REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Zuid-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m²) 2.105 5.518
Limburg Noord-Brabant Overig Nederland
42.002
Het totale oppervlak aan kantoormeters in Noord-Brabant en Limburg bedraagt ruim 7,6 miljoen m². Dit komt neer op iets meer dan 18% van alle kantoorruimte in Nederland. De grotere steden (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg, Maastricht en Heerlen) zijn goed voor bijna twee derde van de totale voorraad in de regio. In 2013 is de voorraad met ruim 125.000 m² toegenomen. Het tempo van de voorraadstijging daalt, mede door onttrekkingen aan de voorraad. Vorig jaar zijn er voor zover bekend zeven gebouwen (totaal 45.000 m²) in ZuidNederland aan de voorraad onttrokken.
Vraag Opname kantoorruimte in Zuid-Nederland in m² (*1.000)
Limburg
300.000
Noord-Brabant
250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
De vraag naar kantoorruimte door gebruikers bevindt zich in een dalende trend. Mede door de crisis, maar ook door andere gebruikersvoorkeuren hebben bedrijven minder ruimte nodig. In 2013 bleef de opname in Zuid-Nederland steken op 138.300 m²; een absoluut dieptepunt. Het gemiddelde van de vijf voorgaande jaren ligt met 261.000 m² bijna op het dubbele. De opname daalde in zowel Noord-Brabant als Limburg. Alleen in Breda, Helmond en Sittard-Geleen steeg de opname vorig jaar. Kantoorhuren staan door de lage vraag op nagenoeg alle locaties onder druk.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuid-Nederland in m² (*1.000)
18,0%
Limburg
Noord-Brabant
Nederland
16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0%
Al sinds 2008 neemt het aanbod van kantoren in ZuidNederland fors toe. Eind vorig jaar telden de provincies NoordBrabant en Limburg een aanbod van bijna 1 miljoen m², wat neerkomt op 13,5% van de totale voorraad. Daarmee is het aanbod in Zuid-Nederland weliswaar hoog, maar ligt de leegstand duidelijk onder het landelijk gemiddelde. De stad met het hoogste aanbod is Helmond (23%). Ook Bergen op Zoom (16%), Breda (16%), Eindhoven (15%) en Maastricht (15%) hebben leegstandspercentages die boven het landelijk gemiddelde liggen.
0,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
De netto-aanvangsrendementen in Zuid-Nederland liggen (iets) hoger dan in de Randstadregio’s, maar duidelijk lager dan in de regio’s Noord- en Oost. Dit geeft de verhoudingen aan hoe beleggers de risico’s inschatten op de Nederlandse kantorenmarkt. Voor de beste locaties in Zuid-Nederland gelden aanvangsrendementen vanaf 7%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen iets opgelopen, wat aangeeft dat de vraag naar beleggingspanden veel kleiner is dan het aanbod. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Zuid-Nederland
Provincie
Limburg
Gemeente
Heerlen
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
88.400
430.600
438.500
35.900
46.700
7.900
600
100-125
90 - 125
Maastricht
122.900
509.200
515.400
78.200
80.700
18.000
7.300
110-140
90 -140
Roermond
57.000
247.200
251.000
29.800
32.100
4.100
400
100-135
85-130
Sittard-Geleen Venlo
93.700
216.000
223.200
19.800
21.600
4.700
5.300
95-130
85-125
100.400
238.000
258.000
27.200
26.700
9.600
1.700
95-125
90-125
Weert
48.700
63.600
79.100
27.200
10.100
2.000
1.800
100-130
90-125
Overig
610.800
337.800
339.800
45.200
46.450
9.900
3.500
-
-
1.122.400
2.060.100
2.042.400
208.000
244.100
62.000
34.500
-
-
66.300
104.000
104.000
14.600
17.500
1.700
-
95-130
85-125
Breda
180.000
723.000
737.700
115.400
121.700
31.800
25.800
110-150
100-140
Eindhoven
221.000
1.493.800
1.522.800
224.100
230.900
63.600
35.900
110-160
100-150
Helmond
89.200
172.900
172.500
41.200
41.100
4.800
5.500
90-125
85-125
Totaal Limburg NoordBrabant
Inwoners
Bergen op Zoom
's Hertogenbosch Oosterhout
142.800
970.700
970.700
114.900
114.900
33.200
33.600
100-160
90-160
53.700
129.300
130.600
8.900
9.100
5.600
1.400
95-130
90-130
Oss
85.000
130.300
130.300
13.300
16.700
2.300
300
90-120
85-120
Roosendaal
77.000
116.700
120.000
11.600
12.200
3.000
-
90-120
80-120
210.000
480.000
484.600
55.400
58.200
13.200
10.200
110-145
95-140
Tilburg
1.346.000
1.132.400
1.144.800
121.800
149.200
45.700
5.000
-
-
Totaal Noord-Brabant
2.471.100
5.330.400
5.453.100
647.800
721.200
196.000
156.200
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.593.500
7.390.500
7.495.500
855.800
965.300
258.000
190.700
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Zuid-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Zuid-Nederland (in netto ha)
6.593
Limburg Noord-Brabant 13.474
Overig Nederland
Zuid-Nederland speelt een belangrijke rol in de Nederlandse economie. Iets meer dan 25% van alle bedrijventerreinen ligt in deze regio. Binnen de regio ligt het accent op Noord-Brabant, dat na ZuidHolland de meeste ha bedrijventerreinen heeft. De bedrijventerreinen faciliteren veel bedrijven in de (maak)industrie die in Zuid-Nederland sterk is vertegenwoordigd. Daarnaast leidt de goede ligging van Limburg en Noord-Brabant er toe dat hier veel logistieke bedrijven zijn geconcentreerd. De top-3 van beste logisiteke regio’s liggen allemaal in Zuid-Nederland, de regio Venlo staat daarbij bovenaan.
57.630
Vraag Opname winkelruimte in Zuid-Nederland in m²
Limburg
1.000.000
Noord-Brabant
800.000 600.000 400.000 200.000
De vraag naar bedrijfspanden in Zuid-Nederland ligt gemiddeld boven 600.000 m² per jaar. Dat is heel hoog, ongeveer een kwart van de landelijke vraag. Wel wisselt het opnamevolume per jaar sterk. Dat komt vooral doordat grote (logistieke) transacties een sterke invloed hebben op de jaaropname. In 2013 viel de opname terug ten opzichte van 2012. Maar vergeleken met het begin van de crisis in 2009 is de vraag substantieel hoger. De grootste transactie in de bedrijfsruimtemarkt vond vorig jaar plaats in Limburg, waar Action een nieuw distributiecentrum huurt in Sint Joost.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m²
3.000.000
Limburg
Noord-Brabant
2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000
De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Zuid-Nederland ligt op 3,5 miljoen in m². Het grootste deel hiervan ligt in Noord-Brabant. Per provincie tekent zich de laatste jaren een tegengestelde beweging af; het aanbod in Limburg stabiliseert, terwijl in NoordBrabant sprake is van een stijging. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. Noord-Brabant heeft in Nederland veruit het meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 1,1 miljoen m². Limburg telt circa 300.000 m² aanbod van logistiek.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, wat sterk in Zuid-Nederland vertegenwoordigd is. Mede hierdoor worden in ZuidNederland de laagste aanvangsrendementen behaald.
Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland
Provincie
Limburg
Gemeente
Heerlen
Voorraad in ha (netto)
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
Totaal
Beschikbaar
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
88.400
412
77
62.400
70.500
11.000
7.000
30-50
25-45
Maastricht
122.900
433
55
34.100
47.200
11.400
1.400
30-45
25-45
Roermond
57.000
403
43
50.300
31.300
10.100
4.900
25-50
25-45
Sittard-Geleen Venlo
93.700
1.050
232
76.100
76.000
46.700
26.100
25-50
20-45
100.400
1.005
193
191.800
185.500
64.000
26.500
25-50
25-50
Venray
43.200
371
43
91.400
116.500
45.900
54.000
35-50
35-45
Weert
48.700
425
87
46.500
34.200
4.300
-
25-45
25-40
Overig Totaal Limburg NoordBrabant
Inwoners
Bergen op Zoom
566.000
2.494
242
274.200
245.500
48.300
119.400
-
-
1.120.300
6.593
973
826.800
806.700
241.700
239.300
-
-
66.300
515
39
37.000
96.500
19.600
1.100
30-45
25-45
Breda
180.000
820
57
262.100
249.000
65.100
45.000
30-55
30-50
Den Bosch
143.600
568
65
167.300
153.000
39.000
22.300
35-55
35-55
Eindhoven
221.000
762
117
202.500
236.500
54.900
53.200
40-55
35-55
Etten-Leur
42.400
319
16
97.000
103.600
10.600
6.300
25-45
25-45
Helmond
89.200
566
59
84.500
67.000
11.800
12.300
35-50
30-50
Moerdijk
36.700
1.380
126
134.300
168.000
34.300
34.100
40-55
35-55
Oosterhout
53.700
561
3
96.500
140.000
25.500
52.800
30-50
25-45
Oss
85.000
519
60
62.000
63.500
25.500
17.900
30-45
30-45
77.000
388
47
113.300
152.500
57.100
14.000
30-50
30-50
Tilburg
Roosendaal
210.000
1.105
226
206.100
275.000
88.400
61.500
30-55
30-55
Veghel
37.500
420
30
38.000
133.800
4.500
20.300
30-50
30-50
Waalwijk Overig
46.500
403
10
77.600
73.500
39.900
7.200
30-55
30-50
1.189.800
5.148
838
889.800
799.100
148.400
157.700
-
-
Totaal Noord-Brabant
2.478.700
13.474
1.691
2.468.000
2.711.000
624.600
505.700
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.599.000
20.067
2.664
3.294.800
3.517.700
866.300
745.000
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Zuid-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m2)
2.398 Limburg 4.794
Noord-Brabant Overig Nederland
In totaal telt de regio Zuid-Nederland 7,2 miljoen m2 winkelruimte. Daarvan ligt een derde in de provincie Limburg en twee derde in Noord-Brabant. Noord-Brabant heeft na Zuid-Holland de meeste winkelmeters in Nederland. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Noord-Brabant (1.940 m2 per 1.000 inwoners) lager dan in Limburg (2.138 m2 per 1.000 inwoners). In totaal is de winkelvoorraad in Zuid-Nederland vorig jaar met 60.000 m2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.
24.057
Vraag Opname winkelruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m2)
Limburg
120.000
Noord-Brabant
100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
De vraag naar winkelruimte in de regio Zuid is vorig jaar afgenomen, zowel in Limburg als in Noord-Brabant. In totaal is 86.500 m2 opgenomen. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar 100 duizend m2 per jaar verhuurd, met 2012 als absolute uitschieter toen de vraag uitkwam op 150.000 m2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, vooral omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
12,0%
Limburg
Noord-Brabant
Nederland
10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
De winkelleegstand in Zuid-Nederland is hoog. Zowel in Limburg als in Noord-Brabant ligt de leegstand boven het landelijk gemiddelde. Limburg heeft met 10,4% zelfs het hoogste leegstandspercentage in Nederland. Opvallend daarbij is dat de leegstand in Limburg ook gestaag toeneemt. In NoordBrabant stijgt de leegstand ook, maar vlakt het tempo wel af. Oorzaken voor de hoge leegstand in Limburg zijn – naast de economische conjunctuur – de combinatie van een relatief grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en verschuiving van winkelaankopen naar internet.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Zuid-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Zuid-)Nederland. Op de toplocaties in Limburg en Noord-Brabant liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%. De brandbreedte wordt wel groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
Factsheet winkels Zuid-Nederland
Provincie
Limburg
Gemeente
Heerlen
Voorraad in m²
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
88.400
340.700
338.700
47.500
49.900
3.500
8.400
350-750
250-750
Maastricht
122.100
246.600
245.000
25.700
23.200
5.500
7.500
500-1.400
500-1.400
Roermond
56.700
233.200
232.800
26.600
25.300
4.500
1.300
250-600
200-600
Sittard-Geleen Venlo
94.100
234.700
230.100
44.200
42.200
3.000
1.400
200-400
150-400
100.100
273.100
270.600
35.300
25.000
4.800
3.700
300-575
250-550
Weert
48.600
118.300
121.600
11.800
14.600
1.600
800
200-400
150-400
Overig
611.900
934.700
959.392
145.000
163.000
8.700
2.200
-
-
1.121.900
2.381.300
2.398.192
336.100
343.200
31.600
25.300
-
-
66.300
150.900
152.800
15.600
13.900
1.100
2.300
200-450
150-425
Breda
180.000
400.000
413.200
38.000
39.700
10.100
5.800
450-1.000
400-1.000
Eindhoven
221.000
442.700
443.400
56.800
55.300
17.300
17.100
500-1.350
400-1.350
Helmond
89.200
176.300
178.800
27.300
16.300
2.200
2.700
250-575
250-550
Totaal Limburg NoordBrabant
Inwoners
Bergen op Zoom
Den Bosch
143.600
284.200
285600
20.000
19.200
8.200
4.300
600-1.100
400-1.050
Oosterhout
53.700
108.800
110.000
6.000
6.600
1.400
300
350-500
300-500
Oss
85.000
151.400
155.000
20.000
21.300
1.700
100
250-400
200-400
Roosendaal
77.000
179.900
183.600
28.000
28.600
2.200
1.800
350-550
250-550
Tilburg Uden Waalwijk
210.000
336.700
319.700
37.400
29.400
5.400
8.400
400-900
350-900
40.900
152.500
150.900
17.300
14.400
3.600
400
300-550
275-550
46.400
128.900
129.600
9.200
8.800
500
-
200-500
175-475
1.958.000
3.692.700
3.745.200
352.300
381.900
62.000
50.100
-
-
Totaal Noord-Brabant
2.471.000
4.750.900
4.794.000
470.200
491.000
76.800
61.100
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.592.900
7.132.200
7.192.192
806.300
834.200
108.400
86.400
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
ZUID-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
