ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 4 422-12-2013

Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, objekt bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří

Objednatel Mgr. Robert Hynek, insolvenční správce dlužníka Martina Šnajdra Praha, Vodičkova 30

Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

Úvodní list Objednatel:

Mgr. Robert Hynek insolvenční správce dlužníka Martina Šnajdra Vodičkova 30 110 00 Praha 1 IČ 66 24 89 14

Zadání znaleckého posudku:

Znalecký posudek byl vypracován na základě Objednávky insolvenčního správce ze dne 2. července 2013.

Předmět ocenění:

Stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří (viz specifikace předmětu ocenění).

Účel ocenění:

Ocenění je zpracováno pro účely insolvenčního řízení.

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223

Znalecký posudek zpracovali:

Počet vyhotovení:

Znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednatel.

Datum zpracování:

22. července 2013

Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Ph.D., Ing. Vladimír Krupka, Petr Metelka, Radim Krček.

Znalecký posudek č. 4 422-12-2013

strana 2

Obsah Úvodní list ................................................................................................................................ 2 Obsah ......................................................................................................................................... 3 Obecné předpoklady a omezující podmínky ............................................................................. 4 Osvědčení .................................................................................................................................. 5 Znalecká doložka ....................................................................................................................... 6

1. Předmět ocenění .......................................................................................................... 7 2. Metody ocenění ............................................................................................................ 9 3. Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu .................................................... 13 4. Ocenění cenovým porovnáním ............................................................................. 21 5. Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty ......................................................... 26 6. Ocenění práv a právních závad ........................................................................... 27 7. Výsledek ocenění, závěr .......................................................................................... 28 8. Seznam příloh ............................................................................................................. 29


strana 3

Výchozí předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími výchozími předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

5.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

6.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.0.

7.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


strana 4

Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Znalecký posudek je zpracován s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ve smyslu § 346 zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník.

4.

Znalecký ústav si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku ve smyslu § 110a zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) a § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

Bylo nám ctí poskytnout své služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 22. července 2013

Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. předseda představenstva


strana 5

Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě Rozhodnutí ministra spravedlnosti č. 57/2012-OSD-SZN/6 do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, posuzování bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik, transferové ceny mezinárodní daňové plánování oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy

oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku přezkoumání úvěrových transakcí, vztahů mezi propojenými osobami, činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů, vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, ovládací smlouvy z ekonomického hlediska přezkoumání ceny obvyklé, přiměřenosti plnění a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku přezkoumání projektu přeměny a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o fúzi posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení účetnictví a cash – flow

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 392/2013 znaleckého deníku. V Hradci Králové dne 22. července 2013



strana 6

1.

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří (viz specifikace předmětu ocenění).

Specifikace předmětu ocenění

objekt bydlení čp. 40, situovaný na pozemku st. p. č. 37, včetně součástí a příslušenství pozemková parcela st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2

Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 115, k. ú. Zbenice SJM Šnajdr Martin a Šnajdrová Ilona Zbenice 40 262 31 Zbenice nar. 1. července 1969 nar. 27. ledna 1976

Datum provedeného místního šetření .......................................... 10. července 2013*) Pozn.:

*)

Místního šetření se účastnili osoby zástupce znalce a dále osoba dlužníka pan Martin Šnajdr.

Datum, ke kterému je provedeno ocenění ................................... 10. července 2013 Další dokumentace

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 115, k. ú. Zbenice snímek z katastru nemovitostí poskytnuté podklady objednatelem znaleckého posudku vlastní prohlídka a zaměření nemovitosti v místě informace z realitních serverů


strana 7

Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění (dle evidence KN)

Nařízení exekuce, zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, zástavní práva exekutorské – bez vlivu na ocenění (zanikají prodejem v rámci řízení) – viz LV č. 115, k. ú. Zbenice – příloha č. 1 znaleckého posudku


strana 8

2.

