Bouwen met Beleid. Flevoland, Gelderland en Overijssel

Bouwen met Beleid Flevoland, Gelderland en Overijssel

In opdracht van BouwNed Regio Oost

drs Geurt Keers drs Jeroen Rous

november 2003

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 85220

Inhoudsopgave

1

INLEIDING

5

1.1 BOUWEN EN BELEID IN FLEVOLAND, GELDERLAND EN OVERIJSSEL

5

1.2 THEMA’S

5

2

DE DRIE PROVINCIES VERGELEKEN

7

2.1 OMVANG EN GRONDGEBRUIK

7

2.2 WERKGELEGENHEID

7

2.3 WONINGBOUWOPGAVE

8

3

ONTWIKKELING BOUW EN KNELPUNTEN

9

3.1 ONTWIKKELING IN DE BOUWSECTOR

9

3.2 WONINGBOUW, UTILITEITSBOUW EN RENOVATIE EN ONDERHOUD

9

3.3 DALING IN DE WONINGBOUW BIJ GROTE VRAAG

10

3.4 BOUWPROGNOSE TOT 2007

11

3.5 KNELPUNTEN VOOR HET BOUWEN

13

3.6 DISCREPANTIES VRAAG-AANBOD SAMENGEVAT

14

4 BELEID VOOR DE BOUW?

15

4.1 RIJKSBELEID: GEEN DIRECT STIMULERINGSBELEID VOOR DE BOUW

15

4.2 PROVINCIAAL BELEID KENT WEINIG DIRECT BOUWBELEID

16

5

KANSEN VOOR DE BOUW BENUTTEN

19

5.1 BEHOEFTE AAN EEN MEER STIMULEREND BELEID VOOR DE BOUW

19

5.2 AANVULLEND BELEID VAN PROVINCIES EN GEMEENTEN GEWENST

19

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Bijlagen 6 TYPERING VAN DE DRIE PROVINCIES

27

6.1 ALGEMEEN

27

6.2 FLEVOLAND

27

6.3 GELDERLAND

29

6.4 OVERIJSSEL

31

7

ONTWIKKELINGEN IN DE BOUWPRODUCTIE

33

7.1 PLAFOND VOOR HET BOUWEN TOT 2002?

33

7.2 BOUW NAAR SEGMENT

34

7.3 VERWACHTINGEN VOOR DE BOUW

35

8 WONINGBOUW

37

8.1 WONINGBOUWONTWIKKELING: EINDE AAN DALING?

37

8.2 PLANAANBOD

39

8.3 VINEX-TAAK EN REALISATIE

39

8.4 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

40

8.5 STEDELIJKE VERNIEUWING

41

8.6 DISCREPANTIES TUSSEN VRAAG EN AANBOD

42

8.7 EFFECTEN VAN TE WEINIG MARKTCONFORME WONINGBOUW

44

9 KANTOREN

47

9.1 NIEUWBOUW AANBOD

47

9.2 VRAAG VERSUS AANBOD

48

10 BEDRIJVENTERREIN

51

10.1 AANBOD BEDRIJVENTERREINEN

51

10.2 VRAAG VERSUS AANBOD

51

10.3 HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN

52

INLEIDING

1 1.1

Inleiding

Bouwen en beleid in Flevoland, Gelderland en Overijssel BouwNed Regio Oost organiseert een congres in Zutphen op 26 november 2003 over ‘items’ van het bouwen in de Regio Oost van belang voor de eigen leden en de provincies Gelderland, Overijssel en Flevoland, gemeenten, marktpartijen en architecten.

BouwNed Regio Oost heeft in samenwerking met RIGO Research en Advies de congresbrochure samengesteld om ’items’ voor bouwen en beleid in kaart te brengen. De knelpunten en oplossingen voor bouwen met beleid staan centraal voor een debat tussen betrokken partijen met als beoogd resultaat: concrete acties om knelpunten aan te pakken met het aangeven van de ‘trekkers’: wie doet wat.

1.2

Thema’s De volgende thema’s komen aan de orde: 1

Typering van (de verschillen tussen) de drie afzonderlijke provincies.

2

De bouwproductie: woningbouw en utiliteitsbouw onderscheiden naar nieuwbouw (toevoeging en sloop/vervanging) en onderhoud (verbouw, renovatie en onderhoud en restauratie).

3

Het beleid voor de bouwproductie: rijksbeleid en beleid van provincie.

4

De voortgang van de bouwproductie in de afgelopen jaren: per categorie, waar van toepassing, afgezet tegen de taakstellingen. Waar zijn de gebieden waar de productie achterloopt?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

5

6 INLEIDING

5

Wat zijn de oorzaken en knelpunten van stagnerende of achterlopende productie?

6

Wat zijn de mogelijke oplossingen voor geconstateerde knelpunten? En welke betrokken partijen kunnen daar (in samenwerking) wat aan doen?

De bronnen zijn voorhanden beleidsstudies, statistieken, monitors en artikelen, alsmede een telefonische ronde langs sleutelfiguren bij het bouwen en beleid in Regio Oost. De nadere onderbouwing van het onderzoek is in de bijlagen van het rapport opgenomen. Het onderzoek is begeleid door mr. R.J. ter Hoek en ir. T.W. de Vries van BouwNed Regio Oost.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DE DRIE PROVINCIES VERGELEKEN

2 2.1

De drie provincies vergeleken

Omvang en grondgebruik Gelderland is met 514.000 ha en 1.970.000 inwoners zowel in oppervlak als inwoners de grootste van de drie provincies. Overijssel is 342.000 ha groot en heeft 1,1 miljoen inwoners. Flevoland het kleinst en omvat 241.00 ha en heeft 352.000 inwoners. In Flevoland is 7% van de oppervlakte bebouwd (wonen, werken, infrastructuur, recreatie e,d); Overijssel is dat 12% en in Gelderland 14%.

Tabel 1

Grondgebruik per provincie en Nederland totaal, 2000 Overijssel

Flevoland

Gelderland

Nederland

Woongebied

5%

2%

6%

5%

Bedrijfsterrein

1%

1%

2%

2%

Infrastruct, recreatie e.d.

6%

4%

6%

5%

Landbouw

71%

43%

60%

57%

Bos & natuur

14%

9%

23%

12%

Binnenwater

3%

41%

3%

19% *

100%(=241.230 ha)

100% (=513.651 ha)

Totaal

100% (=342.085 ha)

100% (=4.152.803 ha)

Bron: CBS, bewerking RIGO * Inclusief buitenwater (9%)

Gelderland onderscheidt zich door de aanwezigheid van overvloedig bos en natuur (23%, de Veluwe), Flevoland door haar waterrijkheid (41%) en polderlandschap en Overijssel door het grote landbouwareaal (71%). Logischerwijs heeft Overijssel dan ook het grootste aandeel landbouwbedrijven (22%).

2.2

Werkgelegenheid Flevoland heeft procentueel de meeste bedrijven in de zakelijke dienstverlening (20%) en Overijssel de minste (14%). Overijssel heeft een relatief omvangrijke industriële sector (31%). De bouwnijverheid is in alle drie de provincies met 8% van de bedrijfsvestigingen nagenoeg gelijk. In absoluut opzicht zijn in Gelderland de meeste mensen in de bouwnijverheid werkzaam. In Overijssel is procentueel het grootste deel van de werkzame beroepsbevolking werkzaam in de bouw (4,5%).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

7

8 DE DRIE PROVINCIES VERGELEKEN

Tabel 2

Werkzame beroepsbevolking (15-64 jaar) verdeling per arbeidssector, 2002 Overijssel Primaire sector Secundaire sector

Flevoland

Gelderland

Nederland

2%

2%

2%

1%

31%

17%

24%

22%

Tertiaire sector

34%

50%

39%

42%

Quartaire sector

33%

31%

35%

34%

Totaal

100% (=902.000)

100%

100%

(=300.000)

100%

(=1.653.000)

(=13.806.000)

Bron: CBS, bewerking RIGO

Tabel 3

Werkzame beroepsbevolking (15-64) in de bouw, 2002 Overijssel Flevoland

Absoluut

%

41.000

4,5%

7.000

2,3%

Gelderland

59.000

3,6%

Nederland

474.000

3,4%

Bron: CBS

2.3

Woningbouwopgave Voor de periode 2000 tot 2010 heeft Gelderland de grootste woningbouwtaakstelling, toevoeging van 55.000 woningen aan de woningvoorraad. Overijssel en Flevoland hebben met respectievelijk 30.000 en 36.000 woningen een bescheidener, maar toch omvangrijke taakstelling.

Tabel 4

Afspraken over groei woningvoorraad VINEX-VINAC voor 2000 tot 2010 Vinex 2000-2005

Vinac 2005-2010

Totaal 2000-2010

Overijssel

15.000

15.000

30.000

Flevoland

19.000

17.000

36.000

Gelderland

28.000

27.000

55.000

Nederland

228.000

226.000

454.000

Bron: VROM

De drie provincies nemen ruim 25% van de landelijke woningbouwopgave voor hun rekening. De opgave voor 2005-2010 wordt nog fors naar boven bijgesteld, omdat het woningtekort is opgelopen. Hierover worden in 2004 woningbouwafspraken gemaakt tussen stadsgewesten, provincies en het rijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3 3.1

Ontwikkeling bouw en knelpunten

Ontwikkeling in de bouwsector De bouw in de Regio Oost heeft net als landelijk een gunstige bloeiperiode meegemaakt. Grenzen aan de groei werden de laatste jaren voor de recente economische groei voornamelijk gesteld door personele capaciteit bij bouwers en gemeenten, alsmede minder vlot lopende planologische en milieuprocedures.

Figuur 1

Totale bouwsom per provincie in Regio Oost en Nederland, 1995-2001 (mln €) 17.000 15.000 13.000 11.000

Nederland

2.000

Overijssel

Flevoland

Gelderland

1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002


3.2

Woningbouw, utiliteitsbouw en renovatie en onderhoud Tussen sectoren van de bouw waren er echter ook belangrijke verschillen. De woningbouw daalde licht in omzet en vooral in aantallen (het bouwen van betere, duurdere huizen remt de omzetdaling af). Daarbij is de fors teruglopende huurwoningbouw door corporaties een belangrijke factor, naast vertraging door procedures en concurrentie met andere bouwsectoren. De woningbouwterugloop speelt in alle drie provincies van Regio Oost, maar is relatief het sterkst in Overijssel, gevolgd door Gelderland. De problematiek concentreert zich in gebieden met een grote bouwopgave: de stadsgewesten Zwolle en Stedendriehoek en de BoNregio’s Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en Twente. Daar zijn achterstanden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

9

10 ONTWIKKELING BOUW EN KNELPUNTEN

ten opzichte van de VINEX-taakstelling opgelopen, die waarschijnlijk zullen leiden tot het niet halen van de bouwopgave tot 2005.1 De meeste overige gemeenten hebben naar verhouding veel woningen gebouwd, maar kunnen dat niet continueren door restrictief ruimtelijk beleid (het planologische contingent was benut). Het ruimtelijk beleid van overheden is vrijwel alleen voor de woningbouw een grote knellende factor voor meer woningbouw. Het ABC-locatiebeleid voor kantoren heeft vrijwel geen belemmerende rol gespeeld voor de bouw van kantoren.2 De utiliteitsbouw groeide in omzet door, evenals renovatie en onderhoud hiervan die ten opzichte van nieuwbouw toch langzamerhand meer gewicht krijgen. Figuur 2

De verdeling van de totale bouwsom naar segment Regio Oost en Nederland, 19952001 (mln €) 1.200

18.000 16.000

1.000

14.000

10.000

800

1.600

600

1.200

400

800

200

400

600

8.000

400

6.000

2.000

2.000

800

12.000

4.000

1.000

Bouwsom overig Bedrijfsgebouwen

200

Woningen

-

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

-

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

0

Nederland

Overijssel

Flevoland

Gelderland


3.3

Daling in de woningbouw bij grote vraag De teruglopende woningbouw is vooral het gevolg van aanbodfactoren. De knelpunten voor de woningbouw hebben als resultaat dat de VINEX-woningbouwtaak tot nu toe niet wordt gehaald. In combinatie met een toegenomen woningvraag is er sprake van een toegenomen woningtekort. In Gelderland zijn de discrepanties het grootst. Het grote woningtekort leidt onder meer tot stagnatie van stedelijke vernieuwing. Woningen die voor sloop of opknappen in aanmerking komen, komen niet leeg omdat er elders onvoldoende vervangende (‘schuif’) woonruimte beschikbaar is .

voetnoot 1

In sommige gebieden zijn uitleglocaties sterk vertraagd (Schuytgraaf-Arnhem en Waalsprong-Nijmegen bijvoorbeeld), in andere gebieden blijft de woningbouw in bestaand stedelijk gebied achter; in weer andere gebieden hapert zowel de woningbouw in de uitleg als binnen de bebouwde kom.

2

EIB, Ruimtelijk beleid en bouwproductie, Amsterdam, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 3

Gereedgekomen woningen (huur/koop) in Regio Oost, 1995-2002 12.000 Overijssel

Gelderland

Flevoland

Huur

10.000

Koop

8.000 6.000 4.000 2.000 2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995


De recente terugval in economische groei en inkomensperspectieven doet de vraag deels verschuiven van duurdere naar goedkopere woningbouw en van koop naar huur. Daarbij spelen ook aanbodfactoren een rol, zoals het toegenomen planaanbod van dure koopappartementen en te weinig betaalbare koopwoningen in een groene woonomgeving. De krappe markt heeft ook geleid tot minder vraaggericht aanbod in architectuur en keuzemogelijkheden in het woningontwerp en opdrachtgeverschap. Zo is er weinig kavelaanbod voor particulier opdrachtgeverschap, vooral in stadsgewesten en BoNregio’s van Gelderland en Overijssel en Flevoland als geheel. De vraag naar vrije kavels voor vrijstaande huizen is daarentegen aanzienlijk in omvang, maar gevarieerd naar prijsklasse (niet alleen in topsegment, zoals wordt aangeboden). Effecten van een krappe woningmarkt •

Bovengemiddelde prijsstijgingen tot 2002

•

Stagnatie doorstroming; lange wachttijden voor goedkopere (huur)woningen (starters en ouderen)

•

meer goedkope scheefheid, onderverhuur, verdringing lagere inkomensgroepen in dorpen met restrictief beleid

•

Weinig prikkel voor stedelijke vernieuwing en kavelaanbod voor de grote vraag naar particulier opdrachtgeverschap

•

Goedkoper wonen over de grens

•

Permanent wonen in recreatiehuisjes

Woningbouw lijkt nu iets in de lift, te oordelen naar de toename van nieuwbouwplannen. De vraag in Overijssel, Flevoland en Gelderland is groot genoeg om de woningbouw te intensiveren, vooral als de differentiatie naar segment en woonmilieu voldoende tegemoet komt aan de vraag.

3.4

Bouwprognose tot 2007 Voor de eerstkomende jaren moeten er voldoende locaties voor woningbouw worden gecreëerd omdat er anders een verdergaande vertraging zal optreden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

11


Bij het aantrekken van de economie verwacht Bouwprognoses 2002-20073 een opleving van de woningbouwaantallen en een groei van woningonderhoud. De teruggang in de economische ontwikkeling leidt in de utiliteitsbouw - nieuwbouw van kantoren en bedrijfsgebouwen - tot een daling van de vraag. Van vertraging bij de bouw van kantoren of de aanleg van bedrijventerreinen is er doorgaans weinig sprake geweest. Ten opzichte van de teruggelopen vraag, zijn er de komende jaren veel plannen in uitvoering en liggen er veel op de plank. De locatiemogelijkheden voor nieuwbouw van kantoren en bedrijfsgebouwen zijn dus de eerstkomende jaren ruim voldoende. In enkele regio’s is mogelijkerwijs tijdelijk een aanbodtekort ontstaan of zijn er kwalitatieve discrepanties tussen vraag en aanbod. Voor Overijssel is de kantorenmarkt minder van betekenis dan voor Gelderland en Flevoland. Voor bedrijventerreinen is het andersom. Figuur 4

Nieuwbouw en onderhoud in de woningen utiliteitsbouw in Nederland in miljoenen € (excl. BTW), 1998-2007 (2002-2007 prognose) 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 Woningen nieuwbouw

6.000

Woningen onderhoud Utiliteit nieuwbouw

5.000

Utiliteit onderhoud

4.000 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: CBS, SEO/TNO Inro, bewerking RIGO

In de utiliteitsbouw verwacht Bouwprognoses 2002-2007 een daling van de nieuwbouw die ongeveer wordt gecompenseerd door stijging van onderhoud en verbouw in de utiliteitsbouw. De markt voor onderhoud en verbouw ondervindt volgens deze prognose geen negatieve gevolgen van een verslechterende economie. Er is wel stagnatie van vernieuwing van verouderde woonwijken en bedrijventerreinen ten opzichte van de beleidswensen. Bouwprognoses geeft voor de jaren tot 2007 per saldo een beeld van een licht stijgende omzet. Bouwprognoses van het CPB4 voor de jaren 2003-2004 wijzen in dezelfde richting. De verwachte groei bij onderhoud en verbetering bij woningen is echter iets groter en bij utiliteitsgebouwen iets kleiner. voetnoot 3

SEO en TNO Inro, Amsterdam-Delft, 2002.

4

CPB, MEV-op-maat voor de bouwnijverheid – verkenning voor de jaren 2003 en 2004, Den Haag, oktober, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De prognoses voor onderhoud en verbouw voor de komende paar jaar kunnen aan de optimistische kant zijn. Structureel wordt een toename van onderhoud en verbouw verwacht als gevolg van toenemende kwaliteitseisen aan gebouwen. Op korte termijn is er echter een verband tussen conjunctuur en omzet in onderhoud en verbouw.5 Bezuinigingen bij de overheden zullen ook gevolg hebben voor (semi) publieke uitgaven voor onderhoud en verbouw. De bouwbedrijven waren eind 2002 in het algemeen ook minder positief gestemd over hun vooruitzichten dan in 2001. Voor 2001 was 80% optimistisch gestemd over de vooruitzichten van het eigen bedrijf; eind 2002 oordeelde 50% nog positief. Een positief vooruitzicht voor de bouwsector als geheel werd in 2002 nog gekoesterd door 70% van de bouwbedrijven, eind 2002 nog maar door 20%.6

3.5

Knelpunten voor het bouwen Uit diverse studies7 en een recente belronde onder leden van BouwNed komen verschillende belemmeringen voor de voortgang van met name de nieuwbouw van woningen in Regio Oost naar voren: •

(bestemmingsplan)Procedures (inclusief bezwaren van burgers en belangenorganisaties), vergunningen, regels

•

Trage en complexe besluitvorming en langdurend overleg (mede over grondkosten)

•

Kwaliteit en omvang gemeentelijk personeel

•

Hoge loonkosten/bouwkosten

•

Stagnerende verkoop; uitstel aankoopbeslissing door potentiële kopers

•

Hoge grondprijzen

•

Verevening met sociale woningbouw (grond- en bouwkosten)

Er is een verschuiving van ervaren knelpunten geconstateerd. Voor 2002 waren schaarsteverschijnselen in de productiecapaciteit, zoals een tekort aan arbeidspersoneel en onderaannemers en een hoge werkdruk, belangrijke knelpunten. In 2002 en 2003 bleken deze hindernissen veel minder urgent en zijn andere daarvoor in de plaats gekomen: met name hoge loonkosten/bouwkosten, belemmeringen rond procedures, vergunningen en regelgeving en stagnerende woningverkoop. Onder bouwbedrijven in Regio Oost is door BouwNed in oktober 2003 een belronde gehouden over knelpunten bij de projecten op dit moment. Vrijwel alle bedrijven ondervinden stagnatie in projecten door procedures en vergunningen. Vooral bodemsanering, bestemmingsplanprocedures en ook bouwvergunningen veroorzaken vertraging. Andere knelpunten werden in mindere mate genoemd: voetnoot 5

EIB, Economische groei en bouwproductie, Amsterdam, 2003.

6

EIB, Bouwbedrijven 2003 – ontwikkeling en vooruitzichten, Amsterdam, 2003.

7

Zoals: Taskforce Woningbouwproductie, Achterblijvende woningbouwproductie: problematiek en maatregelen, Den Haag, 2002; OTB, Knelpuntenmonitor Woningbouw 2002, Delft 2003; OTB, Knelpuntenmonitor Woningbouw 2003, Delft 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

13


stagnerende verkoop, vertraging in de bouwplanontwikkeling, en ‘doorgeslagen’ vormen van inspraak. Bij bouwers van woningen in Regio Oost staan trage besluitvorming en lange procedures ook hoog op de knelpuntenlijst ook in relatie tot herontwikkeling van bouwplannen (van duurdere naar minder dure woningen). Opvallend zijn ook knelpunten van hoge gemeentelijke grondprijzen, verevening met de sociale woningbouw en trage onderhandeling over grondposities. In de verkoopfase van de woningen zijn de bereikbaarheid en de prijs-kwaliteitverhouding, een mismatch tussen aanbod en vraag, belangrijke belemmeringen. Gemeentelijke regie en randvoorwaarden leggen veel hindernissen op de weg naar marktconforme woningbouw.

3.6

Discrepanties vraag-aanbod samengevat Wil de bouwsector de kansen voor een evenwichtige bouwproductie in Gelderland, Overijssel en Flevoland kunnen benutten dan dienen de verschillende knelpunten te worden weggenomen. De kansen liggen vooral bij de woningbouw. Op de woningmarkt is de vraag veel groter dan het aanbod. De effecten van een krappe woningmarkt zijn minder wenselijk. Voor meer woningbouw zijn er legio belemmeringen, die vooral overheden moeten aanpakken. Ook in andere sectoren van de bouw, zoals onderhoud en renovatie en bouw van kantoren kunnen overheden een stimulerende rol spelen. Bij kantoren en bedrijventerreinen is de marktverhouding echter omgekeerd dan bij woningbouw. Er is volop aanbod, door betere locatieplanning van overheden enerzijds en terugloop in vraag als gevolg van ongunstige economische ontwikkeling anderzijds. Mogelijkheden voor vraagstimulering op de markt van kantoren en bedrijventerreinen zijn echter zeer beperkt. Hierop wordt in de volgende hoofdstukken ingegaan.

Tabel 5

Discrepanties op de nieuwbouwmarkten woningen, kantoren- en bedrijventerreinen in Regio Oost Aanbod

Woningen Overijssel

Nieuwbouw 2002 3.800

Flevoland Gelderland Regio Oost

3.600 6.500 13.900 Leegstand+plannen hard&zacht in m2 BVO 761.000

Kantoren Overijssel Flevoland Gelderland Regio Oost Bedrijventerreinen Overijssel Flevoland Gelderland Regio Oost

Nieuwbouw-vraag

Verhouding

WBO 2002 9.000

Vraag veel groter

3.000 (+ vraag noordvleugel) 23.000 35.000 (+ vraag noordvleugel)

dan aanbod ( Regio Oost 2,5 maal)

Vraag tot 2011 in m2 BVO 303.000

Aanbod groter dan

906.000 1.403.000 3.070.000

146.000 353.000 802.000

vraag (Regio Oost bijna 4 maal)

Aantal ha huidig uitgeefbaar 732

Jaarlijkse marktopname in ha 110

Aanbod groter dan

569 1.013 2.314

65 130 305

vraag (Regio Oost ruimte voor 7,5 jaar)

Bron: divers (zie bijlage), bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BELEID VOOR DE BOUW?

4 4.1

Beleid voor de bouw?

Rijksbeleid: geen direct stimuleringsbeleid voor de bouw De bouw ondervindt dreigende teruggang door de algemene stagnerende economische ontwikkeling. Het beleid van het rijk is terughoudend en kan de economie en de bouw in het bijzonder verder het dal in duwen door de grote bezuinigingen. Het rijksbeleid voor 2003 kan niet als direct stimuleringsbeleid voor de bouw worden getypeerd. De markt voor kantoren en bedrijfsgebouwen loopt fors terug en de woningbouw en de stedelijke vernieuwing stagneren. De woningbouw stimuleren door vooral een beroep te doen op marktpartijen en woningcorporaties en aanjaagteams voor stagnerende bouwlocaties in te stellen lijkt onvoldoende gewicht in de schaal te leggen.

Figuur 5

Aantal te realiseren woningen (*1.000) naar prognosevariant

Laag

77

Midden Hoog

72 67 62 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: Bouwprognoses 2002-2007, TNO Inro/SEO, bewerking RIGO

Voor infrastructuur komt niet alleen minder budget beschikbaar; er wordt ook sterk geschoven van nieuwe projecten (uitbreiding van wegcapaciteit bijvoorbeeld) naar meer onderhoud van (vaar)wegen railinfrastructuur. Toch zijn er lichtpunten in het rijksbeleid voor de bouw, zoals blijvende stimulering van stedelijke vernieuwing, herstructurering van bedrijventerreinen en ruimtelijke investeringen (zij het met een kleiner budget), het aanhouden van aanjaagteams voor de woningbouw op bouwlocaties waar vertraging is, meer woningbouwmogelijkheden in dorpen (uitbreiding voor de eigen woningbehoefte, vooral starters en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

15


ouderen), decentralisatie in de ruimtelijke ordening en toepassing van ontwikkelingsplanologie. Daarnaast wil men minder regels en versnelling van procedures voor een meer resultaatgericht beleid op het terrein van ruimtelijke ordening, werklocaties, woningbouw en milieu.

4.2

Provinciaal beleid kent weinig direct bouwbeleid Voor de periode 2005-2010-2015 wil het rijk met provincies en Kaderwetgebieden in 2003 nieuwe verstedelijkingsafspraken maken. Dat zijn natuurlijk bij uitstek gelegenheden om de beleidsagenda’s voor de bouwopgave in de Regio Oost te actualiseren (waaronder de concept verstedelijkingsconvenanten). Uit de college-akkoorden van de drie provincies, ‘De Gelderse Aanpak’, ‘Collegeakkoord provincie Flevoland’ en ‘Ruimte voor actie - Onderhandelingsakkoord provincie Overijssel 2003-2007’ kan worden opgemaakt wat mogelijk is. Een goed voorbeeld van de doelen die de provincies nastreven zijn is geformuleerd door de provincie Overijssel in het programma-akkoord ‘Ruimte voor Actie’. Dit heeft als doel dat: •

Er voldoende werk is;

•

Iedereen aantrekkelijk woont;

•

Grote steden aanjager zijn van economische en sociaal-culturele dynamiek;

•

Het landelijke gebied levenskrachtig en levenslustig is;

•

Onze provincie veilig is;

•

Basisvoorzieningen voor iedereen beschikbaar zijn en toegankelijk.

Binnen de mogelijkheden die de provincie heeft, wil het provinciale beleid eraan bijdragen die doeleinden te bereiken. Concrete beleidsvoornemens van de drie provincies die van belang zijn voor de bouw zijn in onderstaand overzicht opgenomen. Verschillen tussen de provincies zijn er wat dat betreft ook. In Flevoland vormen versnelling en vereenvoudiging van procedures en ambtelijke molens geen provinciaal beleidsitem, terwijl dit in Overijssel en Gelderland wel het geval is. Flevoland (en ook Noord-Holland) heeft bij voortgaande verstedelijking grote problemen met ontoereikende infrastructuur. Bouwplannen voor onder meer 120.000 woningen tot 2030 langs de as Haarlemmermeer-Amsterdam-Almere kunnen volgens betrokken gemeenten en provincies in de noordelijke Randstad alleen worden ontwikkeld als het Rijk enorme investeringen in de infrastructuur doet. Voor Almere komt daar nog bij dat het voorzieningenniveau (onderwijs, zorg cultuur, enz.) moet worden verbeterd voor het toenemende aantal inwoners.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BELEID VOOR DE BOUW?

Tabel 6

17

Provinciale beleidsonderwerpen in Regio Oost van belang voor de bouw

Beleid

Gelderland

Ruimtelijke ordening

Faciliterend, met duidelijke keu- Faciliterend, met duidelijke keuzen Groei Almere na 2010 als meer infrazen waar wonen, werken, natuur, waar wonen, werken, natuur, ont- structuur door Rijk wordt gereali-

Stedelijke gebieden

Dorpen, meer woningbouw in dorpen voor eigen

Overijssel

ontwikkelingsplanologie

wikkelingsplanologie

10% meer woningbouw; voortzetten integraal Gelders

Meer woningbouw, sneller uitvoeren, Aandacht voor sociale woningbouw gedifferentieerd en wervend woon- wonen-zorg, herstructurering

Stedelijk Ontwikkelingsbeleid; voorkomen trek uit de stad en sociale scheiding in woningbouw

klimaat; uitwerking in GSB-kader

seerd; ook groei van andere kernen afhankelijk van meer infrastructuur Uitwerking grondbeleid groei Almere

Onderzoeken hoe samen met gemeenten, corporaties en marktpartijen doorstroming kan toenemen

Ja; boerderijen woningsplitsing Ja, vooral ouderen en starters; rood Ja, zelfs enige groei boven natuurlijke moet mogelijk zijn voor rood regeling, wel inbreiding in aanwas

aanwas Minder

Flevoland

dorpen; VAB voor wonen en werken verkokerende Ja, terugdringen regelgeving

Ja

Niet genoemd, behalve bij milieure-

regels en snelle procedures Economie

Platteland

gels Verbeteren vestigingsklimaat en

Beter dan landelijke werkgelegen-

Werving en promotie; infrastructuur

bereikbaarheid, Stimulering leer-werktrajecten, arbeidstoeleiding en arbeidsparti-

heidsontwikkeling; voorwaarden scheppen werk in MKB (samenwerking, onderwijs, kennispark Twente).

voor bedrijven op orde: bedrijventerreinen, bereikbaarheid, arbeidsaanbod/scholing, ICT glasvezelkabel

cipatie. Regionale ontwikkelingsmaatschappij. Werving kennisintensieve bedrijven. Vernieuwen

Stimulering herstructurering bedrijventerreinen Gemeenten: ruimte voor bedrijven

Doorgroei luchthaven Lelystad Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland

450 ha bedrijventerrein; 480 ha nieuwe terreinen

maken (bedrijvigheidsplan) met buurgemeenten + bedrijfsleven

Geen ABC- maar meer vraaggericht locatiebeleid

Reconstructiegebieden deel financieren + EHS voorfinancieren

3 Reconstructiegebieden + EHS voor- Transformatie landelijk gebied bij de financieren; Watergebieden combi- steden; Watergebieden combineren

Combineren natuur e.d. met recreatie (niet wonen of werken)

neren met natuur en recreatie (niet met natuur en recreatie en beperkt wonen wonen of werken)

Infrastructuur

Belangrijke projecten voor- Bijdragen aan strategische verbete- Uitbreiding hoofdinfrastructuur weg, financieren. Verhoging opcenten ringen, voorfinancieren en openbaar vervoer (Hanzelijn) voor wegen en OV en impuls

Overig

Samenwerken in Landsdeel Oost, Samenwerken met Gelderland en Samenwerken in Regio Oost, Rand-

werkgelegenheid bundelen krachten richting Den Flevoland: investeringsprogramma stad (pakketafspraken Haag en Brussel, samenwerken Oost Nederland investeringsprogramma ook Nordrhein Westfalen Rijk) en Europa Uitvoeringsgericht

Concreet, afrekenbaar

Financiën

Efficiencykorting apparaatskosten 135 mln. bezuinigen + PM rijk; 85 Bezuinigingen rijk worden doormln. nieuw beleid

en met

Door gemeentelijke herindeling ook …………… bestuurskrachtige gemeenten Teruglopende middelen + PM rijk; vrije ruimte € 0,2 mln.

gegeven aan betreffende provinProjectenfonds voor onvoorziene ciale sector. Middelen voor steden kansen die binnen 2 jaar te realiseren zijn en landelijk gebied bundelen. prestatieafspraken per regio Oordeel over rijksbegro-

Veel Gelders beleid ondersteunt

Overijssel ziet kansen in rijksbegro- Rijk heeft oog voor stedelijke ontwik-

ting 2004

rijksbeleid; minder geld voor (jeugd)zorg, OV en infrastructuur, en gemeenten

ting, veel voornemens komen over- keling Flevoland. Te weinig middelen een, Vliegveld Twenthe open tenmin- voor jeugdzorg en onderwijs. Geste burgerdeel; minder geld voor GSB, meenten komen in de knel door OV, bodemsanering, zorg

R I G O

R e s e a r c h

e n

minder rijksbijdragen en relatief veel werkloosheidsuitkeringen

A d v i e s


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5 5.1

Kansen voor de bouw benutten

Behoefte aan een meer stimulerend beleid voor de bouw De bouw in Nederland, en dus ook in Overijssel, Flevoland en Gelderland -Regio Oost - dreigt te worden meegenomen in de economische teruggang en bezuinigingsgolf in de rijksbegroting. Hoewel er lichtpunten zijn in het rijksbeleid (beperkte bezuiniging op budgetten voor stedelijke vernieuwing, ruimtelijke investeringen en infrastructuur), zijn er belangrijke bedreigingen van de vraag naar bouwproducten (onderhoud en restauratie, nieuwbouw van woningen). Dit is een gevolg van algemene inkomensachteruitgang en opsouperen van de overwaarde op de oude woning voor de aanschaf van een nieuwe woning (in de voorraad of nieuw gebouwd) zonder aftrek van transactiekosten en verhuiskosten. Wat node gemist wordt is een meer anticyclisch bouwbeleid van de rijksoverheid.8 Dat laat onverlet dat ook provincies, gemeenten en corporaties en ook beleggers zich meer kunnen inspannen om de bouw te stimuleren. Het huidige beleid van Gelderland bijvoorbeeld kent al diverse maatregelen die direct of indirect de bouw stimuleren, zoals: het doel van 10% meer woningbouw, het bevorderen van stedelijke vernieuwing, de voorfinanciering van belangrijke infrastructuurprojecten, het versnellen van herstructurering van verouderde bedrijventerreinen en het ondersteunen van nieuwe bedrijven in bepaalde kansrijke groeisectoren. Het inperken en stroomlijnen van regelgeving en bureaucratie mag zeker ook genoemd worden.9

5.2

Aanvullend beleid van provincies en gemeenten gewenst Vanuit het oogpunt van de bouw kan aanvullend beleid van provincies en gemeenten een extra impuls geven aan een meer evenwichtige bouwproductie in Flevoland, Overijssel en Gelderland, waarmee tevens een bijdrage wordt geleverd

voetnoot 8

Wat doet het rijk als de koopwoningmarkt in een recessie beland en de nieuwbouw van koopwoningen grotendeels wegvalt? Op zo’n situatie mag het rijksbeleid zich best op voorbereiden.

9

De provincie Limburg wil het aantal tegenstrijdige en onnodige regels terugdringen. Daarvoor is ook een website www.minderregelsinlimburg.nl gemaakt waarop burgers en bedrijven suggesties en opmerkingen over (provinciale)regels kwijt kunnen. De reacties wil de provincie meenemen in concrete voorstellen (persbericht 18 september 2003).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

19

20 KANSEN VOOR DE BOUW BENUTTEN

aan werkgelegenheid, versterking, vernieuwing, vitaliteit en leefbaarheid van stad en land in Regio Oost. De bouwproductie gaat in de afgelopen jaren onnodig in hoge mate mee met het economisch tij. Door pijplijneffecten loopt de conjunctuur in de bouwproductie wel ruim een jaar achter op ontwikkelingen in de economie als geheel. De private utiliteitsbouw reageert het sterkst op een economische omslag.10 Bij een stagnerende economie leent vooral de woningbouw zich voor een stimuleringsbeleid. De vraag naar kantoorruime of bedrijventerrein en onderhoud en renovatie is moeilijker te stimuleren. Bovendien is er over het algemeen voldoende aanbod ook in ruimtelijke plannen voor kantoren en bedrijven (zie tabel 5 in hoofdstuk 2). Bij het wonen is de nieuwbouwvraag in beginsel sterk toegenomen door huishoudens- en bevolkingsgroei in combinatie met een aanzienlijke terugloop in de woningproductie als gevolg van diverse knelpunten. Het nieuwe woningbehoefteonderzoek 2002 laat dan ook een verdubbeling van het woningtekort ten opzichte van 1998 zien! Ruim de helft van de nieuwbouwvraag is gericht op huurwoningen in verschillende segmenten. De nieuwbouwvraag in de koopsector is met bijna de helft van de totale nieuwbouw behoefte ook niet onbelangrijk. Zo’n 70% van de bovenmodale huizenkopers zoekt echter in segmenten tot € 350.000. De eerder door het rijk gestelde landelijke opgave voor de productie van 100.000 woningen per jaar was te rooskleurig. Een productie van 80.000 woningen is onlangs als beleidsdoel voor de komende jaren gesteld. Daarnaast vergen vernieuwing, verbetering en restauratie van de voorraad aandacht, en dan gaat het niet alleen om de voorraad woningen, maar ook om de voorraad kantoren en bedrijfsruimten. Voorop staat dat maatwerk per regio en gemeente wenselijk is. In sommige gemeenten en regio’s is de problematiek of zijn de kansen nu eenmaal groter dan andere. Hieronder volgen een aantal beleidsvoorstellen om in overleg met de provincies en gemeenten van gedachten te wisselen om tot een stimulerende en aanvullende aanpak te komen. 1

De provincies kunnen regionale of provinciale bouwteam’s instellen waarin provincie, gemeenten, marktpartijen en andere betrokken (zoals het rijk) participeren. Een ‘bouwteam’ kan vaststellen bij welke gemeenten de bouwproductie achter(uit) loopt en wat de voornaamste barrières zijn en wat er door welke partij aan kan worden gedaan.

Utiliteitsbouw 2

De overheden zijn een grote opdrachtgever voor de bouwnijverheid. Voor de publieke utiliteitsbouw kunnen gemeenten en provincies meer stimulerend optreden. Provincies en gemeenten kunnen er naar streven geplande projec-

voetnoot 10

EIB, Economische groei en bouwproductie, Amsterdam, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ten voor nieuwbouw en verbouw (kantoren, ziekenhuizen, scholen, verpleegtehuizen) waar mogelijk naar voren te halen (in overleg met semioverheidsinstanties). Zo kan verder wegglijden van de utiliteits(ver)bouw zo veel mogelijk worden tegen gegaan. 3

Stimulering van de bouw door provincies en gemeenten (vereenvoudiging, versnelling procedures) om bouwinitiatieven te vergemakkelijken en te bevorderen en economische ontwikkeling waar mogelijk te versterken met vernieuwing van bedrijventerrein, en op peil houden van een strategische voorraad uitgeefbaar terrein voor kantoren en bedrijven op goed ontsloten locaties (voorwaardenscheppend beleid).

4

Gemeenten en provincies kunnen duidelijke opgaven voor herstructurering van bedrijventerreinen afspreken (in kader rijkssteun ISV-II)

5

Hergebruik van kantoren en andere bedrijfsgebouwen die geen toekomst voor het huidige gebruik meer hebben en al leegstaan: bevordering beleid van hergebruik voor wonen (ouderen huisvesting of voor starters) of andere functies. De bouw wil hierin graag meedenken.

6

Bij (provinciale) plannen voor stimulering van innovatie, kennisontwikkeling, afstemming arbeidsmarkt-onderwijs, MKB-ondernemers, e.d., dient de bouw een serieuze plek in te nemen, naast bijvoorbeeld de high-techsector. Juist in de bouw zijn vernieuwingen snel op de werkvloer toepasbaar.

Woningbouw en verbetering 7

Regionale samenwerking van gemeenten bevorderen voor marktconforme bouw en afstemming in de regionale markt. Met gemeenten (en corporaties) zijn woningbouwtaken af te spreken. De taken zouden minimumtaken moeten zijn, zolang woningtekorten aanhouden; meer bouwen moet kunnen, behalve op plekken waar dat planologisch niet is gewenst. De provincie zal ook haar middelen en mogelijkheden (procedures, regels, financiële bijdragen) moeten aanwenden om de woningbouw in gemeenten te stimuleren of knelpunten ervoor te helpen oplossen.

8

Voor meer woningbouwproductie kan door de provincie en gemeenten worden nagegaan of er voldoende bouwgrondcapaciteit hard is (planologisch en fysiek); en of de woningbouw op die locaties naar voren kan worden gehaald en wat daarvoor nodig is en welke partij wat moet doen (gemeente, provincie, marktpartijen, corporaties). Gemeenten moeten, waar verantwoord, meer woningbouwgrond realiseren (meer plannen maken en uitvoeren). Afspraken met grondbezittende marktpartijen mogen niet tot onnodig lange uitfasering van de (woning)bouw leiden.

9

Bij onvoldoende bouwlocaties moet worden nagegaan of toekomstige bouwlocaties naar voren kunnen worden gehaald. Versoepeling van contingentering en bouwmogelijkheden in en aan dorpen is ook een optie. Daarbij moet ook prioriteit worden gegeven aan uitleglocaties. Eerst bouwen binnen bebouwde kom van dorpen en dan pas er buiten als beleidsuitgangspunt is onverstandig. Binnen de bebouwde kom gaat woningbouw nu eenmaal niet zo snel door bo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

21

22 KANSEN VOOR DE BOUW BENUTTEN

demvervuiling, (bezwaar)procedures en inspraak en financiële knelpunten. Hergebruik van leegstaande boerderijen en stallen voor wonen is ook een kans. 10

Voor de woningbouw op iets langere termijn zullen tijdig nieuwe locaties moeten worden ontwikkeld. Ontwikkelingsplanologie voor de reconstructie van agrarische gebieden is daarvoor ook een optie: naast subsidie ook met rood – wonen en werken - financieren: een win-win situatie. Reconstructie van delen van het landelijk gebied van Overijssel en Gelderland is een grote beleidsopgave die veel onrendabele investeringen van de overheid vergen. Voor uitvoering van de verschillende reconstructieplannen schieten de budgetten van provincie en rijk te kort. Het ambitieuze plan om natuur, landbouw en recreatie in de Gelderse Vallei beter op elkaar af te stemmen vergt bijna € 1 miljard. Het rijk heeft recent wel € 700 miljoen voor dit plan uitgetrokken, waardoor ¾ van het plan kan worden uitgevoerd. Opvallend in de reconstructieplannen is dat mogelijkheden van financiering door het verantwoord toestaan van kleinschalige woningbouw en niet landbouwgebonden werkfuncties (boerderij wonen en werken, landgoederen, nieuwe dorpjes, enz.) worden uitgesloten. Combineren van functies is een beleidsdoel van rijk en provincie, maar hierbij worden belangrijke, kansrijke functiecombinaties uitgesloten. Door de reconstructiegebieden met ontwikkelingsplanologie ter hand te nemen kan de uitvoerbaarheid en het tempo van uitvoering aanmerkelijk worden verbeterd. Die kansen mogen de provincies Gelderland en Overijssel niet laten liggen.

11

Vooral stedelijke gemeenten kunnen, gezien de grote vraag, veel meer woningbouwkavels uitgeven aan particuliere opdrachtgevers (meer kansen voor catalogusbouw, bouwen voor individuele opdrachtgevers), juist wanneer ontwikkelaars en corporaties onvoldoende bouwen. Er mag echter geen onderscheid ontstaan in condities bij gronduitgifte tussen particuliere bouw en projectmatige bouw.

12

Corporaties kunnen een grote woningbouwtaak op zich nemen door meer woningbouw in goedkope en middeldure (huur)sector te laten bouwen: vooral voor starters en ouderen.

13

Beleggers kunnen ook inspelen op de toegenomen vraag naar duurdere huurwoningen, deels in woon-zorg-combinaties. Gemeenten en provincies kunnen hierin faciliteren. Dit marktsegment kan in gemeentelijke woonprogramma’s een steviger onderdeel worden.

14

Initiatieven van bouwers voor de bouw van goedkope(re) koopwoningen moeten door de gemeenten worden geaccommodeerd. Tevens kan de gemeente deze woningbouw steunen door daarvoor passende grondprijzen te vragen. Voor de doorstroming en gewenste kwaliteit zal woningbouw in de middeldure en dure sector echter het grote deel uit moeten blijven maken.

15

Gemeenten kunnen een bijdrage leveren aan de stimulering van de woningbouw door ook grondprijsniveaus aan te passen, zodat betaalbare koopwoningen in de middeldure en dure sector gerealiseerd kunnen worden. Minder ver-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


evening met de goedkope huursector kan dit mede mogelijk maken. De afgelopen jaren is de grondopbrengst bij gemeenten flink gestegen. In grondexploitaties en binnen grondbedrijven zal de nodige ruimte zijn om grondprijzen aan de huidige markt neerwaarts aan te passen. 16

Gemeenten kunnen het stellen van bovenwettelijke eisen aan de woningbouw achterwege laten. Voor de consument zijn dergelijke vereisten doorgaans niet gewenst terwijl de bouwkosten er wel door worden verhoogd.

17

Herstructurering van probleemwijken kunnen gemeenten in nauwe samenwerking met corporaties (prestatie-afspraken en inzet middelen corporaties) meer ter hand nemen. Daarvoor is wel voldoende woningen bouwen in de uitleg- en verdichtingslocaties een vereiste, anders komen de woningen die moeten worden vernieuwd niet leeg. Waar mogelijk, voor het tempo en de duurzaamheid minder sloop en meer verbetering en verbouw met herdifferentiatie door samenvoegen en verkoop of verhuur in duurdere segmenten en nieuwbouw op overtollig openbaar gebied.

Per regio en gemeente zal voor een meer evenwichtige bouwproductie maatwerk nodig zijn, waarbij de provincies een stimulerende en coördinerende rol kunnen spelen en knelpunten kunnen helpen oplossen. De bouwsector wil daar vanzelfsprekend een bijdrage aan leveren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

23

24

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

Bijlagen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

26

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

TYPERING VAN DE DRIE PROVINCIES

6 6.1

27

Typering van de drie provincies

Algemeen Achtereenvolgens worden de drie provincies kort beschreven aan de hand van een korte typering, een beschrijving van het grondgebruik, de werkgelegenheid en het aantal bedrijfsvestigingen naar bedrijfssector.

Tabel 7

Bedrijfsvestigingen naar bedrijfssector Overijssel

Flevoland

Gelderland

Nederland

Landbouw

22%

16%

18%

13%

Industrie

7%

6%

7%

7%

Bouwnijverheid

8%

9%

9%

9%

Handel

25%

23%

24%

25%

Zakelijke dienstverlening

14%

20%

17%

19%

Overig

24%

25%

25%

27%

Bron: CBS

6.2

Flevoland

Bevolkingsaantal (1-jan-2003)

351.680

Bedrijfsvestigingen Landbouw, jacht en bosbouw Visserij

Ruimte Oppervlakte

241.230

Delfstoffenwinning

15.095 2.485 135 5

Totaal bebouwd

6.755

Industrie

Woongebied

4.672

Openbare voorzieningsbedrijven

Bedrijfsterrein

1.451

Bouwnijverheid

1.350

Reparatie consumentenartikelen handel

3.485

Landbouw

102.842

965 30

Bos & natuur

22.450

Horeca

Binnenwater

99.300

Vervoer, opslag en communicatie

600

Financiële instellingen

265

Verhuur; zakelijke dienstverlening

Werkgelegenheid Werkloosheidspercentage

5%

Niet werkzame beroepsbevolking Werkzame beroepsbevolking

R I G O

8.000 157.000

R e s e a r c h

e n

Openbaar bestuur; soc. verzekering

510

2.980 120

Onderwijs

695

Gezondheids- en welzijnszorg

615

Cultuur, recreatie; ov. dienstverlening

865

A d v i e s

28 TYPERING VAN DE DRIE PROVINCIES

Figuur 6

Verdeling van de werkgelegenheid in arbeidsplaatsen (*1.000) in 2002 6 52 92

Primaire sector Secundaire sector Tertiare sector 150

Kwartaire sector


De totale werkgelegenheid van Flevoland bestaat uit 300.000 arbeidsplaatsen. Hiervan vallen er 7.000 binnen de bouwnijverheid. Flevoland is daadwerkelijk de polder van Nederland. Het nieuwe land valt in drie gebieden op te delen. Noordelijk Flevoland bestaat uit de NoordOostpolder - met Emmeloord als hoofdkern en een ring van tien dorpen er omheen – en het oude ‘eiland’ Urk als vissersplaats. Deze regio wordt gekarakteriseerd door het landelijk wonen in dorpen met een sterke sociale samenhang. Emmeloord is daarvoor het stedelijk centrum dat past bij een van oorsprong agrarisch georiënteerde centrale verzorgingskern.

In Oostelijk Flevoland ligt de provinciehoofdstad Lelystad, een stedelijke kern met een luchthaven en een groot natuurgebied, de Oostvaardersplassen. Een tweede, suburbane woonkern in Oost Flevoland is Dronten met de agrarische hogeschool en twee dorpen. In Zuidelijk Flevoland ligt Almere, de snelst groeiende stad van Nederland. Jaarlijks neemt het inwonertal toe met zo’n zeven duizend inwoners. Zeewolde is de jongste

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


29

kern van Nederland. Zuidelijk Flevoland kent een grote dynamiek met sterke oriëntatie op de Randstad en vormt een belangrijke opvang voor verstedelijking voor de Noordvleugel en ook Veluwse gemeenten: naast Almere, ook Zeewolde en Lelystad (Bron: provincie Flevoland). Flevoland heeft vanouds een moderne agrarische sector. En in geen enkele andere provincie in Nederland groeit de werkgelegenheid zo snel als in Flevoland. De Flevolandse banengroei is drie keer hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Maar in Flevoland groeit de bevolking nog sneller dan de werkgelegenheid. Daarom wordt inspanning geleverd om de economische ontwikkelingen van Flevoland verder te versnellen. De aandacht richt zich met name op ICT (geomatica), metaal, composieten, logistiek, recreatie en toerisme, informatietechnologie en life sciences.

6.3

Gelderland Bevolkingsaantal (1-jan-2003)

1.960.422

Bedrijfsvestigingen

Ruimte

Landbouw, jacht en bosbouw

16.330

Visserij

25

Oppervlakte

513.651

Delfstoffenwinning

25

Totaal bebouwd

41.603

Industrie

6.670

Woongebied

28.937


35

Bedrijfsterrein

7.809

Bouwnijverheid

8.520

Landbouw

308.122


22.660

Bos & natuur

115.819

Horeca

4.395

Binnenwater

16.145


3.150


1.865


15.360

Werkloosheidspercentage

3%


490

Niet werkzame beroepsbevolking

31.000

Onderwijs

2.775

Werkzame beroepsbevolking

852.000


4.535


6.025

Werkgelegenheid

Figuur 7

92.860

Verdeling van de werkgelegenheid in arbeidsplaatsen (*1.000) in 2002 25 393 586 Primaire sector Secundaire sector Tertiare sector 649

Kwartaire sector


De totale werkgelegenheid van Gelderland bestaat uit 1.650.000 arbeidsplaatsen. Hiervan vallen er 59.000 binnen de bouwnijverheid.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s


Gelderland is met ruim 5.100 km2 de grootste provincie van Nederland. Er wonen ruim 1,9 miljoen mensen in de vier Gelderse regio’s: Veluwe, Achterhoek, knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en Zuidwest-Gelderland.

De vele kantoor- en bedrijfsterreinen bieden huisvesting aan ruim 104.000 bedrijven in de provincie, waaronder multinationals, internationaal georiënteerde hightech bedrijven en gespecialiseerde ondernemingen in distributie en logistieke dienstverlening. De vier Gelderse regio’s verschillen sterk van karakter. Zo wordt de Veluwe gekenmerkt door dichte bossen en uitgestrekte heidevelden. De Veluwe heeft met succes het toerisme omarmd en er mede voor gezorgd dat Gelderland al jarenlang de vakantieprovincie van Nederland is. Knooppunt Arnhem-Nijmegen is een verstedelijkt gebied met een goed voorzieningenniveau. Deze regio vormt met de steden Nijmegen en Arnhem het economische hart en is de ideale vestigingsplaats voor onder meer Europese Distributie Centra (EDC’s). De ontwikkeling van deze regio krijgt vorm door nauwere samenwerking op economisch gebied (multimodale logistieke regio en Arnhem Centraal met een World Trade Center als knooppunt van personen en dienstverlening). Zuidwest-Gelderland vormt door de grote rivieren en watergebiedjes een afwisselend landschap. Het gebied is van oudsher bekend om fruitteeltbedrijven, die in de loop der jaren zijn uitgegroeid tot moderne ondernemingen. De gunstige ligging van deze regio aan internationale (water-) wegen is de oorzaak van de snelle groei van de transport- en distributiesector. Andere belangrijke stedelijke centra in de provincie zijn Apeldoorn en Zutphen (met Deventer stedelijk netwerk Stedendriehoek) en de provinciale groeistad Ede (in relatie tot Wageningen en Veenendaal). De Achterhoek heeft nog volop ruimte. Het gebied bestaat uit rustieke akkergebieden, omzoomd met bossen en talloze beekjes Het landelijke karakter en ontwikkeling van de agri-business gaan in de Achterhoek hand in hand. Nationale

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


31

en internationale ondernemingen die juist een locatie buiten de grote centra wensen, hebben zich hier gevestigd. Sinds 1985 voltrok de economische groei in Gelderland zich aanvankelijk nog iets sneller dan in Nederland. De werkgelegenheid en het besteedbaar inkomen namen sterker toe, de werkloosheidsdaling was groter. De laatste paar jaar zijn de verschillen in groeitempo echter aan het afvlakken. Over meer jaren gezien neigen ook de regionale ontwikkelingen binnen Gelderland tot convergentie: de economische groei was hoog in elke regio (Bron: provincie Gelderland).

6.4

Overijssel 1.100.677

Bevolkingsaantal (1-jan-2003) Ruimte

50.475

Landbouw, jacht en bosbouw

10.990

Visserij

20

Oppervlakte

342.085

Delfstoffenwinning

20

Totaal bebouwd

22.751

Industrie

3.695

Woongebied

15.781


25

Bedrijfsterrein

4.948

Bouwnijverheid

4.190

Landbouw

243.627


12.705

Bos & natuur

47.216

Horeca

2.400

Binnenwater

9.413


1.545


925


7.000


290

Werkgelegenheid Werkloosheidspercentage

Figuur 8

Bedrijfsvestigingen

4%

Niet werkzame beroepsbevolking

19.000

Onderwijs

1.315

Werkzame beroepsbevolking

467.000


2.330


3.025

Verdeling van de werkgelegenheid in arbeidsplaatsen (*1.000) in 2002 16 300

278

Primaire sector Secundaire sector Tertiare sector 308

Kwartaire sector


De totale werkgelegenheid van Overijssel bestaat uit 902.000 arbeidsplaatsen. Hiervan vallen er 41.000 binnen de bouwnijverheid.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s


Overijssel heeft verschillende karakteristieke gebieden. De Kop van Overijssel en het Vechtdal combineren water en natuur met agrarische en toeristische bedrijvigheid en hebben verschillende meer verzorgende kernen. Zwolle (stadsgewest) en Deventer (deel van stadsgewest Stedendriehoek) zijn belangrijke groeisteden, gelegen aan de IJssel in Salland. De centrale ligging, de aanwezige nationale hoofdinfrastructuur en de bestaande stedelijke kwaliteiten maken het stadsgewest Zwolle tot een knooppunt van functies in de dienstensector, onderwijs en gezondheidszorg. Twente kent verschillende meer agrarische gemeenten in een bosrijke omgeving en stedelijke gemeenten van het Stedelijk Netwerk Twente: Almelo, Enschede, Borne en Hengelo. Het Twentse stadsgebied, binnen Overijssel het belangrijkste stedelijke gebied, vormt een meerkernige concentratie van (inter)nationale betekenis met een sterke en toenemende ruimtelijke samenhang. De groene ruimte van Overijssel is voor een groot deel een waardevol, soms kleinschalig landschap, waarin agrarische bedrijven zijn ingebed in een fijnmazige structuur van natuur- en landschapselementen. Vandaar dat er vaak wordt gesproken van ‘Overijssel, de tuin van Nederland’. De Overijsselse economische ontwikkeling is de laatste tien jaar gunstig geweest. De jaarlijkse groei bedroeg ongeveer 3%. De economische groei bleef enigszins achter bij het landelijk gemiddelde. Dit komt omdat de groei vooral plaats vond in die sectoren die in Overijssel ondervertegenwoordigd zijn. De groei van de werkgelegenheid zal naar verwachting plaatsvinden in de dienstverlenende sector. De groei van de vraag naar kantoorpanden zal bijna volledig gaan naar Zwolle, Deventer en Hengelo/Enschede. Naast de versterking van de dienstensector blijven de industrie, de bouw en de landbouw van belang voor de Overijsselse economie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


7 7.1

Ontwikkelingen in de bouwproductie

Plafond voor het bouwen tot 2002? Een eerste beeld van de ontwikkeling van het bouwen in de Regio Oost wordt gegeven door het bouwvolume in geld (woningbouw, utiliteitsbouw, nieuwbouw, verbetering en onderhoud). Sinds 1995 is er sprake van een forse groei in bouwsom. Binnen Regio Oost blijft de groei in Gelderland achter ten opzichte van de landelijke ontwikkeling, terwijl Overijssel en Flevoland bovengemiddeld in omzet groeien. Gelderland neemt evenwel de helft van de bouwsom van Oost voor haar rekening.

Tabel 8

Totale bouwsom per provincie in Regio Oost en Nederland, 1995-2001 (mln €) Overijssel

Flevoland

Gelderland

Nederland

1995

811

358

1.365

12.120

1996

951

597

1.525

13.368

1997

996

581

1.511

14.246

1998

1.005

527

1.763

15.026

1999

937

720

1.736

16.037

2000

1.056

625

1.617

16.379

2001

1.094

627

1.713

16.537

2002

-

-

-

16.081

Index 95-01

(135)

(175)

(125)

(136)

Bron CBS, bewerking RIGO

Opvallend is ook dat in een periode van forse economische groei en toenemende welvaart plafonds worden bereikt. De totale bouwsom zowel landelijk als in de Regio Oost groeit sinds 1999 tot 2002 vrijwel niet meer. Een belangrijke vraag is natuurlijk door welke factoren de grenzen zijn gesteld. Uit de literatuur komen de volgende factoren voor het bouwplafond naar voren: •

Onvoldoende (ver)bouwcapaciteit, arbeidskrachten met name;

•

Belemmeringen in planologische en andere procedures (milieu) en ambtelijke plancapaciteit.

Binnen de sectoren van de bouw kan het gewicht van de factoren verschillen. Bij verbouw en onderhoud is het gewicht van bouwcapaciteit waarschijnlijk groter, terwijl bij woningbouw in de stad en in de ‘wei’ de belemmering van (trage en bezwaar) procedures meer speelt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

33

34 ONTWIKKELINGEN IN DE BOUWPRODUCTIE

De stagnerende, tot terugloop neigende woningbouw heeft als voornaamste oorzaken: complexe regelgeving, de procesgang, moeizame onderhandelingen tussen partijen, gebrek aan continuïteit en transparantie, en kwantitatieve en kwalitatieve personele tekorten bij gemeenten en marktpartijen.11 Bij stagnerende stedelijke vernieuwing speelt vooral de slechte samenwerking tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een belangrijke rol.12 Er is natuurlijk ook grote druk van de markt, zodat leegstand het tempo niet kan aangeven. De werkgelegenheid in de bouw nam toe tot 86.000 arbeidsjaren in 2000 en 87.000 in 2001. Het aantal vacatures in de bouwnijverheid steeg van 6.100 in 1997 (1 kwartaal) tot 21.300 in 2000. In 2001 liep het aantal vacatures licht terug tot bijna 20.000, een van de tekenen van een kenterende bouwmarkt. e

7.2

Bouw naar segment De ontwikkeling van de jaarlijkse bouwsom laat vanaf 1995 een stijging zien met een plafond in de laatste drie jaar. Nader bekeken valt op dat de bouwsom uit de nieuwbouw van woningen na 2000, zowel in Nederland als in de drie provincies, per saldo afneemt. Het aantal woningen dat werd opgeleverd daalde overigens verhoudingsgewijs sterker dan de totale bouwsom. De bouw van duurdere (koop)woningen zorgde voor een relatief hogere totale bouwsom. De afname van de bouwsom uit nieuwbouw van woningen wordt gecompenseerd door een toename van de bouwsom uit realisatie van bedrijfsgebouwen en de overige bouwsom (herstel, renovatie en onderhoud). Vooral laatstgenoemde laat een duidelijke groei in volume zien.

Tabel 9

Herstel en verbouwproductie als aandeel op de totale woningbouwproductie (mld euro, prijzen 2001, gemiddeld per jaar) Jaar

Herstel en verbouw van woningen

Aandeel in de totale woning bouwproductie

1990-1994

4,2

34

1995-1999

5,3

35

2000

5,7

36

2001

5,7

37

Bron: CBS, bewerking EIB

voetnoot 11

Taskforce Woningbouwproductie, Achterblijvende woningbouwproductie: problematiek en maatregelen, Den Haag, januari 2002.

12

EIB, Knelpunten en prikkels bij herstructurering, september 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 10

Totale bouwsom per provincie en in Nederland per segment, 1995-2001 (mln €)

Nederland

Overijssel

Flevoland

Gelderland

Totale

Bouwsom nieuwbouw

bouwsom

Bouwsom

Totaal nieuwbouw

Woningen

Bedrijfsgebouwen

overig

1995

12.120

9.845

6.426

3.420

2.275

1996

13.368

10.899

7.102

3.797

2.469

1997

14.246

11.699

7.419

4.279

2.547

1998

15.026

12.147

6.848

5.300

2.879

1999

16.037

13.067

7.351

5.715

2.970

2000

16.379

13.165

7.170

5.995

3.214

2001

16.537

12.955

6.641

6.313

3.582

1995

811

676

454

222

135

1996

951

750

532

218

201

1997

996

810

542

268

186

1998

1.005

808

439

368

197

1999

937

768

463

303

169

2000

1.056

875

514

362

181

2001

1.094

854

506

348

240

1995

358

329

230

98

29

1996

597

561

436

125

36

1997

581

549

423

125

32

1998

527

477

303

175

50

1999

720

669

435

233

51

2000

625

588

387

200

37

2001

627

542

258

284

85

1995

1.365

1.093

735

357

272

1996

1.525

1.232

788

443

293

1997

1.511

1.203

764

438

308

1998

1.763

1.424

855

569

339

1999

1.736

1.319

724

593

417

2000

1.617

1.264

720

544

353

2001

1.713

1.272

631

640

441

Bron: CBS Statline

7.3

Verwachtingen voor de bouw Woningbouw Het aantal gereedgekomen nieuwe woningen is in 2002 gedaald naar een historisch dieptepunt, het laagste aantal sinds het begin van de jaren vijftig. In 2001 kwamen 73 duizend woningen gereed, in 2002 minder dan 67 duizend. In de jaren negentig bedroeg het aantal gereedgekomen woningen gemiddeld nog ruim 88 duizend. De daling van het aantal gereedgekomen woningen werd voorafgegaan door een jarenlange daling van het aantal bouwvergunningen. Sinds 1996 daalde dit aantal

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

35

36 ONTWIKKELINGEN IN DE BOUWPRODUCTIE

van 102 duizend naar ruim 62 duizend in 2001 (–39 procent). In 2002 vertoonde het aantal afgegeven vergunningen een licht herstel naar 67 duizend (CBS). Een eerste indicatie van de bouwproductie in de komende jaren is af te meten aan het aantal vergunningen dat wordt verleend. In 2001 werden er 10.000 woningen meer opgeleverd dan er vergunningen werden verleend. Ook voor 2002 is dit het te verwachten beeld. Als gevolg van deze ontwikkeling is het aantal woningen dat in de pijplijn zit laag en mag worden verondersteld dat de productie niet sterk zal aanzetten in de eerstkomende jaren. De verwachte woningproductie wordt in drie scenario’s geschetst. In alle drie de gevallen zal de productie vanaf 2004 weer aantrekken en uitkomen op een productie van 65 tot 79 duizend woningen in 2007 afhankelijk van het scenario. Utiliteitsbouw Door de verwachte aantrekking van de conjunctuur zal de bouwproductie op de middellange termijn (2004 tot en met 2007) een licht herstel laten zien van de productiedaling in 2002 en 2003. De groei komt vrijwel geheel voor rekening van de budgetsector en herstel en verbouw. Het grootste deel van de bedrijven heeft in de jaren negentig de benodigde uitbreidingsinvesteringen uitgevoerd, waardoor er geen sterke groei van de nieuwbouw te verwachten is (bron: bouwprognoses). Het zwaartepunt in de utiliteitsbouw zal de komende jaren, onder druk van de economische conjunctuur, vooral gericht zijn op herstel en verbouw en in mindere mate op nieuwbouw. Onderhoud De bouwproductie bestaat voor 60% uit nieuwbouw, 31% groot onderhoud en 4% klein onderhoud. Voor de toekomst wordt verondersteld dat het procentuele aandeel van niet-nieuwbouw en klein onderhoud enigermate toeneemt. De achterblijvende woningbouw heeft een positieve invloed op het groot onderhoud, Op de middellange termijn werkt dit door in de totale bestedingen aan nietnieuwbouw. Tabel 11

Onderhoudsuitgaven (mld euro, prijzen 2001, gemiddeld per jaar) Jaar

Woningen

Utiliteitsgebouwen

Totaal

1995-1997

3,5

3,5

7,1

1998-2000

3,8

3,9

7,7

2001

3,9

4,3

8,2

Gemiddelde (werkelijke) groei

3,3

3,8

3,4

Bron: CBS, bewerking EIB

De markt voor het onderhoud aan gebouwen is omvangrijk. Vanaf 1995 vormt het onderhoud aan gebouwen iets meer dan 17 procent van de totale productie. Het verloop van de onderhoudsuitgaven aan woningen en utiliteitsgebouwen verschilt niet veel van elkaar. De groei in het klein onderhoud is vooral toe te schrijven aan de grond-, wegen waterbouwkundige werken. De overheid is hierin de grootste speler. Het aandeel klein onderhoud in de woningen utiliteitsbouw bleef in 2001 ongeveer gelijk (bron: bouwprognose).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONINGBOUW

8 8.1

Woningbouw

Woningbouwontwikkeling: einde aan daling? Het huidige woningbouwbeleid bevindt zich in een overgang van het Vinex-beleid naar het beleid volgens de Nota Mensen Wensen Wonen.

Tabel 12

Verleende bouwvergunningen en gereedgekomen woningen in Regio Oost, 1995-2002

Overijssel

Flevoland

Gelderland

Verleende bouwvergunning

Gereedgekomen

Huur

Koop

Totaal

Huur

Koop

Totaal

1995

2.049

4.980

7.029

2.398

4.730

7.128

1996

1.887

6.106

7.993

2.092

4.945

7.037

1997

1.553

6.185

7.738

1.969

5.219

7.188

1998

1.105

4.786

5.891

1.587

4.915

6.502

1999

872

4.471

5.343

1.415

4.544

5.959

2000

720

4.731

5.451

830

3.477

4.307

2001

646

4.170

4.816

723

4.279

5.002

2002

652

3.102

3.754

423

3.388

3.811

1995

1.484

2.562

4.046

1.283

3.744

5.027

1996

1.139

5.827

6.966

1.313

2.753

4.066

1997

1.618

4.895

6.513

1.199

4.420

5.619

1998

512

3.290

3.802

1.095

4.274

5.369

1999

1.102

4.689

5.791

875

3.058

3.933

2000

1.521

3.464

4.985

769

3.796

4.565

2001

82

2.203

2.285

619

4.032

4.651

2002

188

3.814

4.002

665

2.927

3.592

1995

3.840

7.637

11.477

3.163

7.796

10.959

1996

2.996

8.013

11.009

3.491

6.855

10.346

1997

1.973

8.063

10.036

3.048

7.873

10.921

1998

2.027

8.416

10.443

2.376

6.820

9.196

1999

1.146

6.641

7.787

1.530

7.163

8.693

2000

1.283

6.100

7.383

1.453

5.907

7.360

2001

1.031

4.849

5.880

1.293

5.175

6.468

2002

1.386

6.162

7.548

1.084

5.455

6.539

Bron: CBS, statline

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

37

38 WONINGBOUW

De ambitie is een forse verhoging van het totale nieuwbouwaanbod met 100 duizend woningen per jaar tot 2010. Deze ambitie is inmiddels naar beneden bijgesteld tot 80.000 te bouwen nieuwe woningen in de periode tot 2010. Figuur 9

Gereed gekomen woningen naar provincie 1995-2002 12.000

Overijssel Flevoland Gelderland

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002


In de provincie Overijssel is in de laatste drie jaar een daling zichtbaar van het aantal verleende bouwvergunningen van 5.451 in 2000 naar 3.754 in 2002. Het aantal woningen dat gereed kwam daalde eveneens, maar minder sterk, van 4.307 in 2000 naar 3.811 in 2002. Opvallend in Flevoland is voornamelijk de daling in het aantal verleende bouwvergunningen voor huurwoningen. Dit waren er in 2001 en 2002 respectievelijk 82 en 182 tegen 2.203 en 3.814 vergunningen voor koopwoningen. De provincie Gelderland laat over de afgelopen jaren eveneens een daling in het aantal gerealiseerde woningen zien. Het aantal verleende vergunningen is voor 2002 met 7.548 ten opzichte van het voorgaande jaar hoog. Bron: CBS, bewerking RIGO

Concluderend kan worden gesteld dat het aantal jaarlijks gereedgekomen woningen in de drie provincies sinds 1998 daalt. Binnen de woningproductie is vooral het achterblijven van de realisatie van huurwoningen opmerkelijk. Eenzelfde beeld is zichtbaar in het aantal verleende bouwvergunningen per provincie. Tabel 13

Gereedgekomen woningen en verleende bouwvergunningen Gereedgekomen woningen

Verleende bouwvergunningen

1e halfjaar 2002

1e halfjaar 2003

Mutatie

1e halfjaar 2002

1e halfjaar 2003

Mutatie

Overijssel

1.133

1.081

-5%

1.488

2.093

41%

Flevoland

1.337

1.112

-17%

1.828

1.785

-2%

Gelderland

2.976

1.624

-45%

3.123

4.319

38%

Nederland

23.950

19.452

-19%

27.086

33.569

24%

Bron: CBS

Vergelijking van het eerste half jaar van 2003 met het eerste half jaar van 2002 laat zien dat in de drie provincies het aantal opgeleverde woningen daalde. Gelderland is met een daling van 45% het opmerkelijkst. Het aantal verleende bouwvergunningen steeg wel in Overijssel en Gelderland en bleef in Flevoland nagenoeg gelijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONINGBOUW

8.2

Planaanbod Een analyse van de woningbouwplannen laat zien dat er nipt voldoende planaanbod tot 2010 is. In totaal is er een mogelijk planaanbod van zo’n 31 duizend hectare woongebied, met 673 duizend woningen. Het totale planaanbod wat gereed zou kunnen zijn voor 2010 bedraagt 656 duizend woningen. Dat is nagenoeg gelijk aan de woningbehoefte tot 2010 volgens het Hoge Ruimtedruk scenario van de Vijfde Nota (Bron: ABF, De nieuwe kaart van Nederland).

Tabel 14

Omvang planaanbod en de woningbehoefte volgen het Hoge Ruimtedruk scenario, 2000 tot 2010 Plannen 2010 woningen (*1.000)

Woningbehoefte 2000-2010 (*1.000)

Verhouding plan/behoefte

Overijssel

55

40

1.38

Flevoland

55

39

1.41

Gelderland

65

95

0.68

Nederland

656

680

0.97

Bron: ABF, De nieuwe kaart van Nederland

Bij een verhouding van 1,5 tussen plannen en woningbehoefte is er voldoende ruimte om de benodigde woningbouw te realiseren. Immers, van de uitstaande plannen gaan er enkele niet door, vertragen of worden bijgesteld. De Tabel laat zien dat de balans tussen plannen en woningbehoefte per provincie verschilt. Flevoland en Overijssel laten een redelijk normale verhouding tussen plannen en behoefte zien. In het geval van Gelderland zijn er ruim minder plannen voor woningbouw dan de behoefte. Er is tot 2010 een geschatte vraag voor 95.000 woningen terwijl er in de plannen ruimte is voor 65.000 woningen. In Nederland als geheel is de verhouding tussen behoefte en plannen als 1 staat tot 1.

8.3

VINEX-taak en realisatie Voor de Vinex-taakstelling zijn het vooral de kaderwetgebieden die in de woningproductie achterblijven. Tot 2002 werd het grootste deel van de woningbouw gerealiseerd in de overige gebieden. Aangezien de taakstelling hier inmiddels is gehaald zal de druk in de komende jaren verder komen te liggen op de stadsgewesten en kaderwetgebieden. Voor de kaderwetgebieden in de drie provincies is kort weergegeven wat de stand van zaken is. Gelderland- In het knooppunt Arnhem-Nijmegen is op de drie grote VINEX-locaties een bouwvertraging opgetreden, op de overige locaties verloopt de realisatie volgens plan. Overijssel- In de regio Twente bestaat veel uitwisseling tussen de bouw op de uitleglocaties en binnenstedelijke locaties. Op de uitleglocaties is verhoogde aandacht voor hogere woonkwaliteit. Een lagere bouwdichtheid wordt opgevangen door bouw op binnenstedelijke locaties. In 2002 vond er een stagnatie in het duurdere koopsegment plaats. Bij voortzetting kan dit leiden tot een lager bouwtempo in de komende periode. De bouwproductie in Zwolle verloopt volgens planning. Deventer kent achterstanden die vooral het gevolg zijn van moeizame onderhandelingen. In de stedendriehoek ligt de woningproductie op schema en wordt de taakstelling naar verwachting gehaald. Flevoland- De woningproductie verloopt min of meer volgens schema.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

39

40 WONINGBOUW

De stand van zaken laat zien dat het vooral in Gelderland is waar de productie problemen kent met de voortgang. De andere twee provincies liggen over het algemeen goed op tempo, behalve in de stadsgewesten.

Tabel 15

Taakstelling en realisatie Vinex per stadsgewest en BoN-gebied (nieuwbouwonttrekkingen) Aantallen Vinex

Realisatie

Gerealiseerde

Resterende bouw-

Achterstand

convenant 1995 t/m 2004

1995 t/m 2002

bouwopgave t/m 2002

opgave 2003 en 2004

op taakstelling in 2003

KAN

24.100

15.400

64%

8.700

5.487

Twente

15.500

11.800

76%

3.700

1.633

Zwolle

8.000

6.400

80%

1.600

533

14.000

11.200

80%

2.800

933 54.667

Stedendriehoek Kaderwetgebieden

295.000

201.000

68%

94.000

Overige stadsgewesten

165.000

127.000

77%

38.000

16.000

Overige gebieden

190.000

216.000

114%

-

- 51.333

Nederland

650.000

544.000

84%

106.000

19.333


Van de Vinex-taakstelling diende in 2000 tweederde deel gerealiseerd te zijn. Bij een gemiddelde verdeling van de taakstelling over de resterende vijf jaar dient in 2003 drie vijfde deel van het resterende deel gerealiseerd te zijn. In geen van de stadsgewesten en kaderwetgebieden is deze opgave tot dusver gehaald. In de regio KAN dient in de resterende twee jaar maar liefst nog 36% van de taakstelling gerealiseerd te worden. Van de 15.400 woningen dienen tot 2005 nog 8.700 woningen gebouwd te worden. Landelijk is het grootste deel van de taakstelling tot 2005 in de kaderwetgebieden te realiseren. De overige gebieden hebben de taakstelling al overschreden met ruim 50.000 woningen.

8.4

Particulier opdrachtgeverschap In de woningbouw is er aandacht voor de realisatie van meer kwaliteit. Het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap is een van de instrumenten om de beoogde kwaliteit te behalen. In de periode 2000-2010 is het streven om een derde van de nieuwe woningen middels particulier opdrachtgeverschap te bouwen.

Tabel 16

Aandeel particulier opdrachtgeverschap in Regio Oost en Nederland, 1999-2001 1999

2000

2001

Overijssel

22%

31%

25%

Flevoland

11%

8%

5%

Gelderland

19%

24%

18%

Nederland

15%

17%

14%

Bron CBS, RIGO bewerking

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONINGBOUW

Landelijk is in de periode 1999-2001 gemiddeld 15% van de woningen via particulier opdrachtgeverschap gebouwd. In Overijssel ligt dit percentage met 25% in 2001 aanzienlijk hoger en ook in Gelderland wordt ongeveer 20% van de woningen in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. De twee provincies kennen een wat ruimere woningmarkt en zijn van oudsher meer vertrouwd met deze vorm van bouwen. Flevoland kent een meer planmatige bouwproductie waar er minder aandacht is voor particulier opdrachtgeverschap. Figuur 10

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw naar provincie, 1999-2001 50% 45% 40%

1999

35%

2000

30%

2001

25% 20% 15% 10% 5% Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

0%

Bron CBS, RIGO bewerking

8.5

Stedelijke vernieuwing In de toekomst zal de nieuwbouw een steeds kleiner aandeel innemen in bouw op de woningmarkt. De aandacht zal verschuiven naar onderhoud en renovatie. Vooral de aandachtswijken zullen een proces van stedelijke vernieuwing ondergaan om een passende plaats in de woningmarkt te behouden. Landelijk zijn er 56 probleemwijken aangewezen waarvan er negen in de Regio Oost liggen.

Tabel 17

Aandachtswijken in de provincies Flevoland, Gelderland en Overijssel Stad

Aandachtswijk

Nijmegen

Willemskwartier

Arnhem

Presikhaaf

Arnhem

Malburgen

Zwolle

Holtenbroek

Deventer

Rivierenwijk

Deventer

Keizerslanden

Hengelo

Berflo Es

Almelo

Almelo Zuidwest (Ossenkoppelerhoek/Kerkelanden)

Lelystad

Zuiderzeewijk/Atol

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

41

42 WONINGBOUW

Bij een stagnerende woningproductie dreigt de stedelijke vernieuwing eveneens te stagneren doordat er te weinig ‘schuifruimte’ is en leegstand als prikkel tot vernieuwing ontbreekt en mogelijkheden voor verkoop van huurwoningen kleiner zijn (weinig leeg te verkopen woningen, hoge prijs), mede om voor corporaties financiële middelen te genereren voor de vernieuwing. Tabel 18

Aandeel sloop per provincie en voor Nederland als geheel Overijssel

Flevoland

Gelderland

Nederland

Jaar

Nieuwbouw

Sloop

Verhouding t.o.v. nieuwbouw

2000

4.307

766

18%

2001

5.002

962

19%

2002

3.811

1.268

33%

2000

4.565

36

1%

2001

4.651

385

8%

2002

3.592

457

13%

2000

7.360

1.005

14%

2001

6.468

1.062

16%

2002

6.539

1.091

17%

2000

70.650

13.528

19%

2001

72.958

15.555

21%

2002

66.704

16.410

25%


In 2000 stelde het rijk ambities ten aanzien van sloop (30.000) en nieuwbouw (100.000). In 2002 is de ambitie naar beneden bijgesteld (20.000 versus 90.000). De verhouding sloop/nieuwbouw 2002 bedraagt 22%. Het aantal gesloopte woningen in de provincies is in de periode 2000-2002 licht gegroeid en is vergelijkbaar met de landelijk geformuleerde ambitie. In Gelderland en Overijssel bedraagt het jaarlijkse aantal gesloopte woningen ongeveer 1.000. In Flevoland is dit aantal half zo groot.

8.6

Discrepanties tussen vraag en aanbod Toegenomen woningtekort Door teruglopende woningbouw en groei van bevolking en huishoudens is het (statistische) landelijke woningtekort tussen 1998 en 2002 bijna verdubbeld van 85.000 woningen tot 166.000 woningen.13

Het woningtekort van Gelderland

behoort relatief gezien tot de hoogste van het land. In Overijssel ligt het tekort iets onder het landelijke gemiddelde. Het tekort in Flevoland is gelijk aan het landelijke percentage van 2,5%. De stagnerende woningbouw is niet voornamelijk een kwestie van vraagfactoren, maar vooral van aanbodfactoren. De woningbouwproblematiek is in Gelderland relatief groot, gezien het aandeel woningbouw in het woningtekort (28%). In Overijssel is het aandeel ook aanzienlijk, 42%, maar vergelijkbaar met de landelijke problematiek (40%). In Flevoland is de productie groter dan het woningtekort, voetnoot 13

Ministerie van VROM, Beter thuis in wonen – kernpublicatie WoningBehoefte Onderzoek 2002, Den Haag, september 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONINGBOUW

maar dat heeft te maken met de grote woningbouwtaak voor opvang van de woningbehoefte uit de noordvleugel van de Randstad.

Tabel 19

Vraag-aanbod verhouding, woningvoorraad en woningbouw in Regio Oost 2002 Woningvoorraad

Woningtekort

% Woningtekort

Woningbouw *

Overijssel

424.000

-9.000

2,2%

3.800

Flevoland

131.000

-3.000

2,5%

3.500

Gelderland

762.000

-23.000

3,1%

6.500

Nederland

6.627.000

-166.000

2,5%

67.000

Bron: WBO 2002 (* Woningsloop is niet in mindering gebracht)

Kwalitatieve discrepanties tussen vraag en aanbod Hoewel de vraag bij minder gunstige economische vooruitzichten meer op huur en goedkopere segmenten is gericht, blijven er grote kwalitatieve discrepanties tussen vraag en aanbod.

Tabel 20

Woningtekort naar woningtype, eigendom en marktsegment, Nederland 2002 Nederland Huur eengezins goedkoop /middelduur

28%

Huur eengezins duur

8%

Huur meergezins goedkoop*/middelduur

6%

Huur meergezins duur

11%

subtotaal huur

(53%)

Koop eengezins goedkoop-middelduur

21%

Koop eengezins duur

15%

Koop meergezins goedkoop-middelduur

8%

Koop meergezins duur

3%

Totaal = 100%

-166.000

Bron: WBO 2002 * Er is slechts een potentieel overschot aan goedkope huurwoningen van 18.000 eenheden.

Het tekort is ongeveer gelijk verdeeld over huur en koop (het aandeel koop is teruggelopen). De grootste tekorten zijn in de middeldure segmenten (was meer dure sector). Ondanks verschuivingen tussen huur en koop en marktsegment is het tekort aan eengezinshuizen relatief ongeveer even groot gebleven (ruim 70%). Er is meer behoefte aan rijtjeshuizen, dan aan duurdere half – en vrijstaande huizen, hetgeen bij een minder gunstige inkomensontwikkeling logisch is. De behoefte aan groene, suburbane woonmilieus blijft evenwel groot. Dat geeft de grote vraag naar eengezinshuizen al aan. Van de vele VINEX-uitlegplannen in Regio Oost waren er in 2001 slechts vier die een redelijk aandeel half en vrijstaande woningen (50% of meer) en een redelijk aandeel particulier opdrachtgeverschap (10 tot 20%) en een betrekkelijk lage dichtheid hadden: Enschede (Esmarke), Hengelo (Vossenbelt), Almelo (Nijrees) en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

43

44 WONINGBOUW

Bemmel (Klein Rome).14 Andere VINEX-locaties in Regio Oost (in Almere, Deventer Zutphen, Zwolle, Arnhem, Nijmegen ) zijn beduidend minder vraaggericht. Er zijn ook gemeenten die plannen aanpassen. Zo heeft Apeldoorn een VINEX-plan in dichtheid gehalveerd voor de bouw van meer (half-) vrijstaande woningen en 1/3 particulier opdrachtgeverschap. Onder druk van slechtere economische perspectieven is recenter de vraag naar dure koopwoningen ongunstig geworden. Verkooptijden lopen vanaf het derde kwartaal 2001 op, vooral in de nieuwbouw. Opvallend daarbij is dat bij een afnemend bouwvolume de afzetproblemen bij nieuwe koopappartementen groter zijn dan bij nieuwe eengezinshuizen.15 Twee factoren zijn hiervan de hoofdoorzaken. In de afgelopen jaren is het aandeel appartementen in de nieuwbouw van koopwoningen fors, en bovendien nog opgelopen van 30% tot bijna 40%. Afzet van een dergelijk aanbod was te voorzien: al jaren geeft periodiek marktonderzoek aan dat van de bovenmodale huizenkopers slechts circa 10% belangstelling heeft voor een koopappartement. Wat betreft prijs kan het gemiddelde nieuwe koopappartement (€ 230.000) lastig concurreren met het gemiddelde nieuwe eengezinshuis in de koopsector (€ 250.000). Een deel van de senioren wordt bij het hoge prijsniveau van appartementen ook minder snel verleid om de eengezinswoning in te ruilen voor een nieuw appartement waarbij een deel van het vermogen uit het eigenhuis vrijkomt. Bovendien is er de onzekerheid of de huidige eengezinswoning wel verkocht wordt. Recent lijkt de markt voor nieuwe koopwoningen in gunstige zin iets bij te trekken. De gemiddelde verkoopprijzen stijgen licht; de verkooptijden van met name eengezinswoningen wordt iets korter, het aantal verkochte nieuwe woningen en het planaanbod dalen niet meer. Het aandeel appartementen in het nieuwbouwaanbod is gedaald van 40 naar 30%.16

8.7

Effecten van te weinig marktconforme woningbouw Te weinig woningen bouwen, te eenzijdige bouwprogramma’s (rijwoningen en appartementen) en achterblijvende woningbouw in stadsgewesten en restrictief beleid voor meer landelijke gebieden leiden tot onvoldoende bouwen van bijvoorbeeld gewenste (half-) vrijstaande woningen in kleinschaligere suburbane locaties van stad en dorp. De tekorten op de woningmarkt hebben verschillende, inmiddels ‘bekende‘ effecten: •

Sterke prijsstijgingen van koopwoningen (tot voor kort).

voetnoot 14

RIGO Research en Advies, Een uitbreidingsplan met differentiatie en particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam, 2001.

15

OTB, Monitor Nieuwe Woningen, Delft, 2003.

16

OTB, Monitor Nieuwe Woningen – tweede kwartaal 2003, Delft, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONINGBOUW

•

Stagnatie in de doorstroming op de woningmarkt: lange wachttijden goedkopere huurwoningen, meer onderverhuur en meer goedkope scheefheid (720.000 huishoudens in 2002, een toename van 61.000 huishoudens ten opzichte van 1998).

•

Meer kwetsbare groepen met lagere inkomens (met name ouderen en starters) hebben het nakijken, ook in dorpen met restrictief planologisch beleid.

•

Weinig marktprikkel (leegstand) voor tempo in de stedelijke vernieuwing.

Twee andere effecten van een onevenwichtige markt krijgen echter minder aandacht. Goedkoop wonen over de grens Krapte aan gewenste woningen in suburbane woonmilieus in stadsgewest Twente, maar ook in KAN en de Achterhoek heeft de afgelopen paar jaren geleid tot een toenemende belangstelling voor het wonen over grens. In de afgelopen vier jaar hebben zich 1.500 tot 2.000 huishoudens met hoge inkomens (samen goed voor een grote VINEX-locatie) gevestigd in Duitsland vlak over de grens. Voornaamste motieven zijn de veel lagere prijs van vrijstaande woningen, grotere kavels en een betere prijs-kwaliteitverhouding van de woning in de Duitse grensregio’s.17 In Flevoland ligt dat anders dan in de grensregio’s van Overijssel en Gelderland. In Flevoland is een deel van de Almeerse vraag naar dure koopwoningen bijvoorbeeld uitgeweken naar nieuwe villawijken in Lelystad. In Noord Overijssel zijn er ook ‘vluchtwegen’ naar Drenthe. Permanent wonen in recreatieve buitenverblijven Permanent wonen in recreatiewoningen en stacaravans (circa 20% van het bestand) is vooral in Gelderland een gemeentelijk en provinciaal item geworden. Het beleid is gericht op het tegengaan en terugdringen van dit permanent wonen. Dat door overheidsbeleid (ruimtelijke ordening en wonen) de marktwerking flink is verstoord, wordt onvoldoende door betreffende gemeenten en provincies beseft. Permanent wonen in recreatieverblijven is uiteindelijk weinig anders dan een gevolg van het onvoldoende marktconform bouwen, te weten: betaalbare (half)vrijstaande woningen in een kleinschalig groen of waterrijk landelijk woonmilieu.

voetnoot 17

De gemiddelde grondprijs in de betreffende Nederlandse grensregio’s: € 300 tot 350 per m2; aan de Duitse kant € 100 per m2. I&O research, Wonen over de grens – een onderzoek naar woonmigratie van Nederlanders naar Duitsland, Enschede, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

45

46

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

KANTOREN

9 9.1

Kantoren

Nieuwbouw aanbod Gelderland heeft van de drie provincies het grootste oppervlak aan kantoorlocaties.18 Flevoland realiseerde in 2001 de grootste hoeveelheid kantoorlocaties, namelijk bijna 100.000 m2. De oplevering van kantorenlocaties bleef in Gelderland gelijk en daalde in Overijssel.

Figuur 11

Gerealiseerd BVO m2 kantoorlocaties Regio Oost, 1997-2001 120.000 Overijssel

100.000

Flevoland

80.000

Gelderland 60.000 40.000 20.000 1997

1998

1999

2000

2001

Bron: Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, IBIS, 2002, bewerking RIGO

De jaarlijkse realisatie van vloeroppervlak kantoorlocaties is in alle stadsgewesten in de drie provincies constant. Van de stadsgewesten is vooral in Apeldoorn/Deventer/Zutphen binnen vijf jaar een ruime hoeveelheid gerealiseerde kantoorruimte te verwachten (248.200 m2). De uitstaande capaciteit binnen vijf jaar groeide in dit stadsgewest van 95.700 in 1998 naar 248.200 in 2002.

voetnoot 18

Uitsluitend locaties van meer dan 10.000m2 zijn meegenomen in het onderzoek

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

47

48 KANTOREN

Tabel 21

Gerealiseerd en te realiseren vloeroppervlak kantoren in m2, 2001 en plannen komende jaren in Regio Oost Voorraad vloer-

Gerealiseerd in

Te realiseren binnen 5

oppervlak

2001

jaar

Te realiseren na 5 jaar

Overijssel

448.200

5.800

387.550

198.500

Flevoland

571.671

98.780

407.245

359.000

Gelderland

1.274.299

45.200

669.600

472.000

Nederland

22.131.468

1.040.655

10.018.053

7.816.720

Bron: Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, IBIS, 2002

De vraag naar kantoorlocaties in de provincies Flevoland en Overijssel laat een sterk fluctuerend beeld zien. De vraag in Gelderland was de afgelopen jaren constant.

9.2

Vraag versus aanbod Bij een vergelijking van het aantal vierkante meters dat naar verwachting wordt opgeleverd in de komende vijf jaar en de gemiddelde vraag naar kantooroppervlak over de afgelopen vijf jaar is een beeld te schetsen van de verhoudingen op de kantorenmarkten van de provincies.

Tabel 22

Kantorenlocaties in plannen (5 jaar), gemiddelde nieuwbouw en vraag/aanbod verhouding in Regio Oost Te realiseren in 5 jaar

Nieuwbouwgemiddelde

Vraag/aanbodverhouding

1997-2001 Overijssel

387.550

72.000

1,1

Flevoland

407.245

43.000

1,9

Gelderland

669.600

154.333

0,9

Nederland

10.018.053

2.073.333

1,0

Bron: Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, IBIS, 2002, Bak, bewerking RIGO

De markt voor kantoren is in Flevoland ruim te noemen. In de plannen staat bijna tweemaal zoveel oppervlak als dat er gemiddeld over de laatste vijf jaar werd gevraagd. Gelderland, Overijssel en Nederland als geheel laten een minder ruim beeld zien. Hier lopen de vraag en het geplande aanbod vrijwel 1 op 1. De onderstaande tabel laat zien dat de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt sterk afhankelijk zijn van de economische conjunctuur. In alle drie provincies is het aanbod aan kantooroppervlak in de afgelopen periode gestegen, terwijl de vraag in 2001 een knik naar beneden liet zien. In 2002 was er een marktopname die 25% lager lag dan de marktopname in 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

KANTOREN

Figuur 12

Vraag en aanbodontwikkeling 130.000 Vraag

100.000 Vraag

Overijssel

Aanbod

110.000 90.000

Flevoland

Aanbod

80.000

60.000

70.000

40.000

50.000

20.000

30.000 1993

1995

1997

1999

0

2001

1993

180.000 Vraag 160.000

1995

1997

1999

2001

2.600.000 Vraag

Gelderland

Aanbod

140.000

2.200.000

120.000

2.000.000

100.000

1.800.000

80.000

1.600.000

60.000

Nederland

Aanbod

2.400.000

1.400.000 1993

1995

1997

1999

2001

1993

1995

1997

1999

2001

Bron: Vastgoedmarkt/Bak, bewerking RIGO

Langere termijn Bij een economische ontwikkeling van 1% groei van de werkgelegenheid per jaar zal over tien jaar de vraag naar kantooroppervlak zijn toegenomen met 145.500 m2 bvo in Flevoland, 302.500 m2 bvo in Overijssel en 352.600 m2 in Gelderland.

Tabel 23

Ontwikkeling vloeroppervlak (m2 bvo) kantoren, 2001-2011 voorspelde uitbreidingsvraag tot 2011

capaciteit in bestaande plannen + leegstand 2002

Saldo vraag/aanbod

Overijssel

302.500

760.750

- 458.250

Flevoland

145.500

905.745

- 760.245

Gelderland

352.600

1.403.200

- 1.050.600

Nederland

5.131.400

22.627.973

- 17.496.573

Bron: NYFER, Kijk op kantoren 2003, bewerking RIGO

Wanneer de voorspelde vraag wordt afgezet tegen de leegstand in 2002 en de plannen die tot 2010 op stapel staan, dan dreigt er een toename van het overschot aan kantooroppervlak. Het aandeel vervangende nieuwbouw en frictieleegstand zijn overigens niet meegenomen in de analyse.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

49

50 KANTOREN

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BEDRIJVENTERREIN

10 10.1

Bedrijventerrein

Aanbod bedrijventerreinen Van de drie provincies heeft Gelderland het grootste oppervlak bedrijventerrein gevolgd door Overijssel. Het aanbod in Flevoland blijft met 1.805 ha. achter bij deze twee. In uitgeefbaar oppervlak liggen Gelderland en Overijssel dicht bij elkaar. De grootste beschikbare ruimte is in Gelderland voorhanden.

Tabel 24

Oppervlak bedrijventerrein in plannen Regio Oost in 2001 Totaal oppervlak

Al uitgegeven opper-

Nog uitgeefbaar oppervlak

vlak Overijssel

5.290

4.558

732

Flevoland

1.805

1.236

569

Gelderland

6.936

5.923

1.013

Bron: IBIS 2002

Het oppervlak direct uitgeefbaar bedrijventerrein in Flevoland concentreert zich in de gemeenten Lelystad en Almere. Jaarlijks wordt in deze twee gemeenten ook de meeste nieuwe grond voor terreinen vrijgemaakt. In het jaar 2002 is in Flevoland 50 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Na een korte opleving in 2001 (70 ha.) is de uitgifte gedaald naar het niveau van 2000 (bron: website provincie Flevoland). De terstond uitgeefbare voorraad in Gelderland is over meerdere jaren bezien tamelijk constant en beweegt zich rondom de 400 ha. De voorraad "terreinen in planning" vertoonde in de tweede helft van de jaren negentig een sterke stijging. De laatste twee jaar is de planningsvoorraad echter snel geslonken. Afgezet tegen het verleden bevindt de huidige planologische voorraad zich nog steeds op een hoog niveau.

10.2

Vraag versus aanbod Uit de confrontatie van vraag en aanbod blijkt dat op middellange termijn geen ernstige discrepanties zijn te verwachten. Qua hectares is het huidige aanbod bedrijventerreinen tezamen met de geplande uitbreidingen voldoende om de vraag tot 2010 op te vangen (In Gelderland bijvoorbeeld is 1.013 ha bij een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van ca. 130 ha voldoende voor 8 à 9 jaar).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

51

52 BEDRIJVENTERREIN

Tabel 25

Ruimte voor bedrijventerrein in plannen in jaren Regio Oost, 2001 Nog uitgeefbaar oppervlak

Gemiddelde jaarlijkse opname

Ruimte in jaren

Overijssel

732

111

9

Flevoland

569

66

8,5

Gelderland

1.013

130

5,5

Bron: Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, IBIS, 2002, bewerking RIGO

Tabel 26

Uitgifte op bedrijventerreinen per provincie in Regio Oost, 1993-2001 ( ha.) Overijssel Flevoland

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

95

89

103

111

111

134

133

110

116

Gem. uitgifte 111

46

40

66

64

77

91

89

50

70

66

Gelderland

106

84

112

127

175

167

173

120

105

130

Nederland

935

959

1.228

1.316

1.518

1.461

1.571

1.341

974

1.256


Wordt er gekeken naar de direct voor de markt beschikbare voorraad, dan blijkt de terreinvoorraad (per 1 januari 2001) in Rivierenland, op de Noordwest Veluwe en in Arnhem/Nijmegen slechts voldoende voor 1,5 à 2 jaar. Vanuit de marktvraag bezien is de conclusie dat in deze regio’s op korte termijn nieuwe locaties beschikbaar moeten komen, dan wel dat de vigerende plannen in uitvoering moeten worden genomen. De jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de drie provincies is redelijk stabiel. Ook het aantal hectare direct uitgeefbaar terrein is constant te noemen over de afgelopen jaren. De onderstaande tabel laat zien dat de verhouding tussen vraag en aanbod in 2001 in alle gevallen een goede is. Er is ruim driemaal zoveel bedrijventerrein terstond uitgeefbaar ten opzichte van de jaarlijkse vraag, Hierbij dient opgemerkt te worden dat er niet is gekeken naar het type bedrijventerrein. Het is mogelijk dat er op deelterreinen wel tekorten bestaan. Tabel 27

Vraag/aanbod druk bedrijventerreinen in Regio Oost, 1993-2001 1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Overijssel

3,0

3,2

2,5

1,9

2,4

2,0

2,1

2,5

3,9

Flevoland

5,6

5,6

3,1

2,6

2,4

1,8

2,0

3,7

3,5

Gelderland

3,4

4,0

3,5

3,5

2,1

2,0

1,8

2,9

3,3

Nederland

7,7

7,5

5,7

5,1

4,1

3,9

3,7

4,2

5,6

Bron: Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties, IBIS, 2002 bewerking RIGO

10.3

Herstructurering bedrijventerreinen Het percentage verouderde terreinen in Nederland bedraagt circa 35%. Er is onderscheid gemaakt naar type terrein: A het terrein is niet verouderd B het terrein is verouderd, er bestaan nog geen plannen voor herstructurering C het terrein is verouderd, aanvang herstructurering binnen drie jaar D het terrein wordt momenteel gestructureerd E het terrein is na 1990 al geherstructureerd

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BEDRIJVENTERREIN

Het aandeel verouderde bedrijventerreinen in de drie provincies schommelt rond de 30%. Vooral in het stadsgewest Enschede/Hengelo/Almelo is een groot aandeel van de totale oppervlakte (48%) toe aan herstructurering. Tabel 28

Verouderde bedrijventerreinen per provincie en het aandeel op het totaal bruto oppervlak per 1 januari 2002 Verouderde terreinen

Herstructurering van toepassing

Percentage van de totale bruto oppervlakte

Overijssel

1.831

438

39%

Flevoland

745

19

26%

Gelderland

2.398

811

36%

Zwolle

329

0

0%

Enschede/Hengelo/Almelo

945

67

3%

Arnhem

263

245

23%

Nijmegen

301

185

16%

Apeldoorn/Deventer/Zutphen

275

181

14%

Nederland

20.044

8.337

34%


Gemeenten doen, concluderend uit de tabel, nog weinig aan de herstructurering van bedrijventerreinen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

53

Bouwen met Beleid. Flevoland, Gelderland en Overijssel

Recommend Documents