ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 4 363-12-2013

Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF

Objednatel Exekutorský úřad Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, soudní exekutor Kladno, náměstí Starosty Pavla 5, č. j. 150 EX 2868/11

Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

Digitálně podepsáno Jméno: JUDr., Ing. Petr Kučera Datum: 29.05.2013 11:48:05

Úvodní list Objednatel:

Exekutorský úřad Kladno JUDr. Ing. Petr Kučera, soudní exekutor Náměstí Starosty Pavla 5 272 01 Kladno IČ 65 40 23 67

Zadání znaleckého posudku:

Znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Ing. Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno, č. j. 150 EX 2868/11-56 ze dne 24. dubna 2013.

Předmět ocenění:

Stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objektu rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF (viz specifikace předmětu ocenění).

Účel ocenění:

Ocenění je zpracováno pro účely exekučního řízení.

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223

Znalecký posudek zpracovali:

Počet vyhotovení:

Znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednatel.

Datum zpracování:

23. května 2013

Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Ph.D., Ing. Vladimír Krupka, Petr Metelka, Radim Krček.

Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 2

Obsah Úvodní list ................................................................................................................................ 2 Obsah ......................................................................................................................................... 3 Obecné předpoklady a omezující podmínky ............................................................................. 4 Osvědčení .................................................................................................................................. 5 Znalecká doložka ....................................................................................................................... 6

1. Předmět ocenění .......................................................................................................... 7 2. Metody ocenění .......................................................................................................... 10 3. Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu .................................................... 14 4. Ocenění věcnou hodnotou ...................................................................................... 23 5. Ocenění cenovým porovnáním ............................................................................. 30 6. Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty ......................................................... 36 7. Ocenění práv a právních závad ........................................................................... 37 8. Výsledek ocenění, závěr .......................................................................................... 40 9. Seznam příloh ............................................................................................................. 41


strana 3

Výchozí předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími výchozími předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

5.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

6.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.0.

7.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


strana 4

Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Znalecký posudek je zpracován s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ve smyslu § 346 zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník.

4.

Znalecký ústav si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku ve smyslu § 110a zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) a § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

Bylo nám ctí poskytnout své služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 23. května 2013

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. předseda představenstva


strana 5

Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě Rozhodnutí ministra spravedlnosti č. 57/2012-OSD-SZN/6 do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, posuzování bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik, transferové ceny mezinárodní daňové plánování oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy

oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku přezkoumání úvěrových transakcí, vztahů mezi propojenými osobami, činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů, vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, ovládací smlouvy z ekonomického hlediska přezkoumání ceny obvyklé, přiměřenosti plnění a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku přezkoumání projektu přeměny a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o fúzi posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení účetnictví a cash – flow

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 333/2013 znaleckého deníku. V Hradci Králové dne 23. května 2013

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. předseda představenstva Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 6

1.

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF (viz specifikace předmětu ocenění).

Specifikace předmětu ocenění

objekt rodinného domu čp. 577, situovaný na pozemku st. p. č. 1031 pozemková parcela st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167 m2 pozemková parcela p. č. 374/1, zahrada, ZPF, o výměře 724 m2

Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 2412, k. ú. Libiš SJM Jan Sebechlebský a Klára Zelenková Zahradní 577 277 11 Libiš Kpt. Jaroše 1341 277 11 Neratovice nar. 14. dubna 1971 nar. 25. srpna 1973

Datum provedeného místního šetření ............................................. 11. května 2013*) Pozn.:

*)

Místního šetření se účastnili osoby zástupce znalce a dále povinný pan Jan Sebechlebský. Povinný umožnil prohlídku oceňovaných nemovitostí.

Datum, ke kterému je provedeno ocenění ....................................... 11. května 2013 Další dokumentace

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2412, k. ú. Libiš snímek z katastru nemovitostí částečná stavební dokumentace objektu vlastní prohlídka a zaměření nemovitostí v místě ocenění zpracované pro Hypoteční banku, a.s. z roku 2007


strana 7

Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění (dle evidence KN)

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 4.103.736,-- Kč a příslušenství. Pro Wüestenrot hypoteční banka a.s., Na hřebenech II 1718/8, Nusle, 14023 Praha, IČ 26 74 71 54. Na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zák. ze dne 07.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.08.2008. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Nařízení exekuce, na základě Usnesení 16 EXE-8623/2011-10 ze dne 03.01.2012.

soudu

o

nařízení

exekuce

vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, 150 EX-2868/2011-14 ze dne 12.01.2012. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Nařízení exekuce, pověřený exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno. Na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-4452/2012-13 ze dne 11.07.2012. vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384

Nařízení exekuce. Na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-4370/2012-26 ze dne 16.07.2012. Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 015 EX-760/2012-4. Právní moc ke dni 15.1.2013. vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015 EX-760/2012-4 ze dne 29.08.2012. Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 015-EX-760/2012-4. Právní moc ke dni 15.1.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Nařízení exekuce. Pověřený exekutor Mgr. Petr Micka, Exekutorský úřad Rokycany. Na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-7789/2012-24 ze dne 20.12.2012. vztahuje se na povinného Klára Zelenková, Kpt. Jaroše 1341, 27711 Neratrovice, RČ 735825/0053


strana 8

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky Kč s příslušenstvím. Pro RWE Energie, a.s., Klíšská 940/96, Klíše, 40117 Ústí nad Labem, IČ 49903209. Na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 099 EX-7081/2012-17 ze dne 23.01.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 69.322,99 Kč s příslušenstvím. Pro Citibank Europe plc, organizační složka, Bucharova 2641/14, Stodůlky, 15802 Praha 5, IČ 28198131. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015 EX-760/2012-4 ze dne 29.08.2012. právní moc ke dni 15.01.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1


Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky 8.474,-- Kč s příslušenstvím. Pro Středočeské vodárny, a.s., U vodojemu 3085, 272 01 Kladno, IČ 26 19 66 20. Na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 150 EX-2868/2011-15 ze dne 12.01.2012. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1



strana 9

2.

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a)

nákladov ý způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b)

v ýnosov ý způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry),

c)

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d)

oceňování podle jmenovité hodnot y, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e)

oceňování podle účetní hodnot y, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f)

oceňování podle kurzové hodnot y, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g)

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 10

Pro potřeby stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n

V = ∑ Pi − O i i =1

kde

Pi ................. pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ................ snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n .................. počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku.


strana 11

Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu R = R 1 + (–R 2 ) + R 3

kde

R1 .................. bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 .................. míra inflace R3 .................. specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu: V=

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V=

kde

1 n ∑ Pi k i n i =1

Pi ................... realizovaná cena podobného majetku ki ................... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n .................... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."


strana 12

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota ( věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 13

3.

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu

Ocenění nemovitosti je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obestavěný prostor stavby přesahuje limit 1 100 m3 daný vyhláškou pro ocenění daného druhu nemovitostí porovnávacím způsobem, přesto bude toto ocenění tímto způsobem pro orientaci provedeno. Považujeme jej za vhodnější metodu ocenění pro reálnější obraz o hodnotě oceňovaných nemovitostí

A.

Hlavní stavby

A.1

Objekt rodinného domu čp. 577

Obecný popis a situování Obec Libiš leží přibližně 12 km severně od hlavního města Prahy a necelých 7 km od města Mělník. Bezprostřední souvislost a provázanost má Libiš se svým sousedním městem Neratovice, jehož byla od r. 1950 až do r. 1990 administrativní součástí. Od 24. listopadu 1990 je Libiš opět samostatnou obcí. Obec se skládá ze dvou architektonických částí – Staré a Nové Libiše. Obec Libiš má obecní úřad, vlastní základní školu, školku, malé zdravotní středisko (praktický lékař, dětský lékař, zubař), podací poštu, obchodní středisko, hostinec s restaurací, sportovní zařízení (hříště, sokolovna, tenisové kurty), 2 hřbitovy. Je vybavena IS – vodovod, kanalizace s ČOV, elektrická síť, plynovod. Dominantní funkční plochou v Libiši je stávající areál chemické výroby podniku Spolana, a.s., nacházející se z větší části na území obce. Jedná se o objekt evidovaný jako rodinný dům čp. 577 situovaný na pozemku st. p. č. 1031 v obci Libiš. Nemovitost se nachází na okraji souvisle zastavěného území této obce na rohové parcele na konci místní silniční komunikace ulice Zahradní. Nemovitost je přístupná z této místní veřejné silniční komunikace, ulice Zahradní, a je napojena na v místě dostupné veřejné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrická energie, plyn). Stavebně technické provedení Jedná se o stavbu se dvěma nadzemními podlažími, kde v části půdorysu je druhé podlaží podkrovím (nedokončeným) bez podsklepení, vybudovanou ve čtvercovém půdorysu s atriem. Stavba je zděné konstrukce ze Siporexových tvárnic, v tl. obvodového zdiva 30 cm se zateplením, Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 14

založená na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří žlaby, svody a oplechování parapetů z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Vnější omítka břízolitová na zateplení, vnitřní omítky hladké vápenné štukové, v sociálních zařízeních a kuchyni běžný keramický obklad stěn. Schodiště je ocelové konstrukce, jednoramenné, s dřevěnými masivními stupni bez zábradlí – zjištěna malá podchodná výška! Podlahy betonové, v obytných místnostech dřevěné parkety, textilní povrchy, v sociálních zařízeních, kuchyni, chodbách a technických místnostech keramická dlažba, v nedokončené části 2. NP – podkroví dosud bez finální úpravy podlahové konstrukce. Okna dřevěná, původní s izolačním zasklením, dveře dřevěné typové do dřevěných obložkových zárubní, vrata výklopní kovová. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody s ohřevem TUV v kombi. plynovém kotli, odkanalizování, rozvod zemního plynu na vytápění. Vytápění je ústřední teplovodní deskovými radiátory plynovým kombinovaným kotlem. Vybavení kuchyně tvoří standardní kuchyňská linka s dřezem, digestoří a vestavěnými elektrospotřebiči (elektrická varná deska, elektrická trouba, myčka, lednice). Sociální zařízení tvořeno koupelnou se sprchovým koutem, umyvadlem a WC v 1. NP a koupelnou s vanou, umyvadlem a WC ve 2. NP. V obývacím pokoji v 1. NP jsou umístěna krbová kamna. Dispoziční řešení 1. NP

zádveří, chodba, sociální zařízení (koupelna s WC), hala se schodištěm do 2. NP, kuchyně, obývací pokoj, kotelna, garáž

