VYSOKÁ ŠKOLA HOTELOVÁ V PRAZE 8, spol. s r. o

VYSOKÁ ŠKOLA HOTELOVÁ V PRAZE 8, spol. s r. o.

Bc. Radek Ketzl

Investiční politika podniku v současných podmínkách (na příkladu konkrétního hotelu)

Diplomová práce

2014

Investiční politika podniku v současných podmínkách (na příkladu konkrétního hotelu) Diplomová práce

Bc. Radek Ketzl

Vysoká škola hotelová v Praze 8, spol. s r. o. Katedra managementu

Magisterský studijní obor: Management hotelnictví a lázeňství Vedoucí diplomové práce: Ing. Martina Beránek Datum odevzdání diplomové práce: 2014-05-07 E-mail: [email protected]

Praha 2014

Master's Dissertation

The investment decision making process in the current economy (case of particular hotel)

Bc. Radek Ketzl

The Institute of Hospitality Management in Prague 8, Ltd. Department of Management

Major: Management of Hospitality and Spa Dissertation Advisor: Ing. Martina Beránek Date of Submission: 2014-05-07 E-mail: [email protected]

Prague 2014

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Investiční politika podniku v současných podmínkách (na příkladu konkrétního hotelu) zpracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další podkladové materiály, které jsem použil, uvádím v seznamu použitých zdrojů a že svázaná a elektronická podoba práce je shodná. V souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách v platném znění souhlasím se zveřejněním své diplomové práce, a to v nezkrácené formě, v elektronické podobě ve veřejně přístupné databázi Vysoké školy hotelové v Praze 8, spol. s r. o.

V Praze dne 07. 05. 2014

Radek Ketzl

Rád bych poděkoval paní Ing. Martině Beránek a panu prof. Ing. Petru Semeniukovi, CSc. za pomoc, ochotu, vstřícnost a podporu při psaní mé diplomové práce i za řadu námětů, poznámek, připomínek, za pomoc při hledání vhodné odborné literatury a za profesionální vedení mojí práce. Dále bych také velmi rád poděkoval majiteli uvedených společností za ochotu a samozřejmost, se kterou mi poskytl svá interní data k vypracování diplomové práce a také za vytrvalé a svědomité odpovídání na mé dotazy.

Abstrakt KETZL, Radek. Investiční politika podniku v současných podmínkách (na příkladu konkrétního hotelu). Praha, 2014. Diplomová práce. Vysoká škola hotelová v Praze 8. Vedoucí práce Ing. Martina Beránek. Tento text je určen pro majitele hotelů, generálního ředitele a investora daného projektu. Dále je také vhodný pro zainteresované pracovníky obou hotelů pro pochopení souvislostí s příjmovou a výdajovou stránkou a finančním zdravím podniku. Práce zahrnuje nejdůležitější složky finanční analýzy, které jsou potřebné pro zjištění finančního zdraví obou společností a jejich schopnost generovat pozitivní hrubý provozní zisk za účelem udržení finanční stability hotelů v průběhu rozsáhlé investice a zvýšení podílu cizích zdrojů. Podstatným východiskem pro investiční projekt je zjištění finančního zdraví obou sledovaných podniků. Práce tak prochází důkladnou analýzou účetní rozvahy obou společností v letech 2010 až 2013, kdy je podrobena jak vertikální tak i horizontální analýzou. Pozitivní tendence výkonových veličin se pozitivně odráží i v dalších analyzovaných ukazatelích uvedených v této práci, především v ukazatelích rentability a výkonnosti. Další částí, kterou se tato práce zabývá je zhodnocení akumulovaných peněžních prostředků z minulých let, a také zvýšení cizích zdrojů, které vycházejí jako vlastní kapitál pro investující společnost v zahraničí. Text je doplněn četnými tabulkami a vzorci, které jsou dodatečně zobrazeny v kompletní podobě v příloze této práce a které jsou převážně získány z interních zdrojů společností. Klíčová slova: finanční analýza, finanční ukazatele, investice, náklady, tržby, zhodnocení

Abstract

KETZL, Radek The investment decision making process in the current economy (case of particular hotel). Prague, 2014. Master's Dissertation. The Institute of Hospitality Management in Prague 8. Thesis Advisor: Ing. Martina Beránek

This text is intended for general manager and owner of both hotels and also investor of London´s project. Moreover it is appropriate document for all interested hotels management who can find out the connection of income and outcome site and financial health of company. Dissertation includes the most significant components of financial analysis, which are necessarily needed to discover the financial health of both companies and their ability to generate enough of gross operating profit with purpose to sustain the financial stability of both hotels during a large investment and therefore increase of interest bearing liabilities. A valuable determination for investment project is an analysis of financial health of both considered firms. This text goes through a precise analysis of balance sheet of both companies during period from 2010 till 2013, when it puts through either, vertical and horizontal analysis. Positive trends of ratios reflect a similar development of other ratios analyzed in this thesis, especially profitability and performance ratios. Another part of this text is valuating of accumulated funds from past years, and also increasing share of interest liabilities, both used for ownership equity of investing company. In the annex, the text is appended a lot of tables and samples, which are additionally attached in complete scheme, and which are collected from internal sources.

Keywords: costs, evaluation, financial analysis, financial ratios, investment, revenue

Obsah Úvod....................................................................................................................................... 1 1.

Finanční analýza ............................................................................................................. 3 1.2.

Zdroje a metody finanční analýzy ........................................................................... 6

1.3.

Finanční situace a chování .................................................................................... 11

1.3.1.

Horizontální a vertikální analýza....................................................................... 11

1.3.2.

Časové srovnání poměrových ukazatelů ........................................................... 12

1.4.

Analýza výkonnosti ............................................................................................... 14

1.4.1. 1.5.

2.

Ukazatele rentability .......................................................................................... 16 Finanční pozice podniku ....................................................................................... 19

1.5.1.

Finanční stabilita ............................................................................................ 20

1.5.2.

Solventnost..................................................................................................... 21

1.5.3.

Likvidita ......................................................................................................... 23

1.5.4.

Čistý pracovní kapitál .................................................................................... 24

Investiční rozhodování ................................................................................................. 25 2.2.

Investiční projekty a příprava................................................................................ 27

2.3.

Projektování, kontraktace a stavební rozpočet ...................................................... 29

2.4.

Cash flow z investičních projektů ......................................................................... 31

2.4.1.

4.

Kapitálové výdaje a očekávané peněžní příjmy ............................................ 33

2.5.

Efektivnost investičních projektů .......................................................................... 35

2.6.

Metody hodnocení investičních projektů .............................................................. 36

2.6.1.

Metoda průměrných ročních nákladů ............................................................ 37

2.6.2.

Čistá současná hodnota .................................................................................. 38

2.6.3.

Vnitřní výnosové procento............................................................................. 40

Finanční analýza Hotelu X a Hotelu Y......................................................................... 43 4.1.

Horizontální a vertikální analýza rozvahy ............................................................ 43

4.1.1.

Horizontální analýza rozvahy X s. r. o. a Y s. r. o. ........................................ 44

4.1.2.

Vertikální analýza rozvahy X s. r. o. a Y s. r. o. ............................................ 48

4.2.

Analýza výkazu zisků a ztrát................................................................................. 50

4.3.

Analýza poměrových ukazatelů ............................................................................ 54

4.3.

Finanční stabilita podniku ..................................................................................... 57

4.4.

Shrnutí finanční analýzy ....................................................................................... 60

5.

Investice společnosti Z Ltd. ...................................................................................... 62 5.1. Náklady projektu ................................................................................................... 62 5.2. Nákladové cashflow .............................................................................................. 69 5.3. Cashflow nadřízeného dluhu ................................................................................. 75

6. Návrhová část .................................................................................................................. 79 Závěr .................................................................................................................................... 82 Literatura .............................................................................................................................. 85 Přílohy.................................................................................................................................. 88

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Zkrácená rozvaha společnosti X s. r. o. v tis. Kč Tabulka č. 2: Zkrácená rozvaha společnosti Y s. r. o. v tis. Kč Tabulka č. 3: Horizontální analýza rozvahy společnosti X s. r. o. Tabulka č. 4: Horizontální analýza rozvahy společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 5: Vertikální analýza rozvahy společnosti X s. r. o. Tabulka č. 6: Vertikální analýza rozvahy společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 7: Zkrácený výkaz zisku a ztráty společnosti X s. r. o. Tabulka č. 8: Zkrácený výkaz zisku a ztráty společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 9: Horizontální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti X s. r. o. Tabulka č. 10: Horizontální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 11: Vertikální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti X s. r. o. (v %) Tabulka č. 12: Vertikální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti Y s. r. o. (v %) Tabulka č. 13: Úrovně zisku v tis. Kč společnosti X s. r. o. Tabulka č. 14: Úrovně zisku v tis. Kč společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 15: Ukazatele rentability (%) společnosti X s. r. o. Tabulka č. 16: Ukazatele rentability (%) společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 17: Ukazatele aktivity společnosti X s. r. o. Tabulka č. 18: Ukazatele aktivity společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 19: Ukazatele finanční stability a solventnosti společnosti X s. r. o. Tabulka č. 20: Ukazatele finanční stability a solventnosti společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 21: Ukazatele likvidity společnosti X s. r. o. Tabulka č. 22: Ukazatele likvidity společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 23: Čistý pracovní kapitál společnosti X s. r. o. Tabulka č. 24: Čistý pracovní kapitál společnosti Y s. r. o. Tabulka č. 25: Počáteční náklady projektu Tabulka č. 26: Náklady přestavby projektu Tabulka č. 27: Ostatní náklady projektu Tabulka č. 28: Úrokové poplatky Tabulka č. 29: Rentabilita nákladů Tabulka č. 30: Financování Tabulka č. 31: Development cashflow – počáteční náklady projektu

Tabulka č. 32: Development cashflow – náklady přestavby Tabulka č. 33: Financování nákladů výstavby Tabulka č. 34: Nákladové úroky Tabulka č. 35: Akumulované cizí zdroje Tabulka č. 36: Cashflow nadřízeného dluhu Tabulka č. 37: Předpokládané příjmy, výdaje a zisk Tabulka č. 38: Ukazatel LTV a ukazatele krytí

Seznam příloh Příloha 1: Rozvaha v úplném rozsahu společnosti X s. r. o. Příloha 2: Rozvaha v úplném rozsahu společnosti Y s. r. o. Příloha 3: Výkaz zisku a ztráty v úplném rozsahu společnosti X s. r. o. Příloha 4: Výkaz zisku a ztráty v úplném rozsahu společnosti Y s. r. o. Příloha 5: Výkonové ukazatele pražského hotelového trhu pro rok 2012 Příloha 6: Výkonové ukazatele pražského hotelového trhu pro rok 2013 s meziroční změnou

Úvod Název tématu mojí diplomové práce „Investiční politika podniku v současných podmínkách (na příkladu konkrétního hotelu)“ napovídá, že půjde o komplexní práci, která v sobě bude obsahovat mnoho problematických bodů týkajících se finančního stavu podniku, v tomto případě dvou hotelů, než se dostaneme i k zmíněné investici. Cílem mé práce je zhodnotit finanční zdraví obou zkoumaných podniků (hotelů), abychom mohli vyvodit z daného stavu schopnost podniků investovat své potenciální prostředky a zhodnotit z nákladového hlediska danou investici. Toto téma jsem si vybral proto, že již třetím rokem působím na cluster pozici dvou hotelů, což mi poskytuje určité informace o finanční stránce obou podniků, především o té příjmové. Vzhledem k tomu, že mě moje práce velmi zajímá a motivuje, často se zamýšlím nad zdravím podniků v tak silném konkurenčním prostředí, jako je hotelové prostředí v Praze. Jen v roce 2009 přibylo 9 čtyřhvězdičkových hotelů, tedy přímých konkurentů našich hotelů. Politika našich hotelů je velmi sofistikovaná oproti ostatním hotelům, kdy klademe důraz na získání co nejmenšího objemu „komisních“ cen na velmi silném trhu tzv. OTAs (Online Travel Agencies) jako je booking.com a expedia.com. Z těchto důvodů jsem se rozhodl zhodnotit finanční zdraví obou hotelů od roku 2010 do roku 2013, kdy v průběhu sledovaného období došlo k investici v Londýně. Velmi promyšleným finančním plánem dochází k vzájemné dlouhodobé výpomoci ve skupině hotelů, která má výchozí bod v Londýně, místě investice. Oba hotely v Praze jsou vlastněné jedním majitelem, který se rozhodl investovat své peněžní prostředky s velkým podílem cizích zdrojů do přestavby historické budovy na hotel v centru Londýna. Hlavním zdrojem informací pro praktickou část se staly účetní výkazy a investiční rozpočtový plán spolu s konzultacemi s majitelem obou hotelů a jejich generálním ředitelem. V první části se seznámíme se základními teoretickými poznatky na téma finanční analýzy a investic. Přiblížíme si zdroje a metody finanční analýzy, které jsou pro praktickou část rozhodujícími informacemi. Výchozím bodem finanční analýzy je vertikální a horizontální analýza rozvahy a výkazu zisku a ztráty ve sledovaném období. S tímto základem pokračujeme v analýze poměrových ukazatelů, analýze výkonnosti a v následné analýze finančního chování. V druhé praktické části, budeme aplikovat teoretické poznatky na získané údaje z účetních výkazů a rozpočtového plánu. 1

Záměrně v celé své práci necharakterizuji a neuvádím názvy obou analyzovaných hotelů, jména majitele a generálního ředitele. Zásadní podmínkou získání všech interních informací přímo od majitele bylo, že za žádných okolností nesmí být v mé práci použito jeho jméno, názvy hotelů, či nějakým způsobem hotely popsány. Jeho přání plně respektuji, a proto jsou v této práci oba pražské hotely označeny X a Y, tedy společnosti X s. r. o. a Y s. r. o., a také investici v Londýně označuji jako hotel Z, či společnost Z Ltd. V závěru shrnuji zjištěné poznatky z praktické části, které by mohly přispět nejen k úspěšnému vedení obou hotelů, ale mohly by být přínosné i pro manažery ostatních podniků.

2

1. Finanční analýza Finanční řízení podniku je spolu s ostatními součástmi podnikového řízení nezbytnou složkou, která by bez její přítomnosti znamenala ztrátu pozice na příslušném trhu. Definice „Ostrov vědomé síly v moři nevědomé korporace“1 je učiněná D. H. Robertsonem, kde ostrov vědomé síly představuje organizovanou činnost všech složek podnikového řízení a nevědomou kooperaci zastupuje trh. Finanční management se nás ptá (Marek a kolektiv, 2009, str. 17) do čeho investovat, z čeho investovat a kolik se má vyplatit na podílech na zisku. Do čeho investovat představuje optimální strukturu aktiv a z čeho investovat nám říká, jaká má být optimální struktura finančních zdrojů. Investiční rozhodování se řídí základními racionálními pravidly: 1) Vyšší očekávaná míra výnosnosti investice se preferuje před nižší očekávanou mírou výnosnosti investice 2) Nižší míra rizika investice má přednost před vyšší mírou rizika investice jiné 3) Hodnota množství peněz držená dnes se preferuje před držbou stejné hodnoty množství peněz zítra Dále mají racionální investoři společné následující kombinace: 1) „Mají-li dvě investice stejnou očekávanou míru výnosu, racionální investor dá přednost té, která je spojena nižším rizikem.“ (Kohout, Hlušek, 1998, str. 14) 2) „Mají-li dvě investice stejnou míru rizika, racionální investor dá přednost té, která přináší vyšší míru výnosu.“(Kohout, Hlušek, 1998, str. 14) Výše zmíněné preference se týkají racionálních investorů. Na trhu se však můžeme setkat i s neracionálním chováním investorů, kteří z nějakých důvodů preferují, za jinak stejných okolností, například investici s vyšším rizikem oproti investici s nižším rizikem v tomto případě očekávají však vyšší míru výnosnosti investice. Mezi investory řadíme zaměstnance, manažery a vlastníky podniku. Nejpravděpodobnějším investorem jsou však vlastníci podniku, kteří mají s ním možnost nakládat, tj. těžit z jeho prosperity, prodat či i zlikvidovat. Mají tedy pochopitelně zájem na co nejvyšší tržní hodnotě svého podílu na majetku podniku, čili maximalizaci tržní hodnoty podniku (market value of firm). Avšak často je s vlastníky spojován cíl maximalizace zisku. Z mnoha důvodů je však maximalizace zisku nejlépe manipulovatelnou položkou ze strany vedení podniku. Jednou z nejčastějších možností 1

Robertson, D. H.: ControlofIndustry. London/Cambridge, Nisbet/Cambridge University Press, 1923, s. 85.

3

jsou účetní odpisy, tvorba daňových rezerv nebo oceňování vnitropodnikových zásob vlastní výroby. Dále v případě stanovení cíle v podobě maximalizace zisku, může ze strany vedení dojít k prodejům s vysokou ziskovou marží nesolventním zákazníkům. Nebudou tak příjmy následovat výnosy a zisk s tržní hodnotou bude klesat. Vedle účetních odpisů je možnost využití daňových odpisů, které umožňují úsporu na dani z příjmu. Zvyšování zisku je také manipulovatelné pomocí snižování likvidity podniku, což může zapříčinit ohrožení existence podniku. Výše zmíněné cíle podniku však nejsou jediné. Mezi další alternativní cíle podniku řadíme (Marek a kolektiv, 2009, str. 20) například maximalizace tržeb, dosažení stanoveného tržního podílu, přežití, dosažení uspokojivé míry zisku či zajištění hospodářských, sociálních a jiných potřeb. Finanční management rozlišujeme dle časového hlediska – krátkodobý2 s časovým úsekem do jednoho roku a dlouhodobý3 s časovým rozpětím od jednoho roku a více. Ať už se jedná o krátkodobé či dlouhodobé finanční rozhodování, obojí musí vycházet z finanční analýzy, která „představuje proces vyšetřování a vyvozování závěrů z výsledků finančního hospodaření minulých a budoucích období určité osoby včetně zjišťování jeho slabých a silných stránek, testování jednotlivých finančních parametrů a ověřování jejich skutečné vypovídací schopnosti“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 185). V mojí praktické části diplomové práce se budu věnovat podnikům, které mají právní formu společnost s ručením omezením4 (limited liability company). „Finanční analýza slouží ke komplexnímu zhodnocení finanční situace podniku.“ (Knápková, Pavelková, Štekr, 2013, str. 17) „Finanční analýza podniku je analýzou financí podniku… hodnotí fungování mechanismu financí podniku podle stavu a vývoje finanční situace, a podle účinků provozní, investiční a finanční činnosti na vývoj finanční situace.“ (Grünwald, Holečková, 2009, str. 19-20)

2

Řízení likvidit a pracovního kapitálu, řízení krátkodobých aktiv a krátkodobých pasiv, sestavení finančního plánu 3 Rozhodování o investicích do dlouhodobého majetku, optimalizace finanční struktury, rozhodování o podílech na zisku, sestavení dlouhodobého finančního plánu 4 §105-153e obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb. U této formy společnosti je povinným základním kapitálem minimálně 200 000 Kč, kdy vklad každého společníka musí být alespoň 20 000 Kč. Maximální počet společníků může být 50, minimálně však jeden. Každý společník ručí omezeně, a to společně a nerozdílně do celkové výše nesplaceného základního kapitálu. Nejvyšším orgánem společnosti je valná hromada společníků. Počet hlasů společníka je poměrově vypočítán dle výše jeho vkladu k základnímu kapitálu. Statuární orgán je u této formy podniku zastoupen jedním či více jednateli s tím, že pokud společenská smlouva nestanoví jinak, mají právo jednat samostatně jménem společnosti.

4

Finanční analýza není využívána jen manažery podniku, nýbrž také investory, auditory, bankami, burzovními makléři, obchodními partnery, zaměstnanci, státními a jinými institucemi, s tím, že každý ze jmenovaných subjektů má jiný zájem. Investory bude zajímat rentabilita vloženého kapitálu, věřitelé budou sledovat likviditu podniku, státní instituce sledují zisk, z kterého se odvádí příslušná daň z příjmu, zaměstnanci sledují ziskovost, která by mohla mít vliv na výši jejich mzdy, atd. Funkce finanční analýzy je pro vedoucí pracovníky nezastupitelná a pomáhá jim se správně rozhodovat v otázkách finančního managementu – například stanovení optimální finanční struktury, získávání finančních zdrojů, alokace finančních prostředků, rozdělování zisku, aj. Znamená to, že nám vykresluje podnik v různých pozicích. Zda je podnik ziskový či ztrátový, tedy se například zabývá různými stupni rentability podniku, jeho likvidity, obratovosti aktiv a pasiv, nákladovosti, zadluženosti a jiné významné skutečnosti. Můžeme tedy rozlišit finanční analýzu, která nám pomáhá při rozhodování krátkodobém a dlouhodobém. Finanční analýza je tedy klíčovou znalostí pro manažera podniku, bez které se nelze správně rozhodovat. Vztah finanční analýzy k nauce o finančním řízení podniku a k finančnímu účetnictví spočívá v řízení pohybu peněžních a finančních prostředků zobrazených peněžními a kapitálovými toky. Peněžní toky (cash flow) znamenají příjmy a výdaje peněžních prostředků. Kapitálovými toky (funds flow) se rozumí přírůstky a úbytky peněžních prostředků, které se odvozují ze změn stavu rozvahových položek Při manažerském rozhodování o finančním směřování podniku nám právě finanční analýza ukazuje nejen zpětně, kam podnik v jednotlivých oblastech došel, v čem se mu jeho předpoklady podařilo splnit a naopak došlo i k situaci, které chtěl předejít nebo kterou nečekal, ale také může poskytnout cenné informace pro budoucnost podniku. Finanční řízení podniku poskytuje řadu zásad a pravidel, které by měly být managementem dodržovány, aby se tak vyhnulo případné platební neschopnosti. Jedná se především o krytí dlouhodobého majetku dlouhodobým kapitálem, stejně tak krátkodobý kapitál má být financován krátkodobými zdroji, dlouhodobý kapitál má být využit na financování trvale obracejících se zásob, dluhy se splácejí z čistých výnosů, úroky se platí z nákladů, čistý výnos má být přiměřený vloženému kapitálu a také má odpovídat majetku, a provozní příjmy mají být větší než provozní výdaje. Vypovídací schopností finanční analýzy jsou plnohodnotné výsledky, ovšem, jde-li jen o samostatný podnik, který není součástí nějaké skupiny, kde významnou roli hrají tzv. transferové ceny, kdy si „matka“ a „dcera“ vzájemně předávají materiál, výrobky a zboží. 5

Dalším zkreslením mohou být poplatky účtované za poskytnutí služby v oblasti know-how a nízké úroky z úvěrů v rámci skupiny, vytvářením tzv. pooling (vytváření společných fondů) krátkodobých finančních zdrojů a například solventnost může být podpořena oddlužením dcery z prostředků koncernu. „Finanční zdraví podniku závisí na jeho výkonnosti a finanční pozici. Vyjadřuje míru odolnosti financí podniku vůči externím a interním provozním rizikům za dané finanční situace. Pokud podnik nejeví příznaky hrozící finanční tísně, lze se domnívat, že v dohledné budoucnosti (do roka) nedojde k úpadku pro platební neschopnost.“ (Grünwald, Holečková, 2009, str. 23)

1.2.

Zdroje a metody finanční analýzy

Základním zdrojem finanční analýzy jsou účetní výkazy podniku poskytující „věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace jednotky“ (český zákon účetnictví), mezi které patří rozvaha, výkaz zisku a ztráty, přehled o peněžních tocích (cash flow) a přehled o změnách vlastního kapitálu. Mezi další zdroje informací pro sestavení finanční analýzy řadíme výroční zprávu, zprávu auditorů a vedoucích pracovníků, nezávislá hodnocení, prognózy a jiné. Z hlediska získávání informací může finanční analytik vystupovat jako interní nebo externí analytik. Interní analytik vychází z interních podkladů subjektu, zatímco externí analytik může zpracovávat pouze veřejně dostupné informace. Postup práce finančního analytika můžeme popsat v následujících krocích: 1) Stanovení účelu finanční analýzy a provedení výběru vyšetřovaného subjektu 2) Příprava vstupních dat 3) Metody analýzy 4) Provedené analýzy 5) Stanovení výsledku analýzy 6) Syntéza a formulace závěrů a úsudků Základní představu o finančním zdraví a chování si finanční analytik vytváří podle údajů v rozvaze a ve výkazu zisku a ztráty. Rozvaha zobrazuje jednotlivé položky aktiv a pasiv, zachycuje stav majetku v podniku a zdrojů jeho krytí ke zvolenému určitému časovému okamžiku, většinou k poslednímu dni účetního období.

6

Aktiva5 členíme na dlouhodobý majetek (stálá aktiva s dobou vázanosti a využitelnosti delší než jeden rok) a krátkodobý oběžný majetek (oběžná aktiva s dobou vázanosti a využitelnosti do jednoho roku). Stálá aktiva se odepisují a přenášejí svoji hodnotu postupně do hodnoty produkce a tím zachovávají svoji původní hodnotu v několika reprodukčních cyklech. Oběžná aktiva mění svoji podobu hned několikrát během jednoho reprodukčního cyklu a přechází do spotřeby jednorázově. Oceňování dlouhodobého hmotného6 a nehmotného7 majetku je založeno na historických cenách, tj. cenách v okamžiku pořízení. Dále do dlouhodobého majetku zařazujeme také finanční majetek, který představuje specifickou formu dlouhodobého investování volných peněžních prostředků. Tato položka má za úkol přinášet ekonomický prospěch prostřednictvím takových výnosů z těchto aktiv jako jsou dividendy, přijaté úroky, nájemné, aj. Majetek krátkodobé povahy8 prochází postupně celým koloběhem hospodářské činnosti a přeměňuje se do mnohých podob – materiál, nedokončená výroba, hotové výrobky, pohledávky a peníze. Pohledávky jsou ve finanční analýze snížené o opravné položky. Netto hodnota sice váže kapitál, ale nevykazuje pravdivost o platební morálce zákazníků a o prozíravosti prodejců. Naopak brutto hodnota by nám lépe prozradila skutečný vývoj prostředků „zamrzlých“ v nezaplacených fakturách, a vývoj korekcí by nám mohl naznačit podstupovaná inkasní rizika. Vlastnosti zásob (jejich rychlost obratu) a pohledávek (necitlivost na inflaci) nečiní ocenění oběžných aktiv v běžných cenách vážné problémy. Pasiva rozlišujeme podle jejich původu nebo podle závazkového charakteru. Podle závazkového charakteru rozlišujeme vlastní kapitál9 (vlastní pasiva) a cizí zdroje10 (cizí

5

„Aktiva jsou vložené prostředky kontrolované (ovládané) podnikem, které jsou výsledkem minulých událostí a u nichž se očekává, že přinesou podniku budoucí ekonomický prospěch, budoucí užitek.“ (Kovanicová, 2009, str. 6) 6 Patří sem například budovy, stavby, dopravní prostředky, umělecká díla, samostatné movité věci, soubory movitých věcí. Jak již bylo zmíněno, jejich prvkem je postupné snižování jejich hodnoty při používání, avšak existuje některý hmotný majetek dlouhodobé povahy, který se neodepisuje, například pozemky. 7 Do nehmotného majetku dlouhodobé povahy řadíme licence, patenty, koncese, vydavatelská a autorská práva, software a také tzv. goodwill, TV-spoty, aj. 8 Oběžná aktiva zahrnují (Kovanicová, 2009, str. 8-9) zásoby nakupované, zásoby vlastní výroby, pohledávky, finanční majetek krátkodobé povahy, peněžní prostředky. 9 Do vlastních zdrojů řadíme základní kapitál, zisk/ztráta a účelové fondy tvořené ze zisku. Způsob tvorby základního kapitálu se odvíjí od právní formy podnikání a je tvořen peněžitými i nepeněžitými vklady společníků. Zisk, jakožto základní ekonomická kategorie, je vlastním cílem podnikání a vyjadřuje to, co podnik svojí vlastní činností z vloženého kapitálu vytěžil. Některé z těchto fondů jsou tvořeny na základě zákona a některé na základě stanov společnosti, tedy zákonné a statutární fondy. 10 Cizí zdroje jsou závazky podniku a rezervy. Závazky reprezentují povinnost podniku podstoupit své ekonomické prospěchy, a to v důsledku minulých událostí. Rozlišujeme je na krátkodobé a dlouhodobé.

