ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 4 423-12-2013

Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, objekt bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří

Objednatel Mgr. Robert Hynek, insolvenční správce dlužníka Martina Šnajdra Praha, Vodičkova 30

Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

Úvodní list Objednatel:

Mgr. Robert Hynek insolvenční správce dlužníka Martina Šnajdra Vodičkova 30 110 00 Praha 1 IČ 66 24 89 14

Zadání znaleckého posudku:

Znalecký posudek byl vypracován na základě Objednávky insolvenčního správce ze dne 2. července 2013.

Předmět ocenění:

Stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří (viz specifikace předmětu ocenění).

Účel ocenění:

Ocenění je zpracováno pro účely insolvenčního řízení.

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223

Znalecký posudek zpracovali:

Počet vyhotovení:

Znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednatel.

Datum zpracování:

22. července 2013

Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Ph.D., Ing. Vladimír Krupka, Petr Metelka, Radim Krček.

Znalecký posudek č. 4 423-12-2013

strana 2

Obsah Úvodní list ................................................................................................................................ 2 Obsah ......................................................................................................................................... 3 Obecné předpoklady a omezující podmínky ............................................................................. 4 Osvědčení .................................................................................................................................. 5 Znalecká doložka ....................................................................................................................... 6

1. Předmět ocenění .......................................................................................................... 7 2. Metody ocenění ............................................................................................................ 9 3. Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu .................................................... 13 4. Ocenění věcnou hodnotou – nákladovou cenou ............................................. 31 5. Ocenění cenovým porovnáním ............................................................................. 32 6. Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty ......................................................... 37 7. Ocenění práv a právních závad ........................................................................... 39 8. Výsledek ocenění, závěr .......................................................................................... 40 9. Seznam příloh ............................................................................................................. 41


strana 3

Výchozí předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími výchozími předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

5.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

6.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.0.

7.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


strana 4

Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Znalecký posudek je zpracován s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ve smyslu § 346 zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník.

4.

Znalecký ústav si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku ve smyslu § 110a zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) a § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

Bylo nám ctí poskytnout své služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 22. července 2013

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. předseda představenstva


strana 5

Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě Rozhodnutí ministra spravedlnosti č. 57/2012-OSD-SZN/6 do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, posuzování bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik, transferové ceny mezinárodní daňové plánování oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy

oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku přezkoumání úvěrových transakcí, vztahů mezi propojenými osobami, činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů, vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, ovládací smlouvy z ekonomického hlediska přezkoumání ceny obvyklé, přiměřenosti plnění a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku přezkoumání projektu přeměny a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o fúzi posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení účetnictví a cash – flow

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 393/2013 znaleckého deníku. V Hradci Králové dne 22. července 2013



strana 6

1.

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří (viz specifikace předmětu ocenění).

Specifikace předmětu ocenění

objekt bydlení čp. 51, situovaný na pozemku p. č. 899, včetně součástí a příslušenství pozemková parcela p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2

Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 484, k. ú. Březnice Šnajdr Martin Březnice 40 262 31 Březnice nar. 1. července 1969 nar. 27. ledna 1976

Datum provedeného místního šetření .......................................... 10. července 2013*) Pozn.:

*)

Místního šetření se účastnili osoby zástupce znalce a dále osoba dlužníka pan Martin Šnajdr.

Datum, ke kterému je provedeno ocenění ................................... 10. července 2013 Další dokumentace

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 484, k. ú. Březnice snímek z katastru nemovitostí poskytnuté podklady objednatelem znaleckého posudku vlastní prohlídka a zaměření nemovitosti v místě informace z realitních serverů


strana 7

Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění (dle evidence KN)

Nařízení exekuce, zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, zástavní práva exekutorské – bez vlivu na ocenění (zanikají prodejem v rámci řízení) – viz LV č. 484, k. ú. Březnice – příloha č. 1 znaleckého posudku


strana 8

2.

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a)

nákladov ý způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b)

v ýnosov ý způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry),

c)

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d)

oceňování podle jmenovité hodnot y, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e)

oceňování podle účetní hodnot y, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f)

oceňování podle kurzové hodnot y, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g)

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 9

Pro potřeby stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n

V = ∑ Pi − O i i =1

kde

Pi ................. pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ................ snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n .................. počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku.


strana 10

Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu R = R 1 + (–R 2 ) + R 3

kde

R1 .................. bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 .................. míra inflace R3 .................. specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu: V=

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V=

kde

1 n ∑ Pi k i n i =1

Pi ................... realizovaná cena podobného majetku ki ................... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n .................... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku." Znalecký posudek č. 4 423-12-2013

strana 11

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota ( věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 12

3.