2. NP

chodba se schodištěm, koupelna, 3x pokoj, nedokončené místnosti podkroví

Stavebně technický stav Původní objekt byl vybudován novostavbou a kolaudován v roce 1982. V tomto původním provedení měl objekt 1. NP a částečně jen 2. NP, v roce 2005 pak proběhla částečná rekonstrukce s nástavbou podkroví nad zbývající částí 1. NP. V rámci této rekonstrukce byly vyměněny rozvody ústředního vytápění (měděné rozvody a deskové radiátory), rozvody vody a kanalizace s výměnou zařizovacích předmětů v sociálních zařízeních, část podlahových krytin, úprava elektroinstalace, instalace nové kuchyňské linky. V současné době je objekt jen v průměrném stavebně technickém stavu vlivem velmi omezeného užívání. Dále byla zaznamenána poškozená podlahová krytina v obývacím pokoji (vydutá dřevěná podlaha). Rovněž se jeví vzhledem k velkým vnitřním prostorám jako nedostatečné umístění jen malého počtu otopných těles; s tím je spojena i pravděpodobnost vyšší energetické náročnosti na dostatečné vytápění prostor daného objektu jako celku. Nedokončené jsou prostory v podkroví 2. NP (stropní podhledy zejména v šikminách, podlahové konstrukce, rozvody vytápění). Z vnějšího podhledu jsou pak zřetelné praskliny na fasádě v místě dostavby nástavby podkroví 2. NP, částečně poškozené klempířské konstrukce a dřevěný podhled pod zakončením střešní roviny. Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 15

Příslušenstvím dané stavby, tak jak bylo shledáno na místě samém lze označit: přípojky inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, elektro, plyn a sloupek HUP v oplocení), oplocení pozemku (Z strana dřevěný laťkový na ocelové sloupky do betonového prahu, S strana pletivové plotové rámy na ocelové sloupky), vstupní branka kovové konstrukce s dřevěnou laťkovou výplní v Z straně oplocení, vjezdová vrata kovové konstrukce s laťkami, posuvná, rovněž v Z straně oplocení betonové zpevněné plochy (chodníček ke vchodu a vjezdu do garáže, plochy u domu směrem do zahrady) studna skružená umístěna na pozemku zahrady p. č. 374/1

Provedení těchto staveb charakteru venkovních úprav je standardní, stavebně technický stav je vzhledem k omezené údržbě maximálně jen průměrný.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 2 001 – 10 000 31 let 5 016,00 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP

14,10*7,20+8,90*6,80+3,30*1,20

=

166,00 m2

2. NP

14,10*7,20+8,90*6,80+3,30*1,20

=

166,00 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1. NP

166,00 m2

2,90 m

2. NP

166,00 m2

3,00 m

Obestavěný prostor Horní stavba

(14,10*7,20*(8,70+6,90)/2)+((8,90*6,80)+(3,30*1,20))* (7,70+5,00)/2

Obestavěný prostor c e l k e m


=

1 201,30 m3

=

1 201,30 m3

strana 16

Podlažnost Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost:

ZP1 = 166,00 m2 ZP = 332,00 m2 ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku

č.

Vi

0. Typ stavby – nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP – se šikmou nebo strmou střechou

I

typ B

1. Druh stavby – samostatný rodinný dům

III

0,00

2. Provedení obvodových stěn – cihelné nebo tvárnicové zdivo

III

0,00

3. Tloušťka obvod. stěn – 45 cm

II

0,00

4. Podlažnost – hodnota více jak 1 do 2 včetně

II

0,01

5. Napojení na sítě (přípojky) – přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan

V

0,08

6. Způsob vytápění stavby – ústřední, etážové, dálkové

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD – úplné – standardní provedení

III

0,00

I

0,00

9. Venkovní úpravy – standardního rozsahu a provedení

III

0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

II

0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – nad 800 m2 celkem

III

0,01

12. Kriterium jinde neuvedené – bez vlivu na cenu

III

0,00

13. Stavebně – technický stav – stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

III

0,85

8. Ostatní vybavení v RD – bez dalšího vybavení

Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,748 i=1


strana 17

Index polohy Název znaku

č.

Pi

1. Význam obce – bez většího významu

I

0,00

2. Úřady v obci – obecní úřad

I

0,00

3. Poloha nemovitosti – vnitřní území obce

III

0,00

4. Okolní zástavba a životní prostředí – převažující objekty pro bydlení

III

0,00

5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti – základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení

II

0,00

6. Školství a sport v okolí nemovitosti – základní škola a sportovní zařízení

III

0,04

7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti – dobrá dostupnost zdravotnické péče

III

0,05

8. Veřejná doprava – zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji

III

0,00

9. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí

II

0,00

10. Nezaměstnanost v obci – průměrná nezaměstnanost

II

0,00

11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti – bez vlivu

III

0,00

I

-0,10

Název znaku

č.