7

pasiva). Stejně jako u aktiv pozorujeme časové hledisko krátkodobé a dlouhodobé. Pasiva nám ukazují, jakým způsobem jsou aktiva podniku financována. Výkaz zisku a ztrát nám pomáhá k posouzení schopnosti podniku zhodnocovat vložený kapitál a konkretizuje jaké náklady a výnosy za jednotlivé činnosti se podílely na tvorbě výsledku hospodaření běžného období. Výkaz zisku a ztrát je sestavován pomocí tzv. akruálního principu, což znamená, že transakce jsou zaznamenávány a vykazovány v období, jehož se časově i věcně týkají, nikoliv podle toho, zda došlo v daném období k peněžnímu příjmu či výdaji. Významným rozhodnutím během finanční analýzy výsledku hospodaření je správný výběr složek zisku/ztráty. Z toho hlediska rozlišujeme (Grünwald, Holečková, 2009, str. 42): 1) Výsledek hospodaření zahrnuje veškeré zisky/ztráty za dané období, tedy jak běžné zisky a ztráty, tak i zisky a ztráty mimořádné povahy 2) Výsledek hospodaření zahrnuje jen výdělkové schopnosti podniku a nezahrnují mimořádné zisky či ztráty11 Techniky a metody finanční analýzy Než se pustíme do výkladu, je nutné poznamenat, že neexistuje jednotný kodifikovaný systém finanční analýzy, který není nijak legislativně upraven a regulován právními předpisy nebo všeobecně uznávanými jednotnými standardy, i přesto se však vyvinuly určité obecně přijímané analytické postupy, které si kladou za cíl podat věrný a poctivý obraz o majetkové, finanční a důchodové situaci jak externím uživatelům, tak manažerům podniků. Finanční analýzu je možné provádět různými způsoby, v různé míře podrobnosti, pomocí různých forem a technik v závislosti na konkrétních potřebách. Finanční situace podniku založená na finančních výkazech se testuje kvantitativními metodami pracující s údaji v účetních výkazech. Z těchto výkazů je nutné kvantifikovat indikátory finanční situace podniku a jejího vývoje, a z teorie finančního managementu odvodit kritéria pro jejich hodnocení. „Základní techniky finanční analýzy zahrnují metody založené na zpracování zjištěných údajů obsažených v účetních výkazech a údajů z nich odvozených – ukazatelů.“ (Grünwald, Holečková, 2009, str. 54) Rozlišujeme metodu absolutní, kdy vycházíme Rezervy jsou na rozdíl od účelových fondů, které jsou tvořeny až poté, co je zisk vykázán, a které jsou tudíž součástí vlastního kapitálu, představují rezervy tu část záměrně nevykázaného zisku. 11 Například prodej či nákup dlouhodobého majetku a materiálu, škody ze živelných pohrom, zúčtování a tvorba rezerv, časového rozlišení a opravných položek.

8

a analyzujeme přímo z položky účetních výkazů12, a metodu relativní, kdy se posuzuje vztah dvou různých položek a jejich číselných hodnot. U absolutní metody rozlišujeme stavové a tokové veličiny. Stavové ukazatele se vážou k určitému časovému okamžiku (například stav majetku a finančních zdrojů v rozvaze). Tokové ukazatele nám sdělují vývoj ekonomické situace za dané časové období. Relativní metoda sleduje poměr mezi údaji zjištěných v účetních výkazech. Relativní ukazatele nám přibližují vztah dvou různých jevů a jejich číselná hodnota vyjadřuje velikost jednoho jevu v poměru na jednotku druhého jevu. Jádro metodiky finanční analýzy tvoří poměrové ukazatele. Jedná se o formu číselného vztahu, podíl stavových a tokových ukazatelů. „Poměrové ukazatele (financial ratio) se běžně vypočítávají vydělením jedné položky (skupiny položek) jinou položkou (skupinou položek) uvedenou ve výkazech, mezi nimiž existují co do obsahu určité souvislosti.“(Grünwald, Holečková, 2009, str. 55) Poměrové ukazatele většinou vycházejí z agregovaných položek v účetních výkazech a její vrcholové ukazatele testují finanční situaci podle hledisek výkonnosti (účetní a tržní ziskovost) a finanční pozice (likvidita, finanční stabilita, solventnost). Poměrové ukazatele vykazují v čitateli jistící faktor (aktiva13) a ve jmenovateli rizikový faktor (pasiva14). Výše jmenované vrcholové ukazatele testující finanční situace také testují její vývoj. Vývoj finanční situace se sleduje vývojem daných poměrových ukazatelů, které jsou výsledkem kombinací vývoje ziskovosti, aktivity nebo zadluženosti. Rozkladem univerzálních ukazatelů na součinitele15 dostaneme faktorové poměrové ukazatele, podle jejichž vývoje dostáváme úlohy činností (Grünwald, Holečková, 2009, str. 57): 1) Vývoj ziskovosti16 – rentabilita celkového kapitálu, rentabilita vlastního kapitálu, rentabilita tržeb, provozní ziskové rozpětí 2) Vývoj aktivity – obrat aktiv, obrat položek oběžných aktiv, obrat krátkodobých závazků 12

Využívající tzv. absolutní ukazatele, které vyjadřují jistý jev bez vztahu k jinému jevu. V některých případech se můžeme setkat s tzv. extenzivními ukazateli, které nesou informaci o rozsahu (objemu). 13 Zdroje financování – vlastní kapitál, cizí zdroje, dluhy, krátkodobé závazky, úročené dluhy, dlouhodobý kapitál. Majetek – dlouhodobý majetek, pracovní kapitál, krátkodobé pohledávky, krátkodobý finanční majetek a zásoby. 14 Zisk – zisk před odpisy, úroky a zdaněním, zisk před úroky a zdaněním, zisk před zdaněním, zisk po zdanění. Likvidní majetek – zásoby, krátkodobé pohledávky, krátkodobý finanční majetek. 15 Marek a kolektiv dále uvádějí další možnosti rozkladu vrcholového ukazatele a to na součet, podíl a rozdíl. 16 U ukazatelů ziskovosti, aktivity a zadluženosti se dbá na to, aby poměrový ukazatel větší než jedna vyjadřoval vyšší ziskovost, vyšší aktivitu a vyšší zadluženost. S tím, že vyšší ziskovost a vyšší aktivita (vyšší obrat položky ve jmenovateli) jsou výhodou a naopak vyšší zadluženost je nevýhodou pro podnik.

9

3) Vývoj zadluženosti – finanční páka, zadluženost, průměrná úroková míra Princip scoringových modelů spočívá v syntéze dílčích hledisek v podobě váženého průměru nebo váženého součtu poměrových ukazatelů, který vyjadřuje finanční situaci podniku. Stupnice toho principu je založena na zásadě, že čím je vyšší skóre, tím je lepší i finanční situace a finance podniku tak budou lépe odolávat budoucím provozním rizikům. Po stavových, tokových a poměrových ukazatelích se ve finanční analýze také vyskytují rozdílové ukazatele, které se zaměřují na analýzu a finanční situaci podniku v rámci jeho likvidity. „ Mezi nejvýznamnější rozdílový ukazatel patří čistý pracovní kapitál neboli provozní kapitál, který je definován jako rozdíl mezi oběžným majetkem a krátkodobými cizími zdroji a má významný vliv na platební schopnost podniku.“ (Knápková, 2013, str. 83) Pro zajištění likvidity podniku je potřebné mít relativní výši volného kapitálu, tzn. přebytek krátkodobých likvidních aktiv nad krátkodobými zdroji. Již výše jsme zmínili schopnost rozkladu vrcholových ukazatelů na součin, součet, rozdíl a podíl jiných příčinných ukazatelů. Každý ukazatel může být rozložen nekonečně mnoha způsoby, avšak ne každý rozklad nese nějakou vypovídací schopnost. V případě dalšího rozkladu příčinného ukazatele na další příčinné ukazatele, mluvíme o tzv. pyramidálním rozkladu17, kdy některé univerzální ukazatele mohou stát na vrcholu „pyramidy“. „Příčinné faktorové ukazatele ziskovosti, aktivity a zadluženosti vysvětlují příčiny vývoje vrcholových ukazatelů rentability, likvidity a solventnosti, včetně příčin tkvících ve finančním chování.“18 (Grünwald, Holečková, 2009, str. 61). U všech univerzálních i příčinných ukazatelů je možné stanovit, zda jsou pro podnik přínosné či nikoliv. Je proto výhodné srovnávat změny poměrových ukazatelů na časové ose a to i různých podniků navzájem19. Mezi základní cíle a oblasti finanční analýzy patří rentabilita podniku (ziskovost vloženého kapitálu), krátkodobá likvidita (schopnost dostát svým finančním závazkům v době jejich splatnosti) a dlouhodobá solventnost (schopnost dlouhodobě zabezpečit své finanční závazky a dosahovat přiměřené ziskovosti). Ve velkém množství používaných ukazatelů se postupně na základě praxe vygenerovala určitá skupina ukazatelů, která je všeobecně přijímána a která nám umožňuje přiblížit

17

Pyramidální rozklad se nazývá dle americké chemické společnosti Du Pont (Du Pont Analysis). Například Grünwalda lze rentabilitu celkového kapitálu RCK rozložit na provozní ziskové napětí (Zisk před úroky a zdaněním / Tržby) a obrat aktiv (Tržby / Aktiva). Mimo jiné lze na příčinné faktory rozložit i jiné vrcholové ukazatele jako rentabilita vlastního kapitálu, krytí čistých dluhů a úroků, provozní pohotovou likviditu a krytí zásob pracovním kapitálem. 19 Srovnávání poměrových ukazatelů s vedoucím podnikem v odvětví, neboli tzv. benchmarking. 18

10

hospodářskou a finanční situaci podniku. Tyto ukazatele20 se nejčastěji rozlišují na provozní (operating ratios), které vyjadřují výkonnost podniku a finanční ukazatele (financial ratios), které nám přibližují finanční pozici podniku.

1.3.

Finanční situace a chování

Z předchozího textu jsme se dozvěděli, že poměrové ukazatele rentability, likvidity a finanční stability jsou základními prvky finanční analýzy. Nyní se však dostáváme do problematiky finančního chování, které vychází z finančního řízení. „Finančním chováním se rozumí způsob, jakým finance podniku reagovaly na finančně relevantní externí (tržní) podněty a na interní (provozní) problémy, s ohledem na zkušenost s následky finančního rozhodování v minulosti, a na možnosti, vytvářené pro finanční rozhodování (plánování) v budoucnosti.“ (Grünwald, 2009, str. 145) Finanční chování21 se projevuje změnami finanční situace, tedy změnami aktiv a pasiv, stavem peněžních toků a poměrových ukazatelů. A dále spočívá v pozorování vývoje poměrových ukazatelů. Analýzu finančního chování se provádí pomocí horizontální a vertikální analýzy, časového srovnání poměrových ukazatelů, faktorové analýzy a analýzy zdrojů a užití finančních prostředků.

1.3.1. Horizontální a vertikální analýza Základem pro horizontální a vertikální analýzu je otevřená kniha finanční paměti podniku. Tato kniha se skládá z účetních výkazů, které jsou uspořádány dle účetních roků. Zobrazuje tak pohyb peněžních a finančních prostředků v tokových i stavových veličinách. Jejím cílem je stanovit minulé chování finanční situace podniku a následně učinit závěry. Horizontální a vertikální analýza se provádí u rozvahy a výkazu zisku a ztrát.

20

Dále se v rámci těchto kategorií rozlišují do následujících skupin (Grünwald, Holečková, 2009, str. 61): Výnosnost (rentabilita) Likvidita Finanční stabilita Solventnost Aktivita (rychlost a doba obratu aktiv) Ukazatele kapitálového trhu 21 Teorie finančního chování je založeno na racionalitě, avšak v praxi je možné se setkat s odlišnými formami. Racionální chování spočívá v proměnu získaných zkušeností o finančním zdraví podniku při využívání příležitostí a překonávání nepříznivých situací. Analýza finančního chování podniku je podstatná pro věřitele a investory z hlediska porovnání finančního řízení managementu s jejich zájmy. 1) 2) 3) 4) 5) 6)

11

U analýzy rozvahy se může postupovat trojím způsobem. Prvním je porovnávání dvou po sobě jdoucích roků, kde se věnuje pozornost největším kladným a záporným rozdílům. Nebo se postupuje dle podílů za běžný a minulý rok. Posledním způsobem je přiřazení každé položky podílu na aktivech či pasivech, kde se sleduje procentuální změna. Veškeré změny v aktivech a pasivech zjištěné z analýzy jsou navzájem porovnávány a následně se zjišťují případné návaznosti. Horizontální analýza výkazu zisku a ztrát představuje relativní ukazatele meziročních indexů, které hlídají relativní změny ve výnosových a nákladových položkách. U vertikální analýzy se sledují procentuální podíly jednotlivých položek na tržbách, kde změna podílu může znamenat změnu v cenách, hospodárnosti, aj.

1.3.2. Časové srovnání poměrových ukazatelů Časové srovnání poměrových ukazatelů za běžné a minulá období reprezentuje nejefektivnější způsob hodnocení finančního chování podniku. Následně se posuzuje pozitivní či negativní dopad snížení nebo zvýšení daného ukazatele. Základním pravidlem je, že slabé výsledky z minulých období by se měly v následujícím zlepšovat, silné výsledky by se měly stabilizovat a upevňovat. Je nutné brát na paměti vlastnosti jednotlivých ukazatelů a nesnažit se všechny ukazatele okamžitě zvyšovat. Například vysoká solventnost může znamenat nedostatečné využívání finanční páky a naproti tomu vysoká likvidita bývá drahá. Vedle časového srovnání poměrových ukazatelů se používá pro analýzu finančního chování faktorová analýza, která rozkládá vrcholové univerzální ukazatele (rentabilitu, likvidnost a solventnost) na čitatele a jmenovatele, u kterých následně zjišťuje jejich vliv na změny daného ukazatele. Jmenovatelé vrcholových ukazatelů nesoucí riziko finanční situace podniku jsou vyjádřeny nejčastěji v podobě některé položky z pasiv. V čitateli je většinou uvedeno jištění rizikových položek, kterými je typ čistých výnosů z výsledovky (zisk po zdanění, zisk před úroky a zdaněním, zisk po zdanění a odpisy). Pozoruje se následně index představující změnu (zvýšení, snížení) výchozího ukazatele. Také se následně může dělit index změny čitatele indexem změny jmenovatele, z čehož získáme index změny vrcholového ukazatele. Když je index čitatele větší než jedna a index jmenovatele menší než jedna, dojde ke zvýšení vrcholového ukazatele a naopak.

12

„Při faktorové analýze se však používá sofistikovanější přístup, při kterém se porovnává změna čitatele nebo jmenovatele s vývojem srovnávací veličiny, se kterou by se měl čitatel nebo jmenovatel vyvíjet přímo úměrně.“22(Grünwald, 2009, str. 155) Danou srovnávací proměnnou s tvoří celkové hodnoty z výsledovky (výkony, výnosy, tržby) a agregované hodnoty z rozvahy (aktiva, vlastní kapitál, dluhy). Oproti rozkladu na vliv vývoje čitatele a jmenovatele je zde rozhodujícím údajem relativní změna čitatele či jmenovatele, tedy změna absolutní hodnoty čitatele či jmenovatele oproti změně srovnávací základny. Tento vztah zachycuje rozklad univerzálních ukazatelů na faktory, které vyjadřují relaci čitatele a jmenovatele ve vztahu k srovnávací proměnné s:

Na základě tohoto principu se faktorová analýza provádí na vrcholových ukazatelích rentability, solventnosti a likvidity.

Faktor rentability Rentabilita celkového kapitálu (ROA; EBIT/tržby) je možné rozložit na faktory: provozní ziskové rozpětí23 (zisk před úroky a zdaněním/tržby) a obrat aktiv24 (tržby/aktiva). Vývoj těchto ukazatelů představují příčiny vývoje rentability celkového kapitálu. Podniky mohou disponovat s oběma faktory, aby dosáhly požadované výše ukazatele ROA. Pro faktor rentability není doporučena univerzální přijatelná hodnota, jelikož základem je fyzický objem prodeje oceněný v peněžních jednotkách. Dlouhodobější zatížení ukazatele může způsobit relativní zvýšení aktiv, které je vyvolané zvýšením dlouhodobých aktiv. Na druhé straně provozní ziskové rozpětí funguje jako

22

Růst položek aktiv a výsledovky se očekává, když začnou růst tržby. Při růstu aktiv se předpokládá přímo úměrný růst zisku před úroky a zdaněním a vlastního kapitálu. Při růstu vlastního kapitálu by měl růst zisk po zdanění. Porostou-li úročen dluhy, porostou i úroky. Při poklesu tržeb, aktiv a vlastního kapitálu by mělo dojít k záporném vývoji závislých veličin. 23 Tento ukazatel ziskovosti je základním zdrojem rentability celkového kapitálu. U provozního ziskového rozpětí se v čase sleduje, zda je čitatel i jmenovatel ve stejné, aktuální cenové hladině, zda jsou oba tokovými veličinami, a také je jeho předností zveřejňování provozního zisku a tržeb během roku. 24 Tento ukazatel aktivity upřesňuje, kolikrát za rok se hodnota aktiv obrátí v tržbách. Čím vyšší je obrat aktiv, tím vyšší je rentabilita celkového kapitálu. Vyšší obrat aktiv se nachází u materiálově náročných odvětví s nízkou přidanou hodnotou, což znamená vyšší tržby.

13

vyvážející faktor, kde relativní zvýšení zisku před úroky a zdaněním zlepšuje možnost hradit náklady na kapitál.

Faktor likvidity Provozní pohotovou likviditu lze rozložit na dobu obratu krátkodobých pohledávek a krátkodobého finančního majetku, a také na dobu splácení krátkodobých závazků. Lepší stav ukazatele provozní pohotové likvidity je tím, čím delší je doba obratu nehmotných oběžných aktiv. Naopak horší stav této likvidity je, když nastane delší doba splácení krátkodobých závazků.

Faktor solventnosti Ukazatel krytí čistých dluhů a jeho vývoj úzce souvisí s relativním vývojem zdrojů pro samofinancování a také relativním vývojem čistých dluhů. Krytí čistých dluhů je vyšší tím, čím je větší rentabilita vlastního kapitálu a je nižší tím, čím je větší zadluženost. Dalším sledovaným vývojem je úrokové krytí, které závisí na rentabilitě celkového kapitálu, podílu úročených dluhů na aktivech a průměrné úrokové míry z úročených dluhů. V případě vyšší rentabilitě celkového kapitálu dochází k vyššímu úrokovému krytí. Podíl úročených dluhů v aktivech se někdy liší od podílu cizích zdrojů, zohledňovaných v obvyklejších ukazatelích zadluženosti, protože některé složky pasiv (rezervy a krátkodobé závazky) nejsou úročené.

1.4.

Analýza výkonnosti

V této části se budeme zabývat výkonnosti podniku podle měřítek založených na účetních výkazech. Zisk je ve finanční analýze dle české účetní terminologii označován jako výsledek hospodaření, a můžeme se s ním setkat ve formě více kategorií: 1) Zisk před úroky, zdaněním25, odpisech26 a amortizací (EBITDA, earnings before interests, taxes, depreciation and amortisation) obsahuje položky, které závisí na výkonu, zahrnuje jak náklady kapitálu, tak zdroj na obnovu.

25

Daň z příjmu právnických osob se počítá ze základu, který získáme z rozdílu mezi výnosy a náklady vynaložených na dosažení, zajištění a udržení výnosů. Výše této daně je od roku 2010 19 %. 26 „Dlouhodobý majetek se užíváním fyzicky i morálně opotřebovává, a je proto třeba toto opotřebení vypočíst a v účetnictví vyjádřit. Zde se rozcházejí požadavky účetnictví s daňovými požadavky. Zatímco účetní odpisy mají odpovídat reálnému opotřebení majetku a proto způsob jejich výpočtu je v pravomoci

14

2) Zisk před úroky a zdaněním (EBIT, earnings before interests and taxes) – označován jako provozní výsledek hospodaření. Zisk před úroky a zdaněním představuje klíčový ukazatel analýzy finanční výkonnosti. Nemá nic společného s finančními prvky provozní činností, kterými jsou zadluženost, úroková sazba a sazba daně z příjmu. Není totožný s účetním provozním výsledkem hospodaření. 3) Zisk před zdaněním (EBT, earnings before taxes) – označován jako výsledek hospodaření za účetní období před zdaněním. 4) Zisk po zdanění (EAT, earnings after taxes) – výsledek hospodaření za účetní období, který se následně používá pro rozdělení či zvýšení vlastního kapitálu. Zisk po zdanění se často používá jako ukazatel pro motivaci a zainteresovanosti v manažerských smlouvách. 5) Nerozdělený zisk – používaný pro samofinancování rozvoje, zdroje prostředků pro krytí dluhů, představuje „polštář“ proti ztrátě v ztrátových obdobích. Rentabilita, resp. výnosnost vloženého kapitálu, nám znázorňuje, jaký ekonomický přínos dosáhne podnik, vynaložením určitých prostředků na daný účel. Ukazatelé rentability patří mezi nejsledovanější finanční ukazatele podnikatelské činnosti, které nejlépe vystihují schopnost podniku dosahovat co nejvyšších výnosů, a na základě toho maximalizovat tržní hodnotu. Dosahovaná výnosnost musí být brána v souvislosti s platební schopností a finanční stabilitou podniku, které souvisejí s celkovou majetkovou a finanční strukturou27. Naopak přílišná opatrnost může znamenat nedostatečnou technickou obnovu a rozvoj, a tím tedy slabou konkurenceschopnost. Může k tomu dojít v případě snahy vyhnout se platební neschopnosti, a to držbou volných peněžních prostředků, což zbytečně brzdí své kapitálové zdroje a dosahuje se výrazně menší výnosnosti. „Rentabilita vloženého kapitálu je měřítkem schopnosti podniku vytvářet nové zdroje, dosahovat zisku použitím investovaného kapitálu. Je formou vyjádření míry zisku, ziskovosti, která v tržní ekonomice slouží jako hlavní kritérium pro alokaci kapitálu.“ (Grünwald, Holečková, 2009, str. 80) podniku, daňové odpisy nepřihlížejí ke specifickým podmínkám podniku. Výše účetních a daňových odpisů bude málokdy shodná.“ (Kovanicová, 2009, str. 238) 27 Honba za maximalizací zisku však může být velmi nebezpečná pro daný podnik. Je zde více nezdravých způsobů jak se dostat do finančních potíží. Například přeúvěrování, ke kterému může dojít při snaze rychle získat finanční prostředky na expanzi. Další možností je vysoký stav zásob, chybná investice volných peněžních prostředků do cenných papírů (dlouhodobých), které nelze v krátkodobém horizontu přeměnit v peníze.

15

Mezi ukazatele měření výnosnosti vloženého kapitálu se nejvíce využívá: -

Rentabilita celkového kapitálu

-

Rentabilita vlastního kapitálu

-

Rentabilita dlouhodobého kapitálu

-

Rentabilita tržeb

-

Rentabilita nákladů

Výše jmenované ukazatele řadíme do tzv. mezivýkazových poměrových ukazatelů, protože vycházejí ze dvou základních účetních výdajů. Vychází z rozvahy, kde zjišťujeme z rozvahy velikost kapitálu a z výkazu zisků a ztráty, kde zjišťujeme velikost zisku a tržeb. Obecný výpočet rentability je vyjádřen poměrem zisku a vloženého kapitálu: Zisk Vložený kapitál Samozřejmě je nutné podotknout, že podmínky výpočtu mohou být různé v podniku či v jiné zemi, a tak se může jeho výpočet lišit. Záleží na tom, jaká forma zisku je brána z výkazu zisku a ztrát a jaké údaje se přebírají z výkazu týkající se vloženého kapitálu.

1.4.1. Ukazatele rentability Jak už bylo zmíněno, rentabilita, resp. výnosnost, což je relativní ukazatel výkonnosti, je určen dle údajů z výkazu zisků a ztrát a rozvahy. Můžeme ho tedy považovat za absolutního ukazatele výkonu podniku. „Rentabilita je vrcholový, komplexní, syntetický ukazatel efektivnosti hospodaření, do kterého se promítá mnoho vlivů. Proto, má-li finanční analytik vyjádřit úsudek o perspektivách finančního zdraví podniku, nevystačí se zjištěním souhrnného ukazatele rentability, ale zajímá se o faktory, které se na jejím utváření a změnách podílely. Velký důraz je kladen na meziroční změny ukazatelů rentability, dílčí vlivy a základní faktory, které je způsobily, což zjistíme z dalšího rozkladu těchto ukazatelů“28 (Grünwald, 2009, str. 87) Do čitatele dosazujeme již zmíněné formy zisku, kdy však při výběru správné formy musíme dbát na požadovaný ekonomický význam ukazatele, záleží dále i na dalších platných zvyklostech. Ve jmenovateli rozlišujeme dva vložené kapitály. Prvním je celkový kapitál, který nerozlišuje vlastní či cizí zdroje, hovoříme pak o rentabilitě celkového kapitálu. 28

Pyramidální rozklad vrcholového ukazatele se nazývá dle americké chemické společnosti E. I. Du Pont, která s tímto přístupem přišla jako první na světě (Du Pont Analysis).