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu

Ocenění nemovitosti je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

A.

Hlavní stavby

A.1

Objekt bydlení čp. 51

Obecný popis a situování Jedná se o původní objekt bydlení čp. 51, který se nachází v řadové zástavbě bytových domů při ulici Blatenská, v jižní části souvisle zastavěného území města Březnice, viz orientační mapa. Objekt byl v minulosti částečně (1. NP) přestavěn na restauraci (pizzerii) se zázemím. Objekt je cca z ½ podsklepen, o dvou nadzemních podlažích a jednopodlažní přístavbou sociálních zařízeních a kuchyně. Stavba je napojena veřejné rozvody vodovodu, kanalizace a elektrické sítě. Plynovod není. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, parkování osobního auta je možné před domem, v ulici Blatenská.

Stavebně technické provedení Hlavní nosná konstrukce objektu je ze smíšeného zdiva (cihly, kámen), na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce v 1. PP a 1. NP klenbové, v 2. NP s rovným podhledem. Fasáda objektu členitá v barevném provedení s nápisem HOTEL SRP. Vnitřní omítky vápenné hladké (převážně ve zhoršeném stavu), v kuchyni a sociálních zařízeních proveden keramický obklad stěn. Schodiště kamenné. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné plné, vjezdová vrata dřevěná. Podlahové krytiny z keramické dlažby, plovoucích dřevěné, z betonové mazaniny, v průjezdu kamenná dlažba. Kuchyně a sociální zařízení bez vnitřního vybavení (vše odinstalováno). V objektu je proveden novější rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvody studené a teplé vody. Kanalizace i vodovod napojeny na veřejné inženýrské sítě. Vytápění objektu bylo řešeno lokálními elektrickými přímotopy nebo v restauraci kachlovými kamny. Mezi skladovými prostory v 1. PP a prostory restaurace je dále instalován menší nákladní výtah. Bleskosvod je osazen.


strana 13

Dispoziční řešení 1. PP 1. NP 2. NP Půda

skladové prostory restaurace průjezd, prostory restaurace s barem 2x, kuchyně, sociální zařízení (bez vnitřního vybavení), šatny, skladové či provozní prostory, schodiště chodba, původní prostory bytových jednotek (k celkové rekonstrukci), sociální zařízení (bez vnitřního vybavení) schodiště na půdu skladové prostory (vhodné pro vestavbu podkroví)

Stavebně technický stav Objekt byl dle poskytnutých informací postaven v roce 1933. V letech 2008 – 2009 byla provedena rekonstrukce vnitřních prostor v 1. PP a 1. NP (nové omítky, obklady, podlahové krytiny či nové rozvody elektroinstalace, vodovodu a kanalizace). Od roku 2010, z důvodu ukončení provozu restaurace, je daný objekt v neudržovaném stavu, vnitřní prostory jeví známky zvýšeného opotřebení (vlhké zdivo, popraskané omítky či viditelné plísně na vnitřních omítkách, kuchyně i sociální zařízení bez zařizovacích předmětů (odinstalovány), ve 2. NP havarijní stav omítek a podlah (viditelné rozsáhlé praskliny na zdivu) – nedokončena započata rekonstrukce). Stavebně technický stav objektu, vzhledem k výše uvedenému lze hodnotit jako dobrý až mírně zhoršený. Předpoklad rozsáhlé a finančně náročné rekonstrukce veškerých vnitřních prostor.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Předpoklad vyšší finanční investice do rozsáhlé rekonstrukce vnitřních prostor (zejména ve 2. NP), omezený okruh investorů po obdobném druhu nemovitosti v dané lokalitě Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti o: Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp:


0,8890 -15,00 % 0,7557

strana 14

Výpočet jednotlivých ploch [m 2 ]

Název

Plocha

1. PP – 1. část

27,27*8,81

=

240,25 m2

1. NP – hlavní část

((22,90+21,81)*(1/2))*15,53

=

347,17 m2

1. NP – přístavba

8,81*11,74-2,39*4,04

=

93,77 m2


((22,90+21,81)*(1/2))*15,53

=

347,17 m2

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

1. PP – 1. část

240,25 m2

2,50 m

600,63 m3


347,17 m2

2,85 m

989,43 m3

93,77 m2

2,85 m

267,24 m3

347,17 m2

3,32 m

1 152,60 m3

1 028,36 m2

×

3 009,90 m3

1. NP – přístavba 2. NP – hlavní část Součet

Průměrná výška podlaží

PVP = 3 009,90 / 1 028,36

=

2,93 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží

PZP = 1 028,36 / 4

=

257,09 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr [m 3 ]

