juli 2012
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST - NEDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht LA N D E L I J K E MA R K T O N TwI K K ELI NGEN 2,9 miljoen m2, wat neer komt op een stijging van 12% in vergelijking met 2010. Hiervan kwam circa een kwart voor rekening van de logistieke sector. Hoewel er meer vraag was, nam het beschikbaar aanbod opnieuw toe. Begin 2012 was 9,5 miljoen m2 bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. De stijging van het aanbod wordt verklaard door verhuisbewegingen en bedrijfsbeëindigingen. Er blijft sprake van een mismatch tussen gebruikerswensen en kwaliteiten van bestaande gebouwen. Mede hierdoor vond een fors deel van de opname plaats in nieuwbouw. Dit neemt niet weg dat het nieuwbouwtempo door de crisis fors is afgenomen.
De bedrijfsruimtemarkt liet in 2011 een tweedelig beeld zien. In de eerste zes maanden van het jaar leefde de vraag naar bedrijfsruimte helemaal op. De markt nam ruim 30% meer ruimte op dan in de vergelijkbare periode in 2010. De wereldhandel groeide fors en dat stimuleerde de opname van bedrijfsruimte, met name dat van logistiek vastgoed. In het verlengde hiervan vlakte de groei van het aanbod af. De tweede helft van 2011 liet een bijna volledig tegengesteld beeld zien. Vanaf de zomermaanden leidde de schuldencrisis in de Eurozone tot steeds meer onzekerheid. De economie kwam in bijzonder zwaar weer terecht, gevolg door een nieuwe recessie in diverse landen in de Eurozone, waaronder Nederland. Een gemene recessie bovendien, omdat overheden weinig financiële ruimte hebben voor crisismaatregelen en het vertrouwen in de economie als geheel lijkt weg te vallen.
De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 2011 tot een lichte stijging van de huurprijzen. Vorig jaar werd gemiddeld € 48,- per m2 betaald voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van 4% ten opzichte van 2010 toen nog € 45,- per m2 werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in vier jaar tijd. Huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de courantheid van het vastgoed. Er bestaan daarom sterke
Ondanks de terugval in de tweede helft van 2011 werd vorig jaar toch beduidend meer bedrijfsruimte opgenomen. In totaal
Aanbod en opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m2) 10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Aanbod Opname
Regiorapportage Noordwest-Nederland
1
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwest-NEDERLAND juli 2012
regionale verschillen in de gerealiseerde huurprijzen. De sterkste stijging is zichtbaar in Noord- en West-Nederland, waar de huurprijzen met gemiddeld meer dan 10% toenamen. Logistieke ruimten op strategische locaties en nabij vervoers knooppunten behalen de hoogste huurprijzen. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van € 45,- en € 65,-/m2. Complexen in de logistieke corridor bevinden zich aan de bovenkant daarvan. De absolute tophuurprijzen worden betaald voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier kan de huurprijs oplopen tot meer dan € 90,-/m2. Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen. Als investeringssegment is de bedrijfsruimtemarkt veel minder groot dan de markten voor kantoren, winkels of woningen. Het overgrote deel van de bedrijfsruimtemarkt is dan ook in gebruik bij bedrijven zelf, het zogenaamde eigengebruik. Wel bleef de omvang van nieuwe investeringen vorig jaar met € 350 miljoen constant, wat op zichzelf en gezien de marktomstandigheden toch opvallend te noemen is. Dat neemt niet weg dat beleggers het gemiddelde indirecte rendement op hun investering in bedrijfsruimte volgens cijfers van IPD Nederland zagen dalen met -3,5%. Dit komt vooral doordat de beschikbaarheid aan beleggingsvastgoed is toegenomen en beleggers de risico’s op leegstand en verder waardeverval hoger inschatten.
bedrijfsgebouw hebben gerealiseerd. Het overgrote deel van de voorraad is mede om die reden in handen van eigenaar-gebruikers. Dit is een belangrijk verschil met de kantorenmarkt, die veel meer het karakter van een professionele verhuurmarkt heeft. Ongeveer 18,6% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in Noordwest-Nederland. Hierbinnen beschikt de provincie Noord-Holland met ruim 8.600 ha (netto) over de grootste voorraad. De provincie Flevoland heeft met ruim 3.300 ha meer bedrijfsgrond dan de bijna 2.700 ha in de provincie Utrecht. Utrecht beschikt echter over meer gronden in gebruik dan Flevoland, waar nog een behoorlijke hoeveelheid bedrijfsgrond uitgeefbaar is. De voorraad in Noordwest-Nederland is verdeeld over bijna 626 terreinen. In een aantal gevallen betreft dit diverse deelfases van grotere gebieden. Er is in principe onderscheid te maken naar twee soorten locaties. In kleinere gemeenten en woonkernen zijn een groot aantal terreinen die vooral de lokale vraag naar bedrijfspanden faciliteren. Hier zijn overwegend bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf gevestigd, bijvoorbeeld uit sectoren als industrie/ productie, handel of bouwnijverheid. Overigens vindt industriële productie vooral plaats in de stedelijke gebieden. Hier is echter meer sprake van een sterkere relatie tussen innovatie en productontwikkeling. Daarnaast zijn er vooral in en rond de grote steden strategische locaties met een (inter)nationale functie. Hier zijn vooral grotere productiebedrijven en logistiek dienstverleners gevestigd. De groei van het aantal bedrijventerreinen in de laatste drie decennia hangt hier mee samen. Naast het uitgebreide snelwegennetwerk, zorgt het luchtvrachtvervoer op luchthaven Schiphol en vaarwegen zoals het Amsterdam-Rijnkanaal voor de juiste randvoorwaarden voor overslag, bewerking en distributie. Schaalvoordelen en multimodale overslagfaciliteiten zorgen er voor dat het gebied uitgegroeid is tot een van de belangrijkste logistieke regio’s in het land. De sterke groei van de logistieke dienstverlening heeft echter ook een keerzijde. Vooral door de
Noord w est-N ederland Structuur Binnen de bedrijfsruimtemarkt is het belangrijk onderscheid te maken tussen de grondmarkten de markt voor (verhuurbare) gebouwen. Dit is anders dan bij bijvoorbeeld de markt voor kantoorgebouwen. Het grootste deel van de bedrijfsruimte is ontstaan doordat gemeenten grond uit hebben gegeven aan individuele bedrijven, die hier vervolgens in eigen beheer een Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland
Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus
(in netto ha)
(in netto ha) 3.304
10.000
8.626
9.000
2.686
8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
63.962 Flevoland (4,2%)
0
Flevoland
Noord-Holland
Utrecht
Noord-Holland (11,0) Utrecht (3,4%) Overig Nederland (81,4%)
Uitgeefbaar Uitgegeven
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwEST-NEDERLAND juli 2012
continu verscherpte eisen van gebruikers aan objecten is de economische levensduur gedaald, resulterend in toegenomen leegstand van grotere bedrijfsobjecten in de laatste vijf tot tien jaar. Luchthaven Schiphol en de Amsterdamse haven zorgen direct en indirect voor veel bedrijfsactiviteiten in de regio Amsterdam. De Amsterdamse haven is wat betreft overslag de vierde haven van Noordwest Europa. In het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. In Amsterdam en Zaandam liggen grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Datzelfde geldt voor het IJmond-gebied dat aan de monding ligt van dit kanaal. Het terrein van Tata Steel IJmuiden is het grootste aaneengesloten bedrijfsterrein van Nederland. Schiphol is een belangrijk Europees knooppunt op het gebied van goederenvervoer. Vlakbij Schiphol zijn verschillende internationale logistieke ondernemers en distributiecentra neergestreken, waarvan een belangrijk deel uit luchthaven gerelateerde sectoren bestaat. Bijna alle logistieke terreinen zijn terug te vinden in de gemeente Haarlemmermeer, op grondgebied van Schiphol of Hoofddorp. De stad Amsterdam beschikt daarnaast over relatief veel dynamiek in kleinschalige bedrijvigheid, vooral in de creatieve sectoren. De stad Utrecht ligt centraal in het land en in het nationale snelwegennet. Vanwege het gunstige bereikbaarheidsprofiel, hebben verschillende bedrijven de stad als uitvalsbasis gekozen. Het areaal bedrijventerreinen in de stad Utrecht bedraagt 415 ha (netto). Op bedrijventerrein Lage weide zijn onder meer distributiecentra van Hema en wE gevestigd. In Amersfoort, Nieuwegein, Veenendaal, Vianen en woerden zijn enkele grootschalige gemengde bedrijventerreinen aanwezig. Ook voor deze plaatsen geldt dat de centrale ligging in Nederland een positieve vestigingsfactor is voor nationaal opererende bedrijven.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m2)
1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 -
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Flevoland
Dynamiek Gemeenten verkopen sinds het begin van de kredietcrisis minder bedrijfsgrond. Vanaf het jaar 2000 is er op jaarbasis gemiddeld 189 ha (netto) bedrijfsgrond uitgegeven. In 2009 viel de uitgifte terug naar 112 ha, terwijl in 2010 101 ha werd uitgegeven. Noordwest-Nederland is daarmee overigens geen uitzondering. Ook in andere delen van het land viel de vraag naar bedrijfsgrond vanaf 2009 fors terug. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder
Utrecht
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland (in m2)
3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Opname
Flevoland beschikt over 3.158 ha aan bedrijventerreinen. Een naar verhouding groot deel (45%) hiervan is nog direct of op termijn uitgeefbaar. Almere heeft zich als vestigingslocatie voor bedrijven stevig op de kaart gezet. In vergelijking met de Amsterdamse en Utrechtse regio is Almere relatief goed bereikbaar en zijn huren gunstig geprijsd. Op de bedrijventerreinen in Almere zijn dan ook verschillende nationaal opererende bedrijven gevestigd. Lelystad neemt een minder prominente rol in. De huur- en grondprijzen liggen echter aanmerkelijk lager dan in Almere. In de Noordoostpolder is veel bedrijfsruimte in gebruik bij ondernemers uit de agrarische sector.
Noord-Holland
Aanbod
uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. In de bestaande voorraad wordt momenteel 2,4 miljoen m2 bedrijfsruimte aangeboden. Dit komt neer op ongeveer een kwart van het totale aanbod in Nederland. 58% van het aanbod in Noordwest-Nederland komt voor rekening van de provincie Noord-Holland en 31% is terug te vinden in Utrecht. Het overige deel (11%) ligt in Flevoland. Het totale aanbod is in vergelijking met 2010 met 1,4% toegenomen. Hoewel dit een lichte stijging is, heeft het aanbod nog nooit hoger gelegen dan dit niveau. Ondanks de hogere leegstand, vonden er in de bestaande vastgoedmarkt vorig jaar meer transacties plaats. Het totale opnamevolume in Noordwest-Nederland steeg tot 587.000 m2, Regiorapportage Noordwest-Nederland
3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwest-NEDERLAND juli 2012
Opname van bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar grootteklasse (2000-2011) in volume (links) en aantallen transacties (rechts) 4% 3%
16% 10%
26%
< 1.000 m² 24%
55%
1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m²
16%
28%
> 10.000 m²
18%
Uitgifte bedrijventerreinen in Noordwest-Nederland naar provincie (in netto ha) 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2000 Flevoland
2001
2002 Noord-Holland
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Utrecht
een stijging van ruim 10% ten opzichte van 2010. Dit laat zien dat bedrijven nog wel degelijk op zoek zijn naar courante bedrijfsobjecten. Het betreft echter vooral herhuisvesting, waardoor ondanks de hogere vraag elders locaties en gebouwen worden achtergelaten. Als de opname per provincie wordt bekeken, dan valt op dat vooral de provincie Noord-Holland een sterke groei kende. Met 361.000 m2, werd 30% meer opgenomen dan in 2010. De opname in Utrecht stabiliseerde rond 211.000 m2. In Flevoland was sprake van een halvering van de opname tot ruim 16.000 m2. De markt is echter dusdanig klein, dat in Flevoland het ontbreken van grotere transacties direct zichtbaar is in de jaarlijkse opname. Bij ongeveer 55% van de transacties gaat het om bedrijfspanden met een oppervlakte kleiner dan 1.000 m2. Naarmate de opper vlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een gespiegeld beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 10.000 m2 en meer vormen 26% van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra.
Prijsvorming De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol. Hier kunnen de huren oplopen tot circa € 85,-/m². Voor de crisis lag dit niveau rond € 90,-/m². In Amsterdam worden huren behaald van maximaal € 75,-/m². Op hoogwaardige terreinen in de stad Utrecht kan de huurprijs oplopen tot circa € 75,-/m². In Almere ligt het maximale huurniveau op € 70,-/m². Lelystad komt niet verder dan € 50,-/ m². Sinds het uitbreken van economische crisis zijn de tophuren in Noordwest-Nederland licht gedaald. De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De risico’s op beleggingen in bedrijfspanden worden gemiddeld genomen echter hoger ingeschat dan die van bijvoorbeeld winkels, kantoren of woningen, resulterend in hogere aanvangs rendementen. Op de beste locaties in Noordwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 6,75%. Op de meeste locaties worden echter aanmerkelijk hogere aanvangsrendementen gerealiseerd. Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwest-NEDERLAND juli 2012
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 8,75
8,50 - 10,00
Oost-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 -9,50
Noordwest-Nederland
6,75 - 8,25
7,25 - 9,25
Zuidwest-Nederland
6,75 - 8,25
7,50 - 9,50
Zuid-Nederland
7,00 - 8,50
7,50 - 9,50
Perspectief Door de onzekere economische situatie en de afnemende vraag bij eindconsumenten is voorlopig geen sterke uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte te verwachten. Wel kunnen bedrijven van de huidige marktomstandigheden gebruik maken om te verhuizen, maar per saldo ligt een snelle daling van het aanbod niet in de lijn der verwachting. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige oplossing.
De Noordvleugel van de Randstad heeft een sterke economische basis. Het faciliteren van de groeiende economische activiteit is een essentieel vraagstuk. Niet in de laatste plaats door de schaarse ruimte. Direct beschikbare kavels zijn voorlopig voldoende aanwezig. Deze liggen vooral in Flevoland en bij Hoofddorp. Hier zijn omvangrijke terreinen gereserveerd die op termijn beschikbaar kunnen komen voor de markt. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar ook kostbaar. Daarnaast is een deel van de beschikbare bedrijfs gronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfs grond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDwest-NEDERLAND juli 2012
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie
Gemeente
Inwoners 2011
Flevoland
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2010
2011
2010
2011
2010
2011
Almere
192.900
1.056
466
204.000
194.500
19.700
13.600
35-70
35-70
75.400
899
497
40.100
42.100
8.500
0
25-50
25-50
Noordoostpolder
46.300
465
132
14.300
14.300
0
0
25-45
25-45
Zeewolde
21.300
446
302
3.500
3.000
4.700
2.400
30-50
30-45
Overig
Alkmaar Amsterdam
59.400
292
17
9.100
15.100
0
0
-
-
395.300
3.158
1.414
271.000
269.000
32.900
16.000
-
-
94.200
343
92
99.800
89.100
13.600
11.700
35-60
35-60
789.400
2.317
529
521.000
494.800
73.700
121.900
40-75
40-70
Haarlem
151.800
144
0
74.300
66.100
13.100
27.600
35-70
35-70
Haarlemmermeer
143.900
1.090
557
163.000
127.900
64.500
67.500
40-85
40-85
Heerhugowaard
52.500
246
73
22.200
26.900
5.500
4.300
30-55
30-55
Hoorn
71.300
180
0
30.600
21.000
8.700
8.600
30-55
30-55
Velsen
67.300
951
77
14.700
13.800
200
2.900
30-55
30-55
Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Utrecht
Totaal Beschikbaar
Lelystad
Totaal Flevoland Noord-Holland
Voorraad in ha (netto)
Amersfoort Nieuwegein Utrecht
148.100
594
151
146.200
158.900
20.800
14.600
35-55
35-55
1.190.000
3.068
1.059
284.200
998.500
75.300
101.600
-
-
2.708.500
8.933
2.538
1.356.000
1.382.500
275.400
360.700
-
-
148.100
291
43
128.100
159.700
17.600
23.700
25-65
25-65
60.700
268
69
34.600
64.600
32.600
20.800
30-65
30-65
315.900
457
74
290.000
225.500
69.100
80.700
30-70
30-65
Veenendaal
62.800
258
7
49.200
49.500
20.100
18.100
30-55
30-55
Vianen
19.700
138
10
39.400
36.500
9.800
14.300
30-55
30-55
Woerden
50.000
189
10
23.100
27.500
2.700
3.400
30-60
30-60
579.200
976
37
162.600
172.200
62.700
49.600
-
-
Totaal Utrecht
1.236.400
2.577
250
727.000
735.500
214.600
210.600
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
4.340.200
14.668
4.202
2.354.000
2.387.000
522.900
587.300
-
-
Overig
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
