KANSEN OP DE KANTORENMARKT

KANSEN OP DE KANTORENMARKT Een onderzoek naar kansen op de kantorenmarkt, verwoord in een ontwikkelingsstrategie toegepast op Strijp-‐S in Eindhoven.

Joep van Eijkeren Technische Universiteit Eindhoven Park Strijp Beheer

Colofon

Studentnummer: Datum:

J.C.F. van Eijkeren Technische Universiteit Eindhoven Real Estate Management and Development 0609407 19april2012

Onderwer p:

Kansen op de Kanto renmarkt

Afstudeercommissie:

L.A.M.C. van de Ven - Technische Universiteit Eindhoven A.W.J. Borgers - Technische Universiteit Eindhoven T.G. van Dieren - ParkStrijp Beheer & Credo Integrale Planontwikkeling

Auteur: Onderwijsinstelling:

J.C.F. van Eijkeren- Kansen op de Kantorenmarkt

2

Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek dat dient ter afsluiting van het masterprogramma Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Na bijna zes jaar studeren ben ik niet alleen trots dat ik met dit afstudeeronderzoek mijn studietijd succesvol mag afronden, maar ook dat ik door middel van dit onderzoek de kans heb gekregen om relevante praktijkervaring op te doen en ik mezelf heb kunnen bewijzen als ‘young professional’. Wat ondanks het negatieve marktsegment heeft geresulteerd in een prachtige startersfunctie bij Credo Integrale Planontwikkeling. Graag wil ik mijn begeleiders Leonie van de Ven en Aloys Borgers vanuit de Technische Universiteit Eindhoven bedanken voor hun begeleiding en betrokkenheid gedurende mijn afstudeertraject. Mede dankzij hun kritische blik op de vooruitgang en inhoud van mijn werk heeft het afstudeeronderzoek de vorm gekregen zoals het nu voor u ligt. Verder gaat mijn dank uit naar alle collega’s van Credo en Park Strijp Beheer die mij gedurende de afgelopen negen maanden hebben gesteund en geïnspireerd. In het bijzonder gaat mijn dank uit naar Thijs van Dieren, die mij de afgelopen maanden vanuit Credo en Park Strijp Beheer persoonlijk heeft begeleid. Ook wil ik mijn ouders, vrienden (EFC Vast Goed) en mijn beste maat Tom bedankten voor hun steun en support van afgelopen maanden. Mijn lieve vriendin Isabelle bedank ik voor haar geduld en zorg waarmee ze mij de afgelopen maanden heeft gesteund. Ik wens u veel leesplezier toe! Joep van Eijkeren Eindhoven, april 2012

J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

3

Samenvatting De kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichten vertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt en de toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op de kantorenmarkt niet gemist. Elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Door invloeden van trends en ontwikkelingen als de economische crisis en het intreden van Het Nieuwe Werken lijkt deze problematiek de komende jaren alleen maar groter te worden. Zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen? In dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voor kantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstuk op Strijp-S. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling1 in Eindhoven waar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwachtingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte is verhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling gezond gehouden. De ontwikkelende partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van Strijp-S vragen zich dan ook af welke kenmerken verantwoordelijk zijn voor dit succes en hoe het succes gebruikt kan worden bij de exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte. Dit leidt tot de volgende probleemstelling van dit onderzoek:

Hoe kan de huidige marktvraag op de Nederlandse- en meer specifiek de Eindhovense kantorenmarkt, het best omschreven worden? Zijn er nog kansen voor kantoorontwikkelingen en zo ja, aan welke gebouwlocatiekenmerken moeten deze voldoen om zo tot een succesvolle kantoorontwikkeling op Strijp-S te komen?

Kansen De Nederlandse kantorenmarket wordt gekenmerkt door een vervangingsvraag. De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte is vervangen door een kwalitatieve vraag. Kantoorgebruikers kunnen kiezen en verhuizen naar kantoorruimte van betere kwaliteit waardoor de (structurele) leegstand in het ondersegment toeneemt. De Nederlandse kantorenmarkt kent in 2012 een leegstandspercentage van bijna 14%, hiervan staat een groot deel structureel leeg. De structurele leegstand bevindt zich voornamelijk in het ondersegment in de grootteklasse 5.000 tot 10.000 m2, vraag en aanbod vertonen hier een negatieve ‘mismatch’. Binnen de grootteklasse tot 1.000 m2 blijkt er een positieve ‘mismatch’ te zijn, hier is de vraag groter dan het aanbod. De ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte is een kans! Gebouw- en locatiekenmerken De kwalitatieve vraag vanuit trends en ontwikkelingen uit zich vooral in de gewenste flexibiliteit en duurzaamheid van kantoorruimte. Naast flexibiliteit en duurzaamheid zijn meer gebouwen locatiekenmerken van invloed op de kwaliteit van een kantoorontwikkeling. Door middel van interviews en een literatuurstudie zijn de voorkeuren voor gebouwen locatiekenmerken van beleggers en kantoorgebruikers achterhaald. Beleggers geven in de volgende volgorde van belangrijkheid te kennen dat 1

Gebiedsontwikkeling is een ruimtelijkeordeningsterm voor de ontwikkeling van een afgebakend gebied in al haar facetten, gericht op het op een lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden, waarbij overheden samenwerken met maatschappelijke partners en risicodragend participeren.


4

de flexibiliteit, duurzaamheid, onderscheidende architectuur en een hoogwaardige technische infrastructuur belangrijke gebouwkenmerken zijn. Deze gebouwkenmerken dienen samen te gaan met een aantal belangrijke locatiekenmerken als een goede bereikbaarheid van de kantoorlocatie zowel met de auto als het openbaar vervoer, centrumlocatie (Randstad), dynamische omgeving en het imago van de kantoorlocatie. Een combinatie van deze gebouwen locatiekenmerken maakt een kantoorontwikkeling voor de beleggers een interessant beleggingsobject. De gebouwen locatiekenmerken die kantoorgebruikers belangrijk vinden komen deels overeen met kenmerken die beleggers belangrijk vinden. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat kantoorgebruikers, in volgorde van belangrijkheid, ICT-voorzieningen, de flexibiliteit van het gebouw, huurprijs, het afwerkingsniveau/uitstraling van het interieur, het imago en de mate van energieverbruik als belangrijkste gebouwkenmerken beschouwen. Evenals bij beleggers gaat de aantrekkelijkheid van een kantoorgebouw voor kantoorgebruikers samen met aantal belangrijke locatiekenmerken. Voor kantoorgebruikers zijn kenmerken als bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte, dynamische omgeving, een goed imago, de nabijheid van klanten en relaties en de loopafstand tot winkels, belangrijke locatiekenmerken. Voor het succesvol ontwikkelen van kantoorruimte spelen gebouwen locatievoorkeuren van beleggers en kantoorgebruikers een belangrijke rol. Zij zijn immers de twee partijen die het kantoorvastgoed beheren dan wel huren. Op basis van literatuur en interviews zijn deze kenmerken samengevat in een lijst van gebouwen locatiekenmerken die voor dit onderzoek van belang zijn. Deze kenmerken zijn weergegeven in de tabel hiernaast.

Gebouwkenmerken

Locatiekenmerken

1. Voorzieningenniveau gebouw

1. Bereikbaarheid kantoorlocatie

2. Flexibiliteit gebouw

2. Centrumlocatie (Randstad)

3. Huurprijs

3. Dynamische omgeving

4. Duurzaamheid

4. Bereikbaarheid kantoorlocatie openbaar vervoer

5. Imago kantoorgebouw

5. Imago kantoorlocatie

Eindhoven Wetend waar de kansen op nationale schaal liggen en met welke gebouwen locatiekenmerken hier succesvol op kan worden ingespeeld is ook de Eindhovense kantorenmarkt onderzocht. De Eindhovense kantorenmarkt wordt eveneens getypeerd als een vervangingsmarkt en heeft een leegstandspercentage van 15%. De grootste ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod doet zich voor binnen de grootteklasse 1.000 tot 2.500 m2 kantoorruimte. Daarentegen vindt 85% van de transacties plaats in de grootteklasse tot 1.000 m2, Eindhoven kent een sterke vraag naar kleinschalige kantoorruimte die vooral in trek is bij het middenen kleinbedrijf ofwel de kleinschalige ondernemer. Evenals op nationale schaal is de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte een kans! Het succes De grote vraag naar kleinschalige kantoorruimte in Eindhoven en de directe beschikbaarheid van kleinschalige kantoorruimte op Strijp-S is mede oorzaak voor het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S. Uit een gehouden enquête onder kantoorgebruikers op Strijp-S blijkt verder dat de lage huurprijs, de flexibele huurcontracten en het imago belangrijke kenmerken zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur. Verder heeft Strijp-S zich bewezen als groeilocatie voor kleinschalige ondernemers. Uit de gehouden enquête blijkt eveneens dat het merendeel van de gevestigde


5

ondernemingen op Strijp-S minder dan 100 m2 kantoorruimte per onderneming huurt. In het gehele gebied hebben zich al ruim 500 bedrijven gevestigd, voornamelijk van ZZP’ers en bedrijven die behoren tot het middenen kleinbedrijf. Dit bevestigt het succes van de tijdelijke verhuur van kleinschalige kantoorruimte op Strijp-S. De voorkeur Om het succes van de tijdelijke verhuur te gebruiken bij de exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte op Strijp-S is met behulp van een conjuncte keuze-experiment de werkelijke voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken van de zittende huurders op Strijp-S bepaald. Deze voorkeur is belangrijk voor ontwikkelende partijen. Door bij de ontwikkeling van nieuwbouw kantoorruimte rekening te houden met deze voorkeuren kunnen zij zittende huurders interesseren om ook in de toekomst op Strijp-S te blijven. Uit het conjuncte keuze-experiment blijkt dat de een lage huurprijs het belangrijkste kenmerk is. Verder zijn imago, voorzieningenniveau van het gebouw, duurzaamheid en flexibiliteit in volgorde van belangrijkheid de kenmerken die de voorkeur van de kantoorgebruiker op Strijp-S bepalen. Opmerkelijk is dat in andere onderzoeken huurprijs niet als belangrijkste kenmerk wordt genoemd en dat in dit onderzoek de huurprijs duidelijk als belangrijkste kenmerk wordt genoemd dat de voorkeur van de kantoorgebruiker bepaald. Kantoor ontwikkeladvies Strijp-S Op Strijp-S is ruimte voor kantoorontwikkelingen. Ontwikkel afhankelijk van de marktvraag met behulp van deze gebouwen locatiekenmerken de komende 5 jaar gefaseerd ongeveer 10.000 m2 kantoorruimte met de kleinschalige ondernemer als doelgroep. Positioneer Strijp-S in die tijd als ‘de ideale vestigingslocatie’ voor deze doelgroep. Wanneer na 5 jaar de tijdelijke verhuur van kantoorruimte stopt wordt deze vervangen door nog eens 10.000 tot 20.000 m2 nieuwbouwkantoorruimte, afhankelijk van de marktbehoefte op dat moment wordt dit gefaseerd ontwikkeld. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte dienen de succesfactoren van de tijdelijke verhuur en de voorkeuren van de zittende gebruikers zoals genoemd, meegenomen te worden. Conclusie Om optimaal gebruik te maken van het succes van de tijdelijke verhuur bij de exploitatie van toekomstige kantoorruimte is het belangrijk dat bij de ontwikkeling van nieuwbouwkantoorruimte een reële afweging wordt gemaakt tussen kwaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid, imago en vooral de huurprijs. Alleen dan kan optimaal gebruik worden gemaakt van het succes van de tijdelijke verhuur bij de toekomstige exploitatie van nieuwbouwkantoorruimte op Strijp-S.


6

Summary The office market is constantly moving, the news is telling us daily about the shrinking office market and the increasing vacancy. The crisis did affect the office market intensely. Every municipality has its own vacancy problems. Due to trends and developments like the economic crisis and the emergence of ‘Het Nieuwe Werken’ it seems like the problems will only increase in the near future. Are there opportunities left for office developments? In this research the question, whether there are still opportunities for office developments, will be related to the office issue on Strijp-S. Strijp-S is an area development project in Eindhoven where the last three years, contrary to market expectations, still more than 70.000 m2 of temporary office space is rented. The success of the temporary rental of office space on Stijp-S has resulted in a healthy situation for the land exploitation. The developers, involved with the area development of Strijp-S, wonder which characteristics were responsible for the success and how the success can be used with the exploitation of future (new to built) office space. This leads to the following problem definition of this research:

How can the current market demand on the Dutch, and more specific the Eindhoven, office market be most clearly defined? Are there opportunities for office development and if so, which building and location characteristics do they have to meet to come to a successful office development on Strijp-S?

Opportunities The Dutch office market is characterized by a replacement demand. The quantitative demand of office space is replaced by a qualitative demand. Office users now have the opportunity to move to offices of better quality which results in an increasing (structural) vacancy rate in the lower quality segment. The Dutch office market has a vacancy rate of almost 14% in 2012, of which a big part is structural. The structural vacancy is located mainly in the lower segment size class 5.000 until 10.000 m2; demand and supply show a negative mismatch. Within the size class until 1.000 m2 a positive mismatch appears, here the demand is higher than the supply. The development of small scaled office space is an opportunity! Building and location characteristics The qualitative demand, as a result from trends and developments, is characterized by flexible and sustainable office space. Besides flexibility and sustainability, there are more building and location characteristics influencing the quality of an office development. Through interviews and literature study preferences for building and location characteristics of investors and office users have been traced. Investors show that the following building characteristics are important for them, in order of importance: flexibility, sustainability, distinguishing architecture and top-quality technical infrastructure. These building characteristics have to match with certain important location characteristics such as good accessibility of the office location by car and by public transport, centre location (‘Randstad’), dynamic environment and a good image of the office location. Investors consider an office development combining these building and location characteristics an interesting investment object.


7

The building and location characteristics, which are important for office users partly, correspond with the characteristics important for investors. Other research has shown that for office users the following building characteristics are important, in order of importance: ICT-facilities, flexibility of a building, rent price, the image of the building and interior and energy consumption of the building. For office users, as well as for investors, the attractiveness of an office building also matches with a number of important location characteristics. For office users the following location characteristics are important: accessibility, sufficient parking space, dynamic environment, a positive image, the proximity of customers and relations and the walking distance to retail. These building and location characteristics are very important to ensure successful development of office space. After all, investors and office users are the two parties either maintaining or renting it. Literature and interviews have resulted in characteristics, which are summarized in a list of building, and location characteristics of importance for this research. These characteristics are shown in the table.

Building characteristics

Location characteristics

1. Facility level of the building

1. Accessibility of location

2. Flexibility of the building

2. Centre location (‘Randstad’)

3. Rent price

3. Dynamic environment

4. Sustainability

4. Accessibility with public transport of location

5. Image office building

5. Image office location

Eindhoven In addition to gathering knowledge regarding the Dutch office market, the Eindhoven office market has been investigated. The Eindhoven office market is also characterized as a replacement market and has a vacancy rate of 15%. The biggest mismatch between demand and supply appears in the size class 1.000 until 2.500 m2 office space. On the contrary 85% of the transactions take place in the size class until 1.000 m2 office space. Eindhoven has a strong demand on small scaled office space by small scaled entrepreneurs and their middle and small sized companies. The development of small scaled office space is an opportunity just like on the national scale! The success The high demand of small scaled office space in Eindhoven and the direct availability of small scaled office space on Strijp-S is, among other things, responsible for the success of the temporary rental of office space on Strijp-S. The survey among office users on Strijp-S further shows that low rent prices, flexible lease contracts, image and good accessibility by car and public transport are important characteristics for the success of the temporary rental. Furthermore, Strijp-S has proved itself as a centre of growth for small scaled entrepreneurs. The survey also showed that most of the established companies lease less than 100 m2 office space per company. In the area a total of over 500 companies have settled, varying from one-man businesses to small and middle sized companies. This confirms the success of temporary rental of small scaled office space on Strijp-S. The preference In order to use the success of the temporary rental for the exploitation of future (new to built) office space, the actual preferences for building and location characteristics of the current tenants on Strijp-S have been investigated using a conjoint choice experiment. Having insight into these preferences is important for developers. These preferences have to be taken into account when developing new to built office space in order to interest current tenants on Strijp-S. The conjoint choice experiment shows that a low rent price is


8

the most important characteristic. Furthermore, the following characteristics determine the preference of office users to stay on Strijp-S, in order of importance: image, facilities, sustainability and flexibility of the building. Remarkably, in other researches the low rent price is not mentioned as an important characteristic while this research clearly shows the low rent price as most important characteristic. It should be noted that this may be attributed to the specific sample of entrepeneurs currently renting offices on Strijp-S. Office development advice for Strijp-S New offices may be developed on Strijp-S. Develop the coming five years, Dependent on the demand for new offices, it is advised to develop approximately 10.000 m2 office space for small scaled entrepreneurs. Promote Strijp-S during that time as ‘the ideal location’ for this target group. After five years the current temporary rental ends and will be replaced by an additional 10.000 until 20.000 m2 new to built office space which will be developed in phases. The factors, which determined the success of the temporary rental and the preferences of the current tenants, have to be taken into account when developing new offices. Conclusion If one wants to optimally use the success of the temporary rental for the exploitation of new to built office space it is important to offer a optimal mix of quality, flexibility, sustainability, image and rent price. Only then it is possible to optimally use the success of the current temporary rental for future exploitation of new to built offices on Strijp-S.


9

Inhoudsopgave Colofon Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave

1 3 4 10

1. Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Projectkader 1.3. Probleemstelling 1.4. Onderzoeksvragen 1.5. Afbakening 1.6. Onderzoeksopzet 1.7. Methoden en leeswijzer

13 13 15 16 16 16 17 18

2. De kantorenmarkt 2.1. De ontstaansgeschiedenis van het kantoor 2.2. De Nederlandse kantorenmarkt 2.2.1. Status-quo Nederlandse kantorenmarkt 2.2.2. ‘Mismatch’ op de Nederlandse kantorenmarkt 2.2.3. Kansen op de Nederlandse kantorenmarkt 2.3. De Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief 2.4. Conclusie

21 21 22 25 26 27 29 33

3. Invloed van trends & ontwikkelingen op de kantorenmarkt 3.1. Ontwikkelingen 3.1.1. Demografische ontwikkelingen 3.1.2. Technologische ontwikkelingen 3.2. Trends 3.2.1. Het Nieuwe Werken 3.2.2. Duurzaamheid 3.2.3. Innovatieve kantoorconcepten 3.3. Conclusie

35 35 35 37 42 42 44 46 50

4. Gebouw- en locatiekenmerken 4.1. Gebouw- en locatiekenmerken gezien vanuit beleggers 4.2. Gebouw- en locatiekenmerken gezien vanuit gebruikers 4.3. Gebouw- en locatiekenmerken voortkomend uit trends en ontwikkelingen 4.4. Conclusie

53 53 53 56 58


10

5. Eindhoven 5.1. De Eindhovense kantorenmarkt 5.1.1. Status-quo Eindhovense kantorenmarkt 5.1.2. ‘Mismatch’ op de Eindhovense kantorenmarkt 5.1.3. De Eindhovense kantorenmarkt in nationaal perspectief 5.2. Kantoorlocaties in Eindhoven 5.3. Kwaliteit van kantoorlocaties 5.3.1. Centrum 5.3.2. Stationsgebied 5.3.3. Flight Forum 5.3.4. Strijp-S 5.3.5. Overzicht kwaliteitsbeoordeling voorkeursgebieden 5.4. Conclusie

61 61 61 64 66 68 71 71 71 73 73 77 79

6. Onderzoek en resultaten 6.1. Het onderzoek 6.1.1. Enquête 6.1.2. Het conjuncte keuze-experiment 6.2. Het resultaat 6.2.1. Huurderskenmerken 6.2.2. Tevredenheid 6.2.3. Het succes van tijdelijke verhuur 6.2.4. Voorkeuren van de kantoorgebruikers 6.2.5. Potentie van de kantoorgebruikers 6.3. Conclusie

80 80 81 83 86 86 89 92 94 98 102

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1. Ontwikkeladvies Strijp-S 7.2. Conclusie 7.3. Het onderzoek in perspectief 7.4. Aanbevelingen voor verder onderzoek 7.5. Epiloog

105 105 107 111 112 113

Literatuurlijst Bijlagen


115 119 t/m 145

11


12

1. Inleiding 1.1 Aanleiding ‘Eerste krimp kantorenmarkt sinds 1996’ (Vastgoedmarkt, 23 april 2010), ‘Opname kantorenmarkt daalt nog steeds’ (Vastgoedmarkt, 8 november 2010), ‘Krimp kantorenmarkt nergens groter dan in Nederland’ (Vastgoedmarkt, 23 juni 2011), ‘Kantorenleegstand bereikt record’ (Vastgoedmarkt, 27 juli 2011). Vier titels van artikelen die bevestigen dat de crisis zijn effect op de kantorenmarkt niet heeft gemist. Dat de kantorenmarkt in beweging is mag duidelijk zijn. Het interessante van deze beweging is waar deze naar toe gaat en wat de toekomst is van de kantorenmarkt? De inleiding van het artikel ‘Naar een nieuwe kantorenmarkt’, schetst de richting van deze beweging (Twynstra Gudde, 2010).

N a t i o n a a l K a n t o r e n m a r k t O n d e r z o e k 2 0 1 0

NAAR EEN NIEUWE KANTORENMARKT In de kantorenmarkt is er sprake van een aanhoudende crisis. In het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 voorspelden kantoorgebruikers al een ingrijpende afname van de kantooroppervlakten en een massale afstoot van kantoorruimte. Uit het nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010 blijkt dat de het crisiseffect in de periode 2011 – 2013 blijft voortduren. De krimp in het ruimtegebruik wordt nog eens versterkt door de invloed van Het Nieuwe Werken. Alle ‘grootgebruikers’ van kantoorruimte hebben plannen opgestart voor Het Nieuwe Werken, waarvan de effecten vanaf 2011 op grote schaal merkbaar worden. Dat leidt voor Nederlandse b egrippen tot een ongekende marktsituatie, waarin kantoorleegstand een omvangrijk economisch en maatschappelijk probleem dreigt te worden. Zijn er nog wel kansen in de markt nu het lijkt d at h et verzadigingspunt definitief is bereikt? Is het tijd voor herdefiniëring van de markt? Welke kansen bieden leegstaande kantoren nog?

Jurgen van der Meer

ABN AMRO stelt dat tot 2015 de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in kwantitatieve zin verder afneemt, maar dat er in kwalitatieve zin nog een wereld te winnen is! De visie van Regus2 laat zien dat er nog steeds gerekend mag worden op substantiële vervangingsvraag naar (nieuwe en/of andere) kantoorruimten. Deze vervangingsvraag wordt gevoed door invloeden van economische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en trends als “Het Nieuwe Werken” en het begrip duurzaamheid (DTZ, 2010; Twynstra Gudde, 2010; Brounen, 2004).

2

Regus noemt zichzelf ‘s werelds grootste leverancier van werkplekoplossingen, met het grootste aanbod aan producten en services waarmee particulieren en bedrijven waar, hoe en wanneer ze maar willen kunnen werken. Regus heeft meer dan 1.100 business centers in 450 steden in 70 landen.


13

Volgens ABN AMRO ligt hier de uitdaging voor marktpartijen in de vastgoedsector, beleggers en ontwikkelaars, zij zullen gestalte moeten geven aan de benodigde transformatie; de uitbreidingsvraag in kwalitatieve zin. Zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen op de kantorenmarkt nu deze verzadigd lijkt te zijn en hoe kunnen ontwikkelende partijen antwoord geven op de benodigde transformatie; de uitbreidingsvraag in kwalitatieve zin? Om het onderzoek praktische relevantie te geven wordt dit vraagstuk toegepast op een gebiedsontwikkeling waarbij een dergelijke transformatie nu (2012) ter discussie staat, namelijk Strijp-S3 in Eindhoven. Het vraagstuk rondom de kantorenmarkt daar vormt samen met de theoretische relevantie de directe aanleiding voor dit onderzoek. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling in Eindhoven waarbij het voormalige Philips fabrieksterrein (figuur 1) wordt getransformeerd naar een levendige stadswijk met werken, wonen en cultuur. Monumentale gebouwen worden hier hergebruikt.

Figuur 1: Strijp-‐S Eindhoven, het voormalig Philips fabrieksterrein (2001)

Strijp-S wordt beschreven als een dynamisch gebied. Verschillende functies als wonen, werken en cultuur worden in dit plangebied samen gebracht. Om al deze functies te huisvesten bestaat er voor Strijp-S een groot en divers programma. Het geplande programma aan kantoorruimte is door genoemde trends en ontwikkelingen ter discussie komen te staan. Ontwikkelende partijen vragen 3

Strijp-S wordt ontwikkeld door Park Strijp Beheer, een samenwerkingsverband tussen de Gemeente Eindhoven en Volker Wessels.


14

zich af of er nog wel kansen zijn voor kantoorontwikkelingen en zoeken een manier waarop ze invulling kunnen geven aan de benodigde transformatie; de uitbreidingsvraag in kwalitatieve zin. De discussie over de programmering van kantoorruimte op Strijp-S is een bijzondere in zijn soort. Dit heeft de volgende oorzaak. Waar andere gebiedsontwikkelingen tijdens de crisis in moeilijkheden zijn gekomen, bijvoorbeeld het Veemarktkwartier in Tilburg en de Binckhorst in Den Haag (Peek, 2011), is er op Strijp-S, ondanks de vertraagde gronduitgifte, geen ongezonde situatie ontstaan wat betreft de grondexploitatie. Dit heeft Strijp-S mede te danken aan de huurinkomsten gedurende het ontwikkelingsproces (PropertyNL, 2011). Deze huurinkomsten zijn afkomstig van ondernemers behorend tot het midden- kleinbedrijf (MKB). Zij hebben zich de afgelopen drie jaar gevestigd in de bestaande panden op Strijp-S. Aan deze groep is nu meer dan 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte verhuurd en zij vormen dan ook een grote groep potentiële huurders voor het geplande programma aan kantoorruimte op Strijp-S. Hoe kan het dat, wanneer er sprake is van een aanhoudende cisis, met een ingrijpende afname van vraag naar kantooroppervlakten en een massale afstoot van kantoorruimte, er toch meer dan 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte op Strijp-S verhuurd wordt? Schuilt in deze ontwikkeling een kans voor de kantorenmarkt in Eindhoven? Dit rapport tracht inzicht te geven in hoe de huidige vraag op de Nederlandse- en Eindhovense kantorenmarkt het beste omschreven kan worden, of er nog wel kansen zijn voor kantoorontwikkelingen en aan welke gebouwen locatiekenmerken deze dan zouden moeten voldoen? Op basis hiervan wordt voor Strijp-S in Eindhoven een ontwikkelingsadvies geschreven. 1.2 Projectkader Zoals in de aanleiding is beschreven heeft de crisis zijn effect op de Nederlandse kantorenmarkt niet gemist. Er is een duidelijke afname te zien van het aantal werknemers en het vierkante meter gebruik, doorgevoerde bezuinigingen op huisvestingskosten, het grootschalig afstoten van kantoren naar de markt en het toepassen van flexibele kantoorconcepten (Twynstra Gudde, 2010). Dit zijn kort genoemd enkele effecten van trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Deze effecten hebben de kantorenmarkt veranderd, van uitbreidingsmarkt naar vervangingsvraag, waarbij de eindgebruiker centraal staat. Door het gecombineerde effect van de crisis en het toepassen van flexibele kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken, is er een nieuwe marktvraag is ontstaan. Dit onderzoek richt zich dan ook door middel van een gecombineerd kwalitatief- en kwantitatief onderzoek op het opnieuw herdefiniëren van de huidige marktvraag naar kantoorruimte in Nederland en meer specifiek, de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven. Zodoende wordt duidelijk of er nog kansen zijn voor kantoorontwikkelingen en zo ja, aan welke gebouwen locatiekenmerken deze dan moeten voldoen. Door een literatuur vergelijking van diverse studies naar gebouwen locatieaspecten aangevuld met een onderzoek naar trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de kantorenmarkt, wordt een aanvullend onderzoek verricht met betrekking tot gebouwen locatiekenmerken. Daarbij wordt gebruik van interviews en een enquête onder kantoorgebruikers op Strijp-S. Op deze manier kan een ontwikkeladvies voor kantoren op Strijp-S in Eindhoven geschreven worden


15

1.3 Probleemstelling De veranderende marktsituatie gecombineerd met het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S heeft ontwikkelende partijen op Strijp-S het volgende probleem doen stellen: Hoe kan de huidige marktvraag op de Nederlandse- en meer specifiek de Eindhovense kantorenmarkt, het best omschreven worden? Zijn er nog kansen voor kantoorontwikkelingen en zo ja, aan welke gebouwen locatiekenmerken moeten deze voldoen om tot een succesvolle kantoorontwikkeling op Strijp-S te komen?

1.4 Onderzoeksvragen Voor het beantwoorden van de probleemstelling c.q. hoofdvraag zijn een aantal deelvragen opgesteld. Beantwoording van deze vragen moet uiteindelijk leiden tot het beantwoorden van de hoofdvraag. 1. Wat is de geschiedenis en de huidige status van de Nederlandse kantorenmarkt en welke marktvraag/kansen komen daaruit naar voren? 2. Welke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de veranderende marktsituatie en de ontstane vervangingsvraag op de Nederlandse kantorenmarkt en welke kansen komen daaruit naar voren? 3. Voortbordurend op trends en ontwikkelingen, wat zijn relevante gebouwen locatiekenmerken voor het ontwikkelen van toekomstige kantoorruimte? En hoe beoordelen kantoorgebruikers en beleggers deze kenmerken? 4. Wat is de huidige status van de Eindhovense kantorenmarkt en welke marktvraag/kansen komen daaruit naar voren? 5. Gezien de veranderende marktsituatie, hoeveel vierkante meter nieuwbouw kantoorruimte is reëel voor Eindhoven en Strijp-S? 6. Waar komt het succes van tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S uit voort en hoe kan het succes worden gebruikt voor de toekomstige exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte? 7. Hoe ziet een kantoor ontwikkeladvies er uit voor kantoorruimte in Strijp-S in Eindhoven? 1.5 Afbakening Om de probleemstelling en onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden is het begrip ‘kantorenmarkt’ in dit onderzoek als volgt afgebakend. Kantorenmarkt Zowel in het proefschrift van Remøy (2010) als in het rapport van Troostwijk (2010) wordt gesteld dat de kantorenmarkt in Nederland niet benaderd kan worden als één kantorenmarkt. De Nederlandse kanorenmarkt kent een sterk lokaal of regionaal karakter, daarom kan de problematiek per stad dan ook verschillen naar oorzaak, omvang en samenstelling. Ook om deze reden is het (praktisch) onderzoek ingekaderd tot de Eindhovense kantorenmarkt met Stijp-S als plangebied.


16

1.6 Onderzoeksopzet Het ontwerp van het onderzoek is schematisch weergegeven in het onderzoekmodel van figuur 2.

Figuur 2: Onderzoeksopzet

In woord uitgeschreven verbeeldt figuur 2 het volgende onderzoek: een analyse (hoofdstuk 2 en 3) van verschillende aspecten met betrekking tot de kantorenmarkt gebaseerd op de wetenschappelijke literatuur, levert de kenmerken op (gebouwen locatieniveau) voor kantoorontwikkeling. Een vergelijking en selectie levert gebouwen locatiekenmerken (hoofdstuk 4) voor verder onderzoek. De kenmerken worden door middel van interviews aangevuld met de bevindingen uit de praktijk (beleggers). De Eindhovense kantorenmarkt wordt besproken en gespiegeld aan deze criteria (hoofdstuk 5), vervolgens wordt ingezoomd op Strijp-S waar het succes van de tijdelijke verhuur en de voorkeur van de kantoorgebruikers voor gebouwen locatiekenmerken met behulp van een enquête en een keuze-experiment wordt achterhaald (hoofdstuk 6). Dit leidt uit eindelijk in een ontwikkeladvies voor kantoorruimte op Strijp-S. Het onderzoek wordt afgesloten door middel van een conclusie en aanbevelingen voor verder onderzoek (hoofdstuk 7).


17

1.7 Methoden en leeswijzer Hierboven is de onderzoeksopzet met de daarbij behorende deelvragen behandeld. De opzet geeft een goed beeld van de fasering van het onderzoek, er is duidelijk te zien welke fases in het onderzoek elkaar opvolgen. Voor het beantwoorden van de deelvragen en de probleemstelling zijn deze fases verdeeld in verschillende hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn in figuur 3 weergegeven en lopen als een stappenplan in elkaar over. Ze verbinden de resultaten afkomstig uit het literatuur- en praktijkonderzoek om zo de deelvragen en de probleemstelling te kunnen beantwoorden. Hoofdstuk 2 – De kantorenmarkt, geschiedenis en huidige status Hoofdstuk twee geeft inzicht in de huidige situatie op de internationale en Nederlandse kantorenmarkt. Om enig gevoel te krijgen bij de huidige kantorenmarktsituatie als eerste de ontstaansgeschiedenis van de Nederlandse kantorenmarkt beschreven. Vervolgens wordt de actuele stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt besproken, waar veranderingen in vraag, het aanbod en de leegstandsproblematiek, een verandering in de kantorenmarktsituatie laten zien. De Nederlandse marktsituatie wordt vervolgens in internationaal perspectief geplaatst, waaruit zal blijken of de Nederlandse marktsituatie uniek is, of overeenkomsten vertoont met andere kantorenmarkten. Hoofdstuk twee legt veranderingen en kansen in de kantorenmarkt bloot en dient verder als basis voor het derde hoofdstuk, waarin de oorzaken van deze veranderingen aan bod komen. Hoofdstuk 3 – Trends en ontwikkelingen De veranderende kantorenmarktsituatie is onderhevig aan trends en ontwikkelingen. In dit hoofdstuk wordt daarom precies onderzocht welke trends en ontwikkelingen van invloed zijn op de veranderende Nederlandse kantorenmarktsituatie. De verschillende trends en ontwikkelingen worden inhoudelijk toegelicht. Inzicht in deze trends en ontwikkelingen leveren uiteindelijk verschillende gebouwen locatiekenmerken op die in het volgende hoofdstuk nader onderzocht worden. Hoofdstuk 4 – Gebouw- en locatiekenmerken De uit de literatuur afkomstige gebouwen locatiekenmerken worden in dit hoofdstuk nader onderzocht. Door middel van interviews met beleggers wordt onderzocht hoe beleggers staan tegenover de in de literatuur gevonden criteria. De confrontatie tussen de theorie en praktijk levert in dit hoofdstuk specifieke gebouwen locatiekenmerken voor het ontwikkelen van toekomstige kantoorruimte in Nederland. Hoofdstuk 5 – De Eindhovense kantorenmarkt Omdat de kantorenmarkt een sterk lokaal of regionaal karakter heeft, is dit onderzoek ingekaderd tot de kantorenmarkt van de gemeente Eindhoven. Vraag en aanbod worden in dit hoofdstuk geanalyseerd. Daarnaast worden diverse Eindhovense kantoorlocaties beoordeeld met de in hoofdstuk vier gevonden locatie- en gebouwcriteria. Op basis van deze analyse kan geconcludeerd worden of er in Eindhoven nog vraag is naar kantoorruimte, zo ja naar welk type en op welke locatie.


18

Hoofdstuk 6 – Onderzoek en resultaten Het kantorenvraagstuk op Strijp-S is mede aanleiding van dit onderzoek. In dit hoofdstuk wordt door middel van een enquête en een keuze-experiment het succes van de tijdelijke verhuur en de voorkeuren van de kantoorgebruikers voor bepaalde gebouwen locatiekenmerken onderzocht. Verder wordt in kaart gebracht welke doelgroep kantoorruimte op Strijp-S huurt en wat hun huurderskenmerken zijn. Hoofdstuk 7 – Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk zeven is het afsluitende hoofdstuk waar alles samen komt in een kantoorontwikkeladvies voor Strijp-S. De belangrijkste conclusies worden op een rij gezet. Op basis van deze conclusies worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek.


19


20

2. De kantorenmarkt, geschiedenis en huidige status Kennis van de historie en ontstaansgeschiedenis van het kantoor helpt bij het begrijpen van de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt. De woorden; kantoor en kantorenmarkt, zullen in dit rapport vaak gebruikt worden. Het is daarom interessant om te weten wat de ontstaansgeschiedenis is van de kantorenmarkt en waar het woord ‘kantoor’ vandaan komt, in paragraaf 2.1 wordt de kantorenmarkt daarom in historisch perspectief geplaatst. Paragraaf 2.2 gaat hier deels op door. De ontwikkeling van de Nederlandse kantorenmarkt vanaf de Tweede Wereld Oorlog tot nu wordt in deze paragraaf besproken. Sub paragraaf 2.2.1 gaat verder in op de actuele stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt, hoe verhouden vraag en aanbod zich en wat voor leegstand kent de Nederlandse kantorenmarkt? Sub paragraaf 2.2.2 bespreekt de ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt waarna de gehele kantorenmarkt in paragraaf 2.3 in internationaal perspectief wordt geplaatst. Met een conclusie in paragraaf 2.4 wordt het hoofdstuk vervolgens afgesloten. 2.1 De ontstaansgeschiedenis van het kantoor Het woord ‘Kantoor’ is een verbastering van het Franse woord ‘comptoir’, ‘tafel waaraan handelaren klanten helpen met geld in ontvangstnemen’. In het Frans bleef dit lange tijd de enige betekenis, maar in het Vroeg Nieuw Nederlands verschoof de betekenis naar, ‘kamer waar een dergelijk meubelstuk zich bevindt’, waarop alle latere betekenissen van kantoor zijn terug te voeren (Philippa, 2003 – 2009).

Figuur 4: Uffizi, Florence 1650

De ontstaansgeschiedenis van kantoorgebouwen gaat eeuwen terug. In de middeleeuwen waren er al banken, beurzen of overheidsgebouwen, waar handelaren en ambtenaren klanten hielpen met geld in ontvangst nemen. Echt gespecialiseerde kantoorgebouwen bestonden toen nog niet. Pas


21

gedurende de industriële revolutie (18e eeuw) ontstonden de eerste kantoorgebouwen toen door mechanisatie en schaalvergroting productieprocessen veranderde. Om deze schaalvergroting in goede banen te leiden was er behoefte aan coördinatie en administratie. Voor het accommoderen van deze werkzaamheden was kantoorruimte nodig, wat resulteerde in de eerste grootschalige kantoorgebouwen (ABN AMRO, 2011). Een van de eerste gespecialiseerde kantoorgebouwen werd ontworpen door Giorio Vasari (1581). Hij ontwierp het wereld beroemde Uffizi in Florence (1650), het eerste monofunctioneel kantoorgebouw (figuur 4). Het eerste Nederlandse voorbeeld is het Beursgebouw op De Dam (1665). De eerste echte ‘moderne’ kantoorgebouwen werden ontwikkeld in Engeland en de Verenigde Staten (eind 19e eeuw). Schaalvergroting werd daar vertaald in hoogbouw. Uit die tijd zijn in Nederland twee monumenten te vinden. Het Witte Huis in Rotterdam (1897), dat was in die tijd de eerste wolkenkrabber van Nederland en Europa en het gebouw de Bazel, dat is gebouwd tussen 1919 en 1926 in opdracht van de Nederlandse Handels Maatschappij (Hageman, 2007). Dit waren in Nederland de twee voorlopers van hoogbouw (figuur 5 en 6). In de jaren die volgden werd hoogbouw steeds gebruikelijker. Hoogbouw werd vergemakkelijkt door het intreden van de lift en het gebruik van stalen constructies in de bouw. Hoogbouw kenmerkt vanaf dat moment vooral in de Verenigde Staten de kantoorontwikkelingen van begin twintigste eeuw. Kantoorontwikkelingen daar volgden vanaf toen steeds meer de economische ontwikkelingen (Kohn en Katz, 2002).

Figuur 5: Het Witte Huis 1897 [Bron: Wilcozpics ,2009]

Figuur 6: De Bazel 1926 [Bron: www.debazelamsterdam.nl]

Dat kantoorontwikkelingen steeds meer werden bepaald door economische ontwikkelingen deed zich niet alleen de Verenigde Staten voor. Deze ontwikkeling was ook terug te zien in Europa. 2.2 De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt kwam pas tot bloei na De Tweede Wereldoorlog. In deze periode leidde een sterke economische groei tot een expansie van de dienstensector en de opkomst van de diensteneconomie. De opkomst van de diensteneconomie nam vooral in de jaren zestig toe. In de


22

jaren daarvoor was er nog nauwelijks sprake van, veel omvangrijke single tenant4 kantoorgebouwen waren toen in eigendom van grote industriële ondernemingen, overheidsinstanties of banken (Gool, 2010). Vanaf de jaren zestig groeide de diensteneconomie enorm. Nederland veranderde mede door de mechanisatie langzaam van een traditionele industriële maatschappij in een moderne diensteneconomie, waarbij de groei van de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening en bij de overheid, die van de industrie overtrof (W8, 2011). Er was vraag naar nieuwe kantoorruimte. Midden jaren zestig ontstond hierdoor de eerste ontwikkelingsgolf. In eerste instantie namen veel bedrijven hun kantoor in eigendom, maar geleidelijk begon de kantorensector zich ook steeds meer als beleggingsmarkt te ontwikkelen. Er werd gebouwd voor de verhuur. Dit gaf organisaties de mogelijkheid om kantoorruimte te huren ten behoeve van meer flexibiliteit in de bedrijfsvoering (Dijk, 2011). Constructies als sale en leaseback deden hun intreden. Bij een sale en leaseback constructie verkoopt de eigenaar het kantoorpand aan een belegger en sluit direct een lease contract af voor een aantal jaar. Hierdoor neemt de flexibiliteit van de huurder toe en is de belegger verzekerd van vaste huur inkomsten gedurende de periode. Tijdens de jaren zeventig en tachtig deed de eerste naoorlogse crisis zich voor. Deze crisis had een toename van de leegstand op kantorenmarkt als gevolg. Veel last had de kantorenmarkt niet van deze crisis, de opkomst van het internet en de mobiele telefonie in de jaren negentig kweekten hooggespannen verwachtingen over de mogelijkheden in de toekomst (IRIS, 2008). De dienstensector groeide in deze periode enorm en absorbeerde moeiteloos de in de jaren zeventig en tachtig ontstane kantoorleegstand (Remøy, 2010). Gedurende de jaren negentig hebben de groei van de kantooropname en –aanbod zich evenredig ontwikkeld. De economische groei, hooggespannen verwachtingen over toekomstige mogelijkheden en de krapte op de kantorenmarkt leidde eind jaren negentig tot overinvesteringen op de kantorenmarkt. Overinvesteringen ging samen met beleidsconcurrentie tussen gemeenten. Gemeenten wilden doormiddel van inkomsten uit gronduitgifte met kantoorbestemming meeprofiteren van de groei die de kantorenmarkt bood en concurreerden daarom, onderling over het aantrekken van nieuwbouw (Nelen, 2010). Dit zorgde ervoor dat Nederlandse gemeenten eind jaren negentig teveel gronden uitgaven ten behoeve van kantoorontwikkelingen. De ontwikkeling van monofunctionele kantoorlocaties aan randen van steden was het resultaat (Eerenberg, 2011). Figuur 7 geeft een duidelijk weer hoe kantooropname en –aanbod zich afgelopen decennia hebben ontwikkeld. De rode vlakken geven periodes van overaanbod aan en het groene vlak een periode van krapte. Overinvesteringen waren samen met het uiteenspatten van de internetzeepbel in het voorjaar van 2001 de inleiding voor jaren van economische teruggang. Door deze teruggang stagneerde de groei van kantoorwerkgelegenheid terwijl het aanbod van kantoorruimte in deze jaren toenam (figuur 7). Dit effect wordt ook wel de ‘varkenscyclus’ genoemd. Arcadis (2010) omschrijft in het dossier gebiedsontwikkeling het begrip ‘varkenscyclus’ als volgt;

4

Single tenant kantoorgebouw, een kantoorgebouw dat is betrokken door één enkele partij.


23

“Varkenscyclus is het verschijnsel in de economie waarbij overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen. Hoge prijzen leiden tot massale reacties van aanbieders. Tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs echter alweer omgeslagen. De cyclus van stijgingen en dalingen in hoeveelheden en prijzen is het eerst waargenomen bij varkens en heet sindsdien de varkenscyclus”. Door de lange doorlooptijd van vastgoedontwikkelingen nam het aanbod tot 2010 alleen maar toe. Deze toename van aanbod bestond voornamelijk uit nieuwbouw, dit zorgde voor een verhuisbeweging waarbij kantoorgebruikers verhuisden van oud naar nieuw, waarbij het oude kantoor werd vervangen door een nieuw kantoor. Er ontstond een vervangingsvraag. Monofunctionele kantoorlocaties voldeden niet meer aan de wensen van kantoorgebruikers.

