BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD- NEDERLAND

juli 2011

BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD -N EDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen LA N D E L I J K E MA RK TO N TWI K K ELI NGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 2009 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 2010 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel met de ver beteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfs ruimte werd opgenomen dan in 2009, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economi sche malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 2011 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is

ruim 400.000 m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er vanaf 2000 een onafgebroken stijging van het totaal aanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikke laars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfs gebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouw ondernemers (NVB) behoort nu slechts 10% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers.

Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland

10.000 9.000 8.000

× 1.000 m 2

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod Opname

Regiorapportage Noord-Nederland 1

BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD-NEDERLAND juli 2011

Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributie ruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer markt gestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maat schappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen.

NO O R D - N E DERLA N D Structuur De markt voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland is hoofdzake lijk lokaal van aard. Door de excentrische ligging in Nederland is Noord-Nederland geen strategische locatie voor ondernemers die boven het lokale niveau opereren. Dat neemt niet weg dat er wel enkele nationaal en internationaal opererende bedrijven actief zijn. Het gaat dikwijls om transportbedrijven en distributie centra van bedrijven van wie de wortels in het noorden van het land liggen. Daarnaast zijn er grote industriële ondernemingen die direct en indirect een stempel drukken op de regionale markt voor bedrijfsruimten. Lokale ondernemers zijn desalniettemin de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed in NoordNederland.

Voorraad bedrijventerreinen Noord-Nederland in netto ha

De stad Groningen heeft verschillende bedrijventerreinen met een totaal van circa 820 ha (netto). De meeste terreinen liggen aan de zuidoostzijde van de stad nabij de A7 en de binnenvaart routes. Aan de westzijde van Groningen ligt het nieuwe terrein Westpoort. Verspreid over de provincie bestaan belangrijke bedrijfsclusters. Voorbeelden hiervan zijn Avebe, het chemischindustriële cluster bij Delfzijl en de Eemshaven. De Eemshaven is de grootste zeehaven van Noord-Nederland en speelt een belang rijke rol in de nationale energievoorziening. Zo zijn er energie centrales van Electrabel en Nuon en bouwt het Duitse RWE aan een kolencentrale. De overige terreinen in de provincie faciliteren hoofdzakelijk de behoeften van lokale ondernemers. Het zwaartepunt van de Drentse bedrijfsruimtemarkt ligt in het zuiden van de provincie. Emmen en Hoogeveen beschikken gezamenlijk over ruim de helft van het totale areaal van de pro vinciale voorraad aan bedrijventerreinen. De gemeente Emmen heeft zelfs de grootste concentratie industriële werkgelegenheid van Noord-Nederland, terwijl bedrijventerrein Bargermeer het grootste gemengde bedrijventerrein van Noord-Nederland is. De zuidelijke as van de provincie (Meppel-Hoogeveen-Emmen) huisvest enkele grote distributiecentra. Assen functioneert als diensten- en bestuurscentrum van de provincie en huisvest hoofdzakelijk lokale ondernemers op de bedrijventerreinen. Frieslands hoofdstad Leeuwarden beschikt over ongeveer 480 ha bedrijfsgrond. Leeuwarden heeft als manco dat het niet aan een doorgaande snelweg ligt. Wel wordt de stad goed ontsloten door binnenvaartroutes. De A7-zone (Sneek-Joure-Heerenveen-Drachten) is in Friesland het gebied met de meeste bedrijfsactiviteit. Vooral Heerenveen heeft zich de afgelopen jaren kunnen onderscheiden als regionaal knooppunt. Ondanks dat het Internationaal Bedrijven terrein Friesland (IBF) in haar oorspronkelijke opzet niet is geslaagd, is er de laatste jaren sprake van een voorzichtige toename van interesse vanuit het bedrijfsleven. Harlingen huisvest een aantal bedrijven met havengerichte activiteiten. De overige Friese steden hebben overwegend een lokaal georiënteerd bedrijvenbestand.

Voorraad bedrijventerreinen Noord-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha 10.945

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000

66.434

500 0

Noord-Nederland (14%) Overig Nederland (86%)

Drenthe

Friesland

Groningen

Uitgeefbaar Uitgegeven



Dynamiek De vrije verhuurmarkt voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland is beperkt ontwikkeld. Veruit het grootste deel van de bedrijfs objecten is eigendom van de gebruiker, meer dan in andere landsdelen. Ter illustratie: Noord-Nederland beschikt over 14% van de totale Nederlandse voorraad bedrijventerreinen, terwijl over een langere periode circa 5% van het opnamevolume voor rekening kwam van de noordelijke provincies.

Aandeel transacties per grootteklasse (volume)

16% 26%

24%

Gemeten over een periode van 10 jaar wordt er gemiddeld onge veer 115.000 m² bedrijfsruimte op jaarbasis opgenomen. In de periode voor de economische crisis, van 2005 tot en met 2008, lag het opnamevolume op een hoger niveau. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijfsruimten teruggelopen. In 2010 heeft er een transactie van 65.000 m² plaats gevonden in Coevorden, waardoor het totaalbeeld vertekent. Buiten deze transactie was het transactieniveau namelijk zeer laag. De gebruikersmarkt in Noord-Nederland kenmerkt zich door kleinschalige transacties. Meer dan de helft van de transacties in de periode 2001-2010 had een omvang van kleiner dan 1.000 m², goed voor 16% van het totale transactievolume. Grootschalige transacties met een omvang van groter dan 5.000 m² zijn spaarzaam. Zo’n 6% van de transacties vindt plaats in dit segment, maar neemt wel 42% van het totaalvolume voor haar rekening. Vanaf het jaar 2000 is er op jaarbasis gemiddeld 217 ha (netto) bedrijfsgrond uitgegeven. In 2009 viel de uitgifte terug naar 95 ha. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economi sche crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Daarnaast zijn de finan cieringsmogelijkheden teruggelopen. Sinds de eeuwwisseling is er in de provincie Friesland de meeste bedrijfsgrond uitgegeven. Het aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland ligt op 320.000 m². Sinds 2006 is er een dalende trend ingezet nadat er op de top circa 600.000 m² werd aangeboden. Landelijk is het aanbod in deze periode juist gestegen. De golf aan speculatieve ontwikke lingen is aan het noorden van land voorbij gegaan. Daarnaast is de markt in Noord-Nederland minder conjunctuurgevoelig, omdat het minder afhankelijk is van internationale handels stromen. Naar volume gemeten heeft de provincie Groningen het hoogste aanbod, gevolgd door Drenthe en Friesland.

< 1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000

16%

> 10.000 18%

Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen)

4% 2% 10%

52%

< 1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000

32%

> 10.000

Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha 160 140 120 100 80 60

Prijsontwikkeling De huurprijzen voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland liggen onder het landelijk niveau. Allereerst hangt dit samen met de lagere grondprijzen die in het Noorden gelden, wat doorwerkt in de vraaghuren. Daarnaast geldt dat het algemene vraagniveau naar bedrijfsruimte laag is. De huurprijzen staan in algemene zin onder druk. Vooral het aanbod dat slecht aansluit op de huidige marktwensen en langdurig aangeboden ruimten hebben te maken met forse neerwaartse bijstellingen.

40 20 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Drenthe Friesland Groningen

De hoogste huurprijzen in Noord-Nederland worden behaald op bedrijvententerrein Eemspoort in de stad Groningen. Hier kan het huurniveau oplopen tot € 60,-/m². Voor Friesland ligt de tophuur Regiorapportage Noord-Nederland 3


De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow in stand te houden.

Aanbod en opname bedrijfsruimte Noord-Nederland 700 Oppervlakte in m2 × 1.000

rond € 55,-/m². Dit niveau wordt op de strategisch beste locaties in de provincie behaald. Het huurniveau in Drenthe ligt lager dan in de andere twee provincies. In Assen en Meppel liggen de hoogste huren op € 45,-/m². De top in Emmen en Hoogeveen ligt op € 40,-/m².

600 500 400 300 200 100 0

In tegenstelling tot andere gebieden in Nederland is er geen gebrek aan direct beschikbare locaties. Voor bedrijven op zoek naar ruimte en een gunstig prijsniveau biedt het Noorden een goed alternatief. De markt is momenteel wat betreft variatie minder volwassen dan andere regio’s in Nederland. Vooral op het gebied van bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijvencentra is er nog een slag te maken. Logistiek en opslag kan op termijn profiteren van de ligging halverwege de Randstad en de NoordDuitse steden. Het Noorden kan en wil zich onderscheiden op het gebied van duurzame energievoorzieningen. Naar verwachting schuilt hierin een sterk groeipotentieel voor de uitbreiding van dergelijke bedrijfsactiviteiten.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Aanbod Opname

Ontwikkeling aanbod per provincie 300 Oppervlakte in m2 × 1.000

Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijs niveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructure ring en revitalisering noodzakelijk. Naar moderne bedrijven terreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan.

250 200 150 100 50 0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Drenthe Friesland Groningen

De Noordelijke provincies hebben een grote planvoorraad aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken simpelweg niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een deel van de beschikbare gronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijfsruimte te voorkomen.



Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland Provincie

Gemeente

Inwoners

Voorraad in ha (netto)

Aanbod

Opname in m²

Bandbreedte

in m²

Drenthe

2010

Totaal

Beschikbaar

2010

2009

Assen

67.200

289

44

5.600

Coevorden

36.200

295

49

5.600

109.500

869

130

54.800

493

116

Meppel

32.500

229

37

15.200

Overig

191.100

447

116

5.700

491.300

2.622

492

106.000

22.700

Harlingen

15.800

304

110

1.900

Heerenveen

43.400

516

231

26.700

Leeuwarden

94.800

480

101

Smallingerland

55.400

477

148

Emmen Hoogeveen

Totaal Drenthe Friesland

Súdwest Fryslân

2010

2009

2010

12.400

700

25-45

25-45

-

65.000

20-40

20-40

34.800

2.300

2.300

25-40

25-40

39.100

7.800

8.600

20-40

20-40

-

300

25-45

25-45

200

1.200

-

-

78.100

-

-

700

-

30-40

30-40

400

2.100

30-55

30-55

15.200

18.400

4.100

30-55

30-55

800

600

400

25-55

25-55

82.400

482

77

12.700

-

-

25-45

25-45

355.500

2.074

523

23.200

18.300

7.900

-

-

647.300

4.332

1.189

80.500

38.400

14.500

-

-

26.600

891

460

-

-

-

25-40

25-40

Eemsmond

16.400

486

117

-

1.200

-

25-40

25-40

Groningen

190.100

820

164

70.500

9.700

6.700

30-60

30-60

Veendam

28.100

288

17

4.700

-

-

30-45

30-45

315.500

1.506

211

57.800

1.300

10.800

-

-

576.700

3.990

969

133.000

12.200

17.500

-

-

1.715.300

10.945

2.650

319.500

73.300

110.100

-

-

Overig Totaal Friesland Groningen

huurprijzen in €/m²

Delfzijl

Overig Totaal Groningen Totaal Noord-Nederland


BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD- NEDERLAND

Recommend Documents