Ti

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – nabídka odpovídá poptávce

III

0,00

2. Vlastnictví nemovitostí – stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

II

0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost – bez vlivu

II

0,00

12. Vlivy neuvedené – vlivy snižující cenu – Blízkost chemického závodu

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1


strana 18

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 0,990 * 1,000 = 0,741

Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,00 Kč/m3 * 0,741 CP = CU * OP = 3 716,86 Kč/m3 * 1 201,30 m3

3 716,86 Kč/m3 4 465 063,92 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem

B.

Pozemky

B.1

Stavební pozemek st. p. č. 65

4 465 063,92 Kč

Obecný popis a situování Jedná se o pozemek st. p. č. 1031 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 167 m2. Celá výměra pozemku je zastavěna objektem rodinného domu čp. 577. Pozemek se nachází v souvisle zastavěné části obce Libiš. Je přístupný z veřejné silniční komunikace ul. Zahradní přes vlastní pozemek zahrady p. č. 374/1. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn).

Zatřídění pro potřeby ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny – příloha č. 21 – položka č. 1 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků o 300 % Úprava cen

300 %

Úprava ceny – příloha č. 21 – další položky 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen

o 10 % 10 %

pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 19

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39 – dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38 – dle hlavní stavby)

* 1,9050 * 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m 2 ]

Zatřídění

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m 2 ]

1,9050

340,00

770,24

§ 28 odst. 1 a 2 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří 42,82

§ 28 odst. 1 a 2

1,00

Typ

Název

Parcelní číslo

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří

st. 1031

Součet

2,1460

Výměra [m 2 ]

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč)

167,00

770,24

128 630,08 128 630,08

Stavební pozemek – celkem

128 630,08 Kč

Stavební pozemek – zjištěná cena

128 630,08 Kč

B.2

Pozemek zahrady p. č. 374/1

Obecný popis a situování Jedná se o pozemek p. č. 374/1 v druhu pozemku zahrada, ZPF o celkové výměře 724 m2. Pozemek je rohovou oplocenou parcelou na konci ulice Zahradní. Pozemek je rovinný, bez významnějšího udržování. Na pozemku se nachází částečně zpevněné betonové plochy chodníčků, studna a trvalé porosty (z hodnotnějších 1x ořešák, 1x smrk sivý a dále cypřiše různého stáří a velikosti a ostatní porosty charakteru okrasných dřevin – vše víceméně bez údržby), zbývající plocha pozemku je zatravněna. Z pozemku je přístupný objekt rodinného domu čp. 577 (obklopuje jej). Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 577 a pozemku st. p. č. 1031.


strana 20

Zatřídění pro potřeby ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny – příloha č. 21 – položka č. 1 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků o 300 % Úprava cen

300 %

Úprava ceny – příloha č. 21 – další položky 2.11. Možnost napojení na plynovod:

o 10 %

Úprava cen

10 %

pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39 – dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38 – dle hlavní stavby)

* 1,9050 * 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m 2 ]

Zatřídění

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m 2 ]

§ 28 odst. 1 a 5 – stavební pozemek – zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 42,82

§ 28 odst. 5

1,00

Typ

Název

Parcelní číslo

§ 28 odst. 5

zahrada

374/1

Součet

2,1460

1,9050

340,00

308,09

Výměra [m 2 ]

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč)

724,00

308,29

223 057,16 223 057,16

Stavební pozemek – celkem

223 057,16 Kč

Pozemek zahrady – zjištěná cena

223 057,16 Kč


strana 21

Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny A.

Hlavní stavby

A.1


B.

Pozemky

B.1 B.2

Stavební pozemek st. p. č. 1031 Pozemek p. č. 374/1, zahrada

4 465 063,90 Kč

128 630,10 Kč 223 057,20 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

4 816 751,20 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

4 816 750,00 Kč

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, zjištěná orientačně dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí částku ve výši:

Kč 4.816.750,00 (slovy Čtyřimilionyosmsetšestnácttisícsedmsetpadesát korun českých).


strana 22

4.

Ocenění věcnou hodnotou

Ocenění věcnou hodnotou provedeme za pomocí ocenění dle cenového předpisu a to bez použití koeficientu prodejnosti Kp. Pozemky pak budou oceněny v cenové relaci obvyklé ceny pozemků daného charakteru v daném místě a čase.

A.

