EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 62/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
728/14 Číslo jednotky: 728 V budově č. p.: 5856, 5857 Na pozemku parc. č.: 5856, 5857 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 3410 / 104872 na pozemku: 3410 / 104872 Klára Šíblová, Laštůvkova 728/31, 63500 Brno, 1 / 1 Vlastník jednotky: Klára Šíblová, Laštůvkova 728/31, 63500 Brno, 1 / 1 Vlastník pozemku: Bystrc 7985 Katastrální území: LV č.: Jihomoravský Brno-město Kraj: Okres: Brno Bystrc Obec: Část obce: Laštůvkova Ulice: Číslo orientační: 31 Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 19.9.2013 / 19.9.2013
1 130 000 Kč
V současné době odpojen elektroměr pro neplacení za odběr elektřiny.
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Objednávka č.j.179/2013-A od firmy Eurodražby. CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás +420604529836 tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.:
[email protected] Datum: 20.9.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Bystrc
Obec, část obce: Brno Laštůvkova Ulice:
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
stávající stav 1+1 1. NP V 2 35 m
35 % 100 % Ústřední / etážové - plyn Dobře udržovaná Bydlení / 2 005 okna, ostatní ano
Výměna oken původních dřevěných za plastová. ne
výměra pozemků celkem:
Stavební pozemky., Pozemky parc.č.5856 a 5857 - zastavěná plocha a nádvoří, na nichž je budova čp.727, 728 je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a podíl ve výši 3410/104872 je předmětem ocenění. Přístup z ulice Laštůvkova je bezproblémový z místní zpevněné komunikace na které se nacházejí i parkovací plochy (pozemky parc.č.6291/1, 6333: vlastník-Stat.město Brno, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Stavba je napojena na přípojky: elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. 2 357 m
budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy: stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
řadová krajní 1 4 ano Panelová budova se 3.NP a s plochou střechou. 30 30 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 005 fasáda, zateplení, okna, dveře
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
2 4 0 ne 70
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
Statutární město 378 965 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Statutární krajské město Brno má odpovídající občanskou vybavenost, včetně nabídky pracovních míst. Bytový dům, v němž je oceňovaný byt umístěn, je v místní části Bystrc, v ulici Laštůvkova; dosažitelnost centra (nám. Svobody) je po okruhu do 15 minut. Okolní zástavbu tvoří bytové domy z 70-tých let min. století. Lokalita je v územním plánu v ploše určené pro všeobecné bydlení; v pěším dosahu jsou služby, obchody, mateřská škola, základní škola, nejbližší zastávka MHD (tram, bus) je vzdálena do100m, dojezd do centra cca 20 minut, v pěším dosahu je brněnská přehrada. Dopravní obslužnost dobrá; výpadovka na dálnici D1 do 10-ti minut jízdy (Starý mLískovec). Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektřiny. Kapacita parkovacích míst je dostatečná. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Lokalita není zatížena problémovými skupinami obyvatel. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.7985 pro k.ú.Bystrc ze dne 3.4.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji. Popis / dispozice:
Byt č.14 se nachází v 1.NP bytového domu se 2 vchody čp.727 a 728. Dům byl postaven v polovině 70-tých let min. století jako panelový s 1.PP a se 4.NP a s plochou střechou. Před 5-ti lety byla provedena jeho revitalizace - zateplení fasády, výměna původních oken za plastová, nové vchodové dveře a oprava střechy. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, zemní plyn, veř. vodovod a kanalizace s ČOV. Vytápění domu je ústřední teplovodní a zdrojem tepla pro otop i ohřev teplé vody je bloková plynová kotelna. Oceňovaný byt má dispozici 1+1 (chodba, koupelna s WC, kuchyně s jídelním koutem a spížní skříní, pokoj s balkonem, sklep). Okna jsou směrována na východ s výhledem na okolní zeleň. Bytové zařízení je původní - umakartové bytové jádro (s vanou, umyvadlem a WC), podlahy v obytných místnostech z pvc a na soc. zařízení ker. dlažba, vana obložená ker. obkladem, plynový sporák. Sklep má plechové dveře. V době prohlídky byl byt odpojen od rozvodu elektřiny z důvodu neplacení za odběr elektřiny. Byt je průběžně obýván a udržován.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické
Popis deskové izolované
Název 2. Svislé konstrukce
11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
hladké plné dveře plastová ústřední bleskosvod plastové potrubí centrální ohřev vody WC, umyvadla, vana
12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
Popis panely betonové sendvičové s izolací plochá pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky železobetonové monolitické s běžným povrchem chybí PVC světelná plastové trubky rozvod zemního plynu běžný plynový sporák chybí
domácí telefon
26. Instalační pref. jádra
instalační šachty
Závady jednotky:
V současné době odpojeno měření spotřeby elektřiny.
betonové 4. Krov, střecha živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů běžné obklady 10. Schody
-3-
Seznam ploch jednotky kuchyň pokoj chodba koupelna s WC balkon sklep Celkem
Užitná plocha 2 10,18 m 2 15,64 m 2 2,82 m 2 3,36 m 2 3,12 m 2 2,25 m 2 37,36 m
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
Započitatelná plocha 2 10,18 m 2 15,64 m 2 2,82 m 2 3,36 m 2 1,56 m 2 1,12 m 2 34,68 m
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka 34,68
X
X
X
X
39 474
0,85
33 553
0,85
33 757
Srovnávané jednotky Panelová
38,00
1.NP
1+1
1 500 000
ulice Laštůvkova, Brno - Bystrc
Na prodej byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 o CP 38,5 m2 na ulici Laštůvkova ve 1.NP/4. K bytu náleží sklep 2 m2. K bytu patří balkon. Byt je po částečné rekonstrukci. V bytě jsou plovoucí podlahy a prodává se částečně zařízený. Bytové jádro je původní. Byt je světlý. Dům je po revitalizaci nová plastová okna, fasády, střecha a stoupačky. Nízké měsíční náklady. Byt svojí polohou a dispozicí nabízí příjemné bydlení v přírodě a v blízkosti přehrady, v dosahu veškerých služeb (lékárna, MHD, supermarkety, škola, školka). K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. K2 Velikost K3 Lokalita -
0,85 1,00 1,00
K4 Typ stavby K5 Stáří -
1,00 1,00
K6 Garáž K7 Vybavení -
1,00 1,00
Panelová. 35,00 ulice Laštůvkova, Brno-Bystrc
3.NP
1+1
1 390 000
39 714
k prodeji pěkný panelový byt v OV 1+1, 35m2, 3.NP čtyřpodlažního domu. Dům prošel kompletní revitalizací- je zateplený nová plastová okna, vchodové dveře,stupačky atd. Nachází se v poklidné ulici. Byt je v dobrém udržovaném stavu. Součástí bytu je nová lodžie. Bydlení v čistém prostředí, blízko přehrady. Byt se nachází v klidné ulici. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikost K3 Lokalita -
1,00 1,00
K4 Typ stavby K5 Stáří K6 Garáž -
1,00 1,00 1,00
K7 Vybavení -
1,00
-4-
Panelová.
36,00
1.NP
1+1
1 300 000
36 111
0,85
30 694
ulice Vondrákova, Brno-Bystrc
Prodej bytu o celkové výměře 36m2 v OV, o velikosti 1+1+sklep, zvýšené přízemí v Brně -ulice Vondrákova, Bystrc. Byt se nachází v domě, který prošel celkovou revitalizací (plastová okna, zateplení, střecha, nové domovní dveře, schránky). V bytě nová plastová okna včetně žaluzií, zděné jádro koupelny, podlahy - dlažba plus parkety. V koupelně se nachází vana, WC, umyvadlo. Kuchyňská linka je původní (velmi udržovaná), plynový sporák. Velmi dobře řešený byt s kuchyňským koutem (jídelna). Byt se nachází v blízkosti brněnské přehrady, nákupního centra, školy, školky. Bezproblémové parkování. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. K2 Velikost -
0,85 1,00
K3 Lokalita K4 Typ stavby -
1,00 1,00
K5 Stáří K6 Garáž K7 Vybavení -
1,00 1,00 1,00
Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
32 668 32 584 35 1 130 000
2
Kč/m 2 Kč/m 2 m Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Byt se nachází v oblíbené lokalitě Bystrc v blízkosti brněnské přehrady a se zajištěnou infrastrukturou pro bydlení v bytových domech. Nabývací cena 1 230 000 Kč
převodce, zhotovitel Klára Šíblová
druh dokladu Kupní smlouva zavkladovaná v KN
ze dne 2.10.2009
poznámka
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7985 ze dne 3.4.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 18.9.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Objednávka č.j.179/2013-A od firmy Eurodražby. CZ a.s.
-5-
1 130 000Kč 0Kč 0Kč 1 130 000Kč 2 35m 2 32 584Kč/m počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Klady oceňované nemovitosti: - vhodná poloha pro bydlení v oblíbené městské čtvrti Bystrc s dosahem brněnské přehrady - dobrý technický stav budovy (revitalizace v r.2005) - byt v 1.NP je výhodný z důvodu neexistence výtahu v byt. domě - u bytu je balkon a sklep - před domem je parkovací plocha Zápory oceňované nemovitosti: - původní bytové jádro z umakartu - v bytovém domě není výtah Zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě zjištěné porovnávací hodnoty, na základě kupní ceny uvedené v kupní smlouvě ze dne 2.10.2009 (kupní cena 1 230 000,-Kč) a s ohledem na technický stav oceňované nemovitosti, její klady a zápory, stanovuji obvyklou cenu ve výši 1 130 000,-Kč.
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 62/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 62/2013. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 19.9.2013.
Pohled na dům z východní strany.
Kuchyně.
Koupelna s WC.
Pokoj.
Vstup do bytu.
Úprava terénu před domem-uliční pohled.
-7-