ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 3 434-12-2010

Ocenění vybraných nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, a to na LV č. 32 pro obec a k. ú. Janov a LV č. 44 pro obec a k. ú. Svojetín, pozemky ve zjednodušené evidenci

Objednatel CZ Future s. r. o. Hradec Králové, Pod Lesem 197, IČ 26 01 11 15

Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

ČESKÁ ZNALECKÁ, a. s. z n a l e c k ý

ú s t a v

Obsah Informační dopis......................................................................................................................... 3 A. B. C. D.

Úvodní list......................................................................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ..................................................................... 5 Osvědčení.......................................................................................................................... 6 Znalecká doložka .............................................................................................................. 7

1.

Předmět ocenění ......................................................................................................... 8

2.

Podklady pro provedení ocenění .......................................................................... 9

3.

Metody ocenění ........................................................................................................ 10

4.

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu ................................................. 14

5.

Ocenění cenovým porovnáním............................................................................ 18

6.

Odhad obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí ................................................... 20

7.

Závěr............................................................................................................................. 21

8.

Seznam příloh ........................................................................................................... 23

Znalecký posudek č. 3 434-12-2010

strana 2


ú s t a v

Informační dopis V Hradci Králové dne 6. května 2010

Dokončili jsme znalecký posudek, jehož úkolem bylo stanovit obvyklou, tržní, hodnotu nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, a to na LV č. 32 pro obec a k. ú. Janov a na LV č. 44 pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci. Znalecký posudek je vypracován pro účely provedení veřejné dražby dobrovolné dle § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento znalecký posudek byl zpracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel.

Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva


strana 3


ú s t a v

A. Úvodní list Objednatel:

CZ Future s. r. o. zastoupený Ing. Jiřím Šurou, jednatelem společnosti Pod Lesem 197 500 02 Hradec králové IČ 26 01 11 15

Předmět posudku:

stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, a to na LV č. 32 pro obec a k. ú. Janov a na LV č. 44 pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci

Účel posudku:

ocenění nemovitostí pro potřeby provedení veřejné dražby dobrovolné dle § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223 zapsaná v seznamu znaleckých ústavů Ministerstva spravedlnosti ČR, č. j. 58/98-OOD, č. j. 49/99-OOD a č. j. 57/2000-Zn zastoupená Ing. Zdeňkem Blehou místopředsedou představenstva

Tento znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních. V Hradci Králové dne 6. května 2010


strana 4


ú s t a v

B. Obecné předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

5.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.0.

6.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).

7.

Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky objednatele znaleckého posudku ze dne 11. března 2010.


strana 5


ú s t a v

C. Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

4.

Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle § 110a zákona č. 141/1962 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád), ve znění pozdějších předpisů

5.

Znalecký posudek vyhotovili Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Petr Metelka a Radim Krček.

Bylo nám ctí poskytnout naše služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 6. května 2010



strana 6


ú s t a v

D. Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., držitel ISO 9001 – č. j. DQS-9001/41/09/rev.0, jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR č. j. 58/98-OOD, č. j. 49/99-OOD, č. j. 57/2000-Zn podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro:

oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik transferové ceny mezinárodní daňové plánování účetnictví a cash – flow

přezkoumání úvěrových transakcí přezkoumání vztahů mezi propojenými osobami přezkoumání smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přezkoumání činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů přezkoumání vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, přezkoumání ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku, smlouvy o fúzi oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3 851/2010 deníku znaleckého ústavu. V Hradci Králové dne 6. května 2010

Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva Znalecký posudek č. 3 434-12-2010

strana 7


1.

ú s t a v

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, a to na LV č. 32 pro obec a k. ú. Janov a na LV č. 44 pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemky ve zjednodušené evidenci.. Ocenění nemovitostí je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále je odhadnuta hodnota obvyklá, tržní, na základě užití vhodných metod ke stanovení této hodnoty s ohledem na aktuální podmínky na trhu v daném místě a čase.

Specifikace předmětu ocenění, LV č. 32, k. ú. Janov

pozemek p. č. 360/24 o výměře 15.923 m2, pozemek ve zjednodušené evidenci


Specifikace předmětu ocenění, LV č. 44, k. ú. Svojetín

pozemek p. č. 256 o výměře 8.768 m2, pozemek ve zjednodušené evidenci











strana 8


2.

ú s t a v

Podklady pro provedení ocenění

Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 32, k. ú. Janov a LV č. 44, k. ú. Svojetín Vachtlová Květa Pod Nemocnicí 2342 269 01 Rakovník narozena 21. června 1954

Použitý oceňovací předpis Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.

Datum, ke kterému je provedeno ocenění .......................................... 6. května 2010 Datum provedeného místního šetření .................................................16. dubna 2010 Další dokumentace

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 32, k. ú. Janov

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 44, k. ú. Svojetín

snímky z katastrální mapy a přídělového plánu

podklady poskytnuté objednatelem znaleckého posudku

podklady získané při provedení místního šetření

Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění dle evidence KN, LV č. 32, k. ú. Janov, a LV č. 44, k. ú. Svojetín

viz příloha č. 1 znaleckého posudku, LV č. 32, k. ú. Janov, a LV č. 44, k. ú. Svojetín; zástavní práva, exekuční příkazy a zápis nemovitostí do konkurzní podstaty – dražbou zanikající – bez vlivu na ocenění


strana 9


3.

ú s t a v

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a)

nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b)

výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry),

c)

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d)

oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e)

oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f)

oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g)

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 10


ú s t a v

Pro potřeby stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n

V = ∑ Pi − O i i =1

kde

Pi ................. pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ................ snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n .................. počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku. Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu


strana 11


ú s t a v

R = R 1 + (–R 2 ) + R 3 kde

R1 .................. bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 .................. míra inflace R3 .................. specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu:

V=

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V=

kde

1 n ∑ Pi k i n i =1

Pi ................... realizovaná cena podobného majetku ki ................... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n .................... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".


strana 12


ú s t a v

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota (věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 13


4.

ú s t a v

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu

Ocenění nemovitostí je provedeno nákladovou metodou podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

4.1 Nemovitosti zapsané na LV č. 32, k. ú. Janov A.

Pozemky

A1.

Pozemky ve ZE – § 27 – § 32

Obecný popis a situování Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci p. č. 360/24 a p. č. 360/29, které se nacházejí v k. ú. Janov. Pozemek p. č. 360/24 je situován po levé straně u místní silniční komunikace mezi obcemi Svojetín a Povlčín. Přístup k pozemkům po polní cestě nebo přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek p. č. 360/29 se nachází v poli, cca 200 m severně od pozemku p. č. 360/24 (viz orientační mapa). Pozemky byly do dnešní doby pronajímány ZD Svojetín za účelem jejich využití jako zemědělská půda – orná půda. Dne 28. dubna 2010 byla nájemci doručena výpověď z nájemní smlouvy s tím, že nájemní smlouva skončí po uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty. Zemědělské pozemky oceněné dle § 29

13 223,00

9,93

9,93

131 304,39

Pozemek ve ZE

360/24 – část II.

42212

2 700,00

3,48

3,48

9 396,00

Pozemek ve ZE

360/29

41200

16 378,00

9,93

9,93

162 633,54

Mezisoučet

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):

Cena [Kč]

UC [Kč/m 2 ]

41200

Úprava [%]

360/24 – část I.

JC [Kč/m 2 ]

Výměra [m 2 ]

Pozemek ve ZE

Název

BPEJ

Parcelní číslo

Ocenění

303 333,93

* 1,0000

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 – celkem

303 333,93 Kč

Pozemky ve ZE – zjištěná cena

303 333,93 Kč


strana 14


ú s t a v

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny A.

Pozemky ve ZE

303 333,93 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

303 333,93 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

303 330,00 Kč

Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 32 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Janov, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 360/24 a p. č. 360/29, původ parcel přídělový plán nebo jiný podklad (GP), zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

303.330,00 (slovy Třistatřitisícetřistatřicet korun českých).


strana 15


ú s t a v

4.2

Nemovitosti zapsané na LV č. 44, k. ú. Svojetín

A.

Pozemky

A1.

Pozemky ve ZE – § 27 – § 32

Obecný popis a situování Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci, které se nacházejí v severní a jižní nezastavěné části obce a k. ú. Svojetín, bližší specifikace umístění v lokalitě viz orientační mapa a snímky z přídělového plánu. Přístup k pozemkům po polní cestě nebo přes pozemky jiných vlastníků. Pozemky byly z převážné části do dnešní doby pronajímány ZD Svojetín za účelem jejich využití jako zemědělská půda – orná půda. Dne 28. dubna 2010 byla nájemci doručena výpověď z nájemní smlouvy s tím, že nájemní smlouva skončí po uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty. Zemědělské pozemky oceněné dle § 29

Cena [Kč]

UC [Kč/m 2 ]

Úprava [%]

JC [Kč/m 2 ]

Výměra [m 2 ]

BPEJ

Parcelní číslo

Název

Ocenění

Pozemek ve ZE

256

43311

8 768,00

6,82

6,82

59 797,76

Pozemek ve ZE

719/3 – část I.

52113

5 889,00

2,18

2,18

12 838,02

Pozemek ve ZE

719/3 – část II.

52210

1 208,00

5,34

5,34

6 450,72

Pozemek ve ZE

719/3 – část III.

52210

2 718,00

5,34

5,34

14 514,12

Pozemek ve ZE

1159 – část I.

45600

864,00

9,16

9,16

7 914,24

Pozemek ve ZE

1159 – část II.

52210

1 150,00

5,34

5,34

6 141,00

Pozemek ve ZE

1161 – část I.

42051

2 008,00

4,10

4,10

8 232,80

Pozemek ve ZE

1161 – část II.

45600

1 988,00

9,16

9,16

18 210,08

Pozemek ve ZE

1417/1

43101

9 039,00

5,14

5,14

46 460,46

Pozemek ve ZE

1417/2 – část I.

42011

7 079,00

5,02

5,02

35 536,58

Pozemek ve ZE

1417/2 – část II.

43011

2 509,00

5,18

5,18

12 996,62

Pozemek ve ZE

1417/2 – část III.

43101

1 104,00

5,14

5,14

5 674,56

Pozemek ve ZE

1449 – část I.

45600

2 341,00

9,16

9,16

21 443,56

Pozemek ve ZE

1449 – část II.

43101

659,00

5,14

5,14

3 387,26

Pozemek ve ZE

1451 – část I.

42011

2 509,00

5,02

5,02

12 595,18

Pozemek ve ZE

1451 – část II.

45600

1 433,00

9,16

9,16

13 126,28


strana 16

ČESKÁ ZNALECKÁ, a. s.

Cena [Kč]

UC [Kč/m 2 ]

Úprava [%]

JC [Kč/m 2 ]

ú s t a v

Výměra [m 2 ]

BPEJ

Název

Parcelní číslo

z n a l e c k ý

Pozemek ve ZE

1551 – část I.

41500

8 252,00

9,92

9,92

81 859,84

Pozemek ve ZE

1551 – část II.

41602

3 877,00

5,08

5,08

19 695,16

Pozemek ve ZE

1551 – část III.

43101

543,00

5,14

5,14

2 791,02

Pozemek ve ZE

1719/2 – část I.

41300

3 139,00

8,71

8,71

27 340,69

Pozemek ve ZE

1719/2 – část II.

41602

7 966,00

5,08

5,08

40 467,28

Mezisoučet

457 473,23

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):

* 1,0000

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 – celkem

457 473,23 Kč

Pozemky ve ZE – zjištěná cena

457 473,23 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny A.

Pozemky ve ZE

457 473,23 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

457 473,23 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

457 470,00 Kč

Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 44 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 256, p. č. 719/3, p. č. 1159, p. č. 1161, p. č. 1417/1, p. č. 1417/2, p. č. 1449, p. č. 1451, p. č. 1551 a p. č. 1719/2, původ parcel Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

457.470,00 (slovy Čtyřistapadesátsedmtisícčtyřistasedmdesát korun českých).


strana 17


5.

ú s t a v

Ocenění cenovým porovnáním

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej, lokalizace a situování nemovitostí, existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura, velikost, rozsah a rozmanitost majetku, velikost přináležejících a využitelných pozemků, technické stáří objektů (u staveb), stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů, staveb morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby, možnost další výstavby v dané lokalitě, okruh potencionálních investorů, majetkové vztahy, věcná břemena.

Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci, původ parcel Přídělový plán nebo jiný podklad, které se nacházejí v nezastavěné části obce Svojetín (Janov), a to v k. ú. Svojetín a k. ú. Janov. Pozemky jsou využitelné jako zemědělská půda, resp. pro tyto účely byly do dnešní doby pronajímány ZD Svojetín. Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru se nám nepodařilo vyhledat adekvátní počet nabízených prodejů obdobně využitelných pozemků nacházejících se v obdobné lokalitě. Proto ke stanovení tržní hodnoty použijeme informativních poznatků realitních kanceláří, z realitních serverů o obchodování obdobných nemovitostí i vlastní praktické zkušenosti s oceňováním nemovitostí a jejich reálnou obchodovatelností na místním trhu v daném místě a čase. Dle našeho názoru a na základě dostupných informací jsme toho názoru, že u pozemků typu zemědělské půdy situované v dané lokalitě k. ú. Svojetín a k. ú. Janov se průměrná cena pozemků obdobného charakteru, vzhledem ke svému situování, současnému i budoucímu využití, může pohybovat v rozmezí hodnot 6,-- Kč/m2 až 10,-- Kč/m2. Na základě zjištěných informací stanovujeme jednotkovou cenu předmětných pozemků ve zjednodušené evidenci ve výši 8,-- Kč/m2.


strana 18


5.1

ú s t a v

Nemovitosti zapsané na LV č. 32, k. ú. Janov Výměra (m2 )

Jednotková cena (Kč/m2 )

Výsledná cena (Kč)

Pozemek ve ZE, p. č. 360/24

15 923,00

8,00

127 384,00

Pozemek ve ZE, 360/29

16 378,00

8,00

131 024,00

Název

C e l k e m po zaokrouhlení

5.2

258 410,00

Nemovitosti zapsané na LV č. 44, k. ú. Svojetín

Název

Výměra (m2 )

Jednotková cena (Kč/m2 )

Výsledná cena (Kč)

Pozemek ve ZE, p. č. 256

8 768,00

8,00

70 144,00


9 815,00

8,00

78 520,00


2 014,00

8,00

16 112,00


3 996,00

8,00

31 968,00


9 039,00

8,00

72 312,00


10 692,00

8,00

85 536,00


3 000,00

8,00

24 000,00


3 942,00

8,00

31 536,00


12 672,00

8,00

101 376,00


11 105,00

8,00

88 840,00

C e l k e m po zaokrouhlení


600 340,00

strana 19


6.

ú s t a v

Odhad obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty vybraných nemovitostí zapsaných na LV č. 32 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Janov, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 360/24 a p. č. 360/29, původ parcel přídělový plán nebo jiný podklad (GP), a na LV č. 44 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 256, p. č. 719/3, p. č. 1159, p. č. 1161, p. č. 1417/1, p. č. 1417/2, p. č. 1449, p. č. 1451, p. č. 1551 a p. č. 1719/2, původ parcel Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), jsme použili obvykle používané a v daných případech použitelné metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitostí. Metody pro zjištění výnosové hodnoty a hodnoty zjištěné kombinací věcné a výnosové hodnoty nebyly z důvodu nemožnosti současného pronajmutí převážné části oceňovaného objektu aplikovány. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci:

Nemovitosti zapsané na LV č. 32, k. ú. Janov Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Administrativní cena (zjištěná dle cenového předpisu)

303 330,00

Hodnota stanovená cenovým porovnáním

258 410,00

Nemovitosti zapsané na LV č. 44, k. ú. Svojetín Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Administrativní cena (zjištěná dle cenového předpisu)

457 470,00

Hodnota stanovená cenovým porovnáním

600 340,00

Závěr Po analýze výše uvedených obchodních případů, po zohlednění situování a využití daných nemovitostí, na základě zjištěných informací z realitních kanceláří a realitních serverů o obchodování obdobných nemovitostí a na základě vlastních praktických zkušeností s oceňováním nemovitostí a jejich reálnou obchodovatelností ve specifickém regionu se domníváme, že teoretická obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí by se mohla pohybovat kolem hodnoty zjištěné porovnáním.


strana 20


ú s t a v

7.

Závěr

Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 32 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Janov, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 360/24 a p. č. 360/29, původ parcel přídělový plán nebo jiný podklad (GP), zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

303.330,00 (slovy Třistatřitisícetřistatřicet korun českých).

Obvyklá, tržní, hodnota vybraných nemovitostí zapsaných na LV č. 32 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Janov, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 360/24 a p. č. 360/29, původ parcel přídělový plán nebo jiný podklad (GP), je k datu ocenění odhadována částkou po zaokrouhlení ve výši:

Kč 258.000,00 (slovy Dvěstěpadesátosmtisíc korun českých).

Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 44 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 256, p. č. 719/3, p. č. 1159, p. č. 1161, p. č. 1417/1, p. č. 1417/2, p. č. 1449, p. č. 1451, p. č. 1551 a p. č. 1719/2, původ parcel Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

457.470,00 (slovy Čtyřistapadesátsedmtisícčtyřistasedmdesát korun českých).


strana 21


ú s t a v

Obvyklá, tržní, hodnota vybraných nemovitostí zapsaných na LV č. 44 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec a k. ú. Svojetín, a to pozemků ve zjednodušené evidenci p. č. 256, p. č. 719/3, p. č. 1159, p. č. 1161, p. č. 1417/1, p. č. 1417/2, p. č. 1449, p. č. 1451, p. č. 1551 a p. č. 1719/2, původ parcel Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), je k datu ocenění odhadována částkou po zaokrouhlení ve výši:

Kč 600.000,00 (slovy Šestsettisíc korun českých). V Hradci Králové dne 6. května 2010



strana 22


ú s t a v

8.

Seznam příloh

1.

Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 32, k. ú. Janov, a LV č. 44, k. ú. Svojetín

2.

Snímky z katastrální mapy a Přídělového plánu

3.

Orientační mapa

4.

CD příloha


strana 23

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents