ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 4 878-12-2016

Ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF; včetně revize znalecký posudků

Objednatel Mgr. Jan Klváček, insolvenční správce dlužníka Tomáše Hoffmanna Olomouc, Tylova 1136/6, IČ 66 24 86 55 Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

Úvodní list Objednatel:

Mgr. Jan Klváček insolvenční správce dlužníka Tomáše Hoffmanna Tylova 1136/6 779 00 Olomouc IČ 66 24 86 55

Zadání znaleckého posudku:

Znalecký posudek byl vypracován na základě Objednávky objednatele znaleckého posudku ze dne 5. února 2016.

Předmět ocenění:

Ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF; včetně revize znalecký posudků.

Účel ocenění:

Ocenění je zpracováno pro účely insolvenčního řízení.

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové ID bkndkpx IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138  zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223

Znalecký posudek zpracovali:

  

Počet vyhotovení:

Znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednatel.

Datum zpracování:

22. února 2016

Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Ph.D., Ing. Vladimír Krupka, Ing. Jiří Šnejdr.

Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 2

Obsah Úvodní list ............................................................................................................................. 2 Obsah ..................................................................................................................................... 3 Výchozí předpoklady a omezující podmínky ........................................................................ 4 Osvědčení .............................................................................................................................. 5 Znalecká doložka ................................................................................................................... 6

1.

Předmět ocenění ........................................................................................................ 7

2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 9

3.

Metody ocenění ........................................................................................................ 10

4.

Ocenění nemovitých věcí – cena zjištěná ........................................................ 16

5.

Ocenění nemovitých věcí – věcná hodnota .................................................... 31

6.

Ocenění nemovitých věcí – výnosová hodnota ............................................. 32

7.

Ocenění nemovitých věcí – cenové porovnání .............................................. 35

8.

Rekapitulace ocenění – stanovení obvyklé hodnoty ................................... 40

9.

Revize znaleckých posudků ................................................................................. 42

10. Výsledek ocenění, závěr ........................................................................................ 44 11. Seznam příloh .......................................................................................................... 45


strana 3

Výchozí předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími výchozími předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací

a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za:

2.

a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž

movitým a nemovitým věcem,

existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů

pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho

provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích

a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

5. 6.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování,

účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování

certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.0.

7.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute

of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


strana 4

Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je

předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2. 3. 4.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které

by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

Znalecký posudek je zpracován s vědomím následků vědomě nepravdivého

znaleckého posudku ve smyslu § 346 zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník.

Znalecký ústav si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku ve smyslu § 110a

zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) a § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

Bylo nám ctí poskytnout své služby v souvislosti s oceněním daných nemovitých věcí. Hradec Králové 22. února 2016

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel


strana 5

Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě Rozhodnutí ministra spravedlnosti č. 57/2012-OSD-SZN/6 do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro:  oceňování podniku jako celku  oceňování cenných papírů a obchodování s nimi  oceňování derivátů kapitálového trhu  oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv  oceňování nehmotného majetku a majetkových práv  oceňování pohledávek a závazků  oceňování podílů v obchodních společnostech  oceňování nepeněžních vkladů  oceňování nemovitostí  oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu  posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob,  posuzování bonity podnikatelských subjektů  hodnocení úvěrových rizik, transferové ceny  mezinárodní daňové plánování  oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy  oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku

 oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu  přezkoumání úvěrových transakcí, vztahů mezi propojenými osobami, činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů, vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, ovládací smlouvy z ekonomického hlediska  přezkoumání ceny obvyklé, přiměřenosti plnění a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku  přezkoumání projektu přeměny a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o fúzi  přezkoumání ekonomických, daňových a účetních aspektů operací spojených s pohybem zboží a služeb uvnitř i vně České republiky, resp. Evropské unie  posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení  účetnictví a cash – flow

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 868/2016 deníku znaleckého ústavu. Hradec Králové 22. února 2016

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 6

1.

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF; včetně revize znaleckého posudku č. 1412012, zpracovaného znalkyní Ing. Ludmilou Novákovou a znaleckého posudku č. 7504-145/2014, zpracovaného znalcem Ing. Václavem Hoplíčkem.

Specifikace předmětu ocenění    

pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 522 m2, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, o výměře 116 m2, pozemková parcela p. č. 13, zahrada, ZPF, o výměře 408 m2, pozemková parcela p. č. 14/3, zahrada, ZPF, o výměře 18 m2.

Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 3384, k. ú. Uničov Vlastnické právo SJM Hoffmann Tomáš a Hoffmannová Vladimíra Hoffmann Tomáš Medelská 122 783 91 Uničov

narozen 13. července 1973 a Hoffmannová Vladimíra Střední 1445 783 91 Uničov

narozena 28. prosince 1973


strana 7

Práva a o mezení váznoucí na předmětu ocenění (dle evidence KN) 

Zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, nařízení exekuce, nařízení předběžného opatření – viz LV č. 3384, k. ú. Uničov, nemající zásadní vliv na ocenění, při prodeji nemovitého majetku v insolvenčním řízení omezení váznoucí na předmětu ocenění zaniknou

Datum, ke kterému je provedeno ocenění .......................................... 3. září 2014*) Pozn.:

Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění předmětného nemovitého majetku v revidovaném znaleckém posudku č. 7504-145/2014 (znalec Ing. Václav Hoplíček). *)


strana 8

2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Při vypracování znaleckého posudku jsme vycházeli z: 1 – podkladů uvedených na veřejně dostupných internetových zdrojích, 2 – ze zjištěných informací a zaměření staveb z provedené prohlídky nemovitých věcí, 3 – odborné literatury zaměřené na tématiku ceny obvyklé a 4 – podkladů předaných insolvenčním správcem Mgr. Janem Klváčkem. 1 – Použité veřejné zdroje     

http://www.justice.cz/ http://www.cuzk.cz/ http://www.sreality.cz/ http://www.unicov.cz/ http://monumnet.npu.cz.cz/

2 – Odborná literatura zaměřená na problematiku ceny obvyklé 

HÁLEK, V. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, vyd. 1, 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7.



HÁLEK, V. Pojem cena obvyklá po 1. lednu 2014. Trestněprávní revue. 2015, roč. 14, č. 4, str. 90-97, ISSN 1213-5313.

3 – Podklady předané ze strany insolvenčního správce Mgr. Jana Klváčka Jako podklady pro ocenění nám byly poskytnuty původně zpracované znalecké posudky na oceňovaný nemovitý majetek, tj. znalecký posudek č. 1412012, zpracovaný znalkyní Ing. Ludmilou Novákovou a znalecký posudek č. 7504-145/2014, zpracovaný znalcem Ing. Václavem Hoplíčkem, a dále kopie protokolů a usnesení ze soudního jednání ve věci č. j. KSOS 31 INS 3025/2012. Dále dne 9. února 2016 byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a pořízena fotodokumentace. Tyto zdroje (1 – 3) jsme pokládali za věrohodné a úplné. Vybrané podklady pro ocenění jsou součástí CD přílohy tohoto znaleckého posudku. Odborná literatura (bod 2) je dostupná a bezplatně stažitelná z internetové adresy www.halek.org. Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 9

3.

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM), stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí podle ZOM cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a. b. c. d. e. f. g.

nákladov ý způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, v ýnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry), porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, oceňování podle jmenovité hodnot y, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle účetní hodnot y, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, oceňování podle kurzové hodnot y, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 10

Axiom éta – schematická metodika stanovení ceny obvyklé Cenu obvyklou produktu (výrobku, zboží či služby) je možné chápat jako peněžní částku zjištěnou na základě porovnání: 1. 2. 3. 4.

výchozích cen, srovnatelných produktů, na místním, nebo srovnatelném trhu, za obdobných transakčních podmínek.

Přičemž: 1.

2.

výchozími cenami pro porovnání jsou:

a. b. c.

cenové porovnání je provedeno buď na místním trhu, nebo na trhu srovnatelném co do: a.

b. 3.

charakteru (trh nemovitostí x trh movitých věcí, trh nových produktů x trh bazarový) a rozsahu (místní trh na úrovni obce, regionální trh, trh ČR, evropský trh).

srovnatelnost produktů je zajištěna z hlediska:

a. b. c. d.

4.

veřejně známé ceny (ceny jsou zjistitelné pro kupujícího), legálního prodeje (nikoliv černý trh), platné k datu ocenění (datum uskutečnění transakce).

dostupnosti (srovnatelný produkt musí být dostupný na stejném trhu), užitečnosti – účelu – potřeby (srovnatelný produkt musí sloužit ke srovnatelnému účelu, k uspokojení srovnatelné potřeby), kvality – standardu – (srovnatelný produkt musí být dostupný ve srovnatelné kvalitě, mít obdobné technické vlastnosti), kvantity – srovnání musí být prováděno na stejném množství produktu.

u porovnávaných transakcí platily obdobné transakční podmínky spočívající v:

a. b. c.

záruce (jejím rozsahu a době trvání), obchodních podmínkách (době splatnosti, termínu dodání), účasti prostředníka (přímý nebo zprostředkovaný prodej),


strana 11

d.

rozsahu dodávky (jednotlivé nákupy nebo opakované nákupy či hromadná dodávka).

Pokud má být v intencích uvedeného axiomu η zjištěna obvyklá cenu učiněné služby, musí se tak dít na základě zjištění porovnatelných veřejně známých cen porovnatelného souboru služeb platných k datu realizace služeb.

Metody pro ocenění nemovitého majetku Pro potřeby stanovení obvyklé, tržní, hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:   

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:   

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.


strana 12

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: V   Pi  O i n

i 1

kde

Pi ..................... pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ..................... snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n ...................... počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku. Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu R = R 1 + (–R 2 ) + R 3 kde

R1 ......... bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 ......... míra inflace R3 ......... specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu: V

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem:


strana 13

V kde

1 n  Pi k i n i 1

Pi .......... realizovaná cena podobného majetku ki ........... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n ........... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota (věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."


strana 14

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 15

4.

Ocenění nemovitých věcí – cena zjištěná

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku

č.

Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi – Nabídka odpovídá poptávce

III

0,00

2. Vlastnické vztahy – Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)

IV

0,00

3. Změny v okolí – Bez vlivu

III

0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost – Bez vlivu

II

0,00

5. Povodňové riziko – Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

1,00

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 4

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel. Název znaku

č.

Pi

1. Druh a účel užití stavby – Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

I

1,00

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí – Rezidenční zástavba

I

0,02

3. Poloha pozemku v obci – Střed obce – centrum obce

I

0,05

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec – Pozemek lze

I

0,00


strana 16

Název znaku

č.

Pi

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti – Výhodná – možnost komerčního využití

II

0,04

9. Obyvatelstvo – Bezproblémové okolí

II

0,00

10. Nezaměstnanost – Průměrná nezaměstnanost

II

0,00

11. Vlivy ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů

II

0,00

napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku – V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

6. Dopravní dostupnost – Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava – Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,110 11

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,110

A.

Ocenění staveb

A.1

Hlavní stavby

A.1.1 RD čp. 122 Obecný popis a situování Jedná se o řadový, koncový, objekt rodinného domu čp. 122, který se nachází v souvisle zastavěném území města Uničov, při ulici Medelská, v blízkosti historického centra města (Masarykova náměstí), viz orientační mapa, příloha znaleckého posudku. Daná stavba rodinného domu je částečně podsklepená, o dvou nadzemních podlaží a půdním prostorem (možnost podkrovní obytné vestavby). Objekt je napojen na dostupné inženýrské sítě v dané lokalitě, tj. vodovod, elektro, kanalizaci a plynovod. Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 17

Parkování osobních aut je zajištěno na přilehlém pozemku místní veřejné komunikace p. č. 2244/15 ve vlastnictví Města Uničov, popř. v průjezdu oceňovaného domu. Přístup k rodinnému domu je z uliční komunikace p. č. 2244/15, ulice Medelská. Stavebně technické provedení Hlavní nosná konstrukce objektu je provedena ze smíšeného zdiva, nezateplená, na původních kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, u betonových základů u přístaveb je provedena izolace proti zemní vlhkosti. Střecha původní části objektu sedlová, krytina z eternitových šablon, u přístaveb střecha pultová s krytinou živičnou či pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce původní klenbové (1. PP a 1. NP) a s rovným podhledem (1. NP, 2. NP). Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Fasáda objektu vápenná hladká (bez zateplení), bezbarvá, kamenný sokl. Vnitřní omítky vápenné hladké, na sociálním zařízení a v kuchyni provedeny keramické obklady stěn, prostory v 1. PP bez omítky. Okna plastová, dřevěná zdvojená a v 1. NP výkladce s izolačním dvojsklem. Vnitřní dveře dřevěné plné i prosklené. Schodiště betonové s dřevěnou úpravou stupnic. Podlahové krytiny z PVC, plovoucí, keramické dlažby, textilních krytin a betonové mazaniny. Vytápění objektu ústřední teplovodní, plynovým kotlem. Elektroinstalace světelná i motorová. V objektu jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Voda je přivedena z veřejného vodovodu. Napojeno na veřejné přípojky elektro a plynovodu. V kuchyni bytové jednotky ve 2. NP se nachází nová kuchyňská linka se spotřebiči a rohovým dřezem. Vybavení koupelen standardní. Půdní prostor je nezateplen, možná vestavba podkroví. Bleskosvod je osazen. Dispoziční řešení domu 1. PP

skladové prostory (v neupraveném stavu, započatá rekonstrukce);

2. NP

bytová jednotka 5+1 (5x pokoj, středová hala, chodba, kuchyně, koupelna, WC, komora.

1. NP

2 komerční prostory k pronájmu (vlastní vchodové dveře), průjezd ve středu objektu, malá bytová jednotka 1+kk (vstupní hala, pokoj, koupelna), přístavba garáže (popř. dílny), zasklená veranda, přístavba WC a koupelny (v rozestavěném stavu);

Stavebně technický stav Dle zjištěných informací byl původní objekt postaven cca v roce 1672 (objekt není zapsán v seznamu nemovitých kulturních památek ČR). V průběhu minulých let bylo na objektu provedeno nespočet oprav či rekonstrukcí, které prodloužily celkovou životnost objektu a přizpůsobily změnu užívání původního rodinného domu na rodinný dům s komerčními Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 18

prostory (1. NP). Výčet provedených oprav a rekonstrukcí je patrný z provedené analytické metody opotřebení oceňované stavby, která byla provedena na základě zjištěných informací z původních znaleckých posudků a informací při provedené prohlídce stavby. Stavebně technický stav objektu k datu ocenění (rok 2014) lze pak hodnotit jako dobrý, s ohledem na jeho stáří a provedené opravy a rekonstrukce. Jsou zde patrné stavební nedostatky stavby, zejména pak viditelná prasklina nosného zdiva středové části ve 2. NP (dle vlastníka stavby je prasklina dlouhodobě ve stabilizovaném stavu, bez statického posouzení), nedokončené stavební úpravy v 1. PP či narušená fasáda z důvodu prosakující zemní vlhkosti (základy bez izolace proti zemní vlhkosti). Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. NP Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název

Plocha

[m 2 ]

1. PP

78,00

=

78,00 m2

1. NP + přístavby

215,00+44,00

=

259,00 m2

2. NP

226,50

=

226,50 m2

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

78,00 m2

2,50 m

1. NP + přístavby

259,00 m2

3,60 m

2. NP

226,50 m2

3,60 m

1. PP


strana 19

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název

Obestavěný prostor

[m 3 ]

1. PP

(78,00)*(2,50)

=

195,00 m3

1. NP + přístavby

(215,00*3,60)+(44,00*2,80)

=

897,20 m3

2. NP

(226,50)*(3,60)

=

815,40 m3

Zastřešení

(226,50*5,45)*(1/2)

=

617,21 m3

Název

Typ

1. PP

PP

195,00 m3

1. NP + přístavby

NP

897,20 m3

2. NP

NP

815,40 m3

Zastřešení

Z

617,21 m3

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor c e l k e m

2 524,81 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

1. Základy

P

3. Stropy

S

2. Zdivo

4. Střecha 4. Střecha

7,10

100

0,46

8,40

100

1,00

S

22,30

S

5,20

P


5,20

100 80 20

Upravený obj. podíl

Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Výpočet koeficientu K 4

3,27

1,00

22,30

1,00

4,16

0,46

8,40 0,48

strana 20

5. Krytina

6. Klempířské konstrukce

S

100

1,00

3,20

6,20

90

1,00

5,58

S

0,80

P

6,20

100

S

8. Fasádní omítky

S

3,10

100

10. Vnitřní obklady

S

2,30

100

12. Dveře

S

3,30

14. Podlahy obytných místností

S

2,20

16. Vytápění

S

9. Vnější obklady

11. Schody 13. Okna

15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace

S S

S

S

0,40

2,40

5,20 1,10

4,40

S

4,10

S

3,00

21. Instalace plynu

S

0,50

23. Vybavení kuchyně

S

18. Bleskosvod

S

20. Zdroj teplé vody

S

19. Rozvod vody

22. Kanalizace

24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

0,60

1,80

S

2,80

S

5,10

S

3,60

S

Součet upravených objemových podílů Hodnota koeficientu vybavení K 4


Upravený obj. podíl

3,20

7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky

Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]

Hodnocení standardu


0,50

0,40

10

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,29 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 95,28 0,9528

strana 21

1. Základy

S

3. Stropy

S

2. Zdivo

4. Střecha

5. Krytina

6. Klempířské konstrukce

8,20 100,00

1,00

7,90 100,00

1,00

S

21,20 100,00

S

7,30 100,00

S

0,90 100,00

S

3,40 100,00

7. Vnitřní omítky

S

5,80 100,00

9. Vnější obklady

S

0,50 100,00

8. Fasádní omítky

S

2,80 100,00

8,20

75,56

6,1959

7,90

340

450

75,56

5,9692

58,33

1,9832

1,00

7,30

7,30

1,00 1,00 1,00 1,00

5,80 2,80 0,50

0,90 5,80 2,80 0,50

35

250

60

35

55

30

65

35

45

30

63,64 46,15 77,78 75,00

0,5728 2,6767 2,1778 0,3750

3,20 100,00

S

2,20 100,00

1,00

2,20

2,20

35

47

74,47

1,6383

S

1,00 100,00

1,00

1,00

1,00

20

47

42,55

0,4255

S

5,20 100,00

1,00

5,20

5,20

30

35

85,71

4,4569

0,60 100,00

1,00

0,60

0,60

30

40

75,00

0,4500

13. Okna 14. 15.

Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností

16. Vytápění

S

5,20 100,00

17. Elektroinstalace

S

4,30 100,00

19. Rozvod vody

S

3,20 100,00

18. Bleskosvod

20. Zdroj teplé vody

S

S

1,90 100,00

S

3,10 100,00

21. Instalace plynu

S

23. Vybavení kuchyně

S

0,50 100,00

S

0,30 100,00

22. Kanalizace

24. Vnitřní vybavení

S

26. Ostatní

S

25. Záchod

0,50 100,00

4,10 100,00 3,40 100,00

1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,20 5,20

4,30 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

1,00 3,20 5,20

4,30 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50

80

140

15

65

20

30 30 30 30 30 7

4,10

10

3,40

15

0,30

25

Opotřebení

65

37 35

75,00

4,3800

S

1,00

40

60,00

12. Dveře

1,00

30

40

75,56 16,0187

2,30 100,00 1,00 100,00

2,30

150

450

S

S

2,30

3,40

340

10. Vnitřní obklady 11. Schody

1,00

0,90

Opotř. z celku

450

21,20

3,40

Opotř. části

340

21,20

1,00

Živ.

