Kantorenmarkt Noord-Brabant. Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Brabant Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Brabant

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Augustus 2012

Kantorenmarkt Noord-Brabant Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. vander Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen

7

1 Inleiding

13

2 Aanpak

15

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

19

4

Verwachte kantorenvraag

27

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

37

6

Omgaan met onzekerheden

45

3.1 3.2

Historisch beeld Rekening houden met veroudering

4.1 Begripsbepaling 4.2 Vraag naar kantoorruimte 4.3 Vraagraming

5.1 5.2

Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 Verwachte prijsontwikkeling

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 6.2 Leegstand 6.3 Transformatie 6.4 Veroudering 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 6.6 Interpretatie van de uitkomsten

19 24

27 28 30

37 41

45 47 48 50 50 53

Bijlage A

Segmentering

55

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

59

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

65

Bijlage D

Analyse van fysieke onttrekkingen

69

Bijlage E

Standaard Bedrijfsindeling

71

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

73

Bijlage G

Plancapaciteit

75

Bijlage H

Demografie en werkgelegenheid

77

Bijlage I

Begrippenlijst

79

EIB-publicaties 83

5

6

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord-Brabant heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met ruim 65% in 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant beslaat 5,3 miljoen m2 vvo. Gezien de kantorenvoorraad van 3,2 miljoen m2 in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,1 miljoen m2 (een groei van meer dan 65%). De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Kantorenvoorraad geconcentreerd in grootste kernen In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregio’s: de regio Eindhoven en Noord-Brabant exclusief Eindhoven. De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eindhoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg, Oss en Roosendaal. In de steden Den Bosch en Breda is de meeste kantoorruimte te vinden op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In de andere steden zijn centrale locaties in de binnenstad relatief het grootst. In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste kantorenstad. De meeste kantoorruimte staat op formele locaties. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs echter meer centrale kantoorlocaties. Leegstand concentreert zich op formele, monofunctionele locaties De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering 533.000 m2 in de hele provincie. Het leegstandspercentage van ongeveer 10% van de voorraad ligt onder het landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. In deelgebied Eindhoven is de leegstand per medio 2011 opgelopen tot 12%. De leegstand is vooral geconcentreerd op formele kantoorlocaties. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in de regio Eindhoven neemt toe van 58.000 naar 83.000 tussen 1996 en 2010. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sprake van een groei van 93.000 naar 131.000. Een dergelijke werkgelegenheidsontwikkeling vertaalt zich in het ruimtegebruik. In beide sectoren is het ruimtegebruik in de kantorenmarkt sterk toegenomen tussen 1996 en 2010 (tabel 1 en 2). Aantal kantoorbanen neemt tot 2020 nog toe, daarna volgt een daling Het aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020. In Eindhoven gaat de groei in de kantorensector samen met een totale werkgelegenheidsgroei. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven krimpt de totale werkgelegenheid maar neemt het aantal kantoorbanen door een verdergaande ‘verkantorisering’ nog toe. Na 2020 neemt in heel Noord-Brabant de werkgelegenheid naar verwachting

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).

7

af. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio’s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal zal krimpen. Ook de kantorensector ontkomt niet aan deze krimp en na 2020 neemt de ruimtevraag weer af. Tabel 1

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Eindhoven

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m2 vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

58 340 75 380 83 414 93 421 85 372

17 20 20 22 23

23,8 23,0 22,0 22,0 22,0

1,4 1,7 1,8 2,0 1,9

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Tabel 2

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Brabant exclusief Eindhoven

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m2 vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

93 754 112 843 131 921 140 917 128 796

12 13 14 15 16

23,4 22,8 22,4 22,4 22,4

2,2 2,5 2,9 3,1 2,9



8

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt in beide regio’s terug van gemiddeld 10% nu naar circa 6%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in zowel Eindhoven als in de rest van Noord-Brabant 10% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Overaanbod na 2020 De leegstand bestaat na 2020 niet alleen uit een incourante voorraad. Door de verwachte afname in de ruimtevraag ontstaat een overaanbod. De courante leegstand loopt op naar circa 10%, inclusief 5% frictieleegstand. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele formele locaties in het laagste prijssegment. Het gaat hierbij om kantoren die kwalitatief nog voldoen als kantoor, tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kunnen worden, maar waarvoor geen gebruiker (of alternatieve aanwending) is te vinden. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 534.000 m2. Na 2020 komt daar 591.000 m2 bij om in 2040 op in totaal 1,1 miljoen m2 uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 2,5 miljoen m2 kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn per deelmarkt samengevat in figuur 1 en figuur 2. Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.

9

Figuur 1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

1.600

Leegstand

1.400 1.200 In gebruik

1.000 80 0 60 0

Nieuwbouw

40 0 20 0 0

Incourant

Centraal

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2010

-400

2020

-200

Getransformeerd

Formeel

Overig

Bron: EIB

Figuur 2

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m2

1.400

Leegstand


800 600 400

Nieuwbouw

200 0 Incourant

Centraal

Bron: EIB

10

Overig

Formeel

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-400

2010

-200

Getransformeerd

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In ‘drukregio’s’ zijn transformaties kansrijker dan in regio’s die te maken hebben met krimp, waaronder na verwachting NoordBrabant na 2020. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kantoorwerkgelegenheid in Noord-Brabant stijgt nog en lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echter tijd. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort ‘prisoner’s dilemma’ kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. Een aandachtspunt is het omslagpunt in de verwachte kantorenvraag in Noord-Brabant van groei naar krimp na 2020. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisico’s worden groter en daar kan mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang – het is geen effectieve voorraad meer – maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie – via regelgeving of via financiële prikkels – nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Beleid op regionaal niveau In de beide regio’s zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Vooral na 2020 wordt dit van belang, aangezien de nu nog relatief jonge voorraad dan snel zal verouderen. Gelijktijdig neemt in deze periode de vraag af en zal overaanbod ontstaan. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantorenmarkt blijft hierdoor beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast ook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden. Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmerken van de kantorenmarkt in Noord-Brabant rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.

11

12

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Noord-Brabant. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio’s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Brabant is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: • Welke aanpak is gevolgd? • Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? • Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? • Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? • Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan?

13

14

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1

Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Werkgelegenheid

Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Terugkoppelingen

Leegstand en prijzen

Onttrekkingen

Nieuwbouw

2

Aanbod (m )

Bron: EIB

De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio’s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: • • •

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio’s, waarvan de regio’s Eindhoven en overig Noord-Brabant er twee zijn. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A.

15

• • • • •

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment ‘omlaag’, van A naar B. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). Figuur 2.2

Segmenten in beeld (kantorenmarkt en in de Randstad kennen een C-segment)

Vraag

Nieuwbouw

Centraal A

Formeel A

Overig A

Transformatie

Centraal B

Formeel B

Overig B

Transformatie

Centraal C

Formeel C

Overig C

Transformatie

Economische veroudering Nieuwbouw Economische veroudering

Incourant

Bron: EIB

Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein stations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren wijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% in een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (‘top van de markt’) en een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio’s in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwaliteitssegmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan.