Hlavní stavby

A.1


Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. NP Podkroví: nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou Střecha: Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch 1. NP

14,10*7,20+8,90*6,80+3,30*1,20

=

166,00 m2

2. NP

14,10*7,20+8,90*6,80+3,30*1,20

=

166,00 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1. NP

166,00 m2

2,90 m

2. NP

166,00 m2

3,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název

Obestavěný prostor

Horní stavba

(14,10*7,20*(8,70+6,90)/2)+((8,90*6,80)+(3,30*1,20))* (7,70+5,00)/2


[m 3 ] 1 201,30 m3

strana 23

Název

Typ

Horní stavba

NP

Obestavěný prostor 1201,30 m3 1 201,30 m3

Obestavěný prostor c e l k e m (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Upravený obj. podíl

Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Výpočet koeficientu K 4

1. Základy

S

7,10

100

1,00

7,10

2. Zdivo

S

22,30

100

1,00

22,30

3. Stropy

S

8,40

100

1,00

8,40

4. Střecha

S

5,20

100

1,00

5,20

5. Krytina

S

3,20

100

1,00

3,20

6. Klempířské konstrukce

S

0,80

100

1,00

0,80

7. Vnitřní omítky

S

6,20

100

1,00

6,20

8. Fasádní omítky

S

3,10

100

1,00

3,10

9. Vnitřní obklady

S

0,40

100

1,00

0,40

10. Schody

S

2,30

100

1,00

2,30

11. Dveře

P

2,40

100

0,46

1,10

12. Vrata

S

3,30

100

1,00

3,30

13. Okna

S

5,20

100

1,00

5,20

14. Povrchy podlah

S

2,20

100

1,00

2,20

15. Vytápění

S

1,10

100

1,00

1,10

16. Elektroinstalace

S

4,40

100

1,00

4,40

17. Bleskosvod

S

4,10

100

1,00

4,10

18. Rozvod vody

C

0,60

100

0,00

0,00

19. Kanalizace

S

3,00

100

1,00

3,00

20. Instalace plynu

S

1,80

100

1,00

1,80

21. Zdroj teplé vody

S

0,50

100

1,00

0,50

22. Vybavení kuchyně

S

2,80

100

1,00

2,80

23. Vnitřní hygienické vybavení

S

0,50

100

1,00

0,50


strana 24

Upravený obj. podíl

Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]

Hodnocení standardu


24. Výtahy

S

5,10

100

1,00

5,10

25. Ostatní

S

0,40

100

1,00

0,40

26. Instalační pref. jádra

S

3,60

100

1,00

3,60

Součet upravených objemových podílů

98,10

Hodnota koeficientu vybavení K 4

0,9810

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, × = nehodnotí se)

7,10

7,24

31

175

17,71

1,2822

2. Zdivo

S

22,30 100,00

1,00

22,30

22,74

31

140

22,14

5,0346

3. Stropy

S

8,40 100,00

1,00

8,40

8,56

31

140

22,14

1,8952

4. Střecha

S

5,20 100,00

1,00

5,20

5,30

31

110

28,18

1,4935

5. Krytina

S

3,20 100,00

1,00

3,20

3,26

31

60

51,67

1,6844

6. Klempířské konstrukce

S

0,80 100,00

1,00

0,80

0,82

31

55

56,36

0,4622

7. Vnitřní omítky

S

6,20 100,00

1,00

6,20

6,32

31

65

47,69

3,0140

8. Fasádní omítky

S

3,10 100,00

1,00

3,10

3,16

31

51

60,78

1,9206

9. Vnější obklady

S

0,40 100,00

1,00

0,40

0,41

31

40

77,50

0,3177

10. Vnitřní obklady

S

2,30 100,00

1,00

2,30

2,34

8

40

20,00

0,4680

11. Schody

P

2,40 100,00

0,46

1,10

1,12

31

140

22,14

0,2480

12. Dveře

S

3,30 100,00

1,00

3,30

3,36

31

65

47,69

1,6024

13. Okna

S

5,20 100,00

1,00

5,20

5,30

31

65

47,69

2,5276

Živ.

Opotř. z celku

1,00

Opotř. části

PP [%]

7,10 100,00

Stáří

UP [%]

S


Část [%]

1. Základy

OP [%]

K

Výpočet opotřebení analytickou metodou

14.

Podlahy obytných místností

S

2,20 100,00

1,00

2,20

2,24

31

47

65,96

1,4775

15.

Podlahy ostatních místností

S

1,10 100,00

1,00

1,10

1,12

8

47

17,02

0,1906

16. Vytápění

S

4,40 100,00

1,00

4,40

4,49

8

35

22,86

1,0264

17. Elektroinstalace

S

4,10

1,00

2,05

2,09

31

37

83,78

1,7510

50,00


strana 25

K

UP [%]

PP [%]

4,10

50,00

1,00

2,05

2,09

8

37

21,62

0,4519

19. Rozvod vody

S

3,00 100,00

1,00

3,00

3,06

8

35

22,86

0,6995

20. Zdroj teplé vody

S

1,80 100,00

1,00

1,80

1,83

8

30

26,67

0,4881

21. Instalace plynu

S

0,50 100,00

1,00

0,50

0,51

31

41

75,61

0,3856

22. Kanalizace

S

2,80 100,00

1,00

2,80

2,85

31

45

68,89

1,9634

23. Vybavení kuchyně

S

0,50 100,00

1,00

0,50

0,51

8

22

36,36

0,1854

24. Vnitřní vybavení

S

5,10 100,00

1,00

5,10

5,20

8

45

17,78

0,9246

25. Záchod

S

0,40 100,00

1,00

0,40

0,41

8

45

17,78

0,0729

26. Ostatní

S

3,60 100,00

1,00

3,60

3,67

31

55

56,36

2,0684

Opotř. části

Živ.

