De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015
Indicatoren bedrijfsruimtemarkt (niet-logistiek) medio 2015 vs medio 2014 Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingen 1H 2015 1.216.000 m² 10.840.000 m² € 42 per m² € 117 mln.
uitgesproken. Dit is een daling van 16,2% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2014. De belangrijkste sectoren voor de bedrijfsruimtemarkt, de bouwsector (-14%), handel (-17%) en industrie (-34%) lieten alle drie een
-60%
1H 2014
+57%
+6%
+2%
774.000 m²
10.230.000 m²
€ 41 per m²
verdere daling in het aantal faillissementen zien. Hoewel de daling in deze sectoren doorzet, is er in de financiële sector nog steeds sprake van een
€ 303 mln.
lichte stijging van 9% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2014.
Economie en bedrijfsruimtemarkt Het eerste halfjaar van 2015 stond in het teken van verder economisch
Het klimaat voor het midden- en kleinbedrijf (MKB) is aan het einde van het
herstel. In tegenstelling tot in 2014 zijn in 2015 naast de aantrekkende
eerste halfjaar van 2015 al weer zes kwartalen positief. Ondernemers zijn
wereld- en Europese economie ook de gestegen binnenlandse bestedingen
over het algemeen positief over de omzetontwikkeling, werkgelegenheid en
van belang bij de groei van de economie. De verbeterde koopkracht en de
investeringsplannen (bron: Conjunctuurenquête Nederland). De verbetering
licht dalende werkloosheid (7,2% in de eerste helft van 2015) ondersteunen
van het economisch klimaat in het MKB is ook hard nodig. Veel kleine
de groei in 2015 verder. Het CPB voorziet een impuls in de consumptie en
bedrijven
investeringen door de lage inflatie, waardoor de economie verder lijkt aan
economische
te trekken.
huisvestingslasten bij veel MKB bedrijven minder op de begroting dan
hebben crisis
hun van
reserves de
moeten
afgelopen
aanspreken
jaren.
gedurende
Inmiddels
drukken
de de
voorheen en ontstaat er meer ruimte voor het MKB om weer te groeien. De investeringen van huishoudens en bedrijven lieten in het eerste halfjaar van
2015
een
verdere
consumentenbestedingen
stijging blijven
zien.
stijgen
Vooral is
een
het
feit
positief
dat
de
Met de afname van het aantal faillissementen, de groei van de binnenlandse
teken.
Het
vraag en verdere groei in het vooruitzicht is het MKB op zoek naar
vertrouwen van de consument is in het eerste halfjaar van 2015 gestegen.
financiering. Waar de banken nog terughoudend zijn om te investeren in het
MKB,
zijn
er
andere
platformen
ontstaan
zoals
bijvoorbeeld
De dalende trend in het aantal faillissementen, die is ingezet sinds mei
crowdfunding en MKB-obligaties die de financiering van het MKB mogelijk
2013, zet ook in het eerste halfjaar van 2015 door. In totaal werden er in
maken.
het eerste halfjaar circa 2.900 faillissementen (exclusief eenmanszaken)
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 De verbetering van het economische klimaat, welke feitelijk in het tweede
blijven geopolitieke ontwikkelingen, onder andere de spanningen rond
halfjaar van 2013 werd ingezet, leidde in 2014 niet direct tot een sterke
Rusland en in het Midden-Oosten. Daarnaast is de groei in opkomende
toename van de vraag naar bedrijfsruimte. Vooral ook omdat de vraag naar
economieën sterk teruggevallen en in sommige gevallen zelfs omgeslagen
niet-logistieke bedrijfsruimte veel meer afhankelijk is van een toename van
naar krimp. Deze factoren kunnen een drukkend effect hebben op de
de binnenlandse bestedingen, terwijl de economische groei in eerste
economische groei. Daar tegenover staat dat de onduidelijkheid ten
instantie vooral werd gedragen door de export. Pas in het eerste halfjaar
opzichte van Griekenland inmiddels afgenomen is en dat een Grexit lijkt te
van 2014 was er sprake van een positieve ontwikkeling in de binnenlandse
zijn voorkomen.
bestedingen. In 2015 heeft deze ontwikkeling door gezet en heeft dit geleid tot meer vraag naar bedrijfsruimte.
