Znalecký posudek

Znalecký posudek 6623 - 293 – 2010 O ceně podílu na rodinném domě čp. 254 na pozemku pč. 309 a pozemků ppč.St. 309, 627, 629, 660/1, 660/2, 661/1, 661/2, 662/1, 662/2, 663/2, 663/3, 665/1, 670, pozemků ve zjednodušené evidenci ppč.PK 660, 662, 665, 668, 670 v okrese Semily, obci a katastrální území Libštát zapsaných na LV 1474. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni 15.11.2010

Objednatel posudku:

JUDR. Marek Frank Exekutorský úřad Krumlov Radniční 28 381 01 Český Krumlov

Účel posudku

zjištění tržní hodnoty nemovitostí v místě a čase obvyklé ke dni 15.11.2010 pro potřeby exekuce proti povinnému Jiřímu Bubeníkovi.

Oceňovací předpis:

V souladu s mezinárodními standardy IVSC, zejména standardem 1 zjištění tržní hodnoty v místě a čase porovnávací metodou

Přílohy :

Výpisy z katastru nemovitostí Situace širších vztahů Kopie katastrální mapy Usnesení ze dne 13.9.2010

Posudek vypracoval

Ing. Zdeněk Tomíček, Údolní 422/20, 460 14 Liberec

6 str. 1 str. 1 str. 1 str.

Posudek obsahuje 22 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních

-2-

Použité předpisy, vyhlášky a normy 1. Oddíl "B.Zjištění tržní hodnoty" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC (The Internacional Valuation Standards Committee), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 ve znění pozdějších předpisů o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 20.11.2010 4. Výpis z katastru nemovitostí 5. Stavební zákon v platném znění 6. Informace poskytnuté objednatelem posudku 7. Kopie katastrální mapy 8. Teorie oceňování nemovitostí (autor Ing. Albert Bradáč) 9. Oceňování porovnávací a výnosovou metodou (Ing. Zazvonil 10. Podklad z databáze KSZ, sekce Ještěd 11. Nabídky na servrech realitních kanceláří 12. Usnesení ze dne 13.9.2010 č.j. 125 EX 986/09-38 Vlastnické a evidenční údaje: Okres: Semily Obec: Libštát Katastrální území: Libštát LV 164: Vlastník:

Bubebík Jiří Libštát 275 512 03 Libštát

860313/3770

1/3

Bubebík Josef Libštát 275 512 03 Libštát

900417/3717

1/3

Pavlíček Jakub Libštát 275 512 03 Libštát

941218/3737

1/3

Nález: Předmětem ocenění jsou nemovitosti, kterými jsou jednak rodinný dům s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku. Přístup je z nezpevněné komunikace, která se napojuje na silnici z náměstí v Libštátu vedoucí kolem domova pro seniory a zemědělského areálu do samostatné části obce, která se nazývá V končinách. Tato samostatná část sestává z cca 5 domů nebo usedlostí. Přesné umístění je zřejmé z přiložené kopie katastrální mapy a situace širších vztahů. Objekt je napojen pouze na veřejný rozvod elektro, odkanalizování je provedeno do vlastní žumpy. Voda je z vlastní studny. Objekt není napojitelný na veřejný plynovod. Pozemky jsou rovinaté. Dle KN se jedná o dům pro bydlení. Tomu odpovídá i skutečnost. Kromě rodinného domu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku je provedeno rovněž porovnávací metodou zjištění tržní hodnoty zemědělských pozemků. Tržní hodnotou pro účely tohoto posudku se rozumí v souladu se standardem 1, IVSC hodnota, jejíž dosažení lze předpokládat při prodejích podobných nemovitostí a majetků v místě a čase obvyklém, a to mezi ochotnými kupujícími a prodávajícími v nezávislé transakci s oboustrannou informovaností a bez donucení. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mohou mít na danou cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Předmětem zjištění tržní hodnoty v místě a čase obvyklé je rodinný dům v podkrkonoší a pozemky. Znalcem byla použita porovnávací metoda.

Ing. Zdeněk Tomíček, Zeyerova 296/8, 460 01 Liberec

-3-

METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Dále je možno porovnat ceny nabízené na realitních servrech. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. V opačném případě je potřeba cenu korigovat oběma směry dle vývoje trhu. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. V daném případě se jedná o porovnání rodinného domu s příslušenstvím a pozemky tvořící užíváním funkční celek. Samostatně jsou posouzeny zemědělské pozemky. Pozitiva oceňovaných nemovitostí - klidná část obce Negativa: - technický stav objektu - špatná přístupnost k objektu po nezpevněné komunikaci - spoluvlastnictví s dalšími osobami - nemožnost napojení na další sítě kromě NN

Oddíl "A. Rodinný dům" A.01. Rodinný domek - porovnávací metoda přímá

Jedná se o zděný rodinný domek s přístavbou. Celkově lze říci a vyplývá to z fotodokumentace, že zejména vnitřní vybavení je ve velmi špatném stavu. Po rekonstrukci jsou dle zjištění na místě konstrukce střechy a krytina včetně klempířských konstrukcí střechy. Dům má obdélníkový půdorys. Má dvě nadzemní podlaží. Dispozice: 1. NP - zádveří, chodba se schodištěm, kuchyně, obyvák, koupelna 2. NP - 2 pokoje, chodba se schodištěm


-4-

Popis konstrukcí: - dům nemá izolaci proti zemní vlhkosti nebo její provedení neplní svoji funkci - okna jsou zdvojená - dveře hladké - podlahy beton nebo PVC ba beton - ohřev TUV boilerem - schody provizorní - septik dvoukomorový - studna hl. 3 m s přípojkou dl. 18 m - stodola, která tvoří FC má plochu cca 100 m2 Podlahová plocha rodinného domu je 98 m2. Společně s rodinným domem jsou posuzovány vedlejší stavba, studna, žumpa a pozemky ppč. 629, 662/1, 662/2, 663/2, 663/3, 665/1, 670 jako příslušenství. Plocha pozemků je 8 297 m2. Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde Hv C nab KU H poz V vzorek V nem Kf

H v = ( C nab x K U - H poz ) / V vzorek x V nem / K f hodnota dle vzorku nabídková cena vzorku koeficient úpravy na reálnou cenu tržní hodnota pozemku výměra vzorku výměra oceňované nemovitosti cenotvorný koeficient

Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání

osobní rodinný dům samostatný cihlová neudržovaný nekvalitní, výrazně snižuje hodnotu dům je obsazený - původním vlastníkem

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha

98.00 m2 196.00 m2 98.00 m2

Vzorek 1. RD Libštát K prodeji rodinný dům Libštát, okr. Semily. Na domě byla započata rekonstrukce - dispozice, vnitřní rozvody vody, elektřiny, kanalizace, omítky, podlahy, podsklepeno, půda. Zastavěná plocha 179 m2, pozemky okolo domu 2.204 m2. Velmi pěkné slunné místo, polosamota, možnost k trvalému bydlení i k rekreaci.


-5-

obr. 1

obr. 2

obr. 3

obr. 4

obr. 5

obr. 6

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.sreality.cz - ID zakázky 155883 14.12.2010

Nabídková cena K u = 0.80

1 260 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


neuvedeno dům rodinný cihlová před rekonstrukcí neuvedeno neuvedeno

Výměry a dispozice 2

Zastavěná plocha Podlahová plocha

179.00 m 179.00 m2

Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor 1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje +10 Umístění v rámci mikroregionu 0 Ostatní místní vlivy +15 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení 0 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav 0 Vliv příslušenství -25

*)

součet skupiny [%]

*) *)

součin skupin

+10 +15

*) *) *)

-25

vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný

Kf H v = (1 260 000 Kč x 0.80 - 0 Kč ) / 179.00 m2 x 196.00 m2 / 0.94875 = 1 163 354 Kč Míra shody (váha)