16

A druhým je vlastní kapitál z pohledu vlastníků podniku, tedy se jedná o rentabilitě vlastního kapitálu. Modifikací jmenovatele můžeme také vypočítat rentabilitu dlouhodobého kapitálu, kdy místo vloženého kapitálu se dosazují dlouhodobé finanční zdroje neboli dlouhodobě investovaný kapitál. 1. Rentabilita celkového kapitálu (Return On Assets) Jedná se o základní měřítko rentability, jelikož poměřuje zisk s celkovými aktivy investovanými do podnikání, bez ohledu na to, z jakých zdrojů jsou financovány. Vypočítá se:

Výdělek v podobě zisku před úroky a zdaněním je výkonem veškerého majetku. Částka aktiv, tedy vloženého kapitálu, se nepřebírá ze zdrojové části rozvahy, ale naopak z části, kde jsou vykazována aktiva podniku – celková aktiva se totiž rovná celkovému kapitálu29. Rentabilita v této podobě nezachycuje efekt zdanění a informuje nás tedy o rentabilitě podniku v případě neexistence daně ze zisku (tzv. nezdaněná rentabilita). I přesto je tento ukazatel důkazem, že majetek vytváří výdělek, který je následně rozdělován na daň z příjmu, úrok věřitelům a čistý zisk podnikům. Hodnocení vývoje EBIT by se mělo stát nedílnou součástí finanční analýzy. Jednou z forem rentability celkového kapitálu je rentabilita celkového kapitálu po zdanění, která zohledňuje daňový štít30 a která je upřednostňována v souvislosti s řízením kapitálových nákladů. V čitateli se objevuje zisk a úroky po zdanění:

Ukazatel rentability celkového kapitálu po zdanění se využívá pro porovnání veškerého vloženého kapitálu s výslednými efekty, které vznikly racionálním využitím. Výsledný efekt se tedy skládá ze zisku po zdanění a zdaněných úroků. Druhou část můžeme chápat

29

Dle Grünwalda by se mělo do jmenovatele uvést průměr stavu aktiv na počátku a konci účetního období, jelikož zisk před úroky a zdaněním je toková veličina kumulující se po celé účetní období, a po které aktiva jakožto stavová veličina mění svoji velikost. 30 „Pod daňovou úsporou neboli daňovým štítem (tax shields) se rozumí peněžní částka, o níž se sníží daňová povinnost v důsledku vzniku události, která zakládá nárok na snížení nákladu daně nebo na uplatnění daňové povinnosti.“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 164)

17

jako náklad podniku anebo jako zisk věřitelů. V našem případě se jedná o zisk věřitelů, který je jim následně zdaněn daní z příjmu. Tato forma ukazatele může být také velmi vhodným prostředkem pro porovnávání podniků působících v různých zemích s rozdílnou daňovou strukturou a zadlužeností, tedy s různým podílem cizích zdrojů ve finanční struktuře. Zkoumaným jevem je pak stav ukazatele rentability celkového kapitálu, kdy by byl cizí kapitál nahrazen vlastními zdroji a nedocházelo by k nákladům v podobě úroků. Pracuje se tedy s následujícím vzorcem:

Daný vzorec nám vyjadřuje, jak je podnik schopen pracovat s vlastním kapitálem ve prospěch majitelů podniku. Další forma rentability celkového kapitálu je založená na ukazateli EBITDA: 31

Jako poslední možností rentability celkového kapitálu si uvedeme rentabilitu dlouhodobého kapitálu (return on capital employed): " Ač dochází k poměřování s dlouhodobým kapitálem, musíme zmínit, že zdaněné úroky zahrnují i úroky z krátkodobých závazků, jelikož čitatel vyjadřuje výdělek z veškerého majetku. Čitatel tedy představuje celkové výnosy investorů a jmenovatel zastupuje dlouhodobé prostředky, které má podnik k dispozici. Tento ukazatel je preferován u velkých průmyslových společností, kde dlouhodobý kapitál zaujímá významný podíl. 2. Rentabilita vlastního kapitálu (Return on equity – ROE) Rentabilita vlastního kapitálu vyjadřuje míru zhodnocení vloženého kapitálu akcionáři či vlastníky. Finančním výkonem této rentability je zisk po zdanění32 a využíváme následujícího výpočtu: "

31

Nebo je možné také pracovat se zdaněnou podobou této formy, kde se vyskytuje zisk po zdanění a zdaněné úroky. 32 „Hrubá varianta rentability vlastního kapitálu, tj. varianta s výsledkem hospodaření před zdaněním se vyskytuje pouze sporadicky, neboť vlastníky zajímá spíše čistý výnos, který může být rozdělen mezi ně na podílech na zisku, než hrubý výnos.“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 198)

18

Nevýhodou tohoto ukazatele je jeho interpretace. Vlastní kapitál se totiž skládá ze základního kapitálu, z kapitálových fondů, z fondů na zisku, z výsledků hospodaření minulých let a z výsledku hospodaření běžného účetního období. Poslední dvě položky mohou dosahovat záporných hodnot. To znamená, že může dojít při absolutním vyčíslení, k záporné hodnotě vlastního kapitálu. Pokud ve sledovaném období dojde ke ztrátě (a hodnota vlastního kapitálu bude záporná), pak musí být výsledek této rentability kladný, i přesto, že jej nelze hodnotit pozitivně. V souvislosti s tímto ukazatelem se můžeme setkat se situací, že investoři porovnávají rentabilitu vlastního kapitálu s alternativním výnosem stejně rizikové investice či s výnosem bezrizikové investice svého kapitálu na finančním trhu. Zdárným příkladem mohou být investice do státních dluhopisů33. Pokud je hodnota rentability vlastního kapitálu trvale nižší nebo na stejné úrovni, není pro investora schůdné podstupovat riziko za stejný či nižší výnos a bude realokovat svůj kapitál na finanční trh. Rentabilita vlastního kapitálu může někdy také ztrácet vypovídací schopnost v případě, kdy je vlastní kapitál velmi nízký a rentabilita tak nabývá vysokých hodnot. 3. Rentabilita tržeb (provozní a čisté ziskové rozpětí) Ukazatel zisku v poměru k tržbám vyjadřuje schopnost podniku dosahovat zisku při dané úrovni tržeb. Představuje schopnost podniku produkovat výrobek či službu s vysokou cenou či s nízkými náklady. Ziskovost tržeb se nejčastěji zjišťuje pomocí provozního ziskového rozpětí34, které odstraňuje ze ziskového rozpětí vlivy finančních nákladů, především úroků, které do provozních nákladů nepatří. Matematicky se pak tento ukazatel vyjádří:

1.5.

Finanční pozice podniku

Ohrožení finanční pozice podniku je spojené se všemi možnými činnostmi. Rozeznáváme provozní riziko, investiční riziko a finanční riziko. Provozní riziko spočívá 33

Emitované dluhopisy České republiky s dobou platnosti 15 let (2009 – 2014) mají úrokovou míru 5,7 %. V případě srovnání rentability vlastního kapitálu podniku na úrovni 5 %, nelze tuto výkonnost hodnotit pozitivně a s daným rizikem je pro investora výhodnější přesunout svůj kapitál. 34 Dále se rentabilita také zjišťuje pomocí čistého ziskového rozpětí, které právě zahrnuje zisk po zdanění, a tak dané vlivy finančních nákladů.

19

ve schopnosti vyrobit či prodat daný produkt se ziskem. Investiční riziko představuje návratnost (efektivnost) dané investice a riziko s tím spojené. K předlužení35 či platební neschopnosti dochází v případě finančního rizika. Analýza finančních rizik se rozlišuje v provozním36 a hlavním37 kruhu. Nyní se budeme pohybovat v prvním okruhu, kde se zkoumají provozní peněžní toky na úrovni provozního řízení. 1.5.1. Finanční stabilita „Finanční stabilitu utváří vyvážený vztah vybraných položek aktiv a pasiv. Testuje se analýzou struktury majetku a kapitálu.“ (Grünwald, 2009, str. 120) Pokračující stabilní trvání podniku je závislé na zajištění rovnováhy mezi způsobem financování a alokací finančních prostředků do majetku. Ukazatele finanční stability jsou velmi důležitým hlediskem, zejména při rozhodování dalšího financování do podniku současnými věřiteli, ale i věřiteli potenciálními. Podmínkou finanční stability je tedy rovnováha majetkové a finanční struktury podniku. Rovnováhu struktury aktiv a pasiv posuzuje vertikální analýza rozvahy, kde základním hlediskem je doba, po kterou budou jednotlivá aktiva sloužit pro účel podnikání a pasiva jako určitý druh finančních prostředků. „Z vertikální analýzy vychází zlaté pravidlo bilanční: dlouhodobý majetek má být financován vlastním kapitálem, nebo dlouhodobým kapitálem (vlastním kapitálem a dlouhodobými dluhy).“ (Grünwald, 2009, str. 120) S tímto pravidlem je spojený ukazatel krytí dlouhodobého majetku38:

35

Předlužení vlastního kapitálu je charakterizováno jako ekonomický úpadek podniku, kdy je jeho reálná hodnota majetku nižší než jeho dluhy. Cizí kapitál je ohrožen platební neschopností. „ Podnik se ocitá v platební neschopnosti, není-li schopen uhradit peněžní závazky v daném okamžiku splatné – a to ihned nebo v krátké lhůtě, a v plné výši. Může-li dojít k obnově platební schopnosti v krátké lhůtě, jde o tzv. technickou platební neschopnost.“ (Grünwald, 2009, str. 109) Dluhy rozlišujeme podle lhůty splatnosti na krátkodobé a dlouhodobé a dle původu vzniku na finanční a provozní dluhy. 36 Provozní okruh představuje toky provozních příjmů a výdajů. Začíná s nákupem materiálnu na obchodní úvěr a končí s výdajem uhrazujícím závazky vůči svým dodavatelům. Jedná se zde o krátkodobé závazky vůči dodavatelům, u kterých hrozí zastavení dodávek, a vůči zaměstnancům, u kterých hrozí přerušením prací. Provozní okruh v sobě zahrnuje výrobní, inkasní a realizační rizika. 37 Hlavní okruh obsahuje toky peněžní z investiční a finanční činnosti, a také zahrnuje nedostatek nebo přebytek peněžních prostředku z provozního kruhu. Jedná se obstarávání vlastního a cizího kapitálu, užití vytvořeného zisku a investování do dlouhodobého majetku. Mezi finanční riziko patří cizí zdroje jakéhokoli původu. 38 Krytí dlouhodobé majetku by nemělo být nižší než 1,0.

20

Důležitou složkou při vytváření finanční stability podniku jsou majetkové rezervy, které jsou potřeba v případě nedostatku likvidních prostředků. Tento zpeněžitelný majetek je tak testován pro určení finanční stability při určitém objemu dluhů. Pro finanční stabilitu podniku přispívají i některé části dlouhodobého majetku, které se však vyvozují z dané situace podniku. Může se například jednat o prodej ztrátového dlouhodobého majetku hmotného či finančního. Vedle majetkové struktury je třeba zmínit finanční strukturu, u které se při tradiční finanční analýzy používá vertikální analýza pasiv tak, že měří finanční stabilitu jednostranné zadlužeností majetku. Při zvyšujícím se poměru mezi dluhy a účetní hodnotou majetku se finanční stabilita snižuje. Jedná se o tzv. věřitelské riziko (debt ratio):

Čím vyšší je ukazatel věřitelského rizika, tím nižší je finanční stabilita podniku. Dále je tento ukazatel nejvhodnější pro meziroční srovnávání údajů jednoho podniku. Je nutné však podotknout, že nestejné zadlužení ve dvou podnicích znamená stejnou míru finanční stability39. Pro zabezpečení finanční stability má podnik k dispozici aktiva v konkrétní výši a struktuře. Dle rozvahy zjistíme, že dlouhodobý a oběžný majetek je krytý konkrétními zdroji, které mohou být buď vlastní, nebo cizí. Pro finanční stabilitu je tedy nutné dodržet strukturu, a tedy poměr vlastních a cizích zdrojů. Celková zadluženost je vyjádřená jako podíl cizích zdrojů na celkových aktivech:

Dále se v praxi setkáme s ukazatelem zadlužeností vlastního kapitálu, který vyjadřuje, kolikrát převyšuje dluh vlastní kapitál:

1.5.2. Solventnost „Solventnost (angl. solvency) se charakterizuje pravděpodobností, že podnik bude schopen včas a v plné výši uhradit úbytek stávajících dluhů, jakož i úroky ze všech stávajících úročených dluhů, aniž by se muselo sáhnout na majetek.“ (Grünwald, 2009, str. 123) 39

Stejné pravidlo platí i pro další ukazatel rizika a to je ukazatel vlastnického rizika (equity ratio, kde se jedná o podíl vlastního kapitálu a aktiv)

21

„… Od pojmu likvidita a likvidnost se odlišuje pojem solventnost (angl. solvency). Tento pojem je např. v Mezinárodních standardech účetního výkaznictví definován jako dlouhodobější dostupnost peněz pro uspokojení finančních závazků v termínech splatnosti. S obdobnou definicí se lze setkat např. i při řízení bank. V praxi je ovšem solventnost někdy ztotožňována s pojmem platební schopnost podniku, tj. schopnost podniku hradit k určenému termínu, v určené podobě a na určeném místě všechny své splatné závazky.“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 278) Při analýze rozvahy a výkazu zisku a ztráty se solventnost podniku testuje stávajícím ziskem před odpisy, úroky a zdaněním. Neboli se jedná o dluhovou službu. Splátky se totiž uhrazují ze zisku po zdanění a z odpisů, a úroky z nákladů40. Solventnost je testována ukazatelem krytí dluhové služby (debt service coverage):

V případě provedení zkrácené rozvahy dochází k problematickému zjištění úbytku dluhů v následujícím roce. Ve zkrácené rozvaze je k dispozici objem krátkodobých bankovních úvěrů, které mají být splaceny v příštím roce, není však známo, v jaké výši budou obnoveny. Proto se analýza solventnosti zabývá celým objemem dluhů. U bankovních úvěrů se při finanční analýze externím uživatelem nedají zjistit splátky v příštím roce, avšak přihlíží se k celému objemu bankovních úvěrů splatných v příštím roce. To se vypočítá jako krytí úvěrového břemene:

V praxi se však tento ukazatel příliš neujal, jelikož je nutné posuzovat solventnost z hlediska celkové zadluženosti. Setkáváme se pak s tzv. ukazatelem doba splácení čistých dluhů (net debt payment period), který představuje počet roků, po jejichž uplynutí by byly všechny dluhy splaceny, kdyby veškerý zisk po zdanění zvýšený o odpisy zůstal na úrovni běžného roku a kdyby byl výhradně použit na splácení čistých dluhů. Matematicky pak ukazatel vyjádříme: 41

40

Vychází se z předpokladu, že výše ukazatele EBITDA dosaženého v běžném roce, bude dosažen i v příštích letech. 41 Čisté dluhy = cizí zdroje – rezervy – krátkodobý finanční majetek

22

1.5.3. Likvidita „Likvidita (angl. Liquidity) vyjadřuje obecně schopnost podniku přeměnit svůj majetek na prostředky, jež je možné použít k úhradě závazků.“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 278) Pro likviditu tedy považujeme oběžný majetek, který se vyskytuje přímo v peněžní podobě nebo se má teprve přeměnit na peněžní prostředky. Tato schopnost nabýt aktiv peněžní podoby se nazývá likvidnost, kterou rozlišujeme ve třech stupních. První stupeň likvidity se skládá z krátkodobého finančního majetku, který se již nachází v peněžní podobě nebo který je v okamžiku potřeby přeměněn bez dodatečných nákladů. Likvidní prostředky druhého stupně jsou krátkodobé pohledávky, u kterých se předpokládá včasná přeměna na plnou peněžní hodnotu, či „prodej“ prostřednictvím eskontu a faktoringu s finančním nákladem. Třetí stupeň likvidity představují zásoby, které znamenají delší časovou závislost na přeměně na peněžní prostředky, kterou doprovází významnější finanční ztráta. Výše vyjmenované stupně likvidity kryjí krátkodobé dluhy, tedy odtud krátkodobá likvidita, která se zjišťuje na základě údajů z rozvahy. Mezi tradiční univerzální ukazatele likvidity se řadí běžná a pohotová likvidita, podle kterých se testuje právě krátkodobá likvidita. V návaznosti na stupně likvidnosti oběžného majetku se také rozeznávají tři stupně likvidity podniku, které si navzájem odpovídají. Prvnímu stupni likvidnosti odpovídá peněžní likvidita (cash ratio), druhému stupni odpovídá pohotová likvidita (quick ratio) a třetímu stupni běžná likvidita (current ratio). Poměr mezi krátkodobým oběžným aktivem a krátkodobými pasivy se nazývá běžná likvidita:

Cílem podniku je dosáhnout vyšší likvidity, jelikož právě vyšší běžná likvidita zajišťuje krytí větší části majetku dlouhodobými zdroji. Ve výpočtu pohotové likvidity se objevuje nejméně likvidní složka krátkodobých aktiv zásoby (v čitateli Kr. aktiva – Zásoby = Kr. pohledávky – Kr. finanční majetek):

23

Okamžitý stav peněžních prostředků se vykazuje poměrovým ukazatelem peněžní likvidity:

Ovšem každá z likvidit obsahuje prvek specifický pro dané odvětví a představuje tak slabinu pro finanční zdraví podniku. Běžná likvidita v pyramidálním rozkladu obsahuje v čitateli položku zásoby, která je specifická pro technologické prostředí. Obchodní a výrobní podnik se přitom právě v dané položce významně odlišují. Běžná likvidita se tedy v různých odvětvích významně liší. Pohotová likvidita obsahuje ve jmenovateli krátkodobá finanční pasiva (krátkodobý bankovní úvěr), která se v českém prostředí často využívají na krytí dlouhodobých potřeb. Domácí podniky tak vykazují pohotovou likviditu hluboko pod jedničkou42. „Problematickým vlastnostem ukazatelů krátkodobé likvidity se lze při analýze likvidity vyhnout, nahradí-li běžnou likviditu krytí zásob pracovním kapitálem, a pohotovou likviditu provozní pohotová likvidita.“ (Grünwald, 2009, str. 115)

1.5.4. Čistý pracovní kapitál Ukazatel čistý pracovní kapitál vychází z běžné likvidity, kdy se již nejedná o poměr, nýbrž o rozdíl mezi oběžnými aktivy na jedné straně a na druhé straně krátkodobými závazky a bankovními úvěry: "Čistý pracovní kapitál = Oběžná aktiva - (Krátkodobé závazky + Krátkodobé bankovní úvěry)"

42

Pohotová likvidita se rozlišuje na konzervativní (dosahující hodnoty nad 1,5), průměrnou (hodnota mezi 1 a 1,5) a agresivní (hodnota pod 1). České banky obecně vyžadují, aby žadatelé o úvěr vykazovali průměrnou pohotovou likviditu.

24

2. Investiční rozhodování Každý ekonomický subjekt, i stát, se musí rozhodovat v rámci svých výrobních možností mezi výrobou spotřebních a investičních statků. „Proto se investice ve svém nejširším pojetí v ekonomické teorii často charakterizují jako ekonomická činnost, při níž se subjekt (stát, podnik, jednotlivec) vzdává své současné spotřeby s cílem zvýšení produkce statků v budoucnosti.“ (Valach a kolektiv, 2010, str. 18) Investiční činnost a její financování se výrazně odlišuje od běžné činnosti a jejího financování. Nejpodstatnějším rozdílem je její dlouhodobý časový horizont, kde dlouhodobé rozhodování u hmotných investic zahrnuje jejich přípravu, dobu výstavby a životnosti. Dlouhodobý faktor však představuje větší možnost rizika, jedná se především o možnost vzniku odchylek od původních plánů v oblasti očekávaných výdajů, tak i očekávaných příjmů z investic, a tím tedy i jejich očekávanou výnosnost. Investice často představují kapitálově náročné operace, které většinou nejsou v možnostech jednotlivce či ekonomického subjektu. Investiční rozhodování a s ním úzce spojené dlouhodobé financování investic se v moderní teorii nazývá kapitálové plánování (capital budgeting). Kapitálové plánování se skládá z více postupů, mezi které patří stanovení dlouhodobých cílů a investiční strategie firmy, vyhledávání nových efektivních projektů, tvorba kapitálových rozpočtů a prognózování nynějších a budoucích peněžních toků, zhodnocení finanční efektivnosti daného projektu, výběr optimálního financování investice a kontrola výdajů na projekty a dodatečný audit realizovaných investic. Kapitálovým plánováním se sledují jisté cíle. Z hlediska podniku se jedná o tzv. pluralitní pojetí cílů, kdy daný podnik sleduje nikoliv jeden cíl (např. maximalizaci zisku43), ale celou soustavu cílů s významnou úlohou finančních cílů. Mezi hlavní cíle podnikatelské činnosti jsou obvykle považovány (Valach a kolektiv, 2010, str. 33): 

Efektivnost a finanční stabilita podniku, vyjádřené tržní hodnotou firmy, výnosností investic, likviditou



Podíl podniku na trhu, jeho zachování, eventuálně růst a tím uspokojování poptávky



Inovace výrobního programu, zařízení a technologií

43

„Je však třeba zdůraznit, že maximalizace tržní hodnoty firmy pro vlastníky není neomezená. Měla by např. respektovat i objektivně existující zájmy manažerů, zaměstnanců, věřitelů aj. spoluúčastníků podnikání, které mohou být v rozporu se zájmy vlastníků. Zohledněním těchto rozdílných zájmů spoluúčastníků podnikání tak vlastníci omezují způsoby dosažení svého základního cíle, který však stále zůstává dominantním strategickým cílem.“(Valach a kolektiv, 2010, str. 34)

25



Sociální cíle, vyjádřené mzdovým a sociálním zajištěním pracovníků, rozvojem jejich kvalifikace, stimulace

Mezi nejpodstatnější cíle však bezesporu patří efektivnost a finanční stabilita podniku. Ve svém důsledku to znamená, že investor musí každou investiční příležitost posuzovat dle třech faktorů, které vytváří tzv. magický trojúhelník investování: 1) Očekávaný výnos investice 2) Očekávané riziko investice 3) Očekávaný důsledek na likviditu podniku Pro vytvoření investičního projektu je důležité si vedle investičního cíle definovat investiční strategii, neboli postupy, které nám pomohou dosáhnout investičních cílů nebo se k nim maximálně přiblížit. Investiční strategie jsou preferovány na základě tří faktorů z magického trojúhelníku investování. Nejčastější strategie je strategie zaměřená na maximalizaci ročních výnosů. Zde investor preferuje co nejvyšší roční výnosy navzdory udržení ceny investice44. Naproti tomu se můžeme setkat se strategií růstu ceny investice, kde investor preferuje takové investice, u kterých se očekává největší zvýšení hodnoty původního investičního vkladu45. Při výběru jedné z těchto dvou zmíněných investic je však nutné brát v úvahu místní zdanění ročních výnosů a výnosů z prodeje majetku. Nejideálnější strategie by byla kombinace výše uvedených strategií. Kdyby investor vybíral takové investice, kde dochází k růstu ceny investic a také ročních výnosů. Ovšem s tímto typem strategie se často nesetkáme, jelikož se tyto dvě strategie zaměřují na odlišné druhy investic. Mezi další strategie patří agresivní či konzervativní strategie. První zmíněná strategie představuje vysoké výnosy, avšak s vysokým rizikem, které může být vyvolané investicí v zahraničí, či například investicí na neznámý trh. Naproti tomu konzervativní strategie nám dává nízký stupeň rizika, avšak také s menší výnosností. Mezi nejznámější konzervativní strategie patří ukládání do investičních fondů. Poslední strategii, kterou zmíním je strategie maximální likvidity. Cílem této strategie je co nejrychlejší transformace na peníze u co nejlikvidnějších projektů. Vysoká likvidita je upřednostněna před vysokou výnosností. 44

Záleží však na stupni inflace, jelikož při vysoké inflaci dochází k znehodnocování ročních výnosů. Upřednostňuje se tedy nižší stupeň inflace, protože si investice udržují v podstatě svoji původní hodnotu. 45 V porovnání se strategií maximalizace ročních výnosů s nutností nízké inflace, je tato strategie výhodnější u prostředí s vysokou úrovní inflace, kdy budoucí hodnota majetku v důsledku vyšší inflace rychle roste.

26

Investiční (podnikové) strategie jsou těsně spojeny se strategiemi dlouhodobého financování, které také vycházejí z investičních cílů. Konzervativní strategie dlouhodobého financování představuje nízké riziko investování, avšak tím i nízkou výnosnost z investice, jelikož jsou zde používány dlouhodobé zdroje na financování krátkodobého majetku dočasného charakteru, a také vedení podniku nezapojuje dlouhodobý cizí kapitál. Agresivní strategie dlouhodobého financování naopak zahrnuje zapojení dlouhodobého cizího kapitálu, a dále vysokým podílem krátkodobých zdrojů na financování fixního majetku. Agresivní strategie umožňuje vysokou výnosnost, avšak s vysokým rizikem. Střední cestu představuje umírněná strategie dlouhodobého financování, která si bere za úkol financovat dlouhodobý majetek dlouhodobými zdroji, a také zajištění optimálního rozložení cizích zdrojů. Z toho nám vyplývá, že jakýkoli výběr investiční strategie či strategie dlouhodobého financování je dán konkrétními podmínkami, ve kterých podnik investuje. Východiskem a dlouhodobým cílem všech zmíněných kritérii však musí být maximalizace tržní hodnoty podniku a zajišťování stabilní likvidity.

Investiční projekty a příprava

2.2.

V rámci investičního cíle a příslušné strategie je možné přejít k přípravě investičního projektu46. Nejčastěji se investiční projekty člení podle (Valach a kolektiv, 2010, str. 44): 

Výše kapitálových výdajů – ve většině firem dochází k rozhodování o investicích v rámci příslušných odděleních, decentralizuje se tak pravomoc na nižší jednotky, které následně i dohlížejí na realizaci investic



Charakteru přínosu pro podnik – investiční projekty se podle tohoto hlediska rozlišují svým významem. Můžeme se setkat s projektem, který si klade za cíl zvýšení tržeb prostřednictvím rozšířením výrobních kapacit. Nebo projekt cílený na snížení nákladovosti prostřednictvím inovací. Dále s inovacemi může být spjatá strategie na výrobkové inovace.



Stupně závislosti – zde rozlišujeme projekty vzájemně se vylučující a projekty vzájemně se nevylučující se. V prvním případě tedy jde o rozhodnutí o preferenci realizace projektu před jiným.

46

Investiční projekt je soubor technických a ekonomických studií sloužících k přípravě, realizaci, financování a efektivními provozování navrhované investice. U stavebních investic zahrnuje obvykle i architektonické a ekologické studie. (Valach a kolektiv, 2010, str. 43

27



Charakter statistické (ne)závislosti jejich očekávaných výnosů – jde o stabilitu výnosů za dané období



Vztahu k objemu původního majetku – můžeme se zde setkat s obnovovacími projekty, které zajišťují náhradu opotřebeného fixního majetku novým. Dále jsou zde tzv. rozvojové projekty, které navyšují podíl fixního majetku podniku. Vyšší riziko nese pochopitelně rozvojový projekt, jehož kapitálové výdaje značně převyšují.



Cash flow z investic – zde rozlišujeme projekty s konvenčním a nekonvenčním peněžním tokem. Konvenční peněžní tok představuje stav, kdy po kapitálových výdajích následuje jednosměrný tok peněžních příjmů. Nekonvenční peněžní tok znamená, že může docházet ke střídání se kapitálového výdaje a peněžního příjmu v daných obdobích.

Investiční projekty se zpracovávají v určitých etapách. První etapa je předinvestiční příprava, dále projektování, vlastí výstavba a provozování investice. Předinvestiční příprava je základním dokumentem, který je velmi náročný na odbornost a různorodou kvalifikaci pracovníků, kteří se podílejí na jejím sestavení. Mezi její cíle patří identifikace projektu, který je vybrán na základě efektivnosti v porovnání s ostatními, navržení technického řešení projektu a zkoumání jeho ekonomické otázky. Tato příprava by tedy měla zahrnovat vyjasnění investičních příležitostí. Identifikace investičních příležitostí je založena na průzkumu trhu, tedy poptávky a nabídky v dané lokalitě. K analýze mohou být použity i externí mimopodnikové prameny. Dalším krokem je vypracování předběžné technicko-ekonomické studie, která se většinou provádí u nákladných projektů, a tudíž by měla zahrnovat asi 40 % informací z prováděcí technicko-ekonomické studie47, která je vyvozena právě v následném kroku a která by

47

Technicko-ekonomická studie zahrnuje následující položky (Valach a kolektiv, 2010, str. 47): 1) Souhrnný přehled výsledků zahrnuje základní charakteristiky jednotlivých částí 2) Zdůvodnění a vývoj projektu se zabývá ekonomickému a technologickému zdůvodnění efektivnosti projektu 3) Studie o stavu trhu a produkci je zaměřena na aktuální analýzu daného trhu a také jeho prognóze v budoucnosti po dobu životnosti projektu. Dále zkoumá tržní konkurence, elasticitu poptávky, substituční výrobky a kvalitu výrobků. 4) Materiálové vstupy jsou dalším bodem této studie, která sleduje materiální nároky na projekt a případné substituce materiálu, cenové podmínky, hospodaření s materiálem a dále energetickou náročnost, apod. 5) Lokalizace a prostředí investičního projektu se zaměřuje na vzdálenosti pozice investice a v posledním období se objevují byrokratické ekologické bariéry a požadavky.

28

měla zahrnovat technické, obchodní, finanční a jiné ekonomické informace. Na základě těchto informací se pak rozhoduje, zda je investice realizovatelná či nerealizovatelná. „Kvalita zpracování prováděcí studie je proces náročný na velké množství vstupních informací, na odhad budoucího vývoje různých technických, ekonomických a finančních veličin a na široké, komplexní znalosti z různých oborů techniky a ekonomiky.“ (Valach a kolektiv, 2010, str. 49) Prováděcí studie je tedy velmi náročná na kvalifikaci a je tedy nezbytné, aby se na ní podíleli pracovníci různých profesí, a to technici, technologové, analytici trhu, finanční specialisté, stavební odborníci a právníci.

2.3.

Projektování, kontraktace a stavební rozpočet

Nejpodstatnějším prvkem této fáze je získání stavebního povolení a mohla tak začít poslední fáze investičního projektu - vlastní stavba. Jejím cílem tedy je zpracování potřebné technické dokumentace k získání stavebního povolení a následně uzavření odpovídající smlouvy s různými dodavateli. Technické dokumenty se liší z hlediska účelu a potřebné podrobnosti. Můžeme se setkat například s předprojektovou dokumentací, která se používá pro vypracování investičního záměru a která vymezuje základní technické prvky, na jejímž základě by se měl investor prvotně rozhodnout. Zahrnuje totiž také první podobu nákladů na přípravu a realizaci stavby. Mezi další dokumentace patří projektová dokumentace pro stavební povolení, která je základním pilířem pro získání stavebního povolení a může dokonce sloužit u menších projektů jako dokument pro vlastní realizaci investice. Následnou dokumentací je projektová dokumentace pro provedení stavby, která musí být co do obsahu vypracována takovým způsobem, aby byl smluvní dodavatel na jejím základě schopen projekt realizovat.

6) Technické parametry projektu je další částí této studie, kde se nalézají správné technické postupy, vhodné výrobní zařízení z hlediska nákladů, bezpečnosti a spolehlivosti. Dále se zde vyčíslují investiční náklady na stavební a strojní stránky projektu. 7) Předposlední částí se zabývá organizační strukturou ve výrobě, zásobování a technického rozvoje; trhem pracovních sil (nabídka a poptávka na pracovním trhu, mzdové požadavky) a plánem realizace (časový harmonogram) 8) Poslední částí prováděcího projektu je finančně-ekonomické vyhodnocení. Kvantifikují se zde kapitálové výdaje, peněžní příjmy, hodnotí se celková efektivnost projektu, a také se analyzují zdroje financování projektu. Při této části, která je velmi časové náročná je nutné počítat s časem a aktualizovat tak v průběhu sestavování příjmy a výdaje. Výsledky pak slouží k možným změnám technického řešení projektu, pro změny v jeho umístění, tržní strategii, aj.

29

Pokud není vybrán dodavatel před získáním stavebního povolení, tak další projektovou dokumentací je zadání stavby dodavatele. Je vypracována na základě předchozí dokumentace. Tato dokumentace je upravena tak, aby umožnila posouzení stavby a výše cenové nabídky jednotlivých uchazečů. Vybraný dodavatel pak na základě dodavatelské projektové dokumentace, kterou sám zpracuje, realizuje daný projekt. Dokumentace zahrnuje jak vlastní postupy pro provedení stavby, tak tzv. dokumentaci skutečného provedení, která zachycuje všechny změny nastalé v průběhu realizace a je důležitým dokumentem pro kolaudační řízení. Mimo jiné se také tato dokumentace skutečného provedení nazývá stavební deník. Důležitým prvkem této části je samozřejmě stavební rozpočet. Stavební rozpočet je možné definovat jako organizovaný, podrobný odhad nákladů a ceny stavebního díla, který je sestaven na základě technicko-ekonomických ukazatelů stavby a který slouží k posouzení vhodnosti investice, k přípravě stavby, k průběžnému řízení a kontrole jejích nákladů. V poslední míře také obsahuje fakturaci a závěrečné vyhodnocení stavby. Struktura rozpočtu je ovlivněna především účelem, za jakým je rozpočet sestavován, druhem technické dokumentace a oceňovacími podklady. Účel, pro který má rozpočet sloužit, má vliv na podrobnost rozpočtu, na požadovanou projektovou dokumentaci, ze které je třeba vycházet i na použité nástroje ocenění. Mohli bychom zde uvést jako příklad nabídkový rozpočet sestavený dodavatelem a rozpočet sloužící pro investora. V prvním případě se bude rozpočet opírat o podrobný výkaz vycházející z dokumentace pro zadání stavby. Rozpočet pro investora však bude vycházet z cenové jednice, který je představen v podobě celého projektu. Druh konkrétní projektové dokumentace určuje celkovou kvalitu rozpočtu, především jeho rozsah a odbornost. Oceňovací podklady rozlišujeme vlastní a převzaté. Vlastní oceňovací podklady jsou svým způsobem individuální ceníky, které jsou sestaveny dle potřeb určitého subjektu. Jsou vytvářeny rozpočtářem, který využívá vlastních možností a potřeb, a jsou sestavovány pro jeho interní účely. Jejich nevýhodou je vysoká pracnost získávání informací na trhu, kde největším nepřítelem je faktor času a je tak velmi nutné neustále sledovat interakci poptávky a nabídky po jednotlivých komoditách. Naproti tomu převzaté oceňovací podklady jsou souborem cenových informací, které mají univerzální použití. Jejich principem jsou tzv. směrné ceny pro jednotlivé kódované činnosti. V různých fázích přípravy, projektování a realizace investičních projektů se zpracovávají různé typy stavebních rozpočtů. 30

K posouzení efektivnosti investice a k rozhodnutí o potřebných zdrojích slouží tzv. rámcový rozpočet, který se sestavuje v rámci investičního záměru. Tento rozpočet vychází z architektonické a technicko-ekonomické studie, opírá se o ceny podobných staveb. Rámcový rozpočet obsahuje pouze základní náklady a ukrývá tak poměrně velké rezervy. Největší nevýhodou pak je, když je daný projekt jedinečný a nemůže se tak vycházet z cen podobných staveb. Podrobnější rozpočty jsou v rámci územního řízení a stavebního povolení48, které vycházejí z detailnější projektové dokumentace. „Rozpočet v rámci územního řízení je sestavován strukturovaně podle předkládané objektové skladby díla... Rozpočet pro stavební povolení dále zpřesňuje odhad nákladů a ceny.“(Valach a kolektiv, 2010, str. 53) Dalším typem rozpočtu je tzv. slepý rozpočet, který neobsahuje žádné ceny či náklady, ale zobrazuje podrobný seznam položek, vypracovaný na základě zadávací dokumentace. Zahrnuje tak veškeré práce a dodávky z projektové dokumentace pro zadání stavby. Struktura rozpočtu je dána druhem, možností a kvalitou práce. Při výběru dodavatele práce je předložen tento slepý rozpočet se zadávací projektovou dokumentací. Při oceňování slepého rozpočtu pak dochází k sestavování nabídkového rozpočtu. Oceněné položky jsou pak použity pro vybraného dodavatele ve smlouvě o dílo. Nabídkový rozpočet totiž sestavuje dodavatel. O nejvýhodnější nabídce pak rozhoduje investor. U rozsáhlejších projektů, které se sestávají z více objektů, se pak můžeme setkat se souhrnným rozpočtem, který slučuje jednotlivé rozpočty pro jednotlivé objekty. V současné době se také setkáváme se substitucí nazvanou „celková cena stavby“.

2.4.

Cash flow z investičních projektů

Peněžní tok z investičního projektu je tvořen kapitálovými výdaji a peněžními příjmy49 způsobené daným projektem, a to během doby jeho pořízení, životnosti a likvidace. Porovnávají se zde následně očekávané a skutečné dosažené peněžní toky.

48

Nazývá se často také jako položkový rozpočet, kde jednotlivé položky navazují na výkaz výměr. Položky jsou různě sestavovány a nakonec jsou shrnuty do tří skupin – práce a dodávky hlavní stavební výroby, práce a dodávky pomocné stavební výroby a práce a dodávky montážní. 49 „Kapitálové výdaje a peněžní příjmy nelze ztotožňovat s investičními náklady a ziskem tak, jak jsou známy z účetnictví. Kapitálové výdaje sice mají svůj základ v investičních nákladech, mohou se od nich ale odlišovat. Jde např. o situace, kdy investor je nucen zaplatit zálohy na provedené práce svému dodavateli (což je obvyklé u stavebních dodávek), nebo naopak investor vyžaduje odklad placení (dlouhodobý dodavatelský úvěr), což je běžné u dodávek velkých investičních celků do zahraničí a je to chápáno jako výrazný konkurenční prvek při výběru dodavatele investičních celků… Také peněžní příjem z projektu se

31

Kapitálové výdaje můžeme považovat za výdaje vynaložené za pořízení dlouhodobého majetku a výdaje, které jsou vyvolány investičním projektem. Výjimečně se mohou objevit i peněžní příjmy vyvolané projektem. Dochází k tomu tehdy, kdy během uvádění projektu k životnosti je spuštěna pouze její určitá část, která má potenciál generovat nějaký příjem. Mezi další peněžní příjmy pak během životnosti projektu zahrnujeme zisk po zdanění a odpisy z dlouhodobého majetku. Případné výdaje na dokončení výstavby po uvedení projektu do provozu, nebo výdaje na obnovu některých částí dlouhodobého majetku pak nazýváme peněžní výdaje. V případě konce životnosti projektu dochází k likvidaci investice a zde pak reflektujeme peněžní výdaje a případně příjmy. Stanovení předpokládaných peněžních toků je v kapitálovém plánování tím nejsložitějším úkolem. Jestliže dojde k sestavení chybného cash flow z investičního projektu, pak i celé rozhodování o výběru nejefektivnější varianty projektu je přirozeně nepřesné. Proto je velmi důležité při jejím plánování zohledňovat faktor času a riziko odchylky od očekávaného vývoje. Predikce peněžních toků při kapitálovým plánování je sestavována dle jistých principů. Jeden z nich sleduje peněžní toky vyvolaný investičním projektem jako rozdíl mezi celkovými peněžními toky firmy po investování a celkovými peněžními toky před investováním. Mezi peněžní toky se dále nezapočítávají odpisy z fixního majetku, jelikož se tyto odpisy považují za „nepeněžní výdaje“, a které snižují hrubý provozní zisk, kdy se poté z čistého provozního zisku vypočítává daň. S tím i souvisí princip, kde by měly být u peněžních toků reflektovány hrubé peněžní toky, takové, které jsou již zdaněny. Do kapitálových výdajů (tedy peněžního toku) by neměly být zahrnuty tzv. utopené náklady, které představují takové náklady, které byly zaplaceny v minulosti a odehrály se před odsouhlasením daného investičního projektu. Kalkulované kapitálové výdaje jsou pouze tehdy, pokud je projekt přijat. Dalším typem nákladů jsou náklady příležitosti. Alternativní náklady zdrojů jsou peněžní toky, které by zdroje mohly přinést, kdyby byly použity na jiný projekt.

výrazně odlišuje od očekávaného zisku, tak jak je stanoven účetními pravidly. Jeho východiskem jsou celkové tržby volané projektem, snížené o náklady bez odpisů (odpisy jsou sice náklad, ale nikoliv peněžní výdaj) a o daň ze zisku. Dále se do peněžního příjmu zahrnují některé jiné možné peněžní příjmy, kromě zisku.“ (Valach a kolektiv, 2010, str. 62)

32

Nejen u predikce peněžních příjmů je důležité brát v potaz inflaci, ale i u kapitálových výdajů. Vedle inflace by dále neměly být brány v úvahu úroky vyvolané financováním projektu pomocí úvěrů či obligací, neměly by totiž snižovat očekávaný peněžní příjem.

2.4.1. Kapitálové výdaje a očekávané peněžní příjmy Obecně jsme kapitálové výdaje charakterizovali jako peněžní výdaje většího rozsahu, u nichž se očekává, že v budoucnu vyvolají peněžní příjem. V případě, že bychom zúžili kapitálové výdaje určené pouze na pořízení hmotného dlouhodobého majetku, budou sem patřit různé položky představující především výdaje na pozemky, příprava a celkové zabezpečení výstavby a na realizaci stavební a strojní části projektu. Dále sem budou patřit výdaje na výzkum a vývoj, v případě, že jich bylo pro danou investici zapotřebí. Mezi kapitálové výdaje tohoto typu zařazujeme také výdaje na trvalý přírůstek oběžného kapitálu vyvolaný novou investicí. Kapitálový výdaj lze matematicky vyjádřit: K = I + O – P +/- D kde

K

kapitálový výdaj

I

výdaj na pořízení dlouhodobého majetku

O

výdaj na trvalý přírůstek čistého pracovního kapitálu

P

příjem z prodeje existujícího nahrazovaného dlouhodobého majetku

D

daňové efekty (kladné i záporné)

Vymezení peněžních příjmů z investičního projektu je ještě obtížnější než určení kapitálových výdajů. „Prakticky je to nejkritičtější místo celého procesu kapitálového plánování a investičního rozhodování. Je tomu tak proto, že doba životnosti investiční projektu je mnohem delší než doba jeho pořízení, takže vliv faktoru času se zde prohlubuje. Kromě toho výše a časové rozložení očekávaných peněžních příjmů jsou ovlivněny rozsáhlejším počtem faktů než velikost kapitálových výdajů. Mnohem citelněji se zde promítá i možný vliv inflace; všechny nakonec vyúsťují v možnost zvýšeného rizika, v odklonu skutečných peněžních příjmů od očekávaných.“ (Valach a kolektiv, 2010, str. 68)

33

Dle stejného autora se za roční peněžní příjmy z investičního projektu během doby jeho životnosti považuje zisk po zdanění50, který projekt každý rok přináší; roční odpisy; změny oběžného majetku spojeného s investičním projektem v průběhu životnosti a příjem z prodeje dlouhodobého majetku koncem životnosti, který je upravený o daň. Očekávané peněžní toky by také neměly být ponižovány o úrokové platby spojené s financováním podniku, to znamená, že by do provozních nákladů neměly být zahrnovány placené úroky z úvěru a jiných forem cizího kapitálu v souvislosti s projektem. Tudíž by rozhodování o schválení či neschválení dané investice mělo být nezávislé na struktuře zdrojů financování jednotlivého projektu. A výše úroku je bezprostředně ovlivněna celkovou zadlužeností podniku, a ne zadluženosti projektu, dále tento fakt ovlivňuje i požadovanou výnosnost vlastního kapitálu, a tím i průměrné náklady kapitálu podniku. Dalším argumentem pro neodečítání úrokových sazeb od peněžních toků je diskontní sazba. Diskontní sazba, která upravuje příjmy pro hodnocení efektivnosti investičního projektu, již zahrnuje náklady na kapitál použitý k financování podniku. To znamená, že kdybychom pak k provozním nákladům zahrnuli placený úrok, došlo by k dvojnásobnému zahrnutí úroků (jednou do nákladů pro výpočet zisku, podruhé při diskontaci příjmů). Matematicky se dá celkové pojetí peněžních příjmů vyjádřit následně: P = Z + A +/- O + PM +/- D Kde

P

celkový roční peněžní příjem z investičního projektu

Z

roční přírůstek zisku po zdanění, který investice přináší (úroky

z úvěru nejsou zahrnovány do nákladů) A

přírůstek ročních odpisů

O

změna oběžného majetku (přesněji čistého pracovního kapitálu)

v důsledku investování během doby životnosti (úbytek čistého pracovního kapitálu zvyšuje peněžní příjem, přírůstek naopak snižuje) PM

příjem z prodeje dlouhodobého majetku koncem životnosti

D

daňový efekt z prodeje dlouhodobého majetku koncem životnosti

Nesmíme také zapomenout na diskontování peněžních příjmů z investice z jednotlivých let, a tím je transformovat na současnou hodnotu.

50

Zisk po zdanění je odvozen od očekávaného přírůstku tržeb v důsledku investování, sníženého o očekávaný přírůstek provozních nákladů v důsledku investování.

34

2.5.

Efektivnost investičních projektů

Efektivnost investičních projektů se posuzuje dle metod, které se rozlišují na základě toho, zda přihlížejí na faktor času či nikoliv. Z toho vyplývají dvě možné varianty (Valach a kolektiv, 2009, str. 81): 1) Statické metody, které nerespektují časovou závislost – mezi něž patří prostá doba návratnosti Můžeme sem zařadit takové investiční projekty, u kterých nemá faktor času podstatný vliv. Významným prvkem je zde diskontní sazba, při jejíž nízké úrovni hraje čas minimální roli. Jedná se o jednorázové investice do fixního majetku, například stroje s životností jednoho roku. Vzhledem k těmto dvěma podmínkám – nízká diskontní sazba a krátká doba životnosti investice – se jedná o velmi omezenou metodu měření efektivnosti. 2) Dynamické metody, které respektují časovou závislost – zde si můžeme uvést vnitřní výnosové procento Pochopitelně se u této metody bude jednat o investiční projekty s vysokou délkou životnosti a pořízení dlouhodobého majetku, jako u většiny investic. Investiční rozhodování je nutné mít založené na respektování času, jelikož bez uvažování časových dimenzí v propočtech efektivnosti, dojde rychle a snadno k nesprávnému rozhodnutí. Časový faktor se promítá jak do peněžních příjmů, tak do kapitálových výdajů. Kritéria investičního rozhodování můžeme také rozdělit podle výsledného efektu na investice, na který se při svém hodnocení zaměřují (Marek a kolektiv, 2009, str. 358): 1) Nákladová kritéria hodnocení efektivnosti Základním předpokladem u této metody je dosáhnout prostřednictvím investování úspory nákladů provozních a i investičních. Nutné je dodržet sledování obou nákladů z důvodu možnosti, kdy při posuzování investičních projektů se stane, že jeden z nich má sice provozní náklady nižší, avšak investiční náklady jej vysoce převyšují51. Roční průměrné náklady představují požadovaný výnos z vložených prostředků na investici zvýšení o roční odpisy a ostatní roční provozní náklady.

51

Většinou se považují jednorázové investiční náklady a roční provozní náklady, které se spolu slučují do ročních průměrných nákladů. Jednorázové investiční náklady představují roční úroky z vynaložených investičních nákladů.

35

Nákladové kritéria hodnocení investic se dají použít jen v případě, že se bude rozhodovat o investičních projektech, které nemají vliv na změnu rozsahu produkce a realizačních změn. To znamená, že se jedná o projekty, kde se nevytváří dodatečný zisk. 2) Zisková kritéria hodnocení efektivnosti U této metody je sledovaným efektem investování zisk snížený o daň ze zisku. Toto pojetí efektu je určitě mnohem efektivnější metodou, která právě zahrnuje i výši zisku dosaženou objemem výkonů posuzovaných projektů. Musíme si však uvědomit, že účetní zisk nepředstavuje celkový tok peněžních příjmů, protože nezahrnuje příjmy ve formě odpisů nebo jiné peněžní příjmy vyplývající z investice. Odpisy pak ve výkazu zisků a ztrát pak zobrazují sice náklad mající vliv na zisk, avšak nikoliv výdaj peněz, kdy naopak se jedná o peněžní příjem, který je použitelný okamžitě pro krytí různých výdajů52. 3) Čistý peněžní příjem z projektu Vedle výše zmíněných nevýhod dvou prvních metod hodnocení investic je tato poslední tou nejefektivnější a nejvíce využívanějším způsobem hodnocení investic, a to opírající se o peněžní příjem z investice. Peněžním příjmem v tomto případě rozumíme zisk po zdanění vyvolaný investicí plus odpisy, případně další možné příjmy. Výše zmíněné pojetí hodnocení efektivnosti investice a rozdělení metod dle časového faktoru si vyjmenujeme nejčastěji používané metody vyhodnocování efektivnosti investičních variant (Valach a kolektiv, 2010, str. 82): a) Průměrné roční náklady (annual cost, equivalent annual charge) b) Diskontované náklady (discounted cost) c) Čistá současná hodnota (net present value) a index rentability (profitability index) d) Vnitřní výnosové procento (internal rate of return) e) Průměrná výnosnost (averate rate of return) f) Doba návratnosti (payback period)

2.6.

Metody hodnocení investičních projektů

V této části si teoreticky vysvětlíme metody hodnocení investičních projektů. Bude zde zmíněna metoda, jejímž kritériem je nákladovost, kde toto kritérium nehodnotí projekt z hlediska peněžních toků, ale z hlediska výše investičních a provozních nákladů, jak již 52

Pomocí různé odpisové politiky může podnik zisk snižovat, a tím pádem může dojít ke zkreslení efektivnosti investičních projektů měřenou pouze ziskem.

36

bylo uvedeno. Musí se brát v úvahu oba druhy nákladů, protože se často stává, že při posuzování efektivnosti investičních projektů, má jeden projekt nižší provozní náklady, ale vyšší jednorázové investiční náklady. Považování jen podle provozních či jen podle jednorázových investičních nákladů by bylo chybné. Dále se v teorii používá termín roční průměrné náklady, které zahrnují jednorázové investiční náklady a roční provozní náklady. Jednorázové investiční náklady se pak vyjadřují pomocí ročních úroků (požadované výnosnosti). Roční průměrné náklady vykazují požadovaný výnos z vložených prostředků na investici zvýšení o roční odpisy a ostatní roční provozní náklady. Nevýhodou nákladového kritéria hodnocení efektivnosti investic je nezahrnutí změn zisku dosažené změnami produkce a změnami realizačních cen. Z tohoto důvodu se posuzuje tzv. srovnatelná efektivnost investičních projektů (určení, který projekt je vhodný, a který méně) a tzv. absolutní efektivnost (efektivnost jednotlivého projektu, jeho přínos k tržní hodnotě firmy). Kromě metody průměrných ročních nákladů si zde uvedeme také dynamické metody vyhodnocování efektivnosti investičních projektů, a to čistou současnou hodnotu a vnitřní výnosové procento, které, jak jsme již uvedli v podkapitole 2. 5., berou v úvahu faktor času. 2.6.1. Metoda průměrných ročních nákladů U této metody se posuzují průměrné roční náklady, popřípadě porovnávají u investičních projektů. Varianta s nejnižšími průměrnými ročními náklady je považována za nejvhodnější. Matematicky se dá tato metoda vyjádřit: R=O+ixJ+V kde

R

roční průměrné náklady varianty investičního projektu

O

roční odpisy

I

požadovaná výnosnost

J

investiční náklad

V

ostatní roční provozní náklady (tj. celkové provozní náklady – odpisy)

Metoda diskontovaných nákladů

37

Dále máme možnost u metody průměrných ročních nákladů substituovat průměrné roční náklady se souhrnem investičních a diskontovaných provozních nákladů jednotlivých variant projektu za celou dobu jeho životnosti. Nejefektivnější varianta investičního projektu je ta, která má nižší diskontované náklady. Modelově diskontované náklady vyjádříme následovně:

kde

D

diskontované náklady investičního projektu

J

investiční náklad (obdoba kapitálového výdaje)

Vn

diskontované ostatní roční provozní náklady (tj. celkové provozní

náklady – odpisy) n

jednotlivá léta životnosti

N

doba životnosti

„Tato metoda je v podstatě založena na stejném principu jako metoda ročních nákladů. Místo nákladů připadajících na jeden rok však porovnává souhrn všech nákladů, které jsou spojeny s realizací jednotlivých variant investičního projektu za celou předpokládanou dobu životnosti. Protože náklady vyskytující se v různých letech je třeba modifikovat o vliv času, aby se mohly sčítat, musí se diskontovat. Aktualizace se provádí ke dni uvedení příslušné varianty do provozu. Diskontované náklady investičního projektu můžeme charakterizovat také jako sumu peněz, kterou by firma v okamžiku uvedení do provozu musela dát stranou, aby zajistila pořízení a provoz navrhované investice.“ (Valach a kolektiv, str. 90, 2010)

2.6.2. Čistá současná hodnota „Čistá současná hodnota (angl. net present value) představuje rozdíl mezi současnou hodnotou příjmů z investice a současnou hodnotou výdajů na investici“ (Marek a kolektiv, 2009, str. 363) Pro čistou současnou hodnotu je tedy podstatný efekt peněžní příjem z projektu, jehož základ tvoří zisk po zdanění, odpisy, eventuálně ostatní příjmy. „Můžeme ji definovat jako rozdíl mezi diskontovanými peněžními příjmy z investičního projektu a kapitálovým výdajem. Jestliže se kapitálový výdaj uskutečňuje delší dobu, pak je čistá současná hodnota rozdíl mezi diskontovanými peněžními příjmy z projektu 38

a diskontovanými kapitálovými výdaji v jednotlivých letech.“ (Valach a kolektiv, 2010, str. 100) Čistou současnou hodnotu, kdy uvažujeme jednorázový kapitálový výdaj na počátku investice, můžeme matematicky vyjádřit: a) v rozvinuté podobě

Č

Kde

čistá současná hodnota

P1,2,..,N peněžní příjem z investice v jednotlivých letech její životnosti I

požadovaná výnosnost (úrok v %/100)

N

doba životnosti

K

kapitálový výdaj

b) zjednodušeně

kde

n

jednotlivá léta životnosti

ostatní symboly jsou stejného významu Následují možné výsledky čisté současné hodnoty: a) ČSH > 0 (diskontované peněžní příjmy převyšují kapitálový výdaj) – investiční projekt je pro podnik výhodný, jelikož zajišťuje požadovanou míru výnosnosti a zvyšuje tak tržní hodnotu podniku b) ČSH < 1 (diskontované peněžní příjmy jsou menší než kapitálový výdaj) – investiční projekt je pro podnik nevýhodný, jelikož nezajišťuje požadovanou míru výnosnosti a snižuje tak tržní hodnotu podniku c) ČSH = 0 (diskontované peněžní příjmy se rovnají kapitálovému výdaji, tzn., že investiční projekt je z hlediska podniku indiferentní Jestliže se však kapitálový výdaj uskutečňuje postupně, pak je nutné aktualizovat nejen peněžní příjmy, ale také kapitálové výdaje. Čistá současná hodnota se pak vyjádří následovně (peněžní výdaje i příjmy vždy ke konci roku): 39

kde

T

doba výstavby

t

jednotlivá léta výstavby

ostatní symboly jsou stejného významu Zatím jsme hodnocení investice považovali bez ohledu na to, jakým způsobem je financována. Řídili jsme se totiž investičním rozhodováním (tedy zda peníze vydáme), zatímco bylo opomenuto finanční rozhodování (a to jak peníze získat). Do značné míry právě finanční rozhodování následně ovlivňuje rozhodování investiční. Mezi důsledky financování projektu na jeho efektivnost vyjádřené právě metodou čisté současné hodnoty je nejčastěji zvýšení dluhů, následně vzrůstají úroky a podnik získává úrokové daňové zvýhodnění (úrokový daňový štít). Dále je možné u akciových společností uvést vynucení emisí nových akcií, aby mohl být projekt realizován. V případě, že výše zmíněné důsledky a jiné, jsou významnými pro daný projekt, je nutné spojit s investičním rozhodováním také finanční rozhodování do jednoho útvaru, kterému slouží upravená čistá současná hodnota. „Upravená čistá současná hodnota je taková čistá současná hodnota, která zahrnuje – kromě základní čisté současné hodnoty – také současné hodnoty finančních důsledků, vyplývajících z přijetí investičního projektu. Současné hodnoty finančních důsledků investičních projektů mohou být kladné, nebo záporné.“ (Valach, 2010, str. 114) Již zmíněná základní čistá současná hodnota je taková čistá současná hodnota projektu, která nereflektuje financování projektu. Souhrn všech současných hodnot všech finančních důsledků projektu představuje sumu všech aktualizovaných hodnot finančních důsledků, které projekt přináší.

2.6.3. Vnitřní výnosové procento Vnitřní výnosové procento můžeme chápat jako úrokovou míru, při které se současná hodnota peněžních příjmů z projektu rovná současné hodnotě kapitálových výdajů. Neboli se dá také vnitřní výnosové procento definovat ve spojitosti s čistou současnou hodnotou, kdy je to taková úroková míra, při níž se čistá současná hodnota rovná nule. Matematicky můžeme vnitřní výnosové procento vypočítat: a) Rozvinutě 40

b) Zjednodušeně

kde

Pn

peněžní příjem z investice v jednotlivých letech její životnosti

i

hledaný úrokový koeficient

n

jednotlivá léta životnosti projektu

N

doba životnosti projektu

K

kapitálový výdaj

Může zde však nastat případ investičního projektu, kdy dochází ke kapitálovému výdaji během delšího časového období. V tom případě je nutné použít diskontaci i u zmíněných kapitálových výdajů. Diskontujeme tak k začátku investování a matematicky vyjádříme:

kde,

t

jednotlivá léta investování

T

celková doba investování

U vnitřního výnosového procenta hledáme úrokovou míru, naproti u čisté současné hodnoty s předem vybranou úrokovou mírou počítáme. Pro výběr správné varianty investičního projektu platí, že čím je vyšší výnosové procento, tím je daný projekt vhodnější. Avšak stále nám samotná výše nenapovídá, zda je projekt přijatelný či není. Je nutné následně porovnat vnitřní výnosové procento s požadovanou mírou efektivnosti. „Jestliže peněžní příjmy během doby životnosti jsou zcela pravidelné, pak je možné VVP určitě velmi rychle – pomocí zásobitele53, který určuje současnou hodnotu anuity.“ (Valach a kolektiv, 2009, str. 120) Výsledky vnitřního výnosového procenta se vyjadřují relativně v procentech a jsou shodné s výsledky čisté současné hodnoty. V některých případech se však stávají její výsledky irelevantní. A to především, když jsou použity nekonvenční peněžní toky. Protože při existenci takového peněžního toku se 53

Zásobitel se také dá použít pro výpočet krajních poloh úrokových sazeb, kterými se diskontují kapitálové výdaje, aby se dali zjistit hranice, mezi kterými se VVP pohybuje.

41

také vyskytuje více vnitřních výnosových procent, což je určeno počtem změn v peněžních tocích. Pro shrnutí, při posuzování projektu s konvenčními peněžními toky, dostaneme stejné výsledky v obou metodách, avšak při nekonvenčních peněžních tocích musíme použít metodu čisté současné hodnoty. Z praktického hlediska však nemůže mít stejný projekt více výnosových procent, i když to tak matematicky vychází. Když se však dopracujeme k více variantám, je nutné následně pracovat s metodou čisté současné hodnoty. I přes zmíněné prvky obou metod, je tu velká část investorů, kteří využívají metodu vnitřního výnosového procenta spíše z psychologického hlediska, kdy je výsledek vyjádřen v procentech a je pro ně zřetelnější. Investiční rozhodování nám přibližuje i modifikované vnitřní výnosové procento, které je založena na reinvestičním předpokladu jako u čisté současné hodnoty. „Modifikované vnitřní výnosové procento je taková úroková míra (míra výnosu), při níž kapitálový výdaj se rovná diskontované terminálové hodnotě investičního projektu. Terminálová hodnota projektu představuje souhrn budoucích hodnot jednotlivých peněžních příjmů projektu ke konci jeho životnosti, vypočtený pomocí požadované výnosnosti projektu.“ (Marek a kolektiv, 2010, str. 127) Modifikované vnitřní výnosové procento je vyjádřeno:

kde

K

kapitálový výdaj,

Pn

peněžní příjmy v jednotlivých letech,

N

doba životnosti,

n

jednotlivá léta životnosti

i

požadovaná výnosnost projektu

VVPm modifikované VVP Jelikož je terminálová hodnota vyjádřena čitatelem zlomku na pravé straně rovnice, modifikované vnitřní výnosové procento lze odvodit přímo z výše uvedeného modelu:

42

4. Finanční analýza Hotelu X a Hotelu Y Finanční analýza společností X s. r. o. a Y s. r. o. vychází z interních účetních výkazů. Rozvaha a výkaz zisků a ztrát obou společností jsou v plném znění obsaženy v příloze diplomové práce.

4.1.

Horizontální a vertikální analýza rozvahy

Pro horizontální a vertikální analýzu rozvahy je nutné její podrobnou strukturu. Tabulka č. 1 nám přibližuje její zkrácenou podobu.

Tabulka č. 1: Zkrácená rozvaha společnosti X s. r. o. v tis. Kč

B. B. I B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D. A. A. A. I A. II A. III A. IV A. V B. B. I B. II B. III B. IV C. I

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsledek hospodaření minulých let Výsl. hosp. běžného účetního období Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení

2010 473 176 220 858 52 220 806 0 251 407 538 0 92 342 158 529 911 2010 473 176 459 898 46 000 34 061 9 200 360 608 10 029 13 273 175 0 13 098 0 5

2011 410 147 375 423 125 212 491 162 807 33 815 382 0 8 817 24 616 909 2011 410 147 88 065 46 000 0 9 200 0 32 865 320 280 0 0 23 161 297 119 1 802

2012 426 091 388 790 60 204 388 184 342 36 746 409 0 7 543 28 794 555 2012 426 091 117 492 46 000 0 9 200 32 867 29 425 308 109 0 0 12 835 295 274 490

2013 480 642 425 244 4 196 899 228 341 54 856 358 0 9 854 44 644 542 2013 480 642 134 549 46 000 0 9 200 62 292 17 057 346 055 0 0 14 043 332 012 38

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013

43

Tabulka č. 2: Zkrácená rozvaha společnosti Y s. r. o. v tis. Kč

B. B. I B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D. A. A. A. I A. II A. III A. IV A. V B. B. I B. II B. III B. IV C. I

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsledek hospodaření minulých let Výsl. hosp. běžného účetního období Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení

2010 185 391 123 396 5 123 391 0 61 381 593 8 500 5 613 46 675 614 2010 185 391 179 900 30 000 0 6 000 134 206 9 694 5 491 0 0 5 491 0 0

2011 224 255 195 372 115 115 730 79 527 28 471 235 2 494 8 265 17 477 412 2011 224 255 47 270 30 000 0 6 000 0 11 270 175 881 0 0 7 944 167 937 1 104

2012 230 272 206 259 60 108 043 98 156 23 695 166 413 5 277 17 839 318 2012 230 272 59 451 30 000 0 6 000 11 270 12 181 170 531 0 0 7 121 163 410 290

2013 268 386 234 812 4 100 650 134 158 33 256 253 387 5 626 26 990 318 2013 268 386 65 530 30 000 0 6 000 23 451 6 079 202 833 0 0 7 946 194 887 23

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013

4.1.1.

Horizontální analýza rozvahy X s. r. o. a Y s. r. o.

Horizontální analýza rozvahy srovnává jednotlivé položky rozvahy v čase. Vývoj aktiv a pasiv v absolutní a relativní hodnotě ukazuje tabulka č. 3. – č. 6.

44

Tabulka č. 3: Horizontální analýza rozvahy společnosti X s. r. o.

A. V B. B. I B. II B. III B. IV

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek Dl. nehmotný majetek Dl. hmotný majetek Dl. finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Kr- finanční majetek Časové rozlišení PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsl. hosp. minulých let Výsl. hosp. b. úč. obd. Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výp.

C. I

Časové rozlišení

B. B. I B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D. A. A. A. I A. II A. III A. IV

2011 2012 2013 absolutně v % absolutně v % absolutně v % -63 029 -13,3 15 944 3,9 54 551 12,8 154 565 70,0 13 367 3,6 36 454 9,4 73 140,4 -65 -52,0 -56 -93,3 -8 315 -3,8 -8 103 -3,8 -7 489 -3,7 162 807 21 535 43 999 -217 592 -86,5 2 931 8,7 18 110 49,3 -156 -29,0 27 7,1 -51 -12,5 0

-

0

-83 525 -90,5 -1 274 -133 913 -84,5 4 178 -2 -0,2 -354 absolutně v % absolutně -63 029 -13 15 944 -371 833 -81 29 427 0 0 0 -34 061 -100 0 0 0

-

0

-14,4 2 311 17,0 15 850 -38,9 -13 v % absolutně 4 54 551 33 17 057 0 0 0 0

30,6 55,0 -2,3 v% 13 15 0 -

-360 608

-100

32 867

-

29 425

90

22 836 307 007 -175 0 10 063 297 119

228 -100 77 35 940

-3 440 -12 171 0 0 -10 326 -1 845

-10 -45 -

-12 368 37 946 0 0 1 208 36 738

-42 9 -

-1 312

-73

-452

-92

1 797

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Vývoj celkových aktiv v letech 2010 – 2014 není stabilní a je ovlivněn významnou investicí v roce 2011. V roce 2010 si můžeme všimnout nulového Dlouhodobého finančního majetku a Krátkodobého finančního majetku ve výši 158 529 tis. Kč na položce „ účty v bankách“. V dalším roce došlo k navýšení Dlouhodobého finančního majetku o 162 807 tis. Kč v položce „půjčky a úvěry“ (společnost X s. r. o. poskytla společnosti Z Ltd. dlouhodobou půjčku ve výši 5 271 tis. GBP – daných 162 807 tis. Kč54) 54

Společnost X s. r. o. poskytla společnosti Z Ltd. dlouhodobou půjčku ve výši 5 767 tis. GBP (177 700 tis. Kč) (2011: 5 271 tis. GBP (162 807 tis. Kč)). Nezaplacené úroky k 31. 12. 2012 byly 216 tis. GBP (6 642 tis. Kč). V běžném účetním období činila dlouhodobá půjčka společnosti Z Ltd. 6 567 tis. GBP (216 134 tis. Kč). Nezaplacené úroky k 31. 12. 2013 byly 371 tis. GBP (12 207 tis Kč.).

45

a Krátkodobý finanční majetek klesl v položce „účty v bankách“ na 24 616 tis. Kč. Došlo i k lepšímu plnění pohledávek, jež se podařilo snížit na 8 817 tis. Kč s porovnáním 92 342 tis. Kč v předchozím roce. Všimneme-li si vývoje dlouhodobého hmotného majetku, vidíme zde stabilní odpisy v průměrné výši 8 000 tis. Kč. Vývoj celkových pasiv je samozřejmě shodný s vývojem celkových aktiv, což vyplývá ze samostatné podstaty rozvahy. Základní kapitál zůstává po celé sledované období nezměněn ve výši 46 000 tis. Kč. Vlastní kapitál byl radikálně snížen v roce 2011 kvůli již zmíněné uvolnění prostředků pro investici, kdy došlo ke změně v položce „výsledek hospodaření minulých let“ o 360 608 tis. Kč. Vlastní kapitál dosáhl hodnoty 88 065 tis Kč v roce 2011 oproti 459 898 tis. Kč v roce 2010. Došlo tedy ke snížení vlastního kapitálu a zvýšení cizích zdrojů, kde položka „bankovní úvěry a pomoci“ dosáhla hodnoty 297 119 tis. Kč (11 500 tis. EUR) – společnost zde čerpala účelový bankovní úvěr55, úvěr je úročen 4,45 % p. a., a je splatný v roce 2027, nesplacené úroky činí k 31. 12. 2011 419 tis. Kč. V roce 2012 společnost čerpala další účelový úvěr ve výši 200 tis. GBP56.

Tabulka č. 4: Horizontální analýza rozvahy společnosti Y s. r. o.

B.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek

absolutně 38 864 71 976

B. I

Dl. nehmotný majetek

110

B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D.

Dl. hmotný majetek Dl. finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Kr. finanční majetek Časové rozlišení

-7 661 79 527 -32 910 -358 -6 006 2 652 -29 198 -202

2011 v % absolutně 21,0 6 017 58,3 10 887 2 -55 200,0 -6,2 -7 687 18 629 -53,6 -4 776 -60,4 -69 -2 081 47,2 -2 988 -62,6 362 -32,9 -94

55

2012 v% 2,7 5,6

absolutně 38 114 28 553

2013 v% 16,6 13,8

-47,8

-56

-93,3

-6,6 -16,8 -29,4 -36,2 2,1 -22,8

-7 393 36 002 9 561 87 -26 349 9 151 0

-6,8 40,4 52,4 6,6 51,3 0,0

Úvěr je zajištěn biankosměnkou, zástavním právem k nemovitostem, zástavou pojistného plnění, zástavou obchodního podílu ve společnosti X s. r. o., prohlášením o závazku společníků, zástava bankovních účtů. 56 K 31. 12. 2012 byl zůstatek úvěrů 295 274 tis. Kč (11 500 tis. EUR a 200 tis. GBP), k 31. 12. 2011: 296 700 tis Kč (11 500 tis. EUR), úvěry jsou splatné v roce 2027, respk. v roce 2014. Nesplacené úroky k 31. 12. 2011 činily 419 tis. Kč. K 31. 12. 2013 byl zůstatek úvěru 331 843 tis Kč. (11 500 EUR a 500 tis. GBP), úvěry jsou splatné v roce 2027, resp. v roce 2016. V roce 2014 je splatno 8 023 tis. Kč (293 tis EUR). Splatné úroky k 31. 12. 2013 činily 169 tis. Kč.

46

A. A. A. I A. II A. III A. IV A. V B. B. I B. II B. III B. IV C. I

PASIVA absolutně PASIVA CELKEM 38 864 Vlastní kapitál -132 630 Základní kapitál 0 Kapitálové fondy 0 Rezervní fondy 0 Výsl. hosp. minulých let -134 206 Výsl. hosp. b. úč. obd. 1 576 Cizí zdroje 170 390 Rezervy 0 Dlouhodobé závazky 0 Krátkodobé závazky 2 453 Bankovní úvěry a výp. 167 937 Časové rozlišení 1 104

v% 21 -74 0 -100 16 45 -

absolutně 6 017 12 181 0 0 0 11 270 911 -5 350 0 0 -823 -4 527 -814

v% 3 26 0 8 -10 -74

absolutně 38 114 6 079 0 0 0 12 181 -6 102 32 302 0 0 825 31 477 -267

v% 17 10 0 108 -50 12 -92

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Vývoj celkových aktiv v letech 2010 – 2014 společnosti Y s. r. o. se vyvíjí stejným směrem jako u společnosti X s. r. o. V roce 2010 si můžeme všimnout nulového Dlouhodobého finančního majetku a Krátkodobého finančního majetku ve výši 64 475 tis. Kč na položce „ účty v bankách“. V dalším roce došlo k navýšení Dlouhodobého finančního majetku o 79 527 tis. Kč v položce „půjčky a úvěry“ (společnost Y s. r. o. poskytla společnosti Z Ltd. dlouhodobou půjčku ve výši 2 575 tis. GBP – daných 79 527 tis. Kč57) a Krátkodobý finanční majetek klesl v položce „účty v bankách“ na 17 477 tis. Kč. Došlo i k lepšímu plnění dlouhodobých pohledávek, jež se podařilo snížit na 2 494 tis. Kč s porovnáním 8 500 tis. Kč v předchozím roce. Všimneme-li si vývoje dlouhodobého hmotného majetku, vidíme zde stabilní odpisy v průměrné výši 8 000 tis. Kč. Vývoj celkových pasiv je samozřejmě shodný s vývojem celkových aktiv, což vyplývá ze samostatné podstaty rozvahy. Základní kapitál zůstává po celé sledované období nezměněn ve výši 30 000 tis. Kč. Vlastní kapitál byl radikálně snížen v roce 2011 kvůli již zmíněné investici, kdy došlo ke změně v položce „výsledek hospodaření minulých let“ o 134 206 tis. Kč. Vlastní kapitál dosáhl hodnoty 47 270 tis Kč v roce 2011 oproti 179 900 tis. Kč v roce 2010. Došlo tedy ke snížení vlastního kapitálu a zvýšení cizích zdrojů, kde položka „bankovní úvěry

57

Společnost Y s. r. o. poskytla společnosti Z Ltd. dlouhodobou půjčku ve výši 3 115 tis. GBP (95 975 tis. Kč), ve stejné výši zůstal její zůstatek k 31. 12. 2012 (2011: 2 575 tis. GBP (79 527 tis. Kč)). Nezaplacené úroky k 31. 12. 2012 byly 71 tis. GBP (2 181 tis. Kč). Daná půjčka dosáhla hodnoty 3 915 GBP (128 842 tis. Kč). Nesplacené úroky k 31. 12. 2013 byly 162 tis. GBP (5 316 tis. Kč).

47

a pomoci“ dosáhla hodnoty 167 937 tis. Kč (6 500 tis. EUR) – společnost zde čerpala účelový bankovní úvěr58, úvěr je úročen 3,75 % p. a, a je splatný v roce 2027, nesplacené úroky činí k 31. 12. 2011 419 tis. Kč. V roce 2008 poskytla společnost Y s. r. o. půjčku ve výši 700 tis. EUR společnosti T GmbH. Její zůstatek činil k 31. 12. 2011: 80 tis. EUR (2 604 tis. Kč)59. Jedná se o vzájemné vztahy mezi společnostmi ve skupině. V roce 2013 čerpala společnost Y s. r. o. úvěr ve výši 500 tis. GBP, zůstatek k 31. 12. 2013 byl 500 tis. GBP (16 456 tis. Kč), splatné úroky k 31. 12. 2013 byly 5 tis. GBP (169 tis. Kč). Úvěr je splatný v roce 2016.

4.1.2.

Vertikální analýza rozvahy X s. r. o. a Y s. r. o.

U vertikální analýzy se jednotlivé položky rozvahy vztahují k celkové bilanční sumě. Jedná se o majetkové struktury podniku na straně aktiv a rozboru kapitálové struktury podniku na straně pasiv. Tabulka č. 5: Vertikální analýza rozvahy společnosti X s. r. o.

B. B. I B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D. A. A. A. I A. II

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek Dl. nehmotný majetek Dl. hmotný majetek Dl. finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Kr. finanční majetek Časové rozlišení PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy

2010 100,00 46,68 0,01 46,66 0,00 53,13 0,11 0,00 19,52 33,50 0,19 2010 100,00 97,19 9,72 7,20

2011 100,00 91,53 0,03 51,81 39,69 8,24 0,09 0,00 2,15 6,00 0,22 2011 100,00 21,47 11,22 0,00

58

2012 100,00 91,25 0,01 47,97 43,26 8,62 0,10 0,00 1,77 6,76 0,13 2012 100,00 27,57 10,80 0,00

2013 100,00 88,47 0,00 40,97 47,51 11,41 0,07 0,00 2,05 9,29 0,11 2013 100,00 27,99 9,57 0,00

Úvěr je zajištěn biankosměnkou, zástavním právem k nemovitostem, zástavou pojistného plnění, zástavou obchodního podílu ve společnosti Y s. r. o., prohlášením o závazku společníků, zástava bankovních účtů. K 31. 12. 2012 byl zůstatek úvěru 163 410 tis. Kč (6 500 tis. EUR), (2011: 167 700 tis. Kč (6 500 EUR)). K 31. 12. 2013 byl zůstatek úvěru 178 262 tis. Kč (6 500 tis. EUR). Do jednoho roku je splatné 165 tis. EUR (4 535 tis. Kč). 59 V roce 2012 byla půjčka splacena.

48

A. III A. IV A. V B. B. I B. II B. III B. IV C. I

Rezervní fondy Výsl. hosp. minulých let Výsl. hosp. b. úč. obd. Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výp. Časové rozlišení

1,94 76,21 2,12 2,81 0,04 0,00 2,77 0,00 0,00

2,24 0,00 8,01 78,09 0,00 0,00 5,65 72,44 0,44

2,16 7,71 6,91 72,31 0,00 0,00 3,01 69,30 0,11

1,91 12,96 3,55 72,00 0,00 0,00 2,92 69,08 0,01

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 – 2013 Největší podíl na aktivech zaujímaly v roce 2010 oběžná aktiva, konkrétně krátkodobý finanční majetek (účty v bankách) a krátkodobé pohledávky (pohledávky z obchodních stavů). Od roku 2011 zaujímá nejvyšší podíl aktiv dlouhodobý majetek, konkrétně dlouhodobý finanční majetek (úvěry a půjčky) a dlouhodobý hmotný majetek (stavby, pozemky). Při pohledu na pasiva zabírá v roce 2010 nejvyšší podíl vlastní kapitál (výsledek hospodaření minulých let). V roce 2011 však dochází k jejímu vyčerpání a největší podíl přebírají cizí zdroje (bankovní úvěry a výpomoc). Tabulka č. 6: Vertikální analýza rozvahy společnosti Y s. r. o.

B. B. I B. II B. III C. C. I C. II C. III C. IV D. A. A. A. I A. II A. III A. IV

AKTIVA AKTIVA CELKEM Dlouhodobý majetek Dl. nehmotný majetek Dl. hmotný majetek Dl. finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Kr. finanční majetek Časové rozlišení PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsl. hosp. minulých let

2010 100,00 67 0 67 0 33 0 5 3 25 0 2010 100,00 97 16 0 3 72

2011 100,00 87 0 52 35 13 0 1 4 8 0 2011 100,00 21 13 0 3 0 49

2012 100,00 90 0 47 43 10 0 0 2 8 0 2012 100,00 26 13 0 3 5

2013 100,00 87 0 38 50 12 0 0 2 10 0 2013 100,00 24 11 0 2 9

A. V B. B. I B. II B. III B. IV C. I

Výsl. hosp. b. úč. obd. Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výp. Časové rozlišení

5 3 0 0 3 0 0

5 78 0 0 4 75 0

5 74 0 0 3 71 0

2 76 0 0 3 73 0

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Aktiva a pasiva společnosti Y s. r. o. se vyvíjeli stejnými přírůstky a úbytky ve stejných letech jako u společnosti X s. r. o.

4.2.

Analýza výkazu zisků a ztrát

Při finanční analýze výkazu zisku a ztráty se stejně jako u rozvahy používá horizontální a vertikální analýza. Základní položky výkazu zisku a ztráty ukazuje tabulka č. 7. Tabulka č. 7: Zkrácený výkaz zisku a ztráty společnosti X s. r. o. Výkony Výkonová spotřeba Přidaná hodnota Osobní náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Změna stavu rezerv a opravných položek Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Provozní výsledek hospodaření Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost Výsledek hospodaření za účetní období (+/-) Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)

2010 103 167 49 529 53 638 19 262 699

2011 103 967 43 034 60 933 19 783 729

2012 112 266 42 878 69 388 19 871 812

2013 119 005 44 903 74 102 21 705 921

8 994

9 015

8 721

8 681

175 2 764 663 26 609 2 110 580 6 888 22 463 -14 045 2 535

-35 1 914 3 795 29 555 3 347 453 20 114 11 318 11 690 8 380

-85 906 413 40 562 4 449 13 181 8 416 3 689 -4 005 7 132

-60 806 541 43 147 5 174 14 019 16 759 29 743 -21 829 4 261

10 029 12 564

32 865 41 245

29 425 36 557

17 057 21 318

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 – 2013

50

Tabulka č. 8: Zkrácený výkaz zisku a ztráty společnosti Y s. r. o. Výkony Výkonová spotřeba Přidaná hodnota Osobní náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Změna stavu rezerv a opravných položek Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Provozní výsledek hospodaření Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost Výsledek hospodaření za účetní období (+/-) Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)

2010 57 486 22 944 34 542 11 837 504

2011 57 690 23 545 34 145 12 089 534

2012 59 988 20 976 39 012 12 957 572

2013 64 992 23 172 41 820 13 804 573

8 090

7 775

7 742

7 773

-262 445 662 14 156 371 0 3 453 3 453 -2 111 2 351

70 469 1 226 12 920 527 237 5 868 5 866 1 142 2 792

235 708 375 17 839 2 192 7 387 4 495 1 950 -2 650 3 008

-531 539 787 19 953 3 023 8 004 9 990 17 348 -12 339 1 535

9 694 12 045

11 270 14 062

12 181 15 189

6 079 7 614

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Horizontální analýza výkazu zisku a ztráty Z horizontální analýzy výkazu zisku a ztráty lze vyčíst, jaké položky podílející se na tvorbě zisku měly větší vliv na změny výsledku hospodaření. Tabulka č. 8 ukazuje vývoj tržeb a více úrovní zisku. Tabulka č. 9: Horizontální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti X s. r. o.

Výkony Přidaná hodnota Provozní výsledek hospodaření Finanční výsledek hospodaření Výsledek hosp. za běžnou činnost Výsledek hosp. za úč. období (+/-) Výsledek hosp. před zdaněním (+/-)

absolutně 800 7 295 2 946 25 735

2011 v% 0,78 14 11 -183

absolutně 8 299 8 455 11 007 -15 695

2012 v% 7,98 14 37 -134

absolutně 6 739 4 714 2 585 -17 824

2013 v% 6,00 7 6 445

22 836 22 836 28 681

228 228 228

-3 440 -3 440 -4 688

-10 -10 -11

-12 368 -12 368 -15 239

-42 -42 -42

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 – 2013

51

Z tabulky můžeme vyčíst, že tržby (výkony) za sledované období stoupaly, a to nejvíce v roce 2012 o 8 299 tis. Kč v porovnání s rokem 2011. Navzdory vyšších tržeb se podařilo snížit výkonovou spotřebu v daném roce o 156 tis. Kč a v porovnání s rokem 2010 dokonce 6 551 tis. Kč. Osobní náklady byly v letech 2010 – 2012 stabilní a pohybovaly se v rozmezí 19 262 – 19 871 tis. Kč, avšak v roce 2012 došlo ke zvýšení o 2 403 tis. Kč. Nejvýznamnější položkou, která je sledována a je za ní i zodpovědný generální ředitel je provozní výsledek hospodaření, který dosahuje kladných hodnot a dokonce stoupající tendenci ve sledovaném období. Nejvyšší růst zaznamenal tento ukazatel v roce 2012, kdy provozní výsledek hospodaření stoupl o 11 007 tis. Kč. Finanční výsledek hospodaření se dostal ve třech letech, 2010, 2012 a 2013, do záporných hodnot kvůli vysoké položce ostatní finanční náklady, jež byly vyvolány danou půjčkou, a kde se musel platit poplatek za převod peněz z eurové měny na britskou libru. Tabulka č. 10: Horizontální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti Y s. r. o.

Výkony Přidaná hodnota Provozní výsledek hospodaření Finanční výsledek hospodaření Výsledek hosp. za běžnou činnost Výsledek hosp. za úč. období (+/-) Výsledek hosp. před zdaněním (+/-)

absolutně 204 -397 -1 236 3 253

2011 v% 0,35 -1 -9 -154

1 576 1 576 2 017

16 16 17

absolutně 2 298 4 867 4 919 -3 792

2012 v% 3,98 14 38 -332

absolutně 5 004 2 808 2 114 -9 689

2013 v% 8,34 7 12 366

911 911 1 127

8 8 8

-6 102 -6 102 -7 575

-50 -50 -50

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 – 2013 U naší druhé sledované společnosti Y s. r. o. si můžeme všimnout vzrůstajících výkonů o 7 302 tis. Kč v roce 2013 s porovnáním v roce 2010. Výkonová spotřeba v daném rozpětí stoupla o 228 tis. Kč. Osobní náklady v daném období také vzrostly, a to o 1 967 tis Kč. Přírůstek přidané hodnoty však stále dosahuje k roku 2013 5 107 tis. Kč. Provozní výsledek hospodaření dosahuje kladných hodnot. Nejvyšší růst zaznamenal tento ukazatel v roce 2012, kdy provozní výsledek hospodaření stoupl o 4 919 tis. Kč. Bohužel zde vidíme propad o 1 236 tis. Kč z důvodu vyšších osobních a ostatních finančních nákladů. Finanční výsledek hospodaření se dostal ve třech letech, 2010, 2012 a 2013,

52

do záporných hodnot kvůli vysoké položce ostatní finanční náklady, jež byly vyvolány danou půjčkou, a kde se musel platit poplatek za převod peněz z eurové měny na britskou libru. Čili stejný vývoj jako u společnosti X s. r. o. Vertikální analýza výkazu zisku a ztráty U vertikální analýzy se jednotlivé položky poměřují k celkovým tržbám. U obou společností jsou zde uvedeny pouze výkony ve formě tržeb za prodej výrobků a služeb, jelikož tržby za prodej zboží jsou mizivé až žádné. Přidaná hodnota je mírně rostoucí a velmi stabilní, s tím i provozní výsledek hospodaření. Ostatní stupně výsledku hospodaření se již však odvíjejí od finančního výsledku hospodaření, který byl velmi ovlivněn ostatními finančními náklady, které zde již byly několikrát zmíněny. Tabulka č. 11: Vertikální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti X s. r. o. (v %) Výkony Přidaná hodnota Provozní výsledek hospodaření Finanční výsledek hospodaření Výsledek hosp. za běžnou činnost Výsledek hosp. za účetní období (+/-) Výsledek hosp. před zdaněním (+/-)

2010 100 52 26 -14 10 10 12

2011 100 59 28 11 32 32 40

2012 100 62 36 -4 26 26 33

2013 100 62 36 -18 14 14 18

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 – 2013 Tabulka č. 12: Vertikální analýza výkazu zisku a ztráty společnosti Y s. r. o. (v %) Výkony Přidaná hodnota Provozní výsledek hospodaření Finanční výsledek hospodaření Výsledek hosp. za běžnou činnost Výsledek hosp. za účetní období (+/-) Výsledek hosp. před zdaněním (+/-)

2010 100 60 25 -4 17 17 21

2011 100 59 22 2 20 20 24

2012 100 65 30 -4 20 20 25

2013 100 64 31 -19 9 9 12

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 – 2013

53

4.3.

Analýza poměrových ukazatelů

Pro výpočet poměrových ukazatelů byly použity následující úrovně zisku v tabulce č. 13 a 14. Tabulka č. 13: Úrovně zisku v tis. Kč společnosti X s. r. o. EBITDA Odpisy EBIT Nákladové úroky EBT Daň z příjmů EAT

2010 22 138 8 994 13 144

2011 50 713 9 015 41 698

2012 58 459 8 721 49 738

2013 44 018 8 681 35 337

580

453

13 181

14 019

12 564 2 535 10 029

41 245 8 380 32 865

36 557 7 132 29 425

21 318 4 261 17 057

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Tabulka č. 14: Úrovně zisku v tis. Kč společnosti Y s. r. o. EBITDA Odpisy EBIT Nákladové úroky EBT Daň z příjmů EAT

2010 20 135 8 090 12 045

2011 22 074 7 775 14 299

2012 30 318 7 742 22 576

2013 23 391 7 773 15 618

0

237

7 387

8 004

12 045 2 351 9 694

14 062 2 792 11 270

15 189 3 008 12 181

7 614 1 535 6 079

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013

Ukazatele rentability Ukazatele rentability patří mezi nejsledovanější finanční ukazatele, které nejlépe vystihují schopnost podniků dosahovat nejvyšších výnosů. Porovnáváme zde velikost investovaného kapitálu či výnosů, k různým úrovním zisku.

54

Tabulka č. 15: Ukazatele rentability (%) společnosti X s. r. o. Rentabilita celkového kapitálu Rentabilita vlastního kapitálu Rentabilita dlouhodobého kapitálu Rentabilita tržeb Rentabilita nákladů

2010 2,78 2,18 2,8 12,74 87,26

2011 10,17 37,32 11,36 40,11 59,89

2012 11,67 25,04 12,05 44,3 55,70

2013 7,35 12,68 7,57 29,69 70,31

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 U všech ukazatelů rentability došlo k výrazné změně v roce 2011, kdy došlo k již zmíněné investici, která představovala vyčerpání Nerozděleného zisku minulých let a nárůstu v položce Bankovního úvěru. Rentabilita celkového kapitálu (ROA) se velmi liší v letech 2010 a 2013 oproti 2011 a 2012, jelikož byla snížena, ne nízkými tržbami, avšak vysokými finančními náklady ve formě poplatku za převod půjčky z eur na britskou libru (v roce 2010 22 463 tis. Kč a 29 743 tis. Kč v roce 2013). Rentabilita vlastního kapitálu (ROE) dosáhla hodnoty 2,18 % z důvodu nerozděleného zisku z minulých let ve výši 360 608 tis. Kč. V roce 2012 došlo ke snížení daného ukazatele o 7 % z důvodu nerozděleného zisku ve výši 32 867 tis. Kč. Rok 2013 je stejný případ se zůstatkem v této položce ve výši 62 292 tis. Kč. I u dalších dvou ukazatelů rentability pozorujeme podobný vývoj jako u předešlých. Přesto, že jsou tržby vzrůstající, můžeme si všimnout různých hodnot ukazatele rentability nákladů, který je ovlivněn ukazatelem EBIT, viz popis výše. Tabulka č. 16: Ukazatele rentability (%) společnosti Y s. r. o. Rentabilita celkového kapitálu Rentabilita vlastního kapitálu Rentabilita dlouhodobého kapitálu Rentabilita tržeb Rentabilita nákladů

2010 6,50 5,39 6,70 20,95 79,05

2011 6,38 26,66 6,65 24,79 75,21

2012 9,80 20,49 10,14 37,63 62,37

2013 5,82 9,28 6,10 24,03 75,97

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Rentabilita celkového kapitálu (ROA) u společnosti Y s. r. o. je poměrně stabilní, která se zvýší v roce 2012 na 9,80 %, a to z důvodu vyšší hodnoty ukazatele EBIT (22 576 tis. Kč).

55

Rentabilita vlastního kapitálu (ROE) se vyvíjel naprosto stejným způsobem jako u společnosti X s. r. o. (v roce 2010 3 453 tis. Kč a 17 348 tis. Kč v roce 2013). I u dalších ukazatelů rentability pozorujeme podobný vývoj.

Ukazatele aktivity Ukazateli aktivity sledujeme schopnost podniku využívat majetek. Tedy jak podnik využívá svá aktiva, zda disponuje nevyužívanými kapacitami a zda má podnik dostatek produktivních aktiv. Obrat aktiv se u obou společností pohybuje pod doporučenou hranicí 1. V oboru pohostinství a ubytování jsou tyto hodnoty zcela obvyklé. Snižující se doba obratu pohledávek ukazuje na velmi dobrou platební morálku odběratelů, kdy v roce 2010 byla doba obratu pohledávek 90 dní u společnosti X s. r. o. a 10 dní u společnosti Y s. r. o., v roce 2013 dosáhla první jmenovaná společnost doby obratu pohledávek 8 dní a druhá společnost 9 dní. Doba obratu závazků se v obou společnostech drží na stabilní úrovni v rozmezí 10 – 12 dní, až na výjimku 22 dní ve společnosti X s. r. o. v roce 2011. Tabulka č. 17: Ukazatele aktivity společnosti X s. r. o. Obrat aktiv Doba obratu zásob Doba obratu pohledávek Doba obratu závazků

2010 0,22 0,005 0,90 0,13

2011 0,25 0,004 0,08 0,22

2012 0,26 0,004 0,07 0,11

2013 0,25 0,003 0,08 0,12

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Tabulka č. 18: Ukazatele aktivity společnosti Y s. r. o. Obrat aktiv Doba obratu zásob Doba obratu pohledávek Doba obratu závazků

2010 0,31 0,010 0,10 0,10

2011 0,26 0,004 0,14 0,14

2012 0,26 0,003 0,09 0,12

2013 0,24 0,004 0,09 0,12

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013

56

4.3.

Finanční stabilita podniku

Finanční pozice podniku je spojená s různými riziky, jak již bylo popsáno v teoretické části. Nyní se však zaměříme pouze na finanční riziko z hlediska provozního řízení zkoumající peněžení toky, viz níže finanční ukazatele. Solventnost a zadluženost podniku Ukazatele zadluženosti udávají vztah mezi cizími zdroji a vlastním kapitálem. Zadluženost nemusí nutně znamenat negativní jev, protože její pozitivní jev může znamenat zvýšení rentability vlastního kapitálu. Vyplývá to z ceny dluhového kapitálu a z úspor na dani z příjmu, protože úroky z úvěru jsou součástí daňově uznatelných nákladů a snižují tak základ pro výpočet daně z příjmu. Tabulka č. 19: Ukazatele finanční stability a solventnosti společnosti X s. r. o. Krytí dlouhodobého majetku Celková zadluženost Zadluženost vlastního kapitálu Krytí dluhového břemene

2010 2,08 2,81 2,89 33,80

2011 1,03 78,09 363,69 93,45

2012 1,06 72,31 262,24 3,89

2013 1,08 69,10 244,94 1,80

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Tabulka č. 20: Ukazatele finanční stability a solventnosti společnosti Y s. r. o. Krytí dlouhodobého majetku Celková zadluženost Zadluženost vlastního kapitálu Krytí dluhového břemene

2010 1,46 2,96

2011 1,10 78,43

2012 1,08 74,06

2013 1,11 75,58

3,05 -

416,09 40,68

286,84 3,70

309,53 1,74

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Ukazatel celkové zadluženosti představuje finanční úroveň podniku, tedy věřitelské riziko. Udává míru krytí majetku podniku cizími zdroji. Společnost X s. r. o. má velmi vysoký podíl cizích zdrojů od roku 2011, kdy došlo k zvýšení položky bankovní úvěry a pomoci o 297 119 tis. Kč. Daný ukazatel se podařilo snížit o 9 % k roku 2013. Daný ukazatel se podařilo snížit o 4 % k roku 2012, avšak z důvodu reinvestice došlo ke zvýšení o 1 % v roce 2013 v porovnání s rokem 2012.

57

Zadlužení vlastního kapitálu bylo k roku 2011 téměř čtyřnásobné způsobené právě bankovním úvěrem, jenž následně klesá na 2,5 násobek k roku 2013. Ukazatel krytí dlouhodobého majetku se pohybuje od 1,03 do 2,08. Dle Grünwalda by neměl tento ukazatel klesnout pod hodnotu 1, což se podařilo u obou našich společností. Znamená to, že oba podniky nemusejí použít své krátkodobé zdroje pro krytí investičního majetku. Ukazatel krytí dlouhodobého břemene označuje, kolikrát celkový zisk pokryje úrokové platby. U obou společností nalezneme podobný vývoj, kdy úroky dosahují nejvyšších hodnot v letech 2012 a 2013 a kdy se ukazatel pohybuje okolo 1,8 – 4,0 násobku.

Likvidita Tabulka č. 21: Ukazatele likvidity společnosti X s. r. o. Ukazatele likvidity Peněžní likvidita Pohotová likvidita Běžná likvidita

2010 12,1 19,15 18,43

2011 1,06 1,44 1,46

2012 2,24 2,83 2,86

2013 2,02 2,47 2,49

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Výsledek ukazatele peněžní likvidity udává, že jedna koruna krátkodobých dluhů je ve sledovaném období kryta 1,06 – 12,1 Kč finančního majetku. Další ukazatel pohotové likvidity znázorňuje, že oběžná aktiva s vyloučením zásob pokrývají krátkodobé dluhy 1,44 – 19,15 krát. Poslední ukazatel běžná likvidita ukazuje, že oběžná aktiva pokrývají krátkodobé dluhy 1,46 – 18,43 krát. Všechny ukazatele likvidity nám jsou důkazem, že společnost X s. r. o. je dostatečně likvidní. V daném okamžiku by byl podnik schopen uspokojit své věřitele, kdyby proměnil veškerá svá oběžná aktiva v hotovost. Vysoké hodnoty všech tří ukazatelů v roce 2010 jsou způsobeny vysokými stavy v položce účty v bankách, přičemž můžeme stejný jev pozorovat i u ukazatelů likvidity u společnosti Y s. r. o., viz níže.

58

Tabulka č. 22: Ukazatele likvidity společnosti Y s. r. o. Ukazatele likvidity Peněžní likvidita Pohotová likvidita Běžná likvidita

2010 8,5 9,52 11,18

2011 2,14 3,15 3,48

2012 2,51 3,25 3,33

2013 2,16 2,61 2,66

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Výsledek ukazatele peněžní likvidity udává, že jedna koruna krátkodobých dluhů je ve sledovaném období kryta 2,14 – 8,5 Kč finančního majetku. Další ukazatel pohotové likvidity znázorňuje, že oběžná aktiva s vyloučením zásob pokrývají krátkodobé dluhy 3,15 – 9,52 krát. Poslední ukazatel běžná likvidita ukazuje, že oběžná aktiva pokrývají krátkodobé dluhy 2,66 – 11,18 krát. Všechny ukazatele likvidity nám jsou důkazem, že společnost Y s. r. o. je dostatečně likvidní podobně jako u společnosti X s. r. o. V daném okamžiku by byl podnik schopen uspokojit své věřitele, kdyby proměnil veškerá svá oběžná aktiva v hotovost. Čistý pracovní kapitál Často také zvaný provozní kapitál slouží pro krytí běžného chodu hotelu, který je nejčastěji užívaným ukazatelem jako rozdíl mezi oběžními aktivy a krátkodobými závazky včetně krátkodobých bankovních úvěrů. Tabulka č. 23: Čistý pracovní kapitál společnosti X s. r. o. Oběžná aktiva Krátkodobé závazky a kr. bankovní úvěry Čistý pracovní kapitál

2010 251 407

2011 33 815

2012 36 745

2013 54 856

13 098

23 161

12 835

22 066

238 309

10 654

23 910

32 790

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Tabulka č. 24: Čistý pracovní kapitál společnosti Y s. r. o. Oběžná aktiva Krátkodobé závazky a kr. bankovní úvěry Čistý pracovní kapitál

2010 61 381

2011 28 471

2012 23 695

2013 33 256

5 491

8 181

7 121

12 481

55 890

20 290

16 574

20 775

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013

59

Obě společnosti vykazují po celé sledované období kladné hodnoty čistého pracovního kapitálu, což poukazuje na dostatečné finanční zdroje pro úhradu běžného chodu hotelů.

4.4.

Shrnutí finanční analýzy

Z horizontální analýzy rozvahy společnosti X s. r. o. je patrné, že se aktiva vyvíjela nerovnoměrně z důvodu propadu krátkodobého finančního majetku a nárůstu dlouhodobého finančního majetku. Právě díky uskutečněné investici v roce 2011, kdy poskytla společnosti Z Ltd. dlouhodobou půjčku ve výši 162 807 tis. Kč. Nejvýznamnější částí aktiv je dlouhodobý hmotný majetek, který má klesající tendenci kvůli kumulovaným oprávkám tohoto majetku. Vývoj aktiv u společnosti Y s. r. o. byl v letech vzrůstající, daný především zvýšením dlouhodobého finančního majetku. Pasiva se vyvíjela samozřejmě stejným způsobem, a to v důsledku nárůstu cizích zdrojů, vlastní kapitál tedy rapidně klesl v roce 2011, avšak v následujících třech letech začal mírně stoupat. Dlouhodobý hmotný majetek je u této společnosti ve stejném vývoji jako u společnosti X s. r. o. V roce 2011 došlo ke snížení pasiv u společnosti X s. r. o. z důvodu vyčerpání nerozděleného zisku z minulých let a nárůstu bankovních úvěrů a výpomoci. Snížil se vlastní kapitál a zvýšil podíl cizích zdrojů na pasivech. Tržby za vlastní výrobky a služby mají od roku 2010 stoupající tendenci v obou hotelech a došlo k oživení trhu poptávky po ubytovacích a konferenčních služeb od poklesu v roce 2008. Firemní klientela je pro hotel klíčová a v době ekonomického propadu došlo ke snižování cestovních nákladů ve všech firmách, a tedy tržeb obou hotelů. Provozní výsledek hospodaření v obou hotelech má od roku 2010 stoupající tendenci a koresponduje tak s růstem tržeb za vlastní výrobky a služby, což je důležitým předpokladem pro nutnou platební schopnost v rámci zadlužení. Je zde pouze výjimka u společnosti Y s. r. o., kde došlo ke snížení provozního výsledku hospodaření v roce 2011. Analýza čistého pracovního kapitálu vychází u obou společností v kladných hodnotách po celém sledovaném období, a tudíž představuje dostatečné finanční zdroje pro úhradu běžného chodu majetku. Ukazatele rentability vlastního a celkového kapitálu nám ukazují průměrné hodnoty

60

u obou společností. Pro ukazatele rentability by obecně mělo platit, že jejich smysluplná minimální hodnota je dána bezrizikovou úrokovou měrou (tj. výší úroků u státních dluhopisů). Což naše ukazatele tuto podmínku splňují60 Finanční nezávislost podniků se snížila v roce 2011 díky vyvolané investici, podíl cizích zdrojů od té doby narůstal a zadluženost dosahovala v posledních třech letech přibližně 78 %. Navzdory tomu nám však analýzy likvidity a solventnosti vykazují velmi pozitivní hodnoty. Aby se podniky nedostaly do špatné finanční situace v důsledku očekávaných splátek, je nutné, aby došlo k udržení či navýšení tržeb a udržení nákladů na stejné, ne-li na nižší úrovni. Snižování nákladů by však nemělo být na úkor kvality. Závěrem lze konstatovat, že si obě společnosti vedou ve sledovaném období velmi dobře, a s oborovým srovnáním vykazuje velmi pozitivní provozní výsledky hospodaření.

60

Výnos z pětiletého kuponového státního dluhopisu vydávaného dne 11. 11. 2011 byl 3,017 %.

61

5.

Investice společnosti Z Ltd. Z finanční analýzy obou společností jsme zjistili zdraví obou podniků od roku 2010

do roku 2013. Díky rozboru rozvah ze sledovaného období jsme zjistili, že došlo k vyčerpání nerozděleného zisku z minulých let a nárůstů cizích zdrojů ve vysokých hodnotách, které byly již zmíněny. To znamená, že se majitel obou společností rozhodl investovat volné finanční prostředky s pomocí financování z cizích zdrojů. Jedná se o investici do vybudování hotelu z historické budovy v centru Londýna. Hotel bude disponovat 100 pokoji s dvěma restauracemi, jedna bude jen pro ubytované hosty hotelu a druhá bude sloužit i ostatním návštěvníkům. V následující kapitole si daný investiční projekt přiblížíme z finančního hlediska. V prvním části si přiblížíme náklady projektu, které se skládají z počátečních nákladů, nákladů výstavby a ostatních výdajů, které různí dle lokality investice. Dále si shrneme náklady investice a vypočítáme rentabilitu nákladů. V dalším kroku se budeme věnovat zdrojům financování a vypočítáme si ukazatele LTV (loan to value, v překladu částka k zapůjčení), a také vlastní kapitál majitele společnosti Z Ltd. Důležitým prvkem financování projektu je mít detailně propracované nákladové cashflow, kde si také jeho vývoj trvající dva roky uvedeme. Nákladové cashflow se pojí s čerpáním peněžních prostředků, které je možné získat z vlastních zdrojů či z cizích zdrojů. V případě cizích zdrojů si musíme uvést splátkový kalendář neboli úvěrové cashflow. V této části si uvedeme opět ukazatel LTV, a také ukazatele úrokového a dluhového krytí.

5.1. Náklady projektu Nyní se podíváme na náklady projektu, které jsou rozdělené na počáteční náklady, náklady výstavby a ostatní náklady.

62

Tabulka č. 25: Počáteční náklady projektu Koupě parcely £25 350 000 Zákonné poplatky a daňové poradenství £386 000 Agenturní poplatky 1,50% £380 250 Bezpečnost, opravy £350 300 Bankovní ocenění včetně DPH £21 000 Bankovní zákonné poplatky včetně DPH £72 000 Poplatek za „nadřízený dluh“ & „neočekávaný náklad na zařízení“ 1,40% £645 400 Finanční konzultant 0,375% £172 875 Poplatek za plánování £44 000 Zákonný konzultatn & stavební smlouvy £60 000 Licence £20 000 Počáteční náklady celkem £27 501 825 Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Nejvýznamnější položkou v počátečních nákladech je za pořízení parcely a s ní i budovy, která činí 25 350 000 britských liber. Z této částky se pak platí 15 % daň z prodeje nemovitosti, a to ve výši 386 000 liber. 1,5 % z kupní ceny nemovitosti bylo zaplaceno agentuře ze zprostředkování (380 250 liber). Další částka 350 300 liber byla použita na stavební opravy před rekonstrukcí a zabezpečení budovy. Poplatek ve výši 21 000 liber si účtovala banka za ocenění podniku Z Ltd. po jejím dokončení. Poté se zde setkáváme s pojmem „senior debt“, který by se dal do češtiny nazvat jako „nadřízený dluh“. V případě, že by měla společnost skončit v bankrotu, tak věřitelé těchto dluhů, budou mít nárok jako první v pořadí získat dané peníze v insolvenčním řízení. Senior debt je zabezpečen zástavou, která pak může být prodána a sloužit k vyplacení dluhu61. I přesto však není jisté, že držitelé získají 100 % dluh zpět. Poplatek za poskytnutí Senior Debt je ve výši 1,4 procent a vypočítá se jako podíl „nadřízeného dluhu“ s „neočekávanými náklady na zařízení“ a poplatku za jejich poskytnutí:

61

Tento druh dluhu vetešinou nese nízké riziko s nízkou úrokovou mírou.

63

Contingent Facility se dá přeložit jako „neočekávané náklady na zařízení“ v případě vyčerpání plánované půjčky na daný účel. Jedná se tedy o jistou rezervu v průběhu rekonstrukce.

Poplatek za finanční plánování, provedené společností Kingfisher Property Finance Ltd., je zahrnutý v počátečních nákladech a vypočítá se stejně jako poplatek výše popsaný s tím, že se jedná o výši 0,375 % z půjčky senior debt.

Nejvýznamnější položky počátečních nákladů jsme si již popsali a spočítali. Celkové počáteční náklady činí 27 501 825 liber. Nyní přikročíme k nákladům na přestavbu budovy na hotel. Pro upřesnění, tato historická budova musela být z větší části zachována, a to jak vnější vzhled, tak i vnitřní podlažní uspořádání. Celková částka rekonstrukce budovy vyšla na 37 179 870 liber. Tabulka č. 26: Náklady přestavby projektu Přípravné práce včetně archeologie £600 000 Rekonstrukce – materiál £28 300 000 Vybavení £134 000 Nábytek, příslušenství a zařízení £673 000 Vybavení operátora £1 441 370 Stavební práce a konzultační poplatky £5 746 000 Pojištění majitele nemovitosti £230 000 Bankovní odhad nemovitosti včetně DPH £55 500 Náklady výstavby celkem £37 179 870 Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd.

64

První položkou před samotnou rekonstrukcí jsou přípravné práce včetně archeologie. Jak jsem již zmínil, jedná se o historickou budovu z roku 174962. Tyto práce s významným zatížením ze strany archeologického zkoumání zatížily rozpočet o 600 000 liber. Nejvyšší položku pak samozřejmě tvoří samotná rekonstrukce, která je rozpočtovaná na 28 300 000 liber. Po dokončení rekonstrukce přijde na řadu vybavení hotelu nábytkem, příslušenstvím a zařízením, které by mělo dosáhnout částky 807 000 liber. Významnou položkou je pak ohodnocení práce a konzultační poplatky, které dosáhnou 5 746 000 liber. Společnost Z Ltd. také musí vynaložit nemalé prostředky na výbavu dodavatele stavebních prací ve výši 1 441 370 liber. Důležitým nákladem v průběhu rekonstrukce je jistě pojištění budovy, které stojí 230 000 liber. Ostatní náklady můžeme nalézt v tabulce č. 27, viz níže. Tabulka č. 27: Ostatní náklady projektu Section 106, CIL, affordable housing cont. £2 507 000 Sales & Marketing £750 000 Ostatní výdaje celkem £3 257 000 Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd.7 Nejbyrokratičtějším nákladem projektu je položka „Section 106, CIL, affordable housing cont.“ Zkratka CIL znamená Community Infrastructure Levy, tedy v předkladu Obecní daň na infrastrukturu. Místní orgány mají možnost od dubna 2010 požadovat po investorech do nemovitostí s půdorysem přesahujícím 100 m2 poplatek na vytvoření či obnovu infrastruktury. Jedná se odvod, který má zvýšit místní fond na infrastrukturu jako základ pro místní vývoj. Dohody sekce 106 (Section 106) jsou zákonnými závazky investora, aby přímé okolí investice splňovalo dohody s místními orgány. Může se například jednat o příjezdovou komunikaci či chodník, atd. V našem případě se jedná o zřízení muzea v podzemním podlaží o velikosti 100 m2. Dostupné bydlení (affordable housing) je příspěvek do RHP (Registru poskytovatelů bydlení).

62

Od té doby byla budova místem soudu, policie a cel, ve který byli souzeny slavné historické postavy, jako například Casanova, Oscar Wilde a další.

65

Druhou položkou jsou náklady na sales a marketing, tedy zacílení na zákazníky před a během spuštění provozu hotelu, ve výši 750 000 liber. Poslední částí nákladů jsou úrokové poplatky, mezi které řadíme nákladové úroky ve výši 5 % z nadřízeného dluhu 41 500 000 liber. Dále se v této části setkáváme s termínem „Commitment fee“ je definován jako poplatek účtován dlužníkovi za nevyčerpaný dluh. Nesmíme si plést s úrokem, který je naopak účtován na základě čerpané částky dluhu. Tento poplatek je většinou dohodnut oběma stranami ve formě fixního procenta z nevyčerpané částky dluhu. V našem případě se jedná o 2 %. Podobně je účtován poplatek „commitment fee“ za tzv. „kontingent facility“, který jsme již výše popsali. Níže přehledná tabulka č. 28 úrokových poplatků: Tabulka č. 28: Úrokové poplatky Úroky z výstavby viz Cashflow p.a. Nákladové úroky 5,00% £2 100 281 Commitment fee 2,00% £750 721 Contingent Facility Commitment Fee 2,00% £176 333 Úrokové poplatky celkem £3 027 335 Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Shrneme-li celkové náklady na vývoj projektu, vyšplháme se na částku 70 966 030 liber. Odhadovaný realizovatelný výnos z prodeje po stabilizaci projektu je vyčíslen na 83 000 000 liber. Odhad byl proveden společností Kingfisher Property Finance Ltd. na základě komparativní analýzy na podobné společnosti provozující hotel ve stejné velikosti a propozicemi. Rozpočtový přebytek tedy získáme rozdílem mezi Odhadovaným realizovatelným výnosem z prodeje po stabilizaci a celkovými náklady na vývoj investice, jenž vychází 12 033 970 liber:

66

Rentabilitu nákladů pak získáme:

Tabulka č. 29: Rentabilita nákladů Odhadovaný realizovatelný prodejní výnos po stabilizaci £83 000 000 Náklady na vývoj celkem £70 966 030 Rozpočtový přebytek £12 033 970 Rentabilita nákladů 17,0% Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd.

Financování Tabulka č. 30 nám vyčísluje dluh a ukazatel „částka k zapůjčení“, neboli „Loan To Value“ (dále jen „LTV“). Tabulka č. 30: Financování Nadřízený dluh £41 500 000 Výdaje neočekávaného zařízení £4 600 000 Ukazatel LTV v 1. dnu ocenění 59,87% Ukazatel LTC (včetně neočekávaných výdajů na zařízení) 61,01% Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Ukazatel LTV se dá definovat jako výše rizika věřitele při poskytnutí půjčky, či poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Poměřuje tedy náklady projektu a tržní ohodnocení projektu. Znamená to, čím vyšší je ukazatel LTV, tím vyšší je také risk věřitele při poskytování půjčky. Bankovní instituce nejčastěji požadují maximální hodnotu LTV pohybující se do 75 %. Ukazatel LTV vycházející z ocenění v 1. dni projektu matematicky vyjádříme:

67

Výrazně splňuje podmínku maximální hodnoty LTV 75 %. Riziko věřitele je nižší a tím bylo dosaženo nižší úrokové míry ve výši 4 % p. a. Dalším ukazatel, který si vypočítáme je „Loan To Cost“, který vyjadřuje poměr mezi výší půjčky financované na projekt a náklady na projekt. Opět zde platí, čím vyšší ukazatel LTC vyjde, tím vyšší je riziko věřitele. Matematicky ukazatel vyjádříme:

Vedle využitých cizích zdrojů, které jsme si rozebrali výše, si ještě určíme vlastní kapitál společnosti Z Ltd. použitý na investiční projekt:

63

Vlastní kapitál společnosti Z Ltd. tedy činí 29 066 030 liber, který se skládá z dlouhodobých úvěrů od společností X s. r. o. a Y s. r. o. v rámci skupiny, které již byly popsány v části finanční analýzy.

63

Příspěvek 400 000 liber je od smluvního provozovatele restaurace Signature, která bude mít dva provozy v tomto hotelu.

68

V případě, že známe vlastní kapitál a cizí zdroje, můžeme si matematicky vyjádřit ukazatel zadluženosti vlastního kapitálu společnosti Z Ltd.:

Doporučená zadluženost vlastního kapitálu se pohybuje do 150 %. Velmi riziková zadluženost však bývá od 200 %, tudíž se dá usuzovat, že v našem případě, kdy se jedná o investiční projekt v samotném vývoji, kdy se předpokládá v jeho provozu zvýšení vlastního kapitálu a postupné snižování cizích zdrojů, jako pozitivní vývoj.

