblíž dálnice D1, která spojuje Prahu a Brno v nadmoĜské výšce cca 450 m. Souþástí obecního úĜadu v Lokti jsou dále vesnice Alberovice, BezdČkov, Brzotice, Kaþerov, NČmþice, VšeboĜice a Radíkovice. Celý územní celek se rozprostírá po obou bĜezích vodní nádrže Švihov. Rozhodující pro volbu umístČní OC Exit 66 byla pro investory poloha obce v blízkosti dálnice D1 mezi Prahou a Brnem. Podle zprávy projektu jde o dopravnČ spádovou oblast


7


s dojezdností do 1hodiny pro cca 3 až 4mil.obyvatel. Dobrá je dostupnost také pro severní Rakousko a západní Slovensko. Vesnice má velmi omezenou obþanskou vybavenost i infrastrukturu odpovídající velikosti obce. Obec Loket - statistická data ýSÚ První písemná zpráva 1352 Poþet obyvatel k 1.1.2005 523 Podíl žen 49,7 % PrĤmČrný vČk 41,5 Základní školy v r. 2004 0 Podnikatel. subjekty v r. 2004 98 Popis projektu: ZámČrem spoleþnosti BDL Czech, a.s., byla výstavba obchodního centra o celkové ploše cca 12 tis.m2 prodejních ploch v první etapČ. Jednalo se o maloobchodní prodej odČvĤ a doplĖkĤ výrobcĤ pĜedních svČtových znaþek, pĜevážnČ pro mladší zákazníky s doplĖkovými službami jako restaurace, kavárny, bary, herny, apod. Stavební povolení bylo vydáno v srpnu 2007 a od podzimu 2007 probíhala výstavba, která skonþila v 1pol.2008. Ke dni ocenČní jsou dostavČny z cca 80% podzemní inženýrské sítČ, spodní stavba budovy, vrchní železobetonové prefabrikované konstrukce svislé i vodorovné, hlavní schodištČ, zastĜešení ocelovými trapézovými plechy. RozestavČny jsou retenþní nádrže pro zachytávání a plynulý odvod dešĢových srážek z areálu. Ornice z pozemkĤ byla komplet sejmuta. Odkaz na stránky projektu: http://exit66.eu/index.php?com=uvod Podobný projekt byl pĜed nČkolika lety zrealizován mezi ZáhĜebem a Mariborem na ploše cca 35 tis.m2 pod názvem Roses Fashion Outlet Centar Vrankovec, a je úspČšnČ provozován. Odkaz na stránky projektu: http://rosesfashionoutlet.com Územní rozhodnutí bylo vydáno MČstským úĜadem ve Vlašimi dne 1.11.2006, zmČna územního rozhodnutí povolena rozhodnutím dne 11.05.2007. Stavební povolení vydáno MČstským úĜadem ve Vlašimi dne 08.07.2007. Podle podmínky þ.6 ze stavebního povolení mČla být stavba dokonþena do tĜí let od nabytí právní moci tohoto povolení. Podmínky prodloužení platnosti jsme nezjišĢovali. Lze pĜedpokládat, že pokud bude nový stavebník ochoten v projektu pokraþovat a budou splnČny další podmínky obecnČ technických požadavkĤ, budou podmínČné lhĤty prodlouženy. Ze strany obce (zastupitelĤ) je projekt podporován v jeho pĤvodní podobČ. Zájmem obce bylo zatraktivnČní místa, pĜíjem z daní, zvýšení zamČstnanosti, následný rozvoj služeb, vyvolané investice do infrastruktury (silnice, chodníky, trafo, kanalizace, atd.). Podle vyjádĜení starosty p.Vacka zastupitelstvo obce spíše není naklonČno zmČnČ projektu, která by obci pĜinesla zvýšené zatížení hlukem a prašností vyvolaných zvýšeným pohybem nákladních aut. Tento pĜístup zastupitelstva je do urþité míry limitující pro pĜípadnou konverzi projektu a dostavbu pro logistické úþely nebo tČžší výrobu.


8


Podle vyjádĜení starosty Vacka ze 17.01.2011 nejsou v obci jiné developerské projekty vČtšího rozsahu (nad 10 mil.Kþ) K datu ocenČní podle námi oslovených subjektĤ (Obec Loket, Colliers, JaT, Orco) není mezi investory v souþasnosti zájem o pokraþování projektu outletového centra z dĤvodu celosvČtové ekonomické krize a zmČny strategie investorĤ v tomto odvČtví. Vzhledem k strategické pozici vedle dálnice D1 a rozsáhlou dostupností je možná zmČna stavby napĜíklad pro úþely lehké výroby, skladĤ apod.

3.5 Právní a ekonomické aspekty x x x

Zástavní právo smluvní pohledávka 120 000 000,-Kþ, PrĤmstav, a.s., ŠtČtkova 1638/18, Praha 4, Nusle 140 00, Iý 25105825 Exekuþní pĜíkaz k prodeji Ex-158/2010/P 01-007 ze dne 19.04.2010 VČcné bĜemeno zĜizování a provozování vedení.ýEZ distribuce, a.s., Teplická 874/8, DČþín IV–Podmokly, DČþín 405 02, Iý: 27232425 (neomezuje využívání). Podle smlouvy ovČĜené 16.01.2009 se jedná o trpČní umístČní, provozování a údržby nadzemního kabelového vedení VN, nového sloupu a úsekového odpojovaþe podle geometrického plánu. VČcné bĜemeno bylo podle smlouvy sjednáno za jednorázovou úhradu ve výši 500,-Kþ.

Zástavní právo a exekuþní pĜíkaz nebudou v posudku zohlednČny, jelikož zaniknou prodejem nemovitostí ve veĜejné dražbČ nedobrovolné. Jednorázová úhrada oprávnČného povinnému za zĜízení vČcného bĜemene ve výši 500,-Kþ dle smlouvy bude exekutorem pĜi prodeji zohlednČna ( oprávnČný = ýEZ, povinný= BDL).

3.6 Použitá metoda, použité pojmy Použitá metoda Vyhlášková Podle vyhlášky MF þ. 460/2009 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ (oceĖovací vyhláška), ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. Nákladová: Nákladová cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti s ohledem na opotĜebení a skuteþný stav dané nemovitosti. Rozhodujícími ukazateli pro nákladové ocenČní jsou zjištČný obestavČný prostor, provedení, vybavení stavby a její opotĜebení. Cenovou úroveĖ obestavČných objemĤ zjistíme na základČ


9


statistických informací vydávaných þeským statistickým úĜadem pro daný typ konstrukce. Tato prĤmČrná cena se upraví dle standardu vybavení budovy. ZjištČnou cenu upravíme koeficientem místa podle rozdílných skuteþných nákladĤ na výstavbu v konkrétním místČ. Tato výchozí cena je snížena o opotĜebení, odpovídajícím stavu a stáĜí oceĖované nemovitosti. Porovnávací Tato metoda pro ocenČní nemovitosti je založena na porovnání pĜedmČtu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobČ realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb.

Výnosová Výnosová metoda oceĖuje nemovitost jako pĜedmČt trvalého pĜíjmu. Pomocí simulace pĜíjmĤ plynoucích z pronajímání nemovitosti a nákladĤ na její nutnou údržbu a správu zjišĢujeme þistý zisk (obvykle simulace 1 roku), kterého je možné dosahovat. Takto dosahovaný zisk z každého roku diskontujeme ke dni ocenČní. Výnosová hodnota nemovitosti je souþet diskontovaných roþních ziskĤ. Pokud se pĜedpokládá na konci období prodej nemovitosti, diskontuje se i tato získaná þástka. V pĜípadČ, že pĜedpokládáme nekoneþné trvání pronájmu, jedná se z matematického hlediska o souþet nekoneþné Ĝady, výpoþet je shodný s výpoþtem vČþné renty. Podle rozpoþtových ukazatelĤ OcenČní nákladĤ na demolici je provedeno v souladu s metodikou katalogĤ popisĤ a smČrných cen stavebních prací vydaných ÚRS PRAHA a.s a popisem obvyklým pro práce, které nejsou zahrnuty v katalozích ÚRS, vše ocenČno v cenách obvyklých. Cenová úroveĖ je stanovena pro IVQ 2010.

