REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1.000 m²)
4.136 2.481
Gelderland Overijssel Overig Nederland
43.008
In de oostelijke provincies is ruim 13% van de landelijke kantorenmarkt geconcentreerd. Meer dan de helft (55%) van de voorraad ligt in de vijf grootste kantoormarkten: Zwolle, Enschede, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In deze steden is de meest economische dynamiek zichtbaar en daardoor een gevarieerde ruimtebehoefte van kantoorgebruikers. De overige kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de lokale markt. Sinds 2010 zijn er voor zover bekend veertien kantoren uit de voorraad gehaald. De meest kantoren zijn getransformeerd tot woonfuncties.
Vraag Opname kantoorruimte in Oost-Nederland in m² (*1.000) Gelderland
250.000
Overijssel
In 2013 werd bijna 150.000 m² kantoorruimte opgenomen in Oost-Nederland. De voorgaande vijf jaar was dat gemiddeld 215.000 m². Sinds enkele jaren is sprake van een fors lagere vraag in met name Gelderland. Vooral in de belangrijkste kantoormarkten is veel vraag weggevallen. Momenteel gaat de meeste vraag uit naar kleinschalige kantoorruimten. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk.
200.000 150.000 100.000 50.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Oost-Nederland in m² (*1.000)
18,0%
Overijssel
Gelderland
Nederland
16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
Na 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen in OostNederland. Met uitzondering van Nijmegen, hebben de grootste kantoormarkten een aanbodpercentage rond of hoger dan het landelijk gemiddelde. Dezelfde leegstandsproblematiek speelt in een aantal kleinere kantoormarkten zoals Ede, Zaltbommel en Deventer. Een groeiend deel van het aanbod heeft een structureel karakter met een gering perspectief op nieuwe gebruikers. Binnen kantoorsteden kunnen grote verschillen optreden tussen kantoorgebieden met een hoog aanbod en laag aanbod.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
De netto-aanvangsrendementen in Oost-Nederland liggen hoger dan in meeste andere regio’s. Voor de beste locaties in Oost-Nederland liggen de aanvangsrendementen op 7,25 tot 8,50%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen opgelopen, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. De laatste jaren is bovendien weinig geïnvesteerd in kantorenvastgoed in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Oost-Nederland
Provincie
Gemeente
Gelderland Apeldoorn Arnhem Barneveld Doetinchem Ede
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
157.600
734.000
730.500
112.900
158.600
20.500
11.200
90-130
80-125
150.600
1.122.100
1.125.900
189.000
208.100
40.200
27.600
90-150
85-150
54.000
104.100
104.100
16.800
14.800
2.600
1.200
85-130
85-120
56.300
147.700
141.900
13.500
16.800
4.700
1.900
90-135
85-120
110.600
254.100
255.800
49.000
51.400
11.700
13.400
90-135
80-125
Harderwijk
45.700
89.800
89.400
2.400
4.200
2.300
200
100-140
80-125
Nijmegen
167.900
485.400
493.500
54.200
54.400
14.700
14.700
75-145
75-145
Zutphen
47.200
91.200
91.200
13.400
15.600
4.600
200
90-130
80-120
Wageningen
38.100
194.800
188.700
4.200
2.100
900
-
100-135
90-125
Nijkerk
40.500
103.800
103.800
11.200
7.800
3.700
300
85-135
80-125
Zaltbommel Overig Totaal Gelderland Overijssel
Inwoners
Almelo
27.200
83.300
85.800
19.000
18.200
5.500
100
80-135
70-125
1.123.500
716.400
725.500
81.100
99.400
23.600
10.000
-
-
2.019.200
4.126.700
4.136.100
566.700
651.400
135.000
80.800
-
-
72.400
193.900
211.700
20.600
28.600
7.600
3.100
80-135
70-125
Deventer
98.400
362.200
377.400
70.900
71.900
9.000
13.300
80-135
70-130
Enschede
158.800
444.200
450.800
65.700
73.800
20.200
17.700
90-140
80-140
Hardenberg
59.600
46.400
47.100
800
700
800
-
90-130
80-120
Hengelo
81.000
280.600
280.800
29.200
33.500
8.300
3.700
85-120
80-115
Oldenzaal Zwolle
32.100
62.600
62.800
7.800
9.300
1.500
1.800
85-120
75-115
123.000
778.000
780.400
134.000
147.100
29.400
24.600
100-155
90-150
514.200
269.400
269.800
21.000
25.300
3.600
2.600
-
-
Totaal Overijssel
1.139.500
2.437.300
2.480.800
350.000
390.200
80.400
66.800
-
-
Totaal Oost-Nederland
3.158.700
6.564.000
6.616.900
916.700
1.041.600
215.400
147.600
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Oost-Nederland (in netto ha)
7.899
Gelderland 6.300
Overijssel Overig Nederland
63.497
Ongeveer 18% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Oost-Nederland. Gelderland beschikt over een grotere voorraad dan Overijssel en heeft bovendien een hogere uitgiftegraad (85% ten opzichte van 80% in Overijssel). De economische bedrijvigheid in Gelderland concentreert zich voornamelijk in de stadsregio ArnhemNijmegen waar 30% van de voorraad terug te vinden is. In Overijssel zijn de belangrijkste concentraties van bedrijfsruimte terug te vinden rond Zwolle en de Twentse steden. Zwolle is een belangrijk distributieknooppunt voor Oost en Noord-Nederland.
Vraag Opname bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m²
Gelderland
450.000
Overijssel
400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
In 2013 daalde de opname in Oost-Nederland ten opzichte van 2012. De opname in Gelderland laat een dalende trend zien sinds het uitbreken van de crisis in 2008 (op 2012 na), terwijl de opname in Overijssel de laatste jaren juist op een relatief hoog niveau ligt. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat hier de laatste jaren veel grootschalige transacties (> 10.000 m²) zijn geregistreerd. De jaarlijkse vraag wordt echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m²
1.200.000
Gelderland
Overijssel
1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Oost-Nederland ligt op ruim 1,9 miljoen m². Opvallend is dat het aanbodniveau in Gelderland al geruime tijd stabiel is, terwijl het aanbod in Overijssel fluctueert. In Overijssel is het aanbod in 2013 voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis gedaald. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. Gelderland heeft in Oost-Nederland het meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 389.000 m² tegenover 85.000 m² in Overijssel. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod veelal verouderd is.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00*
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, waarvan met name de regio’s ArnhemNijmegen en Zwolle profiteren. Door gebrek aan beschikbaar vastgoed, is het aantal transacties echter klein.
Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners 2013
Gelderland Apeldoorn Arnhem
Totaal
Beschikbaar
157.600
688
142
150.600
284
47
Aanbod in m² 2012
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
45.100
47.500
26.100
12.100
25-65
20-60
90.300
92.500
6.400
6.900
30-60
30-60
Doetinchem
56.300
332
61
54.000
52.000
13.600
13.500
30-55
25-50
Duiven
25.600
232
37
34.400
27.000
13.800
9.000
30-55
25-55
Ede
110.600
416
95
119.000
136.000
19.700
11.200
30-60
30-60
Nijmegen
167.900
571
57
66.500
67.000
20.700
7.500
25-60
25-55
41.800
340
39
51.200
72.700
14.600
5.800
30-60
25-55
Tiel Zaltbommel Overig Totaal Gelderland Overijssel
Voorraad in ha (netto)
Almelo
27.200
209
28
1.900
13.400
11.000
-
25-50
25-50
1.281.600
4.908
660
565.900
553.200
159.100
96.600
-
-
2.019.200
7.899
1.166
1.028.300
1.061.300
285.000
162.600
-
-
72.400
715
224
57.200
95.000
19.500
5.500
20-45
20-45
Deventer
98.400
347
56
61.100
53.500
13.100
10.900
20-50
20-50
Enschede
158.800
627
99
158.400
160.500
39.100
47.000
25-50
25-50
Hengelo
81.000
468
39
97.900
91.500
12.700
6.200
25-55
25-55
Kampen
51.100
391
77
34.400
63.500
800
9.700
30-50
30-50
32.100
241
63
84.700
65.500
11.000
7.000
25-50
20-45
Zwolle
Oldenzaal
123.000
566
147
105.100
93.500
25.100
47.800
30-55
30-55
Overig
522.700
2.946
571
343.600
239.800
36.100
54.700
-
-
Totaal Overijssel
1.139.500
6.300
1.276
942.400
862.800
157.400
188.800
-
-
Totaal Oost-Nederland
3.158.700
14.200
2.442
1.970.700
1.924.100
442.400
351.400
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m2)
3.864
Gelderland Overijssel
2.459
Overig Nederland
In totaal telt de regio Oost-Nederland 6,3 miljoen m2 winkelruimte. Daarvan ligt circa 60% in de provincie Gelderland en circa 40% in Overijssel. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Overijssel (2.158 m2 per 1.000 inwoners) echter hoger dan in Gelderland (1.917 m2 per 1.000 inwoners). In totaal is de winkelvoorraad in Oost-Nederland vorig jaar met ruim 75.000 m2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.
24.926
Vraag Opname winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m2)
Gelderland
100.000 90.000 80.000
Overijssel
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
De vraag naar winkelruimte in de regio Oost is vorig jaar sterk afgenomen, vooral in Gelderland maar ook in Overijssel. In totaal is slechts 72.500 m2 opgenomen. Dat is het laagste niveau in de afgelopen tien jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 97.000 m2 per jaar verhuurd, met 2012 als uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 127.000 m2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
9,0%
Gelderland
Overijssel
Nederland
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%
De winkelleegstand in Oost-Nederland is hoog. Dit komt vooral voor rekening van Overijssel. Overijssel heeft met 8,1%, zelfs het op één na hoogste leegstandspercentage in Nederland. Hoewel de leegstand in Gelderland nog net onder het landelijk gemiddelde ligt, neemt ook hier de leegstand gestaag toe. Oorzaken voor de hoge leegstand in Overijssel zijn – naast de economische conjunctuur – de combinatie van een relatief grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en verschuiving van winkelaankopen naar internet.
0,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Oost-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Oost-)Nederland. Op de toplocaties in Gelderland en Overijssel liggen de netto-aanvangsrendementen net boven 5%. De toprendementen zijn daarmee hoger dan in de overige regio’s. De brandbreedte wordt wel groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
Factsheet winkels Oost-Nederland
Provincie
Gemeente
Inwoners
Voorraad in m²
2013 Gelderland Apeldoorn Arnhem Barneveld Doetinchem
Leegstand in m² 2013
2012
2013
Opname in m² Gem 2008-2012
Bandbreedte in €/m² 2013
2012
2013
157.600
311.100
311.700
35.500
45.300
7.000
4.700
350-800
350-750
150.600
307.400
291.100
31.000
28.400
7.500
5.600
700-1.100
700-1.050
54.000
114.600
113.200
9.800
5.900
2.700
1.200
200-450
200-400
56.300
166.900
170.800
15.100
18.200
3.100
1.000
450-650
450-600
Ede
110.600
175.500
178.300
15.300
17.700
6.400
3.500
200-450
200-425
Nijmegen
167.900
254.300
260.900
27.100
29.600
8.900
5.100
650-900
650-850
Zutphen
47.200
143.200
144.900
16.600
19.400
1.800
400
275-425
275-400
Overig Totaal Gelderland Overijssel
2012
1.271.600
2.383.000
2.392.700
202.900
209.000
23.500
15.000
-
-
2.015.800
3.856.000
3.863.600
353.300
373.500
60.900
36.500
-
-
Almelo
72.400
182.500
185.200
35.000
33.400
4.900
3.700
200-400
200-375
Deventer
98.400
192.000
192.800
35.000
35.300
2.500
3.300
500-800
475-800
Enschede
158.800
326.300
308.700
47.900
48.500
9.400
8.200
350-850
350-850
59.600
136.300
131.900
14.600
16.000
600
2.500
160-275
160-250
Hengelo
81.000
198.200
199.600
23.800
25.800
6.300
5.200
300-500
250-450
Kampen
51.100
76.600
86.100
8.300
14.700
600
-
125-300
125-275
123.000
226.700
231.200
16.500
18.100
3.900
6.800
400-1.050
400-1.050
Hardenberg
Zwolle
495.100
1.118.100
1.123.900
111.900
118.500
9.200
6.400
-
-
Totaal Overijssel
1.139.400
2.456.700
2.459.400
293.000
310.300
37.400
36.100
-
-
Totaal Oost-Nederland
3.155.200
6.312.700
6.323.000
646.300
683.800
98.300
72.600
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
OOST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