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a)

nákladov ý způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b)

v ýnosov ý způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry),

c)

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d)

oceňování podle jmenovité hodnot y, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e)

oceňování podle účetní hodnot y, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f)

oceňování podle kurzové hodnot y, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g)

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 9

Pro potřeby stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n

V = ∑ Pi − O i i =1

kde

Pi ................. pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ................ snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n .................. počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku.


strana 10

Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu R = R 1 + (–R 2 ) + R 3

kde

R1 .................. bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 .................. míra inflace R3 .................. specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu: V=

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V=

kde

1 n ∑ Pi k i n i =1

Pi ................... realizovaná cena podobného majetku ki ................... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n .................... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."


strana 11

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota ( věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 12

3.

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu

Ocenění nemovitosti je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

A.

Hlavní stavby

A.1

Objekt bydlení čp. 40

Obecný popis a situování Jedná se o samostatně stojící objekt bydlení čp. 40, rodinný dům, který se nachází na pozemkové parcele st. p. č. 37 v centrální čísti obce a k. ú. Zbenice, okres Příbram. Objekt je nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží s obytným podkrovím. Stavba je napojena na veřejné rozvody elektrické sítě a kanalizace, voda je čerpána z vlastní studny, plynovod v obci není. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, parkování osobního auta je před domem, na pozemku ve vlastnictví obce.

Stavebně technické provedení Hlavní nosná konstrukce objektu je zděná z pálených cihel, zčásti kamenná, na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti a odvodňovacími drenážemi. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Fasáda objektu břizolitová, vnitřní omítky vápenné hladké, v kuchyni a koupelně proveden keramický obklad stěn. Schodiště dřevěné. Okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné plné i prosklené, v 1. NP instalovány posuvné dřevěné dveře. Podlahové krytiny z keramické dlažby, plovoucích podlah, dřevěné a textilních krytin. V koupelně se nachází umyvadlo, sprchový kout a WC. Vybavení kuchyňské linky standardní. V objektu je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody, s ohřevem TUV v elektrickém bojleru. Vytápění objektu je ústřední kamny na tuhá paliva či elektrokotlem, v obývacím pokoji je pak možnost lokálního vytápění krbovými kamny. Voda je čerpána z vlastní studny, plynovod v obci není.


strana 13

Dispoziční řešení 1. NP Podkroví

zádveří, chodba, schodiště, kuchyně, koupelna s WC, obývací pokoj, kotelna chodba, dětský pokoj, ložnice

Stavebně technický stav Objekt byl dle poskytnutých informací postaven v roce 1960. V letech 2008 – 2009 byla provedena rekonstrukce vnitřních prostor. Stavebně technický stav objektu, vzhledem k prováděné údržbě a opravám (rekonstrukcím z minulých let) lze označit jako průměrný.

Příslušenstvím dané stavby, tak jak bylo shledáno na místě samém lze označit: přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, kanalizace), oplocení pozemku, včetně vstupní branky, studna skružená s přípojkou vody do domu zpevněné plochy ze zámkové dlažby

Provedení těchto staveb charakteru venkovních úprav je standardní, stavebně technický stav je průměrný. Předmětné příslušenství (venkovní úpravy) jsou zahrnuty v námi provedeném cenovém porovnání dle § 26a.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 53 let 5 006,00 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP

6,10*17,56

=

107,12 m2

Podkroví

6,10*17,56

=

107,12 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1. NP

107,12 m2

2,53 m

Podkroví

107,12 m2

2,53 m


strana 14

Obestavěný prostor 1.NP:

(6,10*17,56)*(3,10)

=

332,06 m3

Zastřešení:

(6,10*17,56*2,65)*(1/2)

=

141,93 m3

=

473,99 m3

Obestavěný prostor c e l k e m

Podlažnost Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP1= 107,12 m2 ZP = 214,24 m2

Podlažnost:

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku

č.

Vi

0. Typ stavby – nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP – se šikmou nebo strmou střechou

I

typ A

1. Druh stavby – samostatný rodinný dům

III

0,00

2. Provedení obvodových stěn – cihelné nebo tvárnicové zdivo

III

0,00

3. Tloušťka obvod. stěn – 45 cm

II

0,00

4. Podlažnost – hodnota více jak 1 do 2 včetně

II

0,01

5. Napojení na sítě (přípojky) – přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna

IV

0,04

6. Způsob vytápění stavby – ústřední, etážové, dálkové

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD – úplné – standardní provedení

III

0,00

I

0,00

9. Venkovní úpravy – standardního rozsahu a provedení

III

0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

II

0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2

I

-0,01

8. Ostatní vybavení v RD – bez dalšího vybavení


strana 15

Název znaku

č.

