REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Noord-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1.000 m²)
643
973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland
46.787
De drie noordelijke provincies zijn samen goed voor 6% van de nationale kantorenvoorraad. De belangrijkste kantoorsteden Groningen, Leeuwarden en Assen huisvesten verschillende regionale partijen en enkele nationale kantoorgebruikers. Circa 65% van het kantorenareaal in de regio ligt in deze drie steden. De overige kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de lokale markt. Sinds 2010 zijn er voor zover bekend dertien kantoren aan de voorraad onttrokken, waarvan acht in de stad Groningen. De meest kantoren zijn getransformeerd tot woonfuncties.
Vraag Opname kantoorruimte in Noord-Nederland in m² (*1.000)
Drenthe
70.000
Friesland
Groningen
De laatste twee jaar staat de vraag naar kantoorruimte in de regio op een laag pitje. In totaal werd in 2013 circa 29.100 m² kantoorruimte opgenomen, het laagste niveau in tien jaar. In voorgaande jaren werden in Noord-Nederland grotere transacties geregistreerd, deels ingegeven door reorganisaties. Momenteel gaat de vraag vooral uit naar kleinschalige kantoorruimten. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk.
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Noord-Nederland in m² (*1.000)
18,0%
Drenthe
Friesland
Groningen
Nederland
16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
Sinds 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen in NoordNederland. In de provincie Groningen is de groei afgevlakt, in tegenstelling tot Drenthe en Friesland. In een relatief korte periode zijn verschillende kantoormarkten in Noord-Nederland uit balans geraakt. Zowel Leeuwarden (15%), Assen (13%) als de stad Groningen (12%), hebben hoge aanbodpercentages. Een groeiend deel van het aanbod heeft een structureel karakter met een gering perspectief op nieuwe gebruikers. Ook de in meeste provinciesteden zoals Emmen en Heerenveen ligt het aanbod ruim boven 10%.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
De netto-aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen duidelijk hoger dan in andere regio’s. Voor de beste locaties in Noord-Nederland gelden aanvangsrendementen van 7,75 tot 8,75%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen opgelopen, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. De laatste jaren is weinig geïnvesteerd in kantorenvastgoed in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Noord-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners 2013
Drenthe
Assen Emmen Hoogeveen
2012
Aanbod in m² 2013
2012
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
67.200
288.100
289.000
32.400
38.900
4.300
5.300
85-120
85-120
108.100
116.600
115.600
32.200
28.100
200
-
70-115
65-105
54.600
70.800
72.700
7.300
9.600
1.000
400
60-110
60-100
Meppel
32.900
84.200
86.000
16.500
18.500
2.400
700
75-115
70-110
Overig
226.400
80.300
79.700
-
-
-
-
-
-
Totaal Drenthe Friesland
Voorraad in m²
489.200
640.000
643.000
88.400
95.100
7.900
6.400
-
-
43.300
114.300
114.400
21.500
17.200
1.800
600
75-120
70-115
Leeuwarden
96.300
582.000
583.500
75.700
89.900
7.300
3.100
80-120
75-115
Smallingerland
55.400
97.400
106.900
9.800
14.500
2.300
900
70-110
70-105
Heerenveen
Súdwest Fryslân Overig
82.500
62.100
64.800
6.600
7.500
1.100
-
70-105
70-100
368.900
100.700
103.000
2.700
3.100
2.000
-
-
-
Totaal Friesland
646.400
956.500
972.600
116.400
132.200
14.500
4.600
-
-
Groningen
198.200
966.600
966.600
104.900
120.600
30.000
16.000
85-140
80-135
34.300
23.600
27.500
2.500
6.800
100
-
65-100
60-100
Groningen HoogezandSappemeer Veendam Overig
Totaal Groningen Totaal Noord-Nederland
27.800
55.600
55.600
3.700
500
1.500
1.700
70-105
65-100
322.600
172.100
172.400
7.800
10.600
2.200
400
-
-
582.900
1.217.900
1.222.100
118.800
138.500
33.800
18.100
-
-
1.718.500
2.814.400
2.837.700
323.600
365.800
56.200
29.100
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Noord-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Noord-Nederland (in netto ha)
2.688
3.754 4.408
Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland
Ongeveer 14% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Noord-Nederland. Het grootste gedeelte daarvan ligt weliswaar in Groningen, maar daar staat tegenover dat Groningen een relatief laag uitgiftepercentage (72%) kent. De uitgegeven voorraad ligt daardoor hoger in Friesland dan in Groningen. De voorraad in Drenthe ligt ruim onder die in de andere twee provincies. In tegenstelling tot andere regio’s in Nederland zijn weinig terreinen gericht op distributie en logistiek. In Noordoost-Groningen ligt een cluster van chemisch-industriële bedrijven en energiecentrales.
66.847
Vraag Opname bedrijfsruimte in Noord-Nederland in m²
Drenthe
100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
Friesland
Groningen
In 2013 werd circa 67.000 m² bedrijfsruimte opgenomen. Daarmee lag het opnameniveau ruim onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Het opnameverloop in de noordelijke provincies heeft een grillig verloop. De oorzaak hiervan is dat een relatief hoog percentage van de panden in eigendom is van de gebruikers. Daardoor is de vrije verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein en kunnen specifieke transacties zorgen voor jaarlijkse fluctuaties. Transacties zijn echter doorgaans kleinschalig tot maximaal 1.000 m².
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland in m²
350.000
Drenthe
Friesland
Groningen
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
Het aanbod in de noordelijke provincies is vrijwel gelijk gebleven in vergelijking met vorig jaar. In totaal is er circa 427.000 m² bedrijfsruimte beschikbaar. Binnen de provincies valt op dat het aanbod in Drenthe en Friesland sinds 2010 gestaag toeneemt, terwijl het aanbod in Groningen sterk is gedaald. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. Verder valt op dat er alleen in Friesland aanbod is van logistiek vastgoed (81.500 m²). In de overige noordelijke provincies is het aanbod van logistiek vastgoed nihil.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. De noordelijke provincies beschikken echter over weinig courant bedrijfsmatig vastgoed. De investeringsmarkt is hierdoor beperkt en aanvangsrendementen liggen relatief hoog.
Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners 2013
Drenthe
Aanbod in m²
Opname in m²
Beschikbaar
2012
2013
Gem 2008-2012
Bandbreedte in €/m² 2013
2012
2013
Assen
67.200
292
41
15.400
20.000
6.200
-
25-45
25-40
35.700
295
43
5.500
6.100
13.000
1.900
20-40
20-40
108.100
888
127
45.600
32.500
1.400
3.100
25-40
20-40
Hoogeveen
54.600
493
114
53.700
61.000
5.400
2.500
20-40
20-40
Meppel
32.900
260
66
17.000
18.000
800
-
25-45
25-45
Overig Totaal Drenthe
190.700
460
120
24.900
25.400
4.600
19.200
-
-
489.200
2.688
512
162.100
163.000
31.400
26.700
-
-
Harlingen
15.800
229
28
1.300
1.300
100
-
20-40
20-40
Heerenveen
43.300
391
97
24.300
56.100
8.600
-
30-55
30-45
Leeuwarden
96.300
420
37
28.500
31.000
12.500
2.200
30-55
25-45
Smallingerland
55.400
435
108
31.900
27.000
8.100
900
25-50
20-45
Súdwest Fryslân Overig Totaal Friesland Groningen
Totaal
Coevorden Emmen
Friesland
Voorraad in ha (netto)
82.500
445
32
1.100
2.000
1.000
1.700
25-45
20-40
353.100
1.835
229
62.800
38.400
13.200
13.300
-
-
646.400
3.754
530
149.900
155.800
43.500
18.100
-
-
Delfzijl
25.800
955
511
2.300
-
300
-
20-40
20-40
Eemsmond
16.000
698
247
-
-
200
-
25-40
20-40
Groningen
198.200
820
155
60.900
57.000
18.700
19.400
30-60
25-50
Veendam
27.800
288
17
6.300
3.700
3.500
-
25-45
20-40
Overig Totaal Groningen Totaal Noord-Nederland
315.100
1.647
324
44.900
47.600
15.500
3.000
-
-
582.900
4.408
1.254
114.400
108.300
38.200
22.400
-
-
1.718.500
10.850
2.297
426.400
427.100
113.100
67.200
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Noord-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (*1.000 m2)
1.130 1.431 1.183
Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland
De regio Noord-Nederland heeft ruim 3,7 miljoen m2 winkelruimte. Alle drie provincies hebben een relatief ruim opgezette winkelmarktstructuur. De gemiddelde winkeldichtheid (van 2.178 m2 per 1.000 inwoners) is veel hoger dan het landelijk gemiddelde (1.850 m2 per 1.000 inwoners). Ook het aantal winkels is naar verhouding hoog. De naar verhouding (te) ruime winkelmarkt kan er de reden van zijn dat de winkelvoorraad in 2013 is gekrompen met 6.400 m2. Alleen de provincie Drenthe kende nog een stijging.
27.506
Vraag Opname winkelruimte in Noord-Nederland (*1.000 m2)
Drenthe
30.000
Friesland
Groningen
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
De vraag naar winkelruimte in de regio Noord was in 2013 minder dan een jaar eerder. In totaal is 30.400 m2 opgenomen. Gemiddeld is in de laatste tien jaar 41.000 m2 per jaar verhuurd. Opvallend is de sterke opnamedaling in Groningen. In de laatste twee jaar zijn er juist veel winkelmeters verhuurd in Drenthe. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, vooral omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
9,0%
Drenthe
Friesland
Groningen
Nederland
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%
De leegstand in Noord-Nederland ligt gemiddeld rond het landelijk gemiddelde van bijna 7%. Tussen de drie noordelijke provincies bestaan wel aanzienlijke verschillen. In Friesland is de leegstand relatief laag, maar is wel sprake van een licht stijgende trend. In Drenthe stijgt de leegstand nog sneller. Inmiddels is de leegstand hier naar het niveau van het landelijk gemiddelde gekropen. In de provincie Groningen ligt de leegstand nog hoger, rond 8%. Dit niveau is fors hoger dan gemiddeld in Nederland. Bovendien stijgt de leegstand hier weer, nadat in 2012 tijdelijk sprake was van een daling.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Noord-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties. In de stad Groningen liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%, maar in andere winkelsteden flink hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
Factsheet winkels Noord-Nederland
Provincie
Drenthe
Gemeente
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
Assen
67.200
197.100
207.500
25.300
29.700
4.700
7.000
250-550
225-450
Coevorden
35.700
68.300
68.500
5.700
6.700
200
-
100-200
100-200
108.100
308.900
307.400
49.600
55.700
3.300
3.200
210-525
175-450
Hoogeveen
54.600
153.900
154.700
15.200
18.500
3.400
1.500
175-350
160-350
Meppel
32.900
92.400
90.800
6.700
7.100
500
1.600
200-425
175-425
Noordenveld Overig Totaal Drenthe Harlingen
2012
2013
31.100
79.400
81.800
8.700
7.600
1.100
900
100-175
100-175
159.600
215.400
219.000
14.200
18.100
800
1.200
-
-
489.200
1.115.400
1.129.700
125.400
143.400
14.000
15.400
-
-
15.800
41.400
40.300
4.500
4.000
-
-
175-300
150-275
Heerenveen
43.300
113.900
108.300
18.600
10.600
800
-
150-325
125-325
Leeuwarden
96.300
269.700
267.200
23.700
23.500
1.600
1.500
250-650
250-650
Smallingerland
55.400
144.200
143.300
14.100
18.800
1.800
2.700
200-425
200-425
Súdwest Fryslân
82.500
181.100
180.400
12.600
13.800
900
-
200-425
180-425
Weststellingwerf Overig Totaal Friesland Groningen
Voorraad in m²
2013
Emmen
Friesland
Inwoners
Delfzijl
25.500
84.900
93.200
6.600
9.600
-
-
100-225
100-225
327.600
597.100
597.900
66.600
87.400
1.400
1.200
-
-
646.400
1.432.300
1.430.600
146.700
167.700
6.500
5.400
-
-
25.800
36.900
37.900
3.200
4.500
200
200
100-200
100-190
198.200
476.200
464.300
56.900
51.100
11.300
6.200
600-1.400
600-1.400
34.300
67.200
66.500
11.200
12.400
2.400
1.700
200-300
150-275
38.600
89.300
91.800
14.200
16.100
400
-
175-400
150-380
Stadskanaal
32.800
104.400
103.600
17.700
15.900
300
200
160-275
150-275
Veendam
27.800
76.200
71.900
14.200
14.600
700
200
100-200
100-200
Groningen HoogezandSappemeer Oldambt
Overig Totaal Groningen Totaal Noord-Nederland
225.400
352.300
347.500
29.400
32.000
2.500
1.000
-
-
582.900
1.202.500
1.183.500
146.800
146.600
17.800
9.500
-
-
1.718.500
3.750.200
3.743.800
418.900
457.700
38.300
30.300
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
NOORD-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