4


0.94875

-6-

Vzorek 2. Stružinec RD 4+1 v obci Stružinec u Lomnice nad Popelkou. Dispozice: 1.NP - veranda, chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyně s jídelním koutem, koupelna, WC, ve druhé polovině garáž. 2.NP - 3 pokoje, balkon. Dům je částečně podsklepen. Na zahradě je zděná kolna a dva skleníky. Topení kotlem na tuhá paliva. V obci je MŠ, ZŠ, obchod a dvě restaurace. S financováním Vám rádi pomůžeme.

obr. 1

obr. 2

obr. 3

obr. 4

obr. 5

obr. 6

obr. 7




1 890 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


neuvedeno dům rodinný cihlová dobrý neuvedeno neuvedeno


-7-

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha

128.00 m2 113.00 m2 128.00 m2

Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor

hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje +10 Umístění v rámci mikroregionu 0 Ostatní místní vlivy +10 Konstrukční provedení +5 Dispoziční řešení +5 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav +30 Vliv příslušenství -15

1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

*)

součet skupiny [%]

součin skupin

+10

*)

+10 *)

+25

vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný 1.5125

Kf H v = (1 890 000 Kč x 1.00 - 0 Kč ) / 128.00 m2 x 98.00 m2 / 1.5125 = 956 715 Kč Míra shody (váha) 2 Vzorek 3. Košťálov

Prodej rodinného domu 5+1 v obci Košťálov - Kundratice. Obestavěný prostor 615 m3. K domu patří garáž, zahradní domek a kůlna. Dispozice: v přízemí velká průchozí chodba, 3 pokoje a koupelna. V patře je kuchyň, 2 pokoje a půdní prostory. V domě je ústřední topení na tuhá paliva, možnost krbových kamen. Vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. Nedaleko do Krkonoš a Českého ráje. Hypotéku zařídíme.

obr. 1

obr. 2

obr. 3


-8-

obr. 4

obr. 5

obr. 6

obr. 7

Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena K u = 1.00

www.sreality.cz - ID zakázky 164145 14.12.2010 1 190 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

Charakteristika nemovitosti Vlastnictví neuvedeno Typ domu dům rodinný Konstrukce cihlová Stav objektu dobrý Příslušenství neuvedeno Užívání neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha Cenotvorné faktory

2

250.00 m 185.00 m2 250.00 m2

skup. cenotvorný faktor

hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje +10 Umístění v rámci mikroregionu +5 Ostatní místní vlivy +15 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení +5 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav 0 Vliv příslušenství -25

1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

*)

součet skupiny [%]

součin skupin

+10 *)

+20

*) *)

-20


Kf H v = (1 190 000 Kč x 1.00 - 0 Kč ) / 185.00 m2 x 196.00 m2 / 1.056 = 1 193 898 Kč Míra shody (váha) 2 Ing. Zdeněk Tomíček, Zeyerova 296/8, 460 01 Liberec

-9-

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1. RD Libštát Vzorek 2. Stružinec Vzorek 3. Košťálov

1 163 354 Kč 956 715 Kč 1 193 898 Kč

Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot

1 104 656 Kč 1 119 330 Kč

Odhad ceny oceňované nemovitosti činí

1 100 000 Kč

Cena po úpravě vlastnickým podílem: 1 100 000.00 Kč x 1/3 = 366 666.667 Kč

Rekapitulace za oddíl "A. Rodinný dům" A.01. Rodinný domek - porovnávací metoda přímá

Celkem

366 666.67 Kč

366 670 Kč .

