Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-NEDERLAND

juli 2013

Zuid-Holland en Zeeland

Landelijke marktontwikkelingen ■■

■■

Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.

Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1

■■

■■

Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,-/m². Veel transacties vol trekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw bouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft.

■■

Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.


juli 2013

Zeeland en Zuid-Holland

Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland (in netto ha)

20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)

6.000

4.207

Uitgegeven 5.000

Uitgeefbaar

4.000

14.388

3.000 2.000

■■

■■

Bijna een kwart van de nationale voorraad aan bedrijven terreinen ligt in Zuidwest-Nederland. Daarbinnen heeft de provincie Zuid-Holland veruit de meeste bedrijventerreinen, in totaal bijna 14.400 ha. Zeeland heeft met een totaal van 4.200 ha ongeveer 29% van de voorraad in Zuid-Holland. Binnen de regio bestaat een grote verscheidenheid een bedrijfslocaties. Op lokaal niveau bestaan er verschillende – veelal gemengde – terreinen die voorzien in de ruimtevraag van het lokale bedrijfsleven. Daarnaast zijn er gebieden met een specifiekere vraag naar bedrijfsmatig vastgoed.


■■

Vooral de havenactiviteiten en het daarvan afgeleide bedrijfsleven in de Rijnmond regio, genereren een grote behoefte aan bedrijfshuisvesting. De zogenaamde ‘natte’ terreinen overvleugelen in omvang de reguliere bedrijfster reinen. In Zuid-Holland is daarnaast een groot areaal bedrijventerreinen te vinden in de regio Drechtsteden. De glastuinbouw in het Westland daarentegen zorgt voor een omvangrijk cluster van bedrijfsactiviteiten. Den Haag heeft een relatief beperkte bedrijfsruimtemarkt.

Middelburg

Gorinchem

Reimerswaal

Goeree-Overflakkee

Katwijk

Zoetermeer

Delft

Schiedam

Zwijndrecht

Lansingerland

Goes

■■

Vlaardingen

Westland

Den Haag

Borsele

Dordrecht

Overig Nederland (75,7%)

Alphen aan den Rijn

57.704

Vlissingen

Zuid-Holland (18,9%)

Terneuzen

0 Zeeland (5,5%)

Rotterdam

1.000

Zeeland heeft, met name in de havens, een sterke industriële sector. De chemische- en de procesindustrie zijn de belang rijkste sectoren in de Zeeuwse zeehavengebieden en zorgen voor het grootste deel van de toegevoegde waarde en de werkgelegenheid. Gemeten naar omvang, behoren Terneuzen en Vlissingen tot de grootste markten in de regio.


juli 2013


Vraag van bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland (in m²)

Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m²)

1.800.000

Opname

1.600.000

14%

28%

Aanbod

1.400.000 1.200.000 1.000.000

< 1.000

800.000 600.000

1.000-2.500

400.000

2.500-5.000

200.000 0

22% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

16%

5.000-10.000 > 10.000

20%

■■

Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor regio Zuidwest-Nederland.


■■

e opname is in 2012 licht gedaald tot in totaal 411.000 m². D De opname lag daarmee echter nog ruim boven de gemid delde jaarlijkse opname van de afgelopen tien jaar (373.000 m²) en dat is gezien de economische laagcon junctuur opvallend.

■■

Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had ruim de helft een omvang van minder dan 1.000 m². Het aantal grote transacties (> 10.000 m²) bedroeg ‘slechts’ 3%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 28%.


juli 2013


Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m²)

Aanbod per gemeente (in m²)

250.000

1.600

Zeeland

1.400

Zuid-Holland

200.000

1.200 150.000

1.000 800

100.000

600 400

50.000

200

■■

Ondanks de relatief hoge opname, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar gestegen. In de verschillende provincies geldt een ander beeld. In Zeeland bleef het aanbod vrijwel gelijk, terwijl het aanbod in ZuidHolland sterk steeg.


■■

In Rotterdam is het totale aanbod veruit het hoogst in de regio. Gezien de omvang van de markt is dit geen verassend beeld. Een groot deel van Rotterdamse aanbod is geconcen treerd in zeer grootschalige distributieruimten. Het aanbod in kleinere bedrijfsruimten valt relatief mee.

■■

Terneuzen

Reimerswaal

Goes

Vlaardingen

Borsele

Dordrecht

Gorinchem

Zwijndrecht

Goeree-Overflakkee

Vlissingen

Delft

Schiedam

Middelburg

Katwijk

Westland

Alphen aan den Rijn

Zoetermeer

Lansingerland

Den Haag

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Rotterdam

0

Vooral de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en Lansingerland beschikken over relatief veel beschikbaar bedrijfsmatig vastgoed. Het meeste aanbod is in regionaal opzicht terug te vinden in panden tussen 1.500 en 4.000 m². Aanbod is ook geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers.


juli 2013


Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Westland Delft Den Haag Ridderkerk Lansingerland Alphen aan den Rijn Zwijndrecht Zoetermeer Vlaardingen Rotterdam Leiden Katwijk Dordrecht Vlissingen Middelburg Goes Schiedam Gorinchem Terneuzen €0

■■

€10

€20

€30

€40

€50

€60

€70

De huurprijzen in Zuidwest-Nederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven.


€80

■■

Beste locaties

Overige locaties

Noord-Nederland

8,00 – 9,00

8,50 – 10,00

Oost-Nederland

7,25 – 9,00

7,75 – 10,00

Noordwest-Nederland

7,50 – 9,00

8,00 – 10,00

Zuidwest-Nederland

7,25 – 8,75

7,75 – 10,00

Zuid-Nederland

7,25 – 8,75

7,50 – 10,00

€90

In Zuid-Holland variëren de huurprijzen sterk. Dit hangt samen met kwaliteit en typen bedrijfsterreinen en schaarste op lokaal niveau. In Rotterdam worden huren van maximaal € 60,-/m² behaald, terwijl in Den Haag de huren kunnen oplopen tot € 70,-/m². De hoogste huren worden gereali seerd in het Westland, waar het maximale huurniveau op € 85,-/m² ligt. In de rest van Zuid-Holland bedraagt de huur maximaal € 60,-/m². In de Zeeuwse steden worden huren van maximaal € 55,-/m² behaald.

■■

De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distributie ruimten. Op de beste locaties in Zuidwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25 tot 8,75%.


juli 2013


Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland Inwoners

Voorraad in ha

Aanbod in m²

Opname in m²

Bandbreedte in €/m²

Provincie

Gemeente

Totaal

Beschikbaar

2011

2012

2011

2012

2011

2012

Zuid-Holland

Alphen aan den Rijn

72.900

255

4

46.200

48.900

1.800

13.900

30-65

30-65

Delft

99.300

252

45

24.900

21.200

3.300

2.100

30-75

30-75

Den Haag

505.300

349

20

54.900

107.500

17.000

16.800

35-70

30-70

Dordrecht

118.600

517

29

7.700

10.400

23.800

4.600

40-60

30-60

Gorinchem

35.100

216

37

12.900

12.900

2.300

-

30-55

30-55

Katwijk

62.700

201

12

22.000

23.600

8.900

10.100

30-60

30-60

Lansingerland

56.500

360

89

25.200

71.100

21.600

24.400

35-65

35-65

119.800

136

2

28.800

35.800

7.500

21.200

30-60

30-60

Leiden Ridderkerk

45.300

170

12

13.200

18.000

18.500

12.200

40-65

30-65

Rotterdam

616.100

6.847

20

189.100

246.100

108.800

124.000

35-60

35-60

Schiedam

76.500

202

-

16.000

17.700

14.600

23.500

40-55

30-55

70.900

222

5

4.800

4.800

3.000

-

40-60

35-60

Westland

Vlaardingen

102.700

480

23

65.800

34.300

11.200

500

40-85

35-85

Zoetermeer

123.000

210

1

81.200

73.800

20.400

15.200

30-60

30-60 35-60

Zwijndrecht Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland

44.600

213

-

9.300

14.400

400

8.000

40-60

1.403.100

3.758

95

348.000

413.000

96.600

99.700

-

-

3.552.400

14.388

394

950.000

1.153.500

359.700

376.200

-

-

Goes

37.000

231

10

8.300

5.700

8.700

11.800

30-55

30-55

Middelburg

47.500

175

11

13.100

23.000

100

1.300

30-55

30-55

Terneuzen

54.700

1.387

298

1.300

1.300

42.700

200

25-50

25-50 30-55

Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland

44.400

848

104

18.700

15.600

21.600

2.000

30-55

197.800

1.566

156

46.600

43.400

4.800

19.400

-

-

381.400

4.207

579

88.000

89.000

77.900

34.700

-

-

3.933.800

18.595

973

1.038.000

1.242.500

437.600

410.900

-

-

Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.


Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Recommend Documents