Použité pojmy Cena obvyklá podle §2 zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá þástka, za kterou by mČl být majetek smČnČn k datu ocenČní mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím pĜi transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obČ strany jednaly informovanČ, rozumnČ a bez nátlaku.


10


Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by mČl být na trhu vystaven nejvhodnČjším zpĤsobem tak, aby za nČj byla získána nejlepší cena rozumnČ pĜicházející v úvahu pĜi splnČní definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se mĤže mČnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostateþná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím poþtem kupujících. Období vystavení pĜedchází datu ocenČní. Cena obvyklá se pro úþely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty.


11


4. POSUDEK A OCENċNÍ 4.1 Vyhlášková metoda Brzotice: Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Katastrální území:

Loket 613495, BRZOTICE

1. Hala OcenČno podle § 3 vyhlášky SKP: 46.21.14.2.. Charakteristika stavby: StáĜí [roky]: Konstrukce: Poþet nadzemních podlaží: Poþet podzemních podlaží: Úþel užití: Typ:

2011 - 2008 = 3 montované z dílcĤ betonových tyþových 0 0 spoleþenské a kulturní úþely A

Podlaží: 1. NP (výška 6,22 m): 12517 + 603,19 2. NP (výška 4,22 m): 603,19

13 120,19 m2 + 603,19 m2 = 13 723,38 m2

ZastavČná plocha podlaží celkem PrĤmČrná výška podlaží (PVP) PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží (PZP)

6,133 m 6 861,690 m2

ObestavČný prostor: 1. NP: 13120,19×0,1 + 12517×6,25 + 603,19×5,61 2. NP: 603,19×4,22

82 927,17 m3 + 2 545,46 m3 = 85 472,63 m3

ObestavČný prostor celkem Vybavení: 1. Základy a vybavení 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. ZastĜešení mimo krytinu 4. ZastĜešení mimo krytinu 5. Krytiny stĜech 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úpravy vnitĜních povrchĤ (B) 8. VnČjší povrchy 9. VnitĜní obklady (B) 10. Schody 10. Schody 11. DveĜe (B) 12. Vrata Znalecký posudek þ.1223-004-2011

Železobetonové montované z dílcĤ n

0,073 N 0,174 N X -1,852 × 0,073 S X -1,852 × 0,082 × 0,50 X -1,852 × 0,023 X -1,852 × 0,006 X -1,852 × 0,071 X -1,852 × 0,033 X -1,852 × 0,028 X -1,852 × 0,010 × 0,50 S X -1,852 × 0,038 X -1,852 × 0,000 12


13. Okna (B) 14. Povrchy podlah (B) 15. VytápČní (B) 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace 20. VnitĜní plynovod 21. OhĜev vody (B) 22. Vybavení kuchyní (B) 23. VnitĜní hygien. vybavení (B) 24. Výtahy 25. Ostatní (B)

X X X X X X X X X X X X X

-1,852 × 0,057 -1,852 × 0,040 -1,852 × 0,048 -1,852 × 0,063 -1,852 × 0,003 -1,852 × 0,033 -1,852 × 0,031 -1,852 × 0,003 -1,852 × 0,018 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,042 -1,852 × 0,010 -1,852 × 0,041

Celkem n = S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce

-1,062

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 3 rokĤ PĜedpokládaná životnost: 100 rokĤ OpotĜebení: 100 × 3 / 100 = 3,000 % OcenČní: Základní cena Koeficient druhu konstrukce K1 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) Koeficient K3 = max(0,60, 0,30 + (2,80 / PVP)) Koeficient vybavení K4 = 1 + (0,54 × n) Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

2 055,00 Kþ/m3 × 0,998 × 0,921 × 0,757 × 0,426 × 0,850 × 2,163 × 0,612

Základní cena upravená ObestavČný prostor

= 685,38 Kþ/m3 × 85 472,63 m3

Cena stavby Odpoþet za opotĜebení: 58 581 231,15 Kþ × 0,030 00

= 58 581 231,15 Kþ - 1 757 436,93 Kþ

Cena objektu po odeþtení opotĜebení

= 56 823 794,21 Kþ

Výsledná cena objektu

56 823 794,21 Kþ

2. Venkovní úpravy OcenČno podle § 10 vyhlášky Název: kanalizace dešĢová SKP: 46.21.41.4 Položka: 13.1 300 mm Konstr. char.: z trub betonových Základní cena Poþet mČrných jednotek Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp


1 785,00 Kþ/m × 1 000,00 m × 0,850 × 2,294 × 0,612

13


Cena po úpravách stáĜí: 0 rokĤ, životnost: 100 rokĤ => opotĜebení: 0,000 % Odpoþet za opotĜebení: 2 130 109,76 Kþ × 0,000 00

= 2 130 109,76 Kþ


= 2 130 109,76 Kþ

Název: kanalizace splašková SKP: 46.21.41.4 Položka: 13.1 300 mm Konstr. char.: z trub z plastických hmot Základní cena Poþet mČrných jednotek Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

- 0,00 Kþ

2 163,00 Kþ/m × 1 000,00 m × 0,850 × 2,294 × 0,612

Cena po úpravách stáĜí: 0 rokĤ, životnost: 100 rokĤ => opotĜebení: 0,000 % Odpoþet za opotĜebení: 2 581 191,82 Kþ × 0,000 00

= 2 581 191,82 Kþ


= 2 581 191,82 Kþ

Název: vodovod SKP: 46.21.31.2 Položka: 12.2 100 mm Konstr. char.: z trub z plastických hmot Základní cena Poþet mČrných jednotek Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

- 0,00 Kþ

2 063,00 Kþ/m × 350,00 m × 0,850 × 1,000 × 0,612

Cena po úpravách stáĜí: 0 rokĤ, životnost: 100 rokĤ => opotĜebení: 0,000 % Odpoþet za opotĜebení: 375 610,41 Kþ × 0,000 00

= 375 610,41 Kþ


= 375 610,41 Kþ

Název: revizní šachty SKP: 46.21.41.4 Položka: 2.2.7 Kanalizaþní šachta vodotČsná betonová - hloubka 2.00 m Základní cena Poþet mČrných jednotek Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

- 0,00 Kþ

8 900,00 Kþ/ks × 30 ks × 0,850 × 2,294 × 0,612


= 318 621,46 Kþ


= 306 673,15 Kþ

Název: retenþní nádrž Základní cena (§ 10 odst. 2) Poþet mČrných jednotek


- 11 948,30 Kþ

1 200,00 Kþ/m3 × 800,00 m3

14


Koeficient prodejnosti Kp

× 0,976


= 936 960,00 Kþ


= 936 960,00 Kþ

Venkovní úpravy celkem

6 330 545,14 Kþ

- 0,00 Kþ

3. Pozemky OcenČno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: 194 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 % 100 %

Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem

= 200 % =0%

OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (2) Základní cena po úpravČ Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 35,00 Kþ/m2 × 200 %

