ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
ZNALECKÝ POSUDEK č. 895/2013 stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti vč. parcel a příslušenství – ideální ½ nemovitosti Stanovení obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti – objekt pro bydlení č.p. 627 postavený na pozemku parcelní. č. 1079 a pozemků parcel č. 1079 zastavěná plocha a nádvoří a 1080 zahrada vše zapsané na LV č. 368 v k.ú. Tuřany, okres Brno – město, vedeno u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno – město, vč. ocenění práv a závad s nemovitostí spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor Sídlo: U Tržiště 9, 69002 Břeclav
Spisová značka:
160 EX 1139/12-97
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Patočka Brno, Dusíkova 906/41, 63800
Účel posudku:
Zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitosti vč. ocenění práv a závad s nemovitostí spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
Datum místního šetření:
4. 4. 2013
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 27. 4. 2013 Ocenění je provedeno dle předpisu:
Právní předpisy:
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a násl. v aktuálním znění a Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a Vyhlášky č. 450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. veškeré citované zákony a vyhlášky ve znaleckém posudku jsou uváděny v platném znění
Posudek obsahuje 6 stran vč. příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních V Brně 27.4.2013 1
ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
NÁLEZ Znalecký úkol: 1. Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství, resp. spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ nemovitostí – objekt pro bydlení č.p. 627 postavený na pozemku parcelní. č. 1079 a pozemků parcel č. 1079 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 230 m2 a 1080 zahrada o výměře 236 m2 vše zapsané na LV č. 368 v k.ú. Tuřany, okres Brno – město, vedeno u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno – město 2. ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou (nájemní práva, věcná břemena atd.) – v souladu s ust. § 336a odst. 1 písm. b)c) a odst. 2 o.s.ř. Prohlídka nemovitosti byla učiněna znalcem dne 4.4.2013 za přítomnosti obou vlastníků Podklady pro vypracování posudku: -
skutečnosti zjištěné na místě
-
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a násl. v aktuálním znění a Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a Vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012
-
Verlag Dashöfer, Cenové mapy České republiky 1/2010, Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv
-
informace zjištěné na internetu
-
Znalecký posudek č. 437/2010, autor: Ing. Miloslava Bartušková
-
Znalecký posudek č. 1943-14/2012, autor: Ing. Jiří Svoboda
-
Úřední oceňování majetku autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Vlasta Scholzová, Ing. Pavel Krejčí
-
nájemní smlouva z 14.12.1998 na garáž
Vlastnické a evidenční údaje k nemovitosti: Vlastník Luňáček Libor Virágová Marta
Sídlo/bydliště Ulice 1. května 627/35, Brno 62000 Křížová 886/11, Brno 60300
Identifikátor 7203013873 8257133819
Vlastnický podíl ½ ½
Poloha a popis nemovitosti: Oceňovaný dům je situován při ulici bez předzahrádky na Ulici 1. května, vstup je z chodníku brankou, která je umístěna v cihelné zdi kde navazují vrata garáže. Garáž není zapsaná v katastru nemovitostí a je postavena v proluce mezi řadovými objekty sousedních rodinných domů. Objekt je osazen na rovinatém terénu v úrovni za stavební čárou sousedních domů směrem do zahrady. Stavebně se jedná o samostatně stojící objekt, který byl z hlediska stavebně-technických znaků původně postavený zřejmě pro hospodářské účely. V nedávné době byly provedeny velmi amatérsky a nedbale určité stavební úpravy (oprava střechy, 2
ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
výměna některých oken a snaha o zateplení). V současné době je však objekt ve velmi špatném stavu, neudržovaný a příslušenství je v havarijním stavu. Za objektem pokračuje zahrada. Na zahradě se nachází torza ovocných dřevin. Pozemek je oplocen ze strany do ulice cihelnou zdí a kolem zahrady drátěným plotem na ocelových sloupcích. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Lokalizace nemovitosti je z hlediska dopravní dostupnosti dobrá, jedná se o vedlejší komunikaci, která je zaústěna do hlavní silnice, kde probíhá městská doprava. Městská část Tuřany má veškerou občanskou vybavenost, včetně katolického kostela, restauračních zařízení, penziónů, obchodů, základní a mateřské školy a dalších zařízení. V místě se nenachází žádný zdroj, který by zhoršoval životní prostředí a výrazně rušil pohodu bydlení kromě nedalekého městského letiště. Oddechové možnosti ani lesy v místě nejsou.
POSUDEK Ocenění je provedeno dle Zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a násl. v aktuálním znění a Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Základní údaje Nemovitost jak uvedeno výše, je ve špatném stavu. Jedná se v podstatě o jednopodlažní nepodsklepený hospodářský objekt neuměle přestavěný na objekt, který je v katastru nemovitostí veden – způsob využití „bydlení“. Nemovitost je obchodovatelná pouze jako stavební pozemek se zahradou pro výstavbu řadového rodinného domu v úrovni sousední zástavby. Stávající objekt včetně současné stavby garáže pak případný kupec nemovitosti zřejmě odstraní. Z hlediska výpočtu tržní ceny stanovuji stávající objekt k použití v částce 500.000,Kč. Pro jeho případnou využitelnost v době nové výstavby jako ubytovnu a zařízení staveniště. ad. 1. Cena obvyklá – srovnávací – tržní Tržní hodnota Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupcem a prodávajícím. Přitom obě strany mají o realizaci zájem a nejsou ovlivněny žádným nátlakem a znají všechna fakta o předmětu prodeje.
POSUDEK - obecná ( tržní ) cena Obvyklá hodnota, neboli obecná či tržní cena je zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad obvyklé hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou 3
ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky. Dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, související aspekty, životní prostředí apod. Důležité je postihnou zejména možnosti využitelnosti nemovitosti ve vztahu k územnímu plánu, umístění stavby a další technické vlastnosti. POSUDEK - ocenění srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, obecně např. druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení atd. Pro účely porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti v podobných lokalitách (okres Brno-venkov). Bylo čerpáno z realitních časopisů a z databáze na internetu. Základní údaje o oceňované nemovitosti: Prostory objektu jsou částečně pronajaté. Není však uzavřená nájemní smlouva. Nájemní smlouva je však uzavřená na objekt garáže, která je postavena na pozemku parc. č. 1079. Nájemník – pan Igor Job uzavřel dne 14.12.1998 nájemní smlouvu na dobu trvání 20 roků od kolaudace garáže, kterou následně postavil. Kolaudační rozhodnutí neměl znalec k dispozici. Odhadem je však možno stanovit, že doba nájmu bude končit cca v roce 2020. Ocenění je provedeno v pozici stavebního pozemku pro stavbu objektu pro bydlení: Lokalita
Celková plocha v m2
Uliční šířka v m
Orientace
Tuřany
466
8,5
V–Z
Srovnávací objekty Obdobné nemovitosti vyhledané v oblasti okres Brno-město – obdobné lokality – okrajové části metropole. Uvedené údaje jsou čerpány z dostupné databáze a nabídek realitních kanceláří, jedná se o nabízené ceny (v některých případech vč. provizí). Z důvodu optimalizace snižuji cenu o 5 % Výpočet průměrné ceny srovnávacích nemovitostí číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
lokalita Holásky Komín, ul. Palcary Tuřany Přízřenice Horní Heršpice, ul. Vzdálená Horní Heršpice, ul. Řeháková Černovice Obřany Chrlice Tuřany Tuřany Černovice Tuřany Přízřenice
cena v Kč /m2 2 142 2 900 2 118 2 630 3 000 1 249 2 032 2 807 2 500 2 077 2 117 1 877 2 117 2 239
plocha v m2 šířka v m orientace 929 20 J–S 899 J–S 850 14 V–Z 1 521 20 V–Z 1 200 20 V–Z 793 8 V–Z 938 12 374 7 1 900 2 840 20 J–S 425 24 J–S 1 119 26 J–S 425 7 V–Z 1 250 20 V–Z 4
ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
průměrná cena cena snížená zaokrouhleno na sto Kč VÝPOČET CENY NEMOVITOSTÍ p.č Plocha v m2 1079 230 1080 236 celkem plocha cena za 1 m2 celkem cena v Kč 5
2 272 2 158 2 200
466 2 200 1 025 200
ad. 2. Určení – ceny práv a závad s nemovitostí spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou (nájemní práva, věcná břemena atd.) – v souladu s ust. § 336a odst. 1 písm. b)c) a odst. 2 o.s.ř. Dle občanského soudního řádu § 336a odst. 1 písm b)c) a odst. 2 je nemovitost zatížena právy a závazky, které by případnou dražbou nezanikly. Nájemní právo: Nájemník – pan Igor Job uzavřel dne 14.12.1998 nájemní smlouvu s vlastníkem pozemku na výstavbu a užívání garáže Pro výpočet tohoto závazku stanovuji výnosovou metodu. Výnosová hodnota Cena nájemného vychází z ceny obvyklé v souladu s § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena nájmu na garáž se pohybuje 1000,- až 1500,- Kč/měsíc. Stanovuji 1200,Kč/měsíc, tj. 14400 Kč/rok. Stanovení ceny výnosovým způsobem dle § 23 CV = _N_ x 100 p CV … cena zjištěná výnosovým způsobem N … roční nájemné upravené p … míra kapitalizace v % dle přílohy 16 k vyhlášce – nemovitost pro garážování, p = 11 Roční nájemné se snižuje o následující položky: – 40 % z vypočteného nájemného – 5% z ceny pozemku zastavěné plochy (objekt stojí na vlastním pozemku) Jelikož se pozemky nachází v zóně, která je uvedena v Cenové mapě stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9, je ocenění provedeno dle § 27. Zastavěná plocha garáže 18 m2 * 2000 Kč/m2 = 36000,- Kč Celková výše odpočtu dle předpisu nesmí být vyšší než 50% z ročního nájemného. Cena nemovitosti vypočtená výnosovým způsobem v Kč Roční nájemné RN Roční nájemné – 50 % RN
14 400,00 7 200,00 5
ZNALECKÝ POSUDEK Č 895/2013
Snížení (odpočty) Sdružená sazba z RN Vlastní pozemek Celkem odpočty: Roční nájemné upravené Míra kapitalizace Cena výnosová
40 % 5% z Vyšší než 50% N P CV
36 000,00
5 760,00 1 800,00 7 560,00 7 200,00
11 % 65 454,55
REKAPITULACE ČÁST NEMOVITOSTI CENA KE DNI ODHADU A stavby bytový objekt 500 000,00 B pozemky 1 025 200,00 celkem 1 525 200,00 odpočet závad 65 454,55 celkem 1 459 745,45 ideální ½ 729 872,73 zaokrouhleno na 10 Kč 729 870,00 ZÁVĚREČNÉ VYHODNOCENÍ Lze konstatovat, že cena obvyklá (tržní) ideální ½ nemovitosti – objekt pro bydlení č.p. 627 postavený na pozemku parcelní. č. 1079 a pozemků parcel č. 1079 zastavěná plocha a nádvoří a 1080 zahrada vše zapsané na LV č. 368 v k.ú. Tuřany, okres Brno – město, vedeno u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno – město, včetně odpočtu práv a závad s nemovitostí spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí: Kč
Korun českých slovy
729 870
Sedm set dvacet devět tisíc osm set sedmdesát
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 č.j. 499/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializaci nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 895 / 2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Brně, 27.4.2013
Ing. Jan Patočka 6
