De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013
Economische indicatoren (in %) 2010 Economische groei 1,7 Werkloosheid 5,5 Inflatie 1,3
Indicatoren kantorenmarkt 1H 2013 2011 1,0 5,4 2,3
2012 -1,2 6,4 2,5
2013* -1,25 8,5 2,8
2014* 0,75 9,25 2,0
1H 2013
Opname
Aanbod
Huurprijzen
Beleggingsvolume
476.500 m²
9.200.000 m²
€ 136 per m²
€ 550 mln.
-2%
-45%
€ 139 per m²
€ 990 mln.
-20% +5%
* betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS
Economie De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn, ten opzichte van begin 2013, niet verbeterd. De economie bevindt zich nog steeds in een recessie. Voor de tweede helft van 2013 wordt een lichte verbetering verwacht en naar verwachting klimt Nederland aan het eind van het jaar uit de recessie. Het CPB heeft de groeiverwachting voor 2014 in augustus 2013 naar beneden bijgesteld van +1% naar +0,75%. Dat de economie hooguit een lichte groei zal noteren heeft vooral te maken met de negatieve stemming bij zowel consumenten als producenten. Het consumentenvertrouwen blijft onverminderd op een zeer laag niveau (juli 2013: -37) en ook de producenten zijn nog steeds negatief gestemd, hoewel iets minder negatief in vergelijking met het eind van 2012 en begin 2013 (juli -3,5). Uit de laatste economische groeicijfers (krimp -1,8% jaar op jaar) blijkt dat de bestedingen van zowel overheid als consumenten en bedrijven fors zijn teruggelopen. Ook de export was lager. De verwachting is dat herstel van de economie in eerste instantie zal worden geleid door een groei van de export. De bestedingen zullen zich veel langzamer herstellen. Dit laatste is echter wel noodzakelijk voor een structureel economisch herstel. Echter de oplopende werkloosheid en het stijgend aantal faillissementen zorgt voor weinig optimisme bij zowel de consument als het bedrijfsleven.
1H 2012
598.200 m²
8.710.000 m²
Nederland staat een periode van forse bezuinigingen te wachten. Het kabinet heeft als doel gesteld om het begrotingstekort structureel onder de 3% te krijgen. Hiervoor zijn echter forse bezuinigingen nodig, wat zwaar drukt op de economie. De overheid zal de komende jaren het aantal werknemers sterk terugbrengen. Tegelijkertijd ziet het bedrijfsleven zich, door de aanhoudende krimp, gesteld voor saneringen, ontslagrondes en faillissementen. Dit resulteert op dit moment al in een sterke stijging van de werkloosheid (juli 2013: 8,7%). Door de matige vooruitzichten zal de vraag naar kantoorruimte naar verwachting ook in de tweede helft van 2013 lager uitvallen. Deze afnemende vraag zal aanhouden tot in 2014. Door de afnemende vraag en het overaanbod van kantoorruimte zullen de huurprijzen onder druk blijven staan. Aan de onderkant van de markt zal de structurele leegstand van kantoren verder toenemen. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimte blijft redelijk op peil, zowel bij gebruikers als beleggers. Voor deze laatste groep is het aanbod van topobjecten echter schaars waardoor de aanvangsrendementen voor dit segment stabiel blijven. Vooruitzichten 2013/2014 Aanbod
Opname
Huur
Beleggingen
Topsegment
BAR
Middensegment
/
/
/
Verouderd
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013
Opname
Opname naar sector 1H 2013
In het eerste halfjaar van 2013 werd ruim 20% minder kantoorruimte opgenomen in vergelijking met dezelfde periode in 2012. In totaal werd er 476.500 m² kantoorruimte verhuurd of verkocht. In vergelijking met het tweede halfjaar van 2012 was sprake van een daling van 25% van de opname. Het aantal transacties nam ook sterk af (1H 2013: 431) met 16% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2012 en met 36% ten opzichte van het tweede halfjaar.
Overheid en non-profitsector
19%
Industrie en handel
4%
Zakelijke dienstverlening ICT en telecom
16%
Opname kantoorruimte per halfjaar (x 1.000 m²) 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
5%
9%
25%
Overig commerciële dienstverlening Financieel-economische sector
22%
Overig/onbekend
Omdat zowel de opname als het aantal transacties afnam, kwam de gemiddelde oppervlakte per transactie met 1.105 m² slechts licht lager uit in vergelijking met het eerste halfjaar in 2012 (1.168 m²). Het verschil was vooral groot in de opname klasse boven de 10.000 m². I 2008
II
I 2009
II
I 2010
II
I 2011
II
I 2012
II
I 2013
In de eerste helft van 2013 werd de meeste kantoorruimte opgenomen door de sector Industrie en handel (25%), gevolgd door de sector Zakelijke dienstverlening (22%) en de Overheid en non-profitsector (19%). De Ict- en telecomsector liet als één van de weinige sectoren een groei van de opname zien ten opzichte van de eerste helft van 2012 (+27%). De afname van de opname werd dan ook vooral veroorzaakt door een sterke terugval in de vraag van uit de Overheid en non-profitsector (-43%) en de sector Zakelijke dienstverlening (-35%). De sterkste daling werd genoteerd voor de sector Overige commerciële dienstverlening (-52%). Het aandeel van deze sector in de totale opname is echter beperkt.
Opname naar grootteklasse 1H 2013 Metrageklasse 200 tot 500 m² 500 tot 1.000 m² 1.000 tot 2.500 m² 2.500 tot 5.000 m² 5.000 tot 10.000 m² 10.000 m² en meer Totaal
Aantal 171 110 109 34 4 3 431
Metrage in m² 53.500 76.150 164.150 109.950 27.350 45.400 476.500
Niet alleen werden er minder transacties gerealiseerd, ook de gemiddelde oppervlakte lag aanzienlijk lager. Zo werden er in het eerste halfjaar van 2012 zes transacties geregistreerd met een oppervlakte boven de 10.000
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 m², waarvan de gemiddelde oppervlakte 24.400 m² bedroeg. In het eerste halfjaar van 2013 werden slechts drie transacties van boven de 10.000 m² geregistreerd, met een gemiddelde oppervlakte van circa 15.130 m². Op gemeenteniveau laat de opname onderling grote verschillen zien. Van de zes grootste kantoorgemeenten in Nederland was de grootste opnamedaling in Utrecht. Hier werd in de eerste helft van 2013 in totaal circa 18.250 m² kantoorruimte opgenomen, terwijl dit in dezelfde periode in 2012 nog ruim 104.000 m² was. Dit heeft vooral te maken met de aankoop van het nieuwe stadskantoor (66.000 m²) door de gemeente Utrecht. Ook in de gemeenten Haarlemmermeer (-28% tot 19.500 m²), Amsterdam (-23% tot 98.600 m²) en Rotterdam (-14% tot 31.200 m²) was sprake van een afname van de opname. In Den Haag (+73% tot 52.300 m²) en Eindhoven (+49% tot 12.700 m²) was juist sprake van een sterke stijging van de opname. In Den Haag werd onder andere 18.000 m² verhuurd in het Beatrixkwartier aan CB&I. Top 5 gebruikerstransacties 1H 2013 Plaats
Locatie
Huurder/koper
Metrage
Den Haag
Beatrixkwartier
CB&I
18.000
Amsterdam Zuidoost
Zuidoost
DAS
15.280
Amsterdam
Centrum
Spaces
12.125
’s-Hertogenbosch
De Herven
Quintiq
8.440
Amsterdam
Centrum
Booking.com / Guerilla
6.700
Huurprijzen De gemiddelde gerealiseerde huurprijs kwam in de eerste helft van 2013 uit op € 136 per m². Dat is circa 2% lager dan in 2012, toen een gemiddelde huurprijs van € 139 per m² werd gerealiseerd. Daarbij moet echter worden opgemerkt dat de huurprijzen per stad sterk verschillen waarbij de hoogste huren in Amsterdam en Haarlemmermeer (Schiphol en Beukenhorst Zuid/Park 20|20) werden gerealiseerd. De huurprijzen in Den Haag en
Eindhoven stonden het sterkst onder druk. Hier daalde de gemiddelde gerealiseerde huurprijzen met respectievelijk -4,1% en -3,1%. De mediane huurprijs in Nederland kwam met € 107 per m² in de eerste helft van 2013 aanzienlijk lager uit dan in 2012 (€ 125 per m²). Er blijft duidelijk sprake van een tweedeling in de markt. De huurprijzen van courante kantoorpanden op goede locaties blijven relatief stabiel. De huurprijzen voor verouderd vastgoed daarentegen blijven onverminderd onder druk staan. Dit is ook goed te zien bij de aanbodprijzen. Vooral in perifere gebieden en/of locaties met veel overaanbod zijn de vraaghuurprijzen de laatste jaren met gemiddeld 20% tot 40% gedaald. Ook worden er door verhuurders nog altijd concessies in de vorm van incentives versterkt. Deze incentives, meestal in de vorm van huurkortingen, kunnen variëren gemiddeld van 10% tot 30% (en soms zelfs nog hoger) maar komen niet tot uiting in de gerealiseerde huurprijzen. Gemiddelde gerealiseerde kantoorhuren grootste kantoorgemeenten (per m²/jaar) Gemeente 2011 2012 1H 2013 Amsterdam € 194 € 192 € 189 Rotterdam € 149 € 147 € 146 Den Haag € 161 € 160 € 153 Utrecht € 151 € 148 € 144 Eindhoven € 139 € 132 € 127 Haarlemmermeer € 169 € 162 € 161 Nederland € 139 € 139 € 136
Aanbod Het aanbod van kantoorruimte in Nederland (vanaf 200 m²) nam in de eerste helft van 2013 met 5% toe tot circa 9,2 miljoen m². Ten opzichte van het aanbod aan het begin van 2013 was er sprake van een stijging van 3,25%. Doordat er weinig meer gebouwd wordt voor de markt en er vanuit deze hoek dus nauwelijks nog nieuwe kantoorruimte aan het aanbod wordt toegevoegd en omdat er steeds meer panden uit de markt worden genomen voor herontwikkeling, is voor het eerst in jaren in sommige gemeenten sprake van een substantiële daling van het aanbod. Meest sprekend
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 voorbeeld hiervan is de gemeente Diemen, waar door Snippe Vastgoed alleen al circa 55.000 m² kantoorruimte uit de markt is genomen om tot een studenten campus te herontwikkelen. Hierdoor nam het aanbod in Diemen dan ook af met 46%. In de zes grootste kantoorgemeenten steeg het aanbod met gemiddeld 3,1%. Hoewel in Amsterdam (-0,5%, 1,08 miljoen m²) en Haarlemmermeer (-3,1%, 310.500 m²) het aanbod afnam, was er juist sprake van een sterke toename van het aanbod in Eindhoven (+8,4%, 263.300 m²) en Utrecht (+14,1%, 420.500 m²). In Rotterdam (+3%, 685.800 m²) en Den Haag (+4.4%, 551.100 m²) lag de stijging iets onder het landelijke gemiddelde. Ruim 18,5% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad wordt momenteel te huur of te koop aangeboden. Vooral in de satellietsteden is de leegstand in veel gevallen fors en kan deze oplopen tot boven de 20% en in enkele gevallen zelfs tot boven de 30%. De stijging van het aanbod komt grotendeels door het afstoten van overtollige kantoorruimte door kantoorgebruikers. Ook de verhuizing naar nieuwbouw, die nog altijd veel groter is dan de onttrekking van verouderde kantoorruimte, zorgt voor meer aanbod. Hoewel de grootste stijging van het aanbod achter de rug lijkt, ligt het gezien het huidige economische klimaat in de verwachting dat ook de komende tijd het aanbod zal blijven oplopen. Aanbod kantoorruimte (x 1.000 m²) 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
2008
* medio 2013
2009
2010
2011
2012
2013*
Het aantal objecten dat in Nederland wordt aangeboden nam in het eerste halfjaar van 2013 met 8,5% toe tot circa 7.677. Vooral in het segment van 200 m² tot 500 m² (+9%) en 1.000 m² tot 2.500 m² (+10%) werden meer aanbiedingen genoteerd. Het gemiddelde metrage per object daalde tot 1.197 m² (1H 2012: 1.240 m²). Aanbod kantoorruimte per 1-7-2013 naar grootteklasse Metrageklasse 200 tot 500 m² 500 tot 1.000 m² 1.000 tot 2.500 m² 2.500 tot 5.000 m² 5.000 tot 10.000 m² > 10.000 m² Totaal
Aantal
Metrage in m²
3.129 1.998 1.735 554 199 62
1.003.500 1.400.700 2.655.100 1.894.000 1.288.700 946.300
7.677
9.188.300
Een groot deel van het aanbod heeft een structureel karakter. Medio 2013 werd 38% van het aanbod al langer dan drie jaar voor verhuur of verkoop aangeboden (in totaal circa 3,5 miljoen m²). Dit aandeel loopt naar verwachting verder op richting de 40% aan het einde van dit jaar. Van de grootse kantoorgemeenten in Nederland is het structureel aanbod procentueel gezien het hoogst in de Haarlemmermeer (52%) en Amsterdam (44%). Daarna volgen Rotterdam (40%), Eindhoven (32%) en Den Haag (32%). Utrecht (27%) heeft het minste structureel aanbod. Circa 20% van het aanbod in Nederland (in totaal ruim 1,75 miljoen m²) wordt momenteel zelfs al langer dan vijf jaar aangeboden. Voor deze ruimten zal het zeer moeilijk worden om nog een gebruiker te vinden. Toch bestaat het (structurele) aanbod niet uitsluitend uit verouderde kantoorruimte. Medio 2013 had circa 29% van het totale aanbod vanaf een grootte van 2.500m², een bouwjaar vanaf het jaar 2000. Kantoren uit de jaren ’90 waren goed voor nog eens 24% van het totale aanbod. Panden uit de jaren ’80 maken 23% uit van het aanbod en kantoren van voor 1980 hadden een aandeel van 24% in het aanbod.
