Kantorenmarkt Zeeland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Zeeland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Zeeland

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. September 2012

Kantorenmarkt Zeeland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen

7

1 Inleiding

11

2 Aanpak

13

3

Uitgangssituatie: lage leegstand

17

4

Verwachte kantorenvraag

21

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

29

6

Omgaan met onzekerheden

35



3.1 3.2

Historisch beeld Rekening houden met veroudering

4.1 Begripsbepaling 4.2 Vraag naar kantoorruimte 4.3 Vraagraming





5.1 5.2

Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 Verwachte prijsontwikkeling

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 6.2 Leegstand 6.3 Transformatie 6.4 Veroudering 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 6.6 Interpretatie van de uitkomsten

17 19

21 22 23

29 32

35 36 36 37 38 40

Bijlage A

Analyse verhuisbewegingen

43

Bijlage B

Belangrijkste kernen en locaties

47

Bijlage C

Analyse van de onttrekkingen

49

Bijlage D Standaard Bedrijfsindeling

51

Bijlage E

Parameters kantorenvraag

53

Bijlage F

Plancapaciteit

55

Bijlage G

Demografie en werkgelegenheid

57

Bijlage H Begrippenlijst

59

EIB-publicaties 63

5

6

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Zeeland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Ondanks groeiende voorraad nauwelijks leegstand in Zeeland De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat 461.000 m2 vvo1. Gezien de kantorenvoorraad van 271.000 m2 in 1990, is sprake van een toename van 190.000 m2, een toename van 70%. Deze sterke groei is overeenkomstig het landelijke beeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Ondanks deze sterke groei van de voorraad bedraagt de leegstand slechts 3% aan het begin van 2011. Ter indicatie, landelijk bedraagt de leegstand 14%. Negentig procent kantorenvoorraad geconcentreerd in vijf grootste kernen Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf kernen. Ruim 90% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Middelburg, Goes, Terneuzen, Vlissingen en de gemeente Schouwen-Duiveland. Kantoren staan voornamelijk op centrale en formele locaties. Het centrum van Goes, Middelburg en Terneuzen zijn de voornaamste centrale locaties in de provincie. De grootste formele locaties zijn het industriegebied in Goed, het havengebied van Terneuzen en Dauwendaele in Middelburg. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal banen in de kantorensector neemt tussen 1996 en 2010 toe van 15.000 naar 19.000. De ruimtevraag neemt hierdoor toe van 326.000 m2 vvo naar 451.000 m2. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoorbanen door de verdienstelijking van de economie van Zeeland – ten opzichte van de totale werkgelegenheid werken er steeds meer mensen in een kantoor. Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020 Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en vooral de verwachte verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 groeit het aantal kantoorbanen tot 23.000. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Zeeland echter af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio’s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal naar verwachting zal krimpen. Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag weer (tabel 1). Oplopende incourante leegstand na 2020 Hoewel de huidige kantorenvoorraad relatief jong is, zal veroudering van de kantorenvoorraad in de toekomst in toenemende mate relevant worden. Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Tot 2040 zal dan ten opzichte van de kantorenvoorraad 9% als incourant kunnen worden aangemerkt. 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. (Rudolf Bak 2011).

7

Tabel 1

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Zeeland

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte banen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen (%) werknemer (mln m2 vvo) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

15 18 19 23 20

154 159 173 175 145

10 21,6 326 11 20,7 368 11 23,7 451 13 23,7 521 14 23,7 465

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Nieuwbouwvraag valt sterk terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 115.000 m2. Op basis van een doorkijk naar 2040 is na 2020 nog maar 96.000 m2 nieuwbouw nodig. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 202.000 m2 kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag wordt vooral gedreven door de nog verwachte groei van de kantoorwerkgelegenheid in Zeeland. Deze vraag is slechts tijdelijk, want zodra de bevolkingskrimp ook in de beroepsbevolking gevoeld wordt, neemt het aantal kantoorbanen af. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1. Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaande locaties. Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt, zoals gezegd, daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Beperkte herbestemmingspotentie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. In theorie bieden centrale en overige locaties herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Gegeven de verwachte stagnatie in de bevolkingsgroei in Zeeland is het wel de vraag hoe goed het mogelijk is om incourante kantoren te transformeren naar andere functies.

8

Figuur 1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

350

Leegstand

300 250

In gebruik

200 150 Nieuwbouw

100 50

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-50

2010

0

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn herbestemmingsmogelijkheden hoe dan ook beperkt. Verwacht wordt dat op deze formele locaties na 2020 nog maar zeer beperkt behoefte is aan (vervangende) nieuwbouw. Wanneer de vernieuwing van incourante kantoren op formele locaties niet mogelijk is, of om een andere reden niet tot stand komt, is de kans op langdurige leegstand hier dus groot. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is het omslagpunt in de kantorenvraag in Zeeland van groei naar krimp. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisico’s worden groter en daar kan ook nu al op worden geanticipeerd. In deze studie is geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang – het is geen effectieve voorraad meer – maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie – via regelgeving of via financiële prikkels – nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

9

Beleid op regionale schaal In Zeeland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Zeeland. Overeenkomstig andere gebieden met bevolkingskrimp zal het in Zeeland daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Zeeland rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.

10

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstig) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Zeeland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio’s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Zeeland is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: • Welke aanpak is gevolgd? • Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? • Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? • Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? • Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan?

11

12

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1

Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Werkgelegenheid

Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Terugkoppelingen

Leegstand en prijzen

Onttrekkingen

Nieuwbouw

2

Aanbod (m )

Bron: EIB

De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio’s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: • • •

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio’s, waarvan de provincie Zeeland er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt buiten Zeeland nog uitgegaan van kwaliteitssegmenten A, B en C. Vanwege de relatief geringe omvang van de kantorenmarkt van Zeeland was het niet mogelijk kwaliteitssegmenten te maken.

13

• • • • •

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per locatie in prijsmutaties en volumeeffecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de technische veroudering van kantoorgebouwen. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit de markt. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw en transformaties zijn een resultante van het model (zie figuur 2.2). Figuur 2.2

Segmenten in beeld (andere kantorenmarkten kennen een B-segment en in de Randstad ook nog een C-segment)

Vraag

Nieuwbouw

Centraal A

Formeel A

Overig A

Transformatie

Centraal B

Formeel B

Overig B

Transformatie

Centraal C

Formeel C

Overig C

Transformatie

Economische veroudering Nieuwbouw Economische veroudering

Incourant

Bron: EIB

Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein stations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren wijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buiten gebied. In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt.

14

Vestigingsgedrag van gebruikers leidend Dat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale en overige locaties is de sector Overheid en Non-Profit oververtegenwoordigd. Op formele locaties zijn Handel en Industrie en Banken en Verzekeraars weer sterker vertegenwoordigd. Enkele uitkomsten van deze analyse van het vestigings- en verhuisgedrag zijn samengevat in bijlage A. Figuur 2.3

Verdeling van sectoren naar segmenten in Zeeland

% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Handel en Industrie

Centraal

Overig

Zakelijke en ICT dienstverlening

Formeel

Banken en Verzekeraars

Bron: LISA, EIB

15

16

3

Uitgangssituatie: lage leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat 461.000 m2 vvo (per juni 2011, Rudolf Bak). Gezien de kantorenvoorraad van 271.000 m2 in 1990, is sprake van een toename van 190.000 m2, een toename van 70%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 12.000 m2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 202.000 m2. Voorraaduitbreiding op centrale locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de centrale locaties. Het aandeel van het centrale segment was in 1990 57% van de totale voorraad en bedroeg ook in 2010 nog 57% (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage B. Figuur 3.1

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Zeeland (m² vvo)

500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 1990

1992

1994

1996

Centraal

1998

2000

2002

Overig

2004

2006

2008

2010

Formeel

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

17

Nauwelijks leegstand in Zeeland De leegstand in Zeeland bedraagt 3% aan het begin van 2011. De leegstand is tussen 1990 en 1994 relatief stabiel en ligt iets onder de 2.600 m2 (figuur 3.2). Ten opzichte van de voorraad van zo’n 280.000 m2, blijft de leegstand in die periode nog onder de 1%. In 1995 neemt de leegstand toe tot 9.000 m2 om daarna weer af te nemen. Pas na 2000 stijgt de leegstand tot 15.000 m2 in 2004. In 2007 is er weer bijna geen leegstand meer en loopt hierna weer op tot 14.000 m2 in 2009, ongeveer 3% van de voorraad. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbodofwel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak.

Figuur 3.2

Leegstand 1990-2010, provincie Zeeland (m² vvo)

18.000

Centraal

Formeel

Overig

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

Nieuwbouwproductie piekt rond de eeuwwisseling De nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 202.000 m2. Nieuwbouw is vooral op centrale locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1994, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Middelburg en Goes als centrale locaties. Tussen 1996 en 2005 is ook veel nieuwbouw gepleegd ter vervanging van bestaande bouw en zijn oude gebouwen getransformeerd.

18

Enkele ontwikkelde formele locaties zijn Arnesteijn in Middelburg, het industriegebied in het zuidwesten van Goes en het havengebied van Terneuzen. De tweede piek is rond 2002, wanneer vooral op centrale locaties in Middelburg en Goes, maar ook Vlissingen en Zierikzee, wordt ontwikkeld (figuur 3.3). Na 2004 liggen de gemiddelde productievolumes beduidend lager dan de periode daarvoor. Figuur 3.3

Nieuwbouw 1990-2010, provincie Zeeland (m² vvo)

35.000

Centraal

Formeel

Overig

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad ‘geprojecteerd’ naar 2020 en 2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. In 2010 omvatten centrale locaties bijvoorbeeld 260.000 m2. In 2020 neemt de voorraad hier af tot 259.000 m2 en tot 248.000 m2 in 2040. De voorraad neemt dus af in de loop van de tijd. Dit komt omdat gebouwen verouderen, de kantoren raken voor gebruik ongeschikt. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit de voorraad gehaald. Dit wil in de praktijk overigens niet zeggen dat deze gebouwen fysiek onttrokken zijn.

19

Tabel 3.1

Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Centraal Overig

2010 2020 260 259 87 85

Formeel

114

112

Totaal

461 456

2040 248 78 93 419

Bron: Bak, EIB

Aanname: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname, omdat historisch gezien weinig bekend is over onttrekkingen en dit dus nauwelijks houvast biedt (zie bijlage C). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats onderaan het segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen.

20

4

Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Zeeland. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1

Schema opbouw ruimtevraagraming

Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking

Bevolking

Kantoorbanen

2

x

m per kantoorbaan

=

Vraag

Bron: CPB, EIB

21

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoren in Zeeland is tussen 1996 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 0,3 miljoen m2 vvo naar 0,5 miljoen m2 (tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 15.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 19.000. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 10% naar 11%. Dit wil zeggen dat in Zeeland momenteel één op de negen werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1

Kantorenvraag provincie Zeeland



Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2 vvo) (1.000) (%) (m2 vvo)

19961 2000 2010

15 10 21,6 326 18 11 20,7 368 19 11 23,7 451

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000 Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is toegenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,7 m2 vvo in gebruik, tegen 21,6 m2 in 1996. Tussen 1996 en 2000 is nog een afname van het ruimtegebruik. Dit is in lijn met het landelijk beeld, waar de markt in deze periode krap is, maar wel werkgelegenheidsgroei kent. Na de eeuwwisseling ontstaat, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en aanpassingen in de voorraad, het omgekeerde beeld. Conform het landelijke beeld neemt in Zeeland het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers weer toe. Huurders profiteren van de ruimere markt, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Overigens geldt dat deze analyse gebaseerd is op een beperkte steekproef. Door de relatief geringe omvang van de markt hebben werkgelegenheidsfluctuaties en mutaties bij individuele organisaties een grote invloed op de uitkomsten en is het niet goed mogelijk om in de uitkomsten voor Zeeland specifieke trends te zien. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage D). De vraagsectoren zijn: • • • •

22

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samengevat in tabel 4.2. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In de sector werken 9.000 werknemers die opgeteld 226.000 m2 in gebruik hebben. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 29.000 m2. Deze sector heeft met 42% wel het hoogste percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Tabel 4.2

Kantorenvraag provincie Zeeland naar sectoren, 2010



Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (1.000 m2 vvo) (1.000) totaal (%) (m2 vvo)

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit Totaal

7 2 1 9

8 14 42 19

19 11

21,2 26,7 22,0 23,5

140 56 29 226

23,7 451

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage E.

4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid stabiel tot 2020 De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 ongeveer gelijk gebleven. Tot 2000 is sprake geweest van groei, na de eeuwwisseling krimpt de werkgelegenheid licht. De oorzaak is vooral conjunctureel, waar een periode van hoogconjunctuur wordt gevolgd door een recessie. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

23

De demografische ontwikkeling bepaalt in sterke mate de groei van de beroepsbevolking. Voor de verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking 15-75 jaar neemt tot 2020 nog toe. Echter, deze groei zit vooral in de leeftijdsgroep 65-75 jaar. De participatiegraad in deze groep is laag, waardoor de beroepsbevolking beduidend minder groeit. De beroepsbevolking groeit naar verwachting van 195.000 in 2010 naar 197.000 in 2020. Na 2020 resulteert de demografische ontwikkeling in een verwachte beroepsbevolking van 164.000 in 2040. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. De trends zijn echter gelijk. Figuur 4.2

Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Zeeland, 2020-2040

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000

Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar)

50.000

Werkgelegenheid (15-75 jaar) 1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit eerst nog om dan te dalen De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 19.000 in 2010 tot 23.000 in 2020. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af naar 20.000 (zie tabel 4.3). Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in

24

Tabel 4.3

Kantorenvraag Zeeland, 2020-2040



Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2 vvo) (1.000) (%) (m2 vvo)

2010 2020 2040

19 11 23,7 451 23 13 23,7 521 20 14 23,7 465

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen van 451.000 naar 521.000 m2 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 465.000 m2. Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als ‘het nieuwe werken’ (HNW). Steeds verdergaande ict faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als ‘het nieuwe werken’ niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Vraagraming naar sector Bij het opstellen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020-2040 naar vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. De aandelen van de sectoren conform het Transatlantic Market scenario zijn op de werkgelegenheidsramingen gelegd. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio’s. Voor de zorg – onderdeel van Overheid en non-profit – is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in ‘Vier toekomstscenario’s voor overheid en zorg’ van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

25

Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Kantorensectoren als de Overheid en Non-profit, en de Banken en Verzekeraars blijven een redelijke behoefte aan kantoorruimte houden. De sector Overheid en Non-profit zal naar verwachting nog groeien tot 2020. De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3). Figuur 4.3

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020-2040, 1.000 m²

300

250 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

200

150

100

50

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020-2040 over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit 2006. Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio’s. Voor de zorg – onderdeel van Overheid en Non-profit – is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in ‘Vier toekomstscenario’s voor overheid en zorg’ van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de locaties in de markt. De historische verdeling van de vraagsectoren over de markt en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst over de markt te kunnen verdelen (tabel 4.4). De verdeling van de markt kan iets veranderen door gewijzigde verhoudingen tussen de verschillende sectoren. Zo betekent de groei van Overheid en Non-profit en de Zakelijke en ICT diensten tot 2020 dat de vraag op centrale locaties eerst nog sterk toeneemt.

26

Tabel 4.4

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m2

Centraal

2010 2020

2040

253 296

260

87 102

99

Formeel

111 123

107

Totaal

451 521

466

Overig

Bron: EIB

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel. Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwerkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers. Bij andere prijzen maken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de marktomvang anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

27

28

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen tekorten ontstaan. Tabel 5.1

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2

2010 2020



Aanbod Vraag Saldo

Centraal Overig

260 253

Aanbod Vraag Saldo

2040

Aanbod Vraag Saldo

7

259 296 -37

248 260 -12

87 87 0

85 102 -17

78 99 -21

Formeel

114 111

3

112 123 -11

93 107 -14

Totaal

461 451 10

456 521 -65

419 466 -47

Bron: Bak, EIB

Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik 3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

29

Tabel 5.2

Modeluitkomsten Zeeland, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2



Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

2010 2020 20401 x 1.000 m2 x 1.000 m2 x 1.000 m2 460 451 -

571 542 115

509 484 96

Transformatie vanaf 2010

-

-

-

Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant

9 (2%) 0 (0%) 0 (0%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

34 ( 6%) 0 (0%) 5 (1%)

73 (14%) 0 (0%) 47 (9%)

0% -20% -20%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010

Bron: EIB

1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand neemt toe van 2% in 2010 naar 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 14% ten opzichte van de kantorenvoorraad. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde ‘totale leegstand’ in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. • • •

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio’s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Zeeland is in 2020 en 2040 van overaanbod echter geen sprake. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 9% van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag Zeeland piekt richting 2020 om daarna af te nemen De kantorenvraag neemt tot 2020 nog toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 451.000 naar 542.000 m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen. De vraag is prijselastisch2. Na 2020 krimpt de kantoorhoudende werkgelegenheid, waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op 484.000 m2.

2 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

30

3 Nieuwbouwvraag Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 115.000 m2. Tussen 2010 en 2040 is slechts een nieuwbouw van 96.000 m2 geraamd. Dat betekent dat een deel van de tot 2020 geraamde nieuwbouw alleen gebouwd zou worden om een piek in de vraag op te vangen. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 571.000 m2, als genoemde nieuwbouw van 115.000 m2 tot stand zou komen. Na 2020 loopt de voorraad terug naar 509.000 m2 in 2040, aangenomen dat nieuwbouw tot 2040 tot 96.000 m2 beperkt blijft. 4 Transformaties De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kantoorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt. Geen transformatiebehoefte in Zeeland Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief interessanter. Doordat er in Zeeland geen hoge leegstand is, ligt transformatie hier niet voor de hand. Verschillen per locatietype De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend. Figuur 5.1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

350

Leegstand

300 250

In gebruik

200 150 Nieuwbouw

100 50

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-50

2010

0

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

31

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidingsvraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van de ruimtevraag) en een vervangingsvraag rekening gehouden (veroudering). In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat zowel de uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtegebruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw. Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformaties De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transformaties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk. Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen. Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De ‘opportunity costs’ dalen. De herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en ‘expert opinions’ geven aan dat in Zeeland op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 35% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt. Geen transformaties op formele locaties Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan. Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op. Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

32

Prijsdaling van 20% in Zeeland Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend. In andere regio’s geeft dit een gevarieerd beeld, maar door de beperkte omvang van de Zeelandse kantorenmarkt en de lage leegstand, wordt marktbreed een prijsdaling van 20% verwacht, overeenkomstig de bodem voor nieuwbouw. Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van een officiële prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives3. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwikkeling is gegeven in reële termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij benadering) onveranderd zullen zijn.

3 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

33

34

6

Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan. De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoeligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan. De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt: • • • • • • •

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheidsmarge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten: • Regionale prognoses beroepsbevolking • Arbeidsparticipatie • Pendel • Werkloosheid • Kantoorhoudende werkgelegenheid • Ruimtegebruik per werknemer • Verschuivingen tussen sectoren De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimtevraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als ‘het nieuwe werken’ en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Lagere ruimtevraag van 10% In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen. Prijsdalingen zouden tot transformaties kunnen leiden. De totale voorraad komt lager uit. De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is na 2020 nog lager door de afnemende werkgelegenheid (zie tabel 6.1). De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouwvraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.

35

Tabel 6.1

Modeluitkomsten Zeeland, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2



Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

2010 2020 20401 x 1.000 m2 x 1.000 m2 x 1.000 m2 460 451 -

542 515 86

458 435 42

Transformatie vanaf 2010

-

-

-

Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

9 (2%) 0 (0%) 0 (0%) 0%

32 (6%) 0 (0%) 5 (1%)

67 (15%) 0 (0%) 44 (10%)

-20% -20%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010

Bron: EIB

6.2 Leegstand Met een huidige leegstand van 2% is sprake van enige spanning op de kantorenmarkt. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag. Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. Dit betekent niet dat er geen problemen rond lege kantoren zullen zijn. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie tabel 5.2). De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hoge vraagprijzen en de lage leegstand (zie paragraaf 3.3). 6.3 Transformatie Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom meegenomen in de analyse. Grote verschillen per locatie Transformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks rendabele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat minder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen, zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

36

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken4. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model. Ook regionale verschillen Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regio’s in de alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor lege kantoren. In groeiregio’s zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregio’s, waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen. In Zeeland is voor centrale locaties verondersteld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 50% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 65%. Op formele locaties komen in Zeeland geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan. De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en ‘expert opinions’. Door de huidige kenmerken van de kantorenmarkt van Zeeland wordt verwacht dat er niet getransformeerd zal worden. 6.4 Veroudering De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is naar verwachting 10% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van een verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad. Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technische levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlage C) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en ‘expert opinions’. Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit grote consequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en de vraag naar nieuwbouw (“Kortere levensduur” figuur 6.1). De invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt. Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbestemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen. De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van belang is. 4 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor transformatie.

37

Figuur 6.1

Gevoeligheden rond het basisscenario, 1.000 m2

200 150 100 50 -50 -100 -150

2020

2040

2020

BasisscenarioI

Nieuwbouw

2040

ncourant

2020

2040

2020

2040

Kortere levensduur Transformatiebeleid

Transformatie

Technisch onttrokken

Bron: EIB

6.5 Nieuwbouwontwikkeling Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zo bedraagt het planaanbod volgens de Neprom 35.000 m2 (bvo bruto vloeroppervlak), per september 2011. Van het merendeel van deze plannen is de verwachte opleverdatum voor 2020. Alleen op centrale locaties bouwen Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeld enkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (“Alleen centraal”). Voor overige en formele locaties wordt de markt ‘op slot gezet’. De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve nieuwbouwprogramma’s door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken. Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot onder de vraag. Het leidt tot inefficiënt vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrekkingen tot stand.

38

Tabel 6.2

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2

Voorraad

Basis- Alleen Nieuwscenario centraal bouwprijs

2020 2040

Nieuwbouw 2020 2040

571 541 559 509 499 115 86 104 96 85

Transformatie 2020 2040

- - - -

Leegstand (%)

2020 2040

5 5 5 5 5

Prijs (%)

2020 2040

-2 -20

6

-10 -10

1 Het scenario Alleen Centraal is niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

Reserveringsprijzen nieuwbouw Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veronderstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuwbouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend. Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuwbouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficiënter in te richten voor nieuwe werkconcepten (‘nieuw werken’ bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (reële) prijzen. Ook op langere termijn is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs. Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 10% afneemt (zie “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.2).

39

Rol van de kapitaalmarkt De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmarkten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een deel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes die worden gemaakt. De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en financiering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financieringsmarkten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is geschetst voor de hogere reserveringsprijs (“Nieuwbouw prijs” in tabel 6.2). Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt. De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen. Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken. Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger kunnen uitvallen zoals hogere grondprijzen of maatregelen als ‘nieuw voor oud’ en ‘statiegeld’ voor de nieuwbouw.

6.6 Interpretatie van de uitkomsten In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikkelingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door ‘het nieuwe werken’, heeft tot gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 lager wordt. Ook ontwikkelingen in de kantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de ruimtevraag goed te volgen. Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel. Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering, sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft invloed op de verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand. Waarde van de modeluitkomsten Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen, geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere regio’s, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschillende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van actuele demografische en werkgelegenheidsprognoses.

40

In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrekkingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk. Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerkelijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat. Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspraken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn. De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.

41

42

Bijlage A

Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eerste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geeft een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatief veel bedrijvigheid in Zeeland start op centrale locaties (linker helft van figuur A.1). Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie. Formele en overige locaties zijn een minder belangrijk startpunt voor bedrijvigheid die voor het eerst in Zeeland verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment. Figuur A.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Zeeland, 1990-2009

Nieuw Overig 24%

Opgeheven Cent raal 51%

Overig 15%

Cent raal 57%

Formee l 28% Formeel 25%

Bron: LISA, Bak, EIB

Bedrijven die opgeheven worden of Zeeland verlaten, komen voornamelijk van centrale locaties, zie rechter helft van figuur A.1. Op overige locaties is de dynamiek ook in dit opzicht laag. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief laag. De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan verhuizen. Zo laat figuur A.2 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centrale locaties, centrale locaties zijn. Slechts 6% van de verhuizingen van centrale locaties komt terecht op een overige locatie.

43

Figuur A.2 Verhuizingen van centrale locaties, Zeeland, 1990-2009

Overig 6% Formeel 11%

Centraal 83%

Bron: LISA, Bak, EIB

Figuur A.3 Verhuizingen van formele locaties, Zeeland, 1990-2009

Overig 6%

Formeel 86%

Bron: LISA, Bak, EIB

44

Centraal 8%

Figuur A.4 Verhuizingen van overige locaties, Zeeland, 1990-2009

Centraal 14%

Formeel 9%

Overig 77%

Bron: LISA, Bak, EIB

De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur A.4 laat zien dat een andere overige locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. 14% van de verhuizingen komt terecht op een centrale locatie. De verhuisbewegingen in Zeeland zijn voornamelijk binnen het segment. Er wordt zeer weinig tussen de segmenten verhuisd. Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen.

45

46

Bijlage B

Belangrijkste kernen en locaties

De vijf grootste kernen in de provincie Zeeland zijn Middelburg, Goes, Terneuzen, Vlissingen en de gemeente Schouwen-Duiveland. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagt bijna 90% van de totale kantorenvoorraad in de provincie. In de provincie Zeeland staan de kantoren voornamelijk op centrale en formele locaties. Alleen in Schouwen-Duiveland, met Zierikzee als grootste kern, zijn naar verhouding meer kantoren op overige locaties dan in de andere kernen. Figuur B.1 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Zeeland, 2010 (m² vvo)

180.000 Centraal

160.000

Formeel

Overig

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 -

Middelburg

Goes

Terneuzen

Vlissingen Schouwen-Duiveland

Bron: EIB

Het centrum van Goes, Middelburg en Terneuzen zijn de voornaamste centrale locaties in de provincie. De grootste formele locaties zijn het industriegebied in Goed, het havengebied van Terneuzen en Dauwendaele in Middelburg. De segmentering van Dauwendaele is meer gemengd door het dichtbij gelegen centrum. Het postcodegebied waar voornamelijk kantoren in het overige segment staan is Tholen.

47

Tabel B.1

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Zeeland, naar oppervlak en segment, 2010

Locatie

Postcode

Gemeente Oppervlak (m²)

Segmentering (%)

Centraal Formeel Overig Centrum Dauwendaele Centrum Centrum De Poel Noorderdokken, havengebied Tholen Bron: Bak, EIB

48

4461 Goes 4337 Middelburg 4331 Middelburg 4531 Terneuzen 4462 Goes

71.430 56080 52.965 40.275 25475

76 5 19 40 52 7 98 2 0 90 0 10 0 100 0

4538 Terneuzen 4691 Tholen

21.155 8.500

38 62 0 0 0 100

Bijlage C

Analyse van de onttrekkingen

In totaal is ongeveer 12.500 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 600 m2 per jaar (tabel C.1). Afgezet tegen de voorraad is dit relatief erg weinig (0,1%). De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centrale locaties. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Centrale locaties zijn multifunctionele locaties waar meerdere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaan voor het kantoor of de locatie. Gezien de leegstand ook voornamelijk op centrale locaties zit, is dit een gunstige ontwikkeling, maar blijft nog te weinig om te compenseren voor de leegstand. De aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand is pas de laatste jaren sterk toegenomen, dit verklaart ook waarom pas in 2007 wordt begonnen met onttrekkingen. Om de leegstand tegen te gaan zal echter verder doorgezet moeten worden met onttrekken, zowel op centrale als formele locaties. Tabel C.1

Onttrekkingen in Zeeland periode 1990-2010 (m² vvo)

2007 2008

Centraal Formeel Overig 10.000 - 2.550 - -

Bron: Bak, EIB

49

50

Bijlage D

Standaard Bedrijfsindeling

Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector • Handel en Industrie • Zakelijke en ICT dienstverlening • Banken en Verzekeraars • Overheid en Non-profit

SBI-code A t/m I J, L, M en N K O t/m S, HH en INT

51

52

Bijlage E

Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgelegenheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leegstand (zie figuur A.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters naar 2020 en 2040. Bijlage E.1 Parameters van de kantorenvraag

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector

Steekproef 50% Ruimtegebruik (m2 ) per werknemer per sector

Verdeling kantoorgebruik (%) naar sector

Ophogen voor totale kantorenvoorraad in gebruik, per sector (m2)

Totale kantoorgebruik per sector (m2 ) delen door gemiddeld kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m2)

Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per sector (NR)

Bron: EIB

53

54

Bijlage F

Plancapaciteit

De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom bijna 38.000 m2 (per september 2011). Het grootste deel van de nieuwbouw is op overige locaties gepland, met ruim 35.000 m2 (zie ook figuur F.1). Dit betreft onder meer de nieuwbouw voor Delta. De Neprom registreert de planvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeenten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Landelijk gezien, voor regio’s waarvoor dat bekend is, blijkt het planaanbod geregistreerd bij gemeenten de Neprom registratie te overtreffen. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan5. De planvoorraad bij gemeenten is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn. Figuur F.1

Plancapaciteit Zeeland, Neprom (m2 bvo)

40.000 35.300

35.000

Nieuwbouw Te onttrekken

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

2.600 00 0 Centraal

0 Overig

Formeel

Bron: Neprom, bewerking EIB

5 Zie ook de studie ‘Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren’ van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.

55

56

Bijlage G

Demografie en werkgelegenheid

Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaats afgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS. 1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basis van historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regio’s in Nederland. 2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionale beroepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historische trends en prognoses van het CPB. 3 In de vertaling naar regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekening gehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regio’s. Ook hier is rekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB. Onderstaand zijn de prognoses samengevat. Tabel G.1

Regionale ramingen

2000 2010 2020 2040

2000 2010 2020 2040 2000 2010 2020 2040

Totale bevolking 15-75 jaar Zeeuws-Vlaanderen

Overig Zeeland

79.557 94.495 80.300 203.490 78.784 209.937 61.170 191.397 Beschikbare beroepsbevolking

Zeeuws-Vlaanderen

Overig Zeeland

48.080 131.314 50.324 144.398 49.983 146.799 37.752 126.019 Werkgelegenheid Zeeuws-Vlaanderen

Overig Zeeland

49.131 109.629 45.941 126.604 46.202 128.929 35.339 109.659

Bron: EIB

57

58

Bijlage H

Begrippenlijst

Aanbod Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegenstelling tot de gangbare definitie waarbij aanbod wordt gedefinieerd als de te huur en te koop staande kantoren. Basisscenario De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario: • landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS; • vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking); • verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regio’s en vertaling naar werkgelegenheid 15-75 (EIB); • verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP; • vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB); • geen afname van het ruimtegebruik per werknemer; • bescheiden prijselasticiteit van de vraag; • meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen; • nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren; • er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties. BVO Bruto vloer oppervlak. Zie VVO. Courant Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval een gebruiker te vinden. Frictie leegstand Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%. Huurprijzen Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten (DTZ, 2011b). Incourant Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor. Herbestemming Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien. Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.

59

Kantoor Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Kantorenvoorraad Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. Kantorenvraag Het aantal vierkante meter (m2) kantoorruimte in gebruik. Kantorenregio De dertien kantorenregio’s zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggregeerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenario’s te schetsen (zie tabel A.1). Kwaliteitsklasse (A B C) Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoordigt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwaliteit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010. Leegstand Leegstand kan worden gedefinieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen. In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aangeboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend. Locatietype De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorieën op basis van locatie: centraal, overig en formeel. Centraal Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Overig Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoorbeeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom. Formeel Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. Nieuwbouwvraag De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuwbouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande gebouwen te renoveren of te vervangen.

60

Overaanbod Courante leegstand boven de frictieleegstand. Prijsklasse Zie kwaliteitsklasse. Regiorapport Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige gevallen zijn deze regio’s onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1). Segment Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen segmenten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitgegaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten. Technische veroudering Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer aan de functionele eisen van de vraag. Transformatie Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Verborgen leegstand Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer voor is. Vraag De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik. Vraagsectoren Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie A t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S VVO Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is. Werkgelegenheid De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar. Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daadwerkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.

61

Tabel H.1

Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten

Acht regiorapportages (basis provincies)

Dertien deelmarkten (provincie/COROP)

1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies 2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn - COROP Noord Overijssel (Zwolle) - COROP Zuidwest Overijssel (Deventer) - COROP Veluwe (Apeldoorn) 3 Enschede-Hengelo-Almelo - COROP Twente - COROP Achterhoek 4 Arnhem-Nijmegen - COROP Arnhem/Nijmegen - COROP Zuidwest Gelderland 3 Utrecht 5 Provincie Utrecht 4 Noord-Holland + Flevoland 6 “Metropoolregio Amsterdam” - COROP IJmond - COROP Agglomeratie Haarlem - COROP Zaanstreek - COROP Groot Amsterdam - COROP Gooi en Vechtstreek - Provincie Flevoland 7 Noord-Holland Noord - COROP Kop van Noord-Holland - COROP Alkmaar e.o. 5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag - COROP Leiden en Bollenstreek - COROP Den Haag - COROP Delft en Westland - COROP Oost Zuid-Holland 9 Groot Rotterdam - COROP Groot Rijnmond - COROP Zuidoost Zuid-Holland 6 Zeeland 10 Zeeland 7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch - COROP West Noord-Brabant - COROP Midden Noord-Brabant - COROP Noordoost Noord-Brabant 12 Kantorenregio Eindhoven COROP Zuidoost Noord-Brabant 8 Limburg 13 Limburg

62

EIB-publicaties

2007 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007 Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006 Infrastructuurmonitor - MIT 2007 De restauratieproductie tot 2011 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten Sectorprofiel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012 Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006 De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid Bouwconcerns in beeld 2006/2007 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006 Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006 Het arbeidsbestand in de bouw in 2006 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW) Transparantie in de bouwpraktijk De bouwbedrijven in 2006 2008 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007 Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf Infrastructuurmonitor - MIRT 2008 Bouw in beeld 2007 Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt Algemene kosten in het bouwbedrijf

63

Het ziekteverzuim in de bouw in 2007 Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013 Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid na 2009 De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woning- en vastgoedmarkt? (ASRE) Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2007 (ARBOUW) Bouwconcerns in beeld 2007/2008 2009 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008 Middenkaderopleidingen in de bouw Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007 Bouw in beeld 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014 De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche Het ziekteverzuim in de bouw in 2008 Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2008 (ARBOUW) Hervorming van de woningmarkt Reïntegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw Bouwconcerns in beeld 2008-2009 2010 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2010 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2008 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008 Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008

64

Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2010-2015 Zzp’ers in de bouw De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl) Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2009 (ARBOUW) Ziekteverzuim in de bouw 2009 Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl) Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud Bouw in beeld 2009 De bouwarbeidsmarkt 2010-2015 Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008 Strategie en crisis Vrouwen in technische functies Marktstudie AFNL 2011-2012 Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011 Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl) 2011 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2011 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2007-2009 Openbare aanbestedingen in de gww Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009 Succesvol binnenstedelijk bouwen De winst van innoveren (www.eib.nl) Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW) Productiviteit en strategie (www.eib.nl) Bouwconcerns in beeld 2009-2010 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2011-2016

65

Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015 Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl) Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl) Dynamiek op de woningmarkt De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het bouwproces (www.eib.nl) Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl) Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2010 (ARBOUW) Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl) MKBA Herstructurering Eemsdelta Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl) Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl) Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl) Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus (www.eib.nl) Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl) Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl) Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl) Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl) 2012 Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2012 Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt Arbeid en scholing in de restauratiesector Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl) Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2012-2017 Bouwconcerns in beeld 2010-2011 Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)

66

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl) Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl) Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl) Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2011 (ARBOUW) Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)

67

68

Economisch Instituut voor de Bouw Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl Desktop publishing: Debbie van Amerongen, EIB

69

70

Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl