ZNALECKÝ POSUDEK 5451 – 131 – 15 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI (ODHAD OBVYKLÉ CENY)
Předmět ocenění: pozemky parc. č. 502/6, 502/2 a 618/61 s příslušenstvím v katastrálním území Hrdějovice, obec Hrdějovice, okres České Budějovice Vlastník nemovitosti:
KÖGE a.s. Karlovo náměstí 290/16, 120 00 Praha 2
Objednavatel:
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Aleš Bayer Kateřinská 13, 120 00, Praha 2
Prohlídka nemovitosti byla provedena: 14.8.2015 Vypracováno ku dni: 14.8.2015
Vypracoval:
Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy, tel. 603 963 092
Tento posudek obsahuje 15 stran textu a 6 stran příloh. Předává se v 1 vyhotovení. V Praze 27.8.2015
Výtisk
č.
1
Obsah posudku:
4.
1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.1. 1.5.2. 1.6.1. 1.6.2. 1.7. 1.8.
NÁLEZ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka nemovitosti Dokumentace a skutečnost Vlastnické a evidenční údaje Omezení vlastnického práva Celkový popis obce Celkový popis nemovitosti Podklady pro zpracování posudku Metody zjištění hodnoty nemovitosti
…………………..2 …………………..2 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3-4 …………………..4 …………………..4-5
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.
POSUDEK …………………..5 Oceňované nemovitosti – přehled …………………..5 Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné vyhlášky ………5-10 Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou …………………..10 Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou …………………..11-13 Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé …………………..13 Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených ………….13 Ocenění závad nemovitosti …………………..13-14
3. ZÁVĚR ZNALECKÁ DOLOŽKA
…………………..14-15 …………………..15
Přílohy: -
Výpisy z KN ze dne 19.6.2015, LV 868 Kopie katastrální mapy Umístění obce na mapě Fotodokumentace
1.
NÁLEZ
1.1.
Znalecký úkol
Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2 Sp. zn. 002 Ex 1721/14-44 ze dne 19.6.2015 s nabytím právní moci dne 17.7.2015 je znaleckým úkolem a předmětem tohoto posudku: - stanovit cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství zapsaných na LV 868 označit znalci známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit jejich hodnotu - stanovit obvyklou cenu - pořídit fotografie z místa ocenění
2
1.2. -
-
1.3.
Informace o nemovitosti Pozemek parc. č. 502/6 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868, způsob využití: zastavěná plocha Pozemky parc. č. 502/2 o výměře 359 m2 a 618/61 o výměře 662 m2 vedené jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868
Prohlídka nemovitosti
Prohlídka výše uvedené nemovitosti se uskutečnila dne 14.8.2015 v 10.45 hodin. K místnímu šetření se kromě znalce nikdo nedostavil. 1.4.
Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace nebyla k dispozici, všechny údaje byly zjištěny a ověřeny při místním šetření.
1.5.1. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 19.6.2015, LV 868 pro katastrální území Hrdějovice je majitelem oceňovaných nemovitostí: KÖGE a.s., Karlovo náměstí 290/16, 120 00, Praha 2 – Nové Město
1.5.2. Omezení vlastnického práva Podle výpisu z katastru nemovitostí je omezeno vlastnické právo k nemovitostem zástavními právy exekutorskými. Podrobný přehled omezení vlastnického práva – viz Výpis z KN, který je součástí tohoto posudku (příloha)
1.6.1. Celkový popis obce Hrdějovice jsou obec v Jihočeském kraji, ležící 5km severně od Českých Budějovic. V obci žije cca 1530 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1350. V obci je mateřská školka, základní škola, obchod a restaurace, je vybudován vodovod, kanalizace, plynofikace a rozvod elektřiny. Do obce zajíždí českobudějovická MHD.
1.6.2. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází na západním okraji obce Hrdějovice u železniční trati. Pozemek parc. č. 502/6 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří a nachází se na
3
něm malá část stavby č.p. 512 (dopravní stavba), která má jiného majitele a není předmětem posudku. Pozemek parc. č. 502/2 navazuje na stavbu č.p. 512 a na pozemek parc. č. 502/6, je veden jako orná půda a se stavebním pozemkem tvoří funkční celek. Pozemek je částečně využitý jako cesta, část je oplocena a na části jsou náletové porosty. Pozemek parc. č. 618/61 je veden jako orná půda, nachází se na druhé (severovýchodní) straně železnice a v současnosti je zemědělsky využíván. Podle Územního plánu je zařazen do území Z23 – výroba a skladování, dopravní infrastruktura. Pozemky Parc. č. 502/2 Parc. č. 502/6 Parc. č. 618/61
359 m2 2 m2 662 m2
orná půda zastavěná plocha a nádvoří orná půda
Příslušenství: Venkovní úpravy část pozemku parc. č. 502/2 je zpevněna betonovými panely a část pozemku je oplocena (ocelové sloupky a drátěné pletivo) Trvalé porosty na pozemku parc. č. 502/2 se nachází převážně náletové a neudržované stromy (borovice, bříza) a keře.
1.7. Podklady pro zpracování posudku -
výpisy z katastru nemovitostí ze dne 19.6.2015, LV 868 kopie katastrální mapy informace realitních kanceláří, realitní servery a časopisy archiv znalce fotodokumentace
1.8. Metody zjištění hodnoty nemovitosti - administrativní metoda Při stanovení ceny nemovitosti administrativní metodou je postupováno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.ve znění vyhlášky 199/2014 Sb. - metoda zjištění věcné hodnoty při stanovení věcné ceny nemovitosti je postupováno podle výše uvedené oceňovací vyhlášky jako v případě administrativní metody, ale není zde uplatněn koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu pp. - výnosová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem) - srovnávací metoda Jedná se o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současné době nabízených porovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách 4
- Obvyklá (tržní) cena nemovitosti Jedná se o cenu, za kterou je možné stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit. Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku § 2, odstavec 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ku dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
POSUDEK
2. 2.1.
Oceňované nemovitosti – přehled
a) Venkovní úpravy b) Trvalé porosty c) Pozemky Parc. č. 502/2 Parc. č. 502/6 Parc. č. 618/61
2.2.
orná půda zastavěná plocha a nádvoří orná půda
359 m2 2 m2 662 m2
Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost je I zatížena nařízeními exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav 5
5
Pi -0,06 0,00
0,00 -0,04 0,00 1,00
Index trhu IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,45 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce II 0,00 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti III 0,05 - Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,473 i=2
Index polohy
Koeficient pp = IT * IP = 0,426
Příslušenství Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222
Výměra: 18 * 1,80 = 32,40 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
32,40 m2 * 495,- Kč/m2
=
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků
6
240,0,9000 2,2930 495,16 038,- Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,333 5 341,- Kč 0,426 2 275,27 Kč
Oplocení - zjištěná cena
=
2 275,27 Kč
Zpevněná plocha Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 211
Výměra: 14 * 2,5 = 35,00 m2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
35,00 m2 * 2 359,- Kč/m2
=
82 565,- Kč
* =
0,167 13 788,- Kč
Srážka za morální opotřebení: 13 788,- * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
1 378,80 Kč 12 409,20 Kč 0,426 5 286,32 Kč
Zpevněná plocha - zjištěná cena
=
5 286,32 Kč
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100)
1 180,0,9000 2,2210 2 359,-
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
Pozemek 1 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na
7
č. II
Pi 0,00
využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do III 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - N pozemku se II nachází stavba jiného majitele
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,473 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,473 = 0,426 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 955,27 0,426 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 502/6
Koef.
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 2,00 406,95 2,00
m2
Pozemek 1 - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 406,95 Cena [Kč] 813,90 813,90
=
813,90 Kč
č. II
Pi 0,00
III
0,00
Pozemky 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 8
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha nemovitosti I u železniční trati
0,00 0,00 0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,473 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,900 * 0,473 = 0,383 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 955,27 0,383 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 955,27 0,383 0,300 Typ
Název
§ 4 odst. 1 orná půda § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 502/2 618/61
Upr. cena [Kč/m2] 365,87 109,76
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 359,00 365,87 662,00 109,76
Cena [Kč] 131 347,33 72 661,12
1 021,00
204 008,45
m2
Pozemky 2 - zjištěná cena
=
204 008,45 Kč
Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:
9
Kč m2 m2 Kč *
132 161,23 361,00 150,00 54 914,64 0,085
Cena okrasných rostlin:
= 4 668,00
Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Bonita Zakmenění Výměra [m2] Stáří [let] Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] Uprav. jedn. c. akát trnovník 1 000,00 56 20 9,00 100 % 4,13 3,72 Cena lesního porostu celkem: Trvalé porosty - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 3 720,00 3 720,00 8 388,- Kč
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Zpevněná plocha
2 280,- Kč 5 290,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
7 570,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 1 2.2. Pozemky 2
810,- Kč 204 010,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
204 820,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
8 390,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
8 390,- Kč 220 780,- Kč
Celkem
************************************************************************************************
Výsledná administrativní cena nemovitosti:
2.3.
220.780,- Kč
Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou
Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejména komerčně využitelných nemovitostí, případně rezidenčních nemovitostí. Tato metoda může být aplikována tam, kde je poptávka po pronájmu nemovitostí a trh s pronájmy alespoň částečně funguje. (tato situace je většinou pouze ve velkých či větších městech) V případě ocenění výše uvedených pozemků tuto metodu nevyužiji.
10
2.4. Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a z informací na internetových stránkách. Podle výše uvedených podkladů byly vytipovány nemovitosti pro ocenění pozemků pro komerční využití srovnávací metodou: --------------------------------------------------------------------------------------------------------------Příklad 1 Prodej pozemek pro komerční výstavbu (30%) - výroba + průmysl Plocha pozemku: 16121 m2 Nabídková cena: 2.190.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 1.971.000,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 122,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice – u budoucí dálnice D3 Příklad 2 Prodej pozemek pro komerční výstavbu – skladové haly, drobná výroba Plocha pozemku: 10033 m2 Nabídková cena: 3.912.870,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 3.521.583,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 351,- Kč Lokalita: Hosín, okr. České Budějovice – u letiště Příklad 3 Prodej pozemek pro komerční výstavbu Plocha pozemku: 2480 m2 Nabídková cena: 804.500,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 724.050,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 292,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice Příklad 4 Prodej pozemek pro komerční výstavbu - výroba + skladování Plocha pozemku: 21623 m2 Nabídková cena: 6.636.900,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 5.973.210,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 276,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice – u budoucí dálnice D3
11
Příklad 5 Prodej pozemek pro komerční výstavbu – výroba, haly pro logistické centrum Plocha pozemku: 1993 m2 Nabídková cena: 1.853.490,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 1.668.141,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 837,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice Příklad 6 Prodej pozemek pro komerční výstavbu – skladové haly, drobná výroba Plocha pozemku: 8934 m2 Nabídková cena: 5.807.100,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 5.226.390,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 585,- Kč Lokalita: Hosín, okr. České Budějovice – u letiště
Vyhodnocení srovnávací metody Nemovitosti, které jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí se na realitním trhu běžně nabízejí a obchodují. Jednotlivé případy se liší zejména polohou, zařazením do Územního plánu obcí, velikostí pozemků, možností napojení na inženýrské sítě atd. Nabídkové ceny výše uvedených příkladů byly vždy upraveny koeficientem pro dosažení reálnější představy o tržní ceně nemovitosti (-10%). Z výše uvedených příkladů vyplývá, že hodnota srovnatelných komerčně využitelných pozemků v dané lokalitě se pohybuje v rozmezí 120,- až 850,- Kč za 1m2. Pozemek parc. č. 502/6 je zastavěn budovou (pravděpodobně administrativní budova pro dopravu), je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem při horní hranici uvedeného rozpětí tj. ve výši 800,- Kč/m2. Hodnota pozemku parc. č. 502/6: 2 m2 * 800,- Kč/m2 = 1.600,- Kč Pozemek parc. č. 502/2 navazuje na budovu a stavební pozemek a tvoří s nimi jednotný funkční celek. Pozemek je částečně využitý jako cesta, část je oplocena a na části jsou náletové porosty. Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem ve spodní polovině uvedeného rozpětí tj. ve výši 400,- Kč/m2. (včetně příslušenství) Hodnota pozemku parc. č. 502/2:
359 m2 * 400,- Kč/m2 = 143.600,- Kč
Pozemek parc. č. 618/61 je veden jako orná půda, nachází se na druhé (severovýchodní) straně železnice v její těsné blízkosti a v současnosti je zemědělsky využíván. Podle Územního plánu je zařazen do území Z23 – výroba a skladování, dopravní infrastruktura.
12
Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem při spodní hranici uvedeného rozpětí tj. ve výši 120,- Kč/m2. Hodnota pozemku parc. č. 618/61:
662 m2 * 120,- Kč/m2 = 79.440,- Kč
Hodnota pozemků celkem: 224.640,- Kč Hodnota pozemků srovnávací metodou (po zaokrouhlení) 225.000,- Kč
********************************************************************************** Hodnota nemovitosti srovnávací metodou 225.000,- Kč ************************************************************************************************ 2.5.
Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé
Při ocenění pozemků parc. č. 502/2, 502/6 a 618/61 s příslušenstvím v kú Hrdějovice byly použity tyto metody: Administrativní cena nemovitosti
220.780,- Kč
Věcná hodnota nemovitosti
Neurčena
Výnosová hodnota nemovitosti Srovnávací hodnota nemovitosti
Neurčena 225.000,- Kč
2.6.
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Na výpise z KN v odstavci „C – Omezení vlastnického práva“ jsou vyjmenovány právní závady oceňované nemovitosti: Přesní znění výše uvedených omezení vlastnického práva je uvedeno ve Výpise z KN – viz příloha V případě prodeje nemovitosti a pokrytí dlužné finanční částky výše uvedená omezení vlastnického vztahu zaniknou. ************************************************************************************************
Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. ************************************************************************************************
2.7. Ocenění závad, které prodejem nemovitosti nezaniknou Na výše uvedených nemovitostech nebyly zjištěny žádné jiné závady než které byly popsány v bodě 2.6.
13
********************************************************************************** Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč.
ZÁVĚR
3.
Předmětem tohoto znaleckého posudku bylo: Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, JUDr. Aleš Bayer, se sídlem Kateřinská 13, 120 00, Praha 2 čj. 002 Ex 1721/14-44 s nabytím právní moci dne 17.7.2015: - stanovit cenu následujících nemovitostí ve vlastnictví firmy KÖGE a.s., Karlovo náměstí 290/16, Nové Město, 120 00, Praha 2 - Pozemek parc. č. 502/6 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868, způsob využití: zastavěná plocha - Pozemky parc. č. 502/2 o výměře 359 m2 a 618/61 o výměře 662 m2 vedené jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868 -
označit znalci známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit jejich hodnotu stanovit obvyklou cenu pořídit fotografie z místa ocenění
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Kladné a záporné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti: Kladné vlivy: - pozemky se nachází v blízkosti Českých Budějovic - pozemky jsou zařazeny do Územního plánu obce (výroba a skladování, dopravní infrastruktura) Záporné vlivy - velké množství podobných nemovitostí na realitním trhu - nemovitost je zatížena nařízeními exekucí - na pozemku parc. č. 502/6 se nachází stavba jiného vlastníka - pozemek parc. č.618/61 má obtížný přístup
14
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami s přihlédnutím k výše uvedeným kladným a záporným vlivům na obvyklou cenu bude stanovena obvyklá cena výše uvedených nemovitostí.
Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí:
225.000,- Kč
************************************************************************************************ ************************************************************************************************ Vzhledem ke stávající poloze pozemků, jejich využitelnosti a velikosti a s ohledem na stávající situaci na realitním trhu určuji obvyklou cenu nemovitostí: pozemků parc. č. 502/2, 502/6 a 618/61 s příslušenstvím v kú Hrdějovice, obec Hrdějovice, okres České Budějovice na:
225.000,- Kč Slovy:dvěstědvacetpěttisíckorunčeských ************************************************************************************************ ************************************************************************************************
Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč. ************************************************************************************************ Ve Stupně, 27.8.2015 Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy tel.: 603 963 092 e-mail:
[email protected]
4.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 pod č.j.682/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5451 - 131 - 15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 119-15.
15
16
17
18
19
20
Pozemek parc. č. 502/6 (zastavěný budovou)
Pozemek parc. č. 502/2
Pozemek parc. č. 618/61
21
