Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt

Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt Eindrapport

Delft september 2007

Rapporteurs: Peter Louter (Bureau Louter) Pim van Eikeren (Bureau Louter) In samenwerking met: Yap Hong Seng (Bureau PAU) Maarten de Vries (Bureau PAU) Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Contactpersonen opdrachtgever: Arend Bongers Kees Wassenaar Bureau Louter Rotterdamseweg 183c 2629 HD Delft Telefoon: 015-2682556 [email protected] www.bureaulouter.nl

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

INLEIDING Schets problematiek en probleemstelling Gebiedsindelingen Inhoud rapport

2.1 2.2 2.3 2.4

KANTORENMARKT SINDS EIND JAREN TACHTIG Nationale ontwikkelingen Regionale en lokale ontwikkelingen Ontwikkelingen voorbeeldsteden en grote stadsgewesten Ontwikkelingen per locatietype

5 6 8 24 34 43

3.1 3.2 3.3

VERKLARINGEN VOOR REGIONALE VERSCHILLEN OP DE KANTORENMARKT Vijf voorbeeldsteden Tien grote stadsgewesten Totaalbeeld

4.1 4.2 4.3

PROGNOSES KANTORENMARKT 2006-2020 Prognosemodel voor de kantorenmarkt Gevoeligheidsanalyses Balansen vraag en aanbod

59 59 81 85

2

3

4

5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 6 6.1 6.2 6.3 6.4

1 1 2 3

43 49 52

CASESTUDIES HAAGLANDEN, REGIO ZWOLLE EN KAN-GEBIED Vraag en aanbod kantorenmarkt Ruime regio’s Zuidvleugel en Oostflank Haaglanden KAN-gebied Regio Zwolle Locatie RGD-objecten Nationaal kader Haaglanden KAN-gebied Regio Zwolle

97 97 97 100 104 107 110 110 121 127 130

SAMENVATTING EN CONCLUSIES Ontwikkelingen regionale kantorenmarkt verleden Verschillen tussen steden/ stadsgewesten Prognoses en confrontatie vraag en aanbod Case-studies en uitwerking RGD-objecten

133 133 136 137 140

Inhoud (vervolg)

Bijlagen I II III IV V VI VII

Gebiedsindelingen Begrippen en gegevensbewerkingen Kantorenprofielen voorbeeldsteden Benchmarkmodel Beschrijving kantorenmodel op hoofdlijnen Resultaten Regional Communities scenario Toelichting categorisering voorraad RGD-gebouwen

143 150 152 176 178 182 184

Bureau Louter, in samenwerking met PAU, september 2007 Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt M02.012 RGD Kantorenmarkt

1

Inleiding

1.1

Schets problematiek en probleemstelling

De Rijksgebouwendienst wenst informatie over de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt en over te verwachten ontwikkelingen. Daarbij moeten met name regionale en waar mogelijk lokale verschillen centraal staan. Enkele relevante ontwikkelingen in de economische en maatschappelijke ‘omgeving’ waarbinnen de Rijksgebouwendienst functioneert zijn: • Economische groei leidt tot vraag naar ruimte voor wonen en werken. Werken vindt daarbij plaats op drie typen locaties: verspreid door de bebouwing/ in het buitengebied; op bedrijventerreinen of op kantoorlocaties. Bij de Rijksgebouwendienst gaat de interesse vooral uit naar kantoorlocaties. Op alle typen locaties zijn kantoorpanden te vinden. Dit onderzoek richt zich op de kantoorpanden, die op alle drie locatietypen voor kunnen komen. • De koppeling tussen economie en ruimte loopt voor de kantoorsectoren via twee stappen. Ten eerste een vertaling van de omzet in kantoorsectoren naar aantal werknemers in kantoorsectoren. Ten tweede de vertaling van werknemers in kantoorsectoren naar vierkante meters kantoorruimte. • Wat betreft de vertaling van omzet naar werknemers: Onder invloed van ICT zal de productiviteit in kantoorsectoren mogelijk (maar niet zeker) sterk toenemen. Deze veronderstelling vormt een belangrijk verschil tussen de nieuwe Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (uit 2004) en de oude Lange Termijn scenario’s (uit 1997). In de nieuwe scenario’s wordt uitgegaan van een aanzienlijk sterkere productiviteitsstijging in kantoorsectoren dan in de oude. Met dezelfde omzet zijn volgens de nieuwe CPB-scenario’s dus minder werknemers nodig, en dus ook minder kantoorruimte. • Wat betreft de vertaling van werknemers naar ruimte: Onzekerheden over de mate waarin kantoorwerkgelegenheid zich vertaalt in vierkante meters kantoorruimte hangen samen met de vraag in hoeverre telewerken een rol gaat spelen, in hoeverre nieuwe kantoorconcepten voor minder behoefte aan kantoorruimte per werknemer gaan zorgen en in hoeverre D-offices van belang worden. • Economische groeikansen verschillen ruimtelijk. Daarnaast bestaan er duidelijke ruimtelijke verschillen in het deel van de bedrijvigheid dat in kantoren is gehuisvest. In stedelijke gebieden is dat aandeel bijvoorbeeld hoger dan in het landelijk gebied en in de grootstedelijke agglomeraties in de Randstad is dat aandeel ook hoger dan in de meeste stedelijke agglomeraties buiten de Randstad. Naast algemene, nationale ontwikkelingen van de vraag naar kantoorruimte, speelt de ruimtelijke verdeling en de verwachte ontwikkeling daarin een belangrijke rol in de kantorenmarkt.

www.bureaulouter.nl [email protected]

1


1.2

Gebiedsindelingen

Ontwikkelingen op de kantorenmarkt kunnen op verschillende ruimtelijke schaalniveaus worden weergegeven. In het rapport worden als mogelijkheden onderscheiden (zie bijlage I voor kaartbeelden): • Nationaal (Nederland totaal) • Vier landsdelen (Noord, Oost, West, Zuid) • Ligging in Nederland (Randstad, Intermediaire Zone, Nationale Periferie) • Gemeenten naar grootteklassen, op basis van hun grootste woonkern (meer dan 200.000 inwoners, 100.000-200.000, 50.000-100.000, 25.000-50.000, minder dan 25.000 inwoners). • Gemeenten naar positie in stadsgewest (gemeenten in stadsgewesten, onderverdeeld naar kernsteden in stadsgewesten en suburbane gemeenten; gemeenten buiten stadsgewesten) • Postcodegebieden naar dichtheidsklassen (omvang inwoners en werkgelegenheid per vierkante kilometer); naar afstand tot de dichtstbijzijnde afslag van een autosnelweg; naar ligging ten opzichte van treinstations, met onderscheid naar IC-stations en overige stations) en naar bepaalde typen woon-/werkmilieus. • Specifieke gemeenten en stadsgewesten (zie hieronder voor een uitwerking) • Kaarten, opgebouwd vanuit postcodegebieden of gemeenten. Daarbij kunnen verschillende ‘resolutieniveaus’ worden gehanteerd De Rijksgebouwendienst selecteerde begin dit jaar een viertal steden om als voorbeeldsteden uit te werken in de empirische analyses in dit rapport. Deze zijn in dit rapport aangeduid als ‘voorbeeldsteden’. De vier ‘voorbeeldsteden’ zijn Den Haag, Utrecht, Zwolle en Eindhoven. Daaraan is in dit rapport Arnhem toegevoegd, omdat het behoort tot de drie casestudies (waarvoor de keuze in een eerder stadium van het onderzoek is gemaakt). Hoewel Arnhem in eerste instantie niet door de RGD als voorbeeldstad was geselecteerd, is die stad alsnog toegevoegd. Derhalve waren er in eerste instantie in dit rapport vijf ‘voorbeeldsteden’. Daarnaast worden resultaten bepaald voor de tien grootste stadsgewesten (gemeten naar de voorraad kantoorruimte), namelijk Groningen, Apeldoorn/Deventer, Arnhem, Amersfoort, Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. De resultaten van het onderzoek zijn in de vorm van tabellen en figuren weergegeven voor deze vijf steden en tien stadsgewesten. Tevens zijn detailkaarten met een nauwkeurig resolutieniveau weergegeven voor de vijf steden en hun directe omgeving. Nadat de concept-eindrapportage van dit rapport was opgeleverd, wenste de RGD het aantal voorbeeldsteden uit te breiden naar tien. Naast de vijf reeds geselecteerde voorbeeldsteden wenste de RGD de grote steden Rotterdam en Amsterdam toe te voegen, alsmede de steden Groningen en Leeuwarden (in het noorden) en ’s-Hertogenbosch. Binnen dit project was het helaas niet meer mogelijk om alle analyses opnieuw uit te voeren voor tien voorbeeldsteden in plaats van de oorspronkelijke vijf. Desalniettemin zijn sommige analyses alsnog voor de tien steden uitgevoerd (de ligging ten opzichte van snelwegen en stationslocaties). Voor acht van die steden geldt overigens dat ontwikkelingen op het niveau van hun stadsgewesten al in de analyse zijn betrokken. Slechts voor Leeuwarden geldt dus dat noch de stad zelf, noch het stadsgewest van de stad in de analyse is betrokken.


2


1.3

Inhoud rapport

Voor inzicht in mogelijke toekomstige ontwikkelingen zijn een gedegen kennis van zaken omtrent de huidige situatie en lessen die uit het verleden kunnen worden getrokken van belang. In hoofdstuk 2 zal daaraan aandacht worden besteed. In hoofdstuk 3 wordt een ‘Benchmarkmodel’ gepresenteerd, waarin gemeentelijke verschillen in de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak worden verklaard aan de hand van locatiefactoren. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op te verwachten toekomstige ontwikkelingen op basis van op een prognosemodel. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een drietal casestudies besproken. Ten eerste Haaglanden, ten tweede de regio Zwolle en ten derde het KAN-gebied (Knooppunt Arnhem-Nijmegen). Naast de totale kantorenmarkt is daarbij tevens specifiek aandacht besteed aan gebouwen van de Rijksgebouwendienst (in eigendom of gehuurd). In hoofdstuk 6 worden conclusies geformuleerd. Bij het opstellen van deze rapportage zijn de volgende beslissingen genomen: • Wat betreft het ruimtelijk schaalniveau voor prognoses wordt gekozen voor gemeenten. Voor de huidige situatie en voor gerealiseerde ontwikkelingen in het verleden wordt in een aantal gevallen een lager ruimtelijk schaalniveau gehanteerd. Daaruit kunnen lessen voor de toekomst worden geleerd, met name wat betreft de kansrijkheid van bepaalde locatietypen • Prognoses hebben betrekking op de wat langere termijn (tot 2020). Aan korte termijn prognoses, waarin ook gedetailleerde conjunctuureffecten zijn verwerkt, bestaat bij de opdrachtgever minder behoefte • Voor de prognoses is de totale kantorenmarkt in beschouwing worden genomen. Een onderscheid tussen het RGD-segment en de rest van de kantorenmarkt wordt niet noodzakelijk geacht. Wel is, bij de uitwerking van de casestudies, ingegaan op de huidige kenmerken van RGD-kantoorgebouwen, met name wat betreft hun locatie. • Bij de presentatie van resultaten ligt de nadruk bij de vijf voorbeeldsteden (Den Haag, Utrecht, Zwolle, Eindhoven en Arnhem). Daarnaast zijn de resultaten weergegeven voor de tien grote stadsgewesten. • Het hoofddoel van het onderzoek was vooral het aandragen van empirische informatie over ontwikkelingen op de kantorenmarkt in het verleden en het opstellen van prognoses voor de toekomst. De nadruk zal dan ook liggen bij het presenteren van veel van dat empirisch materiaal en minder op uitvoerige kwalitatieve betogen over ontwikkelingen op de kantorenmarkt.


3



4


2

Kantorenmarkt sinds eind jaren tachtig

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op ontwikkelingen op de kantorenmarkt sinds het einde van de jaren tachtig. De basisgegevens daarvoor zijn afkomstig van het gegevensbestand van R.L. Bak. Vervolgens hebben door Bureau Louter extra bewerkingen plaatsgevonden. In bijlage II is aangegeven welke definities en afbakeningen in de gegevens van Bak worden gehanteerd. Na de bewerkingen resulteert een database met voor elk kantoorgebouw in Nederland dat in de periode 1998-2006 heeft bestaan voor elk jaar de locatie (zespositie postcodegebied), het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlak en het aanbod van kantoorruimte. Naast in aanbouw genomen gebouwen (‘nieuwbouw’) zijn tevens de jaarlijkse onttrekkingen aan de voorraad bekend. In alle tabellen, figuren en kaarten in dit onderzoek worden de volgende tijdsaanduidingen gehanteerd: • Voor standgegevens, zoals de hoeveelheid kantoorruimte, de verhuurde kantoorruimte en het aanbod heeft het jaartal betrekking op de situatie per begin van dat jaar. Dus ‘2006’ betekent de situatie per 1 januari 2006. • Voor stroomgrootheden als nieuwbouw van kantoren en onttrekkingen heeft het jaartal betrekking op de ontwikkeling van 1 januari tot en met 31 december van dat jaar. Dus de nieuwbouw in ‘2005’ betekent alle in aanbouw genomen kantoorgebouwen op zeker moment gedurende het jaar 2005. Dan betekent 1990-2005 de gehele periode van 1 januari 1990 tot en met 31 december 2005. • De ontwikkeling in de tijd van grootheden die betrekking hebben op standgegevens wordt aangegeven als de situatie per 1 januari van het startjaar tot 1 januari tot het eindjaar van een periode.Dus 1990-2006 betekent de ontwikkeling van 1 januari 1990 tot 1 januari 2006. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. In paragraaf 2.1 wordt kort ingegaan op nationale ontwikkelingen. In paragraaf 2.2 krijgen regionale en lokale ontwikkelingen aandacht. Naast kaartbeelden worden daarbij ook enkele ‘functionele’ indelingen gehanteerd, namelijk naar landsdeel, naar ligging ten opzichte van economische zwaartepunten, naar grootteklasse van de grootste kern in een gemeente en naar de positie in stadsgewesten (kernstad, suburbaan of buiten een stadsgewest). In paragraaf 2.3 staan resultaten voor een aantal individuele gebieden. Dat zijn de vijf voorbeeldsteden en de tien grootste stadsgewesten in Nederland. Voor de vijf voorbeeldsteden zijn tevens kantorenmarktprofielen opgesteld. Aan het einde van de paragraaf wordt nog ingegaan op de tien steden die volgens de laatste stand van zaken in beeld zijn om door de Rijksgebouwendienst als ‘voorbeeldstad’ geselecteerd te worden. In paragraaf 2.4 tenslotte wordt onderscheid gemaakt naar specifieke locaties, namelijk naar de dichtheid van werken en wonen, naar de afstand tot een afslag van een autosnelweg en naar de afstand tot een treinstation. Tevens zijn diverse typen woon-/werkmilieus onderscheiden.


5


2.1

Nationale ontwikkelingen

De voorraad kantoorruimte is tussen 1990 en 2006 toegenomen van 31.2 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak naar 50.8 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak (zie figuur 2.1). In die zelfde periode nam de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak slechts toe van 29.7 naar 45.0 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak. Terwijl er gemiddeld 1.299 duizend vierkante meter per jaar aan nieuwbouw bijkwam, nam de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak met slechts 946 miljoen vierkante meter per jaar toe. Ondanks enige onttrekkingen van kantoren aan de voorraad (gemiddeld 86 duizend vierkante meter per jaar, dus ongeveer 0.2% van de voorraad per jaar) was er daardoor sprake van een toename van het aanbod met 267 duizend vierkante meter per jaar sinds 1990. De toename van het aanbod vond vooral plaats in de periode 20002003. In 2001 nam het aanbod toe met 1.147 duizend vierkante meter, in 2002 met 1.901 duizend vierkante meter en in 2003 met 482 duizend vierkante meter. Terwijl de markt terugviel (de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte) werd te lang doorgegaan met het in aanbouw nemen van nieuwe kantoren. Van het aanbod aan kantoren was per ultimo 2001, 2002 en 2003 respectievelijk 1.49, 2.02 en 1.63 miljoen vierkante meter drie jaar of minder daarvoor in aanbouw genomen (respectievelijk 52%, 48% en 31% van het totale aanbod). In alle andere jaren bleef het aantal vierkante meters aanbod in gebouwen van hooguit drie jaar oud altijd ruim onder het miljoen. Figuur 2.1

Ontwikkeling voorraad en verhuurde voorraad kantoorruimte, 1990-2006

mln. m2 bvo 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1990

1992

1994

1996 Verhuurd


1998

2000

2002

2004

2006

Totale voorraad

6


Figuur 2.2

Ontwikkeling vraag en aanbod op de kantorenmarkt, 1990-2005

mln. m2 bvo 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 1990 Nieuwbouw

1993 Onttrekkingen

1996

1999 Verandering verhuurd

2002

2005

Verandering aanbod

In figuur 2.2 is de ontwikkeling van jaar op jaar weergegeven. Per definitie geldt daarbij voor elk jaar dat de nieuwbouw minus de onttrekkingen gelijk moet zijn aan de verandering van verhuurde kantoorruimte plus de verandering van het aanbod. De onttrekkingen blijken in elk jaar een klein deel van de totale voorraad te vormen. Slechts in drie jaar is sprake van 150 duizend vierkante meter aan onttrekkingen of meer. Uit de figuur wordt duidelijk dat de nieuwbouw in het begin van de jaren negentig iets boven de ontwikkeling van de verhuurde voorraad lag. Het aanbod nam daardoor toe. In de periode 1994-2000 nam vervolgens de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak iets meer toe dan de nieuwbouw. Het aanbod nam daardoor in de meeste jaren af. In 2001 en 2002 ging het fout. De ontwikkeling van de verhuurde voorraad kantoorruimte nam abrupt af en werd in 2002 zelfs negatief. De nieuwbouw reageerde hier vertraagd op. In eerste instantie werden dezelfde hoge nieuwbouwniveaus als aan het einde van de jaren negentig aangehouden. Daardoor nam het aanbod zeer sterk toe. Het resultaat van dit alles is duidelijk zichtbaar in figuur 2.3. Na een geleidelijk oplopen en vervolgens afnemen van het aanbodpercentage gedurende de jaren negentig vond in het begin van dit decennium in twee jaar tijd een toename van het aanbodpercentage met 6 %-punten plaats.


7


Figuur 2.3

Ontwikkeling aanbodpercentage, 1990-2006

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0% 1990

1992

1994

aanbodpercentage

2.2

1996

1998

2000

2002

2004

2006

aanbodpercentage, gebouwen ouder dan 3 jaar

Regionale en lokale ontwikkelingen

Aan de hand van figuren en kaarten kan een gedetailleerd beeld worden gegeven van de effecten op regionaal/lokaal niveau van de omslag op de kantorenmarkt. Daarbij staan de volgende thema’s centraal: • De totale voorraad kantoorruimte • De verhuurde voorraad kantoorruimte • Het aanbod van kantoorruimte • De nieuwbouw per jaar Ontwikkeling voorraad kantoren, kaartbeelden De omslag op de kantorenmarkt wordt duidelijk uit figuur 2.4. Daarin zijn de ontwikkelingen uitgesplitst naar twee deelperioden: • De periode 1998-2002, waarin de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak elk jaar boven het gemiddelde in de periode 1990-2006 lag (hoewel gedurende 2001 de omslag al zichtbaar was). De gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurd kantooroppervlak bedroeg in die periode nationaal 1.755 duizend vierkante meter per jaar. • De periode 2002-2006, waarin de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak elk jaar onder het gemiddelde in de periode 1990-2006 lag. De gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurd kantooroppervlak bedroeg in die periode nationaal slechts 55 duizend vierkante meter.


8


Figuur 2.4

Ontwikkeling dichtheid voorraad kantoorruimte, vierkante meter bvo

m2 bvo per km²

1750 of meer 750 tot 1750 250 tot 750 0 tot 250 Geen verandering -250 tot 0 -750 tot -250 -1750 tot -750 Minder dan -1750 Geen kantoren

a. Totaal, 1998-2002

b. Totaal, 2002-2006

c. Verhuurd, 1998-2002

d. Verhuurd, 2002-2006


9


In figuur 2.4a en figuur 2.4b is soms sprake van een afname van de voorraad. Dan is er meer kantoorruimte aan de voorraad onttrokken dan er door middel van nieuwbouw aan kantoren is bijgekomen. De stedelijke gebieden, met name in de Randstad, kenden een sterke toename van de voorraad kantoorruimte in de periode 1998-2002 (zie figuur 2.4a). Ook middelgrote steden buiten de Randstad verschijnen op de kaart. In de periode 2002-2006 was in grote delen van de Randstad nog steeds sprake van groei, maar lag het groeitempo aanmerkelijk lager dan de voorafgaande vier jaar (zie figuur 2.4b). Voor de periode 1998-2002 is het ruimtelijk patroon van de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak ongeveer vergelijkbaar met de ontwikkeling van het totaal kantooroppervlak (vergelijk figuur 2.4c met figuur 2.4a). Voor de periode 2002-2006 is daar echter geen sprake van. In figuur 2.4d gaat het namelijk slechts om de verhuurde kantoren. Een groot deel van de toename van de totale kantorenvoorraad in deze periode werd vertaald in een toename van het aanbod. In grote delen van de Randstad nam de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte af. Dat geldt ook voor Amsterdam dat in de voorafgaande periode nog een sterke groei realiseerde. En ook in Rotterdam was sprake van een afname. In delen van de regio Den Haag werd nog enige groei geboekt. Buiten de Randstad profileerden Breda, ‘s-Hertogenbosch, Apeldoorn, Zwolle, Amersfoort en Almere zich in gunstige zin. Ontwikkeling aanbod kantoren, kaartbeelden De omslag op de kantorenmarkt kan ook op een andere wijze zichtbaar worden gemaakt, namelijk aan de hand van het aanbodpercentage. In figuur 2.5 is dat voor de situatie in 1998, 2002 en 2006 weergegeven. Vergeleken met 1998 was het aanbodpercentage in 2002 in de meeste gebieden enigszins opgelopen. Dat geldt met name voor de Noordvleugel van de Randstad (vooral langs de A1) en gedeeltelijk langs de A2. In de Zuidvleugel van de Randstad was in die periode eerder sprake van een afname van het aanbodpercentage. Tussen ultimo 2002 en ultimo 2006 nam het aanbodpercentage in vrijwel geheel Nederland sterk toe. Met name in de regio Amsterdam was sprake van een opmerkelijke toename. Een onderscheid naar de ouderdom van gebouwen maakt duidelijk dat vooral onder recent gebouwde kantoren de kans op leegstand hoog was (zie figuur 2.6). Situaties waarbij meer dan een derde deel van de in de periode 2002-2005 in aanbouw genomen gebouwen per 1 januari 2006 niet verhuurd was, vormen geen uitzondering. Ook hierbij valt weer vooral de Amsterdamse regio in negatieve zin op. In de regio Den Haag waren de aanbodpercentages onder de meest recente kantoorgebouwen vergeleken met veel andere stedelijke gebieden laag. Dat hangt mede samen met het feit dat op de Haagse kantorenmarkt relatief weinig op risico is gebouwd. Uit figuur 2.6 blijkt ook dat het gemiddeld genomen niet de ‘oudere’ kantoorgebouwen zijn die veel leegstaan. De gemiddelde leegstand is daarvoor zelfs lager dan voor de kantoren uit de periode 1988-2001. Uit tabel 2.1 wordt duidelijk dat vooral kantoorgebouwen die zijn gebouwd in de periode 1994-1997 ook per ultimo 2005 weinig leegstonden. Zij zijn net voor de periode van sterke toename van de voorraad verhuurde kantoorruimte op de markt gekomen en kwamen dus precies op tijd om aan de vraag naar kantoorruimte te voldoen. Als kantoren eenmaal bezet worden bij het begin van hun bestaan is de kans dat zij leegstaan ook in tijden van laagconjunctuur blijkbaar klein. De gebouwen uit de periode 1998-2001 kwamen gedeeltelijk net te laat op de markt. Een aanzienlijk deel stond per 1-1-2006 leeg. In nog sterkere mate geldt dat voor de gebouwen uit de periode 2002-2005. Opmerkelijk zijn de grote verschillen tussen de stadsgewesten (geselecteerd zijn hier de vier grote stadsgewesten en de stadsgewesten met de voorbeeldsteden Zwolle, Eindhoven en Arnhem.. Ten eerste valt op dat het aanbodpercentage in Amsterdam veel hoger was dan in de andere grote steden. Nog opvallender echter zijn de zeer sterke verschillen tussen stadsgewesten in aanbodpercentage per periode waarin de kantoren in aanbouw zijn genomen. Voor Amsterdam en www.bureaulouter.nl [email protected]

10


Figuur 2.5

Aanbodpercentage

%

15.2 of meer 11.0 tot 15.2 8.3 tot 11.0 5.9 tot 8.3 4.1 tot 5.9 2.5 tot 4.1 1.2 tot 2.5 0.0 tot 1.2 Geen kantoren

a. 1998

b. 2002

c. 2006


11


Figuur 2.6

Aanbodpercentage 1 januari 2006 naar ouderdom gebouwen

%


a. Gebouwd voor 1988

b. Gebouwd in periode 1988-2001

a. Gebouwd in periode 2002-2005


12


Utrecht zijn die verschillen veel groter dan voor Rotterdam en Den Haag en voor Arnhem veel groter dan voor Zwolle en Eindhoven. Zo geldt voor de in 1994-1997 in aanbouw genomen kantoren in de stadsgewesten Utrecht en Amsterdam dat het aanbodpercentage in 2006 lager is dan in de stadsgewesten Rotterdam en Den Haag. Eind jaren negentig draaide de kantorenmarkt in de Noordvleugel van de Randstad op volle toeren en de kantoren die toen in gebruik zijn genomen stonden ook in 2006 (na een periode van laagconjunctuur) blijkbaar niet leeg. Daarentegen is het aanbodpercentage van de in de periode 2002-2005 in aanbouw genomen kantoren in de stadsgewesten in de Noordvleugel veel hoger dan in de stadsgewesten in de Zuidvleugel. De Noordvleugel blijkt veel conjunctuurgevoeliger te zijn geweest in die periode en er is daar, met name in stadsgewest Amsterdam, te lang doorgegaan met de bouw van kantoren. Tabel 2.1

Stadsgewest

Aanbodpercentage per 1 januari 2006 in stadsgewesten van grote steden en voorbeeldsteden naar periode bouw Aanbodpercentage naar periode waarin kantoorgebouw in aanbouw genomen voor 1990 1990-1993 1994-1997 1998-2001 2002-2005

Totaal

Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam

9.8 16.7 8.8 11.3

11.6 20.9 10.2 10.3

3.1 6.6 8.7 9.8

10.1 20.9 7.9 13.2

24.1 30.8 10.3 19.0

10.7 18.5 8.9 11.9

Zwolle Arnhem Eindhoven

4.3 10.9 9.1

4.9 5.5 15.2

4.9 5.1 5.8

13.0 23.8 14.7

17.1 35.1 13.1

7.8 13.5 10.9

Nederland

10.3

11.8

5.9

14.7

19.3

11.4

Aandeel nieuwe kantoorgebouwen, kaartbeelden Naast de ontwikkeling van de voorraad kantoren en het aanbodpercentage levert ook het aandeel van nieuwe kantoorgebouwen in de totale kantorenvoorraad een indicatie hoe de kantorenmarkt zich ontwikkelt. In figuur 2.7 is het aandeel van de kantoorgebouwen weergegeven dat na 1988 is gebouwd. Uit het achtergrondmateriaal blijkt dat, bij een onderverdeling naar 25 stadsgewesten en 15 landelijke gebieden (zie bijlage I), stadsgewest Amersfoort de ‘jongste’ kantorenvoorraad heeft. Maar liefst 64% van de kantoren is gebouwd na 1988. Ook een hoog aandeel van jonge kantoorgebouwen kennen het landelijk gebied Rivierengebied (59%), stadsgewest Apeldoorn/Deventer (56%), stadsgewest Zwolle (56%), stadsgewest Sittard-Geleen (55%) en landelijk gebied Gelderse Vallei (53%). Met uitzondering van Sittard-Geleen gaat het hierbij om nationaal centraal gelegen gebieden in het midden en oosten van Nederland. Aan de andere kant van het spectrum staat het landelijk gebied in de provincie Groningen met slechts 20% jonge kantoorgebouwen (op een toch al kleine totale voorraad), gevolgd door stadsgewest Velsen (26%), stadsgewest Heerlen (26%), landelijk gebied Kop van Noord-Holland (27%), landelijk gebied Overijssel (29%), landelijk gebied Bollenstreek (31%) en landelijk gebied Noordoost Brabant (33%). Van de vier grootstedelijke agglomeraties kent Amsterdam de jongste kantorenvoorraad (47% is na 1988 gebouwd), gevolgd door Utrecht (44%), Rotterdam (38%) en Den Haag (37%). Overigens worden niet alle delen van het stadsgewest Amsterdam gekenmerkt door een jonge kantorenvoorraad. Illustratief is figuur 2.8, waarin de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in de periode 1989-2004 is weergegeven. Terwijl langs het westelijk en zuidelijk deel van de ringweg de ene na de andere kantoorlocatie verscheen, is als gevolg van onttrekkingen aan de voorraad van kantoren en een daarbij achterblijvende (of zelfs ontbrekende) nieuwbouw van kantoren de


13


kantorenvoorraad in andere delen van Amsterdam juist afgenomen. Dat geldt onder andere voor een groot deel van het centrum. Figuur 2.7

Aandeel gebouwen gebouwd na 1988


Ontwikkelingen naar gebiedstypen In figuur 2.9 staat de ontwikkeling van de verhuurde kantoorruimte. Om te corrigeren voor de omvang van de gebieden is dat uitgedrukt per inwoner van 15 tot 65 jaar. Conform de verwachting heeft landsdeel west de meeste verhuurde kantoorruimte. Het landsdeel noord blijft niet ver achter bij zuid en oost, maar de achterstand is wel opgelopen sinds 1990. In oost is de groei wat hoger geweest dan in zuid. Duidelijk is ook dat de Randstad een veel belangrijker kantorenfunctie kent dan de Intermediaire Zone en de nationale periferie. En naarmate een gemeente groter is zal gemiddeld genomen de hoeveelheid kantoorruimte per inwoner van 15 tot 65 jaar toenemen. Ook blijkt dat, ondanks dat in sommige suburbs (met name in de Randstad) veel kantoren staan, in het algemeen kantoren vooral in de kernsteden van stadsgewesten zijn gevestigd.


14


Figuur 2.8

Ontwikkeling voorraad kantoren 1989-2004 per km² landoppervlak, Amsterdam plus zuidrand m² bvo per km²

40000 of meer 20000 tot 40000 10000 tot 20000 5000 tot 10000 0 tot 5000 Verandering = 0 Afname Geen kantoren Buiten gebied

Schiphol

Figuur 2.9

Voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jaar, 1990-2006 Landsdelen

Kern-periferie

12000

12000

10000

10000

8000

8000

6000

6000

4000

4000

2000

2000

0

0 1990

1992

1994

No o rd

1996

1998 2000 2002 2004 2006

Oo st

West

1990

Zuid

1992

1994

1996

randstad

Gro o tteklasse

1998 2000

2002 2004 2006

intermediair

periferie

P o sitie stadsgewest

12000

12000

10000

10000

8000

8000

6000

6000

4000 4000 2000 2000 0 1990

1992

1994

1996

1998 2000 2002 2004 2006

0 1990

<25000

25000-50000

100000-200000

>200.000


1992

1994

1996

1998 2000

2002 2004 2006

50000-100000 kernsteden

suburbs

buiten SG

15


Om de relatieve ontwikkeling tussen gebiedstypen beter te kunnen vergelijken is in figuur 2.10 de index ten opzichte van 1990 is 100 weergegeven. Een score hoger dan 100 houdt in dat het aandeel hoger is dan in het basisjaar 1990. En een stijgende lijn houdt in dat het aandeel in het nationaal totaal toeneemt. Ter informatie is de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak ook weergegeven als index ten opzichte van 1990 = 100 (zie figuur 2.11). Daaruit blijkt dat ook in de gebiedstypen die de laatste jaren hun aandeel in het nationaal totaal zagen toenemen, de groei lager was dan in de jaren negentig (toen de nationale kantorenmarkt zich veel gunstiger ontwikkelde). Figuur 2.10

Aandeel voorraad verhuurde kantoorruimte in nationaal totaal, 1990=100, 1990-2006 Landsdelen

Kern-periferie

115

115

110

110

105

105

100

100

95

95

90

90

85

85 1990

1992

1994 No o rd

1996

1998

2000

Oo st

2002

West

2004

2006

1990

1992

Zuid

1994

1996

randstad

Gro o tteklasse

1998

2000

intermediair

2002

2004

2006

periferie


115

115

110

110

105

105

100

100

95 95 90 90 85 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

85 1990

<25000

25000-50000

100000-200000

>200.000

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006


suburbs

buiten SG

Hoewel er nog grote verschillen in absoluut belang zijn (zie figuur 2.9) blijkt dat het verhuurde kantooroppervlak in landsdeel oost sterk is toegenomen. West heeft het meest te lijden gehad onder de crisis op de kantorenmarkt. Sinds 2001 is het aandeel in het nationaal totaal afgenomen, ten faveure van oost en zuid. Die landsdelen hadden uiteraard ook last van de matige ontwikkelingen op de kantorenmarkt, maar niet in de mate waarin de Randstad de gevolgen ondervond. Dit patroon zien we in grote lijnen ook terug bij de onderverdeling naar kernperiferie. De Randstad (een groot deel van west) verloor sinds 2001 terrein aan de intermediaire zone (voor een flink deel overeenkomend met de landsdelen zuid en oost). Onderscheiden naar grootteklassen van gemeenten was het verlies in aandeel van de grote steden (meer dan 200.000 inwoners) duidelijk. De grootste winnaars waren de wat grotere middelgrote steden (100.000200.000 inwoners) en de kleine gemeenten (minder dan 25.000 inwoners). Bij die kleine gemeenten was overigens sprake van groei vanaf een zeer lage basis. De kernsteden verloren www.bureaulouter.nl [email protected]

16


enigszins terrein aan de suburbs en aan gemeenten buiten de stadsgewesten. Van een grootscheepse suburbanisatie van kantoren is echter geen sprake geweest. In de teruglopende kantorenmarkt van laatste jaren wisten de kernsteden hun aandeel zelfs vrijwel te handhaven (daarvan is sprake bij een horizontaal lopende lijn). Figuur 2.11

Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak per gebiedstype, 1990-2006 (1990 = 100) Landsdelen

Kern-Periferie

180

180

170

170

160

160

150

150

140

140

130

130

120

120

110

110

100

100 1990

1992

1994

1996

Noord

1998

2000

Oost

2002

West

2004

2006

1990

1992

Zuid

1994

1996

Randstad

Grootteklasse gemeenten

1998

2000

Intermediair

2002

2004

2006

Periferie

Positie stadsgewest

180

180

170

170

160

160

150

150

140

140

130 130 120 120 110 110

100 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

100 1990

<25000

25.000-50.000

100.000-200.000

>200.000


1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

50.000-100.000 Kernsteden

Suburbs

buiten SG

17


De jaarlijkse verandering in de voorraad verhuurde kantoorruimte (uitgedrukt per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar) staat in figuur 2.12. Uit figuur 2.2 bleek dat 2000 het topjaar was wat betreft de toename van verhuurde kantoorruimte, terwijl slechts twee jaar later een duidelijke afname van de verhuurde kantoorruimte werd gerealiseerd. De omslag was vooral duidelijk in landsdeel west, de Randstad, in de grootste gemeenten en in de kernsteden. In de periode 20012005 lag de toename van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak in de intermediaire zone steeds boven de ontwikkeling in de Randstad, terwijl daar in de periode 1990-2000 nooit sprake van was. Figuur 2.12

Verandering voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jaar, 1990-2006 Landsdelen

Kern-periferie

600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100

100

0

0

-100

-100

-200

-200

-300

-300 1990

1992

1994

No o rd

1996

1998

2000

Oo st

2002

West

2004

1990

Zuid

1992

1994

1996

randstad

Gro o tteklasse

1998

2000

intermediair

2002

2004

periferie


600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100

100

0 0

-100

-100

-200

-200

-300 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

-300 1990

<25000

25000-50000

100000-200000

>200.000


1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004


suburbs

buiten SG

18


De nieuwbouw laat sinds de eeuwwisseling een ander beeld zien (zie figuur 2.13). Met name de laatste jaren is een aanzienlijk deel van de nieuwbouw namelijk niet verhuurd. Van een abrupte omslag tussen 2000 en 2002 is dan ook geen sprake. De op- en neergang van de nieuwbouw is veel geleidelijker dan van de hoeveelheid verhuurd kantoorvloeroppervlak. Dat geldt ook voor de verschillende onderscheiden gebiedstypen. Desalniettemin vallen sommige ontwikkelingen op. Zo lijkt de intermediaire zone conjunctuurgevoeliger te zijn dan de nationale periferie. En dat geldt ook voor suburbane gebieden vergeleken met plaatsen buiten stadsgewesten. Figuur 2.13

Nieuwbouw kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jaar, 1990-2006 Landsdelen

Kern-periferie

500

500

450

450

400

400

350

350

300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

50

0

0 1991

1993

1995

No o rd

1997

1999

Oo st

2001 West

2003

2005

1991

Zuid

1993

1995

1997

randstad

Gro o tteklasse

1999

2001

intermediair

2003

2005

periferie


500

500

450

450

400

400

350

350

300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

50

0 1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

0 1991

<25000

25000-50000

100000-200000

>200.000

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005


suburbs

buiten SG

De ontwikkeling van het aanbodpercentage geeft een goed indicatie in hoeverre de totale voorraad kantoorruimte uit de pas loopt met de verhuurde voorraad (zie figuur 2.14). Dat kan overigens zowel samenhangen met ontwikkelingen aan de vraagkant als met ontwikkelingen aan de aanbodkant. Een oplopend aanbodpercentage kan samenhangen met een teruglopende vraag of met een (te) sterk oplopende toevoeging aan de voorraad als gevolg van nieuwbouw. Uit de figuur blijkt dat landsdeel west en de Randstad eigenlijk gedurende vrijwel de gehele periode hadden te kampen met een hoger aanbodpercentage dan andere gebieden. De periode 1999-2001 vormt daarop een tijdelijke uitzondering. Deze gebieden zijn sterk conjunctuurgevoelig. In tijden van een florerende nationale kantorenmarkt loopt het aanbodpercentage er sneller terug dan elders in Nederland, maar in tijden van magere ontwikkelingen op de nationale kantorenmarkt loopt het aanbodpercentage er relatief sterk toe. Naar grootteklassen onderscheiden is het aanbodpercentage de laatste jaren in alle grootteklassen sterk toegenomen. In de categorie www.bureaulouter.nl [email protected]

19


25.000-50.000 inwoners was daar nog het minst sprake van. Opvallende is dat de hoogste aanbodpercentages niet in de kernsteden, maar in de suburbs worden gerealiseerd. Bovendien liep het aanbod daar de laatste jaren wat sterker op dan in de kernsteden. Buiten de stadsgewesten is het aanbodpercentage gedurende de gehele periode lager geweest dan in de stadsgewesten. Het gaat daarbij in absolute zin overigens wel om een kleine hoeveelheid kantoorruimte. Figuur 2.14

Aanbodpercentage, 1990-2006 Landsdelen

Kern-periferie

14

14

12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

0

0 1990

1992

1994

1996

No o rd

1998

2000

Oo st

2002

West

2004

2006

1990

1992

Zuid

1994

1996

randstad

Gro o tteklasse

1998

2000

intermediair

2002

2004

2006

periferie


14

14

12

12

10

10

8

8

6

6

4 4 2 2 0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

0 1990

<25000

25000-50000

100000-200000

>200.000

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004


suburbs

buiten SG

Duidelijk is dat juist de gebiedstypen die bij uitstek bekend staan als concentratiepunten van kantoren ook de hoogste aanbodpercentages kennen en het meest conjunctuurgevoelig zijn, namelijk het landsdeel west, de Randstad, de grote steden, de stadsgewesten. De enige uitzondering hierop vormt het feit dat de suburbs conjunctuurgevoeliger zijn dan de kernsteden1. Dat hangt waarschijnlijk samen met het feit dat in gebieden waarvan bekend is dat zij een belangrijke kantorenfunctie vervullen eerder op risico wordt gebouwd. Bij een terugvallende markt lopen de aanbodpercentages dan snel op omdat te lang is doorgegaan met bouwen op risico, maar bij een aantrekkende markt wordt geprofiteerd van het feit dat er veel meer aanbod aan kantoorruimte direct beschikbaar is dan in gebieden waar pas gebouwd wanneer er zekere vraag is (de gemiddelde tijd van plan tot realisatie van kantoren bedraagt drie jaar). De 1

Dat hangt overigens mede samen met het feit dat suburbs met een belangrijke kantorenfunctie veelal in de Randstad liggen (vooral rond de vier grote steden), waar de aanbodpercentages gemiddeld hoger zijn en de conjunctuurgevoeligheid hoger is.


20

2006


samenstelling van de bedrijvigheid is een tweede factor die van belang is. In regio’s waar de samenstelling van de kantoorhoudende bedrijvigheid veel conjunctuurgevoeliger is dan in regio’s waar dat niet zo is, zal de kantorenmarkt sterkere bewegingen van op- en neergang kennen (vergelijk bijvoorbeeld de sterk conjunctuurgevoelige kantoorbedrijvigheid in de regio Amsterdam, bijvoorbeeld ICT, met de veel minder conjunctuurgevoelige kantoorbedrijvigheid in de regio Den Haag, met name openbaar bestuur). De dynamiek van de totale kantorenvoorraad (verhuurd plus aanbod) is weergegeven in figuur 2.15. Rechts staat de omvang van de totale kantorenvoorraad in absolute zin, voor 1990 en 2006. Links staat de nieuwbouw als percentage van de voorraad in de laatste twee vijfjaarsperioden. In tabel 2.2 zijn tevens de exacte absolute aantallen vierkante meters nieuwbouw en het aandeel in het nationaal totaal per gebiedstype weergegeven. Tevens staat in de tabel het aandeel in de totale kantorenvoorraad op dit moment en tien jaar geleden. Figuur 2.15

Voorraad en nieuwbouw per gebiedstype Nieuwbouw als % van voorraad kantoren

Kantorenvoorraad, mln m² bvo

Noord

Landsdeel

Oost West Zuid

Randstad

Kern-periferie

Intermediair Periferie

<25000 25.000-50.000

Grootteklasse 50.000-100.000 gemeente 100.000-200.000 >200.000

Kernsteden

Positie stadsgewest

Suburbs Overig

0

1

2

3 1996-2000


4 2001-2005

5

6 0

10

20 1990

30

40

2006

21


Tabel 2.2

Nederland

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebiedstypen, 1996-2005 Nieuwbouw m² bvo * 1000, per jaar aandeel in Ned. 1996-2000 2001-2005 1996-2000 2001-2005 1394 980 100.0% 100.0%

Totale voorraad aandeel in Ned. 1996 2006 100.0% 100.0%

Noord Oost West Zuid

73 207 899 216

39 152 613 176

5.2% 14.9% 64.4% 15.5%

3.9% 15.5% 62.6% 17.9%

5.7% 11.8% 67.1% 15.5%

5.7% 12.4% 66.4% 15.6%

Randstad Intermediair Periferie

852 364 178

593 259 128

61.1% 26.1% 12.8%

60.5% 26.4% 13.1%

64.4% 21.5% 14.1%

63.5% 22.5% 14.0%

<25000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 >200.000

73 193 277 408 444

43 132 150 296 358

5.2% 13.8% 19.8% 29.2% 31.9%

4.4% 13.5% 15.3% 30.2% 36.6%

4.4% 12.7% 19.6% 24.7% 38.7%

4.6% 13.0% 19.7% 25.7% 37.1%

Kernsteden Suburbs Overig

844 379 172

642 238 100

60.5% 27.2% 12.3%

65.5% 24.3% 10.2%

67.2% 22.0% 10.8%

65.9% 23.0% 11.2%

Duidelijk is dat in absolute zin de kantorenmarkt duidelijk het grootst is in het landsdeel west, in de Randstad en in de kernsteden en dat de omvang van de kantorenvoorraad oploopt met de omvang van de gemeente2. Wat de ontwikkeling van de nieuwbouw als percentage van de voorraad betreft is duidelijk dat deze in alle onderscheiden gebiedstypen in de periode 2001-2005 is teruggelopen ten opzichte van de periode 1996-2000. Van de landsdelen ontwikkelt de kantorenvoorraad zich het sterkst in landsdeel oost (Gelderland en Overijssel, dus nog exclusief de snel groeiende provincie Flevoland, die bij landsdeel west is gevoegd). De nieuwbouw is het sterkst teruggevallen in landsdeel noord. In de intermediaire zone ontwikkelde de voorraad zich sterker dan in de Randstad en de periferie. (In de periferie was overigens sprake van groei vanaf een veel lagere basis dan in de Randstad.) In de periode 1996-2000 bleef de groei van de kantorenvoorraad in de grote steden (meer dan 200.000 inwoners) achter bij de andere grootteklassen. De nieuwbouw viel in de grote steden echter het minst sterk terug in de periode 2001-2005. Dat ging overigens wel gepaard met een relatief sterke groei van het aanbodpercentage (zie figuur 2.14). In de suburbs groeide de kantorenvoorraad sterker dan in de kernsteden. De verschillen waren echter in de periode 2001-2005 veel kleiner dan in de periode 1996-2000. Dat hangt mogelijk samen met het feit dat in periodes waarin de kantorenmarkt zeer sterk groeit binnen de kernsteden niet altijd de mogelijkheden aanwezig zijn om snel kantoren bij te bouwen. Men wijkt dan uit naar de suburbs. Op het moment dat de kantorenmarkt terugvalt, is de noodzaak om uit te wijken naar de suburbs minder groot. Volgens deze redenering is er sprake

2

Dit patroon blijft bestaan wanneer gecorrigeerd wordt voor de omvang, bijvoorbeeld door de kantoorruimte te delen door het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar. In figuur 2.9 is dat gedaan voor de verhuurde kantoorruimte. De totale kantoorruimte komt nog wat hoger uit, omdat daar ook het aanbod bijgeteld wordt.


22


van een harde kern van kantoorontwikkeling in de kernsteden en bewegen de suburbs in sterke mate mee met de conjunctuur, als ‘ventiel’ voor de kernsteden (zie ook figuur 2.10). Als laatste indicator voor de dynamiek op de kantorenmarkt is het aandeel van de kantoren dat is gebouwd na 1988 bepaald (zie figuur 2.16). Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen kantoren die in 2006 verhuurd waren en kantoren die in 2006 niet verhuurd waren (aanbod). Steeds was het aandeel van het aanbod hoger dan van de verhuurde voorraad. Dat duidt erop dat ‘oude’ kantoren gemiddeld vaker verhuurd zijn dan ‘jonge’ kantoren. Eerder, in figuur 2.6 en tabel 2.1, werd overigens al duidelijk dat het vooral de meest recent gebouwde kantoren zijn die een hoog aanbodpercentage kennen, doordat zij op de markt kwamen op het moment dat de kantorenmarkt inzakte. De patronen die ook elders al werden gesignaleerd komen ook naar voren bij deze indicator: relatief veel jonge kantoren in landsdeel oost, veel jonge kantoren in de intermediaire zone en veel jonge kantoren in de suburbs. Bij het onderscheid naar grootteklassen blijkt dat het aandeel jonge kantoren het hoogst is in de kleinste gemeenten (minder dan 25.000 inwoners) en in de grotere middelgrote steden (100.000 tot 200.000 inwoners). Figuur 2.16

Aandeel kantoren dat gebouwd is na 1988 in totaal aantal kantoren

Landsdelen


Kernperiferie

randstad intermed_zone periferie

Grootteklasse <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000

Positie kernsteden stadsgewest suburbs overig 0%

10%

20%

30% aanbod 2006


40%

50%

60%

70%

Verhuurd 2006

23


2.3

Ontwikkelingen voorbeeldsteden en grote stadsgewesten

In de vorige paragraaf is een beeld geschetst van ontwikkelingen op de kantorenmarkt voor gebiedstypen. In deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op ontwikkelingen in de vijf voorbeeldsteden en op de tien stadsgewesten met de grootste kantorenvoorraad in Nederland, waarvan er vijf in de Randstad en vijf buiten de Randstad liggen. Gezien de grote hoeveelheid specifieke informatie zal de bespreking van de resultaten slechts op hoofdlijnen plaatsvinden. Gewenste specifieke informatie per voorbeeldstad of stadsgewest kan aan de figuren 2.17 tot en met 2.21 worden ontleend. In alle voorbeeldsteden en stadsgewesten is de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte toegenomen sinds 1990 (zie figuur 2.17). De belangrijkste kantorenfunctie hebben de steden Den Haag en Utrecht en van de stadsgewesten in de Randstad ook Den Haag en Utrecht, terwijl Rotterdam duidelijk achterblijft. Van de stadsgewesten buiten de Randstad heeft ’s-Hertogenbosch duidelijk het hoogste aantal vierkante meters kantoorruimte per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar. Wat de ontwikkeling van het aandeel in het nationaal totaal in de tijd betreft (zie figuur 2.18) valt vooral de zeer sterke groei van Zwolle op. Den Haag en Arnhem verliezen enigszins terrein. Bij de stadsgewesten in de Randstad springt vooral de zeer sterke groei in stadsgewest Amersfoort op. Utrecht en Amsterdam wisten hun aandeel te handhaven, terwijl Den Haag en Rotterdam wat terugvielen. Buiten de Randstad viel vooral de groei in Apeldoorn/Deventer op (en in iets mindere mate stadsgewest ’s-Hertogenbosch). Stadsgewest Arnhem bleef achter bij de andere stadsgewesten buiten de Randstad. Voor de jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurde kantoorruimte en de nieuwbouw zijn de ontwikkelingen minder duidelijk herkenbaar (zie figuur 2.19). Een stad als Utrecht bijvoorbeeld kende in 2000 de sterkste groei van de verhuurde voorraad kantoorruimte, in 2002 de laagste (zelfs negatieve) en in 2005 weer de hoogste. Dergelijke grillige patronen zijn ook voor andere voorbeeldsteden zichtbaar. Hetzelfde geldt voor de stadsgewesten. Om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt goed te beoordelen moet in ieder geval over een wat langere periode worden gekeken. Een dergelijke conclusie geldt ook voor de nieuwbouw van kantoren, hoewel de grilligheid van de patronen daarvoor iets minder groot is (zie figuur 2.20). Zo is het bijvoorbeeld duidelijk dat Zwolle de laatste jaren steeds vrij goed scoort en dat de kantoorontwikkeling in Eindhoven zich gedurende de periode 1995-2001 zeer voorspoedig heeft ontwikkeld, om daarna weer vrij sterk terug te vallen. Wat de stadsgewesten in de Randstad betreft valt de omvangrijke nieuwbouw aan kantoorruimte in Amersfoort gedurende vrijwel de gehele periode op. Wat ook opvalt is dat stadsgewest Rotterdam gedurende de gehele periode achterbleef bij de andere drie grootstedelijke stadsgewesten. En het is duidelijk dat de kantorenmarkt in stadsgewest Amsterdam in hoge mate conjunctuurgevoelig is, vergeleken met de andere drie grootstedelijke stadsgewesten. Buiten de Randstad vallen de al eerder geconstateerde goede prestaties van stadsgewest ’s-Hertogenbosch op en de weinig conjunctuurgevoelige, maar ook de niet erg hoge ontwikkeling van de nieuwbouw in stadsgewest Groningen. Het aanbodpercentage was in de eerste helft van de jaren negentig van de vijf voorbeeldsteden nog het laagst in Arnhem, maar is daar de laatste jaren juist het hoogst (zie figuur 2.21). Ook geldt dat in Den Haag het aanbodpercentage de laatste jaren relatief weinig is toegenomen. De fluctuaties in de tijd zijn voor die stad klein geweest. Bij de stadsgewesten in de Randstad valt vooral de zeer sterke toename van het aanbodpercentage in stadsgewest Amsterdam op. Ook in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort nam het aanbodpercentage na de eeuwwisseling binnen enkele jaren zeer sterk toe. Buiten de Randstad is vooral in stadsgewest Arnhem de laatste jaren het aanbodpercentage sterk toegenomen. En in stadsgewest Groningen is het aanbod vanaf een zeer laag niveau in 2001 de laatste jaren ook sterk toegenomen. www.bureaulouter.nl [email protected]

24


Figuur 2.17

Voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jaar, 1990-2006

14000

14000

14000

12000

12000

12000

10000

10000

10000

8000

8000

8000

6000

6000

6000

4000

4000

4000

2000

2000

2000

0

0 1990

1992

1994

1996

1998

Figuur 2.18

2000

2002 2004 2006

0 1990

1992

1994

1996

1998 2000

2002 2004

2006

1990

160

160

150

150

150

140

140

140

130

130

130

120

120

120

110

110

110

100

100

100

90

90

90

80

80 1992

1994

1996

1998

Figuur 2.19

2000

2002

2004

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

1990

1000

1000

750

750

500

500

500

250

250

250

0

0

0

-250

-250

-250

-500

-500 1994

1996

1998

Figuur 2.20

2000

2002

2004

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

1990

700

700

600

600

500

500

500

400

400

400

300

300

300

200

200

200

100

100

100

0

0 1995

1997

Figuur 2.21

1999

2001

2003

2005

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

1991

20

20

18

18

16

16

16

14

14

14

12

12

12

10

10

10

8

8

8

6

6

6

4

4

4

2

2

0

1996

1998

2000

2002

2004

2006

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2004

2006

2

0 1994

1994

Aanbodpercentage, 1990-2006

18

1992

1992

0 1991

20

1990

2006

Nieuwbouw kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jaar, 1990-2006

600

1993

2002 2004

-500 1990

700

1991

1998 2000

Verandering voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw. 15-64 jr, '90-'06

750

1992

1996

80

2006

1000

1990

1994

Aandeel voorraad verhuurde kantoorruimte in nationaal totaal, '90=100, '90-'06

160

1990

1992

1996

1998

2000


2002

2004

2006

0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

25


De dynamiek van de totale kantorenvoorraad (verhuurd plus aanbod) is voor de voorbeeldsteden en tien grote stadsgewesten weergegeven in figuur 2.22. Rechts staat de omvang van de totale kantorenvoorraad in absolute zin, voor 1990 en 2006. Links staat de nieuwbouw als percentage van de voorraad in de laatste twee vijfjaarsperioden. In tabel 2.3 zijn de absolute aantallen vierkante meters nieuwbouw en het aandeel in het nationaal totaal per gebiedstype weergegeven. Tevens staat in de tabel het aandeel in de totale kantorenvoorraad op dit moment en tien jaar geleden. Figuur 2.22

Voorraad en nieuwbouw voorbeeldsteden en stadsgewesten Nieuwbouw als % van voorraad kantoren

5 steden


Zwolle Arnhem Utrecht Den Haag Eindhoven

Utrecht

5 SG Randstad

Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort

Groningen Apeldoorn

5 SG buiten Randstad

Arnhem Den Bosch Eindhoven

0

1

2

3 1996-2000

4

5 2001-2005

6

7

8 0

2

4

6 1990

8

10

12

2006

Uit de figuur en de tabel wordt duidelijk dat de kantorenvoorraad in Zwolle zeer sterk is gegroeid. In steden als Arnhem en Den Haag is daar minder sprake van geweest. Opvallend is dat in de stad Utrecht, in tegenstelling tot alle andere voorbeeldsteden en stadsgewesten, de nieuwbouw in de periode 2001-2005 hoger was dan in de periode 1996-2000. Dat de nieuwbouw eind jaren negentig vrij laag was in Utrecht vormt mede een verklaring voor het uitzonderlijk lage aanbodpercentage in die stad rond de eeuwwisseling (zie figuur 2.20). Het aanbod was toen niet voldoende om aan de sterk groeiende vraag te voldoen. Op die wijze kan ook de vrij gematigde groei van het aanbodpercentage in Den Haag gedurende de laatste jaren worden verklaard. Dat is mede te danken aan de geringe nieuwbouw van kantoren. De sterk teruglopende vraag resulteerde daardoor in veel mindere mate in een hoog aanbodpercentage dan het geval zou zijn geweest indien er in die periode wel veel kantoren in aanbouw zouden zijn genomen. In alle stadsgewesten is de nieuwbouw in de periode 2001-2005 teruggelopen ten opzichte van de periode 1996-2000. In de Randstad was de nieuwbouw in de stadsgewesten in de Noordvleugel (Amsterdam, Utrecht en vooral Amersfoort) hoger dan in de Zuidvleugel (Den Haag en Rotterdam). In stadsgewest Amersfoort liep de nieuwbouw overigens wel sterk terug. Buiten de www.bureaulouter.nl [email protected]

26


Randstad kenden de zuidelijke stadsgewesten Eindhoven en ’s-Hertogenbosch in de tweede helft van de jaren negentig een sterke groei (die overigens in de periode 2001-2005 vrij sterk terugliep). In stadsgewest Apeldoorn/Deventer kwam er veel nieuwbouw bij, ook nog in de periode 2001-2005. Tabel 2.3

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebiedstypen, 1996-2005

Nederland

Nieuwbouw m² bvo * 1000, per jaar aandeel in Ned. 1996-2000 2001-2005 1996-2000 2001-2005 1394 980 100.0% 100.0%


5 voorbeeldsteden Zwolle Arnhem Utrecht Den Haag Eindhoven

32 23 49 108 46

25 22 65 47 37

2.3% 1.6% 3.5% 7.7% 3.3%

2.5% 2.2% 6.7% 4.8% 3.7%

1.3% 2.4% 5.6% 9.8% 2.9%

1.5% 2.3% 5.2% 9.3% 2.9%

5 SG in Randstad Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort

110 349 157 110 55

102 248 95 85 31

7.9% 25.0% 11.3% 7.9% 3.9%

10.4% 25.3% 9.7% 8.6% 3.2%

9.4% 21.2% 15.3% 11.4% 1.8%

9.1% 21.7% 14.5% 10.7% 2.2%

5 SG buiten Randstad Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem Den Bosch Eindhoven

26 33 29 37 72

18 32 27 24 48

1.8% 2.4% 2.1% 2.7% 5.2%

1.9% 3.2% 2.8% 2.5% 4.9%

2.3% 2.0% 2.8% 2.0% 4.0%

2.3% 2.1% 2.7% 2.2% 4.2%

Tenslotte is het aandeel van ‘jonge’ kantoren (gebouwd na 1988) in de totale kantorenvoorraad bepaald, zowel voor de verhuurde kantoorruimte als voor het aanbod (zie figuur 2.23). Van de vijf voorbeeldsteden heeft Zwolle duidelijk het hoogste aandeel van kantoren dat na 1988 is gebouwd en Den Haag het laagste. In steden als Zwolle en Eindhoven is het aandeel van de gebouwen in aanbod die na 1988 zijn gebouwd aanzienlijk groter dan van de verhuurde voorraad. Dat betekent dat het aanbodpercentage onder ‘jonge’ kantoorgebouwen daar aanzienlijk hoger is dan onder gebouwen van 1988 of eerder. Van de tien stadsgewesten is in stadsgewest Amersfoort meer dan zestig procent na 1988 gebouwd. Naast Amersfoort moet daarbij ook de snelle groei van de kantorenvoorraad in Leusden worden genoemd. Ook Apeldoorn/ Deventer kent een relatief jong kantorenbestand. Wanneer men zich realiseert dat, zoals in hoofdstuk 5 nog duidelijk zal worden, de kernstad Zwolle vrijwel de gehele kantorenmarkt van het stadsgewest vormt, dan kan gesteld worden dat de stadsgewesten Zwolle, Amersfoort en Apeldoorn/Deventer een opvallend jonge kantorenvoorraad kennen. Zij vormen een gebied dat kan worden opgevat als de oostelijke flankerende regio van de Noordvleugel van de Randstad. De stadsgewesten Den Haag en Rotterdam hebben een relatief oud kantorenbestand. (Wat betreft de verhuurde kantoren geldt dat ook voor stadsgewest Arnhem.) De kantorenvoorraad van Amsterdam en Utrecht kent wat meer jonge gebouwen. www.bureaulouter.nl [email protected]

27


Figuur 2.23 5 steden

Aandeel kantoren dat gebouwd is na 1988 in totaal aantal kantoren Zwolle Arnhem Utrecht

Den Haag Eindhoven SG randstad Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort SG buiten randstad Groningen Apeldoorn Arnhem Den Bosch Eindhoven 0%

10%

20%

30%

40%

aanbod 2006

50%

60%

70%

80%

90%

Verhuurd 2006

Economische profielen vijf voorbeeldsteden Voor de vijf voorbeeldsteden zijn aan de hand van diverse indicatoren ‘kantoorprofielen’ opgesteld. Deze staan in bijlage IV. Daar is ook een toelichting gegeven bij de wijze waarop de profielen zijn opgesteld. Per voorbeeldstad wordt hier een korte schets gegeven. Eindhoven De verhuurde voorraad kantoorruimte is gestaag toegenomen (ook sneller dan het gemiddelde van de 32 steden) en de nieuwbouw van kantoren is vooral sinds het einde van de jaren negentig sterk toegenomen. Daarentegen ontwikkelt het aanbodpercentage zich ongunstig. Gemeten naar een rapportcijfer voor een totaalindicator voor de kantorenmarkt presteert Eindhoven sinds het einde van de jaren negentig minder hoog, maar dat hangt samen met de in het algemeen minder gunstige ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Vergeleken met het gemiddelde voor de 32 steden profileert Eindhoven zich sinds 1996 juist steeds meer als een sterke kantorenstad. In het uitgebreide kantorenprofiel staan kenmerken die direct of indirect samenhangen met de kantorenmarkt. Voor Eindhoven zal dat profiel wat uitvoeriger worden besproken. De definities per indicator staan in bijlage I. De bespreking dient daarbij als voorbeeld voor de interpretatie van het uitgebreide profiel van de andere voorbeeldsteden. In het uitgebreide profiel zijn zes ‘blokken’ onderscheiden:


28


• • •

•

•

•

Kerncijfers. Eindhoven kent een vrij belangrijke kantorenfunctie, gezien de ruim bovengemiddelde score op de dichtheid van kantoren, de kantoorfunctie en de nieuwbouw. Slechts de bezettingsgraad blijft wat achter. Uitwerking kantoorfunctie. In de bedrijvigheid van Eindhoven zijn typische kantoorsectoren, kantooropleidingen en kantoorberoepen vrij sterk vertegenwoordigd en zijn er ook veel starters in typische kantoorsectoren. Ligging kantoren. De kantoren in Eindhoven liggen gemiddeld, vergeleken met de andere steden, vrij dicht bij afslagen van snelwegen en treinstations. Vergeleken met andere steden zijn kantoren in vrij sterke mate gespreid over de stad. Er is geen sprake van een zeer sterke ruimtelijke ‘clustering’. Werknemers kantoren. Een aanzienlijk deel van de werknemers bij kantoren in Eindhoven woont buiten de gemeente. Zowel van de inkomende pendelaars als van de in kantoorbanen in Eindhoven werkende inwoners van Eindhoven zelf is het opleidingsniveau vrij hoog. De kantoorwerkgelegenheid in Eindhoven is dus vrij hoogwaardig. Het saldo van inkomende pendel versus de inwoners van Eindhoven die een kantoorbaan hebben buiten de eigen gewoonte is zeer hoog. Dit wijst erop dat Eindhoven vergeleken met andere gemeenten voor de regio een belangrijke kantoorfunctie vervult. Ruimtelijke omgeving. Deze indicatoren geven een meer algemene indruk van het economisch vestigingsklimaat in Eindhoven. De stad heeft een zeer belangrijke functie als werkstad, kent een gemiddeld niveau van ‘agglomeratievoordelen’ (lager dan in de Randstad, hoger dan in de nationale periferie), een iets meer dan gemiddelde decentrale ligging binnen Nederland, kent vrij weinig concurrentie van andere steden in de omgeving, kent een gemiddelde ligging aan het (snel-)wegennet en een iets hoger dan gemiddeld opleidingsniveau van de beroepsbevolking. Sociaal-economische situatie. Vergeleken met het gemiddelde van de 32 kernsteden kent Eindhoven een matig niveau wat betreft de sociaal-economische situatie. Overigens kennen diverse omliggende gemeenten wel een vrij hoog welvaartsniveau. Daar wonen voor een groot deel ook de werknemers van de in Eindhoven gevestigde kantoren.

Het ruimtelijk beeld van de kantorenmarkt is weergegeven via vier kaartbeelden. De belangrijkste concentraties van kantoren bevinden zich in het centrum en langs het noordelijk deel van de rondweg. Daarnaast kennen enkele bedrijventerreinen belangrijke concentraties van kantoren (met name De Hurk en de Philips High Tech Campus). Sinds 1991 is de voorraad kantoorruimte het sterkst toegenomen in de stationsomgeving in het centrum. Opvallend is dat het aanbodpercentage niet hoog is in het centrum. De hoogste aanbodpercentages zijn eerder te vinden op bedrijventerreinen, waarbij het overigens in absolute zin vaak om kleine aantallen vierkante meters kantooroppervlakte gaat. Gemiddeld genomen is het aanbodpercentage in Eindhoven in de meeste delen van de stad toegenomen, zoals ook vrijwel overal elders in Nederland. Den Haag Gedurende de gehele periode (sinds het begin van de jaren negentig) was Den Haag de stad met de grootste hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak (per inwoner van 15 tot 65 jaar). De omvang van de nieuwbouw liep in vergelijking tot het gemiddelde van de 32 steden in de loop der tijden wat terug. Het aanbodpercentage nam de laatste jaren veel minder sterk toe dan gemiddeld in de 32 steden. Het rapportcijfer voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt bevond zich gedurende de gehele periode in de top of daar heel dicht bij. Uit de kerncijfers in het uitgebreide kantoorprofiel blijkt dat Den Haag een zeer belangrijke kantoorfunctie kent, hoewel de nieuwbouw van kantoren de laatste vijf jaar niet boven het www.bureaulouter.nl [email protected]

29


gemiddelde uitkomt. De bezettingsgraad is voor een grote stad als Den Haag relatief hoog (ofte wel: een laag aanbodpercentage). Verder is in het uitgebreide kantorenprofiel vooral het hoge gemiddelde opleidingsniveau van de werknemers bij kantoren opvallend, zowel bij de inwoners van de gemeente Den Haag zelf als bij de inpendelaars. Bij de kaartbeelden valt uiteraard het grote deel van Den Haag op waar sprake is van een grote concentratie aan kantoren. Nog meer in het oog springend is echter dat de sterke groei van het centrum gepaard is gegaan met een afname van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak sinds 1990 in minder goed bereikbare delen van Den Haag sinds 1991. Hoge aanbodpercentages komen in Den Haag. Dat geldt voor 2000, maar ook voor 2006. In de meeste delen van het centrum is het aanbodpercentage laag. Slechts op enkele bedrijventerreinen en richting Scheveningen is sprake van wat hogere aanbodpercentages. Utrecht Utrecht heeft sinds 1991 steeds een relatief grote hoeveelheid verhuurde kantoorruimte gekend, hoewel sinds 2003 sprake is geweest van een aanzienlijke afname. De hoeveelheid nieuwbouw is in de gehele periode hoger geweest dan het gemiddelde van de 32 steden. Het aanbodpercentage is sinds de eeuwwisseling sterk opgelopen vanaf een zeer laag niveau. Het rapportcijfer voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt heeft steeds tegen het maximum van de 32 steden aangezeten. Uit de kerncijfers in het uitgebreide kantoorprofiel blijkt dat Utrecht, evenals Den Haag, een belangrijke kantoorfunctie kent, hoewel de bezettingsgraad recentelijk niet meer zo gunstig is. De zeer belangrijke kantoorfunctie blijkt ook uit de ‘uitwerking kantoorfunctie’. Er resulteren voor de indicatoren die daaronder vallen drie eerste plaatsen en een tweede plaats. Daarnaast is het opleidingsniveau van de werknemers bij kantoren hoog en wordt bij de indicatoren voor de ruimtelijke omgeving maar liefst drie maal een eerste plaats gescoord (voor de werkgelegenheidsfunctie, voor de nationale ligging en voor het algemeen opleidingsniveau van de beroepsbevolking). Uit de kaartbeelden blijkt dat de kantoren vooral geconcentreerd zijn in het centrum, in Rijnsweerd en in de omgeving van Kanaleneiland. Ook de sterkste groei heeft daar plaatsgevonden, maar de sterke (recente) opkomst van Papendorp verschijnt ook duidelijk op de kaart. Daarentegen waren er aan de noordelijke randen van het centrum ook diverse locaties waar de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte sinds 1990 is afgenomen. Het aanbodpercentage was per 2000 in Utrecht bijzonder laag en er waren toen in de gehele stad dan ook nauwelijks locaties te vinden waar het boven de 5% lag. In 2006 was de situatie minder gunstig. In het centrum van Utrecht was het aanbodpercentage overigens nog steeds laag. Het aanbodpercentage is vooral sterk toegenomen aan de randen van de stad, in de brede zones langs de A12 en de A27. Arnhem Wat betreft de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte bevond Arnhem zich gedurende de gehele periode sinds 1991 in de subtop. Gedurende vrijwel de gehele periode is sprake geweest van een licht boven het gemiddelde van de 32 steden uitstekende nieuwbouw. Wel is sinds 2001 het aanbodpercentage sterk toegenomen. In grote delen van de jaren negentig was het aanbodpercentage in Arnhem nog relatief laag. Na een aantal absolute topposities in het begin van de jaren negentig is het rapportcijfer voor de totale kantorenmarkt daarna ten opzichte van het gemiddelde van de 32 steden wat minder hoog geworden, maar ligt het nog steeds ruim boven dat gemiddelde. Uit de kerncijfers in het uitgebreide kantoorprofiel blijkt dat Arnhem een vrij belangrijke kantoorfunctie kent. Ook zijn er de laatste vijf jaar veel nieuwe kantoren gebouwd. De bezettingsgraad van kantoren is echter laag. Uit de kaartbeelden blijkt dat kantoren in Arnhem vooral zijn geconcentreerd in het centrum. Daarnaast zijn er secundaire centra in het zuiden (Gelderse Poort) en oosten (IJsseloord) van de stad. Daar is de voorraad kantoorruimte ook het www.bureaulouter.nl [email protected]

30


sterkst toegenomen sinds 1991. In 2000 was het aanbodpercentage nog in vrijwel de gehele stad zeer laag. Zes jaar later, in 2006, was het echter sterk toegenomen. Dat geldt ook voor het centrum, hoewel in de zuidelijke en oostelijke delen van Arnhem het aanbodpercentage in 2006 veelal nog hoger was. Zwolle De verhuurde voorraad kantoorruimte is gestaag toegenomen, van een gemiddeld niveau (vergeleken met de 32 steden) in 1991 naar een niveau ruim boven het gemiddelde in 2006. Gedurende de gehele periode lag de nieuwbouw boven het gemiddelde van de steden, veelal zeer ruim. Het aanbodpercentage is momenteel laag. Opvallend is de ontwikkeling van het rapportcijfer voor de totale kantorenmarkt. Dat is de laatste jaren nauwelijks afgenomen, ondanks de nationale crisis in de kantorenmarkt. Momenteel behoort Zwolle tot de hoogst scorende steden. Uit de kerncijfers in het uitgebreide kantoorprofiel blijkt dat Zwolle tegenwoordig een belangrijke kantoorfunctie heeft. Er is de laatste vijf jaar veel sprake geweest van nieuwbouw en de bezettingsgraad is vrij hoog (en dus het aanbodpercentage laag). Bij het uitgebreide profiel valt verder vooral de eerste positie op de indicator ‘concurrentie omgeving’ op. In de omtrek heeft Zwolle nauwelijks concurrentie van andere steden. Een zwak punt is het opleidingsniveau van de beroepsbevolking in Zwolle en omgeving. Dat komt overigens ook naar voren in het vrij lage opleidingsniveau van de werknemers bij kantoren in Zwolle (zowel voor inpendelaars als voor inwoners van de gemeente zelf). De kantoren zijn in Zwolle vooral in de stationsomgeving/ Hanzeland geconcentreerd. Daarnaast kennen het centrum en Oosterenk aanzienlijke concentraties van kantoren. De ruime stationsomgeving en Oosterenk zijn ook de locaties waar de kantorenvoorraad sinds 1991 het sterkst is gegroeid. Zowel in 2000 als in 2006 kenden de meeste locaties in Zwolle een laag aanbodpercentage. Van de grotere kantoorlocaties kende slechts Oosterenk een wat hoger aanbodpercentage. Snelweg- en stationslocaties naar voorbeeldsteden In paragraaf 1.2 is aangegeven dat het aantal voorbeeldsteden, voor zover nog mogelijkheid binnen dit project, uitgebreid is naar tien voorbeeldsteden. Hier is daar bovendien Breda nog aan toegevoegd. Voor de ligging ten opzichte van afslagen van snelwegen en voor de ligging ten opzichte van treinstations zijn voor die uitgebreidere lijst van voorbeeldsteden extra analyses uitgevoerd. In figuur 2.24 staat het aantal vierkante meters per stad en in figuur 2.25 staan de aandelen in het totaal. Er blijken tussen de steden verschillen te bestaan wat betreft hun oriëntatie op snelweg- dan wel stationslocaties (zie figuur 2.24). Bij een ruime afbakening van het begrip ‘snelweglocatie’ (binnen een kilometer van een afslag) blijkt Amsterdam in absolute zin duidelijk als hoogste te scoren, op ruime afstand gevolgd door Den Haag. In Rotterdam zijn weinig kantoren nabij een afslag van een autosnelweg gevestigd. Utrecht, maar ook ’s-Hertogenbosch hebben in absolute zin meer vierkante meters kantoorruimte dichtbij een snelweg dan Rotterdam. In Leeuwarden komen kantoren op een snelweglocatie vrijwel niet voor. Wat stationslocaties betreft zijn de verschillen tussen Amsterdam, Den Haag en Rotterdam veel minder groot. Met name wat betreft het aantal vierkante meters kantoorruimte binnen 500 meter van een IC-station zijn de verschillen klein (ook Utrecht scoort wat dat betreft hoog). Steden waar meer kantoren dichtbij stations dan dichtbij afslagen van snelwegen zijn gevestigd, zijn vooral Leeuwarden, Arnhem, Rotterdam en Eindhoven en (in iets mindere mate) ’sGravenhage. Steden waar kantoren juist relatief vaak bij afslagen van snelwegen zijn gevestigd, zijn Groningen, Utrecht, Amsterdam en ’s-Hertogenbosch.


31


Figuur 2.24

Hoeveelheid kantoorruimte bij snelwegen stationslocaties, ultimo. 2005

Groningen Leeuwarden Zwolle Arnhem Utrecht Amsterdam 's-Gravenhage Rotterdam Breda Eindhoven x1000 m² bvo

's-Hertogenbosch 0

500

1,000

1,500

<500m. tot afslag

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

500-1000m. tot afslag

a. m² bvo totale voorraad kantoorruimte bij snelweglocaties

Groningen Leeuwarden Zwolle Arnhem Utrecht Amsterdam 's-Gravenhage Rotterdam Breda Eindhoven x1000 m² bvo

's-Hertogenbosch 0

500

1,000

<500m. tot IC

1,500

2,000

2,500

<500m. tot overig NS

3,000

3,500

4,000

<1000m. tot station

b. m² bvo totale voorraad kantoorruimte bij stationslocaties www.bureaulouter.nl [email protected]

32


Figuur 2.25

Aandeel kantoorruimte bij snelwegen stationslocaties, ultimo. 2005

Groningen Leeuwarden Zwolle Arnhem Utrecht Amsterdam 's-Gravenhage Rotterdam Breda Eindhoven 's-Hertogenbosch 0%

20% <500m. tot afslag

40%

60%

500-1000m. tot afslag

80%

100%

Niet nabij afslag

a. Aandeel in totale voorraad kantoorruimte bij snelweglocaties

Groningen Leeuwarden Zwolle Arnhem Utrecht Amsterdam 's-Gravenhage Rotterdam Breda Eindhoven 's-Hertogenbosch 0% <500m. tot IC

20% <500m. tot overig NS

40%

60%

<1000m. tot station

80%

100%

>1000m. tot station

b. Aandeel in totale voorraad kantoorruimte bij stationslocaties www.bureaulouter.nl [email protected]

33


Het aandeel van snelweglocaties in het totaal staat in figuur 2.25a. Rond de zestig procent of meer van de kantoorruimte in Groningen, Amsterdam en ’s-Hertogenbosch staat binnen een kilometer van een afslag. In Leeuwarden is het aandeel vrijwel nihil. Ook in Rotterdam, Breda en Eindhoven is het aandeel niet hoog. De onderlinge verschillen tussen de steden zijn voor de ligging ten opzichte van stations minder groot dan voor de ligging ten opzichte van afslagen van snelwegen3. Desalniettemin zijn kantoren in Leeuwarden veel meer op stationslocaties te vinden dan in Groningen, Utrecht en Breda. In die laatste stad is vooral het aandeel van de kantoren dat binnen 500 meter van een IC-station is gevestigd laag.

2.4

Ontwikkelingen per locatietype

Binnen gemeenten zijn sommige locaties kanrijker dan andere. Niet over alle relevante aspecten zijn landsdekkende gegevens op een laag ruimtelijk schaalniveau (postcodegebieden) beschikbaar. Dat geldt bijvoorbeeld voor parkeermogelijkheden. Voor een viertal typen locatiekenmerken is een analyse van kantoorontwikkelingen uitgevoerd, namelijk: • De dichtheid van locaties (inwoners en werkgelegenheid per vierkante kilometer) • De afstand tot de afslag van een autosnelweg • De afstand tot een treinstation (IC-stations en overige treinstations) • Woon-/werkmilieus, waarbij binnen de specifieke werkmilieus nog een onderscheid naar vier typen is gemaakt. De wijze waarop tot deze indelingen is gekomen, staat in bijlage I. Uit figuur 2.26 blijkt dat het grootste deel van het verhuurde vloeroppervlak kantoren zich op meer dan een kilometer afstand van een afslag van een autosnelweg bevindt, ondanks het feit dat links en rechts snelweglocaties voor kantoren lijken te zijn ontstaan. Kantoren liggen overigens ook niet hoofdzakelijk op typische stationslocaties (op minder dan 500 meter van een station), hoewel zich binnen de wat ruimere grens van een kilometer van een treinstation toch bijna de helft van de verhuurde kantoren bevindt. Kantoren blijken voor een groot deel op locaties met een hoge tot zeer hoge dichtheid gevestigd te zijn. Bij een onderscheid naar woon-/werkmilieus wordt duidelijk dat in binnensteden bijna tien miljoen vierkante meter verhuurde kantoorruimte ligt, maar dat slechts een klein deel van de kantoren is gevestigd in gebieden die voornamelijk een woonfunctie hebben. Vooral specifieke werklocaties spelen een belangrijke rol. Dat geldt vooral voor bedrijventerreinen en specifieke kantorenlocaties. In gebieden waar vooral voorzieningen en winkels zijn gevestigd, zijn kantoren minder sterk geconcentreerd. Wat de ontwikkeling van het aandeel in het nationaal totaal in de tijd betreft (zie figuur 2.27) valt de zeer sterke groei van het aandeel van typische snelweglocaties (op minder dan 500 meter van een afslag van een snelweg) op. Het beeld van een sterke groei van snelweglocaties blijkt dus wel degelijk juist te zijn, alleen is het in absolute zin nog geen overheersende categorie (die bovendien vooral gericht is op bepaalde typen kantoren waarvoor een goede aansluiting op het snelwegennet belangrijker is dan een goede ontsluiting via het openbaar vervoer). Uit onderzoek voor de Provincie Zuid-Holland4 blijkt bijvoorbeeld dat in die provincie vooral ICT-bedrijven in sterke mate op snelweglocaties zijn gevestigd.

3

4

Voor een deel van de kantoren geldt dat zij zowel binnen een kilometer van een station als binnen een kilometer van een snelweg liggen. De som kan dus hoger zijn dan 100%. Dat geldt bijvoorbeeld voor Amsterdam en ’s-Hertogenbosch. Bureau Louter (2006) Economische Monitor Zuid-Holland 2006.


34


Figuur 2.26

Voorraad verhuurde kantoorruimte in mln. m² bvo, 1990-2006 Snelweglocat ies

Stationslocat ies

30

30

25

25 20

20

15

15

10 10 5 5 0 1990

0 1990

1992

1994

1996

<500m. tot af slag

1998

2000

500-1000m.

2002

2004

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2006

>1000m. t ot af slag

<500m. tot IC


500-1000m. t ot st at ion

>1000m. t ot st at ion

inwoners + arbeidsplaatsen per km²

Woon-werkmilieus

30

30

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

>16.000

8.000-16.000

2.000-4.000

<2.000

2002

2004

2006

4.000-8.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

Zuivere woongebieden

Gemengde woongebieden

Binnenstad

Specif ieke werklocaties

Specifieke werklocat ies 30 25 20 15 10 5 0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

Bedrijf slocaties

Winkelcentra

Voorzieningenlocaties

Kant orenlocaties

2006

Er is nauwelijks sprake van een relatief sterke groei van stationslocaties. Wel valt op dat de groei sterker is naarmate de dichtheid (van wonen en werken) op een locatie lager is. De gebieden met de allerhoogste dichtheden verliezen dus relatief wat terrein op gebieden met lage dichtheden (die overigens in absolute zin nog van ondergeschikt belang zijn) Wat de woon-/werkmilieus betreft zijn de specifieke werklocaties de winnaars. De binnensteden verliezen gestaag terrein. De www.bureaulouter.nl [email protected]

2006

35


woongebieden zagen hun aandeel de laatste jaren weer iets toenemen (overigens in een tijd van laagconjunctuur). Binnen de specifieke werklocaties zijn vervolgens weer vooral de bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen) de grootste winnaars. Zij zagen hun aandeel vooral toenemen in de periode 1996-2001, toen de nationale kantorenmarkt sterk groeide en blijkbaar op grote schaal locaties werden ontwikkeld in de stadsranden en langs uitvalswegen. Figuur 2.27

Aandeel voorraad verhuurde kantoorruimte in nationaal totaal, ;90=100, '90-'06 Snelweglocat ies

Stationslocat ies

160

160

150

150

140

140 130

130

120

120

110 110 100 100 90 90 80 1990

80 1990

1992

1994

1996

<500m. tot af slag

1998

2000

500-1000m.

2002

2004

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2006


<500m. tot IC


500-1000m. tot st ation

>1000m. tot st ation

inwoners + arbeidsplaat sen per km²

Woon-werkmilieus

160

160

150

150

140

140

130

130

120

120

110

110

100

100

90

90

80

80 1990

1992

1994

1996

1998

2000

>16.000

8.000-16.000

2.000-4.000

<2.000

2002

2004

2006

4.000-8.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004



Binnenst ad

Specifieke werklocat ies

Specif ieke werklocaties 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

Bedrijf slocaties

Winkelcent ra


Kant orenlocat ies


2006

2006

36


Figuur 2.28

Verandering voorraad verhuurde kantoorruimte in mln. m² bvo, 1990-2006 Snelweglocat ies

Stat ionslocaties

2

2

1.8 1.6

1.8 1.6

1.4

1.4 1.2

1.2

1

1

0.8

0.8

0.6

0.6

0.4

0.4

0.2

0.2 0

0 -0.2

-0.2

-0.4

-0.4

-0.6 1990

-0.6 1990

1992

1994

1996

<500m. tot af slag

1998

2000

500-1000m.

2002

1992

1994


1.8

1.8

1.6

1.6

1.4 1.2

1.4 1.2

1

1

0.8

0.8

0.6

0.6

0.4

0.4

0.2

0.2

0

0

-0.2

-0.2

-0.4 -0.6

-0.4 -0.6 1994

1996

1998

2000

>16.000

8.000-16.000

2.000-4.000

<2.000

2000

2002

2004


500-1000m. tot station


Woon-werkmilieus 2

1992

1998

<500m. tot IC

inwoners + arbeidsplaat sen per km² 2

1990

1996

2004

2002

2004

4.000-8.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004



Binnenst ad


Specif ieke werklocaties 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

Bedrijf slocat ies

Winkelcent ra


Kant orenlocat ies

2004

In figuur 2.28 staat de jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurde kantoorruimte. De sterke kentering in de periode 2000-2002 is in alle grafieken zichtbaar. Voor de nieuwbouw is weer sprake van een meer geleidelijke ontwikkeling. Er moet daarbij aan worden herinnerd dat een aanzienlijk deel van de nieuwbouw rond de eeuwwisseling niet is verhuurd. Bij de woon/werkmilieus valt vooral het relatief zeer conjunctuurgevoelige karakter van de specifieke www.bureaulouter.nl [email protected]

37


werklocaties op. In veel sterkere mate dan voor de binnensteden en de woongebieden fluctueert de nieuwbouw op specifieke werklocaties door de tijd. Dat geldt in sterke mate voor bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen). Ook snelweglocaties (minder dan 500 meter van een afslag) zijn relatief conjunctuurgevoelig. Als voorbeeld: De nieuwbouw in 2001 was ongeveer vijf maal hoger dan in 1996 op snelweglocaties. Op locaties op meer dan een kilometer van een afslag was in 2001 sprake van nauwelijks het dubbele van de nieuwbouw in 1996. En ook stationslocaties (minder dan 500 meter tot het dichtstbijzijnde station) zijn slechts in bescheiden mate conjunctuurgevoelig. In tabel 2.4 zijn de absolute aantallen vierkante meters nieuwbouw en het aandeel in het nationaal totaal per locatietype weergegeven. Tevens staat in de tabel het aandeel in de totale kantorenvoorraad op dit moment en tien jaar geleden. Tabel 2.4

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietypen, 1996-2005

Nederland

Nieuwbouw m² bvo * 1000, per jaar aandeel in Ned. 1996-2000 2001-2005 1996-2000 2001-2005 1394 980 100.0% 100.0%


Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. tot afslag Niet nabij afslag

355 308 731

267 258 455

25.5% 22.1% 52.4%

27.2% 26.3% 46.4%

13.9% 17.8% 68.4%

16.0% 18.4% 65.6%

Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS <1000m. tot station >1000m. tot station

159 125 331 780

94 100 179 607

11.4% 8.9% 23.8% 55.9%

9.5% 10.2% 18.3% 62.0%

11.7% 10.6% 26.3% 51.4%

11.7% 10.4% 25.7% 52.1%

Dichtheden >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000

433 281 321 183 177

267 154 259 133 166

31.1% 20.1% 23.0% 13.1% 12.7%

27.3% 15.7% 26.4% 13.5% 17.0%

39.1% 22.5% 20.6% 9.1% 8.6%

37.6% 22.2% 21.0% 9.9% 9.3%

Woon-/werkmilieus Woonmilieus zuiver Woonmilieus gemengd Binnensteden Specifieke werklocaties

71 66 184 1074

70 56 111 743

5.1% 4.7% 13.2% 77.0%

7.1% 5.7% 11.3% 75.8%

8.6% 7.5% 23.4% 60.5%

7.9% 6.9% 21.6% 63.5%

Specifieke werklocaties Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties

612 11 62 389

408 24 54 257

43.9% 0.8% 4.5% 27.9%

41.6% 2.5% 5.5% 26.3%

26.6% 2.9% 5.1% 25.9%

29.8% 2.6% 5.0% 26.2%


38


In vrijwel alle locatietypen nam de nieuwbouw in de periode 2001-2005 af ten opzichte van de periode 1996-2000 (het hoogtepunt van de nieuwbouw lag overigens in het jaar 2001; zie figuur 2.29). De enige uitzondering was het (wat de vestiging van kantoren betreft) zeer kleine locatietype winkelcentra. Ook in zuivere woonmilieus nam de nieuwbouw nauwelijks af. Figuur 2.29

Nieuwbouw kantoorruimte in mln. m² bvo, 1990-2006, 3 jaarsgemiddelden Snelweglocat ies

Stationslocat ies

1.8

1.8

1.6

1.6

1.4

1.4 1.2

1.2

1

1

0.8

0.8

0.6 0.6 0.4 0.4 0.2 0.2

0 1991

0 1991

1993

1995

1997

<500m. tot af slag

1999

2001

500-1000m.

2003

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2005


<500m. tot IC


500-1000m. tot st ation


inwoners + arbeidsplaatsen per km²

Woon-werkmilieus

1.8

1.8

1.6

1.6

1.4

1.4

1.2

1.2

1

1

0.8

0.8

0.6

0.6

0.4

0.4

0.2

0.2

0

0 1991

1993

1995

1997

1999

2001

>16.000

8.000-16.000

2.000-4.000

<2.000

2003

2005

4.000-8.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004



Binnenst ad


Specifieke werklocat ies 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

Bedrijf slocaties

Winkelcent ra


Kant orenlocat ies


2004

39


Voor een aantal locatietypen was het aandeel in de nieuwbouw duidelijk groter dan het aandeel in de voorraad. Dat is een aanwijzing dat die locatietypen hun belang als locatie voor kantoren aan het uitbreiden zijn. Dat geldt vooral voor locaties op minder dan 500 meter van een afslag en (in iets mindere mate) voor locaties van 500 tot 1000 meter van een afslag. Het geldt opvallend genoeg ook voor locaties op meer dan 1000 meter van een station, en juist niet voor de locaties nabij een station. Ook in gebieden met lage dichtheden is het aandeel van nieuwbouw hoger dan het aandeel van de voorraad. Voor gebieden met hoge dichtheden is de situatie juist andersom. Deze processen vinden overigens wel op zeer lage ruimtelijke schaalniveaus plaats. Het kan hier mogelijk gaan om locaties met wat lagere dichtheden die pal naast locaties liggen waar wel sprake is van hoge dichtheden, maar waar ter plaatse geen ruimte meer is voor nieuwbouw van kantoren. In specifieke werkmilieus is het aandeel van nieuwbouw hoger dan van de huidige voorraad. Voor binnensteden is daar juist heel duidelijk geen sprake van. De binnensteden lijken dus gestaag terrein te verliezen op specifieke werklocaties. Uit de uitsplitsing naar werklocaties blijkt dat het daarbij vooral om nieuwbouw op bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen) gaat. Het aanbodpercentage lag in 1999 nog op een zelfde laag niveau voor locaties vlak bij, iets verder weg of op meer dan een kilometer van een afslag van een snelweg (zie figuur 2.30). Daarna nam het aanbodpercentage vooral op de snelweglocaties sterk toe. Wat de woon-/werkmilieus betreft is iets soortgelijks opgetreden. Daar lagen de aanbodpercentages in 2000 vrijwel op hetzelfde niveau, om daarna in de specifieke werklocaties (en dan met name op bedrijfslocaties) veel sterker toe te nemen dan in de binnensteden. Naar aanleiding van tabel 2.4 werd nog geconstateerd dat op snelweglocaties en op bedrijfslocaties een relatief groot deel van de nieuwbouw plaatsvindt. Dat resulteert echter, naast een iets hogere groei van de verhuurde kantoorruimte (zie figuur 2.27) tevens in een sterkere groei van het aanbodpercentage (zie figuur 2.29). De dynamiek van de totale kantorenvoorraad (verhuurd plus aanbod) is voor de locatietypen weergegeven in figuur 2.31. Rechts staat de omvang van de totale kantorenvoorraad in absolute zin, voor 1990 en 2006. Links staat de nieuwbouw als percentage van de voorraad in de laatste twee vijfjaarsperioden. Daarover is tevens in tabel 2.4 al informatie opgenomen. De al eerder waargenomen patronen komen in de figuur duidelijk naar voren. De nieuwbouw als percentage van de voorraad is de laatste vijf jaar voor vrijwel alle locatietypen afgenomen. Ook wordt het percentage lager met toenemende afstand tot een afslag van een autosnelweg en met toenemende dichtheid. En duidelijk is dat vergeleken met de huidige voorraad relatief veel nieuwbouw plaatsvindt op bedrijventerreinen en, in iets mindere mate, kantoorlocaties. Tenslotte is het aandeel van ‘jonge’ kantoren (gebouwd na 1988) in de totale kantorenvoorraad bepaald, zowel voor de verhuurde kantoorruimte als voor het aanbod (zie figuur 2.32). Ongeveer 65% van het kantoorvloeroppervlak op snelweglocaties blijkt na 1988 in aanbouw te zijn genomen. Voor het verhuurde vloeroppervlak op meer dan een kilometer van een afslag is juist ongeveer 65% in 1988 of eerder gebouwd. Het aandeel jonge kantoren neemt, zoals uit de voorgaande analyses verwacht mocht worden, ook toe naarmate de dichtheid lager is. En op bedrijventerreinen en op kantorenlocaties is het aandeel jonge kantoren aanzienlijk groter dan in de binnensteden.


40


Figuur 2.30

Aanbodpercentage, 1990-2006 Snelweglocat ies

Stationslocat ies

20

20

18

18

16

16 14

14

12

12

10

10

8 8 6 6

4

4

2

2

0 1990

0 1990

1992

1994

1996

<500m. tot af slag

1998

2000

500-1000m.

2002

2004

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2006


<500m. tot IC


500-1000m. t ot st at ion

>1000m. t ot st at ion

inwoners + arbeidsplaat sen per km²

Woon-werkmilieus

20

20

18

18

16

16

14

14

12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

0

0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

>16.000

8.000-16.000

2.000-4.000

<2.000

2002

2004

2006

4.000-8.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004



Binnenstad

Specif ieke werklocaties

Specifieke werklocat ies 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

Bedrijf slocaties

Winkelcentra


Kant orenlocaties


2004

41


Figuur 2.31

Voorraad en nieuwbouw per locatietype Nieuwbouw als % van voorraad kantoren

Snelweglocaties


<500m. tot afslag 500-1000m. tot afslag Niet nabij afslag

Stationslocaties

<500m. tot IC <500m. tot overig NS <1000m. tot station >1000m. tot station

>16.000

Dichtheden

8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000

Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties

Specifieke werklocaties Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties

0%

1%

2%

3% 1996-2000

Figuur 2.32

4%

5%

7% 0

6%

5

10

15 1990

2001-2005

20

25

30

35

2006

Aandeel kantoren dat gebouwd is na 1988 in totaal aantal kantoren

Snelweglocaties

<500m. tot afslag 500-1000m. tot afslag >1000m. tot afslag

Stationslocaties

500m. tot IC 500m. tot overig NS 500-1000m. tot NS >1000m. tot NS >16000 8000-16000 4000-8000 2000-4000 <2000

Dichtheden

WoonZuivere woongebieden werk Gemengde woongebieden locaties

Binnenstad Specifieke werklocaties

Specifieke werklocaties

Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties 0%

10%

20%

30%

aanbod 2006


40%

50%

60%

70%

Verhuurd 2006

42


3

Verklaringen voor regionale verschillen op de kantorenmarkt

Er bestaan tussen gemeenten verschillen in de mate waarin zij een kantoorfunctie vervullen. Sommige gemeenten kennen een belangrijke kantoorfunctie, andere een minder belangrijke. De relatieve vertegenwoordiging kan worden bepaald als het aantal vierkante meters verhuurd kantoorvloeroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar, uitgedrukt als index ten opzichte van het nationaal gemiddelde. Dat is echter niet de ideale maatstaf om te bepalen of een gebied goed presteert of niet. Sommige gemeenten zullen namelijk ‘van nature’ wat meer op kantoren zijn gericht dan andere. Bepaalde elementen in het vestigingsklimaat (de zogenaamde ‘locatiefactoren’, zoals onder andere ruimte, bereikbaarheid, de omvang en kwaliteit van het arbeidsaanbod, de ligging ten opzichte van andere economische centra en afzetgebieden, de concurrentie van steden in de omgeving, de nabijheid van andere bedrijven waar mee samengewerkt kan worden) geven aan in hoeverre een gebied ‘van nature’ geschikt is voor de vestiging van kantoren, of juist niet. In dit hoofdstuk worden de resultaten besproken van een ‘Benchmarkmodel’. Daarin wordt nagegaan welke factoren in het lokaal vestigingsklimaat een rol spelen wat betreft de relatieve vertegenwoordiging van kantoren. Aan de hand daarvan kan vervolgens een inschatting worden gemaakt wat de verwachte omvang van de kantorenmarkt zou zijn voor een gemeente. Met die ‘benchmark’ kan vervolgens de feitelijke omvang van de kantorenmarkt in een gemeente worden vergeleken. Op basis daarvan kan worden bepaald of een gemeente relatief goed presteert of relatief slecht. Het Benchmarkmodel is opgesteld voor 1994 en 2005, zodat kan worden nagegaan of gemeenten relatief beter of slechter zijn gaan presteren. De technische beschrijving van het model staat voornamelijk in bijlage IV. Bij de bespreking van de resultaten zal in eerste instantie op de vijf steden (paragraaf 3.1) en de tien stadsgewesten (paragraaf 3.2) worden ingegaan. Vervolgens wordt aan de hand van kaartbeelden een landsdekkend beeld geschetst (paragraaf 3.3)

3.1

Vijf voorbeeldsteden

In tabel 3.1 staan de resultaten van het ‘Benchmarkmodel’ voor de vijf voorbeeldsteden, voor 1994, voor 2005 en voor de verandering tussen die jaren. Er wordt bepaald hoeveel arbeidsplaatsen in een gebied verwacht mogen worden op basis van de kenmerken van het vestigingsmilieu voor bedrijven en instellingen. Vervolgens wordt nagegaan of het onderzochte gebied boven of onder deze ‘norm’ scoort. Toelichting bij de kolommen in tabel 3.1: • Verwacht o.b.v. inwoners 15-64: Het aantal vierkante meters verhuurd kantooroppervlak indien het aandeel van een gebied in het nationaal totaal exact gelijk zou zijn aan het aandeel in het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar. • Feitelijk: Het waargenomen feitelijk aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak.


43


• •

• •

Verwacht o.b.v. Benchmarkmodel: Hoeveel vierkante meter verhuurd vloeroppervlak zouden verwacht worden op basis van het Benchmarkmodel, waarin de invloed van locatiefactoren op de relatieve vertegenwoordiging van bedrijvigheid is bepaald. Effect locatiefactoren: Het verschil tussen ‘verwacht op basis van Benchmarkmodel’ en ‘verwacht op basis van inwoners 15-64’. Dit geeft aan in hoeverre op basis van de locatiefactoren een oververtegenwoordiging (positieve score) of ondervertegenwoordiging (negatieve score) van het aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak verwacht mocht worden. Residu: In hoeverre wijkt het aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak af van hetgeen op basis van de locatiefactoren verwacht mocht worden: ‘feitelijk’ min ‘verwacht op basis van Benchmarkmodel’. Totaal effect: Som van het effect locatiefactoren en het residu. Dat is ook gelijk aan het verschil tussen ‘feitelijk’ en ‘verwacht o.b.v. inwoners 15-64 jaar’.

Tabel 3.1

Resultaten Benchmarkmodel per voorbeeldstad, 1994-2005, in vierkante meters bruto verhuurd vloeroppervlak (* 1000)

Economische sector

Verwacht o.b.v. inw. 15-64

Feitelijk

Verwacht o.b.v. Benchmarkmodel

Effect locatiefactoren

Residu

Totaal effect

1994 Den Haag Utrecht Eindhoven Zwolle Arnhem

981 580 445 218 304

3376 1871 975 469 816

3501 2521 851 548 890

2520 1941 406 330 586

-125 -650 123 -79 -74

2395 1291 529 251 512


1298 792 582 311 410

4283 2322 1354 778 995

4231 3134 1195 788 1293

2933 2342 613 477 883

52 -812 159 -10 -298

2985 1530 772 467 585

2005 minus 1994 Den Haag Utrecht Eindhoven Zwolle Arnhem

317 212 137 93 105

907 451 380 309 179

730 613 344 240 402

413 402 207 147 297

177 -162 36 69 -224

590 240 243 216 74

In tabel 3.2 zijn het effect van de locatiefactoren, het residu en het totaal effect tevens in relatieve zin weergegeven. Bij de kolommen in die tabel geldt de volgende toelichting: • Relatief effect locatiefactoren: Ratio van verwacht o.b.v. Benchmarkmodel versus verwacht o.b.v. inwoners 15-64 jaar. • Relatief residueel effect: Ratio van feitelijk versus verwacht o.b.v Benchmarkmodel. • Relatief totaal effect: Ratio van feitelijk versus verwacht o.b.v. inwoners 15-64 jaar (tevens gelijk aan effect locatiefactoren maal residueel effect). De effecten zijn zowel voor 1994 als voor 2005 bepaald. De ontwikkeling van de relatieve scores is vervolgens bepaald als de ratio van de relatieve score in 2005 versus de relatieve score in 1994. In figuur 3.1 zijn tevens het effect van de locatiefactoren en het residu grafisch weergegeven. De grootte van de bol geeft de omvang van het verhuurd kantoorvloeroppervlak in 2005 weer, de pijl geeft de ontwikkeling tussen 1994 en 2005 aan. www.bureaulouter.nl [email protected]

44


Tabel 3.2

Resultaten Benchmarkmodel per voorbeeldstad, relatieve scores, 1994-2005

Economische sector

Relatief effect locatiefactoren

Residu

Relatief totaal effect


3.568 4.347 1.913 2.515 2.924

0.964 0.742 1.145 0.855 0.917

3.440 3.226 2.190 2.151 2.681


3.259 3.959 2.054 2.536 3.156

1.012 0.741 1.133 0.987 0.770

3.299 2.933 2.327 2.503 2.429

Ratio 2005 versus 1994 Den Haag Utrecht Eindhoven Zwolle Arnhem

0.913 0.911 1.074 1.008 1.079

1.050 0.999 0.990 1.154 0.840

0.959 0.909 1.063 1.164 0.906

Als voorbeeld voor de interpretatie van de resultaten wordt Den Haag doorgesproken. Uit tabel 3.1 blijkt dat indien het aandeel van het verhuurde vloeroppervlak gelijk zou zijn aan het aandeel dat Den Haag inneemt in het totaal aantal inwoners van 15 tot 65 jaar in Nederland in 1994 verwacht zou worden dat er 981 duizend vierkante meter verhuurd zou zijn. In 2005 zou dat 1298 duizend vierkante meter zijn. Dat aantal stijgt ten eerste doordat in geheel Nederland het aantal verhuurde vierkante meters aanzienlijk is toegenomen (‘de koek is groter geworden’). Daarnaast kan dat aantal toenemen doordat een gemeente sterk groeit in bevolking, waardoor deze ook geacht mag worden meer verhuurde kantoorruimte te herbergen. (Dat geldt overigens niet in sterke mate voor Den Haag, maar wel bijvoorbeeld voor een gemeente als Almere.) Het feitelijk aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak blijkt in Den Haag ver boven de verwachting op basis van het bevolkingsaantal te liggen. In 1994 gaat het om 3376 duizend vierkante meter en in 2005 om 4283 duizend vierkante meter. Het verschil tussen het feitelijke en het op basis van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar verwachte aantal vierkante meters (het totaal effect) bedraagt 2395 duizend vierkante meter in 1994 en zelfs 2985 duizend vierkante meter in 2005. In tabel 3.2 is de relatieve score bepaald (de verhouding van de feitelijke ten opzichte van de op basis van het bevolkingsaandeel verwachte vierkante meters). Die ratio bedraagt maar liefst 3.44 in 1994 (bij een nationaal gemiddelde score van 1.00) en is in 2005 iets afgenomen, naar 3.299. Er zijn twee typen verklaringen voor het sterk positieve ‘totaal effect’. Ten eerst kan het zo zijn dat de locatiefactoren voor Den Haag zo gunstig zijn dat er daardoor veel meer vierkante meters kantooroppervlak verhuurd zijn dan op basis van het bevolkingsaandeel verwacht zou worden. Ten tweede kan het zo zijn dat Den Haag uitzonderlijk goed gescoord heeft, ook na correctie voor de invloed van locatiefactoren. Om de meer ‘structurele’ invloed van de locatiefactoren te bepalen is het in bijlage IV beschreven Benchmarkmodel toegepast. Op basis van het Benchmarkmodel zou in 1994 verwacht worden dat er in Den Haag 3501 vierkante meter zou zijn verhuurd en in 2005 maar liefst 4231 vierkante meter. Dat geeft dus aan dat de locatiefactoren voor Den Haag een belangrijke kantorenfunctie doen verwachten. Het ‘surplus’ boven op wat op basis van het bevolkingsaandeel verwacht wordt bedraagt 2520 duizend vierkante meter in 1994 (zie ‘effect locatiefactoren’ in tabel 3.1) en 2933 duizend vierkante meter in 2005. Dat correspondeert met relatieve effecten van 3.568 in 1994 en www.bureaulouter.nl [email protected]

45


3.259 in 2005 (zie de kolom ‘relatief effect locatiefactoren’ in tabel 3.2). Gemiddeld wordt een score van 1.00 verwacht. Den Haag kent dus een zeer gunstige set van locatiefactoren voor het vestigen van kantoren. Het op basis van het Benchmarkmodel berekende aantal vierkante meters blijkt niet exact overeen te komen met het feitelijk aantal vierkante meters verhuurd kantooroppervlak. Het verschil tussen die twee is aangeduid als het ‘residu’. Dat wordt niet verklaard door het Benchmarkmodel. Het kan samenhangen met factoren die moeilijk meetbaar zijn met een kwantitatief model of het kan samenhangen met betere of mindere prestaties van een gemeente dan op basis van de aanwezige locatiefactoren verwacht mocht worden. Het aldus berekende residu bedroeg in 1994 minus 125 duizend vierkante meter. Ondanks het zeer grote oppervlak aan verhuurde kantoorruimte bleef Den Haag in 1994 dus zelfs nog iets achter bij hetgeen op basis van de locatiefactoren verwacht mocht worden. In 2005 was sprake van een positief residu van 52 duizend vierkante meter. In Den Haag was toen dus zelfs nog iets meer kantoorruimte verhuurd dan op basis van de locatiefactoren verwacht mocht worden. In relatieve termen is de afwijking van de uitkomst van het Benchmarkmodel (‘wat zou op basis van locatiefactoren voor een stad als Den Haag verwacht mogen worden aan verhuurd kantooroppervlak?’) overigens zeer klein. In 1994 en 2005 waren de scores op het relatieve residueel effect respectievelijk 0.964 en 1.012 (en dus in zeer geringe mate afwijkend van 1.00). In de figuren 3.1 en 3.2 zijn de effecten weergegeven. De omvang van de bol correspondeert met het aantal verhuurde vierkante meters in 2005. Het midden van de bol geeft het locatiefactoren effect en het residu in 2005 (in aantal vierkante meters in figuur a en als ratio in figuur b). Het beginpunt van de pijl geeft het locatiefactoren effect en residueel effect in 1994 aan. In de figuur met de relatieve scores zijn ‘isolijnen’ weergegeven. Zij verbinden punten met een zelfde relatief totaal effect, die uit verschillende combinaties van relatieve residuele effecten en locatiefactoren effecten kunnen zijn opgebouwd. Het residueel effect is voor Den Haag zowel in absolute zin als in relatieve zin toegenomen. Voor het locatiefactoren effect geldt echter dat het in absolute zin is toegenomen, maar in relatieve zin is afgenomen. Dat is te verklaren door het feit dat de nationale omvang van het verhuurd vloeroppervlak sterk is toegenomen tussen 1994 en 2005. Een rekenvoorbeeld met fictieve getallen laat zien wat het effect daarvan is. Indien het aandeel van Den Haag in het aandeel van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar zowel in 1994 als in 2005 1% zou bedragen en het via het Benchmarkmodel berekende verwachte aandeel van het verhuurde vloeroppervlak kantoren in beide jaren 3%, dan zou het relatieve locatiefactoren effect in beide jaren gelijk zijn aan 3.00. Indien in beide jaren de totale hoeveelheid verhuurd kantoorvloeroppervlak exact gelijk zou zijn aan 50 miljoen vierkante meter, dan zou het locatiefactoren effect in beide jaren ook exact gelijk zijn (namelijk 1 miljoen vierkante meter). Indien de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak in 2005 echter zou zijn toegenomen naar 60 miljoen vierkante meter, dan zou in 2005 een locatiefactoren effect van 1.8 miljoen (3% van 60 miljoen, verwacht op basis van het Benchmarkmodel) min 0.6 miljoen (1% van 60 miljoen, verwacht op basis van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar), ofte wel 1.2 miljoen vierkante meter worden verwacht. Ten opzichte van 1994 is dat dus een toename met 200 duizend vierkante meter, ondanks een in relatieve zin gelijk blijvend locatiefactoren effect. Op deze wijze kan ook worden aangetoond dat zelfs een afname van het relatieve locatiefactoren effect toch kan leiden tot een toename van het absolute locatiefactoren effect.


46


Figuur 3.1

Resultaten benchmarkmodel voorbeeldsteden

Residu 800 1994

2005

600 400 Eindhoven

Den Haag

200 Zwolle

0 -200

Arnhem

-400 5000

-600

2500 1000

-800

Utrecht

-1,000 0

500

1,000

1,500

2,000

2,500 3,000 3,500 Effect locatiefactoren (1000 m² bvo)

a. Absolute effecten Relatief residueel effect (Ned. = 1) 2.0 1994

2005 Zelfde totaal effect (iso-lijn)

1.5 Eindhoven

Den Haag Zwolle

1.0 Utrecht Arnhem 5000 2.5

0.5

2500

2 1.5

1000

1 0.5

0.0 0

1

2

3

4 5 Relatief effect locatiefactoren (Ned. = 1)

b. Relatieve effecten Om te beoordelen hoe een stad scoort vergeleken met andere steden kan het beste worden uitgegaan van de relatieve scores. Dan kan het volgende worden geconcludeerd (zie met name figuur 3.1b): • De onderlinge verschillen in het locatiefactoren effect zijn aanzienlijk groter dan de onderlinge verschillen in omvang van het residu. De min of meer structurele invloed van in het Benchmarkmodel opgenomen locatiefactoren verklaart dus een groter deel van de stedelijke verschillen in verhuurd kantooroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar dan de ‘incidentele’, niet verklaarde factoren die in het residu naar voren komen. • De combinatie van locatiefactoren uit het Benchmarkmodel resulteert er in dat voor Utrecht de belangrijkste kantoorfunctie verwacht werd (onder andere op basis van de status van provinciehoofdstad, het hoge opleidingsniveau van de regionale beroepsbevolking en de nationaal centrale ligging). Voor Eindhoven werd het minst een belangrijke rol als kantorenstad verwacht (hoewel het locatiefactoren effect ook voor die stad ruim het dubbele is van hetgeen op basis van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar gemiddeld verwacht zou worden).


47


•

•

•

Tussen 1994 en 2005 zijn sommige locatiefactoren belangrijker geworden en sommige minder belangrijk (zie ook bijlage IV). En ook is de score op bepaalde locatiefactoren voor sommige steden beter geworden vergeleken met andere steden en voor andere steden juist minder goed. De combinatie hiervan resulteert erin dat het locatiefactoren effect (in relatieve zin) voor Utrecht en Den Haag is afgenomen. Voor Eindhoven en Arnhem is het toegenomen en voor Zwolle ongeveer gelijk gebleven. Het residu is voor Eindhoven positief, voor Zwolle en Den Haag vrijwel neutraal (conform de verwachting van het Benchmarkmodel) en voor Arnhem en Utrecht negatief. Het is moeilijk om voor positieve of negatieve residuen hier sluitende verklaringen te geven. Eindhoven dankt de positie wellicht aan het feit dat de hightech industrie veel uitbesteedt aan lokale ICT-bedrijven of zakelijke dienstverleners. Bij Utrecht moet het negatieve residu worden beoordeeld tegen de achtergrond van het zeer hoge locatiefactoren effect. Dat duidt erop dat er in Utrecht volgens het Benchmarkmodel nog meer verhuurde kantoormeters werden verwacht dan er nu al zijn. Overigens kennen veel randgemeenten van Utrecht een belangrijke kantoorfunctie. Bedrijven die wellicht in Utrecht gevestigd zou zijn geweest als er kantoorruimte beschikbaar was geweest zijn wellicht uitgeweken naar die randgemeenten. Met name in de tweede helft van de jaren negentig was er in de stad Utrecht nauwelijks sprake van aanbod van kantoren en werden er ook vrij weinig kantoren gebouwd (zie ook hoofdstuk 2). De stad Utrecht hoeft toen wellicht minder groei kunnen realiseren dan mogelijk zou zijn geweest bij voldoende aanbod van kantoorruimte, maar die bedrijvigheid is niet voor de regio verloren gegaan (maar heeft zich net buiten het grondgebied van de stad gevestigd). Toen de nieuwbouw van kantoren in Utrecht op gang kwam was het te laat omdat toen de nationale kantorenmarkt instortte. Voor Arnhem hangt het negatieve effect wellicht samen met het aan de oostzijde ontbreken van een achterland en met ruimtelijke beperkingen op de locaties die op zich aantrekkelijk zijn voor kantoorontwikkeling (aan de noordzijde langs de A12). Ook heeft Arnhem voor het bedienen van het landsdeel oost te maken met concurrenten als Ede/Veenendaal, Apeldoorn en wellicht zelfs Amersfoort en Zwolle. Binnen het landsdeel oost liggen die gemeenten wat centraler. Tussen 1994 en 2005 is het residu voor Eindhoven ongeveer gelijk gebleven, kenden Den Haag en Zwolle een lichte verbetering en nam het regsidu verder af voor Utrecht en Arnhem. Mogelijke verklaringen kunnen aan de tekst in de bovenstaande bullet worden ontleend.


48


3.2

Tien grote stadsgewesten

Op soortgelijke wijze als voor de vijf voorbeeldsteden is in tabel 3.3, tabel 3.4 en figuur 3.2 de ontwikkeling voor de tien grote stadsgewesten weergegeven. Voor Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Arnhem is naast de stad zelf (zie paragraaf 3.1) tevens de ontwikkeling in het stadsgewest weergegeven. Voor Zwolle is dat niet gedaan, aangezien het stadsgewest Zwolle niet bij de tien stadsgewesten met de grootste kantorenvoorraad in absolute zin behoort. Daarbij moet worden opgemerkt dat er in de omgeving van Zwolle nauwelijks sprake is van kantoorontwikkeling. Tabel 3.3

Resultaten Benchmarkmodel tien grote stadsgewesten, 1994-2005, in vierkante meters bruto verhuurd vloeroppervlak (* 1000)

Economische sector

Verwacht o.b.v. inw. 15-64

Feitelijk

Verwacht o.b.v. Benchmarkmodel

Effect locatiefactoren

Residu

Totaal effect

1994 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem ’s-Hertogenbosch Eindhoven

4068 1845 3353 1461 388 880 718 837 477 1409

6995 5110 3845 3163 592 799 660 958 717 1351

6413 4701 4170 3633 455 952 622 1099 737 1206

2344 2857 817 2172 67 72 -95 262 260 -202

582 408 -325 -470 137 -153 37 -142 -20 145

2926 3265 492 1702 204 -81 -58 121 240 -57


5618 2491 4446 1993 564 1159 938 1111 635 1845

9396 6378 4736 4037 1060 1051 964 1201 994 1956

8513 5723 5237 4221 783 1323 958 1597 1049 1729

2894 3232 791 2227 220 164 20 487 414 -117

883 655 -502 -183 276 -271 6 -396 -56 227

3778 3887 289 2044 496 -108 26 90 359 110

2005 minus 1994 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem ’s-Hertogenbosch Eindhoven

1550 646 1094 532 176 279 221 274 158 437

2401 1268 891 875 468 252 304 243 277 604

2100 1021 1067 588 329 371 336 498 312 522

550 375 -27 56 153 92 115 224 154 86

301 247 -176 287 139 -119 -32 -255 -35 82

851 622 -203 342 292 -27 83 -30 118 167


49


Tabel 3.4

Resultaten Benchmarkmodel tien grote stadsgewesten, relatieve scores, 19942005

Economische sector

Relatief effect locatiefactoren

Relatief residueel effect

Relatief totaal effect


1.576 2.549 1.244 2.487 1.173 1.082 0.867 1.314 1.546 0.856

1.091 1.087 0.922 0.871 1.301 0.840 1.060 0.871 0.973 1.120

1.719 2.770 1.147 2.165 1.526 0.908 0.920 1.144 1.504 0.959


1.515 2.297 1.178 2.118 1.390 1.141 1.021 1.438 1.652 0.937

1.104 1.114 0.904 0.957 1.353 0.795 1.006 0.752 0.947 1.131

1.672 2.560 1.065 2.026 1.881 0.907 1.027 1.081 1.565 1.060

Ratio 2005 versus 1994 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem ’s-Hertogenbosch Eindhoven

0.961 0.901 0.947 0.852 1.185 1.055 1.178 1.094 1.069 1.095

1.012 1.025 0.980 1.099 1.040 0.946 0.949 0.863 0.973 1.010

0.973 0.924 0.929 0.936 1.233 0.999 1.116 0.945 1.041 1.105

Ook om te beoordelen hoe een stadsgewest scoort vergeleken met andere stadsgewesten kan het beste worden uitgegaan van de relatieve scores. Dan kan het volgende worden geconcludeerd (zie met name figuur 3.2b): • De relatieve locatiefactoren effecten zijn voor de stadsgewesten lager dan voor de steden. Dat kan duidelijk worden gezien voor de vier stadsgewesten waarvan in paragraaf 3.1 ook de ontwikkeling in de centrumstad is bepaald. Hierin komt naar voren dat voor centrumsteden in het algemeen een belangrijker kantoorfunctie wordt verwacht dan hun groep suburbs (individuele suburbs kunnen overigens wel degelijk een belangrijke kantoorfunctie vervullen; denk bijvoorbeeld aan Rijswijk). • Van de vier grote stadsgewesten wordt voor Den Haag en Utrecht op basis van locatiefactoren veel meer een kantoorfunctie verwacht dan voor Amsterdam en vooral Rotterdam. Tussen de middelgrote stadsgewesten bestaan soms aanzienlijke verschillen. Voor het stadsgewest Eindhoven zou bijvoorbeeld op grond van de locatiefactoren in mindere mate een kantoorfunctie worden verwacht dan voor stadsgewest ’sHertogenbosch. En Arnhem scoort hoger dan Apeldoorn/Deventer. Stadsgewesten met www.bureaulouter.nl [email protected]

50


•

•

•

een provinciehoofdstad vervullen in het algemeen een belangrijker rol als kantorenstad dan andere stadsgewesten zonder provinciehoofdstad in de regio. Tussen 1994 en 2005 zijn de verschillen tussen de grote stadsgewesten en de middelgrote stadsgewesten wat betreft hun geschiktheid als locatie voor kantoren minder groot geworden. Voor Rotterdam en Amsterdam en vooral voor Den Haag en utrecht nam het relatieve locatiefactoren effect van hun stadsgewest af. Voor alle middelgrote stadsgewesten nam dat effect juist toe, zij het met onderlinge verschillen in de mate waarin. Het residu is licht positief voor de stadsgewesten Den Haag en Amsterdam en licht negatief voor de stadsgewesten Utrecht en Rotterdam. Voor Utrecht is het residu voor het stadsgewest overigens veel minder ongunstig dan voor de centrale stad (vergelijk figuur 3.2b met figuur 3.1b voor Utrecht). Dat duidt erop dat het negatieve residu in de centrumstad grotendeels wordt gecompenseerd door een gunstig residu in de suburbs. Van de middelgrote stadsgewesten valt het positieve residu van Amersfoort op. Voor de stadsgewesten Groningen en Arnhem is juist sprake van negatieve residuele effecten. Blijkbaar presteert, gegeven de locatiefactoren, Amersfoort opmerkelijk goed als kantorenstad presteren en Arnhem en Groningen wat minder. Mogelijk heeft Amersfoort geprofiteerd van de ligging in de luwte van het Gooi waar weinig ruimtelijke mogelijkheden bestaan voor grootschalige kantoorontwikkeling. Mogelijk ook pikt Amersfoort zijn graantje mee van de nabijheid van Utrecht, waarvandaan in de periode van zeer sterke groei en beperkt aanbod in het tweede deel van de jaren negentig wellicht een deel van de bedrijvigheid niet is uitgeweken naar de suburbs maar naar Amersfoort. En tenslotte heeft Amersfoort een zeer strategische ligging als poort naar het noorden en oosten vanuit de Noordvleugel van de Randstad. Dat element komt mogelijk niet volledig naar voren in de locatiefactoren die de input vormen van het Benchmarkmodel. Tussen 1994 en 2005 zijn er wijzigingen in de score op het residu opgetreden. Het grootste positieve effect kende het stadsgewest Utrecht. Daarmee werd gedeeltelijk gecompenseerd voor de lagere score op het relatieve locatiefactoren effect. Uit tabel IV.1 in bijlage IV blijkt dat diverse locatiefactoren waar stadsgewest Utrecht goed op scoort tussen 1994 en 2005 relatief van iets minder belang zijn geworden voor het vervullen van een kantoorfunctie (nationale potentiaal, opleidingsniveau, status van grote stad, status van provinciehoofdstad, ligging langs de A12-corridor). Tegen de stroom in is stadsgewest Utrecht desalniettemin goed blijven presteren. Naast Utrecht resulteert ook een licht positieve ontwikkeling van het residu voor Amersfoort, Den Haag, Amsterdam en Eindhoven. Andere stadsgewesten kennen een licht negatieve ontwikkeling van het residu. Een opvallende uitschieter in ongunstige zin vormt hier Arnhem. Op zich is de invloed van locatiefactoren voor dat stadsgewest gunstiger geworden, maar men heeft daar niet van kunnen profiteren.


51


Figuur 3.2

Resultaten benchmarkmodel stadsgewesten

Residueel effect (1000 m² bvo) 1,200 1,000

10000

800

5000 2500

Amsterdam

600 Amersfoort

400

Den Haag Eindhoven

200

Apeldoorn/ Deventer

0

Den Bosch

-200 Groningen

-400

Utrecht Arnhem

Rotterdam

-600 1994

2005

-800 -1,000

-500

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500 3,000 3,500 Effect locatiefactoren (1000 m² bvo)

a. Absolute effecten Relatief residueel effect (Ned. = 1)

1.6 Amersfoort

1.4 Amsterdam

Eindhoven

Den Haag

1.2 1

Apeldoorn/ Deventer

Den Bosch

0.8 Rotterdam

Groningen

Utrecht

2.5

Arnhem

2

0.6 1.5

0.4

10000

0.2

5000 2500

1994

1

2005

0.5

Zelfde totaal effect (iso-lijn)

0 0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

Relatief effect locatiefactoren (Ned = 1)

b. Relatieve effecten

3.3

Totaalbeeld

Om de resultaten van het Benchmarkmodel op nationaal niveau te bepalen is gebruik gemaakt van een gebiedsindeling in 25 stadsgewesten en 15 landelijke gebieden (zonder stadsgewest). Binnen de stadsgewesten zijn kernsteden en suburbane gebieden onderscheiden. Sommige stadsgewesten bevatten meerdere kernsteden. Zeist, Haarlem, Delft, Dordrecht en Helmond zijn nevenkernen binnen de stadsgewesten Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven. Daarnaast zijn Apeldoorn en Deventer tot hetzelfde stadsgewest gerekend. Dat geldt ook voor Enschede en Hengelo. Aldus ontstaat een gebiedsindeling met 72 gebieden. Er is daarbij gebruik gemaakt van de alternatieve gebiedsindeling (zie bijlage I voor een toelichting). De gebiedsindeling staat in figuur I.3.


52


In figuur 3.3 zijn de relatieve scores voor het totaal effect, het locatiefactoren effect en het residueel effect weergegeven. Deze zijn op dezelfde wijze berekend als in tabel 3.2 en tabel 3.4. Dat is gebeurd voor het jaar 2005. In figuur 3.4 is de verandering van het aldus berekende relatieve totaal effect, relatieve locatiefactoren effect en relatieve residueel effect tussen 1994 en 2005 weergegeven (de ratio van de relatieve score 2005 versus de relatieve score 1994). In de kaartbeelden zijn de klassen zodanig bepaald dat een rode kleur altijd correspondeert met een score boven het nationaal gemiddelde. Figuur 3.3

Relatieve scores benchmarkmodel voor aangepaste indeling stadsgewesten, 2005

2.67 of meer 1.96 tot 2.67 1.43 tot 1.96 1.00 tot 1.43 0.42 tot 1.00 0.30 tot 0.42 0.19 tot 0.30 minder dan 0.19

a. Effect locatiefactoren


b. Residueel effect


c. Totaal effect


53


Het locatiefactoren effect is positief (een score hoger dan 1) in de Noordvleugel van de Randstad en in delen van de Zuidvleugel (zie figuur 3.3a). Naast de kernsteden resulteren in de Randstad ook soms positieve scores voor suburbane gebieden. Dat komt buiten de Randstad niet voor. De meeste kernsteden in de Randstad hebben een positief locatiefactoren effect. Uitzonderingen vormen Delft en Dordrecht. Buiten de Randstad resulteert ook voor de meeste kernsteden in het noorden en oosten een positief locatiefactoren effect. Enschede vormt de enige uitzondering. In het zuiden zijn er meer steden met een negatief locatiefactoren effect. Eindhoven, Breda, ’sHertogenbosch en Maastricht kennen een gunstige mix aan locatiefactoren voor het vervullen van een kantoorfunctie, maar voor Tilburg, Helmond, Venlo, Sittard-Geleen en Heerlen geldt dat niet. Samen met Enschede gaat het hierbij om steden met een wat meer industriële signatuur (nu of in het verleden), mede daardoor een relatief laag opgeleide beroepsbevolking en bovendien zijn het geen provinciehoofdsteden. Vooral voor de suburbane gebieden in nationaal perifeer gelegen delen van Nederland is het locatiefactoren effect sterk negatief. Vrijwel alle kantoorbedrijvigheid tendeert zich daar op de kernsteden te concentreren. Dit verschijnsel is uit de economischgeografische literatuur bekend als ‘spread-backwash effecten’. Daar waar suburbane gebieden rond de grote steden in de Randstad gedeeltelijk profiteren van ‘uitstralingseffecten’ (‘spread effecten’: een deel van de kantoorbedrijvigheid vestigt zich net buiten de volle steden zelf), neemt de ligging nabij een grote stad in de nationale periferie suburbane gebieden alle wind uit de zeilen. Wat er is aan kantoorbedrijvigheid tendeert zich in de steden zelf (waar vergeleken met de grote steden in de Randstad relatief veel ruimte beschikbaar is) te vestigen, ten koste van de omliggende suburbane gebieden (‘backwash effecten’). Uit een vergelijking van de kaartbeelden met het relatief locatiefactoren effect en met het relatief residueel effect wordt duidelijk dat de spreiding in scores veel groter is voor het locatiefactoren effect. In de middelste vier klassen bevindt zich in beide kaartbeelden 70% van de waarnemingen. Voor het locatiefactoren is daarbij sprake van een range van 0.30 tot 1.96, voor het residueel effect slechts van 0.61 tot 1.35. ‘Structurele’ effecten van locatiefactoren verklaren dus voor een groter deel verschillen in hoeveelheid verhuurd kantoor vloeroppervlak dan ‘incidentele’ nietverklaarde residuele effecten. Die residuen zijn op de kaart gezet in figuur 3.3b. Daarbij moet bedacht worden dat de kans op een positieve of negatieve uitschieter groter is naarmate het om een kleiner gebied in termen van de omvang van de kantoorruimte gaat. In de Randstad blijkt dan ook veelal sprake te zijn van een relatief residueel effect dat vrij dicht bij het gemiddelde ligt. De voornaamste uitzonderingen zijn Hilversum (met een mediacluster waarvan de aanwezigheid door historisch toeval is bepaald en dat voor veel vraag naar kantoorruimte zorgt) en het zeer kleine suburbane gebied van Amersfoort (waar in Leusden opvallend veel kantoren zijn gebouwd). Buiten de Randstad zijn er meer positieve en negatieve uitschieters. Leeuwarden (met een opvallend sterke vertegenwoordiging van het bank- en verzekeringswezen), Sittard-Geleen (met veel kantoren van DSM) en Heerlen (onder andere het ABP en het CBS als gevolg van het spreidingsbeleid van de overheid in het verleden) kennen een hoog residueel effect. Ook Apeldoorn scoort hoog. Een opvallend groot deel van de kantorenvoorraad bestaat daar uit gebouwen van de Rijksgebouwendienst. Tenslotte is het sterk positieve effect van het suburbaan gebied bij Maastricht en Sittard-Geleen opvallend. Daarbij moet worden aangetekend dat het locatiefactoren effect zeer laag was (zie figuur 3.3a). Het vrij hoge residueel effect hangt vooral samen met enige kantoorontwikkeling bij vliegveld Beek. Negatieve residuen resulteren voor een aantal suburbane gebieden buiten de Randstad. Dat geldt vooral voor de suburbs van Leeuwarden, Zwolle, Apeldoorn/Deventer en Venlo. Voor de kernstad was daarbij steeds sprake van een positief residueel effect. Het totaal effect (zie figuur 3.3c) is de combinatie van het locatiefactoren effect en het residueel effect. Het kantorenlandschap van Nederland kan kortweg worden omschreven als de Noordvleugel en de Zuidvleugel van de Randstad, de ring van middelgrote steden daaromheen (van Breda tot Zwolle; daarbij blijven Tilburg en Nijmegen achter), brainport Eindhoven en een


54


buitenste ring met drie provinciehoofdsteden (Groningen, Leeuwarden, Maastricht), Hengelo als kantorenstad in Twente en Heerlen als resultante van het spreidingsbeleid van de Rijksoverheid. Figuur 3.4

Relatieve scores benchmarkmodel voor aangepaste indeling stadsgewesten, ontwikkeling 1994-2005


a. Effect locatiefactoren


b. Residueel effect


c. Totaal effect In figuur 3.4 is de relatieve ontwikkeling in de periode 1994-2005 op de kaart gezet. Daarbij zijn het locatiefactoren effect en het residueel effect gesplitst. Wat het locatiefactoren effect betreft geldt ook nu dat hierin zowel de veranderende (algemene) invloed van locatiefactoren als de (gebiedsspecifieke) veranderende scores op de locatiefactoren een rol spelen (zie figuur 3.4a). De rode kleuren overheersen in het kaartbeeld. Dat betekent dat slechts voor een minderheid van de gebieden de score op het locatiefactoren effect achteruit is gegaan. Die gebieden leggen echter www.bureaulouter.nl [email protected]

55


wel veel gewicht in de schaal. Zo blijkt uit bijlage IV bijvoorbeeld dat het effect van de status van grote stad tussen 1994 en 2005 minder groot is geworden. Dat vormt mede een verklaring voor de negatieve scores (een score lager dan 1) voor de steden Den Haag, Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Gebiedstypen waarvoor het locatiefactoren effect is toegenomen zijn onder andere de suburbane gebieden rond Amsterdam, diverse suburbane gebieden rond steden buiten de Randstad en, in iets mindere mate, in landelijke gebieden in het zuiden en oosten. De ontwikkeling van het relatief residueel effect laat minder duidelijke patronen zien (zie figuur 3.4b). Aangezien hier geen structurele maar incidentele factoren een rol spelen, mocht dat ook verwacht worden. De hoogste scores resulteren voor een aantal kleine suburbane gebieden (rond Alkmaar, Amersfoort, Venlo en Maastricht). Het suburbaan gebied van Leiden, Flevoland, het suburbaan gebied van Zwolle en Enschede hebben in de periode 1994-2005 de sterkste achteruitgang in residueel effect gekend. Wat Enschede betreft is het opvallend dat het aangrenzende Hengelo juist goed heeft gescoord. Blijkbaar heeft die stad een groot deel van de regionale Twentse kantorenmarkt ‘afgeroomd’. Het uiteindelijke relatieve totaal effect is de resultante van veranderingen in het locatiefactoren effect en het residueel effect (zie figuur 3.4c). Met uitzondering van Delft en het suburbaan gebied van Rotterdam waren de scores in de Zuidvleugel van de Randstad negatief (een bij het nationaal gemiddelde achterblijvende relatieve ontwikkeling). In de Noordvleugel van de Randstad was de ontwikkeling wat gunstiger. Er zijn minder sterk negatieve scores en het aantal gebieden met een positieve score is groter. Veel landelijke gebieden in het oosten en zuiden scoren een positief totaal effect. Het gaat daarbij echter veelal om een ontwikkeling vanaf een laag basisniveau. In veel steden blijft de relatieve ontwikkeling wat achter bij het nationaal gemiddelde. Opvallend daarbij is dat steden in de A1-zone, van Hilversum tot Hengelo alle een bovengemiddelde ontwikkeling van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak hebben gerealiseerd. Steden die verder nog bovengemiddelde relatieve groei kenden, waren Delft, Alkmaar, Zwolle, ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Sittard-Geleen. Figuur 3.5

Locatiefactoren effect en residueel effect, 1994 en 2005

Landsdeel

Noord

Locatiefactoreneffect

Residueel effect

Oost West Zuid

Kern-periferie


Grootteklasse gemeente

<25000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 >200.000

Positie stadsgewest

Kernsteden Suburbs Overig 0

0.5

1

1.5

2

2.5

3 0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1994 2005

Het relatief locatiefactoren effect en het relatief residueel effect kunnen ook worden vastgesteld voor gebiedstypen (zie figuur 3.5). Wat dan in de eerste plaats opvalt is de veel grotere spreiding in scores voor het locatiefactoren effect dan voor het residueel effect. De effecten zijn weergegeven voor 1994 en 2005. In 2005 was het locatiefactoren effect in landsdeel west www.bureaulouter.nl [email protected]

56


duidelijk hoger dan in de andere landsdelen. Dat hangt vooral samen met de mate van verstedelijking, een belangrijke factor voor de kantoorfunctie die een gebied kan vervullen. Zo ook scoort de Randstad duidelijk hoger dan de intermediaire zone en de periferie. Dat is op zich niet verrassend. Wellicht wel verrassend is het feit dat het verschil tussen de intermediaire zone en de nationale periferie vrij klein is. Naarmate een gemeente groter is, neemt de kantoorfunctie toe. De mate waarin dat gebeurt is opvallend. Tussen de grootste gemeenten (de vier grote steden met meer dan 200.000 inwoners) en de kleinste gemeenten (met minder dan 25.000 inwoners) is sprake van een factor tien wat betreft het op basis van locatiefactoren verwachte verhuurde vloeroppervlak aan kantoren. Ook is duidelijk dat voor de kernsteden gemiddeld een veel belangrijker rol als kantoorlocatie wordt verwacht dan voor de suburbs en zeker dan voor de gemeenten buiten de stadsgewesten. Overigens zijn de verwachte verschillen tussen kernstad en suburbs binnen sterk verstedelijkte gebieden (zoals de Randstad) kleiner dan in minder verstedelijkte gebieden. Tussen 1994 en 2005 zijn er lichte wijzigingen opgetreden, die alle gaan in de richting van iets minder grote verschillen tussen gebiedstypen. West zag de score op het locatiefactoren effect iets afnemen en oost en zuid wat toenemen, de score voor de Randstad is afgenomen en die voor de intermediaire zone en de nationale periferie toegenomen. Ook nam het locatiefactoren effect af in de grootste gemeenten en toe in alle andere grootteklassen van gemeenten. En de kernsteden verloren wat terrein, vooral aan de suburbs. Desalniettemin moet geconstateerd worden dat de verschuivingen zeer geleidelijk gaan en west, de Randstad, de grote steden en de kernsteden bij dit tempo van wijziging van het locatiefactoren effect nog tot in lengte van dagen de belangrijkste concentratiepunten van kantoren zullen blijven. Na correctie voor het locatiefactoren effect blijft het relatief residueel effect over. Volgens verwachting ligt dat rond de 1. Eerst wordt de situatie per 2005 besproken. Het landsdeel zuid scoort wat hoger dan verwacht en het landsdeel oost wat lager. Voor het landsdeel west komt het locatiefactoren effect vrijwel exact overeen met de feitelijke hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak. Het relatief residueel effect is daardoor nagenoeg gelijk aan 1. Bij de kernperiferie verdeling zijn alle relatieve residuele effecten vrijwel gelijk aan 1 en voldoet de feitelijke verhuurde kantorenvoorraad dus aan hetgeen op basis van het Benchmarkmodel verwacht werd. Naar grootteklassen van gemeenten beschouwd is sprake van een aanzienlijk (negatief) residueel effect, namelijk voor de kleinste gemeenten. De verklaring hiervoor is waarschijnlijk dat in de gegevens van Bak slechts kantoren met minstens 600 vierkante meter bruto vloeroppervlak staan. Juist in de kleinste gemeenten zal een relatief groot deel van de kantoren die er zijn in deze categorie van kleine kantoren vallen. In het Benchmarkmodel worden waarschijnlijk vierkante meters kantoorruimte toegerekend aan de kleine gemeenten die in de gegevens van Bak niet worden gemeten omdat zij onder de grens van 600 vierkante meter vallen5. Bij de indeling naar positie in het stadsgewest is voor de gebieden buiten stadsgewesten sprake van een licht negatief residu. Aangezien kleine gemeenten buiten de stadsgewesten een groter aandeel innemen dan binnen stadsgewesten hangt dit samen met de hiervoor genoemde problematiek van de door Bak niet geregistreerde kleine kantoren.

5

Er zijn ook alternatieve benchmark modellen geschat waar dit probleem is ondervangen, maar elders weer tot andere problemen leiden. Aangezien in de kleine gemeenten (minder dan 25.000 inwoners) slechts 4.5% van de voorraad verhuurde kantoren staat, lijkt het verstandig om de huidige versie van het benchmark model te handhaven met de kanttekening dat sprake is van een lichte onderschatting van de kantorenvoorraad in de kleinste categorie gemeenten.


57



58


4

Prognoses kantorenmarkt 2006-2020

Er is een kantorenmarkt ontwikkeld dat prognoses voor de vraag naar kantoorruimte per gemeente genereert voor verschillende macro-economische scenario’s. Daarbij worden verschillen in ontwikkeling van de voorraad en de nieuwbouw van kantoren verklaard aan de hand van locatiefactoren. Ligging en bereikbaarheid, beschikbaarheid van ruimte en kenmerken van de arbeidsmarkt vormen de belangrijkste verklarende variabelen in dit model. In de hoofdtekst wordt het model op hoofdlijnen besproken (de details staan in bijlage V) en wordt vooral op de resultaten (en de plausibiliteit daarvan) ingegaan. De nadruk ligt daarbij op de vijf steden en op de tien grote stadsgewesten (zie paragraaf 4.1). In paragraaf 4.2 worden de resultaten van een aantal gevoeligheidanalyses gepresenteerd. Daarbij worden de effecten van drie varianten ten opzichte van het Transatlantic Market scenario doorgerekend. In paragraaf 4.3 tenslotte wordt de vraag naar kantoorruimte voor een viertal scenario’s vergeleken met het aanbod. Dat aanbod bestaat uit het huidige aanbod (leegstand en nog niet verhuurde in aanbouw genomen kantoorgebouwen) en de plannen voor nieuwbouw van kantoren. Uit de confrontatie van vraag en aanbod kan worden bepaald of de som van bestaand en gepland aanbod meer of minder is dan de uit het kantorenmodel resulterende vraag.

4.1

Prognosemodel voor de kantorenmarkt

De nationale ontwikkeling van de kantorenmarkt is uiteraard van grote invloed op de vraag naar kantoorruimte in de verschillende delen van Nederland. Daarbij geldt dat niet alleen de totale economische groei, maar ook het type groei (wel of niet in sterke mate georiënteerd op kantorensectoren) bepalend is voor de vraag naar kantoorruimte en de ruimtelijke verdeling daarvan. Verder zijn nog de volgende aspecten van belang: • Het aantal arbeidsplaatsen in de kantorensector wordt bepaald door de omzet en de arbeidsproductiviteit (die onder andere bepaald wordt door ICT-toepassingen). • De kantoorcomponent (het aandeel van de werknemers met kantoorwerkzaamheden in een sector) verschilt tussen economische sectoren. • Via de kantoorquotiënten (vierkante meters kantoorruimte per werknemer) wordt de kantoorwerkgelegenheid vertaald naar vierkante meters vloeroppervlak kantoren. • Het percentage onttrekkingen van kantoren aan de voorraad verschilt tussen typen gebieden en kan gaan wijzigen in de tijd. In bijlage V is het door Bureau Louter ontwikkelde kantorenmodel beschreven. De Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau zijn met behulp van het prognosemodel ‘vertaald’ naar ruimtelijke patronen van vraag naar kantoorruimte. Er zijn vier Lange Termijn scenario’s, namelijk Regional Communities (RC), Strong Europe (SE), Transatlantic Market (TM) en Global Economy (GE). Regional Communities is het scenario met de laagste economische groei, Global Economy het scenario met de hoogste groei. De groei volgens Strong Europe is wat lager dan volgens Transatlantic Market, maar in termen van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen is de groei vrijwel gelijk (in TM is de groei van de arbeidsproductiviteit hoger dan in SE). Wel


59


ligt in TM het accent meer op de markt en in SE op de overheid. In SE is de verwachte ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen in de sector overheid dan ook hoger dan in TM. De economische groei en ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen zijn in de nieuwe Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau gemiddeld lager dan in de oude, uit 1997 stammende, Lange Termijn scenario’s. Dat geldt in het bijzonder voor een aantal van de sectoren met relatief veel kantoorwerkgelegenheid. De aanname van het Centraal Planbureau is dat de arbeidsproductiviteit daar sterk zal gaan groeien door toepassing van ICT. Het aantal arbeidsplaatsen neemt in kantoorsectoren in de nieuwe Lange Termijn scenario’s dan ook duidelijk minder sterk toe dan in de oude Lange Termijn scenario’s. In dit rapport is aan het laagste scenario van het Centraal Planbureau (Regional Communities) slechts zeer beperkt aandacht besteed (in bijlage VII). De in dat scenario veronderstelde zeer lage economische groei wordt onwaarschijnlijk geacht. Er is daarom vrijwel uitsluitend ingegaan op de resultaten volgens de scenario’s SE, TM en GE. Daar is nog een vierde scenario aan toegevoegd. Het is een door Bureau Louter zelf opgesteld nationaal scenario, dat uitgaat van een doorgaande sterke groei van de kantoorwerkgelegenheid. Daartoe is, voor een gedetailleerde uitsplitsing naar economische sectoren, de procentuele groei van het nationaal aantal arbeidsplaatsen in de periode 1996-2006 doorgetrokken naar de toekomst. Dit scenario is aangeduid als het ‘Extrapolatiescenario’ (afgekort als ‘Extrap.’) De resultaten in deze paragraaf zijn gebaseerd op een ‘basisscenario’ van het kantorenmodel. Daarin zijn bepaalde veronderstellingen vastgesteld wat betreft de kantoorquotiënten, kantoorcomponenten en onttrekkingspercentages, zowel voor de situatie in het basisjaar (begin 2006) als voor de te verwachten ontwikkeling in de tijd. Ook vormen de Primos-prognoses de basis voor de toekomstige bevolkingsontwikkeling per gemeente. Die bevolkingsontwikkeling speelt een rol in het AREA-model, dat de prognoses voor de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen levert. Een dergelijk basisscenario kan voor elk macro-economisch scenario worden opgesteld. De uitkomsten zijn dan slechts anders omdat de ontwikkeling van het nationaal aantal arbeidsplaatsen per economische sector verschillen. De resultaten zijn gepresenteerd in de vorm van tabellen en kaarten. Bij de kaarten wordt steeds gebruik gemaakt van de aangepaste stadsgewestenindeling (zie bijlage I.3). In de tabellen wordt gebruik gemaakt van de diverse gebiedstypen (landsdelen, kern-periferie, grootteklassen, positie stadsgewest). Aangezien gemeenten het laagste ruimtelijk schaalniveau zijn waarop het kantorenmodel resultaten levert, is een onderverdeling naar locatietypen niet mogelijk. Daarnaast zijn de resultaten weergegeven voor een aantal individuele steden en stadsgewesten. Bij de stadsgewesten gaat het daarbij om de tien grootste stadsgewesten (gemeten naar de absolute omvang van de kantorenvoorraad). Bij de steden zijn de vijf voorbeeldsteden aangevuld met Amsterdam en Rotterdam. Daardoor zijn de resultaten voor alle vier grote steden weergegeven.


60


Tabel 4.1

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak (m² bvo *1000 per jaar)

Landsdeel


Kern periferie


Realisatie 199119912006 2001 55 75 152 177 550 819 165 192

19962006 50 162 561 182

Stand 1-1-2006 2,589 5,905 29,062 7,443

Prognoses 2006 – 2020 extrap. GE TM SE 92 207 964 208

46 105 448 92

31 71 264 53

32 71 270 50

v2 v3 KQ+ Prod46 42 106 97 434 412 95 84

521 257 143

782 302 179

530 285 139

27,767 10,653 6,579

915 358 199

422 177 91

246 115 57

252 114 58

407 179 95

388 164 83

Grootteklassen <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000

47 138 177 329 231

67 163 258 425 349

52 152 173 330 247

1,982 6,168 8,732 13,172 14,946

69 202 276 468 456

35 100 121 239 194

22 64 72 158 102

20 60 70 157 116

34 100 122 238 187

32 91 112 221 179

Positie SG


533 260 129

728 370 164

557 268 129

27,940 11,778 5,281

857 426 189

371 219 99

207 141 70

224 133 67

366 212 103

343 200 93

Conc. steden +grote steden

Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Arnhem Zwolle

91 28 60 52 27 15 25

146 48 92 63 33 22 29

98 29 66 54 36 11 28

5,259 3,074 4,120 2,493 1,370 1,011 770

166 71 122 97 41 31 30

72 26 47 49 16 13 16

39 7 24 32 9 7 11

39 7 35 35 9 8 12

69 24 47 47 16 13 16

69 20 43 47 15 12 14

90 183 94 69 39 21 31 19 26 41

121 292 139 100 51 32 34 27 28 51

90 189 98 75 40 15 31 16 29 56

4,221 9,157 6,380 4,698 1,052 1,016 1,011 1,212 1,034 1,956

166 325 191 120 47 39 35 40 30 59

83 165 73 51 25 20 17 18 15 25

53 104 36 21 18 13 11 11 8 15

55 98 49 20 18 15 11 12 8 14

79 159 72 47 25 20 17 18 14 26

78 155 67 41 25 18 16 17 13 24

921

1,263

954

45,000

1,471

690

419

424

681

635

Stadsgewesten Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn/Dev. Arnhem Den Bosch Eindhoven Nederland


61


Tabel 4.2

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak, aandeel in Nederland

Landsdeel


Realisatie 199119912006 2001 5.9% 6.0% 16.5% 14.0% 59.7% 64.9% 18.0% 15.2%

Kern periferie


56.5% 27.9% 15.5%

61.9% 23.9% 14.1%

55.6% 29.8% 14.6%

Grootteklassen <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000

5.1% 14.9% 19.3% 35.7% 25.0%

5.3% 12.9% 20.4% 33.7% 27.7%

Positie SG


57.8% 28.2% 14.0%



Stand 1-1-2006 5.8% 13.1% 64.6% 16.5%

Prognoses 2006 - dec. 2020 extrap. GE TM SE 6.2% 14.1% 65.5% 14.2%

v2 KQ+ 6.6% 7.3% 7.6% 6.8% 15.2% 16.9% 16.8% 15.6% 64.9% 63.2% 63.7% 63.6% 13.3% 12.6% 11.8% 14.0%

61.7% 23.7% 14.6%

62.2% 24.3% 13.5%

61.2% 58.7% 59.4% 59.8% 61.0% 25.6% 27.6% 26.9% 26.2% 25.8% 13.2% 13.7% 13.7% 14.0% 13.1%

5.4% 15.9% 18.1% 34.6% 25.9%

4.4% 13.7% 19.4% 29.3% 33.2%

4.7% 13.7% 18.7% 31.8% 31.0%

5.1% 14.5% 17.6% 34.7% 28.2%

57.7% 29.3% 13.0%

58.4% 28.1% 13.6%

62.1% 26.2% 11.7%

58.2% 29.0% 12.8%

53.9% 49.5% 52.8% 53.8% 53.9% 31.8% 33.8% 31.4% 31.2% 31.5% 14.4% 16.8% 15.8% 15.1% 14.6%

9.9% 3.0% 6.5% 5.6% 2.9% 1.7% 2.7%

11.6% 3.8% 7.3% 5.0% 2.6% 1.7% 2.3%

10.3% 3.1% 6.9% 5.7% 3.8% 1.1% 2.9%

11.7% 6.8% 9.2% 5.5% 3.0% 2.2% 1.7%

11.3% 4.8% 8.3% 6.6% 2.8% 2.1% 2.0%

10.5% 3.8% 6.8% 7.1% 2.3% 1.9% 2.3%

Stadsgewesten Utrecht 9.8% Amsterdam 19.9% Den Haag 10.2% Rotterdam 7.4% Amersfoort 4.2% Groningen 2.3% Apeldoorn/Dev. 3.3% Arnhem 2.1% Den Bosch 2.8% Eindhoven 4.4%

9.6% 23.2% 11.0% 7.9% 4.0% 2.5% 2.7% 2.1% 2.2% 4.1%

9.5% 19.8% 10.3% 7.9% 4.2% 1.6% 3.2% 1.7% 3.0% 5.8%

9.4% 20.3% 14.2% 10.4% 2.3% 2.3% 2.2% 2.7% 2.3% 4.3%

11.3% 22.1% 13.0% 8.2% 3.2% 2.6% 2.4% 2.7% 2.0% 4.0%

12.0% 12.7% 13.0% 11.6% 12.3% 23.9% 24.9% 23.2% 23.4% 24.4% 10.6% 8.7% 11.5% 10.6% 10.5% 7.3% 5.0% 4.7% 6.9% 6.4% 3.7% 4.3% 4.2% 3.6% 3.9% 2.9% 3.2% 3.5% 2.9% 2.8% 2.4% 2.7% 2.7% 2.6% 2.5% 2.7% 2.7% 2.8% 2.7% 2.7% 2.1% 1.9% 1.8% 2.0% 2.0% 3.7% 3.6% 3.3% 3.9% 3.8%


19962006 5.2% 17.0% 58.8% 19.0%

5.3% 15.2% 17.2% 37.8% 24.5%

9.3% 1.8% 5.8% 7.7% 2.1% 1.7% 2.6%

4.8% 14.2% 16.5% 37.1% 27.4%

9.2% 1.7% 8.3% 8.2% 2.0% 1.9% 2.7%

5.0% 14.7% 18.0% 34.9% 27.4%

v3 Prod6.5% 15.3% 64.8% 13.3%

5.0% 14.3% 17.6% 34.9% 28.2%

10.1% 10.9% 3.5% 3.2% 6.9% 6.8% 6.9% 7.4% 2.4% 2.4% 1.9% 1.9% 2.3% 2.3%

62


Tabel 4.3

Ontwikkeling nieuwbouw kantoren (m² bvo *1000 per jaar) Realisatie

Totale voorraad Prognoses 2006 - 2019

1991-2005 65 190 809 202

1-1-2006 2,795 6,503 33,429 8,090

extrap. 96 218 1,090 221

GE 50 114 564 104

TM 34 80 377 64

SE 36 81 382 62

v1 Ont+ 38 90 489 76

776 316 174

32,041 11,712 7,064

1,038 377 209

536 195 101

356 133 67

361 132 68

466 151 77

Grootteklassen <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000

59 170 237 421 380

2,215 6,695 9,780 14,856 17,271

73 215 294 497 546

39 112 138 266 277

26 76 88 184 183

24 72 86 183 196

29 88 104 210 263

Positie SG


757 358 152

31,579 13,545 5,693

972 458 195

478 248 106

310 169 76

327 161 73

413 198 83



174 52 90 64 36 26 28

6,616 3,471 4,454 2,730 1,542 1,172 836

199 89 145 113 43 33 31

103 43 68 63 19 15 17

69 23 45 46 11 9 12

69 23 56 48 11 10 13

99 39 66 59 14 11 14

117 305 144 103 46 28 37 31 30 54

4,726 11,237 7,004 5,332 1,195 1,136 1,121 1,401 1,121 2,195

186 370 222 142 49 41 37 42 32 63

101 206 102 71 27 22 19 21 16 29

71 145 65 40 20 15 13 13 10 18

73 138 77 39 20 16 13 14 9 17

89 185 93 60 22 17 15 15 11 22

1,267

50,817

1,625

832

556

561

694

Landsdeel


Kern periferie


Stadsgewesten Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn/Dev. Arnhem Den Bosch Eindhoven Nederland


63


Tabel 4.4

Ontwikkeling nieuwbouw kantoren, aandeel in Nederland Realisatie

Totale voorraad Prognoses 2006 - 2019

1991-2005 5.1% 15.0% 63.9% 16.0%

1-1-2006 5.5% 12.8% 65.8% 15.9%

extrap. 5.9% 13.4% 67.1% 13.6%

GE 6.0% 13.8% 67.8% 12.5%

TM 6.2% 14.5% 67.8% 11.6%

SE 6.5% 14.4% 68.1% 11.0%

v1 Ont+ 5.5% 13.0% 70.5% 10.9%

61.3% 25.0% 13.8%

63.1% 23.0% 13.9%

63.9% 23.2% 12.9%

64.4% 23.4% 12.1%

64.0% 23.9% 12.1%

64.4% 23.5% 12.1%

67.2% 21.7% 11.1%

Grootteklassen <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000

4.6% 13.4% 18.7% 33.2% 30.0%

4.4% 13.2% 19.2% 29.2% 34.0%

4.5% 13.2% 18.1% 30.6% 33.6%

4.7% 13.5% 16.6% 31.9% 33.4%

4.6% 13.6% 15.9% 33.1% 32.9%

4.2% 12.9% 15.3% 32.6% 35.0%

4.2% 12.6% 15.0% 30.2% 37.9%

Positie SG


59.8% 28.2% 12.0%

62.1% 26.7% 11.2%

59.8% 28.2% 12.0%

57.5% 29.8% 12.7%

55.8% 30.5% 13.8%

58.3% 28.7% 13.1%

59.6% 28.5% 11.9%



13.8% 4.1% 7.1% 5.0% 2.9% 2.0% 2.2%

13.0% 6.8% 8.8% 5.4% 3.0% 2.3% 1.6%

12.3% 5.5% 8.9% 6.9% 2.7% 2.0% 1.9%

12.4% 5.1% 8.2% 7.6% 2.2% 1.8% 2.1%

12.4% 4.1% 8.1% 8.2% 2.0% 1.6% 2.2%

12.3% 4.1% 10.0% 8.6% 1.9% 1.8% 2.3%

14.3% 5.6% 9.5% 8.6% 2.0% 1.6% 2.0%

9.3% 24.1% 11.4% 8.1% 3.6% 2.2% 2.9% 2.4% 2.3% 4.3%

9.3% 22.1% 13.8% 10.5% 2.4% 2.2% 2.2% 2.8% 2.2% 4.3%

11.5% 22.8% 13.7% 8.7% 3.0% 2.5% 2.3% 2.6% 2.0% 3.9%

12.2% 24.8% 12.3% 8.5% 3.3% 2.6% 2.3% 2.5% 2.0% 3.5%

12.8% 26.0% 11.6% 7.3% 3.6% 2.7% 2.4% 2.4% 1.7% 3.3%

13.0% 24.6% 13.8% 7.0% 3.5% 2.9% 2.4% 2.5% 1.7% 3.1%

12.8% 26.6% 13.4% 8.6% 3.1% 2.4% 2.2% 2.2% 1.6% 3.1%

Landsdeel


Kern periferie


Stadsgewesten Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn/Dev. Arnhem Den Bosch Eindhoven

In de tabellen staan realisaties in het verleden (naast de periode 1991-2006 tevens de periode 1991-2001, toen de voorraad verhuurde kantoorruimte sterk groeide en de periode 1996-2006, toen in de laatste jaren sprake was van een sterk terugvallende kantorenmarkt), de huidige stand (per begin 2006), de prognoses volgens de vier scenario’s (SE, TM, GE en het extrapolatiescenario). Tevens zijn in de tabel al vast de resultaten weergegeven volgens de varianten die centraal staan in paragraaf 4.2 (gevoeligheidsanalyses). Die resultaten zullen uiteraard pas in paragraaf 4.2 worden besproken.


64


Eerst wordt ingegaan op het extrapolatiescenario, vervolgens op de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak volgens de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau en tenslotte op de nieuwbouw volgens die drie scenario’s. Extrapolatiescenario Volgens het extrapolatiescenario neemt het aantal verhuurde vierkante meters kantooroppervlak met 2.7% toe per jaar in de periode 2006-2020. In de periode 1991-2006 was dat 2.5% per jaar. Voor de scenario’s GE, SE en TM bedraagt de jaarlijkse gemiddelde groei van het kantooroppervlak respectievelijk 1.4%, 0.9% en 0.9%. Dat is aanmerkelijk minder dan de ontwikkeling in het verleden en dan de ontwikkeling volgens het extrapolatiescenario. Omdat de basis van waaruit gestart wordt in 2006 aanzienlijk hoger is dan in 1991 levert een nagenoeg gelijke jaarlijkse procentuele ontwikkeling van de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak voor de periode 2006-2020 (volgens het ‘extrapolatiescenario’) een aanzienlijk hogere omvang van het verhuurde vloeroppervlak dan in de periode 1991-2006, namelijk 1471 duizend vierkante meter versus 921 duizend vierkante meter. In tabel 4.1 staan de absolute vierkante meters verhuurd vloeroppervlak, in tabel 4.2 staan de aandelen van verschillende gebiedstypen en gebieden in het nationaal totaal. Tussen het aandeel in de periode 1991-2006 en de periode 2006-2020 kunnen om verschillende redenen verschillen bestaan: • De locatiefactoren voor de ontwikkeling van bedrijvigheid kunnen verschillen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van het aantal potentiële arbeidskrachten. Zo is bekend dat de omvang van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar zich in het algemeen in de komende jaren minder sterk gaat ontwikkelen dan in het verleden, maar dat landsdeel zuid in die trend vooroploopt. • Sommige sectoren groeien sterker dan andere. Indien een sector met veel kantoorwerkgelegenheid in het verleden sterk is gegroeid en dat in de toekomst zal blijven doen, dan zullen regio’s waar die sector sterk is vertegenwoordigd daar in de toekomst steeds meer van gaan profiteren indien dezelfde procentuele groeicijfers zouden blijven gelden. (Daar wordt bij het extrapolatiescenario van uitgegaan.) Zo is ICT sterk vertegenwoordigd in de Noordvleugel van de Randstad. In 2006 is het aandeel van die sector overal groter dan in 1991, en dat geldt vooral voor de Noordvleugel. Een voortgaande sterke groei van die sector zal dus in absolute zin steeds zwaarder mee gaan wegen in het algemeen en in de Noordvleugel van de Randstad in het bijzonder. • Uiteraard is het ook altijd mogelijk dat het prognosemodel niet voor elke individuele situatie een even accurate prognose maakt. Het voert te ver om een poging te doen alle geconstateerde verschillen tussen realisaties sinds 1991 en prognoses tot 2020 te verklaren. Hier wordt de resultaten daarom voornamelijk in constaterende zin beschouwd. Bij de indeling naar landsdelen blijkt de realisatie in 1991-2006 en de prognose voor 2006-2020 tot een ongeveer gelijk aandeel te leiden voor het landsdeel Noord tot een hogere prognose voor West en tot een lagere prognose voor Oost en Zuid. De verschillen tussen de prognose en het huidige aandeel in de voorraad verhuurd kantooroppervlak zijn klein. Het wat lagere aandeel voor de prognose dan het huidige aandeel voor landsdeel Zuid hangt mogelijk samen met de teruglopende bevolkingsontwikkeling. Het aandeel volgens de prognoses is voor de Randstad hoger dan de realisatie in de periode 1991-2006 en voor de periferie en vooral de Intermediaire Zone lager. De aandelen volgens de prognoses kwamen overigens in vrij sterke mate overeen met de aandelen in het verhuurde kantooroppervlak in 2006. Ook blijkt er een opvallende gelijkenis tussen de realisaties in de periode 1991-2001, toen de kantorenmarkt sterk groeide en de prognoses voor de periode 2006-2020 (zowel bij het onderscheid naar landsdelen als bij het onderscheid naar kern-periferie). De periode 2001-2006 is mogelijk www.bureaulouter.nl [email protected]

65


atypisch geweest, mede omdat een aantal sectoren die in de hoogtijdagen van de kantorenmarkt sterk groeiden toen juist terugvielen. Die sectoren waren waarschijnlijk vooral in landsdeel West en de Randstad gevestigd (denk aan ICT en delen van de zakelijke dienstverlening). Bij de verdeling naar grootteklassen van gemeenten valt vooral het wat grotere aandeel van de grote steden (meer dan 200.000 inwoners) volgens de prognose dan volgens de realisatie in 19912006 op. Voor de grote middelgrote steden (100.000-200.000 inwoners) zijn de prognoses juist minder optimistisch. De verdeling over kernsteden, suburbs en gebieden buiten de stadsgewesten daarentegen is voor de prognoses en de ontwikkeling in het verleden vrijwel identiek, met name wanneer met de periode 1991-2001 wordt vergeleken. Bij de ontwikkeling in individuele steden en stadsgewesten valt allereerst op dat in elke van de vier grote steden het aandeel bij de prognoses hoger is dan bij de realisaties in de periode 19912006. Dat zou te maken kunnen hebben met zich wijzigende locatiefactoren. Daarnaast moeten er twee kanttekeningen worden gemaakt. Ten eerste zijn de verschillen ten opzichte van de realisaties in de periode 1991-2001 (de periode van sterke groei) voor drie van de vier steden kleiner. En ten tweede zijn de prognoses volgens de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau veelal lager voor de grote steden dan volgens het extrapolatiescenario (zie ook paragraaf 4.2). Ook voor de vier grote stadsgewesten zijn de aandelen in het nationaal totaal van de toename van het verhuurde kantooroppervlak hoger dan de realisatie in de periode 19912006. Ook nu geldt echter weer dat daar ten opzichte van de periode 1991-2001 veel minder sprake van is. Voor de overige steden en stadsgewesten blijft het aandeel in het nationaal totaal voor de prognoses wat achter bij de realisaties voor de periode 1991-2006 voor de steden Zwolle en de stadsgewesten Amersfoort, Apeldoorn, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven (waarbij ook nu het verschil met de periode 1991-2001 veelal kleiner is). De resultaten voor het extrapolatiescenario zijn in figuur 4.1 op drie verschillende manieren weergegeven. Ten eerste per vierkante kilometer, ten tweede in procenten en ten derde via een alternatieve groeimaat. Per vierkante kilometer is de groei van het verhuurd kantooroppervlak het hoogst in de steden, vooral in de Randstad. In procenten per jaar is het ruimtelijk patroon duidelijk anders. Dan is de groei het hoogst in een aantal suburbane gebieden buiten de Randstad. Dat is echter groei vanaf een laag basisniveau en in absolute zin van geringe betekenis. Van de steden valt wel de zeer sterke procentuele groei in Amersfoort en in iets mindere mate Utrecht en Groningen op. In de Noordvleugel van de Randstad is de verwachte procentuele groei hoger dan in de Zuidvleugel. Bij de alternatieve groeimaat (zie figuur 4.1c), waarbij de groei van verhuurde kantoorruimte per gemiddeld in de periode woonachtige inwoners van 15 tot 65 jaar is uitgedrukt, worden de hoogste groeicijfers gerealiseerd in drie provinciehoofdsteden in de Intermediaire Zone (Zwolle, Arnhem, ’s-Hertogenbosch), drie steden in de Noordvleugel van de Randstad (Utrecht, Hilversum en Amersfoort), Den Haag en (als enig suburbaan gebied) het zuidelijk deel van het stadsgewest Amsterdam, met onder andere Schiphol. Een globale conclusie kan luiden dat de prognoses niet veel afwijken van in het verleden gerealiseerde ontwikkelingen van het verhuurd kantooroppervlak. Vergeleken met de periode 1991-2006 zijn de prognoses bij dit scenario van zeer hoge economische groei optimistisch voor het landsdeel West, de Randstad en de grote steden en stadsgewesten. Wordt een vergelijking gemaakt met de periode 1991-2001 (waarin evenals bij het extrapolatiescenario sprake was van een zeer sterke groei van de voorraad verhuurd kantooroppervlak), dan waren de verschillen tussen de prognoses en de realisaties in het verleden opvallend klein. Desalniettemin blijven er verschillen bestaan. Zelfs bij een perfect voorspellend model zouden die ook verwacht worden, omdat in de loop der tijden de scores op de locatiefactoren veranderen. Een voorbeeld is de, vergeleken met elders in Nederland, achterblijvende bevolkingsontwikkeling in delen van het zuiden van ons land. www.bureaulouter.nl [email protected]

66


Figuur 4.1

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak, extrapolatie, 2006-2020, gem. per jaar

430 of meer 158 tot 430 31 tot 158 0 tot 31

3.5 of meer 3.1 tot 3.5 2.6 tot 3.1 0.0 tot 2.6

a. Per km²

b. In procenten


c. Per duizend inwoners 15-64 jaar gem. in periode Naast de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak is tevens de nieuwbouw van kantoren berekend. Voor het verleden geldt dat de nieuwbouw wordt bepaald door de som van de ontwikkeling van het verhuurd oppervlak, de verandering van het aanbod en de onttrekking van kantoren aan de voorraad. Tussen 1991 en 2006 is vooral het aanbodpercentage sterk toegenomen. Daardoor is de gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw in de periode 1991-2005 aanzienlijk hoger dan de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak (1.267 versus 921 duizend vierkante meter). In sommige gebieden is het verschil tussen de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak en de nieuwbouw van kantoren relatief nog veel groter. Een voorbeeld is Amsterdam, waar het verhuurd vloeroppervlak toename met gemiddeld 91 duizend vierkante meter per jaar in de periode 1991-2006, terwijl er maar liefst 174 duizend vierkante www.bureaulouter.nl [email protected]

67


meter vloeroppervlak aan kantoren werd gebouwd in die jaren. Gedeeltelijk betreft dat compensatie voor in die periode aan de voorraad onttrokken kantoren, maar het verschil heeft voornamelijk geresulteerd in een sterke toename van niet-verhuurde kantoren (aanbod). Voor de prognoses wordt uitgegaan van de prognose voor het verhuurd kantooroppervlak plus de verwachte onttrekkingen van kantoorruimte aan de voorraad6. Het percentage onttrekkingen is gebaseerd op het verleden (de periode 1992-2005). In een situatie waarin momenteel al sprake is van een hoog aanbodpercentage zal de feitelijke nieuwbouw mogelijk lager worden dan de vraag naar verhuurd vloeroppervlak aan kantoren plus onttrekkingen om te corrigeren voor de uit evenwicht zijnde kantorenmarkt. De mate waarin overaanbod dreigt te ontstaan (of juist een tekort) moet blijken uit de confrontatie van vraag en aanbod, die in paragraaf 4.3 zal plaatsvinden. De hier berekende nieuwbouw moet dan ook worden beschouwd als potentiële nieuwbouw die na een confrontatie met het aanbod mogelijk in de praktijk zal moeten worden aangepast. In tabel 4.3 en tabel 4.4 staan de resultaten voor de nieuwbouw van kantoren. In totaal resulteert er een nieuwbouw van 1.625 duizend vierkante meter nieuwbouw per jaar aan kantoren. Dat is 154 duizend vierkante meter meer dan de jaarlijkse gemiddelde ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak. Dat verschil betreft de gemiddelde jaarlijkse onttrekkingen aan kantoren per jaar. In figuur 4.2 is de nieuwbouw van kantoorruimte op de kaart gezet. De verschillen met de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak zijn niet groot. Desalniettemin zijn er wel enige verschillen. Zo scoort Amsterdam bij de alternatieve groeimaat voor de nieuwbouw in de hoogste klasse (zie figuur 4.2b), in tegenstelling tot het verhuurd vloeroppervlak (zie figuur 4.1c). Dat hangt samen met het feit dat de veronderstelde onttrekkingen van kantoorruimte voor Amsterdam hoger dan gemiddeld zijn. De daarmee samenhangende vervangingsvraag naar kantoorruimte resulteert in extra nieuwbouw van kantoren. Figuur 4.2

Nieuwbouw kantooroppervlak, extrapolatie, 2006-2020, gem. per jaar


a. Per km²

6


b. Per duizend inwoner 15-64 jaar, gem. in periode

Het veronderstelde gemiddeld jaarlijks onttrekkingspercentage bedraagt 0.45% voor de vier grote steden, 0.15% voor de overige kernsteden van agglomeraties, 0.2% voor de suburbs van de grootstedelijke agglomeraties en 0.1% voor de overige gemeenten.


68


Lange Termijn scenario’s Centraal Planbureau In de Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau wordt uitgegaan van een lagere economische groei en van een hogere productiviteitsgroei in diverse sectoren met veel kantoorwerkgelegenheid. De verwachte vraag naar kantoorruimte is daardoor lager dan in de laatste vijftien jaar. De resultaten staan in de tabellen 4.1 en 4.2 voor het verhuurd kantooroppervlak en in de tabellen 4.3 en 4.4 voor de nieuwbouw van kantoorruimte. Bij de bespreking van de resultaten wordt ingegaan op het verhuurd vloeroppervlak. De nieuwbouw is steeds wat hoger, met name in de grote steden. De verwachte nationale ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak is voor alle drie Lange Termijn scenario’s in de periode 2006-2020 lager dan de realisatie in de periode 1991-2006. De nieuwbouw is zelfs aanzienlijk lager. Daarbij moet echter worden aangetekend dat de nieuwbouw in de periode 1991-2006 ook voor een aanzienlijk deel heeft geresulteerd in aanbod per begin 2006. Bij toekomstige onttrekkingspercentages die overeenkomen met het verleden resulteert het Lange Termijn scenario met de hoogste groei (Global Economy) in een nieuwbouw van 832 duizend vierkante meter bruto vloeroppervlak aan kantoorruimte per jaar. Voor de twee andere scenario’s (Strong Europe en Transatlantic Market) ligt de verwachte jaarlijkse nieuwbouw nog aanzienlijk lager. En voor het hier niet verder besproken Regional Communities scenario is er nog minder sprake van nieuwbouw van kantoorruimte. Worden de aandelen in het nationaal totaal wat betreft de verwachtingen volgens de drie CPBscenario’s vergeleken met de realisaties in de periode 1991-2006, dan kan het volgende worden geconstateerd. Het aandeel van het landsdeel West en van de Randstad ligt in alle scenario’s iets hoger dan in de periode 1991-2006 (overigens niet dan in de periode 1991-2001). Ook Noord kent wat hogere prognoses dan de realisaties in het verleden deden verwachten. Van de landsdelen is Zuid de grootste verliezer, bij de kern-periferie indeling de nationale periferie. Bij de aandelen van de grootteklassen vormen de prognoses een afspiegeling van ontwikkelingen in het verleden. Wat betreft de positie in stadsgewesten wijzen de prognoses in de richting van lagere aandelen voor de kernsteden dan in het verleden, en hogere aandelen voor de suburbs en de gebieden buiten de stadsgewesten. Er bestaan daarbij wel verschillen in de mate waarin tussen de drie scenario’s. Het is opmerkelijk dat in alle drie scenario’s een teruglopend aandeel ten opzichte van het verleden resulteert voor de kernsteden. Bij het extrapolatiescenario was daar geen sprake van. Dat hangt mogelijk samen met het feit dat volgens de drie Lange Termijn scenario’s andere economische sectoren sterk groeien dan volgens het extrapolatiescenario. De snelst groeiende sectoren volgens het extrapolatiescenario zouden volgens deze redenering relatief sterk vertegenwoordigd zijn in de kernsteden Aan de individuele steden wordt hier wat meer aandacht besteed. Als extra informatie is daartoe in tabel 4.5 de relatieve vertegenwoordiging van verhuurd kantooroppervlak berekend voor het verleden (1991), het heden (2006) en vier scenario’s voor de toekomst (het extrapolatiescenario, GE, TM en SE). Tevens staat in figuur 4.3 en 4.4 de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak voor 1991-2006 (realisaties) en 2006-2020 (prognoses voor vier scenario’s), waarbij 2006 op 100 is gesteld.


69


Tabel 4.5

Relatieve vertegenwoordiging verhuurde kantoorruimte, 1991-2020

Steden Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Arnhem Zwolle

1991

2006

Extrap.

252 220 353 319 235 281 197

233 183 307 297 233 246 243

225 172 283 267 222 227 235

Prognose 2020 GE TM

SE

223 174 279 264 219 226 237

221 173 289 265 219 228 239

222 173 280 262 220 226 237

Stadsgewesten 207 208 205 204 205 Utrecht 213 Amsterdam 170 158 153 154 153 151 Den Haag 290 250 234 230 230 235 Rotterdam 119 106 99 101 100 99 183 185 183 182 182 Amersfoort 134 Groningen 86 87 91 90 90 92 Apeldoorn/Deventer 82 107 108 108 109 109 Arnhem 119 109 108 107 107 108 162 156 160 159 158 ’s-Hertogenbosch 147 Eindhoven 103 107 105 105 105 105 Toelichting: Weergegeven is het verhuurde kantooroppervlak per inwoners van 15 tot 65 jaar ten opzichte van Nederland = 100.

Voor de steden kan het volgende worden geconstateerd: • Voor Amsterdam ligt het aandeel in het nationaal totaal rond de tien procent, zowel voor het verleden als voor de toekomst. Ondanks dit hoge aandeel in het nationaal totaal neemt de relatieve vertegenwoordiging iets af in de tijd. Dat gebeurt ook voor de meeste andere kernsteden en hangt samen met een gestage suburbanisatie van kantoren, hoewel de kernsteden ook in de toekomst een belangrijke kantoorfunctie zullen blijven vervullen. • In Rotterdam lag de toename van het verhuurd vloeroppervlak in het verleden onder het aandeel dat op basis van de voorraad verwacht mocht worden. De relatieve vertegenwoordiging nam daardoor tussen 1991 en 2006 af. Ook voor de toekomst zijn de verwachtingen niet hooggespannen, zeker niet voor TM en SE. (Het aandeel in de nieuwbouw is wat hoger als gevolg van vervanging voor aan de voorraad onttrokken kantoren; zie tabel 4.4) De score op de relatieve vertegenwoordiging neemt daardoor voor Rotterdam nog verder af. Van de zeven vergeleken steden zal Rotterdam in 2020 naar verwachting de minst belangrijke kantoorfunctie kennen (ten opzichte van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar). • Voor Den Haag wordt een vrij hoog aandeel in het nationaal totaal verwacht voor Strong Europe, het scenario met de meeste groei van de overheidssector. Hoewel Den Haag een respectabel aandeel in het nationaal totaal van de toename van het verhuurd vloeroppervlak realiseert, neemt de relatieve vertegenwoordiging (die overigens het hoogst is van alle vergeleken steden) verder af in de periode 2006-2020. Dat hangt samen met de sterke groei van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar, waardoor de noemer in de formule voor de relatieve vertegenwoordiging sterk toeneemt. • Utrecht realiseert voor alle scenario’s een groter aandeel in het nationaal totaal van het verhuurd vloeroppervlak dan in het verleden. Toch neemt de relatieve vertegenwoordiging af (hoewel die ook in 2020 nog steeds hoog is). In Utrecht neemt namelijk het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar zeer sterk toe.


70


•

•

•

Voor Eindhoven wijzen de resultaten van het kantorenmodel op een wat lager aandeel in het nationaal totaal van de toename van het verhuurd kantooroppervlak dan in het verleden. Dat geldt overigens voor de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau, maar niet voor het trendextrapolatie scenario. Blijkbaar past de sectorstructuur in Eindhoven minder goed bij de sectoren die in de CPB-scenario’s nationaal het sterkst groeien dan bij de sectoren die in de afgelopen tien jaar nationaal het sterkst gegroeid zijn. De relatieve vertegenwoordiging van verhuurde kantoorruimte zal daardoor naar verwachting iets gaan afnemen. Het verwachte aandeel van Arnhem in de nationale toename aan verhuurd vloeroppervlak ligt in alle scenario’s op of iets boven het aandeel in de periode 1991-2006. Doordat het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar relatief sterk groeit, neemt de relatieve vertegenwoordiging in de periode 2006-2020 iets af. Zwolle tenslotte scoort in de diverse scenario’s op of iets onder het aandeel uit de periode 1991-2006. In die periode is de relatieve vertegenwoordiging van verhuurd vloeroppervlak zeer sterk toegenomen. Voor de periode 2006-2020 wordt een lichte afname van de relatieve vertegenwoordiging verwacht, met name doordat het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar sterk toeneemt. Ook in 2020 is het aantal verhuurde vierkante meters kantoorruimte in Zwolle echter nog steeds hoog, vergeleken met de bevolkingsomvang.

Op soortgelijke wijze als de steden kunnen de ontwikkelingen in de tien grote stadsgewesten worden beoordeeld. Daarbij valt op dat met name Amsterdam en Utrecht en in iets mindere mate Den Haag hun aandeel in het nationaal totaal van verhuurde kantoorruimte volgens het kantorenmodel zullen zien toenemen. Voor deze drie grote stadsgewesten was het aandeel in de periode 1991-2006 nog 39.9% (in 1991-2001 overigens 43.8%). Volgens de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau zal dat aandeel in de periode 2006-2020 toenemen naar 46.5%, 46.3% en 47.7% in respectievelijk GE, TM en SE. Overigens neemt ook het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar toe, waardoor geen toename van de relatieve vertegenwoordiging resulteert. Uit tabel 4.5 blijkt dat de relatieve vertegenwoordiging van verhuurde kantoorruimte voor de meeste stadsgewesten niet sterk wijzigt. In Den Haag en Rotterdam neemt het wat verder af, hoewel het tempo waarin dat gebeurt lager is dan in de periode 1991-2006. Gemeten naar de relatieve vertegenwoordiging zijn de stadsgewesten met de belangrijkste kantorenfunctie ’sHertogenbosch, Amsterdam, Amersfoort en vooral Utrecht en Den Haag. Een relatief minder belangrijke kantorenfunctie vervullen de stadsgewesten Groningen, Apeldoorn/Deventer, Arnhem, Eindhoven en (opvallend genoeg) Rotterdam. Dat patroon zal naar verwachting tot 2020 niet heel sterk veranderen.


71


Figuur 4.3

Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak 1990-2020, voorbeeldsteden a. Zwolle

b. Arnhem

180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

c. Utrecht

180

1990

1995

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

2005

2010

2015

2020

2010

2015

2020

2010

2015

2020

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

e. Eindhoven

180

1990

1995

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

190 140 90 40

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

SE


2020

TM

2005

f. Nederland

180

160

2000

1990

GE

1995

2000

2005

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

40

2000

d. Den Haag

Extrapolatie

72


Figuur 4.4

Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak 1990-2020, stadsgewesten in Randstad a. Amersfoort

b. Utrecht

180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

1990

1995

c. Amsterdam

2000

2005

2010

2015

2020

2010

2015

2020

2010

2015

2020

d. Den Haag

180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40 1995

2000

2005

2010

2015

2020

1990

1995

e. Rotterdam 180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40 1995

2000

2005

2010

2015

SE


2005

190 140 90 40

40 1990

2000

f. Nederland

2020

TM

1990

GE

1995

2000

2005

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

1990

Extrapolatie

73


Figuur 4.4

Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak 1990-2020 (vervolg), stadsgewesten buiten Randstad g. Groningen

h. Apeldoorn/ Deventer

180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

i. Arnhem

180

1990

1995

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

2005

2010

2015

2020

2010

2015

2020

2010

2015

2020

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

k. Eindhoven

180

1990

1995

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

190 140 90 40

40 1990

1995

2000

2005

2010

2015

SE

2020

TM

2005

l. Nederland

180

160

2000

1990

GE

1995

2000

2005

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

40

2000

j. Den Bosch

Extrapolatie

De ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak is voor de realisatie in de periode 1991-2006 en voor de prognoses volgens drie Lange Termijn scenario’s voor de periode 2006-2020 weergegeven in de figuren 4.5, 4.6 en 4.7 voor respectievelijk de ontwikkeling per vierkante kilometer, de procentuele ontwikkeling en de alternatieve groeimaat. Ondanks het feit dat de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak minder hoog is dan in het verleden, is er toch maar één gebied waar sprake is van een afname, namelijk Heerlen. In bijlage VI staan de resultaten voor het Regional Communities scenario (in de vorm van een aantal kaartbeelden). In dat scenario is voor meer gebieden sprake van een afname van het verhuurd vloeroppervlak aan kantoren. Dat geldt onder andere voor alle vier Limburgse steden.


74


Figuur 4.5

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak per km², gemiddeld per jaar 115 of meer 37 tot 115 8 tot 37 0 tot 8 -86 tot 0


a. Realisatie 1991-2006

b. SE 186 of meer 76 tot 186 15 tot 76 0 tot 15 -45 tot 0

102 of meer 36 tot 102 8 tot 36 0 tot 8 -86 tot 0

c. TM

d. GE

Per vierkante kilometer landoppervlak neemt de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak het sterkst toe in de verstedelijkte delen van de Noordvleugel en de Zuidvleugel van de Randstad en in een aantal middelgrote steden buiten de Randstad, met name in Groningen, Zwolle en Eindhoven (zie figuur 4.5). Wanneer de groei wordt uitgedrukt in procenten, ziet het ruimtelijk ontwikkelingspatroon er anders uit (zie figuur 4.6). Een aantal suburbane gebieden groeit dan sterk vanaf een lage basis. De absolute ontwikkeling is daar gering. Daarop bestaan echter twee belangrijke uitzonderingen, namelijk Zwolle en Amersfoort, die zowel in het verleden als in de drie scenario’s voor de toekomst een hoge procentuele groei vertonen. Voor de periode 19912006 was daar ook sprake van in Apeldoorn, Deventer en Hengelo. In procenten groeiden steden langs de A1 dus sterk. In de scenario’s is daar voor Deventer ook in de toekomst nog sprake van. www.bureaulouter.nl [email protected]

75


Figuur 4.6

Procentuele ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak, 2006-2020, gemiddeld per jaar 1.7 of meer 1.3 tot 1.7 0.8 tot 1.3 0.0 tot 0.8 -0.8 tot 0.0

4.6 of meer 3.4 tot 4.6 2.5 tot 3.4 0.0 tot 2.5

a. Realisatie 1991-2006 1.8 of meer 1.3 tot 1.8 0.9 tot 1.3 0.0 tot 0.9 -0.8 tot 0.0

b. SE 2.3 of meer 1.8 tot 2.3 1.4 tot 1.8 0.0 tot 1.4 -0.4 tot 0.0

c. TM

d. GE

Per gemiddeld in de beschouwde periode woonachtige bevolking van 15 tot 65 jaar tenslotte ziet het ruimtelijk patroon er weer anders uit (zie figuur 4.7). In de periode 1991-2006 groeide vooral de Noordvleugel van de Randstad sterk, alsmede een aantal middelgrote steden in de Intermediaire Zone (Zwolle, Apeldoorn, ’s-Hertogenbosch, Eindhoven). De prognoses op basis van het doorrekenen van de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau aan de hand van het kantorenmodel resulteren in een soortgelijk ruimtelijk patroon, echter met enkele accentverschillen. Met name in het SE en TM scenario scoren gebieden aan de oostzijde van de Noordvleugel van de Randstad wat hoger (Flevoland, de Veluwe, Arnhem). Limburg scoort wat lager (vooral als gevolg van de teruglopende bevolkingsontwikkeling waardoor ook een tekort www.bureaulouter.nl [email protected]

76


aan arbeidskrachten gaat ontstaan). Voor Haaglanden zijn de verwachtingen vooral in het SE en het GE scenario juist weer wat gunstiger. De algemene lijn die uit de kaartbeelden naar voren komt is echter dat de realisaties uit het verleden en de prognoses voor de toekomst in grote lijnen met elkaar overeenkomen. Figuur 4.7

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak per duizend inw. 15-64 jaar gemiddeld in periode, 2006-2020, gemiddeld per jaar 78 of meer 41 tot 78 18 tot 41 0 tot 18 -63 tot 0


a. Realisatie 1991-2006 72 of meer 39 tot 72 18 tot 39 0 tot 18 -65 tot 0


c. TM

d. GE

Naast de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak zijn tevens kaarten opgesteld voorde ontwikkeling van de nieuwbouw. Die worden hier slechts voor de alternatieve groeimaat getoond (zie figuur 4.8), omdat voor de ontwikkeling per vierkante kilometer en de procentuele ontwikkeling nauwelijks verschillen met de ontwikkeling van de verhuurde kantoorruimte www.bureaulouter.nl [email protected]

77


resulteren. Bij een vergelijking tussen figuur 4.7 en figuur 4.8 blijkt dat Amsterdam en Den Haag hoger scoren wat betreft de nieuwbouw in de periode 1991-2006. Bij Amsterdam heeft dat geresulteerd in een hoog aanbodpercentage, bij Den Haag ging het voor een groot deel om vervangingsvraag voor aan de voorraad onttrokken kantoorgebouwen. Bij de prognoses is de nieuwbouw met name voor een aantal grote steden hoger dan de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak (zie Amsterdam en Rotterdam). Dat hangt samen met de veronderstelling dat in de grote steden relatief veel kantoorruimte aan de voorraad onttrokken zal worden Figuur 4.8

Nieuwbouw kantooroppervlak per duizend inw. 15-64 jaar gem. in periode, 2006-2020, gemiddeld per jaar 96 of meer 46 tot 96 21 tot 46 0 tot 21 -51 tot 0


a. Realisatie 1991-2006 93 of meer 46 tot 93 23 tot 46 0 tot 23 -52 tot 0


c. TM


d. GE

78


Om de effecten van de scenario’s per gebied te bepalen zijn de verschillen in procentuele ontwikkeling op de kaart gezet (zie figuur 4.9). De verschillen zijn het gevolg van de sectorsamenstelling in de gebieden. Naarmate sectoren die in een bepaald scenario relatief sterk groeien een groter aandeel innemen van de kantoorwerkgelegenheid in een gebied zal de verwachte groei van het totale verhuurd vloeroppervlak hoger zijn. Eerst worden de verschillen in effecten tussen de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau met elkaar vergeleken, vervolgens worden de effecten volgens die drie scenario’s vergeleken met het doortrekken van de nationale groei (in de periode 1996-2006) van sectoren volgens het extrapolatiescenario. Figuur 4.9 scenario's

Afwijking procentuele ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak tussen de

% per jaar

% per jaar



a. GE-TM % per jaar

b. GE-SE % per jaar


c. Trendextrapolatie - GE www.bureaulouter.nl [email protected]

0.11 of meer 0.09 tot 0.11 0.07 tot 0.09 0.04 tot 0.07 -0.01 tot 0.04 -0.06 tot -0.01 -0.10 tot -0.06 minder dan -0.10

d. TM-SE

79


Figuur 4.9

Afwijking procentuele ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak tussen de scenario's (vervolg)

% per jaar 2.01 of meer 1.93 tot 2.01 1.83 tot 1.93 1.74 tot 1.83 1.68 tot 1.74 1.59 tot 1.68 1.51 tot 1.59 minder dan 1.51

e. Trendextrapolatie - TM


f. Trendextrapolatie - SE

Wat betreft de onderlinge vergelijking tussen de drie Lange Termijn scenario’s van het CPB kan het volgende worden geconstateerd: • De sectorsamenstelling van de bedrijvigheid komt in de Randstad meer overeen met sectoren die in GE sterk groeien dan in TM, enkele uitzonderingen zoals Den Haag daargelaten. Dat geldt vooral voor de suburbane gebieden van de grootstedelijke stadsgewesten. Landelijke gebieden buiten de Randstad kennen de laagste extra groei ten opzichte van het TM scenario bij groei volgens het GE scenario. • Ook bij een vergelijking tussen GE en SE lijkt het GE scenario het meeste voordeel op te leveren voor de Randstad. Er bestaan echter meer uitzonderingen dan bij een vergelijking tussen GE en TM. Zo is voor de totale regio Haaglanden, inclusief stadsgewest Leiden, het verschil in groei tussen GE en SE lager dan gemiddeld. Dat geldt ook voor Utrecht. Bij SE ligt het accent meer op groei in de overheidssector. Dat blijkt zeer duidelijk uit het resultaat voor Den Haag. Ook in veel provinciehoofdsteden (of gebieden met een provinciehoofdstad) is het verschil tussen GE en SE minder groot dan gemiddeld. • In TM en SE is de groei van het verhuurde vloeroppervlak kantoorruimte nationaal vrijwel gelijk. In nog sterkere mate dan bij een vergelijking tussen GE en SE komen de relatief hogere groeicijfers bij SE in de provinciehoofdsteden naar voren. Meer in het algemeen geldt dat kernsteden relatief meer groei kennen in het Strong Europe scenario dan in het Transatlantic Market scenario. (Dat bleek ook al uit tabel 4.2.) Er zijn slechts enkele uitzonderingen, namelijk Deventer, Hengelo, Hilversum, Helmond, Venlo en Sittard-Geleen. Met uitzondering van mediastad Hilversum zijn dat steden die zich van oudsher wat meer richten op industrie en distributie. Zij kennen geen sterke vertegenwoordiging van de overheid. Wordt het extrapolatiescenario vergeleken met de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau, dan kan het volgende worden geconstateerd: • Het voortzetten van de nationale groeicijfers per sector in de toekomst zou vergeleken met het GE scenario relatief het minst gunstig zijn voor de ruime regio Haaglanden www.bureaulouter.nl [email protected]

80


• •

4.2

(inclusief stadsgewest Leiden), de regio Utrecht en (in iets mindere mate) Amsterdam. Vergeleken met het GE scenario resulteert het extrapolatiescenario in het algemeen in een hogere groei, maar dat geldt in het bijzonder voor gebieden waar openbaar bestuur en ICT sterk zijn vertegenwoordigd. Bij een vergelijking tussen het extrapolatiescenario en TM resulteert globaal een zelfde ruimtelijk patroon als bij de vergelijking tussen het extrapolatiescenario en het GE scenario. Bij een vergelijking tussen het extrapolatiescenario en SE geldt ook voor het zuidelijk suburbaan gedeelte van stadsgewest Amsterdam (met onder andere Schiphol) dat de trendextrapolatie relatief gunstiger zou zijn. Voor Den Haag zou Strong Europe, vergeleken met TM en GE juist wat gunstiger zijn, uiteraard vooral als gevolg van de sterke vertegenwoordiging van openbaar bestuur (met in SE een veel gunstiger ontwikkeling dan in TM en GE).

Gevoeligheidsanalyses

In de vorige paragraaf zijn macro-economische scenario’s doorgerekend onder bepaalde veronderstellingen ten aanzien van kantoorquotiënten, kantoorcomponenten en onttrekkingspercentages. In deze paragraaf wordt het effect van andere veronderstellingen doorgerekend. Dat heeft niet alleen gevolgen voor de totale nationale kantorenmarkt, maar heeft ook effecten die ruimtelijk verschillend uit kunnen pakken. Zelfs schijnbaar kleine veranderingen kunnen soms verrassend grote effecten hebben. Voor drie varianten zijn de verschillen ten opzichte van het TM-scenario doorgerekend, namelijk: • Variant 1: Het verdubbelen van onttrekkingspercentages (in tabellen en kaarten aangegeven als ‘v1 Ont+’) • Variant 2: Een groei van het kantoorquotiënt met 0.5% per jaar (in tabellen en kaarten aangegeven als ‘v2 KQ2’) • Variant 3: Een minder sterke toename van de arbeidsproductiviteit in een aantal kantorensectoren dan verondersteld in de Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (in tabellen en kaarten aangegeven al ‘v3 Prod-‘). Bij variant 1 wordt aangenomen dat in de toekomst een groter deel van de kantoren jaarlijks aan de voorraad zal worden onttrokken. Dat gebeurt door de onttrekkingspercentages die op basis van historische ontwikkelingen (de periode 1992-2005) zijn bepaald te verdubbelen. Voor de vier grote steden wordt het jaarlijks onttrekkingspercentage 0.9% (was 0.45%), voor de suburbs in de vier grootstedelijke agglomeraties wordt het 0.4% (was 0.2%), voor de overige kernsteden (de kernsteden exclusief de vier grote steden) wordt het 0.3% in plaats van 0.15%. Voor de overige gemeenten (de overige suburbane gebieden en de landelijke gebieden) tenslotte wordt het onttrekkingspercentage 0.2% in plaats van 0.1%. Bij variant 2 wordt ervan uitgegaan dat het kantoorquotiënt voor elke economische sector met 0.5% meer toeneemt dan in het basisscenario. Dat is op zich geen spectaculaire groei. Voor een economische sector waarvoor de kantoorcomponenten in het basisscenario zowel in 2006 als in 2020 in eerste instantie 28 (vierkante meter bvo per arbeidsplaats) zou bedragen, zou een extra groei met een half procent per jaar resulteren in een kantoorcomponent van 30. Dat is dus een toename met slechts 2 meter bvo per arbeidsplaats in 14 jaar. In variant 3 is aangenomen dat in een aantal typische kantoorsectoren in de marktsector de arbeidsproductiviteit met 1% per jaar minder zou toenemen dan volgens het basisscenario. Daardoor neemt het aantal arbeidsplaatsen met 1% per jaar meer toe. Dit is aangenomen voor ICT www.bureaulouter.nl [email protected]

81


(telecommunicatie en softwarebedrijven), bank- en verzekeringswezen en adviesbureaus (juridisch, economisch, architecten, ingenieurs, reclame). Het percentage onttrekkingen heeft geen invloed op de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak. In tabel 4.1 en tabel 4.2 zijn daarom alleen de effecten van een toename van het kantoorquotiënt en van een lagere productiviteitsgroei in een aantal sectoren weergegeven. Ten opzichte van het basisscenario voor TM neemt het verhuurde vloeroppervlak kantoorruimte bij een groei van het kantoorquotiënt met 0.5% per jaar nationaal toe met 262 duizend vierkante meter kantoorruimte per jaar (zie variant 2). Bij een lagere productiviteitsgroei in een aantal typische kantoorsectoren in de marktsector neemt de hoeveelheid verhuurd kantoorvloeroppervlak toe met 216 duizend vierkante meter bvo per jaar (zie variant 3). De veranderingen in het aandeel in het nationale totaal van de toename van het verhuurd vloeroppervlak staan in tabel 4.2 (vergelijk de kolom v2 KQ2 met de kolom TM). De aandelen nemen in de variant toe ten opzichte van het basisscenario voor gebiedstypen of gebieden die in het basisscenario van TM een lagere procentuele groei dan het nationaal gemiddelde kenden van het aandeel in de toename van het verhuurd vloeroppervlak. De aandelen nemen in de variant af voor gebiedstypen of gebieden met een hogere dan gemiddelde procentuele groei in het basisscenario van TM. Zo neemt bijvoorbeeld het aandeel in de nationale groei in variant 2 toe voor het landsdeel Zuid en af voor het landsdeel Oost. Het aandeel van de kernsteden neemt toe. Van de individuele steden neemt het aandeel van Rotterdam sterk toe. (Dat wijst er dus op dat de procentuele groei van het verhuurd kantooroppervlak volgens het basisscenario van het TM scenario daar laag was.) En voor de individuele stadsgewesten worden de verschillen tussen de twee grote stadsgewesten in de Noordvleugel en de twee grote stadsgewesten in de Zuidvleugel wat kleiner. De effecten van een lagere productiviteitsgroei (en daardoor een toename van het aantal arbeidsplaatsen) met één procent in ICT, het bank- en verzekeringswezen en kennisintensieve zakelijke diensten blijken uit een vergelijking van de kolommen v3 Prod- en TM in tabel 4.2. In deze variant zijn er twee effecten. Ten eerste neemt in het algemeen de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak toe. Ten tweede hangt het van de samenstelling van de kantoorwerkgelegenheid in een gebiedstype of gebied af in hoeverre daarvan geprofiteerd wordt. Het landsdeel West, de Randstad en de grote steden (gemeenten met meer dan 200.000 inwoners) profiteren van de minder sterke groei van de productiviteit in de geselecteerde kennisintensieve commerciële diensten. Zij zijn daar blijkbaar relatief sterk vertegenwoordigd, want de toename is hoger dan bij variant 2 (die is te beschouwen als een algemene, niet sectorspecifieke, toename van de vraag naar kantoorruimte). Ook voor de kernsteden neemt het aandeel bij variant 3 toe ten opzichte van het basisscenario voor TM, echter nauwelijks in sterkere mate dan bij variant 2. Van de individuele steden profiteert Amsterdam in relatief sterke mate, mede door de samenstelling van de bedrijvigheid (relatief veel kennisintensieve commerciële diensten; vergelijk variant 2 met variant 3). Ook Den Haag en Rotterdam profiteren, maar niet zozeer als gevolg van de sectorsamenstelling. Van de stadsgewesten profiteren Den Haag en Rotterdam, overigens niet als gevolg van een relatieve oververtegenwoordiging van de sectoren waar minder productiviteitsgroei en daardoor meer werkgelegenheidsgroei wordt verondersteld. Die positieve effecten van de sectorsamenstelling zijn er eerder voor de stadsgewesten Utrecht, Amsterdam en Amersfoort (gezien de vergelijking van de effecten bij variant 2 en variant 3). Het verdubbelen van de onttrekkingspercentages (variant 1) heeft geen effect op het verhuurd vloeroppervlak. Daarom is die variant slechts doorgerekend voor de nieuwbouw (zie tabel 4.3 en 4.4). Ten opzichte van het basisscenario neemt de nieuwbouw met 138 duizend vierkante meter bvo per jaar toe (vergelijk kolom v1 Ont+ met kolom TM in tabel 4.3). Dat is vervangingsvraag voor extra onttrekkingen aan de voorraad kantoren. Vooral in gebiedstypen en gebieden met een groot aandeel van grote steden zal de nieuwbouw als gevolg van vervangingsvraag toenemen. www.bureaulouter.nl [email protected]

82


Conform verwachting neemt het aandeel in het nationaal totaal in variant 3 ten opzichte van het basisscenario vooral toe voor het landsdeel West, de Randstad, de grootste gemeenten (meer dan 200.000 inwoners) en de kernsteden. In de vier grote steden neemt het aandeel toe, bij de grote stadsgewesten geldt dat vooral voor Den Haag en Rotterdam. In figuur 4.10 tot en met 4.13 is het effect van de drie varianten weergegeven in de vorm van kaartbeelden. Zowel bij variant 2 als bij variant 3 concentreren de grootste effecten per vierkante kilometer landoppervlak zich in de kernsteden, aangevuld met een aantal suburbane gebieden in de Randstad (zie figuur 4.10a en figuur 4.10b). Het ruimtelijk patroon voor de alternatieve groeimaat (zie figuur 4.11) lijkt in grote lijnen op dat van figuur 4.8, echter met enige verschillen. Bij de alternatieve groeimaat scoren voor variant 2 middelgrote steden als Zwolle en ’sHertogenbosch en het zuidelijk suburbaan gebied van Amsterdam wat hoger en grote steden als Amsterdam en Rotterdam wat lager. Voor variant 3 scoort de Noordvleugel van de Randstad, met een uitloper in oostelijke richting in het algemeen wat hoger bij het hanteren van de alternatieve groeimaat. Uit het verschil in procentuele ontwikkeling (zie figuur 4.12) blijkt dat vooral de Noordvleugel van de Randstad profiteert van variant 3. Daar zijn sectoren als ICT, het bank- en verzekeringswezen en kennisintensieve zakelijke diensten bij uitstek sterk vertegenwoordigd binnen de totale kantoorwerkgelegenheid. Een eventueel lagere productiviteitsgroei in die sectoren heeft dus bij uitstek in die regio effecten. Tenslotte zijn ook de effecten op de nieuwbouw van een hoger onttrekkingspercentage weergegeven in figuur 4.13. Conform de verwachting zijn die effecten vooral merkbaar voor de vier grote steden. Figuur 4.10

Verhuurd kantooroppervlak per km², 2006-2020, gemiddeld per jaar

m² bvo 93.38 of meer 64.52 tot 93.38 26.60 tot 64.52 12.33 tot 26.60 2.16 tot 12.33 0.72 tot 2.16 0.16 tot 0.72 minder dan 0.16

a. Variant 2 (KQ+) minus basisscenario


m² bvo 77.68 of meer 50.77 tot 77.68 22.42 tot 50.77 8.88 tot 22.42 1.43 tot 8.88 0.44 tot 1.43 0.11 tot 0.44 minder dan 0.11

b. Variant 3 (Prod-) minus basisscenario

83


Figuur 4.11

Verhuurd kantooroppervlak per duizend inw. 15-64 jaar, gem. in periode, 20062020, gemiddeld per jaar

m² bvo

m² bvo


a. Variant 2 (KQ+) minus basisscenario Figuur 4.12


b. Variant 3 (Prod-) minus basisscenario

Procentuele ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak, gemiddeld per jaar


Variant 3 (Prod-) minus basisscenario


84


Figuur 4.13

Ontwikkeling nieuwbouw kantoren, variant 1 (Ont+) minus basisscenario

m² bvo

m² bvo


a. Per km²

4.3


b. Per duizend inw. 15-64, gem. in periode

Balansen vraag en aanbod

Voor de kantorenmarkt is niet alleen de vraag naar kantoorruimte, maar ook het aanbod van belang. Dat aanbod bestaat enerzijds uit het huidige aanbod (leegstand of gebouwen die in aanbouw zijn en waarvoor nog geen huurder is gevonden) en anderzijds uit plannen. Wat die plannen betreft, bestaan er overzichten. De kwaliteit daarvan is echter niet altijd even goed en veelal ontbreekt ook een indicatie van de mate van hardheid van de plannen. Om een kwalitatief goed aanbodbestand (inclusief plannen) op te stellen is een kleine opdracht bij Rudolf Bak van CBRE uitgezet. Hij heeft het overzicht uit Nieuw Commercieel Vastgoed 2005 gecontroleerd op fouten en de plannen beoordeeld op hun hardheid. Dat is overigens een momentopname. De omvang van het aanbod kan snel wijzigen in de tijd. Regelmatig worden plannen opgevoerd en afgevoerd. Ook de mate van zekerheid dat zij daadwerkelijk worden gerealiseerd verschilt sterk tussen plannen. Hier is er voor gekozen ook zachte plannen mee te tellen als toekomstig aanbod, tenzij er zeer sterke twijfels bestaan bij de kans op realisatie. In figuur 4.14 zijn de plannen voor de bouw van kantoren weergegeven in termen van absolute aantallen vierkante meters bruto vloeroppervlak. Vooral Amsterdam en Haarlemmermeer (met onder andere Schiphol) vallen op. Zij worden gevolgd door Den Haag en Rotterdam. Veel plannen voor nieuwbouw van kantoren zijn er verder in Utrecht, Amersfoort, Almere, Zwolle, Arnhem, Eindhoven, Groningen en Maastricht. Van meer belang dan de omvang van de plannen op zich is of zij in lijn zijn met de vraag naar kantoorruimte. Om dat na te gaan is allereerst in figuur 4.15 het totale huidige en toekomstige aanbod (leegstand, in aanbouw genomen kantoren waarvoor nog geen huurder is gevonden en harde en zachte plannen) als percentage uitgedrukt van het huidige verhuurde kantooroppervlak. In sommige gemeenten blijkt de verhouding aanbod versus huidig verhuurd vloeroppervlak zeer hoog te zijn. Dat geldt vooral in de Amsterdamse regio. Een vergelijking met de huidige voorraad verhuurde kantoorruimte geeft slechts een eerste indicatie van de balans tussen vraag en aanbod. In figuur 4.16 is tevens de verhouding www.bureaulouter.nl [email protected]

85


weergegeven van het totale aanbod (huidig aanbod plus plannen) ten opzichte van de vraag (de verwachte ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak kantoorruimte) volgens het Transatlantic Market scenario. Het gaat hierbij om de vraag naar kantoorruimte in de periode 2006-2020. De berekening is opgesteld onder de veronderstelling dat er verder in die periode geen nieuwe plannen meer bijkomen. Dan nog resulteert in veel gebieden een hoger aanbod dan er vraag naar kantoorruimte is. Een verhouding van exact 1 houdt in dat het aanbod exact gelijk is aan de toename van het verhuurd vloeroppervlak kantoorruimte tot 2020. Er is daarbij overigens geen rekening gehouden met het feit dat een aanbodpercentage van ongeveer 5% van de kantorenvoorraad gangbaar wordt geacht voor een normaal functionerende kantorenmarkt. Desalniettemin is de score voor de verhouding voor sommige gebieden zeer hoog. Figuur 4.14

Harde en zachte plannen nieuwbouw kantoren

m² bvo


86


Figuur 4.15

Verhouding plannen en aanbod versus verhuurd vloeroppervlak (2006)

Verhouding (%)

Meer dan 100% 50% tot 100% 30% tot 50% 20% tot 30% 10% tot 20% 0% tot 10% Geen kantoren

De mate waarin vraag en aanbod uit balans zijn, wordt uiteraard mede bepaald door de verwachte ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak kantoorruimte. Die ontwikkeling verschilt tussen de vier scenario’s (het extrapolatiescenario en de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau). In figuur 4.17 en de tabellen 4.6 en 4.7 zijn balansen van vraag naar en aanbod van kantoorruimte opgesteld voor de vier scenario’s. In figuur 4.17 is links (in grijs) de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak in de meest recente periode van veertien jaar weergegeven. Daarmee kan de uitbreidingsvraag in de periode 2006-2020 (ook veertien jaar) worden vergeleken. Duidelijk wordt dan in hoeverre realisatie in de laatste veertien jaar en prognose voor de komende veertien jaar met elkaar overeenkomen. Naast de uitbreidingsvraag (de prognose voor de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak aan kantoorruimte) is tevens de vervangingsvraag weergegeven. Dat is de hoeveelheid kantoorruimte die nodig is om te compenseren voor aan de voorraad onttrokken kantoorgebouwen (de verwachting omtrent de omvang daarvan is gebaseerd op ervaringsgegevens over de gemiddelde jaarlijkse onttrekkingen in de periode 1992-2005).


87


Figuur 4.16

Verhouding aanbod versus vraag, Transatlantic Markets, 2006-2020

verhouding

3.26 of meer 2.69 tot 3.26 1.96 tot 2.69 1.00 tot 1.96 0.61 tot 1.00 0.37 tot 0.61 0.11 tot 0.37 Minder dan 0.11 Afname vraag

a. Stadsgewesten en landelijke gebieden


b. Kernsteden en suburbs

88


Figuur 4.17a

Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, 2006-2020 voorbeeldsteden a. Zwolle

m² bvo

b. Arnhem

m² bvo

500,000

500,000

450,000

450,000

400,000

400,000

350,000

350,000

300,000

300,000

250,000

250,000

200,000

200,000

150,000

150,000

100,000

100,000

50,000

50,000

0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

c. Utrecht

m² bvo

Aanbod /plannen

TM

GE

Trend

TM

GE

Trend

TM

GE

Trend

d. Den Haag

m² bvo

1,800,000

SE

2,500,000

1,600,000 2,000,000

1,400,000 1,200,000

1,500,000 1,000,000 800,000 1,000,000 600,000 400,000

500,000

200,000 0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

e. Eindhoven

m² bvo

Aanbod /plannen

SE

f. Nederland

m² bvo 25,000,000

700,000

600,000 20,000,000 500,000 15,000,000

400,000

300,000

10,000,000

200,000 5,000,000 100,000

0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

Aanbod /plannen

SE

Legenda Ontwikkeling verhuurd 1992-2006 Aanbod per 1-1-2006 Huidige plannen (hard en zacht) Uitbreidingsvraag 2006-2020 Vervangingsvraag (onttrekkingen) 2006-2020

SE TM GE Trend

Strong Economy Transatlantic Markets Global Economy Trendextrapolatie


89


Figuur 4.17b

Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, 2006-2020 Vijf grote stadsgewesten in Randstad a. Utrecht

m² bvo

b. Amsterdam

m² bvo

3,000,000

6,000,000

2,500,000

5,000,000

2,000,000

4,000,000

1,500,000

3,000,000

1,000,000

2,000,000

500,000

1,000,000

0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

c. Den Haag

m² bvo

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

TM

GE

Trend

TM

GE

Trend

d. Rotterdam

m² bvo 2,500,000

3,500,000

3,000,000 2,000,000 2,500,000 1,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

1,000,000 500,000 500,000

0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

1992-2006

Trend

e. Amersfoort

m² bvo

Aanbod /plannen

SE

f. Nederland

m² bvo 25,000,000

800,000 700,000

20,000,000 600,000 500,000

15,000,000

400,000 10,000,000

300,000 200,000

5,000,000 100,000 0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

Aanbod /plannen

SE


SE TM GE Trend



90


Figuur 4.17c

Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, 2006-2020 Vijf grote stadsgewesten buiten Randstad a. Groningen

m² bvo

b. Apeldoorn

m² bvo 600,000

700,000

600,000

500,000

500,000 400,000 400,000 300,000 300,000 200,000 200,000 100,000

100,000

0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

1992-2006

Trend

c. Arnhem

m² bvo

Aanbod /plannen

TM

GE

Trend

TM

GE

Trend

d. Den Bosch

m² bvo

700,000

SE

500,000 450,000

600,000 400,000 500,000

350,000 300,000

400,000

250,000 300,000

200,000 150,000

200,000

100,000 100,000 50,000 0

0 1992-2006

1,000,000

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

e. Eindhoven

m² bvo

Aanbod /plannen

SE

f. Nederland

m² bvo 25,000,000

900,000 800,000

20,000,000

700,000 600,000

15,000,000

500,000 400,000

10,000,000

300,000 200,000

5,000,000

100,000 0

0 1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

1992-2006

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend


SE TM GE Trend



91


Het aanbod bestaat uit twee elementen. Ten eerste het huidige aanbod (per 1-1-2006). Dat bestaat uit leegstand en in aanbouw genomen, maar nog niet verhuurde kantoorruimte. Ten tweede een inschatting van de omvang van harde en zachte plannen voor de bouw van kantoorruimte. Die is gebaseerd op het overzicht uit Nieuw Commercieel Vastgoed, aangevuld met informatie van R.L. Bak van CBRE en een eigen inventarisatie van het onderzoeksteam. In de figuur is geen rekening gehouden met het bestaan van frictieaanbod van kantoorruimte aan het einde van de periode. In tabel 4.6 en tabel 4.7 is onder bepaalde veronderstellingen een berekening gemaakt van de balans tussen aanbod van en vraag naar kantoorruimte in 2020. Als voorbeeld fungeert hier Zwolle. In die stad was per 1-1-2006 in totaal 770 duizend vierkante meter kantoorruimte verhuurd. Volgens de drie CPB-scenario’s luidt de verwachte jaarlijkse vraag naar kantoorruimte 11 tot 16 duizend vierkante meter per jaar. Bij voortgaande nationale groei van de economische sectoren conform de periode 1996-2006 zou sprake zijn van een jaarlijkse vraag van 30 duizend vierkante meter. Dat geeft aan dat het Centraal Planbureau in de Lange Termijn scenario’s aanzienlijk minder groei verwacht dan het gemiddelde van de laatste tien jaar, vooral wat betreft kantoorwerkgelegenheid. De onttrekkingen bedragen voor een stad als Zwolle naar verwachting per jaar 0.15% van de kantorenvoorraad. Het huidige aanbod van kantoorruimte bedraagt 65 duizend vierkante meter. De inschatting van de omvang van harde en zachte plannen voor kantoorruimte in Zwolle bedraagt 307 duizend vierkante meter bruto vloeroppervlak. Zoals al eerder aangegeven is deze schatting onzeker. De cijferopstelling is echter zodanig dat de effecten op het verwachte tekort of overschot aan kantoorruimte in 2020 van een hogere of lagere inschatting van de omvang van de plannen eenvoudig kan worden doorgerekend. Die berekening verloopt als volgt: Overschot = [Aanbod plus plannen] – [Scenariospecifieke ontwikkeling verhuurde kantoorruimte] – [Frictieaanbod van 5% in 2020]. Het frictieaanbod wordt berekend als 5% van de totale, via het kantorenmodel berekende, kantorenvoorraad per 1-1-2020. Onttrekkingen zijn niet meegenomen in de berekeningen. Aangenomen is dat zij worden gecompenseerd door vervangende nieuwbouw van kantoren. Het ‘overschot’ kan uiteraard ook negatief worden, indien de vraag naar kantoorruimte hoger is dan het aanbod (uitgaande van een frictieaanbod van 5%). Er is dan sprake van een tekort. Wanneer deze balans wordt doorgerekend resulteert, uitgaande van 307 duizend vierkante meter aan plannen voor kantoren, in 2020 een overschot van 98 duizend (volgens GE) tot 169 duizend (volgens TM) vierkante meter kantoorruimte. Zouden ook in de toekomst dezelfde nationale groeicijfers van de werkgelegenheid worden gerealiseerd als in de periode 1996-2006, dan zou de uitwerking daarvan voor Zwolle overigens in 2020 tot een tekort van 105 duizend vierkante meter vloeroppervlak aan kantoren leiden. De omvang van de plannen lijkt dus te zijn ingegeven door ervaringen uit het recente verleden. De Lange Termijn scenario’s vormen een duidelijke trendbreuk met het verleden wat de consequenties voor de kantorenmarkt betreft. Op basis van figuur 4.17 en de tabellen 4.6 en 4.7 kan de kans op overschotten/tekorten per lokale of regionale kantorenmarkt worden bepaald. Daarbij worden hier de drie Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau als basis genomen. Het extrapolatiescenario laat vooral zien wat zou gebeuren indien de hoge groei van kantoorwerkgelegenheid van de laatste tien jaar zou zijn doorgegaan. Het vormt het impliciete referentiekader waar veel plannen voor de nieuwbouw van kantoren op gebaseerd zijn. Voor Nederland als geheel zou de combinatie van veel plannen, een hoog huidig aanbodpercentage en een (vergeleken met het verleden) mindere vraag naar kantoorruimte bij toepassen van de CPB-scenario’s leiden tot overschotten van 3.5 tot 7.5 miljoen vierkante meter kantoorruimte (bovenop een aangenomen frictieaanbod van 5%). Bij het extrapolatiescenario zou


92


daar geen sprake van zijn geweest (zie tabel 4.6). Er zou dan een tekort van 8.1 miljoen vierkante meter kantoorruimte resulteren. Gegeven de inschatting van de harde en zachte plannen voor de nieuwbouw van kantoren geldt dat (vergeleken met de omvang van de kantorenmarkt) voor Zwolle, Arnhem en Eindhoven een aanzienlijk overschot dreigt te ontstaan. Ook voor Den Haag dreigt een overschot, maar vergeleken met de omvang van de kantorenmarkt is dat overschot niet groot. Voor Utrecht resulteert, met uitzondering van het TM scenario, een licht tekort. Ook voor het stadsgewest Utrecht als geheel is daar sprake van bij het Global Economy scenario (zie tabel 4.7a). Tekorten en overschotten kunnen overigens het best op het niveau van stadsgewesten worden beschouwd. Op dat ruimtelijk schaalniveau kunnen tekorten in de ene gemeente (bijvoorbeeld de kernstad) worden gecompenseerd door overschotten in andere gemeenten (bijvoorbeeld aangrenzende gemeenten). Dan blijkt dat op de kantorenmarkt van het stadsgewest Amsterdam aanzienlijke overschotten op de kantorenmarkt dreigen te ontstaan. Ook voor de stadsgewesten Rotterdam en Den Haag liggen overschotten in het verschiet. Die zijn echter kleiner dan voor stadsgewest Amsterdam. Voor het kleine, maar als kantorenregio snel groeiende stadsgewest Amersfoort is sprake van een licht overschot voor SE en TM en een balans tussen vraag en aanbod voor GE. Ook voor de meeste stadsgewesten buiten de Randstad dreigen overschotten te gaan ontstaan. De uitzondering vormt ’s-Hertogenbosch, waar sprake is van een beperkt pakket aan plannen voor nieuwbouw van kantoorruimte. Ten opzichte van de omvang van de kantorenmarkt dreigen vooral in Arnhem en Eindhoven aanzienlijke overschotten. Bij extrapolatie van de nationale groei van de werkgelegenheid in de periode 1996-2006 zou overigens in alle stadsgewesten, met uitzondering van Amsterdam, sprake zijn van een tekort aan kantoren in 2020 (uitgaande van een frictieaanbod van 5% en geen aanvulling met nieuwe plannen). De omvang van de plannen is daar duidelijk op afgestemd en niet op de verwachting van een sterk terugvallende vraag naar kantoorruimte op nationaal niveau zoals die bij het doorrekenen van de Lange Termijn scenario’s van het CPB resulteert.


93


Tabel 4.6

Vraag-aanbod balansen, voorbeeldsteden (m² bvo *1000 per jaar)

Verhuurd kantooroppervlak 2006 Ontwikkeling verhuurd 2006-2020* SE TM GE Extrapolatie Onttrekkingen 2006-2020 SE TM GE Extrapolatie Aanbod kantoren 2006 Plannen kantoren (hard en zacht)

Zwolle 770

Arnhem 1,011

Utrecht 2,493

Den Haag 4,120

Eindhoven Nederland 1,370 45,000

12 11 16 30

8 7 13 31

35 32 49 97

35 24 47 122

9 9 16 41

424 419 690 1,471

1 1 1 1

2 2 2 2

14 14 14 15

21 21 21 23

2 2 3 3

136 137 142 153

65 307

161 302

237 402

334 606

172 461

5,817 10,377

Overschot/tekort kantoorruimte 2020 (bij 5% frictieaanbod) SE 159 283 -10 197 430 TM 169 297 29 360 426 GE 98 210 -224 27 319 Extrapolatie -105 -52 -937 -1,081 -45 *) Ontwikkeling verhuurd 2006-2020: Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak (m² bvo per jaar), 2006-2020

Tabel 4.7a

7,379 7,463 3,455 -8,110

Vraag-aanbod balansen, stadsgewesten in Randstad (m² bvo *1000 per jaar)


Utrecht 4,221

Amsterdam 9,157

Den Haag 6,380

Rotterdam Amersfoort 4,698 1,052

55 53 83 166

98 104 165 325

49 36 73 191

20 21 51 120

18 18 25 47

18 18 19 20

40 40 42 45

28 28 29 32

19 19 20 22

2 2 2 2

506 557

2,079 3,386

624 1,079

634 1,053

143 284

Overschot/tekort kantoorruimte 2020 (bij 5% frictieaanbod) SE 12 3,441 630 1,126 103 TM 41 3,353 813 1,110 101 GE -394 2,459 273 672 -7 Extrapolatie -1,627 68 -1,463 -362 -331 *) Ontwikkeling verhuurd 2006-2020: Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak (m² bvo per jaar), 2006-2020


94


Tabel 4.7b

Vraag-aanbod balansen, stadsgewesten buiten Randstad (m² bvo *1000 per jaar)


Groningen 1,016

Apeldoorn 1,011

Arnhem 1,212

Den Bosch 1,034

Eindhoven 1,956

15 13 20 39

11 11 17 35

12 11 18 40

8 8 15 30

14 15 25 59

2 2 2 2

2 2 2 2

2 2 2 2

2 2 2 2

3 3 3 4

121 236

110 209

189 302

88 71

239 520

Overschot/tekort kantoorruimte 2020 (bij 5% frictieaanbod) SE 83 94 243 -11 442 TM 101 95 255 -12 427 GE 6 13 148 -113 275 Extrapolatie -277 -251 -166 -338 -229 *) Ontwikkeling verhuurd 2006-2020: Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak (m² bvo per jaar), 2006-2020


95



96


5

Casestudies Haaglanden, regio Zwolle en KAN-gebied

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op een drietal regio’s, namelijk Haaglanden, de regio Zwolle en het KAN-gebied (het knooppunt Arnhem-Nijmegen). Ten eerste wordt nagegaan in hoeverre vraag en aanbod op de kantorenmarkt bij elkaar aansluiten (paragraaf 5.1). Ten tweede wordt specifiek ingegaan op de objecten van de Rijksgebouwendienst (paragraaf 5.2).

5.1

Vraag en aanbod kantorenmarkt

In deze paragraaf staan ontwikkelingen op lokaal niveau voor een drietal casestudies centraal. Desalniettemin wordt eerst ingegaan op de ruimere regionale context waarbinnen Haaglanden, de regio Zwolle en het knooppunt Arnhem-Nijmegen functioneren (paragraaf 5.1.1). Vervolgens wordt ingegaan op respectievelijk Haaglanden (paragraaf 5.1.2), de regio Zwolle (paragraaf 5.1.3) en het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (paragraaf 5.1.4).

5.1.1

Ruime regio’s Zuidvleugel en Oostflank

Voor de kantorenmarkt in Haaglanden worden naast Haaglanden zelf (Agglomeratie Den Haag en Delft en Westland) de ontwikkelingen in Leiden en Bollenstreek en Groot-Rijnmond van belang geacht. Voor de regio Zwolle en het KAN-gebied worden naast die regio’s zelf ontwikkelingen in Apeldoorn/Deventer en omgeving, Amersfoort en omgeving en Ede/Veenendaal meegenomen (zie figuur 5.1). De resulterende balansen van vraag en aanbod zijn weergegeven in figuur 5.2 en figuur 5.3 en in tabel 5.1. Voor de Zuidvleugel ligt de verwachte ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak (de ‘uitbreidingsvraag’) voor TM en SE ruim onder de ontwikkeling in de periode 1992-2006 en voor GE iets daar onder. Slechts bij een (niet waarschijnlijk geachte) voortgaande groei van de werkgelegenheid zoals in de periode 1996-2006 zal de verhuurde voorraad kantoorruimte zeer sterk toenemen. In de Zuidvleugel is overigens wel sprake van een aanzienlijke vervangingsvraag als gevolg van omvangrijke onttrekkingen aan de voorraad kantoorruimte in Rotterdam en Den Haag. Er zal dus aanzienlijk meer nieuwbouw van kantoorruimte nodig zijn dan volgens de uitbreiding van het verhuurde kantooroppervlak zou worden verwacht. Wordt de vraag naar kantoorruimte volgens de drie CPB-scenario’s vergeleken met het aanbod, dan blijkt dat het aanbod ruim hoger is dan de uitbreidingsvraag. De berekeningen in tabel 5.1 laten zien dat er in de Zuidvleugel (uitgaande van een frictieaanbod van 5% van de kantorenvoorraad) in 2020 een overschot aan kantoorruimte wordt voorzien van 888 duizend (volgens GE) tot 1.880 duizend (volgens TM) vierkante meter bruto vloeroppervlak.


97


Figuur 5.1

Zuidvleugel en Oostflank

Regio Zwolle

Haaglanden

KAN-gebied

a. Haaglanden en overig Zuidvleugel

Tabel 5.1

b. Regio Zwolle, KAN-gebied en overig Oostflank

Vraag-aanbod balansen, Zuidvleugel en Oostflank (m² bvo *1000 per jaar) Zuidvleugel 11,299

Oostflank 5,399

SE TM GE Extrapolatie

71 59 126 319

73 72 105 205

SE TM GE Extrapolatie

48 48 49 53

9 9 9 10

1,261 2,122

658 919

Verhuurd kantooroppervlak 2006 Ontwikkeling verhuurd 2006-2020*

Onttrekkingen 2006-2020

Aanbod kantoren 2006 Plannen kantoren (hard en zacht) Tekort/overschot kantoorruimte 2020 (bij 5% frictieaanbod)

SE 1,706 198 TM 1,880 214 GE 888 -277 Extrapolatie -1,967 -1,747 *) Ontwikkeling verhuurd 2006-2020: Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak (m² bvo per jaar), 2006-2020


98


Figuur 5.2

Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, Zuidvleugel, 2006-2020 m² bvo

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0 1992-2006

Figuur 5.3

Aanbod /plannen

SE

TM

GE

Trend

Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, Oostflank, 2006-2020 m² bvo

3,500,000

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0 1992-2006

SE TM GE Trend

Aanbod /plannen


SE

TM

GE

Trend



99


Een zelfde type analyse voor de Oostflank maakt duidelijk dat ook daar de verwachte ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak duidelijk achterblijft bij de historische ontwikkeling (in de periode 1992-2006) voor SE en TM en enigszins voor GE. Het aanbod is ten opzichte van de vraag echter minder hoog dan in de Zuidvleugel. Tabel 5.1 laat zien dat bij SE en TM nog sprake is van een licht overschot (omdat wordt uitgegaan van een frictieaanbod van 5% van de kantorenvoorraad), maar dat voor GE een tekort resulteert van 277 duizend vierkante meter kantooroppervlak.

5.1.2

Haaglanden

De plannen voor nieuwbouw van kantoorruimte zijn per viercijferig postcodegebied gebundeld en op de kaart gezet. Vervolgens zijn er gedetailleerde kaartbeelden7 met bepaalde kenmerken van de kantorenmarkt onder geplaatst, namelijk: • de dichtheid van de totale kantorenvoorraad (zie figuur 5.4a) per vierkante kilometer landoppervlak; • het aanbodpercentage (aanbod van kantoren als percentage van de totale kantorenvoorraad; zie figuur 5.4b); • de gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw van kantoren in de periode 1991-2005 (in vierkante meters bruto vloeroppervlak per vierkante kilometer landoppervlak; zie figuur 5.4c); • de gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak in de periode 1997-2006 (in vierkante meters bruto vloeroppervlak per vierkante kilometer landoppervlak; zie figuur 5.4d). De hoogste dichtheden aan kantoorruimte worden gerealiseerd in het centrum van Den Haag (zie figuur 5.4a). Overigens zijn er in Den Haag Zuid grote delen waar niet of nauwelijks kantoren voorkomen. Daarnaast kennen delen van Rijswijk en Zoetermeer hoge dichtheden. In Delft en Leidschendam-Voorburg zijn ook aanzienlijke aantallen kantoren geconcentreerd, hoewel daar geen gebieden zijn met zeer hoge dichtheden. In grote delen van Haaglanden is geen sprake van aanbod (de lichtgroene gebieden, met een aanbodpercentage van 0%) of is het aanbodpercentage lager dan een frictieniveau van 5% (zie figuur 5.4b). Dat laatste geldt bijvoorbeeld ook voor grote delen van het centrum van Den Haag. Bij de interpretatie van het kaartbeeld moet overigens in ogenschouw worden genomen dat in gebieden met hoge aanbodpercentages soms sprake is van een lage kantorendichtheid. In absolute zin is het aanbod dan dus laag. Sinds het begin van de jaren negentig heeft de meeste nieuwbouw van kantoren plaatsgevonden in het centrum van Den Haag (zie figuur 5.4c). Dat ging onder andere om een aantal ministeries, maar ook bijvoorbeeld om gebouwen van KPN. Er is veel bijgebouwd in het centrum, het Benoordenhout, het Bezuidenhout, op Binckhorst en Laakhaven in Den Haag en daarnaast in delen van Rijswijk, Zoetermeer en Delft (langs de A13). Het kaartbeeld met de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak (zie figuur 5.4d) geeft duidelijk aan dat gebieden met hoge groei en gebieden met een afname van het verhuurd kantooroppervlak vaak vlak naast elkaar liggen. Terwijl in en rond het centrum van Den Haag sprake was van hoge groei, nam het areaal verhuurd kantooroppervlak in Voorburg en richting Scheveningen af. Dergelijke verschijnselen doen zich ook in Rijswijk, Delft en Zoetermeer voor. Hieraan ligt onder andere verplaatsing van kantoorwerkgelegenheid ten grondslag. Hoewel er niet 7

Daarbij zijn potentiaalscores per vijf-posities postcodes (pc5: de vier getallen en de eerste letter) bepaald. De potentiaalscores zijn berekend als de som van de scores voor alle pc5-gebieden binnen een straal van 564 meter. In totaal levert dat een gebied met een oppervlakte van een vierkante kilometer op.


100


altijd sprake van is, leert een vergelijking tussen figuur 5.4b en figuur 5.4d dat gebieden waar het verhuurd vloeroppervlak is afgenomen veelal ook een hoog aanbodpercentage kennen. Dat wijst op een proces van verplaatsing van kantoren naar nieuwbouw op nabijgelegen locaties, waarbij de achtergelaten ruimte niet altijd wordt ingenomen door een nieuwe huurder (waardoor leegstand ontstaat). Uit het ruimtelijk patroon van de plannen voor nieuwbouw van kantoorruimte (de gele stippen in de kaartbeelden) blijkt dat die plannen vaak, maar niet altijd gesitueerd zijn op locaties waar al veel kantoren staan. Zo bestaan er aanzienlijke plannen voor ontwikkeling van kantoren op nieuwe kantoorlocaties als Hoornwijk en Ypenburg (in de buurt van de A4) en aan de ’sGravendreef (in Den Haag Zuid). Maar ook op bekende kantoorlocaties als Binckhorst, Plaspoelpolder (Rijswijk) en de Boerhavelaan (Zoetermeer) bestaan omvangrijke plannen. Dat geldt ook voor het centrum van Den Haag, bij het Centraal Station (Koningin Julianaplein) en aan de Beatrixlaan.


101


Figuur 5.4

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, Haaglanden

Plannen (m² bvo) 273000 70000 tot 100000 40000 tot 70000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 minder dan 10000

m² bvo per km² 135000 of meer 45000 tot 135000 15000 tot 45000 5000 tot 15000 minder dan 5000 Geen kantoren

a. Dichtheid voorraad kantoren, 2006 Plannen (m² bvo) 273000 70000 tot 100000 40000 tot 70000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 minder dan 10000

% 40 of meer 20 tot 40 10 tot 20 5 tot 10 minder dan 5 Geen aanbod Geen kantoren

b. Aanbod als percentage van de voorraad, 2006


102


Figuur 5.4

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, Haaglanden (vervolg)

Plannen (m² bvo) 273000 70000 tot 100000 40000 tot 70000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 minder dan 10000

m² bvo per km² 3000 of meer 1000 tot 3000 300 tot 1000 0 tot 300 Geen nieuwbouw Geen kantoren

c. Nieuwbouw kantoren, 1991-2005 Plannen (m² bvo) 273000 70000 tot 100000 40000 tot 70000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 minder dan 10000

m² bvo per km² 1500 of meer 500 tot 1500 150 tot 500 0 tot 150 Geen verandering Afname Geen kantoren

d. Ontwikkeling verhuurde voorraad, 1997-2006


103


5.1.3

KAN-gebied

De hoogste dichtheden aan kantoren bestaan in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen in het centrum van Arnhem (zie figuur 5.5a). Daarnaast zijn er in de regio nog vier belangrijke kantoorlocaties, namelijk op de grens van Arnhem en Velp (locaties langs de A12), in Arnhem-Zuid (onder andere de Gelderse Poort), in het centrum van Nijmegen en in Nijmegen langs de N326 (de zuidwestelijke uitvalsweg, met onder andere de Brabantse Poort). Hoewel met name in de gebieden met lage kantoordichtheden de aanbodpercentages veelal laag zijn, geldt dat voor een aantal typische kantoorlocaties juist niet (zie figuur 5.5b). In ArnhemZuid, het centrum van Nijmegen en langs de N326 zijn de aanbodpercentages soms hoog. In iets mindere mate geldt dat voor het centrum van Arnhem. Op de locatie Arnhem-Oost/ Velp, langs de A12, zijn er delen met hoge aanbodpercentages en delen waar in het geheel geen sprake is van aanbod. In de regio heeft sinds het begin van de jaren negentig op diverse plaatsen nieuwbouw van kantoren plaatsgevonden (zie figuur 5.5c). In Arnhem moeten daarbij, naast het centrum, Arnhem-Zuid (Gelderse poort) en IJsseloord (aan de oostkant van Arnhem, langs de A12) worden genoemd. In Nijmegen is in het centrum slechts in beperkte mate sprake geweest van bouw van kantoren. Daar concentreerde de nieuwbouw zich op de zuidwestelijke uitvalsweg, langs de N326 (onder andere bij station Dukenborg). De ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak aan kantoren in de periode 1997-2006 (zie figuur 5.5d) maakt duidelijk dat de locaties waar sinds het begin van de jaren negentig nieuwbouw van kantoren heeft plaatsgevonden ook veelal de gebieden zijn met groei van de hoeveelheid verhuurde kantoren. Duidelijk daarbij is wel dat in het centrum van Arnhem naast locaties waar sprake is geweest van een toename van verhuurde kantoorruimte ook diverse locaties zijn aan te wijzen waar een afname heeft plaatsgevonden. Dergelijke verschuivingen op lokaal niveau werden ook al voor Haaglanden geconstateerd. Vrijwel alle plannen voor nieuwbouw van kantoren hebben betrekking op Arnhem8. Er zijn drie grote plannen, van elk ongeveer 100 duizend vierkante meter, namelijk Rijnboog (in het centrum), IJsseloord II (aan de oostkant van Arnhem, langs de A12) en Businesspark Arnhem (de KEMA-locatie), ten westen van het centrum. Dat laatstgenoemde plan is gesitueerd in een omgeving waar de laatste jaren sprake is geweest van een matige ontwikkeling van het aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak.

8

Daarbij moet worden opgemerkt dat het project ‘Waalsprong’ in Nijmegen, gezien het hoogst onzekere karakter daarvan, niet op de kaart is gezet. Al naar gelang de gehanteerde bron gaat het daarbij om een plan van 70 tot 150 duizend vierkante meter bruto vloeroppervlak.


104


Figuur 5.5

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, KAN-gebied

Plannen (m² bvo) 106600 92000 90000 11000 Minder dan 11000


a. Dichtheid voorraad kantoren, 2006 Plannen (m² bvo) 106600 92000 90000 11000 Minder dan 11000




105


Figuur 5.5

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, KAN-gebied (vervolg)

Plannen (m² bvo) 106600 92000 90000 11000 Minder dan 11000


c. Nieuwbouw kantoren, 1991-2005 Plannen (m² bvo) 106600 92000 90000 11000 Minder dan 11000




106


5.1.4

Regio Zwolle

Kantoren in de regio Zwolle zijn in zeer sterke mate geconcentreerd op een klein oppervlak (in het centrum, bij het Centraal Station, langs de A28 en op de locatie Oosterenk (zie figuur 5.6a). In de wijde omtrek zijn er verder geen kantoorlocaties van enige omvang. De aanbodpercentages zijn in de meeste delen van Zwolle laag (of zelfs nul), met uitzondering van een klein deel van Hanzeland (in de omgeving van het Centraal Station) en aan de oostzijde, op de locaties Oosterenk en Marslanden (zie figuur 5.6b). Bij Marslanden gaat het daarbij in absolute zin overigens om kleine aantallen vierkante meters. Duidelijk is dat er sinds het begin van de jaren negentig vooral bij het Centraal Station veel kantoren zijn gebouwd. Daarnaast kan Oosterenk worden genoemd (zie figuur 5.6c). Ook ten noorden van de A28, bij de afslag Zwolle-Zuid zijn kantoren gebouwd. Op die locatie bestaan ambitieuze plannen voor meer nieuwbouw van kantoren. De ontwikkeling van de hoeveelheid verhuurd kantoorvloeroppervlak in de periode 1997-2006 (zie figuur 5.6d) komt in zeer sterke mate overeen met het kaartbeeld voor de nieuwbouw. Ten noorden van het centrum en op bedrijventerrein ‘De Vrolijkheid’ bevindt zich een kleine zone waar sprake is geweest van een afname van het verhuurd vloeroppervlak van kantoren. Niet alleen de huidige voorraad kantoren is in Zwolle ruimtelijk sterk geconcentreerd, dat geldt ook voor de plannen. Langs de A28 wordt in drie fasen Voorsterpoort ontwikkeld, met in totaal ongeveer 200 duizend vierkante meter kantoorruimte. Een deel van deze plannen is hard, een andere deel nog zacht. Daarnaast bestaan er nog (zachte) plannen voor verdere kantoorontwikkeling op de locatie Oosterenk (Oosterenk III). De plannen zijn gesitueerd op locaties waar in de omgeving al sprake is van kantoorconcentraties en waar de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte de laatste jaren ook is toegenomen. Een aandachtspunt vormt het momenteel vrij hoge aanbodpercentage op de bestaande locatie Oosterenk.


107


Figuur 5.6

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, regio Zwolle

Plannen (m² bvo) 120000 90000 52400 35000


a. Dichtheid voorraad kantoren, 2006 Plannen (m² bvo) 120000 90000 52400 35000




108


Figuur 5.6

Ontwikkeling en plannen kantoorruimte, regio Zwolle (vervolg)

Plannen (m² bvo) 120000 90000 52400 35000


c. Nieuwbouw kantoren, 1991-2005 Plannen (m² bvo) 120000 90000 52400 35000




109


5.2

Locatie RGD-objecten

De Rijksgebouwendienst heeft gebouwen in eigendom en huurt gebouwen. Deze worden hier verder aangeduid met de verzamelnaam ‘objecten’. In deze paragraaf wordt ingegaan op de ruimtelijke spreiding van die objecten. Eerst wordt in paragraaf 5.2.1 een algemeen beeld geschetst van de objecten, onderscheiden naar eigendomsverhouding, gebouwfunctie, bereikbaarheidsprofiel en grootteklasse (in vierkante meters bruto vloeroppervlak). Daarbij is er ook aandacht voor de verdeling van de RGD-objecten over de verschillende in dit rapport onderscheiden gebieds- en locatietypen. Vervolgens wordt ingegaan op de ruimtelijke spreiding van de RGD-objecten per casestudie, respectievelijk Haaglanden (paragraaf 5.2.2), de regio Zwolle (paragraaf 5.2.3) en het KAN-gebied (paragraaf 5.2.4). Dat zal op soortgelijke wijze gebeuren als voor de analyses op nationaal niveau. Bij de interpretatie van de resultaten zal echter slechts op de meest opvallende aspecten worden ingegaan, mede omdat het met name in de regio Zwolle en het KAN-gebied slechts om een klein aantal RGD-gebouwen gaat. Toeval speelt dan een belangrijke rol.

5.2.1

Nationaal kader

In tabel 5.2 zijn de RGD-objecten verdeeld over typen naar het aantal objecten, het vloeroppervlak (in m2 bvo) en de gemiddelde prijs. Voor gebouwen in eigendom zijn de prijzen uitgedrukt in aanvangsgebruikvergoedingen en voor de gehuurde gebouwen geldt de huurprijs. De aanvangsgebruiksvergoeding is volgens een bepaalde rekenmethodiek (los van regionale marktomstandigheden) bepaald. Voor de gebruiksvergoeding bestaat dus in principe geen relatie met ruimtelijke verschillen in marktverhoudingen (met uitzondering van de kostenpost grondkosten). In totaal zijn er ruim duizend objecten gehuurd door of in eigendom van de Rijksgebouwendienst (zie tabel 5.2). Zij hebben een gemiddelde omvang van bijna 4500 vierkante meter bvo en een gemiddelde prijs van €163. Bijna 60% van de objecten is gehuurd. De objecten in eigendom zijn gemiddeld bijna twee maal groter dan de gehuurde objecten. De huurprijzen zijn gemiddeld hoger dan de gebruiksvergoeding voor de gebouwen in eigendom. Het overgrote deel van de objecten (85%) betreft een kantoorruimte. Daarnaast zijn er specifieke kantoorruimtes, namelijk vijftien (gemiddeld zeer grote) ministeriekernen. Die zijn grotendeels in eigendom en hebben dus een gemiddeld lage prijs, ondanks het feit dat al deze objecten in Den Haag staan (een gebied met een meer dan gemiddelde marktprijs voor kantoorruimte). Dat hangt samen met de systematiek van het berekenen van de aanvangsgebruik vergoeding. Daarnaast bestaat de lijst met RGD-objecten nog voor een deel uit (gemiddeld vrij grote) gerechtsgebouwen en (gemiddeld vrij kleine) gebouwen voor politie en douane. Uit het onderscheid naar bereikbaarheidsprofiel (zie bijlage VII voor een toelichting) blijkt dat 49% van de totale oppervlakte van RGD-objecten op A-locaties is te vinden (‘stationslocaties’) en nog eens 28% op B-locaties (zowel goed bereikbaar via openbaar vervoer als over de weg) of Llocaties (goed per openbaar vervoer bereikbare locaties buiten stadsgewesten). Meer dan driekwart van het totale vloeroppervlak aan RGD-objecten is dus goed tot zeer goed via openbaar vervoer bereikbaar. Wordt de in de documentatie bij de lijst met RGD-objecten niet duidelijk omschreven categorie ‘overig’ buiten beschouwing gelaten, dan gaat het zelfs om 87%. De RGD-objecten zijn gemiddeld relatief groot. Gebouwen met een omvang van minstens 10.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak zijn goed voor maar liefst 57% van het totale vloeroppervlak van de lijst met RGD-objecten. Ter vergelijking: Voor het totale kantorenbestand van Bak geldt dat voor slechts 32%. www.bureaulouter.nl [email protected]

110


Tabel 5.2

Objecten Rijksgebouwendienst naar aantal, oppervlakte en prijs

Type object

Aantal objecten

Totaal m2 bruto vloeroppervlak (* 1000)

Gemiddelde prijs per m2

Totaal

1024

4.481

€ 163

Eigendomsverhouding Eigendom Huur Lease Overig

396 608 9 11

2.321 1.911 240 10

€ 144 € 187 € 151 € 93

Gebouwfunctie Kantoorruimte Ministeriekern Gerechtsgebouw Politie en douane

870 15 70 69

3.307 606 494 74

€ 167 € 134 € 176 € 168

Bereikbaarheidsprofiel A1 A2 B1 B2 C1 C2 C3 L R1 R2 R3 Overig

170 134 127 95 49 34 90 56 7 10 59 193

1.577 602 594 521 174 81 169 137 17 17 57 536

€ 175 € 152 € 151 € 136 € 185 € 151 € 160 € 153 € 86 € 152 € 148 € 187

27 89 163 236 212 297

1.294 1.240 1.059 595 212 82

€ 157 € 168 € 160 € 179 € 157 € 148

Grootteklasse object Meer dan 25.000 m2 bvo 10.000-25.000 m2 4.000-10.000 m2 1.500-4.000 m2 600-1.500 m2 Minder dan 600 m2 Toelichting: Zie bijlage VII voor een toelichting van betreft het bereikbaarheidsprofiel)

de Rijksgebouwendienst bij de verschillende typen objecten (met name wat

Het onderscheid naar eigendom/lease versus huur is uitgewerkt in tabel 5.3. Zowel voor kantoren als voor gerechtsgebouwen/politiegebouwen is de huurprijs gemiddeld hoger dan de gebruiksvergoeding voor objecten in eigendom. Gerechtsgebouwen/politiegebouwen zijn iets meer in eigendom dan kantoorgebouwen, maar de verschillen zijn niet groot. Ook zijn er geen grote verschillen tussen eigendom en huur te ontdekken wat het bereikbaarheidsprofiel betreft (afgezien van het feit dat de niet nader omschreven categorie ‘overig’ bij huur meer voorkomt). Uit deze analyse komt bijvoorbeeld geen duidelijk beeld naar voren dat objecten in eigendom voor een groter deel dichtbij goede openbaar vervoersvoorzieningen zijn te vinden dan objecten die worden gehuurd. Voor de vijf voorbeeldsteden en de tien grootste stadsgewesten is in tabel 5.4 een karakteristiek gegeven. In de vijf voorbeeldsteden woont minder dan 8% van het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar, maar is 21% van de totale nationale kantorenvoorraad geconcentreerd en zelfs 42% van het www.bureaulouter.nl [email protected]

111


totale vloeroppervlak aan RGD-gebouwen. In de tien grootste stadsgewesten is meer dan driekwart van het totale oppervlak aan RGD-gebouwen te vinden. Dat geldt overigens ook voor meer dan 70% van de het kantooroppervlak in het algemeen. En in de tien grootste stadsgewesten (wat betreft omvang van de kantorenvoorraad) woont bijna de helft van de bevolking van 15 tot 65 jaar. Tabel 5.3

Onderscheid objecten Rijksgebouwendienst naar eigendom/lease versus huur Aantal objecten Eigendom/ Huur lease

Gebouwfunctie Kantoor/ ministeriekern Gerechtsgebouw/ politie Bereikbaarheidsprofiel A1 A2 B1 B2 C1 C2 C3 L R1+R2+R3 Overig Toelichting: Zie bijlage VIII voor een toelichting betreft het bereikbaarheidsprofiel)

m2 bvo (* 1000) Eigendom/ Huur lease

Gem. prijs per m2 Eigendom/ Huur lease

331 74

545 63

2.220 341

1.683 227

€ 144 € 147

€ 183 € 215

67 57 62 53 15 18 37 27 37 32

103 77 65 42 34 16 53 29 39 150

1.028 286 350 384 76 67 102 58 49 159

549 315 243 137 98 13 67 79 42 367

€ 146 € 136 € 133 € 124 € 235 € 153 € 154 € 158 € 138 € 174

€ 223 € 167 € 177 € 169 € 143 € 143 € 170 € 149 € 143 € 192

van de Rijksgebouwendienst bij de verschillende typen objecten (met name wat

Binnen de groep van vijf voorbeeldsteden levert Den Haag overigens het overgrote deel van de vierkante meters aan RGD-objecten, op enige afstand gevolgd door Utrecht. In Zwolle, Arnhem en Utrecht is het aandeel in het nationaal totaal van het oppervlak aan RGD-objecten overigens ruim hoger dan het bevolkingsaandeel. Voor Eindhoven is daar nauwelijks sprake van. In Zwolle en Utrecht is het aandeel eigendom lager dan in de andere drie voorbeeldsteden. Mede daardoor is de gemiddelde prijs hoger (huurprijzen zijn gemiddeld hoger dan de gebruiksvergoedingen voor gebouwen in eigendom van de Rijksgebouwendienst). In Arnhem staan in de Walburgstraat twee grote gerechtsgebouwen. Het aandeel kantoren is daardoor lager dan in de andere voorbeeldsteden. In de stadsgewesten Den Haag en Amsterdam bij elkaar is bijna de helft van alle vloeroppervlak van RGD-objecten te vinden. Stadsgewesten met een relatief belangrijke rol van de RGD op de kantorenmarkt (een aandeel aan vierkante meters RGD-objecten dat groter is dan het aandeel van het totaal aan kantoren) zijn naast Den Haag tevens Groningen, Apeldoorn en ’s-Hertogenbosch. Voor Utrecht en Eindhoven, twee van de voorbeeldsteden van de Rijksgebouwendienst, is daar geen sprake van. Van de vier grote stadsgewesten vormt Den Haag het enige stadsgewest waar het grootste deel van de RGD-objecten in eigendom van de RGD is. Van de overige stadsgewesten is daar ook in Groningen, Apeldoorn, Arnhem en Eindhoven sprake van. In de meeste van de stadsgewesten vormen gerechtsgebouwen/ politiegebouwen slechts een kleine minderheid van de RGD-gebouwen. Uitzonderingen zijn de stadsgewesten Amsterdam, Rotterdam en Arnhem waar bijna dertig procent van het vloeroppervlak aan RGD-objecten niet uit kantoren bestaat.


112


Tabel 5.4

Karakteristiek objecten Rijksgebouwendienst, voorbeeldsteden en stadsgewesten Inwoners 15-64 *1000 %

m2 bvo totaal *1000 %

m2 bvo RGD *1000 %

Aandeel Eigendom

Aandeel Kantoor

Prijs (gem.)

Steden Zwolle Arnhem Utrecht 's-Gravenhage Eindhoven Totaal

78 101 206 328 144 857

0.7% 0.9% 1.9% 3.0% 1.3% 7.8%

836 1.172 2.730 4.454 1.542 10734

1.6% 2.3% 5.4% 8.8% 3.0% 21.1%

96 115 209 1.387 70 1877

2.1% 2.6% 4.7% 30.9% 1.6% 41.9%

30.3% 66.1% 43.0% 69.5% 65.3%

89.3% 69.2% 81.2% 95.2% 100.0%

€ 182 € 168 € 202 € 166 € 151

Stadsgewesten Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn Arnhem Den Bosch Eindhoven Totaal

490 1.413 625 1.076 141 285 225 275 151 449 5130

4.4% 12.8% 5.7% 9.8% 1.3% 2.6% 2.0% 2.5% 1.4% 4.1% 46.6%

4.723 11.237 7.004 5.332 1.195 1.136 1.121 1.401 1.121 2.195 36465

9.3% 22.1% 13.8% 10.5% 2.4% 2.2% 2.2% 2.8% 2.2% 4.3% 71.8%

334 489 1.709 249 29 153 202 126 117 81 3489

7.4% 10.9% 38.1% 5.5% 0.6% 3.4% 4.5% 2.8% 2.6% 1.8% 77.6%

47.8% 43.7% 68.5% 31.0% 42.2% 59.0% 62.3% 67.1% 34.4% 57.5%

88.2% 71.8% 96.0% 73.0% 100.0% 85.2% 99.4% 71.9% 100.0% 99.1%

€ 181 € 169 € 165 € 207 € 134 € 145 € 151 € 168 € 145 € 148

Nederland 11.019 50.817 4.481 57.3% 87.3% Toelichting: % Aandelen in nationaal totaal m2 bvo totaal Totaal aantal vierkante meter kantooroppervlak volgens Bak m2 bvo RGD Aantal vierkante meters objecten Rijksgebouwendienst Aandeel Eigendom Percentage Eigendom/Lease in totaal Eigendom/Lease en Huur (o.b.v. m2) Aandeel Kantoor Percentage kantoor/kernministerie in totaal objecten Rijksgebouwendienst (o.b.v. m2) Prijs (gem.) Gemiddelde prijs per m2 in Euro’s

€ 163

De RGD-objecten staan in figuur 5.7 en 5.8, met een onderscheid naar kantoren versus gerechtsgebouwen/ politie en eigendom versus huur. Daarbij zijn de totalen per viercijferig postcodegebied bepaald. Als onderlaag is de ontwikkeling van het totaal aantal verhuurde vierkante meters (volgens de gegevens uit het bestand van R.L. Bak) in de periode 1997-2006 op de kaart gezet. In een klein aantal gebieden blijkt sprake te zijn geweest van een afname in die periode. Met uitzondering van Haarlem gaat het daarbij om weinig verstedelijkte gebieden. In de meeste gebieden echter is het verhuurd vloeroppervlak toegenomen, vooral in de sterkst verstedelijkte gebieden. Soms komen RGD-objecten voor in gebieden waar volgens de gegevens van Bak geen kantoren zouden zijn. Bedacht moet daarbij worden dat Bak slechts de kantoorgebouwen registreert met minstens 600 vierkante meter bruto vloeroppervlak terwijl in de lijst van RGD-objecten ook kleinere objecten staan. In de kaartbeelden voor de kantoren is duidelijk te zien dat de meeste RGD-kantoren in de centra van de steden zijn gevestigd (zie figuur 5.7). Opvallend is dat in Den Haag en Utrecht naar verhouding meer kantoren in eigendom zijn, terwijl in Amsterdam en Rotterdam de gebouwen voornamelijk gehuurd worden. Zoals ook al uit tabel 5.1 bleek, zijn er veel minder gerechtsgebouwen en gebouwen van politie of douane dan kantoorgebouwen (zie figuur 5.8). Naar aantal objecten beschouwd neemt de regio Amsterdam voor gerechtsgebouwen en politie/douane een belangrijker positie in dan de regio Den Haag.


113


Figuur 5.7

Ruimtelijke spreiding kantoren RGD (incl. kernministeries)

Ontwikkeling verhuurd, 1997-2006 m² bvo per km² 200 of meer 50 tot 200 10 tot 50 Minder dan 10 Geen verandering Afname Geen kantoren

Omvang RGD-gebouw (m² bvo) 80000 of meer 40000 tot 80000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 600 tot 10000

a. In eigendom


b. Gehuurd

114


Figuur 5.8

Ruimtelijke spreiding Gerechtsgebouwen en Politie/ Douane

Ontwikkeling verhuurd, 1997-2006 m² bvo per km² 200 of meer 50 tot 200 10 tot 50 Minder dan 10 Geen verandering Afname Geen kantoren

Omvang RGD-gebouw (m² bvo) 80000 of meer 40000 tot 80000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 600 tot 10000

a. In eigendom


b. Gehuurd

115


Een meer systematisch beeld van de ruimtelijke spreiding van RGD-objecten wordt geleverd in de figuren 5.9 tot en met 5.11. Daarin is onderscheid gemaakt naar de diverse gebiedstypen, naar locatietypen en naar een tweetal specifiek toegevoegde verdelingen (onderste deel van de figuren). Ten eerste zijn de viercijferige postcodegebieden onderverdeeld naar het aanbodpercentage van kantoren (per 2006). Ten tweede zijn de viercijferige postcodegebieden onderverdeeld naar hun ‘groeiprestaties’: de ontwikkeling van het aantal vierkante meter verhuurd bruto vloeroppervlak per vierkante kilometer landoppervlak in de periode 1996-2006. In tabel 5.5 staat de verdeling over de klassen. Daarin is het aantal viercijferige postcodes aangegeven dat binnen een klasse valt, alsmede het totale kantooroppervlak en het aanbod daarbinnen. Tabel 5.5

Verdeling pc4-gebieden naar aanbodpercentage en groeiprestaties verhuurd kantooroppervlak

Klasse

Aanbodpercentage 2006 > 20% 12-20% 7-12% 3-7% < 3%

Aantal pc4-gebieden in klasse

m2 bvo kantooroppervlak in klasse (* mln.)

178 131 117 100 828

9.3 mln. (2.7 mln. aanbod) 10.5 mln. (1.6 mln. aanbod) 10.6 mln. (1.0 mln. aanbod) 8.2 mln. (0.4 mln. aanbod) 12.2 mln. (0.1 mln. aanbod)

Groeiprestatie verhuurde kantoren 1996-2006 > 30.0000 m2 bvo 43 10.5 mln. (1.4 mln. aanbod) 10.000 – 30.000 m2 86 10.2 mln. (1.2 mln. aanbod) 3.000 – 10.000 m2 173 10.0 mln. (0.9 mln. aanbod) 0 – 3.000 m2 860 10.9 mln. (0.7 mln. aanbod) Afname 192 9.2 mln. (1.6 mln. aanbod) Toelichting: Kantooroppervlak is totaal van verhuurd en aanbod (50.8 mln. m2 bvo). Tussen haakjes is het aantal vierkante meters aanbod aangegeven.

In totaal zijn er 1354 viercijferige postcodegebieden met in ieder geval minstens één kantoorgebouw van minstens 600 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Aangezien er ongeveer 4000 postcodegebieden zijn houdt dat in dat in tweederde deel van de postcodegebieden in het geheel geen kantoren staan. Van de postcodes met kantoren bedraagt het aanbodpercentage in slechts 526 van de 1354 gebieden 3% of meer. In die 526 gebieden bevindt zich, op 7% van het nationale landoppervlak, 76% van de totale kantorenvoorraad en bijna 99% van het aanbod van kantoren. Bij de indeling naar groeiprestaties blijkt in 192 gebieden sprake te zijn van een afname van verhuurd kantooroppervlak. Het aanbodpercentage bedraagt daar maar liefst 17.5%. Het zijn ‘stagnerende gebieden’, waar naast een afname van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak tevens sprake is van veel aanbod van kantoorruimte. Overigens bedraagt ook in de snelst gegroeide pc4-gebieden het aanbodpercentage 13.3%. Dat kan samenhangen met het feit dat er te overoptimistisch nieuwe kantoren op de markt zijn gekomen in gebieden met veel groeipotentie op het moment dat de markt nationaal gezien al ging teruglopen. Hier is dus geen sprake van ‘stagnerende gebieden’, maar eerder van een wat te lang doorgevoerd optimisme over ontwikkelingen op de kantorenmarkt.


116


Figuur 5.9

Aandeel kantoorruimte in nationaal totaal

Landsdelen Noord Oost West Zuid Kern-periferie randstad intermed_zone periferie Grootteklassen gemeenten <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000 Positie stadsgewest kernsteden suburbs overig Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0

0%

10%

RGD Eigendom/ Lease


20% RGD Huur

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Alle verhuurde kantoren (gegevens Bak)

117


Figuur 5.10

Gemiddelde prijs van kantoren plus ministeriekernen (euro per m² bvo kantoorruimte)

Landsdelen Noord Oost West Zuid Kern-periferie randstad intermed_zone periferie Grootteklassen gemeenten <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000 Positie stadsgewest kernsteden suburbs overig Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 Nederland

0

50

100

150

200

250

euro RGD Eigendom/ Lease


RGD Huur

118


Figuur 5.11

Aandeel kantoorruimte RGD dat in eigendom van de RGD is

Landsdelen Noord Oost West Zuid Kern-periferie randstad intermed_zone periferie Grootteklassen gemeenten <25000 25000-50000 50000-100000 100000-200000 >200.000 Positie stadsgewest kernsteden suburbs overig Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 Nederland 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

RGD Huur


119


In figuur 5.9 staat het aandeel weergegeven van kantoorruimte dat de diverse gebiedstypen en locatietypen in het nationaal totaal innemen. Daarbij zijn voor de RGD slechts de kantoren (inclusief kernministeries) geselecteerd, en niet gerechtsgebouwen en gebouwen voor politie en douane. Van het totale kantorenbestand (gebaseerd op het gegevensbestand van Bak) zijn alleen de verhuurde kantoren weergegeven. Kantoren in aanbod zijn buiten beschouwing gelaten om de vergelijkbaarheid met de RGD-kantoren te optimaliseren (‘gehuurd’ door de RGD is per definitie verhuurd en het komt nauwelijks voor dat eigendom van de RGD in aanbod is). De verdeling over landsdelen en naar de kern-periferie indeling wijkt voor de RGD-kantoren nauwelijks af van de totale verhuurde kantorenvoorraad. Wel zijn de RDG-kantoren wat meer gevestigd in grote gemeenten en in de kernsteden van stadsgewesten. Dat geldt vooral voor gebouwen in eigendom. RGD-kantoren liggen relatief weinig op typische snelweglocaties (minder dan 500 meter van de afslag van een autosnelweg) en juist wel vaak op stationslocaties (met name dichter dan 500 meter van een IC-station wat betreft gehuurde kantoren). Naarmate de dichtheid hoger is zijn RGD-gebouwen, vergeleken met de totale verhuurde kantorenvoorraad sterker vertegenwoordigd. Dat geldt vooral voor kantoren in eigendom van de RGD. De kantoren van de Rijksgebouwendienst zijn dus vaak in dichtbebouwde gebieden, bij stations (vooral ICstations) en weinig op snelweglocaties te vinden. Bij de verdeling naar woon-/werkmilieus blijken RGD-kantoren dan ook relatief zeer veel in binnensteden gevestigd te zijn. Voor zover zij op specifieke werklocaties voorkomen gaat het veelal niet om vestiging op een bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen), vooral niet wat betreft gebouwen in eigendom. Uit het onderscheid van postcodegebieden naar het aanbodpercentage van kantoren blijkt dat RDG-gebouwen in eigendom nauwelijks voorkomen in gebieden met een hoog aanbodpercentage (12% of meer). Dat geldt voor slechts 7.4% van het totale bruto vloeroppervlak in eigendom van de RGD (terwijl in die gebieden 39% van de totale kantorenvoorraad, verhuurd en in aanbod, is gevestigd). Meer dan de helft van het kantoormetrage in eigendom van de Rijksgebouwendienst staat in postcodegebieden met een aanbodpercentage van minder dan drie procent. In grote lijnen staan de kantoorgebouwen in eigendom van de RGD dus op de goede locaties. Voor de door de RGD gehuurde ruimte geldt dat minder, maar dat vormt geen probleem vanuit de optiek van de RGD. Bij het onderscheid naar groeiprestaties blijkt dat zowel de gehuurde kantoorruimte als de kantoren in eigendom wat meer in gebieden met hoge groeiprestaties te vinden zijn. Overigens staat ook een aanzienlijk deel van de in eigendom zijnde gebouwen van de RGD in postcodegebieden waar de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte de laatste tien jaar is afgenomen. De kans op een verkoop van dergelijke gebouwen (indien dat is gewenst) is waarschijnlijk minder groot dan verkoop van gebouwen die in snel groeiende postcodegebieden staan. In figuur 5.10 zijn de gemiddelde prijzen voor gehuurde en in eigendom zijnde kantoorruimte vergeleken voor de RGD-kantoren. In het algemeen liggen de prijzen voor kantoorgebouwen in eigendom lager dan voor gehuurde kantoorruimte. Verwacht mag ook worden dat ruimtelijke verschillen in prijs voor gebouwen in eigendom (de gebruiksvergoeding) in mindere mate door marktkrachten bepaald zullen zijn dan voor gehuurde kantoorruimte. De relatie met marktkrachten blijkt inderdaad voor gehuurde gebouwen beter te leggen te zijn voor de indeling naar landsdelen (hoogste prijzen in west), de indeling naar kern en periferie (hoogste prijzen in de Randstad), de grootteklasse van de gemeenten (hoogste prijzen in de vier grote steden), de positie in het stadsgewest (hoogste prijzen in de stadsgewesten, met name in de kernsteden), de nabijheid tot stationslocaties (hogere prijzen op minder dan een kilometer van een station) en voor de verdeling naar dichtheidsklassen (hoogste prijzen in de gebieden met de hoogste dichtheid). Voor de andere indelingen naar gebiedstypen en locatietypen is er minder duidelijk sprake van duidelijke patronen. Dat er een verband lijkt te bestaan tussen de hoogte van de huur en de groeiprestaties per postcodegebied kan ten eerste samenhangen dat de meeste gebieden met hoge groei in steden zijn te vinden (waar de huurprijzen gemiddeld hoger zijn) en ten tweede met het


120


feit dat in die gebieden meer nieuwe kantoorgebouwen staan, waarvoor wat hogere prijzen gevraagd kunnen worden. Tenslotte is in deze landelijke analyse in figuur 5.11 het aandeel van de kantoorruimte dat in eigendom is van de Rijksgebouwendienst vergeleken voor de verschillende gebiedstypen en locatietypen. Voor de verschillende indelingen naar gebiedstypen (landsdelen, kern-periferie, grootteklassen, positie stadsgewest) zijn de verschillen in het aandeel eigendom klein. Voor de indelingen naar locatietypen bestaan er wat meer verschillen. Het gaat daarbij overigens soms om locatietypen met zeer weinig kantoorruimte in absolute zin, zoals winkelcentra en voorzieningencentra. De verhouding eigendom versus huur berust dan voor een groot deel op toeval. Locatietypen met opvallend kleine aandelen gebouwen in eigendom zijn stationslocaties op minder dan 500 meter van een IC-station en bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen). Bij de indeling van postcodegebieden naar het aanbodpercentage van kantoren valt het lage aandeel kantoren in eigendom in gebieden met een hoog aanbodpercentage en het hoge aandeel in gebieden met een laag aanbodpercentage op. De ruimtelijke verdeling van de RGD-gebouwen in eigendom is wat dat betreft gunstig. Dat geldt niet voor de indeling van postcodegebieden naar groeiprestaties. Daarvoor is in gebieden met matige groeiprestaties een relatief groot deel van de RGD-kantoren in eigendom. Zolang men niet tot verkoop van deze gebouwen wil overgaan is dat echter geen probleem.

5.2.2

Haaglanden

Maar liefst 38% van alle vierkante meters aan RGD-objecten in Nederland bevindt zich in Haaglanden. Het grootste aandeel daarvan staat in Den Haag (zie tabel 5.6). Daarnaast kunnen nog genoemd worden Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Delft met respectievelijk 110, 104, 72 en 40 duizend vierkante meter aan RGD-objecten. Het overgrote deel van de RGDobjecten in Haaglanden bestaat uit kantoren en kernministeries. Berekend kan worden dat 30% van de totale kantorenvoorraad in Den Haag in eigendom van of gehuurd door de RGD is. In de rest van Haaglanden is dat percentage ruim 12%. Op soortgelijke wijze als figuur 5.7 voor Nederland totaal is de ruimtelijke spreiding van de kantoorgebouwen in Den Haag en directe omgeving op de kaart gezet (zie figuur 5.12). Daarbij is sprake van twee verschillen ten opzichte van het nationale kaartbeeld. Ten eerste is het oppervlak aan RGD-kantoren bepaald per vijfcijferig postcodegebied (en niet per viercijferig postcodegebied zoals in figuur 5.7) en ten tweede is voor de onderlaag (de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak van kantoorruimte) een veel fijnmaziger ruimtelijk resolutieniveau gehanteerd (zie ook figuur 5.4d en de toelichting daarbij). Het grootste deel van de kantoorgebouwen in eigendom is geconcentreerd op een klein oppervlak in en rond het centrum (zie figuur 5.12a). Daar zijn met name de ministeries gevestigd. De gehuurde gebouwen zijn wat meer verspreid over de regio (zie figuur 5.12b). Zoetermeer staat niet op deze kaart. Afgezien van het voormalige gebouw van het Ministerie van OCW aan de Europaweg, dat in eigendom is, zijn vrijwel alle gebouwen daar gehuurd. Enkele uitzonderingen daargelaten, zoals bijvoorbeeld het gebouw van het CBS (dat binnenkort verlaten wordt) zijn de gebouwen in eigendom gevestigd in gebieden waar het laatste decennium het verhuurd vloeroppervlak sterk is toegenomen.


121


Tabel 5.6

Karakteristiek objecten Rijksgebouwendienst in Haaglanden

Inwoners 15-64 jaar Kantoorruimte totaal RGD-objecten

Absoluut Aandeel in regio m² bvo Aandeel in regio m² bvo Aandeel in regio

Aandeel eigendom en lease RGD (in m² bvo) Aandeel kantoren en kernministeries RGD (in m² bvo) Gemiddelde prijs € per m² bvo

Den Haag

Rest Haaglanden

328,318 48.6% 4,453,506 63.0% 1,386,628 81.1% 69.5% 95.2% 166

347,620 51.4% 2,617,413 37.0% 323,228 18.9% 64.0% 99.7% 159

In totaal zijn er in de regio Haaglanden 77 kantoorruimtes in eigendom en 104 gehuurd. Met uitzondering van Delft zijn er buiten Den Haag slechts sporadisch gebouwen in eigendom te vinden. De aandelen in het nationaal totaal, onderscheiden naar locatietypen en (op het niveau van de viercijferige postcodegebieden waar het kantoor in ligt) het aanbodpercentage en de groeiprestaties in de directe omgeving zijn weergegeven in figuur 5.13. Daarbij is een onderscheid gemaakt naar eigendom/lease respectievelijk huur van de RGD-gebouwen en de totale kantorenvoorraad (volgens het gegevensbestand van Bak). In totaal is 43.0% van het nationale vloeroppervlak van kantoorgebouwen in eigendom van de RGD gevestigd in Haaglanden. Voor de door de RGD gehuurde kantoorgebouwen geldt dat voor 28.2%. Per onderverdeling naar locatietypen tellen de percentages in figuur 5.13 op tot die totalen. Kantoren in eigendom komen in Haaglanden nauwelijks voor op typische snelweglocaties (minder dan 500 meter van een afslag). Voor gehuurde kantoren geldt dat wat meer. Wel blijken, voor een groter deel dan kantoren in het algemeen, de RGD-kantoren vaak op stationslocaties te zijn gevestigd. Ook zijn ze vrijwel uitsluitend gevestigd in gebieden met hoge tot zeer hoge dichtheden van wonen en werken (som van arbeidsplaatsen en inwoners meer dan 8.000 per vierkante kilometer). Van het totale in eigendom van de RGD zijnde kantooroppervlak in Nederland blijkt bijna dertig procent in de binnenstad van Den Haag gevestigd te zijn. De door de RGD gehuurde kantoorgebouwen zijn voor een groot deel op specifieke kantorenlocaties gevestigd. Veel van de RGD-kantoren in eigendom zijn gevestigd in viercijferige postcodegebieden met een zeer laag aanbodpercentage. Voor de door de RGD gehuurde kantoorgebouwen is relatief meer sprake van vestiging op locaties met een vrij hoog aanbodpercentage. Veel van de gehuurde of in eigendom zijnde kantoorgebouwen zijn gevestigd in gebieden waar in het afgelopen decennium een sterke groei van het verhuurd kantooroppervlak heeft plaatsgevonden. Overigens zijn sommige kantoren in eigendom juist gevestigd in gebieden met een matige groei of zelfs een afname van het verhuurd vloeroppervlak (zie wat dat betreft ook figuur 5.12a) Resumerend zijn de kantoorgebouwen van de RGD in Haaglanden nauwelijks op snelweglocaties te vinden, juist veel op stationslocaties, vrijwel uitsluitend in gebieden met zeer hoge dichtheden en voor een groot deel in de binnenstad. Ze bevinden zich hoofdzakelijk op locaties met weinig aanbod van kantoren en een sterke groei van verhuurde kantoren in het afgelopen decennium. Dit patroon geldt voor gebouwen in eigendom in nog sterkere mate dan voor gehuurde kantoren.


122


Figuur 5.12

Ruimtelijke spreiding kantoorgebouwen RGD (incl. Kernministeries), Den Haag

a. In eigendom

Ontwikkeling verhuurd, 1996-2006 m² bvo per km² per jaar

Omvang RGD-gebouw (m² bvo)

1500 of meer 500 tot 1500

80000 of meer 40000 tot 80000

150 tot 500 0 tot 150

20000 tot 40000 10000 tot 20000

Geen verandering Afname

600 tot 10000

b. Gehuurd

Geen kantoren


123


Figuur 5.13

Aandeel kantoorruimte in nationaal totaal, Haaglanden

Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 0%

RGD Eigendom/ Lease

5%

10%

RGD Huur

15%

20%

25%

30%

35%


In figuur 5.14 staan de gemiddelde prijzen voor gebouwen in eigendom en gehuurde gebouwen voor de verschillende gebiedstypen. Het gaat daarbij overigens soms wel om kleine aantallen objecten per categorie. In het algemeen geldt in Nederland dat de huurprijzen gemiddeld hoger zijn dan de gebruiksvergoedingen voor gebouwen in eigendom (zie figuur 5.10). In Haaglanden liggen de gemiddelde huurprijzen inderdaad hoger dan de gemiddelde gebruiksvergoedingen (zie figuur 5.14). Er blijken overigens nauwelijks verbanden te vinden te zijn tussen de huurprijzen en gebiedstype. Slechts voor de typering naar afstand tot stations en voor de onderverdeling naar woon-/werkmilieus geldt dat enigszins. Waarschijnlijk spelen andere factoren, zoals de ouderdom van het gebouw en/of de technische staat hier een belangrijkere rol. Daarover was in het gegevensbestand geen informatie beschikbaar.


124


Figuur 5.14

Gemiddelde prijs van kantoren plus ministeriekernen (euro per m² bvo kantoorruimte), Haaglanden

Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 Haaglanden 0

50

100

150

200

RGD Eigendom/ Lease

250

300

RGD Huur

350

400

euro

Tenslotte is per gebiedstype het aandeel van de kantoorruimte dat in eigendom is van de RGD bepaald (zie figuur 5.15). In totaal Haaglanden geldt dat voor 68.5%. Dat ligt ruim tien procentpunten boven het nationaal gemiddelde. Het aandeel van de vierkante meters kantoorruimte dat in eigendom is van de RGD is laag voor kantoren dicht bij afslagen van snelwegen, voor kantoren in gebieden met lage dichtheden, voor woongebieden en vooral in


125


gebieden met een hoog aanbodpercentage van kantoren. Hoog is het aandeel in de binnenstad, in winkelcentra (overigens in absolute zin van ondergeschikt belang) en in gebieden met een laag aanbodpercentage. Figuur 5.15

Aandeel kantoorruimte RGD dat in eigendom van de RGD is, Haaglanden

Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 Haaglanden 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

z


126


5.2.3

KAN-gebied

Van het totale aantal vierkante meters aan RGD-objecten in Nederland neemt het KAN-gebied een aandeel van 3.2% in. Daarvan neemt Arnhem het overgrote deel voor haar rekening (zie tabel 5.7). Desalniettemin bedraagt het aandeel van gehuurde of in eigendom zijnde RGD-kantoren in Arnhem slechts 10% van de totale kantorenvoorraad. In Nijmegen is het aandeel nog lager, namelijk 3% en in het gehele KAN-gebied is het ongeveer 7%. Het aandeel van de RGD-objecten in eigendom is hoog. In Arnhem staat een rechtbank. Het aandeel van kantoorgebouwen is het totaal aan RGD-gebouwen is daardoor lager dan gemiddeld in Nederland. In totaal zijn er in Arnhem 13 objecten in eigendom van de RGD (waarvan 3 gerechtsgebouwen) en worden er 25 objecten gehuurd (waarvan 1 gebouw voor politie/douane). Tabel 5.7

Karakteristiek objecten Rijksgebouwendienst in KAN-gebied



Aandeel eigendom en lease RGD (in m² bvo) Aandeel kantoren RGD (in m² bvo) Gemiddelde prijs € per m² bvo

Arnhem

Nijmegen

Rest KAN-gebied

100,814 20.8% 1,172,128 59.5% 114,539 80.5% 66.1% 69.2% 168

114,506 23.6% 511,465 26.0% 16,273 11.4% 75.7% 93.5% 182

270,230 55.7% 285,000 14.5% 11,504 8.1% 75.3% 100.0% 173

In Arnhem zijn de meeste RGD-gebouwen in en rond het centrum te vinden (zie figuur 5.16). Een aantal gebouwen staat in Arnhem-Zuid (omgeving Groningensingel) en een aantal in de omgeving IJssellaan. Van de RGD-gebouwen zijn er een aantal in gebieden gevestigd waar het laatste decennium sprake is geweest van een afname van het verhuurd kantooroppervlak. Van alle vierkante meters kantooroppervlak in eigendom van de RGD neemt het KAN-gebied 4.1% in. Voor de gehuurde objecten is het aandeel aanzienlijk lager, namelijk 1.9%. Het grootste deel van de RGD-gebouwen staat op meer dan een kilometer van de afslag van een snelweg (zie figuur 5.17). Daarentegen zijn de meeste RGD-gebouwen wel binnen een kilometer afstand van een treinstation gevestigd. Voor de totale kantorenvoorraad in het algemeen is het deel dat op meer dan een kilometer van een treinstation is gevestigd duidelijk groter. De meeste RGDgebouwen zijn gevestigd in gebieden met een hoge dichtheid. Met name voor de RGD-gebouwen in eigendom geldt dat die meer dan het gemiddelde kantoor in Arnhem gevestigd zijn in de binnenstad. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Den Haag is het niet zo dat de RGD-gebouwen overheersend in viercijferige postcodes staan met een laag aanbodpercentage. Wat betreft de verdeling over postcodegebieden naar hun ‘groeiprestaties’ (de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak in het laatste decennium) wordt het vermoeden dat uit het kaartbeeld naar voren kwam bevestigd. Een aanzienlijk deel van de RGD-gebouwen staat in gebieden waar sprake is geweest van een afname van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak. Gezien het kleine aantal waarnemingen is hier afgezien van het bespreken van de gemiddelde prijs van gehuurde en in eigendom zijnde RGD-kantoren en van het aandeel van de RGDgebouwen in het KAN-gebied dat in eigendom is.


127


Figuur 5.16

Ruimtelijke spreiding kantoorgebouwen RGD (incl. Kernministeries), Arnhem

a. In eigendom

Ontwikkeling verhuurd, 1996-2006 m² bvo per km² per jaar 1500 of meer 500 tot 1500 150 tot 500 0 tot 150 Geen verandering Afname


b. Gehuurd

80000 of meer 40000 tot 80000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 600 tot 10000

Geen kantoren


128


Figuur 5.17

Aandeel kantoorruimte in nationaal totaal, KAN-gebied

Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 0.0%

RGD Eigendom/ Lease


0.5%

1.0%

RGD Huur

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%


129


5.2.4

Regio Zwolle

Van het totale aantal vierkante meters aan RGD-objecten in Nederland neemt de regio Zwolle een aandeel van 2.1% in. Met uitzondering van een klein gebouw voor politie/douane in Kampen zijn alle RGD-objecten geconcentreerd in Zwolle. Vergeleken met andere gebieden is slechts een klein deel van het vloeroppervlak van de RGD-objecten in eigendom van de RGD, namelijk ruim dertig procent (zie tabel 5.8). Het aandeel van kantoorgebouwen in het totaal van de RGDobjecten is in de regio Zwolle hoog (ruim 89%). Van de totale kantorenvoorraad in de regio Zwolle is bijna 11% in eigendom van of gehuurd door de Rijksgebouwendienst. Het gaat daarbij overigens om vrij weinig objecten: zeven in eigendom (waaronder een rechtbank) en 19 gehuurde objecten. Tabel 5.8

Karakteristiek objecten Rijksgebouwendienst in regio Zwolle Zwolle



Aandeel eigendom en lease RGD (in m² bvo) Aandeel kantoren RGD (in m² bvo) Gemiddelde prijs € per m² bvo

77,784 35.0% 835,587 92.0% 95,795 99.9% 30.3% 89.3% 182

Regio rond Zwolle 144,348 65.0% 72,355 8.0% 65 0.1% 100.0% 0.0% 175

De gebieden waar de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak het sterkst is toegenomen zijn het stationsgebied en Oosterenk (zie figuur 5.18). In het stationsgebied heeft de RGD veel kantoorruimte gehuurd. In figuur 5.19 staan de aandelen van Zwolle in het nationaal totaal wat betreft het aantal vierkante meters RGD-kantoren (in eigendom of huur). Daarbij moet bedacht worden dat het om kleine aantallen objecten in absolute zin gaat, zodat toevallige factoren een belangrijke rol kunnen spelen. Met name het aandeel in het nationaal totaal van in eigendom zijnde kantoorgebouwen is laag, namelijk slechts 1.1% van het nationale kantooroppervlak. Voor gehuurde kantoorgebouwen is het aandeel in het nationale aantal vierkante meters 3.5%. Van de gehuurde kantoorruimte is het overgrote deel op ruime afstand van een afslag van een snelweg gevestigd. Wel zijn die kantoren in het algemeen op minder dan een kilometer afstand van een treinstation gevestigd. De kantoren in eigendom zijn voor het grootste deel in de gebieden met de hoogste dichtheden gevestigd, de gehuurde kantoren in de op een na hoogste dichtheidsklasse. In Zwolle is het grootste deel van de door de RGD gehuurde vierkante meters kantoorruimte gevestigd in de binnenstad (waar de stationsomgeving overigens toe is gerekend). De kantoren in eigendom zijn vooral te vinden op specifieke kantoorlocaties. De RGD-kantoren zijn in Zwolle niet hoofdzakelijk te vinden in viercijferige postcodegebieden met een laag aanbodpercentage. Wel zijn de gehuurde RGD-kantoren voor een zeer groot deel gevestigd op locaties waar de voorraad verhuurde kantoorruimte de laatste tien jaar zeer sterk is toegenomen. Voor de gebouwen in eigendom geldt dat overigens juist niet. Zij bevinden zich voor een aanzienlijk deel in gebieden waar het verhuurd kantooroppervlak gedurende het laatste decennium is afgenomen. Nogmaals moet worden benadrukt dat het om een zeer klein aantal kantoorgebouwen in eigendom van de RGD gaat.


130


Figuur 5.18

Ruimtelijke spreiding kantoorgebouwen RGD (incl. Kernministeries), Zwolle

a. In eigendom

Ontwikkeling verhuurd, 1997-2006 m² bvo per km² per jaar 1500 of meer 500 tot 1500 150 tot 500 0 tot 150 Geen verandering Afname


b. Gehuurd

80000 of meer 40000 tot 80000 20000 tot 40000 10000 tot 20000 600 tot 10000

Geen kantoren


131


Figuur 5.19

Aandeel kantoorruimte in nationaal totaal, regio Zwolle

Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot station >1000m. tot station Dichtheidklassen >16.000 8.000-16.000 4.000-8.000 2.000-4.000 <2.000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Gemengde woongebieden Binnenstad Specifieke werklocaties Specifieke werkmilieus Bedrijfslocaties Winkelcentra Voorzieningenlocaties Kantorenlocaties Klasse aanbodpercentage >20% 12-20% 7-12% 3-7% <3% Klasse groeiprestaties >30.000 10.000-30.000 3.000-10.000 0-3.000 <0 0.0%

RGD Eigendom/ Lease

0.5%

1.0%

RGD Huur

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%


Gezien het zeer kleine aantal waarnemingen is hier afgezien van het bespreken van de gemiddelde prijs van gehuurde en in eigendom zijnde RGD-kantoren en van het aandeel van de RGD-gebouwen in de regio Zwolle dat in eigendom is.


132


6

Samenvatting en conclusies

De Rijksgebouwendienst wenst informatie over de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt en over te verwachten ontwikkelingen. Daarbij moeten met name regionale en waar mogelijk lokale verschillen centraal staan. Inzicht in toekomstige marktontwikkelingen is vooral op het niveau van stadsgewesten gewenst, ten behoeve van het investeringsbeleid van de Rijksgebouwendienst. Ook inzicht in trends op specifieke locaties is echter van belang (bijvoorbeeld stationslocaties). Door Bureau Louter, geassisteerd door PAU b.v., zijn de volgende thema’s uitgewerkt: • Ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt in het verleden • Verklaringen voor verschillen in relatieve vertegenwoordiging van kantoren tussen gemeenten • Prognoses voor de ontwikkeling van de kantorenmarkt tot 2020 en een confrontatie van vraag en aanbod • Een drietal regionale casestudies (Haaglanden, KAN-gebied en regio Zwolle), met als specifieke uitwerking inzicht in de huidige voorraad RGD-gebouwen (eigendom of huur). Bij de uitwerking van de thema’s is specifiek aandacht besteed aan vijf steden (Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Zwolle en Arnhem) en aan de tien grootste stadsgewesten in termen van omvang van de kantorenvoorraad. Oorspronkelijk waren deze vijf steden door de Rijksgebouwendienst ook geselecteerd als ‘voorbeeldsteden’. Later is dat aantal uitgebreid naar tien steden (de vier grote steden, Leeuwarden, Groningen, Zwolle, Arnhem, Eindhoven, ’sHertogenbosch). Dat kon in deze rapportage niet meer verwerkt worden. Voor acht van die tien steden geldt echter dat zij binnen de tien grootste stadsgewesten vallen. Zwolle hoort daar niet bij, maar die stad behoorde al tot de oorspronkelijke selectie van vijf voorbeeldsteden. Slechts voor Leeuwarden zijn in dit rapport dus geen analyses verricht.

6.1

Ontwikkelingen regionale kantorenmarkt verleden

Op basis van het kantorenbestand van R.L. Bak en verdere bewerkingen door Bureau Louter zijn ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de periode 1989-2005 gevolgd. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn de totale voorraad kantoorruimte, de verhuurde voorraad kantoorruimte, het aanbod aan kantoorruimte, de nieuwbouw en de onttrekkingen van kantoren aan de voorraad. Centraal staan in dit onderzoek ruimtelijke ontwikkelingen. Er is daarom gebruik gemaakt van diverse typen gebiedsindelingen. Meer informatie gebiedsindelingen: Paragraaf 1.2 en bijlage I. Meer informatie aspecten en begrippen: Bijlage II. Bevindingen/conclusies nationaal • De meest recent beschikbare gegevens lopen tot begin 2006. Het aanbodpercentage nam in Nederland gedurende 2005 nog toe, maar beduidend minder dan in de jaren 2002 en 2003. Desalniettemin was in 2005 nog geen sprake van duidelijke tekenen van herstel. De


133


hoeveelheid verhuurde kantoorruimte daalde zelfs nog iets. Wel nam voor het eerst sinds jaren de nieuwbouw van kantoren toe ten opzichte van het vorige jaar. Bevindingen/conclusies regionaal • Het aanbodpercentage is de laatste jaren vooral sterk toegenomen in de Noordvleugel van de Randstad, met name in de regio Amsterdam. Te lang is daar doorgegaan met het bouwen van nieuwe kantoren, ook toen de vraag naar kantoorruimte al aan het afnemen was. De regio Den Haag daarentegen bleek relatief ongevoelig voor de conjunctuuromslag. Het aanbodpercentage is daar relatief weinig toegenomen, vooral omdat niet veel op risico werd gebouwd. • Vooral in de recent gebouwde kantoren is het aanbodpercentage relatief hoog. Kantoren die zijn gebouwd en op de markt kwamen op het moment dat sprake was van een goede kantorenmarkt en toen ook direct werden verhuurd, staan ook nu relatief weinig leeg. Als kantoren eenmaal bezet worden bij het begin van hun bestaan is de kans dat zij leegstaan ook in tijden van laagconjunctuur blijkbaar klein. • Het landsdeel west heeft meer dan andere delen van Nederland te lijden gehad onder de crisis op de kantorenmarkt. Het aandeel van landsdeel west in het totaal verhuurd kantooroppervlak in Nederland is sinds de eeuwwisseling afgenomen, ten faveure van zuid en oost. De conjunctuurgevoeligheid van landsdeel west (vooral de Noordvleugel) hangt onder andere samen met de bedrijvigheidssamenstelling. Er zijn veel conjunctuurgevoelige sectoren gevestigd in de Noordvleugel, zoals ICT. • In kernsteden van stadsgewesten is de nieuwbouw van kantoren in de periode 2001-2005 minder teruggelopen ten opzichte van de periode 1996-2000 dan in suburbs en gemeenten buiten de stadsgewesten. Met name in suburbs is de kantorenmarkt aanzienlijk conjunctuurgevoeliger dan in steden. Dat kan als volgt worden verklaard. In tijden dat de kantorenmarkt zeer sterk groeit zijn er binnen kantoorsteden niet altijd de mogelijkheden aanwezig om snel kantoren bij te bouwen. Men wijkt dan uit naar de suburbs. Op het moment dat de kantorenmarkt terugvalt, is de noodzaak om uit te wijken naar de suburbs minder groot. Volgens deze redenering is er sprake van een harde kern van kantoorontwikkeling in de kernsteden en bewegen de suburbs in sterke mate mee met de conjunctuur, als ‘ventiel’ voor de kernsteden. • Het aandeel ‘jonge’ kantoren (niet meer dan 15 jaar oud) is de totale kantorenvoorraad is het hoogst in landsdeel oost, de intermediaire zone, de suburbs en de middelgrote steden (100.000-200.000 inwoners). Van een tiental vergeleken stadsgewesten hebben Amersfoort en Apeldoorn/Deventer de jongste kantorenvoorraad en is de kantorenvoorraad van de stadsgewesten Rotterdam, Den Haag en Arnhem het ‘oudst’. • Van een relatief sterke groei van de kantorenmarkt is sprake geweest in de stadsgewesten Zwolle, Amersfoort en Apeldoorn/Deventer, oftewel: het gebied dat de Randstad aan de oostzijde flankeert. Bevindingen/conclusies voorbeeldsteden: Voor de vijf oorspronkelijke voorbeeldsteden is een kantorenprofiel opgesteld. In tabel 6.1 zijn de belangrijkste bevindingen samengevat. Benadrukt zij dat hier slechts enkele opvallende karakteristieken zijn weergegeven. Voor een afgewogen oordeel moeten de totale profielen worden beschouwd. Daarbij is onder andere een totaalscore voor de kantorenmarkt per stad bepaald voor de periode 1994-2006.


134


Tabel 6.1

Karakteristiek kantoorontwikkelingen in voorbeeldsteden

Den Haag: • Heeft de meeste hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak per 1000 inwoners 15-64 jaar van alle steden in Nederland. • Heeft een laag aanbodpercentage van kantoorruimte en is slechts in geringe mate gevoelig voor de conjunctuur. • Het opleidingsniveau van de kantoorwerkers is hoog in Den Haag. • Op de totaalscore voor de kantorenmarkt blijft Den Haag gedurende de gehele periode zeer hoog scoren. Utrecht: • Heeft een zeer belangrijke kantoorfunctie en scoort op veel aspecten hoog tot zeer hoog. • Na een wat mindere periode in het begin van deze eeuw, komen de ontwikkelingen op de Utrechtse kantorenmarkt weer op gang. • De laatste jaren is het aanbodpercentage wat toegenomen, overigens vanaf een zeer laag niveau aan het eind van de jaren negentig. • Utrecht heeft veel snelweglocaties voor kantoren. Daar is overigens ook het aanbodpercentage de laatste jaren sterk toegenomen. • Op de totaalscore voor de kantorenmarkt blijft Utrecht gedurende de gehele periode hoog scoren. Zwolle: • De laatste jaren heeft in Zwolle zeer veel nieuwbouw van kantoren plaatsgevonden. • Het aanbodpercentage van kantoren is in Zwolle laag, ook de laatste jaren. • Zwolle heeft als kantorenstad weinig concurrentie in de directe omgeving. Wel geldt dat het gemiddeld opleidingsniveau van de werknemers laag is vergeleken met het gemiddelde van de andere kantorensteden. • Sinds het begin van de jaren negentig heeft Zwolle zich snel ontwikkeld tot belangrijke kantorenstad. De totaalscore voor de kantorenmarkt is voor Zwolle dan ook sterk toegenomen. Eindhoven: • Heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot een sterke kantorenstad, maar is wel conjunctuurgevoelig. • Het aanbodpercentage is de laatste jaren sterk toegenomen. Dat geldt overigens vooral voor kantoren op bedrijventerreinen en veel minder voor kantoren in het centrum. • Heeft zeer veel kantoorwerkers die buiten de stad wonen (‘inpendelaars’) • De totaalscore voor de kantorenmarkt is voor Eindhoven sinds het begin van de jaren negentig sterk toegenomen. Arnhem: • De laatste jaren zijn er veel nieuwe kantoren gebouwd in Arnhem. • Tevens is echter het aanbodpercentage, dat eind jaren negentig nog zeer laag was, de laatste jaren sterk toegenomen. • Hoewel de totaalscore voor de kantorenmarkt momenteel nog steeds hoog is, nam deze de laatste jaren wel af.

Bevindingen/conclusies lokaal: • Het grootste deel van de kantoren is nog steeds niet op snelweglocaties gevestigd. Het aandeel van die locaties in het nationaal totaal neemt echter wel sterk toe, vooral in tijden van hoge economische groei. Snelweglocaties zijn vooral populair voor bepaalde typen bedrijvigheid, zoals ICT. Maar liefst 65% van de kantoren op snelweglocaties is gebouwd na 1988. • Het aandeel van stationslocaties neemt niet toe. Het aandeel van locaties in de binnenstad is groot, maar is wel gestaag afgenomen. Daarentegen neemt het aandeel van specifieke kantoorlocaties en (vooral) bedrijventerreinen sterk toe. • De conjunctuurgevoeligheid van de kantorenmarkt is hoog op specifieke kantoorlocaties, op bedrijventerreinen en op snelweglocaties (veel meer dan op stationslocaties).


135


6.2

Verschillen tussen steden/ stadsgewesten

Tussen steden en stadsgewesten bestaan verschillen in de omvang van de kantorenvoorraad, ook na correctie voor de bevolkingsomvang. Er is een ‘Benchmarkmodel’ opgesteld om na te gaan of die verschillen samenhangen met de aanwezige kenmerken van het productiemilieu (‘locatiefactoren’) of met ‘andere factoren’ (specifiek voor een stad of regio geldende omstandigheden). Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 3, paragraaf 3.1 en bijlage IV. Bevindingen/conclusies • De meer ‘structureel’ verklarende invloeden (via locatiefactoren) blijken in veel sterkere mate verklarend te zijn voor gemeentelijke verschillen in omvang van de verhuurde kantorenvoorraad dan ‘incidentele’ factoren. • De status van (provincie)hoofdstad blijkt, naast allerlei andere factoren, een belangrijke reden te zijn voor een sterke positie op de kantorenmarkt. Tabel 6.2

Resultaten Benchmarkmodel voor vijf steden en tien stadsgewesten

Stad/ stadsgewest

Stad Den Haag Utrecht Eindhoven Zwolle Arnhem

Effect locatiefactoren Situatie 2005 Ontwikkeling 1994-2005 +++ +++ + ++ +++

+ 0 +

Situatie 2005

Residu Ontwikkeling 1994-2005

0 + 0 -

+ 0 0 + -

Stadsgewesten Amsterdam + + 0 Den Haag ++ + 0 Rotterdam 0 0 Utrecht ++ -+ Amersfoort + ++ ++ + Groningen 0 + -Apeldoorn/Deventer 0 ++ 0 Arnhem + + --’s-Hertogenbosch + + Eindhoven 0 + + 0 Toelichting: Effect locatiefactoren: Verwachte omvang verhuurde kantorenvoorraad op basis van locatiefactoren Residu: Verschil tussen feitelijke omvang kantorenmarkt en verwachte omvang op basis van locatiefactoren

De resultaten van het Benchmarkmodel (zie voor een selectie van steden en stadsgewesten tabel 6.2) wijzen het volgende uit: • Voor de meeste steden en stadsgewesten zijn de locatiefactoren voor vestiging van kantoren gunstig. Opvallend is dat het stadsgewest Rotterdam achterblijft bij de andere drie grote stadsgewesten. • In stadsgewesten in nationaal perifeer gelegen delen van Nederland is sprake van een sterke oriëntatie op de stedelijke kernen. In stadsgewesten in de Randstad daarentegen zijn kantoren ook veelvuldig te vinden op locaties in het suburbaan gebied (bijvoorbeeld op snelweglocaties). • Op basis van het Benchmarkmodel mag een belangrijke kantorenfunctie worden verwacht voor het landsdeel west, de Randstad (waarbij overigens sprake is van een


136


•

•

6.3

opvallend klein verschil tussen de intermediaire zone en de nationale periferie), grote steden en kernsteden van stadsgewesten. Het ‘kantorenlandschap’ van Nederland kan kortweg worden omschreven als de Noordvleugel en de Zuidvleugel van de Randstad, de ring van middelgrote steden daar omheen (van Breda tot Zwolle; daarbij blijven Tilburg en Nijmegen wat achter), brainport Eindhoven en een buitenste ring van drie provinciehoofdsteden (Groningen, Leeuwarden, Maastricht), Hengelo als kantorenstad in Twente en Heerlen als resultante van het spreidingsbeleid van de Rijksoverheid. Gedurende de laatste tien jaar zijn er lichte veranderingen in het effect van de locatiefactoren opgetreden. Met name de overheersende positie van de vier grote steden is iets afgenomen (maar nog steeds heel duidelijk aanwezig). Verder hebben suburbane gebieden en gebieden buiten de stadsgewesten iets aan terrein gewonnen. In het algemeen kan worden gesteld dat in de periode 1994-2005 de ruimtelijke verschillen in verhuurd kantooroppervlak in Nederland iets zijn afgenomen. Ze zijn overigens ook anno 2005 nog aanzienlijk.

Prognoses en confrontatie vraag en aanbod

Prognoses voor de vraag naar kantoren zijn gebaseerd op het AREA-model van Bureau Louter. Daarin wordt een prognose gemaakt van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per gemeente, onderscheiden naar economische sectoren. De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen is vervolgens ‘vertaald’ naar vierkante meters kantoorruimte op basis van informatie over het aantal vierkante meters kantoorruimte per arbeidsplaats en op basis van de (sectoren regiospecifieke) ontwikkeling van het aandeel van de werknemers dat kantoorwerkzaamheden verricht. De vraag naar kantoorruimte kan vervolgens voor verschillende macro-economische scenario’s worden berekend. Op basis hiervan is een confrontatie van vraag en aanbod op de kantorenmarkt opgesteld. Daardoor wordt duidelijk waar overschotten dreigen en waar tekorten zijn te voorzien. De nieuwe nationale Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (CPB) hebben als uitgangspunt gediend voor de prognoses. Er zijn vier scenario’s: Een scenario met zeer lage groei (Regional Communities: RC), een scenario met hoge groei (Global Economy: GE) en twee middenscenario’s (Strong Europe: SE en Transatlantic Market: TM, waarbij in Transatlantic Market het accent meer op de markt ligt en bij Strong Europe op de overheid). Bij de berekeningen is afgezien van het laagste scenario. Daarentegen is een ‘extrapolatiescenario’ toegevoegd, waarbij de nationale groei van het aantal arbeidsplaatsen per economische sector in de periode 1996-2006 is doorgetrokken naar de toekomst. Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 4, paragraaf 4.1 en bijlage V. Bevindingen/conclusies • Volgens alle Lange Termijn scenario’s van het CPB is de nationale ontwikkeling van de verhuurde kantorenvoorraad aanzienlijk lager dan zou resulteren bij extrapolatie van ontwikkelingen in het laatste decennium. Het extrapolatiescenario zou leiden tot een groei van de verhuurde kantorenvoorraad met 2.7% per jaar tot 2020. Voor GE, TM en SE wordt een groei van respectievelijk 1.4, 0.9 en 0.9% per jaar verwacht. • Bij een vergelijking van de prognoses met realisaties in de periode 1991-2006 geldt voor het aandeel in het nationaal totaal van het verhuurd kantooroppervlak het volgende. In het algemeen liggen prognoses en realisaties uit het verleden vrij dicht bij elkaar. Het aandeel van de Randstad is wat hoger volgens de prognoses (maar wel in lijn met het aandeel in de periode 1991-2001; in de periode 2001-2006 is de Randstad sterk teruggevallen – dat www.bureaulouter.nl [email protected]

137


zou echter tijdelijk kunnen zijn). Voor de intermediaire zone en de nationale periferie is het wat lager. Wat betreft de landsdelen verliest volgens de modelberekeningen vooral het zuiden wat terrein. Verder komt het accent in de toekomst naar verwachting iets meer te liggen op de grote steden. De verdeling over kernsteden, suburbs en gebieden buiten de stadsgewesten blijft in de toekomst naar verwachting ongeveer gelijk aan het verleden. Meer specifieke informatie voor een selectie van steden en stadsgewesten biedt tabel 6.3. Daarin in de vraag naar kantoorruimte weergegeven op twee manieren, namelijk het verhuurd kantooroppervlak en de nieuwbouw (waarin ook vervangingsvraag voor aan de voorraad onttrokken kantoorgebouwen is verwerkt). Enkele opvallende resultaten uit het prognosemodel: • Rotterdam blijft als kantorenstad duidelijk achter bij de drie andere grote steden. • De verwachtingen voor Utrecht zijn hoger dan de realisaties in het verleden. Dat zou er op kunnen wijzen dat de potenties in het verleden niet volledig zijn benut. Denk bijvoorbeeld aan de soms moeizame procedures om nieuwe kantoorlocaties te ontwikkelen (zoals UCP). • Voor de Noordvleugel van de Randstad zijn de verwachtingen gunstiger dan voor de Zuidvleugel. • Een sterke procentuele groei van de kantorenmarkt wordt vooral verwacht voor steden langs de A1. • Steden profiteren gemiddeld meer van het Strong Europe scenario (meer op overheid gericht) dan van het Transatlantic Market scenario (meer op de markt gericht). Dat hangt samen met de samenstelling van de kantoorwerkgelegenheid. Tabel 6.3

Aandelen verhuurd kantooroppervlak en nieuwbouw, verleden en prognose Aandelen verhuurd 1991-2006 Gem. LT-scenario’s 2006-2020

Steden Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Arnhem Zwolle

9.9 3.0 6.5 5.6 2.9 1.7 2.7

9.7 2.4 7.0 7.7 2.1 1.8 2.5

Aandelen nieuwbouw 1991-2005 Gem. LT-scenario’s 2006-2019 13.8 4.1 7.1 5.0 2.9 2.0 2.2

12.4 4.4 8.8 8.1 2.0 1.7 2.2

Stadsgewesten Utrecht 9.8 12.6 9.3 12.7 Amsterdam 19.9 24.0 24.1 25.1 Den Haag 10.2 10.3 11.4 12.6 Rotterdam 7.4 5.7 8.1 7.6 Amersfoort 4.2 4.1 3.6 3.5 Groningen 2.3 3.2 2.2 2.7 Apeldoorn/Dev. 3.3 2.6 2.9 2.4 Arnhem 2.1 2.7 2.4 2.5 ’s-Hertogenbosch 2.8 1.9 2.3 1.8 Eindhoven 4.4 3.5 4.3 3.3 Toelichting: Gem. LT-scenario’s: Het gemiddelde voor de drie Lange Termijn scenario’s SE, TM en GE. Berekend is de toename van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak in Nederland in 1991-2006 en 2006-2020. Vervolgens is bepaald welk deel van die toename de onderscheiden steden en stadsgewesten voor hun rekening nemen. Een soortgelijke berekening is gemaakt voor de nieuwbouw van kantoren.


138


Gevoeligheidsanalyses Bij het opstellen van prognoses is uitgegaan van bepaalde veronderstellingen. Daarnaast zijn de ruimtelijke gevolgen van een drietal ‘gevoeligheidsanalyses’ doorgerekend. Daaruit kon het volgende worden geconcludeerd: • In het algemeen: Zelfs schijnbaar kleine veranderingen kunnen soms verrassend grote effecten hebben. • De veronderstelling dat het onttrekkingspercentage van kantoren aan de voorraad in de toekomst zal verdubbelen resulteert nationaal in 138 duizend vierkante meter bvo aan extra nieuwbouw per jaar, vooral in de grote steden. • Een toename van het kantoorquotiënt (de kantoorruimte per werknemer) met een half procent per jaar (wat resulteert in een toename van gemiddeld 28 m2 bvo kantoorruimte per werknemer in 2006 naar gemiddeld 30 m2 in 2020) leidt tot 262 duizend vierkante meter bvo extra per jaar. Het aandeel van de Randstad en vooral van de vier grote steden in het nationaal totaal zal daardoor toenemen. • Een minder sterke ontwikkeling van de arbeidsproductiviteit (met 1% per jaar) in een aantal kantoorsectoren waarvoor het CPB een sterkere productiviteitsgroei dan in het verleden veronderstelt (ICT, financiële sector, adviesdiensten) leidt tot 216 duizend vierkante meter bvo extra per jaar (omdat meer werknemers nodig zijn om dezelfde omzet te genereren). De bedrijvigheidssamenstelling leidt ertoe dat vooral in de grote steden de vraag naar kantoorruimte daardoor hoger wordt. Confrontatie vraag en aanbod In het voorgaande ging het om het bepalen van de potentiële vraag. In de praktijk zou de realisatie van nieuwbouw van kantoren mogelijk lager kunnen zijn, bijvoorbeeld omdat een omvangrijk overschot aan kantoorruimte dreigt te ontstaan, waardoor men er voor kiest eerst bestaande kantoorruimte te vullen. Voor de tien stadsgewesten en voor Zwolle (waar in de suburbs nauwelijks kantoren zijn gevestigd, zodat de stad daar vrijwel exact overeenkomt met het stadsgewest) zijn vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd (zie tabel 6.4). Tabel 6.4

Beoordeling stadsgewesten op basis van confrontatie vraag en aanbod kantoren

Oordeel

Stadsgewest

Korte toelichting

+ -

Utrecht Amsterdam

Licht tekort. Relatief weinig risico. Fors overschot. Groot risico. Overigens inmiddels initiatieven om omvang plannen neerwaarts bij te stellen. Licht overschot. Licht risico. Aanzienlijk overschot. Risico. Geen tot licht overschot. Licht risico. Geen tot licht overschot. Licht risico. Geen tot licht overschot. Licht risico. Aanzienlijk overschot. Risico. Licht tekort. Relatief weinig risico. Aanzienlijk overschot. Risico. Aanzienlijk overschot. Risico.

0 Den Haag Rotterdam 0 Amersfoort 0 Groningen 0 Apeldoorn/Dev. Arnhem + ’s-Hertogenbosch Eindhoven Zwolle Toelichting: Het ‘oordeel’ geeft aan of bij de via het prognosemodel berekende vraag naar kantoorruimte, het huidige aanbod en het realiseren van alle plannen voor nieuwbouw van kantoorruimte in 2020 sprake zal zijn van een overschot aan kantoorruimte (-), evenwicht tussen vraag en aanbod (0) of een tekort (+). Bij een dreigend overschot zouden de huidige plannen heroverwogen kunnen worden.

Met uitzondering van Leeuwarden staan alle recentelijk door de RGD aangewezen voorbeeldsteden in de tabel. Bij de confrontatie is voor de vraag uitgegaan van het gemiddelde voor de drie Lange Termijn scenario’s (SE, TM, GE). Het aanbod bestaat uit het huidige aanbod www.bureaulouter.nl [email protected]

139


en de (harde en zachte) plannen tot 2020 voor kantoren, zoals die op dit moment bestaan. Voor 2020 is uitgegaan van een ‘frictieaanbod’ van 5%. Bij de beoordeling van de situatie op de kantorenmarkt is steeds rekening gehouden met de omvang van de kantorenmarkt in een stadsgewest (de tekorten of overschotten zijn relatief ten opzichte van de totale kantorenvoorraad bepaald). De voornaamste conclusies luiden: • Ten opzichte van de vraag die resulteert bij doorrekenen van de drie Lange Termijn scenario’s is de som van het huidige aanbod en de (harde en zachte) plannen zeer hoog. In het SE en TM scenario dreigen overschotten van bijna 7.5 miljoen vierkante meter bvo (nog bovenop het frictieaanbod). Bij het GE scenario, dat uitgaat van een hogere economische groei, zou toch nog een overschot van 3.5 miljoen vierkante meter bvo resulteren. Overigens zou het trendextrapolatie scenario, waarbij de groei per sector uit de periode 1996-2006 wordt doorgetrokken naar de toekomst, resulteren in een aanzienlijk tekort, namelijk van ruim 8 miljoen vierkante meter bvo. Het omvangrijke pakket aan bouwplannen lijkt vooral op extrapolatie van ontwikkelingen in het verleden te zijn gebaseerd. Indien de toekomst meer zal verlopen volgens de scenario’s van het Centraal Planbureau, is een heroverweging van de zachte plannen voor nieuwbouw van kantoren in het geding. • Of tekorten of overschotten op de kantorenmarkt zijn te voorzien verschilt tussen stadsgewesten. Het is voor de RGD van belang daar inzicht in te hebben. In stadsgewesten waar overschotten dreigen te ontstaan zal het namelijk moeilijker zijn om gebouwen te verkopen of verhuren dan in stadsgewesten waar tekorten lijken te gaan ontstaan. Bij de eerstgenoemde stadsgewesten zijn de risico’s dus groter. Daarbij moet worden opgemerkt dat de resultaten sterk gevoelig zijn voor het feit of inderdaad alle plannen worden gerealiseerd of niet. Afzien van grote projecten kan met name in de wat kleinere stadsgewesten een dreigend overschot doen omslaan in evenwicht of zelfs tekort. • Stadsgewesten waar de confrontatie van vraag en aanbod resulteert in tekorten aan kantoorruimte in 2020 zijn ’s-Hertogenbosch en Utrecht. De risico’s om gebouwen in eigendom te hebben, lijken daar op dit moment daarom laag. • Stadsgewesten waar de confrontatie van vraag en aanbod wijst in de richting van overschotten aan kantoorruimte in 2020 zijn Rotterdam, Arnhem, Eindhoven, Zwolle en vooral Amsterdam. Het risico van bezit van kantoorgebouwen is daar groot voor de RGD omdat de kansen op verkoop tegen een gunstige prijs in de toekomst relatief klein zullen zijn. In Amsterdam zal zelfs bij het Trendextrapolatie scenario geen sprake zijn van een tekort in 2020. Dat geldt in alle andere stadsgewesten wel. (In deze berekeningen zijn overigens de zeer recente initiatieven om de plannen voor bouw van kantoren in de regio Amsterdam sterk te verminderen, nog niet meegenomen.)

6.4

Case-studies en uitwerking RGD-objecten

Voor een drietal casestudies (Haaglanden, Knooppunt Arnhem/ Nijmegen en regio Zwolle) zijn aan de hand van kaarten, tabellen en figuren ontwikkelingen op de kantorenmarkt geanalyseerd. Dat geeft specifieke informatie over die regionale kantorenmarkten. Daarnaast is specifiek ingegaan op de gebouwen van de Rijksgebouwendienst. Daarvoor is gebruik gemaakt van een database van de Rijksgebouwendienst met alle objecten die in eigendom zijn of gehuurd worden.


140


Bevindingen/conclusies case-studies: • Voor Haaglanden wordt de Zuidvleugel van de Randstad als relevante regio voor de kantorenmarkt gezien. Daar dreigt een aanzienlijk overschot te ontstaan van 888 duizend tot 1706 duizend vierkante meter bvo kantoorruimte (al naar gelang het Lange Termijn scenario) als alle plannen doorgaan. • Voor het KAN-gebied en de regio Zwolle wordt het gebied ten oosten van de Randstad als relevante regio voor de kantorenmarkt beschouwd. Vraag en aanbod zijn in dat gebied min of meer in balans. Bij het hoogste groeiscenario is sprake van een tekort van 277 duizend vierkante meter bvo, bij het laagste groeiscenario resulteert een overschot van 214 duizend vierkante meter. • In Haaglanden zijn de kantoren in sterke mate geconcentreerd in en rond het centrum van Den Haag, met daarnaast nog kantoorlocaties in Zoetermeer, Rijswijk en Delft. Nieuwe kantoren zijn veelal gepland op of vlakbij locaties waar al veel kantoren geconcentreerd zijn. • In het KAN-gebied is de belangrijkste concentratie van kantoren te vinden in het centrum van Arnhem en daarnaast nog op een viertal andere locaties in Arnhem en Nijmegen. Volgens de plannen zal het grootste deel van de nieuwe kantoren in Arnhem worden gebouwd (waarbij er van is uitgegaan dat de Waalsprong in Nijmegen niet door zal gaan). • Vrijwel alle kantoren in Zwolle zijn geconcentreerd op een klein oppervlak, namelijk bij het CS, het Centrum en Oosterenk. Wat de plannen betreft richt Zwolle zich vooral op locaties langs de A28. Uitwerking RGD-objecten Om na te gaan waar de RGD relatief sterk is vertegenwoordigd en in hoeverre de RGD-gebouwen afwijken van overige kantoorgebouwen is een door de RGD geleverde database van RGDgebouwen onderzocht. Deze bestaat uit 1024 objecten, waarvan 139 gerechtsgebouwen of politie/douane. De overige objecten zijn kantoren, inclusief een vijftiental ‘ministeriekernen’. Opvallend is dat het overgrote deel van de RGD-objecten goed bereikbaar is via het openbaar vervoer. Den Haag is de stad met veruit de meeste RGD-objecten. Maar ten opzichte van de totale kantorenmarkt is de RGD ook in Groningen, Apeldoorn en ’s-Hertogenbosch sterk vertegenwoordigd. De RGD kan kiezen om gebouwen in eigendom te nemen of te huren. Van alle objecten is 40% in eigendom. Een vergelijking tussen eigendom en huur van RGD-objecten levert onder andere de volgende conclusies: • Objecten in eigendom zijn gemiddeld aanzienlijk groter. • Tussen eigendom en huur bestaat weinig verschil wat betreft de nabijheid van het openbaar vervoer. • De prijzen voor huur zijn gemiddeld hoger dan voor objecten in eigendom. Dat viel echter te verwachten. Voor objecten in eigendom wordt namelijk door de RGD een ‘gebruiksvergoeding’ gerekend. Bij het bepalen van de hoogte daarvan wordt (met uitzondering van de grondkosten) geen rekening gehouden met ruimtelijke verschillen in marktverhoudingen. Worden de RGD-objecten vergeleken met de overige kantoorgebouwen, dan kan het volgende worden geconcludeerd: • De RGD is relatief sterk vertegenwoordigd in grote gemeenten en kernsteden van stadsgewesten. • De RGD heeft relatief weinig objecten op snelweglocaties en relatief veel op stationslocaties. Dat geldt niet alleen voor objecten in eigendom, maar ook voor gehuurde objecten. www.bureaulouter.nl [email protected]

141


• • •

•

RGD-objecten zijn vooral gevestigd op locaties met hoge dichtheden (van inwoners en/of arbeidsplaatsen). RGD-objecten zijn relatief veel in binnensteden gevestigd en relatief weinig op bedrijventerreinen. RGD-objecten in eigendom zijn nauwelijks gevestigd op locaties waar sprake is van een hoog aanbod van kantoren (veel leegstand). Door de RGD gehuurde kantoorruimte bevindt zich wel vaak op dergelijke locaties, maar dat is voor de RGD geen probleem (omdat het om huur gaat). Zowel wat eigendom als wat huur betreft bevinden de RGD-objecten zich meer dan gemiddeld op locaties met hoge groeiprestaties. Een punt van aandacht is hier wel dat tevens veel RGD-objecten in eigendom zich bevinden op locaties waar de laatste tien jaar sprake is geweest van een afname van de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte.

Wat de vertegenwoordiging van de RGD betreft in de drie gebieden die als case-study dienden in dit onderzoek , kan het volgende worden geconcludeerd: • Maar liefst 38% van het totale kantooroppervlak (huur of eigendom) van de RGD in Nederland is in Haaglanden gevestigd. In totaal gaat het om 1.7 miljoen vierkante meter bvo. Van de totale kantorenvoorraad in Den Haag is een zeer groot deel, namelijk 30% in eigendom van of gehuurd door de RGD. De kantoorgebouwen van de RGD in Haaglanden zijn nauwelijks op snelweglocaties te vinden, juist veel op stationslocaties, vrijwel uitsluitend in gebieden met zeer hoge dichtheden en voor een groot deel in de binnenstad. Ze bevinden zich hoofdzakelijk op locaties met weinig aanbod van kantoren en met een sterke groei van verhuurde kantoren in het afgelopen decennium. Dat patroon geldt voor gebouwen in eigendom in nog sterkere mate dan voor gehuurde kantoren. • Van alle vierkante meters aan RGD-objecten in Nederland is 3.2% te vinden in het KAN-gebied. Het gaat daarbij voornamelijk om gebouwen in eigendom van de RGD. De RGD neemt daarmee in het KAN-gebied een marktaandeel van 7% in (en in Arnhem van 10%). Het ruimtelijk patroon binnen het KAN-gebied is in hoge mate vergelijkbaar met dat in Haaglanden: veel gebouwen dichtbij stations, in de binnenstad, in gebieden met hoge dichtheden, enz. Een specifiek punt van aandacht voor het KANgebied vormt het feit dat RGD-gebouwen veel zijn te vinden in gebieden met een hoog aanbodpercentage en gebieden waar de verhuurde voorraad kantoorruimte in het laatste decennium is afgenomen, ofte wel: op locaties die niet goed lijken te presteren als kantorenlocatie. • De regio Zwolle heeft een aandeel van 2.1%, gemeten in vierkante meters bvo kantoorruimte, in het nationale totaal aan RGD-objecten. Een relatief groot deel bestaat in Zwolle uit huur. De RGD heeft in Zwolle een marktaandeel van 11% van de totale kantorenmarkt. Het ruimtelijk patroon binnen de regio Zwolle is weer vergelijkbaar met dat in Haaglanden en het KAN-gebied. De RGD-objecten bevinden zich weliswaar in gebieden met hoge groeiprestaties, maar tevens op locaties waar het aanbodpercentage van kantoren (de leegstand) hoog is. Daarbij moet worden opgemerkt dat het om weinig waarnemingen gaat.


142


Bijlage I

Gebiedsindelingen

In dit onderzoek is gebruik gemaakt van diverse gebiedsindelingen. In figuur I.1 zijn er daar vier van weergegeven: • De vier landsdelen • De ligging binnen Nederland • De grootteklassen van de gemeenten • De positie in het stadsgewest In figuur I.2 staat een door Bureau Louter opgestelde gebiedsindeling van Nederland, met daarin tevens aangegeven de vijf voorbeeldsteden en de tien grote stadsgewesten. In figuur I.3 is een aangepaste stadsgewestenindeling weergegeven. Deze wordt gebruikt om ontwikkelingen in de kaartbeelden weer te geven. De belangrijkste aanpassing is het uitsplitsen van het zeer grote suburbane deel van het stadsgewest Amsterdam in een aantal deelgebieden. Het deel boven en onder het Noordzeekanaal is onderscheiden. In het zuidelijk deel zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt veel dynamischer geweest dan in het noordelijk deel. Daarnaast zijn Almere en Lelystad samengevoegd met Urk en Zeewolde (het gebied Flevoland). Elders in het land zijn kleine gebiedsaanpassingen doorgevoerd om tot aaneengesloten gebieden te komen. Wanneer is tabellen en figuren de resultaten voor stadsgewesten worden weergegeven, is overigens steeds de indeling zoals in figuur I.1d en figuur I.2 aangehouden. Tevens zijn gebiedsindelingen op een zeer gedetailleerd ruimtelijk schaalniveau opgesteld. Die zijn hier als voorbeeld weergegeven voor de provincie Zuid-Holland, namelijk: • De dichtheidsklasse (omvang werkgelegenheid en inwoners per vierkante kilometer; zie figuur I.4) • De afstand tot de dichtstbijzijnde afslag van een autosnelweg (figuur I.5) • De ligging ten opzichte van treinstations (figuur I.6) Tenslotte zijn woon-/werkmilieus afgebakend (hiervan is geen kaartbeeld weergegeven). Hierbij is als volgt te werk gegaan. Eerst is aan de hand van koppeling van kaartlagen bepaald welke bedrijvigheid op bedrijventerreinen ligt. Vervolgens zijn de resultaten van door Bureau Louter uitgevoerd onderzoek voor Elsevier voor 32 steden de binnensteden afgebakend. Dat is gebeurd op basis van informatie van de gemeenten. Om de onderlinge consistentie tussen de steden te waarborgen is daaraan door Bureau Louter te allen tijde het CS-station met directe omgeving toegevoegd. De overgebleven gebieden zijn op basis van informatie over inwoners en arbeidsplaatsen op het niveau van vijfpositie postcodes nader onderverdeeld: • In buitengebieden ligt zowel het aantal inwoners als het aantal arbeidsplaatsen onder 150 per vierkante kilometer. • In woongebieden zijn er meer inwoners dan arbeidsplaatsen. Daarbij is nog een onderscheid gemaakt tussen zuivere woongebieden (het aantal arbeidsplaatsen is minder dan de helft van het aantal inwoners) en gemengde woon-/werkgebieden’ (het aantal arbeidsplaatsen is minder dan het aantal inwoners, maar wel meer dan de helft). • In werkgebieden is het aantal arbeidsplaatsen hoger dan het aantal inwoners. Deze zijn, samen met de bedrijventerreinen, aangeduid als ‘specifieke werkmilieus’. Op basis van de relatieve vertegenwoordiging van bepaalde typen bedrijvigheid is daarbij vervolgens nog een ander onderscheid gemaakt, namelijk naar kantoorlocaties, voorzieningencentra en winkelcentra. Locaties waar vooral industrie, bouw, distributie en perifere detailhandel is gevestigd, zijn bij de bedrijventerreinen gevoegd (aangeduid als ‘bedrijfslocaties’).


143


Figuur I.1

Vier gebiedsindelingen

Zuid West Oost Noord

a. Vier landsdelen

Randstad Intermediaire zone Nationale periferie

b. Ligging binnen Nederland

Inwoners Minder dan 25.000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 Meer dan 200.000

c.Grootteklassen gemeenten


Buiten stadsgewest Suburbaan Kernsteden

d. Positie stadsgewest

144


Figuur I.2

Concentratiesteden, grote stadsgewesten en landelijke gebieden

Vijf concentratiesteden Landelijke gebieden Overige agglomeraties Onderzochte agglomeraties

14

15 13

8 12

2 5

3

11

1 4

6

9

7 10


Agglomeraties: Groningen Apeldoorn/ Deventer Arnhem Utrecht Amersfoort Amsterdam Den Haag Rotterdam 's Hertogenbosch Eindhoven

Concentratiesteden Den Haag Utrecht Arnhem Eindhoven Zwolle

Landelijke gebieden 1. Westland 2. Bollenstreek 3. Groene Hart 4. Rivierengebied 5. Gelderse Vallei 6. West-Brabant 7. Zeeland 8. Kop van N-Holland 9. Noordoost-Brabant 10. Limburg 11. Achterhoek 12. Overijssel 13. Drenthe 14. Groningen 15. Friesland

145


Figuur I.3

Aangepaste stadsgewesten-indeling

In vergelijking met figuur I.2: Aanpassing vooral in stadsgewest Amsterdam • Afzonderlijk gebied Flevoland • Onderscheid boven en onder Noordzeekanaal. Noordelijk deel inclusief suburbaan Velsen. Verder kleine aanpassingen in: • Twente • Arnhem/ Nijmegen • Noord-Brabant • Zuid-Limburg


146


Figuur I.4

Dichtheid bevolking en arbeidsplaatsen (voorbeeld Zuid-Holland)

Figuur I.5

Afstand tot afslag autosnelweg (voorbeeld Zuid-Holland)


147


Figuur I.6

Afstand tot station (voorbeeld Zuid-Holland)

Per kantoor is bepaald in welk gebiedstype het gelegen is. Veelal kon dat geautomatiseerd, maar voor een deel van de kantoren geldt dat deze handmatig zijn toegewezen (omdat het exacte adres bekend is, kon dat aan de hand van routeprogramma’s via internet gebeuren). Aldus is bij geval van twijfel nagegaan of kantoren op een bedrijventerrein liggen of niet. Die kantoren die niet in woongebieden, niet in binnensteden en niet op een bedrijventerrein liggen zijn vervolgens toegewezen aan een van de vier typen specifieke werkmilieus (in de meeste gevallen was sprake van een kantorenlocatie: pc5-gebieden waar het grootste deel van de bedrijvigheid bestaat uit economische sectoren die vooral gevestigd zijn in kantoren). Het bleek dat het aantal kantoren dat in een buitengebied gevestigd is, zeer klein is. Dit gebiedstype is daarom bij het presenteren van de resultaten samengevoegd met ‘gemengde woongebieden’. Recapitulerend zijn de resultaten gepresenteerd op het niveau van vier typen woon-/werkmilieus: • Zuivere woongebieden; • Gemengde woongebieden; • Binnenstad; • Specifieke werkmilieus.


148


De specifiek werkmilieus zijn vervolgens nog nader onderscheiden naar: • Bedrijfslocaties; • Winkelcentra; • Voorzieningenlocaties; • Kantorenlocaties. Bij kantoren die bijvoorbeeld zijn toegewezen aan winkelcentra, gaat het om kantoren die in een vijfcijferig postcodegebied zijn gevestigd dat voornamelijk een functie vervult als winkelcentrum.


149


Bijlage II

Begrippen en gegevensbewerkingen

Begrippen In dit onderzoek worden, in navolging van R.L. Bak de volgende begrippen gehanteerd (zie R.L. Bak (2005) Kantoren in cijfers 2005): Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en grote onderwijsinstellingen (waaronder universiteiten) buiten de statistiek worden gehouden. Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming van R.L. Bak, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Daarbij worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid hanteert Bak het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.). In ons onderzoek wordt dit omgerekend naar bruto vloeroppervlak (b.v.o.) Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Van die omrekenfactor is in dit onderzoek gebruik gemaakt om de kantoorruimte in bruto vloeroppervlak te bepalen. Nieuwbouw In een bepaald jaar in aanbouw genomen kantoorgebouwen Onttrekkingen In een bepaald jaar aan de voorraad kantoorruimte onttrokken kantoorgebouwen. Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die eenmaal per jaar worden gepubliceerd door het tijdschrift Vastgoedmarkt. Deze cijfers worden verzameld aan de hand van een enquệte onder alle aanbieders van kantoorruimte, te weten: projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en makelaars in onroerende zaken. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Aan de hand van de bovengenoemde begrippen worden in dit onderzoek daarnaast nog de volgende begrippen afgebakend.


150


Verhuurd vloeroppervlak De voorraad kantoorruimte minus het aanbod. Aanbodpercentage Het aanbod van kantoorruimte als percentage van de totale voorraad Gegevensbewerkingen De voorraad- en aanbodgegevens zijn door Bureau Louter in een grote database gezet met als ingangen locatie (zes positie postcode), jaar en vierkante meters bruto vloeroppervlak. Omdat per jaar zowel de omvang van een kantoorgebouw bekend is als het aanbod van kantoorruimte in dat gebouw, kunnen aanbodpercentages worden bepaald. Daarnaast zijn ook de onttrekkingen per jaar bekend. Het kan daardoor voorkomen dat in een bepaald gebied de voorraad kantoorruimte in de loop der tijden is afgenomen.


151


Bijlage III Kantorenprofielen voorbeeldsteden In deze bijlage zijn vijf kantorenprofielen opgenomen voor Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Arnhem en Zwolle. Per kantorenprofiel worden vier onderdelen onderscheiden, namelijk: • Kerncijfers kantorenmarkt • Ontwikkelingen kantorenmarkt • Uitgebreid kantorenprofiel • Ruimtelijk beeld kantorenmarkt De scores voor diverse kenmerken die van invloed zijn op de kantorenmarkt zijn in de vorm van staafdiagrammen weergegeven. De scores zijn daarbij bepaald voor 70 belangrijke kantoorsteden in Nederland. De scores zijn alle op dezelfde noemer gebracht door de kans weer te geven dat een bepaalde score voorkomt. Naast de relatieve score binnen het spectrum van 70 kantoorsteden is tevens steeds de positie die door de onderzochte stad wordt ingenomen binnen de ranglijst van de 32 kernsteden van stadsgewesten weergegeven (zie bijlage I). Hierdoor ontstaat in één oogopslag een beeld van de kenmerken die van invloed zijn op de stedelijke kantorenmarkt, vergeleken met die andere kernsteden van stadsgewesten. Per onderdeel volgt nu een korte toelichting bij het profiel. Ontwikkeling kantorenmarkt Een aantal grafieken, met daarin de scores voor de betreffende stad, het gemiddelde voor 32 kernsteden, de ‘range’ van scores voor de 32 steden en het nationaal gemiddelde voor respectievelijk: • De voorraad verhuurd kantooroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar • De nieuwbouw van kantoorruimte per inwoner van 15 tot 65 jaar (gemiddelde over de laatste vijf jaar) • Het aanbodpercentage: Het percentage niet-verhuurd kantoorvloeroppervlak als percentage van de totale kantoorvoorraad • Een door Bureau Louter opgesteld rapportcijfer voor de kantorenmarkt: Een samengestelde score in de vorm van een rapportcijfer. Hieronder staat een toelichting. Bepalen rapportcijfer kantorenmarkt Voor de honderd gemeenten in Nederland met de grootste voorraad kantoorruimte is een samengestelde indicator opgesteld op basis van zes indicatoren. Elke indicator is omgezet in een rapportcijfer dat loopt van minstens 3 tot hoogstens 10. Elke indicator is berekend als het gemiddelde voor het betreffende jaar plus de twee voorafgaande jaren. De indicatoren zijn: • Het absoluut aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak kantoren(met een gewicht van 0.25). Daarbij is gecorrigeerd voor het feit dat de kantoorvoorraad in de loop der tijden groter wordt door de voorraad te berekenen in afwijking van een lange termijn trendlijn. • Het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak kantoren per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar (met een gewicht van 0.25) Ook daarbij is gecorrigeerd voor het feit dat de kantoorvoorraad in de loop der tijden groter wordt door de voorraad te berekenen in afwijking van een lange termijn trendlijn. • De nieuwbouw aan kantoren (vierkante meter bruto vloeroppervlak) per vierkante kilometer landoppervlak (met een gewicht van 0.125). • De nieuwbouw aan kantoren (vierkante meter bruto vloeroppervlak) per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar (met een gewicht van 0.125). • Het bruto aanbodpercentage van kantoren: het totaal aanbod gedeeld door de totale voorraad (met een gewicht van 0.125). www.bureaulouter.nl [email protected]

152


•

Het netto aanbodpercentage van kantoren: het aanbod gedeeld door de voorraad bij die gebouwen die minstens drie jaar geleden in aanbouw zijn genomen. Deze gebouwen zijn vrijwel zeker gereed en staan dus leeg (met een gewicht van 0.125).

Per indicator zijn de scores voor de periodes 1991-1993 tot en met 2003-2005 samengenomen en zijn vervolgens rapportcijfers over de hele periode bepaald. Daardoor is het zo dat de aanbodpercentages in een tijd van laagconjunctuur gemiddeld lager zijn dan in een tijd van hoogconjunctuur. In de profielen zijn voor elk jaar steeds het gemiddelde voor de 32 steden, de hoogste score voor de 32 steden, de laagste score voor de 32 steden en de score voor de betreffende stad weergegeven.

Uitgebreid kantorenprofiel Deel 1 Kerncijfers kantorenmarkt (lichtblauwe staafjes) Dit vormt een ‘basisprofiel’ met een beperkt aantal cruciale indicatoren voor de kantorenmarkt, namelijk: • ‘Dichtheid kantoren’: Het aantal vierkante meter kantoorruimte per vierkante kilometer landoppervlak in de gemeente • ‘Kantoorfunctie’: Het aantal vierkante meters kantoorruimte per duizend inwoners tussen 15 en 65 jaar • ‘Nieuwbouw kantoren’: De gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw van kantoren per duizend inwoners tussen 15 en 65 jaar in de laatste vijf jaar • ‘Bezettingsgraad’: Het verhuurd vloeroppervlak kantoorruimte als percentage van de totale kantorenvoorraad. Dit is het omgekeerde van het aanbodpercentage. Deel 2: Overige aspecten kantorenprofiel (donkerblauwe staafjes) Bij deze overige aspecten is een aantal ‘blokken’ van indicatoren onderscheiden. Een korte toelichting per blok luidt als volgt: • Via de ‘uitwerking kantoorfunctie’ wordt, op verschillende wijzen gemeten, nagegaan in hoeverre de bedrijvigheid in een stad als ‘kantooractiviteiten’ beschouwd kan worden. • De ‘ligging kantoren’ geeft aan hoe het in een stad gesteld is met de ligging van de huidige voorraad kantoren ten opzichte van infrastructuur (weg en spoor). Ook wordt de mate van ruimtelijke concentratie bepaald. Dat geeft inzicht in de mate waarin een stad wordt gekenmerkt door een ruimtelijk geconcentreerde of een ruimtelijke gespreide kantorenmarkt. • Via ‘werknemers kantoor’ ontstaat inzicht in het type werknemers bij de kantoorbedrijvigheid in een stad. Kenmerken als de omvang van pendel van buiten de stad en het opleidingsniveau van de werknemers staan centraal. • De ‘ruimtelijke omgeving’ geeft een meer algemeen beeld van enkele vestigingsvoorwaarden voor kantoren. Elementen die daarbij een rol spelen zijn ligging, agglomeratievoordelen en concurrentie-effecten en de omvang en kwaliteit van de arbeidsmarkt in en rond de stad. • Tenslotte is de ‘sociaal-economische situatie’ toegevoegd. Deze kan als grofmazige indicator dienen voor de ambiance en het imago dat aan een stad wordt toegedicht. Welvarende steden zullen, andere factoren constant veronderstellend, waarschijnlijk aantrekkelijker zijn voor vestiging van een kantoor dan verpauperde steden.


153


In het onderstaande is per indicator aangegeven hoe deze is berekend. Uitwerking kantoorfunctie • Kantoorsectoren (arbeidsplaatsen in sectoren die als typische kantoorsectoren kunnen worden beschouwd; per inwoner tussen 15 en 65 jaar) • Kantooropleidingen (aantal werknemers met type opleiding dat bij uitstek voor kantoorfuncties geschikt is; per inwoner tussen 15 en 65 jaar) • Kantoorberoepen (aantal werknemers met beroep dat bij uitstek voor kantoorfuncties geschikt is; per inwoner tussen 15 en 65 jaar) • Kantoorstarters (Startende bedrijven in typische kantoorsectoren) Ligging kantoren • Afstand afslag snelweg (gemiddelde afstand van kantoren tot dichtstbijzijnde afslag van een autosnelweg) • Afstand IC-station (idem, tot dichtstbijzijnde IC-station) • Afstand NS-station (idem, tot dichtstbijzijnde NS-station) • Clustering kantoren (mate van ruimtelijke concentratie van kantoren binnen de gemeente) Werknemers kantoren • Aandeel inpendel (deel van de werknemers in de kantorensector dat buiten de gemeente woont) • Opleidingsniveau inpendel (gemiddeld opleidingsniveau van de buiten de gemeente wonende werknemers in de kantorensector) • Opleidingsniveau gemeente (gemiddeld opleidingsniveau van de binnen de gemeente wonende werknemers in de kantorensector) • Pendelsaldo kantoorwerkers (saldo van inkomende t.o.v. uitgaande kantoorwerkers in een gemeente) Ruimtelijke omgeving • Werkgelegenheidsfunctie (totaal aantal arbeidsplaatsen per inwoner tussen 15 en 65 jaar: geeft het relatief belang van een gemeente als werkgebied aan) • Agglomeratievoordelen (de ruimtelijke concentratie van bedrijvigheid en beroepsbevolking in de gemeente en de omgeving) • Nationale ligging (ligging binnen Nederland) • Concurrentie omgeving (mate waarin een gemeente concurrentie ondervindt van kantoorsteden in de omgeving) • Ligging wegennet (ligging gemeente ten opzichte van het snelwegennet) • Opleidingsniveau (index van het gemiddeld opleidingsniveau van de beroepsbevolking in de gemeente en de omgeving) Sociaal-economische situatie • Werkzamenpercentage (deel van de beroepsbevolking dat werkt) • Bruto participatiegraad (deel van de 15- tot 65-jarigen dat deel uitmaakt van de beroepsbevolking) • Inkomen per inwoner (gemiddeld inkomen per inwoner) • Inkomen per huishouden (gemiddeld inkomen per huishouden)


154


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Bij de kaarten worden gegevens vanaf een zeer laag ruimtelijk schaalniveau (vijf-positie postcodes) op de kaart gezet. Ter oriëntatie zijn de snelwegen, het onderliggend wegennet en de treinstations aangegeven. Tevens zijn water en groen op de kaart gezet. Er zijn vier kaarten opgenomen in het profiel: • Voorraad kantoorruimte: Het aantal vierkante meters kantoorruimte (in vierkante meters bruto vloeroppervlak) per vierkante kilometer landoppervlak. Uit het kaartbeeld wordt duidelijk waar de belangrijkste kantorenconcentraties zijn te vinden in een stad. • Ontwikkeling voorraad kantoorruimte. Weergegeven is de ontwikkeling van het aantal vierkante meters kantooroppervlak per vierkante kilometer landoppervlak in de periode 1990-2006. In de witte gebieden waren er in de gehele periode geen kantoren, in de grijze gebieden waren er in 1990 kantoren, maar zijn er sindsdien geen nieuwe kantoren bijgekomen, in de rode gebieden was sprake van een toename van de kantoorvoorraad en in het donkerblauwe gebied was sprake van een afname van de kantoorvoorraad als gevolg van onttrekkingen aan de voorraad. • Aanbod kantoorruimte als percentage van de voorraad. Dat is voor de situatie per ultimo 2000 weergegeven (toen in het algemeen sprake was van lage leegstandspercentages in Nederland) en voor de huidige situatie (begin 2006). In deze bijlage staan achtereenvolgens de volgende kantoorprofielen: • Eindhoven • Den Haag • Utrecht • Arnhem • Zwolle


155


Eindhoven


156


Uitgebreid kantorenprofiel Eindhoven


157


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Eindhoven Figuur a

Voorraad kantoorruimte per km2 landoppervlak (2006)

BVO (m2)

135000 of meer 45000 tot 135000 15000 tot 45000 5000 tot 15000 0 tot 5000 Geen kantoren

Figuur b

Ontwikkeling voorraad kantoorruimte per km2 landoppervlak (1990-2006)

BVO (m2)

40000 of meer 20000 tot 40000 10000 tot 20000 5000 tot 10000 0 tot 5000 Verandering=0 Afname


158


Figuur c

Aanbod kantoorruimte als percentage van de voorraad, 2000

%


Figuur d


%



159


Den Haag


160


Uitgebreid kantorenprofiel Den Haag


161


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Den Haag Figuur a.

Voorraad kantoorruimte per km2 landoppervlak (2006 )

BVO


Figuur b.


BVO



162


Figuur c.


%


Figuur d.


%



163


Utrecht


164


Uitgebreid kantorenprofiel Utrecht


165


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Utrecht Figuur a.


BVO


Figuur b.


BVO



166


Figuur c.


%


Figuur d.


%



167


Arnhem


168


Uitgebreid kantorenprofiel Arnhem


169


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Arnhem Figuur a.


BVO


Figuur b.


BVO



170


Figuur c.


%


Figuur d.


%



171


Zwolle


172


Uitgebreid kantorenprofiel Zwolle


173


Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Zwolle Figuur a.


BVO


Figuur b.


BVO



174


Figuur c.


%


Figuur d.


%



175


Bijlage IV

Benchmarkmodel

In het benchmarkmodel wordt het aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar verklaard aan de hand van locatiefactoren. Dat gebeurt voor de jaren 1994 en 2005. In tabel IV.1 zijn de scores voor de verklarende variabelen weergegeven, alsmede de twaarden. De t-waarde geeft aan of een verklarende variabele een statistisch significante invloed heeft op gemeentelijke verschillen in verhuurd kantooroppervlak. Bij een t-waarde van 2.0 of hoger is sprake van een statistisch significante invloed. Tabel IV.1

Benchmarkmodel, parameters en verklaringsgraad

Locatiefactor Nationale potentiaal Centrumfunctie binnen stadsgewest Centrumfunctie buiten stadsgewest Ligging aan snelwegennet Opleidingsniveau Dummy Schiphol Vier grote steden Provinciehoofdsteden A1-corridor A12-corridor R-kwadraat

1994

2005

Ontwikkeling invloed

2.556 (7.4) 0.851 (19.8) 0.689 (12.5) 1.279 (2.9) 0.825 (7.7) 1.616 (5.6) 0.455 (4.8) 0.204 (5.1) 0.357 (3.9) 0.413 (4.3)

2.408 (7.2) 0.838 (20.0) 0.668 (12.7) 1.608 (3.8) 0.820 (7.8) 1.670 (6.2) 0.371 (4.2) 0.188 (4.9) 0.406 (4.6) 0.394 (4.2)

(-) (-) (-) + (-) (+) (-) + (-)

0.833

0.833

Toelichting bij verklarende variabelen (locatiefactoren) In tabel IV.2 is een toelichting gegeven bij de verschillende verklarende variabelen. In het model zijn slechts de verklarende variabelen opgenomen met een statistisch significante invloed op gemeentelijke verschillen in de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak. Zowel de ligging ten opzichte van nationale economische zwaartepunten als een centrumfunctie binnen de regio blijken van invloed te zijn op de kantoorfunctie van een gemeente. Daarnaast spelen factoren als de ligging binnen het (snel-)wegennet en het opleidingsniveau van de beroepsbevolking in de regio een rol. Naast deze factoren blijken Schiphol, provinciehoofdsteden en de vier grote steden nog een extra belangrijke kantoorfunctie te kennen. Dat geldt ook voor gemeenten die liggen langs de A1 en de A12 (waarbij de grote steden niet zijn meegeteld). De gemeenten langs die corridors combineren een ligging langs belangrijke verkeersaders aan een nationaal centrale ligging. Tussen 1994 en 2005 is de status van grote stad wat minder belangrijk geworden. Ook de positieve invloed van andere locatiefactoren is iets afgenomen. Daarentegen heeft het belang van een goede ligging in het snelwegennet wat meer gewicht gekregen. En gemeenten langs de A1 hebben hun belang als kantorenstad versterkt.


176


Tabel IV.2

Toelichting bij verklarende variabelen

Locatiefactor

Toelichting

Nationale potentiaal

Ligging ten opzichte van economische zwaartepunten binnen Nederland. De variabele is gespecificeerd als een zwaartekrachtmodel, waarbij de bijdrage aan de score wordt bepaald door het aantal arbeidsplaatsen en omgekeerd evenredig is met de afstand. Het aantal arbeidsplaatsen per vierkante kilometer in een gemeente vergeleken met het gemiddelde van omliggende gemeenten binnen een straal van 20 kilometer. Dit heeft alleen betrekking op gemeenten die binnen een stadsgewest liggen. Het aantal arbeidsplaatsen per vierkante kilometer in een gemeente vergeleken met het gemiddelde van omliggende gemeenten binnen een straal van 20 kilometer. Dit heeft alleen betrekking op gemeenten die buiten een stadsgewest liggen. De gemiddelde rijtijd tot omliggende gemeenten (binnen een straal van 50 kilometer). Die gemiddelde rijtijd wordt uitgedrukt ten opzichte van het gemiddelde van gemeenten die binnen een straal van 30 kilometer liggen. Het aandeel hoog- of middelbaar opgeleiden in economische of technische richtingen als aandeel van de totale beroepsbevolking. Daarbij zijn ook gemeenten in de omgeving (binnen twintig minuten rijtijd) meegenomen in de berekening. Deze variabele is 1 voor de gemeente Haarlemmermeer en 0 voor alle andere gemeenten. De gemeente Haarlemmermeer wordt geacht voordeel te hebben bij de vestiging van Schiphol in de gemeente. Deze variabele is 1 voor de vier grote steden en 0 voor alle andere gemeenten. Getoetst wordt aldus of de vier grote steden nog een extra functie als kantorenstad hebben bovenop de overige locatiefactoren. Deze variabele is 1 voor de provinciehoofdsteden en 0 voor alle overige gemeenten. Getoetst wordt aldus of de status van provinciehoofdstad een extra functie als kantorenstad oplevert bovenop de overige locatiefactoren. Voor de Triple A-verbindingen (A2, A4/A16, A2) , aangevuld met de A1 is de volgende variabele gespecificeerd. Indien een gemeente doorkruist wordt door de betreffende snelweg, krijgt die gemeente een score 1, met uitzondering van de vier grote steden. De andere gemeenten krijgen een score van 0. Voor de A1-corridor en de A12-corridor blijkt een extra effect te gelden, bovenop de overige locatiefactoren, voor de A2-corridor en de A4/A16-corridor niet. Zie de toelichting bij de A1-corridor

Centrumfunctie binnen stadsgewest

Centrumfunctie buiten stadsgewest

Ligging aan snelwegennet Opleidingsniveau

Dummy Schiphol Vier grote steden Provinciehoofdsteden A1-corridor

A12-corridor


177


Bijlage V

Beschrijving kantorenmodel op hoofdlijnen

In figuur V.1 is het kantorenmodel schematisch weergegeven. Het ruimtelijk schaalniveau is dat van individuele gemeenten (waarbij heel kleine gemeenten, met minder dan 10.000 inwoners, zijn samengevoegd met naastgelegen andere gemeenten tot een combinatie van gemeenten resulteerde met minstens 10.000 inwoners). Figuur V.1

Schema regionaal kantoormodel 2

4 Sectorspecifieke regionale verdeling kantoorwerkgelegenheid

3 Sectorspecifieke kantoorcomponenten

1

5 Index gebiedsspecifieke ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid

8 Index algemene nationale ontwikkeling kantoorcomponent

6

7 Verwacht verhuurd kantooroppervlak gebied tijdstip t+1 (o.b.v. ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid)

AREA-model (Bureau Louter) Sectorspecifieke regionale verdeling werkgelegenheid

Nationale ontwikkeling werkgelegenheid per sector (scenario's)

Verhuurd kantooroppervlak gebied tijdstip t

10 Verhuurd kantooroppervlak gebied tijdstip t+1

13 Behoefte nieuwbouw kantoren

12 Onttrekkingen kantoorruimte gedurende jaar

11 Gebiedsspecifiek onttrekkingspercentage

9 regiospecifieke correctie op ontwikkeling kantoorcomponent

Groen: input Blauw: output


178


Eerst wordt de groei-index van de kantoorwerkgelegenheid per gemeente bepaald (5). Die is berekend via de nationale ontwikkeling van de werkgelegenheid per economische sector (1) en de verschillen in groei tussen gemeenten per sector (4). De nationale ontwikkeling van de werkgelegenheid per sector vormt een input voor het model. Gedacht kan hierbij worden aan de Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau. De sectorspecifieke gemeentelijke verschillen in werkgelegenheidsgroei zijn bepaald via het AREA-model van Bureau Louter (2). De daaruit resulterende werkgelegenheid per gemeente en sector worden vervolgens vermenigvuldigd met een sectorspecifieke ‘kantoorcomponent’ (3) om het deel kantoorwerkgelegenheid te bepalen. De kantoorcomponent verschilt sterk tussen economische sectoren en heeft een waarde van minstens 0 en hoogstens 1. De kantoorcomponenten zijn door Bureau Louter opgesteld op basis van diverse bronnen. De groei-index van de kantoorwerkgelegenheid in een jaar wordt voor elke gemeente vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak aan het begin van het jaar (6). Daaruit resulteert de verwachte hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak aan het einde van het jaar (7). Daarbij is er van uitgegaan dat het gemiddeld aantal vierkante meters kantooroppervlak per werknemer (het kantoorquotiënt) gelijk blijft. In de meeste onderzoeken wordt daarvan uitgegaan en ook uit de interviews die in het kader van dit onderzoek door PAU zijn gehouden met deskundigen bleek dat het gelijk blijven van de kantoorquotiënt het meest waarschijnlijk wordt geacht. Overigens geeft het model ook de mogelijkheid om een toename of afname van het kantoorquotiënt te veronderstellen en de consequenties daarvan door te rekenen. Zoals al eerder aangegeven wordt het aantal personen dat in een kantoor werkt niet alleen bepaald door de totale ontwikkeling van de werkgelegenheid, maar ook door het deel van de mensen dat in een kantoor werkt (de kantoorcomponent). Dat aandeel neemt toe in de tijd. Een eerste reden is dat economische sectoren met veel kantoorwerkgelegenheid relatief sterk groeien (bijvoorbeeld ICT en zakelijke diensten). Dat effect is echter al verwerkt, omdat de ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid sectorspecifiek is bepaald. Daarnaast echter kan worden aangenomen dat ook na correctie voor dit ‘samenstellingseffect’ nog een extra groei de kantoorcomponent plaatsvindt, omdat voor veel sectoren geldt dat het deel van de werknemers dat kantoorwerk verricht toeneemt. Over de ontwikkeling van de kantoorcomponent in de tijd zijn geen gegevens beschikbaar, niet voor de totale bedrijvigheid en zeker niet per sector. Daarom is door Bureau Louter een methodiek ontwikkeld om op indirecte wijze de voor sectorsamenstellingseffecten gecorrigeerde ontwikkeling van de kantoorcomponent te bepalen (vakje 8 in het schema). Daartoe is eerst de ontwikkeling van het totaal verhuurd vloeroppervlak in Nederland in de periode 19932004 bepaald (de volledige conjunctuurcyclus). Vervolgens is de ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid in die periode bepaald door aan te nemen dat de sectorspecifieke kantoorcomponenten in de gehele periode 1993-2004 gelijk blijft. Daaruit resulteerde een groei van het verhuurd kantooroppervlak van 0.53% per jaar meer dan op basis van de ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid bij gelijke kantoorcomponenten verwacht mocht worden. In het model is daarom aangenomen dat de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak met 0.53% per jaar meer zal toenemen dan op basis van de ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid verwacht mocht worden. Daar kunnen overigens verschillende drijvende krachten verantwoordelijk voor zijn. Hun individuele bijdrage is niet uit te splitsen. Aangenomen wordt dat het gecombineerd effect van de drijvende krachten ook in de toekomst zal blijven gelden. De drijvende krachten zijn: • De ontwikkeling van het kantoorquotiënt (gemiddeld aantal vierkante meters kantooroppervlak per werknemer). Mogelijk is dat in de periode 1993-2004 niet gelijk gebleven.


179


• •

Per individuele sector het deel van de werknemers dat in een kantoor werkt (de meest zuivere maat voor ontwikkeling van de kantoorcomponent). Het deel van de kantoorwerkgelegenheid dat in een kantoor volgens de definitie van Bak werkt (‘een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten, met een vloeroppervlak van minstens 500 m2 vvo’). De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten) kan wijzigen in de tijd, bijvoorbeeld omdat er een trek van kleine kantoren (minder dan 500 m2 vvo) naar kantoren met meer dan 500 m2 vvo plaatsvindt.

Gezien de niet buitensporig hoge groei van de kantoorcomponent en het op dit moment nog vrij lage niveau van de kantoorcomponent lijkt een situatie waarbij ‘verzadigingsverschijnselen’ op gaan treden (minder groei van de kantoorcomponent doordat een groot deel van het personeel al in een kantoor werkzaam is) op nationaal niveau onwaarschijnlijk. Dat kan echter mogelijk wel op lokaal niveau gelden. Om de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak per gebied aan het einde van het jaar te bepalen (10) is daarom een regiospecifieke correctie op de ontwikkeling van de kantoorcomponent toegevoegd (9). Daaraan ligt een empirische basis ten grondslag. Voor alle gemeenten met minstens 75.000 vierkante meter verhuurd kantooroppervlak en voor negentien gebieden (combinaties van gemeenten met weinig kantooroppervlak) is op basis van ontwikkelingen in de periode 1993-2004 een correctiemechanisme bepaald. Daarbij was de ‘te verklaren variabele’ de ontwikkeling van de kantoorcomponent na correctie voor de sectorsamenstelling en was de ‘verklarende variabele’ de verhouding van het feitelijk aantal verhuurde vierkante meters kantooroppervlak gedeeld door het verwachte aantal vierkante meters. Indien die verhouding hoger dan 1 is, werken dus meer mensen in kantoren dan verwacht mocht worden op basis van de sectorsamenstelling. Indien verzadigingsverschijnselen optreden, mag daarvoor een lagere groei van de voor sectorsamenstelling gecorrigeerde kantoorcomponent worden verwacht. In de periode 1993-2004 bleek inderdaad een statistisch significant effect te resulteren. De gevonden parameter is toegepast in het prognosedeel van het model. Het verschil tussen 10 en 6 geeft de ontwikkeling van de voorraad verhuurd vloeroppervlak aan. Daarnaast is echter nog sprake van onttrekkingen van kantoren aan de voorraad (12). Dat roept vervangingsvraag op. De toename van de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak (uitbreidingsvraag) plus de onttrekkingen (vervangingsvraag) leveren de jaarlijkse behoefte aan nieuwbouw van kantoren om aan de vraag (uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag) naar kantoorruimte te voldoen. Dat wil overigens niet zeggen dat die nieuwbouw ook gerealiseerd zal worden. In de huidige situatie is sprake van een hoog leegstandspercentage. Een confrontatie van vraag en aanbod, bestaande uit het huidige aanbod aan kantoorruimte plus de plannen zal bepalen hoeveel nieuwbouw uiteindelijk daadwerkelijk gerealiseerd zal worden (zie paragraaf 4.3 van de hoofdtekst). De onttrekkingen aan de voorraad worden bepaald als de voorraad kantoorruimte maal een ‘onttrekkingspercentage’ (11). Het onttrekkingspercentage verschilt tussen (typen) gemeenten. Daarom zijn gebiedsspecifieke onttrekkingspercentages bepaald. Daarvoor is uitgegaan van historische gegevens, namelijk de daadwerkelijk gerealiseerde onttrekkingspercentages in de periode 1992-2005. Om de statistische robuustheid te verhogen zijn groepen van gemeenten onderscheiden. Voor de vier grote steden resulteerde een onttrekkingspercentage van 0.45% per jaar, voor de overige kernsteden van agglomeraties een percentage van 0.15% per jaar, voor de suburbane gebieden binnen grootstedelijke agglomeraties 0.2% per jaar en voor de overige gemeenten in Nederland 0.1% per jaar. In totaal bedroeg het onttrekkingspercentage voor Nederland als geheel 0.24% per jaar. Mogelijk zullen de onttrekkingspercentages toe gaan nemen in de toekomst. Daar is in het basismodel niet bij voorbaat van uitgegaan. (Een trend die wijst in die richting kon voor de periode 1993-2004 in ieder geval niet worden geconstateerd.) In www.bureaulouter.nl [email protected]

180


paragraaf 3.4 echter worden enige gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Daarbij zal ook het effect van een hoger onttrekkingspercentage worden bepaald. Nadat een jaar is doorgerekend vormt de berekende waarde van het verhuurde vloeroppervlak voor t+1 weer de basis voor het doorrekenen van een volgend jaar (zie de stippellijn). Vakje 6 staat als ‘input’ aangegeven. Dat geldt echter slechts voor het basisjaar (situatie per 1-1-2005).


181


BIJLAGE VI Figuur VI.1

Resultaten Regional Communities scenario

Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak, RC-scenario, 2006-2020 % per jaar

47 of meer 15 tot 47 3 tot 15 0 tot 3 -6 tot 0 -10 tot -6 -55 tot -10 minder dan -55

a. Per km²

1.2 of meer 0.8 tot 1.2 0.5 tot 0.8 0.0 tot 0.5 -0.1 tot 0.0 -0.3 tot -0.1 -0.6 tot -0.3 minder dan -0.6

b. In procenten


c. Per inwoner 15-64 jaar


182


Figuur VI.2

Nieuwbouw kantooroppervlak, RC-scenario, 2006-2020, gemiddeld per jaar

4 of meer 2 tot 4 0 tot 2 0 tot 0 0 tot 0 -1 tot 0 -6 tot -1 minder dan -6


a. Per km²


b. Per inwoner 15-64 jaar

183


Bijlage VII

Toelichting categorisering voorraad RGD-gebouwen

Eigendomsverhouding - E = Eigendom - H = Huur - L = Lease - K = Kosteloos in gebruik - P = Pacht - S = RGD verleent in deze panden uitsluitend services (bijv. het onderhoud) Bereikbaarheidsprofiel A-locaties A1. 4 grote stadsgewesten, binnen 120 meter van de hoofdstations of binnen 10 a 15 minuten met het OV bereikbaar. A2. Overige stadsgewesten, binnen 800 meter van het CS van de centrumgemeente B-locaties B1. 4 grote stadsgewesten binnen 800 meter van een station of knooppunt van een ander OV (met minimaal metro of tramhalte) en binnen 2000 meter van een afslag van een autosnelweg of binnen 500 meter van een stedelijke hoofdweg B2. overige stadsgewesten binnen 500 meter van een station binnen een verstedelijkt gebied of binnen 500 meter van een halteplaats van een bundel ov-lijnen en binnen 2500 meter van het centrum en binnen 2500 meter van een afslag van een autosnelweg of binnen 500 meter van een stedelijke hoofdweg C-locaties C1. 4 grote stadsgewesten, in of aan de rand van het stedelijk gebied binnen 2000 meter van een afslag van een autosnelweg. C2. overige stadsgewesten, in of aan de rand van het stedelijk gebied binnen 2500 meter van een afslag van een autosnelweg. C3. buiten stadsgewesten, binnen 2500 meter van een afslag van een autosnelweg L-locaties (Best door openbaar vervoer ontsloten locaties) L buiten stadsgewesten, binnen 800 meter van een intercity of centraal station, of binnen 500 meter van een ander station. R-locaties (overige locaties) R1. 4 grote stadsgewesten, alle overige locaties R2. overige stadsgewesten, alle overige locaties R3. buiten stadsgewesten, alle overige locaties


184

Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt

Recommend Documents