5.2. Nákladové cashflow Nyní se podíváme na finanční plán nákladů, který je nutné mít zpracovaný dle počátečních nákladů a nákladů stavby v čase, kdy je potřebné čerpat postupně finanční prostředky (cizí zdroje). Časové období plánovaného nákladového cashflow je 23 měsíců počínaje lednem 2015. Prvními náklady jsou počáteční již výše zmíněné, které jsou naplánované jako peněžní výdaj v prvním měsíci 2015, viz tabulka č. 31. Tabulka č. 31: Development cashflow – počáteční náklady projektu Měsíc Koupě parcely Zákonné poplatky a daňové poradenství Agenturní poplatky Bezpečnost, opravy Bankovní ocenění včetně DPH Bankovní zákonný poplatky včetně DPH Poplatek za „nadřízený dluh“ & „neočekávaný náklad na zařízení“ Finanční konzultant Poplatek za plánování Zákonný konzultant & stavební smlouvy Licence

1 2 I.15 II.15 £25 350 000 0 £386 000 0 £386 000 0 £350 300 0 £21 000 0 £72 000 0 £645 400 £172 875 £44 000 £60 000 £20 000

0 0 0 0 0

… … … … … … … …

23 XI.16 CELKEM 0 £25 350 000 0 £386 000 0 £386 000 0 £350 300 0 £21 000 0 £72 000

… … … … …

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd.

69

0 0 0 0 0

£645 400 £172 875 £44 000 £60 000 £20 000

Oproti počátečním nákladům jsou náklady přetavby uhrazovány v průběhu projektu. Je proto nutné mít podrobně sestavné cashflow pro čerpání peněžních prostředků z cizích zdrojů. Z vyčerpaných prostředků se platí úroková míra ve výši 5 % a z nevyčerpaných prostředků se platí již zmíněný tzv. commitment fee ve výši 2 %. V prvním měsíci, tedy lednu 2015, je vyčerpána položka „předběžné práce včetně archeologie“ v plné výši 600 000 liber, která je tedy jednorázová. Další položkou, která se datuje od prvního měsíce (ledna 2015) je „building contract“, tedy náklady na rekonstrukci včetně materiálu. Měsíční splátka je ve výši 1 347 619 liber a platí se pravidelně dodavateli prací po dobu 23 měsíců do října roku 2016. Celkové transfery dodavateli jsou 28 300 000 liber. Vybavení hotelu je samozřejmě placeno s jistým zpožděním oproti začátku rekonstrukce. Rekonstrukce v pokročilém stádiu se nachází po prvním roce, tedy v lednu 2016, kdy je možné začít vybavovat hotelové prostory dle designového návrhu architektů. Měsíční splátka na tuto položku činí 22 333 liber a je prováděna v šesti měsících do června 2016. Na to navazuje další nákladová položka „nábytek, příslušenství a zařízení“, která bude splácena od května 2016 do srpna 2016 v celkové výši 673 000 liber. Zajímavou položkou je vybavení operátora, nebo-li poskytovatele stavebních prací. Objednatel je nucen zaplatit za speciální techniku, která je nutná pro specifický stavební úkon. Tyto specifické práce na budově budou prováděny od května 2016 do srpna 2016, kdy budou i spláceny v měsíční výši 360 343 liber. Poplatky za stavební práce a odbornou konzultaci budou spláceny v pravidelných měsíčních splátkách po celou dobu průběhu stavebních prací, tj. 21 měsíců od ledna 2015 do září 2016, v celkové výši 5 746 000 liber. Pojištění budovy proběhne v květnu 2015 ve výši 230 000 liber. Poslední položkou v této části je bankovní dohled nad projektem po celou dobu trvání, který je rozložen do 21 měsíců, s první splátkou 8 700 liber v lednu 2015 a dále ve stejných měsíčních splátkách ve výši 2 340 liber do září 2016.

70

Tabulka č. 32: Development cashflow – náklady přestavby Rekonstr. materiál

Nábytek, Vybaven přísl. a í zařízení operátora

I.15 …

£1 347 619 …

II.16 …

£1 347 619 …

£22 333 …

V.16 VI.16 VII.16 …

£1 347 619 £1 347 619 £1 347 619 …

£22 333 £168 250 £22 333 £168 250 £0 £168 250 … …

IX.16 X.16 …

£1 347 619 £0 …

Totals

£0 …

£0

£0

…

… £0

£0

…

£0 £0 …

Profes. poplatky

…

Stavební p. Pojištění a nemovitost konzultace i £273 619 …

…

£273 619 …

…

Bankovní dohled na projektu

£0

£8 700 …

£0

£2 340 …

£360 343 £360 343 £360 343 …

£273 619 £273 619 £273 619 …

£230 000 £0 £0 …

£2 340 £2 340 £2 340 …

£0 £0

£273 619 £0 …

£0 £0

£2 340 £0 …

£230 000

£55 500

£0 £0 …

…

£28 300 000 £134 000 £673 000 £1 441 370 £5 746 000

…

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. V tabulkách č. 30 a 31 jsme si rozepsali, jaké náklady budeme potřebovat vynaložit v jaký měsíc. Nyní si v tabulce č. 32 rozepíšeme financování nákladů dle měsíců. V prvním sloupci sledujeme měsíční částky financování. První částka 31 488 763 liber dosahuje nejvyšších hodnot, kdy nejvyšší podíl jsou počáteční náklady ve výši 27 501 825 liber. V druhém sloupci nalezneme akumulovanou vyčerpanou částku z celkových zdrojů k danému měsíci. Celková vyčerpaná částka se tedy rovná s počátečními náklad a náklady na výstavbu = celkem 67 938 693 liber. Tabulka č. 33: Financování nákladů výstavby

I.15 II.15 III.15 IV.15 V.15 VI.15 VII.15 VIII.15 IX.15 X.15

Měsíční čerpání Čerpání k datu Vlastní kapitál Cizí zdroje £31 488 763 £31 488 763 £29 066 030 £2 422 733 £1 623 578 £33 112 341 £0 £1 623 578 £1 623 578 £34 735 919 £0 £1 623 578 £1 623 578 £36 359 497 £0 £1 623 578 £1 623 578 £37 983 075 £0 £1 623 578 £1 623 578 £39 606 653 £0 £1 623 578 £1 623 578 £41 230 231 £0 £1 623 578 £1 623 578 £42 853 809 £0 £1 623 578 £1 623 578 £44 477 387 £0 £1 623 578 £1 623 578 £46 100 965 £0 £1 623 578 71

XI.15 XII.15 I.16 II.16 III.16 IV.16 V.16 VI.16 VII.16 VIII.16 IX.16

£1 623 578 £1 623 578 £1 645 911 £1 645 911 £1 645 911 £1 645 911 £2 404 504 £2 362 004 £2 339 671 £2 339 671 £2 561 078

£47 724 543 £49 348 121 £50 994 032 £52 639 943 £54 285 854 £55 931 765 £58 336 269 £60 698 273 £63 037 944 £65 377 615 £67 938 693

£0 £1 623 578 £0 £1 623 578 £200 000 £1 445 911 £0 £1 645 911 £0 £1 645 911 £0 £1 645 911 £0 £2 404 504 £200 000 £2 162 004 £0 £2 339 671 £0 £2 339 671 £0 £2 561 078 £29 466 030 £38 472 665 £67 938 695

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Další dva sloupce nám udávají strukturu financování nákladů. Ve třetím se nachází vlastní kapitál s dvěma vklady po 200 000 liber od budoucího provozovatele outsourcované restaurace. Poslední sloupec vykazuje cizí zdroje a jejich čerpání, které celkem dosahuje 38 472 665 liber. K úplnému vyjmenování nákladů nám již chybí vypočítat úroky (viz tabulka č. 33) z čerpané částky dluhu (sloupek „úrok“), nevyčerpané částky dluhu (sloupek „commitment fee“), nevyčerpané částky sloužící jako rezerva (sloupek „contingent facility commitment fee“) a následně dostaneme akumulovaný úrok placený čtvrtletně. Tabulka č. 34: Nákladové úroky Úrok I.15 II.15 III.15 IV.15 V.15 VI.15 VII.15 VIII.15 IX.15 X.15 XI.15 XII.15 I.16 II.16

£10 095 £16 860 £23 625 £31 476 £38 241 £45 006 £53 018 £59 783 £66 548 £74 722 £81 487 £88 252 £95 848 £102 706

"Commitment "Contingent facility Akumulovaný fee" commitment fee" úrok £65 129 £62 423 £59 717 £56 576 £53 870 £51 164 £47 959 £45 253 £42 547 £39 278 £36 572 £33 866 £30 828 £28 084

£7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 72

£260 847

£299 334

£338 110

£377 176

III.16 IV.16 V.16 VI.16 VII.16 VIII.16 IX.16 X.16 XI.16 XII.16

£109 564 £118 152 £128 171 £137 180 £148 847 £158 596 £169 267 £171 419 £171 419 £0

£25 341 £21 906 £17 898 £14 295 £9 628 £5 728 £1 460 £599 £599 £0

£7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £7 667 £0

£415 370

£2 100 282

£750 720

£176 341

£3 027 335

£460 602

£516 526

£359 370

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Úrok z čerpané částky dluhu se vypočítá:

kde

Čerpaná částka představuje vybranou hodnotu z celkového dluhu za daný měsíc Úroková míra představuje stanovenou roční hodnotu úrokové míry

Chceme-li tedy vypočítat úrok za vyčerpanou částku prvního měsíce ledna 2015, vezmeme si z tabulky č. 32 hodnotu cizího zdroje 2 422 733 liber a dosadíme roční úrokovou míru vynásobenou 100, získáme:

Takto bychom pokračovali s dosazováním za každý měsíc. Poplatek „commitment fee“ za nevybranou část dluhu si matematicky vyjádříme:

Commitment fee za nevybranou část dluhu v prvním měsíci si dosazením hodnot vypočítáme:

73

Při vypočítávání ostatních měsíců bychom pokračovali stejně s dosazováním dle vyčerpaných částek. Třetí sloupek, který zobrazuje poplatek (commitment fee) za nevybranou rezervu (contingent facility), si vyjádříme:

Vzhledem k tomu, že se v rozpočtovém plánování nepředpokládá vyčerpání této položky, je její budoucí měsíční poplatek stejný:

Při čtvrtletním sečtení vypočítaných úroků dostaneme celkovou částku úrokových nákladů splatné za dané čtvrtletí. V tomto momentě dostáváme celkové náklady za vývoj projektu, tedy i finanční náklady z úroku:

67 938 695 + 3 027 335 = 70 966 030 liber Náklady výstavby jsme mohli získat ze součtu tabulek č. 30 a 31 (nebo také č. 32 ve formě cizích zdrojů na pokrytí výstavby projektu) a hodnoty akumulovaných úroků z tabulky č. 34. V tabulce č. 33 jsme si vyjádřili financování projektu vlastními a cizími zdroji. Nyní, když jsme si zjistili finanční náklady, musíme je přičíst k cizím zdrojům, jelikož se půjčka vztahuje i na ně, a dle čtvrtletního úrokování musí být tímto dluhem kryty také. Viz tabulka č. 35:

74

Tabulka č. 35: Akumulované cizí zdroje

I.15 II.15 III.15 IV.15 V.15 VI.15 VII.15 VIII.15 IX.15 X.15 XI.15 XII.15 I.16 II.16 III.16 IV.16 V.16 VI.16 VII.16 VIII.16 IX.16 X.16 XI.16 XII.16

Čerpané Akumulovaný Akumulované Cizí zdroje úrok cizí zdroje £2 422 733 £2 422 733 £1 623 578 £4 046 311 £1 623 578 £260 847 £4 307 158 £1 623 578 £5 930 736 £1 623 578 £7 554 314 £1 623 578 £299 334 £9 477 226 £1 623 578 £11 100 804 £1 623 578 £12 724 382 £1 623 578 £338 110 £14 686 070 £1 623 578 £16 309 648 £1 623 578 £17 933 226 £1 623 578 £377 176 £19 933 980 £1 445 911 £21 379 891 £1 645 911 £23 025 802 £1 645 911 £415 370 £25 087 083 £1 645 911 £26 732 994 £2 404 504 £29 137 498 £2 162 004 £460 602 £31 760 104 £2 339 671 £34 099 775 £2 339 671 £36 439 446 £2 561 078 £516 528 £39 517 052 £0 £39 517 052 £0 £39 517 052 £0 £359 370 £39 876 422 £38 472 663 £3 027 337 £41 500 000

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Celkové cizí zdroje kryjící také finanční náklady z projektu činí 41 500 000 liber.

5.3. Cashflow nadřízeného dluhu V následující podkapitole dle tabulky č. 36 si rozepíšeme ve 14 čtvrtletích hodnotu nesplaceného dluhu, čistý provozní zisk, úrok z nesplaceného dluhu, splátka z nesplaceného dluhu a zůstatek čistého provozního zisku. Pro jejich výpočet budeme považovat následující hodnoty: Úroková míra

4,00 % p.a.

Předpokládané ocenění subjektu

77 000 000 liber

75

Tabulka č. 36: Cashflow nadřízeného dluhu Datum VI.15 IX.15 XII.15 III.16 VI.16 IX.16 XII.16 III.17 VI.17 IX.17 XII.17 III.18 VI.18 IX.18

Čtvrtletí 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Nesplacený Hrubý Úrok Splátka Zůstatek dluh provozní zisk £46 100 000 £1 800 000 (£461 000) £0 £1 339 000 £46 100 000 £1 800 000 (£461 000) £0 £1 339 000 £46 100 000 £1 800 000 (£461 000) £0 £1 339 000 £46 100 000 £1 800 000 (£461 000) £0 £1 339 000 £46 100 000 £2 694 444 (£461 000) £0 £2 233 444 £46 100 000 £2 694 444 (£461 000) (£300 000) £1 933 444 £45 800 000 £2 694 444 (£458 000) (£300 000) £1 936 444 £45 500 000 £2 694 444 (£455 000) (£300 000) £1 939 444 £45 200 000 £3 311 111 (£452 000) (£300 000) £2 559 111 £44 900 000 £3 311 111 (£449 000) (£400 000) £2 462 111 £44 500 000 £3 311 111 (£445 000) (£400 000) £2 466 111 £44 100 000 £3 311 111 (£441 000) (£400 000) £2 470 111 £43 700 000 £3 311 111 (£437 000) (£400 000) £2 474 111 £43 300 000

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Nejprve si vyčíslíme čtvrtletní hrubý provozní zisk, který dostaneme z předpokládaných příjmů a výdajů: Tabulka č. 37: Předpokládané příjmy, výdaje a zisk Datum VI.15 IX.15 XII.15 III.16 VI.16 IX.16 XII.16 III.17 VI.17 IX.17 XII.17 III.18 VI.18

Příjmy £4 500 000 £4 500 000 £4 500 000 £4 500 000 £6 736 111 £6 736 111 £6 736 111 £6 736 111 £8 277 778 £8 277 778 £8 277 778 £8 277 778 £8 277 778

Výdaje £2 700 000 £2 700 000 £2 700 000 £2 700 000 £4 041 667 £4 041 667 £4 041 667 £4 041 667 £4 966 667 £4 966 667 £4 966 667 £4 966 667 £4 966 667

Hrubý provozní zisk £1 800 000 £1 800 000 £1 800 000 £1 800 000 £2 694 444 £2 694 444 £2 694 444 £2 694 444 £3 311 111 £3 311 111 £3 311 111 £3 311 111 £3 311 111

Čistý provozní zisk £810 000 £810 000 £810 000 £810 000 £1 212 500 £1 212 500 £1 212 500 £1 212 500 £1 490 000 £1 490 000 £1 490 000 £1 490 000 £1 490 000

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd. Očekávané příjmy a výdaje dle tržeb a nákladů vychází z tržního porovnání, kdy rentabilita příjmů dosahuje 40 %, rentabilita čistého provozního zisku pak 18 %. 76

Čistý provozní zisk je ponížen o finanční náklady, jako je úrok z dluhu, či splátka dluhu, amortizace, odpisy, a jiné. Po vyjádření hrubého provozního zisku se podíváme na úrok, který je ve výši 4 %, a který se matematicky vyjádří:

Úrok se platí čtvrtletně, vyjadřuje se zde tedy nesplacený dluh (včetně contingent facility) vynásobený úrokem také čtvrtletně, proto podílem čtyř:

Dále bychom pokračovali dosazováním hodnot do nesplaceného dluhu poníženým o vypočtený úrok s tím, že se k odečítané částce přidá splátka dluhu, a to v září 2016 v šestém čtvrtletí splátkového kalendáře. Splátky jsou nastavené v hodnotě 3 % z částky 40 000 000 liber pro první rok, kdy splátka dosahuje 300 000 liber za jedno čtvrtletí a dále od října 2017 dosahuje splátka dluhu 400 000 liber, viz tabulka č. 36. Částka k zapůjčení a ukazatel krytí Poslední částí této podkapitoly je vypočítání ukazatele částky k zapůjčení (dále jen LTV – Loan To Value) a ukazatele krytí (Interest Coverage Rate a Debt-Service Coverage Ratio) – dle tabulky č. 3/. V této tabulce jsou černé hodnoty dosažené a červené hodnoty požadované. První ukazatel LTV je založen na tržním ocenění subjektu. Dle společnosti Kingfisher Property Finance Ltd. dosahuje ocenění výše 77 600 000 liber. Na tomto základě pak vypočítáme ukazatel LTV dle výše nesplaceného dluhu:

tedy

Ukazatel LTV dosahuje 59,4 % v prvním čtvrtletí, což je pod 60 % hranicí ukazatele LTV, jenž je předpokládané maximum tohoto ukazatele. V tabulce č. 38 pak vidíme, že po každé měsíční splátce se ukazatel LTV snižuje a ukazuje tak pozitivní vývoj. 77

Dalším ukazatelem je úrokové krytí (dále jen ICR), které získáme podílem čistého provozního zisku a úroku:

Tímto způsobem bychom postupovali po celé sledované období, viz tabulka č. 37. V případě, že by společnost generovala ukazatel ICR pod 1,5 %, bylo by velmi sporné, zda může společnost hradit úroky dle dohody. V horším případě ukazatele ICR pod 1 %, společnost není schopna generovat dostatečné množství tržeb. Posledním ukazatelem je krytí dluhového břemene (dále jen DSCR), který vyjadřuje schopnost dostatečného cashflow k zaplacení úroku a splátky. Nejnižší hranicí ukazatele DSCR je 1 %, kdy hodnoty pod touto hranici by znamenaly nedostatek čistého provozního zisku. Například v případě hodnoty 0,95 by znamenalo, že je zde dostatek čistého provozního zisku jen pro krytí ročních splátek dluhu. V našem případě je však vývoj ukazatele pozitivní. Tabulka č. 38: Ukazatel LTV a ukazatele krytí Datum VI.15 IX.15 XII.15 III.16 VI.16 IX.16 XII.16 III.17 VI.17 IX.17 XII.17 III.18 VI.18

LTV 59,40% 59,40% 59,40% 59,40% 59,40% 59,40% 59,00% 58,60% 58,20% 57,90% 57,30% 56,80% 56,30%

LTV 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%

ICR 1,76% 1,76% 1,76% 1,76% 2,63% 2,63% 2,65% 2,66% 3,30% 3,32% 3,35% 3,38% 3,41%

ICR 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,75% 1,75% 1,75% 1,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

DSCR 1,76% 1,76% 1,76% 1,76% 2,63% 1,59% 1,60% 1,61% 1,98% 1,76% 1,76% 1,77% 1,78%

DSCR 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35% 1,35%

Zdroj: Vlastní zpracování dle rozpočtového plánu společnosti Z Ltd.

78

6. Návrhová část V této části se pokusím vyjádřit své návrhy a doporučení, které by mohly pozitivně ovlivnit další vývoj finančních situací obou společností, a také společnosti, do které je v Londýně investováno. Nejprve si vymezíme možnosti, které nám poskytují finanční stránky obou společností v Praze. Všechny ukazatele nám vykazují za sledované období pozitivní vývoj i přes uvedenou investici, až na ukazatel zadluženosti celkové i vlastního kapitálu. Jelikož jsem svou pozicí zodpovědný za tržby obou pražských hotelů, jsem pevně přesvědčen, že doporučení a návrhy, tedy prostor pro zlepšení, je nutné provést právě v této oblasti. Finanční situace podniku je zcela závislá na úrovni výkonnosti obou hotelů. Máme k dispozici statistiky tržeb od začátku provozu hotelů a víme přesně, kde jsou naše rezervy a jaké jsou naše cíle. Rok 2007 se stal naším nejvýnosnějším rokem, co se týče tržeb a provozního výsledku hospodaření. Byli jsme schopni dosáhnout v Hotelu X průměrné roční ceny 3 430 Kč (124 eur) s průměrnou roční obsazeností dosahující 87,51 %. Celkové tržby za ubytování dosáhly 119 405 705 Kč (4 304 304 eur). V letech 2008 a 2009 však došlo k velkému propadu trhu. V roce 2009 poklesla průměrná roční cena pokoje v Hotelu X o 950 Kč (30 eur) a průměrná roční obsazenost Hotelu X o 13 %. V roce 2013 jsme dosáhli průměrné roční ceny 2 596 Kč (99 eur) a průměrné obsazenosti 83,7 %, tržby v hodnotě 86 428 344 Kč (3 327 238 eur). Od roku 2009 (doba nejvyššího propadu) jsme byli schopni zvýšit cenu o 5 euro a obsazenost o 9 %, tedy v tržbách 536 505 eur. V Hotelu Y jsme dosahovali poměrově stejných výsledků. Naším cílem je dosažení alespoň takových výkonů, které jsme vykázali v roce 2007 a zároveň se snažíme ubrat ostatním subjektům v oboru co největší tržní podíl. Tuto mezeru je nutné vyplňovat prostřednictvím kombinací následujících dvou politik: 1. Zvyšování kvality služeb 2. Snižování podílu komisních cen Pojďme si postupně charakterizovat význam výše uvedených cílů. Zvyšování kvality služeb se stalo frází v hotelnictví, ale i přesto dochází na tomto přeinvestovaném trhu ke zlepšování poskytování služeb. Dovolil bych si podotknout, že se to týká malého procenta hotelů.

79

Je těžké zvyšovat kvalitu pracovníků, když nedostatečná poptávka negeneruje příjmy. Často dochází ke snižování nákladů prostřednictvím snižování pracovní síly a kvalitních materiálů a surovin. Pražský trh za poslední čtyři roky sice zvýšil průměrnou roční obsazenost o 5,12 % procenta dle statistik STR Global, avšak na úkor úbytku průměrné ceny ročně o 5,12 eur. Nám se podařilo jít opačným a zlepšit naše ukazatele průměrné ceny a obsazenosti, spolu s hrubým provozním ziskem, které dosáhl hodnoty 50 mil. Kč u společnosti X s. r. o. a 26 900 tis. Kč u společnosti Y s. r. o. Mohli jsme si dovolit investovat do kvalitní pracovní síly a „uspokojit“ naše zaměstnance dostatečným ohodnocením, například investice 1,5 mil. Kč do vybavení pro našeho francouzského pekaře, který se stal novou posilou pro naši restauraci. Zlepšení kvality poskytovaných služeb závisí na vedoucích pracovnících, kteří by měli dokázat dostatečně motivovat své spolupracovníky k odevzdání maxima pro naše hosty. Na dnešním konkurenčním trhu je nezbytné bojovat o každého zákazníka. Je velmi důležité vybrat takového pracovníka, který je ochoten pracovat nad rámec svých povinností, stanovených hodin a s maximálním pracovním nasazením. Pokud chceme jako dva nezávislé hotely zaujmout co nejvyšší tržní podíl, je nutné, aby jednotliví zaměstnanci přispěli k provozu hotelu svou přidanou hodnotou. Bez přidané výkonnosti nebudeme schopni generovat vyšší tržby. To vše je nutné začít vysvětlovat stávajícím a novým pracovníkům. Obzvlášť se zadlužeností, která není kritická, ale je velkým zatížením a tlakem na obě společnosti, je nutné přistupovat k práci osobně na každé úrovni. Dalším přístupem, jak zlepšit finanční stránku společností, je snížení komisních cen na nejnižší možnou úroveň. Dle Cornwallské univerzity radí, že zdravý podíl OTAs (Online Travel Agencies) má být 17 % na celkových tržbách. V našem případě se to daří a v roce 2013 jsme dosáhli 15 % podílu. Jedná se o to, že pražský hotelový trh je velmi silný z hlediska OTAs, a je velmi snadným nástrojem dosažení vysoké obsazenosti. Hosté stále věří více OTAs jako jsou booking.com a expedia.com. Stále častěji se přesvědčuji, že potenciální hosté si nejsou vědomi o možnosti rezervace pokoje přes internetové stránky, i přesto, že naše statistiky nám ukazují stále vzrůstající tendenci rezervací přes naše webové stránky. Nevýhodou těchto rezervací se však stává vysoká zprostředkovatelská provize, která může dosahovat až 45 %. Například prodejní stránky HRS.com standardně požadují 80

15 % komisi, ale v únoru 2014 spustil funkci, kdy si hotel může přes jeho extranet (obslužný portál) sám zvýšit komisi a tím i pořadí svého hotelu na portále HRS.com, tedy může být v první desítce. Když tedy zvýší komisi na 30 %, zvýší tím tržby určitě, avšak na úkor zisku těchto rezervací. Například booking.com také pracuje na bázi čím vyšší pozice, tím vyšší komise. Před pár lety se nám podařilo odpojit se od portálu booking.com a již operujeme jen na portálu expedia.com s 23 % provizí, který je naším jediným OTA. Naším cílem by mělo být snížit 15 % podíl na 10 %. Musíme klást veliký důraz na obchodní oddělení, které musí být aktivní a vyhledávat nové a nové společnosti. Nyní máme smluvně uzavřeno cca 500 společností, avšak na denní bázi přicházíme do kontaktu s novými společnostmi, které buď pronikají na své nové trhy v naší lokalitě, nebo prostě rezervovaly pokoje v jiném hotelu. Tento potenciál není zdaleka vyčerpaný a prostřednictvím zvyšování kvality služeb a důrazu na aktivní hledání korporátních klientů je nástroj, jak zvýšit tržby a tak finanční stabilitu v období splátkového kalendáře. Dalším doporučením je sledování nákladů, kdy jsme již dosáhli vrcholu v položce nákladů na zaměstnance. Musíme se nyní soustředit na zvýšení tržeb do dalšího stupně, poté je možné se bavit o přistoupení na pohyb se mzdovými požadavky. Nyní přistoupíme k investičnímu projektu v Londýně. Celý průběh skýtá mnoho rizik, především v průběhu práce. Nejdůležitějším doporučením by z mé strany bylo zajistit, aby nedošlo k prodlení rekonstrukce z vlivu dodavatelů. Jelikož se úvěr čerpá postupně v měsících dle cashflow v kapitole 5, platí se zde úrok z celkového úvěru, ale také úrok z nevyčerpané hodnoty úvěru. To znamená, že kdyby došlo k jakémukoli prodlení, dojde k časovému posunutí čerpání dluhu, a tak bude muset dlužník platit 2 % „commitment fee“. Například pokud dojde k prodlení rekonstrukce budovy v 6. měsíci o tři měsíce, musel by dlužník zaplatit commitment fee ve výši 153 492 liber. Bylo by dobré přenést tuto zodpovědnost na dodavatele stavebních prací, aby byli motivováni v rámci dodržení kvality stavby a dodržení časového harmonogramu.

81

Závěr Cílem mé diplomové práce bylo zhodnotit celkové finanční zdraví obou uvedených společností prostřednictvím finanční analýzy, která byla vypracována na základě interních dat z období 2010 až 2013, a dále zhodnotit investiční projekt v Londýně, který byl analyzován z nákladového hlediska na základě interních dat kapitálového plánování vypracovaného v březnu 2014. Z horizontální analýzy rozvahy společnosti X s. r. o. je patrné, že vývoj aktiv a pasiv je nerovnoměrný z důvodu větší investice v roce 2011. U společnosti Y s. r. o. byl vývoj aktiv a pasiv spíše vzrůstající díky dlouhodobému finančnímu majetku a nárůstu cizích zdrojů v pasivech, obdobně jako v pasivech společnosti X s. r. o. Podíl cizích zdrojů byl v roce 2013 u společnosti X s. r. o. ve výši 72 % a u společnosti Y s. r. o. 76 %. Horizontální analýza výkazu zisku a ztrát ukazuje, že ve sledovaném období máji tržby za vlastní výrobky a služby rostoucí tendenci díky zvýšení poptávky po ubytovacích a konferenčních službách po předchozím poklesu v roce 2008. Velký důraz je kladen na získání firemní klientely, která u nás představuje 40 – 60 % podíl na tržbách hotelu. V roce 2013 bylo dosaženo nejvyšších hodnot výkonů v obou našich společnostech (119 005 tis. Kč u společnosti X s. r. o., 64 992 tis. Kč u společnosti Y s. r. o.). S touto vzrůstající tendencí koresponduje i provozní výsledek hospodaření. Pozitivní tendenci vykazuje také analýza čistého pracovního kapitálu, která znamená dostatek peněžních prostředků na krytí běžného chodu hotelu. Obě společnosti také dosahují dostatečného finančního majetku, díky akumulaci nerozděleného zisku z minulých let. Ukazatelé rentability vlastního a celkového kapitálu dosahují průměrných hodnot u obou společností. Pro ukazatele rentability by obecně mělo platit, že jejich smysluplná minimální hodnota je dána bezrizikovou úrokovou měrou (tj. výší úroků u státních dluhopisů). Vývoj ukazatele obratu pohledávek zjišťuje velmi dobrou platební morálku dodavatelů, malé procento splacených pohledávek po termínu splatnosti neohrozí finanční stabilitu ani u jednoho subjektu. Finanční nezávislost podniku se v roce 2011 velmi snížila v důsledku již zmíněné investice. V následujících letech celková zadluženost dosahovala 78 % a obdobný vývoj se očekává až do začátku splátkového kalendáře.

82

Navzdory míře zadlužení v obou společnostech můžeme pozitivně hodnotit ukazatele likvidity a solventnosti, které dosahují velmi pozitivních hodnot. Vzhledem k vysokému podílu cizích zdrojů, a tudíž vysokému zadlužení, se také blíží začátek splátkového kalendáře - od října 2015. Je tedy velmi nutné zajistit udržení dosažených výkonů a na druhé straně snížení výkonů spotřeby, které však nesmí znamenat snížení kvality v poskytování služeb. Naše oba hotely preferují především kvalitu, s čímž jsou spojené i vysoké ohodnocení zaměstnanců a náklady na kvalitní materiál. Náklady se snažíme snížit prostřednictvím dodavatelů služeb, však ne na úkor kvality, ale prostřednictvím konkurenčního trhu nabídky, který je celkem velká. Dále je nutné pokračovat ve stejné politice jako doteď, což znamená zvyšovat hrubý provozní zisk ve stejné míře ke zvýšení tržeb. Většina subjektů na hotelovém trhu se však chová opačným způsobem, a to zvyšováním tržeb, které jsou však vysoce komisní v průměru od 20 % do 30 %. Tržby jsou jistě zvyšovány, ale hrubý provozní zisk tím velice trpí. K finanční analýze obou společností lze konstatovat, že každý krok společností je ze strany vedení velice dobře promyšlen a nedochází tak k žádným finančním rizikům. V další části jsem se věnoval posuzování investice společnosti v Londýně. Zhodnotil jsem investici z hlediska nákladů, kdy jejich rentabilita dosahuje 17 %, což je velmi pozitivní. Rentabilita nákladů je založena na ocenění společnosti po stabilizaci podniku, která byla vyčíslena finanční společností Kingfisher Property Finance Ltd. na 83 000 000 liber. Pro budoucí udržení této míry rentability nákladů je samozřejmě nutné, aby nedošlo k poklesu výkonnosti na realitním trhu. Londýnský trh s nemovitostmi totiž zažívá po poklesu z roku 2008 velké oživení a již se začíná spekulovat o umělé bublině, která není schopna udržet vysoké transakce a vložený kapitál. Například na konci dubna se uskutečnila transakce, kdy nejmenovaný investor zakoupil byt v komplexu One Hyde Park za historicky nejvyšší prodejní cenu 136 000 000 liber. Začíná se tedy mluvit o tzv. „splasknutí bubliny“ Nejvyšší položkou je bezpochyby nákup nemovitosti, která je historickou budovou v centru Londýna. Hodnota nemovitosti se vyšplhala na 25 350 000 liber. Následující nejvyšší položkou je rekonstrukce dané nemovitosti, tedy přestavba na ubytovací zařízení, která se vyšplhala na 28 300 000 liber. Mezi finančními náklady musím zmínit úroky z úvěru, ale také tzv. commitment fee a tzv. contingent facility commitment fee, které byly popsány v předchozí kapitole a které dosahují nákladu 3 027 335 liber. 83

Celkové náklady na vývoj investičního projektu činí 70 966 030 liber. Podíl cizích zdrojů na projektu činí 46 100 000 liber. Přímá návratnost investice s pravidelnými uvedenými splátkami je předpokládána za 28 let s tím, že v závislosti na výkonnosti společnosti bude její zbytek v určitých intervalech splacen v předstihu. Výstupem této práce je jednoznačné potvrzení finančního zdraví obou společností působících na pražském hotelovém trhu a doporučení týkající se proveditelnosti a návratnosti investice v Londýně.

84

Literatura

1.

Knižní zdroje

CLARK, John J, Thomas J HINDELANG a Robert E PRITCHARD. Capital budgeting: planning and control of capital expenditures. 2nd ed. Englewood Cliffs, N.J.: PrenticeHall, c1984, xii, 563 p. Prosperita firmy. ISBN 01-311-4348-4. CÚTH, Matouš. Hodnocení investičního projektu. Praha, 2013. Diplomová práce. Vysoká škola ekonomická v Praze. Vedoucí práce doc. RNDr. Ing. Hana Scholleová, Ph.D. FOTR, Jiří, Ivan SOUČEK a Robert E PRITCHARD. Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. 1. vyd. Praha: Grada, 2005, 356 s. Prosperita firmy. ISBN 80-247-0939-2.

FUSS, Edited by Paul Butzen and Catherine, Lawrence ADAMS a Stephani ROBSON. Firms' investment and finance decisions: theory and empirical methodology. Second Edition. Northhampton, MA: Edward Elgar Pub, 2003, x, 444 pages. Prosperita firmy. ISBN 978-184-3763-994. GRÜNWALD, Rolf. Finanční analýza a plánování podniku. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, 318 s. ISBN 978-80-86929-26-2. HIRT, Geoffrey A., Stanley B. BLOCK a Karel ŠTEKER. Fundamentals of investment management. 10. e[d.], [internat. student ed.]. New York, NY: MacGraw Hill Irwin, 2012, 452 s. Prosperita firmy. ISBN 978-007-1315-524. HORKOVÁ, Soňa. Finanční analýza Hotelu Mövenpick. Praha, 2010. Diplomová práce. Vysoká škola ekonomická v Praze. KNÁPKOVÁ, Adriana, Drahomíra PAVELKOVÁ a Karel ŠTEKER. Finanční analýza: komplexní průvodce s příklady. 2. rozš. vyd. Praha: Grada, 2013, 236 s. Prosperita firmy. ISBN 978-80-247-4456-8.

85

KOVANICOVÁ, Dana. Abeceda účetních znalostí pro každého. XIX. aktualizované vydání. Praha: RNDr. Ivana Hexnerová - BOVA POLYGON, 2009. KRÁL, Bohumil, Drahomíra PAVELKOVÁ a Karel ŠTEKER. Manažerské účetnictví: komplexní průvodce s příklady. 3., dopl. a aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2010, 660 s. Prosperita firmy. ISBN 978-80-7261-217-8. MAREK, Petr. Studijní průvodce financemi podniku. 2. aktualiz. vyd. Praha: Ekopress, 2009, 634 s. ISBN 978-80-86929-49-1. MIKOVCOVÁ, Hana, Drahomíra PAVELKOVÁ a Karel ŠTEKER. Praktikum Podniková ekonomika pro magisterské studium: jak hodnotit investiční záměry a řídit podnikové investice. 1. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2006, 205 s. Prosperita firmy. ISBN 80-868-9891-1. MRKVIČKA, Josef, Ivan SOUČEK a Robert E PRITCHARD. Finanční analýza. 2., přeprac. vyd. Praha: ASPI, 2006, 228 s. Prosperita firmy. ISBN 80-735-7219-2. NOVOTNÝ, Jakub. Finanční analýza pro Grandhotel Zvon, s. r. o. Praha, 2013. Bakalářská práce. Vysoká škola ekonomická v Praze.

PENNER, Richard H, Lawrence ADAMS a Stephani ROBSON. Hotel design: planning and development. Second Edition. New York, NY: MacGraw Hill Irwin, 2012, x, 444 pages. Prosperita firmy. ISBN 978-039-3733-853. PIKE, R. – Neale, B.: Corporate finance and investment. Decisions & Strategies. Englewood Cliffs, Prentice Hall, 1996, 759 s., ISBN 0-2736-9561-4 SCHOLLEOVÁ, Hana, Drahomíra PAVELKOVÁ a Karel ŠTEKER. Investiční controlling: jak hodnotit investiční záměry a řídit podnikové investice. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 285 s. Prosperita firmy. ISBN 978-80-247-2952-7. STROUHAL, Jiří. Finanční řízení firmy v příkladech: [co odhalí finanční analýza : kdy je investice výhodná]. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, vi, 178 s. ISBN 80-251-0913-5.

86

SYNEK, Miloslav, Drahomíra PAVELKOVÁ a Karel ŠTEKER. Manažerská ekonomika: jak hodnotit investiční záměry a řídit podnikové investice. 4., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada, 2007, 452 s. Prosperita firmy. ISBN 978-80-247-1992-4. VALACH, Josef. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 3., přeprac. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, 2010, 465 s. ISBN 978-80-86929-71-2.

2.

Internetové zdroje

http://www.investopedia.com/

LONDON GOVERNMENT. London's Economy Today Archive [online]. 2014 [cit. 201405-05]. Dostupné z: http://www.london.gov.uk/priorities/businesseconomy/publications/londons-economy-today-archive#2013

Planning performance and planning contributions [online]. 2014 [cit. 2014-05-05]. WHITEHEAD, Christine. The Case for Investing in London´s Affodable Housing. In: Http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/g15report.pdf [online]. 2011 [cit. 2014-05-05]. Dostupné z: http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/g15report.pdf

87

Přílohy Příloha 1: Rozvaha v úplném rozsahu společnosti X s. r. o.

A. B. B. I. B. I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný základní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Zřizovací údaje Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje Software Ocenitelná práva Goodwill (+/-) Jiný dlouhodobý nehmotný majetek Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek

2010 473 176 0 220 858 52 0 0 52 0 0 0 0

2011 410 147 0 375 423 125 0 0 125 0 0 0 0

2012 426 091 0 388 790 60 0 0 60 0 0 0 0

2013 480 642 0 425 244 4 0 0 4 0 0 0 0

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

0

0

0

0

220 806 46 594 173 095

212 491 46 594 164 888

204 388 46 594 156 683

196 899 46 594 148 480

B. II. Dlouhodobý hmotný majetek B. II. 1. Pozemky 2. Stavby 3.

Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

1 117

795

836

785

4. 5. 6. 7.

Pěstitelské celky trvalých porostů Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 275

0 0 0 798

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

0

214

0

242

0 0 0

0 162 807 0

0 184 342 0

0 228 341 0

0

0

0

0

0 0 0 0

0 162 807 0 0

0 184 342 0 0

0 228 341 0 0

0

0

0

0

251 407 536 525 0

33 815 382 382 0

36 746 409 0 0

54 856 358 0 0

9. Oceňovací rozdíl k nabytému majetku (+/-) B. III. Dlouhodobý finanční majetek B. III. 1. Podíly - ovládaná osoba 2.

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Půjčky a úvěry - podstatný vliv Jiný dlouhodobý finanční majetek Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční 7. majetek 3. 4. 5. 6.

C. C. I. C. I. 1. 2.

Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary 88

3. 4. 5. 6. C. II. C. II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. C. III. C. III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. C. IV. C. IV. 1. 2. 3. 4. D. D. I. 1. 2. 3. A. A. A. I. A. I. 1. 2. 3. A. II. A. I. 1. 2. 3.

Výrobky Zvířata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky - ovládající a řídící osoba Pohledávky - podstatný vliv Pohledávky za polečníky, členy družstva,.. Dlouhodobé poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky - ovládající a řídící osoba Pohledávky - podstatný vliv Pohledávky za polečníky, členy družstva,.. Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Pořizovaný krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení Náklady příštích období Komplexní náklady příštích období Příjmy příštích období PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Základní kapitál Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-) Změny základního kapitálu Kapitálové fondy Emisní ážio Ostatní kapitálové fondy Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků (+/-)

89

0 0 11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 92 342 3 629 0 0 0 0 5 057 268 1 159 82 229 158 529 161 158 368 0 0 911 911 0 0 2010 473 176 459 898 46 000 46 000 0 0 34 061 34 061 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 817 5 669 0 0 0 0 0 645 116 2 387 24 616 302 24 314 0 0 909 900 0 9 2011 410 147 88 065 46 000 46 000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 543 6 664 0 0 0 0 0 501 279 99 28 794 290 28 504 0 0 555 552 0 3 2012 426 091 117 492 46 000 46 000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 854 4 420 0 0 0 0 3 731 59 1 644 0 44 644 146 44 498 0 0 542 542 0 0 2013 480 642 134 549 46 000 46 000 0 0 0 0 0

0

0

0

0

4. A. III. A. III. 1. 2. A. IV. A. IV. 1. 2. A. V B. B. I. B. I. 1. 2. 3. 4. B. II. B. II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. B. III. B. III. 1. 2. 3. 4.

Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách (+/-)

0

0

0

0

9 200 9 200 0 360 608 360 608 0 10 029 13 273 175 0 0 0 175 0 0 0 0

9 200 9 200 0 0 0 0 32 865 320 280 0 0 0 0 0 0 0 0 0

9 200 9 200 0 32 867 32 867 0 29 425 308 109 0 0 0 0 0 0 0 0 0

9 200 9 200 0 62 292 62 292 0 17 057 346 055 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

0

0

0

0 0 0 0 0 0 13 098 7 786 2 230 0

0 0 0 0 0 0 23 161 6 723 7 246 0

0 0 0 0 0 0 12 835 7 139 0 0

0 0 0 0 0 0 14 043 9 578 0 0

0

0

0

0

952

1 078

945

1 260

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojistění

504

520

551

812

Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dohadené účty pastivní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry dlouhodobé Krátkodobé bankovní úvěry Krátkodobé finanční výpomoci

541 598 0 375 112 0 0 0 0

6 509 580 0 230 277 297 119 297 119 0 0

3 022 661 0 363 154 295 274 295 274 0 0

1 387 198 0 319 489 332 012 323 989 8 023 0

Rezervní fondy Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond Statutární a ostatní fondy Výsledek hospodaření minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let (-) Výsl. hosp. běžného účetního období Cizí zdroje Rezervy Rezervy dle zvláštních právních předpisů Rezerva na důchody a podobné závazky Rezerva na daň z příjmu Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky - ovládající a řídící osoba Závazky - podstatný vliv Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení Douhodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dlouhodobé směnky k úhradě Dohadné účty pasivní Jiné závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky - ovládající a řídící osoba Závazky - podstatný vliv Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení

5. Závazky k zaměstnancům 6. 7. 8. 9. 10. 11. B. IV. B. IV. 1. 2. 3.

90

C. I. Časové rozlišení C. I. 1. Výdaje příštích období 2. Výnosy příštích období

5 0 5

1 802 1 484 318

490 1 489

38 1 37

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013 Příloha 2: Rozvaha v úplném rozsahu společnosti Y s. r. o.

A. B. B. I. B. I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný základní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Zřizovací údaje Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje Software Ocenitelná práva Goodwill (+/-) Jiný dlouhodobý nehmotný majetek Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek

2010 185 391 0 123 396 5 0 0 0 0 0 5 0

2011 224 255 0 195 372 115 0 0 115 0 0 0 0

2012 230 272 0 206 259 60 0 0 60 0 0 0 0

2013 268 386 0 234 812 4 0 0 4 0 0 0 0

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

0

0

0

0

123 391 4 175 118 556

115 730 4 175 111 036

108 043 4 175 103 516

100 650 4 175 95 996

B. II. Dlouhodobý hmotný majetek B. II. 1. Pozemky 2. Stavby 3.

Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

660

519

352

391

4. 5. 6. 7.

Pěstitelské celky trvalých porostů Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 56 32

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

0

0

0

0

0 0 0

0 79 527 0

0 98 156 0

0 134 158 0

9. Oceňovací rozdíl k nabytému majetku (+/-) B. III. Dlouhodobý finanční majetek B. III. 1. Podíly - ovládaná osoba 2.

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

0

0

0

0

3. 4. 5. 6.

Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Půjčky a úvěry - podstatný vliv Jiný dlouhodobý finanční majetek Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek

0 0 0 0

0 79 527 0 0

0 98 156 0 0

0 134 158 0 0

7.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek

0

0

0

0

61 381 593

28 471 235

23 695 166

33 256 253

C. Oběžná aktiva C. I. Zásoby 91

C. I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. C. II. C. II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. C. III. C. III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. C. IV. C. IV. 1. 2. 3. 4. D. D. I. 1. 2. 3. A. A. A. I. A. I. 1. 2. 3. A. II. A. I. 1. 2.

Materiál Nedokončená výroba a polotovary Výrobky Zvířata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky - ovládající a řídící osoba Pohledávky - podstatný vliv Pohledávky za polečníky, členy družstva,.. Dlouhodobé poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky - ovládající a řídící osoba Pohledávky - podstatný vliv Pohledávky za polečníky, členy družstva,.. Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Pořizovaný krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení Náklady příštích období Komplexní náklady příštích období Příjmy příštích období PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Základní kapitál Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-) Změny základního kapitálu Kapitálové fondy Emisní ážio Ostatní kapitálové fondy

92

0 0 0 0 0 0 8 500 0 8 019 0 0 0 0 0 481 5 613 1 649 2 230 0 0 0 390 600 721 23 46 675 150 46 525 0 0 614 614 0 0 2010 185 391 179 900 30 000 30 000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 2 494 0 2 064 0 0 0 0 0 430 8 265 3 389 3 894 0 0 0 1 655 180 146 17 477 235 17 242 0 0 412 408 0 4 2011 224 255 47 270 30 000 30 000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 413 0 0 0 0 0 0 0 413 5 277 4 580 0 0 0 0 0 567 125 5 17 839 206 17 633 0 0 318 310 0 8 2012 230 272 59 451 30 000 30 000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 387 0 0 0 0 0 0 0 387 5 626 2 878 0 0 0 0 1 517 305 917 9 26 990 218 26 772 0 0 318 318 0 0 2013 268 386 65 530 30 000 30 000 0 0 0 0 0

3.

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků (+/-)

0

0

0

0

4.

Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách (+/-)

0

0

0

0

6 000 6 000 0 134 206 134 206 0 9 694 5 491 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6 000 6 000 0 0 0 0 11 270 175 881 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6 000 6 000 0 11 270 11 270 0 12 181 170 531 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6 000 6 000 0 23 451 23 451 0 6 079 202 833 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

0

0

0

0 0 0 0 0 0 5 491 3 079 0 0

0 0 0 0 0 0 7 944 4 526 0 0

0 0 0 0 0 0 7 121 3 462 0 0

0 0 0 0 0 0 7 946 5 356 0 0

0

0

0

0

576

568

925

780

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojistění

342

363

586

516

Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dohadené účty pastivní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry dlouhodobé

338 495 0 552 109 0 0

1 282 474 0 611 120 167 937 167 700

976 391 0 627 154 163 410 163 410

762 317 0 137 78 194 887 190 352

A. III. A. III. 1. 2. A. IV. A. IV. 1. 2. A. V B. B. I. B. I. 1. 2. 3. 4. B. II. B. II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. B. III. B. III. 1. 2. 3. 4.

Rezervní fondy Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond Statutární a ostatní fondy Výsledek hospodaření minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let (-) Výsl. hosp. běžného účetního období Cizí zdroje Rezervy Rezervy dle zvláštních právních předpisů Rezerva na důchody a podobné závazky Rezerva na daň z příjmu Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky - ovládající a řídící osoba Závazky - podstatný vliv Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení Douhodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dlouhodobé směnky k úhradě Dohadné účty pasivní Jiné závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závzky z obchodních vztahů Závazky - ovládající a řídící osoba Závazky - podstatný vliv Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení

5. Závazky k zaměstnancům 6. 7. 8. 9. 10. 11. B. IV. B. IV. 1.

93

2. 3. C. I. C. I. 1. 2.

Krátkodobé bankovní úvěry Krátkodobé finanční výpomoci Časové rozlišení Výdaje příštích období Výnosy příštích období

0 0 0 0 0

237 0 1 104 839 265

0 0 290 0 290

4 535 0 23 5 18

Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013 Příloha 3: Výkaz zisku a ztráty v úplném rozsahu společnosti X s. r. o. Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží Obchodní marže Výkony Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Změna stavu zásob vlastní činnosti Aktivace Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby Přidaná hodnota Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společnosti a družstva Náklady na sociální zábezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku Prodaný materiál Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy 94

2010 2011 2012 2013 9 9 0 0 0 0 103 167 103 967 112 266 119 995 103 167 103 967 112 266 119 005

49 529 17 410 32 119 53 638 19 262 13 553 672

43 034 15 526 27 508 60 933 19 783 13 988 672

42 878 17 599 25 279 69 388 19 871 13 913 672

44 903 18 067 26 836 74 102 21 705 15 233 788

4 651

4 748

4 836

5 293

386 699

375 729

450 812

401 921

8 994

9 015

8 721

8 681

0

0

0

0

0

0

0

0

175 2 764

-30 1 914

-85 906

-60 806

Ostatní provozní náklady Převod provozních výnosů Převod provozních nákladů Provozní výsledek hospodaření Tržby z prodeje cenných papírů a podílů Prodané cenné papíry a podíly Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Výnosy podílů v ovládaných a řízených osobách Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů

663

3 795

413

514

26 609

29 555

40 562

43 147

0

0

0

0

Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku Výnosy z krátkodobého finančního majetku Náklady z finančního majetku Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů náklady z přecenění cenných papírů a derivátů Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti Výnosové úroky 2 110 3347 4 449 5 174 Nákladové úroky 580 453 13 181 14 019 Ostatní finanční výnosy 6 888 20 114 8 416 16 759 Ostatní finanční náklady 22 463 11 318 3 689 29 743 Převod finančních výnosů Převod finančních nákladů Finanční výsledek hospodaření -14 045 11 690 -4 005 -21 829 Daň z příjmu za běžnou činnost 2 535 8 380 7 132 4 261 splatná 2 535 8 380 7 132 4 261 odložena Výsledek hospodaření za běžnou činnost 10 029 32 865 29 425 17 057 Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Daň z příjmu z mimořádné činnosti 0 0 0 0 splatná odložená Mimořádný výsledek hospodaření 0 0 0 0 Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům Výsledek hospodaření za účetní období 10 029 32 865 29 425 17 057 Výsledek hospodaření před zdaněním 12 564 41 245 36 557 21 318 Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek X s. r. o. v letech 2010 - 2013

95

Příloha 4: Výkaz zisku a ztráty v úplném rozsahu společnosti Y s. r. o. 2010 Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží Obchodní marže 0 Výkony 57 486 Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb 57 486 Změna stavu zásob vlastní činnosti Aktivace Výkonová spotřeba 22 944 Spotřeba materiálu a energie 8 626 Služby 143 318 Přidaná hodnota 34 542 Osobní náklady 11 837 Mzdové náklady 8 089 Odměny členům orgánů společnosti a družstva 616 Náklady na sociální zábezpečení a zdravotní 2 923 pojištění Sociální náklady 209 Daně a poplatky 504 Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 8 090 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu 0 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu 0 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku Prodaný materiál Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Převod provozních výnosů Převod provozních nákladů Provozní výsledek hospodaření Tržby z prodeje cenných papírů a podílů Prodané cenné papíry a podíly Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Výnosy podílů v ovládaných a řízených osobách

96

2011

2012

2013

0 57 690 57 690

0 59 988 59 988

0 64 992 64 992

23 545 8 861 14 684 34 145 12 089 8 307 616

20 976 8 158 12 818 39 012 12 957 8 928 616

23 172 9 526 13 646 41 820 13 804 9 428 722

2 959

3 199

3 368

207 534

214 572

286 573

7 775

7 742

7 773

0

0

0

0

0

0

-262 445 662

70 469 1 226

235 708 375

-531 539 787

14 156

12 920

17 839

19 953

0

0

0

0

Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku Výnosy z krátkodobého finančního majetku Náklady z finančního majetku Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů náklady z přecenění cenných papírů a derivátů Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti Výnosové úroky 371 527 2 192 3 023 Nákladové úroky 237 7 387 8 004 Ostatní finanční výnosy 971 6 718 4 495 9 990 Ostatní finanční náklady 3 453 5 866 1 950 17 348 Převod finančních výnosů Převod finančních nákladů Finanční výsledek hospodaření -2 111 1142 -2 650 -12 339 Daň z příjmu za běžnou činnost 2 351 2 792 3 008 1 535 splatná 2 400 2 740 2 992 1 509 odložena -49 52 16 26 Výsledek hospodaření za běžnou činnost 9 694 11 270 12 181 6 079 Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Daň z příjmu z mimořádné činnosti 0 0 0 0 splatná odložená Mimořádný výsledek hospodaření 0 0 0 0 Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům Výsledek hospodaření za účetní období 9 694 11 270 12 181 6 079 Výsledek hospodaření před zdaněním 12 045 14 062 15 189 7 614 Zdroj: Vlastní zpracování dle účetních uzávěrek Y s. r. o. v letech 2010 - 2013

97

Příloha 5: Výkonové ukazatele pražského hotelového trhu pro rok 2012 Date Total Jan 2012 Total Feb 2012 Total Mar 2012 Total Apr 2012 Total May 2012 Total Jun 2012 Total Jul 2012 Total Aug 2012 Total Sep 2012 Total Oct 2012 Total Nov 2012 Total Dec 2012 Period

Occupancy This Year

ADR This Year

RevPAR This Year

45,2 43,2 60,6 75,0 78,9 76,4 76,6 82,4 83,8 77,7 61,7 59,8 68,5

63,67 67,74 65,84 81,33 85,15 86,03 65,43 61,89 93,29 83,04 68,51 75,33 75,81

28,78 29,27 39,88 61,03 67,21 65,70 50,11 50,98 78,18 64,54 42,30 45,08 51,96

Zdroj: Dle vlastního zpracování na základě statistik STR Global

Příloha 6: Výkonové ukazatele pražského hotelového trhu pro rok 2013 s meziroční změnou Date Total Jan 2013 Total Feb 2013 Total Mar 2013 Total Apr 2013 Total May 2013 Total Jun 2013 Total Jul 2013 Total Aug 2013 Total Sep 2013 Total Oct 2013 Total Nov 2013 Total Dec 2013 Period

Occupancy This Year % Chg 43,8 42,6 63,9 70,3 84,4 76,8 81,2 87,1 82,4 77,5 62,2 59,8 69,5

ADR This Year % Chg

1,2 -2,1 5,0 -6,4 6,6 0,8 5,8 5,2 -1,6 -0,7 1,7 -0,6 1,4

65,46 64,40 63,05 76,17 86,27 83,56 64,22 64,36 84,24 81,69 66,09 72,86 73,63

5,0 -4,5 -3,9 -6,8 1,3 -2,6 -1,4 3,1 -9,9 -0,9 -3,2 -5,6 -2,9

Zdroj: Dle vlastního zpracování na základě statistik STR Global

98

RevPAR This Year % Chg 28,65 27,46 40,29 53,56 72,82 64,18 52,12 56,05 69,45 63,33 41,10 43,54 51,20

6,3 -6,5 0,9 -12,8 8,0 -1,8 4,4 8,5 -11,4 -1,6 -1,5 -6,1 -1,6