juli 2012
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
overijssel en Gelderland
la n d e l I J K e Ma rK to n tWI K K elI nGen nog altijd relatief schaars. ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle nederlandse gemeentes een probleem is. dat neemt niet weg dat er momenteel te veel kantorenaanbod bestaat.
de vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m². de verhuisbewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde. ook de ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoorgebruikers hielden het opnamevolume op peil. opvallend genoeg is het aanbod van kantoren nauwelijks gestegen. eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. omdat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht is gedaald. Het aanbod is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt.
nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen bovendien met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. ook gebruikers worden kritischer, mede doordat de publieke opinie de keuze voor nieuwbouw niet zonder slag of stoot lijkt te accepteren. er bestaat vandaag de dag veel meer aandacht om verouderde panden naar andere functies te transformeren, of door via nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad.
Bij het sombere beeld omtrent de leegstand zijn kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% tot 40% van de leegstand betreft ruimte die langer dan drie jaar leegstaat, oftewel structurele leegstand. en daarvan is 70% ook daadwerkelijk als problematisch te bestempelen. daarnaast zijn nieuwe, moderne kantoorgebouwen Aanbod en opname van kantoorruimte in Nederland (in m2) 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
-
Aanbod Opname
Regiorapportage Oost-Nederland
1
Kantoren oost-Nederland juli 2012
In 2011 daalde de gemiddelde geregistreerde huurprijs tot € 132,-/m². Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoor locatie nam bovendien verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Voor secundair kantorenvastgoed ligt dat anders. De interesse van beleggers hiervoor is gering, en gebouwen met leegstand zijn niet of heel lastig verkoopbaar. Dat drukt ook de waarde. Het risicoprofiel voor deze panden en locaties wordt veel hoger ingeschat, en dat beperkt ook de financieringsmogelijkheden. Het totale investeringsvolume daalde in 2011 met 26% ten opzichte van 2010 tot € 4,6 miljard. Ten opzichte van de andere beleggingscategorieën daalden de investeringen in kantoren het sterkst. Hierdoor is ook de waardegroei negatief. Op grond van cijfers van IPD Nederland resulteerde beleggingen in kantoren vorig jaar in een negatief rendement van -4,6%. Opvallend is dat ook de Duitse beleggers interesse verloren in Nederlands kantorenvastgoed. Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren neemt de populariteit van kantoren als beleggingscategorie af.
Oo s t- N e de r la n d Structuur De kantorenmarkt in Oost-Nederland vertegenwoordigt circa 13% van de Nederlandse kantorenvoorraad. Daarmee maakt Oost-Nederland maar een relatief klein deel uit van de markt. Ook in verhouding tot het aantal inwoners (18,8%) is de kantorenvoorraad in de oostelijke provincies laag.
Voorraad kantoorruimte Oost-Nederland (in m2) 4.088.840
Binnen Oost-Nederland is circa 55% van de kantoorruimte terug te vinden in de vijf grootste steden (Apeldoorn, Arnhem, Enschede, Nijmegen en Zwolle). Deze steden hebben een duidelijk (boven)regionale functie en bieden huisvesting aan (inter)nationale bedrijven of nevenvestigingen die vanuit deze steden de werkzaamheden uitvoeren. In deze markten is sprake van een veel dynamiek (vraag en aanbod) en hier vinden ook de meeste beleggingsinvesteringen plaats. Ongeveer 23% van de kantorenvoorraad in Oost-Nederland is terug te vinden in middelgrote steden als Almelo, Deventer, Doetinchem, Ede, Hengelo en Wageningen. De gemiddelde dichtheid aan kantoren in deze gemeenten ligt lager dan in de grotere steden. In deze middelgrote steden is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter)nationale bedrijven. Deze steden hebben – vaak door een gunstige ligging en goede lokale marktomstandigheden – echter wel degelijk bewezen een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. Wel geldt dat een relatief groot deel van de kantoren op specifieke kantoren- en bedrijventerreinen is ontwikkeld. Dit in combinatie met een gemiddeld genomen lager transactievolume zorgt er voor dat vrijkomend aanbod lastiger is te matchen met de marktvraag. Verder is 22% aan kantoorvolume in Oost-Nederland terug te vinden in de overige gemeenten. Dit betreft vaak kleine tot middelgrote gemeenten. Kantoorhoudende bedrijven hebben doorgaans een sterk lokaal verzorgende functie, of zijn sterk gegroeide dienstverleners die hun oorsprong in de regio vinden. De marktdynamiek vindt niet zozeer plaats op basis van een sterke mate van vraag en aanbod, maar vraag is meestal het directe gevolg van de latente behoefte bij bedrijven. Bijvoorbeeld om te groeien of te verhuizen. Kantoren in deze gemeenten worden meestal ontwikkeld om direct in deze behoefte te voorzien, en kennen een zeer beperkt speculatief karakter. Als verder wordt ingezoomd op de kantorenmarkt van
Voorraad kantoorruimte naar grootteklasse (in %)
100%
2.302.810
90% 80% 70% 60% 50% 40%
42.604.349
30% 20% 10%
Gelderland (8,3%) Overijssel (4,7%) Overig Nederland (87,0%)
0%
Gelderland
Overijssel
Overig Nederland
<1.000 m2
1.000 - 2.499 m2
2.500 - 4.999 m2
5.000 - 9.999 m2
>10.000 m2
Regiorapportage Oost-Nederland 2
Kantoren oost-Nederland juli 2012
Oost-Nederland dan zijn er een drietal kernregio’s te onderscheiden: Arnhem-Nijmegen, Twente en de driehoek Zwolle-Apeldoorn-Deventer. In deze gebieden liggen de meeste kantoorruimten en is de grootste variatie aan locaties. Arnhem versterkte de afgelopen tien jaar haar imago als ‘bestuursstad van het oosten’ door het project Arnhem Centraal, waarbij enkele grote kantoorpanden zijn en worden opgetrokken rondom het centraal station, dat eveneens een grondige renovatie ondergaat. Door de strategische ligging van Arnhem op de verbindingsroutes tussen Duitsland en de Randstad, hoopt de stad in de toekomst weer meer (inter)nationale kantoorgebruikers aan te kunnen trekken. De Nijmeegse kantorenmarkt heeft altijd een enigszins ondergeschikte rol gespeeld ten opzichte van Arnhem. De functie van Nijmegen blijft voornamelijk lokaal en regionaal van aard. Op 1 januari 2012 kende Arnhem een kantorenvoorraad van 1,08 miljoen m2 tegen 471.000 m² in Nijmegen. Met een totaal metrage van ruim 408.000 m² is Enschede de grootste kantoorstad in Twente, die naast regionale ook landelijke spelers heeft weten aan te trekken. Traditioneel vervult Enschede een ‘schrijftafelfunctie’ van de overheid (rechtbank, belastingdienst en waterschap zijn er gehuisvest). Grote uitbreidingsplannen op het Business & Science Park en de Zuiderval moeten deze positie ook voor de toekomst veilig stellen.
kantoorbedrijven de voorkeur geven aan huisvesting in stedelijke gebieden (ook landelijk). Maar ook doordat in genoemde steden de meeste locaties beschikbaar zijn voor nieuwbouw. Ook is in de grotere steden de meeste ruimte voor handen in de bestaande voorraad (beschikbaar aanbod). Dit geeft ook direct de keerzijde van de markt weer. Net als elders in Nederland kampen ook de oostelijke provincies met een te grote kantorenvoorraad, waardoor een deel van de gebouwen leeg staat. Deze leegstand is in verhouding groter in de stedelijke gebieden dan daarbuiten. Zo ligt in Twente de leegstand boven het landelijk gemiddelde, waardoor grootschalige nieuwbouw projecten zoals Zuiderval in Enschede (planvoorraad 100.000 m²) onder druk komen te staan. Het ambitieuze plan voor de Fortezza-torens in Almelo werd reeds geschrapt. Ook in Zwolle is het aanbod relatief hoog. Er is de afgelopen jaren veel nieuwe kantoorruimte gebouwd, wat door de crisis resulteerde in een overaanbod. Hetzelfde patroon zien we in Arnhem, waar het project Arnhem Centraal onder druk staat door de economische situatie en daarom sterk naar beneden is bijgesteld. De leegstand is een direct gevolg van teveel speculatieve nieuwbouw in de jaren rond de eeuwwisseling, en versterkt door de kredietcrisis. Inmiddels bedraagt de leegstand in
Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Oost-Nederland (in m2)
De Zwolse kantorenmarkt (793.500 m2) profiteert nog altijd van de scharnierfunctie die de provinciehoofdstad vervult tussen de Randstad en het noorden. Er is daardoor veel nieuwe kantoor ruimte gebouwd, onder andere langs de A28. Deventer is na Enschede en Zwolle de grootste kantorenstad in Overijssel, maar bedient vooral de regionale en lokale markt, evenals Apeldoorn. Dynamiek Voor het goed functioneren van een (lokale) markt is continu dynamiek nodig, binnen de bandbreedte van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. Die dynamiek ontstaat aan de vraagzijde van de markt, waar gebruikers van kantoorruimte op zoek zijn naar passende huisvesting. Door nieuwbouw en aanbod in de bestaande voorraad kan deze ruimte worden gevonden. Daarbij wordt de vraag naar ruimte beïnvloed door de economische conjunctuur en veranderende voorkeuren van bedrijven. Voor Oost-Nederland geldt dat de opname aan kantoorruimte gemiddeld ongeveer 240.000 m2 per jaar bedraagt. De laatste jaren – sinds de kredietcrisis – is er echter duidelijk sprake van een substantiële krimp. In 2011 werd in totaal 158.000 m2 opgenomen. Dat komt neer op bijna 13% van de totale opname in Nederland, wat aardig in verhouding staat tot de relatieve omvang van de Oost-Nederlandse kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte concentreerde zich vorig jaar sterk in de grote steden in Oost-Nederland. Ongeveer de helft van de kantooropname vond plaats in de steden Apeldoorn, Arnhem, Enschede, Nijmegen en Zwolle. Dit is geen uitzondering. Hier vindt dan ook de meeste dynamiek plaats. Enerzijds omdat veel
1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aanbod Opname
Opname naar grootteklasse 2001 – 2011 (cumulatief in m2)
1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 <1.000 m2
1.000 2.499 m2
2.500 4.499 m2
5.000 9.999 m2
> 10.000 m2
Regiorapportage Oost-Nederland 3
Kantoren oost-Nederland juli 2012
Karakter aanbod Oost-Nederland
inmiddels 2 jaar leeg. Met de verwachting dat een aanzienlijk deel hiervan dit jaar niet zal worden opgenomen, betekent dit dat het aandeel structurele leegstand – zonder onttrekkingen aan de voorraad – dit jaar verder op zal lopen.
19%
17%
t / m 1 jaar (frictieleegstand)
64%
2 jaar 3 jaar en langer (structurele leegstand)
Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in%)
De onttrekking van lege gebouwen krijgt echter wel steeds meer de aandacht in het maatschappelijke debat. In toenemende mate zien we een verschuiving van nieuwbouw naar voorraad beheer. Probleem is echter dat een groot deel van het kantoren aanbod betrekking heeft op gedeeltelijke leegstand. Dat maakt sloop of transformatie van bestaande gebouwen – los van de financiële consequenties – een lastige opgave. En omdat niet elk leegstaand gebouw in volume of ligging past bij de gewenste vraag blijft nieuwbouw – hoe tegenstijdig misschien ook – in sommige gevallen noodzakelijk. Feit is wel dat de keuze voor nieuwbouw niet op voorhand vast zou moeten liggen, maar het resultaat moet zijn van onmogelijke alternatieven in de bestaande voorraad. Die tendens is bij steeds meer vastgoed partijen – ook gebruikers – waarneembaar.
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006
2007 Nederland
2008
2009 Gelderland
2010
2011 Overijssel
Oost-Nederland 13,3%. Dat ligt weliswaar onder het landelijke gemiddelde, maar is fors hoger dan wat in een gezonde markt realistisch is (5-6%). De leegstand in Oost-Nederland ligt in Overijssel fractioneel hoger dan in Gelderland. Desondanks daalde de leegstand in Overijssel van 14,1% naar 13,7%. In Gelderland steeg de leegstand vorig jaar licht tot 13,1%. De bruto-opname is in de afgelopen drie jaar gedaald in Oost-Nederland. Bovendien resulteert de opname die er wel plaatsvindt nauwelijks in extra meters in gebruik. Er is vooral sprake van vervangingsvraag. Bedrijven verhuizen wel, maar laten per saldo hetzelfde (of soms zelfs meer) kantoorruimte achter. Het gevolg is dat er een scherpe tweedeling is ontstaan tussen goede en slechte locaties en de gemiddelde levensduur van kantoorgebouwen is gedaald. De leegstand is sterk geconcentreerd op deze verouderde locaties. Leegstand krijgt daardoor steeds meer een structureel karakter. Van het totale aanbod in Gelderland en Overijssel stond begin dit jaar circa 64% al drie jaar of langer leeg. Ongeveer 17% staat
Prijsvorming Overaanbod zorgt er voor dat de huurprijzen voor kantoorruimte onder druk staan. De keuze voor bedrijven is ruim, waardoor zij meer ruimte hebben om te onderhandelen. Toch bestaat ook hier een tweedeling. De bandbreedte voor huurprijzen in het topsegment van de markt – voor kwalitatief goede objecten – is redelijk stabiel, hoewel dit enigszins vertroebeld wordt door incentives. De prioriteiten van beleggers zijn het behouden van de huurder en het behouden van de marktprijs. Zij zijn bereid daartoe flinke onderhandse kortingen te geven, die kunnen oplopen tot 25 á 30% van de huurprijs over bijvoorbeeld vijf jaar tijd. De hoogste huurprijzen in Oost-Nederland zijn te vinden in Zwolle langs de A28 en in centrum van Arnhem (€ 160,-/m²). In Nijmegen liggen de huren met maximaal € 150,-/m² op een lager niveau. In Twente liggen de huurprijzen daar weer beduidend onder met een top van € 145,-/m² in Enschede en € 130,-/m² in Hengelo. In de regionale steden wordt maximaal een huurniveau bereikt van € 140,-/m². De verdere tweedeling in de kantorenmarkt is echter vooral zichtbaar in het beleggingssegment. De waarde van kantoren staat al sinds 2009 fors onder druk. Het totale beleggingsvolume staat fors onder druk en mede door oplopende leegstand is de risico-aversie van beleggers toegenomen. Bij veel beleggers ligt de focus op direct rendement uit huurinkomsten, en zorgt er voor dat de vraag die wordt uitgeoefend vooral uitgaat naar (goed) verhuurde kantoorobjecten. De aanvangsrendementen, die een weerspiegeling zijn van de risicobereidheid van beleggers, lopen daardoor steeds verder uiteen. In het topsegment zijn deze redelijk stabiel, maar voor kwalitatief minder goede kantoor objecten zijn deze sterk opgelopen, resulterend in lagere prijzen. De aanvangsrendementen in Oost-Nederland liggen daarbij duidelijk hoger dan in de grootstedelijke regio’s in de Randstad waar – ondanks de opgelopen leegstand – nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald.
Regiorapportage Oost-Nederland 4
Kantoren oost-Nederland juli 2012
Met name in kleine en middelgrote gemeenten is van belang dat de voorraad en planvorming afgestemd wordt op de lokale behoefte. In het verleden zien we dat veel gemeenten een bouwvolume hebben toegestaan dat niet gebaseerd is op de feitelijke vraag, maar op de wens om de lokale economie te versterken door het aantrekken van nieuwe bedrijven van buitenaf. Doordat in deze lokale markten veelal sprake is van een geringe dynamiek, zorgt dit voor oplopende leegstand die lastig opnieuw in te vullen is. Dat geldt in zekere zin ook voor de grotere gemeenten. Nieuwbouwambities zijn – ondanks dat nieuwbouwplannen in het recente verleden zijn geschrapt – nog steeds erg groot. Daarmee blijft de noodzaak om de leegstand terug te dringen erg afhankelijk van het gedrag van actoren in de markt. Daarmee is niet gezegd dat nieuwbouw van kantoren per definitie onwenselijk is, maar dit zou feitelijk het resultaat moeten zijn van gebrek aan passende huisvesting in de bestaande voorraad. Dat alternatief wordt tot op heden onvoldoende verkend.
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,25 - 8,00
8,00 - 9,50
Oost-Nederland
6,50 - 7,50
7,50 - 9,00
Noordwest-Nederland
5,75 - 7,25
6,75 - 9,00
Zuidwest-Nederland
6,00 - 7,25
6,75 - 8,50
Zuid-Nederland
6,25 - 7,75
7,25 - 8,75
Perspectief Het aanbod in Oost-Nederland zal zich de komende jaren moeten gaan toespitsen op kleinere kantoren of multi-tenant kantoren. Gezien het feit dat de meeste transacties in de regio kleine metrages betreffen, is het perspectief voor grote kantoor panden minder gunstig. Ook ontwikkelingen zoals Het Nieuwe Werken en de verwachte krimp van de beroepsbevolking dragen bij aan dit beeld. Deze ontwikkelingen schetsen een beeld van een kantorenmarkt die steeds meer door de vraag gestuurd zal worden. De vraag naar duurzame kantoorruimte speelt daarbij een steeds grotere rol, evenals de locatie.
Factsheet kantoren Oost-Nederland Provincie
Gemeente
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
Gelderland
Apeldoorn
156.900
740.700
749.400
115.000
104.800
17.300
19.000
95-150
95-140
Arnhem
149.200
1.083.400
1.119.200
130.800
193.500
24.800
26.700
100-160
95-160
53.500
100.000
104.500
18.400
17.000
2.200
1.900
90-135
85-130
Barneveld Doetinchem Ede
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
56.300
129.200
142.300
11.800
12.900
2.800
6.900
100-140
90-135
108.800
241.100
248.100
32.300
40.800
18.200
8.900
100-140
90-140
Harderwijk
45.400
90.000
90.600
4.800
2.700
2.300
3.100
115-145
100-140
Nijmegen
165.200
471.500
470.200
95.000
45.500
24.100
9.500
90-150
85-150
Zutphen
47.200
85.400
88.600
5.300
8.900
900
2.900
100-135
90-130
Overig Totaal Gelderland Overijssel
Inwoners
1.227.500
993.500
1.075.900
91.900
107.500
33.600
23.700
-
-
2.010.000
3.934.800
4.088.800
505.300
533.600
126.200
102.600
-
-
Almelo
72.700
191.600
191.000
25.500
23.800
11.200
2.200
80-140
80-135
Deventer
98.700
355.100
362.100
73.600
62.100
9.500
10.600
100-140
80-135
Enschede
158.200
408.800
429.900
55.500
80.500
12.900
18.200
115-145
90-140
Hengelo
81.000
279.400
272.700
38.000
32.200
14.800
1.900
110-130
90-125
Zwolle
121.500
793.500
683.600
125.900
94.200
26.700
20.000
115-170
100-160
Overig
605.500
347.600
363.500
16.500
23.600
2.700
2.200
-
-
-
-
Totaal Overijssel
1.137.600
2.376.000
2.302.800
335.000
316.400
77.800
55.100
Totaal
3.147.600
6.310.800
6.391.600
840.300
850.000
204.000
157.700
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Oost-Nederland 5