Název

Obestavěný prostor

Spodní stavba

(27,27*8,81)*(2,50)

=

600,62 m3

Vrchní stavba

(((22,90+21,81)*(1/2))*15,53)*(6,20)+(8,81*11,74-2,39* 4,04)*(3,20)+(347,17*4,5)*(1/2)

=

3 233,68 m3


strana 15

Název

Typ


Spodní stavba

PP

600,62 m3

Vrchní stavba

NP

3 233,68 m3 3 834,30 m3

Obestavěný prostor c e l k e m (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Upravený obj. podíl

Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Výpočet koeficientu K 4

1. Základy

S

6,30

100

1,00

6,30

2. Zdivo

S

15,00

100

1,00

15,00

3. Stropy

S

8,20

90

1,00

7,38

3. Stropy

P

8,20

10

0,46

0,38

4. Střecha

S

6,10

100

1,00

6,10

5. Krytina

S

2,70

100

1,00

2,70

6. Klempířské konstrukce

S

0,60

100

1,00

0,60

7. Vnitřní omítky

S

7,10

50

1,00

3,55


P

7,10

50

0,46

1,63

8. Fasádní omítky

S

3,20

95

1,00

3,04


P

3,20

5

0,46

0,07

9. Vnitřní obklady

S

3,10

100

1,00

3,10

10. Schody

S

2,80

100

1,00

2,80

11. Dveře

C

3,80

30

0,00

0,00

11. Dveře

S

3,80

70

1,00

2,66

12. Vrata

X

0,00

100

1,00

0,00

13. Okna

S

5,90

100

1,00

5,90

14. Povrchy podlah

S

3,30

70

1,00

2,31

14. Povrchy podlah

P

3,30

30

0,46

0,46


strana 16


Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]



15. Vytápění

S

4,90

100

1,00

4,90

16. Elektroinstalace

S

5,80

100

1,00

5,80

17. Bleskosvod

C

0,30

100

0,00

0,00

18. Rozvod vody

S

3,30

100

1,00

3,30

19. Kanalizace

S

3,20

100

1,00

3,20

20. Instalace plynu

C

0,30

100

0,00

0,00

21. Zdroj teplé vody

S

2,20

100

1,00

2,20

22. Vybavení kuchyně

C

1,80

100

0,00

0,00

23. Vnitřní hygienické vybavení

C

4,30

100

0,00

0,00

24. Výtahy

C

1,40

100

0,00

0,00

25. Ostatní

C

4,40

100

0,00

0,00

26. Instalační pref. jádra

X

0,00

100

1,00

0,00

Součet upravených objemových podílů

83,38

Hodnota koeficientu vybavení K 4

0,8338

8,20

10,07

80

150

53,33

2. Zdivo

S

21,20 100,00

1,00

21,20

26,04

80

130

61,54 16,0250

3. Stropy

S

7,90

90,00

1,00

7,11

8,73

80

130

61,54

5,3724

4. Střecha

S

7,30 100,00

1,00

7,30

8,96

80

110

72,73

6,5166

5. Krytina

S

3,40 100,00

1,00

3,40

4,18

50

70

71,43

2,9858


S

0,90 100,00

1,00

0,90

1,11

50

70

71,43

0,7929


S

5,80

50,00

1,00

2,90

3,56

30

50

60,00

2,1360


S

2,80

95,00

1,00

2,66

3,27

8

50

16,00

0,5232


S

2,30

50,00

1,00

1,15

1,41

50

55

90,91

1,2818


S

2,30

50,00

1,00

1,15

1,41

5

30

16,67

0,2350

S

1,00 100,00

1,00

1,00

1,23

80

130

61,54

0,7569

10. Schody


Živ.