35,00 Kþ/m2 × 1,000 = 35,00 Kþ/m2 + 70,00 Kþ/m2

Cena po úpravČ Úprava ceny za ostatní položky: 105,00 Kþ/m2 × 0 %

= 105,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2

Cena po úpravČ Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

= 105,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612

Upravená základní cena VýmČra pozemku

138,99 Kþ/m2 × 8 470,00 m2

Cena pozemku

= 1 177 282,40 Kþ

Název: 195 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 % 100 %


= 200 % =0%

OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000


15


Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (2) Základní cena po úpravČ Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 35,00 Kþ/m2 × 200 %

35,00 Kþ/m2 × 1,000 = 35,00 Kþ/m2 + 70,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


138,99 Kþ/m2 × 4 338,00 m2

Cena pozemku

= 602 957,62 Kþ

Název: 196 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 % 100 %


= 200 % =0%


35,00 Kþ/m2 × 1,000 = 35,00 Kþ/m2 + 70,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


138,99 Kþ/m2 × 411,00 m2

Cena pozemku Název: 89/5 SKP: 46.21.11.2 OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Znalecký posudek þ.1223-004-2011

= 57 126,69 Kþ

35,00 Kþ/m2

16


Pozemek se oceĖuje dle §28 (5) Základní cena po úpravČ Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp Upravená základní cena Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 Kþ: Upravená základní cena VýmČra pozemku Cena pozemku

× 0,400 = 14,00 Kþ/m2 × 2,174 × 0,612 18,63 Kþ/m2 20,00 Kþ/m2 × 270,00 m2 = 5 400,00 Kþ

Název: 944/6 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 % 100 %


= 200 % =0%


35,00 Kþ/m2 × 1,000 = 35,00 Kþ/m2 + 70,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


138,99 Kþ/m2 × 59 550,00 m2

Cena pozemku

= 8 277 115,33 Kþ

Název: 944/7 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 % 100 %


= 200 % =0%

OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2


17


Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (2) Základní cena po úpravČ Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 35,00 Kþ/m2 × 200 %

35,00 Kþ/m2 × 1,000 = 35,00 Kþ/m2 + 70,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 105,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


138,99 Kþ/m2 × 344,00 m2

Cena pozemku Název: 926 SKP: 46.21.13.2 Úpravy základní ceny: 2.9.1 Ochranné pásmo 2.6 Negativní úþinky okolí Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) b)

= 47 814,07 Kþ

-5 % -10 % =0% = -15 %

35,00 Kþ/m2 × 0,800

Základní cena po úpravČ Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 28,00 Kþ/m2 × 0 %

= 28,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2

Cena po úpravČ Úprava ceny za ostatní položky: 28,00 Kþ/m2 × -15 %

= 28,00 Kþ/m2 - 4,20 Kþ/m2


= 23,80 Kþ/m2 × 2,160 × 0,393


20,20 Kþ/m2 × 2 759,00 m2

Cena pozemku Název: 933 SKP: 46.21.13.2 Úpravy základní ceny: 2.6 Negativní úþinky okolí Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem

= 55 741,03 Kþ

-10 % =0% = -10 %

OcenČní: Obec: Loket


18


Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (2)

35,00 Kþ/m2 × 1,000


= 35,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 35,00 Kþ/m2 - 3,50 Kþ/m2


= 31,50 Kþ/m2 × 2,160 × 0,393


26,74 Kþ/m2 × 2 602,00 m2

Cena pozemku Název: 934 SKP: 46.21.13.2 Úpravy základní ceny: 2.6 Negativní úþinky okolí 2.9.1 Ochranné pásmo Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (2)

= 69 576,75 Kþ

-10 % -5 % =0% = -15 %

35,00 Kþ/m2 × 1,000


= 35,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 35,00 Kþ/m2 - 5,25 Kþ/m2


= 29,75 Kþ/m2 × 2,160 × 0,393


25,25 Kþ/m2 × 1 782,00 m2

Cena pozemku

= 45 002,95 Kþ

Název: 940,941,942,943,944 SKP: 46.21.13.1. Úpravy základní ceny: 2.6 Negativní úþinky okolí 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu 2.9.1 Ochranné pásmo

-10 % 10 % -5 %

Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem

= 10 %


19


Úprava za ostatní položky celkem OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) b)

= -15 %

35,00 Kþ/m2 × 0,800


= 28,00 Kþ/m2 + 2,80 Kþ/m2


= 30,80 Kþ/m2 - 4,62 Kþ/m2


= 26,18 Kþ/m2 × 2,151 × 0,612


34,46 Kþ/m2 × 11 543,00 m2

Cena pozemku Název: 947 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 2.6 Negativní úþinky okolí 2.9.1 Ochranné pásmo Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) a)

= 397 814,10 Kþ

-10 % -5 % =0% = -15 %

35,00 Kþ/m2 × 0,400


= 14,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 14,00 Kþ/m2 - 2,10 Kþ/m2


= 11,90 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612

Upravená základní cena Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 Kþ: Upravená základní cena VýmČra pozemku Cena pozemku


15,75 Kþ/m2 20,00 Kþ/m2 × 970,00 m2 = 19 400,00 Kþ

20


Název: 948 SKP: 46.21.14.2.. OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) b)

35,00 Kþ/m2 × 0,800

Základní cena po úpravČ Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

= 28,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


37,07 Kþ/m2 × 1 225,00 m2

Cena pozemku

= 45 404,83 Kþ

Název: 949,950,955,956 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 2.9.1 Ochranné pásmo 2.6 Negativní úþinky okolí 2.1 PĜístup po nezpevnČné komunikaci 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

-5 % -10 % -10 % 10 %


= 10 % = -25 %

OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) b)

35,00 Kþ/m2 × 0,800


= 28,00 Kþ/m2 + 2,80 Kþ/m2


= 30,80 Kþ/m2 - 7,70 Kþ/m2


= 23,10 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


30,58 Kþ/m2 × 15 848,00 m2

Cena pozemku

= 484 612,25 Kþ

Název: 957,959,960,961,962,2507/1 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu 2.6 Negativní úþinky okolí

10 % -10 %


21



= 10 % = -10 %


35,00 Kþ/m2 × 0,800

Základní cena po úpravČ Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

= 28,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


37,07 Kþ/m2 × 36 306,00 m2

Cena pozemku

= 1 345 687,99 Kþ

Pozemky celkem

12 630 936,01 Kþ

III. Rekapitulace Cena bez opotĜ. 58 581 231,15 6 342 493,45 12 630 936,01

1. Hala 2. Venkovní úpravy 3. Pozemky Cena bez opotĜebení celkem [Kþ]: Cena celkem [Kþ]:

Cena [Kþ] 56 823 794,21 6 330 545,14 12 630 936,01

77 554 660,61

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky:

75 785 275,36 75 785 280,00 Kþ

Loket u Dolních Karlovic Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Katastrální území:

Loket 686492, LOKET U DOLNÍCH KRALOVIC

1. Pozemky OcenČno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: 300/8 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 %


= 100 % =0%



35,00 Kþ/m2 × 0,800

22



= 28,00 Kþ/m2 + 28,00 Kþ/m2


= 56,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 56,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


74,13 Kþ/m2 × 13 734,00 m2

Cena pozemku

= 1 018 106,03 Kþ

Název: 300/9 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu

100 %


= 100 % =0%


35,00 Kþ/m2 × 0,800


= 28,00 Kþ/m2 + 28,00 Kþ/m2


= 56,00 Kþ/m2 + 0,00 Kþ/m2


= 56,00 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


74,13 Kþ/m2 × 2 481,00 m2

Cena pozemku

= 183 917,36 Kþ

Název: 300/10 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu 2.9.1 Ochranné pásmo

50 % -5 %


= 50 % = -5 %

OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000


23


Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle §28 (3) b)