Figuur 7: Overzicht v an vraag en aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt vanaf 1982 [Bron: DTZ Zadelhoff, 2010]

Op gegeven moment kon het aantal vierkante meters kantoorruimte niet meer groeien, alleen nog verplaatsen. Dat betekende dat het toevoegen van nieuwe kantoorgebouwen in de meeste gevallen zorgde voor het leegtrekken van oudere kantorengebouwen in het onder- en middensegment (figuur 8). Oud werd vervangen door nieuw. Door deze vervangingsvraag worden de panden die kantoorgebruikers bij de verhuizing naar nieuwbouw achterlaten, aan het aanbod toegevoegd. Dit is de reden waarom het aantal vierkante meters dat wordt onttrokken aan de voorraad slechts een fractie is van wat er wordt toegevoegd, een enorm overaanbod is ontstaan. De leegstand in het ondersegment nam hierdoor fors toe en is structureel van aard (figuur 8). Leegstand is structureel wanneer kantoorruimte langer dan drie jaar leeg staat (Remøy, 2010). De locatie van het vastgoed is hierin vaak bepalend. Dat zien we terug in het resultaat,


24

monofunctionele kantoorlocaties zijn nu de plek waar zich steeds meer structurele leegstand voor doet (Eerenberg, 2011). Eén conclusie uit het proefschrift van Remøy (2010) onderstreept dit, locaties met een lage status en weinig voorzieningen (monofunctioneel) staan leeg, net als gebouwen van lage architectonische kwaliteit.

Organisatie vervangt kantoor wat tot middensegment behoort voor een kantoor van het Topsegment (nieuwbouw). Organisatie vervangt kantoor wat tot ondersegment behoort voor een kantoor van het middensegment.

Figuur 8: Vervangingsmarkt leidt tot structurele leegstand in het onder segment [Bron: Gemeente Zwolle, 2011 (eigen bewerking)]

Dat de kantorenmarkt afgelopen decennia in beweging is geweest is duidelijk. Waar de kantorenmarkt zich vanaf de Tweede Wereldoorlog heeft ontwikkeld als groeimarkt is deze de laatste jaren getransformeerd naar een vervangingsmarkt waarbij de voorkeur van de kantoorgebruiker voor kantoren met bepaalde locatie- en gebouwkenmerken steeds bepalender zal zijn (Brounen, 2004; Remøy, 2010). 2.2.1

Status-quo Nederlandse kantorenmarkt In het rapport ‘Nederland compleet’ geschreven door DTZ (2010) en het rapport ‘Kantoren in cijfers’ geschreven door Bak (2011), wordt de stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt (januari 2011) duidelijk weergegeven; • • •

Voorraad kantoorruimte: Aanbod kantoorruimte: Leegstand kantoorruimte:

47 miljoen m2 7.152.000 m2 13,9 %

Het ontstaan van deze enorme voorraad heeft de Nederlandse kantorenmarkt te danken aan de economische groei van afgelopen twintig jaar. Dit waren jaren waarin de kantorenmarktvoorraad maar liefs 70% tot 47 miljoen vierkante meter groeide (DTZ, 2011). De omschakeling van een industrie- naar een diensteneconomie heeft voor de grootste groei van de Nederlandse kantorenvoorraad gezorgd. De afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte toegenomen en de opname gedaald (figuur 9). Redenen voor de dalende opname worden veroorzaakt o.a. door effecten van de economische crisis en het intreden van ‘Het Nieuwe Werken’.


25

8.000 6.000 4.000 2.000 0 2003

2004

Opname

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod 2

Figuur 9: Opname en aanbod kantoorruimte Nederland (x 1.000 m vvo) [Bron: DTZ, 2011]

Figuur 7 en 9 laten zien dat na het intreden van de economische crisis in 2008 het aanbod aan kantoorruimte bleef stijgen, dit lijkt op het eerste oog vreemd. In tijden van crisis verwacht je bezuinigingen, reductie van bouwvolume en daardoor juist een afname in het aanbod. Het rapport van Troostwijk ‘Gouden Kompas’ wijst de sterke toename gedeeltelijk toe aan de bouw van nieuwe kantoren. Deze sterke toename komt vooral uit de periode 2005 tot en met 2009 waarin circa 3 miljoen m2 nieuwe kantoorruimte is opgeleverd (Troostwijk, 2010). Door de lange doorlooptijd van vastgoed werd in 2010 nog eens 800.000 m2 aan het kantorenaanbod toegevoegd. De huidige status van de kantorenmarkt kan daarom betiteld worden als een vervangingsmarkt. Of in deze markt nog kansen aanwezig zijn, moet blijken uit verder onderzoek in de volgende hoofdstukken. 2.2.2

‘Mismatch’ op de Nederlandse kantorenmarkt De sterke toename van het kantorenaanbod heeft geleid tot een overaanbod op de kantorenmarkt. Uit de opname blijkt dan ook dat vraag en aanbod niet matchen. DTZ (2010) concludeert op basis van deze gegevens dat er sprake is van een structurele ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod. Deze conclusie wordt door meerdere rapporten bevestigd (NVM Business; JLL, 2010; Dynamis; Bak, 2011). Het totale aanbod aan kantoorruimte bestaat uit verschillende grootteklassen. Om een goed beeld te krijgen van de leegstand is het interessant om te weten in welke grootheidsklasse deze ‘mismatch’ zich voordoet. Figuur 10 geeft een beeld van opname naar verschillende grootteklassen in percentages van de totale Nederlandse kantoorvoorraad.

200 -‐ 500

10% 12% 10%

Figuur 10 laat zien dat in 2010, 26% van de opgenomen kantoorruimte binnen de grootteklasse 200 tot 1.000 m2 valt. Om hier een conclusie aan te verbinden dienen deze gegevens te worden vergeleken met de gegevens uit figuur 11, waar de opname naar grootteklassen naar aantallen objecten is weergegeven.

500 -‐ 1.000 14%

1.000 -‐ 2.500 2.500 -‐ 5.000

22% 32%

5.000 -‐ 10.000 > 10.000

2

Figuur 10: Opname van kantoorruimte naar grootteklasse (m ) [Bron: NVM Business, 2011]


26

3% 3% 250 -‐ 500 11%

500 -‐ 1.000

33%

1.000 -‐ 2.000

15%

2.000 -‐ 5.000 5.000 -‐ 10.000

35%

> 10.000 2

Figuur 11: O pname naar grootteklasse (m ) naar aantallen objecten [Bron: Dynamis, 2011]

Door het vergelijken van de gegevens uit figuur 10 en 11 blijkt dat binnen de grootteklassen het aantal opnamen erg verschilt. 68% van de opnamen valt in de grootteklassen 250 tot 500 m2 en 500 tot 1000 m2. De 12% en 14% in figuur 10 vertegenwoordigen samen dus een grote groep opnamen (68%) binnen het geheel van het totaal aantal opnamen.

Het zwaartepunt van het aantal opnames kantoorruimte valt met 68% dus binnen de grootteklassen 250 tot 500 m2 en 500 tot 1000 m2. Dit houdt in dat binnen deze grootteklassen de meeste transacties plaatsvonden. Om te kunnen vaststellen binnen welke grootteklassen zich er een ‘mismatch’ voordoet, dient vraag en aanbod met elkaar te worden vergeleken. In het onderzoek van Bak (2010), is vraag en aanbod naar grootteklasse inzichtelijk gemaakt. Daarbij zijn grootteklassen kleiner dan 500 m2 niet meegerekend. Wanneer vraag (figuur 12) en aanbod (figuur 13) worden vergeleken, verschillen deze in een aantal grootteklassen met elkaar. Opvallend daarbij zijn:

500 -‐ 1.000

14%

23%

1.000 -‐ 2.500

13%

2.500 -‐ 5.000

29%

5.000 -‐ 10.000 21%

> 10.000

Grootteklasse 500 tot 1000 m2, waarbij de vraag 3% groter is dan het aanbod. Dit zou in verband kunnen staan met het enorm aantal opnames (68%) in deze grootteklasse, wat een positieve invloed heeft op de vraag.

2

Figuur 12: Vraag naar grootteklasse (m ) [Bron: Bak, 2010]

16%

500 -‐ 1.000

11%

1.000 -‐ 2.500 28%

20%

2.500 -‐ 5.000 5.000 -‐ 10.000

25%

> 10.000

Grootteklasse 1.000 tot 2.500 m2, binnen deze grootteklasse sluiten vraag en aanbod redelijk op elkaar aan. Hier is geen spraken van een ‘mismatch’. Grootteklasse 2.500 tot 5.000 m2, hier is het aanbod 4% groter dan de vraag. Vraag en aanbod komen hier niet overeen, wat duidt op een ‘mismatch’.

2

Figuur 13: Aanbod naar grootteklasse (m ) [Bron: Bak, 2010]


27

Binnen de twee grootste grootteklassen verschillen vraag en aanbod procentueel het meest met elkaar. In de klasse 5.000 tot 10.000 m2 is er met 7% verschil duidelijk een overaanbod. Terwijl in de grootteklasse groter dan 10.000 m2 kantoorruimte de vraag 7% groter is dan het aanbod. In beide grootteklassen is hierdoor spraken van een ‘mismatch’. Vergelijking van deze gegevens levert een interessante bevinding op. Bij de grootteklasse tot 1.000 m2 blijkt de vraag groter te zijn dan het aanbod. Het enorme aantal transacties in deze grootteklasse (figuur 11) bevestigt dat er binnen deze grootteklasse veel vraag is naar kantoorruimte. Binnen de grootteklasse 5.000 tot 10.000 m2 kantoorruimte is er duidelijk sprake van een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod. Het aanbod is hier groter dan de vraag, wat leidt tot een overaanbod aan kantoorruimte. In deze grootteklasse is het (structurele) leegstandspercentage kantoorruimte dan ook het grootst. Bij de grootteklasse van kantoorruimte groter dan 10.000 m2 is de vraag groter dan het aanbod. Dit kan verklaard worden door het kleine percentage van het totaal aantal opname naar grootteklasse naar aantallen objecten (3%). Kantoorgebouwen met meer dan 10.000 m2 kantoorruimte zijn relatief ‘schaars’ in aantal, een kleine vraag binnen deze grootteklasse resulteert daardoor in een groter percentage vraag (figuur 12). 2.2.3

Kansen op de Nederlandse kantorenmarkt De verschillen in vraag en aanbod naar kantoorruimte laten zien dat de kantorenmarkt in beweging is. De kantorenmarkt is getransformeerd van aanbiedersmarkt naar een vervangingsmarkt. Binnen de grootteklasse van 5.000 tot 10.000 m2 is er een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod, veroorzaakt door een overaanbod aan kantoorruimte. Binnen de grootteklasse tot 1.000 m2 bevindt zich eveneens een ‘mismatch’, daar is de vraag groter dan het aanbod. Het grote aantal transacties en de vraag binnen deze grootteklasse kan gezien worden als een kans voor eventuele kantoorontwikkelingen.

> 3.000 500 -‐ 2.999 300 -‐ 499 150 -‐ 299 0 -‐ 149 0%

10% Medio 2010

20%

30%

40%

50%

60%

Medio 2011 2

Figuur 14: Verwachte toename van de vraag naar grootteklasse ( m ) [Bron: NVM Business, 2011]

Deze kans wordt bevestigd door een peiling van NVM Business (2011) onder bedrijfsmakelaars, het merendeel van deze bedrijfsmakelaars verwacht een toename van de vraag naar kleinschalige kantoren, kantoren met een oppervlakte beneden de 500 m2 (figuur 14). Of deze aan verwachte toename in de vraag ook daadwerkelijk gehoor wordt gegeven zal


28

komende jaren moeten blijken. Op dit moment wordt deze voorspelling nog niet geheel ondersteund door het heersende marktsentiment (NVM Business, 2011). De verandering naar een vervangingsmarkt laat zien dat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in kwantitatieve zin verder afneemt. Voorkeuren van kantoorgebruikers gaan steeds bepalender worden, kwaliteit van kantoorruimte wordt steeds belangrijker. Dat is een kans voor de kantorenmarkt! Hoe er vorm wordt gegeven aan de vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte komt in volgende hoofdstukken aan de orde, hierbij spelen gebouwen locatiecriteria beïnvloed door trends en ontwikkelingen een belangrijke rol. 2.3 De Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief De Nederlandse leegstandsproblematiek, de ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod, de ontstane vervangingsvraag, het zijn ontwikkelingen die op dit moment actueel zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. Wetende wat de huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is en hoe de kantorenmarkt zich afgelopen decennia heeft ontwikkeld, is het waardevol om deze in internationaal perspectief te plaatsen en te vergelijken met buitenlandse kantorenmarkten. Een vergelijking van internationale kantorenmarkten gaat het makkelijkst met een kengetal. Een getal of percentage dat in elke kantorenmarkt het zelfde vertegenwoordigt en representatief is voor de verhouding tussen vraag en aanbod. Dit kengetal is het leegstandspercentage. Het leegstandspercentage geeft informatie over hoe vraag en aanbod zich verhouden. Elke kantorenmarkt kent leegstand, maar de manier waarop daarmee omgegaan wordt verschilt. Door deze verschillende benaderingen te vergelijken kunnen interessante inzichten ontstaan die toepasbaar zijn open eventueel kansen blootleggen voor het Nederlandse kantorenmarkt. De Engelse kantorenmarkt Engeland is een land met bijna 51 miljoen inwoners en heeft een totale voorraad van ongeveer 900 miljoen m2 kantoorruimte (JLL, 2010). Dat bijna 18 m2 kantoorruimte per inwoner. De kantorenmarkt in Engeland is gerantsoeneerd. Engeland hanteert een dwingend beleid op het gebied van ruimtelijke ordening. Engeland hanteert een systeem ‘planning obligations’, die een kantoor- voor kantoorsysteem inhouden, ontwikkelaars dienen kantoormeters te onttrekken voordat er ontwikkeld mag worden (EIB, 2010). Op deze manier wordt ongecontroleerde nieuwbouw voorkomen. Dankzij dit systeem kent Engeland een (minimale) kantoorleegstandspercentage dat lager is dan het Nederlandse (13,9%) (JLL, 2011). •

Leegstand kantoorruimte Engeland: 12,6%

Met het dwingende beleid heeft de Engelse rijksoverheid een middel in handen om vraag en aanbod van kantoorruimte te controleren en daarmee ook de kantoorleegstand. Het beperken van financiële prikkels voor lagere overheden is een voorbeeld van dat dwingende beleid; “De financiële prikkels van het uitgeven van kantoorlocaties zijn beperkt voor lagere overheden. Dit omdat grond vaak in particulier bezit is en veel belastinginkomsten op commercieel vastgoed


29

naar de rijksoverheid gaan. Samen met andere externaliteiten (NIMBY) zorgt dit er voor dat er lokaal weinig prikkels zijn om kantoorlocaties te (laten) ontwikkelen. NIMBY is een acroniem van het Engelse ‘Not In My Back Yard’. Men ziet wel de voordelen van een goede kantorenmarkt voor de lokale werkgelegenheid, maar niemand wil daar in de directe omgeving last van hebben.” (EIB, 2010) Een voorbeeld van waar dit beleid goed tot zijn recht komt is de stad Londen. De kantorenmarkt in Londen kent op dit moment een kantoorleegstandspercentage van ongeveer 9,8% (JLL, 2011). Dat percentage wordt door lokale makelaars als gezond gezien. Het geeft namelijk vestigingsmogelijkheden en trekt nieuwe bedrijvigheid aan wat weer gunstig is voor de ontwikkeling van de lokale economie (EIB, 2010). De Duitse kantorenmarkt Duitsland is een land met 81.5 miljoen inwoners, daarmee heeft Duitsland de grootste bevolking van de Europese Unie. Duitsland heeft in totaal een voorraad van 320 miljoen m2 kantoorruimte (JLL, 2010). Dat is ongeveer 4 m2 kantoorruimte per inwoner. Een inwonersaantal van dat formaat vertaalt zich door in een enorme werkgelegenheidssector. Duistland heeft dan ook diverse grote steden waar grootschalige bedrijvigheid en kantoren zijn gehuisvest. Deze steden worden ook wel de ‘Big 7’ genoemd en vormen samen de zeven belangrijkste kantoorlocaties van Duitsland. De ‘Big 7’ bestaat uit; Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, Stuttgart en München. Deze steden samen vormen de kantorenmarkt van Duitsland en kennen een gemiddeld leegstandspercentage van (JLL, 2011): •

Leegstand kantoorruimte Duitsland: 9,7%

Dat dit percentage minder is dan het Engelse komt omdat hier gerekend wordt met de zeven grote Duitse kantoorsteden, het leegstandspercentage van bestaande kantoorruimte buiten deze steden is niet meegenomen. Reden hiervoor is de grootte van het land en de ondoorzichtigheid in registratie over hoe vraag en aanbod van kantoorruimte zich verhouden in gemeenten buiten de grote kantoorsteden. Ondanks dat het leegstandspercentage doet vermoeden dat de Duitse kantorenmarkt redelijk in evenwicht is, is de Duitse kantorenmarkt interessant. Deze vertoont namelijk enige gelijkenissen met de Nederlandse kantorenmarkt. Het Duitse beleid is in tegenstelling tot het dwingende Engelse beleid namelijk meer gericht op het accommoderen van bedrijvigheid. Dit heeft als gevolg dat op de Duitse kantorenmarkt: “Lokale gemeenten met elkaar concurreren om de gunst van burger en bedrijf, dat, in tegenstelling tot Engeland, leidt tot een beleid gericht op uitbreiding.” (EIB, 2010) De sterke bevolkingskrimp in Duitsland is mede de oorzaak van deze concurrentie, elke gemeente probeert door middel van concurrentie het gemeentelijk voortbestaan veilig te stellen (EIB, 2010). Deze concurrentie is lang met rust gelaten door de Duitse Bondsregering. Inmiddels is de Bondsrepubliek zich van de situatie bewust en heeft maatregelen voorgesteld. Zo wordt


30

overwogen om een bovenregionaal handelssysteem voor ruimtegebruik in te stellen (EIB, 2010). Dit systeem heeft iets weg van het Engelse systeem. De Nederlandse voorspellingen betreft bevolkings- en werkgelegenheidsgroei bieden meer perspectief dan de Duitse situatie. Toch is de Duitse kantorenmarktsituatie een interessant voorbeeld. Lessen kunnen getrokken worden uit het voorkomen van gemeentelijke concurrentie om de gunst van de burger en het bedrijf. De Franse kantorenmarkt Frankrijk is een land met ongeveer 65 miljoen inwoners waarvan er 11 miljoen in regio Parijs wonen. Voor de regio Parijs is de voorraad kantoorruimte is, dit is 50 miljoen m2. Wat neerkomt op ongeveer 4,5 m2 kantoorruimte per inwoner van Parijs. Over de Franse kantorenmarkt in zijn geheel zijn geen cijfers bekend, er is geen betrouwbare registratie met betrekking tot de totale Franse kantorenmarkt. Dit maakt het lastig om in te schatten hoeveel kantoorruimte er leegstaat, hoeveel vierkante meter er onttrokken wordt en hoe vraag en aanbod zich verhouden. Onderzoek uitgevoerd door het BIPE5 (2009) (EIB, 2010) geeft hiervoor verschillende redenen; • • •

Er is slecht zicht op transformatie van kantoormeters naar woningen; De gegevens van de belastingdienst, waar men zich in Frankrijk op baseert, geven mogelijk een overschatting van de totale voorraad; Er worden verrekeningen toegepast in het Franse systeem, waarbij vervangende nieuwbouw op de zelfde locatie verrekend wordt met de onttrekking. Nieuwbouw en sloopactiviteiten worden hierdoor onderschat.

Om toch enig gevoel te krijgen hoe vraag en aanbod zich op de Franse kantorenmarkt verhouden is de kantorenmarkt van Parijs een interessante markt. Net als Londen is Parijs een Wereldstad waar zich tal van internationale/nationale en lokale bedrijven hebben gevestigd. Parijs is een stad/regio met 11 miljoen inwoners, dat zijn enorme aantallen en daarmee is de kantorenmarkt van Parijs veruit de belangrijkste in Frankrijk (EIB, 2010). •

Leegstand kantoorruimte Parijs: 6,8%

Dit percentage (JLL, 2011) is lager dan het leegstandspercentage in Londen en Nederland en doet vermoeden dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Maar gezien de ondoorzichtige registratie van de Franse kantorenmarkt kan dit percentage wel eens te opportunistisch zijn ingeschat. Zeker gezien de enorme variatie in leegstand tussen de verschillende Parijse wijken, waar het leegstandspercentage in het centrum (3,3%) enorm verschilt met het leegstandspercentage in de randen rondom het centrum (19%) (JLL, 2011). Om een eind te maken aan deze ondoorzichtigheid kan de Franse kantorenmarkt zich volgens het onderzoek van het EIB (2010) het beste spiegelen aan de Engelse kantorenmarkt en daar lessen uit trekken. Het belang van een goede leegstandregistratie is hierbij erg belangrijk. Zonder goede leegstandsregistratie werkt het Engelse systeem van ‘planning obligations’ niet. 5

BIPE is een onderzoeksinstituut uit het Euroconstruct netwerk van het EIB. Zij zijn gespecialiseerd in het maken van toekomstige economische analyses.


31

De Japanse kantorenmarkt De Japanse kantorenmarkt is er één waar de Nederlandse kantorenmarkt iets van kan leren. Japan heeft een inwonersaantal van 127 miljoen, waarvan er 30 miljoen in de hoofdstad wonen, de grootste wereldmetropool, Tokyo. Tokyo heeft een kantoren voorraad van 33,3 miljoen m2 kantoorruimte (Sanko estate, 2012), wat neerkomt op ongeveer 1,1 m2 kantoorruimte per inwoner. Het merendeel van de Japanse kantorenmarkt is gevestigd in Tokyo. De leegstandspercentages laten zien waarom we iets kunnen leren van de Japanse kantorenmarkt. • •

Leegstand kantoorruimte Tokyo centrum: 4,6% Leegstand kantoorruimte Tokyo Central 23 Wards: 7,3 %

De leegstandspercentages zijn bijzonder laag, wat waarschijnlijk inhoudt dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Ondanks dat kent de Japanse kantorenmarkt ook marktimperfecties. Net als Nederland heeft Japan te maken heeft demografische krimp, die invloed heeft op de leegstandsontwikkeling. Alleen deze demografische krimp is in Japan al veel langer aan de gang. Japan is daardoor op dit moment het meest vergrijsde ontwikkelde land ter wereld met één op de vijf inwoners ouder is dan 65 jaar. In 2030 zullen dit er één op drie zijn (Piljic, 2011). Om de gevolgen van deze ontwikkelingen voor de kantorenmarkt te beperken voert de Japanse overheid een streng kantoorbeleid. De Japanse overheid houdt vraag en aanbod als volgt in evenwicht: • • • •

De Japanse overheid stuurt namelijk op sloop en vervanging; Er wordt restrictief omgegaan met het aanbieden van uitleglocaties; Sloop wordt gestimuleerd met slooppremies; Er wordt flexibel omgegaan met regelgeving rond transformatie van kantoorruimte.

De kantorenmarkt in Tokyo is door het overheidsbeleid relatief gezond gebleven (Japan Real Estate Institute, 2010). Waar in Nederland de verhouding tussen sloop en nieuwbouw ongeveer op 1:8 staat, is dit in Japan dichter bij 1:3 (EIB, 2010). De Amerikaanse kantorenmarkt Er wonen ongeveer 309 miljoen mensen in Amerika. Amerika staat bekend als een land van uitersten. Zo is de Amerikaanse kantorenmarkt er ook één van uitersten. Een totaal cijfer van de kantorenvoorraad is dan ook niet te vinden. Om de kantorenmarkt te begrijpen wordt een voorbeeld gegeven van twee uitersten, namelijk de kantorenmarkt in New York (8,3 miljoen inwoners) en de kantorenmarkt in Detroit (714.000 inwoners). New York is net als Tokio een wereldmetropool, bijna alle internationale bedrijven zijn er wel gevestigd. Maar in tegenstelling tot Tokio is het leegstandspercentage in New York wel hoger. Voor Amerikaanse maatstaven heeft New York een gezonde kantorenmarkt. Zeker wanneer deze wordt vergeleken met de kantorenmarkt in Detroit. • • •

Totale leegstandspercentage Amerika: 17,8% Leegstand kantoorruimte New York: 9,9% Leegstand kantoorruimte Detroit: 27%

Het Amerikaanse kantorenbeleid is voornamelijk gericht op het faciliteren van de markt (EIB, 2010). Daarbij gaan ze zelfs zo ver dat wanneer kantoorlocaties verouderen, dit


32

verouderingsproces wordt gestimuleerd omdat het verwerven en revitaliseren van de locaties goedkoper wordt voor de overheid naarmate de veroudering verder doorzet (EIB, 2010). Dat er gekozen wordt voor het stimuleren van het verouderingsproces in plaats van het stoppen van dit proces, is zonder twijfel ook een uiterste van dit beleid. Een recent verschenen artikel in de PropertyNL (Kooijman, 2011) benadrukt dat de Nederlandse kantorenmarkt kan leren van het kantoorbeleid in de landen om ons heen.

P r o p e r t y N L D e c 2 0 1 1

‘Overheid verzuimde gretigheid markt te beteugelen’ Als b elangrijkste oorzaak van de h uidige crisis ziet De Clerq Zubli, directeur Jones Lang LaSalle, de ongereguleerde groei van de vastgoedmarkt in het afgelopen decennium. ‘De gemeenten hadden gretig moeten beteugelen. Visionaire town planning was en is nog steeds het middel daarvoor, maar daaraan o ntbreekt het in Nederland, terwijl in h et Verenigd Koninkrijk dit wel gebeurt. Mede dankzij de sterke economieën in het VK, Duitsland en Frankrijk ziet d e beleggingsmarkt er in die landen niet alleen anders, maar ook beter uit. De vastgoedmarkt is daar veel groter, met meer spelers en kent daardoor meer mogelijkheden. Maar vooral het overheidsbeleid met gereguleerde gebiedsontwikkeling speelt een belangrijke rol b ij het gezond houden van de vastgoedmarkt in deze landen’.

Petra Kooijman

2.4 Conclusie Terug kijkend op het afgelopen hoofdstuk kan worden geconcludeerd dat: • •

• • •

De Nederlandse kantorenmark van het afgelopen decennium is getransformeerd van groeimarkt naar vervangingsmarkt; De Nederlandse kantorenmarkt kent een overaanbod aan kantoorruimte, veroorzaakt door; overinvesteringen eind jaren negentig, beleidsconcurrentie tussen gemeenten en de lange doorlooptijd van vastgoedontwikkelingen. Het overaanbod zorgt voor een leegstandsproblematiek waarbij de kantoorleegstand afgelopen jaren is toegenomen tot ongeveer 14%; Het intreden van de economische crisis (2008) en trends als Het Nieuwe Werken hebben het overaanbod doen vergroten; De structurele leegstand bevindt zich voornamelijk in het ondersegment in de grootteklasse 5.000 tot 10.000 m2, vraag en aanbod vertonen hier een ‘mismatch’; Het gerantsoeneerde beleid in Engeland kan als voorbeeld dienen voor het Nederlandse kantorenbeleid. Het systeem van ‘planning obligations’ zou een uitkomst bieden om


33

•

• •

kantoorleegstand tegen te gaan en ongecontroleerde nieuwbouw te voorkomen. Structureel leegstaand vastgoed wordt met dit systeem gemakkelijker uit de markt gehaald. Het Duitse Bondsbeleid lijkt veel op het Nederlandse beleid, beide gericht op het accommoderen van bedrijvigheid. Een les die getrokken kan worden uit de Duitse situatie is dat er streng toezicht noodzakelijk is om beleidsconcurrentie tussen gemeenten te voorkomen. Een vergelijking met de Franse kantorenmarkt is onbetrouwbaar. Het sturen op sloop en onttrekking is een les voortkomend uit de vergelijking met de Japanse kantorenmarkt. Wanneer het Nederlandse beleid ook meer zou sturen op sloop, kan dit een positieve invloed hebben op het leegstandspercentage en de flexibiliteit met transformaties.

Naast de conclusies komen ook een aantal kansen voor de kantorenmarkt naar voren; • •

•

•

In de grootteklasse tot 1.000 m2 blijkt er vraag te zijn naar kantoorruimte. Diverse bedrijfsmakelaars voorspellen een toename van de vraag naar kleinschalige kantoorruimte (kleiner dan 500 m2). Ondanks dat het marktsentiment deze voorspelling nog niet geheel ondersteunt vormt dit wel een kans voor toekomstige kantoorontwikkeling. Voorkeuren van kantoorgebruikers gaan steeds bepalender worden, kwaliteit van kantoorruimte en locatie wordt steeds belangrijker. Er is geen kwantitatieve vraag meer naar kantoorruimte maar wel een kwalitatieve vraag. Dit is een kans voor de kantorenmarkt. Wanneer de Nederlandse overheid een voorbeeld neemt aan het Engelse- en Japanse kantoorbeleid m.b.t. leegstand, kan dat in de toekomst kansen creëren op de kantorenmarkt.


34

3. Trends en ontwikkelingen Het derde hoofdstuk vormt samen met het tweede hoofdstuk de theoretische basis van dit onderzoek. De veranderende kantorenmarktsituatie is onderhevig aan trends en ontwikkelingen. In dit hoofdstuk wordt daarom besproken welke trends en ontwikkelingen van invloed zijn op de veranderende Nederlandse kantorenmarktsituatie. De verschillende trends en ontwikkelingen worden inhoudelijk toegelicht. Paragraaf 3.1 behandelt de invloed van diverse ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Paragraaf 3.2 gaat in op welke trends er op dit moment van invloed zijn op de kantorenmarkt, welke invloeden zij hebben en of ze perspectief bieden voor de toekomstige kantoorontwikkelingen. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie (paragraaf 3.3). 3.1 Ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt Trends en ontwikkelingen staan aan de basis voor het ontstaan van de vervangingsmarkt op de kantorenmarkt. Diverse ontwikkelingen van afgelopen decennia zoals demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, technologische ontwikkelingen, zijn verantwoordelijk voor het ontstaan van de vervangingsmarkt. Deze ontwikkelingen worden in de volgende paragraven behandeld. 3.1.1

Demografische ontwikkelingen De ontwikkeling van de dienstensector in de jaren negentig was enorm. Door deze ontwikkeling nam de werkgelegenheid toe. Tussen 1991 en 2001 zijn er volgens het CBS bijna anderhalf miljoen banen bijgekomen in de Nederlandse dienstensector. Samen met deze werkgelegenheidsontwikkeling groeide ook de beroepsbevolking in deze periode. Dat de groei van de werkgelegenheidsontwikkeling en beroepsbevolking zich in 2002 evenredig zou blijven ontwikkelen leek onwaarschijnlijk. Eichholtz (2002) noemde het zelfs zeer twijfelachtig of dat in de komende jaren ook het geval zal zijn, aangezien de beroepsbevolking van 20 tot en met 64 jaar, die sinds de oorlog gegroeid is, volgens het CBS nu stopt met groeien. In 2004 wordt de twijfel van Eichholtz bevestigd door het onderzoek ‘Vastgoedmarkt kraakt onder demografische druk’, dat Eichholtz samen met Brounen heeft uitgevoerd. Hierin concludeerden zij dat; “Door de demografische ontwikkelingen zal de kantorenmarkt een vervangingsmarkt worden. Voor projectontwikkelaars en bouwers betekent dit verhevigde concurrentie.” (Brounen en Eichholtz, 2004) Voor het onderzoek is een steekproef gedaan in verschillende landen en onderzocht hoe de potentiële beroepsbevolking zich de afgelopen decennia heeft ontwikkeld en hoe deze zich de komende decennia zal ontwikkelen (tabel 1). Deze gegevens laten in meerdere landen een duidelijke trendbreuk zien. Waar de groei van de beroepsbevolking in de periode 1950 – 2000 nog positief is, laat deze een negatieve groei zien in de periode 2000 – 2050. In Nederland is de verwachting dat de potentiele beroepsbevolking de komende decennia met -13,8% zal afnemen, gemiddeld genomen is dit -4,4% in de periode van 2000 tot 2050. Wanneer dit


35

percentage (-4.4%) wordt vergeleken met de gehele wereld (53,4%), dan kan er wel een kanttekening gemaakt worden bij de steekproef die genomen is. Namelijk dat de bevolkingsopbouw van de gekozen landen relatief vergrijsd is (Brounen en Eichholtz, 2004). Land

Omvang 2000

Cumulatieve groei 1950 – 2000

in % 6 2000 – 2050

Australië

14,356

133,6

21,5

Canada

16,912

174,3

15,9

Frankrijk

36,320

41,3

-‐8,1

Duitsland

53,035

23,8

-‐27,9

Italië

37,137

30,7

-‐34,3

Japan

82,200

84,3

-‐35,6

Nederland

10,244

72,2

-‐13,8

Spanje

25,802

53,4

-‐41,1

Engeland

35,888

14,1

-‐16,2

Amerika

174,872

83,1

28,8

Gemiddeld

486,766

60,4

-‐4,4

Wereld

3,482,774

152,6

53,4

Tabel 1: Cumulatieve groei van de beroepsbevolking, in duizenden [Bron: Brounen en Eichholtz, 2004]

Amerika en Spanje voeren de tabel aan als landen met de grootste groei en/of krimp van de beroepsbevolking. In 2004 voorspelden Brounen en Eichholtz in het artikel ‘Vastgoedmarkt kraakt onder demografische druk’, dat de toenmalige crisis op de kantorenmarkt niet alleen van conjuncturele, maar ook van structurele aard is. De vergrijzing van onze samenleving zal ook op de kantorenmarkt haar sporen nalaten. En gelijk kregen ze, de kantorenmarkt is inderdaad getransformeerd tot een vervangingsmarkt (hoofdstuk 2). Door de vergrijzing krimpt de Nederlandse beroepsbevolking met als gevolg een daling van het aantal potentiële kantoorgebruikers en daardoor een afname van de vraag naar kantoorruimte. De verlenging van de pensioenleeftijd naar 67 jaar is een ontwikkeling die hier tegengesteld werkt. Deze verlenging zal de daling van het aantal potentiële kantoorgebruikers enigszins oprekken, maar zal een minieme invloed hebben. Want tegelijkertijd zal de totale arbeidsparticipatie gemiddeld dalen, dit vanwege de lagere participatie van oudere werknemers (EIB, 2011). Dat de bevolkingsomvang komende decennia drastisch zal krimpen lijkt onwaarschijnlijk. Er zal eerder sprake zijn van een stabiel afnemende bevolkingsomvang. Dit biedt kansen voor de 6

Cijfers voor 2000 – 2050 zijn projecties.


36

kantorenmarkt, deze kan gezond blijven indien het aanbod adequaat wordt aangepast aan de nieuwe omstandigheden (Brounen, 2004). Een goed leegstandsbeleid, gespiegeld aan het Engelse en Japanse beleid, zou hierbij kunnen helpen (paragraaf 2.3). De verwachting dat door demografische ontwikkelingen de vraag naar kantoorruimte zal dalen kan deels worden gecompenseerd door de groei van de potentiële arbeidsparticipatie. Brounen (2004) noemt als voorbeeld de Amerikaanse situatie; in Nederland werken relatief weinig vrouwen, wanneer de participatiegraad van vrouwen met ongeveer 3% groeit tot 75%, dan zal dat netto ongeveer 250.000 werkenden opleveren (Brounen, 2004).

100% 80% 60% 40% 1996

20%

2009

0% Laag

Middelbaar

Hoog

Totaal

Figuur 15: Netto-‐arbeidsparticipatie vrouwen (25 – 35 jaar) naar opleidingsniveau [Bron: CBS, 2009]

Tegen demografische krimp valt moeilijk op te boksen. Maar ondanks de voorspelde demografische krimp zijn er dus nog wel degelijk kansen voor kantoorontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Hiervoor dient het toekomstige aanbod adequaat te worden aangepast aan de nieuwe omstandigheden. Daarbij zou de groei van arbeidsparticipatie onder vrouwen extra werkenden op kunnen leveren. Uit gegevens van het CBS (2009) blijk dat de jongere generatie vrouwen zich hiervan bewust is, de netto-arbeidsparticipatie van vrouwen tussen de 25 – 35 jaar is afgelopen jaren toegenomen (figuur 15). De komende decennia zal blijken of deze groei zich doorzet en of deze generatie de arbeidsparticipatie onder vrouwen blijvend kan veranderen. Los van de arbeidsparticipatie van vrouwen moeten bedrijven in het algemeen rekening houden met het feit dat er alleen al binnen Europa de komende tien jaar veertig miljoen mensen met pensioen gaan en er slechts 25 miljoen nieuwe werknemers beschikbaar zijn. Kantoren zullen over tien jaar dus gebruikt worden door andere generaties. Deze stellen andere eisen aan de kwaliteit van hun werkomgeving (Steelcase, 2012). 3.1.2

Economische ontwikkelingen Als wordt gesproken over economische ontwikkelingen dan wordt er al snel gesproken over de huidige economische crisis (begonnen in 2008), deze heeft zijn effect op de kantorenmarkt niet gemist. Diverse onderzoeken van Jones Lang Lasalle (2011), Twynstra Gudde (2010) en DTZ (2011) tonen aan dat de kantorenmarkt is getransformeerd naar een vervangingsmarkt. Dit is voor een groot deel veroorzaakt door de gevolgen van economische crisis. Er is sinds de crisis een duidelijke afname te zien van het aantal werknemers en het vierkante meter


37

gebruik, doorgevoerde bezuinigingen op huisvestingskosten, het grootschalig afstoten van kantoorruimte naar de markt en het toepassen van flexibele kantoorconcepten (Twynstra Gudde, 2010). Twynstra Gudde heeft in 2009 en 2010 op basis van een enquête onder de 300 grootste kantoorgebruikers het effect van de economische crisis en Het Nieuwe Werken op de kantorenmarkt inzichtelijk gemaakt. Deze paragraaf laat daarvan de mate en gevolgen zien. Werkgelegenheid In het artikel ‘Meer kantoren dan banen’ beschrijft Eichholtz (2002) het belang van de werkgelegenheid voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt; “De werkgelegenheid in de dienstensector is de belangrijkste lange termijn indicator voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt.” (Eichholtz, 2002) Wanneer de werkgelegenheid in de dienstensector onder druk staat heeft dat directe gevolgen voor ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Met het intreden van de economische crisis in 2008 kwamen veel bedrijven in moeilijkheden. Er was niet genoeg werk meer voor kantoormedewerkers. Met als gevolg dat veel bedrijven besloten te bezuinigen op het aantal medewerkers. Het onderzoek van Twynstra Gudde (2010) laat zien dat 53% van de kantoorgebruikers een afname van het aantal kantoormedewerkers verwacht (figuur 16).

9%

Ik verwacht een toename van het aantal kantoormederwerkers Ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers

38% 53%

Ik verwacht een gelijkblijvend aantal kantoormedewerkers

Figuur 16: Verwachte afname van het aantal kantoormedewerkers [Bron: Twynstra Gudde, 2010]

Met de verwachte afname van het aantal kantoormedewerkers kan gesteld worden dat de economische crisis een negatief effect heeft op de werkgelegenheid. Een daling van de werkgelegenheid zet zich door in verdere negatieve ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Huisvestingskosten De economische crisis is niet alleen van invloed op de werkgelegenheid, maar heeft ook een negatieve invloed op de huisvestingskosten van bedrijven en dan met name in de private sector. Zij hebben moeten bezuinigen en maatregelen getroffen om de crisis de baas te blijven. Ongeveer 60% van de kantoorgebruikers heeft moeten bezuinigen op huisvestingskosten. Daarbij verwacht tweederde van de kantoorgebruikers een verdere afname van de benodigde kantooroppervlakte in de komende drie jaar. (Twynstra Gudde, 2010).


38

Het onderzoek van Twynstra Gudde (2010) concludeert verder dat 70% van de kantoorgebruikers verwacht de komende drie jaar nog te moeten bezuinigen op huisvestingskosten. Deze bezuinigingen op huisvestingskosten worden onder andere doorgevoerd doormiddel van een efficiëntie slag; nieuwe werkplekconcepten worden ingevoerd waardoor efficiënter wordt gehuisvest. De ruimte die daarbij vrijkomt wordt afgestoten (Twynstra Gudde, 2010). Deze bezuinigingsmaatregelen verhouden zich als volgt, zie figuur 17.

10% 10%

33%

Kantoren inrichten met ﬂexibele kantoorconcepten Kantoren afstoten/verkopen Minder m2 per werkplek

19% 28%

Projecten uitstellen Kantoren onderverhuren

Figuur 17: Bezuinigingsmaatregelen lange termijn [Bron: Twynstra Gudde, 2010]

Een trend die hieruit kan worden opgemaakt is dat veel kantoorgebruikers inzetten op flexibilisering. Zo kunnen ze in de toekomst sneller anticiperen op een veranderende kantoorbehoefte en de daarbij komende kosten drukken. Verder komt naar voren dat kantoorgebruikers de kwaliteit van kantoorruimte steeds belangrijker gaan vinden, dit wordt aangemerkt als een belangrijke pijler van de huisvestingsstrategie (Twynstra Gudde, 2010). Door de economische ontwikkelingen van afgelopen jaren is de kantorenmarkt veranderd. Met deze verandering zijn twee trends naar voren gekomen die belangrijk zullen zijn bij ontwikkeling van toekomstige kantoorruimte. •

•

3.1.3

Flexibiliteit, de kantoorgebruiker wenst flexibiliteit om zo in de toekomst op tijd te kunnen anticiperen op een veranderende marktbehoefte. Die flexibiliteit moet terugkomen zowel in de mate van aanpasbaarheid van functie en gebruik van het kantoorgebouw als wel in de duur van de huurcontracten van huurders. De kwaliteit van het kantoorgebouw/ -ruimte is een belangrijke pijler Wanneer je kwaliteit combineert met flexibiliteit dan ontstaat een kwalitatief goede huisvesting die voldoet aan de wensen van de huidige- en toekomstige gebruikers. Technologische ontwikkelingen De technologische ontwikkelingen van afgelopen decennia hebben een enorme invloed gehad op de kantorenmarkt. Neem als voorbeeld de invloed die de opkomst van het internet en de mobiele telefonie hebben gehad op de werkgelegenheid en daarmee de ontwikkeling op de kantorenmarkt. Deze technologische ontwikkelingen kweekten hooggespannen verwachtingen over de mogelijkheden in de toekomst. Om deze mogelijkheden te faciliteren


39

is toentertijd veel kantoorruimte ontwikkeld (paragraaf 2.2). Nu (2012) zijn we ruim tien jaar verder en zorgen diezelfde technologische ontwikkelingen, versterkt door de invloeden van de economische crisis en demografische ontwikkelingen voor een efficiëntieslag in het ruimtegebruik. Kantoorgebruikers zijn dankzij de technologische ontwikkelingen mobieler geworden, ze gebruiker steeds minder kantoorruimte. Een nieuw vorm van werken is hierdoor ontstaan. Het razendsnelle draadloze internet, de smartphones, verschillende soorten tablets (zoals de iPad), zijn voorbeelden van technologische ontwikkelingen die de werknemer van nu mobieler maken. Naast dat de werknemer nu altijd telefonisch bereikbaar is, is hij ook via email of diverse sociale media (facebook, twitter, Linkedin) te volgen en te bereiken. Deze mobiliteit en bereikbaarheid versnelt het werkproces, keuzes kunnen daardoor sneller gemaakt worden. Dat technologische ontwikkelingen van invloed zijn op de mobiliteit van werknemers en het succes van bedrijven staat vast. Meer dan ooit zullen in de loop van 2012 wereldwijde verbindingen tussen mensen, machines en hun omgeving het wereldwijde bedrijfslandschap vorm geven en de toekomst van werk bepalen (xr-magazine, 2011). Mike Palmer (2011), de vicepresident Enterprise Strategy & Marketing bij de Global Enterprise-divisie van Verizon voorspelt een rooskleurige toekomst: “De toekomst heeft er nooit rooskleuriger uitgezien voor bedrijven en overheden om technologie in te zetten teneinde groei te realiseren, markt specifieke problemen op te lossen en levens in onze wereldwijde samenleving te verrijken, dan nu.” (Palmer, 2011). Verschillende onderzoeksbureaus als Gartner7 en Verizon8 doen elk jaar onderzoek naar technologische trends. Hierin komen verschillende trends naar voren die komende jaren van invloed zullen zijn op de werkomgeving. Enkele belangrijke technologische ontwikkelingen zijn: •

•

Bedrijfscloud: Cloud betekend letterlijk wolk. Deze ‘cloud’ kan men zien als een wolk met daarin alle bedrijfsinformatie. De informatie die deze ‘cloud’ bevat staat online en is altijd en overal toegankelijk voor werknemers. Cloud-diensten zullen bedrijven krachtige nieuwe mogelijkheden bieden om arbeidstaken makkelijk te verplaatsen tussen het bedrijfsdatacenter en de ‘cloud’ naar keuze. Of het nu gaat om een publiek, privaat of hybride cloud-model, de bedrijfscloud zal een cruciale rol spelen in het 'mobiliseren' van bedrijfstoepassingen die garant staan voor zowel de mobiliteit van het personeel als nieuwe bedrijfsmodellen (xrmagazine, 2011). Videotechnologie zal in de toekomst steeds belangrijker worden. Veel grote ondernemingen maken al gebruik van video conferencing, vergaderen op afstand met beeld en geluid (figuur 18). Door de beschikbaarheid van snelle netwerken groeit videotechnologie uit tot een uiterst

7 8

Gartner, Inc. (NYSE: IT) is the world's leading information technology research and advisory company. Verizon is a global leader in delivering innovative communications, information and entertainment.