In de meeste sectoren zijn de positieve effecten van het herstel van de economie merkbaar. De bouwsector, wellicht de sector die het hardst is
Economische indicatoren (in %) Economische groei Werkloosheid Inflatie Producentenvertrouwen Investeringen bedrijven
2011 1,7 5,0 2,5 -1,3 6,5
2012 -1,6 5,8 2,8 -5,6 -2,7
2013 -0,7 7,3 2,5 0,1 -2,5
2014 0,8 7,4 1,0 3,4 2,8
2015* 2,0 7,0 0,7 4,6 5,9
2016* 2,1 6,7 1,4 nvt 6,4
* Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Producentenvertrouwen: cijfers per ultimo van het jaar en medio van het jaar in 2015
Vooruitzichten 2015/2016
geraakt door de economische crisis, laat vooralsnog een gemengd beeld zien. Waar tot en met de eerste helft van 2015 de bouwsector nog profiteerde van de tijdelijke BTW-verlaging is deze regeling beperkt, waarbij het verlaagde BTW-tarief alleen nog beperkt geldt. Een breder gedragen herstel in de bouwsector wordt echter nog wel verwacht voor de tweede helft van 2015. Met name de positieve ontwikkelingen in de woningmarkt ligt hier aan ten grondslag. De overige sectoren, handel en industrie, profiteren al wel van het economische herstel, welke naar verwachting zal door zetten in de tweede helft van 2015.
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor het tweede
Door de teruggelopen bedrijfsactiviteiten als gevolg van de economische
halfjaar 2015 en 2016 positief. De verwachting is dat de economie over heel
crisis van de afgelopen jaren zitten veel bedrijven ruim in hun jasje.
2015 een lichte groei van 2% zal laten zien en dat de groei in 2016 (+2,1%)
Inmiddels lijkt door de afname van het aantal faillissementen en het
zich zal handhaven (Bron: CPB, juni 2015). Een van de onzekere factoren
aantrekken van economie een keerpunt bereikt te zijn. In 2015 zal de vraag
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 nog steeds voornamelijk zijn ingegeven door aflopende contracten, waarbij
Opname
een andere ruimte aantrekkelijk kan zijn vanwege een lagere prijs of omdat
De opname (gemeten vanaf 500 m²) van niet-logistieke bedrijfsruimte kwam
de huidige ruimte te groot is geworden. Hierdoor kan het aanbod in 2015
in het eerste halfjaar van 2015 uit op circa 1.216.000 m². Dit is een stijging
nog verder oplopen. Voor 2016 wordt verwacht dat de ruimtebehoefte weer
van 57% ten opzichte van dezelfde periode in 2014 (774.000 m²). De vraag
zal toenemen.
naar bedrijfsruimte wordt bepaald door een aantal factoren. Het algemene economische
klimaat
is
uiteraard
belangrijk.
Voor
niet-logistieke
De beleggingsmarkt lijkt, na in 2014 een goed jaar te hebben gehad (vooral
bedrijfsruimten spelen de binnenlandse bestedingen ook een belangrijke
dankzij enkele omvangrijke portefeuille deals), in 2015 een stabieler niveau
rol. Een toename van de binnenlandse bestedingen zal voor veel bedrijven
te tonen. Hoewel de grootste prijsdaling achter de rug lijkt, blijft er een
leiden tot een toename van de bedrijfsactiviteiten. Een andere belangrijke
grote hoeveelheid voor beleggers oninteressante verouderde bedrijfsruimte
factor die speelt bij de vraag is het aflopen van huurcontracten. Het
bestaan. De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw)
overgrote deel van de huurcontracten die worden afgesloten heeft een
objecten.
looptijd van vijf jaar. Dit verklaart dan ook voor een deel de toename van
Het
aanbod
hiervan
is
echter
beperkt,
waardoor
bruto
aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven.
de opname in 2013 ten opzichte van 2012
Voor verouderde objecten kunnen de aanvangsrendementen nog iets
economische klimaat. Bovendien werden de economische vooruitzichten
verder oplopen.
gedurende 2013 steeds beter. De opname in 2009 lag aanzienlijk lager dan
ondanks het slechte
in 2008. Hieruit volgt dat het aantal transacties als gevolg van aflopende Vooruitzichten 2015/2016 Moderne bedrijfsr. Middensegment Verouderde bedrijfsr.
Aanbod /
Opname /
Huur /
Beleggingen /
BAR
huurcontracten aanzienlijk lager ligt in 2014. Indien er sprake is van een bedrijfsverplaatsing na afloop van een huurcontract, dan wordt deze op dit moment meestal ingegeven door een afgenomen ruimtebehoefte. Door de economische crisis van de afgelopen jaren is de activiteit bij veel bedrijven afgenomen, waardoor de ruimte waarin ze nu zitten te groot is geworden. Dit heeft weer een negatieve invloed op het totaal aantal vierkante meters dat wordt verhuurd of verkocht. Het voorgaande in combinatie met een beperkte economische groei in 2014 heeft geleid tot een lagere opname
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 over heel 2014 ten opzichte van 2013. De stijging in het eerste halfjaar van
Bouw en Industrie was goed voor circa 26% van de opname. De sector
2015 lijkt echter vooral gedreven door het economische herstel.
Diensten was goed voor circa 19%.
Opname niet-logistieke bedrijfsruimte per halfjaar (x 1.000 m²)
Opname naar sector eerste halfjaar 2015
1.400
14%
1.200 1.000 800
41%
600
19%
Handel en transport overig Bouw en industrie
400
Diensten
200
Overig/onbekend
0 I II 2008
I II 2009
I II 2010
I II 2011
I II 2012
I II 2013
I II 2014
I 2015
26%
Het aantal transacties lag, met 775 in het eerste halfjaar van 2015, circa 50% hoger in vergelijking met een dezelfde periode in 2014 (395). Het gemiddelde metrage per transactie lag lager dan in het eerste halfjaar van
Waar de opname landelijk een gemiddelde stijging liet zien van 57%, liet de
2015 en kwam uit op ruim 1.570 m² (1H 2014: 1.975 m²). De afgenomen
opname regionaal een wisselend beeld zien. Zo steeg de opname in
oppervlakte per transactie wordt voor een belangrijk deel verklaard door de
Midden-Nederland aanzienlijk met 113%, maar steeg de opname in de
toegenomen activiteit vanuit het MKB, die gemiddeld genomen kleinere
regio Zuid maar met 10%. In Noord- en Oost-Nederland was eveneens
oppervlaktes afnemen.
sprake van een aanzienlijke stijging. In Noord-Nederland steeg de opname met 116%, in Oost-Nederland met 82%. Opvallend is dat in Noord-
Circa 41% van de niet-logistieke opname kwam voor rekening van de sector
Nederland de opname is verdubbeld, terwijl in Groningen maar een lichte
Handel en Transport overig (i.e. geen logistieke bedrijven), waar onder
stijging van 16% heeft plaats gevonden. In Oost-Nederland zijn de regio‟s
andere groothandels, garage bedrijven en detailhandel vallen. De sector
Arnhem/Nijmegen (+163%) en Zwolle/Deventer (+184%) verantwoordelijk
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 voor de grootste stijging. De stijging van de opname in de Achterhoek met
tegenover stonden enkele opvallende stijgingen in de opname in Friesland
145% kan grotendeels worden verklaard doordat twee van de top tien
(+342%), Drenthe (+248%) en Noord-Holland-Noord (+201%).
grootste gebruikerstransacties in deze regio lagen.
De regionale cijfers kunnen in sterke mate worden vertekend door
In Zuid-Nederland is de lichte stijging verdeeld over de verschillende
incidentele,
gebieden, waar de Regio Den Bosch verantwoordelijk was voor de grootste
gerealiseerd in de Regio Achterhoek, Eibergen, waar Klein Gunnewiek het
stijging (+34%). Ook hier heeft een van de top tien grootste transacties
voormalige complex van Interwand Eibergen (21.025 m²) kocht voor eigen
plaats gevonden (Oss, 10.400 m²). In Tilburg (-19%) en Zuid-Limburg (-43%)
gebruik. Deze transactie verklaart dan ook grotendeels de stijging van 145%
heeft echter een daling van plaats gevonden ten opzichte van het eerste
van de opname in deze regio.
halfjaar
in
2014.
In
West-Nederland
was
grootschalige
transacties.
De
grootste
transactie
werd
Noord-Holland-Noord
verantwoordelijk voor de grootste stijging met een percentage van 201%.
Top 10 niet-logistieke gebruikerstransacties eerste halfjaar 2014
De stijging hier wordt veroorzaakt door een sterke toename van het aantal
Plaats
Locatie
Huurder/koper
transacties. In Midden-Nederland is sprake van een verdubbeling van de
Eibergen
De Kiefte
Klein Gunnewiek
21.025
Maasdijk
Honderdland
Ridder Holding
12.525
Lisserbroek
Kruisbaak Zuidoost
De Ree Holland Harderwijk B.V. Tesla motors
11.755
Amsterdam Oss Zuidoost Amstelveen
Moleneind
IBN
10.400
Legmeerdijk
Mega Storage
10.035
Aalten
Het Broek
Atacames
9.170
Groningen
Euvelgunne
Bulthuis
8.550
Utrecht
De Wetering
Telstar Laboratory
7.750
Zwolle
Hessenpoort
Sonepar Nederland Equipment
7.500
opname, waarbij de regio Utrecht met 91% iets achter blijft ten opzichte van de rest van de regio. Opname per regio Regio Noord
1H 2014 46.000
1H 2015 99.500
Δ% 116%
177.000
322.000
82%
66.500
141.600
113%
West
234.800
378.900
61%
Zuid
249.000
274.500
10%
Totaal
773.300
1.216.500
57%
Oost Midden
Regionaal gezien werden opvallende dalingen genoteerd in LeidenBollenstreek/Oost-Zuid-Holland
(-23%)
en
Zuid-Limburg
(-43%).
Hier
m²
11.100
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015
MKB bedrijfsruimte activiteitsmonitor Het midden- en klein bedrijf (MKB) is de belangrijkste partij op de nietlogistieke bedrijfsruimtemarkt. Het MKB is
verantwoordelijk voor
gemiddeld 80 tot 90% van het totaal aantal transacties met betrekking tot de bedrijfsruimtemarkt (periode 2010-2014).
Om te meten hoe
actief het MKB is geweest op de bedrijfsruimtemarkt en hoe de prijsontwikkeling is geweest van de door het MKB aangekochte en gehuurde
bedrijfsruimte,
heeft
Troostwijk
een
tweetal
indices
TMA-B index
TMP-B index
140
120
120
100
100
80
80
60 2010
2011
2012
2013
2014
2010
2011
2012
2013
2014
ontwikkeld: de Troostwijk MKB Activiteitsindex en de Troostwijk MKB Prijsindex voor de niet-logistieke bedrijfsruimtemarkt.
Troostwijk MKB Activiteitsindex – Bedrijfsruimte (TMA-B) Deze index is samengesteld uit het aantal geregistreerde niet-logistieke bedrijfsruimtetransacties, tezamen met de opname in vierkante meters. Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100).
Troostwijk MKB Prijsindex – Bedrijfsruimte (TMP-B)
De activiteitsindex, TMA-B, laat in 2014 voor het tweede opeenvolgende jaar een stijging zien. De stijging is in lijn met de algemene economische ontwikkelingen. De economie begon in 2013 aan te trekken en het herstel zette in 2014 door. Hierdoor is een stijging in de activiteit binnen het MKB waarneembaar. Het totaal aantal transacties lag in 2014 circa 5% hoger In vergelijking met 2013. Hierbij dient overigens wel opgemerkt te worden dat de vraag nog altijd ruim onder het niveau van voor de economische crisis ligt.
Deze index is samengesteld uit de gemiddelde huurprijs per vierkante meter, tezamen met de gemiddelde koopprijs per vierkante meter.
De prijsindex, TMP-B, index laat nog altijd een dalende lijn zien. Er is
Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100).
nog altijd sprake van overaanbod op de bedrijfsruimtemarkt, dit zorgt voor een duidelijke druk op de prijzen. Bovendien heeft bijna een derde van het aanbod een structureel karakter en staat al langer dan drie jaar te huur of te koop. Verhuurders of verkopers zijn vaak bereid om forse
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 concessies te doen ten aanzien van de prijs om het object toch te verhuren of verkopen. Huur/koop verhouding MKB Wanneer de bedrijfsruimtetransacties van het MKB verder worden uitgediept, valt op dat sinds 2010 het MKB in toenemende mate kiest
Huur/koop verhouding MKB per regio 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
2013 2014
voor kopen in plaats van huren. Waar in 2010 het MKB nog meer dan 3 keer zo vaak koos voor huren in plaats van kopen, is deze verhouding in 2013 gedaald tot nog geen 2. Deze „shift‟
naar kopen wordt
verklaard door verschillende factoren. Zo wordt kopen door het MKB steeds meer gezien als een investering in het eigen bedrijf. Verder
De regio Amsterdam laat het grootste verschil met 2013 zien. In deze
schept het op de lange termijn duidelijkheid. Indien de markt goed is
regio is een explosieve stijging van het aantal huurtransacties ten
Huur/koop verhouding MKB 4,0
kan bij verkoop erop verdiend
opzichte van 2013 te zien. De transacties door het MKB in deze regio
worden.
hadden een gemiddelde oppervlakte van 1.950 m².
