Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3925-2/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinné domy č.p. 76 a č.p. 93 Vršce Vršce 76 a 93 Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Vršce, k.ú. Vršce, kód ČSÚ: 786 608, LV: 268 Stodola st. 93/1, st. 93/2, 110/4 KS Praha s.r.o., Slavíkova 1568/23, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 KS Praha s.r.o., Slavíkova 1568/23, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
EKS Factoring s.r.o.; č. obj.:, Mlýnská 22 / 4, 160 00 Praha 6 - Bubeneč IČ: 27143520 DIČ:
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Jiří Švec Lidická 938, 290 01 Poděbrady IČ: 122 83 441 DIČ: CZ5806091918
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
telefon: 325 615 249, 603 581 966 e-mail:
[email protected] fax:
Podklad pro potřebu objednatele (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
HODNOTA NEMOVITOSTI Datum místního šetření: Počet stran: 12 stran V Poděbradech, dne 31.1.2015
19.1.2015
výstavba
změna stavby
Současný stav 800 000 Kč Datum zpracování:
rekonstrukce
refinancování
Budoucí stav 31.1.2015
Počet stran příloh: 5 Otisk razítka
Ing. Jiří Švec
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. 1980 zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
/ plyn telefon
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba dobře udržovaná lokální - tuhá paliva
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou Komentář: Zástavní práva - viz. LV.
KUPNÍ CENA 0 Kč
Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kuní cena nebyla odhadci známa.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Hodnota nemovitosti - z toho hodnota pozemku
Současný stav 799 404 Kč 0 Kč 1 689 079 Kč 800 000 Kč 522 200 Kč
Minimální hodnota v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 2 733 064 Kč 2 313 064 Kč 420 000 Kč
-2-
x 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem a odpovídá cenám srovnatelných nemovitostí obchodovaných v dané lokalitě. V principu se jedná o vyhodnocení cen realizovaných obchodů na realitním trhu starých max. 1 rok, nebo aktuálních nabídek na trhu s nemovitostmi, které jsou srovnatelné svým účelem užití, typem, velikostí, celkovým stavem a lokalitou - tyto ceny jsou s ohledem na jejich konkrétní parametry a serióznost zdroje informací patřičně upraveny. V daném případě byly požity porovnatelné nemovitosti ze současné nabídky na realitním trhu. Vzhledem ke skutečnosti, že nabídkové ceny jsou o cca 10-20% vyšší oproti reálně dosaženým kupním cenám, jsou nabídkové ceny poníženy 0,85.
ANALÝZA ZPŮSOBU OCENĚNÍ Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem.
METODY OCEŇOVÁNÍ (popis metod) METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Také může sloužit jako podklad pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Nezohledňuje však tržní vlivy a aktuální situaci na trhu nemovitostí a tedy není vhodná pro stanovení obvyklé (tržní) hodnoty. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod.
METODA VÝNOSOVÁ - v daném případě není z důvodu nekomerčního typu nemovitosti použita. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé, případně z aktuálních cen nemovitostí nabízených na realitním trhu, které jsou dle serióznosti zdroje, druhu, polohy a stavu nemovitosti patřičně upraveny a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Ekologické zatížení - Věcná břemena - Architektonické působení
-3-
ANALÝZA TRHU Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění.
Aplikace porovnávací metody: Existuje dostatečný vzorek obdobného majetku, který je na realitním trhu obchodován a je tedy vhodné její použití.
Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný majetek se nachází v zastavěné části malé obce na Jičínsku 4 km od státní komunikace Jičín-Praha a obce Kopidlno a je vhodný pro trvalé bydlení spojené s podnikáním, případně rekreační využití. Funkční využití - majetek je nevyužitý. Je vhodný pro spojení rodinného bydlení, případně rekreaci z důvodu 2 samostatných RD dvougenerační bydlení.
a umožňuje
Intenzita využití – možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době je v této lokalitě menší obce nabídka spíše větší než poptávka. Inženýrské sítě – v obci rozvod obecního vodovodu a el. energie. Voda také z vlastní studny, kanalizace do jímky. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je vyhovující, jedná se 2 samostatné RD, na zadní navazuje zahrada. Místní životní podmínky – jedná se klidné a čisté bydlení bez negativních jevů okolí. Dopravní napojení a možnost parkování – Nemovitost se nachází v malé obci s poměrně dobrou dopravní obslužností. Na pozemku a veřejné komunikaci bezproblémové parkování. Omezení užívacích práv – vyjma zástavních práv uvedených na LV nebyla předána žádná informace o omezení užívání majetku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro účelové využití – 2 rodinné domy se stodolou. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1. Výpis z KN - LV č. 153 pro kat. území a obec Vršce. 2. Snímek katastrální mapy a satelitní snímek. 3. Informace objednatele o provedených úpravách
Charakteristika obce Menší obec se základní občanskou vybaveností (pohostinství, obecní úřad, obchod) cca 4 km od okresního Kopidlna, kde většina služeb.
Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části obce u okresní klidné komunikace. Přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví obce.
-4-
Popis jednotlivých staveb Základní popis 2 samostatné, nepodsklepené RD (2+1 a 1+1) venkovského typu o jednom nadzemním podlaží a nevyužitém půdním prostoru. na dům 2+1 navazuje stodola. Dům č.p. 76 (2+1) po částečné modernizaci před cca 30 lety (betonové podlahy, vestavba soc. zařízení) a obyvatelný. Na domě č.p. 114 započato s rekonstrukcí, provedeny rozvody a příprava pro vestavbu koupelny a kuchyně.
Druh stavby - účel využití RD - bydlení.
Dispoziční řešení RD 2+1 s příslušenstvím a RD 1+1 bez příslušenství. Výměry jednotlivých místností viz. výpočet níže.
Popis tech. stavu stavby 2 přízemní RD situované na pozemku se společným dvorem a vjezdem. Jsou zděné bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné trámové s podhledem. Krov sedlový vaznicový, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozink. plechu. Celkový stavebnětechnický stav zhoršený, prvky dlouhodobé životnosti zachované, objekty jsou bez patrných statických poruch, pouze u zadní strany RD č.p. 76 patrná zvýšená zemní vlhkost. Prvky dlouhodobé životnosti v dobrém stavu. Objekty jsou vhodné pro provedení rekonstrukce.
Příslušenství stavby Stodola.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se mírně svažitý, oplocený pozemek. Je napojen na rozvod el. energie, v komunikaci veřejný vodovod a kanalizace.
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název RD č.p. 54 - 1.NP kuchyně + chodba koupelna s WC pokoj pokoj RD č.p. 114 - 1.NP chodba komora (příprava pro koupelnu) pokoj pokoj
Zastavěná plocha 68,00 m2
Užitná plocha 44,46 m2 11,03 m2 5,10 m2 12,72 m2 15,62 m2 32,31 m2 4,84 m2 2,61 m2 12,50 m2 12,36 m2
58,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název RD č.p. 54 - 1.NP RD č.p. 114 - 1.NP
(68)x(2,85) (58)x(2,70)
= = = =
Obestavěný prostor - celkem:
-5-
Obestavěný prostor 193,80 m3 156,60 m3 128,00 m3 478,40 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 68 478,40 4 835 100,00 2 313 064 95
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Budoucí stav
55,00 1 040 879
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Stodola Přízemní zděná 93/1 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 280,00 m3
JC 1 500 Kč/m3
RC Opotřebení 420 000 Kč 70 %
VH 126 000 Kč 126 000 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Cena srovnatelných pozemků v dané lokalitě se pohybuje v rozmezí 300 2 600,-Kč/m . V daném případě uvažuji z důvodu velké výměry pro stavební pozemky hodnotu 2 2 400,- Kč/m , zbývající výměru oceňuji částkou 200,- Kč/m .
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
st. 93/1 st. 93/2 110/4
Výměra m2 535 130 1 281 1 946
Jednotková cena Kč/m2 400 400 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 214 000 52 000 256 200 522 200
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Vršce 200,00 1 251
Kč 790 000
Kč/m2 3 950
KC 1,930
Upravená cena Foto Kč/m2 7 624
Zděný přízemní RD s obytným podkrovím + půdní prostor ve stejné obci stáří cca 80 let. započato s vnitřní rekonstrukcí. Typ stavby - V už. ploše plně podkroví + půda + zdivo; Velikost pozemku - menší; Vybavení - horší; Zdroj nabídky - realitní inzerce;
Žeretice
75,00
1 588
1 200 000
16 000
0,700
Zděný přízemní RD s s volným půdním prostorem v obdobně vybavené sousedící obci z roku 1923. Částečná rekonstrukce před cca 50 lety, stav a údržba dobré. Garáž, stodola. Zdroj nabídky - realitní inzerce + nadsaz. cena;
-6-
11 200
Běchary
100,00
475
1 095 000
10 950
0,920
10 074
také 2 přízemní RD s na jednom pozemku v obdobně vybavené sousedící obci 2 km od Kopidlna stáří cca 90 let. Částečná rekonstrukce před cca 50 lety, u většího provedeny v roce 2005 nové rozvody instalací. Stav a údržba dobré. Garáž, stodola. Lokalita - lepší; Velikost pozemku - podstatně menší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Sběř
95,00
1 759
1 360 000
14 316
0,840
12 025
Zděný přízemní RD s obytným podkrovím v nedaleké lépe vybavené obci blíže Vysokého Veselí. Stáří cca 100 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení. Lokalita - lepší; Velikost pozemku - menší; Vybavení - lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce;
Vrbice
95,00
856
1 450 000
15 263
0,730
11 142
Zděný přízemní RD s půdním prostorem vhodným pro vestavbu v nedaleké obdobně vybavené obci. Stáří cca 80 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení a vyměněna okna. Velikost pozemku - menší; Vybavení - mírně lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce + nadsaz. cena; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
10 413 Kč/m 2 76,77 m 799 404 Kč
počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 153 Snímek katastrální mapy a satelitní snímek Fotodokumentace nemovitosti
Koncesní listina:
Koncesní listina vydána okresním živnostenským úřadem v Kolíně dne 11.9.2000 pod č.j. 413/00/OKZU/S16572, ev.č. 320400-21270-00
-7-
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy a satelitní snímek
- 11 -
Fotodokumentace
Dům č.p 54
Koupelna s WC
Pokoje
Kuchyně
Dům č.p.
pokoj
kuchyně
Pohled z ulice
- 12 -