40

efficiënt communicatiemedium voor vele bedrijfsactiviteiten. Op deze manier verdwijnen grenzen; communiceren/vergaderen wordt grenzeloos. Met het ontstaan van al deze technologieën neemt ook de hoeveelheid data die verplaatst moet worden toe. De ontwikkeling van het internet, de snelheid van het datatransport zal hierin mee ontwikkelen. Zonder krachtige internetverbinding zijn dergelijke ontwikkelingen niet mogelijk. Al samenvattend kan gemeld worden dat veel technologische ontwikkelingen de mobiliteit en de flexibiliteit van een onderneming en werknemer vergroten. Bedrijfsdata zijn via de clouddiensten voor elke werknemer te allen tijde beschikbaar. Afspraken en vergaderingen kunnen zonder fysieke aanwezigheid met behulp van de beschikbare videotechnologie toch plaatsvinden. Om deze ontwikkelingen te faciliteren dient het internet zich evenredig te ontwikkelen, zodat de hoeveelheden aan data die hiervoor nodig zijn gemakkelijk verwerkt kunnen worden. Technologische ontwikkelingen geven werknemers en werkgevers meer flexibiliteit en stellen hen in staat om zich meer te richten op de kwaliteit en de efficiëntie waarmee het werk wordt uitgevoerd. Daarbij maken technologische ontwikkelingen het makkelijker voor werknemers en werkgevers om tijden plaats-onafhankelijk te werken. Het tijden plaats-onafhankelijk werken leidt er toe dat, er per werknemer minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn. Wat voor de werkgever resulteert in een reductie van het gemiddelde ruimtegebruik en in een andere vorm van werken.

Figuur 18: Video conference [Bron: www.icis.com]


41

3.2 Trends op de kantorenmarkt De effecten van demografische-, economische- en technologische ontwikkelingen vormen de basis en worden versterkt door aantal trends. Trends als Het Nieuwe Werken, duurzaamheid en diversie innovatieve kantoorconcepten zijn daar voorbeelden van. In de volgende paragraaf 3.2.1 wordt allereerst het ‘Het Nieuwe Werken’ behandeld, wat is nu de invloed van Het Nieuwe Werken op de kantorenmarkt en welke kansen biedt deze trend voor toekomst? Duurzaamheid is een algemeen bekend begrip en wordt steeds belangrijker. In paragraaf 3.2.2 wordt de invloed van duurzaamheid op de kantorenmarkt behandeld. De veranderende marktomstandigheden op de kantorenmarkt hebben zich afgelopen jaren vertaald in het ontstaan van enkele innovatieve kantoorconcepten. Deze concepten proberen in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen, paragraaf 3.2.3 behandeld een aantal van deze concepten. 3.2.1

‘Het Nieuwe Werken’ Velen spreken over ‘Het Nieuwe Werken’ alsof het een nieuw begrip is, maar eigenlijk bestaat het al veel langer. “Al in de jaren ’60 werd – als gevolg van nieuw denken in de organisatiekunde (Mayo e.a.) – geëxperimenteerd met vernieuwde kantooromgevingen, waarbij flexibiliteit, samenwerking en (horizontale) communicatie voorop stond.” (ABN AMRO, 2011) Deze ideeën werden toentertijd met weinig enthousiasme ontvangen door kantoorgebruikers. Daarbij zorgde de oliecrisis in de jaren zeventig voor bezuinigingen. Toepassing van deze ideeën lieten daarom op zich wachten. Als gevolg van de technologische ontwikkelingen in de jaren die volgden deed de PC in de jaren tachtig zijn intreden op de werkplek. Dit zorgde voor de eerste veranderingen, het werk zou niet meer gebonden zijn aan plaats, maar kon overal en altijd plaatsvinden. De revolutie beperkte zich in deze jaren echter tot het accommoderen van de nieuwe IT-infrastructuur in het traditionele kantoorgebouw (ABN AMRO 2011). Pas in de jaren negentig krijgen de ideeën van een vernieuwde kantooromgeving, waarbij flexibiliteit, samenwerking en communicatie voorop staan, pas echt gestalte door de komst van de mobiele telefoon en laptop. Deze technologische ontwikkelingen maakten het mogelijk dat kantooromgevingen konden worden vormgegeven rondom de daadwerkelijk uit te voeren activiteiten (ABN AMRO 2011). Een nieuwe vorm van werken was ontstaan! Deze nieuwe vorm van werken kreeg in het boek ‘Kantoren bestaan niet meer’ geschreven door Erik Veldhoen (1995) de naam, ‘Het Nieuwe Werken’. De definitie van Het Nieuwe Werken wordt vandaag de dag omschreven als: “Het Nieuwe Werken is een visie om werken effectiever, efficiënter maar ook plezieriger te maken voor zowel de organisatie als de medewerker. Die visie wordt gerealiseerd door de medewerker centraal te stellen en hem – binnen bepaalde grenzen – de ruimte en vrijheid te geven in het bepalen hoe hij werkt, waar hij werkt, wanneer hij werkt, waarmee hij werkt en met wie hij werkt.” (Bijl, 2010)


42

Wat is nu de invloed van Het Nieuwe Werken op de kantorenmarkt? Reductie van het aantal vierkante meters kantoorruimte en dus een toename van de algemene kantoorleegstand. Het Nieuwe Werken versterkt het effect dat de economische crisis heeft op de kantorenmarkt. Door de efficiëntieslag die bedrijven doorvoeren hebben zij minder vierkante meters per werknemer nodig. Volgens Walravens (2012) wordt de kantoorleegstand als gevolg van die efficiëntieslag en het effect van de economische crisis, nog veel groter. Als voorbeeld noemt hij de plannen van de Rijksoverheid in Den Haag, die op dit moment een efficiëntieslag doorvoeren als gevolg van de economische crisis en Het Nieuwe Werken. Hierdoor komt straks ongeveer één miljoen vierkante meter leeg te staan. De Rijksoverheid is hierin niet de enige, wanneer alle kantoorgebruikers de vierkante meters afstoten die ze nu te veel hebben, kan volgens Walravens (2012) de kantoorleegstand in Nederland over twintig jaar oplopen tot wel 40%. Het leegstandsprobleem is veel groter dan we denken! Zijn er komende jaren dan nog wel kansen op de kantorenmarkt? Deze kansen zijn er. Het Nieuwe Werken stimuleert namelijk een nieuwe vraag naar kantoorruimte. Een nieuwe vraag naar kantoorruimte terwijl er nu al ruim zeven miljoen vierkante meter leeg staat? Dat kan, dit is de kwalitatieve vraag waar volgens ABN AMRO (2011) nog een wereld te winnen is. Voorstanders van Het Nieuwe Werken benadrukken dat Het Nieuwe Werken slimmer en beter werken betreft, waardoor productiviteitsverhoging ontstaat en aanmerkelijke kostenreducties ontstaan (Twynstra Gudde, 2010). Uit onderzoek van Twynstra Gudde (2010) onder 300 kantoorgebruikers blijkt, dat Het Nieuwe Werken een nieuwe vraag naar kantoorruimte stimuleert. Deze vraag wordt gekenmerkt door: • • • • •

• •

Kleinere volumes, gekenmerkt door nieuwe functies zoals ‘ontmoeten, samenwerken, kennisdelen, en ontspannen’. Kleinere kantoren, terug naar de menselijke maat. De tijd van enorme kantoorgebouwen is voorbij. Kantoren gelegen op multifunctionele locaties gekenmerkt door dynamische omgeving, een omgeving waar zowel gewoond, gewerkt als gecreëerd kan worden. Technische slimheid, kantoorgebouwen die dus danig in elkaar zitten dat ze gemakkelijk aanpasbaar zijn bij een functieverandering zodat grote investeringen hiervoor niet nodig zijn. Flexibele kantoorconcepten, waarbij werknemers de keus hebben tussen verschillende werkruimten. En de mogelijkheid hebben om flexibele huurcontracten in tijd en oppervlakten af te sluiten. De kwaliteit (ICT voorzieningen en afwerkingsniveau) van kantoorruimten is erg belangrijk. Imago, een hoogwaardige uitstraling in architectuur van het exterieur en interieur. De ruimtelijke opbouw van het kantoorgebouw is daarbij erg belangrijk. Duurzaam en efficiënt. De economische crisis en het efficiënte denken hebben het kostenbewustzijn sterk vergroot. Duurzame en efficiënte kantoren zijn bestendiger tegen crisis en leiden vanwege bestendiger gebruik tot lagere gemiddelde kosten in de levensduur.


43

Volgens Twynstra Gudde (2011) leidt Het Nieuwe werken tot een definitieve trendbreuk met de marktvraag. Het kantoor werd in het verleden gekenmerkt als administratie- en informatie verwerkende eenheid. Door evolutie van onze werkprocessen en de introductie van nieuwe werkvormen en werkorganisaties ontstaat een kantoor waarin creatie, kennisdeling, samenwerking en ontmoeting steeds belangrijker worden. Met deze definitieve trendbreuk ontstaan kansen voor de kantorenmarkt. Door de efficiëntieslag die bedrijven doormaken en als gevolg van de marktwerking, kunnen kantoorgebruikers in de huidige vragersmarkt minimaal voor dezelfde prijs een betere kwaliteit huisvesting krijgen (figuur 8, paragraaf 2.2). Is dat niet in nieuwbouw, dan in vernieuwde bouw. Het is daarom dat geen van de grote steden een volledige stop van nieuwbouw verordonneren (PropertyNL, 2012). “Nieuwbouw zorgt voor dynamiek op de markt die vooral gebruikt wordt ter stimulans van gebiedsontwikkelingen.” (PropertyNL, 2012) Met het doorvoeren van Het Nieuwe Werken is de behoefte en de vraag van kantoorgebruikers is veranderd. Daarbij worden andere criteria gesteld aan het kantoorgebouw en –gebied. 3.2.2

Duurzaamheid Het begrip ‘duurzaamheid’ is afgelopen jaren een trend geworden, iedereen vindt het belangrijk dat zaken, middelen, goederen of gebouwen duurzaam zijn. In deze paragraaf richten we ons op het duurzaamheidsaspect voor kantoorgebouwen. Om duidelijkheid te krijgen moet eerst worden vastgesteld wat verstaan wordt onder het begrip ‘duurzaamheid’. Het woord duurzaamheid kent inmiddels tal van definities, volgens Warren (2010) zelf meer dan 500. De meest gehanteerde definitie is: “Een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoefte kunnen voorzien.” (Warren, 2010) IVBN9 (2009) hanteert een andere definitie voor duurzaam vastgoed: “Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkelingen. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op de schaarse middelen – materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert – huurdertevredenheid, binnenmilieu en gezondheid.” (IVBN, 2009) Beide definities maken duidelijk dat duurzaamheid draait om levensduur en de behoeftevoorziening van zowel huidige als toekomstige generaties. Een kantoorgebouw dient de ‘tands des tijds’ te door staan. Dat houdt in, dat kantoren van hoge technische en

9

De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekerings- maatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen.


44

architectonische kwaliteit moeten zijn, een heldere ruimtelijke opbouw moeten hebben en gemakkelijk aanpasbaar zijn aan het gebruik en de wensen van de kantoorgebruiker. Een goede kantoorlocatie is hierbij cruciaal. Naast het gegeven dat duurzame kantoorgebouwen beter zijn voor het milieu en de samenleving, groeit het besef dat duurzame gebouwen ook op commercieel gebied een aantal voordelen hebben (Roper & Beard, 2006; Warren, 2010; Kraai, 2010). Kraai (2010) heeft in zijn onderzoek de voordelen van duurzaamheid voor de kantorenmarkt benoemd en onderverdeeld in directe- en indirecte voordelen. • •

Direct: Besparing op energiekosten, een duurzaam gebouw heeft een lager energieverbruik dat resulteert in een lagere energierekening. Indirect: Een duurzaam gebouw heeft een beter binnenmilieu. Een goed binnenmilieu in de kantoorhuisvesting verhoogt de productiviteit en verlaagt het ziekenverzuim. Met een goed binnenmilieu is in de kantooromgeving een productiviteitswinst te halen van gemiddeld 15% en een ziekteverzuimvermindering van 2,5% per werknemer per jaar (SBR, 2011). Huisvesting in een duurzaam gebouw heeft voor een onderneming ook het voordeel dat ze uitstralen verantwoord te ondernemen. Huisvesting in een duurzaam gebouw maakt deel uit van het imago. Vraag naar duurzame kantoren De directe- en indirecte voordelen van duurzame kantoorgebouwen spreken voor zichzelf. De vraag naar duurzame kantoorgebouwen is de afgelopen jaren dan ook gestegen. Jones Lang LaSalle (2008) en DTZ (2010) spreken over een “enorme schaarste” in duurzame kantoorhuisvesting. Deze schaarste zal komende jaren blijven bestaan Duurzaamheid kwalificeren Een trend van de laatste jaren is dat duurzaamheid wordt gekwalificeerd. Kantoorgebruikers en beleggers gaan de mate van duurzaamheid daarom ook steeds meer als gebouwkenmerk zien. Er zijn verschillende methoden ontwikkeld om de duurzaamheid van een kantoorgebouw te kwalificeren. De twee meest gangbare methoden zijn BREEAM en LEED, van deze twee methoden is BREEAM de meest complete (Dobbelsteen, 2008). BREEAM: Geeft inzicht in de CO2 – uitstoot van een gebouw. Het gebouw wordt op negen categorieën getoetst: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. Voor iedere categorie kunnen punten behaald worden die met een bepaalde weging meetellen in het eindresultaat. Dit eindresultaat wordt uitgedrukt in verschillende prestatieniveaus, Pass, Good, Very Good, Excellent en Outstanding (Kraai, 2010; Zha, 2011).


Figuur 19: BREEAM [Bron: DGBC, 2010]

45

Een van de aspecten binnen de BREEAM categorie ‘energie’ is het EPA-label van het gebouw. EPA staat voor Energie Prestatie Advies en kan worden vergeleken met het energielabel van elektronische apparatuur. Hoe meer energie een apparaat gebruikt hoe hoger het label, oplopend van A tot en met G. Hetzelfde geldt voor gebouwen, op basis van beschikbare gegevens wordt de energie-index berekend, een maat voor het energieverbruik van het pand. BREEAM is samen met het EPAlabel een prima middel om de duurzaamheid van een pand te bepalen (Kraai, 2010; Zha, 2011).

Figuur 20: Energieprestatiecertificaat [Bron: DGBC, 2010]

Duurzaamheid zal voor nieuwbouw kantoorruimte de standaard zijn. Hoe duurzamer een kantoorgebouw zal zijn des te beter. De bestaande kantoorruimte zal eveneens verduurzaamd moeten worden om aan de wensen van de gebruiker tegemoet te komen. Een duurzaam gebouw heeft directe- en indirecte voordelen waarvan zowel werkgever als werknemer profiteren. Duurzaamheid heeft de toekomst en is daarmee een gebouwkenmerk en een blijvende trend geworden. 3.2.3

• • • • • •

Innovatieve kantoorconcepten De laatste vijf jaar zijn als gevolg van verschillende marktbewegingen op de kantorenmarkt innovatieve kantoorconcepten ontwikkeld en doorgevoerd. Deze concepten spelen in op de veranderende marktvraag en behoeften van de kantoorgebruiker. Uit de hoofdstukken en paragraven hiervoor kan worden geconstateerd dat: Er een kwalitatieve vraag is naar kantoorruimte; Er vraag is naar kantoorruimte tot 1.000 m2; Er een toename wordt verwacht van kleinschalige bedrijvigheid; Er behoefte is aan flexibiliteit wat betreft werkruimten en huurcontracten; Het Nieuwe Werken, het tijden plaats ongebonden werken stimuleert; Er meer duurzame kantoren nodig zijn. Deze uitgangspunten bieden kansen. Uit praktijkonderzoeken bleek dat over het algemeen de meer innovatieve kantoren/kantoorconcepten goed scoren op tevredenheid over communicatie, transparantie, ‘fraaie’ architectuur en veel vrijheid in keuze van werkplekken en thuiswerken (figuur 21) (van der Voordt, 2009). Het is daarom dat kantoorconcepten als Regus, Seats2meet en SPACES, succesvol zijn. “Marktconforme kantoren zijn voor iedereen geschikt, maar voor niemand interessant.” (Stevens, 2009) Er wordt verder ingegaan op het succes en de interesse van de kantoorgebruiker voor deze vernieuwende kantoorconcepten. Daarbij worden de factoren besproken die verantwoordelijk zijn voor de interesse voor en het succes van deze kantoorconcepten. Uit het succes van deze concepten kunnen gebouwen locatiecriteria naar voren komen die bruikbaar en/of


46

toepasbaar zijn voor eventuele toekomstige kantoorontwikkelingen.

Figuur 21: Kantoor van Witlox van den Boomen, Waalre [Bron: www.pauwert.nl]

Regus Regus noemt zichzelf ‘s werelds grootste leverancier van werkplekoplossingen, met het grootste aanbod aan producten en services waarmee particulieren en bedrijven waar, hoe en wanneer ze maar willen kunnen werken. Regus is gevestigd in zeventig landen, 450 steden en is met 950 vestigingen waarvan 28 in Nederland. Regus is marktleider in de verhuur van compleet ingerichte kantoren (Regus, 2010). Het succes van Regus Volgens het Amerikaanse concept worden de kantoren per jaar, maand, week of dag en desnoods per uur verhuurd. Hiermee speelt Regus in op de vraag naar flexibele kantoorruimte. Wereldwijd was er een gebrek aan flexibele kantoorruimte, daardoor is het idee ontstaan en heeft Regus flexibiliteit hoog in het vaandel. Het pakket dat Regus aanbiedt is niet vergelijkbaar met de ‘normale’ kantoorverhuur. Het succes van Regus bestaat uit de volgende facetten: • • • • • •

Regus verhuurt compleet ingerichte kantoren die klaar zijn voor gebruik; Bij Regus heeft de gebruiker de mogelijkheid om flexibel te huren: per dag, maand of per jaar. Regus speelt in op de technologische behoeften en biedt videoconferencing- en vergaderruimtes aan voor elke gelegenheid; Ondernemers hoeven vooraf geen investeringen te doen voor de inrichting van kantoorruimte, dit levert een voordeel op voor het facilitaire budget; Kantoorruimte van Regus is voor elke bedrijfsgrootte, van starters tot grote bedrijven; Regus heeft 28 locaties in Nederland (waaronder Eindhoven) en 1.100 wereldwijd.

Daarnaast beweert Regus dat ondernemers tot wel 60% kunnen besparen op kantoorkosten wanneer zij gebruik maken van de door Regus geleverde diensten (figuur 22).

Figuur 22: Regus [Bron: www.regus.nl] J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

47

Het verdienmodel van Regus Door flexibiliteit zijn er mogelijkheden voor uitbreiding: huurders betalen een prijs voor flexibiliteit. De focus bij het verdienmodel van Regus zit niet op de huurprijs per vierkante meter, maar op de afname van facilitaire diensten. Het ‘pay as you go’ principe, ofwel het betalen bij afname, hanteren zij zelf ook bij de inkoop van ruimte van derde partijen. Op deze wijze blijven ze optimaal flexibel (RRB, 2008). Daarbij haalt Regus inkomsten uit de Business World Card. Met deze kaart hebben werknemers van grote bedrijven altijd toegang tot een gemeubileerde werkplek gefaciliteerd door Regus. Dit is vooral voor grote ondernemingen interessant, omdat de prijs voor de Card lager ligt dan de maandelijkse lasten voor een werknemer met een vaste kantoorplek en bijbehorende faciliteiten. Dit kan voor een onderneming een besparing van 25 tot 30% opleveren, aldus Eduard Schaepman (RRB, 2008). Seats2meet Het concept Seats2meet is ontstaan naar aanleiding van onze veranderende samenleving. Het individu staat steeds meer centraal. Vanwege de vergrijzing zijn traditionele organisaties steeds meer aangewezen op ZZP’ers als het gaat om het toevoegen van waarde aan hun organisatie (www.seats2meet.com). Seats2meet is op dit moment gevestigd in 39 Nederlandse steden en is nog steeds groeiende. Ook op Strijp-S in Eindhoven is Seats2meet gevestigd. Het succes van Seats2meet Het toevoegen van waarde aan een netwerk is de kerngedachte van Seats2meet. Seats2meet probeert veranderende organisaties te verbinden met ZZP’ers. Samen moet zij zorgen voor het creëren van waarde en zo onze samenleving opnieuw vorm geven. Dit klinkt abstract, om dit in de praktijk te bewerkstelligen biedt Seats2meat het volgende aan: • •

•

Markt vernieuwde vergaderervaringen in ruimtes die exact aansluiten op het doel van de bijeenkomst; Conferenties en vergaderingen zijn snel en moeiteloos te boeken, Seats2meat respecteert de dynamiek van deze tijd, de vergaderruimtes zijn daarom tot 24 uur voor aanvang nog kosteloos te annuleren; Seats2meet faciliteert kosteloos flexibele werkplekken voor ZZP’ers en vrije werkers. De enige voorwaarde die hieraan gesteld wordt is dat, in ruil voor kennis en toevoegen van waarde, Seats2meet een werkplek faciliteert die voorzien is van Wifi met daarbij koffie/thee en zelfs een gratis lunch. Kortom, Seats2meet is een plek waar ZZP’ers en vrije werkers samen komen en samen kunnen werken. Als je langs wilt komen wordt van je verwacht dat je openstaat voor een zakelijk gesprek. Dat is de kern van Seats2meet. Veel verschillende mensen met ieder hun eigen kennis en specialiteit verenigen zich binnen het netwerk van seats2meet, zodoende groeit de waarde van het netwerk en profiteert men van elkaars zakelijke contacten.


48

Het verdienmodel van Seats2meet De focus van het verdienmodel van Seats2meet zit in een vergaderformule. Seats2meet verhuurt vergaderstoelen in plaats van zalen. Seats2meet heeft vergaderlounges in meerdere sferen en grootten. Het boeken van een ruimte gaat per stoel. Er wordt dus geen ruimte verhuurd, maar er wordt ingespeeld op behoeften. Dit maakt het verdienmodel van Seats2meet eenvoudig en zeer aantrekkelijk. De werkplekken die Seats2meet kosteloos faciliteert behoren tot algemene ruimten. Seats2meet noemt dit het ‘plein’, hier is iedereen vrij om kosteloos te komen werken en te genieten van de faciliteiten. Dit alles wel onder de voorwaarde dat men openstaat voor kennis- en waardedeling met andere ZZP’ers. Wanneer dit resulteert in een interessant contact kunnen vergaderstoelen worden gehuurd om de zakelijke details beter op elkaar af te stemmen (www.seats2meet.com). SPACES Spaces is als een hotel voor professionals en bedrijven. Het is een concept dat het goede van Regus en Seats2meet combineert. Op dit moment heeft Spaces twee vestigingen in Amsterdam en de derde vestiging in Den Haag komt eraan. Het succes van SPACES Spaces is ontstaan vanuit de gedachte om werken makkelijker en leuker te maken en gebruikers succesvol te laten zijn. Alle randvoorwaarden om goed en inspirerend te kunnen werken en succesvol te kunnen zijn, moeten optimaal functioneren. Spaces gaat over inspiratie, interessante mensen ontmoeten, het ontstaan van nieuwe ideeën, een enerverende omgeving en echt goede koffie (www.spaces.nl). Het succes van Spaces heeft te maken met een perfecte mix tussen zakelijk en informeel. Hoe werkt dit concept? • • • • • •

•

Bij Spaces kan men voor een scherpe prijs representatieve kantoorruimte huren van goede kwaliteit. De grootte van deze kantoorruimte kan variëren van 10 tot 700 vierkante meter; De kantoorruimte is in te richten naar eigen smaak en gelegen op een toplocatie; Spaces biedt een compleet pakket aan zodat de ondernemer zich volledig kan richten op zijn werk. Spaces biedt diverse services aan. Ze ontvangen klanten, boeken zakenreizen, verzorgen de hosting van ICT en boeken zelfs een kapper als die nodig is; De ondernemer betaalt alleen voor de diensten die hij afneemt. De tarieven zijn zeer scherp. Hiermee kan een ondernemer aanzienlijk besparen op het facilitaire budget; Naast kantoorruimte biedt Spaces ook memberships aan. Wanneer ZZP’ers of vrije werkers geen kantoorruimte nodig hebben, maar wel een plek om de mail te checken, iets te eten, of om af te spreken met klanten, dan biedt het Spaces membership die mogelijkheid; Wanneer er behoefte is aan vergaderruimte, is deze los te reserveren. Spaces biedt inspirerende, professionele vergaderruimtes aan. Alle vergaderruimtes zijn smaakvol en


49

•

praktisch ingericht, zonder het standaard ‘kantoorgevoel’. Ook hier betaalt de ondernemer alleen voor wat hij afneemt; Naast alle zakelijke voorzieningen heeft Spaces ook een eigen catering, zodat er altijd goede koffie en een goede en gezonde lunch aanwezig is. Het verdienmodel van SPACES Het verdienmodel van Spaces bestaat uit een verzameling van vele verdienmodellen bij elkaar. De verhuur van kantoorruimte gecombineerd met de afname van verschillende services en de memberships voor ZZP’ers en vrij werkenden maken dat Spaces op verschillende manieren inkomsten genereert. Foto’s van SPACES – Herengracht Amsterdam

Figuur 25: SPACES – Herengracht Amsterdam [Bron: www.spaces.nl]

3.3 Conclusie Concluderend kunnen we stellen dat verschillende trends en ontwikkelingen invloed hebben gehad op de kantorenmarkt in zijn geheel. Hieronder worden die invloeden puntsgewijs genoemd. • • • • •

Onder invloed van demografische- en economische ontwikkelingen is de kantorenmarkt getransformeerd naar een vervangingsmarkt; Door vergrijzing krimpt de Nederlandse beroepsbevolking met als gevolg een daling van het aantal potentiële kantoorgebruikers en daardoor een afname van de vraag naar kantoorruimte; Kantoren zullen komende decennia gebruikt worden door andere generaties, deze stellen andere eisen aan de kwaliteit van hun werkomgeving; De economische crisis heeft een negatief effect op de werkgelegenheid. Een daling van de werkgelegenheid zet zich door in leegstand op de kantorenmarkt; Als gevolg van de economische ontwikkelingen moeten veel bedrijven bezuinigen op huisvestingskosten. Het te veel aan vierkante meters kantoorruimte wordt afgestoten, bedrijven voeren met betrekking tot huisvesting een efficiëntie-slag door;


50

•

•

• •

• •

Als gevolg van demografische- en economische ontwikkelingen zetten ondernemers in op flexibilisering. De kantoorgebruiker wenst flexibiliteit om zo in de toekomst op tijd te kunnen anticiperen op veranderende marktbehoeften; Technologische ontwikkelingen verbeteren de mobiliteit en bereikbaarheid van een onderneming en zijn werknemers, hierdoor kan er op meerdere plekken gewerkt worden. Het kantoor is niet meer vanzelfsprekend de vaste werkplek, maar wordt eerder een ontmoetingsplaats; Het Nieuwe Werken stimuleert een nieuwe vraag naar kantoorruimte en leidt tot een definitieve trendbreuk met de marktvraag; Duurzame kantoren zijn niet alleen beter voor het milieu en de samenleving maar ze hebben ook directe en indirecte commerciële voordelen voor ondernemingen. De mate van duurzaamheid wordt daarmee als een gebouwkenmerk gezien. Innovatieve kantoorconcepten spelen succesvol in op de veranderende marktsituatie. Met name de gewenste flexibiliteit van de kantoorgebruiker speelt hierin een belangrijke rol. Opkomst van kleinschalige ondernemingen, er vindt een differentiatie plaats in de marktvraag.


51


52

4. Gebouw- en locatiekenmerken In dit hoofdstuk worden de belangrijkste gebouwen locatiekenmerken samengevoegd om zo tot een set van kenmerken te komen die relevant zijn voor toekomstige kantoorontwikkelingen. Waarom zijn gebouwen locatiekenmerken belangrijk? Zij bepalen de kwaliteit, want wanneer de kwaliteit van een kantoorgebouw en –locatie goed is heeft de kantoorontwikkeling meer kans van slagen. De kwaliteit van het kantoorgebouw en zijn omgeving wordt steeds belangrijker. Kwaliteit is een subjectief begrip en laat zich lastig definiëren. Belangrijk is dus te weten welke kenmerken de kwaliteit van een kantoorgebouw en kantoorlocatie bepalen. In dit hoofdstuk zijn die kenmerken dan ook opgesplitst in gebouwen locatiekenmerken. Twee kwaliteitsbepalende actoren op de kantorenmarkt zijn de kantoorgebruiker en de –belegger. Door te achterhalen welke gebouw- /locatiekenmerken de kantoorgebruiker en belegger belangrijk vinden, kan een ideale set van kenmerken worden samengesteld waarmee toekomstige kantoorontwikkelingen succesvol kunnen worden ontwikkeld. Om uiteindelijk tot die ideale set kenmerken te komen is het hoofdstuk als volgt ingedeeld. Paragraaf 4.1 behandelt de kenmerken die volgens de beleggers relevant zijn. Paragraaf 4.2 behandelt de kenmerken die voor de kantoorgebruikers belangrijk lijken te zijn. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie (paragraaf 4.3) waarin alle gebouwlocatiekenmerken worden samengevoegd en aangevuld met de gebouwen locatiekenmerken afkomstig uit trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 3). Zo ontstaat een set van gebouwen locatiekenmerken waaraan idealiter een kantoorontwikkeling zou moeten voldoen. 4.1 Gebouw- locatiekenmerken belegger Beleggers hebben één gemeenschappelijk doel, namelijk het behalen van een zo goed mogelijk rendement op de ingelegde middelen. Voor de belegger is vastgoed één van de beleggingsinstrumenten naast vastrentende waarden en aandelen (Hegeman, 2011). Beleggers zijn altijd op zoek naar beleggingsproducten met een zo hoog mogelijk rendement en een zo laag mogelijk risico. In de jaren voorafgaand aan de economische crisis kon de belegger investeren in kantoorruimte zonder bang te zijn dat het niet verhuurd zou worden, het beleggingsrisico was hierbij laag en het rendement hoog. Nu (2012) is de marksituatie veranderd, de aanbiedersmarkt van voor de crisis is veranderd in een vragersmarkt waar het kantooraanbod de vraag naar kantoorruimte overstijgt. Beleggers zijn hierdoor voorzichtig geworden met het investeren en hanteren strenge criteria bij het beslissen om wel of niet te investeren in kantoorvastgoed. Deze criteria zijn moeilijk terug te vinden in de literatuur. Om deze criteria te achterhalen zijn voor dit onderzoek een viertal beleggers geïnterviewd. Het doel van de interviews was het achterhalen wat voor beleggers in de huidige kantorenmark de (minimale) investeringscriteria zijn om te investeren in nieuwbouw kantoorruimte en dan met name de criteria op gebouwen locatieniveau. Er is bewust gekozen voor vier verschillende beleggers om zo een goed beeld te krijgen van welke criteria elk type belegger nu belangrijk vindt. De volgende partijen zijn geïnterviewd: •

John Walravens – Uni-Invest: John Walravens was tot voor kort Asset Manager bij UniInvest, één van de oudste en grootste verhuurders van betaalbare kantoren- en bedrijfsruimten


53

•

•

•

in Nederland. Uni-Invest is geen belegger die investeert in nieuwbouw kantoorpanden maar in het opkopen en verbeteren van bestaande kantoorgebouwen. Daarom is Uni-invest niet geheel te vergelijken met een institutionele belegger. Uni-Invest is een belegger/handelaar in bestaand kantoorvastgoed; Frank Vellinga – Syntrus Achmea: Frank Vellinga is directeur kantoor/bedrijfsruimten beleggingen bij Syntrus Achmea. Syntrus Achmea is een institutionele belegger die zich focust op binnenstedelijke aankopen; Anne de Jong – CBRE: Anne de Jong is verantwoordelijk voor het CBRE Dutch Office Fund, dit Dutch Office Fund vertegenwoordigt een waarde van 2,2 miljard euro. CBRE verzorgt het portfoliomanagement van deze vastgoedportefeuille; Mark Bouwens – Reggeborgh: Mark Bouwens is directeur van Reggeborgh. Reggeborgh is een private beleggingsmaatschappij voortgekomen uit het bouwbedrijf VolkerWessels. Reggeborgh belegt in private equity, vastgoed, energie, telecom en glasvezel.

De interviews leverden diverse gebouwen locatiekenmerken op die beleggers hanteren bij de beslissing om wel of niet te investeren in kantoorruimte. Tabel 2 geeft een overzicht van deze gebouwen locatiekenmerken ingedeeld naar belangrijkheid. De complete gesprekverslagen zijn terug te lezen in bijlage 1. Gebouwkenmerken

Uni-‐Invest

Syntrus Achmea

CBRE

Reggeborgh

Flexibiliteit, het pand moet weder verhuurbaar zijn en geschikt voor Het Nieuwe Werken

x

x

x

x

Duurzaamheid, het pand moet voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen

x

x

x

Onderscheidende architectuur, imago van het gebouw

x

x

Hoogwaardige technische infrastructuur van het kantoorgebouw

x

x

Uni-‐Invest

Syntrus Achmea

CBRE

Reggeborgh

Kantoorgebouw moet liggen in de Randstad

x

x

x

x

Goed bereikbaar, dicht bij vervoersknooppunten

x

x

x

x

Het kantoorgebouw moet zich op een centrumlocatie bevinden

x

x

x

x

De kantoorlocatie moet in een dynamische omgeving liggen

x

x

x

Kwalitatief hoogwaardige omgeving

x

x

x

Onderscheidende architectuur, imago van het gebied

x

x

Locatiekenmerken

Tabel 2: Overzicht gebouw-‐ locatiekenmerken beleggers


54

De genoemde kenmerken in tabel 2 behoren tot belangrijkste criteria die de geïnterviewde beleggers hanteren bij de beoordeling van kantoorontwikkelingen. Wanneer een kantoorontwikkeling aan de door hen gestelde kenmerken voldoet heeft het een kans om succesvol ontwikkeld of gekocht te worden. Mede op basis van deze criteria wordt beslist om wel of niet te investeren. Zien beleggers kansen op de kantorenmarkt? Beleggers zien nog wel kansen, maar zijn erg kritisch. Kansen op de huidige kantorenmarkt zien zij alleen in de Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en dan alleen op de top locaties, zo blijkt uit de interviews. Daarbij noemen ze allen nog een belangrijk kenmerk dat niet te plaatsen is onder gebouwen locatiekenmerken, namelijk de duur van het huurcontract. De beleggers geven in de interviews aan niet te willen investeren in kantoorontwikkelingen waar een huurder geen 10 – 15 jarig huurcontract heeft getekend. Dit conflicteert met de wensen van kantoorgebruikers. Deze wil als gevolg van de economische crisis en het intreden van het Het Nieuwe Werken, het liefs korte en flexibelere huurcontracten (paragraaf 3.1.2 en 3.2.1). Het concept Spaces speelt hier op in en wordt ook door Walravens en De Jong genoemd als voorbeeld van een kansrijk innovatief kantoorconcept (paragraaf 3.2.3). “Kwaliteit is maakbaar een goede locatie niet.” (Frank Vellinga) Dat beleggers locatie als belangrijkste criterium hanteren is duidelijk. Maar daarnaast benadrukken ze allen dat de kwaliteit van het kantoorgebouw en de –locatie eveneens van cruciaal belang is. Hoe maakbaar kwaliteit ook is, het is één van de criteria waar de kantoorgebruiker veel waarde aan hecht. Bouwens brengt de waarde van kwaliteit terug in één zin: “Kantoorgebouwen dienen ‘de tands des tijds’ te kunnen doorstaan.” (Mark Bouwens) Het doorstaan van de ‘tands des tijds’ kan volgens Bouwens alleen als het een kwalitatief hoogwaardig kantoorgebouw betreft dat gelegen is op een locatie die voldoende ‘kwaliteit’ biedt. Een locatie met voldoende ‘kwaliteit’ is een locatie waar zowel gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. Een mix van deze functies creëert dynamiek in het gebied en geeft een locatie meer kwaliteit. Daarnaast dient het gebouw een hoogwaardige technische infrastructuur te hebben en te zijn vormgegeven met onderscheidende architectuur. Alleen dan gelooft Bouwens dat kantoorgebouwen kans hebben om de ‘de tands des tijds’ te kunnen doorstaan. De belegger is een belangrijke partij bij de totstandkoming van kantoorontwikkelingen. Een projectontwikkelaar heeft een belegger nodig, deze investeert en neemt het project af. Zonder de belegger kan een projectontwikkelaar vaak niet ontwikkelen. Voor een ontwikkelaar is het dus noodzaak om goed op de hoogte te zijn van de criteria die een belegger hanteert. Aan de andere kant, alles wat ontwikkeld wordt, is voor de gebruiker. Het succes van kantoorontwikkelingen wordt dan ook mede bepaald door de wensen van de gebruiker. Wanneer een ontwikkelaar weet welke gebouwen locatiekenmerken een gebruiker belangrijk vindt kan hij dat combineren met


55

de criteria die een belegger hanteert. Hiermee kan de ontwikkelaar zijn kansen vergroten om een succesvolle ontwikkeling te realiseren. 4.2 Gebouw- locatiekenmerken kantoorgebruiker Nu duidelijk is welke criteria beleggers hanteren wordt in deze paragraaf in gegaan op de huisvestingsvoorkeuren van de kantoorgebruiker. Deze huisvestingsvoorkeuren zijn in de afgelopen jaren veranderd, mede door invloed van de economische crisis en Het Nieuwe Werken. Deze huisvestingsvoorkeuren zijn eveneens onder te verdelen in gebouwen locatiekenmerken. Deze paragraaf zal ingaan op de huisvestingsvoorkeuren van gebruikers. Diverse onderzoeken hebben al aangetoond welke gebouwen locatiekenmerken kantoorgebruikers belangrijk vinden. Van de verschillende onderzoeken naar de belangrijkheid van gebouwen locatiekenmerken zijn de resultaten naast elkaar gezet. Deze vergelijking betrof de volgende onderzoeken: • • • •

Veroudering van kantoorgebouwen probleem of uitdaging? (Korteweg, 2002); Het nationale kantorenmarktonderzoek 2004 resultaten en visies (Twynstra Gudde, 2004); Kantoorgebruikers in profiel (NVB, 2009); Out of Office (Remøy, 2010).

Met name het onderzoek van NVB (2009) geeft een duidelijk en interessant overzicht van welke gebouwen locatiekenmerken kantoorgebruikers belangrijk vinden. De kenmerken die hier worden genoemd komen grotendeels overeen met de kenmerken genoemd in andere onderzoeken. In de figuren hieronder zijn deze kenmerken naar belangrijkheid weergegeven. Gebouwkenmerken NVB (2009):

Figuur 26: Gebouwkenmerken NVB [Bron: NVB, 2009]

Locatiekenmerken NVB (2009):

Figuur 27: Locatiekenmerken NVB [Bron: NVB, 2009] J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

56

Studies als die van NVB (2009) en Twystra Gudde (2004) onderkennen dat bereikbaarheid met de auto of openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en flexibiliteit van gebouwen belangrijke kenmerken te zijn. Het onderzoek van Remøy (2010) voegt hier een aantal belangrijke kenmerken aan toe. Kantoorgebruikers blijken namelijk tegenwoordig ook kenmerken als imago en status, visuele kwaliteit en ruimtelijkheid, belangrijk te vinden. Een kritische kanttekening moet hierbij wel gemaakt worden. De gebouwen locatiekenmerken afkomstige uit de genoemde onderzoeken hebben betrekking op kantoorgebruikers die meer dan 500 – 1.000 m2 kantoorruimte huren. De gebouwen locatiekenmerken vanuit kleinschalige kantoorgebruikers zijn hier niet meegenomen. Of deze groep de zelfde gebouwlocatiekenmerken hanteert is onbekend. Hier is nog geen onderzoek naar gedaan. Uit de verschillende onderzoeken blijkt dat de gebouwen locatiekenmerken die door de kantoorgebruiker als ‘meest belangrijk’ worden aangemerkt in de literatuur grotendeels overeenkomen. In ieder onderzoek staan de kenmerken weer net in een andere volgorde van belangrijkheid. Daaruit kan geconcludeerd worden dat voor een kantoorgebruiker niet één gebouw- of locatiekenmerk doorslaggevend is. Het zal altijd een combinatie zijn tussen de verschillende kenmerken die de voorkeur van een kantoorgebruiker bepalen. Uit de verschillende ‘lijstjes’ met kenmerken zijn de belangrijkste gebouwen locatiekenmerken gekozen. Deze belangrijkste gebouwen locatiekenmerken zijn afkomstig uit de verschillende onderzoeken en zijn in tabel 3 bij elkaar gezet. Tabel 3 toont een selectie van gebouwen locatiekenmerken uit de verschillende onderzoeken die voor kantoorgebruikers van belang zijn. De kenmerken zijn weergegeven in volgorde van belangrijkheid. De kwaliteit van een kantoorgebouw en –locatie voor een gebruiker wordt door deze kenmerken bepaald. Wanneer een kantoorgebouw en de –locatie voldoen aan de gestelde kenmerken dan, heeft de ontwikkelaar een kansrijk project in handen en kan de ontwikkeling een succes zijn. De relatie tussen gebouwen locatiekenmerken is dus belangrijk. Een gebouw met goede gebouwkenmerken, gelegen op een minder goede locatie kan namelijk minder goed of snel verhuurd worden, in het totaal is dit gebouw dan van minder goede kwaliteit. Gebouwkenmerken

Locatiekenmerken

ICT-‐voorzieningen

Autobereikbaarheid

Flexibiliteit gebouw

Parkeerruimte

Huurprijs Afwerkingsniveau/uitstraling v.h. interieur

Verbinding openbaar vervoer

Dynamische omgeving

Architectuur en uitstraling exterieur (imago) Energieverbruik

Uitstraling van omgeving en gebouwen (imago)

Nabijheid van klanten en relaties

Loopafstand winkels

Tabel 3: Overzicht gebouw-‐ locatiekenmerken kantoorgebruikers


57

Om in de huidige vragersmarkt succesvol te ontwikkelingen dienen zowel gebouw- als locatiekenmerken beide optimaal te zijn. Wanneer een kantoorontwikkeling dus niet voldoet aan de gebouw- of locatiekenmerken die kantoorgebruikers belangrijk vinden, heeft deze kantoorontwikkeling geen tot weinig kans op de kantorenmarkt. 4.3 Gebouw- en locatiekenmerken voortkomend uit trends en ontwikkelingen Uit de besproken trends en ontwikkelingen zijn eveneens gebouwen locatiekenmerken te filteren waarmee men bij toekomstige nieuwbouw van kantoorruimte rekening dient te houden. In tabel 4 worden deze gebouwlocatiekenmerken ontleend aan trends en ontwikkelingen weergegeven. Gebouwkenmerken

Locatiekenmerken

Kleinere kantoren

Multifunctionele locaties, dynamische omgeving

Technische slimheid

Imago van de locatie

Flexibiliteit

Imago van het gebouw

Duurzaamheid en efficiëntie

Tabel 4: Overzicht gebouw-‐ locatiekenmerken vanuit trends en ontwikkelingen

Deze kenmerken komen grotendeels overeen met de die van beleggers en gebruikers. Gebouw- en locatiekenmerken als flexibiliteit, imago, duurzaamheid en dynamische omgeving zijn kenmerken die ook door beleggers en gebruikers worden genoemd. 4.4 Conclusie In voorgaande hoofdstukken en paragrafen zijn diverse gebouwen locatiekenmerken naar voren gekomen waaraan een kantoorontwikkeling zou moeten voldoen om kans te hebben op de kantorenmarkt. Deze kenmerken komen voort uit, beleggingscriteria van beleggers, de huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers en uit trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de kantorenmarkt. Deze verschillende ‘lijstjes’ met gebouwen locatiekenmerken kennen allemaal enige overlap met elkaar. Veel van de kenmerken komen vaker terug. Op basis van deze verschillende invalshoeken zijn voor dit onderzoek in volgorde van belangrijkheid de belangrijkste gebouwlocatiekenmerken samengevat en toegelicht, zie tabel 5 en 6.


58

Gebouwkenmerken

Toelichting gebouwkenmerk

Voorzieningenniveau gebouw

Tot het voorzieningenniveau van het gebouw behoren met name de ICT-‐faciliteiten en het afwerkingsniveau van het interieur en de facilitaire voorzieningen als een receptie, restaurant enz.


De mate van efficiëntie en aanpasbaarheid van het kantoorgebouw naar functie en gebruik

Huurprijs

De huurprijs per m /jaar (incl. energielasten en service kosten)

Duurzaamheid

De mate van duurzaamheid (EPA-‐label), de besparing op het energieverbruik

2

Imago De u itstraling van het kantoorgebouw, de architectonische kwaliteit van het gebouw Tabel 5k: antoorgebouw Overzicht gebouw-‐ locatiekenmerken

Tabel 5: Overzicht gebouwkenmerken inclusief toelichting

Locatiekenmerken

Toelichting locatiekenmerk

Bereikbaarheid kantoorlocatie

De mate waarin het kantoorgebouw te bereiken is met de auto

Centrumlocatie (Randstad)

De kantoorlocatie is gelegen in het stadscentrum en dan met voorkeur het centrum van één van de Randsteden

Dynamische omgeving

Een kwalitatief hoogwaardige omgeving waar verschillende functies als wonen, werken en recreëren bij elkaar komen

Bereikbaarheid kantoorlocatie openbaar vervoer

De mate waarin het kantoorgebouw te bereiken is met het openbaar vervoer

Imago kantoorlocatie

De uitstraling van het gebied, hoe staat het gebied bekend?