Opotř. z celku

Část [%]

S

Stáří

OP [%]

18. Bleskosvod


Opotřebení

33,6357

(OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Ocenění 1 975,00 [Kč/m3]

Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená Plná cena:

1 201,30 m3 * 3 534,15 Kč/m3

* 0,9810 * 0,8500 * 2,1460 3 534,15 [Kč/m3] 4 245 574,39 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: Úprava ceny za opotřebení

33,6357 % - 1 428 028,67 Kč

Objekt RD čp. 577 – zjištěná cena

2 817 545,72 Kč

Nákladová cena – celkem

2 817 545,72 Kč


strana 26

B.

Venkovní úpravy

B.1

Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem

Obecný popis a situování Jedná se o stavby uvedené v předchozím oddíle pod příslušenstvím hlavní stavby rodinného domu, tj. jedná se o:

přípojky inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, elektro, plyn a sloupek HUP v oplocení), oplocení pozemku (Z strana dřevěný laťkový na ocelové sloupky do betonového prahu, S strana pletivové plotové rámy na ocelové sloupky), vstupní branka kovové konstrukce s dřevěnou laťkovou výplní v Z straně oplocení, vjezdová vrata kovové konstrukce s laťkami, posuvná, rovněž v Z straně oplocení betonové zpevněné plochy (chodníček ke vchodu a vjezdu do garáže, plochy u domu směrem do zahrady) studna skružená umístěna na pozemku zahrady p. č. 374/1

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 %

Seznam staveb Název stavby

Cena stavby

Objekt RD čp. 577

2 817 545,72

Celkem

2 817 545,72 Kč

Ocenění Cena staveb celkem:

Venkovní úpravy – zjištěná cena


2 817 545,72 * 0,0400

112 701,83Kč

strana 27

B.

Pozemky

B.1

Pozemky ve funkčním celku

Ocenění v obvyklé ceně

Položky

Zjištěné hodnoty

Pozemek st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří

167,00 m2

Pozemek p. č. 374/1, zahrada, ZPF

724,00 m2

Celková výměra pozemků

891,00 m2

Jednotková cena pozemku v místě a čase obvyklá Úprava ceny Jednotková cena upravená

1 000,00 Kč/m2 1,00 1 000,00 Kč/ m2

Cena pozemků celkem

891 000,00 Kč

Cena celkem po zaokrouhlení

891 000,00 Kč

C.

Rekapitulace

Položky Objekt rodinného domu čp. 61

Zjištěné hodnoty (Kč) 2 817 545,72

Venkovní úpravy

112 701,83

Pozemky

891 000,00

Věcná hodnota celkem

3 821 247,55

Věcné hodnota celkem po zaokrouhlení

3 821 250,00


strana 28

Dílčí závěr Věcná hodnota (nákladová cena) nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, činí k datu ocenění částku po zaokrouhlení ve výši:

Kč 3.821.250,00 (slovy Třimilionyosmsetdvacetjedentisícdvěstěpadesát korun českých).


strana 29

5.

Ocenění cenovým porovnáním

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej,

lokalizace a situování nemovitostí,

existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura,

velikost, rozsah a rozmanitost majetku,

velikost přináležejících a využitelných pozemků,

technické stáří objektů,

stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů,

morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby,

možnost další výstavby v dané lokalitě,

okruh potencionálních investorů,

majetkové vztahy, věcná břemena.

Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru – rodinných domů v obci Libiš, byly v lokalitě nalezeny nabídky prodejů nemovitostí takového charakteru. Na základě informací z těchto zdrojů informací (realitní inzerce) provedeme porovnávací analýzu, kdy výsledkem bude indikovaná cena námi oceňovaného nemovitého majetku.


strana 30

Popis objektu

Oceňovaný objekt RD čp. 577, vč. pozemků, Libiš

Nabídková, realizovaná cena (Kč)

×

Konstrukční charakteristika stavby, staveb

zděná

RD Libiš – vzorek I.

RD Libiš – vzorek II. RD Libiš – vzorek III. RD Libiš – vzorek IV.

RD Libiš – vzorek V.

6 990 000,00

2 699 000,00

2 999 000,00

6 800 000,00

2 700 000,00

zděná

zděná

zděná

zděná

zděný

Počet PP

0

0

0

0

0

1

Počet běžných NP

2

1

2

2

1

2

Podkroví

0

1

0

0

1

0

veřejné elektro, vodovod, kanalizace, plyn



veřejné elektro, vodovod, kanalizace



přípojky, studna, oplocení, zp. plochy

přípojky, kůlna, dílny, přístřešek, udírna, 2 garáže, bazén, dům 2+kk

přípojky, oplocení

přípojky, letní kuchyň, přípojky, terasa, bazén hosp. budova, studna

přípojky

ano 2x

ne

ano samostatná pro 2 auta

základy pro garáž

ano, samostatná

plocha pozemku ZP 112 m2, celkem 683 m2

plocha pozemku celkem 703 m2


plocha pozemku ZP 108 m2, celkem 736 m2


nopvostavba 2004

dobrý, posl. rek. 1985

dobrý, rek. 1993

novostavba

po rekoknstrukci

Energetické přípojky

Příslušenství

Garáž

Přináležející pozemky

Stáří objektu, opotřebení, stav

ano vestavěná pozemek stavební 167 m2, zahrada 724 m2 R 1982, část. rekonstr. 2005, opotřebení cca 30 %