Tj. slovy třistašedesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč

Oddíl "B. Zemědělské pozemky" B.01. Pozemky - porovnávací metoda přímá

V tomto oddíle jsou posouzeny zemědělské pozemky ppč. 627, 660/1, 660/2, 661/1, 661/2 a pozemky ve zjednodušené evidenci ppč.PK 660, 662, 665, 668 a 670 o celkové výměře 26 182 m2. Tyto pozemky jsou z hlediska umístění vůči rodinnému domu samostatné. Jedná se o rovinaté pozemky. Dle evidenčního stavu se jedná o TTP a ornou půdu. Dle skutečnosti se jedná o zatravněné pozemky. Posouzení je provedeno z hlediska zemědělského využití. Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků – dále jen „vzorky“. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C nab x K U / V vzorek x V poz / K f kde hodnota dle vzorku Hv nabídková cena vzorku C nab


- 10 -

KU V vzorek V poz Kf

koeficient úpravy na reálnou cenu výměra vzorku výměra oceňovaného pozemku cenotvorný koeficient

Charakteristika pozemku Vlastnictví Typ pozemku

osobní stavební pro bydlení a rekreaci

Voda Kanalizace Elektroinstalace Plyn

na pozemku na pozemku na pozemku na pozemku

Výměry pol. číslo 1

pozemek

výměra pozemku [m2] 26 182

pozemek

Vzorek 1. Jesenný Jedná se o zemědělské pozemky v obci Jesenný u Vysokého nad Jizerou. Pozemky jsou na okraji obce, momentálně v pronájmu a využívány pro zemědělskou činnost. Celková výměra pozemků je 34 398m2

obr. 1


www.sreality.cz - ID zakázky 09.12.2010


515 970 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


neuvedeno pozemek zemědělská půda


- 11 -


neuvedeno neuvedeno neuvedeno neuvedeno


pozemek


Plocha pozemku


hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje 0 Poloha 0 Velikost, tvar a konfigurace +5 Dopravní dostupnost a zainvestovanost pozemku -10 -10 Vliv okolí Zátěže na pozemku 0

1 1 2 2 2 2 2 *)

*)

součet skupiny [%]

*) *)

*)

součin skupin

0

-15


Kf H v = 515 970 Kč x 1.00 / 34 398.00 m2 x 26 182.00 m2 / 0.85 = 462 035 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2. Roprachtice

Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej pozemků, které leží mezi Vysokým nad Jizerou a Roprachticemi. Pozemky se skládají z trvalého travního porostu, lesních pozemků, orné půdy a cesty. Celková výměra je 45.609 m2.Ve spodní části je lom. Pozemky jsou u hlavní silnice, mírný jižní svah. Po složení blokačního poplatku obdržíte SMS systému. Více na našich stránkách. Ev. číslo: 65649.

obr. 1




912 180 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


neuvedeno pozemek zemědělská půda


- 12 -


neuvedeno neuvedeno neuvedeno neuvedeno


pozemek


Plocha pozemku


hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje +5 Poloha 0 Velikost, tvar a konfigurace +5 Dopravní dostupnost a zainvestovanost pozemku 0 Vliv okolí -10 Zátěže na pozemku 0

1 1 2 2 2 2 2 *)

*)

součet skupiny [%]

*)

součin skupin

+5

*) *)

-5


Kf H v = 912 180 Kč x 1.00 / 45 609.00 m2 x 26 182.00 m2 / 0.9975 = 524 952 Kč Míra shody (váha) 1

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1. Jesenný Vzorek 2. Roprachtice

462 035 Kč 524 952 Kč

Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot

493 494 Kč 493 494 Kč

Odhad ceny oceňovaného pozemku činí

500 000 Kč

Cena po úpravě vlastnickým podílem: 500 000.00 Kč x 1/3 = 166 666.667 Kč

Rekapitulace za oddíl "B. Zemědělské pozemky" B.01. Pozemky - porovnávací metoda přímá

Celkem

166 666.67 Kč

166 670 Kč..

Tj. slovy stošedesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč


- 13 -

Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A. Rodinný dům" Tj. slovy třistašedesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč

366 670 Kč

Celkem za oddíl "B. Zemědělské pozemky" Tj. slovy stošedesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč

166 670 Kč

Celkem

533 340 Kč..

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 1.7.1986 č.j.Spr. 3676/86 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 6623 – 293 – 2010 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle samostatného dokladu.

V Liberci dne 14.12.2010 Znalec: Ing. Zdeněk Tomíček Údolní 422/20 460 14 Liberec


Znalecký posudek

Recommend Documents