EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 65/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
313 st.635 st.635, 1293/11 Garáž, chlév, venkovní úpravy. Jaroslav Smutný, Sadařská 313, 69105 Zaječí, 1 / 1 Jaroslav Smutný, Sadařská 313, 69105 Zaječí, 1 / 1 Zaječí 1373 LV č.: Jihomoravský Břeclav Okres: Zaječí Zaječí Část obce: Sadařská Číslo orientační:
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 26.9.2013 / 26.9.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
400 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka: Vypracoval:
Objednávka od firmy Eurodražby, CZ a.s. přes e-mail ze dne 9.8.2013. Ing. František Hás +420604529836 tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.:
[email protected] Datum: 29.9.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Zaječí
Obec, část obce: Zaječí Sadařská Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 1
1 3+1 2
118 m 3 588 m 2 91 m 3
4 500 Kč/m Samostatná garáž bez vrat 44
45 55 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 1987 střecha ano ne Pozemky., Pozemky jsou mírně svažité se sklonem na severovýchod a tvoří jednotný funkční celek. Přístup je po místní komunikaci parc.č.4855/178 (vlastník-Obec Zaječí, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Na pozemky jsou provedeny přípojky od IS v rozsahu-elektřina, vodovod. Přípojka od zem. plynu není provedena. Vnitřní kanalizace svedena do žumpy. Stavební pozemek je oplocen zídkami a částečně zastavěn RD, garáží a chlívkem. Pozemek parc.č.4947/7 se nachází v jiné části obce ca 1000m od oceňovaného rod. domu a je veden v KN jako druh pozemku - vinice. Jednotková obvyklá cena pozemků tvořící funkční celek je stanovena na základě nabídky a potávky -2 v lokalitě na 200Kčm a jednotková obvyklá cena zem. pozemku vedeného v KN jako druh pozemku vinice je stanovena dle průměrné ceny pozemků v obci -2 na 11Kčm (u pozemku není stanoveno BPEJ). 2 599 m 2 138 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
-2-
Obec 1 450 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav. Obec má dle MLO 1413 obyvatel a je asi sedmnáct kilometrů severozápadně od okresního města Břeclavi. V těsné blízkosti prochází silnice I.třídy Brno - Břeclav a v blízkosti je i nájezd na dálnici D2 v Hustopečích. Katastr obce Zaječí je protáhlý a dlouhý téměř 7km. Jihozápadně se dotýká Dolní nádrže novomlýnské vodní soustavy. Obcí probíhá Velkopavlovická vinařská stezka délky 109km. Zaječí se nachází na železniční trati Brno - Břeclav. V obci se nacházejí IS: vodovod, elektrika, zemní plyn. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1373 pro k.ú.Zaječí ze dne 9.8.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Popis / dispozice:
Částečně podsklepený řadový, rodinný dům s obytným přízemím. RD je zděný se sedlovou střechou a s taškovou krytinou. RD postaven v r.1969 a v r.1987 byla provedena nová střecha, když původní byla zničena po vichřici. RD napojen na IS v rozsahu - veřejný vodovod a elektřina. Možnost napojení na zemní plyn není využita. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. V RD byt 3+1 s koupelnou a WC. Kotel ÚT na tuhá paliva je umístěn ve sklepě, otopná tělesa ocelová článková. V pokojích jsou parkety a v ostatních místnostech je keramická dlažba. V kuchyni je sporák na PB. Ohřev teplé vody je v el. boileru. Okna jsou původní dřevěná kastlová. Posouzení tech. stavu RD: V současné době je dům neobýván a neudržován, je odpojen od elektřiny a není ani temperován. Na obvodových konstrukcích jsou viditelné praskliny. RD je před rekonstrukcí sociálního zařízení a je nutno provést zateplení obvodových konstrukcí včetně výměny původních oken. Příslušenství RD: garáž ve dvoře bez vrat, zděný chlév, oplocení dvora, zahrada.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
Popis betonové pasy keramické pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky chybí dřevěné dřevěná špaletová
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody
keramická dlažba
21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod Závady:
světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda propan - butan plynový sporák splachovací
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech břízolitové omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře parkety
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody
chybí bojler
22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
žumpa umyvadlo, vana, WC chybí
ústřední topení
Vybydlenost objektu úměrná ke stáří objektu 44 roků. Nutná výměna soc. zařízení. Na obvodových konstrukcích jsou v některých částech praskliny. RD v součané době neobýván, netemperován a je odpojen od elektrického vedení pro neplacení za jeho odběr.
-3-
Seznam podlaží Název místnosti suterén technická místnost nadzemní část chodba koupelna chodba WC kuchyň+jídelna+obývací pokoj pokoj ložnice
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 25,00 m 11,00 m 2 2 21,99 m 0,50 11,00 m 2 2 118,00 m 80,10 m 2 2 6,47 m 1,00 6,47 m 2 2 3,99 m 1,00 3,99 m 2 2 6,29 m 1,00 6,29 m 2 2 1,17 m 1,00 1,17 m 2 2 31,90 m 1,00 31,90 m 2 2 14,08 m 1,00 14,08 m 2 2 16,20 m 1,00 16,20 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Zaječí
450 000
80,00
256
Kč/m2
KC
5 625
0,85
Upravená cena Foto Kč/m2 4 781
Na prodej rodinný domek 2+1 v klidné části ve vinařské obci Zaječí k rekonstrukci. Součástí domu je vinný sklípek a terasová zahrada o výměře 65m2 a užívání zahrady 140m2.Za zahradou je kaplička s nádherným výhledem na Pálavu s Novomlýnskými nádržemi, okolí s vinicemi a obec s místním kostelem. Zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191m2. Topení zajištěno lokálními plynovými topidly. Dům napojen na místní vodovod, elektřinu ,odpad septik. Vinařská obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav, v krajině pod Pálavou, nedaleko Lednicko-Valtického areálu. V blízkosti prochází silnice I.třídy Brno – Břeclav a dálnice se sjezdem v Hustopečích. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00 1,00
Zaječí.
125,00
276
698 000
5 584
0,85
K prodeji cihlový rodinný dům o dispozicích 5+kk ve vinnařské obci Zaječí. V současnosti je rodinný dům využíván jako stolařská dílna, zkolaudován je jako rodinný dům. Je velký a prostorný, v současnosti v něm nalezneme pět velkých pokojů, sociální zázemí se sprchovým koutem a toaletou. Kotelnu se dvěma kotli (plyn a tuhá paliva), napojenými na ústřední topení. EL. 220/380V. Napojeno na veškeré IS. Nemovitost svým rozložením a velikostí vybízí ke kompletnímu přetvoření zpět na rodinný dům. Malebná obce Zaječí zajišťuje pěkné a klidné bydlení. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
-4-
4 746
Rakvice
120,00
400
540 000
4 500
0,85
3 825
RD 5+1 s vjezdem , který je možné využít k parkování většího auta , dvůr , kde je zahrádka a krb s posezením. Dům je k rekonstrukci řadový v klidné lokalitě. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku -
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
4 391 Kč/m 2 91 m 400 000 Kč
2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V současné době je rod. dům neobýván a neudržován, je odpojen od elektřiny a není ani temperován. Na obvodových konstrukcích jsou viditelné praskliny. RD je před rekonstrukcí sociálního zařízení a je nutno provést zateplení obvodových konstrukcí včetně výměny původních oken. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: vinice: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 635 1293/11 4947/7 6002
Výměra 2 284 m 2 107 m 198 m2 10 m2 599 m2
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1373 ze dne 9.8.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 25.9.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena pozemku 2 200 Kč/m 2 200 Kč/m 11 Kč/m2 200 Kč/m2
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1
Klady nemovitosti: - Rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu a vodovod. - Rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má zázemí spočívající ve dvorku, v zahradě a v samostatném zem. pozemku vedenémv KN jako druh pozemku – vinice. - Rod. dům má obnovenou střechu z r.1987 s krytinou z tašky pálené. - U rod. domu je garáž pro motorové vozidlo a chlév. Zápory nemovitosti: - RD již nevyhovuje současným požadavkům z hlediska energetických úspor. - Rodinný dům je v současné době odpojen od inž. sítí z důvodu neplacení současných vlastníků za odběr elektřiny. - V současné době není dům obýván, není temperován ani udržován a chátrá. - Komplikované právní vztahy z důvodu existence omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1373 pro k.ú.Zaječí ze dne 9.8.2013.
Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji s ohledem na jejich klady a zápory a na zjištěnou porovnávací hodnotu ve výši 400 000,-Kč.
-5-
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 65/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 65/2013. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 26.9.2013.
Přístup k RD.
Dvorní pohled.
Kuchyně.
WC.
Koupelna.
Obývací pokoj.
-7-