strana 31

Popis objektu Nabídka / poptávka / realizace ceny

Oceňovaný objekt RD čp. 577, vč. pozemků, Libiš ×

Korekce Upravená cena Lokalita, poloha situování objektu

obec Libiš, okraj souvisle zastavěné části, ul. Zahradní

Korekce Upravená cena Přístupové možnosti k objektu

dobré, z veřejné silniční komunikace

Korekce Upravená cena Infrastruktura, technická vybavenost lokality

IS v místě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn), základní infrastruktura v obci

Korekce Upravená ceny





nabídka

nabídka

nabídka

nabídka

nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

0,85

5 941 500,00

2 294 150,00

2 549 150,00

5 780 000,00

2 295 000,00

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1

1

1

1

1

5 941 500,00

2 294 150,00

2 549 150,00

5 780 000,00

2 295 000,00

dobré

dobré

dobré

dobré

dobré

1

1

1

1

1

5 941 500,00

2 294 150,00

2 549 150,00

5 780 000,00

2 295 000,00

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1

1

1

1

1

5 941 500,00

2 294 150,00

2 549 150,00

5 780 000,00

2 295 000,00

strana 32

Popis objektu



Velikost objektů

1. a 2. NP s část. podkrovím, ZP 167 m2, UP 275 m2, dispozice = 6+1 po dokončení podkroví + kuchyň, hala, 2x sociální zařízení, vestavěná garáž

užitná plocha 200 m2, 2 obytná NP, ZP 112 m2

Korekce Upravená cena Vybavenost objektů, rozsah příslušentsví

standardní, běžný rozsah VÚ

Korekce Upravená cena

Stavebně technický stav a provedení stavby

průměrný, nyní bez řádné údržby, nutnost provedení částečných oprav domu, dokončení kcí podkroví

Korekce Upravená cena




ZP 108 m2, 1 NP a podkroví, UP 165 m2

ZP 70 m2, 2 NP a suterén, disp. 3+1+suterén, garáž

ZP 110 m2, 2 NP, UP UP 150 m2, 2 NP, disp. 90 m2, disp. 3+1 4+1

1,1

1,7

1,5

1,2

1,8

6 535 650,00

3 900 055,00

3 823 725,00

6 936 000,00

4 131 000,00

nadstandardní rozsah příslušenství, nové komfortní vabavení

standardní

standardní

nadstandardní, kompletní

standardní

0,7

1

0,9

0,7

1

4 574 955,00

3 900 055,00

3 441 352,50

4 855 200,00

4 131 000,00

velmi dobrý, novostavba 2004

starší dům, rek. 1985

dobrý

novostavba

po částečné rekonstrukci

0,8

1,05

1

0,75

0,9

3 659 964,00

4 095 057,75

3 441 352,50

3 641 400,00

3 717 900,00

strana 33



pozemek zastavěné plochy a nádvoří 167 m2, zahrada 724 m2, přiměřená velikost parcely

pozemek ZP 112 m2, celkem se zahradou 683 m2





1

1,02

1,05

1,02

1,11

3 659 964,00

4 176 958,91

3 613 420,13

3 714 228,00

4 126 869,00

průměrný

průměrný

průměrný

průměrný

průměrný

1

1

1

1

1

3 659 964,00

4 176 958,91

3 613 420,13

3 714 228,00

4 126 869,00

předpoklad volné nemovitosti





1

1

1

1

1

3 659 964,00

4 176 958,91

3 613 420,13

3 714 228,00

4 126 869,00

nejsou

nejsou

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

1

1

Upravená cena

3 659 964,00

4 176 958,91

3 613 420,13

3 714 228,00

4 126 869,00

Indikovaná cena objektu

3 659 964,00

4 176 958,91

3 613 420,13

3 714 228,00

4 126 869,00

Popis objektu

Přináležející pozemky a jejich využití

Korekce Upravená cena Okruh možných investorů

průměrný

Korekce Upravená cena Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva

volná nemovitost, bez právních vad

Korekce Upravená cena Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky

nejsou

Korekce




strana 34

Zá v ě r sro v ná v a cí me t o dy

[ K č]

Průměrná cena (Kč/m 2 )

3 858 288,01

Zaokrouhlení (Kč/m 2 )

3 858 290,00

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, stanovená přímým cenovým porovnáním, činí částku ve výši:

Kč 3.858.290,00 (slovy Třimilionyosmsetpadesátosmtisícdvěstědevadesát korun českých).


strana 35

6.

Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, jsme použili obvykle používané a v daných případech použitelné metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitostí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci:

Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Cena nemovitostí dle cenového předpisu (porovnávacím způsobem)

4 816 750,00

Věcná hodnota (nákladová cena)

3 821 250,00

Výnosová hodnota

nestanovena

Hodnota porovnávacím způsobem – cenové porovnání

3 858 290,00

Shrnutí a závěr Cena zjištěná dle cenového předpisu zde reprezentuje cenu nemovitostí z hlediska jejich teoretické prodejnosti vycházející ze statistického zjištění z prodejů takového druhu nemovitostí v dané lokalitě zhruba v daném čase. Vzhledem k širší územní platnosti tohoto ocenění a statistických údajů je nutno na tuto hodnotu z hlediska tržního ocenění pohlížet jako na orientační a obecnější a to zejména z důvodu, že není schopna zcela přesně reagovat na konkrétní charakteristiky a stav oceňovaných nemovitostí. Cena stanovená věcnou hodnotou vyjadřuje teoretické náklady reálně vynaložitelné na vybudování daných staveb s odpočtem jejich opotřebení stářím a užíváním a náklady na pořízení pozemků v daném místě a čase. Cena stanovená cenovým porovnáním pak zhruba reprezentuje reálnou cenovou hladinu obdobného druhu nemovitostí v daném místě a čase s přesnějším zohledněním podstatných kritérií rozhodujících pro rozhodnutí o pořízení daných nemovitostí. Na základě výše uvedeného komentáře, zhodnocení, i subjektivního posouzení daného majetku se domníváme, že jeho obvyklá, tržní, hodnota, která by mohla být dosažena při jeho realizaci (prodeji) na volném realitním trhu by se mohla pohybovat v intencích hodnoty stanovené v tomto případě metodou přímého cenového porovnání. Znalecký posudek č. 4 363-12-2013

strana 36

7.

Ocenění práv a právních závad

7.1 Omezení vlastnického práva dle evidence katastru nemovitostí Na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, váznou dle evidence katastru nemovitostí následující omezení vlastnického práva. Jedná se o:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 4.103.736,-- Kč a příslušenství. Pro Wüestenrot hypoteční banka a.s., Na hřebenech II 1718/8, Nusle, 14023 Praha, IČ 26 74 71 54. Na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zák. ze dne 07.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.08.2008. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Nařízení exekuce, na základě Usnesení 16 EXE-8623/2011-10 ze dne 03.01.2012.

soudu

o

nařízení

exekuce

vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, 150 EX-2868/2011-14 ze dne 12.01.2012. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Nařízení exekuce, pověřený exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno. Na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-4452/2012-13 ze dne 11.07.2012. vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384

Nařízení exekuce. Na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-4370/2012-26 ze dne 16.07.2012. Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 015 EX-760/2012-4. Právní moc ke dni 15.1.2013. vztahuje se na povinného Jana Sebechlebského, Zahradní 577, 27711 Libiš, RČ 710414/0384


strana 37

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015 EX-760/2012-4 ze dne 29.08.2012. Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 015-EX-760/2012-4. Právní moc ke dni 15.1.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1


Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky Kč s příslušenstvím. Pro RWE Energie, a.s., Klíšská 940/96, Klíše, 40117 Ústí nad Labem, IČ 49 90 32 09. Na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 099 EX-7081/2012-17 ze dne 23.01.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 69.322,99 Kč s příslušenstvím. Pro Citibank Europe plc, organizační složka, Bucharova 2641/14, Stodůlky, 15802 Praha 5, IČ 28 19 81 31. Na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015 EX-760/2012-4 ze dne 29.08.2012. právní moc ke dni 15.01.2013. vztahuje se na nemovitosti stavbu čp. 577, Libiš, parcelu st. p. č. 1031 a p. č. 374/1




strana 38


Uvedená omezení vlastnického práva realizací, prodejem, nemovitostí v daném exekučním řízení zanikají.

7.2 Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí nebyla zjištěna.

7.3 Závěr Na základě výše uvedeného jsou práva a právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech, tak jak jsou znalci známy, oceněny částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).


strana 39

8.

Výsledek ocenění, závěr

A.

Obvyklá cena práv a právních závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, je k datu ocenění určena částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).

B.

Obvyklá, tržní, hodnota oceňovaných nemovitostí na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, je k datu ocenění se zohledněním práv a právních závad s nemovitostí spojených, odhadována částkou ve výši:

Kč 3.800.000,00 (slovy Třimilionyosmsettisíc korun českých).

C.

Nemovitosti zapsané na LV č. 2412 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a k. ú. Libiš, a to objekt rodinného domu čp. 577, včetně součástí, příslušenství a pozemků st. p. č. 1031, zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 374/1, zahrada, ZPF, nejsou nemovitou kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 S. o státní památkové péči.

V Hradci Králové dne 23. května 2013

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. předseda představenstva


strana 40

9.

Seznam příloh

1.

Usnesení soudního exekutora, č. j. 150 EX 2868/11-56

2.

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2412, k. ú. Libiš

3.

Snímek z katastrální mapy

4.

Orientační mapa

5.

Fotodokumentace oceňovaných nemovitostí

6.

CD příloha


strana 41

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents