Znalecký posudek

Znalecký posudek 8757 - 17 - 2015 o zjištění obvyklé ceny v místě a čase garáže bez č.p. na pč. St. 3002 v okrese Jičín, obci a katastrálním území Jičín. Posouzení je provedeno podle stavu ke dni 31.1.2015.

Objednatel posudku: Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti v místě a čase podle stavu ke dni 31.1.2015

Oceňovací předpis:

V souladu s mezinárodními standardy IVSC, zejména standardem 1 zjištění obvyklé ceny v místě a čase porovnávací metodou, a to zároveň v souladu se zákonem č. 151/1997 v platném znění.

Posudek vypracoval

Ing. Zdeněk Tomíček, Údolní 422/20, 460 14 Liberec

Posudek obsahuje 9 stran(y) textu a 9 stran(y) příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení

Přílohy:

Informace z katastru nemovitostí 4 str. Kopie katastrální mapy 2 str. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015EX 4466/2013-27 3 str.

Prohlídka a zaměření:

Byly provedeny na místě dne 31.1.2015

Použité //podklady, předpisy, vyhlášky a normy 1. Oddíl " B. Zjištění tržní hodnoty – obvyklé ceny" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC (The Internacional Valuation Standards Committee), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty), a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. 2. Zákon č. 128/2000 ve znění pozdějších předpisů o obcích (obecní zřízení) 2. Zákon č. 128/2000 ve znění pozdějších předpisů o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 31.1.2015 4. informace z katastru nemovitostí 5. Stavební zákon v platném znění 6. Kopie katastrální mapy 7. Teorie oceňování nemovitostí (autor Ing. Albert Bradáč) 8. Nabídky na serverech realitních kanceláří a databáze KSZ 9. Zákon 503/2012 ve znění pozdějších předpisů 10. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 4466/2013-27

-2-

Vlastnické a evidenční údaje: LV: Okres: Obec: Katastrální území: Vlastník:

3601 Jičín Jičín Jičín SJM Hazdra Josef a Hazdrová Marcela 506 01 Jičín

Nález : Oceňovaná nemovitost, kterou je řadová garáž bez č.p., se nachází v Jičíně, katastrálním území Jičín. Přístup ke garáži je přes další pozemky z ulice U Stadionu, která se napojuje na ulici Revoluční, jenž vede z Jičína směrem na Valdice. Jedná se o část města, která se nazývá Valdické Předměstí. Přesné umístění nemovitosti je zřejmé z přiložené dokumentace. Dle prohlídky na místě bylo zjištěno, že se jedná o řadovou vnitřní garáž, která je součástí kolonie garáží mezi sídlištěm a železniční tratí. Přístup ke garáži je přes pozemky patřící Městu Jičín. Pozemky nejsou zpevněné. Garáž je zděná, má betonový rovný strop. Okna na garáži chybí. Krytina střechy je lepenková. Okapy jsou pozinkované. Obvyklá cena je zjištěná porovnávacím způsobem s nabízenými garážemi v Jičíně a okolí.

Tržní hodnotou pro účely tohoto posudku se rozumí v souladu se standardem 1, IVSC hodnota, jejíž dosažení lze předpokládat při prodejích podobných nemovitostí a majetků v místě a čase obvyklém, a to mezi ochotnými kupujícími a prodávajícími v nezávislé transakci s oboustrannou informovaností a bez donucení. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mohou mít na danou cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Předmětem zjištění hodnoty v místě a čase obvyklé je garáž v Jičíně, a to porovnáním s podobnými garážemi především v nejbližším okolí. Znalcem byla použita porovnávací metoda.

METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí v místě a čase (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Dále je možno porovnat ceny nabízené na realitních serverech. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. V opačném případě je potřeba cenu korigovat oběma směry dle vývoje trhu. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. V daném případě se jedná o porovnání garáží v Jičíně. Pozitiva posuzované nemovitosti - dobrá dostupnost z hlediska veřejných komunikací

-3-

Negativa posuzované nemovitosti - přístup po nezpevněné komunikaci - prodej z exekuce - nabyvatel platí daň z převodu

Seznam oceněných položek A.01. Pozemek pč. St. 3002 zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

A.01. Pozemek pč. St. 3002 zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Garáž je popsána výše v nálezu. V Jičíně nebyly nalezeny vzorky pro porovnání. Jsou použity vzorky v okruhu 25 km a v sousedních okresech. Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

jiný cihlová dobře udržovaný fyzická osoba

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha

2

18.00 m 2 21.00 m

-4-

Vzorek Nymburk Nabízíme Vám k prodeji garáž s pozemkem, 22 m2 v obci Nymburk, okres Nymburk. Řadová garáž na vlastním pozemku se nachází v nymburské části Na Žábě. IS - elektřina. Ihned volné.

obr. 1

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.sreality.cz - ID zakázky 015415/3875 06.03.2015

Nabídková cena Ku = 0.70

155 000.00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


neuvedeno cihlová velmi dobrý neuvedeno


2

22.00 m 2 22.00 m

Pozemky Pol. číslo

pozemek

výměra 2 [m ]

Celkem

0

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 1 2 2 3 3

hodnota *) faktoru [%] 0 +10 -8 -5 0 0

Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Stavebně technický stav

Kf = 1.10 x 0.87 x 1.00 =

součet skupiny [%]

koef. Kf

+10 -13 0 0.957

*)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 155 000.00 Kč x 0.70 / 22.00 m x 21.00 m / 0.957 = 108 222.00 Kč Míra shody (váha) 1

-5-

Vzorek Turnov Řadová zděná garáž v obci Turnov. Plocha garáže: 19m2. Řadová zděná garáž v obci Turnov. Garáž je zděná. Vrata plechová výklopná. Plocha garáže: 19 m2.

obr. 1


www.sreality.cz - ID zakázky TR10054 06.03.2015




neuvedeno cihlová dobrý neuvedeno


2

19.00 m 2 19.00 m

Pozemky Pol. číslo

pozemek

výměra 2 [m ]

Celkem

0


hodnota *) faktoru [%] 0 +10 -8 -5 0 0


Kf = 1.10 x 0.87 x 1.00 =

součet skupiny [%]

koef. Kf

+10 -13 0 0.957

*)


2


-6-

Vzorek Vrchlabí Nabízíme k prodeji garáž ve Vrchlabí, část obce Hořejší Vrchlabí. Jedná se o řadovou garáž s vlastní stavební parcelou o výměře 22 m2. Pro více informací nebo prohlídku kontaktujte naší společnost.

obr. 1


www.ceskereality.cz - 63 06.03.2015




garáže neuvedeno bezvadný stav neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

22.00 m

2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra 2 [m ] 22

Celková plocha

Celkem

22


hodnota *) faktoru [%] 0 +10 -8 -5 0 0


Kf = 1.10 x 0.87 x 1.00 =

součet skupiny [%]

koef. Kf

+10 -13 0 0.957

*)


2


-7-

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek Nymburk Vzorek Turnov Vzorek Vrchlabí

108 222.00 Kč 90 084.00 Kč 97 749.00 Kč

Vážený průměr hodnot

98 685.00 Kč

Závěr: Na základě výše uvedených porovnávacích nabídek garáží mimo región Jičín a na základě informace majitelů sousedních garáží pro zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) v místě a čase garáže na pozemku pč.St.3002 v Jičíně vychází obvyklá cena garáže po úpravě porovnávacími faktory s mírou spolehlivosti zjištěných údajů v rozmezí cca od 90 000,00 Kč do 108 000,00 Kč. Znalcem je doporučena vzhledem k lokalitě cena ve výši cca 100 000,00 Kč.

Závěrečná rekapitulace A.01. Pozemek pč. St. 3002 zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

100 000.00 Kč

Celkem

100 000.00 Kč Odhad tržní hodnoty činí

100 000.00 Kč slovy:

stotisíc Kč

Při nezměněných podmínkách na trhu je platnost tohoto posudku stanovena do 30.7.2015

Znalecký posudek

Recommend Documents