EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 69/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
1328 st.1654/2 st.1654/2, st.1655/2, 2192/15, 2192/16 Hospodářská budova Zbyněk Maděryč, Přívoz 1328, 69151 Lanžhot, 1 / 1 Zbyněk Maděryč, Přívoz 1328, 69151 Lanžhot, 1 / 1 Lanžhot 3736 LV č.: Jihomoravský Břeclav Okres: Lanžhot Lanžhot Část obce: Přívoz Číslo orientační:
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 19.11.2013 / 19.11.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
570 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Objednávka č.j.572/2013-A ze dne 11.11.2013 od firmy Eurodražby.CZ. Ing. František Hás +420604529836 tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.:
[email protected] Datum: 2.12.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh. Poznámka: Vypracoval:
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Lanžhot
Obec, část obce: Lanžhot Přívoz Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1 2
100 m 3 600 m 2 105 m 3 500 Kč/m
3
ano 78
35 69 % Dobře udržovaná Lokální - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z veřejných pozemků parc.č.2192/2 a parc.č.2192/9, které jsou ve vlastnictví České republiky. Pozemky jsou oploceny a stavební pozemky jsou zastavěny RD čp.1328 respektive hospodářskou stavbou. Na pozemky je přivedena pouze přípojka elektřiny. Obvyklá cena stavebních pozemků sice v k.ú.Lanžhot osciluje kolem cenové -2 hladiny 300Kčm , ale vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky mimo zastavěné území obce a v oblasti s kódem záplavy ”3„, stanovuji jednotkovou -2 obvyklou cenu 100Kčm . 2 1 294 m 2 100 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Riziko hluku / vibrací zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. hospodářská budova (stodola, chlév apod.)
2 2+1
1655/2
popis Stodola
-2-
Opotřebení
OP 3 [m ] 730
70,00 %
Město 3 757 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městečko Lanžhot leží na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Lanžhot se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Břeclavi. Stálý počet občanů tohoto malého města dle platného MLO je 3757 obyvatel. Městečko leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je mateřská škola a pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. V obci Lanžhot mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, městský úřad, kostel, restaurace s ubytovacími kapacitami, obchody. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Město Lanžhot je po celý rok dobře dostupné automobilem a je zde pravidelná autobusová doprava. Jsou zde tři druhy hraničních přechodů na Slovensko a to dálniční přechod ČR - SR pro osobní i nákladní dopravu, Lanžhot stará cesta - Brodské - osobní doprava, nákladní jen do užitkové hmotnosti 7t a železniční přechod - Slovensko. Lanžhotem prochází železniční trať na trase Brno - Břeclav - Bratislava a je zde i železniční stanice. Nájezd na dálnici D2 je do 10-ti km jak v Břeclavi tak i na Slovenské straně. Oceňovaná nemovitost se nachází v kat. území Lanžhot, ale mimo souvisle zastavěné území obce, které se nachází ve vzdálenosti ca 4km po okresní silnici č.425 (Lanžhot-Kúty). Oceňovaný rodinný dům čp.1328 je součástí dvojdomku, kde sousední část dvojdomku s jiným vlastníkem má čp.520. V těsné blízkosti oceňované nemovitosti je hraniční přechod přes řeku Moravu na Slovensko a na pilířích posazené dálniční těleso dálnice D1 (Brno-Bratislava). Lokalita je tak zatěžována hlukem od dálničního provozu. Hraniční řeka Morava je sice v lokalitě regulovaná zvýšením břehů, ale přesto je tato lokalita vedena jako záplavová oblast s kódem záplavy ”3„. V inkriminovaném roce 1997 zde došlo k rozlivu řeky Moravy do okolních lužních lesů. Rizika: Záplavová oblast Oceňovaná nemovitost se nachází na pravém břehu řeky Moravy. Riziko hluku / vibrací Oceňovaná nemovitost se nachází v blízkosti dálnice D1, respektive pod dálničním tělesem. Dálniční doprava zatěžuje lokalitu hlukem. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.3736 ze dne 17.10.2013 pro k. ú. Lanžhot zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Maděryč Zbyněk Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Maděryč Zbyněk Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Maděryč Zbyněk Zahájení exekuce - Maděryč Zbyněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Popis / dispozice:
Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, který je součástí dvojdomku. Oceňovaná část s čp.1328 má v přízemí chodbu, kuchyni, obývací pokoj, koupelnu a WC. V podkroví je pokoj, který není vytápěný a je používán jen pro letní pobyt. Rodinný dům je napojen na veřejný řád elektřiny. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Topení je pouze lokální na tuhá paliva. Užitková voda se odebírá ze sousedního domu. Pitná voda se musí dovážet. K domu patří hospodářská budova a pozemky náležející k domu jsou oploceny.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
Popis betonové pasy dřevěné pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky sokl dřevěné dřevěná špaletová
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
keramická dlažba
Závady:
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře prkenný povrch kamna na tuhá paliva
světelná, třífázová 18. Bleskosvod plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody chybí 22. Kanalizace elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení splachovací 26. Ostatní
chybí bojler žumpa umyvadlo, vana, WC chybí
RD čp.1328 nemá vlastní zdroj vody a tuto odebírá ze sousedního RD čp.520. Podkrovní pokoj je používán pouze jako letní, poněvadž není vytápěn.
Seznam podlaží Název místnosti Přízemí podlahová plocha bytu Podkroví podkrovní pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 100,00 m 85,00 m 2 2 85,00 m 1,00 85,00 m 2 2 100,00 m 20,00 m 2 2 20,00 m 1,00 20,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Lanžhot
750 000
120,00
901
Kč/m2
KC
6 250
0,85
Na prodej samostatně stojící rodinný dům 4+1, který je osazen do svahu. V domě jsou čtyři obytné místnosti a kuchyň. Proběhla rekonstrukce rozvodů elektřiny, částečně podlahy, částečně výměna oken a byla zahájena izolace domu. U domu je menší dvůr, kde jsou postaveny vedlejší stavby a studna. K domu náleží kvelbený sklep přístupný ze dvora. Vedle domu se ve svahu rozprostírá oplocená zahrada. V zahradě jsou postaveny dvě kůlny na nářadí. Dvůr a zahrada je oplocena, v malém rozsahu jsou zpevněné plochy. Parkování je možné před domem, nebo pro parkování lze vybudovat stání nebo garáž ve dvoře. Město Lanžhot má dobrou občanskou vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 5 313
Lanžhot
160,00
320
1 000 000
6 250
0,85
5 313
Prodej RD 4+1 se zahradou a garáží v Lanžhotě Nabízíme k prodeji řadový patrový rodinný dům. V přízemí je vjezd do garáže a prostorné sklepní místnosti. Ve zvýšeném přízemí nalezneme velký obývací pokoj s krbem, jídelnu, kuchyni, samostatné WC a koupelnu. V podkroví jsou tři pokoje se samostatnými vstupy, šatna a koupelna s WC. Dům je určen k částečné rekonstrukci a ke dni předání bude vyklizen a vyčištěn. Nemovitost se nachází na klidné ulici města Lanžhot, 10 km od Břeclavi. Za domem je uzavřená zahrada s venkovním krbem. ZP: 120 m2, zahrada cca : 200 m2, CP : 320 m2. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku -
1,00 1,00 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění Lanžhot
100,00
885
990 000
9 900
0,58
5 722
Nabízíme prodej rodinného domu 4+1s velkým pozemkem o rozloze 494 m2 v Lanžhotě. Stáří domu cca 40 let. Jedná se o dvoupodlažní řadový podsklepený dům se sedlovou střechou,okna dřevěná zdvojená v dobrém stavu.Topení-ústřední plynové-plynový kotel,koupelna a WC odděleny. K domu náleží velký pozemek s příjezdem z druhé ulice.Ve dvoře hosp.místnosti. Půdu lze využít pro rozšíření bydlení v podkroví. Vhodný na bydlení i podnikání, popřípadě i jako stavební parcela K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha - Lepší - zastavěná část obce. K4 Provedení a vybavení - Lepší- ÚT, plynofikace.
0,80 0,85
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00 1,00
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
5 449 Kč/m 2 105 m 570 000 Kč
2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o nemovitost mimo zastavěnou část obce a u státní hranice se Slovenskem. K rod. domu je zřízena pouze elektrická přípojka. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 1654/2 1655/2 2192/15 2192/16
Výměra 2 100 m 2 133 m 2 868 m 2 193 m 2 1 294 m
Jednotková cena pozemku 2 100 Kč/m 2 100 Kč/m 2 100 Kč/m 2 100 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3736 ze dne 17.10.2013, str.1 Snímek katastrální mapy ze dne 2.12.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Situace - letecký snímek lokality Objednávka č.j.572/2013-A ze dne 11.11.2013 od fy.Eurodražby.CZ a.s. Mapa oblasti. -5-
570 000Kč 120 000Kč 129 400Kč 2 105m 2 3 053Kč/m počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Kladné stránky nemovitosti: - zděný rodinný dům s bytem 2+1 a s hospodářským stavením - u RD je k dispozici oplocená zahrada
Zápory nemovitosti: - RD se nachází mimo zastavěné území obce do 100m od státní hranice se Slovenskem - řadový RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - k RD zřízena pouze elektrická přípojka a pitná voda se musí dovážet - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na 570 000,-Kč. Poznámka: Vlastník nemovitosti pan Maděryč Zbyněk se prohlídky nezúčastnil ani po telefonické domluvě se znalcem. Prohlídky se zúčastnil soused pan Ján Pollák z čp.520, který poskytl znalci pouze všeobecné informace o vybavení sousedova bytu. Na oceňovaném pozemku na volno pobíhal vlastníkův pes. Znalec provedl prohlídku nemovitosti pouze z vnějšku a přes oplocení pozemků. Plošné údaje znalec odečetl z kat. mapy z náhledu a výškové údaje stanovil odborným posouzením z pořízených fotografií staveb. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 69/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 69/2013. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 19.11.2013.
Pohled na dvojdomek ze SZ.
Pohled na hospodářkou budovu ze SZ.
Přístup k oceňované nemovitosti přes hospodářskou budovu.
Pohled do dvora ze severní strany (dvorní pohled na hospodářskou budvu).
-7-