35,00 Kþ/m2 × 0,800


= 28,00 Kþ/m2 + 14,00 Kþ/m2


= 42,00 Kþ/m2 - 2,10 Kþ/m2


= 39,90 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


52,82 Kþ/m2 × 136,00 m2

Cena pozemku

= 7 183,23 Kþ

Název: 286,291,292,293,294,300,301,302,303,309/1,309/2,310,316,317,318,324,325,336 SKP: 46.21.14.2.. Úpravy základní ceny: 1.3 Pozemek urþený pro komerþní stavbu 50 % 2.9.1 Ochranné pásmo -5 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem

= 50 % = -5 %


35,00 Kþ/m2 × 0,800


= 28,00 Kþ/m2 + 14,00 Kþ/m2


= 42,00 Kþ/m2 - 2,10 Kþ/m2


= 39,90 Kþ/m2 × 2,163 × 0,612


52,82 Kþ/m2 × 22 089,00 m2

Cena pozemku

= 1 166 693,81 Kþ

Pozemky celkem

2 375 900,43 Kþ

III. Rekapitulace 1. Pozemky Cena bez opotĜebení celkem [Kþ]: Cena celkem [Kþ]:


Cena bez opotĜ. 2 375 900,43

Cena [Kþ] 2 375 900,43

2 375 900,43 2 375 900,43

24


ZjištČná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky:

2 375 900,43 Kþ 2 375 900,00 Kþ

Alberovice Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Katastrální území:

Loket 702919, ALBEROVICE

1. Pozemky OcenČno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: 209 OcenČní: Obec: Loket Poþet obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpoþet se použije: a = 1000 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 Kþ/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceĖuje dle 32 (1)

35,00 Kþ/m2 × 0,300

Základní cena po úpravČ Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 Kþ: Upravená základní cena VýmČra pozemku

= 10,50 Kþ/m2

Cena pozemku

= 50 800,00 Kþ

20,00 Kþ/m2 × 2 540,00 m2

Pozemky celkem

50 800,00 Kþ

III. Rekapitulace Cena bez opotĜ. 50 800,00

1. Pozemky Cena bez opotĜebení celkem [Kþ]: Cena celkem [Kþ]:

Cena [Kþ] 50 800,00

50 800,00


50 800,00 50 800,00 Kþ 50 800,00 Kþ

Bernartice u Dolních Karlovic Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Katastrální území:

Loket 602655, BERNARTICE U DOLNÍCH KRALOVIC

1. Pozemky OcenČno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: 984a OcenČní: BPEJ: 72901 Základní cena (§ 29 odst. 1)


7,04 Kþ/m2

25


× 5 027,00 m2

VýmČra pozemku Cena pozemku

= 35 390,08 Kþ

Název: 984b OcenČní: BPEJ: 74700 Základní cena (§ 29 odst. 1) VýmČra pozemku

5,26 Kþ/m2 × 3 730,00 m2

Cena pozemku

= 19 619,80 Kþ

Pozemky celkem

55 009,88 Kþ

III. Rekapitulace Cena bez opotĜ. 55 009,88

1. Pozemky Cena bez opotĜebení celkem [Kþ]: Cena celkem [Kþ]:

55 009,88 55 009,88


1. Hala 2. Venkovní úpravy 3. Pozemky Cena bez opotĜebení celkem [Kþ]: Cena celkem [Kþ]: Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky:

Cena [Kþ] 55 009,88

55 009,88 Kþ 55 010,00 Kþ

Cena s opotĜebením [Kþ] 56 823 794,21 6 330 545,14 15 112 646,32 78 266 985,67 78 266 990,00

ZjištČná výsledná cena: 78 266 990,-Kþ


26


4.2 Náklady na odstranČní stavby OcenČní nákladĤ na demolici rozestavČných budov a staveb je provedeno v souladu s metodikou katalogĤ popisĤ a smČrných cen stavebních prací vydaných ÚRS PRAHA a.s a popisem obvyklým pro práce, které nejsou zahrnuty v katalozích ÚRS, vše ocenČno v cenách obvyklých. Cenová úroveĖ je stanovena pro IVQ 2010. Kþ 8 935 118 142 962

PĜehled nákladĤ: Rekapitulace HSV Náklady na umístČní stavby a kompletaþní þinnost

Kþ %

Náklady celkem bez DPH

Kþ

9 078 079

Rekapitulace HSV Zemní práce Dokonþující konstrukce a práce Demolice železobetonové prefabrikované konstrukce

Kþ Kþ Kþ

Kþ 1 121 838 322 500 7 490 780

Rekapitulace HSV

Kþ

8 935 118

1,60

Položkový rozpoþet viz pĜíloha V rozpoþtu demolice nebyly zahrnuty náklady na odstranČní IS (kanalizace, vodovod), protože se jedná o stavby, která zhodnocují stavební pozemky i v pĜípadČ ukonþení projektu. V pĜípadČ nového projektu je možné tyto IS využít nebo je upravit podle aktuálních potĜeb. V rozpoþtu jsou zahrnuty i výnosy z prodeje ocelových þástí konstrukce jako druhotné suroviny a náklady na skládkování nevyužitelných þástí.

4.3 Nákladová metoda Pomocí nákladové metody urþíme náklady na dokonþení projektu: Pro pĜíklad uvádíme nČkolik nákupních center postavených þi projektovaných v uplynulých 2 letech a náklady spojené s jejich výstavbou: projekt Kaskády Zlín Oaza Kladno CityPark Jihlava ArkádyPankrác EXIT 66

stav nestaví se postaveno postaveno postaveno


náklady celkem 1 500 000 000 750 000 000 1 300 000 000 3 000 000 000 600 000 000

náklady pouze stavební 1 200 000 000 600 000 000 1 040 000 000 2 400 000 000 480 000 000

podlah. plocha 32000 17800 25000 45000 12644

Kþ/1m2 37 500 33 708 41 600 53 333 37 963

27


4.3.1 Nákladová metoda – dostavba OC EXIT 66 Náklady na stavbu outletcentra (vyšší stavební náklady, vyšší standard vybavení): náklady pĜímé stavební: podl.plocha prĤm. výška 1NP 13298 6,3 celkem celkem 2NP 603 3,7

m3

Kþ/1m3

Kþ celkem

85472

4200 358 982 400

% z ceny stavby Q 1000Kþ/1m2 2,00% 7,00% 5,00% 3,00% 7,35% 1,75% 3,50% 4,00%

Kþ

ostatní náklady: terén, kĜižovatky, rozšíĜení silnic, parkovištČ okolí další, zeleĖ, mobiliáĜ, osvČt. vybavení komerþní rezerva projekt fee profesní marketing provize RK fee development celkem

59 550 000 7 179 648 25 128 768 17 949 120 10 769 472 26 385 206 0 0 0 505 944 614

4.3.2 Nákladová metoda – dostavba objektu pro jiné využití Náklady na stavbu za pĜedpokladu zmČny projektu pro úþely lehká výroba, skladování, manipulace. náklady pĜímé stavební: podl.plocha prĤm. výška 1NP 13298 6,3 celkem celkem 2NP 603 3,7

m3

Kþ/1m3

Kþ celkem

85472

3000 256 416 000

% z ceny stavby Q 500Kþ/1m2 1,00% 1,00% 2,00% 3,00% 3,00% 1,75% 3,50% 4,00%

Kþ

ostatní náklady: terén, kĜižovatky, rozšíĜení silnic, parkovištČ okolí další, zeleĖ, mobiliáĜ, osvČt. vybavení komerþní rezerva projekt fee profesní marketing provize RK fee development celkem


29 775 000 2 564 160 2 564 160 5 128 320 7 692 480 7 692 480 0 0 0 311 832 600

28


Náklady na dostavbu OC Exit 66 podle nákladové metody mínus již vynaložené investice podle vyhlášky 443 mil.Kþ Náklady na dostavbu budov se zmČnou využití a nižším standardem vybavení podle nákladové metody mínus již vynaložené investice podle vyhlášky 248 mil.Kþ