16

Tabel 2.1

Segmentering van de markt (indicatieve %-verdeling)

Locaties Kwaliteitsklassen 1. Centrale locaties (30%) 2. Formele locaties (40%) 3. Overige locaties (30%)

A (50%)

B (50%)

x x x

x x x

Bron: EIB

Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een ‘centrale A’-locatie in de praktijk niet naar een ‘formele B’-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de ‘opwaartse’ mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend Dat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit figuur 2.3 en figuur 2.4. Deze figuren laten het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Overheid en Non-profit oververtegenwoordigd. Het centrale A-segment in Eindhoven wordt zelfs grotendeels bepaald door de absoluut gezien kleine sector Banken en Verzekeraars. Op overige locaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich en voor een deel ook de Zakelijke en ICT dienstverlening. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine financiële adviseurs en makelaars. Op formele locaties zijn Handel en Industrie weer sterker vertegenwoordigd, vooral in het B-segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie.

17

Figuur 2.3

Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Brabant exclusief Eindhoven

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Centraal A

Handel en Industrie

Centraal B

Overig A

Zakelijke en ICT dienstverlening

Overig B

Formeel A

Banken en Verzekeraars

Formeel B Overheid en Non-profit

Bron: LISA, EIB

Figuur 2.4

Verdeling van sectoren naar segmenten in Eindhoven

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Centraal A

Handel en Industrie

Bron: LISA, EIB

18

Centraal B

Overig A

Zakelijke en ICT dienstverlening

Overig B

Formeel A

Banken en Verzekeraars

Formeel B Overheid en Non-profit

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant exclusief Eindhoven beslaat op dit moment 3,2 miljoen m2 vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,9 miljoen m2 in 1990, is sprake van een toename van 1,3 miljoen m2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 140.000 m2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,4 miljoen m2. De totale kantorenvoorraad in Eindhoven beslaat op dit moment 2,1 miljoen m2 vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,3 miljoen m2 in 1990, is sprake van een toename van 0,8 miljoen m2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 80.000 m2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 0,9 miljoen m2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding in Noord-Brabant exclusief Eindhoven heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de centrale locaties nog het grootst waren, is in 2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties (figuur 3.1). Figuur 3.1

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Noord Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo)

2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -

1990

1992

1994

Centraal A

1996

Centraal B

1998

2000

Overig A

2002 Overig B

2004

2006

Formeel A

2008

2010

Formeel B

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

19

Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft ook in Eindhoven plaatsgevonden op de formele locaties (figuur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten en enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C. Figuur 3.2

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Eindhoven (m² vvo)

2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 1990

1992

1994

Centraal A

1996

Centraal B

1998

2000

Overig A

2002 Overig B

2004

2006

Formeel A

2008

2010

Formeel B


De leegstand op formele locaties is toegenomen De leegstand in Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) is tussen 1990 en 1999 relatief stabiel en ligt op 1993 na onder de 100.000 m2 (figuur 3.3). Na 1999 neemt de leegstand snel toe, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 272.000 m2 (rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt meer dan de helft zich op formele locaties, overige locaties laten de minste leegstand zien. De leegstand in Eindhoven lijkt een vergelijkbaar patroon te hebben als in de rest van NoordBrabant. Tot 2000 redelijk stabiel, op een wat grotere piek in 1993 en 1994 na. Na 2000 loopt de leegstand snel op naar een gemiddelde van 203.000 m2 over de periode 2002-2010. In 2010 bereikt de leegstand een toppunt van bijna 261.000 m2. Ten opzichte van de totale voorraad is dit gelijk aan ongeveer 12%. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak.

20

Figuur 3.3

Leegstand 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo)

350.000

Centraal Formeel Overig

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

Figuur 3.4

Leegstand 1990-2010, Eindhoven (m² vvo)

300.000

Centraal

Formeel

Overig

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

21

Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Van de locatietypen bevindt de meeste leegstand zich zoals gezegd op de formele locaties. Relatief gezien is echter sprake van een evenwichtiger verdeling: de formele locaties vormen ook een groot deel van de markt. Binnen de locatietypen is de leegstand ongeveer gelijk verdeeld over de A- en B-segmenten (figuur 3.5 en figuur 3.6). Het centrale A-segment in Noord-Brabant exclusief Eindhoven kent zelfs een hogere leegstand dan het B-segment. In Eindhoven geldt dit voor de formele locaties. Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren zo met elkaar gaan concurreren dat de leegstand in de markt zich steeds meer zal concentreren in de B-segmenten. Figuur 3.5

Leegstand naar segment in 2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (1.000 m² vvo)

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A

Centraal B

Overig A

Overig B

Formeel A

Formeel B


Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld De nieuwbouwproductie in Noord-Brabant exclusief Eindhoven bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 1,6 miljoen m2. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1990, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Breda en bedrijventerrein de Herven in Den Bosch. De tweede piek is rond de eeuwwisseling, wanneer onder meer Tivoli in Tilburg en bedrijventerrein de Rietvelden in Den Bosch worden gebouwd (figuur 3.7). Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. In 2005 is nog een piek te zien in de nieuwbouwproductie, maar in 2007 zakt de productie weer in tot rond 40.000 m2 per jaar. In 2010 wordt voornamelijk nog op formele locaties gebouwd, terwijl daar nu ook de grootste leegstand zit.

22

Figuur 3.6

Leegstand naar segment in 2010, Eindhoven (1.000 m² vvo)

80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A

Centraal B

Overig A

Overig B

Formeel A

Formeel B


Figuur 3.7

Nieuwbouw 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo)

160.000

Centraal

Formeel

Overig

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

23

Ook in Eindhoven veel nieuwbouw op formeel Na een piek in 1990 is de nieuwbouwontwikkeling in Eindhoven tot 1996 minder dan 40.000 m2 per jaar. In de periode van 1990 tot 2010 is totaal bijna 942.000 m2 bijgebouwd, waarvan meer dan 60% in het formele segment. Rond de eeuwwisseling is een duidelijke piek waar te nemen waar in drie jaar tijd 374.000 m2 kantoorruimte bij is gebouwd, waaronder bedrijventerrein de Hurk, Eindhoven Airport en ontwikkeling in het stadscentrum. In 2006 werd nog eens bijna 63.000 m2 bijgebouwd op formele locaties op het Flight Forum en de High Tech campus in Eindhoven. Na 2006 loopt de nieuwbouwproductie snel terug tot nog geen 4.000 m2 in 2010 – wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand en dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is. Figuur 3.8

Nieuwbouw 1990-2010, Eindhoven (m² vvo)

180.000

Centraal

Formeel

Overig

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad ‘geprojecteerd’ naar 2020 en 2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat het centrale A-segment voor Noord-Brabant exclusief Eindhoven bijvoorbeeld 552.000 m2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar 499.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment.