Tabel 6: Overzicht locatiekenmerken inclusief toelichting


59


60

5. Eindhoven De Nederlandse kantorenmarkt kent een sterk lokaal of regionaal karakter, daarom kan de problematiek per stad dan ook verschillen naar oorzaak, omvang en samenstelling (Troostwijk, 2010). Er kan niet gesproken worden van één Nederlandse kantorenmarkt (Remøy, 2010). Om deze reden richt dit (praktisch) onderzoek zich op de Eindhovense kantorenmarkt. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd. In paragraaf 5.1 wordt de Eindhovense kantorenmarkt geanalyseerd, vraag en aanbod van kantoorruimte worden in kaart gebracht en vergeleken met de Nederlandse kantorenmarkt. Vervolgens worden belangrijke kantoorlocaties in Eindhoven behandeld en met elkaar vergeleken in paragraaf 5.2. Wanneer duidelijk is hoe vraag en aanbod zich verhouden en wat de kwaliteit en het perspectief is van de Eindhovense kantoorlocaties, kan er in paragraaf 5.3 geconcludeerd worden of er kansen zijn voor kantoorontwikkelingen op de Eindhovense kantorenmarkt. 5.1 De Eindhovense kantorenmarkt Begin 1920 is de gemeente Eindhoven ontstaan uit een aantal fusies met de rondom gelegen gemeenten, Strijp, Woensel, Gestel, Tongelre en Stratum. Tijdens de industriële revolutie groeide Eindhoven in hoog tempo van een vooral agrarische georiënteerde streek tot een sterk industriële regio, waarbij technologie centraal stond. De vestiging van Philips in het stadsdeel Strijp (1914) is zeer bepalend geweest voor de ontwikkeling van de stad Eindhoven. Autofabriek DAF droeg met name na de oorlog bij aan een snelle economische groei. Eindhoven heeft zich de laatste decennia ontwikkeld tot één van de meest toonaangevende steden van de wereld op het gebied van hightech, kennis en design. Veel internationale hightech bedrijven van topniveau (ASML, Philips Research, TNO Industrial Techonlogy, Atos, NXP) hebben zich in Eindhoven gevestigd. Samen met de onderwijsinstellingen (TU Eindhoven, Fontys Hogescholen en ROC’s) trekken zij veel internationale kenniswerkers en studenten naar de stad toe. Deze ontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat Brainport Eindhoven in juni 2011 is uitgeroepen tot ‘Intelligent Community of the Year 2011’. Na twee keer een top-7 notering werd in 2011 alle concurrentie verslagen. Hiermee heeft Eindhoven ruim 300 andere steden en regio’s achter zich gelaten. Eerder wonnen steden en regio’s als Seoul, Taipei, Tokyo, New York en Stockholm (SienceGuide, 2011). Eindhoven staat nu op de kaart! De titel van slimste regio van de wereld, de mix aan verschillende type bedrijven die zich afgelopen decennia in Eindhoven hebben gevestigd en de aanwezigheid van toonaangevende kennisinstituten maken de regio Eindhoven daarom tot een interessante kantoorvestigingsplaats. 5.1.1

Status-quo Eindhovense kantorenmarkt In recente (2011) onderzoeken van DTZ, JonesLang Lasalle, Colliers International en Dynamis wordt de huidige situatie van de Eindhovense kantorenmarkt duidelijk in kaart gebracht. Deze onderzoeken geven een actueel beeld van de Eindhovense kantorenvoorraad. In het rapport ‘Nederland compleet’ schetst DTZ de huidige situatie op de ‘Eindhovense’ kantorenmarkt.


61

• • •

Voorraad kantoorruimte: Aanbod kantoorruimte: Leegstand kantoorruimte:

1.566.000 m2 284.000 m2 14,1 %

De totale voorraad kantoorruimte van 1.566.000 m2 vertegenwoordigt de kantoorruimte in Eindhoven en de omliggende gemeenten. Van de 1.566.000 m2 kantoorruimte staat 14,1% leeg. Dit percentage ligt 0.2% hoger dan het landelijk gemiddelde van 13.9%, maar is daarentegen wel met 0,3% gedaald ten opzichte van het percentage leegstand van het voorgaande jaar (DTZ, 2010). De definitie van de stad Eindhoven die DTZ Zadelhoff gebruikt is groter dan de stad Eindhoven zelf. DTZ onderscheidt binnen Eindhoven en omgeving namelijk vijftien kantoorlocaties (figuur 25). Hiertoe behoren onder andere de gemeenten Helmond en Son en Breugel. Deze twee gemeenten kampen met een bijzonder hoog percentage kantoorleegstand, meer dan 21%. Met deze percentages staan deze gemeenten in de top tien van Nederlandse gemeenten met de hoogste leegstand aan kantoorruimte (DTZ, 2011). Het door DTZ Zaldelhoff genoemde percentage leegstand van 14,1% geldt dus voor Eindhoven en zijn omliggende gemeenten zoals in figuur 28 is weergegeven en is dus niet toepasbaar op de stad Eindhoven zelf, daar is het percentage kantoorleegstand lager.

Figuur 28: Kantoorlocaties regio Eindhoven [Bron: DTZ, 2011]

Omdat dit hoofdstuk zich toespitst op de stad Eindhoven zelf worden de gemeenten Best, Son en Breugel, Waalre en Helmond buiten beschouwing gelaten. De rapporten van Colliers International (Q4 2011) en JonesLang Lasalle (2011) zijn wel gericht op alleen de stad Eindhoven en zijn kantorenmarkt. Beide stellen vast dat de Eindhovense kantorenmarkt er als volgt uit ziet: • •

Aanbod kantoorruimte Eindhoven stad: Leegstand kantoorruimte Eindhoven stad:


224.000 m2 13,0 %

62

Met een leegstandspercentage van 13,0 % zit Eindhoven stad net iets onder het landelijk gemiddelde (13,9%). Maar niet alleen Eindhoven, de gehele regio heeft in 2008 de gevolgen ondervonden van het negatieve marktsegment. In dat jaar is de opname van vierkante meters kantooroppervlakte in de regio als totaal tot 70% afgenomen ten opzichte van het jaar daarvoor (Colliers International, 2011). Het directe effect was een ingrijpende afname van de kantooroppervlakten en een massale afstoot van kantoorruimte (Twynstra Gudde, 2010). Deze massale afstoot is mede te danken aan het gefaseerde vertrek van Philips uit Eindhoven. Dat negatieve marktsegment is zich nu langzaam aan het herstellen, met een stijging van het transactie volume (37%) lijkt na twee jaar van forse opnamedaling de kantorenmarkt in Eindhoven zich enigszins te herstellen (Dynamis, 2011). “Waar Eindhoven voor de crisis nog getypeerd werd als uitbreidingsmarkt, wordt het nu getypeerd als een vervangingsmarkt. Er komen weinig nieuwkomers binnen, maar grotere partijen vertrekken daarentegen ook nauwelijks naar andere regio’s”. (Dynamis, 2011) Het ontstaan van een vervangingsmarkt en de daarbij horende vervangingsvraag komt niet alleen voor op nationale schaal (paragraaf 2.2), maar doet zich ook voor regionale schaal. De kantorenmarkt in Eindhoven kan namelijk getypeerd worden als een vervangingsmarkt. Dit ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek niet meer voldoen. Dit kan bepaald worden door technische slijtage, maar ook door normatieve slijtage. Normatieve slijtage houdt in dat het pand niet meer voldoet aan de kwaliteitseisen van de gebruiker. Het aanbod ‘matcht’ niet meer met de vraag. Kantoorruimtes voldoen niet meer aan de kwaliteitseisen die gebruikers stellen. Plancapaciteit Eindhoven Ook de gemeente Eindhoven wilde in de jaren voorafgaand aan de economische crisis mee profiteren van de groei die de kantorenmarkt bood. Het toenmalige beleid heeft ervoor gezorgd dat de Gemeente Eindhoven nu een enorme plancapaciteit aan kantoorruimte in de boeken heeft staan (tabel 7). Van deze plancapaciteit is ongeveer 220.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) kantoorruimte, ‘hard’. Harde plannen zijn plannen voor een kantoorlocatie in een gedetailleerd vigerend bestemmingsplan waarbij het bestemmingsplan in procedure of in voorbereiding is. Het overige deel (96.000 m2) zijn ‘zachte’ plannen, dat zijn plannen waarbij een kantoorfunctie valt in een globaal vigerend bestemmingsplan of wanneer kantoorlocaties zijn aangegeven in de ontwikkelvisie van de gemeente Eindhoven. Deze ‘harde’ vierkante meters zullen komende jaren (2011 – 2020) ontwikkeld worden. Het overige deel van de plannen wordt opnieuw kritisch bekeken en doorgeschoven naar de toekomst (2021 – 2030) (Gemeente Eindhoven, 2011). Een overzicht van welke plannen precies hard zijn is niet gevonden. Er van uitgaande dat zonder maatregelen te treffen om structureel leegstaande kantoorruimte uit de markt te halen, zal de gemeente Eindhoven met het toevoegen van 220.000 m2 kantoorruimte het kantooraanbod op de Eindhovense kantorenmarkt verdubbelen! Het totale kantooraanbod in Eindhoven bedraagt nu ongeveer 224.000 m2 kantoorruimte (Colliers International, 2011). Zonder dat de gemeente Eindhoven maatregelen treft om structureel


63

leegstaande kantoorpanden uit de markt te halen zal de realisatie van de geplande plancapaciteit de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid zorgen voor een toename van het kantooraanbod en daarmee ook voor een toename van de kantoorleegstand. Deze toename van leegstand zal voornamelijk plaatsvinden in het ondersegment van de Eindhovense kantorenmarkt. Tot het ondersegment behoren kantoorgebouwen die kwalitatief niet meer voldoen aan de wensen van kantoorgebruikers en al geruime tijd leegstaan. Een toename van de kantoorleegstand is niet wenselijk. De gemeente Eindhoven zal daarom op korte termijn belangrijke keuzes moeten maken wat betreft het Eindhovense kantorenbeleid. 2

Locatie

Plancapaciteit (m bvo)

Kantoormilieu

Stationsgebied

120.000

Centrum/station

Stadionkwartier

20.000

Uitvalsweg

Strijp-‐S

90.000

Uitvalsweg

Flight Forum

50.000

Snelweg

Eindhoven Airport

18.000

Kantoren op bedrijventerrein

Boutenslaan

13.000

Kantoren in woonwijk

Bouvigne

5.000

Kantoren in woonwijk

Totaal

316.000

2

Tabel 7: Plancapaciteit kantoren in Eindhoven (m bvo) [Bron: Gemeente Eindhoven, 2011; bewerking Stec Groep, 2011]

Bij tabel 7 moet wel een opmerking gemaakt worden. Eventuele plancapaciteit voor High Tech Campus is in de tabel niet meegenomen. 5.1.2

‘Mismatch’ op de Eindhovense kantorenmarkt Paragraaf 2.2.2 bracht de ‘mismatch’ binnen enkele grootteklassen kantoorruimte op nationale schaal in kaart. In deze paragraaf wordt onderzocht of er ook een ‘mismatch’ is binnen de grootteklassen op de Eindhovense kantorenmarkt. Omdat de kantorenmarkt een sterk lokaal of regionaal karakter heeft kan de problematiek per stad dan ook verschillen naar oorzaak, omvang en samenstelling. Uit vraag en aanbod van de Nederlandse kantorenmarkt blijkt zich een ‘mismatch’ voor te doen in verschillende grootteklassen. In de grootteklasse tot 1.000 m2 bleek de vraag zelfs groter dan het aanbod! Binnen welke grootteklasse bevindt zich op de Eindhovense kantorenmarkt een ‘mismatch’? Onderzoeken van Colliers International (2011) en NVM Business (2010) geven inzicht in het aanbod en de opname van kantoorruimte in Eindhoven. Ook wordt de toename van de vraag


64

naar grootteklasse weergegeven. Een vergelijking van deze gegevens met nationale percentages leidt tot een aantal interessante conclusies. Het ontstaan van een vervangingsmarkt zorgt voor het ontstaan van een vragersmarkt. Kantoorgebruikers hebben genoeg keus uit kantoorruimte en hebben daarmee een belangrijke positie op de kantorenmarkt. Wanneer ontwikkelaars en beleggers weten wat de kantoorgebruiker wil, kan daarop geanticipeerd worden. Om hier achter te komen dient inzicht te worden verkregen in de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven (figuur 29).

> 3.000 500 -‐ 2.999 300 -‐ 499 150 -‐ 299 0 -‐ 149 0%

10% Medio 2009

20%

30%

40%

50%

Medio 2010 2

Figuur 29: Verwachte toename van de vraag naar grootteklasse ( m ) in Eindhoven [Bron: NVM Business, 2010]

Figuur 29 geeft een overzicht van de verwachte toename van de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven, verdeeld in grootteklassen. NVM Business (2010) heeft als één van de weinigen de vraag naar kleinschalige kantoorruimte in beeld gebracht. Wat opvalt is de verwachte afname in de vraag naar kantoorruimte groter dan 3.000 m2, de toename van de vraag in de grootteklasse 150 tot 299 m2 en de afname in de grootteklasse van 0 tot 149 m2. Om hieruit conclusies te trekken dient de verwachte toename van de vraag naar grootteklasse getoetst te worden met het werkelijk opgenomen en aangeboden aantal vierkante meters kantoorruimte in Eindhoven.

33% 67%

500 -‐ 1.000 1.000 -‐ 2.500

2

Figuur 30: Opname naar grootteklasse (m ) in Eindhoven [Bron: Colliers International, Q4 2011]

Figuur 30 geeft een overzicht van het percentage opnames naar grootteklasse in Eindhoven. Wat opvalt is het grote percentage (67%) opnames in de grootteklasse 500 tot 1.000 m2. Ofwel het segment dat de kleinschaligheid van de kantorenmarkt in Eindhoven kenmerkt (Colliers International, Q4 2011).

Een opvallende beweging binnen de Eindhovense kantorenmarkt doet zich voor in de grootteklasse van 500 tot 1.000 m2. Waar in het derde van 2011 het opnamepercentage binnen deze grootteklasse 58% was, is dit in het vierde kwartaal van 2011 gestegen naar 67%.


65

Ondanks dat vier maanden geen lange tijd is, is deze stijging van 9% in wel opvallend. In vergelijking met het derde kwartaal van 2011 zijn in het vierde kwartaal binnen de grootteklassen 2.500 – 5.000 m2 en groter dan 5.000 m2 helemaal geen opnamen gedaan (Colliers International Q3 en Q4 van 2011). Beide gegevens versterken wederom het beeld dat er vraag is name kleinschalige kantoorruimte. 6% 500 -‐ 1.000 15%

40%

39%

1.000 -‐ 2.500 2.500 -‐ 5.000 > 5.000

Ook het aanbod aan kantoorruimte bevestigt de kleinschaligheid van de kantorenmarkt in Eindhoven. 40% van het totale aanbod valt in de grootteklasse 500 tot 1.000 m2. Het aanbod van kantoormetrages kleiner dan 500 m2 is in dit percentage niet mee genomen (figuur 31).

2

Figuur 31: Aanbod naar grootteklasse (m ) in Eindhoven [Bron: Colliers International, Q4 2011]

Wanneer kantoormetrages kleiner dan 500 m2 worden meegerekend komt het totale opnamevolume van kantoorruimte tot 1.000 m2 voor het vierde kwartaal van 2011 in Eindhoven uit op ruim 21.500 m2, wat ongeveer 85% van de transacties is op de Eindhovense kantorenmarkt (Stec Groep, 2011). Dit is het gevolg van een sterke vraag naar kleinschalige kantoren door bedrijven uit het midden en kleinbedrijf (MKB) (Colliers International, 2010). Deze sterke vraag kan gezien worden als een kans. Dat er vraag is naar kleinschalige kantoorruimte blijkt ook uit het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S. Hier is in de afgelopen drie jaar meer dan 70.000 m2 aan kantoorruimte verhuurd aan het midden en kleinbedrijf. De verhuurde kantoorruimte varieert tussen de 15 en 700 m2. De vraag naar kleinschalige kantoorruimte met het MKB als doelgroep kan een kans zijn voor de Eindhovense kantorenmarkt. Binnen de gemeente Eindhoven bestaat er vooral vraag naar hoogwaardige kantoren. Het aanbod dat aansluit op deze vraag wordt echter steeds kleiner, er heerst een kwalitatieve ‘mismatch’ (Dynamis 2011). De ‘mismatch’ op de Eindhovense kantorenmarkt doet zich met name voor in de grootteklasse van 1.000 tot 2.500 m2 kantoorruimte. Binnen deze grootteklasse is het aanbod 16% groter dan het aantal opnames (figuur 30 en 31). Hieruit blijkt dat binnen deze grootteklasse zich een ‘mismatch’ voordoet. Een ander opvallend verschil tussen aanbod en opname doet zich voor binnen de grootteklasse van 2.500 tot 5.000 m2 kantoorruimte. Binnen deze grootteklasse is het aanbod procentueel kleiner dan het aantal opnames. Dit komt omdat in deze grootteklasse zich afgelopen jaar een aantal belangrijke transacties hebben voorgedaan: T-Mobile en Vion Group namen elk 3.000 m2 op en Deterink Advocaten & Notarissen namen 2.700 m2 op. 5.1.3

De Eindhovense kantorenmarkt in nationaal perspectief Hoe verhoudt de Eindhovense kantorenmarkt zich op nationale schaal? Is de Eindhovense kantorenmarkt interessant voor beleggers? Op nationale schaal is Eindhoven uniek. Veel internationaal georiënteerde hightech bedrijven van topniveau hebben zich hier gevestigd.


66

Eindhoven heeft eveneens de Hightech Campus en de Technische Universiteit waarmee zij veel internationale kenniswerkers aantrekken. Dit maakt samen dat Eindhoven is gegroeid tot de vijfde kantorenstad van Nederland, na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, en Utrecht. Daarmee heeft gemeente Eindhoven de grootste kantoorvoorraad van Zuid-Nederland (Dynamis, 2011) Ondanks deze positieve kenmerken investeren beleggers nog altijd het liefst in de Randstad, dit blijkt uit de interviews met een aantal beleggers. Dit heeft alles te maken met risico. Beleggers zijn altijd op zoek naar een zo goed mogelijk rendement tegenover een zo laag mogelijk risico. Volgens beleggers is het risico op een kantoorbelegging in de Randstad het kleinst en daarom zijn steden als Eindhoven minder interessant. Is het beleggingsrisico in de Randstad daadwerkelijk kleiner of is het iets anders wat beleggers weerhoudt om in deze tijden te beleggen in kantoorontwikkelingen buiten de Randstad? Verder onderzoek zou dit kunnen verduidelijken. Vraag en aanbod in nationaal perspectief “De veranderende marktsituatie van groeimarkt naar vervangingsmarkt met daarbij de problemen van het overaanbod hebben zich niet overal in de zelfde mate en vorm voorgedaan. De kantorenmarkt in Nederland kent een sterk lokaal of regionaal karakter”. (Troostwijk, 2010). Het sterk lokaal of regionaal karakter van de kantorenmarkt brengt verschillen in vraag en aanbod met zich mee. Interessant is daarom om te weten of de gevonden positieve ‘mismatch’ binnen de grootteklasse tot 1.000 m2 kantoorruimte zich niet alleen op nationale schaal maar ook op regionale schaal voordoet, binnen de kantoorvoorraad van Eindhoven. Bij vergelijking van de Nederlandse kantorenmarkt met de Eindhovense kantorenmarkt blijkt dat bovengenoemd citaat deels waar is. Het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt bestaat voor een groot deel uit kantoormetrages tussen de 1.000 tot 10.000 m2, waarbij op nationale schaal zich de grootste ‘mismatch’ voordoet binnen de grootteklasse 5.000 tot 10.000 m2. Op lokale schaal (Eindhoven) is er een duidelijke ‘mismatch’ in de grootteklasse van 1.000 tot 2.500 m2. Wat zowel de Nederlandse- als de Eindhovense kantorenmarkt op beide schaalniveaus kenmerkt, is de vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Zowel op de Nederlandse- als Eindhovense kantorenmarkt blijkt er een vraag te zijn naar kantoorruimte in de grootteklasse van 500 tot 1.000 m2 , waarbij er in Eindhoven ook een vraag naar kantoorruimte beneden de 500 m2 is. Of deze vraag op nationale schaal er ook is, is niet terug te vinden in de literatuur en de bronnen. Verder onderzoek zou hier antwoord op kunnen geven. Opnames in de grootteklassen 5.000 – 10.000 m2 en groter dan 10.000 m2 kantoorruimte vertegenwoordigen op Nationale schaal 20% van de totale kantooropnames (figuur 10,


67

paragraaf 2.2.2). Dit percentage is op de Eindhovense kantorenmarkt nul. Hieruit blijkt dat de Nederlandse- en regionale kantorenmarkt inderdaad erg verschillen. Kortom De Eindhovense kantorenmarkt is afgelopen jaren getransformeerd van uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt. De stad Eindhoven heeft een kantoorleegstandspercentage van 13% en zit daarmee maar net onder het landelijk gemiddelde van 13.9%. Dat ook Eindhoven de effecten van de crisis heeft ondervonden blijkt uit de toename van leegstaande kantoorruimte sinds de economische crisis. De ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod in Eindhoven doet zich met name voor bij kantoormetrages tussen de 1.000 tot 2.500 m2, in deze grootteklasse staat de meeste kantoorruimte leeg. Opvallend is het groot aantal opnames (58%) en de vraag naar kantoorruimte in de grootteklasse 500 tot 1.000 m2 en kleiner dan 500 m2. Dit als gevolg van een sterke vraag naar kleinschalige kantoren vanuit het MKB. Dit is dan ook een kansrijke doelgroep voor toekomstige kantoorontwikkelingen. 5.2 Kantoorlocaties in Eindhoven Om in de toekomst een dergelijke ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod te voorkomen zullen lokale overheden en dus ook de gemeente Eindhoven, maatregelen moeten treffen om ongecontroleerde nieuwbouw te voorkomen. Paragraaf 2.3 gaf middels een internationale verkenning al aan welke invloed het beleid van lokale overheden hierop kan hebben. In diezelfde lijn kreeg de gemeente Eindhoven eind 2009 het advies haar kantoorlocaties te centraliseren en restrictiever om te gaan met het uitgifte beleid van gronden, zie onderstaand artikel

EINDHOVEN MOET KANTOORLOCATIES CENTRALISEREN PropertyNL – 23 november 2009 EINDHOVEN – De gemeente Eindhoven moet duidelijk kiezen voor één centrumlocatie en één perifere kantoorlocatie. Zo hebben vastgoedexperts tijdens een meeting op initiatief van Jones L ang Lasalle geadviseerd. Nu nog werkt Eindhoven aan de ontwikkeling van diverse kantoorlocaties. Eindhoven is de vijfde kantorenmarkt van Nederland en heeft ambitie om de belangrijkste kantorenstad van Zuid-‐Nederland te worden. Het aanbod in Zuid-‐Nederland bedraagt 12% van de voorraad 2

(ruim 2.4 mln. m kantoorruimte) Op d it moment worden diverse geïsoleerd g elegen locaties ontwikkeld. Maar volgens de experts zou het voor de stad beter zijn o m te kiezen voor Flight Forum en de omgeving van het centraal station. Het stationsgebied van Eindhoven biedt voor kantoorgebruikers nu weinig mogelijkheden, terwijl in andere steden stationslocaties juist aantrekkelijk worden gevonden en weinig weerstand kennen. RONALD DE BLAUW

Mede naar aanleiding van dit advies heeft de gemeente Eindhoven besloten een nieuwe kantorenota te laten opstellen t.b.v. de beperking van kantoorleegstand. De bestaande kantorennota dateert uit 2005. De nieuwe kantorennota zal medio 2012 publiekelijk worden.


68

Gemeente Eindhoven onderscheidt in haar kantorennota van 2005 twee belangrijke milieus voor kantoorlocaties, namelijk het centrummilieu en het snelwegmilieu. Als gevolg van de economische crisis heeft de gemeente Eindhoven afgelopen jaren de focus op het snelwegmilieu als kantoorlocatie wat laten vallen in haar beleid. Dit resulteerde in het stop zetten van plannen. Het stop zetten van Land Forum (nr. 7 in figuur 25) is hier een voorbeeld van. Dit plan van 100.000 m2 kantoorruimte werd in de ijskast gezet om zo de plancapaciteit van de gemeente naar beneden te brengen. In goed overleg met marktpartijen heeft de gemeente Eindhoven in 2010 besloten af te zien van deze ontwikkeling. Hiermee heeft de gemeente een strategische keuze gemaakt om niet nog meer meters toe te voegen in een markt met een overaanbod. Het niet ontwikkelen van Land Forum was één van de acties die de gemeente moest ondernemen om de leegstand op andere locaties te beperken of niet verder te vergroten (Kraai, 2010; Gemeente Eindhoven, 2011). Het vernieuwde beleid zal er dan ook op gericht zijn ongecontroleerde nieuwbouw te voorkomen. Daarvoor heeft de gemeente Eindhoven nu al een prioriteitsnota (onderdeel kantorennota) opgesteld waarin vier locaties zijn aangewezen waar voornamelijk de plancapaciteit ontwikkeld kan worden: • • • •

Centrum; Stationsgebied; Meerhoven, waartoe de kantoorlocatie Flight Forum behoort; Strijp-S.

Dit zijn voor de gemeente Eindhoven voorkeurlocaties, hier wordt een groot deel van de ‘harde’ plancapaciteit (tabel 6) gerealiseerd. De precieze hoeveelheid aan vierkante meters is nog niet duidelijk. De gemeente stelt in de prioriteitsnota wel één voorwaarde aan de kantoorontwikkelingen. Er mag pas worden ontwikkeld indien er sprake is van een voorverhuursituatie van minimaal 70% (Gemeente Eindhoven, 2011). In figuur 32 zijn de vier voorkeursgebieden aangegeven met gekleurde vlakken en de nummers de 1 tot en met 4. Met het prioriteren van locaties voor kantoorontwikkelingen heeft de gemeente een middel in handen om ongecontroleerde nieuwbouw te voorkomen en de kansen voor toekomstige kantoorontwikkelingen te vergroten. Op deze manier kan de gemeente de komende jaren de plancapaciteit sturen zonder dat dit ten koste gaat van al ontwikkelde kantoorlocaties.


69

Figuur 32: Adviesnota prioriteiten 2011 – 2014 [Bron: Gemeente Eindhoven, 2011]


70

5.3 Kwaliteit van kantoorlocaties De kwaliteit van een kantoorlocatie hangt af van een aantal locatiekenmerken afkomstig van kantoorgebruikers en beleggers en staan in tabel 8 nog eens weergegeven. Locatiekenmerken Bereikbaarheid kantoorlocatie Centrumlocatie (Randstad) Dynamische omgeving Bereikbaarheid kantoorlocatie openbaar vervoer Imago kantoorlocatie

Om in te kunnen schatten welke, van door de gemeente Eindhoven aangegeven voorkeursgebieden, het meeste ‘kwaliteit’ bevat en daarmee ook het meest kansrijk is voor eventuele kantoorontwikkelingen, worden de locaties beoordeeld op de uit hoofdstuk vier afkomstige locatiekenmerken (tabel 8).

Tabel 8: Overzicht locatiekenmerken

Bij de beoordeling van de Eindhovense voorkeurlocaties wordt één locatiekenmerk buiten beschouwing gelaten, namelijk wel of niet gelegen in de Randstad. Dit om de reden dat Eindhoven niet tot de Randstad behoort. Het kenmerk is afkomstig van beleggers en dient bij een beoordeling op nationale schaal zeker meegenomen te worden. In het vervolg van deze paragraaf worden de vier voorkeurslocaties behandeld en beoordeeld naar kwaliteit met behulp van de locatiekenmerken. Ook wordt gekeken of de in tabel 6 genoemde plancapaciteit per voorkeurslocatie reëel is. 5.3.1

Centrum Het centrum van Eindhoven is in figuur 32 rood gekleurd en aangeduid met het cijfer 1. Het spreekt voor zichzelf dat het centrum van Eindhoven zowel met de auto als het openbaar vervoer goed te bereiken is. Daarnaast heeft Eindhoven een dynamisch stadscentrum, functies als winkelen, wonen en werken zijn bepalend voor deze dynamiek. Het stadscentrum van Eindhoven heeft wel een ander imago dan andere stadscentra als Maastricht, Den Bosch of Utrecht. Het historische karakter dat deze steden hebben mist Eindhoven. Als totaal is het stedelijk centrum van Eindhoven een goede kantoorlocatie, maar zijn er op dit moment (2012) geen nieuwbouwplannen voor kantoorontwikkelingen. Voor de drie overige voorkeurslocaties zijn deze plannen er wel, daarom worden deze ook wat uitgebreider besproken.

5.3.2

Stationsgebied Het Stationsgebied van Eindhoven is in figuur 32 geel gekleurd en aangeduid met het cijfer 2. Het Stationsgebied is vanuit markttechnisch perspectief de meest aantrekkelijke ontwikkelingslocatie van Eindhoven. Het Stationsgebied voldoet aan de kwaliteitskenmerken die de moderne gebruiker stelt. De locatie is namelijk zowel per auto als openbaarvervoer goed bereikbaar, beschikt over voldoende parkeerruimte en heeft door de ligging nabij het centrum een aantrekkelijk verblijfsklimaat (Stec Groep, 2011). Hoe aantrekkelijk de locatie


71

ook is, het imago van het Stationsgebied verdient nog wel enige aandacht. Het gebied en zijn kantoorgebouwen worden gekenmerkt als ‘niets zeggend’ en zijn vormgegeven volgens ‘saaie’ architectuur. Om de kwaliteit te verbeteren dient bij de ontwikkeling van het Stationsgebied ook aandacht te worden besteed aan de kwaliteit van het gebied en de architectuur. Alleen dan kan men een kantoorlocatie creëren die de ‘tands des tijds’ kan doorstaan. In het onderzoek van de Stec Groep (2011) wordt gesteld dat Eindhoven tot 2020 behoefte heeft aan een toevoeging van maximaal 80.000 m2 bvo kantoorruimte in het Stationsgebied. Dit is minder dan de totale plancapaciteit voor deze locatie van 120.000 m2 bvo (tabel 6). Wanneer de gestelde cijfers van de Stec Groep (2011) kloppen, doet gemeente Eindhoven er verstandig aan om maar een deel (80.000 m2) van de plancapaciteit (120.000 m2) te ontwikkelen en de rest van de plancapaciteit te verplaatsen naar de toekomst (2020 – 2030). Wanneer de gemeente Eindhoven inzet op de ontwikkeling van het Stationsgebied kan een succesvolle kantoorlocatie worden uitgebreid. Er is namelijk massa aanwezig, er is voldoende bestaansrecht voor voorzieningen, (hoogwaardig) openbaar vervoer en daarnaast kan er geïnvesteerd worden in een aantrekkelijke omgeving. Het bijkomend voordeel van het Stationsgebied is dat deze locatie zich al bewezen heeft. Er zijn namelijk al veel grote gebruikers gevestigd (ING, Rabobank, Jones Lang LaSalle, Falk). Dit heeft een aantrekkende werking op nieuwe huurders (Stec Groep, 2011). Kortom, qua locatiekenmerken voldoet het stationsgebied aan de wensen van de moderne kantoorgebruiker, maar het imago/uitstraling verdient bij de (her)ontwikkeling van het gebied nog enige aandacht. 5.3.3

Flight Forum Flight Forum is een kantoorlocatie gelegen in het voorkeursgebied Meerhoven. Meerhoven is in figuur 32 groen gekleurd en aangeduid met het cijfer 4. De kantoorlocatie Flight Forum wordt in dit gebied weergegeven met een sterretje. Na het Stationsgebied is de snelweglocatie Flight Forum de grootste ontwikkelingslocatie van de gemeente Eindhoven. Flight Forum is een snelweglocatie en beschikt over aantrekkelijke kantoorpanden die worden ontsierd door geparkeerde auto’s voor en rondom de panden (figuur 33). Flight Forum staat vooral bekend als bedrijventerrein. Flight Forum beschikt over een uitstekende autobereikbaarheid en goede ligging in de nabijheid van de snelweg A2 en Eindhoven Airport. Toch voldoet Flight Forum niet volledig aan de vestigingseisen van de moderne kantoorgebruiker. Uit een expert meting uitgevoerd door de Stec Groep (2011) blijkt, dat de locatie erg versteend en sterk monofunctioneel is. Het verblijfsklimaat op Flight Forum wordt als onprettig ervaren. Dit is één van de kenmerken van een monofunctionele kantoorlocatie. Uit het onderzoek van Eerenberg (2011) blijkt dat hoogopgeleide werknemers stedelijke gebieden met veel voorzieningen prefereren in plaats van monofunctionele kantoorlocaties. Werknemers willen liever een dynamische omgeving waar de mogelijkheid bestaat om te eten, drinken en te winkelen met collega’s en vrienden (Eerenberg, 2011). Het imago van Flight Forum heeft dus te lijden onder de eentonigheid aan functies in het gebied. De Gemeente Eindhoven heeft ter verbetering van het gebied plannen aangekondigd voor het realiseren van een voorzieningencluster (Gemeente Eindhoven, 2011). Of dit de juiste keuze


72

is om het gebied weer aantrekkelijk te maken valt te betwijfelen, het stedelijke karakter en de dynamiek van een locatie zal niet plots veranderen door het toevoegen van een voorzieningencluster.

Figuur 33: Kantoorlocatie Flight Forum Eindhoven [Bron: www.zwarts.jansma.nl]

Behoefte Flight Forum Volgens de plancapaciteit kan op Flight Forum nog eens 50.000 m2 bvo kantoorruimte worden toegevoegd (tabel 6). Ruim 50.000 m2 is al ontwikkeld op deze locatie en huisvest een aantal grote kantoorgebruikers zoals PricewaterhouseCoopers, Deloitte en Getronics Pink Roccade. De locatie kent nu al enige leegstand. Dit komt het imago van Flight Forum niet ten goede. De vraag is dan ook of er nog wel behoefte is aan kantoorruimte op Flight Forum en of de gemeente Eindhoven de komende jaren wel moet inzetten op de ontwikkeling van die 50.000 m2 bvo kantoorruimte aan plancapaciteit. 5.3.4

Strijp-S Strijp-S is in figuur 32 lichtblauw gekleurd en aangeduid met het cijfer 3. Omdat dit onderzoek zich in het volgende hoofdstuk richt op Strijp-S, wordt deze voorkeurslocatie wat uitgebreider besproken dan voorgaande voorkeurslocaties. Het gebied Strijp-S Strijp-S is een gebiedsontwikkeling in Eindhoven waarbij het voormalige Philips fabrieksterrein wordt getransformeerd naar een levendige stadswijk met werken, wonen en cultuur. Philips vestigde zich hier in 1914 met de bouw van het Philips Natuurkundig Laboratorium (Natlab). Philips groeide in de decennia daarna uit tot een wereldwijd toonaangevend bedrijf en is zeer bepalend geweest voor de ontwikkeling van de stad Eindhoven. De groei van Philips in die jaren leidde ook tot de bouw van meerdere


73

fabrieksgebouwen op Strijp-S. Zo werd in 1928 de Hoge Rug (figuur 34) en het Klokgebouw gebouwd en in 1942 het Veemgebouw, dat functioneerde als magazijn (Hurk, 2009).

Figuur 34: De Hoge Rug – Philips fabrieksterrein Strijp-‐S (1967) [Bron: www.eindhoven-‐in-‐beeld.nl]

In het jaar 2000 besloot Philips Eindhoven te verlaten. Met het vertrek van Philips kwam een gebied van 27 hectare leeg te staan. Philips organiseerde in 2001 een tender voor de verkoop en herontwikkeling van Strijp-S. Op deze tender konden marktpartijen zich inschrijven middels een plan en een bieding. VolkerWessels heeft deze tender gewonnen en besloot samen met de gemeente Eindhoven de verantwoordelijkheid van deze herontwikkeling op zich te nemen (PropertyNL, 2011). VolkerWessels participeert samen met de gemeente Eindhoven in de ontwikkeling van Strijp-S onder de naam Park Strijp Beheer. Beide partijen zijn voor 50% risicodragend in deze gebiedsontwikkeling. Op de website van Park Strijp Beheer staat de gebiedsvisie voor de herontwikkeling van Strijp-S. “Op ca. 27 hectare ontstaat een vernieuwende, dynamische wisselwerking tussen bewoners, bedrijven en bezoekers van Strijp-S. Creativiteit en culturele uitingen worden op Strijp-S deel van de dagelijkse gang van zaken, waardoor de levendigheid 24 uur per dag, 7 dagen per week voelbaar en zichtbaar blijft. Strijp-S wordt een nieuwe woon-, werken ontmoetingsplek voor mensen van alle leeftijden, die zich aangesproken voelen door de sfeer op Strijp-S”. (www.strijp-s.nl) Strijp-S moet een dynamisch gebied worden met een veelvoud aan functies, waar het middenen kleinbedrijf en de “creatieve klasse” zich thuis voelt. Voor het realiseren van die ‘dynamische wisselwerking tussen bewoners, bedrijven en bezoekers’, omvat het Masterplan


74

een groot en divers programma aan vierkante meters voor verschillende functies. De in het Masterplan grijs gekleurde gebouwen zijn rijksmonumenten en blijven gedurende de ontwikkeling behouden. Het masterplan voor Strijp-S bestaat vooralsnog uit het volgende programma: • • • •

Woonoppervlak: circa 285.000 m2 Kantooroppervlak: circa 90.000 m2 Commerciële voorzieningen en cultuur: circa 30.000 m2 Facultatief: circa 30.000 m2

In totaal worden er 2.500 tot 3.000 woningen gebouwd, onderverdeeld in verschillende typen namelijk, atelierwoningen, appartementen, stadswoningen en loftappartementen. Figuur 35 en 36 geven de situatie van het masterplan nu in 2012 en het eindresultaat in 2020 weer. Het voorkeursgebied Strijp-S is geen centrumlocatie. Strijp-S ligt noordwestelijk ten opzichte van het centrum, dat 20 minuten lopen is vanaf Strijp-S. Strijp-S geen echte centrumlocatie, maar ligt tegen het centrum daarbij is het gebied goed bereikbaar (figuur 37). Strijp-S ligt namelijk aan de binnenring van Eindhoven en is daardoor gemakkelijk met de auto te bereiken. Daarnaast is rondom de gebouwen ruim voldoende parkeergelegenheid. Eindhoven heeft twee NS stations, het Centraal Station en Station Beukenlaan, dat direct gelegen is naast Strijp-S. Ook met de bus is Strijp-S goed te bereiken, door het gebied rijdt de HOV (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) busbaan. Om de 5 minuten stopt er op Strijp-S een bus die heen en weer rijdt tussen het Centraal Station en Eindhoven airport. Strijp-S heeft een industrieel en historisch karakter. Grootse gebouwen met een overmaat aan massa geven het gebied een eigen identiteit. In de grote karakteristieke gebouwen hebben zich afgelopen jaren honderden kleinschalige kantoorgebruikers gevestigd. Zij bepalen op dit moment mede de identiteit van het gebied. In totaal is aan deze groep gebruikers de afgelopen jaren meer dan 70.000 m2 kantoorruimte verhuurd. Het imago van Strijp-S is dan ook het beste uit te drukken met de woorden; industrieel, stoer, vernieuwend, strak, creatief en uniek. De vestiging van zoveel kleinschalige kantoorgebruikers in het gebied biedt kansen voor Strijp-S als voorkeurslocatie. Wanneer de gemeente Eindhoven kiest voor een beleid dat de huisvesting van kleinschalige kantoorgebruikers op Strijp-S stimuleert, dan werkt dat voor de stad Eindhoven aanvullend op het programma voor het stationsgebied, waar zich de ‘grote’ kantoorgebruikers vestigen. Wetende dat ruim 85% van de transacties op de Eindhovense kantorenmarkt gaat om kantoorruimte kleiner dan 1.000 m2 (Stec Groep 2011), kan dit voor Strijp-S een kans zijn door zich hierin als voorkeurs- kantoorlocatie te onderscheiden en hierop in te spelen. Gemeente Eindhoven doet er daarom ook verstandig aan haar kantorenbeleid te thematiseren. Door middel van het beleid duidelijk onderscheid te maken in de voorkeur naar doelgroep, type kantoorgebruiker, per voorkeurslocatie creëert de gemeente Eindhoven een kantorenmarkt waar kantoorlocaties niet met elkaar concurreren, maar elkaar juist aanvullen.


75

Het maken van die verdeling is aan de gemeente Eindhoven. Strijp-S heeft zich de afgelopen jaren bewezen als goede en kansrijke vestigingslocatie voor het middenen kleinbedrijf, daarom zou deze doelgroep goed passen bij Strijp-S als voorkeurslocatie. Behoefte Strijp-S Het onderzoek van de Stec Groep (2011) stelt dat er in Eindhoven onvoldoende nieuwbouwbehoefte is voor het volledige programma langs uitvalswegen en de snelweg. Dat volledige programma bestaat uit het toevoegen van ongeveer 160.000 m2 bvo kantoorruimte op Flight Forum, het Stadionkwartier en Strijp-S (tabel 6). Stec Groep (2011) maakt een schatting dat ongeveer de helft van deze behoefte zich richt op het Stadionkwartier en StrijpS. Voor Strijp-S komt dit neer op een nieuwbouwbehoefte van ongeveer 15.000 tot 20.000 m2 bvo kantoorruimte in de periode tot 2020. Dit is veel minder dan de geplande plancapaciteit van 90.000 m2 bvo kantoorruimte (Gemeente Eindhoven, 2011) (tabel 6). Wetende dat de kantorenmarkt onderdruk staat en kampt met een aanbodoverschot, met als gevolg het ontstaan van een vragersmarkt, is het geplande programma van 90.000 m2 aan kantoorruimte op Strijp-S in deze tijd moeilijk te ontwikkelen en te verhuren. De door de Stec Groep (2011) geschatte behoefte aan 15.000 tot 20.000 m2 kantoorruimte voor Strijp-S tot 2020, is dan ook slechts een indicatie dat het geplande programma van 90.000 m2 kantoorruimte in ieder geval bijgesteld, verdeeld en ontwikkeld dient te worden in kleinere units. Een uitzondering op het succes van de tijdelijke verhuur aan het middenen kleinbedrijf is de verhuizing van Bosch Security Systems binnen het gebied. Bosch heeft ervoor gekozen zich opnieuw binnen het gebied te huisvesten (15.000 m2). Bosch heeft een tienjarig huurcontract getekend en zal in april 2012 het gebouw (SFF), wat eerder dienst deed als het hoofdkantoor van de Consumer Lifestyle divisie van Philips, betrekken. Het succes van Strijp-S als kantoorlocatie hangt af van de mate waarin de voorkeuren van de (zittende) kantoorgebruiker worden meegenomen.

Figuur 35: Het Masterplan Strijp-‐S situatie 2012 [Bron: www.strijp-‐s.nl] J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

76

Figuur 36: Het Masterplan Strijp-‐S situatie in 2020 [Bron: www.strijp-‐s.nl]

5.3.5

Overzicht kwaliteitsbeoordeling voorkeursgebieden Uit de beoordeling naar kwaliteit van de voorkeursgebieden blijkt dat elke voorkeurslocatie wel een eigen kwaliteit heeft. Voor de gemeente Eindhoven als marktpartijen is het belangrijk te weten welke van de voorkeurslocaties over de meeste ‘kwaliteit’ beschikt. Deze locatie biedt namelijk de meeste kansen voor een succesvolle kantoorontwikkeling. In tabel 9 is de kwaliteitsbeoordeling van de in deze paragraaf besproken voorkeursgebieden samengevat. Voorkeursgebieden

Bereikbaarheid kantoorlocatie auto

Dynamische omgeving

Bereikbaarheid kantoorlocatie OV


Centrum

+

++

++

++

Stationsgebied

+

++

++

+

Strijp-‐S

++

+

+

++

Flight Forum

++

-‐

0

0

Tabel 9: Kwaliteitsbeoordeling voorkeursgebieden gemeente Eindhoven (eigen bewerking)

Wanneer de voorkeursgebieden met elkaar worden vergeleken komt het centrum van Eindhoven als beste locatie naar voren. Het centrum van Eindhoven behoort tot de voorkeursgebieden van de gemeente Eindhoven maar, voor deze voorkeurslocatie is geen plancapaciteit. Het Stationsgebied is vanuit markttechnisch perspectief een aantrekkelijke ontwikkelingslocatie. Het Stationsgebied is een stationslocatie en redelijk goed bereikbaar met auto en zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Samen met de al gevestigde huurders in dit gebied maakt dit het Stationsgebied tot een aantrekkelijke kantoorlocatie. Strijp-S is een voorkeursgebied met een uniek imago/karakter, wat een aantrekkende kracht


77

heeft op de kleinschalige ondernemer in Eindhoven. Hier ligt dan ook de kracht van Strijp-S als kantoorlocatie. Wanneer het gebied in de loop van de jaren ontwikkeld wordt zal de dynamiek toenemen, daarmee zal Strijp-S een zeer interessante en kansrijke kantoorlocatie voor met name het midden kleinbedrijf worden. De toekomst van Flight Forum als kantoorlocatie is daarentegen onzeker. Het gebied kent weinig dynamiek. Wel is Flight Forum goed bereikbaar met de auto en ligt het op een steen worp afstand van Eindhoven Airport. Of dit de locatie genoeg ‘kwaliteit’ geeft om zich de komende jaren door te ontwikkelen tot een volwaardige kantoorlocatie zonder functies als wonen/recreëren valt met de kennis uit voorgaande hoofdstukken te betwijfelen. Dit onderzoek draait om de vraag of er nog kansen zijn op de kantorenmarkt en specifiek de Eindhovense kantorenmarkt. De conclusie uit dit hoofdstuk zal dan ook de volgende vraag beantwoorden: Zijn er kansen op de Eindhovense kantorenmarkt? Ja, er zijn nog kansen op de Eindhovense kantorenmarkt. Deze kansen liggen met name in de ontwikkeling van het Stationsgebied en Strijp-S. Het Stationsgebied is een voorkeursgebied en voldoet vrijwel aan alle locatiekenmerken, alleen het imago van het gebied kan beter. Met het citaat “Kwaliteit is maakbaar, een goede locatie niet” in gedachten, biedt dit perspectief voor een kansrijke ontwikkeling van de voor het Stationsgebied geplande plancapaciteit. Strijp-S is eveneens een voorkeursgebied van de gemeente Eindhoven. Kansen voor succesvolle kantoorontwikkelingen op Strijp-S liggen bij de grote vraag naar kleinschalige kantoorruimte in Eindhoven. Strijp-S is een voorkeursgebied in ontwikkeling, de dynamiek zal hier in de loop van de tijd toenemen. Dit maakt Strijp-S een kansrijke ontwikkelingslocatie met het middenen kleinbedrijf als doelgroep.

Figuur 37: Bereikbaarheid Strijp-‐S [Bron: Park Strijp Beheer]


78

5.4 Conclusie • • • • • • •

• • • • •

Eindhoven is in 2011 uitgeroepen tot slimste regio van de wereld. Eindhoven is de vijfde kantorenstad van Nederland en de grootste van Zuid-Nederland; De Regio Eindhoven is wereldwijd toonaangevend op het gebied van hightech, veel internationale bedrijven hebben zich in deze regio gevestigd; De Eindhovense kantorenmarkt is een vervangingsmarkt, er komen weinig nieuwkomers bij maar daarentegen verdwijnen er ook weinig naar een andere regio; Binnen de Eindhovense kantorenmarkt bevindt zich een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod in de grootteklasse 1.000 – 2.500 m2 kantoorruimte bevindt zicht te veel aanbod; Er is vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte; Zowel op nationale schaal als regionale schaal (Eindhoven) is er een vraag naar kleinschalige kantoorruimte (tot 1.000 m2). Hierbij is het middenen kleinbedrijf, de kleinschalige ondernemer, een belangrijke doelgroep; 85% van de transacties op de Eindhovense kantorenmarkt vindt plaats in de grootteklasse tot 1.000 m2; Eindhoven kent een sterke vraag naar kleinschalige kantoren door bedrijven uit het midden en kleinbedrijf. Flight Forum is een monofunctionele kantoorlocatie en daarmee weinig kansrijk tenzij de gemeente Eindhoven maatregelen neemt om de dynamiek in het gebied te vergroten; Het Stationsgebied is vanuit markttechnisch perspectief de meest aantrekkelijke ontwikkelingslocatie van Eindhoven; Strijp-S is een ontwikkelingslocatie met een uniek karakter en een goed imago. Deze locatie biedt kansen voor kantoorontwikkelingen voor kleinschalige bedrijvigheid in Eindhoven.


79

6. Onderzoek en Resultaten Uit het voorgaande hoofdstukken blijkt er vraag te zijn naar kleinschalige kantoorruimte. Nu is Strijp-S één van de voorkeursgebieden van de gemeente Eindhoven waar het middenen kleinbedrijf de afgelopen drie jaar de mogelijkheid heeft gehad om kleinschalige kantoorruimte te huren. Dit bleek een verrassend succes. Mede dankzij dit succes is er op Strijp-S, ondanks de vertraagde gronduitgifte en de economische crisis, geen ongezonde situatie ontstaan wat betreft de grondexploitatie (PropertyNL, 2011). Hoe kan het dat in de huidige vervangingsmarkt er toch ruim 70.000 m2 aan kantoorruimte wordt verhuurd op Strijp-S? Hoe kunnen de ontwikkelende partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van Strijp-S, hun kansen vergroten en dat succes gebruiken bij de ontwikkeling en exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte? Kortom, wat is de potentie van de zittende huurder en welke gebouwlocatiekenmerken vinden zijn nu echt belangrijkrijk? Dat is de kern van dit hoofdstuk. Voor het beantwoorden van deze vragen wordt in dit hoofdstuk met een enquête onder kantoorgebruikers op Strijp-S onderzocht welke factoren bepalend zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S, welke gebouwen locatie kenmerken de kleinschalige kantoorgebruikers op Strijp-S nu belangrijk vinden en wat de potentie is van de zittende huurders op Strijp-S. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd. Paragraaf 6.1 zal eerst een korte inleiding geven en beschrijven waar het onderzoek uit bestaat. Waarna in paragraaf 6.2 het onderzoek wordt besproken. In paragraaf 6.3 zullen de resultaten van het onderzoek toegelicht worden waarna in paragraaf 6.4 het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie. 6.1 Het onderzoek Wat de daadwerkelijke behoefte aan kantoorruimte op Strijp-S is hangt af van de ontwikkelingen op de Eindhovense kantorenmarkt. In de huidige vragersmarkt heeft de kantoorgebruiker keus. Dat geldt ook voor de kantoorgebruiker op Strijp-S. Het is daarom belangrijk dat de ontwikkelende partijen op Strijp-S weten wat kantoorgebruikers willen. Wanneer ontwikkelende partijen zicht hebben op de wensen en voorkeuren van de kantoorgebruiker kunnen zij hierop inspelen en de kansen voor een succesvolle kantoorontwikkeling vergroten. Om te achterhalen welke kenmerken bepalend zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S is dit door middel van een enquête onder de zittende huurders onderzocht. Daarbij zijn ook vragen gesteld om te achterhalen of de zittende huurders interesse hebben in nieuwbouw en welke gebouwen locatiekenmerken zij dan belangrijk vinden. De enquête bestaat uit twee delen: •

Het eerste deel van de enquête heeft als doel inzicht te krijgen in het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte, daarbij wordt ook gevraagd naar huurderskenmerken en de


80

•

tevredenheid van de kantoorgebruikers over de gebouwen locatiekenmerken van Strijp-S als kantoorlocatie. Door middel van enkele andere vragen wordt ook getoetst of de zittende huurders interesse hebben in nieuwbouw, Het tweede deel van de enquête bevat het conjuncte keuze-experiment. Door middel van dit experiment kan bepaald worden hoe belangrijk sommige gebouwen locatiekenmerken zijn voor de zittende huurders. Hierover meer in paragraaf 6.1.2.

In het vervolg van dit hoofdstuk worden beide delen van het onderzoek toegelicht en de resultaten besproken. De respondenten De enquête is verspreid onder 140 kantoorgebruikers. Deze kantoorgebruikers zijn gehuisvest in het Glasgebouw en het Videolab op Strijp-S (figuur 38). Voor het digitaal verspreiden van de enquête is gebruik gemaakt van het emailbestand van de verhuurder.

Figuur 38: Het Glasgebouw (links) en het Videolab (rechts) [Bron: www.office-‐s.nl]

Voor het conjuncte keuze-experiment, het tweede deel van de enquête, is persoonlijk contact gezocht met de huurders in het Glasgebouw en het Videolab. De kantoorgebruikers van het Glasgebouw en het Videolab zijn samen mede verantwoordelijk voor het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S. Naast het Glasgebouw en het Videolab wordt op Strijp-S nog meer kleinschalige kantoorruimte aangeboden, dit gebeurt onder andere in het Klokgebouw en de Apparatenfabriek. De Apparatenfabriek is naast de gebouwen Anton en Gerard het derde gebouw dat deel uit maakt van de Hoge Rug op Strijp-S. 6.1.1

Enquête Om het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S te achterhalen en te bepalen wat de potentie is van de zittende huurders voor eventueel nieuwbouwkantoorruimte is gekozen om de kantoorgebruikers op Strijp-S te enquêteren. De volledige enquête is in bijlage 2 terug te vinden. Deze paragraaf zal ingaan op de opbouw van de enquête en de keuze voor bepaalde vraagstellingen.


81

Bij de opbouw van de enquête is gekozen om deze te verdelen in vier onderdelen, bestaande uit: algemene gegevens; organisatiekenmerken; huidige situatie kantoorhuisvesting; gewenste toekomstige situatie kantoorhuisvesting. Elk onderdeel heeft zijn eigen doel. Algemene gegevens en organisatiekenmerken Bij algemene gegevens en organisatiekenmerken worden algemene vragen over het bedrijf gesteld zoals de grootte en het aantal vestigingen van het bedrijf, de sector waarin het actief is en het jaar van huisvesting op Strijp-S. Bij dit onderdeel is gekozen om voornamelijk een gesloten vraagstelling toe te passen. Huidige situatie kantoorhuisvesting Het onderdeel huidige kantoorhuisvesting vraagt de ondernemers naar redenen voor de vestigingskeuze op Strijp-S en naar de tevredenheid van de kantoorgebruikers over het kantoorgebouw en de kantoorlocatie Strijp-S. De doorgemaakte ontwikkeling van de onderneming en de bedrijfsfase waar de onderneming zich nu bevindt komen in dit gedeelte eveneens aanbod. De reden voor de vestigingskeuze komt twee keer in de enquête naar voren, aan het begin van de enquête met een openvraag en verderop door middel van een gesloten vraag. Het doel van de openvraag is te achterhalen wat met uitzondering van de huurprijs de vestigingsredenen zijn van de onderneming. Bij deze vraag is bewust het kenmerk huurprijs buiten de vraag gelaten, zo wordt duidelijk wat voor de kantoorgebruiker los van de huurprijs de reden is waarom hij/zij zich gevestigd heeft op Strijp-S. Voor de vragen die de tevredenheid van de kantoorgebruiker betreffen is gebruik gemaakt van een kwalificeringsvraagstelling, de beoordeling vindt plaats aan de hand van een vijfpunten Likertschaal10. De vijf-punten Likertschaal varieert van ontevreden tot zeer tevreden, daarbij is nog een extra optie toegevoegd waarmee de respondent kan aangeven dat sommige gebouwen locatiekenmerken niet van toepassing zijn. Gewenste toekomstige kantoorhuisvesting Het onderdeel van de gewenste toekomstige kantoorhuisvesting gaat in op de verwachte toekomstige ontwikkeling van de ondernemingen. Met behulp van een aantal gesloten vragen wordt achterhaald wat het verwachte toekomstperspectief is van de ondernemingen en of ze bij de afloop van het tijdelijke huurcontract geïnteresseerd zijn in nieuwbouw kantoorruimte op Strijp-S. Voor het enquêteren van de kantoorgebruikers is gebruik gemaakt van de online enquête-tool NetQ. Met behulp van NetQ is het eerste deel van de enquête digitaal gemaakt en verstuurd naar de 140 huurders van kantoorruimten in het Glasgebouw en het Videolab. De enquête is volledig ingevuld door in totaal 60 kantoorgebruikers, een respons van 43%. 10

De Likertschaal is een doorgaans schriftelijke methode om moeilijk te kwantificeren gegevens toch te kunnen ondervragen en te kunnen voorzien van een ordinaal meetniveau. De schaal is vernoemd naar Rensis Likert, die de schaal voor het eerst in 1932 gebruikte.


82

De verkregen data geven antwoord op de vraag welke factoren bepalend zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S. Daarnaast wordt de tevredenheid van de kantoorgebruikers over de gebouwen locatiekenmerken van Strijp-S als kantoorlocatie en de potentie van de zittende huurders onderzocht. De verkregen data wordt geanalyseerd met het statistisch programma SPSS. Door middel van kruistabellen worden eventuele verbanden tussen variabelen onderzocht. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de χ2 toets11. De resultaten van deze drie onderdelen zijn onderverdeeld in: huurderskenmerken, tevredenheid, het succes van tijdelijke verhuur, de voorkeuren en de potentie van de kantoorgebruikers. 6.1.2

Het conjuncte keuze-experiment Om te bepalen hoe belangrijk bepaalde gebouwen locatiekenmerken gevonden worden, wordt een andere methode gebruik, namelijk het conjuncte keuze-experiment. Dit experiment wordt eerst toegelicht. Waarom het conjuncte keuze-experiment? Een manier om te onderzoeken hoe belangrijk bepaalde kenmerken van kantoorgebouwen en kantoorlocaties zijn, is door gegevens te verzamelen over de keuzes die kantoorgebruikers maken als ze op zoek zijn naar een nieuwe huisvesting. Er kan verondersteld worden dat als een kantoorgebruiker alle kenmerken van de beschikbare kantoorgebouwen tegen elkaar heeft afgewogen, het kantoorgebouw gekozen zal worden met de meest gunstige combinatie van gebouwen locatiekenmerken. Bij voldoende waarnemingen over het keuzegedrag is het mogelijk het belang van de kenmerken van de kantoorgebouwen te bepalen. Keuzegedrag kan op twee manieren waargenomen worden, namelijk volgens het zogenoemde ‘revealed preference’ benadering en de ‘stated preference’ benadering. Het verschil is dat bij het revealed preference onderzoek de data wordt geobserveerd in de ‘echte’ wereld en dat bij het stated preference onderzoek de data wordt geobserveerd onder experimentele omstandigheden. Voor dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de stated choice12 benadering, een vorm van conjunct meten. In dit onderzoek zijn gebouwen locatiekenmerken gebruikt om fictieve kantoorsituatie te creëren. De respondent dient een keuze te maken tussen de verschillende fictieve kantoorsituaties. Dat er gebruik gemaakt wordt van fictieve, mogelijk niet bestaande combinaties van gebouwen locatiekenmerken kan gezien worden als een voordeel, op deze manier kunnen verschillende kantoorconcepten met elkaar worden vergeleken en blijkt al snel welk concept en welke kenmerken de voorkeur hebben van de kantoorgebruiker.

11

Een χ2 toets is in de statistiek een toets om na te gaan of twee of meer verdelingen van elkaar verschillen. Een χ2 toets wordt veel gebruikt om kruistabellen te analyseren. 12 In Stated Choice experimenten wordt respondenten gevraagd om keuzes te maken uit keuzealternatieven die worden beschreven met attributen die het keuzegedrag beïnvloeden (Louviere et al., 2000). Stated Choice experimenten kunnen gebruikt worden om te achterhalen wat de voorkeuren zijn van respondenten voor (nog) niet bestaande situaties.


83

Methode De conjuncte keuzemodellen behoren tot de familie van de ‘random utility’ modellen (Louviere et al., 2000; Train, 2003; Oppewal & Timmermans, 1992). Hierbij wordt verondersteld dat ieder keuzealternatief wordt gedefinieerd in termen van eigenschappen, die ‘attributen’ worden genoemd. Deze attributen kunnen verschillende waardes aannemen die ‘attribuutniveaus’ worden genoemd. Deze attribuutniveaus worden gecombineerd tot een bepaald aantal keuze alternatieven (Vosters, 2008). Men gaat er van uit dat de respondent bij het kiezen uit de beschikbare alternatieven kiest voor het alternatief met het voor hem of haar hoogste totaalnut. Bij het maken van een dergelijke keuze in de werkelijkheid spelen andere factoren ook altijd een rol. Desondanks kan er met het conjuncte keuze-experiment inzicht worden verkregen in de voorkeuren van kantoorgebruikers met betrekking tot de kenmerken die in het onderzoek worden opgenomen. Een kritische kanttekening dient hierbij wel gemaakt te worden, de kenbaar gemaakte voorkeuren komen niet per definitie overeen met voorkeuren onder ‘werkelijke’ omstandigheden. Tevens zullen ook andere, niet in het onderzoek meegenomen kenmerken een rol spelen. De attributen De gebouwen locatiekenmerken die bij het conjuncte keuze-experiment attributen worden genoemd, zijn afkomstig uit voorgaande hoofdstukken en hebben betrekking op het succesvol en kansrijk ontwikkelen van kantoorruimte. Van deze gebouwen locatiekenmerken is in hoofdstuk 4 een selectie gemaakt. Deze selectie bestaat uit tien attributen, voor dit onderzoek is het locatiekenmerk ‘Centrumlocatie (Randstad)’ buiten beschouwing gelaten. Simpelweg om het feit dat Eindhoven niet behoort tot de Randstad. Ook zijn het gebouwen locatiekenmerk ‘imago’ samengevoegd tot één begrip. Hiermee zijn er acht attributen die voor Strijp-S het meest van belang zijn. De acht attributen (A1 t/m A8) staan in tabel 10 weergegeven met daarbij een toelichting. Attributen A1. Bereikbaarheid2kantoorlocatie:

Attribuutniveaus 22min.2/252min.2/2102min.2

De#bereikbaarheid#uitgedrukt#in,#de#tijd#tussen#een#afrit#van#een#snelweg#en#de#parkeervoorziening#bij#het#kantoor. A2. Dynamische2omgeving:#

Werken2/2Wonen2&2Werken2/2Wonen,2Weren2&2Recreëeren2

Een#gebied#waar#wonen,#werken#en#recreatieve#voorzieningen#samen#komen.#Verschillende#gebiedsvarianten#worden#weergegeven.# A3. Bereikbaarheid2kantoorlocatie2openbaar2ververvoer2(OV):2

22min.2/252min.2/2102min.2

De#bereikbaarheid#wordt#uitgedrukt#in#het#aantal#minuten#lopen#tot#een#HOV@halte.#(HOV#=#Hoogwaardig#Openbaar#Vervoer) A4. Voorzieningenniveau2gebouw:#

Basis2/2Goed2/2Uitstekend

@

Basis:#een#kantoorgebouw#met#een#traditioneel#voorzieningenniveau,##beperkte#ICT#faciliteiten,#basis#afwerkingsniveau#van#de#binnenruimte.

@

Goed:#een#kantoorgebouw#met#goed#voorzieningenniveau,#goed#werkende#ICT#faciliteiten,#een#kwalitatief#goed#afwerkingsniveau#van#de#binnenruimten.

@

Uitstekend:#een#kantoorgebouw#hoogwaardige#voorzieningenniveau,#uitgerust#met#een#full#service#pakket,#hoogwaardige#ICT#voorzieningen, kwalitatief#hoog#afwerkingsniveau.

A5. Flexibiliteit2gebouw:2

Niet2/2Deels2/2Gemakkelijk2en2geheel2aanpasbaar

De#mate#van#aanpasbaarheid#van#het#kantoorgebouw#naar#functie#en#gebruik.# A6. Huurprijs:2

€1002/2€1752/2€275

De#huurprijs#per#m2/jaar#(incl.#energie#lasten#en#service#kosten)#uitgedrukt#in#een#variatie#op#de#markt#conforme#huurprijs#in#Eindhoven. A7. Duurzaamheid:22

0%2/220%2/250%2energiebesparing

Duurzaamheid#uitgedrukt#in#de#mate#van#energiebesparing#t.o.v.#het#gebruik#nu.# A8. Imago:2

Zwak2/2Goed2/2Sterk

@

Sterk:#Een#sterk#architectonisch#en#kwalitatief#goed#kantoorgebouw#gelegen#in#een#bruisend#gebied#met#veel#dynamiek#en#weinig#leegstand.

@

Goed:#Een#kwalitatief#goed#kantoorgebouw#van#matige#architectuur,#gelegen#in#een#rustig#gebied#met#beperkte#dynamiek#en#leegstand.#

@

Zwak:#Een#kwalitatief#matig#kantoorgebouw#met#niet#sprekende#architectuur,#gelegen#in#een#monofunctioneel#gebied#met#weinig#dynamiek#en#veel#leegstand

Tabel 10: Attributen en attribuutniveaus v oor het conjuncte keuze-‐experiment


84

Er is bewust gekozen voor een niet te groot aantal attributen om de taak voor de respondent beperkt te houden. De volgorde van de attributen is random, dit is bewust gedaan omdat de werkelijke voorkeur van de respondent voor bepaalde gebouwen locatiekenmerken beter te bepalen is. Welke acht attributen het belangrijkst zijn voor het succesvol en zo kansrijk mogelijk ontwikkelen van kantoorruimte op Strijp-S is bepaald in samenspraak met de betrokken ontwikkelende partijen op Strijp-S. Zij hebben zicht op wat voor Strijp-S belangrijke kenmerken zijn waarvan de voorkeur bij de kantoorgebruiker nader onderzocht dient te worden. Voor elk van deze attributen is vervolgens het attribuutniveau bepaald. Deze attribuutniveaus vertegenwoordigen een reële waarde zoals die bij kantoorontwikkelingen ook kunnen voorkomen. Het aantal attribuutniveaus per attribuut is ingeperkt tot drie (tabel 10). Procedure Om te begrijpen hoe de resultaten vanuit het conjuncte keuze-experiment tot stand zijn gekomen is het belangrijk kennis te hebben van de procedure die gevolgd is om tot de resultaten te komen. Het conjuncte keuze-experiment is uitgevoerd met een bepaald doel, namelijk inzicht krijgen in het belang van gebouwen locatiekenmerken bij kantoorontwikkelingen. Het opzetten en uitvoeren van het conjuncte keuze-experiment bestaat uit enkele stappen. 1. Allereerst zijn de belangrijkste attributen (gebouwen locatiekenmerken) en attribuutniveaus geselecteerd (zie tabel 10). 2. De acht attributen zijn vervolgens gecombineerd tot hypothetische keuze-alternatieven met behulp van een experimenteel design (bijlage 3A). Om het keuze-experiment overzichtelijk te houden is een orthogonale fractie van alle mogelijke combinaties van attribuut-niveaus gebruikt. Acht attributen met ieder drie niveaus brengen namelijk een zeer groot aantal alternatieven met zich mee: 3^8 = 6561 alternatieven. Met behulp van het fractioneel design (MP 08) van Addelman (Addelman, 1962) kan het aantal keuzealternatieven worden teruggebracht naar 27. Dit is een significant verschil met de 6561 alternatieven die uit het full-fractioneel design volgen. Een fractioneel design wordt gebruikt om een kleine subset uit het full-fractioneel design te kiezen om zo de omvang van het experiment te beperken. 3. Vervolgens worden de keuzealternatieven random tegen elkaar weggezet in negen sets van drie keuzealternatieven met daarbij elke keer ook de optie “geen van deze 3”. Figuur 39 geeft een voorbeeld van een keuzeset. 4. Om de data verkregen uit het keuze-experiment te kunnen analyseren moeten de drie attribuutniveaus gecodeerd worden. Hiervoor is een dummycodering gebruikt. Het gevolg van deze dummycodering is dat er twee parameters moeten worden geschat per kenmerk. Zo worden bijvoorbeeld van kenmerk “bereikbaarheid kantoorruimte” (A1), de parameters A1a en A1b geschat. Deze dummycodering is terug te vinden in bijlage 3B. De parameter A1a is een schatting van het deelnut van het eerste niveau van kenmerk A1 en parameter A1b is een schatting van het deelnut van het tweede niveau van dit kenmerk. Het derde niveau wordt per definitie op nul gezet. Het deelnut van de eerste twee niveaus moet dus gezien worden ten opzichte van het derde niveau.


85

5. Na het afronden van het conjuncte keuze-experiment en het verwerken van de data, kan met behulp van speciale software (in dit onderzoek NLogit, Greene, 2005) een analyse worden uitgevoerd om te bepalen wat de deelnutten zijn voor de onderzochte attributen (gebouwen locatiekenmerken). De mate van belangrijkheid van elk attribuut (gebouwen/of locatiekenmerk) wordt bepaald door het verschil tussen het hoogste en het laagste deelnut van een attribuut. Zo kan bepaald worden welke attributen (gebouwen/of locatiekenmerken) de kantoorgebruikers het belangrijkst vinden. VOORBEELD:)WELKE)SITUATIE)HEEFT)UW)VOORKEUR?) Situatie:

A

B

C

Bereikbaarheid:

2"min.

5"min.

10"min.

Dynamische)omgeving:

Wonen,"Werken

Werken

Wonen,"Werken,"recreëeren"

Bereikbaarheid)OV:

Trein3"busverbinding"op"5"min."lopen



Voorzieningenniveau:

Goede"voorzieningen

Uitstekende"voorzieningen

Basis"voorzieningen

Flexibiliteit:

Niet"aanpasbaar,"

Gemakkelijk"en"geheel"aanpasbaar

Deels"aanpasbaar"

bruikbaar"voor"één"functie

aan"functie"en"gebruik

aan"functie"en"gebruik

Huurprijs:

Huurprijs"€100

Huurprijs"€175

Huurprijs"€275

Duurzaamheid:

0%"energiebesparing

50%"energiebesparing

20%"energiebesparing

Imago:

Sterk"imago

Zwak"imago

Goed"imago

0

x

0

Geen van)deze)3

0

De"respondent"heeft"in"het"voorbeeld"gekozen"voor"situatie"B. Figuur 39: Voorbeeld keuze set, bestaande uit drie alternatieven en de optie “geen van de 3”.

6.2 Het resultaat Wie huurt er kantoorruimte op Strijp-S, wat zijn de huurderskenmerken en tot welke groep behoren deze kantoorgebruikers? Waar komt het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte uit voort, welke factoren zijn hierin bepalend? Hoe belangrijk vinden de kantoorgebruikers op Strijp-S bepaalde gebouwen/of locatiekenmerken en wat is de interesse van de zittende huurder voor toekomstige kantoorontwikkelingen op Strijp-S? Representativiteit In de komende paragraaf worden bovenstaande vragen beantwoord met de verkregen data uit het onderzoek. Daarbij moet vermeld worden dat het onderzoek een specifieke groep betreft, namelijk de kantoorgebruikers op Strijp-S die kantoorruimte huren in het Vidolab en het Glasgebouw. We kunnen data representatief noemen onder voorwaarde dat de respondenten representatief zijn voor alle kantoorgebruikers op Strijp-S. 6.2.1

Huurderskenmerken Het goed in beeld krijgen van welke doelgroep er nu kantoorruimte huurt op Strijp-S, vormt de basis voor het schrijven van een ontwikkelstrategie voor kantoorruimte op Strijp-S. In de enquête is de kantoorgebruiker dan ook gevraagd naar enkele huurderskenmerken.


86

Bedrijfsgrootte Een van die huurderskenmerken is de omvang van het bedrijf. Marktstructuur MKB (2010) maakt de volgende indeling van type ondernemingen naar grootte: • • • •

Kleinbedrijf: minder dan 10 werknemers; Middenbedrijf: 11 tot 99 werknemers; Grootbedrijf: 100 tot 249 werknemers; Zeer groot bedrijf: meer dan 250 werknemers. Uit de enquête onder de 60 kantoorgebruikers op Strijp-S (Glasgebouw en het Videolab) blijkt dat 35% behoort de categorie van ondernemer zonder personeel (ZZP’er), 45% behoort tot het kleinbedrijf en 16% tot het middenbedrijf (figuur 40).

2%

2%

16% 35%

ZZP'er minder dan 10 werknemers 11 -‐ 50 werknemers

45%

51 -‐ 250 werknemers meer dan 250 werknemers

Figuur 40: Aantal werknemers per onderneming

Deze percentages bevestigen dat het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S ontstaan is door de verhuur van kantoorruimte aan ZZP’ers en het middenen kleinbedrijf. Strijp-S heeft op zowel gebouw- als locatieniveau een aantal kenmerken die deze doelgroep belangrijk vindt.

Sector Naast de grootte van de onderneming is ook de sector waarin de onderneming actief is een huurderskenmerk. Aan de respondenten werd dan ook de vraag gesteld in welke sector men onderneemt. Het resultaat staat weergegeven in tabel 11. Sector

Percentage

Informatietechnologie

20%

Creatieve dienstverlening

15%

Dienstverlening voor management en bedrijfsvoering Bouw/infra

10%

Technische dienstverlening

7%

Technologische industrie

7%

Detailhandel

5%

Overig

26%

10%

Bij het interpreteren van deze percentages moet in gedachten worden gehouden dat deze percentages gelden voor het Videolab en het Glasgebouw. Of deze verdeling naar sectoren ook een goede indicatie is voor Strijp-S in zijn geheel is moeilijk te zeggen. Daarvoor zouden de kantoorgebruikers van Klokgebouw en de Apparatenfabriek ook geënquêteerd moeten worden. Uit deze enquête komt naar voren dat met name de sectoren informatietechnologie en de creatieve dienstverlening relatief de grootste zijn.

Tabel 11: verdeling ondernemers naar sectoren J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

87

Dat de sectoren, informatie technologie en de creatieve dienstverlening de twee grootste zijn past ook binnen het algemene beeld dat inwoners van Eindhoven en ondernemers, van StrijpS hebben. Strijp-S wordt namelijk vaak gezien als “creatieve broedplaats” (Hurk, 2009). Wat verder opvalt is dat de grootste groep van de respondenten (26%) zich niet gemakkelijk laat onderverdelen in sectoren. Hieruit kan worden afgeleid dat men voorzichtig moet zijn met benoemen welke sectoren precies actief zijn op Strijp-S. Kantoorruimte Het aantal vierkante meter kantoorruimte dat een onderneming huurt is eveneens een gevraagd huurderskenmerk in de enquête. Gemiddeld huurt men op Strijp-S 107 m2 kantoorruimte waarvan de grootste 700 m2 huurt en de kleinste 15 m2 kantoorruimte. Uit paragraaf 2.2.2 en 5.1.2 bleek dat er zowel op nationale als regionale (Eindhoven) schaal, vraag is naar kantoorruimte binnen deze grootteklasse. Dit verklaart mede het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S. 3% t/m 50 m2

9%

51 t/m 100 m2

12% 47%

101 tm 200 m2 201 t/m 500 m2

29%

meer dan 500 m2

Uit figuur 41 blijkt dat het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S zich met name richt op kantoorruimte in de grootteklasse kleiner dan 500 m2. 76% van de ondernemingen huurt zelfs 100 m2 of minder aan kantoorruimte op Strijp-S.

Figuur 41: Verdeling kantooroppervlakken naar grootteklasse

12 10 8 6 4 2 0 -‐2

01-‐07-‐06 01-‐11-‐06 01-‐03-‐07 01-‐07-‐07 01-‐11-‐07 01-‐03-‐08 01-‐07-‐08 01-‐11-‐08 01-‐03-‐09 01-‐07-‐09 01-‐11-‐09 01-‐03-‐10 01-‐07-‐10 01-‐11-‐10 01-‐03-‐11 01-‐07-‐11 01-‐11-‐11 01-‐03-‐12

Van de kantoorgebruikers geeft bijna twee derde aan de kantoorruimte die nu gehuurd wordt precies genoeg is. Daarentegen geeft ongeveer een derde aan dat de hoeveelheid kantoorruimte die nu gehuurd wordt wel voldoende is, maar dat het over twee jaar te weinig zal zijn. Een kleine hoeveelheid respondenten geeft zelfs aan nu al meer kantoorruimte te willen huren. Ofwel ruim een derde van de respondenten verwacht de komende twee jaar te groeien! Een kleine hoeveelheid geeft aan minder kantoorruimte te willen huren.

Aantal gevessgde ondernemers per periode op Strijp-‐S Figuur 42: Groei van gevestigde ondernemers per periode op Strijp-‐S


Dat ondernemingen gevestigd op Strijp-S verwachten te groeien is een positief teken voor Strijp-S als kantoorlocatie. De afgelopen jaren is deze groei ook terug te zien in het aantal ondernemers dat zich op Strijp-S heeft gevestigd, zie figuur 42. In de jaren 2007 tot 2010 groeide het aantal ondernemingen die zich op Strijp-S vestigden constant.

88

Vooral in het laatste kwartaal van 2010 en 2011 nam de groei van het aantal gevestigde ondernemers per periode toe. Gedurende de eerste twee kwartalen van 2011 kende deze groei een ‘dip’. Waar deze ‘dip’ vandaan komt is moeilijk te verklaren. Wat in het algemeen wel uit figuur 42 geconcludeerd kan worden is dat het aantal vestigingen van bedrijven op StrijpS de afgelopen jaren is toegenomen! Voor ruim driekwart van deze ondernemingen is het kantoor op Strijp-S de enige vestiging. Dit zegt iets over de kleinschaligheid van de ondernemingen. Ruim 80% van de ondernemingen komt van elders en is zijn onderneming niet op Strijp-S begonnen. Daarvan geeft ruim meer dan de helft aan de onderneming thuis te zijn begonnen. Strijp-S is voor hen de eerste kantoorlocatie. 6.2.2

Tevredenheid Met behulp van een kwalificeringsvraagstelling is inzicht verkregen in de tevredenheid over de kantoorruimte en kantoorlocatie van de kantoorgebruikers op Strijp-S (Videolab en het Glasgebouw). Inzicht in de tevredenheid is van belang bij het schrijven van een ontwikkelingsstrategie voor toekomstige (nieuwbouw)kantoorruimte. Door te achterhalen over welke kenmerken de kantoorgebruikers tevreden dan wel ontevreden zijn, kunnen ontwikkelende partijen hiermee hun voordeel doen. Figuur 39 geeft een overzicht van de tevredenheid van de kantoorgebruikers over de kantoorruimte van het Videolab en het Glasgebouw. Figuur 40 geeft een overzicht van de tevredenheid van de kantoorgebruikers over de kantoorlocatie Strijp-S. Uit de resultaten worden de opmerkelijkste bevindingen toegelicht. Tevredenheid kantoorruimte Videolab en Glasgebouw

De uitbreidingsmogelijkheden die het kantoorgebouw biedt Energieverbruik Klimaatbeheersing Zeer tevreden Architectuur en uitstraling exterieur

Tevreden

Flexibiliteit van het kantoorgebouw naar funcse en gebruik

Neutraal Niet geheel tevreden

Afwerkingsniveau/uitstraling van het interieur

Ontevreden

ICT voorzieningen

nvt 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Figuur 43: Tevredenheid kantoorgebruikers over kantoorruimte Videolab en Glasgebouw

Wat opvalt in figuur 43 is de onvrede van de kantoorgebruikers over een drietal kenmerken. Als eerste het energieverbruik, hier geeft bijna de helft van de respondenten aan ontevreden dan wel niet geheel tevreden te zijn. De waarschijnlijke reden hiervoor is de oude niet tot


89

zwak geïsoleerde kantoorgebouwen. De grote ontevredenheid komt waarschijnlijk ook doordat de kantoorgebruikers van het Glasgebouw in december 2011 een forse naheffing kregen van het energieverbruik. Deze naheffing voedde de ontevredenheid over het energieverbruik op het moment van ondervragen (jan/feb. 2012). Het terugdringen van het energieverbruik kan daarom een verbeterpunt zijn. Met het oog op toekomstige nieuwbouw is een laag energieverbruik dan ook een gebouwkenmerk waarmee een huurder tevreden kan worden gesteld. Als tweede wordt het afwerkingsniveau/uitstraling van het interieur door bijna een derde van de respondenten beoordeeld met ontevreden of niet geheel tevreden. Daar tegenover staat dat een derde van de respondenten wel tevreden tot zeer tevreden is met het afwerkingsniveau/uitstraling van het interieur. Het is dan ook de taak voor de beherende partij om die stukken van het gebouw dusdanig te renoveren dat de tevredenheid toeneemt. Als derde is ongeveer 30% van de respondenten ontevreden over de ICT voorzieningen. Daarentegen geeft ruim de helft aan tevreden tot zeer tevreden te zijn over de ICT voorzieningen. Dit is opmerkelijk. Uit verder onderzoek blijkt dat met name de kantoorgebruikers van het Glasgebouw ontevreden zijn over de ICT voorzieningen, omdat de kantoorruimte daar nog niet is voorzien van glasvezel internet en het Videolab wel. Hier ligt een kans voor de beherende partijen om de tevredenheid over de ICT voorzieningen te verbeteren. Naast kenmerken waar onvrede over bestaat zijn er ook kenmerken waar men tevreden over is. Met name over de flexibiliteit en aanpasbaarheid van het kantoorgebouw naar functie en gebruik, de uitbreidingsmogelijkheden die het kantoorgebouw biedt en de architectuur/uitstraling van het exterieur is men tevreden. Gemiddeld beoordeelt de kantoorgebruiker op Strijp-S de gehuurde kantoorruimte met een 6,8. Hieruit valt te concluderen dat men in het algemeen tevreden is over de gehuurde kantoorruimte en het kantoorgebouw, maar dat er wel ruimte is voor verbetering. Deze verbetering zit dan met name in de punten waar enige onvrede over bestaat.


90

Tevredenheid kantoorlocatie Strijp-S

Imago kantoorlocase Kwaliteit van groenvoorzieningen Loopafstand binnenstad of ander stedelijkcentrum Loopafstand winkels Aanwezigheid van buurondernemers

Zeer tevreden Tevreden

Nabijheid van personeel

Neutraal

Bereikbaarheid openbaar vervoer

Niet geheel tevreden

Acceptabel huurniveau

Ontevreden

Parkeergelegenheid

nvt

Autobereikbaarheid 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Figuur 44: Tevredenheid kantoorgebruikers over kantoorlocatie Strijp-‐S

Ook de tevredenheid van de kantoorgebruikers over Strijp-S als kantoorlocatie is met behulp van een kwalificeringsvraagstelling onderzocht. Daarbij viel een aantal locatiekenmerken op. De grootste onvrede over het gebied zit in de kwaliteit van groenvoorzieningen en in de parkeergelegenheid. Deze onvrede is relatief. Dat de kwaliteit van de groenvoorzieningen nog niet optimaal is, is verklaarbaar. Strijp-S is een gebied in ontwikkeling, er wordt veel gebouwd, het aanplanten van groen gebeurt dan ook pas wanneer de infrastructuur rondom de bouwwerken gereed is. De enquête is in januari 2012 afgenomen, in maart 2012 zijn er op Strijp-S 300 platanen geplant Figuur 45: Aanplanting van 300 platanen op Strijp-‐S om het gebied extra groenkwaliteit te [Foto: Irene Wouters] geven (figuur 45). Met het aanplanten van de bomen wordt de onvrede over de kwaliteit van aanwezige groenvoorzieningen in het gebied deels gecompenseerd. In de loop van de jaren zullen meer groenvoorzieningen volgen. Ongeveer een vierde van de respondenten geeft aan ontevreden of niet geheel tevreden te zijn over de parkeervoorzieningen binnen het gebied. Deze onvrede komt deels voort uit de verandering dat het parkeren voorheen gratis was en dat er nu voor betaald moet worden. Daartegenover staat dat bijna twee derde van de respondenten aangeeft tevreden tot zeer


91

tevreden te zijn over de parkeervoorzieningen op Strijp-S. Daarom kan worden aangenomen dat het parkeerbeleid binnen het gebied goed is. Een derde van de respondenten geeft aan ontevreden tot niet geheel tevreden te zijn over de loopafstand tot winkels. Ook dit is te verklaren met het feit dat het gebied nog in ontwikkeling is. De komende jaren zullen meerdere winkels zich in het gebied gaan vestigen. Met de komst van winkels zal de onvrede over de loopafstand tot winkels afnemen. Wat verder opvalt in figuur 44 is de tevredenheid van kantoorgebruikers over een aantal kenmerken. Allereerst de bijzonder hoge tevredenheid over het imago van Strijp-S als kantoorlocatie. Ruim twee derde van de respondenten geeft aan tevreden tot zeer tevreden te zijn over het imago van Strijp-S. Dit is een positief kenmerk. Ook beleggers geven namelijk aan dat een succesvolle kantoorlocatie een positief imago moet hebben. Gezien de ontwikkeling die het gebied nog moet doormaken dienen de ontwikkelende partijen er alles aan te doen dit imago vast te houden dan wel te versterken. Naast het imago geeft men aan erg tevreden te zijn over de bereikbaarheid van het gebied, zowel met de auto als het openbaar vervoer. De afgelopen jaren is er door Park Strijp Beheer fors geïnvesteerd om de bereikbaarheid van het gebied te verbeteren. Gezien de resultaten uit de enquête heeft dit een positief resultaat en is de kantoorgebruiker erg tevreden over de bereikbaarheid van Strijp-S! Ook over het acceptabele huurniveau en de aanwezigheid van meerdere ondernemers is de meerderheid van de respondenten tevreden. Deze tevredenheid dient gekoesterd te worden bij de ontwikkeling van eventueel nieuwbouw kantoorruimte Gemiddeld beoordeelt de kantoorgebruiker Strijp-S als kantoorlocatie men een 6,9. Hieruit valt te concluderen dat men in het algemeen tevreden is over de locatie, maar dat er wel punten zijn die verbeterd kunnen worden. Deze verbeteringen zijn deels al ingang gezet, bijvoorbeeld met het aanplanten van bomen. Dat de kantoorgebruikers het gebied nu met een 6,9 beoordelen kan gezien worden als een goede basis voor toekomstige ontwikkelingen. Want feitelijk is het gebied Strijp-S nog vol in ontwikkeling, nog ruim de helft van het bouwvolume moet in de loop van de jaren nog ontwikkeld worden. Over ongeveer tien jaar is de complete gebiedsontwikkeling voltooid en zal de kwaliteit van het gebied, als het goed is, alleen maar zijn toegenomen. 6.2.3

Het succes van tijdelijke verhuur Uit de voorgaande paragrafen blijkt onder meer dat het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S waarschijnlijk ontstaan is door het aanbod van kantoorruimte kleiner dan 500 m2 en de vraag van ZZP’ers en het middenen kleinbedrijf naar kantoorruimte in deze grootteklasse. Strijp-S heeft op zowel gebouw- als locatieniveau een aantal bepalende kenmerken die de doelgroep van ZZP’ers en het middenen kleinbedrijf belangrijk vindt. Naar alle waarschijnlijkheid is de huurprijs van de aangeboden kantoorruimte het belangrijkste kenmerk. Op Strijp-S kan men namelijk kantoorruimte huren vanaf 65 euro per vierkante


92

meter per jaar. Dit bedrag is exclusief servicekosten. Wanneer dat wordt vergeleken met de gemiddelde markconforme huurprijs in Eindhoven van 130 euro per vierkante meter per jaar is dat een significant verschil (DTZ, 2011). De reden dat er een lage huurprijs gevraagd kan worden is omdat men niet hoeft af te schrijven op de waarde van het gebouw, maar alleen op het onderhoud en de inrichting van het kantoorgebouw. Dit drukt de huurprijs enorm. Om te achterhalen wat los van de huurprijs voor ondernemingen de reden is geweest om zich te vestigen op Strijp-S is deze als open vraag opgenomen in de enquête. Hier een opsomming van de meest gegeven antwoorden: Goede locatie en goed bereikbaar (17 keer genoemd), Flexibele huurcontracten en de maandelijkse opzeg termijn (12 keer genoemd), de direct beschikbare hoeveelheid aan kleinschalige kantoorruimte (11 keer genoemd), de unieke uitstraling van het gebied (8 keer genoemd), omgeving van jonge (creatieve) innovatieve bedrijven en het ondernemersklimaat (6 keer genoemd), Dat de flexibele huurcontracten in combinatie met de gunstige huurprijs en het imago van de locatie als belangrijkste vestigingsfactoren worden aangegeven blijkt eveneens uit de respons op de vraag welke van de gegeven redenen van belang waren bij de vestigingskeuze voor Strijp-S. Uit de negen gegeven redenen kon de respondent maximaal drie redenen aangeven. Het resultaat staat in figuur 46 weergegeven.

1% 6%

Gunssge huurprijs = 29%

4%

Flexibele contracten = 22%

7%

29%

Imago locase = 15% Funcsoneren gebouw = 8%

8%

Funcsoneren locase = 8%

8%

Uitbreiding bedrijfsacsviteiten = 7% 15%

22%

Imago gebouw = 6% Consolidase van acsviteiten = 1% Anders = 4%

Figuur 46: Redenen ondernemers vestigingskeuze voor Strijp-‐S

Wat eveneens, maar wel in mindere mate bijdraagt aan het succes van de tijdelijke verhuur is de mogelijkheid om gemakkelijk in contact te komen met andere ondernemers op Strijp-S. Bijna 60% van de ondernemers geeft aan contact met andere ondernemers op Strijp-S belangrijk te vinden, ongeveer 40% geeft aan hier geen behoefte aan te hebben. Dit zijn met name de ondernemers die actief zijn in de sectoren technische dienstverlening en de informatietechnologie.


93

6.2.4

Voorkeuren van de kantoorgebruiker De voorkeur voor bepaalde attributen (gebouwen locatiekenmerken) kunnen voor een kantoorgebruiker bepalend zijn voor de keuze voor een kantoorgebouw of kantoorlocatie. Het achterhalen van deze voorkeuren is dan ook van belang voor ontwikkelende partijen. In voorgaande hoofdstukken en paragrafen is al enigszins naar voren gekomen welke kenmerken de zittende huurders op Strijp-S belangrijk vinden. Om te achterhalen wat het belang is van bepaalde gebouwen locatiekenmerken voor de ZZP’ers en het middenen kleinbedrijf gevestigd op Strijp-S is het conjuncte keuze-experiment uitgevoerd. Met behulp van het softwarepakket NLogit wordt de analyse uitgevoerd en worden de deelnutten van de attributen bepaald. Bij de analyse is uitgegaan van een significantieniveau van 0.1 (10%), dat wil zeggen dat de kans dat het geschatte deelnut van 0.0 afwijkt minstens 90% moet zijn. Voor elk attribuut (gebouwen locatiekenmerk) met een significantieniveau groter dan 0.1 wordt de invloed op het keuze-experiment als verwaarloosbaar klein beschouwd (Vosters, 2008). Attributen met een significantieniveau boven de 0.1 worden dan ook tijdens de data-analyse geëlimineerd totdat er alleen significante attribuutniveaus overblijven. De output van deze data-analyse is terug te vinden in bijlage 3C. Voordat er uit de data-analyse conclusies worden getrokken moet allereerst de ρ2 worden berekend. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de door NLogit geoptimaliseerde loglikelihood13. De ρ2 is een maat om te bepalen wat de voorspellende waarde van het geschatte keuzemodel is. Als de ρ2 rond de 0.2 of hoger ligt is dit voldoende. Ligt deze waarde lager, dan is de voorspellende waarde gering. De ρ2 voor het conjuncte keuze-experiment in dit onderzoek = 0.34. Dat wil zeggen dat het keuzemodel voldoende voorspellend vermogen heeft. Van de significante attributen kan nu het deelnut worden berekend (bijlage 3D). Met behulp van deze (deel)nutten kan worden afgeleid welke attributen (gebouwen/of locatiekenmerken) de kantoorgebruikers het belangrijkst vinden. Figuur 47 geeft een overzicht van de (deel)nutten van de acht attributen. 4 3 2 1 0

niveau 1 niveau 2 niveau 3

-‐1 -‐2 A1

A2

A3

A4

A5

A6

A7

A8

Figuur 47: Overzicht (deel)nut attributen (Niveau 3 is gelijk aan 0).

13

Log likelihood is een maat voor de waarschijnlijkheid van de data gegeven de geschatte effecten (dat wil zeggen de gewichten) van de predictoren.


94

Wat opvalt in figuur 47 is dat; •

•

•

•

•

•

niveau 1 en 2 van attribuut A6 als enige een positieve waarde hebben. Niveau 1 en 2 van attribuut A6 staan voor het gebouwkenmerk huurprijs van 100 en 175 euro. Hieruit blijkt dat een gunstige huurprijs als iets aantrekkelijks wordt gezien en tevens door kantoorgebruikers als belangrijk ervaren wordt. Niveau 1 van attribuut A8, staat voor een zwak imago en heeft in figuur 43 een negatieve waarde. Hieruit kan worden geconcludeerd dat kantoorgebruikers een zwak imago als iets negatiefs ervaren. Het imago van een kantooromgeving heeft invloed op het keuzegedrag en wordt daarom als een belangrijk gebouwen locatiekenmerk gezien. Hetzelfde geldt ook voor de volgende attributen en attribuutniveaus: Niveau 1 en 2 van attribuut A7. Dit attribuut staat voor het gebouwkenmerk duurzaamheid, 0% en 20% worden ten opzichte van 50% energiebesparing op het gebruik nu, als negatief ervaren. Daarmee geeft de kantoorgebruiker aan dat een minder duurzaam kantoorgebouw een negatief effect heeft op het keuzegedrag. Hieruit valt te concluderen dat duurzaamheid belangrijk wordt gevonden. Niveau 1 van attribuut 4 staat voor het voorzieningenniveau van het kantoorgebouw. Een basisvoorzieningenniveau wordt ten opzichte van een goed en uitstekend voorzieningenniveau als negatief ervaren. Een kantoorgebouw met een basisvoorzieningenniveau heeft een negatief effect op het keuze gedrag. Hieruit valt te concluderen dat het voorzieningenniveau belangrijk wordt gevonden. Maar tevens kan geconcludeerd worden dat er geen verschil zit tussen een goed en een uitstekend voorzieningenniveau. Niveau 1 van attribuut 5 staat voor de flexibiliteit van het kantoorgebouw uitgedrukt in de mate van aanpasbaarheid van het kantoorgebouw naar functie en gebruik. Een kantoorgebouw dat niet aanpasbaar is en alleen te gebruiken is voor één functie wordt ten opzichte van een kantoorgebouw dat goed of uitstekend aanpasbaar is en te gebruiken is voor meerdere functies, als negatief ervaren. Daarmee geeft de kantoorgebruiker aan dat een niet flexibel kantoorgebouw een negatief effect heeft op het keuzegedrag. Hieruit kan geconcludeerd worden dat flexibiliteit van het kantoorgebouw belangrijk wordt gevonden. Niveau 2 van attribuut 1 staat voor bereikbaarheid van de kantoorlocatie uitgedrukt in de tijd (in dit geval 5 minuten) tussen een afrit van een snelweg en de parkeervoorziening bij het kantoor. Dit attribuut wordt ten opzichte van 2 en 10 minuten rijden als negatief ervaren. Het is opmerkelijk dat juist 5 minuten rijden als negatief wordt ervaren en niet 10 of 2 minuten. Een reden voor dit onverwachte resultaat is moeilijk te geven; mogelijk verschillen de respondenten onderling wat betreft voorkeuren voor bereikbaarheid. Gezien de geringe waarde van het deelnut voor 5 minuten reistijd kan verondersteld worden dat gemiddeld genomen bereikbaarheid geen grote invloed heeft op de voorkeuren van de respondenten. Door het verschil te bepalen tussen het hoogste en laagste deelnut van ieder attribuut, kan de impact van ieder attribuut (gebouwen locatiekenmerk) op de keuze tussen verschillende alternatieven worden bepaald. Deze impact wordt uitgedrukt in een percentage dat aangeeft welke van de onderzochte gebouwen locatiekenmerken het meeste invloed hebben op het keuzeproces. In figuur 48 is de impact van elk attribuut procentueel weergegeven.


95

5%

A6 Huurprijs = 40% A8 Imago = 20%

8%

A4 Voorzieningenniveau gebouw = 15% 40%

12%

A7 Duurzaamheid = 12% A5 Flexibiliteit = 8% A1 Bereikbaarheid auto = 5%

15%

A2 Dynamische omgeving = 0% 20%

A3 Bereikbaarheid kantoorlocase OV = 0%

Figuur 48: Impact van de kenmerken op de keuze tussen verschillende alternatieven

Wederom komt in figuur 48 naar voren dat de huurprijs (40%) als keuze het belangrijkst wordt gevonden door de kantoorgebruikers op Strijp-S. Verder komen het imago van de kantooromgeving (20%), het duurzaamheidsniveau (12%) en het voorzieningenniveau van het gebouw (15%) als belangrijkste gebouwen locatiekenmerken naar voren. Wat verder opvalt is dat de locatiekenmerken bereikbaarheid openbaar vervoer (0%) en de dynamische omgeving (0%) geen impact hebben op het keuzegedrag van de kantoorgebruikers op Strijp-S. Zoals eerder gesteld moet met het interpreteren van de gegevens rekening worden gehouden dat het hier gaat om een specifieke steekproef met een klein aantal respondenten, 35 in totaal. Wel kan aan de resultaten voldoende voorspellend vermogen worden toegekend, dat betekent dat de genoemde percentages in figuur 44 een goede indicatie zijn voor welke kenmerken impact hebben op het keuzegedrag van de kantoorgebruiker. Wat opmerkelijk is dat, huurprijs het meest bepalende kenmerk is wat de voorkeur van een kantoorgebruiker bepaald. In vergelijking met eerder gedane onderzoeken naar gebouwen locatiekenmerken blijkt dat niet huurprijs als belangrijkste gebouwkenmerk beschouwt wordt maar juist de aanwezige ICT-voorzieningen en afwerkingsniveau van het interieur. Als de totaalnutten van de 28 alternatieven (inclusief het alternatief, “geen van de 3”) met elkaar worden vergeleken dan zijn er drie alternatieven die de grootste voorkeur hebben (bijlage 3E). De drie alternatieven met de grootste voorkeur zijn in figuur 49 weergegeven.

Bereikbaarheid: Dynamische%omgeving: Bereikbaarheid%OV: Voorzieningenniveau: Flexibiliteit: Huurprijs: Duurzaamheid: Imago:

alt.%27

alt.%13

alt.%7

10#min. W Trein.#busverbinding#op#10#min.#lopen Goede#voorzieningen Gemakkelijk#en#geheel#aanpasbaar aan#functie#en#gebruik Huurprijs#€100 0%#energiebesparing Goed#imago

5#min. WW Trein.#busverbinding#op#2#min.#lopen Goede#voorzieningen Niet#aanpasbaar,# bruikbaar#voor#één#functie#en#gebruik Huurprijs#€100 50%#energiebesparing Sterk#imago

2#min. WW Trein.#busverbinding#op#2#min.#lopen Uitstekende#voorzieningen Niet#aanpasbaar,# bruikbaar#voor#één#functie#en#gebruik Huurprijs#€100 20%#energiebesparing Goed#imago

Figuur 49: Alternatieven met de grootste v oorkeur J.C.F. van Eijkeren – Kansen op de Kantorenmarkt

96

Uit de drie meest gewaardeerde alternatieven met de grootste voorkeur blijkt eveneens dat huurprijs, imago en het voorzieningenniveau de belangrijkste gebouwen locatiekenmerken zijn. Bij alle drie de alternatieven in figuur 49 is sprake van een huurprijs van 100 euro, een goed tot uitstekend voorzieningenniveau en een goed tot sterk imago. Met behulp van het conjuncte keuze-experiment is voor ieder attribuutniveau het deelnut berekend. Door met de attributen opnieuw verschillende fictieve kantoorsituaties te maken kan met behulp van de deelnutten de kans berekend worden dat voor een bepaalde fictieve kantoorsituatie gekozen wordt. Met de vergelijking tussen fictieve kantoorsituaties kan bijvoorbeeld getoetst worden of kantoorgebruikers bereid zijn om meer huur te betalen voor een kantoorsituatie die goed bereikbaar is. Zo kan dus onderzocht worden of in bepaalde kantoorsituaties verschillende attributen (gebouwen/of locatiekenmerken) elkaar kunnen compenseren. De kans dat een bepaald alternatief (kantoorsituatie) wordt gekozen, wordt berekend met de volgende formule: P1 = eu1/(eu1+eu2+eu3+eu4) P1 = de kans dat uit de 4 alternatieven gekozen wordt voor alternatief 1. eu1 = het totaalnut van alternatief 1, berekend als som van de deelnutten van alternatief 1. Met behulp van de opnieuw samengestelde kantoorsituatie kan achterhaald worden in welke mate kantoorgebruikers bereid zijn meer te betalen voor een goede bereikbaarheid. Door het attribuutniveau van zowel huurprijs als bereikbaarheid te variëren wordt dit duidelijk. Figuur 46 geeft het resultaat. Bereikbaarheid: Dynamische'omgeving: Bereikbaarheid'OV: Voorzieningenniveau: Flexibiliteit: Huurprijs: Duurzaamheid: Imago:

D 2"min. Wonen,"Werken,"recreëeren" Trein3"busverbinding"op"2"min."lopen Goed"voorzieningen Gemakkelijk"en"geheel"aanpasbaar aan"functie"en"gebruik Huurprijs"€275 20%"energiebesparing Goed"imago

E 5"min. Wonen,"Werken Trein3"busverbinding"op"5"min."lopen Goede"voorzieningen Gemakkelijk"en"geheel"aanpasbaar aan"functie"en"gebruik Huurprijs"€175 20%"energiebesparing Goed"imago

F Geen'van'de'3 10"min. Werken Trein3"busverbinding"op"10"min."lopen Goede"voorzieningen Gemakkelijk"en"geheel"aanpasbaar aan"functie"en"gebruik Huurprijs"€100 20%"energiebesparing Goed"imago

4%

14%

81%

2%

Figuur 50: Vergelijking keuzealternatieven

Figuur 50 laat duidelijk zien dat kantoorgebruikers op Strijp-S niet bereid zijn om meer huur te betalen voor een betere bereikbaarheid. Een betere bereikbaarheid compenseert hier niet de hogere huurprijs. Dit was te verwachten omdat huurprijs een veel belangrijker attribuut is dan bereikbaarheid. In bijlage 3F zijn meerdere fictieve kantoorsituaties tegenover elkaar gezet. Daaruit komt onder andere het volgende resultaat: Wanneer huurprijs staat ten opzichte van het voorzieningenniveau, duurzaamheid en het imago, dan blijkt twee derde van de


97

kantoorgebruikers op Strijp-S bereid te zijn om meer huur te betalen voor een kantoorsituatie met goede voorzieningen, optimale duurzaamheid en een goed imago. Deze kenmerken compenseren de hogere huurprijs. De compenserende werking van attribuutniveaus komt ook terug in de keuzealternatieven van figuur 49. Wanneer alternatief 27 en 13 met elkaar worden vergeleken dan valt op dat in alternatief 13, het sterke imago en de 50% energiebesparing, het kenmerk ‘niet aanpasbaar’ compenseren ten opzichte van het kenmerk ‘gemakkelijk en geheel aanpasbaar’ van alternatief 27. Met de wetenschap dat verschillende attribuutniveaus elkaar in sommige alternatieven kunnen compenseren hebben ontwikkelende partijen enige ontwerpvrijheid bij de keuze voor de genoemde gebouwen locatiekenmerken. Hoe ziet het allerbeste alternatief er uit? Figuur 49 geeft de drie meest gewaardeerde alternatieven, figuur 50 geeft een vergelijking van drie opnieuw samengestelde keuze alternatieven, maar het allerbeste alternatief is te herleiden uit figuur 47. Op basis van de gegevens uit figuur 47 ziet de beste kantoorsituatie ziet er als volgt uit: • • • • •

Een huurprijs van 100 euro; Een sterk of anders goed imago; Een uitstekend of anders goed voorzieningenniveau van het gebouw; Een duurzaamheidsniveau met 50% energiebesparing; Een kantoorgebouw dat gemakkelijk of deels aanpasbaar is aan functie en gebruik;

De kenmerken dynamische omgeving en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer worden door de respondenten als niet belangrijk beoordeeld, wat opmerkelijk is. Naar alle waarschijnlijkheid is dit een afwijking vanwege het specifieke karakter en het kleine aantal respondenten van de steekproef. Is men tevreden over de belangrijke kenmerken? Nu de tevredenheid en de voorkeur van de kantoorgebruikers bekend zijn is het interessant om te weten of de kantoorgebruiker tevreden is over de gebouwen locatiekenmerken die belangrijk worden gevonden. Over de kenmerken als, huurprijs, imago, voorzieningenniveau en flexibiliteit is de kantoorgebruiker op Strijp-S in het algemeen tevreden. Duurzaamheid is het enige kenmerk waar men ontevreden over is. De tevredenheid over de belangrijkste kenmerken verklaart mede het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S. 6.2.5

Potentie van de kantoorgebruikers De ondernemingen die op dit moment samen meer dan 70.000 m2 kantoorruimte huren zijn een potentiële groep kantoorgebruikers voor het toekomstig kantoorprogramma op Strijp-S wanneer de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S zou kunnen stoppen. Voor het schrijven van een kantoorontwikkelstrategie is het daarom belangrijk te achterhalen of de kantoorgebruikers die nu zorgen voor het succes van de tijdelijke verhuur op Strijp-S, ook daadwerkelijk potentieel huurder zullen zijn voor toekomstige nieuwbouwkantoorruimte.


98

Wanneer blijkt dat deze groep, of een deel daarvan, daadwerkelijk potentieel huurder is voor het toekomstig kantoorprogramma op Strijp-S, kunnen de ontwikkelende partijen hierop inspelen. Hier succesvol op inspelen kan door gebruik te maken van de voorkeur van de kantoorgebruiker voor gebouwen locatiekenmerken. Zo worden de kansen voor het slagen van de kantoorontwikkeling en de verhuur ervan vergroot. Met behulp van een enquête is de interesse van de zittende kantoorgebruikers op Strijp-S inzichtelijk gemaakt. De resultaten zijn verwerkt en met het statistisch programma SPSS zijn kruistabellen gemaakt die inzichtelijk maken welke groepen kantoorgebruikers potentieel kantoorgebruiker zijn en welke niet. Met de χ2 toets is gekeken of er verbanden zijn tussen de variabelen in de kruistabellen. De resultaten van de statistische analyse zijn terug te vinden in bijlage 4. Potentie Om iets te kunnen zeggen over de mate waarin de huidige huurders ook potentiële huurders in de toekomst zijn moet inzicht worden verkregen in hoe de ondernemingen zich de afgelopen jaren op Strijp-S hebben ontwikkeld, in welke fase de ondernemingen zich nu bevinden en wat de verwachtingen zijn wat betreft omzet voor de toekomst. Hieruit kan worden geconcludeerd of Strijp-S wel of niet een potentiële groeilocatie is voor ondernemers. Hoe hebben de geënquêteerde ondernemingen zich de afgelopen tijd op Strijp-S ontwikkeld?

15%

10% Krimp (<100% omzet) Stabiel (omzet gelijk)

38%

37%

Groei (>100% omzet) Grote groei (>150% omzet)

Figuur 51 geeft weer hoe ondernemingen zich de afgelopen tijd op Strijp-S hebben ontwikkeld. Ruim de helft geeft aan groei gekend te hebben. Van die groep geeft zelfs 15% aan grote groei gekend te hebben.

Figuur 51: Ontwikkeling afgelopen tijd alle respondenten

Dat in tijden van crisis ruim de helft van de ondernemingen aangeeft de afgelopen jaren op Strijp-S groei tot grote groei te hebben doorgemaakt mag als opmerkelijk worden beschouwd. Meer dan 60% van de ZZP’ers, bijna 50% van het kleinbedrijf en ongeveer 55% van het middenbedrijf geeft aan afgelopen jaren te zijn gegroeid (bijlage 4A). Bestaat er een verband tussen het type bedrijf (ZZP’er, middenen kleinbedrijf) en de groei van afgelopen jaren? Uit de χ2 toets (bijlage 4A) blijkt dat te veel cellen een ‘expected value’ hebben dat kleiner is dan 5. Dit betekent dat er significant verband tussen de twee variabelen aangetoond kan worden.


99

In welke bedrijfsfase zitten de ondernemingen, die op Strijp-S tijdelijke kantoorruimte huren, nu? 3% 20%

24%

Opstarvase Groeifase Consolidasefase

53%

Krimpfase

Figuur 52 geeft weer in welke bedrijfsfase ondernemingen die kantoorruimte op Strijp-S huren zich bevinden. Ruim de helft geeft aan nu te groeien en maar een klein gedeelte (3%) geeft aan te krimpen. Daarnaast geeft 20% aan zich in de opstartfase te bevinden.

Figuur 52: Huidige bedrijfsfase alle respondenten

Dat nu (2012) ruim de helft van de geënquêteerde ondernemers aangeeft te groeien is een positief kenmerk voor Strijp-S als kantoorlocatie. Van de geënquêteerde ondernemers geeft 63% van de ZZP’ers, 47% van het kleinbedrijf en 55% van het middenbedrijf, aan nu in een groeifase te zitten (bijlage 4B). Is er een verband tussen het type bedrijf en de fase waarin deze zich bevindt? Ook hier blijkt uit de χ2 toets (bijlage 4B) dat te veel cellen een ‘expected value’ hebben dat kleiner is dan 5. Wederom is het niet mogelijk om een significant verband tussen de twee variabelen te ontdekken. Wat is de ontwikkelingsverwachting voor de komende jaren van de op Strijp-S gevestigde ondernemingen?

2% 7% 18%

Krimp (<100% omzet) 30%

Stabiel (omzet gelijk) Groei (>100% omzet)

43%

Grote groei (>150% omzet) Anders

Figuur 53 geeft weer wat de ontwikkelingsverwachting is van op Strijp-S gevestigde ondernemingen. huren zich bevinden. Ruim de 60% verwacht de komende jaren in omzet te groeien en maar een klein gedeelte (2%) verwacht te krimpen.

Figuur 53: Verwachte toekomstige ontwikkeling alle respondenten

Als gekeken wordt hoe de verdeling van verwachte toekomstige groei onder de respondenten is dan verwacht ruim 50% van de ZZP’ers en het middenbedrijf en bijna 70% van het kleinbedrijf de komende jaren in omzet te groeien. Ook hier blijkt uit de χ2 toets (bijlage 4C) geen significant verband tussen de twee variabelen te ontdekken. Uit figuur 51, 52 en 53 kan samen met de gegevens uit de kruistabellen (bijlage 4A, 4B en 4C) geconcludeerd worden dat Strijp-S zich niet alleen in het verleden heeft bewezen als groeilocatie voor de daar gevestigde ondernemingen, maar dat ook in de toekomst verwacht


100

mag worden dat er sprake van groei zal zijn. Voor de komende jaren verwacht het merendeel van de ondervraagde ondernemers namelijk dat hun omzet groeit. Dit karakteriseert Strijp-S als kantoorlocatie, er heerst een duidelijk ondernemersklimaat. In totaal zijn er al meer dan 500 bedrijven gevestigd op Strijp-S, waardoor er een enorme diversiteit aan bedrijvigheid is ontstaan. Strijp-S is daarmee een potentiële groeilocatie voor ondernemers, maar zijn de ondernemingen ook potentieel huurder voor toekomstige nieuwbouwkantoorruimte op StrijpS? Om hier achter te komen zijn de volgende vragen in de enquête opgenomen. De tijdelijke verhuur op Strijp-S loopt op lange termijn een keer af. Wanneer dat gebeurt beschouwt u zichzelf dan als potentiële huurder voor toekomstige nieuwbouw kantoorruimte op Strijp-S? Op deze vraag geeft 90% antwoord met ja (35%) of misschien (55%), slechts 10% antwoord nee. 90% is een groot percentage; dit toont aan dat de huidige huurders een potentiele doelgroep kunnen zijn voor toekomstige kantoorruimte op Strijp-S. De uitdaging zit hem met name in de groep die misschien (55%) als antwoord hebben gegeven (figuur 54).

10% 35%

Ja Misschien

55%

Nee

Zij zullen ervan overtuigd moeten worden om na afloop van het tijdelijke huurcontract wederom te kiezen voor Strijp-S als kantoorlocatie. Hierbij zal de kwaliteit van de gebouwen locatiekenmerken een belangrijke rol spelen.

Figuur 54: Potentieel huurder

In eerste instantie geeft 40% van de ZZP’ers en ongeveer 35% van het middenen kleinbedrijf aan potentieel huurder te zijn (bijlage 4D). Bovenstaande vraag maakt het echter erg gemakkelijk om te antwoorden dat je potentieel huurder bent. Om te controleren of de ZZP’ers en het middenen kleinbedrijf werkelijk potentiële huurders zijn voor toekomstige nieuwbouw kantoorruimte op Strijp-S is de volgende vraag gesteld. Wanneer de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S afloopt en wordt vervangen door kwalitatief goede nieuwbouw kantoorruimte, dan?

15%

18%

17% 50%

Ga ik opzoek naar andere kantoorruimte voor het zelfde prijs/ kwaliteitsniveau dat ik nu huur. Een marktconforme huurprijs kan en/of wil ik niet betalen. Ik verlaat Strijp-‐S als kantoorlocase. Zou ik graag nieuwe kantoorruimte willen huren op Strijp-‐S en ben bereid hiervoor een marktconforme huurprijs te betalen Weet ik het nog niet. Ik zou graag willen blijven maar, weet niet of ik een marktconforme huurprijs kan opbrengen. Anders

Figuur 55: Reactie kantoorgebruiker op afloop tijdelijk huurcontract.


101

De helft van de respondenten geeft aan dat ze het nog niet weten, ze zouden graag blijven maar weten niet of ze een markconforme huurprijs kunnen betalen. 17% geeft aan graag te willen blijven en is bereid hiervoor een marktconforme huurprijs te betalen. 18% zegt op zoek te gaan naar andere kantoorruimte en verlaat Strijp-S als kantoorlocatie (figuur 55). De groep respondenten die aangeven Strijp-S te verlaten bestaat voornamelijk uit ZZP’ers (21%) en het kleinbedrijf (23%) (bijlage 4E). Dit zijn ook de twee grootste groepen die aangeven wel te willen blijven maar niet weten of ze een markconforme huurprijs kunnen betalen. Wanneer gevraagd wordt of ze bereid zijn om voor nieuwbouw kantoorruimte gekenmerkt door een hoge architectonische en technische kwaliteit, een marktconforme huurprijs (2x huidige huurprijsniveau) te betalen, dan geeft in totaal 60% van de ZZP’ers en ruim 50% van het kleinbedrijf aan dit niet te kunnen of willen betalen. Bijna 20% van het kleinbedrijf en 10% van het middenbedrijf geeft aan dit een redelijke huurprijs te vinden. Ruim 60% van het middenbedrijf zegt nog te twijfelen (bijlage 4F). Hieruit kan geconcludeerd worden dat wanneer de bestaande kantoorruimte op Strijp-S wordt vervangen door nieuwbouw kantoorruimte, een aanzienlijk deel van de ZZP’ers en het kleinbedrijf zeer waarschijnlijk als potentiële huurders verloren zal gaan. Het middenbedrijf daarentegen is door het hoge percentage (60%) dat aangeeft te twijfelen nog wel een potentiële doelgroep voor de verhuur van toekomstige nieuwbouw kantoorruimte op Strijp-S. Om deze doelgroep als potentiële huurder te behouden zullen de ontwikkelende partijen op Strijp-S rekening moeten houden met de voorkeuren van deze doelgroep voor bepaalde gebouwen locatiekenmerken. 6.3 Conclusie • • •

•

De grootste groep kantoorgebruikers op Strijp-S behoort tot het middenen kleinbedrijf of is ZZP’er. Op Strijp-S zijn veel ondernemingen actief in verschillende sectoren, de sectoren informatie technologie en de creatieve dienstverlening zijn het sterkst vertegenwoordigd. Op Strijp-S wordt gemiddeld 107 m2 aan kantoorruimte gehuurd door de gevestigde ondernemingen. Het direct beschikbare aanbod van kleinschalige kantoorruimte (kleiner dan 500 m2) draagt bij aan het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte. De belangrijkste redenen voor het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S zijn: § § § § §

De gunstige huurprijs; De flexibele huurcontracten; Het imago van de locatie; De goede bereikbaarheid; De snelle beschikbaarheid van kleinschalige kantoorruimte.


102

• •

Kantoorgebruikers op Strijp-S geven aan tevreden te zijn over de bereikbaarheid, imago, de huurprijs, parkeergelegenheid. Uit het conjuncte keuze-experiment blijkt dat voor de kantoorgebruikers op Strijp-S de volgende gebouwen locatiekenmerken in deze volgorde het belangrijkst zijn: § § § § §

• •

•

•

Huurprijs; Imago; Voorzieningenniveau van het gebouw; Duurzaamheid; Flexibiliteit.

Deze kenmerken bepalen de voorkeur van de kantoorgebruiker op Strijp-S. De dynamische omgeving en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt door kantoorgebruikers in het keuze-experiment als niet belangrijk ervaren. Gezien de hoeveelheid bedrijven die op Strijp-S gevestigd zijn en de groei die de respondenten afgelopen jaren hebben doorgemaakt en verwachten voor de toekomst kan gesteld worden dat Strijp-S een potentiële groeilocatie is voor kleinschalige ondernemers. Strijp-S heeft een positief ondernemersklimaat. Wanneer de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S stopt en kantoorruimte wordt vervangen door nieuwbouw, die wordt verhuurd voor een marktconforme prijs, dan zal naar verwachting een aanzienlijk deel van het kleinbedrijf en de ZZP’ers als potentiele huurder wegvallen. Voor deze doelgroep is het moeilijk een markconforme huurprijs te betalen. Het middenbedrijf is wel een potentiële doelgroep voor nieuwbouwkantoorruimte op Strijp-S. Willen de ontwikkelende partijen deze doelgroep interesseren voor nieuwbouwkantoorruimte op Strijp-S dan moet goed geluisterd worden naar de voorkeuren wat betreft gebouwen locatiekenmerken die deze doelgroep heeft: § § § § §

Een huurprijs van 100 euro; Een sterk of anders goed imago; Een uitstekend of anders goed voorzieningenniveau van het gebouw; Een duurzaamheidsniveau met 50% energiebesparing; Een kantoorgebouw dat gemakkelijk of deels aanpasbaar is aan functie en gebruik.

De genoemde gebouwen locatiekenmerken staan in volgorde van belangrijkheid.


103


104

7. Ontwikkeladvies, conclusie en aanbevelingen In het inleidende hoofdstuk van dit onderzoek zijn onder meer de probleemstelling met de daarbij behorende onderzoeksvragen geformuleerd. In dit hoofdstuk zal allereest op basis van alle voorgaande hoofdstukken een kantoor ontwikkeladvies voor Strijp-S geschreven worden. Hierna worden met de verschillende conclusies uit voorgaande hoofdstukken de deelvragen beantwoord. Daarnaast zullen uit de reflectie op dit onderzoek een aantal aanbevelingen worden gedaan voor aanvullend en verder onderzoek. 7.1 Kantoor ontwikkeladvies Strijp-S Met de kennis van de Eindhovense kantorenmarkt en wetende wat de potentie is van de zittende huurders op Strijp-S kan een ontwikkeladvies geschreven worden. Dit ontwikkeladvies is bestemd voor de ontwikkelende partijen op Strijp-S. Het advies is geschreven op de vraag: hoe kan het succes van de tijdelijke verhuur worden gebruikt voor de toekomstige exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte? Op dit moment is de verhuur van tijdelijke kantoorruimte op Strijp-S een succes. Dit succes wordt veroorzaakt door een combinatie van een scherpe huurprijs, flexibele huurvoorwaarden en het imago van Strijp-S. Daarbij speelt ook het grote aanbod en de directe beschikbaarheid van kleinschalige kantoorruimte en de vraag die hiernaar is een belangrijke rol. Wanneer op Strijp-S de tijdelijke kantoorruimte wordt vervangen door nieuwbouw kantoorruimte gaat een deel van de ZZP’ers en het kleinbedrijf zeer waarschijnlijk verloren als potentiële huurders. Zij zijn niet in staat om een marktconforme huurprijs te betalen. Uit het onderzoek blijkt dat het middenbedrijf een wel potentiële doelgroep is voor eventueel nieuwbouw kantoorruimte op Strijp-S, maar dat er binnen deze doelgroep nog erg veel twijfel heerst. Om optimaal gebruik te maken van het succes van de tijdelijke verhuur bij de toekomstige exploitatie van nieuwbouw kantoorruimte geldt dan ook het volgende advies: Ontwikkel kleine units en faseer deze doordacht. Continueer in de tussentijd het succes van de tijdelijke verhuur voor de komende vijf jaar. Gebruik die tijd voor het positioneren van Strijp-S als ideale vestigingslocatie met de grootste groei-potentie voor de kleinschalige ondernemers in Eindhoven. Faciliteer en stimuleer de aanwezige ondernemersgeest. Strijp-S is een gemeentelijke voorkeurslocatie. Maak hier gebruik van door in te spelen op de vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Gebruik het huidige succes van de tijdelijke verhuur om Strijp-S binnen de Eindhovense kantorenmarkt te positioneren als “de ideale locatie” waar kleinschalige ondernemers zich kunnen vestigen. Strijp-S heeft zich namelijk bewezen als potentiële groeilocatie voor kleinschalige ondernemers. Benoem daarbij de diverse kenmerken en kwaliteiten van Strijp-S als kantoorlocatie die voortkomen uit dit onderzoek.


105

Met het continueren van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte en het faseren van kantoorontwikkelingen creëer je tijd en spreid je het ontwikkelrisico. Gebruik die tijd om de onvrede over de aangegeven gebouwen locatiekenmerken te verbeteren. Zodoende vergroot men de tevredenheid van de zittende huurders over de gebouwen locatiekenmerken op Strijp-S. Door in te zetten op de verbetering van de kwaliteit van gebouwen locatiekenmerken zal dit een positieve invloed hebben op de vestiging van kleinschalige ondernemers op Strijp-S. Door de tevredenheid te verbeteren creëer je eveneens meer binding tussen de kantoorgebruikers en de kantoorlocatie, wat de groep van potentiële huurders voor nieuwbouw kantoorruimte weer kan vergroten. Deze groep is dan met name het middenbedrijf. Met het continueren van de tijdelijke verhuur hebben ontwikkelende partijen langer de mogelijkheid om huurders aan het gebied te binden en hen te interesseren voor nieuwbouw kantoorruimte. Om uiteindelijk gebruik te maken van het succes van de tijdelijke verhuur moet bij afloop van de huurcontracten kantoorruimte worden aangeboden die voldoet aan de voorkeuren van de potentiële gebruikers. Het succes van de tijdelijke verhuur en de potentie van de zittende huurders kunnen alleen worden gebruikt voor de exploitatie van toekomstige kantoorruimte als deze kantoorruimte voldoet aan de volgende gebouwen locatiekenmerken: • • • • •

De nieuwbouwkantoorruimte moet tegen een lage huurprijs worden aangeboden; Het kantoorgebouw moet uitgerust zijn met een goed tot uitstekend voorzieningenniveau; Het gebouw moet voldoen aan de laatste duurzaamheidsnormen; Het gebouw moet voldoende flexibel en aanpasbaar zijn naar functie en gebruik; Het gebouw en de locatie moet een sterk of goed imago hebben.

Om optimaal gebruik te maken van het succes van de tijdelijke verhuur bij de exploitatie van toekomstige kantoorruimte is het daarom belangrijk dat bij de ontwikkeling van nieuwbouwkantoorruimte een reële afweging wordt gemaakt tussen kwaliteit, flexibiliteit duurzaamheid, imago en vooral de huurprijs. Alleen dan kan optimaal gebruik worden gemaakt van het succes van de tijdelijke verhuur bij de toekomstige exploitatie van nieuwbouwkantoorruimte op Strijp-S.


106

7.2 Conclusies De probleemstelling van dit onderzoek is:

Hoe kan de huidige marktvraag op de Nederlandse- en meer specifiek de Eindhovense kantorenmarkt, het best omschreven worden? Zijn er nog kansen voor kantoorontwikkelingen en zo ja, aan welke gebouwen locatiekenmerken moeten deze voldoen om tot een succesvolle kantoorontwikkeling op Strijp-S te komen? Voor het beantwoorden van de probleemstelling zijn een aantal deelvragen opgesteld. Om deze deelvragen te beantwoorden is zowel de Nederlandse- als Eindhovense kantorenmarkt onderzocht, daarbij zijn trends en ontwikkelingen besproken die van invloed zijn op de kantorenmarkt. Hieruit komen kansen en gebouwen locatiekenmerken naar voren die voor kantoorgebruikers belangrijk zijn. Deze bevindingen zijn toegepast op de praktijk case van Strijp-S om zodoende tot een ontwikkeladvies voor kantoorontwikkelingen te komen. De kantorenmarkt Wat is de geschiedenis en de huidige status van de Nederlandse kantorenmarkt en welke marktvraag/kansen komen daaruit naar voren? De huidige marktvraag de Nederlandse kantorenmarkt kan omschreven worden als vragersmarkt. De afgelopen jaren heeft de kantorenmarkt onder invloed van diverse trends en ontwikkelingen, een transformatie doorgemaakt. Er is een vervangingsvraag ontstaan. Er is een overaanbod aan kantoorruimte. De kwantitatieve behoefte is vervangen door een kwalitatieve behoefte naar kantoorruimte. De voorkeur van kantoorgebruikers voor gebouwen locatiekenmerken gaat steeds belangrijker worden. Kantoorgebruikers kunnen kiezen en verhuizen naar kantoorruimte van betere kwaliteit waardoor de (structurele) leegstand in het ondersegment toeneemt. De Nederlandse kantorenmarkt kent een leegstandspercentage van bijna 14%, hiervan staat een groot deel structureel leeg. De structurele leegstand bevindt zich voornamelijk in het ondersegment in de grootteklasse 5.000 tot 10.000 m2, vraag en aanbod vertonen hier een ‘mismatch’. Er blijkt vraag te zijn naar kleinschalige kantoorruimte (tot 1.000 m2). Dit vormt een mogelijke kans voor kantoorontwikkelingen. Trends en ontwikkelingen Welke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de veranderende marktsituatie en de ontstane vervangingsvraag op de Nederlandse kantorenmarkt en welke kansen komen daaruit naar voren? Verschillende trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de veranderende marktsituatie. Onder invloed van demografische- en economische ontwikkelingen is de kantorenmarkt de afgelopen jaren mede getransformeerd naar een vervangingsmarkt. Als gevolg van de economische crisis hebben veel bedrijven een efficiëntieslag in de bedrijfsvoering moeten doorvoeren en daardoor vierkante meters kantoorruimte moeten afstoten. Flexibiliteit is belangrijk geworden; de manier van werken is de afgelopen jaren veranderd. Kantoorgebruikers wensen meer flexibiliteit van het kantoorgebouw om zo in de toekomst op tijd te kunnen anticiperen op veranderende markt-


107

behoeften. Het Nieuwe Werken stimuleert een nieuwe vraag naar kantoorruimte en leidt tot een definitieve trendbreuk met de marktvraag. Het kantoor is niet meer de vaste werkplek, technologische ontwikkelingen verbeteren de mobiliteit en bereikbaarheid van de werknemer waardoor deze overal kan werken. Innovatieve kantoorconcepten spelen hier creatief op in en faciliteren Het Nieuwe Werken. Duurzaamheid is eveneens een belangrijk gebouwkenmerk geworden. Een duurzaam kantoor is niet alleen beter voor het milieu maar heeft ook directe en indirecte commerciële voordelen voor de onderneming. Kansen voor kantoorontwikkelingen zitten met name in het toepassen van flexibiliteit en duurzaamheid. Gebouw- en locatiekenmerken Voortbordurend op trends en ontwikkelingen, wat zijn relevante gebouwen locatiekenmerken voor het ontwikkelen van toekomstige kantoorruimte? En hoe beoordelen kantoorgebruikers en beleggers deze ontwikkelcriteria? Voor het succesvol ontwikkelen van nieuwbouwkantoorruimte spelen diverse gebouwen locatiekenmerken een rol. Deze bepalen de kwaliteit van het kantoorgebouw en zijn omgeving. Voor een belegger moet een nieuwbouw kantoorgebouw ‘de tands des tijds’ kunnen doorstaan, de kwaliteit van de locatie en het gebouw is hier allesbepalend. Een locatie met voldoende ‘kwaliteit’ is een dynamisch gebied waar zowel gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. Een kwalitatief sterk gebouw is flexibel, heeft een hoogwaardige technische infrastructuur en dient te zijn vormgegeven door middel van onderscheidende architectuur. De belangrijkste gebouwen locatiekenmerken zijn in tabel 11 samengevat. Gebouwkenmerken

Locatiekenmerken

Voorzieningenniveau gebouw

Bereikbaarheid kantoorlocatie


Centrumlocatie (Randstad)

Huurprijs

Dynamische omgeving

Duurzaamheid

Bereikbaarheid kantoorlocatie openbaar vervoer

Imago kantoorgebouw


Tabel 12: Overzicht gebouw-‐ en locatiekenmerken

Naast deze kenmerken is voor een belegger de duur van het huurcontract erg belangrijk. Een belegger kijkt vooral met een lange termijn visie naar de kenmerken. Daarbij wordt ook het langjarig huurcontract (10 tot 15 jaar) genoemd als één van de kenmerken. In de huidige marktsituatie beleggen beleggers niet in kantoorontwikkelingen zonder langjarig huurcontract. Dit conflicteert met de gewenste flexibiliteit vanuit de kantoorgebruiker, die liever kortlopende huurcontracten heeft (variërend van contracten per maand/jaar of aantal jaar). De Eindhovense kantorenmarkt Wat is de huidige status van de Eindhovense kantorenmarkt en welke marktvraag/kansen komen


108

daaruit naar voren? Gezien de veranderende marktsituatie, hoeveel vierkante meter nieuwbouw kantoorruimte is reëel voor Eindhoven en Strijp-S? De Eindhovense kantorenmarkt is een vervangingsmarkt, er komen weinig nieuwkomers bij maar daarentegen verdwijnen er ook weinig naar een andere regio. Eindhoven stad heeft een aanbod van 224.000 m2 kantoorruimte en een leegstandspercentage van ongeveer 13%. Binnen de Eindhovense kantorenmarkt bevindt zich een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod in de grootteklasse 1.000 tot 2.500 m2 kantoorruimte. Het grootste opnamevolume in Eindhoven doet zich voor in de grootteklasse tot 1.000 m2, binnen deze grootteklasse vinden ongeveer 85% van de transacties plaats. Dit is het gevolg van een sterke vraag naar kleinschalige kantoren door bedrijven uit het midden en kleinbedrijf (MKB). Er is vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Deze vraag is een kans voor kantoorontwikkelingen. Om in de toekomst ongecontroleerde nieuwbouw te voorkomen en restrictiever om te gaan met het uitgiftebeleid zijn de Eindhovense kantoorlocaties gecentraliseerd en een viertal voorkeursgebieden aangewezen. Strijp-S is er daar één van. Kansen voor succesvolle kantoorontwikkelingen op Strijp-S liggen bij de grote vraag naar kleinschalige kantoorruimte in Eindhoven. De gemeente Eindhoven heeft een plancapaciteit van in totaal ongeveer 316.000 m2 kantoorruimte. Van deze plancapaciteit is ongeveer 220.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) kantoorruimte, ‘hard’. Deze vierkante meters zullen komende jaren (2011 – 2020) ontwikkeld worden. Het overige deel (96.000 m2) van de plannen moet opnieuw kritisch worden bekeken en doorgeschoven naar de toekomst (2021 – 2030). Om de ontwikkeling van de plancapaciteit te sturen heeft de gemeente Eindhoven voorkeursgebieden aangewezen, het centrum, het stationsgebied, Strijp-S en Meerhoven met Flight Forum. De daadwerkelijke behoefte komt niet overeen met de plancapaciteit. Uit het onderzoek blijkt dat Eindhoven tot 2020 behoefte heeft aan een toevoeging van maximaal 80.000 m2 bvo kantoorruimte in het Stationsgebied en 50.000 m2 bvo kantoorruimte voor Flight Forum. Voor Strijp-S wordt door de Stec Groep (2011) een nieuwbouwbehoefte geschat van ongeveer 15.000 tot 20.000 m2 bvo kantoorruimte in de periode tot 2020. Dit is een significant verschil met de geplande plancapaciteit van 90.000 m2 bvo kantoorruimte. Omdat de kantorenmarkt zo in beweging is, is het moeilijk te zeggen of de geschatte hoeveelheid reëel is. Onderzoek en resultaten Waar komt het succes van tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S uit voort en hoe kan het succes worden gebruikt voor de toekomstige exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte? Het succes van de tijdelijke verhuur van kantoorruimte op Strijp-S komt voort uit een samenloop van omstandigheden en specifieke gebouwen locatiekenmerken. Verschillende gebouwen locatiekenmerken dragen bij aan het succes. De belangrijkste redenen voor het succes van de tijdelijke verhuur aan kantoorruimte op Strijp-S zijn: • •

De lage huurprijs; De flexibele huurcontracten;


109

• •

Het imago van de locatie; De directe beschikbaarheid van kleinschalige kantoorruimte.

De vraag naar kleinschalige kantoorruimte in Eindhoven speelt hierbij ook een grote rol. Verder heeft Strijp-S zich bewezen als groeilocatie voor kleinschalige ondernemers. In het gehele gebied hebben zich al ruim 500 bedrijven gevestigd, variërend van ZZP’er tot middenen kleinbedrijf. Het gebied kent een unieke ondernemersgeest wat een aantrekkingskracht heeft op kleinschalige ondernemers. Om het succes van de tijdelijke verhuur te gebruiken voor de toekomstige exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte is de voorkeur van de kantoorgebruiker belangrijk. Wanneer ontwikkelende partijen weten wat de voorkeur is van de zittende kantoorgebruiker kunnen zij hier op inspelen en de kansen voor een succesvolle ontwikkeling vergroten. Met behulp van het conjuncte-keuze experiment is de voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken van de kantoorgebruikers op Strijp-S bepaald. Uit dit keuze-experiment blijkt dat huurprijs het aller belangrijkste gebouwen locatiekenmerk is. Verder zijn imago, het voorzieningenniveau van het gebouw, duurzaamheid en flexibiliteit belangrijke kenmerken die de voorkeur van de kantoorgebruiker op Strijp-S bepalen. Willen ontwikkelende partijen het succes van de tijdelijke verhuur gebruiken bij de toekomstige exploitatie van (nieuwbouw) kantoorruimte, dan moeten de succesredenen van de tijdelijke verhuur en voorkeuren van de zittende huurders ter harte worden genomen. Kantoor ontwikkeladvies Hoe ziet een kantoor ontwikkeladvies eruit voor kantoorruimte toegepast op het plangebied Strijp-S in Eindhoven? Kansen voor kantoorontwikkelingen liggen voor Strijp-S in het segment van de kleinschalige kantoorruimte. Binnen dit segment heeft Strijp-S zich de afgelopen jaren al geprofileerd als vestigingslocatie door het succes van de tijdelijke verhuur aan kleinschalige kantoorruimte. Het ontwikkeladvies borduurt dan ook verder op dit succes gecombineerd met de marktvraag naar kleinschalige kantoorruimte. Ontwikkelende partijen op Strijp-S kunnen hun ontwikkelingskansen vergroten door in te spelen op de marktbehoefte naar kleinschalige kantoorruimte en gebruik te maken van het succes van de tijdelijke verhuur op Strijp-S. Daarvoor dienen zij rekening te houden met de voorkeuren voor gebouwen locatiekenmerken van de zittende huurders. Deze kenmerken zijn uit het onderzoek naar voren gekomen en vergroten de kans op een succesvolle kantoorontwikkeling. Wanneer de ontwikkelende partijen op Strijp-S kantoorruimte willen ontwikkelen voor het segment van het midden en- kleinbedrijf dan moet deze kantoorruimte voldoen aan de volgende kenmerken: •

Een lage huurprijs: Een lage huurprijs waarbij een reële afweging is gemaakt tussen kwaliteit, flexibiliteit duurzaamheid imago en prijs.


110

•

•

•

•

Imago: De kantoorsituatie moet een goed tot sterk imago hebben, een sterk architectonisch en kwalitatief goed kantoorgebouw gelegen in een gebied met veel dynamiek en weinig leegstand. Duurzaam en efficiënt: De economische crisis en het streven naar efficiëntie hebben het kostenbewustzijn sterk vergroot. Het kantoorgebouw dient daarom duurzaam en efficiënt te zijn. Duurzame en efficiënte kantoren zijn bestendiger tegen crisis en leiden vanwege bestendiger gebruik tot lagere gemiddelde kosten in de levensduur. Flexibiliteit: De voorkeur gaat uit naar een kantoorgebouw dat gemakkelijk en geheel aanpasbaar is naar functie en gebruik, dat is een gebouw dat dusdanig in elkaar zit dat het gemakkelijk aanpasbaar is bij een functieverandering zodat grote investeringen hiervoor niet nodig zijn. Voorzieningenniveau: Een kantoorgebouw met een hoogwaardig voorzieningenniveau en uitgerust met uitstekende ICT faciliteiten.

Op Strijp-S is ruimte voor kantoorontwikkelingen. Ontwikkel afhankelijk van de marktvraag met behulp van deze gebouwen locatiekenmerken de komende 5 jaar gefaseerd ongeveer 10.000 m2 kantoorruimte voor de kleinschalige ondernemer als doelgroep. Positioneer Strijp-S in die tijd als ‘de ideale vestigingslocatie’ voor deze doelgroep. Wanneer na 5 jaar de tijdelijke verhuur van kantoorruimte stopt wordt deze vervangen door nog eens 10.000 tot 20.000 m2 nieuwbouwkantoorruimte, afhankelijk van de marktbehoefte op dat moment wordt dit gefaseerd ontwikkeld. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte dienen de succesfactoren van de tijdelijke verhuur en de voorkeuren van de zittende gebruikers meegenomen te worden. Het ontwikkeladvies voor kantoorruimte op Strijp-S is hiermee dan ook een allesomvattend advies. Wanneer hiermee slim wordt ingespeeld op de huidige marktvraag dan vergroten de ontwikkelende partijen op Strijp-S hun kansen voor een succesvolle kantoorontwikkeling. 7.3 Het onderzoek in perspectief De Nederlandse kantorenmarkt is een veel besproken onderwerp. Er is veel onderzoek gedaan naar de oorzaken van de kantoorleegstand, transformatie van leegstaande kantoorruimte en verduurzaming van kantoorruimte. Dit zijn vaak onderzoeken die vanuit een negatief perspectief (een probleem) zijn geschreven. Dit onderzoek benadert de kantorenmarkt vanuit een positief perspectief, namelijk: zijn er nog kansen op de kantorenmarkt? Waar eerdere studies benadrukken dat de kantorenmarkt verzadigd is met kantoorruimte in de grootteklasse vanaf 1.000 m2 kantoorruimte, benadrukt dit onderzoek juist de kansen die er in deze marktsituatie zijn voor kantoorontwikkelingen in de grootteklasse tot 1.000 m2. Bij het kansrijk ontwikkelen spelen gebouwen locatievoorkeuren van beleggers en kantoorgebruikers een belangrijke rol. Zij zijn immers de twee partijen die het kantoorvastgoed beheren dan wel huren. Terwijl eerdere studies gebouwen locatiekenmerken van kantoorgebruikers die meer dan 1.000 m2 kantoorruimte huren (grootbedrijf) hebben onderzocht, wordt in dit onderzoek de voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken van kantoorgebruikers die tot 1.000 m2 kantoorruimte huren (middenen kleinbedrijf) onderzocht. Een interessante bevinding is dat het grootbedrijf de bereikbaarheid met auto of openbaar vervoer, parkeermogelijkheden, flexibiliteit van gebouwen en het imago als belangrijkste kenmerken


111

noemt. Dit in tegenstelling tot het middenen kleinbedrijf wat de bereikbaarheid per auto of openbaar vervoer niet belangrijk vindt en juist een lage huurprijs veruit als belangrijkste kenmerk noemt. Daarbij is er verder nog geen eerder onderzoek gedaan naar de voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken van beleggers. Dit onderzoek benoemd de voorkeuren van beleggers en vergelijkt ze met de voorkeuren van de kantoorgebruiker. Op basis van deze voorkeuren kunnen ontwikkelaars succesvoller inspringen op de kansen in de kantorenmarkt. Dit onderzoek is dan ook van belang voor zowel projectontwikkelaars en investeerders als gemeenten. En dan met name de ontwikkelende partijen op Strijp-S en de gemeente Eindhoven. 7.4 Aanbevelingen voor verder onderzoek Op basis van dit onderzoek kan een aantal aanbevelingen worden gedaan voor aanvullend en verder onderzoek.

•

•

•

•

•

Verdiepend Er kan meer onderzoek gedaan worden naar de relatie tussen gebouwen locatiekenmerken en de kosten/financiële haalbaarheid van deze kenmerken. Op deze manier krijgen ontwikkelende partijen inzicht in wat de financiële gevolgen zijn van de voorkeuren voor deze kenmerken en kunnen fictieve kantoorsituaties ook beoordeeld worden op hun financiële haalbaarheid. Er kan meer onderzoek gedaan worden naar de minimale beleggingscriteria die beleggers stellen aan kantoorontwikkelingen. In dit onderzoek zijn de beleggingscriteria gebaseerd op een viertal interviews met beleggers, een verdiepend onderzoek naar beleggingscriteria kan meer helderheid geven. Voor verbetering van het onderzoek is een grotere steekproef vereist. Hiermee zouden meer betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden. Aanvullend Dit onderzoek richtte zich onder andere op de voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken van kantoorgebruikers op Strijp-S. Het merendeel van deze kantoorgebruikers behoort tot het middenen kleinbedrijf. Wat nu de precieze voorkeuren zijn van het middenen kleinbedrijf voor gebouwen locatiekenmerken op nationale schaal is nog onbekend. Dit is dan ook een aanbeveling voor verder onderzoek. Het middenen kleinbedrijf is een potentiële groep kantoorgebruikers voor kleinschalige kantoorruimte (kleiner dan 1.000 m2). Wanneer ontwikkelaars weten wat de voorkeuren zijn van deze groep kan hier op worden ingespeeld. Een nationaal onderzoek naar de voorkeur voor gebouwen locatiekenmerken vanuit het middenen kleinbedrijf wordt daarom aanbevolen Wat zowel de Nederlandse- als de Eindhovense kantorenmarkt kenmerkt, is de vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Zowel op de Nederlandse- als Eindhovense kantorenmarkt blijkt er een vraag te zijn naar kantoorruimte in de grootteklasse van 500 tot 1.000 m2 , waarbij er in Eindhoven ook een vraag naar kantoorruimte beneden de 500 m2 is. Of deze vraag er op nationale schaal ook is, is niet terug te vinden in literatuur. Verder onderzoek kan hier duidelijkheid over kunnen geven.


112

•

•

•

In deze studie zijn alleen bedrijven benaderd die kantoorruimte op Strijp-S huren. Aangezien het hier om goedkope kantoorruimte gaat, is hier sprake van zeer specifieke resultaten die niet te generaliseren zijn. Mogelijk bestaat er onder kantoorgebruikers op andere locaties in Eindhoven (of daarbuiten) ook belangstelling voor nieuwe kantoorontwikkelingen op Strijp-S. Dit zal nader onderzocht moeten worden. Is het beleggingsrisico in de Randstad daadwerkelijk kleiner of is het iets anders wat beleggers weerhoudt om in deze tijden te beleggen in kantoorontwikkelingen buiten de Randstad? Verder onderzoek zou dit kunnen verduidelijken. Zowel op de Nederlandse- als Eindhovense kantorenmarkt blijkt er een vraag te zijn naar kantoorruimte in de grootteklasse van 500 tot 1.000 m2 , waarbij er in Eindhoven ook een vraag naar kantoorruimte beneden de 500 m2 is. Of deze vraag op nationale schaal er ook is, is niet terug te vinden in de literatuur en de bronnen. Verder onderzoek zou hier antwoord op kunnen geven.

7.5 Epiloog Aan het eind van deze scriptie is het goed om nog eens kritisch terug te kijken. Dat er kansen zijn op de kantorenmarkt is duidelijk, deze liggen voornamelijk in de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte tot 1.000 m2. Uit literatuuronderzoek en interviews met beleggers blijkt dat beleggers en kantoorgebruikers het zelfde denken over de flexibiliteit van een kantoorgebouw maar als het gaat om de duur van het huurcontract zijn er verschillende wensen. Huurcontracten van 10 tot 15 jaar zijn nog altijd een belangrijke beleggingsvoorwaarde van beleggers. Dit conflicteert met de gewenste flexibele huurcontracten die een kantoorgebruiker belangrijk vindt. Daarom kan dan ook een andere vraag gesteld worden, namelijk: Hoe kansrijk zijn kantoorontwikkelingen? Als beleggers huurcontracten van 10 tot 15 jaar als beleggingsvoorwaarde blijven stellen, ook bij de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte, dan zullen de kansen die zich in deze grootteklasse voordoen niet benut kunnen worden. Dit simpelweg vanwege het feit dat beleggers het risico om te beleggen in een kantoorgebouw met veel kortlopende huurcontracten te groot vinden. Het kantoorconcept Spaces springt hier handig op in. Deze sluit aan de ene kant een 10 tot 15 jarig huurcontract met de belegger en aan de andere kant wordt de kantoorruimte met flexibele huurcontracten weer verhuurt aan diverse kantoorgebruikers. Men kan zich afvragen of er in de toekomst nog wel huurcontracten van 10 tot 15 jaar gesloten gaan worden, of beleggers geen afstand moeten doen van dit belegginscriterium? John Walravens stelde in een van de interviews het volgende, “Waar we in de toekomst naar toe moeten is dat beleggers en banken gemiddelde cashflow gaan waarderen.” Daarmee bedoeld Walravens dat beleggers en banken kantoorpanden moeten waarderen op de cashflow die ze gemiddeld over een aantal jaren generen en niet op de duur van het huurcontract. Ik geloof zelf dat deze gedachte een mogelijkheid is om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen. Het is alleen aan de beleggers en banken om overtuigt te raken om ook daadwerkelijk te gaan waarderen en financieren op basis van de gegenereerde cashflow. Dit kost echter nog een aantal jaar en om genoeg bewijs te verzamelen dat het waarderen op cashflow ook een mogelijkheid is. Om in de toekomst de kansen op de kantorenmarkt succesvol te kunnen ontwikkelen is financiering nodig. Banken en beleggers dienen dan ook hun beleggingscriteria de komende jaren


113

te herzien. Ze moeten overtuigd raken dat langjarige huurcontracten eerder uitzondering dan regel worden. En dat het waarderen op cashflow ook een middel kan zijn om financiering los te krijgen. Want alleen met financiering van banken en beleggers kan men de kansen op de kantorenmarkt benutten en deze succesvol ontwikkelen!


114

Literatuurlijst • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Addelman, S. (1962), Orthogonal main-effects plans for asymmetrical factorial experiments, Technometrics, 4, pp. 21-46. Barucq, C., K. El’Hani. J. Guerin, M. Rodriguez, M. Vivinis (2009), L’immobilier de bureau en ilede France: Expertise et approches prospectives, Parijs: BIPE. ABN AMRO (2011). Kansen voor kwaliteit, de Nederlandse kantorenmarkt in beeld. ABN AMRO, Amsterdam. Arcadis (2010), Ver-Der Dossier Gebiedsontwikkeling, Arcadis, Amersfoort. Amersfoort Schuts van Haegen, M.H. (2011). Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Den Haag. Bak, R. L. (2011). Kantoren in cijfers. Zeist Blauw, de R. (2011), Strijp-S blijft bouwen. PropertyNL Magazine, Vol. 10, No. 11, pp. 52-53. Bijl, D. (2009). Aan de slag met Het Nieuwe Werken. Zeewolde Brounen, D., Eichholtz, P.M.A. (2004), Vastgoedmarkt kraakt onder demografische druk, Economische Statistische Berichten, Vol. 89 No. 4430, pp. 150. Cheshire, P., Christian A. L. (2007), Office Space Supply Restrictions in Britain: The Political Economy of Market Revenge, MPRE paper No. 5435. Colliers International (2011). Eindhoven office market – Research & Forecast report. Colliers International, Amsterdam. Dijk, B.P. van. (2011). Tweedeling in de kantorenmarkt. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam Dobbelsteen, A.A.J.F. van den (2008). Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool. Technische Universiteit Delft, Delft. Dooren, J. van. (2011). Handboek Het Nieuwe Werken. DTZ Zadelhoff (2011). Nederland compleet. DTZ Zadelhoff v.o.f., Amsterdam. DTZ Zadelhoff (2010). Het aanbod verouderd. DTZ Zadelhoff v.o.f., Amsterdam Dynamis (2011). Brabandse stedenrij – kantorenmarkt Eindhoven 2011. Eerenberg, P. (2011). Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven. Eichholtz, P.M.A. (2002), Meer kantoren dan banen, Economische Statistische Berichten, Vol. 87 No. 4389, pp. 150. Eicholtz, P.M.A., Kok, N. (2008). Green buildings make cents. Property Research Quarterly, oktober 2008, Amsterdam. Fried, J. Heinemeier, H. (2010). Rework. Mouria uitgeverij, Amsterdam. Gemeente Eindhoven (2011). Prioriteitsnota 2011 – 2014 Gool, v. Jager, Weisz, (2010). Onroerend goed als belegging, vierde geheel herziende druk, bijlagen O en P, Wolters Kluwer, Groningen. Gorter, E., Olden, H. (2004), Beleid voor bedrijventerreinen in Vlaanderen, Duitsland, Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, Stogo: Utrecht. Hageman, M. (2007). De Nederlandse architectuur 1000 – 2007, Thoth, Amsterdam. Hegeman, J.J.H. (2011). De kantoorgebruiker en zijn pand. Technische Universiteit Delft: Delft.


115

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • •

Hensher, D.A., J.M. Rose & W.H. Greene (2005) Applied Choice Analysis: A Primer.Cambridge University Press, Cambridge. Hurk, P. Van den. (2009) Casestudy Strijp-S: de creatieve stad. Erasmus Universiteit Rotterdam: Rotterdam. Heck, M. van (2006). Risicoloos “ontwikkelen op risico”. Technische Universiteit Eindhoven: Eindhoven IVBN (2009). Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad. Visie op duurzaam vastgoed, Vol. 1, No. 1, 1-4. Janssen-Jansen, L. ‘Creativiteit overheid gevraagd’, Real Estate Research Quarterly, juli 2009, p. 2226. Japan Real Estate Institute (2009), The annual Janpanese office building servey 2009, Tokyo. Joolingen, P. Van. Kersten, R. (2009). Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis. Den Haag Jones Lang LaSalle (2008). Duurzame huisvesting: een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker. Jones Lang LaSalle, Amsterdam. Jones Lang LaSalle (2011). Eindhoven Office Market Profile – Q2 2011. Jones Lang LaSalle: Amsterdam. Jones Lang LaSalle (2010). Office market conditions across Europe. Jones Lang Lasalle: London Korteweg, P.J. (2002) Veroudering van kantoorgebouwen probleem of uitdaging? Utrecht, KNAG. Kooijman, P. (2011), Overheid verzuimde gretigheid markt te beteugelen. PropertyNL Magazine, Vol. 10, No. 20, pp. 15. Kraaij, M. (2010). Vergroening van grijze gebouwen. Technische Universiteit Eindhoven: Eindhoven. Louviere, J.J., D.A. Hensher, and J.D. Swait (2000). Stated Choice Methods, Analysis and Application. Cambridge University Press, UK. Matsumara, T., The Tokyo Office Market’s “2010 Problem” – A net decline in office demand could impair the market from 2003, NLI Research: Tokyo. Marktstructuur MKB (2010) verkregen van http://www.ondernemerschap.nl/index.cfm/1,115,342,0,html/Marktstructuur Nationaal Kantorenmarkt onderzoek 2010, De economische crisis voorbij, Twynstra Gudde. NVB (2009) Kantoorgebruikers in profiel. Voorburg, N.v.v.o.e. bouwondernemers. Nelen, B. (2010). De kantorenmarkt uit evenwicht. Universiteit van Utrecht: Utrecht. Peek, G.J. (2011), “Van disciplinair raamwerk naar denkraam”, Real Estate Research Quarterly, Vol. 10 No. 2, pp. 16-26. Piljic, D. (2011). Het demografische tij keert. Verkregen van http://overons.rabobank.com/content/images/TREND%20Het%20demografische%20tij%20keert_tc m64-132448.pdf Priem. J. (2005). Eens een kantoorobject altijd een kantoorobject. Technische Universiteit Eindhoven: Eindhoven Philippa, M. e.a. (2003 – 2009). Etymologisch woordenboek van het Nederlands. Amsterdam, Amsterdam University Press. Rijksoverheid (2011). Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Den Haag. Sanko Estate (2012). Office stock Japan. Beschikbaar: http://www.sankoestate.com/market_info/pdf/tokyo_office_market/2012/6_office_stock.pdf SBR (2011). Binnenmilieu prestatie-eisen kantoorgebouwen. Rotterdam.


116

• • • • • •

• • • • • • • • • • • •

RRB (2008). Van aannemen naar ondernemen. Zoetermeer. Staps, F., Amerikaanse oplossingen voor het probleem van krimp, In: Buildingbusiness, 2009 november nr. 9, p. 50-53. Stec Groep B.V. (2011). Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt. Steinmaier, E. (2011). ABN AMRO - Kansen voor kwaliteit, de Nederlandse kantorenmarkt in beeld. ABN AMRO, Amsterdam Train K. (2003). Discrete Choice Methods with Simulation. Cambridge University Press, UK. Troostwijk (2010). Gouden Kompas 2010. Beschikbaar: http://www.troostwijk.nl/research/~/media/Files/Artikelen/BET/Troostwijk%20Aanbod%20kantoren %20%20Van%20meer%20naar%20minder.ashx Twynstra Gudde (2010). Nationaal kantorenmarkt onderzoek 2010. Amersfoort: Twynstra Gudde. Veldhoen, E. Piepers, B. (1995). Kantoren bestaan niet meer. Rotterdam, Uitgeverij 010. Veldhoen, E. (2008). The Art of Working – 3e druk. Den Haag, Sdu uitgevers. Venema, P. Twynstra Gudde (2004) Het nationale kantorenmarktonderzoek 2004 resultaten en visies. Amersfoort, Twynstra Gudde. Vosters, C. (2008). Wat wil de nieuwe consument?. Radboud Universiteit Nijmegen: Nijmegen. REN (1992) Real Estate Norm, Nieuwegein. Remøy, H.T. (2010), Out of office: A study on the cause of office vacancy and transformation as a means to cope and prevent, proefschrift, Technische Universiteit Delft: Delft. Roper, K.O. Beard, J.L. (2006). Justifying sustainable buildings – championing green operations. Journal of Corporate Real Estate, Vol. 8, No. 2, 91-103. Warren, C. (2010). Measures of environmentally sustainable development and their effect on property asset value. Property Management, Vol. 8, No. 2, 68-79. W8 Publicities, Vergeten verleden, www.w8.nl/socecon.htm (november 2011). Zha, R. (2011). How to bring BREEAM to China? Technische Universiteit Eindhoven: Eindhoven. Zuidema, M. Elp, M van. (2010). Kantorenleegstand – analyse van de marktwerking. Economisch Instituut voor de Bouw.

Websites

• • • • •

http://www.wikistedia.nl/2011/07/tijdelijk-ruimtegebruik-in-de-tijdelijke-stad/

•

http://www.dutchcowboys.nl/onderzoek/21006

http://www.duurzaamvastgoed.com/zzpers-bevolken-flexkantoren http://www.mkbservicedesk.nl/569/informatie-over-mkb-nederland.htm http://www.steelcase.nl/nl/kennis/inspirerende-werkomgeving/trends/pages/main.aspx http://www.xr-magazine.nl/nieuws/1192/trends-ontwikkelingen/de-10-belangrijkste-technologischetrends-van-2012


117


118

Bijlagen Inhoud Bijlage 1:

Verslaglegging beleggers

120

Bijlage 2A: Bijlage 2B:

Enquête Enquête: conjuncte keuze-experiment

130 135

Bijlage 3A: Bijlage 3B: Bijlage 3C: Bijlage 3D: Bijlage 3E: Bijlage 3F:

Experimenteel design Dummy codering Output Limdep Deelnut attributen Totaalnutten alternatieven Invloed attributen

139 140 141 142 143 143

Bijlage 4A t/m 4G: Kruistabellen met χ2 toets


144 t/m 146

119

Bijlage 1 – Verslaglegging Interviews met Beleggers In eerste instantie is ervoor gekozen om enkele beleggers in de top tien van Nederlandse kantoorbeleggers te interviewen. Drie van deze beleggers waren hiertoe bereid: Syntrus Achmea (Nederlands grootste kantoorbelegger met 912.000 m2), CBRE (inclusief het recent overgenomen ING Real Estate Investment Management; tweede in de Nederlandse top tien met 869.000 m2) en Univ-Invest (vierde in de top tien met 578.000 m2). Reggeborgh komt niet in de top 10 voor, maar is wel een interessante belegger. Dit is namelijk een private beleggingsmaatschappij met een bijzondere benadering. Uni-Invest John Walravens – Asset Manager Uni-Invest 18 januari 2012 in Eindhoven John Walravens was tot voor kort Asset Manager bij Uni-Invest, één van de oudste en grootste verhuurders van betaalbare kantoren- en bedrijfsruimten in Nederland. Uni-Invest is geen belegger die investeert in nieuwbouw kantoorpanden en zijn daarom niet geheel te vergelijken met een institutionele belegger. “Uni-Invest zit tussen een ouderwetse belegger en handelaar.” Uni-Invest koopt panden waar ‘wat aan mankeert’, deze panden worden verbeterd om ze vervolgens met winst te verkopen dan wel te exploiteren. Uni-Invest is altijd op zoek naar een waardetoevoeging. Zij ondernemen zonder achterliggend pensioenfonds. De portefeuille van Uni-Invest bestaat voor tweederde uit vastgoed gelegen in de Randstad. Volgens Walravens is dat bij alle beleggers het geval, “waar je nu vooral problemen ziet ontstaan zijn de satellietsteden, kantoorruimte in dorpen rondom de randstad, daar zitten de grootste problemen wat betreft kantoorleegstand. Neem als voorbeeld Hoofddorp, Kapelle aan de IJsel, Helmond en Best.” “Alle gemeenten hadden korte termijnwinst uit de grondopbrengsten nodig om de lange termijn begroting van gemeenten te dichten. Daarom zijn gemeenten de laatste jaren alleen maar bezig geweest om gronden uit te geven om hun gemeentelijke begroting dicht te timmeren.” Volgens Walravens is dit nu aan het stoppen. “Niemand durft meer gronden te kopen omdat niemand meer panden durft te ontwikkelen. Deze gronden zijn wel door gemeenten aangekocht en kunnen nu niet te gelden worden gemaakt. De rentetikker op de gronden loopt door en daarom gaan gemeenten failliet, daarom staat Apeldoorn onder curatele.” Een andere beperkende factor in de huidige situatie is Volgens Walravens de financiering van Vastgoed. “We lopen tegen een muur aan bij financiering van vastgoed. Bij korte huurtermijnen financiert geen bank. Banken staan in de modus, wanneer een ontwikkelaar financiering wil krijgen op een ontwikkeling dan moet hij grond, een huurder, getekende huurovereenkomst van minimaal 10 – 15 jaar en eigenlijk ook al een belegger hebben die het met een handtekening wil kopen. Als één van die dingen niet klopt, krijgt de ontwikkelaar geen financiering.” Volgens Walravens komt het er in feite op neer dat we in Nederland huurcontracten verkopen. Juist de duur van die huurcontracten staan onder druk, Walravens licht dit toe: “Tien jaar geleden waren beleggers liever lui dan moe, single tenant huurders die 10.000 m2 huren met contracten van 10 – 15 jaar hadden de voorkeur. Deze voorkeur is er nog steeds, alleen zie je nu dat er meer vraag is naar kleinschalige kantoorruimte voorzien van flexibelere huurcontracten. De meest succesvolle kantoorpanden op dit moment zijn single tenant panden tot 1.500 – 2.000 m2, bijvoorbeeld


120

kantoorvilla’s. Panden van dit formaat, gelegen op goede locaties, zijn zeldzaam. Dit type wordt niet ontwikkeld omdat, het gewoon weg niet rendabel is, de grond is te duur. Daarom bouwt men vaak hoogbouw kantoorruimte.” In de toekomst moet volgens Walravens het één en ander gaan veranderen om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen, hierover zegt hij het volgende: “Waar we in de toekomst naar toe moeten is dat beleggers en banken gemiddelde cashflow gaan waarderen.” Daarmee bedoeld Walravens dat beleggers en banken kantoorpanden moeten waarderen op de cashflow die ze gemiddeld over een aantal jaren generen. Als voorbeeld noemt Walravens het concept van Regus. “Een kantoorpand dat geëxploiteerd wordt door Regus heeft een bezettingsgraad van ongeveer 90%, daaronder liggen veel losse kortlopende huurcontracten, maar Regus bewijst met hun concept al vijf jaar cashflow te genereren.” Walravens denkt dat men in de toekomst “niet moet kijken naar looptijden van huurcontracten maar naar de gerealiseerde cashflow uit het verleden. Op basis van deze ‘zekerheid’ zouden beleggers en banken moeten overwegen om wel of niet een financiering te verstrekken.” Of meerdere beleggers er ook zo over denken weet Walravens niet. Een kantoorconcept dat hier slim op inspeelt en welke Walravens noemt is Spaces. “Spaces is een soort combinatie tussen Regus en Seats2meet”. Het concept Spaces “leeft en vibreert,” zoals Walravens dat zo mooi omschrijft. Hoe werkt het concept Spaces? “Spaces heeft heel veel verdienmodellen naast elkaar waarmee ze risico nemen. Spaces huurt het kantoorpand voor 10 jaar van NSI. NSI is in deze de belegger die overtuigd is van het concept en het risico met Spaces aandurft. Spaces neemt het risico en geeft NSI de zekerheid door middel van een langjarig huurcontract.” Verder voorspelt Walravens dat de kantoorleegstand in de toekomst nog veel groter wordt. “De echte leegstand is veel groter dan dat we denken. “Vanuit de bankenwereld is er een houding van ‘pretend’ en ‘extend’, grote beleggers houden hun vingers voor de ogen. Afwaarderen is moeilijk, toch zal er iets moeten gebeuren. Transformeren van leegstaande kantoorpanden is slechts een druppel op de gloeiende plaat. Transformatie gaat de leegstand niet oplossen.” Walravens ziet met name de monotone snelweglocaties als probleem, “wat moet je ermee, geef maar terug aan de natuur, sloop het maar.” Trends als Het Nieuwe Werken, duurzaamheid en demografische ontwikkelingen hebben volgens Walravens de komende jaren een groots effect op de kantorenmarkt. “De jonge garde die komende jaren de arbeidsmarkt instromen zijn gewend om op een hele andere manier te communiceren dan de oudere garde, denk daarbij aan het gebruik van sociale media (twitter, facebook, linkedin). Deze generatie gaan de bedrijven waar ze gaan werken opvoeden. Deze generatie wil op een andere manier hun werk doen. Ze willen niet op aanwezigheid beoordeeld worden maar op prestatie. Het kantoor wordt voor hen meer een ontmoetingsplek.” “Het Nieuwe Werken bestaat al lang. Toch zullen er altijd functies blijven waarvoor deze nieuw vorm van werken niet toepasbaar is, denk daarbij bijvoorbeeld aan administratieve functies.” Walravens verwacht dat wanneer de krimp in het ruimtegebruik ten gevolge van Het Nieuwe Werken doorzet we over twintig jaar een leegstandspercentage kennen van 40 – 50%. “Op lange termijn zal Het Nieuwe Werken een grote invloed hebben op de kantorenmarkt, de komende generaties zullen die manier van werken veranderen.”


121

Samenvattend komt Walravens tot de volgende (minimale) investeringscriteria op gebouwen locatieniveau die voor beleggers van belang zijn bij de keuze om te investeren in nieuwbouw kantoorruimte. Gebouwcriteria

Locatiecriteria

Het kantoorgebouw dient verhuurd te worden met een 10 – 15 jarig huurcontract

Het kantoorpand moet gelegen zijn op een centrumlocatie. Een goede locatie is het belangrijkste.

Geschikt voor Het Nieuwe Werken, dus flexibel in gebruik.

De locatie dient goed bereikbaar te zijn, zowel met de auto als het openbaar vervoer.

Tabel 1: Gebouw-‐ en locatiekenmerken gegeven door John Walrvens

Syntrus Achmea Frank Vellinga – Directeur kantoren en bedrijfsruimten Syntrus Achmea. 18 januari 2012 in Amsterdam Syntrus Achmea is een institutionele belegger die zich focust op binnenstedelijke aankopen, hierbij kijken ze voornamelijk naar de toekomstbestendigheid van gebouwen. Volgens Vellinga is het steeds belangrijker om al tijdens de bouw of reorganisatie van een pand na te denken over een mogelijke nieuwe functie van het pand. “Je moet een weder verhuurbaar product maken. Transformatie moet al eerder worden bekeken. De beoogde functie moet ook functioneren in een breder kader. Oftewel we moeten van objectniveau naar locatieniveau gaan kijken.” “Werken gaat zich steeds meer in multifunctionele binnenstedelijke omgevingen afspelen die goed bereikbaar zijn. Voortdurende technologische ontwikkelingen zullen ervoor zorgen dat vrije tijd en werk beter en efficiënter gecombineerd kunnen worden. In de stad van morgen zijn wonen, werken, recreëren en zorg sterk met elkaar verbonden.” “Of er nog wel toekomst is voor kantoren? Zeker,” zegt Vellinga. “Je ziet dat met name vanwege de steeds verdergaande individualisering van de samenleving, mensen behoefte hebben aan face to face contact. Als organisatie moet je die mogelijkheid beiden”. Het Nieuwe Werken zal hier niks aan veranderen. Door de opkomende vergrijzing daalt het aantal arbeidskrachten. Deze daling moet worden opgevangen door komende generaties. Vellinga verwacht een ‘war on talent’. “Bedrijven zullen alles in staat moeten stellen om medewerkers aan zich te binden. ‘Corporate identity’ wordt dan ook steeds belangrijker. ‘Creëer een corporate homeland’: een mooi pand dat de identiteit van het bedrijf ademt. Daar gebeurt het, daar is de dynamiek, de creativiteit. Daar willen collega’s elkaar ontmoeten als ze niet thuis of onderweg zijn.” Kantoorgebouwen die transformeerbaar zijn moeten worden getransformeerd, de rest moeten we weer gaan verhuren, misschien wel op basis van flexibele huurcontracten. Misschien is het quotasysteem van zijn collega Henk Jagersma wel een goede optie in de strijd tegen leegstand. Als laatste heeft Vellinga nog een mooie quote waaruit blijkt dat locatie alles bepalend is voor het succes van een kantoorgebouw:


122

“Kwaliteit is maakbaar, een goede locatie niet.” Samenvattend komt Vellinga tot de volgende (minimale) investeringscriteria op gebouwen locatieniveau die voor beleggers van belang zijn bij de keuze om te investeren in nieuwbouw kantoorruimte.

Gebouwcriteria

Locatiecriteria

Het pand moet weder verhuurbaar zijn.

De kantoorlocatie moet gelegen zijn in de ‘big 4’, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht of Den Haag. Een locatie met een diversiteit aan functies, dynamisch gebied.

Het gebouw moet geschikt zijn voor functie wijzigingen, het gebouw moet een hoge mate van flexibiliteit hebben. De locatie is alles, maar een goede kwaliteit van het gebouw is onmisbaar ‘Corporate identity’, een pand dat de identiteit van het bedrijf ademt, ofwel het gewenste imago uitstraalt.

Multifunctionele locatie, die goed bereikbaar is.

Tabel 2: Gebouw-‐ en locatiekenmerken gegeven door Frank Vellinga

CBRE Anne de Jong – Portfolio manager kantoren. 19 januari in Amsterdam Anne de Jong is verantwoordelijk voor het CBRE Dutch Office Fund. Dat fonds is niet van CBRE en voorheen ook niet van ING. CBRE is de partij die het fonds beheerd. Het eigendom van het fonds is in handen van 45 externe aandeelhouders en dat zijn pensioenfondsen. Alle grote pensioenfondsen in Nederland zijn een beetje eigenaar van deze portefeuille. De portefeuille die CBRE beheerd heeft een waarde van 2,2 miljard euro. De pensioenfondsen hebben allemaal een laag risicobehoefte, vandaar dat het management van CBRE gericht is op kwaliteit en het behoud daarvan. De strategie die CBRE kiest om het fonds te managen: CBRE kiest er voor om alleen te beleggen op de betere kantoorlocaties. Die vinden zij met name in de vier grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Binnen deze steden kiest CBRE ervoor om zich te beperken tot een aantal locaties. Dat doen ze om twee redenen: reden één, de aandeelhouders willen een beperkt risicoprofiel, top locaties met een hoogstedelijke kwaliteit en een laag risico, die locaties vinden ze voornamelijk in de vier grote steden. Reden twee, de vraag van een huurder hangt niet alleen samen met de locatie, wat volgens De Jong overigens wel het aller belangrijkste punt is, maar hangt ook samen met de kwaliteit van het kantoorgebouw. CBRE probeert dus kantoorpanden op de beste locaties in Nederland in bezit te krijgen en het kwaliteitsniveau van deze gebouwen hoog te houden. De derde pijler is het management, hierop onderscheid CBRE zich van zijn concurrenten. CBRE gelooft in klantcontact met huurders, makelaars en iedereen die daarbij betrokken is. Volgens De Jong is de manier waarop CBRE met haar huurders omgaat eveneens bepalend voor het succes. De Jong gelooft dat het succes van een belegger op de kantorenmarkt samenhangt met:


123

• • •

de kwaliteit van de locatie kwaliteit van het gebouw en de kwaliteit van het management

Wat betekent dat? CBRE probeert het op alle drie de vlakken beter te doen dan de rest. Zo proberen ze betere gebouwen op top locaties te verweven. Betere gebouwen zijn volgens De Jong gebouwen die zich op een aantal vlakken onderscheiden: •

•

•

Technisch moeten ze picobello zijn, het WTC in Amsterdam Zuid is daar een voorbeeld van. Het technisch en esthetisch comfort moet goed zijn. Kwalitatief hoogwaardig, het kantoor moet comfort geven, het imago moet goed zijn, het moet er goed uitzien. Duurzaamheid speelt een rol. CBRE vindt dat al een aantal jaar belangrijk en de aandeelhouders eisen dat ook van hen. Daarnaast gaan ook huurders steeds meer een belang hechten aan de duurzaamheid van een kantoorgebouw. Gebouwen dienen geschikt te zijn voor Het Nieuwe Werken.

Dit zijn de drie gebouw eigenschappen. Het portfolio kan alleen maar groeien als er aandeelhouders toetreden, daarmee komt er extra geld beschikbaar. Voor de komende drie jaar verwacht De Jong geen groei van het portfolio, tenzij er een nieuwe aandeelhouder toetreed tot het fonds. Wat CBRE nu doet om de kwaliteit van de panden in het portfolio te waarborgen en te verbeteren, is het verkopen van die panden waarbij met name de locatie niet meer voldoet aan de gestelde eisen. Het geld dat vrijkomt met verkoop wordt geïnvesteerd in de bestaande gebouwen om de kwaliteit te verbeteren. De Jong geeft als voorbeeld het nieuw Amsterdam gebouw zuidoost, de locatie is goed maar de kwaliteit is niet goed. CBRE investeert daarom 40 miljoen euro om het gebouw weer volledig te herontwikkeling zodat het voldoet aan de kwaliteitseisen van deze tijd. Waar kijkt een belegger naar, hoe bepaalt CBRE op hoofdlijnen of ze moeten investeren of niet: • •

Daarvoor maken ze diverse scenario analyses, deze bestaan uit verschillende scenario’s met uitgavenen inkomstenverwachtingen. Als dat gebeurd is komt men bijna altijd tot de conclusie dat er zwaar moet worden herontwikkeld om te zorgen dat de kwaliteit weer voldoet aan de vraag van de gebruiker.

Als je kijkt naar de toekomst van de kantorenmarkt, denkt CBRE dat ze het goed doen. “De totale kantorenmarkt is niet veel belovend, maar in het topsegment gaat het wel aardig en dat zal ook wel zo blijven. De portefeuille van CBRE bestaat voor een groot deel uit dit topsegment. Wat onder dat topsegment zit, daar heeft CBRE niet zoveel vertrouwen in,” vertelt De Jong. CBRE is op een aantal manieren wat vooruitstrevender dan haar concurrenten. Als voorbeeld noemt De Jong, de kwaliteit in klantbehandeling en de flexibiliteit in huurcontracten. CBRE staat meer open voor contracten met tijdelijke verhuur dan andere beleggers. Een aantal jaren terug waren 10 – 15 jarige contracten de standaard. Nu willen kantoorgebruikers steeds vaker flexibele huurcontracten. De jong geeft aan dat CBRE geen moeite heeft met 3 – 5 jarige huurcontracten, multi tenant. Het WTC is een van hun belangrijkste ‘assets’, daar hebben zij veel


124

kortlopende huurcontracten. Belangrijke voorwaarde is volgens De Jong wel dat je vertrouwen moet hebben in je gebouw en locatie. De ervaring is dat, als mensen kortere contracten afsluiten en het gebouw is goed, ze toch wel blijven zitten. Waarom wil een gemiddelde huurder vaak toch een langer huurcontract? “Omdat dan de zak met geld die ze van de ontwikkelaar of de belegger krijgen algemeen vrij groot is, ook wel incentives genoemd. Met kortlopende huurcontracten is een gebouw lastig te verkopen. Een Duitse beleggende partij kijkt als voorbeeld alleen maar naar de beleggingspanden met langlopende huurcontracten.” CBRE gelooft net als Walravens in het concept van Spaces, omzethuur is daar het concept. CBRE heeft een tien jarig huurcontract met Spaces. Spaces gaat heel goed in op de manier waarop mensen het kantoor gaan gebruiken. Het is een soort ontmoetingsplek, Het Nieuwe Werken komt daar helemaal tot zijn recht. Spaces heeft op de begane grond een ontmoetingsplek, waarbij ze verschillende voorzieningen aanbieden. Daarnaast faciliteren ze de ondernemers met de mogelijkheid tot afname van verschillende services. Op het moment koopt CBRE geen nieuwbouw. Beleid is kwaliteitsverbetering van het bestaande portfolio. De Jong gelooft wel in kleinschalige kantoorruimte. “Trend wordt eerder kleiner dan groter, steeds meer behoefte aan flexibiliteit en kleinere kantoorruimten. Het concept Spaces is een voorbeeld die inspeelt op deze vraag.” Gebouwcriteria

Locatiecriteria

Het gebouw moet van goede kwaliteit zijn. Het gebouw moet zich lenen voor Het Nieuwe Werken.

De kantoorlocatie moet gelegen zijn in de ‘big 4’, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht of Den Haag.

Het gebouw moet voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen. Technisch moet het gebouw tip top in orde zijn. Het gebouw moet inspelen op de behoefte aan kleinschalige kantoorruimte.

De kwaliteit van de locatie is heel belangrijk. Centrum locatie, goed bereikbaar, dicht bij een centraal station of vervoersknooppunt.

Tabel 3: Gebouw-‐ en locatiekenmerken gegeven door Anne de Jong


125

Reggeborg Mark Bouwens – Directeur Vastgoed 20 januari in Rijssen Reggeborgh is een private belegger voortgekomen uit het bouwbedrijf VolkerWessels. Reggeborgh belegt in private equity, vastgoed, energie, telecom en glasvezel. Reggeborgh was altijd een grote kantorenbelegger in Nederland. Reggeborgh had drie portefeuilles, de Westersuiker portefeuille, een kleine Reggeborgh portefuille en een portefeuille in Engeland. De grote Westersuiker portefeuille hebben ze in 2004 verkocht en hun Engelse portefeuille in 2006. Met het geld van deze verkoop is Reggeborgh in de woningmarkt in Duitsland gestapt, anticyclisch. Waarom belegt Reggeborgh in Duitsland? “Duitsland heeft de bouwcrisis al achter de rug; van 19992008 is er bijna niks gebouwd in Duitsland. Of het nou woningen, winkels of kantoren waren. Er is niet zo’n overaanbod. Dat was daarvoor wel. Toen hadden zij een vastgoedbubbel.” Sinds 2004 is Reggeborgh bezig geweest om uit de kantorenmarkt te stappen. “Dat wil niet zeggen dat we nooit meer wat doen in de kantorenmarkt, maar de aandacht is verschoven naar de woningbeleggingen in Duitsland,” vertelt Bouwens. “Reggeborgh had in de gaten dat de markt zich in een richting bewoog waarvan wij dachten, dit gaat ook weer een andere kant op, dit had alles te maken met de conjunctuur. Wanneer je niet meer kan beredeneren waarom iets zo duur is, is dat een goed moment om uit te stappen.” Reggeborgh wist dat ze nog niet het onderste uit de kan hadden gehaald maar gingen het risico niet aan en konden door verkoop van de portefeuille een goed rendement maken. Reggeborgh had in de gaten dat ze in Nederland niet verder moesten doorgroeien. Dit baseerden ze op de demografische ontwikkelingen. Ze zijn heel voorzichtig in de kantorenmarkt. Daarbij zitten ze nog wel in een aantal grote ontwikkelingen als park 20|20 in Hoofdorp, en Amsterdam Water Front de NDSM werf. De toekomst voor kantoren gaat naar gebieden waar werken (kantoren), wonen en winkelen samenkomen. Leefgebieden, waar je kan wonen, werken, shoppen, uitgaan. Daar gelooft Bouwens in. Reggeborgh werkt alleen maar op toplocaties. “Wij durven te investeren in de Randstad (de vier grote steden), daarbuiten moet het een bijzondere situatie zijn. De demografische ontwikkeling in de vier grote steden is daarbij van belang. Werkgelegenheid en demografische ontwikkelingen zijn ontzettend belangrijk,” verteld Bouwens. Waar liggen nog kansen voor toekomstige ontwikkelingen? Bouwens ziet kansen in locaties die voldoen aan de volgende voorwaarden: Goede locaties, binnenstedelijk, in de buurt van verkeersknooppunten, dichtbij een station, goede infrastructuur, goed openbaar vervoer en voorzieningen als wonen, winkelen, gezelligheid. Dat zijn locaties waarin Reggeborgh nog in zou willen investeren. Dit doen ze alleen onder bepaalde voorwaarden: • •

De kantoren moeten verhuurd worden aan A1 huurders, grote partijen. Wat je op dit moment ziet is dat banken alleen nog willen financieren met zeer langjarige huurcontracten. Vanaf 15 jaar bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is dus ook een investeringsvoorwaarde.


126

“Ook al is het een vragersmarkt, en kunnen kantoorgebruikers vragen wat ze willen, als ze nieuwbouw willen dan werkt het ineens andersom. Een ontwikkelaar krijg nieuwbouw niet meer gefinancierd als er geen 15 jarig huurcontract onder ligt.” Om dit probleem te tackelen speelt Reggeborgh met het idee een fonds op te richten, om zo te zorgen dat een ontwikkelaar zijn nieuwbouw gefinancierd krijgt. Hieraan worden wel strenge eisen gesteld. Het fonds neemt het risico van de ontwikkeling, er vanuit gaande dat alles is geregeld (ook het huurcontract), alleen met uitzondering van de koper die er nog niet is. Gedurende de rit wordt bekeken of het pand als belegging wordt behouden, of dat er een koper wordt gezocht. Reggeborgh durft alleen te investeren in kantoren die aansprekend en van goede kwaliteit zijn, Goede technische kwaliteit, duurzaamheid, goede architectuur en uitstraling zijn zeer belangrijk. “De kwaliteit moet gedurende de tijd blijven, het gebruik kan veranderen, daarom moet het kantoor flexibel zijn. Als je een grote klant hebt die single tenant huurt moet je ervanuit gaan dat je op den duur multi tenant kan verhuren. Een kantoorgebouw dient flexibel te zijn voor de toekomst.” Bouwens vindt tevens dat we terug moeten naar de menselijke maat. “Groot was mooi, maar je verkoopt er geen gebouw meer mee. Grote gebouwen zijn moeilijk te financieren.” Bouwens ziet tevens een trend in beleggend Nederland. “Mensen die beleggen in onroerend goed, die er verstand van hebben, beleggen alleen in objecten met minimaal 10 – 15 jarige huurcontracten.” Bouwens is van mening dat huurcontracten geen incentives mogen bevatten. “Je moet een werkelijke markthuur hebben. Op dit moment kijken banken namelijk ook naar wat de realistische huurprijs is en niet meer naar wat de huurprijs is die in het contract staat.” Bouwens denk dat op korte duur daardoor alle incentives eruit gaan omdat, “incentives in het verleden indirect werden gefinancierd door de banken en dat gaat niet meer gebeuren.” “De ontwikkelaar en de bouwbedrijven kunnen de incentives niet meer betalen. Incentives gaan er daardoor heel snel uit. Je gaat steeds meer naar de reële kantoorhuur toe,” voorspelt Bouwens. “Duurzaamheid is belangrijk bij nieuwbouw, maar moet wel worden terugbetaald door de klant.” Bouwens vindt dat voorzieningen moeten worden doorbelast in de huur. Op de vraag: “Ben je wel zo duurzaam als je leegstand veroorzaakt door het realiseren van nieuwbouw kantoorruimte?”, heeft Bouwens een kort antwoord, “Dat is marktwerking. Maar realiseer je nieuwbouw kantoorruimte, zorg dan dat je het goed doet en dat de nieuwbouw de ‘tands des tijds’ kan doorstaan.” Volgens Bouwens zal door Het Nieuwe Werken, het gemiddelde vierkante meter gebruik door werknemers afnemen, hij voorspelt dat die zelfs richting de 10 m2 gaat, de effectieve ruimte zal kleiner worden. Verder vertelt Bouwens over een interessante ontwikkelingen in Duitsland. “In Duitsland zie je dat de duurzaamheid wat meer richting gezondheid gaat. Mensen moeten zich prettig voelen en gezond kunnen leven in hun woningen, dat zelfde geldt voor kantoren,” verteld Bouwens. Samen met de heer Bouwens zijn alle criteria die Reggeborgh belangrijk acht nog eens doorgenomen, deze zijn in tabel 4 samengevat.


127

Gebouwcriteria

Locatiecriteria

Flexibiliteit, op maat gesneden volumes, geschikt voor Het Nieuwe Werken Geschikt voor zowel single-‐ als multi tenant gebruik Kolomvrije ruimten Onderscheidende architectuur, uitstraling Hoogwaardige technische infrastructuur Het gebouw dient te voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen.

Gelegen in stadscentrum van de Randstadsteden

Gelegen op een zichtlocatie

Omgeven door andere hoogwaardige kantoren Gelegen in een dynamisch gebied, hoog voorzieningenniveau in de omgeving Dichtbij vervoersknooppunten Onderscheidende architectuur in het gebied

Tabel 4: Gebouw-‐ en locatiekenmerken gegeven door Mark B ouwens

Conclusie Belangrijke conclusie uit de interviews zijn dat: • • • •

De vier geïnterviewde beleggers een centrumlocatie in de randstad als belangrijk locatiekenmerk zien; De bereikbaarheid en de dynamiek als belangrijke locatiekenmerken worden genoemd. Flexibiliteit en duurzaamheid worden als belangrijk gebouwkenmerk genoemd. Reggeborg en Syntrus Achmea benoemen ook heel duidelijk de onderscheidende architectuur als een belangrijk gebouwkenmerk.

In tabel 5 zijn de gebouwen locatiekenmerken van de beleggers nog eens samengevat.


128

Gebouwkenmerken

Uni-‐Invest

Syntrus Achmea

CBRE

Reggeborgh

Flexibiliteit, het pand moet weder verhuurbaar zijn en geschikt voor HNW

x

x

x

x

Duurzaamheid, het pand moet voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen

x

x

x

Onderscheidende architectuur, imago van het gebouw

x

x

Hoogwaardige technische infrastructuur van het kantoorgebouw

x

x

Uni-‐Invest

Syntrus Achmea

CBRE

Reggeborgh

Kantoorgebouw gelegen in de Randstad

x

x

x

x

Het kantoorgebouw bevindt zich op een centrumlocatie

x

x

x

x

Goed bereikbaar, dicht bij vervoersknooppunten

x

x

x

x

De kantoorlocatie wordt gekenmerkt als een dynamische omgeving

x

x

x

Kwalitatief hoogwaardige omgeving

x

x

x

Onderscheidende architectuur, imago van het gebied

x

x

Locatiekenmerken

Tabel 5: Gebouw-‐ en locatiekenmerken gegeven door Mark B ouwens


129

Bijlage 2A – Enquête Enquête(kantoorgebruikers(STRIJP7S Beste%huurder,% Op%de%volgende%pagina's%vindt%u%een%enquête%die%in%opdracht%van%Park%Strijp%Beheer%is%opgesteld.%Met%deze%enquête proberen%we%het%volgende%te%achterhalen:% B B B B

Opbouw%huurders%bestand%STRIJPBS;% Het%type%kantoorgebruiker%dat%kantoorruimte%huurt%op%STRIJPBS%en%hun%organisatiekenmerken; De%tevredenheid%van%de%huidge%huurders%over%de%kantoorruimte%en%Blocatie; De%voorkeuren%van%huurders%wat%betreft%kantoorruimte%en%Blocatie%t.b.v.%% toekomstige%nieuwbouw%kantoorruimte.%%%

De%enquête%is%opgebouwd%uit%verschillende%delen:% Algemene%gegevens%/%organisatie%kenmerken%/%huidige%situatie%kantoorhuisvesting%/%gewenste%toekomstige%situatie% kantoorhuisvesting%/%behoefte%kantoorgebruiker%m.b.t.%bedrijfsvoering%/%voorkeur%van%de%kantoorgebruiker. Het%invullen%van%de%enquête%kost%hoogstens%10%minuten%tijd.%We%zien%uw%respons%graag%tegemoet.% Bij%voorbaat%dank! Joep%van%Eijkeren%namens%PSB Algemene(gegevens 1. Naam$onderneming? 2.% Adres$huisvesting? 3.% e3mail$adres? 4.( Wat$waren$voor$uw$onderneming$(m.u.v.$de$huurprijs)$de$belangrijkste$redenen$ om$zich$op$STRIJP3S$te$vestigen? …%

Organisatie(kenmerken 5. Hoeveel$medewerkers$heeft$uw$bedrijf?$Of$bent$u$ZZP'er? a. b. c. d. e.

ZZP'er Minder%dan%10%werknemers 11%B%50%werknemers 51%B%250%werknemers) meer%dan%250%werknemers


130

6. In$welke$sector$onderneemt$u? a. b. c. d. e. f. h. j. k. l. m. n. o. p. q. s. t. u. v.

Juridische%dienstverlening FinancieelB%economische%dienstverlening Dienstverlening%voor%management%en%bedrijfsvoering Technische%dienstverlening Informatietechnologie% Creatieve%dienstverlening% Handel Bouw%/%infra Transport%en%logistiek% Horeca% Zorg Reisbranche Veiligheid Entertainment Technologische%industrie Detailhandel Communicatie%industrie Administratie%en%belasting Anders,%namelijk…%

7. Heeft$uw$organisatie$meerdere$kantoorvestigingen? a. b. c. d.

Nee Ja,%meerdere%in%Nederland Ja,%meerdere%in%Europa Ja,%meerdere%in%de%wereld

8. Sinds$wanneer$bent$u$gevestigd$op$STRIJP3S?$(jaartal) 9. Bent$u$uw$onderneming$op$STRIJP3S$begonnen? a. Ja b. Nee,%waar%dan%wel%en%wanneer?%(locatie%en%jaartal)%… 10. Hoe%heeft%uw%onderneming%zich%afgelopen%tijd%op%STRIJPBS%ontwikkeld?%(uitgedrukt%in%omzet)? a. b. c.% d.

Krimp%(<100%%omzet) Stabiel%(gelijk) Groei%(>100%%omzet) Grote%groei%(>150%%omzet)

11. In$welke$fase$zit$uw$bedrijf$? a. b. c. d.

Opstartfase Groeifase Consolidatiefase%(het%borgen%van%verbeteringen) Krimpfase


131

Huidige(situatie(kantoorhuisvesting 12. Wat$is$de$functie$van$uw$kantoor$op$Strijp3S? a. b. c. d.

Hoofdkantoor FrontBoffice:%kantoorruimte%t.b.v%klantcontact% BackBoffice:%kantoorruimte%t.b.v.%uitvoerende%werkzaamheden Anders:%…

13. Hoeveel$vierkante$meter$kantoorruimte$huurt$u$op$STRIJP3S? …% 14. Heeft$u$genoeg$aan$deze$hoeveelheid$kantoorruimte? a. b. c. d.

Ja,%wat%ik%nu%huur%is%precies%goed Ja,%maar%wat%ik%nu%huur%is%over%2%jaar%te%weinig Nee,%ik%zou%nu%graag%meer%kantoorruimte%willen%huren Nee,%ik%zou%nu%graag%minder%kantoorruimte%willen%huren%

15. Is$het$contact$met$buurondernemers$belangrijk$voor$uw$onderneming? a. Ja,%want:%… b. Nee,%want:%…% 16. Welke$van$onderstaande$redenen$waren$van$belang$bij$de$vestigingskeuze$voor$STRIJP3S? (maximaal$3$keuzes) a. c. e. f. g. h. i.

Functioneren%gebouw Uitbreiding%bedrijfsactiviteiten Consolidatie%van%activiteiten Imago%gebouw Functioneren%locatie Imago%locatie Gunstige%huurprijs

17. Hoe$tevreden$bent$u$over$de$volgende$gebouwkenmerken$van$uw$kantoorgebouw. 1.$ontevreden$/$2.$niet$geheel$te$vreden$/$3.$neutraal$/$4.$tevreden/$5.$zeer$tevreden$/$6.$nvt

a. b. c. d. e. f. g.

Tevredenheid(huidige(gebouwkenmerken(voor(uw(kantoorpand? ICTBvoorzieningen afwerkingsniveau/uitstraling%v.h.%Interieur%in%algemene%ruimtes% Flexibiliteit%van%het%kantoorgebouw%naar%functie%en%gebruik.%% architectuur%en%uitstraling%exterieur klimaatbeheersing energie%verbruik De%uitbreidingsmogelijkheden%die%het%pand%biedt

1 1 1 1 1 1 1

2 2 2 2 2 2 2

3 3 3 3 3 3 3

4 4 4 4 4 4 4

5 5 5 5 5 5 5

NVT 0 0 0 0 0 0 0

18. %Mist%u%een%gebouwkenmerkt%waar%u%ontevreden%of%zeer%tevreden%over%bent?% Zo%ja,%welk%kenmerk%is%dat%en%waarom%bent%u%daar%ontevreden%of%zeer%te%vreden%over?%


132

19. Als%u%een%rapportcijfer%mag%geven%aan%het%kantoorgebouw%waar%u%nu%kantoorruimte%huurt,%welk%cijfer%zou%dit%dan% zijn?% 20. Hoe$tevreden$bent$u$over$de$volgende$locatiekenmerken$van$uw$kantoorlocatie.$ 1.$ontevreden$/$2.$niet$geheel$te$vreden$/$3.$neutraal$/$4.$tevreden/$5.$zeer$tevreden$/$6.$nvt

a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

Tevredenheid(huidige(locatiekenmerken(Strijp7S? Autobereikbaarheid Parkeerruimte acceptabel%(huur)niveau Bereikbaarheid%met%het%openbaar%vervoer nabijheid%personeel nabijheid%van%klanten%en%relaties aanwezigheid%buurondernemers loopafstand%winkels loopafstand%binnenstad%of%ander%stedelijk%centrum gelegen%in%een%parkachtige%omgeving% imago door%u%zelf%in%te%vullen:%…%

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

NVT 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0

21. %Mist%u%een%gebiedskenmerkt%van%STRIJPBS%waar%u%ontevreden%of%zeer%tevreden%over%bent?% Zo%ja,%welk%kenmerk%is%dat%en%waarom%bent%u%daar%ontevreden%of%zeer%te%vreden%over?% 22. Als%u%een%rapportcijfer%mag%geven%aan%het%gebied%STRIJPBS%waar%u%nu%kantoorruimte%huurt,%welk%cijfer%zou%dit%dan% zijn?% Toekomstige(situatie(kantoorhuisvesting 23. Hoe$zal$uw$onderneming$zich$de$komende$jaren$ontwikkelen$(uitgedrukt$in$omzet)? a. b. c. d.

Krimp%(<100%%omzet) Stabiel%(gelijk) Groei%(>100%%omzet) Grote%groei%(>150%%omzet)

24. Wanneer%u%kantoorruimte%huurt%en%u%mag%kiezen,%welke%manier%van%afrekenen%heeft%dan%uw%voorkeur? a.% Huurprijs%+%energie/waterrekening%+%servicekosten%als%vast%totaalbedrag% b. Afrekening%op%basis%van%werkelijk%gebruik 25. Welke%voorziening%mist%en%zou%u%in%de%toekomst%graag%gerealiseerd%zien%op%STRIJPBS? …% 26. De$tijdelijke$verhuur$van$kantoorruimte$op$STRIJP3S$loopt$een$keer$af.$Wanneer$dat$gebeurt$ beschouwt$u$zichzelf$als$potentiële$huurder$voor$toekomstige$nieuwbouw$kantoorruimte$op$STRIJP3S? a.% ja b. misschien c nee


133

27. Wanneer&de&tijdelijke&verhuur&van&kantoorruimte&op&STRIJP9S&af&loopt&en&wordt&vervangen&door& kwalitatief&goede&nieuwbouw&kantoorruimte&dan? a. Ga$ik$op$zoek$naar$andere$kantoorruimte$voor$het$zelfde$prijs/kwaliteitsniveau$wat$ik$nu$huur.$ Een$marktconforme$huurprijs$kan$en$wil$ik$niet$betalen.$Ik$verlaat$STRIJPBS$als$kantoorlocatie. b. Zou$ik$graag$nieuwe$kantoorruimte$willen$huren$op$STRIJPBS$en$ben$bereidt$hiervoor$een$marktconforme huurprijs$te$betalen. c. Weet$ik$het$nog$niet.$Ik$zou$graag$blijven$maar,$weet$niet$of$ik$een$markconforme$huurprijs$kan$op$brengen. d. Anders 28. Wanneer&op&STRIJP9S&tijdelijke&kantoorruimte&wordt&vervangen&door&nieuwbouw&kantoorruimte&en&deze&nieuwbouw kantoorruimte&wordt&gekenmerkt&door&een&hoge&technische&kwaliteit,&duurzaamheid,&geoede&architectuur&en& uitstraling,&zou&u&zich&hier&dan&een&marktconforme&huurprijs&(denk&aan&2&keer&huidige&huurprijsniveau)& voor$willen$en$kunnen$betalen? a.$ b.$ c. d. e.

Ja$zeker,$dat$is$een$scherpe$prijs Ja,$dat$is$een$redelijke$prijs Ik$twijfel Nee,$ik$zou$wel$willen$maar$de$huurprijs$is$hoog Nee,$zeker$niet

29. Hoe$zou$u$STRIJPBS$in$een$woord$of$zin$omschrijven?

Bedankt$voor$het$invullen$van$de$enquête. Mocht$u$nog$vragen$of$opmerkingen$hebben$dan$kunt$u$deze$hier$neer$schrijven: …$

Voor$verdere$vragen$of$contact$kunt$u$mij$benaderen$via$onderstaand$mail$adres.$ Contactgegevens:Joep$van$Eijkeren

[email protected]


134

Bijlage 2B – Enquête: conjuncte keuze-experiment Voorkeur(van(de(kantoorgebruiker Dit%deel%van%de%enquête%is%gericht%op%uw%voorkeuren%voor%het%kantoorgebouw%en%Blocatie%te%meten.%Doormiddel%van%% uw%voorkeur%voor%een%situatie%kan%op%een%andere%manier%worden%bepaald%welke%gebouwB%en%locatiecriteria%u% het%belangrijkst%vindt.%De%volgende%gebouwB%en%locatiecriteria%komen%in%de%vragen%naar%voren:

1. Bereikbaarheid(kantoorlocatie:

2(min.(/(5(min.(/(10(min.(

De%bereikbaarheid%uitgedrukt%in,%de%tijd%tussen%een%afrit%van%een%snelweg%en%de%parkeervoorziening%bij%het%kantoor. 2. Dynamische(omgeving:%

Werken(/(Wonen(&(Werken(/(Wonen,(Weren(&(Recreëeren(

Een%gebied%waar%wonen,%werken%en%recreatieve%voorzieningen%samen%komen.%Verschillende%gebiedsvarianten%worden%weergegeven.% 3. Bereikbaarheid(kantoorlocatie(openbaar(ververvoer((OV):(

2(min.(/(5(min.(/(10(min.(

De%bereikbaarheid%wordt%uitgedrukt%in%het%aantal%minuten%lopen%tot%een%HOVBhalte.%(HOV%=%Hoogwaardig%Openbaar%Vervoer) 4. Voorzieningenniveau(gebouw:%

Basis(/(Goed(/(Uitstekend

B

Basis:%een%kantoorgebouw%met%een%traditioneel%voorzieningenniveau,%%beperkte%ICT%faciliteiten,%basis%afwerkingsniveau%van%de%binnenruimte.

B

Goed:%een%kantoorgebouw%met%goed%voorzieningenniveau,%goed%werkende%ICT%faciliteiten,%een%kwalitatief%goed%afwerkingsniveau%van%de%binnenruimten.

B

Uitstekend:%een%kantoorgebouw%hoogwaardige%voorzieningenniveau,%uitgerust%met%een%full%service%pakket,%hoogwaardige%ICT%voorzieningen, kwalitatief%hoog%afwerkingsniveau.

5. Flexibiliteit(gebouw:(

Niet(/(Deels(/(Gemakkelijk(en(geheel(aanpasbaar

De%mate%van%aanpasbaarheid%van%het%kantoorgebouw%naar%functie%en%gebruik.% 6. Huurprijs:(

€100(/(€140(/(€170

De%huurprijs%per%m2/jaar%(incl.%energie%lasten%en%service%kosten)%uitgedrukt%in%een%variatie%op%de%markt%conforme%huurprijs%in%Eindhoven. 7. Duurzaamheid:((

0%(/(20%(/(50%(energiebesparing

Duurzaamheid%uitgedrukt%in%de%mate%van%energiebesparing%t.o.v.%het%gebruik%nu.% 8. Imago:(

Zwak(/(Goed(/(Sterk

B

Sterk:%Een%sterk%architectonisch%en%kwalitatief%goed%kantoorgebouw%gelegen%in%een%bruisend%gebied%met%veel%dynamiek%en%weinig%leegstand.

B

Goed:%Een%kwalitatief%goed%kantoorgebouw%van%matige%architectuur,%gelegen%in%een%rustig%gebied%met%beperkte%dynamiek%en%leegstand.%

B

Zwak:%Een%kwalitatief%matig%kantoorgebouw%met%niet%sprekende%architectuur,%gelegen%in%een%monofunctioneel%gebied%met%weinig%dynamiek%en%veel%leegstand

VOORBEELD:(WELKE(SITUATIE(HEEFT(UW(VOORKEUR?( Situatie:

A

B

C

Bereikbaarheid:

2%min.

5%min.

10%min.

Dynamische(omgeving:

Wonen,%Werken

Werken

Wonen,%Werken,%recreëeren%

Bereikbaarheid(OV:

TreinB%busverbinding%op%5%min.%lopen




Goede%voorzieningen

Uitstekende%voorzieningen

Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:

Niet%aanpasbaar,%

Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar

Deels%aanpasbaar%

bruikbaar%voor%één%functie

aan%functie%en%gebruik


Huurprijs:

Huurprijs%€140

Huurprijs%€100

Huurprijs%€170

Duurzaamheid:

0%%energiebesparing

50%%energiebesparing


Imago:

Sterk%imago

Zwak%imago

Goed%imago

0

x

0

Geen van(deze(3

0

De%respondent%heeft%in%het%voorbeeld%gekozen%voor%situatie%B. Op%de%volgende%bladzijdes%vindt%u%negen%situaties.%Per%situatie%vragen%we%u%aan%te%geven%% welk%alternatief%uw%voorkeur%heeft.


135

1.( WELKE(SITUATIE(HEEFT(UW(VOORKEUR?( A

B

C

Geen van(deze(3

Bereikbaarheid:

5%min.

5%min.

2%min.


Wonen,%Werken

Werken

Wonen,%Werken,%recreëeren%

Bereikbaarheid(OV:





Basis%voorzieningen

Goede%voorzieningen

Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:



Niet%aanpasbaar,%




Huurprijs:

Huurprijs%€140

Huurprijs%€170

Huurprijs%€140

Duurzaamheid:


0%%energiebesparing

0%%energiebesparing

Imago:

Zwak%imago

Zwak%imago

Goed%imago

0

0

0

0

A

B

C

Geen van(deze(3

Bereikbaarheid:

10%min.

5%min.

5%min.


Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Wonen,%Werken,%Recreëren

Bereikbaarheid(OV:





Basis%voorzieningen


Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:


Deels%aanpasbaar%aan%

Niet%aanpasbaar,%


functie%en%gebruik

bruikbaar%voor%één%functie%

Huurprijs:

Huurprijs%€170

Huurprijs%€170

Huurprijs%€170

Duurzaamheid:


0%%energiebesparing

0%%energiebesparing

Imago:

Goed%imago

Goed%imago

Sterk%imago

0

0

0

0

Geen van(deze(3

2. (WELKE(SITUATIE(HEEFT(UW(VOORKEUR?

3. WELKE(SITUATIE(HEEFT(UW(VOORKEUR?( Situatie:

A

B

C

Bereikbaarheid:

2%min.

10%min.

2%min.


Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Bereikbaarheid(OV:





Goede%voorzieningen

Goede%voorzieningen

Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:

Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar%

Niet%aanpasbaar,%





Huurprijs:

Huurprijs%€140

Huurprijs%€140

Huurprijs%€100

Duurzaamheid:

0%%energiebesparing



Imago:

Sterk%imago

Zwak%imago

Sterk%imago

0

0

0


0

136


A

B

C

Geen van(deze(3

Bereikbaarheid:

2%min.

2%min.

10%min.


Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Bereikbaarheid(OV:







Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:

Niet%aanpasbaar,

Deels%aanpasbaar%





Huurprijs:

Huurprijs%€100

Huurprijs%€140

Huurprijs%€100

Duurzaamheid:


0%%energiebesparing

0%%energiebesparing

Imago:

Goed%imago

Zwak%imago

Sterk%imago

0

0

0

0

Geen van(deze(3


A

B

C

Bereikbaarheid:

10%min.

5%min.

10%min.


Werken

Werken

Werken

Bereikbaarheid(OV:





Goede%voorzieningen


Basis%voorzieningen

Flexibiliteit:


Niet%aanpasbaar,%

Deels%aanpasbaar%




Huurprijs:

Huurprijs%€100

Huurprijs%€140

Huurprijs%€140

Duurzaamheid:

0%%energiebesparing



Imago:

Goed%imago

Sterk%imago

Sterk%imago

0

0

0

0

Geen van(deze(3


A

B

C

Bereikbaarheid:

10%min.

10%min.

5%min.


Werken



Bereikbaarheid(OV:








Flexibiliteit:

Niet%aanpasbaar,






Huurprijs:

Huurprijs%€160

Huurprijs%€140

Huurprijs%€100

Duurzaamheid:




Imago:

Zwak%imago

Goed%imago

Zwak%imago

0

0

0


0

137


A

B

C

Geen van(deze(3

Bereikbaarheid:

10%min.

2%min.

2%min.



Wonen,%Werken


Bereikbaarheid(OV:





Basis%voorzieningen

Basis%voorzieningen


Flexibiliteit:

Niet%aanpasbaar,%

Deels%aanpasbaar%





Huurprijs:

Huurprijs%€170

Huurprijs%€170

Huurprijs%€170

Duurzaamheid:

0%%energiebesparing



Imago:

Zwak%imago

Zwak%imago

Sterk%imago

0

0

0

0

Geen van(deze(3


A

B

C

Bereikbaarheid:

2%min.

5%min.

5%min.



Werken


Bereikbaarheid(OV:





Goede%voorzieningen

Basis%voorzieningen

Goede%voorzieningen

Flexibiliteit:

Deels%aanpasbaar

Deels%aanpasbaar%

Deels%aanpasbaar%




Huurprijs:

Huurprijs%€100

Huurprijs%€100

Huurprijs%€140

Duurzaamheid:




Imago:

Zwak%imago

Goed%imago

Goed%imago

0

0

0

0

Geen van(deze(3


A

B

C

Bereikbaarheid:

10%min.

2%min.

5%min.



Wonen,%Werken

Wonen,%Werken

Bereikbaarheid(OV:





Goede%voorzieningen

Goede%voorzieningen

Goede%voorzieningen

Flexibiliteit:

Deels%aanpasbaar%

Niet%aanpasbaar,%

Niet%aanpasbaar,




Huurprijs:

Huurprijs%€170

Huurprijs%€170

Huurprijs%€100

Duurzaamheid:




Imago:

Sterk%imago

Goed%imago

Sterk%imago

0

0

0


0

138

Bedankt%voor%het%invullen%van%de%enquête. Mocht%u%nog%vragen%of%opmerkingen%hebben%dan%kunt%u%deze%hier%neer%schrijven: …%

Voor%verdere%vragen%of%contact%kunt%u%mij%benaderen%via%onderstaand%mail%adres.% Contactgegevens: Joep%van%Eijkeren

[email protected]

Bijlage 3 Bijlage 3A – Experimenteel design De nullen in het design staan voor het eerste niveau van betreffende attribuut, de 1 staat voor het tweede en de 2 voor het derde niveau. Aan de hand van dit design zijn de 27 profielen samengesteld. Zie hieronder. A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2

0 0 0 1 1 1 2 2 2 0 0 0 1 1 1 2 2 2 0 0 0 1 1 1 2 2 2

0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2

0 1 2 0 1 2 0 1 2 1 2 0 1 2 0 1 2 0 2 0 1 2 0 1 2 0 1

0 1 2 1 2 0 2 0 1 1 2 0 2 0 1 0 1 2 2 0 1 0 1 2 1 2 0

0 2 1 1 0 2 2 1 0 1 0 2 2 1 0 0 2 1 2 1 0 0 2 1 1 0 2

0 1 2 2 0 1 1 2 0 1 2 0 0 1 2 2 0 1 2 0 1 1 2 0 0 1 2

0 2 1 2 1 0 1 0 2 1 0 2 0 2 1 2 1 0 2 1 0 1 0 2 0 2 1


139

Bijlage 3B – Dummy codering

Dummy%codering% A1a 1 0 0

A1b 0 1 0

A2a 1 0 0

A2b 0 1 0

2*min 5*min 10*min

A3a 1 0 0

A3b 0 1 0

Voorzieningenniveau

basis goed uitstekend

A4a 1 0 0

A4b 0 1 0

A5

Flexibiliteit

niet deels gemakkelijk

A5a 1 0 0

A5b 0 1 0

A6

Huurprijs

100 175 275

A6a 1 0 0

A6b 0 1 0

A7

Duurzaamheid

0% 20% 50%

A7a 1 0 0

A7b 0 1 0

A8

Imago

zwak goed sterk

A8a 1 0 0

A8b 0 1 0

A1

Bereikbaarheid*

2*min 5*min 10*min

A2

Dynamische*omgeving wonen wonen,*werken wonen,*werken,*recreën

A3

Bereikbaarheid*OV

A4


140

Bijlage 3C – Output Limdep

Untitled Output 1.lim Saturday, 3 March 2012

Page 8 12:32:05 PM

| RsqAdj=1-[nJ/(nJ-nparm)]*(1-R-sqrd) | | nJ = sum over i, choice set sizes | +---------------------------------------------+ +--------+--------------+----------------+--------+--------+ |Variable| Coefficient | Standard Error |b/St.Er.|P[|Z|>z]| +--------+--------------+----------------+--------+--------+ BASIS | -1.39406835 .34239720 -4.071 .0000 V1B | -.38548618 .20709250 -1.861 .0627 V3A | .23584396 .18695818 1.261 .2071 V4A | -1.19838205 .18607494 -6.440 .0000 V5A | -.68963288 .20249313 -3.406 .0007 V6A | 3.16634424 .29496418 10.735 .0000 V6B | 1.73270388 .27126097 6.388 .0000 V7A | -.90248529 .25138146 -3.590 .0003 V7B | -.66208511 .22666629 -2.921 .0035 V8A | -1.54677968 .20035583 -7.720 .0000 --> Nlogit ; lhs = keuze,nalt ; rhs = basis,v1b,v4a,v5a,v6a,v6b,v7a,v7b,v8a $ +---------------------------------------------+ | Discrete choice and multinomial logit models| +---------------------------------------------+ +------------------------------------------------------+ |WARNING: Bad observations were found in the sample. | |Found 1 bad observations among 315 individuals. | |You can use ;CheckData to get a list of these points. | +------------------------------------------------------+ Normal exit from iterations. Exit status=0. +---------------------------------------------+ | Discrete choice (multinomial logit) model | | Maximum Likelihood Estimates | | Model estimated: Mar 02, 2012 at 01:50:50PM.| | Dependent variable Choice | | Weighting variable None | | Number of observations 314 | | Iterations completed 6 | | Log likelihood function -287.1634 | | Number of parameters 9 | | Info. Criterion: AIC = 1.88639 | | Finite Sample: AIC = 1.88828 | | Info. Criterion: BIC = 1.99386 | | Info. Criterion:HQIC = 1.92933 | | R2=1-LogL/LogL* Log-L fncn R-sqrd RsqAdj | | Constants only. Must be computed directly. | | Use NLOGIT ;...; RHS=ONE $ | | Response data are given as ind. choice. | | Number of obs.= 315, skipped 1 bad obs. | +---------------------------------------------+ +---------------------------------------------+ | Notes No coefficients=> P(i,j)=1/J(i). | | Constants only => P(i,j) uses ASCs | | only. N(j)/N if fixed choice set. | | N(j) = total sample frequency for j | | N = total sample frequency. | | These 2 models are simple MNL models. | | R-sqrd = 1 - LogL(model)/logL(other) | | RsqAdj=1-[nJ/(nJ-nparm)]*(1-R-sqrd) | | nJ = sum over i, choice set sizes | +---------------------------------------------+


141

Untitled Output 1.lim Saturday, 3 March 2012

Page 9 12:32:05 PM

+--------+--------------+----------------+--------+--------+ |Variable| Coefficient | Standard Error |b/St.Er.|P[|Z|>z]| +--------+--------------+----------------+--------+--------+ BASIS | -1.50171385 .33018849 -4.548 .0000 V1B | -.36863865 .20369444 -1.810 .0703 V4A | -1.21681077 .18623811 -6.534 .0000 V5A | -.63465638 .19395913 -3.272 .0011 V6A | 3.10500090 .28586372 10.862 .0000 V6B | 1.72693985 .27024672 6.390 .0000 V7A | -.97596347 .24583144 -3.970 .0001 V7B | -.65402743 .22439101 -2.915 .0036 V8A | -1.56137801 .20131375 -7.756 .0000

Bijlage 3D – Deelnut attributen A1a 1 0 0 0

A1b 0 1 0 40,37

deelnut 0 #0,37 0 40,37

A2a 1 0 0 0

A2b 0 1 0 0

deelnut 0 0 0 0

A3a 1 0 0 0

A3b 0 1 0 0

deelnut 0 0 0 0

A4a 1 0 0 41,22

A4b 0 1 0 0

deelnut #1,22 0 0 41,22

A5a 1 0 0 40,63

A5b 0 1 0 0

deelnut #0,63 0 0 40,63

A6a 1 0 0 3,105

A6b 0 1 0 1,73

deelnut 3,105 1,73 0 1,375

A7a 1 0 0 40,975

A7b 0 1 0 40,654

Tot.&Nut 0,00 0,89 :1,10 :0,81 :0,63 1,23 1,82 0,76 :2,78 0,71 :3,20 1,18 2,11 :2,07 :1,35 :2,91 1,52 0,08 :1,28 1,73 :0,65 :1,87 0,91 :0,46 0,51 :2,84 2,13

Kans 1,8% 4,3% 0,6% 0,8% 0,9% 6,1% 11,0% 3,8% 0,1% 3,6% 0,1% 5,7% 14,6% 0,2% 0,5% 0,1% 8,1% 1,9% 0,5% 10,0% 0,9% 0,3% 4,4% 1,1% 3,0% 0,1% 14,9%

deelnut1 #0,975 #0,654 0 40,32

A8a 1 0 0 41,56

A8b 0 1 0 0

deelnut1 #1,56 0 0 41,56

Bijlage 3E – Totaalnutten alternatieven Totaal&nut&per&situatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 &0,37 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 &1,22 0 0 &1,22 0 0 &1,22 0 &1,22 0 0 &1,22 0 0 &1,22 0 &1,22 0 0 &1,22 &1,22 0 &1,22 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 &0,63 0 &0,63 0 &0,63 0 0 0 &0,63 0 &0,63 0 0 0 0 &0,63 &0,63 0 0 0 0 &0,63 0 &0,63 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 3,105 0 0 0 3,105 3,105 0 0 0 0 3,105 3,105 0 0 0 3,105 0 3,105 0 0 0 3,105 0 0 0 3,105

0 0 1,73 1,73 0 0 0 1,73 0 1,73 0 0 0 1,73 0 0 0 1,73 0 1,73 0 0 0 1,73 1,73 0 0

0 0 &0,98 &0,98 0 0 0 &0,98 0 0 &0,98 0 0 0 &0,98 &0,98 0 0 &0,98 0 0 0 &0,98 0 0 0 &0,98

0 &0,654 0 0 0 &0,654 &0,654 0 0 &0,654 0 0 0 &0,654 0 0 0 &0,654 0 0 &0,654 &0,654 0 0 0 &0,654 0

0 &1,56 0 &1,56 0 0 0 0 &1,56 0 0 &1,56 0 &1,56 0 &1,56 0 0 &1,56 0 0 0 0 &1,56 0 &1,56 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

142

Bijlage 3F – Invloed attributen

Algemeen'('de'drie'attribuutniveaus' A 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Uitstekende%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€275 50%%energiebesparing Sterk%imago

B 5%min.% Wonen,%Werken Trein6%busverbinding%op%5%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

C Geen'van'de'3 10%min. Werken Trein6%busverbinding%op%10%min.%lopen Basis%voorzieningen Niet%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€100 0%%energiebesparing Zwak%imago

28%

57%

8%

6%

Is'men'bereid'meer'huur'te'betalen'voor'een'goede'bereikbaarheid' D 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goed%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€275 20%%energiebesparing Goed%imago

E 5%min. Wonen,%Werken Trein6%busverbinding%op%5%min.%lopen Goede%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

F Geen'van'de'3 10%min. Werken Trein6%busverbinding%op%10%min.%lopen Goede%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€100 20%%energiebesparing Goed%imago

4%

14%

81%

2%

Huurprijs'ten'op'zichte'van'voorzieningenniveau,'duurzaamheid'en'imago' H 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Uitstekende%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€275 50%%energiebesparing Sterk%imago

I 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

J Geen'van'de'3 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen basis%voorzieningen Niet%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€100 0%%energiebesparing Zwak%imago

23%

66%

6%

5%

Huurprijs'ten'opzichte'van'imago'en'duurzaamheid K 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€275 50%%energiebesparing Sterk%imago

L 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

M Geen'van'de'3 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€100 0%%energiebesparing Zwak%imago

17%

50%

30%

B 5%min.% Wonen,%Werken Trein6%busverbinding%op%5%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

F 10%min. Werken Trein6%busverbinding%op%10%min.%lopen Goede%voorzieningen Gemakkelijk%en%geheel%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€100 20%%energiebesparing Goed%imago

I Geen'van'de'3 2%min. Wonen,%Werken,%recreëeren% Trein6%busverbinding%op%2%min.%lopen Goede%voorzieningen Deels%aanpasbaar aan%functie%en%gebruik Huurprijs%€175 20%%energiebesparing Goed%imago

12%

69%

17%

4%

Vergelijking'situaties'B,'F'en'I


1%

143

Bijlage 4 – Kruistabellen met χ2-toets De relatie tussen twee nominale variabelen kunnen we weergeven met een kruistabel. Een kruistabel is in feite een frequentietabel waarin twee nominale variabelen tegelijk afgebeeld worden. Om te kunnen bepalen of het verband statistisch significant is, wordt gebruik gemaakt van de χ2 toets. Wanneer gebruik gemaakt wordt van de χ2 toets, dan mogen niet te veel cellen van de matrix een verwachte waarde lager dan 5.0 hebben. In dit onderzoek is dat wel het geval. Om dit te corrigeren zijn een tweetal categorieen samengevoegd. Zo zijn groei > 100% omzet en groei > 150% omzet samengevoegd. Ook binnen de categorie aantal werknemers zijn 11 – 50 en 51 – 250 werknemers samengevoegd. Het resulataat is dat bij alle kruistabellen nog te veel ‘expected values’ kleiner zijn dan 5.0. Dit betekent dat er geen significante verbanden kunnen worden geconstateerd. Ook het significante verband in bijlage 4G is daarom niet betrouwbaar. Er kan dus geconcludeerd worden dat gegeven de beperkte omvang van het aantal respondenten het niet mogelijk is om significante verbanden tussen variabelen te ontdekken.

Bijlage 4A t/m 4G zijn als volgt weergegeven.

Bijlage 4A Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent

ontwikkeling afgelopen tijd *

65

N

98,5%

Total

Percent 1

1,5%

N

Percent 66

100,0%

aantal medewerkers

ontwikkeling afgelopen tijd * aantal medewerkers Crosstabulation aantal medewerkers

zzp'er ontwikkeling afgelopen tijd

krimp (<100% omzet)

Count Expected Count % within aantal medewerkers

stabiel (gelijk)


groei (>100% omzet)


Total


minde dan 10

11 - 50

werknemers

werknemers

Total

3

3

1

7

2,6

3,2

1,2

7,0

12,5%

10,0%

9,1%

10,8%

6

13

4

23

8,5

10,6

3,9

23,0

25,0%

43,3%

36,4%

35,4%

15

14

6

35

12,9

16,2

5,9

35,0

62,5%

46,7%

54,5%

53,8%

24

30

11

65

24,0

30,0

11,0

65,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Chi-Square Tests Asymp. Sig. (2Value Pearson Chi-Square Likelihood Ratio Linear-by-Linear Association N of Valid Cases

df

sided)

a

4

,735

2,048

4

,727

,129

1

,719

2,004

65

a. 4 cells (44,4%) have expected count less than 5. The minimum expected count is 1,18.


144

Bijlage 4B Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent


65

N

98,5%

Total

Percent 1

N

1,5%

Percent 66

100,0%

aantal medewerkers



krimp (<100% omzet)

Count

% within aantal medewerkers

7

2,6

3,2

1,2

7,0

12,5%

10,0%

9,1%

10,8%

6

13

4

23

8,5

10,6

3,9

23,0

25,0%

43,3%

36,4%

35,4%

15

14

6

35

12,9

16,2

5,9

35,0

62,5%

46,7%

54,5%

53,8%

24

30

11

65

24,0

30,0

11,0

65,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%


Total


Total 1

Expected Count % within aantal medewerkers

werknemers 3

Count

groei (>100% omzet)

11 - 50

werknemers 3

Expected Count

stabiel (gelijk)

minde dan 10

Chi-Square Tests Asymp. Sig. (2Value Pearson Chi-Square Likelihood Ratio

df

sided)

2,004a

4

,735

2,048

4

,727

,129

1

,719

Linear-by-Linear Association N of Valid Cases

65


Bijlage 4C Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent


65

N

98,5%

Total

Percent 1

1,5%

N

Percent 66

100,0%

aantal medewerkers



krimp (<100% omzet)


stabiel (gelijk)


groei (>100% omzet)


Total


minde dan 10

11 - 50

werknemers

werknemers

Total

3

3

1

7

2,6

3,2

1,2

7,0

12,5%

10,0%

9,1%

10,8%

6

13

4

23

8,5

10,6

3,9

23,0

25,0%

43,3%

36,4%

35,4%

15

14

6

35

12,9

16,2

5,9

35,0

62,5%

46,7%

54,5%

53,8%

24

30

11

65

24,0

30,0

11,0

65,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%


df

sided)

a

4

,735

2,048

4

,727

,129

1

,719

2,004

65



145

Bijlage 4D Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent

potentiele huurder * aantal

63

N

Total

Percent

95,5%

3

N

Percent

4,5%

66

100,0%

medewerkers

potentiele huurder * aantal medewerkers Crosstabulation aantal medewerkers

zzp'er potentiele huurder

ja

Count

23

8,4

10,6

4,0

23,0

39,1%

34,5%

36,4%

36,5%

11

15

7

33

12,0

15,2

5,8

33,0

47,8%

51,7%

63,6%

52,4%

3

4

0

7

2,6

3,2

1,2

7,0

13,0%

13,8%

,0%

11,1%

23

29

11

63

23,0

29,0

11,0

63,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Expected Count % within aantal medewerkers Count Expected Count % within aantal medewerkers Count Expected Count % within aantal medewerkers

Total 4

Count

Total

werknemers 10


nee

11 - 50

werknemers 9

Expected Count

misschien

minde dan 10

Chi-Square Tests Asymp. Sig. (2Value Pearson Chi-Square

df

sided)

a

4

,750

3,112

4

,539

,083

1

,774

1,923

Likelihood Ratio Linear-by-Linear Association N of Valid Cases

63


Bijlage 4E Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent

tijdelijke verhuurloopt af en

65

N

98,5%

Total

Percent 1

N

1,5%

Percent 66

100,0%

wordt vervangen, wat doet u? * aantal medewerkers

tijdelijke verhuurloopt af en wordt vervangen, wat doet u? * aantal medewerkers Crosstabulation aantal medewerkers

zzp'er tijdelijke verhuurloopt af en

Ik verlaat Strijp-S als

Count

wordt vervangen, wat doet u?

kantoorlocatie


Ik zou graag op Strijp-S blijven

Count

en bereid een mc huurprijs te

Expected Count

betalen


Ik weet het nog niet, wil graag

Count

blijven maar weet niet of ik een

Expected Count

mc huurprijs kan opbrengen


anders


Total


minde dan 10

11 - 50

werknemers

werknemers

Total

5

7

1

13

4,8

6,0

2,2

13,0

20,8%

23,3%

9,1%

20,0%

4

2

4

10

3,7

4,6

1,7

10,0

16,7%

6,7%

36,4%

15,4%

12

14

5

31

11,4

14,3

5,2

31,0

50,0%

46,7%

45,5%

47,7%

3

7

1

11

4,1

5,1

1,9

11,0

12,5%

23,3%

9,1%

16,9%

24

30

11

65

24,0

30,0

11,0

65,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%


df

sided)

6,934a

6

,327

6,648

6

,355

,018

1

,894

65



146

Bijlage 4F Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent

Bereidheid (willen en kunnen)

63

N

Total

Percent

95,5%

3

N

4,5%

Percent 66

100,0%

tot betaling mc huur voor kwalitatief goede nieuwbouw op Strijp-S * aantal medewerkers

Bereidheid (willen en kunnen) tot betaling mc huur voor kwalitatief goede nieuwbouw op Strijp-S * aantal medewerkers Crosstabulation aantal medewerkers

zzp'er Bereidheid (willen en kunnen)

ja, dat is een redelijke prijs

Count

tot betaling mc huur voor

op Strijp-S

8

2,9

3,7

1,4

8,0

8,7%

17,2%

9,1%

12,7%

7

9

7

23

8,4

10,6

4,0

23,0

30,4%

31,0%

63,6%

36,5%

9

7

0

16

5,8

7,4

2,8

16,0

39,1%

24,1%

,0%

25,4%

5

8

3

16

5,8

7,4

2,8

16,0

21,7%

27,6%

27,3%

25,4%

23

29

11

63

23,0

29,0

11,0

63,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Expected Count % within aantal medewerkers Count

huurprijs is te hoog


nee, zeker niet


Total


Total 1

Count

nee, ik zou wel willen maar de

werknemers 5

% within aantal medewerkers ik twijfel

11 - 50

werknemers 2

Expected Count

kwalitatief goede nieuwbouw

minde dan 10

Chi-Square Tests Asymp. Sig. (2Value

df

sided)

Pearson Chi-Square

8,273a

6

,219

Likelihood Ratio

10,448

6

,107

,599

1

,439

Linear-by-Linear Association N of Valid Cases

63


Bijlage 4G Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N

Missing Percent

genoeg aan hoeveelheid

65

N

98,5%

Total

Percent 1

N

1,5%

Percent 66

100,0%

kantoorruimte * aantal medewerkers

genoeg aan hoeveelheid kantoorruimte * aantal medewerkers Crosstabulation aantal medewerkers

zzp'er genoeg aan hoeveelheid

ja, wat ik nu huur is precies

Count

kantoorruimte

goed


ja, maar wat ik nu huur is over

Count

twee jaar te weinig


nee, ik zou nu graag meer

Count

kantoorruimte willen huren


nee, ik zou graag minder

Count

kantoorruimte willen huren


Total


minde dan 10

11 - 50

werknemers

werknemers

Total

16

19

5

40

14,8

18,5

6,8

40,0

66,7%

63,3%

45,5%

61,5%

7

8

3

18

6,6

8,3

3,0

18,0

29,2%

26,7%

27,3%

27,7%

0

1

3

4

1,5

1,8

,7

4,0

,0%

3,3%

27,3%

6,2%

1

2

0

3

1,1

1,4

,5

3,0

4,2%

6,7%

,0%

4,6%

24

30

11

65

24,0

30,0

11,0

65,0

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Chi-Square Tests Asymp. Sig. (2Value

df

sided)

11,240a

6

,081

Likelihood Ratio

9,628

6

,141

Linear-by-Linear Association

1,687

1

,194

Pearson Chi-Square

N of Valid Cases

65

a. 7 cells (58,3%) have expected count less than 5. The minimum expected count is ,51.


147

KANSEN OP DE KANTORENMARKT

Recommend Documents