4.4 Srovnávací metoda – cena pozemkĤ 4.4.1 Popis pozemkĤ Seznam a popis oceĖovaných pozemkĤ: Katastrální území Brzotice, obec Loket, zapsaných na listu vlastnictví þ. 152 pozemek parc.þ. St. 194 o výmČĜe 8470 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. St. 195 o výmČĜe 4338 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. St. 196 o výmČĜe 411 m2 (zastavČná plocha a nádvoĜí), pozemek parc.þ. 944/6 o výmČĜe 59550 m2 (ostatní plocha), celkem 72796 m2 Jsou pozemky komplet stavební, urþené pro stavbu OC , kde probíhá výstavba inženýrských sítí a vlastní budovy. Pozemky se nacházejí na severní stranČ silnice II tĜídy 150 ýechtice, Ledeþ n.Sázavou. Na pozemku 944/6 je vybudována kanalizace oddČlená kanalizace splašková a dešĢová (bez napojení), retenþní nádrže pro akumulaci a plynulý odvod dešĢových srážek ze zpevnČných ploch OC. Dále zde stojí (pozemky 194, 195, 196) vlastní skelet OC, tedy jeho podzemní a nadzemní þást do koneþné výšky dvou nadzemních podlaží, vodorovné i svislé nosné konstrukce a zastĜešení provedené trapézovým plechem s kotvením. pozemek parc.þ. 944/7 o výmČĜe 344 m2 (ostatní plocha) Tento pozemek je stavební, nachází se u silnice þ.150 v JZ þásti areálu, je souþástí plánované výstavby etapy II kde by mČl být souþástí KFC fastfoodu spoleþnČ s pozemkem 300/9. Doposud není souþástí stavby na které bylo vydáno stavební povolení. pozemek parc.þ. 89/5 o výmČĜe 270 m2 (trvalý travní porost) Tento pozemek leží na okraji obce Brzotice smČrem na Ledeþ n.S. cca 30m jižnČ od silnice 150. Souvislost pozemku se stavbou se nám nepodaĜilo zjistit. Jde o stavební pozemek v intravilánu obce s pĜíjezdovou cestou po pozemku jiného vlastníka. Pozemek je vhodný pro stavbu RD. parc.þ. 926 o výmČĜe 2759 m2 pozemkový katastr (PK) Jedná se o pás nezastavČného pozemku mezi areálem zemČdČlské farmy a silnicí (parcelní þíslo 187). Pozemek je v intravilánu obce, je stavební, ovšem leží v ochranném pásmu komunikace II tĜídy a pravdČpodobnČ se zde budou nacházet IS. parc.þ. 933 o výmČĜe parc.þ. 934 o výmČĜe Znalecký posudek þ.1223-004-2011

2602 m2 pozemkový katastr (PK) 1782 m2 pozemkový katastr (PK) 29


celkem 4384 m2 Pozemky tvoĜí spolu s jinými zastavČnou plochu a nádvoĜí budov a staveb zemČdČlské farmy (parcelní þíslo 930/1). Pozemek je v intravilánu obce s dostupnými IS, je stavební a podle ÚP využitelný pro stavbu zemČdČlských staveb apod. Vzhledem ke geometrii jsou samostatnČ hĤĜe zastavitelné. parc.þ. 940 o výmČĜe 1279 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 941 o výmČĜe 1074 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 942 o výmČĜe 1138 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 943 o výmČĜe 1305 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 944 o výmČĜe 6747 m2 pozemkový katastr (PK) celkem 11543 m2 Pozemky v této þástí leží v sousedství dálniþního tČlesa D1 a jsou podle ÚP stavební s funkþní specifikací prĤmysl, výroba. Nejsou souþástí stavebního povolení a stavba OC na nich neprobíhá. Pozemky leží v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. IS jsou dostupné na hranČ pozemku. Pozemky jsou v þásti zemČdČlsky využívány. parc.þ. 947 o výmČĜe 970 m2 pozemkový katastr (PK) Pozemek leží u kĜižovatky Brzotice - Bermartice, leží v intravilánu obce, je tedy stavební. PravdČpodobnČ však leží v ochranném pásmu silnice 150 a je souþástí stavebního povolení na výstavbu OC, respektive navazující výstavby kruhové kĜižovatky, která byla podmínkou výstavby OC. parc.þ. 948 o výmČĜe 1225 m2 pozemkový katastr (PK) Parcela je stavební (prĤmysl, výroba), není souþástí stavebního povolení OC. Je zastavitelná odpovídající stavbou. IS jsou v dosahu staveništČ. V pĜípadČ dostavby OC je velmi dobĜe obchodovatelný. Parcela není zemČdČlsky využívána. parc.þ. 949 o výmČĜe 5426 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 950 o výmČĜe 5246 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 955 o výmČĜe 2542 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 956 o výmČĜe 2634 m2 pozemkový katastr (PK) celkem 15848 m2 Pozemky v této þástí leží v sousedství dálniþního tČlesa D1 a jsou podle ÚP stavební s funkþní specifikací prĤmysl, výroba. Nejsou souþástí stavebního povolení a stavba OC na nich neprobíhá. Pozemky leží þásteþnČ v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. IS jsou dostupné na hranČ pozemku. Pozemky jsou v þásti zemČdČlsky využívány. parc.þ. 957 o výmČĜe parc.þ. 959 o výmČĜe parc.þ. 960 o výmČĜe parc.þ. 961 o výmČĜe parc.þ. 962 o výmČĜe parc.þ. 2507/1 díl 1 o výmČĜe celkem


3307 3092 14976 7739 6148 1044 36306

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

pozemkový katastr (PK) pozemkový katastr (PK) pozemkový katastr (PK) pozemkový katastr (PK) pozemkový katastr (PK) pozemkový katastr (PK)

30


Parcely jsou stavební (prĤmysl, výroba), nejsou souþástí stavebního povolení OC. Jsou zastavitelné odpovídající stavbou. IS jsou v dosahu staveništČ. V pĜípadČ dostavby OC jsou velmi dobĜe obchodovatelné. Nyní jsou þásteþnČ využívány pro deponii staveništČ a þásteþnČ jsou zemČdČlsky využity. Katastrálním území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zapsaných na listu vlastnictví þ. 136 pozemek parc.þ. 300/8 o výmČĜe 13734 m2 (ostatní plocha) pozemek parc.þ. 300/9 o výmČĜe 2481 m2 (ostatní plocha) pozemek parc.þ. St. 300/10 o výmČĜe 136 m2 (ostatní plocha) celkem 16351 m2 Tyto pozemky jsou stavební v souladu s ÚP a jsou zahrnuty ve stavebním povolení na stavbu OC. Nemají doposud žádný stavební zásah. Nejsou zemČdČlsky využívány. Humusní vrstva je odstranČna a deponována. parc.þ. 286 o výmČĜe 639 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 291 o výmČĜe 72 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 292 o výmČĜe 189 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 293 o výmČĜe 506 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 294 o výmČĜe 265 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 300 o výmČĜe 408 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 301 o výmČĜe 1209 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 302 o výmČĜe 1892 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 303 o výmČĜe 544 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 309/1 o výmČĜe 2660 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 309/2 o výmČĜe 2902 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 310 o výmČĜe 4894 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 316 o výmČĜe 125 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 317 o výmČĜe 1711 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 318 o výmČĜe 1466 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 324 o výmČĜe 1426 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 325 o výmČĜe 1130 m2 pozemkový katastr (PK) parc.þ. 336 o výmČĜe 51 m2 pozemkový katastr (PK) celkem 22089 m2 Pozemky v této þástí leží v sousedství dálniþního tČlesa D1 a jsou podle ÚP stavební s funkþní specifikací prĤmysl, výroba. Nejsou souþástí stavebního povolení a stavba OC na nich neprobíhá. Pozemky leží v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. IS jsou dostupné na hranČ pozemku.Pozemky jsou z vČtší þásti zemČdČlsky využívány. Katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví þ. 207 parc.þ. 209 o výmČĜe

2540

m2 pozemkový katastr (PK)

Pozemek není souþástí stavební parcely pro OC. Leží cca 1,5km od tohoto staveništČ po silnici 150 smČrem na ýechtice. Pozemek leží vedle areálu družstva PEVAK PelhĜimov. Znalecký posudek þ.1223-004-2011

31


Pozemek má nepravidelný tvar a pĜístup z cizího pozemku. Vodovod a el. vedení jsou na hranici pozemku. Jiné IS dostupné nejsou. Pozemek je þásteþnČ zarostlý vyšší vegetací. Katastrálním území Bernartice u Dolních Kralovic, obec Bernartice, zapsaný na listu vlastnictví þ. 309 parc.þ. 984 o výmČĜe 8757 m2 pozemkový katastr (PK) Jedná se o nestavební pozemek sousedící, který sousedí se stavebním pozemkem. Pozemek je bonitován a zemČdČlsky obhospodaĜován. OceĖuje se jako zemČdČlský pozemek s vyšší bonitou.

4.4.2 Srovnatelné prodeje Srovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základČ srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné dobČ anebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláĜí. Podobnost s oceĖovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, pĜípadné odchylky se upravují koeficienty, aby výsledná cena byla co nejbližší cenČ obvyklé. Velká Bíteš

Cena: 600,-Kþ/1m2 Cena: 31 054 800,- Kþ Adresa: Nové Sady Datum vložení: 21.10.2010 Plocha pozemku: 51 758 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace ElektĜina: 230V CENTURY 21 Reality 21

51758m2, u D1(Velká Bíteš). Pozemky s pĜímým sjezdem z D1, na úrovni Velké Bíteše, ÚP vhodný pro komerþní výstavbu (autocentrum, truckcentrum, STK, drive in restaurant, motorest, prodejna atp.). Humpolec komerþní zóna

Cena: 600,-Kþ/1m2 Celková cena: 21 000 000,- Kþ Adresa: Humpolec Datum vložení: 18.01.2011 Zástavba: Komerþní Plocha pozemku: 35 000 m2 RE/MAX A-City

V Humpolci v prĤmyslové zónČ, 2 km od exitu 90 D. Celkem 35000 m2, mírnČ svažitý pozemek východním smČrem, v územním plánu jako prĤmyslová zóna s nízkým zatížením na životní prostĜedí. Inženýrské sítČ v dosahu do 100 metrĤ od pozemku.Regulaþní stanice plynu na hranici pozemku. Možná zmČna územního plánu na bytovou výstavbu. Prodej pouze celého pozemku. Jihlava BedĜichov


Cena: 1000,-Kþ/1m2

32


Cena: 26 600 000,- Kþ Adresa: Jihlava Datum aktualizace: 19.01.2011 Plocha pozemku: 24 406 m2 AKROPOL reality

Prodej komerþního pozemku o rozloze 24 000 m2 v prĤmyslové zónČ v JihlavČ-BedĜichovČ, urþeném dle územního plánu pro komerþní výstavbu – prodejny velkoobjemového zboží, stavby pro Ĝemeslnou výrobu a výrobní služby, administrativu, lehkou prĤmyslovou výrobu, sklady, obslužné komunikace, parkovištČ. Veškeré sítČ u pozemku. Výhodná poloha s pĜímým nájezdem na pĜivadČþ k D1 Jihlava prĤm.zóna

Cena: 450,- Kþ za m² Celková cena: 20 700 000,- Kþ Cena zahrnuje: bez provize Poznámka k cenČ: informace v kanceláĜi Adresa: Heroltická, Jihlava Datum vložení: 15.07.2010 Datum aktualizace: 13.01.2011 Plocha pozemku: 46 000 m2 Reality group.cz

Pozemek blízko výrobních hal BOSCH a dálniþního pĜivadČþe. Vhodné pro komerþní využití - jedná se o jeden z posledních volných pozemkĤ v prĤmyslové zónČ Jihlavy. Podle územního plánu urþený k výstavbČ prĤmyslových, skladovacích, logistických apod. objektĤ. Velikost parcel je celkem cca 46 000 m2 . Modletice - Praha

Cena: 3 500,-Kþ/1m2 Celková cena: 234 500 000,- Kþ Adresa: Panelové sídlištČ, Modletice Datum vložení: 06.11.2010 Plocha pozemku: 67 000 m2 FARAON reality, s.r.o.

11. kilometr dálnice D1, katastrální území Modletice, Jažlovice. Pozemek urþen pro komerþní výstavbu - v územním plánu vedeno jako smíšená podnikatelská zaĜízení. Vhodné pro obchodní centrum, þerpací stanici, restauraci, motorest, sklady apod. Rovinatý pozemek, mírnČ vyvýšený nad úroveĖ dálnice D1. PĜes pozemek vede nadzemní vedení vysokého napČtí a plynovod. Podle srovnatelných prodejĤ pozemkĤ pro odpovídající úþel ( nerušící výroba, sklady, obchod) se ceny za 1m pohybují takto: Pozemky v lokalitČ do 20km od Prahy u dálnic a silnic komerþní A

min max poznámka Kþ/1m2 Kþ/1m2 Kþ za 1m2 2000 3500 Pozemky v komerþních zónách s novou infrastrukturou do 10tis m2, u páteĜních komunikací


33


B

1200

2500

C

600

800

Pozemky v odlehlejších komerþních zónách nad 10 tis.m2 s pĤvodní zástavbou nebo bez vyĜešených komunikací HĤĜe dostupné pozemky pĜed zmČnou ÚP s omezenou možností rozšíĜení v útlumových oblastech do 20 tis.m2

Pozemky v lokalitČ do 100km od Prahy u dálnic, vedle menších mČst a obcí. komerþní A B C

min max poznámka Kþ/1m2 Kþ/1m2 Kþ za 1m2 800 1200 Pozemky v komerþních zónách s novou infrastrukturou nad 10 tis. m2, u páteĜních komunikací. 400 600 Pozemky se zmČnou ÚP na komerþní využití v prĤm. zónách do 20tis.m2 s pĤvodní zástavbou nebo bez vyĜešených komunikací a IS 50 200 VČtší pozemky (do 20tis.m2) pĤvodnČ zemČdČlské, pĜed zmČnou ÚP s dostupnými sítČmi a bez vybudovaných komunikací a napojení IS. Pozemky s omezením – ochranné pásmo, ztížené základové podmínky, podmínka budování infrastruktury apod.

4.4.3 Srovnávací metoda - ocenČní Pozemky tržní cena – výpoþet: v katastrálním území Brzotice, obec Loket, zapsaných na listu vlastnictví þ. 152

p.þ. St. 194 p.þ. St. 195 p.þ. St. 196

8470 4338 411

500 500 500

Kþ dĤvod korekce snížení/zvýšení Kþ/m2 celkem po korekci 100,00% 500 4 235 000 100,00% 500 2 169 000 100,00% 500 205 500

p.þ. 89/5 p.þ. 944/6 p.þ. 944/7 parc.þ. 926 parc.þ. 933 parc.þ. 934 parc.þ. 940 parc.þ. 941 parc.þ. 942 parc.þ. 943 parc.þ. 944 parc.þ. 947 parc.þ. 948

270 59550 344 2759 2602 1782 1279 1074 1138 1305 6747 970 1225

500 500 500 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

80,00% 70,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 80,00% 80,00%

400 350 500 100 100 100 100 100 100 100 100 160 160

108 000 20 842 500 172 000 275 900 260 200 178 200 127 900 107 400 113 800 130 500 674 700 155 200 196 000

parc.þ. 949

5426

200

50,00%

100

542 600

parc.þ. 950

5246

200

50,00%

100

524 600

parc.þ. 955

2542

200

50,00%

100

254 200

parc.þ. 956 parc.þ. 957 parc.þ. 959 parc.þ. 960

2634 3307 3092 14976

200 200 200 200

50,00% 80,00% 80,00% 80,00%

100 160 160 160

263 400 529 120 494 720 2 396 160

pozemek

m2

Kþ/ 1m2


korekce

stavební RD, mimo projekt, geometrie, vsup pĜes cizí velikost, nejsou komplet IS pozemek u silnice nezastavitelný pozemek u farmy zastavČný pozemek u farmy zastavČný ochranné pásmo D1 ochranné pásmo D1 ochranné pásmo D1 ochranné pásmo D1 ochranné pásmo D1 u kĜižovatky silnice 150 stavební, mimo projekt stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt stavební, mimo projekt stavební, mimo projekt

34


parc.þ. 961 parc.þ. 962 parc.þ. 2507/1 díl 1

7739 6148

200 200

80,00% 80,00%

160 160

1044

200

80,00%

160

celkem

1 238 240 stavební, mimo projekt 983 680 stavební, mimo projekt 167 040 stavební, mimo projekt

37 215 060,-Kþ

v katastrálním území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zaps. na listu vlastnictví þ. 136 pozemek p.þ.300/8 p.þ.300/9

m2

Kþ/ 1m2

korekce

Kþ/m2 Kþ dĤvod korekce snížení/zvýšení po celkem korekci 70,00% 350 4 806 900 mimo instalované IS, vČtší pozemek 120,00% 600 1 488 600 mimo instalované IS, výhodné místo

13734 2481

500 500

p.þ.St.300/10

136

500

50,00%

250

parc.þ. 286 parc.þ. 291 parc.þ. 292 parc.þ. 293 parc.þ. 294 parc.þ. 300 parc.þ. 301 parc.þ. 302 parc.þ. 303 parc.þ. 309/1 parc.þ. 309/2 parc.þ. 310 parc.þ. 316 parc.þ. 317 parc.þ. 318 parc.þ. 324 parc.þ. 325 parc.þ. 336 celkem

639 72 189 506 265 408 1209 1892 544 2660 2902 4894 125 1711 1466 1426 1130 51

200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00%

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

stavební, mimo projekt, ochranné

34 000 pásmo 63 900 7 200 18 900 50 600 26 500 40 800 120 900 189 200 54 400 266 000 290 200 489 400 12 500 171 100 146 600 142 600 113 000 5 100

stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo stavební, mimo projekt, ochranné pásmo

8 538 400,-Kþ

katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví þ. 207 pozemek parc.þ. 209

m2 2540

Kþ/ 1m2 200

korekce 25,00%

Kþ/m2 po korekci 50

Kþ celkem 127 00

dĤvod korekce snížení/zvýšení mimo projekt, geometrie, vstup pĜes cizí pozemek

katastrální území Bernartice u Dolních Kralovic, zapsaný na listu vlastnictví þ. 309 pozemek

parc.þ. 984

m2 8757

Kþ/ 1m2 25

korekce

Kþ/m2 Kþ dĤvod korekce snížení/zvýšení po celkem korekci 100,00% 25 218 925 zemČdČlský pozemek s dobrou bonitou

Tržní cena pozemkĤ v aktuálním stavu 46 220 000,-Kþ po zaokrouhlení na desetitisíce dolĤ.


35


K projektu OC jsou urþeny pozemky p.þ. 194, p.þ. 195, p.þ. 196, p.þ. 944/6 . Ostatní pozemky s projektem pĜímo nesouvisí a mohou být prodány za tržní cenu cca 18 600 000,-Kþ, zaokrouhleno na desetitisíce dolĤ.

Hodnota pozemkĤ zjištČná porovnávací metodou je 46 220 000,- Kþ

4.5 Výnosová metoda 4.5.1 Výnosová metoda – pĜi dokonþení projektu EXIT66 Výnosová hodnota souþasná za pĜedpokladu dostavby outletcentra (podle standardĤ dle projektu): Podle výnosové metody by byla cena OC po dokonþení pĜi 90% obsazenosti budovy s prĤmČrnou cenou za pronájem obchodních jednotek 10EUR/1m2/mČs. (3000,-Kþ/1m2/rok) a 8% mírou kapitalizace kolem 345 mil. Kþ OcenČní: Výnosy z provozu, nájmu pro provozovatele EUR/m2 Kþ/rok m2 obsaze celkem /mČs nost Kþ/rok obchod 10 3 000 11 690 95,00% 33 315 588 spoleþné sklady Výdaje spojené s provozem a údržbou nemovitosti zajišĢující trvalý výnos (uvažováno 1,00 % z hrubé nákladové Odpisy - stĜádání na obnovu 5 059 446 Kþ/rok PojištČní nemovitosti

252 972 Kþ/rok

DaĖ z nemovitosti

200 000 Kþ/rok

Nájem z cizího pozemku Oprava a údržba

0 Kþ/rok 0* Kþ/rok

Správa nemovitosti Ostatní ROýNÍ VÝDAJE CELKEM

200 000 Kþ/rok 0 Kþ/rok 5 712 418 Kþ/rok

ceny) (nebo 0.05násobek z hrubé nákladové ceny) (uvažováno 0,05 % z hrubé nákladové ceny) Se neplatí Náklad na opravu a údržbu Kþ na 1m2 za rok Sklady 50-100, KanceláĜe 100-150 Náklad vlastníka na admin. správu

*podle obvyklých obdobných pronájmĤ platí komplet veškeré náklady na údržbu a opravy nájemce. výpoþet: þistý roþní výnos míra kapitalizace cena

Kþ 8% Kþ


27 603 619 0,08 345 039 619

36


Vzhledem k vývoji v oblasti odlouþených retailĤ je však situace specifická a znaþnČ rĤzná podle marketingové strategie, dalšímu plánovanému rozvoji (další investice) atd., tedy ukazatelĤ, které souvisí vždy s konkrétním zámČrem investora (know-how) a které lze z pohledu obvykle tržního hĤĜe zobecĖovat. V pĜípadČ dokonþení projektu OC hrozí nebezpeþí vyšší neobsazenosti a ztráty výnosu. K datu ocenČní podle námi oslovených subjektĤ (Obec Loket, Colliers, JaT, Orco) není mezi investory v souþasnosti zájem o pokraþování projektu outletového centra z dĤvodu celosvČtové ekonomické krize a zmČny strategie investorĤ v tomto odvČtví. Nová OC se bČhem dvou let v ýR stavČt nebudou.

4.5.2 Výnosová metoda – pĜi zmČnČ projektu na sklady, lehká výroba OcenČní: Výnosy z provozu, nájmu pro provozovatele EUR/m2 Kþ/rok m2 obsaze celkem /mČs nost Kþ/rok sklady 4 1200 12 200 80,00% 11 712 000 spoleþné sklady Výdaje spojené s provozem a údržbou nemovitosti zajišĢující trvalý výnos (uvažováno 1,00 % z hrubé nákladové Odpisy - stĜádání na obnovu 3 110 000 Kþ/rok PojištČní nemovitosti

155 500 Kþ/rok

DaĖ z nemovitosti

200 000 Kþ/rok

Nájem z cizího pozemku

0 Kþ/rok

Oprava a údržba

0* Kþ/rok

Správa nemovitosti Ostatní ROýNÍ VÝDAJE CELKEM

200 000 Kþ/rok 0 Kþ/rok 3 665 500 Kþ/rok

ceny) (nebo 0.05násobek z hrubé nákladové ceny) (uvažováno 0,05 % z hrubé nákladové ceny) Se neplatí Náklad na opravu a údržbu Kþ na 1m2 za rok Sklady 50-100, KanceláĜe 100-150 Náklad vlastníka na admin. správu

*podle budoucí smlouvy platí komplet veškeré náklady na údržbu a opravy nájemce výpoþet: þistý roþní výnos míra kapitalizace cena

Kþ 8% Kþ

8 046 500 0,08 100 581 250

Rekapitulace výnosových metod ocenČní: Hodnota projektu pĜi dokonþení outletového centra po dokonþení je 345,0 mil. Kþ Hodnota projektu pĜi zmČnČ úþelu stavby na sklady, lehká výroba podle výnosĤ je 100,5 mil. Kþ Znalecký posudek þ.1223-004-2011

37

demolice

Rozpoþet stavebních prací Akce: Demolice outletového centra v lokalitČ Loket na D1 OceĖovaná ucelená þást provedených prací

poĜ. þíslo /1/

/2/

cena celkem (Kþ) /4/

m.j. /3/

PĜehled nákladĤ: 1 2

Rekapitulace HSV Náklady na umístČní stavby a kompletaþní þinnost

Kþ

Náklady celkem bez DPH

Kþ

9 078 079

DPH 20,0 %

Kþ

1 815 616

Náklady celkem vþetnČ DPH

Kþ

10 893 695

Zemní práce Dokonþující konstrukce a práce Demolice železobetonové prefabrikované konstrukce

Kþ Kþ

1 121 838 322 500

Kþ

7 490 780

Rekapitulace HSV

Kþ

8 935 118

8 935 118

%

1,60

142 962

Rekapitulace HSV 1 93 97

Položka poĜ. þíslo

1

množství popis

þíslo

93

Zemní práce

m3 m3

2 422,00 2 422,00

77,00 29,00

186 494,00 70 238,00

m3

2 422,00

86,00

208 292,00

m3

7 266,00

12,00

87 192,00

m3 m2

7 266,00 13 800,00

67,00 6,00

486 822,00 82 800,00

Kþ

1 121 838,00

Dokonþující konstrukce a práce

1 PC 093-001 VyþištČní prostranství 2 PC 093-002 VyþištČní komunikací 3 PC 093-003 Pomocné stavební práce nezahrnuté v jednotkových cenách 93

cena celkem (Kþ)

Zemní práce (úprava terénu po v ybourání základových konstrukcí)

1 12220-1103 Odkopávky a prokopávky nezapažené v horninČ 3 do 5000 m3 2 12220-1109 PĜíplatek k cenám za lepivost v horninČ 3 3 16240-1105 Vodorovné pĜemístČní výkopku z horniny 1 až 4 do 1000 m 4 16270-1109 PĜíplatek k cenČ za každých dalších i zapoþatých 1000 m 5 17110-1103 Uložení sypaniny do násypĤ s rozprostĜením ve vrstvách, s urovnáním a zhutnČním pĜes 93 do 100 % PS 6 18110-1101 Úprava plánČ v hor. 1 - 4 bez zhutnČním 1

m.j.

cena jednotková (Kþ)

Dokonþující konstrukce a práce

m2 15 000,00 11,00 soub 1,00 70 000,00 hod

350,00

Kþ

250,00

165 000,00 70 000,00 87 500,00 322 500,00

Stránka 1

hmotnost hmotnost jednotková celkem (t) (t)

demolice

stavební suĢ

97

Demolice železobetonové prefabrikované konstrukce

hmotnost jednotková (t)

Zaklady: 1 96105-5111 Bourání betonových patek m3 2 PC Demontáž prefa ŽB základových pásĤ, 274123001 prahĤ hmotnosti pĜes 1t do 4 t v obj.do 18 m kus 3 PC Demontáž prefa ŽB sloupĤ postupným 331123001 rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 3 t v obj.do 18 m kus

4 PC 331123001 5 PC 331123002 6 PC 441125001 7 PC 413123903

8 PC 331123001 9 PC 331123002 10 PC 413123903

2 890,00 1 329 400,00

2,400

1104

158,00

2 537,00

400 846,00

9,600

1516,8

230,00

1 410,40

324 392,00

2,770

637,1

148,00

1 410,40

208 739,20

2,620

387,76

80,00

3 138,00

251 040,00

3,930

314,4

76,00

3 980,00

302 480,00

11,770

894,52

191,00

5 012,00

957 292,00

4,700

897,7

6,00

1 410,40

8 462,40

2,620

15,72

10,00

3 138,00

31 380,00

3,930

39,3

22,00

5 012,00

110 264,00

4,700

103,4

m2

13 300,00

63,00

837 900,00

t

5 910,70

t t

82 749,80 5 910,70

12,00 160,00

992 997,60 945 712,00

t

172,90

248,00

42 879,20

t t

1 729,00 -172,90

12,00 2 500,00

20 748,00 -432 250,00

2. NP Demontáž prefa ŽB sloupĤ postupným rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 3 t v obj.do 18 m kus Demontáž prefa ŽB sloupĤ postupným rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 7 t v obj.do 18 m kus Demontáž prefa ŽB trámĤ, prĤvlakĤ nebo ztužidel hmotnosti do 5 t v budovy do 18 m kus

Odvoz suti a skládkovné 12 97908-3117 Vodorovné pĜemístČní suti na skládku do 6000 m 13 97908-3191 PĜíplatek k cenČ za každých dalších zapoþatých 1000 m pĜes 6000 m 14 PC 979-001 Poplatek za skládku suĢ - tĜídČná 15 97908-3117 Vodorovné pĜemístČní kovového odpadu do sbČrných surovin do 6000 m 16 97908-3191 PĜíplatek k cenČ za každých dalších zapoþatých 1000 m pĜes 6000 m 17 PC 979-004 Kovový odpad - výzisk 97

460,00

1. NP Demontáž prefa ŽB sloupĤ postupným rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 3 t v obj.do 18 m kus Demontáž prefa ŽB sloupĤ postupným rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 7 t v obj.do 18 m kus Demontáž prefa ŽB vazníkĤ ze železobetonu hmotnosti pĜes 10 do 15 t kus Demontáž prefa ŽB trámĤ, prĤvlakĤ nebo ztužidel hmotnosti do 5 t v budovy do 18 m kus

ZastĜešení 11 76739-2803 Demontáž trapézových plechĤ pĜistĜelených

Demolice železobetonové prefabrikované konstrukce

hmotnost celkem (t)

Kþ

0,013

172,9

196,00 1 158 497,20

7 490 779,60

Stránka 2

kovový odpad hmotnost jednotková hmotnost (t) celkem (t)

Hmotnost celkem

5 910,7

172,9

situaþní mapa

fotomapa aktuálního stavu

pohled do západní þásti skeletu

budoucí vnitĜní ulice

pohled na západní þást

detail kladení prĤvlakĤ a trámĤ

stav dvoupodlažní þásti v jihovýchodu

pohled do vnitĜní þásti ze severu

retenþní nádrž

revizní šachta kanalizace

požární hydrant

detail spoje konstrukce

degradace povrchu vlivem mrazu

odpraskávání dobetonovaných þástí

vizualizace koneþného stavu outlet centra EXIT 66



katastrální mapa pozemkĤ v k.ú. Brzotice

Znalecký posudek

Recommend Documents