Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.
Regiorapportage Oost-Nederland 1
■■
■■
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,-/m². Veel transacties vol trekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw bouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft.
■■
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Oost-Nederland (in netto ha)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Oost-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
1.000
7.945
Uitgegeven
800
Uitgeefbaar
5.998 600 400 200
■■
Ongeveer 18% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in Oost-Nederland. De oostelijke provincies hebben een relatief sterke vertegenwoordiging van de sectoren industrie, productie, handel en logistieke dienstverlening. Hierdoor is er een gevarieerde behoefte aan bedrijfsmatig vastgoed. De regio kent verschillende clusters waar veel bedrijfsactiviteiten zijn geconcentreerd.
Regiorapportage Oost-Nederland 2
■■
De Twentse regio is goed voor 55% van de totale voorraad aan bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. In Twente speelt de industrie nog altijd een voorname rol, maar de economische structuur is in de loop der jaren gevarieerder geworden. Zwolle heeft door de strategische ligging in Noordoost-Nederland veel economische activiteit aan zich gebonden. De meeste overige steden in Overijssel bedienen vooral het lokale/regionale bedrijfsleven.
■■
Berkelland
Hof van Twente
Duiven
Barneveld
Arnhem
Rijssen-Holten
Steenwijkerland
Zwartewaterland
Deventer
Doetinchem
Tiel
Ede
Overig Nederland (81,7%)
Kampen
Hardenberg
Zwolle
Almelo
Hengelo
Overijssel (7,9%)
Enschede
Gelderland (10,4%)
Nijmegen
62.356
Apeldoorn
-
De stadregio Arnhem-Nijmegen is in het oosten van het land een zeer belangrijke economische pijler. In het gebied is ruim 30% van de provinciale voorraad bedrijventerreinen gecon centreerd. De gemeente Apeldoorn heeft naar omvang gemeten de grootste hoeveelheid bedrijfsgrond in de provincie Gelderland. Tiel en Ede hebben kleinere markten, maar beschikken over goede locaties voor logistiek vastgoed en distributiecentra.
Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Opname van bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m²)
2.000.000
Opname
1.800.000
Aanbod
27%
16%
1.600.000 1.400.000 1.200.000 < 1.000 m²
1.000.000 800.000 24%
600.000
2.500-5.000 m²
400.000 200.000 -
■■
1.000-2.500 m²
5.000-10.000 m²
15%
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor regio Oost-Nederland.
Regiorapportage Oost-Nederland 3
■■
> 10.000 m²
18%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
De stijging in het opnameniveau die in 2011 voor het eerst sinds de crisis zichtbaar was, heeft zich in 2012 verder doorgezet. In totaal werd circa 470.000 m² opgenomen. De verklaring hiervoor ligt voornamelijk in de opname van enkele grootschalige distributiecentra in Gelderland.
■■
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactie volume laat een veel gelijkmatiger beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 10.000 m² en meer vormen 27% van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruik name van logistieke centra en distributiecentra.
Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland naar provincie (in m²)
Aanbod per gemeente in m²
1.200.000 Gelderland
1.000.000
Overijssel
180.000 160.000 140.000
800.000
120.000 600.000
100.000 80.000
400.000
60.000 40.000
200.000
20.000 -
■■
Ondanks de stijging van de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies geldt een ander beeld. In Overijssel steeg het aanbod in 2012, terwijl in Gelderland juist een afname zichtbaar was.
Regiorapportage Oost-Nederland 4
■■
Naar totaalvolume gemeten valt het hoge aanbod in Nijmegen op. Dit is deels de verklaren door het aanbod van grootschalige ruimten op Bijsterhuizen. Daarnaast valt het hoge aanbod in de regio Twente op. In zowel Enschede als Hengelo ligt het aanbod boven 120.000 m². Dit zijn weliswaar gemeenten met een grote voorraad aan bedrijfsgronden, maar in relatieve zin is er alsnog sprake van hoog aanbod. Ook in Deventer, Ede en Tiel is het aanbod relatief hoog.
Barneveld
Zwartewaterland
Berkelland
Doetinchem
Steenwijkerland
Kampen
Hardenberg
Almelo
Rijssen-Holten
Hof van Twente
Zwolle
Duiven
Tiel
■■
Arnhem
Ede
Apeldoorn
Hengelo
Deventer
Enschede
Nijmegen
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Het meeste aanbod in de regio is terug te vinden in panden tussen 1.000 en 3.500 m². Deels is het aanbod geconcen treerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers.
Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Apeldoorn
Beste locaties
Tiel Nijmegen Ede Arnhem Zwolle Hengelo
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 – 9,00
8,50 – 10,00
Oost-Nederland
7,25 – 9,00
7,75 – 10,00
Noordwest-Nederland
7,50 – 9,00
8,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 – 8,75
7,75 – 10,00
Zuid-Nederland
7,25 – 8,75
7,50 – 10,00
Duiven Doetinchem Oldenzaal Kampen Enschede Deventer Zaltbommel Almelo €0
■■
€10
€20
€30
€40
€50
€60
De huurprijzen in Oost-Nederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten.
Regiorapportage Oost-Nederland 5
€70
■■
In Overijssel worden de hoogste huren behaald in Zwolle en Hengelo. De huren kunnen in deze steden oplopen tot maximaal € 55,-/m² op hoogwaardige locaties. In de overige markten in Overijssel geldt een top van € 50,-/m². In de grote steden van Gelderland bereiken de tophuren een niveau van € 60,-/m². Alleen op bedrijventerrein de Ecofactorij in Apeldoorn worden incidenteel hogere huren behaald tot maximaal € 65,-/m².
■■
De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoed fondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. Op de beste locaties in Oost-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25 tot 9%.
Bedrijfsruimtemarkt oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland Provincie
Gemeente
Inwoners
Gelderland
Apeldoorn
157.300
Arnhem
150.000 56.300
Doetinchem Duiven
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
Totaal
Beschikbaar
2011
2012
2011
2012
2011
2012
693
126
72.300
92.700
26.400
12.600
25-60
25-65
284
63
31.000
46.900
3.000
5.900
30-60
30-60
332
77
9.100
9.600
9.200
9.800
30-55
30-55
25.500
218
23
36.800
35.800
4.200
17.100
30-55
30-55
Ede
109.800
416
96
85.400
86.500
15.100
19.500
35-60
30-60
Nijmegen*
166.500
594
111
116.600
164.100
18.100
7.200
25-60
25-60
Tiel
41.700
340
39
71.600
71.600
6.100
27.500
30-60
30-60
Zaltbommel
26.900
209
37
11.900
9.300
30.000
12.500
25-50
25-50
Overig Totaal Gelderland Overijssel
Voorraad in ha (netto)
1.276.700
4.859
689
587.300
473.500
72.100
155.800
-
-
2.010.700
7.945
1.261
1.022.000
990.000
184.200
267.900
-
-
Almelo
72.800
666
176
40.500
32.500
51.800
19.100
25-45
25-45
Deventer
98.500
345
56
110.800
93.500
7.900
32.300
20-50
20-50
Enschede
158.700
586
89
155.500
126.700
32.200
55.300
25-50
25-50
Hengelo
80.900
459
32
123.100
126.600
9.900
14.800
30-55
25-55
Kampen
50.900
341
31
18.000
22.400
1.800
400
30-50
30-50
Oldenzaal
32.200
202
23
38.500
41.100
11.700
13.400
25-50
25-50
122.500
566
147
30.200
40.200
36.200
27.600
30-60
30-55
Zwolle
521.200
2.833
471
229.500
266.000
46.400
39.500
-
-
Totaal Overijssel
Overig
1.137.700
5.998
1.025
729.000
749.000
197.900
202.400
-
-
Totaal Oost-Nederland
3.148.400
13.943
2.286
1.751.000
1.739.000
382.100
470.300
-
-
* Nijmegen inclusief Bijsterhuizen in de gemeente Wijchen
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Oost-Nederland 6