De
rente
van
de
financiering is op dit moment
3,0 2,0 1,0 0,0 2010
2011
2012
2013
2014
nog vaak lager dan de huurprijs
De regio Groot-Rijnmond laat een tegenover gestelde huur/koop
van
beweging
het
pand.
Bovendien
zien.
Het
aantal
huurtransacties
ten
opzichte
van
verbeterde de financieringsmarkt
kooptransacties daalde in verhouding tot een jaar eerder. Het aantal
in 2014 weer iets ten opzichte
vierkante meters per transactie lag met 1.700 m² lager dan in de regio
van 2013.
Amsterdam.
Ondanks
het
aan-
trekken van de economie blijft de rentestand laag, waardoor het kopen van vastgoed een betere investering lijkt dan huren. Daarmee zet de
De regio Twente lag wat betreft transactie aantal op een vergelijkbaar
daling van de huur/ koop verhouding door tot onder de 2x.
niveau als Groot-Rijnmond. De huur/koop verhouding ligt echter een stuk lager dan in Groot-Rijnmond. Dit bevestigt het beeld dat vooral in
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 regionale markten vaker gekocht wordt dan in het Randstedelijke
De verwachting is dat in 2015 de economie verder aantrekt, ondanks
gebied.
(geo)politieke
ontwikkelingen
(bijv.
Rusland,
Midden-Oosten
en
Griekenland) en negatieve economische ontwikkelingen in opkomende Haaglanden laat van de grotere regio‟s de sterkste stijging zien in het
economieën (bijv. China en Brazilië). Hoewel er wel meer duidelijkheid is
aantal transacties met een gelijkblijvende huur/ koop verhouding.
rond de schuldencrisis in Griekenland, blijft dit een onzekere factor. De onzekerheid zit in de invulling van de gemaakte afspraken en of
In de regio‟s Zeeland, Groningen, Friesland en Rivierenland blijft een
Griekenland deze afspraken zal nakomen. Bovendien blijft volgens het
sterke voorkeur voor koop. In 2014 verschoof de verhouding zelfs nog
IMF het gevaar bestaan van “besmetting” naar andere Zuid-Europese
iets meer naar koop.
landen.
De tegenstellingen in de huur/koop verhouding tussen de stedelijke en
De prijsindex heeft de afgelopen vijf jaar een sterke dalende trend laten
niet-stedelijke gebieden zijn in 2014 verder opgelopen. Een belangrijke
zien. Overaanbod en beperkte vraag (vooral ten opzichte van de
oorzaak hiervoor is dat beleggers vaker in de dichtbevolkte stedelijke
periode voor 2009) zorgden voor aanhoudende prijsdruk. In 2015 wordt
gebieden beleggen, waardoor er meer panden voor de verhuur
een stabilisatie tot een lichte daling van zowel huur als koopprijzen
beschikbaar zijn en minder voor de verkoop. In de niet-stedelijke
verwacht.
gebieden zijn de panden vaker in bezit van de gebruiker. Bij het vrijkomen van een locatie wordt deze vaak weer doorverkocht aan een andere gebruiker. Verwachting 2015 De TMA-B en TMP-B index zullen in 2015 naar verwachting een wisselend beeld laten zien. De activiteits-index voor het MKB zal naar verwachting opnieuw een stijgende lijn laten zien als gevolg van een gunstig economisch klimaat.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 herontwikkelen. Vaak is de prijs na zoveel jaren leegstand dermate gezakt
Aanbod
dat herontwikkeling, dan wel sloop en nieuwbouw, aantrekkelijk wordt.
Het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte is, ten opzichte van ultimo 2014, met 4% gestegen tot 10,84 miljoen m². In vergelijking met medio
Hoewel het aanbod de laatste jaren minder snel oploopt dan in de periode
2014, toen ruim 10,2 miljoen m² te koop of te huur stond, is sprake van een
2008-2010, is er nog altijd sprake van een stijging. Gezien het hogere
stijging van ruim 6%.
opnameniveau in het eerste halfjaar is het de verwachting dat de komende periode ook het aanbod zal stabiliseren. De afgelopen jaren was er vooral een stijging van het aanbod in de kleinere
Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte (x 1.000 m²)
11.000
bedrijfsruimten (< 2.500 m²). Hierbij speelt onder andere het feit dat het
10.500
MKB, de grootste afnemers van de kleinere bedrijfsruimten, het de laatste jaren erg moeilijk had.