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 geplande 590.000 m² in 2014 op dit moment slechts 330.000 m² in aanbouw. Het betreft onder andere enkele grote projecten zoals het stadskantoor van Utrecht (66.000 m²), het nieuwe kantoor van Deloitte op de Zuidas (40.000 m²) en Weena-point in Rotterdam (50.000 m²).
Aanbod kantoren per 1-7-2013 naar tijd beschikbaar op de markt 19%
22% < ½ jaar ½-1 jaar 1-2 jaar 10%
19%
12%
2-3 jaar
Oplevering nieuwbouw kantoren in m² (exclusief renovatieprojecten) 900.000 800.000 700.000
3-5 jaar
600.000
> 5 jaar
500.000
18%
400.000 300.000 200.000
Nieuwbouw Waar de oplevering van kantoormeters in 2012 nog een stijging liet zien is het de verwachting dat het aantal opgeleverde kantoormeters in 2013 fors lager zal zijn. Naar verwachting wordt er in 2013 50% minder nieuwe kantoorruimte opgeleverd, in totaal circa 350.000 m². In het eerste halfjaar van 2013 werd er slechts 146.500 m² nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Grote projecten die naar verwachting in het tweede halfjaar van 2013 zullen worden opgeleverd zijn: in Rotterdam ‘De Rotterdam’ (70.000 m²), in Arnhem het Tennet hoofdkantoor (20.000 m²) en in Amsterdam het nieuwe G-Star hoofdkantoor (19.000 m²). Van de opgeleverde nieuwbouw in het eerste halfjaar betrof circa 19,5% nieuwbouw voor de markt, 52,5% nieuwbouw voor gebruikers en 28% eigen bouw. De harde daling in 2013 komt niet geheel onverwacht. Het aantal in aanbouw genomen nieuwbouw kantoren liep de afgelopen jaren al sterk terug. Met een gemiddelde bouwtijd van circa twee jaar kondigde de daling zich in 2011 al aan. Naar verwachting zal het aantal opgeleverde vierkante meters nieuwbouw de komende twee jaar verder teruglopen. Zo is van de
100.000 -
2006
2007
Eigen bouw
2008
2009
Nieuwbouw voor gebruiker
2010
2011
2012
2013*
Nieuwbouw voor markt
* t/m juli 2013
Momenteel komt nieuwbouw op risico nauwelijks meer voor. Gezien het overaanbod en de structurele leegstand op de kantorenmarkt en de verwachte structureel lagere vraag naar kantoorruimte wordt zowel door marktpartijen als de overheid gepleit voor een rem op de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Veel gemeenten zijn dan ook al actief bezig met het schrappen en/of faseren van kantoorplannen. Ook de Rijksoverheid beperkt voor de huisvesting van het ambtenarenapparaat zoveel mogelijk nieuwbouw ten gunste van herontwikkeling en renovatie van bestaande gebouwen. Toch zal er altijd vraag naar nieuwbouw blijven bestaan. Niet overal is de kwaliteit van het bestaande aanbod voldoende om aan de (veranderde) eisen van kantoorgebruikers te voldoen. Waar in het
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 bestaande aanbod of door middel van herontwikkeling of grootscheepse renovatie geen oplossing gevonden kan worden zal de vraag zich richten op nieuwbouw. In aanbouw genomen nieuwbouw kantoren in m² (excl. renovatieprojecten)
De kantorenportefeuille van UBS werd verkocht voor € 85 miljoen (BAR k.k. 11,1%), ofwel € 1.012 per m². Grootste beleggingstransacties 1H 2013 Plaats
Object
900.000
Divers
Axa-portefeuille*
82.880
€ 102.700.000
800.000
Amsterdam
Atrium
34.000
€ 95.000.000
700.000
Divers
UBS-portefeuille
84.000
€ 85.000.000
11,1%
600.000
Amsterdam
AkzoNobel
15.220
€ 82.100.000
6,2%**
500.000
Den Haag
De Kroon
11.400
€ 37.200.000
1.000.000
400.000
Koopsom
BAR (k.k.)
* alleen het kantoorgedeelte van de portefeuille **v.o.n.
300.000 200.000 100.000 -
Metrage
2006
2007 Eigen bouw
2008
2009
Nieuwbouw voor gebruiker
2010
2011
2012
2013*
Nieuwbouw voor markt
* t/m juli 2013
Beleggingsmarkt In het eerste halfjaar van 2013 werd bijna € 550 miljoen in kantoren belegd. Dit is een daling van circa 45% ten opzichte van het eerste halfjaar in 2012. Ten opzichte van het tweede halfjaar van 2012 was echter sprake van een verviervoudiging. De stijging ten opzichte van het tweede halfjaar van 2012 wordt mede veroorzaakt door enkele portefeuille verkopen en twee grote transacties op de Amsterdamse Zuidas. Zowel Axa Immoselect als het UBS Euro Value Added Real Estate Fonds verkochten hun Nederlandse portefeuilles. In beide gevallen was sprake van een aanzienlijke discount ten opzichte van de laatste getaxeerde waarde. De kantorenportefeuille van Axa werd verkocht voor € 102,7 miljoen, wat neerkomt op € 1.240 per m².
De grootste single-asset transactie betrof de aankoop van het Atrium op de Zuidas. De in Luxemburg gevestigde belegger Victory Advisors (ook de koper van de UBS-portefeuille) kocht het kantoorpand voor € 95 miljoen. Ook voor het nog te realiseren nieuwe hoofdkantoor van AkzoNobel werd een eindbelegger gevonden. Het Duitse Union Investment Real Estate kocht het voor € 82,1 miljoen, wat neerkomt op een bruto aanvangsrendement van circa 6,2% (v.o.n.). Ondanks deze transacties kan er niet gesproken worden van een actieve beleggingsmarkt. Integendeel, in het eerste halfjaar van 2013 lag het beleggingsvolume onder het vijfjarige gemiddelde (€ 760 miljoen per halfjaar), wat overigens al aanzienlijk lager is dan de periode voor 2008 toen er nog tussen de € 2 miljard en € 4 miljard per halfjaar in kantoren werd belegd. Het overaanbod op de kantorenmarkt, de onzekere economische vooruitzichten en strengere financieringseisen zijn de belangrijkste oorzaken waarom beleggers minder interesse in de Nederlandse kantorenmarkt tonen. Wel is er sprake van een grote interesse in het topsegment van de kantorenmarkt. Langjarig verhuurde en duurzame (nieuwe) kantoren zijn gewild en worden vooral door buitenlandse (veelal Duitse) beleggers gekocht. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter zeer
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 beperkt. In dit deel van de markt is dan ook een stabilisatie van de prijzen en bruto aanvangsrendementen waar te nemen. Voor kantoren onder het topsegment staan de prijzen nog steeds onder druk. Voor de (grotendeels) leegstaande kantoren staan de prijzen het sterkst onder druk. Transacties, veelal voor herontwikkeling, met prijzen tussen de € 200 tot € 300 per m² zijn niet ongewoon meer. Beleggingsvolume per halfjaar (in € mln.) 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
II 2008
I 2009
II
I 2010
II
Beleggingsvolume
I 2011
II
I 2012
II
I 2013
5-jarig gemiddelde
De gerealiseerde aanvangsrendementen in de eerste helft van 2013 zijn niet substantieel veranderd in vergelijking met 2012. De aanvangsrendementen voor nieuwbouw en bestaande kantoorpanden in het topsegment lijken te zijn gestabiliseerd na een opwaartse beweging in 2011 en 2012. De aanvangsrendementen voor nieuwbouwkantoren lagen tussen de 6,2% en 7,3% (v.o.n.) en voor bestaande kantoren in het topsegment tussen de 6,7% en 7,5% (k.k.). Voor het middensegment geldt nog steeds dat de opwaartse druk groot is. Vanwege het beperkt aantal transacties blijft de bandbreedte ongewijzigd. Voor verouderde kantoren met kortlopende
huurcontracten op minder goede locaties kunnen de aanvangsrendementen oplopen tot ver boven de 12%. Bandbreedte bruto aanvangsrendementen (k.k.) Beste locaties Overige locaties
2011 6,2% - 8,25% 7,25% - 10,50%
2012 6,7% - 9,5% 8,0% - 12,0%
1H 2013 6,7% - 9,5% 8,0% - 12,0%
De Nederlandse kantorenmarkt | medio 2013 Colofon De Nederlandse Kantorenmarkt | medio 2013 is een uitgave van Troostwijk Research & samenstelling: Sybe Nijboer
[email protected] Korné Loef
[email protected]
Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66
[email protected] www.troostwijk.nl Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. © Troostwijk 2013