24

Het grote formele B-segment omvat 686.000 m2 in 2010. In 2020 is het formele B-segment groter geworden. De omvang bedraagt nu 795.000 m2. Een deel van de “A-gebouwen” is naar het B-segment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het B-segment gehaald. Eenzelfde ontwikkeling is geschetst voor de regio Eindhoven. In 2010 is het aanbod in het centrale A-segment nog 348.000 m2 en daalt tot 2020 naar 315.000 m2 en in 2040 naar 258.000 m2. De B-segmenten worden naar 2020 groter door het wegzakken van A-locaties. Tabel 3.1

Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B

552 499 552 599

408 638

Overig A B

346 293 346 393

209 426

Formeel A B

686 561 686 795

374 822

Totaal

3.168 3.140

2.877

Bron: Bak, EIB

Tabel 3.2

Raming van het aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal A B

348 315 348 379

258 402

Overig A B

202 171 202 230

122 246

Formeel A B

506 414 506 586

276 610

Totaal

2.112 2.095

1.914

Bron: Bak, EIB

25

Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken langzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technisch verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad uit het C-segment). Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een ‘repeated sales’ analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmenten hier tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en ‘expert opinions’. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.

26

4

Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Noord-Brabant. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1

Schema opbouw ruimtevraagraming

Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking

Bevolking

Kantoorbanen

x

m2 per kantoorbaan

=

Vraag

Bron: CPB, EIB

27

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoren in Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sterk gegroeid tussen 1990 en 2010. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,2 miljoen m2 vvo naar 2,9 miljoen m2 (tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 93.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 131.000. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 14%. Dit wil zeggen dat in deze regio momenteel ruim één op de zeven werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1

Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven

Aantal kantoorbanen (1.000)

19961 2000 2010

Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag in het per werknemer (mln m2 vvo) totaal (%) (m2 vvo)

93 112 131

12 13 14

23,4 2,2 22,8 2,5 22,4 2,9



Ook de vraag naar kantoren in Eindhoven is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 1,4 miljoen m2 vvo naar 1,8 miljoen m2 (tabel 4.2). In 1996 werkten 58.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen tot 83.000. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 17% naar 20%.

Tabel 4.2

Kantorenvraag Eindhoven


19961 2000 2010


58 17 75 20 83 20

23,8 1,4 23,0 1,7 22,0 1,8



28

Ruimtegebruik per werknemer neemt af Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker in 2010 in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 22,4 m2 vvo in gebruik, tegen 23,4 m2 in 1996. In Eindhoven is het gemiddelde ruimtegebruik in 2010 22,0 tegen 23,8 in 1996. De gemiddelde jaarlijkse afname van het ruimtegebruik vindt het sterkst plaats tussen 1996 en 2000. De markt is krap in de periode 1996-2000, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen. Hierdoor neemt gemiddeld genomen het ruimtegebruik af. Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer aanbod van nieuwe kantoren, de afname van het gemiddeld ruimtegebruik afgeremd. De marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken dan ook een positief effect op de kantorenvraag2. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Desondanks blijft het ruimtegebruik per werknemer gemiddeld afnemen na 2000. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief sterk tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw in gebruik genomen, waardoor organisaties efficiënter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn: • • • •

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld Tabel 4.3

Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven naar sectoren, 2010


Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit Totaal

43 28 16 45

Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag in het per werknemer (mln m2 vvo) totaal (%) (m2 vvo) 10 23 59 16

20,7 25,2 20,2 22,3

0,9 0,7 0,3 1,0

132 15 22,4 2,9


2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358.

29

Tabel 4.4

Kantorenvraag Eindhoven naar sectoren, 2010



Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit

31 23 8 23

17 28 68 20

20,2 24,5 21,7 20,9

0,6 0,6 0,2 0,5

Totaal

85 21 22,0 1,8


ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit in Noord-Brabant exclusief Eindhoven met 45.000 banen de grootste sector. Overheid en Non-profit heeft 1,0 miljoen m2 in gebruik. Ondanks dat hier met 10% maar weinig werkgelegenheid kantoorgebonden is, is Handel en Industrie ook een grote sector. Deze sector heeft 900.000 m2 in gebruik en kent 43.000 kantoorbanen. Ook voor de regio Eindhoven is Handel en Industrie een bepalende sector. Met 31.000 banen heeft de sector 600.000 m2 in gebruik. Gemeten naar het aantal banen is de sector Banken en Verzekeraars het kleinst in beide regio’s. Deze sector heeft met 59% respectievelijk 68% wel het hoogste aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F.

4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid krimpt na 2020 De totale werkgelegenheid in de hele provincie Noord-Brabant is tussen 1996 en 2010 nog duidelijk gegroeid. Vooral in de periode 1996-2000 is sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (figuur 4.2). De oorzaak is vooral conjunc-

30

tureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. Onder invloed van de demografische ontwikkeling zal de groei van de beroepsbevolking gaan afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen, maar deze zit met name in het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting ongeveer gelijk blijven op 1,38 miljoen. Na 2020 zal onder invloed van demografische ontwikkelingen naar verwachting krimp optreden. Tot 2040 volgt naar verwachting een afname naar 1,21 miljoen. Dit is cumulatief een afname van 13%. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkeloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. De trends zijn echter gelijk. Figuur 4.2

Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Brabant, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen

2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar)

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020 De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen ontwikkelt zich echter beter dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

31

Tabel 4.5

Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010-2040


2010 2020 2040


131 140 128

14 15 16

22,4 2,9 22,4 3,1 22,4 2,9


Het aantal kantoorbanen in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt naar verwachting toe van 131.000 in 2010 tot 140.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 128.000 (zie tabel 4.5). Het aantal kantoorbanen in Eindhoven neemt naar verwachting toe van 83.000 in 2010 tot 93.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 85.000 (zie tabel 4.6). De ruimtevraag neemt de komende jaren toe van 1,8 miljoen m2 nu tot 2,0 miljoen m2 in 2020. Daarna volgt weer een verwachte afname naar 1,9 miljoen m2 in 2040 – het niveau van 2010. Tabel 4.6

Kantorenvraag Eindhoven, 2010-2040


2010 2020 2040


83 93 85

20 22 23

22,0 1,8 22,0 2,0 22,0 1,9


Aantal kantoorbanen bepaalt ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag in Noord-Brabant de komende jaren toenemen van 2,9 miljoen m2 nu tot 3,0 miljoen m2 in 2020 en daarna weer afnemen naar 2,9 miljoen m2 in 2040. In Eindhoven groeit de ruimtevraag van 1,8 miljoen in 2010 naar 2,0 miljoen in 2020.

32

Daarna neemt de vraag weer iets af naar 1,9 miljoen. In totaal neemt het kantoorgebruik in Eindhoven naar verwachting dus iets toe ten opzichte van 2010. Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als ‘het nieuwe werken’ (HNW). Steeds verdergaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als ‘het nieuwe werken’ niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Voor kantorensectoren als de Zakelijke en ICT dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte tot 2020 op peil, met in de dienstverlening eerst nog een lichte groei. De sterkste afname in de kantoorbehoefte na 2020 kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3 en figuur 4.4). Figuur 4.3

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040 Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

1.200

1.000

800 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

600

400

200

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

33

Figuur 4.4

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040 Eindhoven, 1.000 m2

900 800 700 600 500 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

400 300 200 100 1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit 2006. Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio’s. Voor de zorg – onderdeel van Overheid en Non-profit – is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in ‘Vier toekomstscenario’s voor overheid en zorg’ van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De historische verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.7 en tabel 4.8). De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de verdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling is niet constant. De belangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang veranderen. De geschetste verwachte krimp in de Handel en Industrie tussen 2020 en 2040 gaat bijvoorbeeld ten koste van de ruimtevraag op de formele locaties.

34

Tabel 4.7

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

2010 2020

2040

Centraal

A B

505 568 519 534

545 501

Overig

A B

316 352 321 358

333 338

Formeel

A B

635 667 601 636

585 553

Totaal

2.897 3.115

2.855

Bron: Bak, EIB

Tabel 4.8

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

2010

2020

2040

Centraal A B

336 335 291 333

311 318

Overig A B

173 192 186 209

177 195

Formeel A B

431 483 435 471

446 413

Totaal

1.852 2.024

1.860

Bron: Bak, EIB

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel. Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwerkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen maken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

35

36

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren. Tabel 5.1

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

2010 2020 2040 Aanbod Vraag Saldo

Aanbod Vraag Saldo

Aanbod Vraag Saldo

Centraal

A 552 505 47 B 552 519 33

499 568 -69 599 534 65

408 545 -137 638 501 137

Overig

A 346 316 30 B 346 321 25

293 352 -59 393 358 35

209 333 -124 426 338 88

Formeel

A 686 635 51 B 686 601 85

561 667 -106 795 636 159

374 585 -211 822 553 269

Totaal

3.168 2.897 271

3.140 3.115

25

2.877 2.855

22

Bron: Bak, EIB

Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik 3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen

37

Tabel 5.2

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

2010 2020 2040 Aanbod Vraag Saldo

Aanbod Vraag Saldo

Aanbod Vraag Saldo

Centraal A B

348 336 12 348 291 57

315 335 -20 379 333 46

258 311 -53 402 318 84

Overig

A B

202 173 29 202 186 16

171 192 -21 230 209 21

122 177 -55 246 195 51

Formeel

A B

506 431 75 506 435 71

414 483 -69 586 471 115

276 446 -170 610 413 197

Totaal

2.112 1.852 260

2.095 2.024

71

1.914 1.860

54

Bron: Bak, EIB

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling. 1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt af van 9% in 2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 20%. De leegstand in Eindhoven neemt af van 12% in 2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 23%. In deze leegstandsraming is Tabel 5.3

Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010 Transformatie vanaf 2010 Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2 3.169 2.897 -

3.489 3.315 349

3.429 3.091 670

-

-

75

273 (9%) 114 (4%) 0 (0%)

206 (6%) 0 (0%) 32 (1%)

673 (20%) 166 (5%) 335 (10%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -30% -39% 1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040.

Bron: EIB

38

Tabel 5.4

Modeluitkomsten, Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

2.113 1.852 -

Transformatie vanaf 2010 - Leegstand, in dat jaar 261 ( 12%) - waarvan courant overaanbod 155 (7%) - waarvan incourant 0 (0%) Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

2.279 2.166 185

2.314 2.019 455

-

22

132 ( 6%) 0 (0%) 19 (1%)

527 (23%) 179 (8%) 232 (10%)

0% -31% -39%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Bron: EIB

nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde ‘totale leegstand’ in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. • • •

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio’s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Noord-Brabant (excl. Eindhoven) is in 2040 sprake van een overaanbod van 5%. In Eindhoven is het overaanbod in 2040 opgelopen tot 8%. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting in beide regio’s 10% van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag groeit tot 2020 De kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 2,9 naar 3,3 miljoen m2 in Noord-Brabant (excl. Eindhoven). In Eindhoven neemt het gebruik toe van 1,9 naar 2,2 miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen. De vraag is prijselastisch3. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af, waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op respectievelijk 3,1 en 2,0 miljoen m2 voor Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en Eindhoven.

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

39

3 Nieuwbouwvraag Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 349.000 en 185.000 m2 voor Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en Eindhoven. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 670.000 m2 in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en 455.000 in Eindhoven. Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zo’n 22.000 m2 in Noord-Brabant en 15.000 m2 in Eindhoven, evenwichtig verdeeld over de hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 75.000 en 45.000 m2 per jaar, waarbij rond de eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar 140.000 m2 per jaar. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 3,5 miljoen m2 in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en 2,3 miljoen m2 in Eindhoven. Na 2020 loopt de voorraad in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) iets af tot 3,4 miljoen m2 in 2040 en blijft ongeveer gelijk met 2,3 miljoen m2 in Eindhoven. 4 Transformaties De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kantoorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt. Transformaties lopen op Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting geen kantoorruimte worden getransformeerd. Tot 2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 75.000 m2 in Noord-Brabant en 22.000 m2 in Eindhoven. Dit zijn transformaties van courante kantoren. Verschillen per locatietype De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1 en figuur 5.2. Per locatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend. Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidingsvraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van de ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden. In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat zowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te

40

worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.

Figuur 5.1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

1.600

Leegstand


1.000 80 0 60 0

Nieuwbouw

40 0 20 0 0

Incourant

Centraal

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-400

2010

-200

Getransformeerd

Formeel

Overig

Bron: EIB

Figuur 5.2

Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m2

1.400

Leegstand


800 600 400

Nieuwbouw

200 0 Incourant

Centraal

Overig

Formeel

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-400

2010

-200

Getransformeerd

Bron: EIB

41

5.2 Verwachte prijsontwikkeling Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtegebruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw. Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatie De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transformaties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk. Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen. Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De ‘opportunity costs’ dalen. De herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en ‘expert opinions’ geven aan dat in heel Noord-Brabant op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Geen transformaties op overige en formele locaties Voor overige en formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan. Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op. Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand). Gegeven deze aannames wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.3 en figuur 5.4). Interpretatie van de prijsontwikkeling Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten marktbreed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken. Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%. Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van een officiële prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwikkeling is gegeven in reële termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij benadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

42

Figuur 5.3

Prijsontwikkeling per segment, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, procenten

Overig

Centraal 0

0 A

- 10

2020

B

0 A

- 10

B

- 10

- 20

- 20

- 20

- 30

- 30

- 30

- 40

- 40

- 40

- 50

- 50

- 50

- 60

- 60

- 60

- 70

- 70

- 70

0

0

0

A

- 10

2040

Formeel

B

A

- 10

- 10

B

- 20

- 20

- 20

- 30

- 30

- 30

- 40

- 40

- 40

- 50

- 50

- 50

- 60

- 60

- 60

- 70

- 70

- 70

A

B

A

B

Bron: EIB

Figuur 5.4

Prijsontwikkeling per segment, Eindhoven, procenten

Overig

Centraal 0 - 10

2020

0 A

B

0 A

B

- 10

- 20

- 20

- 20

- 30

- 30

- 30

- 40

- 40

- 40

- 50

- 50

- 50

- 60

- 60

- 60

- 70

- 70

- 70

0 - 10

2040

- 10

Formeel

A

B

0

0

- 10

- 10

A

B

- 20

- 20

- 20

- 30

- 30

- 30

- 40

- 40

- 40

- 50

- 50

- 50

- 60

- 60

- 60

- 70

- 70

- 70

A

B

A

B

Bron: EIB

43

44

6

Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan. De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoeligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan. De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt: • • • • • • •

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheidsmarge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten: • Regionale prognoses beroepsbevolking • Arbeidsparticipatie • Pendel • Werkloosheid • Kantoorhoudende werkgelegenheid • Ruimtegebruik per werknemer • Verschuivingen tussen sectoren De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimtevraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als ‘het nieuwe werken’ en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Lagere ruimtevraag van 10% In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemende veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1 en tabel 6.2). De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouwvraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.

45

Tabel 6.1

Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

3.169 2.897 -

Transformatie vanaf 2010 - Leegstand, in dat jaar 273 (9%) - waarvan courant overaanbod 114 (4%) - waarvan incourant 0 (0%) Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

3.332 3.167 193

3.202 2.781 489

-

132

197 (6%) 0 (0%) 31 (1%)

745 (23%) 261 (8%) 325 (10%)

0% -33% -40%


Bron: EIB

Tabel 6.2

Modeluitkomsten Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag 1.000 m2

2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 3.169 Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.113 Kantoorruimte in gebruik 1.852 Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - Transformatie vanaf 2010 - Leegstand, in dat jaar 261 (12%) - waarvan courant overaanbod 155 (7%) - waarvan incourant 0 (0%) Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

3.332 2.178 2.071 83

3.202 2.160 1.817 332

-

61

126 (6%) 0 (0%) 19 (1%)

567 (26%) 235 (11%) 224 (10%)

0% -34% -40%


Bron: EIB

46

6.2 Leegstand Met een leegstaande kantorenvoorraad in 2010 van 9% in Noord-Brabant exclusief Eindhoven en 12% leegstand in Eindhoven is sprake van overaanbod. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag. Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege kantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie eerdere tabel 5.3 en tabel 5.4). De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hoge vraagprijzen en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf 3.3). In de praktijk leeft echter het gevoel dat nu al een deel van de huidige leegstand als incourant moet worden gezien. Het effect daarvan op de marktverhoudingen is met het model doorgerekend. Van de huidige leegstand nu al 25% incourant Wanneer nu al een kwart van de leegstand verouderd is en dus technisch niet meer meedoet in de markt, heeft dit consequenties. In 2020 zal dit verouderde deel van de voorraad technisch onttrokken zijn (“Incourant” in figuur 6.1 en figuur 6.2). Dit geeft een opwaartse druk op de nieuwbouwvraag. Figuur 6.1

Gevoeligheden rond het basisscenario, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

800 600 400 200 -200 -400 -600 -800

2020

2040

Basisscenario

Nieuwbouw

2020

2040

Incourant

2020

2040

Kortere levensduur

Transformatie

2020

2040

Transformatiebeleid

Technisch onttrokken

Bron: EIB

47

Figuur 6.2

Gevoeligheden rond het basisscenario, Eindhoven, 1.000 m2

600 400 200 -200 -400 -600

2020

2040

Basisscenario

Nieuwbouw

2020

2040

Incourant

2020

2040

Kortere levensduur

Transformatie

2020

2040

Transformatiebeleid

Technisch onttrokken

Bron: EIB

De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmenten blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen op peil blijven. De nu omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrijpen vragen, bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen economisch eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties. Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor een herontwikkeling, wanneer daarmee in een nieuwbouwvraag kan worden voorzien. Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van de huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteit van de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen. Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt ‘uit de markt gehaald’. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario “Incourant” laat zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluitkomsten zijn gelijk. 6.3 Transformatie Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom meegenomen in de analyse. Grote verschillen per locatie Transformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks rendabele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en

48

leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat minder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen, zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool). De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model. Ook regionale verschillen Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regio’s in de alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor lege kantoren. In groeiregio’s zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregio’s, waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen. In Noord-Brabant is, anders dan in de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 50% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige en formele locaties komen zowel in Noord-Brabant als Eindhoven geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan. De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en ‘expert opinions’. De verwachting is dat transformaties in Noord-Brabant beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transformaties tot 2040 op 75.000 m2 in Noord-Brabant en 22.000 m2 in Eindhoven. Tot 2020 worden geen transformaties verwacht in beide gebieden. Extra inzet op transformaties In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties voorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden. Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere gebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder urgent. Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegen van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij eigenaren echter groter6. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in het model zit verwerkt. Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op transformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze extra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te veronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 40% dalen, worden transformaties rendabel verondersteld op centrale locaties (was 50%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 55% (was 65%). De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1 en figuur 6.2. De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzienlijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.

5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor transformatie. 6 EIB (2010), “Analyse van de marktwerking”.

49

6.4 Veroudering De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is naar verwachting 10% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van een verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad. Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technische levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en ‘expert opinions’. Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit grote consequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en de vraag naar nieuwbouw (“Kortere levensduur” figuur 6.1). De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt. Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbestemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen. De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van belang is. 6.5 Nieuwbouwontwikkeling Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zo bedraagt het planaanbod volgens de Neprom 1,2 miljoen m2 in heel Noord-Brabant. Voor het merendeel is een verwachte opleverdatum gegeven voor 2020. Gemeenten hanteren een andere definitie voor planvoorraad en het landelijk beeld is dat deze hoger uitkomen dan de Neprom. Ter vergelijking, de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 534.000 m2 voor heel Noord-Brabant (inclusief Eindhoven). Planvoorraad in verhouding tot de markt Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de registratie van de Neprom mogen gebruiken7. Duidelijk is dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creëert (zie “Planvoorraad” in tabel 6.3 en tabel 6.4). De nieuwbouw leidt tot een leegstand van 8% in Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) en 7% in Eindhoven en meer druk op transformaties in de centrale en overige locaties in Eindhoven. De prijsdaling is een stuk forser dan in het basisscenario. De prijsdaling treft ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskosten nodig om toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario. Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouwlocaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegen-

7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.

50

krachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn) gerealiseerd gaan worden. Tabel 6.3

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

Voorraad Nieuwbouw Transformatie Leegstand (%) Prijs (%)

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040

Basis- scenario

Plan- Alleen Nieuwbouwvoorraad centraal prijs

3.489 3.674 3.323 3.429 349 536 184 670 - - - 75 5 8 5% 10 -30 -46 -4 -39

3.416 3.252 278 399 5 5 -19 -32

1 De scenario’s Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

Tabel 6.4

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, Eindhoven, 1.000 m2

Voorraad Nieuwbouw Transformatie Leegstand (%) Prijs (%)

Basis- scenario

Plan- Alleen Nieuwbouwvoorraad centraal prijs

2020 2.279 2.373 2.173 2.233 2040 2.314 2.153 2020 185 290 79 139 2040 455 256 2020 - 10 - 2040 22 -1 2020 5 7 5 5 2040 13 6 2020 -31 -44 -6 -21 2040 -39 -32

1 De scenario’s Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

Alleen op centrale locaties bouwen Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeld enkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (“Alleen centraal”). Voor overige en formele locaties wordt de markt ‘op slot gezet’. De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve

51

nieuwbouwprogramma’s door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken. Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot onder de vraag. Het leidt tot inefficiënt vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrekkingen tot stand. Reserveringsprijzen nieuwbouw Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veronderstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuwbouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend. Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuwbouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficiënter in te richten voor nieuwe werkconcepten (‘nieuw werken’ bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (reële) prijzen. Ook op langere termijn is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs. Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 beduidend lager uitkomt. Prijzen zullen ook marktbreed namelijk (per definitie) minder dalen. Er komt minder concurrerende nieuwbouw in de markt. Door deze beperktere prijsdaling zal niet alleen beperkter nieuwbouw worden gerealiseerd maar zal ook minder druk ontstaan om te transformeren (zie “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.3). Rol van de kapitaalmarkt De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmarkten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een deel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes die worden gemaakt. De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en financiering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financieringsmarkten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is geschetst voor de hogere reserveringsprijs ( “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.3 en tabel 6.4). Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt. De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen. Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken. Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als ‘nieuw voor oud’ en ‘statiegeld’ voor de nieuwbouw.

52

6.6 Interpretatie van de uitkomsten In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikkelingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door ‘het nieuwe werken’, heeft tot gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de ruimtevraag goed te volgen. Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel. Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering, sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand. Waarde van de modeluitkomsten Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen, geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere regio’s, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschillende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van actuele demografische en werkgelegenheidsprognoses. In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrekkingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk. Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerkelijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat. Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspraken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn. De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.

53

54

Bijlage A

Segmentering

Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen (afhankelijk van de omvang van de markt). De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties oververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende voorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactiedatabase. De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten, bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen locaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen geïnterpreteerd moet worden. 1 Centrale locaties Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op centrale locaties variëren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd. Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregionaal georiënteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten. 2 Formele locaties Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de prijsklassen. Grote zakelijke en financiële dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in de aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantoren van bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.

55

3 Overige locaties Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kantoren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kantoorvilla’s, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpaviljoenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV. Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal bankfiliaal. Prijssegmentering binnen locaties Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de transactiedatabase van Vastgoedmarkt. Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitssegmenten opgebouwd. De segmentering naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een huurprijs gevonden. Het deel waarvoor geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijn aangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed te interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de melding zuiver een kale huurprijs betreft, hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzieningen is omgegaan, of hoe huurkortingen en verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives). Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit van de markthuren als prijsindicatie is onderkend. De huurprijs is daarom slechts gebruikt als indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Een hoge huurprijs heeft gemiddeld genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd. Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te kunnen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde index is Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden huurprijzen en marktindex

Huurprijs 2008

x

Inde Huurprijs 1996

x Inde

x

Inde

x Inde Huurprijs 2003

Correcties

1990 Bron: EIB

56

2010

de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifieke locatie. De gevonden huurprijzen worden dus ‘vooruit’ of ‘terug’ geïndexeerd om over de hele periode een huurprijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als nieuw ijkpunt genomen. In figuur A.1 is de methode geïllustreerd. De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige misgaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijs niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde ontwikkeling wordt geïndexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw een afwijkende waarde ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemiddeld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van het kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt, omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordt gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan te sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie effecten in de data een rol spelen. Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruikte kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk. Desondanks heeft de segmentering wel degelijk enige waarde. De waarde die aan de huurprijzen wordt toegekend is beperkt. De huurprijzen worden op een ordinale schaal gebruikt. De prijsanalyse geeft geen waardering op marktwaarde maar enkel op een ordinale kwaliteitsschaal. De modeluitkomsten mogen hierdoor dan vooral stilistisch zijn, het maakt de beschrijving van de verwachte dynamiek niet minder waardevol. Resultaten prijsgrenzen De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de markt (50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op marktonderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens ‘terug’ geïndexeerd op basis van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onderkant van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m2 buiten zijn gehouden. De ontwikkeling van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in figuur A.2 en Figuur A.2 Bovengrenzen1 prijsklassen, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, (€/m2 vvo)

140

Bovengrenzen 130

Centraal B Overig B Formeel B

120 110 100 90 80 70 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste segment logischerwijs geen bovengrens

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

57

figuur A.3, laten echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden geconstateerd dat het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen. Dit is in de analyse overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de geïndexeerde prijsgrenzen geen prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een kwaliteitsschaal. Figuur A.3 Bovengrenzen1 prijsklassen, Eindhoven, (€/m2 vvo)

150 140

Bovengrenzen

130

Centraal B Overig B Formeel B

120 110 100 90 80 70 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste segment logischerwijs geen bovengrens

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

58

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eerste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geeft een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat circa de helft van de bedrijvigheid in de provincie Noord-Brabant start in formele locaties, zie linker helft van figuur B.1 en figuur B.2. Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie. De absolute omvang van het formele segment hangt hier ook mee samen. Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1990-2009

Opgeheven

Nieuw Overig 24%

Centraal 24%

Formeel 52%

Centraal 27%

Overig 27%

Formeel 46%

Bron: LISA, Bak, EIB

Bedrijven die opgeheven worden of de provincie Noord-Brabant verlaten, komen voornamelijk van formele locaties, zie rechter helft van figuur B.1 en figuur B.2. In centrale locaties is de dynamiek bij opgeheven bedrijvigheid minder laag dan bij startende ondernemingen. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog als beseft wordt dat het totale volume werknemers op deze locaties lager is dan op formele locaties. De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hiervandaan verhuizen. Zo laten figuur B.3 en figuur B.4 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centrale locaties, ook weer centrale locaties zijn. Organisaties in formele locaties verhuizen niet snel naar een andere locatie (figuur B.5 en figuur B.6). Naar centrale locaties wordt vanaf formele locaties nagenoeg niet verhuisd. De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.7 en figuur B.8 laten zien dat een formele locatie de meest voorkomende bestemming is bij verhuizing vanaf een overige locatie.

59

Figuur B.2 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Eindhoven, 1990-2009

Opgeheven

Nieuw Overig 20%

Centraal 24%

Formeel 56%

Overig 27%

Centraal 32%

Formeel 41%


Formele locaties zijn dus vaak de bestemming van een verhuizing, ook vanuit de andere locatietypen. Het is verleidelijk hier een trend in te zien. Kanttekening hierbij is dat in formele locaties ook het meeste nieuwe aanbod is gecreëerd. Verhuizingen naar deze locaties kunnen dan ook verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. Figuur B.3 Verhuizingen van centrale locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1990-2009 Overig 19%

Centraal 47%

Formeel 34%


60

Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een ander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment. Figuur B.4 Verhuizingen van centrale locaties, Eindhoven, 1990-2009

Overig 17%

Centraal 55%

Formeel 28%


Figuur B.5 Verhuizingen van formele locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1990-2009

Centraal 28%

Overig 28%

Formeel 44%


61

Figuur B.6 Verhuizingen van formele locaties, Eindhoven, 1990-2009

Centraal 18% Overig 32%

Formeel 50%


Figuur B.7 Verhuizingen van overige locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1990-2009 Centraal 4% Overig 25%

Formeel 71%


62

Figuur B.8 Verhuizingen van overige locaties, Eindhoven, 1990-2009

Overig Centraal 4% 6%

Formeel 90%


63

64

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eindhoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg, Oss en Roosendaal. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagt 75% van de totale kantorenvoorraad in dit deelgebied. Naar verhouding is het aandeel formele locaties het grootst, wat ook geldt voor de kernen Den Bosch en Breda. In de andere kernen zijn centrale locaties relatief het grootst (figuur C.1). Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010 (m² vvo)

1.200.000 Centraal

Formeel

Overig

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

-

Den Bosch

Breda

Tilburg

Oss

Roosendaal

Bron: Bak, EIB

In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste speler, met bijna 70% van de gehele kantorenmarkt in dat gebied. De gezamenlijke kantorenvoorraad in de vijf belangrijkste kernen bedraagt 92% op de totale kantorenvoorraad in dit deelgebied. Ongeveer 47% van de totale voorraad staat op een formele locatie. In Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel zijn formele locaties relatief het grootst. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs meer centrale kantoorlocaties (figuur C.2). Het centrum van Den Bosch, Breda en Tilburg zijn de voornaamste centrale kantoorlocaties. In het Paleiskwartier en de Herven in Den Bosch en Breda-Oost (Moleneind) zijn de kantoren voornamelijk gesitueerd op formele locaties. In de wijken De Reit en Zorgvlied in het westen van Tilburg zijn vooral kantoren die worden aangemerkt als overige locatie.

65

Figuur C.2 Grootste kernen kantorenmarkt, Eindhoven, 2010 (m² vvo)

1.600.000 Centraal

1.400.000

Formeel

Overig

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 Eindhoven

Helmond

Veldhoven

Best

Son en Breugel

Bron: Bak, EIB

Tabel C.1

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Noord-Brabant exclusief Eindhoven, naar oppervlak en locatietype, 2010

Locatie

Postcode

Gemeente Oppervlak (m²)

Segmentering (%) Centraal

Formeel

Overig

Centrum 5211 ‘s-Hertogenbosch 234.525 90 4 6 Centrum 4811 Breda 222.070 100 0 0 Centrum, Spoorzone en Cobbenhagelaan 5038 Tilburg 184.075 81 18 1 Paleiskwartier 5223 ‘s-Hertogenbosch 166.880 0 86 14 Breda-Oost 4817 Breda 140.150 0 72 28 De Herven 5232 ‘s-Hertogenbosch 130.075 0 100 0 De Reit en Zorgvlied 5037 Tilburg 62.590 0 0 100 Bron: Bak, EIB

66

De kantorenmarkt in Eindhoven wordt gedomineerd door kantoren op formele locaties, bijvoorbeeld rond Eindhoven Airport, bedrijventerrein Flight Forum, de Poort van Metz en Strijp S. Het Centrum en het Kennedy Business District worden grotendeels aangemerkt als grootste centrale locaties. Het Stadionkwartier en Rondweg hebben voornamelijk kantoren op overige locaties. Tabel C.2

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Eindhoven, naar oppervlak en locatietype, 2010

Locatie

Postcode

Gemeente Oppervlak (m²)

Segmentering (%)

Centraal Formeel Overig Centrum en stationsgebied Eindhoven Airport en Flight Forum Kennedy Business District De Poort van Metz Strijp S Stadionkwartier en Rondweg Centrum

5611 Eindhoven

411.345

5657

168.015

Eindhoven

93 0

0 98

7 2

5612 Eindhoven 5652 Eindhoven 5621 Eindhoven

150.690 124.470 109.975

71 0 0

4 94 97

25 6 3

5616 Eindhoven 5701 Helmond

109.250 88.270

14 85

20 14

66 2

Bron: Bak, EIB

67

68

Bijlage D

Analyse van fysieke onttrekkingen

In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is in totaal ongeveer 139.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 7.000 m2 per jaar (figuur D.1). De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centrale en overige locaties, respectievelijk is 60.000 en 67.000 m2 onttrokken. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Centrale locaties zijn multifunctionele locaties waar meerdere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaan voor het kantoor of de locatie. Ook voor overige locaties zijn in beperktere mate alternatieven mogelijk. Het betreft meestal losse kantoren in of rond een woonwijk. Als alternatieve functie kan aan winkels, wonen of zorg worden gedacht. Op formele locaties zijn kantoren nauwelijks onttrokken, slechts 13.000 m2. Het betreft kantoren die onderdeel zijn van een sloop-nieuwbouwproject. Alternatieven zijn niet of nauwelijks mogelijk. Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is en de aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrekkingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. De gerealiseerde onttrekkingen geven nauwelijks een basis voor een verwachting op langere termijn. Gezien de hoge leegstand, de omvangrijke nieuwbouwplannen en de geleidelijk versnellende veroudering van de voorraad mag wel worden verwacht dat onttrekkingen zullen gaan toenemen. Dit is na 2000 ook al enigszins zichtbaar in de figuur en wordt gestaafd door het gegeven dat in 2011 de totale kantorenvoorraad voor het eerst sinds deze registratie bestaat is gekrompen. In deelgebied Eindhoven wordt pas vanaf 1997 kantooroppervlak aan de voorraad onttrokken, voornamelijk op centrale locaties. Pas in 2010 worden ook op formele locaties kantoren onttrokken. Totaal is in de periode 1997-2010 ongeveer 84.000 m2 kantooroppervlak onttrokken aan de voorraad, bijna 65% hiervan op centrale locaties. Zoals eerder genoemd sluit dit ook aan bij de Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m2 vvo)

45.000

Centraal

Formeel

Overig

40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 1990

1992

1996

1999

2003

2005

2007

2009

Bron: Bak, EIB

69

gedachte achter de gemaakte segmentering. Kantoren op centrale locaties kunnen multifunctioneel worden ingezet en zijn daardoor beter te onttrekken aan de kantorenmarkt. Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is, en de aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrekkingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. Figuur D.2 Onttrekkingen naar locatie, Eindhoven (m2 vvo)

25.000

Centraal

Formeel

Overig

20.000

15.000

10.000

5.000

0

1990

Bron: Bak, EIB

70

1992

1994

1996

1998

2003

2005

2008

2010

Bijlage E

Standaard Bedrijfsindeling

Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector • Handel en Industrie • Zakelijke en ICT dienstverlening • Banken en Verzekeraars • Overheid en Non-profit

SBI-code A t/m I J, L, M en N K O t/m S, HH en INT

71

72

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgelegenheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraad statistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leegstand (zie figuur F.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters naar 2020 en 2040. Bijlage F.1

Parameters van de kantorenvraag

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector

Steekproef 50% Ruimtegebruik (m2 ) per werknemer per sector

Verdeling kantoorgebruik (%) naar sector

Ophogen voor totale kantorenvoorraad in gebruik, per sector (m2)

Totale kantoorgebruik per sector (m2 ) delen door gemiddeld kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m2)

Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per sector (NR)

Bron: EIB

73

74

Bijlage G

Plancapaciteit

De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom 1,2 miljoen m2 (per september 2011) in heel Noord-Brabant. Het grootste deel van de nieuwbouw is op formele locaties gepland, met in totaal bijna 650.000 m2 (zie ook figuur G.1 en figuur G.2). Een deel van de plannen heeft betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo is in de ontwikkeling van centrale locaties in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 9.100 m2 bestaande kantoorruimte onderdeel van een herontwikkeling. De Neprom registreert de planvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeenten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan8. De planvoorraad bij gemeenten is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn. Figuur G.1 Plancapaciteit, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, Neprom (m2 bvo)

300.000

250.000

Nieuwbouw

274.556

Te onttrekken

200.000 159.306 150.000

132.070

100.000

50.000

0

9.100

10.100

11.000

Centraal

Overig

Formeel

Bron: Neprom, bewerking EIB

8 Zie ook de studie ‘Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren’ van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.

75

Figuur G.2 Plancapaciteit, Eindhoven, Neprom (m2 bvo)

400.000 350.000

376.750

Nieuwbouw Te onttrekken

300.000 250.000

219.500

200.000 150.000 100.000

96.500

43.500

50.000 0

5.000 Centraal

Bron: Neprom, bewerking EIB

76

85.026

Overig

Formeel

77

78

Bijlage I

Begrippenlijst

Aanbod Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegenstelling tot de gangbare definitie waarbij aanbod wordt gedefinieerd als de te huur en te koop staande kantoren. Basisscenario De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario: • landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS; • vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking); • verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regio’s en vertaling naar werkgelegenheid 15-75 (EIB); • verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP; • vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB); • geen afname van het ruimtegebruik per werknemer; • bescheiden prijselasticiteit van de vraag; • meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen; • nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren; • er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties. BVO Bruto vloer oppervlak. Zie VVO. Courant Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval een gebruiker te vinden. Frictie leegstand Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%. Huurprijzen Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspeciﬁeke inrichtingskosten (DTZ, 2011b). Incourant Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor. Herbestemming Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien. Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.

79

Kantoor Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Kantorenvoorraad Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. Kantorenvraag Het aantal vierkante meter (m2) kantoorruimte in gebruik. Kantorenregio De dertien kantorenregio’s zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggregeerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenario’s te schetsen (zie tabel A.1). Kwaliteitsklasse (A B C) Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoordigt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwaliteit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010. Leegstand Leegstand kan worden gedefinieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen. In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aangeboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend. Locatietype De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorieën op basis van locatie: centraal, overig en formeel. Centraal Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Overig Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoorbeeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom. Formeel Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. Nieuwbouwvraag De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuwbouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande gebouwen te renoveren of te vervangen.

80

Overaanbod Courante leegstand boven de frictieleegstand. Prijsklasse Zie kwaliteitsklasse. Regiorapport Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige gevallen zijn deze regio’s onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1). Segment Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen segmenten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitgegaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten. Technische veroudering Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer aan de functionele eisen van de vraag. Transformatie Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Verborgen leegstand Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer voor is. Vraag De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik. Vraagsectoren Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie A t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S VVO Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is. Werkgelegenheid De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar. Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daadwerkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.

81

Tabel I.1

Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten

Acht regiorapportages (basis provincies)

Dertien deelmarkten (provincie/COROP)

1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies 2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn - COROP Noord Overijssel (Zwolle) - COROP Zuidwest Overijssel (Deventer) - COROP Veluwe (Apeldoorn) 3 Enschede-Hengelo-Almelo - COROP Twente - COROP Achterhoek 4 Arnhem-Nijmegen - COROP Arnhem/Nijmegen - COROP Zuidwest Gelderland 3 Utrecht 5 Provincie Utrecht 4 Noord-Holland + Flevoland 6 “Metropoolregio Amsterdam” - COROP IJmond - COROP Agglomeratie Haarlem - COROP Zaanstreek - COROP Groot Amsterdam - COROP Gooi en Vechtstreek - Provincie Flevoland 7 Noord-Holland Noord - COROP Kop van Noord-Holland - COROP Alkmaar e.o. 5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag - COROP Leiden en Bollenstreek - COROP Den Haag - COROP Delft en Westland - COROP Oost Zuid-Holland 9 Groot Rotterdam - COROP Groot Rijnmond - COROP Zuidoost Zuid-Holland 6 Zeeland 10 Zeeland 7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch - COROP West Noord-Brabant - COROP Midden Noord-Brabant - COROP Noordoost Noord-Brabant 12 Kantorenregio Eindhoven COROP Zuidoost Noord-Brabant 8 Limburg 13 Limburg Bron: EIB

82

EIB-publicaties

2007 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007 Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006 Infrastructuurmonitor - MIT 2007 De restauratieproductie tot 2011 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten Sectorprofiel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012 Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006 De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid Bouwconcerns in beeld 2006/2007 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006 Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006 Het arbeidsbestand in de bouw in 2006 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW) Transparantie in de bouwpraktijk De bouwbedrijven in 2006 2008 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007 Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf Infrastructuurmonitor - MIRT 2008 Bouw in beeld 2007 Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt Algemene kosten in het bouwbedrijf

83

Het ziekteverzuim in de bouw in 2007 Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013 Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid na 2009 De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt? (ASRE) Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2007 (ARBOUW) Bouwconcerns in beeld 2007/2008 2009 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008 Middenkaderopleidingen in de bouw Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007 Bouw in beeld 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014 De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche Het ziekteverzuim in de bouw in 2008 Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2008 (ARBOUW) Hervorming van de woningmarkt Reïntegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw Bouwconcerns in beeld 2008-2009 2010 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2010 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2008 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008 Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008

84

Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2010-2015 Zzp’ers in de bouw De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl) Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2009 (ARBOUW) Ziekteverzuim in de bouw 2009 Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl) Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud Bouw in beeld 2009 De bouwarbeidsmarkt 2010-2015 Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008 Strategie en crisis Vrouwen in technische functies Marktstudie AFNL 2011-2012 Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011 Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl) 2011 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2011 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2007-2009 Openbare aanbestedingen in de gww Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009 Succesvol binnenstedelijk bouwen De winst van innoveren (www.eib.nl) Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW) Productiviteit en strategie (www.eib.nl) Bouwconcerns in beeld 2009-2010 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2011-2016

85

Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015 Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl) Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl) Dynamiek op de woningmarkt De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het bouwproces (www.eib.nl) Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl) Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2010 (ARBOUW) Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl) MKBA Herstructurering Eemsdelta Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl) Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl) Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl) Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus (www.eib.nl) Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl) Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl) Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl) Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl) 2012 Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2012 Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt Arbeid en scholing in de restauratiesector Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl) Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2012-2017 Bouwconcerns in beeld 2010-2011 Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)

86

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl) Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl) Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl) Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2011 (ARBOUW) Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)

87

88

Economisch Instituut voor de Bouw Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl Desktop publishing: Debbie van Amerongen, EIB

89

90

Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl

Kantorenmarkt Noord-Brabant. Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

Recommend Documents