10.000 9.500
In het eerste halfjaar van 2015 nam het aanbod van niet-logistieke
9.000
bedrijfsruimte bovengemiddeld toe in Noord-Nederland (+12,2%). In
8.500
Midden- en Zuid-Nederland lag de stijging van het aanbod iets boven het
8.000
landelijke gemiddelde. In Oost- en West-Nederland lag de stijging van het
2011
2012
2013
2014
1H2015
aanbod onder het landelijke gemiddelde.
Bijna een derde van het aanbod heeft een structureel karakter en staat al
Aanbod per regio
langer dan drie jaar te huur of te koop. Dergelijke bedrijfsruimtes zijn veelal
Regio Noord
sterk verouderd en daardoor vrijwel niet meer verhuurbaar. Het aandeel van het structurele aanbod is echter relatief stabiel gebleven over de afgelopen jaren. Uiteindelijk wordt een deel van het structurele aanbod toch vaak verkocht of uit de markt genomen door de eigenaar om de locatie te
Medio 2014 900.200
Medio 2015 1.009.700
Δ 12,2%
Oost
2.483.100
2.623.300
5,6%
Midden
1.126.100
1.207.500
7,2%
West
2.800.000
2.884.700
3,0%
Zuid
2.893.600
3.117.600
7,7%
10.203.000
10.842.800
6,3%
Totaal
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 De regio‟s waar het aanbod procentueel het meeste is toegenomen ten opzichte van medio 2014 liggen verspreid over Nederland: Friesland (30%),
Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte medio 2015 naar grootteklasse
Noord-Holland-Noord (26%), Zuid-Limburg (16%) en Regio Amsterdam
Metrageklasse 500 tot 1.000 1.000 tot 2.500 2.500 tot 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 en meer Totaal
(14%).
In
de
regio‟s
Zwolle/Deventer
(-6%),
Haaglanden
(-2%)
en
Haarlemmermeer (-1%) nam het aanbod juist af in het eerste halfjaar. De stijging in met name Friesland en Noord-Holland Noord is opvallend omdat in deze regio‟s de opname ook sterk steeg. Deze tegenstrijdigheid kan
Aantal 2.302 2.267 784 282 80 5.715
Metrage in m² 1.635.200 3.508.000 2.664.000 1.886.300 1.149.800 10.842.800
worden verklaard door: bedrijven die verouderde grotere ruimten inruilen voor
kleinere
moderne
ruimten,
het
grote
aantal
faillissementen,
Huurprijzen
bedrijfsverplaatsingen naar buiten de regio en snelle verhuur of verkoop als
De voortdurende economische onzekerheid van de afgelopen jaren en het
een bedrijfsruimte beschikbaar komt op de markt. In het laatste geval wordt
oplopende aanbod heeft een drukkend effect gehad op de huurprijzen. Het
het aanbod niet gesignaleerd op de vaste meetmomenten.
verbeterde economische klimaat en de toegenomen vraag zorgden in het
In de overige regio‟s bleef het aanbod stabiel, of was sprake van een
eerste halfjaar van 2015 voor een lichte stijging van de huurprijzen. De
beperkte toename.
gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de eerste helft van 2015 kwam uit op € 41,50 per m². Dit is een stijging van 1,7% ten opzichte van de gemiddelde
Het aantal aanbiedingen van niet-logistieke bedrijfsruimte is sinds medio
gerealiseerde huurprijs in heel 2014 (net onder de € 41 per m²).
2014 toegenomen met circa 6,3%. Het aanbod is verdeeld over 5.715 objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage per object komt hiermee uit op
Gemiddelde gerealiseerde huurprijzen niet-logistieke bedrijfsruimte (in € / m²)
circa
Regio Noord Oost Midden West Zuid Landelijk
1.900 m². Dit is iets lager dan medio 2014, toen het gemiddelde
aanbodmetrage per object nog 1.940 m² bedroeg. Dit komt vooral doordat het aanbod in de grootteklasse 500 m² tot 1.000 m² de sterkste toename liet zien. In deze grootteklasse stonden circa 11% meer objecten in aanbod in vergelijking met medio 2014. Het aantal aangeboden objecten steeg in alle grootteklassen, behalve de objecten groter dan 10.000 m² (-8,25%).
2013 34 38 45 47 39 41
2014 35 38 44 48 38 41
1H 2015 34 38 44 50 41 42
Δ -1,7% +1,1% +0,3% +3,4% +7,9% 1,7%
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 Regionaal zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van de gemiddelde
onder andere te maken met het tekort aan bedrijventerreinen, waardoor de
gerealiseerde huurprijs. Hoewel de huurprijzen gemiddeld genomen over
grondprijzen in deze provincies relatief hoog zijn.
heel Nederland allemaal stegen, stegen ze niet allemaal even hard en daalde de huurprijzen in Noord-Nederland met 1,7%. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Zuid-Nederland steeg het sterkst met 7,9%. Ook in West-Nederland steeg de gemiddelde huurprijs bovengemiddeld met 3,4%. In Oost- en Midden-Nederland lag de stijging van de huurprijzen onder het landelijke gemiddelde met respectievelijk 1,1% en 0,3%. Bij de ontwikkeling van de huurprijzen dient te worden opgemerkt, dat deze sterk afhankelijk zijn van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de
Verdeling huurprijzen in € per m² eerste halfjaar 2015
14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
gerealiseerde huurprijs. Vooral in de noordelijke bedrijfsruimtemarkt, die veel meer gekenmerkt wordt als een eigenaar/gebruikersmarkt, speelt dit een grote rol in de huurprijsontwikkeling. Immers het aantal huurtransacties is relatief beperkt, waardoor hoge of lage huurprijzen een relatief grote
Nieuwbouw
invloed kunnen hebben.
De planvoorraad voor nieuwe niet-logistieke bedrijfsruimte bedroeg aan het begin van 2015 circa 789.000 m².
Ruim 30% van de planvoorraad is
Huurprijzen variëren daarnaast afhankelijk van het soort object. Zo kunnen
bestemd voor de bouw van bedrijfsunits. De overige 70% betreft
huurprijzen voor moderne bedrijfsunits oplopen tot ruim boven de € 80 per
bedrijfspanden, niet zijnde units en logistiek. Het grootste deel van de nog
m², terwijl voor sterk verouderde simpele hallen de huurprijs vaak niet eens
te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de provincies Gelderland
boven de € 20 per m² uitkomt. Gemiddeld liggen de meeste huurprijzen
(181.000 m²), Noord-Brabant (148.000 m²), Noord-Holland (126.000 m²) en
voor niet-logistieke objecten tussen de € 30 en € 50 per m². In West-
Zuid-Holland (118.000 m²).
Nederland worden gemiddeld de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Dit heeft
Ten opzichte van begin 2014 is de planvoorraad met circa 5% toegenomen. Overigens lag de palnvoorraad aan het begin van 2012 nog ruim boven de
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 één miljoen vierkante meters. De afname sinds 2012 wordt veroorzaakt
Beleggingsmarkt
doordat er relatief weinig nieuwe projecten zijn bijgekomen in de crisisjaren, terwijl er nog wel projecten werden opgeleverd. Daarnaast zijn er ook
Het beleggingsvolume voor niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in de eerste
diverse projecten teruggetrokken van de markt door tegenvallende vraag.
helft van 2015 uit op circa € 117 miljoen. Dit is een forse daling ten opzichte van het volume in het eerste halfjaar van 2014, toen ruim € 300 miljoen door
beleggers
werd geïnvesteerd.
Het
5-jarig gemiddelde
beleggingsvolume per halfjaar ligt op € 125 miljoen. Beleggingsvolume niet-logistieke bedrijfsruimte per half jaar (in € miljoen)
400 300 200 100
0 I 2010
II
I 2011
II
Niet Logistiek
I 2012
II
I 2013
II
I 2014
II
I 2015
5 jarig voortschrijdend gemiddelde
Het fors hogere beleggingsvolume in de eerste helft van 2014 werd voor 70% gerealiseerd door drie portefeuilletransacties. In de tweede helft van 2014 lag het volume alweer een stuk lager en kwam het niet verder dan de helft van het volume van het eerste half jaar. In het eerste halfjaar van 2015 vonden wel portefeuilletransacties plaats, maar
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 deze hadden niet dezelfde omvang als die in 2014. De bruto aanvangsrendementen variëren sterk. Niet alleen de ouderdom, De grootste transactie in het eerste halfjaar van 2015 betrof de aankoop
staat van het object en ligging op een bedrijventerrein zorgen voor
van een portefeuille door MStar Europe voor circa € 28 miljoen. Het
verschillen, maar ook
betreft een portefeuille met circa 97.000 m² zogeheten “light industrial”
aanvangsrendementen in Noord-Nederland tussen de 9% en 14%, terwijl in
bedrijfsruimte. De grootste single-asset transactie betrof de aankoop
West-Nederland de aanvangsrendementen tussen de 8,2% en 12% liggen.
van een bedrijfsverzamelgebouw van 47.000 m² aan de Osloweg in
Ten opzichte van 2014 zijn er in het eerste halfjaar van 2015 geen
Groningen. De koper betrof hier eveneens MStar Europe. Zij kocht het
wijzigingen. Voor sterk verouderde objecten gelegen op minder goede
object van Brivec voor € 14,1 miljoen. MStar was met de grootste
locaties kunnen de aanvangsrendementen overigens nog aanzienlijk hoger
single-asset transactie en twee portefeuilletransacties in de top 5
liggen dan de in de tabel genoemde bandbreedtes. Veelal is de kans op
verantwoordelijk
verhuur van dergelijke objecten gering en blijft herontwikkeling of sloop en
voor
een
groot
deel
(€
54
miljoen)
van
het
beleggingsvolume in de niet-logistieke bedrijfsruimte in Nederland. Top 5 niet-logistieke beleggingstransacties eerste halfjaar 2015 Plaats EHI-portefeuille Groningen ‟s-Gravenhage Altera-portefeuille Internos-portefeuille
Koper MStar Europe MStar Europe Vastgoedmij Bink Industrial Securities MStar Netherlands
Metrage 96.980 46.880 20.000 23.750 31.900
Koopsom (€ mln.) 28,0 14,1 14,1 13,4 11,7
Opvallend is dat circa 70% van het beleggingsvolume voor rekening van buitenlandse beleggers kwam. Het betrof vrijwel uitsluitend Angelsaksische partijen. De overige beleggingen werden gedaan door particuliere partijen. Vastgoedfondsen, al dan niet beursgenoteerd, en institutionele partijen waren niet actief aan de kopende kant in het eerste halfjaar van 2015.
de regio
is
bepalend.
Zo
liggen de bruto
nieuwbouw als enige optie. Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.) Bandbreedte 2014 van tot Beste locaties 8,2% 10,5% Overige locaties 9,5% 14%
Bandbreedte 1H 2015 van tot 8,2% 10,5% 9,5% 14%
De afgelopen jaren stonden de prijzen voor niet-logistieke bedrijfsruimten sterk onder druk. De vooruitzichten zijn licht verbeterd, met als gevolg een stabiliserende markt voor de komende periode. De prijsdruk zal naar verwachting alleen nog aanhouden aan de onderkant van de markt. Echter, de prijsdruk zal minder sterk zijn als in de voorgaande jaren.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015
Onderzoeksverantwoording
Definities
Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen
Aanbod
op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties,
beleggingen,
projecten,
aanbod,
prijsontwikkeling
en
uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen
verzameld
en
verwerkt
in
onze
researchdatabase.
De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte
De
Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden
marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van
kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten.
Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate.
Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden
hierin
meegenomen.
Koop
ten
behoeve
van
herontwikkeling
wordt
alleen
tot
de
beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Niet-logistieke bedrijfsruimte Bedrijfsruimte die niet specifiek bestemd is voor logistieke doeleinden. Indien er wel logistieke ruimte in het pand aanwezig is dan betreft het minder dan 5.000 m² en minder dan 5 loading docks.. De logistieke ruimte is voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties van in het pand geproduceerde goederen. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden daar waar mogelijk geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte, welke actief worden aangeboden voor verhuur en/of verkoop. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.
Bronnen Troostwijk Database Centraal Bureau voor de Statistieken Centraal Planbureau Funda in business Realnext NVM Vastgoed Journaal Vastgoedmarkt PropertyNL MKB Nederland
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2015 Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige
Colofon
bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.
De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt | medio 2015 is een uitgave van Troostwijk.
Research & samenstelling: Sybe Nijboer, Senior Researcher
[email protected] Roland van der Schoot, Researcher
Dataverzameling: Orhan Harbelioglu
Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66
[email protected] www.troostwijk.nl
© Troostwijk 2015
