Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. September 2012

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen

7

1 Inleiding

13

2 Aanpak

15

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

19

4

Verwachte kantorenvraag

27

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

37

6

Omgaan met onzekerheden

45

3.1 3.2

Historisch beeld Rekening houden met veroudering

4.1 Begripsbepaling 4.2 Vraag naar kantoorruimte 4.3 Vraagraming

5.1 5.2

Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 Verwachte prijsontwikkeling

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 6.2 Leegstand 6.3 Transformatie 6.4 Veroudering 6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod 6.6 Interpretatie van de uitkomsten

19 24

27 28 30

37 42

45 47 48 50 50 53

Bijlage A

Segmentering

55

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

59

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

65

Bijlage D Analyse van de onttrekkingen

69

Bijlage E

Standaard Bedrijfsindeling

71

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

73

Bijlage G

Plancapaciteit

75

Bijlage H Demografie en werkgelegenheid

77

Bijlage I

79

Begrippenlijst

EIB-publicaties 83

5

6

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Noord-Holland en de provincie Flevoland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010, en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met bijna 70% in 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Noord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m² vvo1. Aangezien in 1990 de kantorenvoorraad nog 7,4 miljoen m² bedroeg, is sprake van een toename van 5,1 miljoen m². Een toename van bijna 70% in twintig jaar. De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m² toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Kantorenvoorraad geconcentreerd in grote gemeenten In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregio’s: metropoolregio Amsterdam (MRA) en Noord-Holland Noord. Een groot deel van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam is geconcentreerd in zes kernen. Ruim 85% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen, Hilversum, Almere en Haarlem, waarvan het grootste deel op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In Noord-Holland Noord zijn de vijf grootste kernen Alkmaar, Hoorn, Heerhugowaard, Den Helder en Medemblik. Het aandeel formele locaties is over het algemeen het grootst, behalve in Den Helder. Hier bevinden kantoren zich voornamelijk op centrale locaties in de binnenstad. Leegstand concentreert zich op formele locaties In totaal staat in beide provincies ongeveer 2,1 miljoen m² leeg. In de MRA staat ongeveer 18% van de voorraad leeg en in Noord-Holland Noord ongeveer 9%, respectievelijk boven en onder het landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties. Op centrale en de overige (resterende) locaties ligt de leegstand duidelijk lager. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in MRA neemt toe van 315.000 naar 404.000 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord is sprake van een groei van 21.000 naar 31.000. Dit vertaalt zich in de ontwikkeling van het ruimtegebruik in de kantorenmarkt. De ruimtevraag in MRA neemt tussen 1996 en 2010 toe van 7,6 miljoen m² vvo naar 9,6 miljoen m². In NoordHolland Noord groeit de ruimtevraag tegelijkertijd van 498.000 m² naar 698.000 m² (tabel 1 en 2). Aantal kantoorbanen blijft groeien Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is in beide regio’s sprake van een banengroei in de kantorensector met zo’n 10%. Na 2020 blijft de werkgelegenheid in MRA toenemen, maar is in Noord-Holland Noord sprake van een afname terug naar het niveau van 2010. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio’s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen. 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).

7

Tabel 1

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Metropoolregio Amsterdam

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

315 1.174 395 1.351 404 1.470 458 1.550 477 1.592

27 29 27 30 30

Ruimtevraag (mln m2 vvo)

24,2 7,6 23,5 9,3 23,9 9,6 23,9 10,8 23,9 11,3

¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Tabel 2

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Holland Noord

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

21 231 25 253 31 276 34 268 31 228


9 23,7 10 24,2 11 22,2 13 22,2 14 22,2

498 598 698 743 688

¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt in de MRA terug van 18% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2% is op te vatten als incourante leegstand. De leegstand in Noord-Holland Noord loopt terug van 9% naar 6%, waarvan 5% frictieleegstand. De overige 1% is incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.

8

Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in de MRA 16% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. In Noord-Holland Noord is naar verwachting 14% van de voorraad incourant in 2040. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Overaanbod in Noord-Holland Noord Na 2020 ontstaat in Noord-Holland Noord ook een courant overaanbod. Afgezien van de verouderde leegstand staat ook 12% courante kantorenvoorraad leeg. Bij een frictieleegstand van 5% betekent dit een overaanbod van 7%. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele formele locaties in het laagste prijssegment. De oorzaak ligt in de terugval van de werkgelegenheid in de kantorensector na 2020. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag in de MRA komt tot 2020 uit op 1,0 miljoen m². Na 2020 komt daar nog 2,2 miljoen m² bij om in 2040 op in totaal ruim 3,2 miljoen m² uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 5,4 miljoen m² kantoorruimte nieuw gebouwd. In Noord-Holland Noord komt de nieuwbouwvraag tot 2020 uit op 69.000 m². Na 2020 komt daar nog 132.000 m² bij om in 2040 op in totaal 201.000 m² uit te komen. Tussen 1990 en 2010 is in totaal nog zo’n 400.000 m² kantoorruimte nieuw gebouwd.

Figuur 1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

8.000

Leegstand

7.000 6.000 In gebruik

5.000 4.000 3.000

Nieuwbouw

2.000 1.000 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-2.000

2010

-1.000

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

9

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1 en figuur 2.

Figuur 2

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

600

Leegstand

500 400

In gebruik

300 200

Nieuwbouw

100 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-200

2010

-100

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In ‘drukregio’s’ zijn transformaties kansrijker dan in ‘krimpregio’s’. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om

10

een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De werkgelegenheid in de MRA zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand oplossen. Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische veroudering voortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die op sommige locaties met functiewijziging gepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel de vraag- als aanbodzijde een ontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige situatie op de kantorenmarkt. In Noord-Holland Noord zullen dalende bezettingsgraden van bestaande kantoren en technische veroudering transformaties slechts zeer bescheiden stimuleren, de huren dalen daarvoor onvoldoende. Bovendien komt de markt hier door vanaf 2020 afnemende werkgelegenheid uit evenwicht: er ontstaat zoals gezegd een overaanbod van 7%. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort ‘prisoner’s dilemma’ kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang – het is geen effectieve voorraad meer – maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie – via regelgeving of via financiële prikkels – nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. Beleid op regionaal niveau In de beide regio’s zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. In tegenstelling tot veel andere regio’s wordt voor de MRA nog wel een aanzienlijke groei in de ruimtevraag verwacht. Voor locaties met incourant vastgoed bestaat in theorie nog potentie, zowel binnen als buiten de kantorenmarkt. Of dit in de praktijk ook mogelijk is, hangt af van de specifieke kwaliteiten van deze locaties en de aansluiting bij gebruikerswensen. Ook in Noord-Holland Noord zal een belangrijk deel van de kantorenvoorraad na 2020 door veroudering incourant worden. Gelijktijdig neemt hier de vraag af met de afname van het aantal kantoorbanen. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantorenmarkt is hierdoor

11

beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast ook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden. Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmerken van de kantorenmarkt van de MRA en Noord-Holland Noord rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.

12

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt in de provincies Noord-Holland en Flevoland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio’s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincies Noord-Holland en Flevoland is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: • Welke aanpak is gevolgd? • Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? • Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? • Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? • Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan?

13

14

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven.

Figuur 2.1

Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Werkgelegenheid

Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Terugkoppelingen

Leegstand en prijzen

Onttrekkingen

Nieuwbouw

2

Aanbod (m )

Bron: EIB

De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio’s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: • • •

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio’s, waarin de provincies Noord-Holland en Flevoland in twee regio’s te onderscheiden zijn, namelijk de Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal

15

• • • • • •

kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A). Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment ‘omlaag’, van A naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). In Noord-Holland Noord is door de relatief kleine omvang van de markt geen C-segment. Het B-segment heeft hier de rol van laagste segment: er zijn hier geen toevoegingen en uit dit segment verdwijnen kantoren na afloop van de technische levensduur als incourant.

Figuur 2.2

Segmenten in beeld (Noord-Holland Noord heeft geen C-segment)

Vraag

Nieuwbouw

Centraal A

Formeel A

Overig A

Transformatie

Centraal B

Formeel B

Overig B

Transformatie

Centraal C

Formeel C

Overig C

Transformatie

Economische veroudering Nieuwbouw Economische veroudering

Incourant

Bron: EIB

Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein stations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren wijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied.

16

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (‘top van de markt’), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is op basis van 20-40-40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio’s buiten de Randstad is vanwege de geringere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan.

Tabel 2.1

Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Locaties Kwaliteitsklassen 1. Centrale locaties (30%) 2. Formele locaties (40%) 3. Overige locaties (30%)

A (20%)

B (40%)

C (40%)

x x x

x x x

x x x

Bron: EIB

Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een ‘centrale A’-locatie in de praktijk niet naar een ‘formele C’-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de ‘opwaartse’ mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizen dan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend De segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. Voor Metropoolregio Amsterdam wordt van drie locatietypen en drie kwaliteitsklassen uitgegaan. Gezien de geringere marktomvang, is voor Noord-Holland Noord van drie locatietypen en twee kwaliteitsklassen uitgegaan. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland blijkt uit figuur 2.3. Overheid en Non-profit vestigt zich in Metropoolregio Amsterdam met name in de B- en C-segmenten op centrale en overige locaties. Banken en Verzekeraars vestigen zich verdeeld, maar zijn oververtegenwoordigd op centrale A-locaties. Zakelijk- en ICT dienstverleners bepalen nadrukkelijk het formele A-segment. Handel en Industrie is redelijk verdeeld. De duidelijke aanwezigheid op formele B- en C-locaties is conform het landelijke beeld. Enige afwijkende aan het beeld voor Metropoolregio Amsterdam is de aanwezigheid van Handel en Industrie op centrale A- en B-locaties. Deze uitzondering komt door de vestigingen van onder meer Shell en Phillips op de centrale locatie Amsterdam Omval.

17

Figuur 2.3

Verdeling van sectoren naar segmenten in Metropoolregio Amsterdam

%

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Centraal A

Handel en Industrie

Centraal B Centraal C Overig A

Overig B

Overig C Formeel A Formeel B

Formeel C

Banken en Verzekeraars

Zakelijke en ICT dienstverlening

Bron: LISA, EIB

In Noord-Holland Noord bepaalt de publieke sector nadrukkelijk de kantorenmarkt. De dienstverleners vestigen zich met name op de formele en centrale A-locaties. Handel en Industrie heeft de voorkeur voor overige B-locaties.

Figuur 2.4

100

Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Holland Noord

%

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Handel en Industrie

Bron: LISA, EIB

18

Centraal B

Overig A

Overig B

Zakelijke en ICT dienstverlening

Formeel A

Banken en Verzekeraars

Formeel B

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincie Noord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m2 vvo (Rudolf Bak). Gezien in 1990 de kantorenvoorraad 7,4 miljoen m2 bedraagt, is sprake van een toename van 5,1 miljoen m2. Een toename van bijna 70%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 650.000 m2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van in totaal bijna 5,8 miljoen m2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties De voorraaduitbreiding heeft bijna uitsluitend plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in 2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen. Het geschetste beeld is overigens gelijk voor beide kantorenregio’s in Noord-Holland (figuur 3.1 en figuur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Metropoolregio Amsterdam (m² vvo)

14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 -

1990

1992

1994

Centraal A Overig C

1996

1998

Centraal B Formeel A

2000

2002

Centraal C Formeel B

2004

2006

Overig A Formeel C

2008

2010

Overig B

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

19

Figuur 3.2

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord-Holland Noord (m² vvo)

900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -

1990

1992

1994

Centraal A

1996

Centraal B

1998

2000

Overig A

2002 Overig B

2004

2006

2008

2010

Formeel A Formeel B


Ook de leegstand op formele locaties gegroeid De leegstand in de Metropoolregio Amsterdam schommelt tot 1996 ongeveer rond 700.000 m2 (figuur 3.3). Het leegstandspercentage bedraagt in deze periode 8 à 9%. Vanaf 1996 loopt de leegstand terug.

Figuur 3.3

Leegstand 1990-2010, Metropoolregio Amsterdam (m² vvo)

2.500.000

Centraal Formeel Overig

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

-

Bron: Bak, EIB

20

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Tot 2000 ligt de leegstand ongeveer op 5%, wat gewoonlijk als een evenwichtsleegstand wordt gezien. Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt sterk op door de aangetrokken nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. In 2002 ligt de leegstand al boven 14%. Het is de typische varkenscyclus voor de kantorenmarkt. In de volgende crisis in 2008 gaan de leegstandspercentages verder omhoog. In 2010 (januari 2011) bedraagt de leegstand meer dan 2,0 miljoen m2 (rond 18% van de voorraad). Dit ligt hoger dan het landelijke gemiddelde leegstandspercentage van 14%. De leegstand neemt voornamelijk toe op formele locaties, waar maar liefst 70% van de leegstand is geconcentreerd. In het kantorengebied Noord-Holland Noord laat de leegstandsontwikkeling een (heel) ander beeld zien dan in Metropoolregio Amsterdam. Tussen 1990 en 2005 is een geleidelijke toename zichtbaar, om na een kleine teruggang tot 2010 weer verder op te lopen. In 2010 bedraagt de leegstand 76.000 m2. Ook in Noord-Holland Noord bevindt de meeste leegstand zich op formele locaties. Afgezet tegen de voorraad, bedraagt het leegstandspercentage 8,6%. Pas vanaf 2009 komt de leegstand hoger uit dan een frictieleegstand van 5%.

Figuur 3.4

Leegstand 1990-2010, Noord-Holland Noord (m² vvo)

70.000


60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 -

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak.

21

Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Binnen Metropoolregio Amsterdam is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in de verschillende A-segmenten (figuur 3.5). Kwalitatief is dit dan ook het beste segment, met recent toegevoegde nieuwbouw of bestaande kantoren op de beste locaties. Het landelijke beeld en ook dat van Metropoolregio Amsterdam is, dat op centrale en overige locaties de leegstand absoluut en relatief gezien het laagst is. De leegstand concentreert zich in de formele B- en C-segmenten, met leegstandspercentages van boven 20%. Hetzelfde geldt voor Noord-Holland Noord, waar de meeste leegstand in het formele B-segment is te vinden (figuur 3.6). Dit beeld wordt overigens iets vertekend door de ook absoluut gezien grote formele segmenten. De geïllustreerde leegstand lijkt laag te zijn op centrale en overige locaties, maar relatief gezien komt de leegstand op nagenoeg alle locaties tussen 10 en 15%. Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de C-segmenten en de leegstand in de markt zich hier ook relatief nog meer zal concentreren.

Figuur 3.5

Leegstand naar segment in 2010, Metropoolregio Amsterdam (1.000 m² vvo)

800 700 600 500 400 300 200 100 0 Centraal A Overig C

Centraal B Formeel A

Centraal C Formeel B

Overig A Formeel C

Overig B


Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld De nieuwbouwproductie in Metropoolregio Amsterdam bedroeg tussen 1990 en 2010 cumulatief 5,4 miljoen m2. Bijna 80% van de nieuwbouw is op formele locaties gerealiseerd. De eerste piek valt rond 1990, wanneer onder andere Amsterdam Sloterdijk en Amsterdam Zuid-Oost verder zijn ontwikkeld. De tweede piek ligt rond de eeuwwisseling, met opnieuw veel nieuwbouw in Zuid-Oost en Sloterdijk, maar ook de ontwikkeling van de Zuidas (figuur 3.7). Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw in omvang af te nemen. Na 2002 liggen de gemiddelde productievolumes van tussen 100.000 en 200.000 m2 per jaar beduidend lager dan de periode daarvoor. De pieken in de nieuwbouw op centrale locaties in deze periode komen door de ontwikkeling van Inverdan (Zaandam, 2007), kantorencomplex L’Hermitage (Almere, 2007) en de opleveringen aan de IJ-oevers in 2010.

22

Figuur 3.6

Leegstand naar segment in 2010, Noord-Holland Noord (1.000 m² vvo)

30 25 20 15 10 5 0 Centraal A

Centraal B

Overig A

Overig B

Formeel A

Formeel B


Figuur 3.7

Nieuwbouw 1990-2010, Metropoolregio Amsterdam (m² vvo)

800.000


700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

23

De nieuwbouwproductie in Noord-Holland Noord bedraagt over de periode van 1990 tot 2010 zo’n 400.000 m2, waarvan het overgrote deel ontwikkeld is op formele locaties. In mindere mate is rond de eeuwwisseling ook een piek in de productie zichtbaar. Dit gaat onder meer samen met de ontwikkeling van de Alkmaarse Bergermeer en uitbreiding van de kantorenmarkt in Hoorn en Heerhugowaard (figuur 3.8).

Figuur 3.8

Nieuwbouw 1990-2010, Noord-Holland Noord (m² vvo)

50.000


45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad ‘geprojecteerd’ naar 2020 en 2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar de A-, B- en de C-segmenten op basis van de 20:40:40 verdeling in Metropoolregio Amsterdam en een verdeling naar A en B op basis van een 50:50 verdeling voor Noord-Holland Noord (zie tabel 3.1 en tabel 3.2). In 2010 omvat het centrale A-segment in Metropoolregio Amsterdam bijvoorbeeld 458.000 m2. De grote formele B- en C-segmenten omvatten beide 5,7 miljoen m2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar 394.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het B-segment is ook kleiner geworden. Een deel van de gebouwen is naar het C-segment gezakt, maar het segment is aangevuld met oudere gebouwen uit het A-segment. Het C-segment is door de toestroom van gebouwen uit het B-segment juist sterk gegroeid in 2020. Overigens zwakt deze groei tot 2040 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het C-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het C-segment gehaald.

24

Tabel 3.1

Raming van het aanbod naar segmenten, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B C

458 394 916 847 916 1.033

291 715 1.159

Overig A B C

456 354 911 798 911 1.065

213 590 1.110

Formeel A B C Totaal

1.429 1.054 2.858 2.434 2.858 3.472 11.713

11.451

573 1.678 3.632 9.961

Bron: Bak, EIB

In de regio Noord-Holland Noord is een zelfde situatie te zien. Het centrale segment is het kleinst en het formele het grootst. Naar 2020 zakken gebouwen uit het A-segment af naar het B-segment en verdwijnen naar 2040 uit de voorraad.

Tabel 3.2

Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B

51 46 51 54

38 53

Overig A B

74 63 74 85

45 91

Formeel A B

257 210 257 296

140 296

Totaal

764

663

7.540

Bron: Bak, EIB

Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat bestaande gebouwen geleidelijk aan kwaliteit verliezen. Gebouwen zakken langzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het C-segment.

25

Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een ‘repeated sales’ analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmenten hier tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een gemiddelde technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en ‘expert opinions’. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.

26

4

Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Noord-Holland en Flevoland. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking

Bevolking

Kantoorbanen

x

m2 per kantoorbaan

=

Vraag

Bron: CPB, EIB

27

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte in Noord-Holland en Flevoland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruik neemt in Metropoolregio Amsterdam toe van 7,6 naar 9,6 miljoen m2 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord neemt de vraag toe van 0,5 naar 0,7 miljoen vierkante meter. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In Metropoolregio Amsterdam neemt het aantal kantoorbanen toe met ruim 89.000 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord bedraagt de groei 10.000 (tabel 4.1 en tabel 4.2). Hoewel de kantorenmarkt van Noord-Holland Noord relatief klein is, is relatief sprake van een sterke groei. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de absolute groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen in Metropoolregio Amsterdam bedraagt 27% van het totaal in 2010. Dit wil zeggen dat in Metropoolregio Amsterdam momenteel ongeveer één op de vier werknemers in een kantoor werkt. In Noord-Holland Noord is het aandeel kantorenbanen met 11% in 2010 beduidend lager.

Tabel 4.1

Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam

Aantal Aandeel Ruimtegebruik kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000) (%) (m2 vvo)

19961 2000 2010


315 27 24,2 7,6 395 29 23,5 9,3 404 27 23,9 9,6

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


Tabel 4.2

Kantorenvraag Noord-Holland Noord


19961 2000 2010


21 9 23,7 0,5 25 10 24,2 0,6 31 11 22,2 0,7

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


28

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000 Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers is in beide regio’s afgenomen ten opzichte van 1996. De afname is echter beperkt. Op het eerste gezicht is de toename van het ruimtegebruik tot 2000 voor Noord-Holland Noord opmerkelijk. De kantorenmarkt kent landelijk gezien een sterke verkrapping in de periode tussen 1996 en 2000, met afnemende leegstandscijfers. Terwijl, zoals ook uit de regionale cijfers blijkt, de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt. Na de eeuwwisseling neemt, ondanks een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer aanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik in Noord-Holland Noord weer iets af. Deze afname is anders dan mag worden verwacht. De marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effect op de kantorenvraag2. Dit geldt dan ook in Metropoolregio Amsterdam. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends enig tegenwicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. De ontwikkeling in Metropoolregio Amsterdam volgt de landelijke trend. Het afwijkende beeld in Noord-Holland Noord zal deels komen door de beperkte steekproef en de geringe omvang. Werkgelegenheidsfluctuaties en mutaties bij individuele organisaties bepalen sterk de uitkomsten. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn • • • •

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld

Tabel 4.3

Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam naar sectoren, 2010

Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m² vvo) (1.000) (%) (m2 vvo)

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit

118 146 52 91

21 43 67 24

23,0 24,4 24,4 23,0

2,7 3,6 1,3 2,1

Totaal

407

29 23,9 9,7


2 Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358.

29

ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijn samengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Zakelijke en ICT dienstverlening in Metropoolregio Amsterdam het grootst. In de sector werken 146.000 werknemers die opgeteld 3,6 miljoen m2 in gebruik hebben. In Noord-Holland Noord is Overheid en Non-profit het grootst, waarin 14.000 werknemers 298.000 m2 in gebruik hebben. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 1,3 miljoen en 102.000 m2 in respectievelijk Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. Opmerkelijk aan deze sector is dat voor beide regio’s de kantoorgebondenheid van de werkgelegenheid het hoogst is.

Tabel 4.4

Kantorenvraag Noord-Holland Noord naar sectoren, 2010

Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m² vvo) (1.000) (%) (m2 vvo)

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit

5 7 5 14

4 19 31 19

22,8 24,9 21,0 21,1

114 183 102 298

Totaal

31

13

22,2 698


Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F.

4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. De demografische ontwikkeling in Noord-Holland en Flevoland is conform het landelijke beeld. Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien Figuur 4.2 en figuur 4.3 laten vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

30

Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij de landelijke prognose van het CBS. De beroepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar de groei betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting nog licht kunnen toenemen. De beschikbare beroepsbevolking groeit in Noord-Holland naar verwachting van 1,50 miljoen in 2010 naar 1,54 miljoen in 2020 en komt uit op 1,53 miljoen in 2040. In Flevoland blijft de beschikbare beroepsbevolking stabiel naar 2020, van 225.000 in 2010 naar 255.000 in 2020, en groeit tot 263.000 in 2040. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. Omdat er relatief iets meer werknemers in Noord-Holland komen werken dan er werknemers vertrekken (een positief pendelsaldo), is de werkgelegenheid hoog ten opzichte van de beroepsbevolking. De werkgelegenheid blijft naar verwachting ook in 2020 en 2040 relatief hoog. De totale werkgelegenheid in Noord-Holland bedraagt in 2040 naar verwachting 1,63 miljoen en ontwikkelt zich in lijn met de beroepsbevolking (figuur 4.2). In Flevoland is juist sprake van een negatief pendelsaldo waardoor de werkgelegenheid relatief lager uitvalt (figuur 4.3). In 2040 wordt een werkgelegenheid geraamd van 194.000, ten opzichte van 169.000 in 2010. Ook deze ontwikkeling is in lijn met de groei van de beroepsbevolking.

Figuur 4.2

Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Holland, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000 Totale bevolking (15-75 jaar) 500.000

Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar)

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harder De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden

31

Figuur 4.3

Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Flevoland, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen

450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 Totale bevolking (15-75 jaar)

100.000

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

50.000

Werkgelegenheid (15-75 jaar)

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen in Metropoolregio Amsterdam neemt naar verwachting toe van 404.000 in 2010 tot 458.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 477.000 (zie tabel 4.5). In Noord-Holland Noord groeit het aantal kantoorbanen tot 2020 naar verwachting met 3.000, om naar 2040 iets af te nemen (tabel 4.6).

Tabel 4.5

Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam, 2010-2040


2010 2020 2040 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

32

Ruimtevraag (mln m² vvo)

404 27 23,9 9,6 458 30 23,9 10,8 477 30 23,9 11,3

Tabel 4.6

Kantorenvraag Noord-Holland Noord, 2010-2040


2010 2020 2040

Ruimtevraag (mln m² vvo)

31 11 22,2 698 34 13 22,2 743 31 14 22,2 688


Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan m2 kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen. In Metropoolregio Amsterdam neemt de vraag toe van 9,6 miljoen m2 nu tot 10,8 miljoen m2 in 2020 en 11,3 miljoen m2 in 2040. In Noord-Holland Noord is tot 2040 een afname geraamd van 698.000 m2 naar 688.000 m2. Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als ‘het nieuwe werken’ (HNW). Steeds verdergaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als ‘het nieuwe werken’ niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemend belang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de totale werkgelegenheid in de

33

sector Overheid en Non-profit groeien. Omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid in kantoren kent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-profit zich slechts beperkt naar een toename van de vraag naar kantoorruimte. Een kantorensector als de Zakelijke en ICT dienstverlening groeit binnen Metropoolregio Amsterdam nog sterk door naar 2040. Banken en Verzekeraars blijven redelijk constant en ook in Handel en Industrie is een stabilisatie zichtbaar (figuur 4.4). In Noord-Holland Noord is de verwachte groei in Overheid en Non-profit duidelijk zichtbaar. Tot 2020 is dit de enige groeisector. Na 2020 wordt weer een afname van de ruimtevraag verwacht, een trend die in de andere sectoren over de hele periode zichtbaar is (figuur 4.5).

Figuur 4.4

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

2.000 1.500 1.000 500 1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio’s. Voor de zorg – onderdeel van Overheid en Non-profit – is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in ‘Vier toekomstscenario’s voor overheid en zorg’ van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De historische verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (zie tabel 4.7 en tabel 4.8).

34

Figuur 4.5

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

400 350 300

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

250 200 150 100 50 1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de verdeling tussen A:B:C neerkomt op ongeveer 20:40:40. Deze verdeling is niet constant. De belangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang veranderen. De krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van de

Tabel 4.7

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B C

386 782 817

404 863 918

418 875 955

Overig A B C

419 761 765

449 817 863

471 840 891

Formeel A B C

1.254 1.329 2.304 2.492 2.145 2.341

1.387 2.546 2.384

Totaal

9.633

10.476

10.767

Bron: EIB

35

Tabel 4.8

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B

42 51

44 54

36 49

Overig A B

67 65

71 68

64 56

Formeel A B

243 230

243 231

216 195

Totaal

698

711

616

Bron: EIB

ruimtevraag op formele C-segment. De groei van de Zakelijke en ICT dienstverlening leidt tot meer vraag naar de overige en formele (A)-locaties. De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel. Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwerkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen maken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

36

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Tabel 5.1

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Centraal A 458 386 72 394 416 -22 291 434 -143 B 916 782 134 847 895 -48 715 924 -209 C 916 817 99 1.033 967 66 1.159 1.040 119 Overig A 456 419 37 354 463 -109 213 491 -278 B 911 761 150 798 847 -49 590 884 -294 C 911 765 146 1.065 904 161 1.110 957 153 Formeel A 1.429 1.254 175 1.054 1.365 -311 573 1.433 -860 B 2.858 2.304 554 2.434 2.567 -133 1.678 2.645 -967 C 2.858 2.145 713 3.472 2.418 1.054 3.632 2.491 1.141 Bron: Bak, EIB

Opmerkelijk in Noord-Holland Noord is dat in 2020 in het centrale A-segment nog geen tekorten ontstaan, maar wel in het centrale B-segment. Naar 2040 ontstaan echter ook tekorten in het centrale A-segment. Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik

37

3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

Tabel 5.2

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Centraal A 51 42 9 46 45 1 38 40 -2 B 51 51 0 54 58 -4 53 57 -4 Overig A 74 67 7 63 76 -13 45 74 -29 B 74 65 9 85 71 14 91 63 28 Formeel A 257 243 14 210 252 -42 140 237 -97 B 257 230 27 296 242 54 296 217 79 Bron: Bak, EIB

Tabel 5. 3

Modeluitkomsten, Metropoolregio Amsterdam, 2010, 2020 en 2040

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010 Transformatie vanaf 2010 Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant

2010 2020 20401 2 × 1.000 m × 1.000 m2 × 1.000 m2 11.712 9.634 -

12.266 11.646 1.021

12.660 12.019 3.257

-

194

230

2.078 (18%) 1.492 (13%) 0 (0%)

893 (7%) 0 (0%) 273 (2%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

2.720 (21%) 0 (0%) 2.079 (16%)

0% -33% -29%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Bron: EIB

38

Tabel 5. 4

Modeluitkomsten, Noord-Holland Noord, 2010, 2020 en 2040


2010 2020 20401 2 × 1.000 m × 1.000 m2 × 1.000 m2 764 697 -

821 781 69

836 733 201

-

-

8

66 (9%) 28 (4%) 0 (0%)

51 (6%) 0 (0%) 11 (1%)


223 (27%) 61 (7%) 120 (14%)

0% -32% -40%


Bron: EIB

1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand neemt af van 18% en 9% in 2010 tot 7% en 6% in 2020 voor respectievelijk metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 21% en 27%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde ‘totale leegstand’ in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. • • •

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio’s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de metropoolregio Amsterdam is in 2020 en 2040 van overaanbod echter geen sprake, Noord-Holland Noord laat alleen in 2040 courant overaanbod zien van zo’n 7%. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 16% in Metropoolregio Amsterdam en 14% in Noord-Holland Noord van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam blijft groeien De kantorenvraag neemt tot 2020 toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 9,6 naar bijna 11,6 miljoen m2 in Metropoolregio Amsterdam en van 697.000 naar 781.000 m2 in Noord-Holland Noord. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.

39

De vraag is prijselastisch3. Na 2020 groeit de kantoorhoudende werkgelegenheid minder sterk, waardoor ook het ruimtegebruik minder sterk toeneemt en in 2040 uitkomt op 12 miljoen m2 in Metropoolregio Amsterdam en daalt naar 733.000 m2 in Noord-Holland Noord. 3 Nieuwbouwvraag De nieuwbouwvraag na 2010 in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord groeit fors. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op respectievelijk 3,3 miljoen en 201.000 m2. Het jaarlijks gemiddelde bedraagt dan ongeveer 110.000 en 7.000 m2. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld ruim 290.000 en 20.000 m2 per jaar. De kantorenvoorraad in Metropoolregio Amsterdam neemt toe van 11,7 miljoen m2 in 2010 naar 12,3 miljoen in 2020 en 12,7 miljoen in 2040. De kantorenvoorraad in Noord-Holland Noord neemt tot 2020 ook nog licht toe, om naar verwachting in 2040 weer te zijn afgenomen. Dit steekt af tegen de voorraadgroei van ruim 70% die in de afgelopen twintig jaar in beide regio’s is gerealiseerd. 4 Transformaties De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kantoorruimte omdat de grond schaars is. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt.

Figuur 5.1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

8.000

Leegstand

7.000 6.000 In gebruik

5.000 4.000 3.000

Nieuwbouw

2.000 1.000 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-2.000

2010

-1.000

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

40

Transformaties lopen op Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting bijna 194.000 m2 kantoorruimte worden getransformeerd in de Metropoolregio Amsterdam. In Noord-Holland Noord worden tot die tijd nog geen transformaties verwacht. Tot 2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 240.000 m2 in Metropoolregio Amsterdam en 8.000 m2 in Noord-Holland Noord. Dit zijn transformaties van courante kantoren

Figuur 5.2

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

600

Leegstand

500 400

In gebruik

300 200

Nieuwbouw

100 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-200

2010

-100

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidingsvraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van de ruimtevraag) en de vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden. In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat zowel een uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.

41

Verschillen per locatietype De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1 en figuur 5.2. Per locatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend. 5.2 Verwachte prijsontwikkeling Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtegebruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw. Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatie De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transformaties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk. Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen. Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De ‘opportunity costs’ dalen. De herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en ‘expert opinions’ geven aan dat in de Randstad op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 40% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt. Voor Noord-Holland geldt dat prijzen op centrale locaties met 50% mogen zakken en op overige en formele locaties tot 65%. Geen transformaties op formele locaties Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan. Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op. Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand). Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.3 en figuur 5.4).

42

Figuur 5.3

Prijsontwikkeling per segment, Metropoolregio Amsterdam, procenten

Overig

Centraal 0 -10

2020

B

C

0 -10

A

B

C

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-70

AB -70

0 -10

2040

A

Formeel

A

B

C

0 -10

A

B

C

A

B

C

-60

C A

B

-70

C

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-60

-70

-70

-70

Bron: EIB

Figuur 5.4

Prijsontwikkeling per segment, Noord-Holland Noord, procenten

Overig

Centraal 0 -10

2020

B

0 -10

A

B

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-60

-70

-70

-70

0

0

-10

2040

A

Formeel

A

B

-10

A

B

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-60

-70

-70

-70

A

B

A

B

Bron: EIB

43

Interpretatie van de prijsontwikkeling Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten marktbreed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken. Op overige locaties in Noord-Holland Noord worden prijsdalingen van 65% tot 2040 voorzien. In Metropoolregio Amsterdam komen deze dalingen dan net iets lager uit. Op de meeste centrale locaties gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%. Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van een officiële prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwikkeling is gegeven in reële termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij benadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

44

6

Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan. De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoeligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan. De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt: • • • • • • •

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheidsmarge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten • Regionale prognoses beroepsbevolking • Arbeidsparticipatie • Pendel • Werkloosheid • Kantoorhoudende werkgelegenheid • Ruimtegebruik per werknemer • Verschuivingen tussen sectoren De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimtevraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als ‘het nieuwe werken’ en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Lagere ruimtevraag van 10% In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemende veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1). De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouwvraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.

45

Tabel 6.1

Modeluitkomsten Metropoolregio Amsterdam, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2


11.712 9.634 -

11.842 11.100 709

11.587 10.890 2.259

-

309

402

2.078 (18%) 1.492 (13%) 0 (0%)

1.012 (9%) 150 (1%) 270 (2%)


2.679 (23%) 117 (1%) 1.982 (17%)

0% -34% -32%


Bron: EIB

Tabel 6.2

Modeluitkomsten Noord-Holland Noord, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 764 Kantoorruimte in gebruik 697 Nieuwbouwvraag vanaf 2010 -

785 746 33

789 657 159

-

-

17

66 (9%) 28 (4%) 0 (0%)

50 (6%) 0 (0%) 11 (1%)

Transformatie vanaf 2010 Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant


249 (32%) 93 (12%) 117 (15%)

0% -35% -41%


Bron: EIB

46

6.2 Leegstand Met een leegstaande kantorenvoorraad van bijna 18 respectievelijk 9% in 2010 is sprake van overaanbod in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de nieuwbouwvraag. Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege kantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvang van deze verouderde voorraad nog beperkt (zie tabel 5.1 en tabel 5.2). De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstand (een groot deel van de voorraad is pas na 1990 ontwikkeld), de hoge vraagprijzen en de ook relatief nog hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf 3.3). Van de huidige leegstand nu al 25% incourant Wanneer echter nu al een kwart van de leegstand verouderd zou zijn en dus technisch niet meer meedoet in de markt, heeft dit consequenties. Dit verouderde deel van de voorraad zal in het model in 2020 technisch onttrokken zijn (scenario “Incourant” in figuur 6.1 en figuur 6.2). Dit geeft een opwaartse druk op de nieuwbouwvraag ten opzichte van het basisscenario. De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste (formele) segmenten blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen op peil blijven. De nu duidelijk omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrijpen vragen, bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen economisch eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties.

Figuur 6.1

Gevoeligheden rond het basisscenario Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 -5.000

2020

2040

Basisscenario

Nieuwbouw

2020

2040

Incourant

2020

2040

Kortere levensduur

Transformatie

2020

2040

T ransformatiebeleid

Technisch onttrokken

Bron: EIB

47

Figuur 6.2

Gevoeligheden rond het basisscenario Noord-Holland Noord, 1.000 m2

250 200 150 100 50 -50 -100 -150 -200 -250

2020

2040

2020

Basisscenario

Nieuwbouw

2040

Incourant

2020

2040

Kortere levensduur

Transformatie

2020

2040

T ransformatiebeleid

Technisch onttrokken

Bron: EIB

Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikkeling, wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien. Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt, is het waarschijnlijk dat een deel van de huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig is. Een onderzoek naar de kwaliteit van de leegstand op detailniveau valt echter buiten de kaders van dit onderzoek. Het model laat wel zien wat de consequenties zijn voor de marktdynamiek. De aanname in het scenario “Incourant” is dus dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt fictief ‘uit de markt gehaald’. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes in de praktijk een kwart van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Ook dan is in 2020 een kwart van de huidige leegstand uit het model verdwenen. Het scenario “Incourant” laat dus ook zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen bij een dergelijk scenario horen. Het principe en de modeluitkomsten zijn gelijk. 6.3 Transformatie Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom meegenomen in de analyse. Grote verschillen per locatie Aangenomen is dat transformatiekansen per locatietype verschillen. Voor formele locaties is, zoals eerder aangegeven, niet uitgegaan van rendabele alternatieven. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en leisure (hotels, bioscopen, etc.). De prijzen van kantoren hoeven hier minder ver te zakken om alternatieven economisch mogelijk te maken. Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat minder alternatieve functies voor de hand, maar kan gedacht worden aan woningen en consumentgerichte voorzieningen (horeca, zorg, sport).

48

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model. Ook regionale verschillen Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regio’s in de alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor lege kantoren. In groeiregio’s zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregio’s, waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen. In Metropoolregio Amsterdam is, net als voor de rest van de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 25% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 40%. Buiten de Randstad moeten de prijzen verder dalen voordat transformaties rendabel worden, prijsdalingen van 50% op centrale locaties en 65% op overige locaties. Voor formele locaties komen ook in Metropoolregio Amsterdam geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan. De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en ‘expert opinions’. De verwachting is dat transformaties in de Metropoolregio Amsterdam beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transformaties tot 2020 op 194.000 m2 om in 2040 uit te komen op (cumulatief) 230.000 m2. In Noord-Holland Noord worden maar 8.000 m2 transformaties verwacht tot 2040. Extra inzet op transformaties In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties voorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden. Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere gebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder urgent. Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegen van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij eigenaren echter groter6. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in het model zit verwerkt. Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op transformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze extra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te veronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 20% dalen, worden in de Randstad transformaties rendabel verondersteld op centrale locaties (was 25%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 35% (was 40%). Voor Noord-Holland Noord worden prijsdalingen van 40% op centraal, 55% op overig en 65% op formeel gesimuleerd om transformaties rendabel te maken. De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1 en figuur 6.2. De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzienlijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.

5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor transformatie. 6 EIB (2010), “Analyse van de marktwerking”.

49

6.4 Veroudering De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is naar verwachting ruim 15% van de voorraad technisch verouderd in beide kantorenregio’s. De veroudering is afgeleid van een verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad. Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technische levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlage D) aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en ‘expert opinions’. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de verouderde leegstand en de vraag naar nieuwbouw (scenario “Kortere levensduur” in figuur 6.1 en figuur 6.2). De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt. Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbestemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen. De differentiatie in typen locaties vraagt van beleidsmakers om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van belang is. 6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Het planaanbod volgens de Neprom (medio 2011) bedraagt bijna 4,0 miljoen m2 voor metropoolregio Amsterdam (bruto vloeroppervlak). Voor 1,5 miljoen m2 is een verwachte opleverdatum gegeven voor 2020. Hoewel van 2,5 miljoen vierkante geen opleverdatum bekend is, is een groot deel van de plannen al gevorderd in het planproces en voor 2020 te realiseren. Voor Noord-Holland Noord bedraagt het planaanbod bijna 100.000 m2. In beide regio’s overtreft het planaanbod dus ruimschoots de cumulatieve vraag, ook tot 2040 (zie nieuwbouwvraag in voorgaande tabel 5.3 en tabel 5.4). Planvoorraad in verhouding tot de markt Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de registratie van de Neprom mogen gebruiken7. Duidelijk is dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creëert (zie scenario “Planvoorraad” in tabel 6.3). Als alle nieuwbouw voor 2020 wordt ontwikkeld, leidt dit in metropoolregio Amsterdam tot een leegstand van 20%. In de markt zal druk ontstaan om meer dan 1,0 miljoen m2 te transformeren, op de centrale en overige locaties. De prijsdaling treft ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskosten nodig om toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario. 7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.

50

Tabel 6.3

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m2

Basis- scenario

Plan- voorraad

Alleen Nieuwbouwcentraal prijs

Voorraad 2020 12.266 14.377 11.711 12.010 2040 12.660 12.442 Nieuwbouw 2020 1.021 3.981 351 562 2040 3.257 2.759 Transformatie 2020 194 1.001 89 2040 230 Leegstand (%) 2020 5 20 5 5 2040 5 5 Prijs (%) 2020 -33 -44 -5 -20 2040 -29 -17 1 De scenario’s Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

Hoewel de leegstand in Noord-Holland Noord niet verder oploopt is de dynamiek in NoordHolland Noord overigens op kleinere schaal vergelijkbaar (zie tabel 6.4).

Tabel 6.4

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

Basis- scenario

Voorraad 2020 2040 Nieuwbouw 2020 2040 Transformatie 2020 2040 Leegstand (%) 2020 2040 Prijs (%) 2020 2040

Plan- voorraad

Alleen Nieuwbouwcentraal prijs

821 841 770 810 836 774 69 94 17 56 201 124 - 5 - 8 5 5 5 5 12 5 -32 -45 11 -21 -40 -33

1 De scenario’s Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

Het overaanbod van nieuwe plannen vraagt daarom om het selectief ontwikkelen van nieuwbouwlocaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegenkrachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn) gerealiseerd gaan worden.

51

Alleen op centrale locaties bouwen Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer van de (Neprom) planvoorraad bijvoorbeeld enkel de centrale locaties worden ontwikkeld (“Alleen centraal”). Voor overige en formele locaties wordt de markt ‘op slot gezet’. De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve nieuwbouwprogramma’s door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken. Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot onder de vraag. Het leidt tot inefficiënt vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrekkingen tot stand. Reserveringsprijzen nieuwbouw Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veronderstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuwbouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend. Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuwbouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen op maat en efficiënter in te richten voor nieuwe werkconcepten (‘nieuw werken’ bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (reële) prijzen. Ook op langere termijn is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs. Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen Rol van de kapitaalmarkt De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmarkten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een deel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes die worden gemaakt. De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en financiering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financieringsmarkten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is geschetst voor de hogere reserveringsprijs ( “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.3 en tabel 6.4). Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt. De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen. Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken. Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als ‘nieuw voor oud’ en ‘statiegeld’ voor de nieuwbouw.

52

zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 30% afneemt. Door de beperktere prijsdaling zal ook minder druk bestaan om te transformeren (zie scenario “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.3 en tabel 6.4). 6.6 Interpretatie van de uitkomsten In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikkelingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door ‘het nieuwe werken’, heeft tot gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de ruimtevraag goed te volgen. Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel. Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering, sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand. Waarde van de modeluitkomsten Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen, geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere regio’s, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschillende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van actuele demografische en werkgelegenheidsprognoses. In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrekkingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk. Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerkelijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraag daarnaast om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat. Dit abstractieniveau van het model betekent dat voor locatietypen en kwaliteitssegmenten duidelijk is geworden waar kansen en bedreigingen liggen. Om concrete locatie- of objectgebonden afspraken te maken kan een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en monitoring van trends in de vraag wenselijk zijn. De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn wel kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.

53

54

Bijlage A

Segmentering

Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen (afhankelijk van de omvang van de markt). De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties oververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende voorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat de huurprijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactiedatabase. De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten, bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen locaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen geïnterpreteerd moet worden. 1 Centrale locaties Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op centrale locaties variëren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd. Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregionaal georiënteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten. 2 Formele locaties Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de prijsklassen. Grote zakelijke en financiële dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in de aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantoren van bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.

55

3 Overige locaties Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kantoren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kantoorvilla’s, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpaviljoenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV. Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal bankfiliaal. Prijssegmentering binnen locaties Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de transactiedatabase van Vastgoedmarkt. Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitssegmenten opgebouwd. De segmentering naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een huurprijs gevonden. Het deel waarvoor geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijn aangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed te interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de melding zuiver een kale huurprijs betreft, hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzieningen is omgegaan, of hoe huurkortingen en verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives). Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit van de markthuren als prijsindicatie is onderkend. De huurprijs is daarom slechts gebruikt als indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Anders gezegd, een hoge huurprijs heeft gemiddeld genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd. Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te kunnen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde index is de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifieke locatie. De gevonden huurprijzen worden dus ‘vooruit’ of ‘terug’ geïndexeerd om over de hele periode een huurprijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als nieuw ijkpunt genomen. In figuur A.1 is de methode geïllustreerd.

Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden huurprijzen en marktindex

Huurprijs 2008

x

Inde Huurprijs 1996

x Inde

x Inde

x Inde Huurprijs 2003

Correcties

1990 Bron: EIB

56

2010

De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige misgaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijs niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde-ontwikkeling wordt geïndexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw een afwijkende waarde-ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemiddeld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van het kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt, omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordt gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan te sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie-effecten in de data een rol spelen. Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruikte kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk. Het is vooral een stilistisch model waarbij het gevoel bij de marktdynamiek op zich van toegevoegde waarde is. Resultaten prijsgrenzen De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de markt (50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op marktonderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens ‘terug’ geïndexeerd op basis van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onderkant van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m2 buiten zijn gehouden. De ontwikkeling van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in navolgende figuur A.2 en figuur A.3, laat echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden geconstateerd dat het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen. Dit is in de analyse overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de geïndexeerde prijsgrenzen geen prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een kwaliteitsschaal.

Figuur A.2 Bovengrenzen1 prijsklassen, Metropoolregio Amsterdam (€/m2 vvo)

250 230 210 190 170 150 130

Bovengrenzen Centraal B Centraal C Overig B Overig C Formeel B Formeel C

110 90 70 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste segment logischerwijs geen bovengrens

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

57

Figuur A.3 Bovengrenzen1 prijsklassen, Noord-Holland Noord (€/m2 vvo)

140 130 120 110 100 90

Bovengrenzen Centraal B Overig B Formeel B

80 70 60 50 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste segment logischerwijs geen bovengrens

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

58

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eerste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geeft een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatief weinig bedrijvigheid start in centrale locaties, zie linker helft van navolgende figuur B.1 en figuur B.2. Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie. Zeker de duurdere centrale locaties zien weinig instroom. Formele locaties zijn, zeker het laatste decennium, het belangrijkste startpunt voor bedrijvigheid die voor het eerst in de registratie verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment.

Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Metropoolregio Amsterdam, 1990-2009

Nieuw

Overig 22%

Opgeheven Centraal 15% Overig 25%

Formeel 63%

Centraal 18%

Formeel 57%

Bron: LISA, Bak, EIB

Wanneer nader gekeken wordt naar de kwaliteitssegmenten per locatie blijkt de verdeling van nieuwkomers op de kantorenmarkt redelijk uniform verdeeld te zijn. In het verleden hebben enkele grote bedrijven zich vanuit een andere regio gevestigd op formele A-locaties, starters lijken zich met name te vestigen op formele en overige C-locaties. Bedrijven die opgeheven worden of de regio verlaten, komen voornamelijk van formele locaties, zie rechter helft van bovenstaande figuur B.1 en figuur B.2. In centrale locaties is de dynamiek ook in dit opzicht laag. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog als beseft wordt dat het totale volume werknemers op deze locaties lager is dan op formele locaties.

59

De LISA bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan verhuizen. Zo laten figuur B.3 en figuur B.4 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centrale locaties wederom centrale locaties zijn. Als specifieker naar gebouwklassen wordt gekeken, valt op dat vanuit het centrale A-segment voornamelijk naar andere centrale locaties wordt verhuisd, meestal ook naar het A- of het B-segment. Verhuizingen vanuit centrale B- en C-segmenten geven een diffuser beeld. Hier wordt ook sterk naar overige locaties verhuisd en deels naar Formeel. Verhuizingen over een ‘grote afstand’ zitten hier weinig tussen. Van centrale C-locaties wordt niet of nauwelijks naar een A- of B-gebouw van een ander locatietype verhuisd.

Figuur B.2 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Noord-Holland Noord, 1990-2009 Nieuw Centraal 18%

Overig 22%

Formeel 60%


60

Opgeheven Overig 21%

Centraal 24%

Formeel 55%

Figuur B.3 Verhuizingen van centrale locaties, Metropoolregio Amsterdam, 1990-2009

Overig 16%

Centraal 50%

Formeel 34%


Figuur B.4 Verhuizingen van centrale locaties, Noord-Holland Noord, 1990-2009

Overig Centraal 4% 6%

Formeel 90%


61

Figuur B.5 Verhuizingen van formele locaties, Metropoolregio Amsterdam, 1990-2009

Overig 8%

Centraal 4%

Formeel 88%


Figuur B.6 Verhuizingen van formele locaties, Noord-Holland Noord, 1990-2009

Overig 0%

Centraal 4%

Formeel 96%


Formele locaties kennen de meeste verhuisdynamiek. Organisaties in formele locaties verhuizen niet snel naar een andere locatie (figuur B.5 en figuur B.6). Naar centrale locaties wordt nagenoeg niet verhuisd. Binnen formele locaties geldt dat wanneer van een formele A-locatie wordt verhuisd, de bestemming bijna altijd een andere A-locatie is. Verhuizers uit het B-seg-

62

Figuur B.7 Verhuizingen van overige locaties, Metropoolregio Amsterdam, 1990-2009

Centraal 9%

Overig 41%

Formeel 50%


ment kiezen wat meer voor overige locaties, maar vooral voor formele locaties. Veelal was de bestemming hetzelfde B-segment op deze formele locaties maar er was ook sprake van opwaartse en neerwaartse mobiliteit naar het formele A- en C-segment. Voor het C-segment geldt hetzelfde beeld. Enkele verhuizingen naar overige locaties en daarnaast voornamelijk naar andere formele locaties met enige opwaartse mobiliteit naar het B-segment.

Figuur B.8 Verhuizingen van overige locaties, Noord-Holland Noord, 1990-2009

Overig 20%

Centraal 0%

Formeel 80%


63

De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.7 en figuur B.8 laten zien dat een andere overige locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. Bedrijvigheid in het A-segment kiest bij verhuizing vaak weer voor een overige locatie of voor het formele A-segment. Verhuizers uit het B-segment kiezen veelal weer voor een overige locatie of voor het formele A- of B-segment. Verhuizingen vanuit het C-segment hebben veelal als bestemming een andere overige locatie of een pand op een formele locatie uit het B- of C-segment. Formele locaties zijn vaak de bestemming van een verhuizing, ook vanuit de andere locatietypen. Het is verleidelijk hier een trend in te zien. Kanttekening hierbij is dat in formele locaties ook het meeste nieuwe aanbod is gecreëerd. Verhuizingen naar deze locaties kunnen dan ook verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een ander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment.

64

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

De zes grootste kernen in de metropoolregio Amsterdam zijn Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen, Hilversum, Almere en Haarlem. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagt ruim 85% op de totale kantorenvoorraad in dit gebied. Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen en Hilversum hebben het grootste aandeel formele locaties. In Almere en Haarlem bevinden zich relatief de meeste kantoren op een centrale locatie (figuur C.1).

Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt, Metropoolregio Amsterdam, 2010 (m² vvo)

7.000.000 Centraal

Formeel

Overig

Almere

Haarlem

6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 Amsterdam Haarlemmermeer Amstelveen Hilversum

Bron: Bak, EIB

In Noord-Holland Noord zijn de vijf grootste kernen Alkmaar, Hoorn, Heerhugowaard, Den Helder en Medemblik. Het aandeel formele locaties is over het algemeen het grootst, behalve in Den Helder. Hier bevinden kantoren zich voornamelijk op centrale locaties. De gemeente Amsterdam kent de grootste kantoorlocaties. Vooral in Amsterdam Zuidoost en rond station Sloterdijk zijn de grootste formele locaties te vinden (tabel C.1). Samen met de Zuid-As vormen deze formele locaties al meer dan 18% van de hele kantorenmarkt van metropoolregio Amsterdam. Het centrum van Amsterdam bepaalt met name de centrale (A) segmenten. Opmerkelijk is verder de grote concentratie kantoren in Amsterdam Oud Zuid, aangemerkt als overige locatie.

65

Figuur C.2 Grootste kernen kantorenmarkt, Noord-Holland Noord, 2010 (m² vvo)

450.000 Centraal

400.000

Formeel

Overig

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Alkmaar

Hoorn

Heerhugowaard

Den Helder

Medemblik

Bron: Bak, EIB

Tabel C.1

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, Metropoolregio Amsterdam, naar oppervlak en segment, 2010

Locatie

Postcode

Gemeente Oppervlak (m²)

Segmentering (%)

Centraal Formeel Overig Zuidoost 1101 Amsterdam 707.390 0 100 0 Zuid-AS Meerdere Amsterdam 802.000 0 100 0 Hoofddorp (De Hoek en Beukenhorst) 2132 Haarlemmer meer 629.595 8 88 4 Sloterdijk/Teleport 1043 Amsterdam 549.870 0 100 0 Binnenstad 1017 Amsterdam 421.810 100 0 0 Binnenstad-Oost, Zuidelijke IJ-oevers 1018 Amsterdam 179.925 65 0 35 Centrum en Markerkant 1314 Almere 175.170 83 11 5 Oud-Zuid 1071 Amsterdam 86100 0 0 100 Bron: Bak, EIB

66

In de kantorenmarkt van Noord-Holland Noord zijn de postcodegebieden met de meeste m2 vooral te vinden in de gemeente Alkmaar. Zowel het centrum als Westerhout kunnen worden gekenmerkt door centrale kantoren, waar de Bergermeer de grootste formele locatie is. Opmerkelijk is dat zich in Heerhugowaard voornamelijk formele locaties bevinden. In Alkmaar zijn de meeste kantoren in het overige segment te vinden.

Tabel C.2

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, Noord-Holland Noord, naar oppervlak en segment, 2010

Locatie

Postcode

Bergermeer Centrum Risdam-Zuid Westerhout Centrum Centrum Overdie

Gemeente Oppervlak (m²) Segmentering (%) Centraal Formeel

Overig

1817 Alkmaar 154.750 0 98 2 1703 Heerhugowaard 87.995 13 87 0 1625 Hoorn 63.725 0 100 0 1815 Alkmaar 31.045 76 0 24 1811 Alkmaar 22.120 100 0 0 1782 Den Helder 10.760 88 0 12 1813 Alkmaar 23.030 0 0 100

Bron: Bak, EIB

67

68

Bijlage D

Analyse van de onttrekkingen

In totaal is ongeveer 633.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010 in Noord-Holland en Flevoland. Dit is gemiddeld ongeveer 32.000 m2 per jaar (figuur D.1). Afgezet tegen de voorraad is dit relatief weinig (minder dan een kwart % per jaar). De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op overige locaties. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Voor overige locaties zijn in beperktere mate alternatieven mogelijk. Het betreft meestal losse kantoren in of rond een woonwijk. Als alternatieve functie kan aan winkels, wonen of zorg worden gedacht. Op formele locaties zijn kantoren nauwelijks onttrokken. Het betreft kantoren die onderdeel zijn van een sloop-nieuwbouwproject. Alternatieven zijn niet of nauwelijks mogelijk. Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is en de aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrekkingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. De gerealiseerde onttrekkingen geven nauwelijks een basis voor een verwachting op langere termijn. Gezien de hoge leegstand en de geleidelijk versnellende veroudering van de voorraad mag wel worden verwacht dat onttrekkingen in de markt zullen gaan toenemen.

Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie, Noord-Holland en Flevoland (m2 vvo)

120.000


100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

-

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

69

70

Bijlage E

Standaard Bedrijfsindeling

Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn samengevoegd op basis van een uniform gedrag van de kantoorgebruikers in deze sectoren. Het gedrag van deze gebruikers is bepalend voor de dynamiek in de kantorenmarkt. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie A t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S, HH en INT

71

72

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgelegenheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leegstand. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters naar 2020 en 2040.

Figuur F.1

Parameters van de kantorenvraag

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector Steekproef 50% Ruimtegebruik (m 2 ) per werknemer per sector

Verdeling kantoorgebruik (%) naar sector

Ophogen voor totale kantorenvoorraad in gebruik, 2 per sector (m )

Totale kantoorgebruik per sector (m) delen door gemiddeld kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m 2 )

Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per sector (NR)

Bron: EIB

73

74

Bijlage G

Plancapaciteit

De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom bijna 4,0 miljoen m2 in Metropoolregio Amsterdam (per september 2011). Van bijna 1,5 miljoen m2 is de verwachte opleverdatum gepland voor 2018, van de overige plancapaciteit is de opleverdatum niet bekend. Het grootste deel van de nieuwbouw is op formele locaties gepland, met meer dan 2,7 miljoen m2 (zie ook figuur G.1 en figuur G.2). Een klein deel van de plannen heeft betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo wordt op overige locaties 95.355 m2 nieuwbouw onttrokken in de geregistreerde plannen, bij een totaal aan plancapaciteit van 1,3 miljoen m2. Op formele locaties wordt 148.190 m2 meegenomen in herontwikkelingen. De Neprom registreert de planvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeenten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Zo gaat het verband Metropoolregio Amsterdam uit van een planaanbod van 3,8 miljoen m2, waarvan de ontwikkeling voor 2030 is gepland. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan8.

Figuur G.1 Plancapaciteit Metropoolregio Amsterdam (m2 bvo)

3.000.000

2.500.000

Nieuwbouw

2.720.168

Te onttrekken

2.000.000

1.500.000

1.329.550

1.000.000

500.000

0

218.244 43.744

95.355

148.190

Centraal

Overig

Formeel

Bron: Neprom, bewerking EIB

8 Zie ook de studie ‘Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren’ van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.

75

Figuur G.2 Plancapaciteit, Noord-Holland Noord (m2 bvo)

70.000 60.000

Nieuwbouw

63.271

Te onttrekken

50.000 42.041 40.000 30.000 20.000 10.000

7.500 3.771

0

0 Centraal

Bron: Neprom, bewerking EIB

76

Overig

Formeel

Bron: EIB

110.913 117.538 117.276 110.289

78.243 86.217 89.185 85.294

646.189 725.314 770.401 826.702

119.975 164.238 129.450 225.004 133.435 254.820 131.353 262.766

193.013 208.187 202.703 168.403

2000 2010 2020 2040

122.078 89.429 127.645 103.697 120.277 109.780 100.070 108.810

Kop van Alkmaar en IJmond Agglome- Zaan- Groot- Het Gooi en Flevoland Noord- omgeving ratie streek Amster- Vechtstreek Holland Haarlem dam

Regionale ramingen beschikbare beroepsbevolking

162.674 113.722 894.656 172.435 233.028 163.166 121.353 965.189 179.649 290.976 165.063 126.481 1.037.181 188.808 352.928 157.481 123.463 1.126.141 194.916 399.780

Vervolg tabel H.1

Bron: EIB

174.068 128.442 174.067 143.523 171.031 157.586 146.068 160.433


Regionale ramingen totale bevolking 15-75 jaar

2000 265.515 2010 279.798 2020 285.587 2040 251.231

Tabel H.1

Bijlage H Demografie en werkgelegenheid

Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaats afgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS.

1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basis van historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regio’s in Nederland.

77

2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionale beroepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historische trends en prognoses van het CPB. 3 In de vertaling naar de regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekening gehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regio’s. Ook hier is rekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB.

78

135.559 123.385 132.179 168.828 137.614 190.022 137.793 193.718 149.755 162.739 158.436 133.102 2000 2010 2020 2040

Bron: EIB

103.093 75.317 106.184 113.715 82.996 103.937 109.578 86.919 102.862 95.261 85.508 94.683

70.535 840.266 69.853 912.761 70.694 961.673 66.140 1.014.273


Vervolg tabel H.1

Regionale ramingen werkgelegenheid

In de ramingen zijn de prognoses samengevat.

Bijlage I

Begrippenlijst

Aanbod Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegenstelling tot de gangbare definitie waarbij aanbod wordt gedefinieerd als de te huur en te koop staande kantoren. Basisscenario De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario: • landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS; • vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking); • verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regio’s en vertaling naar werkgelegenheid 15-75 (EIB); • verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP; • vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB); • geen afname van het ruimtegebruik per werknemer; • bescheiden prijselasticiteit van de vraag; • meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen; • nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren; • er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties. BVO Bruto vloer oppervlak. Zie VVO. Courant Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval een gebruiker te vinden. Frictie leegstand Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%. Huurprijzen Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspeciﬁeke inrichtingskosten (DTZ, 2011b). Incourant Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor. Herbestemming Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien. Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.

79

Kantoor Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Kantorenvoorraad Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m² in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. Kantorenvraag Het aantal vierkante meter (m2) kantoorruimte in gebruik. Kantorenregio De dertien kantorenregio’s zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggregeerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenario’s te schetsen (zie tabel A1). Kwaliteitsklasse (A B C) Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoordigt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwaliteit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010. Leegstand Leegstand kan worden gedefinieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen. In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aangeboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend. Locatietype De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorieën op basis van locatie: centraal, overig en formeel. Centraal Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Overig Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoorbeeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom. Formeel Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. Nieuwbouwvraag De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuwbouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande gebouwen te renoveren of te vervangen.

80

Overaanbod Courante leegstand boven de frictieleegstand. Prijsklasse Zie kwaliteitsklasse. Regiorapport Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige gevallen zijn deze regio’s onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1). Segment Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen segmenten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitgegaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten. Technische veroudering Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer aan de functionele eisen van de vraag. Transformatie Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Verborgen leegstand Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer voor is. Vraag De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik. Vraagsectoren Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S VVO Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is. Werkgelegenheid De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar. Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daadwerkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.

81

Tabel I.1

Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten

Acht regiorapportages (basis provincies)

Dertien deelmarkten (provincie/COROP)

1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies 2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn - COROP Noord Overijssel (Zwolle) - COROP Zuidwest Overijssel (Deventer) - COROP Veluwe (Apeldoorn) 3 Enschede-Hengelo-Almelo - COROP Twente - COROP Achterhoek 4 Arnhem-Nijmegen - COROP Arnhem/Nijmegen - COROP Zuidwest Gelderland 3 Utrecht 5 Provincie Utrecht 4 Noord-Holland + Flevoland 6 “Metropoolregio Amsterdam” - COROP IJmond - COROP Agglomeratie Haarlem - COROP Zaanstreek - COROP Groot Amsterdam - COROP Gooi en Vechtstreek - Provincie Flevoland 7 Noord-Holland Noord - COROP Kop van Noord-Holland - COROP Alkmaar e.o. 5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag - COROP Leiden en Bollenstreek - COROP Den Haag - COROP Delft en Westland - COROP Oost Zuid-Holland 9 Groot Rotterdam - COROP Groot Rijnmond - COROP Zuidoost Zuid-Holland 6 Zeeland 10 Zeeland 7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch - COROP West Noord-Brabant - COROP Midden Noord-Brabant - COROP Noordoost Noord-Brabant 12 Kantorenregio Eindhoven COROP Zuidoost Noord-Brabant 8 Limburg 13 Limburg Bron: EIB

82

EIB-publicaties

2007 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007 Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006 Infrastructuurmonitor - MIT 2007 De restauratieproductie tot 2011 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten Sectorprofiel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012 Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006 De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid Bouwconcerns in beeld 2006/2007 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006 Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006 Het arbeidsbestand in de bouw in 2006 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW) Transparantie in de bouwpraktijk De bouwbedrijven in 2006 2008 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007 Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf Infrastructuurmonitor - MIRT 2008 Bouw in beeld 2007 Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt Algemene kosten in het bouwbedrijf

83

Het ziekteverzuim in de bouw in 2007 Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013 Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid na 2009 De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt? (ASRE) Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2007 (ARBOUW) Bouwconcerns in beeld 2007/2008 2009 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008 Middenkaderopleidingen in de bouw Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007 Bouw in beeld 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014 De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche Het ziekteverzuim in de bouw in 2008 Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2008 (ARBOUW) Hervorming van de woningmarkt Reïntegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw Bouwconcerns in beeld 2008-2009 2010 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2010 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2008 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008 Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008

84

Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2010-2015 Zzp’ers in de bouw De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl) Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2009 (ARBOUW) Ziekteverzuim in de bouw 2009 Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl) Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud Bouw in beeld 2009 De bouwarbeidsmarkt 2010-2015 Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008 Strategie en crisis Vrouwen in technische functies Marktstudie AFNL 2011-2012 Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011 Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl) 2011 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2011 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2007-2009 Openbare aanbestedingen in de gww Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009 Succesvol binnenstedelijk bouwen De winst van innoveren (www.eib.nl) Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW) Productiviteit en strategie (www.eib.nl) Bouwconcerns in beeld 2009-2010 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2011-2016

85

Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015 Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl) Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl) Dynamiek op de woningmarkt De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het bouwproces (www.eib.nl) Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl) Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2010 (ARBOUW) Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl) MKBA Herstructurering Eemsdelta Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl) Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl) Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl) Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus (www.eib.nl) Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl) Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl) Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl) Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl) 2012 Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2012 Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt Arbeid en scholing in de restauratiesector Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl) Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2012-2017 Bouwconcerns in beeld 2010-2011 Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)

86

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl) Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl) Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl) Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2011 (ARBOUW) Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)

87

88

Economisch Instituut voor de Bouw Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl Desktop publishing: Margo Wakidjan-Nijbroek, EIB

89

90

Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Recommend Documents