EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 55/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
1665 st.76/2 st.76/2, 2505/1 Vedlejší stavby. Barbora Pavlacká, U Lesa 1665/17, 69003 Břeclav, 1 / 1 Barbora Pavlacká, U Lesa 1665/17, 69003 Břeclav, 1 / 1 Břeclav 863 LV č.: Jihomoravský Břeclav Okres: Břeclav Břeclav Část obce: U Lesa Číslo orientační: 17
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY,CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 19.8.2013 / 19.8.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
850 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Č.j.387/2013-D ze dne 12.8.2013 od fy. Eurodražby.CZ a.s. Ing. František Hás +420604529836 tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.:
[email protected] Datum: 22.8.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh. Poznámka: Vypracoval:
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Břeclav
Obec, část obce: Břeclav U Lesa Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 1
1 2+1 2
87 m 3 443 m 2 88 m 4 500 Kč/m
3
ano 55
45 55 % Dobře udržovaná Lokální - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2011 střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Stavební pozemek se zahradou., Rovinné pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou částečně zastavěny RD čp.1665/17 s vedlejšími stavbami a oploceny. Pozemky se nacházejí v okrajové SZ části města, jsou zasíťovány IS a jsou přímo přístupné po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky jsou užívány v souladu s územním plánem. 2 216 m 2 900 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní omezení ano doporučuji
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. hobby dílna 76/2 hospodářská budova (stodola, chlév apod.) 2505/1 hospodářská budova (stodola, chlév apod.) 76/2
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ne není nutné
popis Zděná přízemní dílna s pultovou střechou. Chlév s holubníkem. Zděný holubník za dílnou.
Okresní město 25 015 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Okresní město Břeclav převážně průmyslového charakteru s kompletní občanskou vybaveností a obchodní sítí, službami a pracovními příležitostmi. Město leží v těsné blízkosti státních hranic se Slovenskem a Rakouskem. Dopravní spojení s krajským městem Brnem je po dálnici D1 i po železnici, ca 50km na SZ. V místě je MHD, železniční stanice, autobusové nádraží. Oceňovaná nemovitost RD čp.1665 se nachází v okrajové severní části města poblíž řeky Dyje s lužními lesy a na ulici U Lesa. Dle databáze ČAP se nejedná o zátopou zónu - kód záplavy „1”. V místě je starší řadová zástavba rodinných domů. IS jsou v rozsahu elektřina, kanalizace s ČOV, vodovod a zemní plyn. Přístup je po místní zpevněné komunikaci. Rizika: Ostatní omezení Na LV č.863 pro k.ú.Břeclav ze dne 22.7.2013 zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské. Popis / dispozice:
Rodinný dům čp.1665 je postavený jako řadový, krajní, jednobytový 2+1, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný klasickým způsobem, ukončený sedlovou střechou s pálenou krytinou. RD má základové pásy s živičnou izolací, zdivo smíšené tl.45cm, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod, fasáda štuková vápenná, venkovní sokl plastový, vnitřní omítky vápenné štukové, okna plastová se žaluziemi, vnitřní dveře plné do ocelových zárubní, podlahy PVC, el. instalace světelná a motorová, vytápění plynové WAW, zdroj teplé vody je plynová karma, rozvod studené i teplé vody, kuchyň s linkou a plynovým sporákem, v koupelně je vana, umyvadlo, WC. RD má vedlejší stavby dílny, chlévu a 2 holubníky, venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, oplocení a přípojky IS. Technický stav konstrukcí RD je dobrý a odpovídá jeho stáří, pravidelné údržbě a postupným rekonstrukcím. Rekonstrukce střechy proběhla v r.2008, v r.2011 byly vyměněny plastová okna. Levá část domu byla postavena v r.1958, pravá část v r.1972. Poznámka: Oceňovaná nemovitost RD čp.1665 se nachází v okrajové severní části města poblíž řeky Dyje s lužními lesy a na ulici U Lesa. Dle databáze ČAP se nejedná o zátopou zónu - kód záplavy „1” i když nemovitost se nachází do 100m od břehu Dyje. Dle sdělení vlastníka došlo někdy při jarním tání k zamokření sklepa v důsledku zvednutí hladiny podzemní vody.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis betonové pasy dřevěné tašková dvouvrstvé vápenné omítky sokl plast železobetonové monolitické s běžným povrchem plastová PVC světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda zemní plyn plynový sporák splachovací
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře
14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
PVC lokální plynová topidla
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody
bleskosvod karma
22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
plastové potrubí umyvadlo, vana, WC chybí
-3-
Seznam podlaží Název místnosti sklep sklep schodiště nadzemní část vstupní chodba veranda obývací pokoj kuchyň s jídelnou spíž koupelna ložnice
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 30,62 m 10,90 m 2 2 19,36 m 0,50 9,68 m 2 2 2,44 m 0,50 1,22 m 2 2 86,67 m 77,49 m 2 2 5,88 m 1,00 5,88 m 2 2 18,91 m 0,50 9,46 m 2 2 20,12 m 1,00 20,12 m 2 2 13,19 m 1,00 13,19 m 2 2 2,70 m 1,00 2,70 m 2 2 5,91 m 1,00 5,91 m 2 2 20,24 m 1,00 20,24 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Břeclav
910 000
100,00
200
Kč/m2
KC
9 100
0,95
Upravená cena Foto Kč/m2 8 645
K prodeji rodinný dům o velikosti 3+1 v řadové zástavbě poblíž centra Břeclavi. Celková výměra pozemku činí cca 200m2. Jde o podsklepený rodinný dům v původním stavu s 3 obytnými místnostmi a zahradou. Okna dřevěná, podlahy dřevěné + dlažba, topení lokální plynové. Dispozice domu: 3 obytné místnosti, koupelna v suterénu, WC samostatně. Velká prostorná půda vhodná k výstavbě podkroví. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
0,95 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Břeclav
90,00
220
950 000
10 556
0,95
K prodeji pěkný přízemní rodinný dům 3+1, který se nachází v klidné lokalitě Stará Břeclav. Dům je rohový a je v dobrém a udržovaném stavu s novými plastovými okny. Dispozičně je dům řešen jako 3+1. Ze vstupní chody je vstup do prostorné ložnice, dále kuchyně s jídelním koutem. Z kuchyně se vchází do obývacího pokoje. Další místnost, momentálně využívané jako dětský pokoj. Koupelna je prostorná a WC je zvlášť. K domu náleží dvůr s vjezdem. V blízkosti se nachází škola, školka, obchody a jiná občanská vybavenost. Lokalita Stará Břeclav poskytuje klid a příjemné prostředí v blízkosti centra města. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
0,95 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
-4-
10 028
Charvátská Nová Ves Břeclav
100,00
542
949 000
9 490
1,05
9 940
K prodeji řadový, cihlový rodinný dům 3+1 v Charvátské Nové Vsi, pozemek 542 m2 z toho zastavěná plocha a nádvoří 321m2. Dům je udržovaný s vlastní studnou. Dispozice: vstupní chodba, 2x ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a sociální zařízení. Nemovitost je částečně podsklepená, má domovní průjezd a je napojena na plyn a kanalizaci. Přípojka vodovodu se nachází přímo před domem. K domu náleží dílna a zahrada. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,95 1,00
K3 Poloha - Lepší - blíže centru. K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav - Lepší - částečná modernizace.
1,05 1,00 1,05
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
9 659 Kč/m 2 88 m 850 000 Kč
2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Stav oceňované nemovitosti a její vybavení je průměrné, dokončení stavby v r.1958, rekonstrukce domu v r.1972, přístavba holubníku v r.2001, prováděna průběžná údržba. RD v obytné zóně na kraji města, parkování možné před domem, přístupy k nemovitosti po místní zpevněné komunikaci parc.č.3721/69 (vlastník-Město Břeclav, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Prodejnost nemovitosti průměrná. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 76/2 2505/1
Výměra 2 153 m 2 63 m 2 216 m
Jednotková cena pozemku 2 900 Kč/m 2 900 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.863 ze dne 22.7.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.387/2013-D ze dne 12.8.2013 od fy.Eurodražby.CZ as.
-5-
850 000 0 50 000 194 400 88 9 659
Kč Kč Kč Kč 2 m 2 Kč/m
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Klady nemovitosti: - klidná lokalita okresního města Břeclavi u řeky Dyje, která má potřebné občanské vybavení a snadnou dostupnost do centra města - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu, vodovod, kanalizaci s ČOV a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (2+1) a má zázemí spočívající ve dvorku s vedlejšími stavbami Zápory nemovitosti: - původní řadová zástavba RD s běžnou údržbou, která již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení jak z hlediska dispozice, tak i z hlediska energetických úspor - komplikované právní vztahy z důvodu existence omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.863 pro k.ú.Břeclav ze dne 22.7.2013 Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji s ohledem na jejich klady a zápory a na zjištěnou porovnávací hodnotu ve výši 850 000,-Kč.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 55/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.55/2013.
Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 20.8.2013.
Uliční pohled.
Koupelna s karmou.
WC v koupelně.
Kuchyně.
Ložnice.
Obývací pokoj.
-7-