Vi

12. Kriterium jinde neuvedené – bez vlivu na cenu

III

0,00

13. Stavebně – technický stav – stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II

1,05

Název znaku

č.

Pi

1. Význam obce – bez většího významu

I

0,00

2. Poloha nemovitosti – uvnitř souvisle zastavěného území obce

III

0,01

3. Okolní zástavba a životní prostředí – objekty pro bydlení

II

0,00

4. Obchod, služby, kultura v obci – žádný obchod

I

-0,03

5. Školství a sport – základní škola

II

0,00

6. Zdravotní zařízení – žádné zdravotnické zařízení

I

-0,03

7. Veřejná doprava – omezené dopravní spojení

II

0,00

8. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí

II

0,00

9. Nezaměstnanost v obci a okolí – průměrná nezaměstnanost

II

0,00

10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti – bez vlivu

III

0,00

11. Vlivy neuvedené – bez dalších vlivů

II

0,00

Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 1,00 = 1,092 i=1

Index polohy

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


strana 16

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku

č.

Ti

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – poptávka je nižší než nabídka

II

-0,05

2. Vlastnictví nemovitostí – stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

II

0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost – bez vlivu

II

0,00

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,092 * 0,950 * 0,950 = 0,986

Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,00 Kč/m3 * 0,986 CP = CU * OP = 4 935,92 Kč/m3 * 473,99 m3

Cena stanovená porovnávacím způsobem

B.

Ocenění pozemků

B.1

Pozemek st. p. č. 37

4 935,92 Kč/m3 2 339 576,72 Kč

2 339 576,72 Kč

Obecný popis a situování Jedná se o pozemek st. p. č. 37 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 136 m2. Převážná část výměry pozemku tvoří zastavěnou plochu objektu bydlení čp. 40, zbývající část tvoří nádvoří daného objektu. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace. Pozemek je napojen na veřejný rozvod elektrické energie a kanalizace, ostatní veřejné IS zde nejsou.


strana 17

Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené

Úprava ceny – příloha č. 21 2.2 Není možnost napojení na veřejný vodovod

o

Úprava cen

-5 % -5 %

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39 – dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38 – dle hlavní stavby)

* 1,7310 * 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m 2 ]

Zatřídění

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m 2 ]

1,7310

-5,00

123,51

§ 28 odst. 1 a 2 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2

35,00

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří

Součet

1,00

2,1460

Parcelní číslo

Výměra [m 2 ]

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč)

st. 37

136,00

123,51

16 937,36 16 797,36

Stavební pozemky – celkem

16 797,36 Kč

Pozemek st. p. č. 37 – zjištěná cena

16 797,36 Kč


strana 18

Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) A.

Ocenění staveb

A.1

Hlavní stavby

A.1.1 Objekt bydlení čp. 40

2 339 576,70 Kč

Ocenění staveb celkem

2 339 576,70 Kč

B.

Ocenění pozemků

B.1


9 703,90 Kč

Ocenění pozemků celkem

9 703,90 Kč

Celkem

2 349 280,60 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem

2 349 280,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen A.

Ocenění staveb

A.1

Hlavní stavby

A.1.1 Objekt bydlení čp. 40

2 339 576,70 Kč

Ocenění staveb celkem

2 339 576,70 Kč

B.

Ocenění pozemků

B.1


16 797,40 Kč

Ocenění pozemků celkem

16 797,40 Kč

Celkem

2 356 374,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 356 374,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46

2 356 370,00 Kč


strana 19

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, zjištěná orientačně dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí částku ve výši:

Kč 2.356.370,00 (slovy Dvamilionytřistapadesátšesttisíctřistasedmdesát korun českých).


strana 20

4.

Ocenění cenovým porovnáním

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej,

lokalizace a situování nemovitostí,

existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura,

velikost, rozsah a rozmanitost majetku,

velikost přináležejících a využitelných pozemků,

technické stáří objektů,

stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů,

morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby,

možnost další výstavby v dané lokalitě,

okruh potencionálních investorů,

majetkové vztahy, věcná břemena.

Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru – rodinných domů v okruhu kolem obce Zbenice, byly v lokalitě nalezeny nabídky prodejů nemovitostí takového charakteru. Na základě informací z těchto zdrojů informací (realitní inzerce) provedeme porovnávací analýzu, kdy výsledkem bude indikovaná cena námi oceňovaného nemovitého majetku.


strana 21

Cenové porovnání Popis objektu

RD čp. 40, Zbenice

Nabídková, realizovaná cena (Kč)

×

Konstrukční charakteristika stavby, staveb

zděná

RD Bukovany

RD Pečice

RD Zbenice

1 490 000,00

1 490 000,00

3 150 000,00

zděná

zděná

zděná

Počet PP

×

×

1

1

Počet běžných NP

1

1

1

1

Podkroví

1

×

×

×

veřejné elektro, voda ze studny, kanalizace do septiku

neuvedeno, předpoklad veřejné elektro, voda ze studny, kanalizace do septiku

veřejné elektro a kanalizace, voda ze studny

Energetické přípojky

veřejné elektro a kanalizace, voda ze studny

Příslušenství

×

×

stodola s přístavkem

×

Garáž

ne

ano

ano, vně objektu

ano

pozemek 828 m2

pozemek 534 m2

pozemek 800 m2

rekonstrukce v roce 2009, opotřebení cca 40 %

cca 10 %

cca 40 %

nabídka

nabídka

nabídka

0,9

0,9

0,9

1 341 000,00

1 341 000,00

2 835 000,00

Přináležející pozemky Stáří objektu, opotřebení, stav

pozemek 136 m2 postaveno v roce 1960, v roce 2009 rekonstrukce vnitřních prostor, opotřebení cca 40 %

Nabídka / poptávka / realizace ceny Korekce Upravená cena


×

strana 22

Popis objektu Lokalita, poloha situování objektu

RD čp. 40, Zbenice klidná lokalita v zastavěné části obce Zbenice, cca 13 km od centrální části města Příbram

Korekce Upravená cena Přístupové možnosti k objektu

po zpevněné komunikaci

Korekce Upravená cena Infrastruktura, technická vybavenost lokality

veřejné rozvody elektro a kanalizace, ostatní chybí (místní zdroje)

Korekce Upravená ceny Velikost objektů

ZP objektu je 107 m2, UP 182 m2

Korekce Upravená cena Vybavenost objektů, rozsah příslušenství Korekce Upravená cena


standard

RD Bukovany

RD Pečice

RD Zbenice

obdobná lokalita – obec Bukovany, klidná lokalita v zastavěné části cca 15 km od centrální části města obce Pečice, cca 14 km od centrální Příbram části města Příbram

klidná lokalita v zastavěné části obce Zbenice, cca 13 km od centrální části města Příbram

1

1,05

1

1 341 000,00

1 408 050,00

2 835 000,00

dobré, bez omezení



1

1

1

1 341 000,00

1 408 050,00

2 835 000,00

veřejné elektro, ostatní chybí (místní zdroje)

veřejné elektro, ostatní chybí (místní zdroje)

veřejné rozvody elektro a kanalizace, ostatní chybí (místní zdroje)

1,05

1,05

1

1 408 050,00

1 478 452,50

2 835 000,00


UP objektu 200 m2


1,5

0,95

0,7

2 112 075,00

1 404 529,88

1 984 500,00

standard

standard (částečně)

obdobný

1

1,1

1

2 112 075,00

1 544 982,86

1 984 500,00

strana 23

Popis objektu Stavebně technický stav a provedení stavby

RD čp. 40, Zbenice

průměrný, udržovaný stav

Korekce Upravená cena Přináležející pozemky a jejich využití

pozemek o celkové výměře 136 m2

Korekce Upravená cena Okruh možných investorů

průměrný

Korekce Upravená cena Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva

zástavní práva či exekuční příkazy, nezohledňují se

Korekce Upravená cena Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky Korekce Upravená cena Indikovaná cena objektu


nejsou

RD Bukovany

RD Pečice

RD Zbenice

obdobný

nedokončená stavba, předpoklad finančních nákladů na dokončení fasády, vnitřního vybavení, úpravy terénu před domem

