Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse kantorenmarkt maart 2014
Van een generiek herstel op de kantorenmarkt is nog geen sprake. Toch zien we het aantal beleggingstransacties toenemen, zowel aan de onderkant, als aan de bovenkant van de markt. Aan de onderkant zijn kopers veelal Angelsaksische partijen die de kantoren tegen een flinke discount overnemen. Aan de top van de markt zijn het ook Duitse partijen die instappen tegen bijna weer ouderwetse aanvangsrendementen. De kantorenmarkt in het topsegment lijkt daarmee de ergste afwaarderingen achter de rug te hebben. Aan de onderkant dreigt verder waardeverlies, zeker als de discounts van de gedane transacties in de taxatiewaarde doorsijpelen. Het voorzichtige economisch herstel biedt hier geen soulaas. Er zijn simpelweg te veel kantoren, zeker op secundaire locaties, bovendien herstelt de werkgelegenheid nog maar zeer beperkt.
Focus in beleggingsstrategie • Transformatie of dispositie van nietstrategisch gedeelte van de portefeuille • Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening • Core strategie: primair richten op kantoren op hoogwaardige centrum/stationslocaties in met name de grootste steden met hoog waardige uitstraling en goed voorzieningenniveau in de directe omgeving • Bij een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van kantorenbeleggingen op goede kantoorlocaties met kortere huurcontracten en/of transformatiemogelijkheden (op locaties die geschikt zijn voor wonen)
Outlook
Waardegroei
Huurniveaus
2014
2015
Hoogwaardige kantoorlocaties
=
+
Overige kantoorlocaties
-
-
Hoogwaardige kantoorlocaties
=
=
Overige kantoorlocaties
-
-
Legenda + =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Nederlandse kantorenmarkt Strengths
Weaknesses
Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de beste locaties
Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale kantorenmarkt
Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste locaties
Dalende huurprijzen in midden- en lage segment
Beperkte nieuwbouw, ook op goede plekken
Trage herstructurering van de kantorenvoorraad
Opportunities
Threats
Toenemende interesse van (internationale) beleggers en gebruikers in hoogwaardige kantoren op de beste locaties
Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden sectoren
Kapitaalstress bij verkopers en oneigenlijke afwaarderingen
Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot forse besparing op ruimtegebruik
Kantoren op goede locaties met kortere huurcontracten (value add strategie)
Geïndexeerde huurniveaus die boven de markthuur uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging
Verbeterde kansen voor alternatieve bestemmingen door forse waardecorrectie
Toenemend aanbod aan distressed kantoren tegen extreem lage huren
Als gevolg van de beperkte vraag en het ruime aanbod houdt de daling van de huurprijzen en waarderingen aan. In de IPD-index daalde het gemiddelde huurniveau in het laatste half jaar van 2013 met 1,3% ten opzichte van het eerste half jaar. De gemiddelde waarde lag in het laatste half jaar 4,7% lager dan in het eerste half jaar van 2013. Op toplocaties is er wel sprake van een omslag, huurniveaus stabiliseren en er worden voor het eerst sinds jaren weer minder incentives weggegeven bij de verhuur. De beleggingsmarkt liet een heel andere dynamiek zien dan de gebruikersmarkt, hier was duidelijk sprake van een kentering. Na een laag beleggings volume van circa € 516 miljoen gedurende de eerste helft van 2013, kende de tweede helft van 2013 een zeer sterke marktdynamiek. Het beleggingsvolume in de tweede helft van 2013 bedroeg circa € 1.268 miljoen, waarvan circa € 506 miljoen werd belegd in het derde kwartaal en circa € 762 miljoen in het vierde kwartaal van 2013. Het totale beleggingsvolume op de kantorenvastgoedmarkt in 2013 is daarmee met bijna 50% gestegen naar een totaalvolume van circa € 1,7 miljard. Dat is een aanzienlijke stijging, waarbij de transacties van enkele grote portefeuilles en single assets binnen de Nederlandse toplocaties zoals Amsterdam Zuidas een flinke impact hadden
Gedurende 2013 zijn de top netto aanvangs rendementen gemiddeld stabiel gebleven. Op toplocaties zien we een daling van de aanvangs rendementen door de aanhoudende interesse van internationale beleggers. Op secundaire locaties kan de yield nog verder oplopen, zeker bij (gedeeltelijke) leegstand van een kantoor. Wanneer de afwaardering buiten proportioneel is of wanneer verkopers kapitaalsstress hebben omdat hun lopende kredietfaciliteiten niet verlengd worden, ontstaan er daarmee kansen voor een opportunistische beleggingsstrategie.
Ontwikkeling beleggingswaarde en markthuurwaarde kantoren (2007-2013) Bron: IPD (2014)
Capital growth index (l)
Rental growth index (r)
105
102
100
101
95
100 99
90
98
85
97
80
96
75
95
70
94
65
93
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname, aanbod en leegstand kantoorruimte Bron: Jones Lang LaSalle (2014) Opname (l)
Aanbod (l)
Leegstand (r)
8
17
7
16
6
15
5
14
4
13
3
12
2
11
1
10
0
9 2004
2005
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse kantorenmarkt | maart 2014
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
%
Met name de grootste steden profiteren van de toegenomen belangstelling voor kantoor beleggingen. Van deze steden heeft Amsterdam de beste positie; sterke bevolkingsgroei, veel hoogopgeleide mensen, een kenniseconomie, groei werkgelegenheid, aanwezigheid van bedrijven in de financiële dienstverlening en een internationale uitstraling.
op het transactievolume. Terug van weggeweest zijn de Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse kopers, die enerzijds zoeken naar een core beleggingsproduct, maar ook geïnteresseerd zijn in kantoren die tegen flinke discounts gekocht kunnen worden of die direct een hoog cashflow rendement opleveren. Ook Duitse partijen zijn weer op de markt, met voornamelijk een core strategie.
x miljoen m2
De kantorenmarkt van afgelopen half jaar Hoewel vraag en aanbod fors uit evenwicht zijn, liet de beleggingsmarkt voor kantoren liet afgelopen half jaar een opleving zien. Voor heel 2013 was de stijging van het beleggingvolume aanzienlijk. Echter op de gebruikersmarkt voor kantoren is de dynamiek nog altijd beperkt, al lijkt de bodem in zicht met een stabiliserende opname en leegstand. Wat de kantorenmarkt niet helpt is dat de kantoorwerkgelegenheid sneller is afgenomen dan de totale werkgelegenheid. Zowel de financiële sector, zakelijke dienstverlening als openbaar bestuur & overheidsdiensten laten een krimp zien. In lijn met de werkgelegenheids ontwikkeling is het aanbod in 2013 met 1% toe- genomen, tot 7,14 miljoen m2. Bijna 15% van de totale voorraad kantoren staat nu leeg. De totale opname in 2013 ligt op circa 1,03 miljoen m2, een toename van 0,6% ten opzichte van 2012.
Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse markt voor winkelvastgoed maart 2014
investeerders zijn actief op de beleggingsmarkt voor winkels. De belangstelling van beleggers hangt niet samen met het herstel van bestedingen. Ondanks een spectaculaire stijging van het consumenten vertrouwen wordt dit pas voor 2015 verwacht.
De afgelopen jaren, en het laatste half jaar in het bijzonder, heeft de Nederlandse winkelmarkt zich gekenmerkt door oplopende leegstand, dalende huurniveaus en stijgende yields. Dat heeft zijn weerslag gehad op het gemiddelde indirecte rendement in het vierde kwartaal van 2013 toen de sector met flinke afwaarderingen te kampen had. Het onderscheid tussen goede en slechte locaties op de winkelmarkt is groter dan ooit. Op de beste plekken in de 4 grote steden staan retailers en beleggers te dringen om hun slag te slaan. Voor mindere locaties geldt een veel hoger risico op leegstand. Winkelcentra op minder goede locaties vragen bovendien actief en innovatief management om voldoende verhuurd te blijven. Bij verkoop van dit type winkelcentra moet er met grote discounts rekening gehouden worden. Een positieve trend van de laatste maanden is dat er weer winkels verhandeld worden. Met name internationale retailers en Angelsaksische
Focus in beleggingsstrategie • Winkelunits in kernwinkelgebied van de 15 grootste steden • Dominante wijk- en stadsdeelcentra met compleet dagelijks winkelaanbod en minimaal twee grote supermarkten • Goede bereikbaarheid en parkeer voorzieningen voor stadsdeel- en wijkcentra • Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening • Dispositie van niet-strategische assets
Outlook 2014
2015
=/-
=
Waardegroei
Top 15 binnensteden Stadsdeel- en grote wijkcentra
-
=/-
Huurniveaus
Top 15 binnensteden
-
=/-
Stadsdeel- en grote wijkcentra
-
=/-
Legenda + =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths
Weaknesses
Beperkte leegstand, zeker binnen focusgebieden (dominante winkelcentra en A1-binnensteden)
Afhankelijkheid van (herstel van) conjunctuur; laatcyclisch
Gemiddeld hoog inkomensniveau
Toenemende (risico’s op) leegstand en snel dalende markthuren op mindere locaties
Historisch goed trackrecord qua performance, en bewezen inflatiehedge
Overaanbod aan winkelmeters op structureel zwakke locaties geven winkelmarkt als belegging slecht imago
Hoog gemiddeld direct rendement
Opportunities
Threats
Regionale groei aantal inwoners en huishoudens
Vergrijzing zorgt voor daling van besteedbaar inkomen en een ander bestedingspatroon
Toetreding nieuwe (internationale) retailers en komst grootschalige concepten
Internetverkopen treffen fysieke verkopen van bepaalde branches in sterke mate
Functiemenging winkelstraten door toename leisure- en horecafuncties
Daling consumenten bestedingen, hoog aantal faillissementen
Integratie van internetvoordelen in fysieke winkels, multichanneling
Vraaguitval beleggingsmarkt op slechte locaties
Winkels als ‘experience center’
Toenemend aantal retailers dat vertrekt uit wijkcentra en/of kleinere steden
Stijgend consumentenvertrouwen in 2014, stijgende consumentenbestedingen in 2015
Toenemend onderscheid tussen goede en slechte locaties
Op minder goede locaties is veel leegstand opgetreden en zijn markthuren en yields sterk verslechterd. Dit marktbeeld zal alleen maar verslechteren, beleggingsrisico’s nemen als gevolg toe. In veel mindere mate geldt dit voor dominante wijkwinkelcentra. Deze voorzien in een dagelijkse behoeften van de consument en zijn minder gevoelig voor conjunctuur en aspecten zoals beleving en vermaak. Beleggingsrisico’s zijn daardoor beperkt als met name het niet-dagelijkse aanbod goed aansluit op de behoefte van het verzorgingsgebied. In veel grote wijk- en stadsdeelcentra is er sprake van een mismatch tussen vraag en niet-dagelijks aanbod. Een aantal retailers in de niet-dagelijkse branches kiest in hun heroriëntatie op het regionale verzorgingsgebied namelijk voor minder vestigingen door te focussen op een concurrerend winkelcentrum of een winkelgebied van een hogere orde. Voor alle winkels geldt dat de noodzaak tot actief (‘mall’) management groter is dan ooit. Het voortzetten van de verhuur van winkelruimte is niet langer vanzelfsprekend. De noodzaak om consumenten
Op het gebied van winkeltransacties lijkt er een kentering waar te nemen. Waar de laatste twee kwartalen relatief weinig winkelvastgoed van eigenaar verwisselde, heeft 2014 reeds aangetoond dat niet alleen voor goede, maar ook voor mindere locaties kopers op de markt zijn. Als de prijs maar laag genoeg is, is men bereidt het bijhorende risico op zich te nemen. Voor de rest van 2014 wordt geen wezenlijk andere situatie voorzien. Echte verbetering in de verschillende drivers van winkelvastgoed wordt pas zichtbaar bij herstel van de consumentenbestedingen in de loop van 2015.
Totaal kwartaalrendement winkels (2008-2013) Bron: IPD
Total return
3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname, aanbod en leegstand winkelruimte Bron: Jones Lang LaSalle (2014), Locatus (2014) Opname (l)
Aanbod (l)
Leegstand wvo (r)
4
8 7
3
6 5
2
4 3
1
2 1
0
0 2004
2005
2006
2007
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse markt voor winkelvastgoed | maart 2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
%
Er is een groot verschil waar te nemen tussen de goede en slechte locaties. Op A1- locaties in de grote steden is de leegstand laag en houden markthuurniveaus stand. Ook de yields zijn op deze plekken nog steeds scherp. Op deze plekken zien we een toenemend aantal internationale retailers en beleggers actief die forse huren en lage yields betalen. Het zijn vaak winkellocaties boven in de hiërarchie die naast een compleet winkelaanbod ook een ruime keuze bieden in horeca, cultuur en vermaak. Het zijn plekken waar consumenten graag willen zijn. Onze verwachting is dat deze plekken schaarser in aantal zullen worden wat zich reflecteert in een kleinere beleggingsmarkt van absoluut topwinkel vastgoed. Rendementen zullen hier op peil blijven en toekomstige waardestijgingen liggen in het verschiet.
te verleiden is niet langer alleen een zaak van retailers, maar ook van de winkelgebieden zelf en dus van winkeleigenaren.
x miljoen m2
De winkelmarkt van het afgelopen half jaar Onder invloed van een laag consumenten vertrouwen en teruggelopen koopkracht was er in de afgelopen maanden sprake van dalende volumes in de detailhandelsbestedingen. In combinatie met inflatie konden alleen foodgerelateerde branches hierdoor nog minieme omzetstijgingen realiseren. De toenemende druk op de retailomzet heeft geresulteerd in oplopende leegstand en een toenemend aantal faillissementen. Ook markthuur niveaus en de yields staan sterk onder druk. Een sterk verbeterd consumentenvertrouwen aan het begin van 2014 heeft hier nog geen verandering in gebracht. Onze verwachting is dat detailhandelsbestedingen in de loop van 2015 weer kunnen gaan stijgen.
Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed maart 2014
Demografische ontwikkelingen zorgen voor een grote potentiële vraag naar zorgvastgoed. Het overheidsbeleid dat gericht is op meer marktwerking in de zorg ondersteunt dit. In lijn met de wens van de consument moeten mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen en daar de zorg ontvangen. Iets wat kansen biedt voor levensloopbestendige woningen met zorg in de nabijheid. Door de geïntroduceerde administratieve scheiding van wonen en zorg loopt de financiering van lichte zorg voortaan via de consument. Dit leidt op korte termijn wel tot een negatieve vraag naar zorgvastgoed. Op middellange termijn zal dit effect echter door de vergrijzing worden ingehaald.
Outlook 2014
2015
Waardegroei
+
+
Huurniveaus
+
+
Legenda + =/+ =
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel
=/-
stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
Focus in beleggingsstrategie • Snelle verbreding van de beleggings portefeuille • Ligging gewenst binnen ‘Grote’ Randstad en grote groeiende provinciesteden Woningen • Middeldure huurwoningen (tot € 1.000) met een zorglabel, dan wel levensloop bestendig • Duurdere huurwoningen (tot € 1.200) met zorglabel dan wel levensloopbestendig in Amsterdam, Utrecht en Den Haag • Focus op objecten met winkelvoorzieningen in directe omgeving Niet woningen • eerstelijnscentra, kleinere particuliere behandelcentra, kleinschalige intramurale zorgcentra met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder • Alternatief hergebruik van het vastgoed moet op termijn mogelijk zijn
SWOT-analyse Nederlands zorgvastgoed Strengths
Weaknesses
Politieke keuze voor meer marktwerking in de zorg
Nog geen eindversie van het zorgstelsel; onduidelijkheid over de beheersing van kosten en de financiering van de zorg in de toekomst
Demografische ontwikkeling als motor van de zorgvraag
Beperkte omvang van bestaande institutionele zorgmarkt,
Beleggen in zorgvastgoed draagt bij aan maatschappelijke profilering
Relatieve onduidelijkheid over beleggingskarakteristieken zorgvastgoed
Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen sterk toegenomen
Opportunities
Threats
Beleggingssector in beginstadium met kansen voor cherry-picking en een gunstig rendementrisicoprofiel (early adaptor premium)
Politieke afhankelijkheid in koers van de zorgsector
Nieuwe structuur zorgsector met meer zorg dichter bij de mensen leidt tot nieuwbouwvraag
Zorgsector die beleggers als bedreiging en dure financiers ziet
Wijziging bekostigingssysteem nieuwbouw in de zorg die leidt tot vraag naar meer efficiënte gebouwen
Leegstaand in verzorgingstehuizen zorgt voor prijsdruk huurgroei en minder goed beleggingsimago
Wens van de consument om langer thuis te wonen
Zorginstellingen met veel lichte zorg financieel gevoelig voor scheiden wonen en zorg
Ontwikkelingen in het afgelopen half jaar In het afgelopen half jaar heeft het Kabinet vaart gezet achter de systeemwijzigingen in de zorg. In maart 2014 is het Wetsvoorstel langdurige zorg (Wlz) naar de Tweede Kamer gestuurd. De Wlz moet de AWBZ gaan vervangen en heeft als doel om ouderen en mensen met verstandelijke, lichamelijke en / of zintuiglijke beperkingen passende zorg te bieden. In januari van dit jaar is de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) al naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de nieuwe Wmo krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden voor het organiseren van passende ondersteuning aan huis. Beide wetten zorgen voor meer duidelijkheid over hoe de toekomstige zorg in Nederland geregeld gaat worden: zorg zo lang mogelijk thuis verleend met behulp van gemeenten en zorginstellingen. Indien thuis wonen niet meer mogelijk is, dan met behulp van intramurale oplossingen bij zorginstellingen. De wetsvoorstellen reduceren het politieke risico dat binnen de markt van zorgvastgoed sterker aanwezig is dan in andere vastgoedbeleggingscategorieën.
Het steeds duidelijkere speelveld en de groeiende kansen op de markt voor zorgvastgoed trekt in toenemende mate nieuwe investeerders en beleggers aan. Institutionele beleggers willen de komende 3 jaar circa €1,5 miljard besteden aan zorgvastgoed. Voor circa 75% betreft het levensloopbestendige woningen of intramurale woningen met een zorgzwaartepakket groter dan 4. De Cure deelmarkt is minder populair alhoewel eerstelijnscentra nog op relatief veel belangstelling van beleggers kunnen rekenen.
Onafhankelijk van de genoemde wetsvoorstellen wordt het scheiden van wonen en zorg sinds vorig jaar al in de praktijk gebracht. In 2013 konden licht zorgbehoevende met een ZZP-indicatie van 1 en 2 niet meer bij zorginstellingen terecht voor huisvesting. Per 1 januari 2014 kunnen ook mensen met een ZZP 3 indicatie niet meer terecht bij zorginstellingen. Bestaande cliënten met ZZP- indicatie 1-3 blijven wel verzekerd van zorg met huisvesting. Zorginstellingen hebben hier al deels op inge speeld. Uit analyse van de jaarcijfers van de zorginstellingen blijkt dat het eigen vermogen en de solvabiliteit de afgelopen jaren hard is gegroeid (zie figuur). Dit is gerealiseerd door een beter bedrijfsresultaat welke veroorzaakt wordt door scherp op de kosten te letten en de inkomsten als uitgangspunt te nemen. Niettemin staat een aantal zorginstellingen nog een paar zware jaren te wachten omdat de effecten van het scheiden van wonen en zorg nog niet in de jaarcijfers van de afgelopen jaren weerspiegelt is.
Solvabiliteit (S-ratio) zorginstellingen (2006 – 2012) Bron: CBS Gehandicaptenzorg Verpleeg-, verzorgingshuizen, thuiszorg Geestelijke gezondheidszorg Totaal Ziekenhuizen totaal
30%
25%
20%
15%
10% 2006
2007
2008
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse markt voor zorgvastgoed | maart 2014
2009
2010
2011
2012
Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken maart 2014
De perspectieven voor beleggen in hypotheken verschillen voor de zakelijke en de particuliere markt. Waar bij zakelijke hypotheken nog sprake is veel onzekerheid en een lage beschikbaarheid van kapitaal, bevindt de markt voor particuliere hypotheken zich in een stijgende lijn met meer transacties, meer aanbieders en als gevolg hiervan een dalende rente. In beide markten compenseren de spreads de risico’s die samenhangen met het beleggen in hypotheken. De spreads voor woninghypotheken zullen de komende tijd dalen, voor zakelijke hypotheken zullen ze voor courant vastgoed stabiel blijven.
Focus in beleggingsstrategie • Groei in woninghypotheken, met focus op enerzijds het NHG-segment, anderzijds hypotheken met een lage LTV Consolidatie in zakelijke hypotheken; prudent in nieuwe verstrekkingen, beperkt ruimte voor leningen met een zeer beperkt risicoprofiel; • Strategie zakelijk gericht vooral gericht op verder beperken risico’s; voorkomen nieuwe en laten vrijvallen van bestaande voorzieningen • Binnen een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van bestaande financieringsportefeuilles of het opzetten van nieuwe structuren
Outlook 2014
2015
Spread woninghypotheken (core)
-
=/-
Spread zakelijke hypotheken (core)
=
=
Rendement portefeuille woninghypotheken
=
=/-
Rendement portefeuille zakelijke hypotheken
-
=/-
Legenda + =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen Strengths
Weaknesses
Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken
Leegstand op kantoren en winkelmarkt
Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken
Onzekerheid over hoogte benodigde omvang voorzieningen bij zakelijke hypotheken
Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen
Continue slechte pers over zakelijke hypotheken door SNS (Propertize) en FGH
Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken
Opportunities
Threats
Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken
Lagere spreads door groeiende concurrentie van verzekeraars op woninghypotheekmarkt
Toename aantal investeerders die de weg naar de Nederlandse woninghypotheekmarkt hebben gevonden
Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met overheidsborging kleiner maakt
(Voorzichtig) herstel woningmarkt
Beperkte beschikbaarheid zakelijke kredieten kan partijen in financiële problemen brengen Daling spreads door stijging basisrente (op termijn) die niet altijd doorgerekend kan worden
Ontwikkelingen hypothekenmarkt in de afgelopen 6 maanden
dat de marges zullen dalen tot het niveau van voor de kredietcrisis (<100 basispunten).
Particuliere hypothekenmarkt 2013 was een jaar met veel marktdynamiek. De marktleiders Rabobank, ABN AMRO en ING hebben veel marktaandeel verloren aan met name de verzekeraars. Maar ook pensioenfondsen, waaronder Syntrus Achmea zelf zijn actief. Deze partijen worden niet gehinderd door balans problematiek en zien kansen om op de verwachte groeiende hypotheekmarkt hun marktaandeel verder uit te bouwen. De concurrentie op de hypotheekmarkt zal in 2014 verder toenemen.
Zakelijke Hypothekenmarkt Beleggen in nieuwe zakelijke hypothecaire kredieten wordt stap voor stap meer interessant. De verhouding tussen beschikbaar kapitaal en de vraag naar krediet is niet in evenwicht. Tegenover een voorzichtige toename van het aantal verstrekkende partijen, staat een groeiende kredietvraag die voorkomt uit de herstellende economie en de stijging van het beleggingsvolume. Mits een zeer strikt verstrekkingsbeleid wordt toegepast en de financieringen zich richten op hoogwaardig vastgoed wegen de historisch gezien hoge marges daarmee nu op tegen de te verwachten risico’s in dit segment. Het is daarbij wel de verwachting dat de marges op deze financieringen voor hoog courant vastgoed enigszins onder druk komen te staan.
Rendement hypotheekfondsen (2000-2013) Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Rendement Woninghypotheken
Rendement zakelijke hypotheken
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken | april 2014
20 13
20 12
20 03 20 0 4 20 0 5 20 0 6 20 07 20 0 8 20 0 9
0 1
02
20
0
20
0
-2% 20
Door de oplopende lange rente is de spread (marge) op hypotheken in de afgelopen maanden teruggelopen van 220 punten in juli 2013 naar 188 punten in februari 2014, waarbij rekening is gehouden met de 10 jaars (NHG) hypotheek ten opzichte van de lange rente (10-jaarsswaprente). Verwacht wordt dat deze marge de komende maanden verder zal dalen. Het rendement op beleggingen in woninghypotheken, in het afgelopen jaar bijna 7,5%, staat daarmee enigszins onder druk. Desalniettemin blijft de rendement-risicoverhouding van deze sector de komende tijd naar onze verwachting zeer goed. Het is niet goed denkbaar
20 11
Naast een stijging van het aantal verkochte woningen in het laatste kwartaal van 2013 is het aantal huishoudens gestegen dat de aankoop van haar woning in dat kwartaal heeft gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit ondanks de stapsgewijze daling van de NHG-kostengrens van € 320.000 naar nu € 290.000. Ondanks deze positieve marktgeluiden, is het aantal ingediende verliesdeclaraties bij de NHG nog wel toegenomen van 3.548 in 2012 naar 4.522 in 2013. Afgezet tegen het totaal aantal verstrekte hypotheken is dit nog steeds beperkt.
Bij bestaande zakelijke hypothecaire financieringen zien we de groei van het aantal defaults stabiliseren. Ook de voorzieningen nemen in aantal niet langer toe, ze groeien nog wel, maar dit wordt veroorzaakt door de aanhoudende afwaarderingen van niet courant commercieel vastgoed. We houden hierdoor rekening met een verdere groei van de voorzieningen, hetgeen een directe impact heeft op het verwachte rendement. Het beeld van de kwaliteit van de bestaande portefeuilles van zakelijke hypothecaire kredieten lijkt meer stabiel te worden, conform het beeld dat de DNB/ Blackrock van de sector heeft. Ondanks dit zullen er zich de komende tijd zeker ook nog (vaak reeds voorziene) defaults blijven voortdoen.
20 10
De eerste helft van 2013 kenmerkte zich nog door de slechtste omzet en aantallen sinds de start van de kredietcrisis. De tweede helft van het jaar liet opeens een forse stijgingen zien in de hypotheekomzet. In het derde en vierde kwartaal werden 97 duizend hypotheken afgesloten en bedroeg de hypotheekomzet 20,5 miljard, een stijging van 27,3% ten opzichte van de eerste twee kwartalen. En de geconstateerde stijging zet zich volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) in de eerste maanden van 2014 krachtig door. De woning hypotheekmarkt is hiermee een van de early-indicators van het duidelijke herstel van de woningmarkt. Wij verwachten dat de woningmarkt zich in de rest van dit jaar verder zal herstellen (zie ook Outlook Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014).
Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014
De Nederlandse markt van beleggershuurwoningen is door politieke- en (sociaal)economische ontwikkelingen in een structureel ander vaarwater terecht gekomen. Het aantal geliberaliseerde huurwoningen zal daarom in de komende jaren snel groeien. De ingezette transitie naar een meer marktconforme huurmarkt zal in stappen plaatsvinden en soms met (politieke) overgangsproblemen gepaard gaan. Echter is het eindbeeld van de geliberaliseerde huurwoningmarkt in het middensegment (huurniveau van € 700,- tot € 1.000,-) zeer positief, zowel wat betreft huurgroei als waardeontwikkeling. Het ingezette herstel van de economie en de bij de vraag achter blijvende bouwproductie zullen voor prijsstijgingen zorgen. Beleggers moeten daarmee weer gaan concurreren met de koopmarkt. De uitdaging voor beleggers is daarom om snel voldoende pijplijn op te bouwen, waarmee in de groeiende beleggingsvraag kan worden voorzien.
Focus in beleggingsstrategie • Vergroten van de pijplijn • Actief beheer bestaande portefeuille gericht op verder verhogen bezettingsgraad • Focus in acquisities op middeldure huur woningen (€ 700,- tot € 1.000,-) • Voor core beleggingen ligt de focus op de Randstad en de grotere groeiende provinciesteden • Breed scala aan concepten, van kleine studio’s (eenpersoonshuishoudens), seniorenwoningen tot reguliere eengezinswoningen; apparte menten alleen op stedelijke locaties of locaties met identiteit • Kansen liggen naast eigen nieuwbouw in de aankoop van nieuwgebouwde projecten en in de overname van corporatiebezit in vooral wijken met gemengd bezit • Combinatie met service en zorg kan een pre zijn
Outlook 2014
2015
Waardegroei
+
+
Huurniveaus
+
+
Legenda + =/+ =
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel
=/-
stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse markt voor geliberaliseerde huurwoningen Strengths
Weaknesses
Aanhoudende groei huishoudens en extra vraag naar woningen met service- en zorgcomponent
Geliberaliseerde huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen wel hebben
Urbanisatie
Afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment dat grote invloed heeft op marktcondities geliberaliseerd segment
Historisch hoog en stabiel direct rendement
Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door prijsdaling en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk voor de ´conjuncturele´ huurder
Bewezen inflatiehedge
Beperkte hoeveelheid woningen om in te investeren
Relatief beperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad Daling beleggingswaarde beperkter dan daling huizenprijzen omdat mede gewaardeerd wordt op contant maken stijgende huurinkomsten. Mede daarom óók in crisis van afgelopen 5 jaar gemiddeld positief rendement (IPD Benchmark). Opportunities
Threats
Overheidsbeleid gericht op beperking concurrentie van corporaties in het middensegment, dat zorgt voor extra aanbod van woningen vanuit corporaties
Conjuncturele huurders en conjuncturele aanbieders (projectontwikkelaars) die bij aantrekken economie weer kiezen voor koopwoningen
Extra huurverhogingen in het gereguleerde segment dat zorgt voor ruimte in het geliberaliseerde segment
Geïndexeerde huurniveaus die boven de markthuur uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging
Herstel koopwoningmarkt zorgt voor waardegroei
Druk vanuit concurrerende beleggers die het lastiger maken om goede beleggingsobjecten aan te kopen
Door terugdringen loan-to-value extra vraag vanuit starters die geen eigen vermogen voor koop hebben
Relatieve instabiliteit huidig kabinet, nieuwe verkiezingen kunnen tot nieuwe onzekerheid woningmarkt leiden
Perspectieven huurmarkt zorgen voor groei beschikbaar kapitaal om te investeren
De basis voor het herstel van de Nederlandse woningmarkt ligt in het feit dat Nederland in rustiger economisch vaarwater is gekomen. Consumenten zien positieve groeicijfers en de discussie over nieuwe bezuinigingen is met de laatste CPB-cijfers naar de achtergrond verdrongen. De huizenmarkt weet van het herstel in consu menten- en productenvertrouwen te profiteren. Recente aanscherping van het maximaal toege stane leenbedrag (LTV naar 104%) heeft nauwelijks impact op het ingezette herstel. Er is dan ook veel latente vraag op de woningmarkt omdat woning kopers en huurders vanwege economische onzeker heid hun verhuizing hebben uitgesteld. Of omdat een restschuld of de onverkoopbaarheid van een huis een nieuwe stap in de wooncarrière in de weg stond, wat nog steeds vaak actueel is. De latente vraag en teruggelopen woningbouwproductie gecombineerd met economisch herstel en een aanhoudende groei van het aantal huishoudens vormen samen een cocktail die tot een snelle prijsstijging op de woningmarkt kan leiden. Het herstel komt echter vooralsnog slechts voorzichtig op gang. Voor 2014 verwachten wij wel een verdere daling van de risicopremies die beleggers hanteren, waardoor de waarde van beleggershuurwoningen in 2014 zal stijgen. Dit geldt zeker op locaties met veel beleggingsdruk, zoals de Noordvleugel van de Randstad. Door het herstel van de koopwoningmarkt verwachten wij dat het aantal koopwoningen dat tijdelijk verhuurd wordt in het kader van de Leegstandswet zal afnemen. De concurrentie met de koopsector neemt hierdoor af, hetgeen tot een daling van het leegstandspercentage in beleggingsportefeuilles moet leiden (nu nog gemiddeld 4,3%). Voor dure huurwoningen (boven de € 1.000,-) buiten de centraal stedelijk sterke wijken, of kwalitatief beperkte woningen zal het terugdringen van de leegstand voorlopig lastig blijven.
Doordat er een einde komt aan de waardedaling op de koopmarkt zullen de rendementen op de woningmarkt snel herstellen. Het directe rendement van gemiddeld 4,5% (bron: IPD) lijkt de absolute bodem in de rendementsverwachtingen voor de komende tijd. Dit verklaart ook de snel toegenomen belangstelling van nationale en internationale beleggers voor de woningmarkt. Gelet op het herstel in de koopmarkt en de daarmee gepaard gaande afnemende bereidheid om woningen aan beleggers te verkopen (door het ontbreken van fiscale subsidie op huurwoningen geldt voor huurwoningen een lagere prijs dan voor koop woningen) zal het hebben van een grote pijplijn en een eigen ontwikkelafdeling weer snel tot een key asset van een belegger worden gerekend. Overheidsmaatregelen voor de huurmarkt De verbetering van de beleggers perspectieven voor de huurwoningenmarkt wordt nog eens extra ondersteund door het ingezette overheids beleid. Minister Blok stuurt op meer marktwerking en dus marktconforme huren. Hij laat bovendien ruimte voor extra huurverhogingen voor scheef woners in het gereguleerde segment en beperkt de rol van corporaties in het middensegment van de huurmarkt (huren boven de € 700,-). Het effect daarvan is dat er ook in het geliberaliseerde gedeelte van de woningmarkt (huren boven de € 700,-) meer ruimte is voor hogere huren. Daarnaast zullen scheefwoners eieren voor hun geld kiezen en gaan verhuizen naar koop- of middeldure huurwoningen. Daarbij is het de verwachting dat het beleid van de minister gericht op het beperken van de rol van woningcorporaties ertoe zal gaan leiden dat corporaties significante delen van hun bezit aan beleggers willen gaan verkopen. De beleidsmatige sense of urgency daarvoor ontbreekt momenteel echter nog, waardoor de verkopen van corporaties nu tot een aantal individuele complexen beperkt blijft.
Rendementsontwikkelingen woningen (2003-2013) Bron: IPD Totaal rendement
Direct rendement
14 12 10 8 %
Ontwikkelingen woningmarkt in de afgelopen 6 maanden De Nederlandse woningmarkt liet afgelopen halfjaar een omslag zien, zowel aan de gebruikerskant als aan de beleggerskant. Het aantal transacties op de koopmarkt nam toe, de woningprijzen stabili seerden en het beleggingsvolume liet een stijging zien van maar liefst 41% ten opzichte van 2012. Woningen winnen daarbij aan belangstelling van beleggers, het aandeel woningen binnen het totale beleggingsvolume van € 1,4 miljard lag op circa 25%, tegen gemiddeld circa 17% in de jaren ervoor. Tegenover de groeiende vraag van particulieren en beleggers naar woningen staat een snel afnemend aanbod nieuwbouw. Het aantal bouw vergunningen is sinds het begin van de crisis met 70% gedaald naar ruim 26.000 vergunningen in het afgelopen jaar.
6 4 2 0 -2 -4 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse huurwoningmarkt | maart 2014
2011
2012
2013
Outlook 2014 - 2015 De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken maart 2014
De perspectieven voor beleggen in hypotheken verschillen voor de zakelijke en de particuliere markt. Waar bij zakelijke hypotheken nog sprake is veel onzekerheid en een lage beschikbaarheid van kapitaal, bevindt de markt voor particuliere hypotheken zich in een stijgende lijn met meer transacties, meer aanbieders en als gevolg hiervan een dalende rente. In beide markten compenseren de spreads de risico’s die samenhangen met het beleggen in hypotheken. De spreads voor woninghypotheken zullen de komende tijd dalen, voor zakelijke hypotheken zullen ze voor courant vastgoed stabiel blijven.
Focus in beleggingsstrategie • Groei in woninghypotheken, met focus op enerzijds het NHG-segment, anderzijds hypotheken met een lage LTV Consolidatie in zakelijke hypotheken; prudent in nieuwe verstrekkingen, beperkt ruimte voor leningen met een zeer beperkt risicoprofiel; • Strategie zakelijk gericht vooral gericht op verder beperken risico’s; voorkomen nieuwe en laten vrijvallen van bestaande voorzieningen • Binnen een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van bestaande financieringsportefeuilles of het opzetten van nieuwe structuren
Outlook 2014
2015
Spread woninghypotheken (core)
-
=/-
Spread zakelijke hypotheken (core)
=
=
Rendement portefeuille woninghypotheken
=
=/-
Rendement portefeuille zakelijke hypotheken
-
=/-
Legenda + =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen Strengths
Weaknesses
Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken
Leegstand op kantoren en winkelmarkt
Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken
Onzekerheid over hoogte benodigde omvang voorzieningen bij zakelijke hypotheken
Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen
Continue slechte pers over zakelijke hypotheken door SNS (Propertize) en FGH
Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken
Opportunities
Threats
Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken
Lagere spreads door groeiende concurrentie van verzekeraars op woninghypotheekmarkt
Toename aantal investeerders die de weg naar de Nederlandse woninghypotheekmarkt hebben gevonden
Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met overheidsborging kleiner maakt
(Voorzichtig) herstel woningmarkt
Beperkte beschikbaarheid zakelijke kredieten kan partijen in financiële problemen brengen Daling spreads door stijging basisrente (op termijn) die niet altijd doorgerekend kan worden
Ontwikkelingen hypothekenmarkt in de afgelopen 6 maanden
dat de marges zullen dalen tot het niveau van voor de kredietcrisis (<100 basispunten).
Particuliere hypothekenmarkt 2013 was een jaar met veel marktdynamiek. De marktleiders Rabobank, ABN AMRO en ING hebben veel marktaandeel verloren aan met name de verzekeraars. Maar ook pensioenfondsen, waaronder Syntrus Achmea zelf zijn actief. Deze partijen worden niet gehinderd door balans problematiek en zien kansen om op de verwachte groeiende hypotheekmarkt hun marktaandeel verder uit te bouwen. De concurrentie op de hypotheekmarkt zal in 2014 verder toenemen.
Zakelijke Hypothekenmarkt Beleggen in nieuwe zakelijke hypothecaire kredieten wordt stap voor stap meer interessant. De verhouding tussen beschikbaar kapitaal en de vraag naar krediet is niet in evenwicht. Tegenover een voorzichtige toename van het aantal verstrekkende partijen, staat een groeiende kredietvraag die voorkomt uit de herstellende economie en de stijging van het beleggingsvolume. Mits een zeer strikt verstrekkingsbeleid wordt toegepast en de financieringen zich richten op hoogwaardig vastgoed wegen de historisch gezien hoge marges daarmee nu op tegen de te verwachten risico’s in dit segment. Het is daarbij wel de verwachting dat de marges op deze financieringen voor hoog courant vastgoed enigszins onder druk komen te staan.
Rendement hypotheekfondsen (2000-2013) Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Rendement Woninghypotheken
Rendement zakelijke hypotheken
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Outlook 2014 – 2015 | De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken | april 2014
20 13
20 12
20 03 20 0 4 20 0 5 20 0 6 20 07 20 0 8 20 0 9
0 1
02
20
0
20
0
-2% 20
Door de oplopende lange rente is de spread (marge) op hypotheken in de afgelopen maanden teruggelopen van 220 punten in juli 2013 naar 188 punten in februari 2014, waarbij rekening is gehouden met de 10 jaars (NHG) hypotheek ten opzichte van de lange rente (10-jaarsswaprente). Verwacht wordt dat deze marge de komende maanden verder zal dalen. Het rendement op beleggingen in woninghypotheken, in het afgelopen jaar bijna 7,5%, staat daarmee enigszins onder druk. Desalniettemin blijft de rendement-risicoverhouding van deze sector de komende tijd naar onze verwachting zeer goed. Het is niet goed denkbaar
20 11
Naast een stijging van het aantal verkochte woningen in het laatste kwartaal van 2013 is het aantal huishoudens gestegen dat de aankoop van haar woning in dat kwartaal heeft gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit ondanks de stapsgewijze daling van de NHG-kostengrens van € 320.000 naar nu € 290.000. Ondanks deze positieve marktgeluiden, is het aantal ingediende verliesdeclaraties bij de NHG nog wel toegenomen van 3.548 in 2012 naar 4.522 in 2013. Afgezet tegen het totaal aantal verstrekte hypotheken is dit nog steeds beperkt.
Bij bestaande zakelijke hypothecaire financieringen zien we de groei van het aantal defaults stabiliseren. Ook de voorzieningen nemen in aantal niet langer toe, ze groeien nog wel, maar dit wordt veroorzaakt door de aanhoudende afwaarderingen van niet courant commercieel vastgoed. We houden hierdoor rekening met een verdere groei van de voorzieningen, hetgeen een directe impact heeft op het verwachte rendement. Het beeld van de kwaliteit van de bestaande portefeuilles van zakelijke hypothecaire kredieten lijkt meer stabiel te worden, conform het beeld dat de DNB/ Blackrock van de sector heeft. Ondanks dit zullen er zich de komende tijd zeker ook nog (vaak reeds voorziene) defaults blijven voortdoen.
20 10
De eerste helft van 2013 kenmerkte zich nog door de slechtste omzet en aantallen sinds de start van de kredietcrisis. De tweede helft van het jaar liet opeens een forse stijgingen zien in de hypotheekomzet. In het derde en vierde kwartaal werden 97 duizend hypotheken afgesloten en bedroeg de hypotheekomzet 20,5 miljard, een stijging van 27,3% ten opzichte van de eerste twee kwartalen. En de geconstateerde stijging zet zich volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) in de eerste maanden van 2014 krachtig door. De woning hypotheekmarkt is hiermee een van de early-indicators van het duidelijke herstel van de woningmarkt. Wij verwachten dat de woningmarkt zich in de rest van dit jaar verder zal herstellen (zie ook Outlook Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014).
Outlook 2014 - 2015 De Duitse winkelmarkt maart 2014
In 2013 bleef de vraag naar Duitse winkelruimten onder zowel gebruikers als beleggers onverminderd sterk. Door gebrek aan geschikt aanbod stabili seerde het beleggingsvolume, terwijl de opname van winkelruimte zelfs daalde. Hoewel de omzet groei van de detailhandel in 2013 nog beperkt bleef, bieden de toenemende werkgelegenheid, het hoge consumentenvertrouwen en de stijgende lonen een aantrekkelijke toekomstperspectief. Daarbij nemen wel de regionale verschillen snel toe. Op de beleggingsmarkt resulteerde de hoge druk in lagere aanvangsrendementen en verschuift de aandacht naar beleggingen met een hoger risico profiel.
Focus in beleggingsstrategie • Expansie van de beleggingsportefeuille • Focus op retail in de meest vitale binnen steden • Meeste beleggingskansen in middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners • Steden met verwachte bevolkingsgroei en goede kansen op huurgroei (in West-Duitsland maar ook Berlijn, Leipzig en Dresden)
Outlook 2014
2015
2014
2015
Waardegroei binnenstedelijk winkelstraten
+
+
Waardegroei winkelcentra
+
=/+
Huurniveaus binnenstedelijke winkelstraten
+
+
Huurniveaus winkelcentra
+
+
Legenda + =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths
Weaknesses
Toenemende werkgelegenheid, stijgende lonen en bestedingen
Beperkt aanbod van geschikte beleggingsmogelijkheden en lage aanvangsrendementen prime retail door hoge beleggingsdruk
Sterke gebruikersvraag vanuit (inter) nationale retailers Lage leegstand op prime locaties Liquide sector door aanhoudende belangstelling vanuit binnen- en buitenlandse beleggers
Opportunities
Threats
Hoog migratieoverschot zorgt voor groei van verzorgings gebied en bestedingen
Grote consumptiemarkt biedt door schaalvoordelen kansen voor multi-channel verkoopstrategieën en omzetgroei e-commerce
Polinucleaire structuur met diverse grote winkelsteden
Ontwikkeling winkelcentra kan voor ontwrichting binnensteden zorgen
Duitse binnensteden maken fysieke inhaalslag op aantrekkelijkheid en beleving
Update van de belangrijkste trends en ontwikkelingen De economische groei zwakte in 2013 af tot 0,5%, desondanks was de groei in Duitsland daarmee hoger dan het Europees gemiddelde. Voor komende jaren wordt een aantrekkende groei voorzien tot circa 1,5%. Hoewel de detailhandelsomzet in 2013 nog maar bescheiden groeide met 1,7% neemt dit naar verwachting in 2014 en 2015 verder toe onder invloed van de werkgelegenheidsgroei, het hoge consumentenvertrouwen en de stijgende lonen. Aangetrokken door de sterke economie komt de arbeidsmigratie vanuit Zuid- en Oost-Europa inmiddels op stoom en bedroeg over 2013 netto 400.000, het hoogste aantal sinds 1993. Als gevolg hiervan was er in plaats van de geprognosticeerde bevolkingskrimp in 2012 en 2013 zelfs sprake van een lichte groei, hetgeen voor een extra impuls van de toch al sterke economie zorgde. Regionaal is de impact nog groter aangezien het merendeel van de migranten terecht komt in die gebieden waar de kansen op werk het grootst zijn. In 2013 kwam de opname van winkelruimte in kernwinkelgebieden uit op bijna 500.000 vierkante meter. Dat is weliswaar 17% lager dan in 2012 maar nog altijd boven het langjarig gemiddelde van 400.000 vierkante meter. Kenmerkend voor de aantrekkingskracht van Duitsland waren de toetredingen van diverse internationale merken die zich daarbij vooral op de grotere steden richtten. Hierdoor lagen de huurprijzen in de grotere steden eind 2013 20% boven het niveau van 2008 tegen een landelijke stijging van gemiddeld 7%. Aanvangsrendementen prime high street shops (1993-2013) Bron:JLL Berlin
Dusseldorf
Frankfurt/M
Hamburg
Munich
Stuttgart
5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 3,8 3,6 3,4 3,2 3,0 19
19 93 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 0 0 20 0 20 1 0 20 2 03 20 0 20 4 0 20 5 0 20 6 0 20 7 0 20 8 0 9 20 10 20 11 20 12 20 13
Het beleggingsvolume kwam in 2013 uit op bijna € 9 miljard, ongeveer gelijk aan 2012. Door de hoge beleggingsdruk daalden de prime net yield voor high street shops gedurende 2013 met circa 10 basispunten tot een bandbreedte van 3,6% tot 4,3%, daarmee het laagste niveau sinds 2000. Voor komende kwartalen wordt nog een marginale aanscherping voorzien. Ontmoedigd door het beperkte aanbod en de lage aanvangsrendementen in het prime segment wijkt een toenemend deel van de binnen- en buitenlandse beleggers dan ook uit naar de secundaire markten. Hierbij kan het gaan om secundaire winkellocaties in de beste winkelsteden maar ook om de beste winkellocaties in secundaire winkelsteden.
Outlook 2014 – 2015 | De Duitse winkelmarkt | maart 2014
Outlook 2014 - 2015 De Duitse woningmarkt maart 2014
De trend van stijgende huur- en koopprijzen boven inflatie van de afgelopen jaren zet zich op de middellange termijn voort. De schaarste aan woningen neemt in veel van de grootstedelijke agglomeraties verder toe doordat de bouwproductie vele jaren is achtergebleven. Ondanks een verwachte krimpende bevolking neemt het aantal huishoudens in Duitsland voorlopig nog wel toe, mede veroorzaakt door de toenemende immigratie. Ook in Duitsland zien we daarbij een sterke urbanisatietrend gericht op vooral de grootste steden.
Outlook
Focus in beleggingsstrategie • Uitbreiden strategische portefeuille • Doorexploiteren van die woningen waar contracthuur onder markthuur ligt, uitpondstrategie voor overige woningen binnen strategische portefeuille en woningen buiten focusgebieden • Regionale focus op sterke stedelijke gebieden in West- en Zuid Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg • Kansen in steden als Hannover en Dresden • Qua type focus op twee- en driekamer appartementen tussen de 60 en 80 m2, liefst in de binnensteden, veelal bestaand
Legenda 2014
2015
Waardegroei
+
+
Huurniveaus
+
+
+ =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths
Weaknesses
Besteedbare inkomens stijgen
Beperkte beschikbaarheid woningbeleggingen in grootste steden
Aanhoudende schaarste door lage nieuwbouwvolumes
Groeiende tweedeling, perifere regio’s kennen een oplopende leegstand en dalende huurprijzen
Duitse woningen zeer betaalbaar in Europees perspectief: Woningprijzen maken inhaalslag
De Mietspiegel, Duitse huurwetgeving, vormt een plafond in toegestane huurverhogingen
Stabiele woningmarkt met lage hypotheekschulden door conservatief gebruik vreemd vermogen Liquide sector door aanhoudende belangstelling beleggers en particuliere kopers
Opportunities
Threats
Groei van aantal (eenpersoons)huishoudens
Oververhitting op bepaalde woningmarkten door toenemende vraag vanuit zowel gebruikers als beleggers
Trek naar de stad neemt toe
Politiek risico uitwerking aangekondigde beperkende maatregelen huurverhogingen
Flinke huurgroei bij huurmutaties
Verhoging overdrachtsbelasting
Veel woningen onderverhuurd op basis van huurwetgeving
Woningprijzen zijn gedurende 2013 wederom sterk gestegen, namelijk met 7,2% op jaarbasis, tegenover 7,7% in 2012. De loonstijgingen boven inflatie, de geleidelijke invoering van een minimumloon en de oplopende schaarste van woningen zullen op de middellange termijn voor een verdere stijging van woningprijzen zorgen. Het zijn daarbij de Duitse stedelijke agglomeraties (vooral de vijf grootste) die verreweg het grootste deel van de woningvraag opvangen. De vergrijzing en sterke toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens leiden met name tot een vraag naar relatief kleine appartementen.
Transactievolume Duitse woningen (2004-2013) Bron: CBRE Research
Transactievolume
Aantal wooneenheden
20
400 350
16
300 250
12
200 8
150 100
4 50 0
Outlook 2014 – 2015 | De Duitse woningmarkt | maart 2014
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
Aantal wooneenheden (x1000)
Het transactievolume woningbeleggingen is in 2013 uitgekomen op €13,8 miljard, een stijging van maar liefst 23% ten opzichte van 2012. Sinds 1997 werden alleen in de topjaren 2004 tot en met 2006 hogere transactievolumes gerealiseerd. Institutionele beleggers waren vooral actief in de belangrijkste Duitse stedelijke gebieden, terwijl beursgenoteerde woningbeleggers ook steeds vaker hun vizier richtten op secundaire markten en meer assetmanagement intensieve objecten. De tien grootste transacties waren gezamenlijk meer dan €8 miljard waard en omvatten vooral woningcomplexen gelegen in Berlijn, Noordrijn- Westfalen en Beieren (met name München). Opvallend is de toenemende interesse onder beleggers naar woningcomplexen gelegen in Oost-Duitse steden als Leipzig en Dresden. Hier liggen prijsniveaus gemiddeld genomen een stuk lager.
In aanloop naar de verkiezingen afgelopen september 2013 stond de woningmarkt hoog op de politieke agenda. Nu het liberale FDP geen onderdeel uitmaakt van de nieuwe coalitie bezint de grote winnaar van de verkiezingen, de CDU, samen met haar nieuwe regeringspartner SPD zich op maatregelen die te hoge huurprijsstijgingen kunnen tegengaan. De zogenaamde ‘Mietpreisbremse’ staat hierbij centraal maar is nog niet volledig uitgewerkt. Naar verwachting zal deze huurprijsbegrenzing alleen van toepassing zijn voor bestaande bouw in (sub)markten waar sprake is van woningschaarste. Een (flinke) sprong naar markthuur is dan niet meer mogelijk, maar zal met een vertraging van maximaal vijf jaren gerealiseerd kunnen worden.
Transactievolume (x € miljard)
Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar De Duitse economie heeft in 2013 binnen de Eurozone een bovengemiddelde economische groei van 0,5% op jaarbasis gekend (Eurozone: -0,4%). Met name vanaf medio 2013 is het sentiment onder bedrijven verbeterd vooral door een aantrekkende export en industriële productie. Voor komende jaren wordt een aantrekkende groei voorzien tot circa 1,5%. Eén van de belangrijkste maatregelen die getroffen is door de nieuwe coalitie CDU/CSU en SPD is de invoering van een minimumloon vanaf 2015 (€8,50 per uur). Enerzijds zal dit mogelijk de concurrentiepositie van Duitsland kunnen aantasten, anderzijds betekent dit een impuls voor de binnen landse vraag. De algemene verwachting is dat de toenemende winstgevendheid van bedrijven en verbeterde inkomenspositie van bedrijven ervoor zorgen dat ook op de middellange termijn de Duitse economische groei boven die van de Eurozone zal uitkomen.
Outlook 2014 - 2015 De Amerikaanse vastgoedmarkt maart 2014
De Amerikaanse vastgoedmarkt blijft haar opgaande lijn voorlopig volgen. De gebruikers markten laten gemiddeld een verbetering zien, waarbij landelijk gezien de leegstand daalt en huurprijzen stijgen. Voor de periode 2014 - 2018 verwachten wij nu wel een beperkte stijging van de aanvangsrendementen. Hierdoor zullen de waardestijgingen met name vanuit een boveninflatoire huurgroei gerealiseerd moeten gaan worden. Hiermee blijven de rendements verwachtingen voor Amerikaans vastgoed voor de middellange termijn aantrekkelijk met verwachte totaalrendementen van 6,5%-9,5%, afhankelijk per sector en markt.
Focus in beleggingsstrategie • Focus op winkels (gericht op food) en bedrijfsruimten (e-commerce, comeback maakindustrie) • Voorzichtigheid geboden bij huurappartementen en (prime/core) kantoren vanwege recente grote prijsstijgingen • Focus op Core Gateway1 steden (hoog geprijsd, maar bieden hoogste rendement op lange termijn) • Secundaire markten (non-Gateway markten als Denver, Houston) zijn ook interessant, met name die markten die gedreven worden door de energie- en technologiesector • Ook mogelijkheden voor nichesegmenten zoals medical offices 1 Onder de Gateway markten vallen Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco en Washington DC.
Outlook 2014
2015
Waardegroei kantoren
+
-/+
Huurniveau kantoren
+
+
Waardegroei winkels
-/+
+
Legenda
Huurniveau winkels
+
+
Waardegroei huurappartementen
+
-/+
Huurniveau huurappartementen
+
-/+
+ =/+ = =/-
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Economische groei richting +3%, beschikbaarheid financieringen neemt toe
Hoge overheidsschulden, zowel nationaal als lokaal, waarvan de aflossing de economische voortgang kan bedreigen
Gemiddelde rendementsverwachting voor 2013-2018 rond de 8% (top 20-markten)
Herstructurering voorraad commercieel vastgoed leidt tot ontstaan van locaties met structureel hoge leegstand
Stijgende bezettingsgraden/toenemende consumptieve bestedingen Beperkte nieuwbouwvolumes (behalve huurappartementen)
Opportunities
Threats
Comeback industriële productie naar de VS
Lange rente loopt (te) snel op
Hoge verwachte bevolkingsgroei door jonge leeftijdsopbouw
Nieuwbouwaanbod huurappartementen loopt op
Goede performance logistiek
E-commerce zorgt voor lagere verkoop in winkels Afname hoeveelheid m2 per medewerker voor kantoren
De gebruikersmarkten vertonen een opgaande lijn. De opname neemt toe, de leegstand daalt en de huurgroei groeit landelijk gezien boven inflatie. Opvallend is de sterke vraag naar bedrijfsruimten, waarbij e-commerce een belangrijke drijfveer vormt. Terwijl in de meeste sectoren sprake is van historisch lage nieuwbouwcijfers worden er wel volop huurappartementen gebouwd, vandaar dat de huurprijsgroei in deze sector verminderd. De perspectieven verschillen sterk per markt en type locatie. In de kantorensector blijft een onverminderd stijgende vraag naar ruimte vanuit de tech- en de energiegerelateerde sectoren. De winkelmarkt is net als de consumenten bestedingen voorzichtig aan het herstellen.
Beleggingsvolume Verenigde Staten (2003-2013) Bron:CBRE Econometric Advisors
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimten
Appartementen
350
x USD miljard
300 250 200 150 100 50 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013
Totaal jaarrendement Amerikaans vastgoed (2003-2013) Bron:NCREIF/NPI Totaal jaarrendement
Langjarig gemiddelde 1978-2013
25 20 15 10 %
Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar Met een nieuw begrotingsakkoord en bezuinigingsmaatregelen van in totaal USD 63 miljard is een nieuwe ‘government shutdown’ eind 2013 voorkomen. Met de stabiliteit op dit punt en de aantrekkende wereldeconomie, is de verwachting dat de economische groei in 2014 hoger uitkomt dan eerder werd voorzien (3,0%). Nu ook de werkloosheid al enige tijd daalt en consumentbestedingen toenemen is de Federal Reserve stap voor stap begonnen met het terugschroeven van haar steunaankopen (‘tapering’). Belangrijk hierbij is dat het tempo van afbouw geleidelijk is. Hoewel eerder een stabilisatie van aanvangsrendementen werd voorzien was er het afgelopen half jaar nog steeds sprake van een dalende beweging op de belangrijkste Amerikaanse vastgoedmarkten. Naast een aanhoudende focus op prime objecten in de zogenoemde Gateway markten breidden beleggers steeds vaker hun horizon uit naar meer secundaire markten en locaties. De toenemende beleggingsdynamiek blijkt uit de stijgende trend van het transactievolume de afgelopen vijf jaren, welke ondersteund wordt door de toenemende beschikbaarheid van vastgoedfinanciering. De verwachting is, mits de ‘tapering’ geleidelijk plaatsvindt, aanvangsrendementen niet een op een de stijgende lange rente gaan volgen, maar in plaats daarvan in de komende jaren in bescheiden tempo oplopen.
5 0
Het totaalrendement voor Amerikaans vastgoed is in 2013 uitgekomen op 10,6%, 50 basispunten hoger dan 2012. In de belangrijkste markten heeft een daling van de aanvangsrendementen voor een hoger dan verwachte waardeontwikkeling gezorgd.
-5 -10 -15 -20 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Outlook 2014 – 2015 | De Amerikaanse vastgoedmarkt | maart 2014
2010
2011
Outlook 2014 - 2015 De Chinese vastgoedmarkt april 2014
De groeivertraging van de Chinese economie en de onzekere ontwikkelingen in de financiële sector zorgen op de korte termijn voor toenemende risico’s op de vastgoedmarkten. Daar staat tegen over dat op de beste locaties de vraag van zowel gebruikers als beleggers het aanbod overstijgt. Bovendien blijven de beleggingen op de langere termijn profiteren van de aanhoudende urbanisatie die nog een extra impuls krijgt door de aange kondigde overheidsinvesteringen om het verstede lijkingsproces te versnellen.
Focus in beleggingsstrategie • Afbouw van het risicoprofiel • Diversificatie van de beleggingen binnen de regio • Focus op de belangrijkste (opkomende) steden • Meeste huur- en waardegroei voor winkels en logistiek vastgoed
Outlook 2014
2015
Waardegroei kantoren
=/+
+
Huurniveau kantoren
=/+
+
Waardegroei winkels
+
+
Huurniveau winkels
+
+
Waardegroei bedrijfsruimten
+
+
Legenda + =/+ = =/-
Huurniveau bedrijfsruimten
+
+
Waardegroei huurappartementen
=/+
+
Huurniveau huurappartementen
=/+
+
positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting
SWOT-analyse Chinese vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Economische groei nog altijd hoog met ca. 7%
Economische groei is steeds afhankelijker van kredietgroei
Omvangrijke buitenlandse reserves en overschot op de handelsbalans
Hoge schuldniveau’s bij zowel bedrijven als (lokale) overheden
Groeiende middenklasse
Beperkt geschikt aanbod aan vastgoedbeleggingen
Sterke sturing van de centrale overheid op hervormingen Transparantie van de vastgoedmarkt verbetert
Opportunities
Threats
Snelle toename van de consumptieve bestedingen
Verslechtering internationale concurrentiepositie door stijgende loonkosten
Snelle groei van de steden door urbanisatie
Financieel systeem niet geheel transparant met toenemende risico’s op defaults
Toenemende aandacht van gebruikers en beleggers voor opkomende Tier II en III steden1
Vergrijzing
Hoge huurgroei op prime locaties
Overaanbod vastgoed op uitbreidinglocaties
Groei van Chinese institutioneel kapitaal zorgt voor meer beleggingsdruk en liquiditeit in de vastgoedbeleggingsmarkten
Lage aanvangsrendementen op prime locaties door schaarste
1 Vaak worden de Chinese steden gecategoriseerd als Tier I, II en III (tot zelfs IV, V en VI) steden, waarbij Tier I steden reeds een groot deel van de urbanisatie en hoge economische groeicurve hebben doorgemaakt en Tier III steden aan het begin hiervan staan.
Daar staat tegenover dat de centrale overheid het probleem onderkent en door haar machtige positie een sterk track record heeft als het gaat om hervormen. Eerder werd al aangekondigd dat een aantal buitenlandse private banken mag toetreden tot het stelsel, dat het rentebeleid wordt gedereguleerd voor meer marktwerking en dat de liquiditeitseisen voor banken worden aangescherpt. Daarnaast beschikt China over omvangrijke buitenlandse reserves om eventuele verliezen te kunnen opvangen. De aantrekkende economische groei in de VS en Europa kan bovendien zorgen voor een stimulans van de export en industriële productie. Hoewel het risico op een systematische kredietcrisis naar verwachting dan ook beperkt lijkt, zal het proces van deleverage, verhoging van de risicobuffers en herstructurering van de schulden de economische groei wel afremmen. Op de beleggingsmarkten voor vastgoed is de impact van de economische groeivertraging en
Op de langere termijn blijft de gebruikersvraag profiteren van de aanhoudende urbanisatie. Om dit proces te versnellen heeft de overheid aange kondigd om fors te investeren in infrastructuur, publieke voorzieningen en huisvesting. Door het stimuleren van de stedelijke economische groei, werkgelegenheid en inkomens beoogt de overheid ook de sociale ongelijkheid te verminderen. De vraag naar winkels en hoogwaardig logistiek vastgoed zal naar verwachting profiteren van de sterke consumptiegroei. Ook wordt door de inkomensgroei en groei van de (hogere) middenklasse gerekend op een toenemende vraag naar appartementen in de duurdere segmenten. Desondanks blijven de prijzen van koopappartementen onder druk staan als gevolg van overheids maatregelen om speculatie en overmatige kredietgroei tegen te gaan. De verhuurbaarheid van kantoren profiteert op termijn van een verdere groei van de dienstverlenende sectoren al ondervindt de opname op de kortere termijn hinder van het verslechterde sentiment.
Verstedelijkingsproces China (1990-2014) Bron: Oxford Economics, 2014
Totale stedelijke populatie (in mln)
Stedelijke populatie als % van totaal
1500
100
1350 1200
90 80
1050
70
900
60
750
50
600
40
450
30
300
20
150
10 0
0
Outlook 2014 – 2015 | De Chinese vastgoedmarkt | april 2014
1990
2000
2010
2020
2030
2040
Als % van totale bevolking
Naar verwachting wordt de economische groei komende jaren geremd door een aantal nood zakelijke hervormingen. Daarbij heeft het financiële stelsel de hoogste prioriteit om een aantal imperfecties op te lossen. Huishoudens zoeken door de lage, gereguleerde renteniveaus hun toevlucht tot zogenaamde wealth management products. Dat zijn beleggingsvehikels die niet onder direct bancair toezicht staan en bijvoorbeeld geen risicobuffers dienen aan te houden. Deze beleggingsvehikels verstrekken kredieten aan bedrijven die via de reguliere banken geen financiering krijgen. Dat het verhoogde risico op non-performing loans kan resulteren in defaults bleek begin 2014 toen de eerste bailout in de Chinese geschiedenis plaatsvond. Daar komt bij dat door de snelle groei van dit zogenaamde shadow banking maar ook door de groei in reguliere bankleningen en bedrijfsobligaties de totale schuld is opgelopen tot bijna 250% van het BBP.
toenemende risico’s in de financiële sector vooralsnog beperkt. Weliswaar heeft de forse kredietgroei ook hier geresulteerd in overaanbod maar dit betreft vooral secundaire markten en uitbreidingslocaties. Door de toenemende welvaart en deregulering is het aandeel van zowel private als institutionele beleggers uit de regio aanzienlijk toegenomen. Zo is de maximaal toegestane exposure van Chinese verzekeraars op vastgoedbeleggingen verhoogd van 20% tot 30% van de totale beleggingsportefeuille. Door de hoge beleggingsdruk neemt de liquiditeit toe maar tevens resulteert het schaarse beleggingsaanbod in hoge waarderingen en lage aanvangsrendementen. Een deel van de beleggers verlegt, in search for yield, dan ook hun focus naar de suburbane gebieden en secundaire markten zoals de opkomende steden.
In miljoen
Update van de belangrijkste trends en ontwikkelingen In 2013 was de groei van de Chinese economie met 7,7% gelijk aan die van 2012. Met name in de tweede helft van 2013 lieten de indicatoren echter een duidelijke verslechtering zien. Zowel de industriële productie als export vertoonden een afnemende groei. Om de economische groei minder afhankelijk te maken van export en investeringen heeft de overheid beleidsmatig ingezet op een groei van de binnenlandse consumptie. Ondanks de forse groei is deze nu nog te beperkt om de enigszins teruglopende economische groei weer aan te jagen. Voor komende jaren zwakt de groei volgens prognose af tot circa 7%.