8,20

1,00

7,90

Stáří

PP [%]

UP [%]

OP [%]

Část [%]


K

Výpočet opotřebení analytickou metodou

57,14 30,77 23,08

81,08 85,71

30 100,00 35

85,71

22

31,82

45 45 45 55

66,67 22,22 55,56 27,27

1,7250 0,5714 0,9846 1,2002

3,4864 2,7427 1,9000 0,4286 2,0668 0,1591 0,9110 0,1667 0,9272 64,6 %

(OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 22

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11):

1 975,00 [Kč/m3]

Základní cena upravená Plná cena:

4 008,19 [Kč/m3] 10 119 918,19 Kč

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 524,81 m3 * 4 008,19 Kč/m3

* 0,9528 * 1,0000 * 2,1300

Koeficient opotřebení: (1- 64,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* 0,354 3 582 451,04 Kč * 1,110 3 976 520,65 Kč

RD čp. 122 – zjištěná cena

3 976 520,65 Kč

A.2

Příslušenství

A.2.1 Venkovní úpravy Obecný popis a situování Jedná se o venkovní úpravy typu zpevněných ploch, přípojek inženýrských sítí, oplocení, venkovního osvětlení, atd. Venkovní úpravy jsou pro daný účel oceněny zjednodušeným způsobem. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb:

4,00 %

Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby

Cena stavby

RD čp. 122

3 976 520,65 Kč

Celkem

3 976 520,65 Kč


strana 23

Ocenění Cena staveb celkem: 4,00 % z ceny staveb

3 976 520,65 * 0,0400

Venkovní úpravy – zjištěná cena

159 060,83 Kč

A.2.2 Bazén venkovní Obecný popis a situování Jedná se o venkovní zapuštěný bazén, včetně příslušenství, dodavatel Mountfield, stáří cca 15 let, v neudržovaném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výměra: 6,0*9,0*2,0

21. Bazén venkovní 242 3 108,00 m obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17):

1 825,00 [Kč/m3]

Základní cena upravená cena Plná cena:

4 181,08 [Kč/m3] 451 556,64 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 108,00 m3 * 4 181,08 Kč/m3

* 1,0000 * 2,2910

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,0 %

15 roků 15 roků 30 roků

Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)

* 0,500 225 778,32 Kč


strana 24

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 – morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: 225 778,32 * 10 % Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

- 22 577,83 Kč 203 200,49 Kč * 1,110 225 552,54 Kč

Bazén venkovní – zjištěná cena

225 552,54 Kč

B.

Ocenění pozemků

B.1

Pozemky

Obecný popis a situování Jedná se o pozemek st. p. č. 35 o výměře 522 m2, v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, a dále pozemky p. č. 12/2 o výměře 116 m2, p. č. 13 o výměře 408 m2 a p. č. 14/3 o výměře 18 m2, vše v druhu pozemku zahrada, ZPF, které tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem st. p. č. 35. Předmětné pozemky se nacházejí v souvisle zastavěném území města Uničov, k. ú. Uničov, při ulici Medelská, v blízkosti historického centra města, rovinatý terén, klidná lokalita s okolní zástavbou objektů převážně pro rodinné bydlení. V dané lokalitě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí, tj. vodovodu, kanalizace, plynovodu a elektrické sítě. Dle Územního plánu města Uničov se dané pozemky nacházejí ve stabilizovaném území smíšené centrální zóny. Vzhledem k tomu, že město Uničov nedisponuje cenovou mapou stavebních pozemků, tak předmětné pozemky budou oceněny dle příslušného cenového předpisu, a to dle § 4 odst. 1, tj. stavební pozemky a pozemky v jednotném funkčním celku. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 064,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp

R = (200 + 0,8 * 1 064,00) / 1 064,00 = 0,988


strana 25

Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku

č.

Pi

1. Svažitost pozemku a expozice – Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

IV

0,00

2. Ztížené základové podmínky – Neztížené základové podmínky

III

0,00

3. Ochranná pásma – Chráněná krajinná oblast

III

-0,03

4. Omezení užívání pozemku – Bez omezení užívání

I

0,00

5. Geometrický tvar pozemku – Tvar bez vlivu na využití

II

0,00

6. Ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů

II

0,00

Název znaku

č.

Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi – Nabídka odpovídá poptávce

III

0,00

2. Vlastnické vztahy – Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)

IV

0,00

3. Změny v okolí – Bez vlivu

III

0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost – Bez vlivu

II

0,00

5. Povodňové riziko – Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

1,00

IO = 1 + Pi = 0,970 6

Index omezujících vlivů

i=1

Index trhu s nemovitostmi

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 1,000 4

i=1


strana 26

Index polohy pozemku Název znaku

č.

Pi

1. Druh a účel užití stavby – Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

I

1,00

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí – Rezidenční zástavba

I

0,02

3. Poloha pozemku v obci – Navazující na střed (centrum) obce

II

0,00

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec – Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

I

0,00

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti – Výhodná – možnost komerčního využití

II

0,04

9. Obyvatelstvo – Bezproblémové okolí

II

0,00

10. Nezaměstnanost – Průměrná nezaměstnanost

II

0,00

11. Vlivy ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů

II

0,00

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku – V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

6. Dopravní dostupnost – Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava – Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 11

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,970 * 1,060 = 1,028 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použit ých jednotkových cen stavebních pozemků


strana 27

Zákl. cena [Kč/m 2 ]

Zatřídění

Index

Upr. cena [Kč/m 2 ]

Koef.

§ 4 odst. 1 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1

1 436,06

1,028

1 476,27

Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,988

Typ

Název

Parcelní číslo

Výměra [m 2 ]

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč)

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří

st. 35

522,00

1 476,27

770 612,94

§ 4 odst. 1

zahrada

12/2

116,00

1 476,27

171 247,32

§ 4 odst. 1

zahrada

13

408,00

1 476,27

602 318,16

§ 4 odst. 1

zahrada

14/3

18,00

1 476,27

26 572,86

Součet

1 064,00

1 570 751,28

Stavební pozemky – celkem

1 570 751,28 Kč

Pozemky – zjištěná cena

1 570 751,28 Kč

C.

Ocenění trvalých porostů

C.1

Trvalé porosty

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Trvalé porosty – zjištěná cena


1 570 751,28 Kč 1 064,00 m2 1 064,00 m2 1 570 751,28 Kč * 0,065 102 098,83

102 098,83 Kč

strana 28

Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen A. Ocenění staveb A.1

Hlavní stavby

A.2

Příslušenství

A.1.1 RD čp. 122

A.2.1 Venkovní úpravy A.2.2 Bazén venkovní Ocenění staveb celkem B.

B.1

Ocenění pozemků Pozemky

Ocenění pozemků celkem C.

C.1


Trvalé porosty

Ocenění trvalých porostů celkem

3 582 451,00 Kč 143 298,00 Kč 203 200,50 Kč

3 928 949,50 Kč

1 570 751,30 Kč

1 570 751,30 Kč

102 098,80 Kč

102 098,80 Kč

Celkem

5 601 799,60 Kč

Rekapitulace nákladových cen, celkem

5 601 799,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen A.

A.1

Ocenění staveb Hlavní stavby

A.1.1 RD čp. 122 A.2

Příslušenství

A.2.1 Venkovní úpravy A.2.2 Bazén venkovní Ocenění staveb celkem B.

B.1

Ocenění pozemků Pozemky

Ocenění pozemků celkem Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

3 976 520,70 Kč 159 060,80 Kč 225 552,50 Kč

4 361 134,00 Kč

1 570 751,30 Kč

1 570 751,30 Kč

strana 29

C.

C.1


Trvalé porosty

Ocenění trvalých porostů celkem

102 098,80 Kč

102 098,80 Kč

Celkem

6 033 984,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

6 033 984,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50

6 033 980,00 Kč

Dílčí závěr Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, viz specifikace ocenění, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí k datu ocenění (3. 9. 2014) částku ve výši:

Kč 6.033.980,00

(slovy Šestmilionůtřicettřitisícedevětsetosmdesát korun českých).


strana 30

5.

Ocenění nemovitých věcí – věcná hodnota

Věcnou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí stanovíme na základě předchozích výpočtů dle cenového předpisu bez započtení koeficientu prodejnosti Pp, a to vyjma pozemků, kde obvyklá cena pozemků bude odhadnuta dle provedené analýzy realitního trhu v daném místě a čase. Po provedeném průzkumu realitního trhu a informací o prodejích pozemků v dané lokalitě v minulých letech, s ohledem na situování pozemků v centrální části města Uničov, jsme toho názoru, že obvyklá, tržní, hodnota námi oceňovaných pozemků by v tomto případě mohla odpovídat jednotkové ceně ve výši 850 Kč/m2. Rekapitulace věcné hodnoty nemovitostí Položka Rodinný dům čp. 122 Venkovní úpravy Venkovní bazén

Věcná hodnota [Kč] 3 582 451,00 143 298,00 203 200,50

Pozemková parcela st. p. č. 35 (522 m2 x 850 Kč/m2)

443 700,00

Pozemková parcela p. č. 12/2 (116 m2 x 850 Kč/m2)

98 600,00

Pozemková parcela p. č. 13 (408 m2 x 850 Kč/m2)

346 800,00

Pozemková parcela p. č. 14/3 (18 m2 x 850 Kč/m2)

15 300,00

Celkem

4 833 349,50

C e l k e m po zaokrouhlení

4 833 000,00

Dílčí výsledek Věcná hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, viz specifikace ocenění, je k datu ocenění (3. 9. 2014) po zaokrouhlení stanovena částkou ve výši:

Kč 4.833.000,00

(slovy Čtyřimilionyosmsettřicettřitisíce korun českých). Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 31

6.

Ocenění nemovitých věcí – výnosová hodnota

Ke stanovení hodnoty výnosovou metodou je třeba v první řadě stanovit příjmy z pronájmu oceňovaných nemovitých věcí, resp. pronajímatelných prostor v oceňovaných objektech, popř. nezastavěných pozemkových parcel. Dle poskytnutých informací z místního šetření a poskytnutých znaleckých posudků bylo zřejmé, že k datu ocenění nebyly oceňované nemovité věci pronajímány, resp. jejich stavebně technický stav z převážné části umožňoval jejich pronajmutí, a proto pro stanovení nájemného pronajímatelných prostor budeme dále vycházet z poskytnutých informacích o uskutečněných pronájmech z minulého období, provedené analýzy místního realitního trhu a s ohledem na stavebně technický stav jednotlivých prostor k datu ocenění (rok 2014). Náklady kalkulované ve výpočtu výnosové hodnoty vycházejí zejména z hodnot nákladů vynakládaných v souvislosti s údržbou a vlastnictvím takových nemovitostí. Stanovují se na základě skutečných výdajů, případně odborným odhadem ve výši obvyklých hodnot. Výši nákladů předmětných prostor v oceňovaných stavbách, včetně součástí a příslušenství (daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, amortizace, správa nemovitosti, apod.) stanovujeme ve výši 40 % ze zjištěného nájemného z námi oceňovaných nemovitostí. Příjem z nájemného Název a druh prostoru

Počet, výměra [měsíc/ m 2 ]

Nájemné [Kč/měsíc]

Výnos [Kč]

1.NP – komerční prostor 1

12,00

7 000,00

84 000,00

1.NP – komerční prostor 2 1.NP – byt 1+kk 1.NP – garáž 2.NP – byt 5+1 Nezastavěné pozemky (zahrada, včetně bazénu a zpevněné plochy) o výměře cca 700 m2 (roční nájem 5 % z 700 m2 x 850 Kč/m2) Výnosy c e l k e m


12,00 12,00 12,00

11 000,00 3 000,00 900,00

132 000,00 36 000,00 10 800,00

12,00

12 000,00

144 000,00

×

×

29 750,00 436 550,00

strana 32

Vzhledem k situování předmětných nemovitostí, jejich stavebně technickému stavu a výměře jednotlivých prostor budou příjmy z nájemného upraveny rizikovým koeficientem, vyjadřujícím riziko dočasného nepronajmutí některých prostor. Rizikový koeficient volíme ve výši 15 % z celkových příjmů. Upravené celkové příjmy 436 550,00 Kč × 85 % = .............................................. 371 067,50 Kč C e l k e m příjmy ............................................................................................. 371 068,00 Kč Zjištění výdajů z nemovitostí Výši nákladů vynakládaných v souvislosti s údržbou a vlastnictvím dané nemovitosti stanovujeme odborným odhadem ve výši 40 % z výše stanového nájemného za oceňované pozemky a objekt čp. 122. Výdaje z nemovitosti (371 068,00 * 40 %)

148 427,20 Kč

C e l k e m po zaokrouhlení .............................................................................148 427,00 Kč Roční nájemné pro výpočet výnosové hodnoty

Příjmy ročně celkem ........................................................................................... 371 068,00 Kč Výdaje ročně celkem .......................................................................................... 148 427,00 Kč Čisté roční nájemné ............................................................................................ 222 641,00 Kč Kapitalizační míra byla stanovena s ohledem na současnou bezrizikovou úrokovou míru státních dluhopisů, odhadovanou výši průměrné hodnoty inflace, všeobecná i specifická rizika spojená s nemovitostí a kapitalizační míru stanovenou pro tento druh staveb (komerční prostory pro administrativu, rodinné bydlení) vyhláškou č. 441/2013 Sb. (nemovité věci pro obchod 7,0 %, nemovité věci pro administrativu 6,5 %, bytové domy netypové 4,5 %) Celková určená kapitalizační míra ....................................................................... 6,50 % Výnosová hodnota nemovitostí je pak: VH  kde

ČV  100 KM

VH .................. výnosová hodnota v Kč ČV................... čistý výnos v Kč KM .................. kapitalizační míra v %


strana 33

VH = (222 641,00 × 100 %) : 6,50 % = ............................................................. 3 425 246,00 Kč VH po zaokrouhlení ....................................................................................... 3 430 000,00 Kč

Dílčí výsledek Výnosová hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, viz specifikace ocenění, je po zaokrouhlení stanovena k datu ocenění (3. 9. 2014) částkou ve výši:

Kč 3.430.000,00

(slovy Třimilionyčtyřistatřicettisíc korun českých).


strana 34

7.

Ocenění nemovitých věcí – cenové porovnání

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:           

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej, lokalizace a situování nemovitostí, existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura, velikost, rozsah a rozmanitost majetku, velikost přináležejících a využitelných pozemků, technické stáří objektů, stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů, morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby, možnost další výstavby v dané lokalitě, okruh potencionálních investorů, majetkové vztahy, věcná břemena.

Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané, porovnávací). Při analýze prodaných nemovitostí či nemovitostí nabízených k prodeji jsme nalezli vhodné nemovitosti (objekty pro bydlení s komerčními prostory), které by svými specifiky vyhovovaly kritériím pro výběr vzorku nemovitostí pro provedení komparace. Na základě informací z těchto zdrojů informací (realitní inzerce) pak provedeme porovnávací analýzu, kdy výsledkem bude indikovaná cena námi oceňovaného nemovitého majetku. Použité vzorky nemovitostí z realitních inzercí, které byly použity k cenovému porovnání, se nacházejí v příloze č. 4, znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že v mezidobí let 2014 (datum předmětného ocenění) a 2016 (výběr vzorků pro porovnávací metodu) nebyl zaznamenán výrazný pokles či nárůst prodejních cen nemovitých věcí v daném regionu, tak vybrané vzorky budeme brát pro daný rok ocenění jako reálné.


strana 35

Cenové porovnání Popis objektu Nabídková, realizovaná cena (Kč) Konstrukční charakteristika stavby, staveb Počet PP

Činžovní dům Uničov, vzorek I

RD Uničov, vzorek II

Činžovní dům Šternberk, vzorek III

×

3 590 000,00

5 200 000,00

5 450 000,00

smíšené zdivo

smíšené zdivo

zděná

smíšené zdivo

zčásti

zčásti

zčásti

RD čp. 122 Uničov

zčásti

Počet běžných NP

2

2

1

2

Podkroví

ne

×

1

×

Energetické přípojky Příslušenství Garáž Přináležející pozemky Stáří objektu, opotřebení, stav Nabídka / poptávka / realizace ceny

veřejné elektro, veřejné elektro, veřejné elektro, veřejné elektro, vodovod, kanalizace vodovod, kanalizace vodovod, kanalizace vodovod, kanalizace a plyn a plyn a plyn a plyn bazén

×

bazén

×

ano

ne

ano

ano

pozemek 486 m2

pozemky 986 m2

pozemek 419 m2

opotřebení 65 %

cca 70%

cca 50 %

cca 45%

×

nabídka

nabídka

nabídka

0,9

0,9

0,9

3 231 000,00

4 680 000,00

4 905 000,00

lukrativní lokalita v centrální části města Uničov, Masarykovo náměstí

lukrativní lokalita v centrální části města Uničov

lukrativní lokalita v centrální části města Šternberk, lepší lokalita

1

1

0,9

3 231 000,00

4 680 000,00

4 414 500,00

pozemky celkem 1 1 094 m2

Korekce

Upravená cena Lokalita, poloha situování objektu

lukrativní lokalita v centrální části města Uničov, ul. Medelská

Korekce Upravená cena


strana 36

Popis objektu Přístupové možnosti k objektu

RD čp. 122 Uničov dobré, z místní zpevněné komunikace




obdobné

obdobné

obdobné

1

1

1

3 231 000,00

4 680 000,00

4 414 500,00

veřejné rozvody elektro, kanalizace, vodovodu a plynu



1

1

1

3 231 000,00

4 680 000,00

4 414 500,00

ZP 263 m2, UP cca 400 m2 (dle vlastního zaměření)

ZP 370 m2, UP 225 m2

ZP 130 m2, UP 260 my

1

1,2

1,1

3 231 000,00

5 616 000,00

4 855 950,00

standartní (převážně původní)

lepší

lepší

1,05

0,95

0,95

3 392 550,00

5 335 200,00

4 613 152,50

obdobný (původní stav)

lepší

lepší

1,1

0,8

0,8

3 731 805,00

4 268 160,00

3 690 522,00

Korekce Upravená cena Infrastruktura, technická vybavenost lokality


Korekce Upravená ceny Velikost objektů

ZP 259 m2, UP 388 m2

Korekce Upravená cena Vybavenost objektů, rozsah příslušenství

standartní

Korekce Upravená cena Stavebně technický stav a provedení stavby

dobrý (předpoklad menších stavebních úprav)

Korekce Upravená cena Přináležející pozemky a jejich využití

pozemky celkem 1 094 m2

pozemek 486 m2, obdobná lokalita, menší výměra

Korekce Upravená cena


pozemky celkem pozemek 419 m2, lepší 986 m2, obdobná lokalita, menší výměra lokalita i výměra

1,13

1

1,12

4 216 939,65

4 268 160,00

4 133 384,64

strana 37

Popis objektu

RD čp. 122 Uničov

Okruh možných investorů

průměrný




průměrný

průměrný

průměrný

1

1

1

4 216 939,65

4 268 160,00

4 133 384,64

předpoklad volné nemovitosti



1

1

1

4 216 939,65

4 268 160,00

4 133 384,64

nejsou

nejsou

nejsou

0,95

0,95

0,95

4 006 092,67

4 054 752,00

3 926 715,41

4 006 000,00

4 055 000,00

3 927 000,00

Korekce Upravená cena Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva

nejsou

Korekce Upravená cena Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky

Při prodeji v insolvenčním řízení daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující

Korekce Upravená cena Indikovaná cena objektu, po zaokrouhlení

Zá vě r sr ov ná vací me to dy Odhad obvyklé hodnoty na základě cenového porovnání, po zaokrouhlení


[K č ] 4 000 000,00

strana 38

Dílčí závěr Porovnávací metodou zjištěná hodnota předmětných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, viz specifikace ocenění, je po zaokrouhlení stanovena k datu ocenění (3. 9. 2014) částkou ve výši:

Kč 4.000.000,00

(slovy Čtyřimiliony korun českých).


strana 39

8.

Rekapitulace ocenění – stanovení obvyklé hodnoty

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty předmětných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, viz specifikace ocenění, a to k datu ocenění 3. 9. 2014, jsme použili obvykle používané metody ke stanovení hodnoty majetku – neovitých věcí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci: Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Zjištěná cena (cena zjištěná dle cenového předpisu)

6 033 980,00

Věcná hodnota (nákladová cena)

4 833 000,00

Výnosová hodnota

3 430 000,00

Hodnota stanovená cenovým porovnáním

4 000 000,00

Závěr Cena zjištěná dle cenového předpisu zde reprezentuje cenu nemovitých věcí z hlediska jejich teoretické prodejnosti vycházející ze statistického zjištění z prodejů takového druhu nemovitých věcí v dané lokalitě zhruba v daném čase. Vzhledem k širší územní platnosti tohoto ocenění a statistických údajů je nutno na tuto hodnotu z hlediska tržního ocenění pohlížet jako na orientační a obecnější a to zejména z důvodu, že není schopna zcela přesně reagovat na konkrétní charakteristiky a stav oceňovaných nemovitých věcí. Cena stanovená věcnou hodnotou vyjadřuje teoretické náklady reálně vynaložitelné na vybudování daných staveb s odpočtem jejich opotřebení stářím a užíváním a náklady na pořízení pozemků v daném místě a čase. Cena stanovená výnosovým způsobem pak zobrazuje hodnotu majetku z hlediska jeho možného ekonomického využití v daném místě a čase. Cena stanovená cenovým porovnáním pak zhruba reprezentuje reálnou cenovou hladinu obdobného druhu nemovitých věcí v daném místě a čase s přesnějším zohledněním podstatných kritérií rozhodujících pro rozhodnutí o pořízení daných nemovitých věcí. Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 40