obdobný

1

1,4

1

2 112 075,00

2 162 976,01

1 984 500,00

pozemek 828 m2, obdobná lokalita



0,9

0,9

0,9

1 900 867,50

1 946 678,41

1 786 050,00

průměrný

průměrný

průměrný

1

1

1

1 900 867,50

1 946 678,41

1 786 050,00

předpoklad volné nemovitosti



1

1

1

1 900 867,50

1 946 678,41

1 786 050,00

nejsou

nejsou

nejsou

1

1

1

1 900 867,50

1 946 678,41

1 786 050,00

1 900 867,50

1 946 678,41

1 786 050,00

strana 24

Zá v ě r sro v ná v a cí me t o dy

[ K č]

Průměrná cena (Kč/m 2 )

1 877 865,30

Zaokrouhlení (Kč/m 2 )

1 880 000,00

Dílčí závěr Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, stanovená přímým cenovým porovnáním, činí částku ve výši:

Kč 1.880.000,00 (slovy Jedenmilionosmsetosmdesáttisíc korun českých).


strana 25

5.

Ocenění – odhad obvyklé, tržní, hodnoty

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, jsme použili obvykle používané a v daných případech použitelné metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitostí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci:

Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Cena nemovitostí dle cenového předpisu (porovnávacím způsobem)

2 356 370,00

Výnosová hodnota

nestanovena

Hodnota porovnávacím způsobem – cenové porovnání

1 880 000,00

Shrnutí a závěr Cena zjištěná dle cenového předpisu zde reprezentuje cenu nemovitostí z hlediska jejich teoretické prodejnosti vycházející ze statistického zjištění z prodejů takového druhu nemovitostí v dané lokalitě zhruba v daném čase. Vzhledem k širší územní platnosti tohoto ocenění a statistických údajů je nutno na tuto hodnotu z hlediska tržního ocenění pohlížet jako na orientační a obecnější a to zejména z důvodu, že není schopna zcela přesně reagovat na konkrétní charakteristiky a stav oceňovaných nemovitostí. Cena stanovená cenovým porovnáním pak zhruba reprezentuje reálnou cenovou hladinu obdobného druhu nemovitostí v daném místě a čase s přesnějším zohledněním podstatných kritérií rozhodujících pro rozhodnutí o pořízení daných nemovitostí. Na základě výše uvedeného komentáře, zhodnocení, i subjektivního posouzení daného majetku se domníváme, že jeho obvyklá, tržní, hodnota, která by mohla být dosažena při jeho realizaci (prodeji) na volném realitním trhu by se mohla pohybovat v intencích hodnoty stanovené v tomto případě metodou přímého cenového porovnání.


strana 26

6.

Ocenění práv a právních závad

6.1 Omezení vlastnického práva dle evidence katastru nemovitostí Na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, váznou dle evidence katastru nemovitostí omezení vlastnického práva, viz příloha znaleckého posudku č. 1, LV č. 115, k. ú. Zbenice. Jedná se o nařízení exekuce, zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a zástavní práva exekutorské. Předmětná omezení vlastnického práva případnou realizací, prodejem, nemovitostí v daném insolvenčním řízení zanikají.

6.2 Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí nebyla zjištěna.

6.3 Závěr Na základě výše uvedeného jsou práva a právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech, tak jak jsou znalci známy, oceněny částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).


strana 27

7.

Výsledek ocenění, závěr

A.

Obvyklá cena práv a právních závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, je k datu ocenění určena částkou ve výši:

Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).

B.

Obvyklá, tržní, hodnota oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 115 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Zbenice, a to objektu bydlení čp. 40, včetně součástí, příslušenství a pozemku st. p. č. 37, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 136 m2, je k datu ocenění se zohledněním práv a právních závad s nemovitostí spojených, odhadována částkou ve výši:

Kč 1.900.000,00 (slovy Jedenmiliondevětsettisíc korun českých).

V Hradci Králové dne 22. července 2013



strana 28

8.

Seznam příloh

1.

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 115, k. ú. Zbenice

2.

Snímek z katastrální mapy

3.

Orientační mapa

4.

Podklady k cenovému porovnání

5.

Fotodokumentace oceňovaných nemovitostí

6.

CD příloha


strana 29

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents