Analyse van de Gentse kantorenmarkt 1. Kerncijfers 2014 2014 Totale oppervlakte Geregistreerde transacties Aantal transacties Leegstand
1.470.000m² 72.500m² 105 5,5%
Gemiddelde prijs
118 euro/m²
Prime rents
150 euro/m²
2. Evolutie 2005-2014 2.1. Totale omvang Gentse kantorenmarkt De totale omvang van de Gentse kantorenmarkt1 wordt geraamd op bijna 1,5 miljoen m² bestaande kantoorgebouwen. Sinds 2005 is de regionale markt gegroeid met 230.000m² of ongeveer 20%.
1
Deze regionale kantorenmarkt situeert zich in hoofdzaak op grondgebied Gent en delen van Merelbeke, Melle en St.-Martens-Latem.
januari 2015
Pagina 1
2.2. Opname 100000
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Wat betreft het totaal aantal vierkante meter dat is verhandeld is 2014 het op één na hoogste jaar van de afgelopen 10 jaar na het recordjaar 2007. In totaal werd voor 72.500m² oppervlakte geregistreerd. Dit is een stijging met 7.500m² of 11% ten opzichte van 2013. In de periode 2005-2014 is op de Gentse kantorenmarkt voor gemiddeld 58.000m² oppervlakte verhandeld. In 2014 is bijgevolg bijna 15.000m² of 25% meer geregistreerd dan gemiddeld de afgelopen 10 jaar. Ook naar aantal transacties is 2014 het op één na beste jaar van de afgelopen 10 jaar. In totaal werden 105 transacties geregistreerd, dit zijn er 6 minder dan 2013, wat op dat vlak toen een recordjaar was. Dit zijn er wel 30 meer dan het gemiddelde aantal van de afgelopen 10 jaar (+/- 70).
januari 2015
Pagina 2
2.3. Leegstand Absolute leegstand 140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Procentuele leegstand 2005 9,1%
2006 7,4%
2007 5,3%
2008 4,5%
2009 4,2%
2010 4,4%
2011 4,4%
2012 4,7%
2013 4,8%
2014 5,5%
In 2014 is de leegstand met 12.000m² toegenomen tot 80.000m². Dit is 5,5% van de totale kantorenvoorraad. Ondanks deze stijging in 2014 blijft de leegstand nog steeds onder de zogenaamde frictieleegstand van 6%. Dit is een leegstand die als aanvaardbaar wordt beschouwd om interne verhuisbewegingen op de markt mogelijk te maken.
januari 2015
Pagina 3
2.4. Huurprijzen Gemiddelde huurprijs 130
125
120
115
110
105
100
95
90 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Na een sterke stijging de afgelopen 2 jaren is de gemiddelde huurprijs terug gedaald van 126 euro/m²/jaar in 2013 tot ongeveer 118 euro/m²/jaar in 2014. Prime rents (euro/m²/jaar) 2005 110
2006 130
2007 130
2008 135
2009 135
2010 140
2011 145
2012 155
2013 150
2014 155
De prime rents (tophuurprijzen) blijven evenwel op hetzelfde niveau als 2012-2013 met 150 à 155 euro/m²/jaar. Dit betreft o.a. de huurprijzen voor de kantoren in en rond het voetbalstadion.
januari 2015
Pagina 4
3. Toekomstige kantorenmarkt De afgelopen jaren zijn een aantal strategische projecten met kantoren en kantoorachtigen tot ontwikkeling gekomen. Deze projecten zorgen voor een nieuw en kwalitatief hoogstaand aanbod. Dit uit zich zowel op het vlak van duurzaamheid als architecturale vormgeving. Deze kantoorprojecten dragen dan ook bij tot het verder versterken van de Gentse kantorenmarkt.
Site voetbalstadion Met de bouw van het Ghelamco-stadion en aanpalend de 2 nieuwe kantoorgebouwen Blue Towers is meer dan 40.000m² extra aanbod op de markt gebracht. Hiervan is ongeveer 50% of 20.000m² nog beschikbaar. Site station Gent-St.-Pieters Met de bouw van het Lovelinggebouw voor het Vlaams Administratief Centrum (VAC) is een eerste belangrijke ontwikkeling gerealiseerd in de onmiddellijke omgeving van het station Gent-St.-Pieters. Dit betreft een oppervlakte van ongeveer 38.000m². De komende jaren is er nog ruimte voor ongeveer 40.000 à 45.000m² extra kantoorruimte op de site langsheen de Fabiolalaan. Een aantal aanvragen zijn hiervoor lopende. Site The Loop Ook op de site van The Loop zijn de eerste nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd. In een eerste fase is er ruimte voor 55.000m² kantoren en 102.000m² kantoorachtigen. Het eerste gerealiseerde kantoorproject was de bouw van de Arteveldetoren voor KBC met een oppervlakte van 21.000m². Ondertussen zijn de verschillende grondeigenaars ook gestart met de uitgifte van een aantal andere ontwikkelingsvelden. Dit betreft onder meer de ontwikkeling van het Tetris Bedrijvenpark met een oppervlakte van 60.000m² (voor 15.000m² ingenomen met Vlaamse Milieumaatschappij en Deloitte) en de ontwikkeling van het Take Off Office Park met een oppervlakte van 35.000m² (voor 5.000m² ingenomen met Planit Group, Brands and Patents en Baltise). Van de totale oppervlakte in de eerste fase voor kantoren en kantoorachtigen is met bovengenoemde nieuwe kantoorgebouwen tot op heden 25% ingenomen. Op lange termijn is dan nog een tweede fase voorzien met een bijkomende oppervlakte van 100.000m² kantoren en 47.500m² kantoorachtigen. Site Oude Dokken en station Dampoort Binnen het project van de Oude Dokken wordt tegen 2016 een eerste nieuw kantoorgebouw gerealiseerd. Dit betreft een oppervlakte van 9.200m². In totaal is er ruimte voorzien voor ongeveer 35.000m² bijkomende kantoorruimte. In de onmiddellijke omgeving wordt de voormalige ACEC-site verder ontwikkeld. Op korte termijn zal hier ruimte komen voor 6.200m² extra kantoren.
januari 2015
Pagina 5
Op lange termijn zal er nog een verdere stedelijke verdichting rond het station Gent-Dampoort mogelijk zijn. De ruimtelijke plannen dienen hiervoor nog verder uitgewerkt te worden. Op basis van een voorlopige inschatting zal hier ruimte zijn voor 25.000m² kantoorruimte. Waalse Krook Binnen het project van de Waalse Krook met de bouw van de bibliotheek van de 21ste eeuw wordt met de ontwikkeling van het Wintercircus bijkomende kantoorruimte voorzien van ongeveer 4.500m². Leopoldskazerne De Provincie Oost-Vlaanderen heeft de intentie om haar verschillende diensten te centraliseren op de Leopoldskazerne. Naar schatting zal dit gaan om de inpassing van ongeveer 20.000m² nieuwe kantoren op deze site.
Op korte en middellange termijn (2015-2025) is er de komende jaren een bijkomende oppervlakte voor kantoren en kantoorachtigen mogelijk tussen de 200.000 à 250.000m². Dit is in verhouding met de netto-aangroei van de kantorenmarkt de afgelopen 10 jaar (+ 230.000m²). Specifiek gaat dit om de verdere ontwikkeling van een aantal strategische locaties zoals rond station Gent-St.-Pieters en The Loop en de start van de ontwikkelingen rond de Oude Dokken. Op lange termijn wordt er nog een bijkomende oppervlakte voor kantoren en kantoorachtigen voorzien van ongeveer 175.000m².
januari 2015
Pagina 6