Opotř. z celku

1,00

Opotř. části

PP [%]

8,20 100,00

Stáří

UP [%]

S


Část [%]

1. Základy

OP [%]

K

Výpočet opotřebení analytickou metodou

5,3703

strana 17

PP [%]

5,20

6,39

30

45

66,67

4,2602

14. Povrchy podlah

S

2,20

35,00

1,00

0,77

0,95

80

95

84,21

0,8000

14. Povrchy podlah

S

2,20

35,00

1,00

0,77

0,95

5

50

10,00

0,0950

15. Vytápění

S

5,20 100,00

1,00

5,20

6,39

80

90

88,89

5,6801


S

4,30 100,00

1,00

4,30

5,28

5

25

20,00

1,0560

18. Rozvod vody

S

3,20

50,00

1,00

1,60

1,97

40

50

80,00

1,5760

18. Rozvod vody

S

3,20

50,00

1,00

1,60

1,97

5

30

16,67

0,3284

19. Kanalizace

S

3,10

50,00

1,00

1,55

1,90

40

60

66,67

1,2667

19. Kanalizace

S

3,10

50,00

1,00

1,55

1,90

5

50

10,00

0,1900

21. Ohřev teplé vody

S

1,90 100,00

1,00

1,90

2,33

5

30

16,67

0,3884

Opotř. části

Živ.

Opotř. z celku

UP [%]

1,00

Stáří

K

5,20 100,00

Část [%]

S

OP [%]

13. Okna


Opotřebení

57,6367

(OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]:

2 710,00

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* 0,9390 * 0,9457 * 1,0167 * 0,8338 * 1,0000 * 2,0610 * 0,7557

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

3

3 834,30 m * 3 177,39 Kč/m

3

3 177,39 12 183 066,48 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: Úprava ceny za opotřebení

57,6367 % - 7 021 917,48 Kč

Objekt bydlení čp. 51 – zjištěná cena

5 161 149,00 Kč


strana 18

A.2 Příslušenství A.2.1 Altán 1

Obecný popis a situování Jedná se o dřevěný altán na betonových základech, střecha stanová s krytinou z živičné lepenky (šindel) a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Objekt je v neudržovaném stavu, současný stavebně technický stav objektu lze hodnotit jako dobrý.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. NP Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název

Plocha

1. NP

3,50*3,50

[m 2 ] =

12,25 m2


Zastavěná plocha


12,25 m2

2,50 m

1. NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název


1. NP

(3,50*3,50)*(2,50)+((1/3)*(3,50*3,50*3,50))


[m 3 ] =

44,92 m3

strana 19

Název

Typ

1. NP

NP

Obestavěný prostor 44,92 m3 44,92 m3




Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]




1. Základy

S

12,20

100

1,00

12,20

2. Zdivo

S

31,00

50

1,00

15,50

2. Zdivo

C

31,00

50

0,00

0,00

3. Stropy

X

0,00

100

1,00

0,00

4. Střecha

S

33,50

100

1,00

33,50

5. Krytina

S

12,80

100

1,00

12,80


S

4,20

100

1,00

4,20

7. Úprava povrchů

P

6,30

100

0,46

2,90

8. Schody

X

0,00

100

1,00

0,00

9. Dveře

X

0,00

100

1,00

0,00

10. Okna

X

0,00

100

1,00

0,00

11. Podlahy

X

0,00

100

1,00

0,00


X

0,00

100

1,00

0,00

Součet upravených objemových podílů Hodnota koeficientu vybavení K 4


81,10 0,8110

strana 20

Ocenění 750,00 [Kč/m3]

Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

3

44,92 m * 962,06 Kč/m

* 0,8110 * 1,0000 * 2,0930 * 0,7557 962,06 43 215,74 Kč

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 %

20 roků 20 roků 40 roků - 21 607,87 Kč

Altán 1 – zjištěná cena

21 607,87 Kč

A.2.2 Altán 2

Obecný popis a situování Jedná se o dřevěný altán na betonových základech, střecha stanová s krytinou z živičné lepenky (šindel) a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Objekt je v neudržovaném stavu, současný stavebně technický stav objektu lze hodnotit jako dobrý.



Plocha

1. NP

3,50*3,50


[m 2 ] =

12,25 m2 strana 21


Zastavěná plocha


12,25 m2

2,50 m

1. NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr [m 3 ]

Název


1. NP

(3,50*3,50)*(2,50)+((1/3)*(3,50*3,50*3,50))

Název

Typ

1. NP

NP

44,92 m3

=





Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]




1. Základy

S

12,20

100

1,00

12,20

2. Zdivo

S

31,00

50

1,00

15,50

2. Zdivo

C

31,00

50

0,00

0,00

3. Stropy

X

0,00

100

1,00

0,00

4. Střecha

S

33,50

100

1,00

33,50

5. Krytina

S

12,80

100

1,00

12,80


S

4,20

100

1,00

4,20

7. Úprava povrchů

P

6,30

100

0,46

2,90


strana 22


Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]



8. Schody

X

0,00

100

1,00

0,00

9. Dveře

X

0,00

100

1,00

0,00

10. Okna

X

0,00

100

1,00

0,00

11. Podlahy

X

0,00

100

1,00

0,00


X

0,00

100

1,00

0,00


81,10 0,8110

Ocenění 750,00 [Kč/m3]

Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená Plná cena:

44,92 m3 * 962,06 Kč/m3

* 0,8110 * 1,0000 * 2,0930 * 0,7557 962,06 [Kč/m3] 43 215,74 Kč


Altán 2 – zjištěná cena


20 roků 20 roků 40 roků - 21 607,87 Kč

21 607,87 Kč

strana 23

A.2.3 Dřevěný přístřešek u zdi

Obecný popis a situování Jedná se o dřevěný přístřešek u severozápadní zdi, který dříve sloužil jako kryté posezení restaurace. Střecha sedlová s krytinou z živičné lepenky (šindel) a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Objekt je v neudržovaném stavu, současný stavebně technický stav objektu lze hodnotit jako dobrý.



Plocha

1. NP

20,00*3,00

[m 2 ] =

60,00 m2


Zastavěná plocha


60,00 m2

3,00 m

1. NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název


1. NP

(20,00*3,00)*(3,00)+(20,00*3,00*2,20)*(1/2)


[m 3 ] =

246,00 m3

strana 24

Název

Typ

1. NP

NP





Koeficient

Část [%]

Obj. podíl [%]




1. Základy

S

12,20

100

1,00

12,20

2. Zdivo

C

31,00

100

0,00

0,00

3. Stropy

X

0,00

100

1,00

0,00

4. Střecha

S

33,50

100

1,00

33,50

5. Krytina

S

12,80

100

1,00

12,80


S

4,20

100

1,00

4,20

7. Úprava povrchů

P

6,30

100

0,46

2,90

8. Schody

X

0,00

100

1,00

0,00

9. Dveře

X

0,00

100

1,00

0,00

10. Okna

X

0,00

100

1,00

0,00

11. Podlahy

X

0,00

100

1,00

0,00


X

0,00

100

1,00

0,00


65,60 0,6560

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):


750,00 [Kč/m3] * 0,6560 * 1,0000

strana 25

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená Plná cena:

246,00 m3 * 778,19 Kč/m3

* 2,0930 * 0,7557 778,19 [Kč/m3] 191 434,74 Kč


Dřevěný přístřešek u zdi – zjištěná cena

B.

Ocenění pozemků

B.1

Pozemek st. p. č. 37

20 roků 10 roků 30 roků - 127 623,80 Kč

63 810,94 Kč

Obecný popis a situování Jedná se o pozemek p. č. 889 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 980 m2. Část výměry pozemku tvoří zastavěnou plochu objektu bydlení čp. 51, včetně přístavby, zbývající část tvoří zastavěnou plochu dřevěných přístřešků a nádvoří (zahradu). Pozemek je přístupný z veřejné komunikace a je napojen na veřejné přípojky vodovodu, kanalizace a elektrické sítě. Pozemek se nachází v souvisle zastavěném území města Březnice, v jižní části při ulici Blatenská, v docházkové blízkosti centra města. Veškerá občanská vybavenost v místě.

Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny – příloha č. 21 – položka č. 1 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerčním využitelnosti Nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, o 10 % sportoviště a rekreační plocha apod.


strana 26

1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků o 200 % Úprava ceny celkem

210 %

Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: V obci není veřejný vodovod - snižení jednotkové ceny pozemku ve výši 5%.

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39 – dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38 – dle hlavní stavby)

* 0,7557 * 2,0610

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m 2 ]

Zatřídění

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m 2 ]

0,7557

210,00

262,37

§ 28 odst. 1 a 2 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2

54,34

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří

Součet

1,00

2,0610

Parcelní číslo

Výměra [m 2 ]

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč)

899

980,00

262,37

257 122,60 257 122,60

Stavební pozemek – celkem

257 122,60 Kč

Pozemek st. p. č. 37 – zjištěná cena

257 122,60 Kč


strana 27

C.

Ocenění trvalých porostů

C.1

Trvalé porosty

Okrasné rostliny: příloha č. 37 Název

Stáří [roků]

Počet / Výměra

Jedn. cena [Kč/jedn.]

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/jedn.]