Na základě výše uvedeného komentáře, zhodnocení, i subjektivního posouzení daného majetku se domníváme, že jeho obvyklá, tržní, hodnota, která by mohla být dosažena při jeho realizaci (prodeji) na volném realitním trhu, by se mohla k datu jejich ocenění (rok 2014) pohybovat okolo hodnoty zjištěné cenovým porovnáním. Dle našeho odborného názoru pak takto stanovená obvyklá hodnota pro rok 2014 koresponduje s obvyklou cenou, za kterou by dané nemovité věci byly zobchodovány i v aktuálním roce 2016. Na základě výše uvedeného komentáře a zhodnocení pak budeme obvyklou, tržní, hodnotu daných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384, k. ú. Uničov, viz specifikace ocenění, odhadovat ve výši Kč 4.000.000,--.


strana 41

9.

Revize znaleckých posudků

V následující části je provedena revize dříve zpracovaných znaleckých posudků na námi oceňované nemovité věci zapsané na LV č. 3384, k. ú. Uničov.

1 – Znalecký posudek č. 1412012 znalkyně Ing. Ludmily Novákové Ocenění nemovitých věcí bylo provedeno k datu 9. prosince 2012, pro stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí použila znalkyně 2 metody ocenění (dle cenového předpisu a cenové porovnání). Vzhledem k charakteristice oceňovaných nemovitých věcí (rodinný dům s komerčními prostory v centru obce) zde postrádáme použití dalších, ve znalecké praxi, základních metod ocenění předmětného nemovitého majetku, a to metodu zjištění věcné hodnoty a metodu stanovení výnosové hodnoty. K metodě ocenění dle cenového předpisu nemáme větších výhrad. K použité metodě cenového porovnání na str. č. 12 znaleckého posudku pak máme výhrady ke způsobu stanovení výsledné obvyklé hodnoty nemovitých věcí, kdy znalkyně do znaleckého posudku uvedla pouze 2 vzorky nabízených nemovitých věcí na realitním trhu, kde opsala jejich cenově rozdílné nabídkové ceny (Kč 2.395.000,-- a Kč 9.900.000,-- !), lokalizaci a základní výměry, a bez detailního posouzení základních charakteristik nemovitých věcí posuzovaných s porovnávanými pak stanovila z výše uvedených rozdílných nabídkových cen "odborným odhadem" obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí ve výši Kč 5.500.000,--. Vzhledem k tomu, že znalkyně do znaleckého posudku neuvedla žádné další informace k vybraným vzorkům použitým k porovnávací metodě, resp. nabídkové listy z realitní inzerce nejsou ani přílohou znaleckého posudku, pak musíme konstatovat, že v daném případě nelze z daného znaleckého přezkoumat správnost použití metody cenového porovnání, který byl základní metodou pro stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí. Zpracovaný znalecký posudek pak lze, s ohledem na výše uvedené, zhodnotit jako "neodborně provedené dílo" a jeho výsledek (stanovenou obvyklou hodnotu nemovitých věcí) pak lze označit jako nepřezkoumatelný.

2 – Znalecký posudek č. 7504-145/2014 znalce Ing. Václava Hoplíčka Ocenění nemovitých věcí bylo provedeno k datu 3. září 2014, pro stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí použil znalec základní 3 metody ocenění (metody zjištění věcného hodnoty, výnosové hodnoty a cenové porovnání). Do výsledné věcné hodnoty nemovitých věcí, viz str. 13 znaleckého posudku, znalec nezapočítal jím stanovenou hodnotu pozemků, čímž snížil výslednou věcnou hodnotu o Kč 925.680,-- (stanovená hodnota pozemků na str. 13 znaleckého posudku. Ve výnosové hodnotě postrádáme zdůvodnění stanovení kapitalizační míry ve výši 8,00 % (dle našeho posouzení u daného druhu stavby by měla být kapitalizační míra stanovena okolo 6,50 %, viz zdůvodnění v našem Znalecký posudek č. 4 878-12-2016

strana 42

ocenění). U použitých vzorků pro metodu cenového porovnání, viz příloha znaleckého posudku, pak máme výhrady k použitým rozpětím jednotlivých koeficientů K1 až K6. Ze základního popisu vybraných vzorků je například patrné, že vybrané nemovité věci k cenovému porovnání disponovaly užitnou plochou ve dvou případech 2x menší než je užitná plocha porovnávané stavby rodinného domu čp. 122, resp. zde znalec zhodnotil tento rozdíl pouze koeficientem K2 ve výši 1,02, popř. 1,05, což v přepočtu na peníze znamenalo u vybraných vzorků navýšení posuzované stavby "pouze" o cca Kč 10.000,-- !!! V kontextu obdobně použitých koeficientů pak výslednou odhadnutou obvyklou cenu, stanovenou na základě daného cenového porovnání, ve výši Kč 2.970.000,-- považujeme za velmi podhodnocenou a nevypovídající o reálné obvyklé ceně oceňovaných nemovitých věcí, za kterou by se dané nemovité věci mohly v daném místě a čase zobchodovat.


strana 43

10. Výsledek ocenění, závěr Obvyklá, tržní, hodnota oceňovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3384 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec a k. ú. Uničov, pozemková parcela st. p. č. 35, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 122, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 12/2, zahrada, ZPF, p. č. 13, zahrada, ZPF a p. č. 14/3, zahrada, ZPF, je ke dni ocenění, tj. 3. září 2014, odhadována zaokrouhleně částkou ve výši:

Kč 4.000.000,00

(slovy Čtyřimiliony korun českých).

Hradec Králové 22. února 2016

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel


strana 44

11. Seznam příloh 1.

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3384, k. ú. Uničov

3.

Orientační mapa

2. 4. 5. 6.

Snímek z katastrální mapy

Podklady pro cenové porovnání Fotodokumentace CD příloha


strana 45

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.09.2014 00:00:00 Okres: CZ0712 Olomouc

Obec: 505587 Uničov

Kat.území: 774502 Uničov

List vlastnictví: 3384

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Hoffmann Tomáš a Hoffmannová Vladimíra, Medelská 122, 78391 Uničov, Střední 1445, 78391 Uničov SJM = společné jmění manželů

730713/5781 736228/5304

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku St. 35 522 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Uničov, č.p. 122, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 35 12/2 116 zahrada 13

Způsob využití

408 zahrada

14/3

18 zahrada

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohledávky s příslušenstvím ve výši 2 835 000,-Kč budoucí pohledávky vzniklé do 30.6.2032 do výše 2 835 000,-Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St. 35 V-1239/2007-805 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, Parcela: 13 V-1239/2007-805 RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.02.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.02.2007. V-1239/2007-805 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské

jistina ve výši 93.731,- Kč s příslušenstím Komerční banka, a.s., Na příkopě Parcela: St. 35 Z-22982/2011-805 969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, Parcela: 12/2 Z-22982/2011-805 RČ/IČO: 45317054 Parcela: 13 Z-22982/2011-805 Parcela: 14/3 Z-22982/2011-805 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Prostějov, Mgr. Lenka Černošková 018EX-00187/2011 -004 ze dne 21.03.2011. Právní moc ke dni 30.03.2011. Z-22982/2011-805 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské

pohledávka ve výši 812.000,- Kč s příslušenstvím Louvar Martin, č.p. 100, 78973 Parcela: St. 35 Klopina, RČ/IČO: 730601/5805 Parcela: 12/2

Z-13462/2012-805 Z-13462/2012-805

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 1





V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Parcela: 13 Z-13462/2012-805 Parcela: 14/3 Z-13462/2012-805 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Kroměříž, Mgr. David Chaloupka 122Ex-850/2011 -17 ze dne 09.01.2012. Právní moc ke dni 08.06.2012. Z-13462/2012-805 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Nařízení předběžného opatření

zakazuje převést vlastnické právo, zatížit věcným břemenem či nájemní smlouvou Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Parcela: St. 35 Z-17449/2009-805 Parcela: 12/2 Z-17449/2009-805 Parcela: 13 Z-17449/2009-805 Parcela: 14/3 Z-17449/2009-805 Listina Usnesení soudu o nařízení předběžného opatření Okresní soud v Olomouci 21 Nc51/2009 -20 ze dne 26.05.2009. Z-17449/2009-805 o Nařízení exekuce

Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Z-28461/2009-805 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 47Nc-5421/2009 ze dne 12.08.2009; uloženo na prac. Olomouc Z-28461/2009-805 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 47Nc-5421/2009 právní moc ke dni 8.10.2009 ; uloženo na prac. Olomouc Z-2667/2011-805 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Parcela: St. 35 Z-28972/2009-805 Parcela: 12/2 Z-28972/2009-805 Parcela: 13 Z-28972/2009-805 Parcela: 14/3 Z-28972/2009-805 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková 042 Ex-1253/2009 -10 ze dne 10.09.2009. Z-28972/2009-805 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 042 Ex-1253/2009 -10 právní moc ke dni 24.9.2009. Z-2667/2011-805 o Dražební vyhláška Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 2






Listina

Listina

Listina

Listina

Listina


Povinnost k

Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Parcela: St. 35 Z-5126/2011-805 Parcela: 12/2 Z-5126/2011-805 Parcela: 13 Z-5126/2011-805 Parcela: 14/3 Z-5126/2011-805 Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Třebíč JUDr. Ivana Kozáková 042EX-1253/2009 60 ze dne 08.03.2011. Z-5126/2011-805 Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková 042EX-1253/2009 -68 - odročení ze dne 02.05.2011. Z-10178/2011-805 Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková 042EX-1253/2009 -73 - opravné ze dne 16.05.2011. Z-11916/2011-805 Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková 042EX-1253/2009 -82 ze dne 27.09.2011. Z-22329/2011-805 Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková 042EX-1253/2009 -93 - o odročení ze dne 23.11.2011. Z-26434/2011-805

o Nařízení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Lenka Černošková, Dolní 71, 796 01 Prostějov Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Z-5991/2011-805 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 50EXE-3441/2011 ze dne 02.02.2011; uloženo na prac. Olomouc Z-5991/2011-805 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Z-6377/2011-805 Parcela: St. 35 Z-6377/2011-805 Parcela: 12/2 Z-6377/2011-805 Parcela: 13 Z-6377/2011-805 Parcela: 14/3 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Prostějov, Mgr. Lenka Černošková 018EX-00187/2011 004 ze dne 21.03.2011. Z-6377/2011-805 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 018EX-00187/2011 -004 , právní moc ke dni 30.3.2011. Z-22982/2011-805 o Nařízení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. David Chaloupka, Jánská 25/1, 767 01 Kroměříž Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 3







Povinnost k 730713/5781

Z-736/2012-805 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 51EXE-7356/2011 ze dne 15.11.2011; uloženo na prac. Olomouc Z-736/2012-805 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Hoffmann Tomáš, Medelská 122, 78391 Uničov, RČ/IČO: 730713/5781 Parcela: St. 35 Z-725/2012-805 Parcela: 12/2 Z-725/2012-805 Parcela: 13 Z-725/2012-805 Parcela: 14/3 Z-725/2012-805 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Kroměříž - Mgr. David Chaloupka 122Ex-850/2011 -17 ze dne 09.01.2012. Z-725/2012-805 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 122Ex-850/2011 -17 , právní moc ke dni 8.6.2012. Z-13462/2012-805 D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: 12/2 Parcela: St. 35

Z-27644/2008-805 Z-27644/2008-805

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 30.01.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.02.2007.

Pro: Hoffmann Tomáš a Hoffmannová Vladimíra, Medelská 122, 78391 Uničov, Střední 1445, 78391 Uničov o Smlouva kupní

ze dne 10.12.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.12.2007.

Pro: Hoffmann Tomáš a Hoffmannová Vladimíra, Medelská 122, 78391 Uničov, Střední 1445, 78391 Uničov F

V-1953/2007-805 RČ/IČO: 730713/5781 736228/5304 V-15198/2007-805 RČ/IČO: 730713/5781 736228/5304

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 4

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.09.2014 00:00:00 Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 774502 Uničov

Obec: 505587 Uničov List vlastnictví: 3384

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Parcela 12/2 13 14/3

BPEJ 31000 31000 31000

(St. = stavební parcela) Výměra[m2] 116 408 18

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem

Vyhotoveno:

23.02.2016

11:30:55

Podpis, razítko:

Řízení PÚ: .................

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 5

Orientační mapa – RD čp. 122, u. Medelská, Uničov

Prodej činžovního domu 555 m², Masarykovo nám., Uničov • Sreality.cz

http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/cinzovni-dum/unicov-un...

²

²

²

1z1

21. 2. 2016 20:53

Prodej rodinného domu 225 m², pozemek 986 m², Uničov, okres Olom...

1z1

http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/unicov-unicov-/1336...

²

²

21. 2. 2016 20:49

Prodej činžovního domu 260 m², ČSA, Šternberk • Sreality.cz

1z2

http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/cinzovni-dum/sternberk-s...

²

²

²

21. 2. 2016 20:54

Prodej činžovního domu 260 m², ČSA, Šternberk • Sreality.cz

2z2

http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/cinzovni-dum/sternberk-s...

21. 2. 2016 20:54

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents