REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Zuidwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m²) 13.629 Zuid-Holland Zeeland Overig Nederland
459
35.536
In Zuidwest-Nederland ligt circa 29% van de landelijke kantorenvoorraad. Dit relatief grote aandeel wordt veroorzaakt door de omvangrijke Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt. Beide steden hebben een gevarieerde kantoormarkt met zowel nationale als internationale partijen. De overige kantoormarkten in de regio huisvesten vooral regionale en lokale gebruikers. Vanaf 2010 is er ruim 300.000 m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken in 46 objecten. Vooral Den Haag, waar veel Rijkskantoren leeg komen, heeft zich een kansrijke markt getoond. Ook in Rotterdam zijn veel kantoren van functie veranderd.
Vraag Opname kantoorruimte in Zuidwest-Nederland in m² (*1.000)
Zuid-Holland
600.000
Zeeland
500.000 400.000 300.000 200.000 100.000
In 2013 bereikte de totaalopname met circa 300.000 m² het laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 vrijwel geen grootschalige transacties ( > 10.000 m²) zijn geregistreerd. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van toplocaties, op nagenoeg alle locaties onder druk.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuidwest-Nederland in m² (*1.000)
20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
Zuid-Holland
Zeeland
Nederland
Het kantorenaanbod in de regio ligt sinds 2010 boven het landelijk gemiddelde. Vrijwel over de gehele linie beschikken de markten over relatief veel kantoorruimte zonder gebruiker. Opvallend is het verschil in de grote kantoormarkten. Waar Rotterdam (19%) kampt met een hoog aanbod, is het aanbod in Den Haag (13%) lager. Een aantal uitzonderingen (zoals Leiden en Delft) nagelaten, ligt het aanbod in vrijwel de gehele regio hoog. Negatieve uitschieters zijn Capelle aan den IJssel, Gouda en Rijswijk waar het aanbod meer dan 25% bedraagt.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
Het scherpste netto-aanvangsrendement (6,50%) voor kantoren is te vinden op de toplocaties in Den Haag en Rotterdam. Hier zijn in 2013 verschillende kantoren van eigenaar gewisseld. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink teruggevallen in de regio. Vanwege het dynamische karakter van de regio is er niettemin blijvende interesse in beleggingsmogelijkheden. De meeste beleggersvraag gaat daarbij uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Voor de andere kantoorsteden in Zuidwest-Nederland begint de top bij 7,25%.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland
Provincie
ZuidHolland
Gemeente
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
Alphen aan den Rijn
73.000
159.400
161.200
20.300
25.800
1.400
5.800
90-135
85-130
Barendrecht
47.300
104.600
107.100
20.100
17.800
4.500
1.100
90-135
85-130
Capelle aan den IJssel
66.200
488.500
489.500
135.200
139.200
20.000
10.200
80-130
70-125
Delft
99.900
404.300
419.400
36.700
44.600
10.200
3.100
80-150
80-150
Den Haag
509.300
4.141.800
4.111.600
513.000
591.000
86.600
80.700
75-250
60-250
Dordrecht
118.700
320.600
322.700
53.700
66.000
12.100
3.300
80-130
75-125
Gorinchem
35.200
137.600
137.600
7.900
7.200
3.100
-
85-125
80-125
Gouda
71.000
347.200
356.600
93.600
97.700
9.200
10.900
75-145
75-150
Leiden
121.200
520.700
532.800
68.900
55.800
15.700
35.000
85-160
85-160
73.200
282.200
273.400
76.800
56.800
4.900
7.000
80-135
75-130
LeidschendamVoorburg Ridderkerk
45.300
83.800
83.200
7.200
11.000
2.900
8.500
80-125
80-125
Rijswijk
47.600
892.400
875.500
244.500
243.100
14.200
10.100
65-135
60-130
617.300
3.449.200
3.495.000
639.100
724.300
131.400
75.500
90-170
80-190
Schiedam
76.600
225.700
225.700
23.500
35.800
11.000
-
85-130
75-130
Vlaardingen
70.900
89.400
89.200
3.900
7.300
400
200
80-130
75-125
Rotterdam
Westland
103.300
100.200
100.200
3.800
500
1.100
-
85-135
80-130
Zoetermeer
123.600
638.300
639.000
135.500
142.700
21.500
17.300
80-135
75-135
Zwijndrecht
44.600
89.400
91.600
17.000
15.200
1.600
800
80-120
75-120
1.219.700
1.103.400
1.117.800
148.500
146.100
32.500
24.100
-
-
3.563.900
13.578.700
13.629.100
2.249.200
2.427.900
384.300
293.600
-
-
37.000
104.500
104.500
3.500
3.300
3.100
4.100
90-135
80-130
Middelburg
47.700
148.500
150.000
6.600
16.500
1.200
-
90-130
80-125
Terneuzen
54.700
91.600
91.600
2.800
2.100
200
2.100
80-120
75-120
Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland
Inwoners
Goes
Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland
44.400
39.000
39.000
3.200
1.800
300
-
80-125
75-125
197.300
72.500
74.400
5.300
7.700
600
-
-
-
381.100
456.100
459.500
21.400
31.400
5.400
6.200
-
-
3.945.000
14.034.800
14.088.600
2.270.600
2.459.300
389.700
299.800
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Zuidwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Zuidwest-Nederland (in netto ha)
14.189
Zuid-Holland Zeeland Overig Nederland 4.227
Zuid-Holland is de provincie met de grootste voorraad aan bedrijventerreinen. In totaal ruim 14 duizend ha. Ook Zeeland heeft – zeker gemeten naar inwoners en bedrijven – veel bedrijfsgrond. Voor beide provincies geldt dat dit voor een substantieel deel wordt verklaard door de grote zeehaventerreinen. Die geven zowel ZuidHolland als Zeeland een uniek concurrentievoordeel. In Zuid-Holland betreft dit vooral het Rotterdamse havengebied, in Zeeland met name de concentratie van havenactiviteiten in Vlissingen en Terneuzen.
59.281
Vraag Opname bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland in m²
Zeeland
600.0000
Zuid-Holland
De vraag naar bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland daalde vorig jaar tot iets meer dan 300.000 m². Dit is het laagste niveau sinds het begin van de crisis in 2009. De daling komt vooral door een terugval van de opname in de provincie Zuid-Holland. Hier werd vorig jaar slechts 283.000 m² opgenomen, het laagste niveau sinds 2005. Ook in Zeeland daalde de vraag tot een niveau van 23.000 m². Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.
500.0000 400.0000 300.0000 200.0000 100.0000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m²
1.800.000
Zeeland
Zuid-Holland
1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
De regio Zuidwest-Nederland heeft circa 1,55 miljoen m² aan beschikbare bedrijfsruimte. Hiervan ligt logischerwijs het overgrote deel in Zuid-Holland. Het aanbod in Zeeland is ruim 100.000 m² en ligt al jarenlang rond dit niveau. Opvallend is de daling van het aanbod na vier jaar van toename. Vooral in enkele markten waaronder Rotterdam, Zoetermeer en Moerdijk is het aanbod flink gedaald. Ondanks dit is een groeiend deel van het aanbod structureel en sluit slecht aan bij wensen van gebruikers. De beschikbare hoeveelheid logistiek vastgoed ligt op 359.000 m² in Zuid-Holland en 9.000 m² in Zeeland.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Lage aanvangsrendementen geven weer dat beleggers bereid zijn een relatief hoge prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment. De omvangrijke markt in Zuidwest-Nederland geeft beleggers vertrouwen, wat zich vertaalt in voor bedrijfsmatig vastgoed redelijk scherpe rendementen.
Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland
Provincie
ZuidHolland
Gemeente
Alphen aan den Rijn Delft
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
73.000
254
42
53.300
62.500
5.400
20.600
30-65
30-60
99.900
252
57
18.900
19.000
3.800
-
30-75
30-75
Den Haag
509.300
335
15
107.200
102.500
23.300
22.900
30-70
30-75
Dordrecht
118.700
517
57
113.200
134.000
18.200
3.800
30-60
30-60
Gorinchem
35.200
210
44
32.000
21.500
3.000
-
30-55
30-50
Katwijk
62.700
192
17
16.400
40.700
6.200
8.000
30-60
30-55
Lansingerland
56.900
360
152
102.200
72.000
15.000
27.000
35-65
30-65
Leiden
121.200
136
32
19.500
22.000
7.000
11.500
30-60
30-60
Ridderkerk
45.300
263
120
66.000
38.300
20.400
28.400
30-65
30-60
Rotterdam
617.300
5.922
910
345.900
278.500
131.800
44.300
35-60
30-60
Schiedam
76.600
206
8
37.500
26.500
13.600
3.900
30-55
30-55
Vlaardingen
70.900
222
6
25.800
22.300
1.700
100
35-60
30-55
Westland
103.300
482
25
40.100
51.000
10.000
2.300
35-85
30-80
Zoetermeer
123.600
205
28
102.100
66.500
16.800
30.100
30-60
30-60
Zwijndrecht Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland
Inwoners
Goes
44.600
216
8
45.500
37.300
5.800
1.300
35-60
30-55
1.413.900
4.418
372
565.900
555.400
114.900
78.900
-
-
3.572.400
14.189
1.895
1.691.500
1.550.000
396.900
283.100
-
-
37.000
231
10
38.500
31.500
9.600
6.200
30-55
25-50
Middelburg
47.700
175
10
33.400
33.500
2.400
1.300
30-55
25-50
Terneuzen
54.700
1.387
290
12.300
9.800
9.900
1.500
25-50
25-50
Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland
44.400
848
104
3.700
4.800
6.900
12.700
30-55
30-55
197.100
1.585
159
29.000
24.400
8.000
2.100
-
-
380.900
4.227
573
116.900
104.000
36.800
23.800
-
-
3.953.300
18.416
2.468
1.808.400
1.654.000
433.700
306.900
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Zuidwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)
5.680
Zuid-Holland Zeeland Overig Nederland
932
24.637
In totaal telt de regio Zuidwest-Nederland circa 6,6 miljoen m2 winkelruimte. Daarvan ligt het overgrote deel (85%) in de provincie Zuid-Holland en circa 15% in Zeeland. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Zeeland (2.445 m2 per 1.000 inwoners) echter veel hoger dan in Zuid-Holland (1.594 m2 per 1.000 inwoners). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de belangrijke rol van toerisme in Zeeland. In totaal is de winkelvoorraad in Zuidwest-Nederland vorig jaar met 23.000 m2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.
Vraag Opname winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)
Zuid-Holland
140.000
Zeeland
De vraag naar winkelruimte in de regio Zuidwest is vorig jaar afgenomen. In totaal is circa 90.000 m2 opgenomen. De opname lag daarmee duidelijk lager dan in de afgelopen twee jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 95.000 m2 per jaar verhuurd, met 2012 als uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 125.000 m2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
9,0%
Zuid-Holland
Zeeland
Nederland
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%
De winkelleegstand in Zuidwest-Nederland is bovengemiddeld. In zowel Zeeland als Zuid-Holland ligt de leegstand met respectievelijk 7,1% en 7,2% net boven het landelijk gemiddelde (6,9%). Opvallend is dat terwijl de leegstand in Zuid-Holland gestaag toeneemt, deze in Zeeland juist een dalende trend laat zien. In de belangrijkste winkelsteden in de regio is het opvallend dat in Rotterdam (8,5%) sprake is van een relatief hoge leegstand, terwijl deze in Den Haag (6,1%) onder het landelijk gemiddelde ligt.
0,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Zuidwest-)Nederland. In Rotterdam en Den Haag liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%, maar voor andere winkelsteden flink hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
Factsheet winkels Zuidwest-Nederland
Provincie
ZuidHolland
Gemeente
Voorraad in m²
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
Alphen aan den Rijn
73.000
107.400
106.000
11.400
10.900
1.000
3.600
450-650
450-650
Barendrecht
47.300
134.600
135.600
7.500
4.400
4.800
100
280-350
280-350
Capelle aan den IJssel
66.200
113.200
115.200
3.100
6.200
1.300
4.400
225-450
225-450
Delft
99.900
195.900
176.300
35.300
12.000
2.200
400
300-600
300-600
Den Haag
509.300
284.100
729.900
14.100
107.800
14.200
17.700
900-1.450
900-1.450
Dordrecht
118.700
176.100
182.100
18.400
22.600
3.700
700
250-550
225-525
Gorinchem
35.200
89.800
87.300
6.800
4.800
400
-
325-500
325-500
Gouda
71.000
132.700
132.500
12.600
14.700
4.900
1.600
375-800
375-800
Leiden
121.200
160.000
158.700
13.900
12.100
4.600
4.400
275-800
250-800
73.200
101.800
102.900
10.200
11.400
1.500
2.200
350-625
350-625
LeidschendamVoorburg Ridderkerk
45.300
69.700
70.000
3.300
6.000
900
100
230-350
230-350
Rijswijk
47.600
89.100
88.000
13.800
10.400
1.400
1.300
350-600
350-600
617.300
980.100
994.000
117.400
131.700
31.800
18.300
700-1.700
700-1.650
Rotterdam Schiedam
76.600
96.900
98.300
16.900
20.000
600
900
150-350
150-325
Vlaardingen
70.900
115.900
120.000
9.200
10.400
2.400
1.700
250-450
250-425
Westland
103.300
176.200
177.500
11.400
12.400
500
-
300-450
300-450
Zoetermeer
123.600
170.300
182.900
11.100
10.600
3.200
6.300
375-700
350-650
Zwijndrecht Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland
Inwoners
Goes
44.600
48.900
49.500
3.600
6.800
300
4.300
250-450
250-450
1.219.700
2.400.900
1.973.618
238.900
167.000
20.800
17.500
-
-
3.563.900
5.643.600
5.680.300
558.900
582.200
100.500
85.500
-
-
37.000
124.100
119.000
14.400
11.800
200
2.700
300-600
275-575
Middelburg
47.700
132.900
129.500
18.500
13.300
500
800
275-600
225-550
Terneuzen
54.700
126.900
122.200
17.500
14.600
1.400
-
175-300
150-250
Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland
44.400
78.300
78.500
15.200
14.100
1.300
-
175-325
150-300
197.300
483.200
482.700
42.400
40.400
1.200
700
-
-
381.100
945.400
931.900
108.000
94.200
4.600
4.200
-
-
3.945.000
6.589.000
6.612.200
666.900
676.400
105.100
89.700
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
ZUIDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
