REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Midden-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1.000 m²)
905 6.046
Flevoland Utrecht Overig Nederland
42.674
In de regio Midden-Nederland ligt circa 14% van de landelijke kantorenvoorraad. De stad Utrecht inclusief satellietgemeenten als Nieuwegein, Houten en Woerden, is goed voor bijna 4,1 miljoen m² kantooroppervlak, ofwel 58% van het regiototaal. Amersfoort en Almere hebben een compactere kantoormarkt, maar vervullen in de regio een belangrijk rol. Sinds 2010 is er in de regio ongeveer 167.000 m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken in 40 objecten. In Utrecht, Zeist en Nieuwegein hebben de meeste kantoren een functieverandering ondergaan.
Vraag Opname kantoorruimte in Midden-Nederland in m² (*1.000)
Flevoland
600.000
Utrecht
500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
In 2013 bereikte de totaalopname met ruim 160.000 m² het laagste niveau in tien jaar. Het jaar 2012 kende nog een tijdelijke opleving door grootschalige transacties in de stad Utrecht van Cap Gemini en het stadskantoor. Grote transacties (> 10.000 m²) worden schaarser. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio Midden-Nederland. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Midden-Nederland in m² (*1.000)
25%
Flevoland
Utrecht
Nederland
20% 15% 10% 5% 0%
Sinds 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen. In zowel Utrecht als Flevoland is het procentuele aanbod hoger dan landelijk. Specifiek voor Flevoland geldt dat enkele grootschalige kantoorobjecten in Almere het aanbod omhoog stuwen. In de provincie Utrecht is zichtbaar dat vraag en aanbod in de stad Utrecht en Amersfoort steeds verder uit elkaar komen te liggen, nadat dit beeld al jaren in de satellietsteden aanwezig is. Wederom geldt dat er tussen deelgebieden grote verschillen zijn. Zo kampt het relatief nieuwe kantoorgebied Papendorp in Utrecht met 29% aanbod.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
Het netto-aanvangsrendement voor kantoren in Midden-Nederland behoort tot de top in Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de stad Utrecht en de rest van de regio. Voor de beste kantoren in de stad Utrecht gelden aanvangsrendementen van 6,25%. Voor de andere kantoorsteden in Midden-Nederland begint de top bij 7,5%. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink teruggevallen in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Midden-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners 2013
Flevoland
Voorraad in m² 2012
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
Almere
195.800
591.600
589.700
181.400
163.800
19.000
18.100
70-160
70-145
Lelystad
76.100
241.900
233.700
32.700
26.600
2.800
-
60-110
50-100
Noordoostpolder
46.300
47.000
47.000
1.300
1.300
200
-
55-105
50-100
81.600
32.900
34.100
1.800
3.700
200
100
-
-
Totaal Flevoland
399.800
913.400
904.500
217.200
195.400
22.200
18.200
-
-
Utrecht
150.700
851.300
851.100
167.600
197.600
42.700
26.800
80-155
80-150
14.600
98.000
98.000
11.500
17.600
3.800
3.000
90-115
80-110
Overig
Amersfoort Bunnik De Bilt
42.000
127.200
129.600
14.100
13.800
4.900
1.700
100-145
90-140
Houten
48.400
245.600
242.100
45.300
47.200
6.900
1.400
90-115
85-110
Leusden
29.000
168.300
168.400
48.100
29.700
7.100
600
90-120
85-110
Nieuwegein
61.000
515.000
501.300
174.400
160.300
16.100
4.000
75-130
70-120
Stichtse Vecht Utrecht
63.800
167.100
162.800
49.600
47.100
4.800
1.400
85-120
80-115
327.200
2.715.000
2.687.400
397.700
402.000
116.300
72.300
70-225
65-225
Veenendaal
63.200
178.200
176.500
42.700
41.400
8.600
6.200
85-125
80-120
Vianen
19.600
117.700
116.900
20.900
17.100
3.200
8.100
90-115
85-110
Woerden
50.500
220.300
220.500
45.900
47.600
6.500
6.600
75-105
70-105
Zeist Overig
61.300
306.100
309.000
35.900
47.300
11.000
6.700
110-165
110-165
320.000
383.100
382.200
36.400
32.000
9.100
5.300
-
-
Totaal Utrecht
1.251.300
6.092.900
6.045.800
1.090.100
1.100.700
241.000
144.100
-
-
Totaal Midden-Nederland
1.651.100
7.006.300
6.950.300
1.307.300
1.296.100
263.200
162.300
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Midden-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Midden-Nederland (in netto ha)
3.013 2.676
Flevoland Utrecht Overig Nederland
Ongeveer 7% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Midden-Nederland. Hoewel Flevoland een grotere voorraad heeft dan Utrecht, is een groot deel hiervan (43%) nog niet uitgegeven of zelfs bouwrijp. Met 89% heeft de provincie Utrecht juist de hoogste uitgiftegraad van Nederland en is beschikbare bedrijfsgrond schaars. Door de centrale ligging is de regio Utrecht een gewilde uitvalsbasis voor een (nationaal) distributienetwerk. Ook Almere profileert zich als locatie voor distributiecentra en logistieke ondernemers, mede door de relatief goedkope grond.
72.008
Vraag Opname bedrijfsruimte in Midden-Nederland in m²
Flevoland
300.0000
Utrecht
250.0000 200.0000 150.0000 100.0000 50.0000
In 2013 herstelde de opname in Midden-Nederland ten opzichte van 2012. Ten opzichte van het langjarig gemiddelde is nog altijd sprake van weinig vraag. In Flevoland was een transactie (A-ware Food Group) goed voor circa de helft van de totaalopname. Hoewel er doorgaans verschillende grootschalige transacties boven de 10.000 m² plaats vinden, wordt de jaarlijkse vraag vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Midden-Nederland in m²
900.000
Flevoland
Utrecht
800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000
De regio Midden-Nederland heeft een totaalaanbod van ruim 1 miljoen m². De laatste jaren tekent zich in beide provincies een afvlakking van de hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte af. Dat neemt niet weg dat een groeiend deel van het aanbod structureel is en nauwelijks aansluit bij wensen van gebruikers. Aan logistiek vastgoed is 178.500 m² beschikbaar in Utrecht en 66.500 m² in Flevoland. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod veelal verouderd is. De vraag gaat vooral uit naar modern logistiek vastgoed, waarbij een sterke voorkeur is voor nieuwbouw.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, waar in Midden-Nederland relatief veel vraag naar is. Mede hierdoor worden in de regio lage aanvangsrendementen behaald.
Factsheet bedrijfsruimte Midden-Nederland
Provincie
Flevoland
Gemeente
Inwoners
Voorraad in ha (netto)
2013
Totaal
Almere
195.800
Lelystad
76.100
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
Beschikbaar
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
1.034
436
296.400
272.500
34.200
36.700
35-65
35-60
846
502
47.400
39.000
6.700
12.000
25-50
25-45
Noordoostpolder
46.300
469
128
29.800
27.600
300
8.500
25-45
20-40
Zeewolde
21.400
216
68
9.100
6.400
3.100
-
25-45
20-40
60.200
447
153
19.100
16.300
-
-
-
-
Totaal Flevoland
399.800
3.013
1.287
401.800
361.800
44.300
57.200
-
-
Utrecht
150.700
268
33
157.400
127.500
20.600
41.500
25-60
20-60
Overig
Amersfoort Nieuwegein Utrecht
61.000
268
68
91.900
42.000
21.500
26.800
25-65
25-65
327.200
442
61
229.200
247.000
73.700
29.000
25-65
25-60
Veenendaal
63.200
258
6
38.500
68.900
25.200
13.700
30-55
25-55
Vianen
19.600
138
7
53.000
47.400
12.300
-
30-55
25-55
Woerden Overig
50.500
184
8
16.000
15.500
3.100
6.800
30-60
30-60
579.100
1.118
113
154.500
149.200
46.800
37.200
-
-
Totaal Utrecht
1.251.300
2.676
296
740.500
697.500
203.200
155.000
-
-
Totaal Midden-Nederland
1.651.100
5.690
1.582
1.142.300
1.059.300
247.500
212.200
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Midden-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Midden-Nederland (*1.000 m²)
680
2.011
Flevoland Utrecht Overig Nederland
28.558
De regio Midden-Nederland telt in totaal bijna 2,7 miljoen m2 winkelruimte. Het grootste deel daarvan ligt in de provincie Utrecht, namelijk ruim 2 miljoen m2. Flevoland heeft in totaal 680.000 m2, waarmee dit de provincie is met de kleinste voorraad. Zowel Utrecht als Flevoland hebben naar inwoners gemeten een hele kleine voorraad. Alleen in Zuid-Holland ligt deze verhouding nog iets lager. De relatief lage voorraad is vooral opvallend, omdat de regio Midden-Nederland in de komende twee decennia naar inwonertal waarschijnlijk tot de sterkste groeiers zal gaan behoren.
Vraag Opname winkelruimte in Midden-Nederland (*1.000 m2)
Flevoland
50.000
Utrecht
45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Anders dan in veel andere regio’s, is de opname van winkelruimte in Midden-Nederland vorig jaar gestegen. In totaal is bijna 60.000 m2 opgenomen. Dit is ruim een kwart meer dan het langjarige gemiddelde in de regio. Vooral in Flevoland neemt de opname toe en werd vorig jaar het hoogste niveau sinds het begin van de crisis behaald. De komende jaren staan zowel in Utrecht als Flevoland diverse nieuwbouwplannen op de agenda. De uitvoering daarvan roept echter veel discussie op, mede door de verwachting dat de leegstand hierdoor toeneemt.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
8,0%
Flevoland
Utrecht
Nederland
7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%
Ondanks de iets gestegen opname, neemt ook het aanbod aan lege winkels in Midden-Nederland toe. In Flevoland ligt de leegstand rond het landelijk gemiddelde. Dit geeft aan dat er een mismatch bestaat tussen enerzijds vraag en anderzijds de kwaliteit van het aanbod. In de provincie Utrecht ligt de leegstand net boven 5%. Daarmee ligt de leegstand in deze provincie – met uitzondering van Noord-Holland – op het laagste niveau in Nederland. Dit komt mede doordat het aanbod in vooral de stad Utrecht vorig jaar sterk is gedaald.
0,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Wel nemen de verschillen tussen regio’s toe, en daarmee ook de investeringsrisico’s. De aanvangsrendementen in de provincie Utrecht zijn op de beste locaties in de grotere steden stabiel. In de kleinere gemeenten en in de provincie Flevoland neemt het leegstandsrisico toe en stijgen de aanvangsrendementen. De brandbreedte wordt daardoor groter, een signaal dat verschillen in marktrisico toenemen.
Factsheet winkels Midden-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners
Voorraad in m²
2013 Flevoland
2012
2013
Leegstand in m² 2012
2013
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
Almere
195.800
295.300
291.300
28.000
27.400
3.400
15.800
400-700
400-700
Lelystad
76.100
153.800
153.300
20.000
22.400
3.600
200
200-425
200-450
Noordoostpolder
46.300
86.200
86.900
4.700
5.300
700
-
225-350
175-325
81.600
147.400
148.800
19.100
21.800
1.100
1.200
-
-
Totaal Flevoland
399.800
682.700
680.300
71.800
76.900
8.800
17.200
-
-
Utrecht
Amersfoort
150.700
271.500
293.800
10.300
14.600
6.900
8.200
450-650
350 - 650
Nieuwegein
61.000
114.300
114.300
4.000
5.900
300
900
275-650
250 - 600
Overig
Utrecht
327.200
532.900
526.400
42.600
34.000
15.500
13.700
63.200
174.300
174.200
17.700
13.900
4.200
1.300
Woerden
50.500
104.300
104.600
7.100
10.200
1.700
2.100
150-320
150 -300
Zeist
61.300
93.800
94.000
8.500
10.100
2.900
300
225-450
175 - 400
Veenendaal
1.000-1.500 900 - 1.450 375-575
300 - 550
537.400
701.600
703.500
48.000
51.600
6.200
15.000
-
-
Totaal Utrecht
1.251.300
1.992.700
2.010.800
138.200
140.300
37.700
41.500
-
-
Totaal Midden-Nederland
1.651.100
2.675.400
2.691.100
210.000
217.200
46.500
58.700
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
MIDDEN-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