Cena [Kč]

80

1,00 ks

38 610,00

- 30 %

27 027,00

27 027,00

Jehličnaté stromy II (smrk pichlavý) Součet

Mezisoučet Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti Kp

27 027,00

27 027,00 * 1,000 * 1,000 * 1,000

Celkem – okrasné rostliny

27 027,00 Kč

Okrasné rostliny – zjištěná cena

27 027,00 Kč


strana 28

Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) A.

Ocenění staveb

A.1

Hlavní stavby

A.1.1 Objekt bydlení čp. 51 A.2 Příslušenství A.2.1 Altán 1 A.2.2 Altán 2 A.2.3 Dřevěný přístřešek u zdi Ocenění staveb celkem

6 829 626,80 Kč 28 593,20 Kč 28 593,20 Kč 84 439,50 Kč 6 971 252,70 Kč

B.

Ocenění pozemků

B.1.


340 244,30 Kč

Ocenění pozemků celkem

340 244,30 Kč

C.


C.1

Trvalé porosty

Ocenění trvalých porostů celkem

27 027,00 Kč 27 027,00 Kč

Celkem

7 338 524,00 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem

7 338 524,00 Kč

Rekapitulace výsledných cen A.

Ocenění staveb

A.1

Hlavní stavby

A.1.1 Objekt bydlení čp. 51 A.2 Příslušenství A.2.1 Altán 1 A.2.2 Altán 2 A.2.3 Dřevěný přístřešek u zdi Ocenění staveb celkem


5 161 149,00 Kč 21 607,90 Kč 21 607,90 Kč 63 810,90 Kč 5 268 175,70 Kč

strana 29

B.

Ocenění pozemků

B.1


257 122,60 Kč

Ocenění pozemků celkem

257 122,60 Kč

C.


C.1

Trvalé porosty

Ocenění trvalých porostů celkem

27 027,00 Kč 27 027,00 Kč

Celkem

5 552 325,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 552 325,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46

5 552 330,00 Kč

slovy: Pětmilionůpětsetpadesátdvatisíctřistatřicet Kč

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, zjištěná orientačně dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí částku ve výši:

Kč 5.552.330,00 (slovy Pětmilionůpětsetpadesátdvatisícetřistatřicet korun českých).


strana 30

4.

Ocenění věcnou hodnotou – nákladovou cenou

Věcnou hodnotu oceňovaných nemovitostí stanovíme na základě výpočtů dle cenového předpisu nákladovým způsobem (bez započtení koeficientu prodejnosti Kp), a to vyjma pozemkové parcely, kde obvyklá cena pozemku bude odhadnuta dle provedené analýzy realitního trhu v daném místě a čase. Po provedené analýze jsme toho názoru, že jednotková cena oceňovaného pozemku p. č. 899, v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, v obci a k. ú. Březnice, by v dané lokalitě odpovídala hodnotě 400 Kč/m2, tj. teoretická prodejní cena (věcná hodnota) předmětného pozemku je stanovena ve výši Kč 392.000,--. Dále k ocenění věcnou hodnotou připočteme hodnotu venkovních úprav, ke kterým nám nebyly dodány potřebné informace, popř. tyto venkovní úpravy nebyly při provedené prohlídce zjistitelné (přípojky inženýrských sítí, zpevněná plocha dvora, oplocení). Hodnotu těchto venkovních úprav stanovujeme odborným odhadem ve výši Kč 100.000,--. Předmět ocenění

Věcná hodnota po zaokrouhlení (Kč)


6 829 626,80

Altán 1

28 593,20

Altán 2

28 593,20

Dřevěný přístřešek u zdi

84 438,90

Trvalé porosty

27 027,00

Venkovní úpravy

100 000,00

Pozemek p. č. 899

392 000,00

Celkem

7 490 279,10

C e l k e m (po zaokrouhlení)

7 490 300,00

Dílčí závěr Věcná hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

Kč 7.490.300,00 (slovy Sedmmilionůčtyřistadevadesáttisíctřista korun českých). Znalecký posudek č. 4 423-12-2013

strana 31

5.

Ocenění cenovým porovnáním

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej,

lokalizace a situování nemovitostí,

existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura,

velikost, rozsah a rozmanitost majetku,

velikost přináležejících a využitelných pozemků,

technické stáří objektů,

stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů,

morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby,

možnost další výstavby v dané lokalitě,

okruh potencionálních investorů,

majetkové vztahy, věcná břemena.

Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru – objekty ke komerčním účelům (restaurace) a bydlení (ubytování) v okruhu kolem obce Březnice, byly v lokalitě nalezeny nabídky prodejů nemovitostí takového charakteru. Na základě informací z těchto zdrojů informací (realitní inzerce) provedeme porovnávací analýzu, kdy výsledkem bude indikovaná cena námi oceňovaného nemovitého majetku.


strana 32

Cenové porovnání Popis objektu


Nabídková, realizovaná cena (Kč)

×

Restaurace Rekreační zařízení Nesvačily Rožmitál pod Třemšínem

Objekt bývale ZŠ Milín

3 600 000,00

3 190 000,00

2 450 000,00

zděná

zděná

zděná

z 1/2

×

×

×

Počet běžných NP

2

1

2

2

Podkroví

×

částečně

×

×

veřejné elektro, vodovod a kanalizace

veřejné elektro a vodovod, kanalizace svedena do septiku


dřevěné altány a přístřešek na nádvoří

x

3 chatky, hřiště

skladový objekt

ne

ne

ne

ne

pozemek 542 m2

pozemek 1.471 m2

pozemek 700 m2

po rekonstrukci, cca 40 %

cca 50 %

cca 50 %

nabídka

nabídka

nabídka

0,9

0,9

0,9

3 240 000,00

2 871 000,00

2 205 000,00

Konstrukční charakteristika stavby, staveb

zděná

Počet PP

Energetické přípojky Příslušenství


Garáž Přináležející pozemky

pozemek 980 m2

Stáří objektu, opotřebení, stav Nabídka / poptávka / realizace ceny Korekce Upravená cena


cca 57 % ×

strana 33

Popis objektu

Lokalita, poloha situování objektu

Objekt bydlení čp. 51 v zastavěném území města Březnice, v městské zástavbě, řadový dům, cca 19 km od centrální části města Příbram

Korekce Upravená cena Přístupové možnosti k objektu

po zpevněné komunikaci

Korekce Upravená cena Infrastruktura, technická vybavenost lokality

veřejné rozvody elektro, vodovodu a kanalizace, plynovod není

Korekce Upravená ceny Velikost objektů

ZP objektu je 441 m2, UP 870 m2

Korekce Upravená cena Vybavenost objektů, rozsah příslušenství Korekce Upravená cena


bez vybavení

Restaurace Rekreační zařízení Nesvačily Rožmitál pod Třemšínem obdobná lokalita - město Rožmitál horší loklaita, v obci Nesvačily, cca pod Třemšínem, cca 15 km od 16 km od centrální části města centrální části města Příbram Příbram

Objekt bývale ZŠ Milín klidná lokalita v zastavěné části obce Milín, cca 7 km od centrální části města Příbram

1

1,3

1,15

3 240 000,00

3 732 300,00

2 535 750,00

dobré, bez omezení



1

1

1

3 240 000,00

3 732 300,00

2 535 750,00


veřejné elektro a vodovod, ostatní chybí (místní zdroje)


1

1,1

1

3 240 000,00

4 105 530,00

2 535 750,00

ZP objektu je 217 m2, UP 250 m2 ZP objektu je 740 m2, UP 1.200 m2

ZP objektu je 436 m2, UP 700 m2

1,6

0,9

1,1

5 184 000,00

3 694 977,00

2 789 325,00

standard

standard

standard

0,9

0,9

0,95

4 665 600,00

3 325 479,30

2 649 858,75

strana 34

Popis objektu Stavebně technický stav a provedení stavby

Objekt bydlení čp. 51 dobrý až mírně zhoršený, nutná rekonstrukce

Korekce Upravená cena Přináležející pozemky a jejich využití

pozemek o celkové výměře 980 m2

Korekce Upravená cena Okruh možných investorů

omezený

Korekce Upravená cena Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva

zástavní práva či exekuční příkazy, nezohledňují se

Korekce Upravená cena Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky Korekce Upravená cena Indikovaná cena objektu


nejsou

Restaurace Rekreační zařízení Nesvačily Rožmitál pod Třemšínem

Objekt bývale ZŠ Milín

lepší, po rekonstrukci, vhodný k okamžitému užívání

lepší, původní, udržovaný, stav

lepší, po čáastečné rekonstrukci, udržovaný

0,7

0,95

0,9

3 265 920,00

3 159 205,34

2 384 872,88

pozemek 542 m2, obdobná lokalita

pozemek 3.619 m2, méně atraktivní lokalita

1,05

0,9

1,05

3 429 216,00

2 843 284,80

2 504 116,52

průměrný

omezený

omezený

0,9

1

1

3 086 294,40

2 843 284,80

2 504 116,52

předpoklad volné nemovitosti



1

1

1

3 086 294,40

2 843 284,80

2 504 116,52

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

3 086 294,40

2 843 284,80

2 504 116,52

3 086 294,40

2 843 284,80

2 504 116,52

pozemek cca 700 m2, obdobná lokalita

strana 35

Zá v ě r sro v ná v a cí me t o dy

[ K č]

Průměrná cena (Kč/m 2 )

2 811 231,91

Zaokrouhlení (Kč/m 2 )

2 811 000,00

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, stanovená přímým cenovým porovnáním, činí částku ve výši:

Kč 2.811.000,00 (slovy Dvamilionyosmsetjedenácttisíc korun českých).


strana 36

6.

Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, jsme použili obvykle používané a v daných případech použitelné metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitostí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci:

Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Cena nemovitostí dle cenového předpisu

5 552 330,00

Věcná (nákladová) hodnota

7 490 300,00

Výnosová hodnota

nestanovena

Hodnota porovnávacím způsobem – cenové porovnání

2 811 000,00

Shrnutí a závěr Cena zjištěná dle cenového předpisu zde reprezentuje cenu nemovitostí z hlediska jejich teoretické prodejnosti vycházející ze statistického zjištění z prodejů takového druhu nemovitostí v dané lokalitě zhruba v daném čase. Vzhledem k širší územní platnosti tohoto ocenění a statistických údajů je nutno na tuto hodnotu z hlediska tržního ocenění pohlížet jako na orientační a obecnější a to zejména z důvodu, že není schopna zcela přesně reagovat na konkrétní charakteristiky a stav oceňovaných nemovitostí. Cena stanovená věcnou hodnotou vyjadřuje teoretické náklady reálně vynaložitelné na vybudování daných staveb s odpočtem jejich opotřebení stářím a užíváním a náklady na pořízení pozemků v daném místě a čase. Cena stanovená cenovým porovnáním pak zhruba reprezentuje reálnou cenovou hladinu obdobného druhu nemovitostí v daném místě a čase s přesnějším zohledněním podstatných kritérií rozhodujících pro rozhodnutí o pořízení daných nemovitostí. Na základě výše uvedeného komentáře, zhodnocení, i subjektivního posouzení daného majetku se domníváme, že jeho obvyklá, tržní, hodnota, která by mohla být dosažena při jeho realizaci (prodeji) na volném realitním trhu by se mohla pohybovat v intencích hodnoty stanovené v tomto případě metodou přímého cenového porovnání. V dané hodnotě je zohledněn i mírně zhoršený stavebně technický stav nemovitostí (převážně vnitřních prostor), Znalecký posudek č. 4 423-12-2013

strana 37

dle informací nejsou tyto nemovitostí užívány již od roku 2010 (což bylo prokázáno i při osobní prohlídce daných nemovitostí), resp. současný stavebně technický stav oceňovaných nemovitostí neumožňuje jejich plnohodnotné využití, předpoklad vyšší finanční investice do rekonstrukce veškerých vnitřních prostor oceňovaných nemovitostí.


strana 38

7.

Ocenění práv a právních závad

7.1 Omezení vlastnického práva dle evidence katastru nemovitostí Na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, váznou dle evidence katastru nemovitostí omezení vlastnického práva, viz příloha znaleckého posudku č. 1, LV č. 484, k. ú. Březnice. Jedná se o nařízení exekuce, zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a zástavní práva exekutorské. Předmětná omezení vlastnického práva případnou realizací, prodejem, nemovitostí v daném insolvenčním řízení zanikají.

7.2 Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí nebyla zjištěna.

7.3 Závěr Na základě výše uvedeného jsou práva a právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech, tak jak jsou znalci známy, oceněny částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).


strana 39

8.

Výsledek ocenění, závěr

A.

Obvyklá cena práv a právních závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, je k datu ocenění určena částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).

B.

Obvyklá, tržní, hodnota oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 484 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Březnice, a to objektu bydlení čp. 51, včetně součástí, příslušenství a pozemku p. č. 899, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 980 m2, je k datu ocenění se zohledněním práv a právních závad s nemovitostí spojených, odhadována částkou ve výši:

Kč 2.800.000,00 (slovy Dvamilionyosmsettisíc korun českých).

V Hradci Králové dne 22. července 2013



strana 40

9.

Seznam příloh

1.

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 484, k. ú. Březnice

2.

Snímek z katastrální mapy

3.

Orientační mapa

4.

Podklady k cenovému porovnání

5.

Fotodokumentace oceňovaných nemovitostí

6.

CD příloha


strana 41

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents