Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker? Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen

Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker?

Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen

Amsterdam School of Real Estate Master Thesis

M.C. Kuipers

Plaats Naam: E-mail: Datum:

Naarden drs. Maurits C. Kuipers MSRE MRICS [email protected] 21 januari 2015

Opleiding ASRE: Profiel:

Master of Science in Real Estate (Msc) Vastgoedbeleggen

1e beoordelaar ASRE:

prof. dr. E.F. Nozeman

2e beoordelaar ASRE:

drs. A. Marquard

“Change is the law of life. And those who look only to the past or present are certain to miss the future” (John F. Kennedy).

I: VOORWOORD Voor u ligt mijn Master Thesis van de studie “Master of Science in Real Estate” aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Voor deze post-academische opleiding (Msc) heb ik het profiel “Vastgoed Beleggen” doorlopen. In het jaar 2012 heb ik met mijn Master Thesis: “Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker?” de studie Master of Studies (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate afgerond. Voorliggende Master Thesis is inhoudelijk gebaseerd op mijn MSRE-Master Thesis. Er hebben echter een aantal wijzigingen en aanvullingen plaatsgevonden; het theoretisch kader is verdiept en er zijn een drietal aanvullende interviews afgenomen, waarvan de uitwerkingen in deze Master Thesis zijn verwerkt. De (aanvullende) interviews geven een verdiept inzicht in het onderwerp, alsmede in de ontwikkeling van het onderwerp in de tijd. Het onderwerp duurzaamheid spreekt me intrinsiek aan: ik ben daarom sinds mijn twaalfde jaar vegetariër; ik rijd daarom in een auto met een energielabel-A en ik woon ook daarom in een huis met een energielabel-A. Tevens was ik gedurende meer dan vijfeneenhalf jaar en tot voor kort actief in het bestuur van stichting “Bont voor Dieren”, waarvan drie jaar in de functie van voorzitter. Het schrijven van deze Master Thesis was me niet gelukt zonder de hulp van een aantal personen die ik bij deze wil bedanken: allereerst mijn scriptiebegeleiders: Ed Nozeman en Arthur Marquard van de Amsterdam School of Real Estate. Ook ben ik dank verschuldigd aan de diverse respondenten die ik, in het kader van dit onderzoek, geïnterviewd heb. In willekeurige volgorde: Cees van Gent, Vincent Aloserij, Guus Berkhout, Paula Visker, Marit van Rheenen, Cees van der Spek, Ewald Tijhaar, Theo Krekelberg, Arjen Lindeman, Dick Boers en Ruud Kersten. De steun en liefde van mijn vrouw Elisabeth heb ik ook gedurende mijn studietijd ervaren. Ze heeft me, samen met onze zoontjes Friso en Hidde, alle ruimte gegeven om met deze Master Thesis ook mijn Msc- studie aan de ASRE af te kunnen ronden. Maurits Kuipers

II: MANAGEMENTSAMENVATTING De vraag naar kantoorruimte in Nederland neemt steeds verder af; het aanbod neemt al jaren toe. Ook de verschillen binnen de Nederlandse kantorenmarkt zullen groter worden. Ondernemingen hechten daarnaast in toenemende mate aan duurzaamheid in de bedrijfsvoering. De dynamiek in de kantorenmarkt zal in elk geval steeds meer vanuit vraagperspectief beschouwd moeten worden, waarbij de vraag eerder kwalitatief dan kwantitatief zal zijn. De probleemstelling in deze Master Thesis luidt daarmee:”welke rol speelt duurzaamheid als motief voor kantoorgebruikers in de huidige vastgoedmarkt in Nederland met betrekking tot de keuze voor kantoorhuisvesting?” Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt In 2002 nam het Europees Parlement de “Energy Performance of Buildings Directive" (EPBD) aan. Deze richtlijn stelt onder meer eisen aan de minimale energieprestaties van gebouwen na renovatie en aan energiecertificering. Met ingang van 1 januari 2013 worden de regels uit het EPBD aangescherpt. Vanaf het jaar 2020 moeten alle nieuwbouwprojecten en ingrijpende renovaties volledig energieneutraal zijn. Het beleid ten aanzien van energiebesparing bij ondernemingen in Nederland kan worden onderscheiden in een stimulerend- en een regulerend spoor. De Nederlandse overheid speelt een belangrijke rol in het verhogen van de vraag door huurders en het verhogen van de activiteiten van vastgoedontwikkelaars door het verhogen van het bewustzijn en door het goede voorbeeld te geven. Marktpartijen hebben inmiddels certificeringsmethoden, zoals LEED, BREEAM en Energy Star geïntroduceerd. Ook hebben marktpartijen Groene Gebouwen geïntroduceerd. Duurzaamheid als gebruiksmotief voor kantoorgebruikers Het midden- en kleinbedrijf heeft als voornaamste doel het energieverbruik binnen de perken te houden. De “corporate” kantoorgebruiker stelt aanvullende eisen; goede bereikbaarheid met de auto en met het openbaar vervoer; ruime parkeermogelijkheden, alsmede voldoende klimaatbeheersing. Corporates rapporteren daarnaast in MVO-rapportages over de duurzaamheid van de eigen kantoorhuisvesting. Ook wordt het hoofdkantoor gebruik als PRinstrument om klanten te ontvangen en te fêteren en heeft de keuze van corporates om toe te treden tot de “Dow Jones Sustainability Indexes” directe invloed op het belang van en de keuze voor duurzame kantoorhuisvesting. De adoptie van Groene gebouwen door kantoorgebruikers De vraag naar Groene Gebouwen moet worden beschouwd in termen van een “technologische innovatie”. Over het algemeen duurt het 15-20 jaar voordat de markt een innovatie absorbeert. Het aantal Groene Gebouwen is over het afgelopen decennium sterk toegenomen. De overgrote meerderheid van de bouw van Groene Kantoorgebouwen zijn geïnitieerd en blijven in eigendom van overheden en zakelijke eigenaar-gebruikers; het eigendomspercentage tussen eigenaren en een derde huurder is veel lager. De belangrijkste reden hiervoor is de scheve verhouding tussen de kosten van de eigenaar en het voordeel van de huurder. Om dit probleem te kunnen oplossen komen verhuurder en huurder overeen dat de verhuurder meeprofiteert van de positieve ontwikkeling van lagere operationele kosten die in een standaard huurovereenkomst aan de huurder toekomen.

Leerpunten Bureauonderzoek Nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland overwegen duurzaamheid in hun locatiebeslissingen. Er is bij de kantoorgebruiker een grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving en naleving ten aanzien van duurzaamheid. Kleine single-tenant huurders en eigenaar-gebruikers investeren wel in MVO, maar “dure” maatregelen om energieverbruik terug te dringen en/ of aanpassingen aan gebouwen door te voeren blijven meestal achterwege. De meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere aspecten als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Bij “multitenant” huurders heeft duurzaamheid de minste prioriteit. De grote “corporate” gebruikers die “single-tenant” huren of eigenaar zijn, doen het meest op het gebied van duurzaamheid. Er is grote bereidheid bij ondernemingen om in geval van verduurzaming een deel tot alle besparingen in de servicekosten bovenop de basishuurprijs aan de verhuurder te vergoeden. Leerpunten Interviews De kantoorgebruiker heeft een voorkeur voor herontwikkeling van bestaande bouw boven nieuwbouw. Het gaat de kantoorgebruiker met name om energie-efficiëntie. De kantoorgebruiker selecteert op lage huurkosten; op ruime parkeermogelijkheden; op bereikbaarheid met de auto, met het openbaar vervoer en met de fiets, alsmede op zichtbaarheid nabij autosnelwegen en treinstations. Ook lijkt de transparante toebedeling van servicekosten een bepalende selectiefactor. De (grotere) kantoorgebruiker hecht aan de aanwezigheid van (grote), flexibele, vloeren benodigd voor het “Het Nieuwe Werken”. De “corporate” kantoorgebruiker stelt aanvullende eisen en wil zich met een duurzaam gebouw naar (potentiële) klanten kunnen profileren. Leerpunten voor de adoptie van Groene Gebouwen door de kantoorgebruiker Op basis van de uitkomsten van het Bureauonderzoek en de resultaten van de Case Study zijn de volgende leerpunten geformuleerd ter stimulering van de verdere adoptie van Groene Gebouwen in Nederland door kantoorgebruikers:  Stimuleer Green Leases  Stimuleer het verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen met (grote) flexibele vloeren op zichtlocaties en/ of nabij drukbezochte winkelgebieden  Bied de kantoorgebruiker een marktconforme huur met een transparante toerekening van energiekosten en lage onderhoudskosten  Leer van herontwikkelingen, zoals van het project “Zuidpark” in Amsterdam. Locatie- en Gebouwvereisten van de kantoorgebruiker Locatievereisten (Nabij) stationslocaties Nabij snelwegen en/ of uitvalswegen Ruime parkeergelegenheid Zichtbaarheid

Gebouwvereisten Lage huurkosten Flexibele (grote) vloeren Voldoende klimaatbeheersing

INHOUDSOPGAVE I: Voorwoord II: Managementsamenvatting Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1. Achtergrond 1.2. Probleemstelling 1.3. Doel- en vraagstelling 1.4. Centraal Model 1.5. Deelvragen 1.6. Onderzoeksafbakening 1.7. Relevantie & Onderzoeksmethode 1.8. Leeswijzer

1. 1. 1. 2. 3. 3. 3. 4.

THEORETISCH KADER Hoofdstuk 2: Vastgoedmarkt - Context 2.1. Inleiding 2.2. Zakelijk Ecologisch Reageren 2.2.1. Definiëring 2.2.2. Contextuele dimensies 2.2.3. Wetgevend/ Regelgevend kader 2.2.4. Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit 2 3. Groene Gebouwen 2.3.1. Definiëring 2.3.2. Kantoorgebruikers 2.3.3. Certificeringsmethoden 2.3.4. Marktontwikkeling 2.3.5. Innovatief Product 2.4. Conclusie

6. 6. 6. 6. 6. 7. 8. 8. 8. 9. 9. 10. 10. 11.

Hoofdstuk 3: Vastgoedmarkt- Motieven 3.1. Inleiding 3.2. Zakelijk Ecologisch Handelen 3.2.1. Concurrentie 3.2.2. Legitimatie 3.2.3. Ecologische verantwoordelijkheid 3.3. Karakteristieken van innovaties 3.4. Conclusie

12. 12. 12. 13. 14. 14. 15. 15.

Hoofdstuk 4: Vastgoedmarkt – Adoptie 4.1. Inleiding 4.2. Verspreiding van innovaties 4.3. Adoptie van innovaties 4.3.1. Innovatiebesluitvormingsproces 4.3.2. Adoptiecurve 4.4. Adoptie in de praktijk 4.4.1. Energiezuinigheid 4.4.2. Green Lease 4.4.3. Het Nieuwe Werken 4.4.4. MVO-rapportages 4.5. Conclusie

16. 16. 17. 17. 17. 18. 19. 19. 20. 21. 22. 22.

Hoofdstuk 5: Conceptueel Model & Onderzoeksstrategie 5.1. Inleiding 5.2. Conceptueel Model 5.3. Onderzoeksontwerp 5.4. Operationalisering en onderzoekséénheden 5.5. Hypothesen

23. 23. 23. 24. 25. 25.

EMPIRISCH KADER Hoofdstuk 6: Bureauonderzoek 6.1. Inleiding 6.2. Survey- onderzoeken 6.2.1. CB Richard Ellis 6.2.2. Jones Lang Lasalle 6.2.3. CoreNet Global & Jones Lang Lasalle 6.2.4. BCI-Global 6.3. Bevindingen 6.3.1. Bevindingen ten aanzien van Context 6.3.2. Bevindingen ten aanzien van Motieven 6.3.3. Bevindingen ten aanzien van Adoptie 6.4. Conclusie

27. 27. 27. 27. 28. 33. 33. 35. 35. 36. 36. 37.

Hoofdstuk 7: Interviews 7.1. Inleiding 7.2. Onderzoeksopzet 7.3. Bevindingen 7.3.1. Bevindingen ten aanzien van Context 7.3.2. Bevindingen ten aanzien van Motieven 7.3.3. Bevindingen ten aanzien van Adoptie 7.4. Conclusie

38. 38. 38. 38. 38. 39. 39. 40.

Hoofdstuk 8: Conclusies & Aanbevelingen 8.1. Inleiding 8.2. Conclusies deelvragen 8.2.1. Context ten aanzien van duurzaamheid in de vastgoedmarkt 8.2.2. Motieven voor het gebruik van duurzame kantoorhuisvesting 8.2.3. Adoptie van Groene Gebouwen door de kantoorgebruiker 8.2.4. Adoptie van duurzame kantoorhuisvesting in de praktijk 8.3. Conclusie Hoofdvraag 8.4. Toets Hypothesen aan de praktijk 8.5. Bijdrage aan theorievorming 8.6. Reflectie en aanbevelingen 8.6.1. Reflectie 8.5.2. Aanbevelingen

41. 41. 41. 41. 41. 42. 42. 43. 44. 44. 44 45. 46.

Literatuurlijst Bijlagen Bijlage I: Bijlage II: Bijlage III: Bijlage IV:

Lijst van geïnterviewden Vragenlijst interviews gebruikers Vragenlijst interviews beleggers & ontwikkelaars Verslagen interviews

HOOFDSTUK 1: INLEIDING 1.1. Achtergrond Vastgoedbesluiten vormen een groot deel van de ecologische voetprint van ondernemingen. Volgens ”Royal Institution of Chartered Surveyors” (2010, blz. 2) dragen gebouwen en de daaraan gelïeerde bouwactiviteiten voor veertig procent bij aan de wereldwijde CO-2 uitstoot en verbruiken gebouwen veertig procent van alle energie. Commercieel vastgoed draagt in deze context aanzienlijk bij. Dixon e.a. (2009) stellen dat huurders eisen dat verhuurders de duurzaamheid van gebouwen verbeteren. Ook volgens Nelson, Rakau & Dörrenberg (12 april 2010, blz. 6-7) speelt duurzaamheid een belangrijke rol voor de kantoorgebruiker. Eichholtz, Kok & Quigley (juli 2010, blz. 1) stellen dat het gedrag van (grote) kantoorgebruikers belangrijke implicaties kan hebben op de verschuiving naar een meer duurzaam bebouwde omgeving, aangezien veranderingen in de vraag vastgoedontwikkelaars en –beleggers dwingen zich in rap tempo aan te passen aan de duurzaamheidseisen van huurders. Deze verwachtingen vertalen zich in financiële stimuli voor vastgoedbeleggers, aangezien de wijzigende voorkeuren van huurders invloed hebben op de huurprijzen en de volatiliteit van huurinkomsten, voortvloeiend uit veranderingen in bezettingsgraden van commerciële gebouwen. Het hebben van kennis betreffende motieven die de keuze voor duurzaam vastgoed bepalen is volgens Eichholtz, Kok, & Quigley (september, 2009, blz. 10) belangrijk om twee redenen: allereerst voor de vastgoedsector die daarmee de ontwikkeling van Groene Gebouwen op zich kan nemen en ten tweede voor de banken en beleggers om Groene Gebouwen te financieren. Het is daarmee belangrijk om de karakteristieken van potentiële huurders vast te stellen voor deze duurdere ruimten. Ten tweede stelt een beter begrip, van die ondernemingen die duurzaam vastgoed zoeken, onderzoekers, managers en beleidsmakers in staat de scope van vrijwillige maatregelen in relatie tot regulering vast te stellen om daarmee meer Groene Gebouwen te kunnen promoten. 1.2. Probleemstelling Met de aspecten uit paragraaf 1.1. in het achterhoofd luidt de probleemstelling in deze Master Thesis als volgt: “Er is te weinig inzicht in het belang van duurzaamheid in de huisvestingseisen van kantoorgebruikers in de Nederlandse vastgoedmarkt. Ook is onduidelijk of er sprake is van éénduidige motieven van kantoorgebruikers als het gaat om de adoptie van Groene Gebouwen”. 1.3. Doel- en vraagstelling Porter en Kramer (december 2006, blz. 2-3) zijn van mening dat het bevorderen van de maatschappelijke welvaart (en daarmee het bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving) van ondernemingen een vorm van “corporate citizenship” vraagt, waarbij ondernemingen uit zichzelf, individueel, of in samenwerking met andere ondernemingen, zoveel mogelijk de negatieve externe effecten van hun handelen beperken en de (mogelijke) positieve externe- en lange termijn effecten ruimte geven en versterken. Korteweg (2002, blz. 9-16) stelt dat de relatie van kantoorhoudende organisaties of gebruikers met het kantoorpand waarin zij gevestigd zijn diverse dimensies heeft en is ingebed in een complex systeem, waarin productie, exploitatie, beheer en gebruik van kantoorruimte aan de orde zijn en waarin ook andere actoren dan gebruikers van kantoorruimte een rol spelen. 1.

Diverse onderling samenhangende markten zijn daarbij belangrijk. Hiervoor worden de begrippen gebruikersmarkt, bouw- of ontwikkelingsmarkt en beleggingsmarkt gebruikt (Louw, 1993; DiPasquale & Wheaton, 1996; Ball; Lizieri &MacGregor, 1998, Priemus, 1999). De doelstelling in deze Master Thesis is het inzichtelijk maken van de rol van duurzaamheid in de keuze van de kantoorgebruiker voor kantoorhuisvesting in Nederland, alsmede het inzichtelijk maken in welke fase van de adoptiecurve (Rogers, 2003) de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers zich bevindt in Nederland. Volgens Rogers (2003, blz. 115) dienen onderzoekers de brede Context te onderzoeken waarbinnen een innovatie zich verspreidt, waarbij onderzocht dient te worden hoe deze studie zich verhoudt tot de bestaande praktijk die het vervangt. Ook het besluit dat heeft geleid tot het onderzoek naar de innovatie is van belang. Deze brede kijk op de verspreiding van innovaties helpt om inzicht te krijgen in het systeem, waarbinnen het proces van verspreiding plaatsvindt. Kok & Eichholtz (januari 2009, blz. 18-23) stellen dat eindgebruikers van kantoorruimten, door sterk stijgende energieprijzen, ervaren dat servicekosten als percentage van de totale huisvestingskosten toenemen. Daarnaast neemt het belang van een kwalitatief hoogwaardig arbeidsklimaat toe, niet alleen ter bevordering van de productiviteit, maar ook ter onderscheidend vermogen in de krappe arbeidsmarkt. Kok & Eichholtz stellen dat er vanuit eindgebruikers gerichte Motieven zijn voor de vraag naar Groene Gebouwen. Volgens Rogers (2003, blz. 177) is Adoptie de beslissing om volledig gebruik te willen maken van een innovatie. Afwijzing is de beslissing de innovatie niet op te nemen. Een manier om om te gaan met de inherente onzekerheid die de adoptie van een innovatie met zich meebrengt is om gedeeltelijk gebruik te maken van de innovatie en/of de innovatie uit te proberen. De Hoofdvraag in deze Master Thesis luidt daarmee: Welke rol speelt duurzaamheid als motief voor kantoorgebruikers in Nederland met betrekking tot de keuze voor de eigen kantoorhuisvesting én in welke mate wordt gebruik gemaakt van Groene Gebouwen? 1.4. Centraal Model Bansal & Roth maken in hun model (augustus 2000, blz. 729) de relaties inzichtelijk tussen context, motieven en adoptie van ecologische initiatieven door ondernemingen. Dit model staat centraal in deze Master Thesis en het model wordt daarmee gebruikt om de Hoofdvraag uit paragraaf 1.3. te kunnen beantwoorden. Ook dient het Centraal Model als basis voor het te vormen Conceptueel Model in paragraaf 5.2. Figuur I. Centraal Model CONTEXT

MOTIEVEN

ADOPTIE

Issue Salience Certainty Transparency Emotivity

Competitiveness

Field Cohesion Proximity Interconnectedness

Individual Concern Ecological values Discretion

Legitimation

Environmental responsibiliry

Process Intensification Green marketing Green products

Regulatory compliance Networking with environmental interest groups Impression management

Donations to environmental causes Unpublicized initiatives Life cycle analysis

1.5. Deelvragen Gebaseerd op het Centraal Model uit de voorgaande paragraaf zijn de volgende deelvragen gedefinïeerd die leiden tot beantwoording van de hoofdvraag: 1. Wat is de context ten aanzien van Groene Gebouwen? 2. Wat zijn de motieven van kantoorgebruikers betreffende de keuze voor Groene Gebouwen? 3. Wat kenmerkt de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers? 4. Hoe ziet de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers er in de praktijk in Nederland uit? Iedere deelvraag wordt aan de hand van het Centraal Model in een apart hoofdstuk handeld. Deelvraag één refereert aan “Context” uit het Centraal Model en wordt behandeld in Hoofdstuk 2. Deelvraag twee refereert aan “Motieven” uit het Centraal Model en wordt behandeld in Hoofdstuk 3. Deelvraag drie refereert aan “Adoptie” uit het Centraal Model en wordt behandeld in Hoofdstuk 4. Deelvraag vier referereert aan “Adoptie” uit het Centraal Model en wordt in Hoofdstuk 6. getoetst aan de uitkomsten van de survey-onderzoeken, alsmede getoetst aan de uitkomsten van de interviews in Hoofdstuk 7. 1.6. Onderzoeksafbakening Binnen de vastgoedbranche richt het onderzoek zich, in deze Master Thesis, op de kantorensector in Nederland. Zowel nieuwbouw, bestaande bouw, herontwikkeling als renovatie zijn in dit onderzoek betrokken. Duurzaamheid is voor het onderzoek afgebakend op projecten objectniveau in de kantorensector. Duurzaamheid op een hoger schaalniveau valt hier buiten. Daar waar in het onderzoek gerefereerd wordt aan “Groene Gebouwen” wordt altijd gerefereerd aan een kantoorgebouw of een deel van een kantoorgebouw. Daar waar in dit onderzoek gerefereerd wordt aan “kantoorgebruikers” wordt gerefereerd aan gebruikers én aan eigenaar-gebruikers. Er is geen afbakening gemaakt naar bestaande bouw en/ of naar nieuwbouw. 1.7. Relevantie & Onderzoeksmethode In de theorie wordt duurzaamheid vooral belicht vanuit de vastgoedbelegger met als argumentatie: lagere onderhoudskosten en hogere huur- en beleggingswaarden. In de vastgoedmarkt is het uiteindelijk de gebruiker van de kantoorruimte die de vraag naar kantoorrruimte bepaalt en juist daarom is onderzoek naar de houding van gebruiker ten opzichte van Groene Gebouwen zo‟n belangrijk onderzoeksgebied. De wetenschappelijke relevantie van het onderzoek in deze Master Thesis betreft het verschaffen van inzicht in de rol van duurzaamheid in de keuze voor kantoorhuisvesting door kantoorgebruikers in Nederland. De praktische relevantie van het onderzoek in deze Master Thesis betreft het verschaffen van inzicht in het denken van kantoorgebruikers over duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting. Deze te te verwerven inzichten biedt kansen voor ontwikkelaars en beleggers die daarmee kunnen bijdragen aan verdere verduurzaming van de kantorenvoorraad. In dit kader is het van belang te weten in welke mate de adoptie in Nederland van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers reeds heeft plaatsgevonden en wat de motieven van de kantoorgebruikers zijn aangaande de keuze voor Groene Gebouwen. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en beleggers, die daarmee kunnen bijdragen aan de verdere verduurzaming van de kantorenvoorraad. 3.

Het type onderzoek in deze Master Thesis kan worden geclassificeerd als diagnostisch onderzoek, waarbij de achtergronden, oorzaken en samenhangen van de problematiek in kwestie inzichtelijk worden gemaakt (Verschuuren & Doorewaard, 2010, blz. 53). De onderzoeksaanpak is empirisch kwalitatief van aard. Empirisch wil zeggen dat door waarneming (interviews) wordt vastgesteld wat zich in werkelijkheid (empirie) afspeelt. Het betreft een verkennend onderzoek, daarbij past een kwalitatieve onderzoeksmethode. In dit kwalitatieve onderzoek bestaat de instrumentalisering uit een serie open vragen. Op basis van de deelvragen uit paragraaf 1.5. worden de empirische aspecten van deze Master Thesis opgedeeld in twee delen, namelijk:  bureauonderzoek; wat anderen al hebben onderzocht;  interviews; de mening en visie van marktpartijen. Het bureauonderzoek is volgens Verschuren & Doorewaard (2010, blz. 201) een onderzoeksstrategie, waarbij de onderzoeker gebruik maakt van door anderen geproduceerd materiaal, dan wel waar hij of zij probeert via reflectie en het raadplegen van literatuur tot nieuwe inzichten te komen. Verschillende standpunten van auteurs worden hierbij vergeleken met betrekking tot alles wat al onderzocht is. Hiervoor komen survey onderzoeken aan de orde. De survey onderzoeken zijn opgenomen in paragraaf 6.2. Het bureauonderzoek verschilt van literatuuronderzoek op de volgende twee aspecten: reflectie op het gebruik van bestaand materiaal en gebruik vanuit een ander perspectief dan waarmee het werd geproduceerd. De theoretische inzichten verkregen uit het bureauonderzoek dienen als uitgangspunt voor het Centraal Model (zie paragraaf 1.4), welke de basis vormt voor het Empirisch Kader. In het Centraal Model worden de verwachte verbanden tussen de afhankelijke verbanden en de onafhankelijke variabelen gepresenteerd. Met het arbeidsintensieve face-to face interview kan volgens Verschuren & Doorewaard (2010, blz. 242) over het algemeen dieper worden gegraven dan bij een enquête en kunnen “moeilijker” zaken aan de orde komen dan in een enquête als onderzoeksstrategie. Dieper graven kan nodig zijn als men wil weten welke weerstanden er zijn bij de naleving van allerlei maatschappelijke nornen en regels. Het nadeel van interviews is dat het in principe meer tijd kost dan bijvoorbeeld enquêtes. 1.8. Leeswijzer Het onderzoek is opgebouwd uit een aantal fasen die in het onderstaande onderzoeksschema: Figuur I. zijn opgenomen. Het onderzoeksschema is een veréénvoudigde weergave van het verloop van het onderzoek en de verdere opbouw van deze Master Thesis. Na Hoofdstuk 1. (Inleiding) met de onderzoeksopzet volgt het Theoretisch Kader bestaande uit de hoofdstukken 2. (Vastgoedmarkt-Context), 3. (Vastgoedmarkt-Motieven) en Hoofdstuk 4. (Vastgoedmarkt-Adoptie). In Hoofdstuk 5. volgt de onderzoeksopzet betreffende toetsing van het Theoretisch Kader aan het Empirisch Kader (hoofdstukken zes en zeven). Het Conceptueel Model wordt in geïntroduceerd, het onderzoeksontwerp wordt vastgesteld, de onderzoekseenheden woden geoperationaliseerd en de hypothesen worden gevormd. De survey-onderzoeken in Hoofdstuk 6. en de Interviews in Hoofdstuk 7. zorgen voor de benodigde empirische data. In hoofdstuk 8. (Conclusies & Aanbevelingen) wordt afgesloten met de beantwoording van de deelvragen, de beantwoording van de hoofdvraag, alsmede de toetsing van de Hypothesen. 4.

Figuur II. Onderzoeksschema

Hoofdstuk 1. Inleiding en Centraal Model

THEORETISCH KADER Hoofdstuk 2. Vastgoedmarkt - Context Hoofdstuk 3. Vastgoedmarkt - Motieven Hoofdstuk 4. Vastgoedmarkt - Adoptie

   

Conceptueel Model Onderzoeksontwerp Operationalisering onderzoekseenheden Hypothesen

Hoofdstuk 7 . Bevindingen, Conclusies, Toetsing Hypothesen, Aanbevelingen en Reflectie

5.

PRAKTISCH KADER Hoofdstuk 5. Bureauonderzoek Hoofdstuk 6. Interviews

THEORETISCH KADER HOOFDSTUK 2: VASTGOEDMARKT- CONTEXT 2.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag één uit paragraaf 1.5, namelijk: wat is de context ten aanzien van Groene Gebouwen? Deelvraag één heeft betrekking op het aspect “Context” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4). Allereerst wordt in dit hoofdstuk daartoe “Zakelijk Ecologisch Reageren” gedefinïeerd en worden contextuele dimensies onderscheiden. Vervolgens wordt het wetgevend- en regelgevend kader geïntroduceerd. Groene Gebouwen en kantoorgebruikers worden geïntroduceerd en gedefinïeerd en certificeringsmethoden en de marktontwikkeling komen aan bod. Toegelicht wordt waarom Groene Gebouwen kunnen worden beschouwd als een Innovatief Product. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de beantwoording van deelvraag één in de conclusie. 2.2. Zakelijk Ecologisch Reageren 2.2.1. Definiëring Bansal & Roth (08/2000, blz. 717) definiëren Zakelijk Ecologisch Reageren als een aantal zakelijke initiatieven gericht op het verminderen van de impact van een onderneming op de natuurlijke omgeving. Deze initiatieven kunnen omvatten veranderingen in producten; processen en beleid van ondernemingen, zoals het verminderen van het energieverbruik en het genereren van afval, het gebruik van duurzame grondstoffen en het implementeren van een milieutechnisch managementsysteem. Het concept van Zakelijk Ecologisch Reageren verwijst niet naar wat een onderneming moet doen, maar refereert aan de initiatieven die de ecologische voetprint van een onderneming reduceert (Hart, 1997). 2.2.2. Contextuele dimensies In het model van Bansal & Roth uit paragraaf 1.4. kunnen drie contextuele dimensies worden onderscheiden: Issue Salience kan worden gedefinïeerd als de mate waarin een specifiek ecologisch onderwerp betekenis heeft voor een organisatie. Protesten en acties vanuit de samenleving kunnen immers leiden tot juridische kosten en tot kosten die betrekking hebben op vertragingen en/ of aanpassingen van het beleid. Bijvoorbeeld de gevolgen van het dumpen van giftig afval, door een onderneming, zijn over het algemeen duidelijk voor een onderneming, aangezien ondernemingen goed zicht hebben op de ecologische gevolgen van hun activiteiten. Het opwarmen van de aarde is veel minder zeker, omdat de ecologische impact moeilijker is vast te stellen. Naar onderwerpen met een lage Issue Salience wordt verwezen als zacht en ondefinïeerbaar. Onderwerpen met een hoge Issue Salience lokken over het algemeen ecologische reacties uit die vaak gemotiveerd zijn door legitimatie of concurrentie (Bansal & Roth, 08-2000, blz. 729- 731). Field Cohesion kan worden gedefinïeerd als de intensiteit en dichtheid van formele- en informele netwerkverbindingen tussen deelnemers in een organisatorisch veld (Bansal & Roth, 082000, blz. 730- 731). Een organisatorisch veld bestaat uit die organisaties die in totaal een institutioneel leven omvatten: leveranciers, bronnen, klanten, regelgevende instanties en andere organisaties die vergelijkbare producten en diensten produceren (DiMaggio & Powell, 1991, blz. 64-65). Negatieve beelden bij de ecologische impact en activiteiten van ondernemingen in een bedrijfstak hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van Field Cohesion. 6.

Een gevolg hiervan is dat leden van een veld elkaar opzochten door het aangaan van formele afspraken, zoals het oprichten van bedrijfstakverenigingen of door het monitoren van elkaars ecologische reacties. Individual Concern is, volgens Bansal & Roth, de mate waarin leden van een organisatie de omgeving waarderen en de mate waarin leden van de organisatie daadwerkelijk handelen naar hun eigen (milieu-) waarden. Ondernemingen bestaan uit individuen, met beperkte rationaliteit en met persoonlijke waarden, die hun acties bepalen. Persoonlijke waarden kunnen de ecologische reactie van een onderneming op drie manieren beïnvloeden: waarden helpen de beslissingsbevoegden in een onderneming te kunnen onderscheiden tussen die externe elementen waarmee ondernemingen geconfronteerd worden en die daarmee van belang zijn en die externe elementen die niet relevant zijn. Ten tweede motiveren milieuwaarden de leden van een organisatie een ecologische reactie te geven. Ten derde is het top-managementteam van een onderneming gevoelig voor veranderingen in de agenda, producten en processen van een organisatie als deze overeenkomen met de eigen persoonlijke waarden. 2.2.3. Wetgevend/ Regelgevend kader In 2002 nam het Europees Parlement de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) aan. Deze richtlijn stelt onder meer eisen aan methoden om de energieprestaties van gebouwen te berekenen, aan de minimale energieprestaties van gebouwen na renovatie én aan energiecertificering van gebouwen. De EPBD verplicht alle gebouweigenaren om een energielabel te hebben op het moment van transactie. Het energielabel geeft de energieprestaties van het gebouw weer, waarbij A+ staat voor zéér energiezuinig en label G voor zéér onzuinig (Van ramshorst, juni 2012, blz. 37). Het huidige beleid ten aanzien van energiebesparing bij ondernemingen in Nederland kan worden onderscheiden in een stimulerend- en een regulerend spoor. Kernpunt in het stimulerende spoor zijn afspraken met ondernemingen over het opleggen, op vrijwillige basis, van energiebesparende maatregelen. Centraal hierin staan de MeerJarenAfspraken energieefficiëntie (MJA-convenant). Aan de MJA nemen circa zevenëndertig branches deel met vooral middelgrote ondernemingen. In totaal gaat het om circa negenhonderd ondernemingen. Doelstelling van de MJA is het realiseren van 30% energie-efficiëntie verbetering in de periode 2005-2020 (Majoor & de Buck, 14 juni 2010, blz. 21). Het regulerend spoor wordt zowel door het Bouwbesluit als door het Activiteitenbesluit gewaarborgd. Het Bouwbesluit regelt op welke wijze nieuwbouw moet plaatsvinden en wanneer een bestaand gebouw qua energiezuinigheid moet worden verbeterd. De eigenaar heeft de plicht om alle energiebesparende maatregelen te realiseren die in vijf jaar, of minder, worden terugverdiend (http://www.infomil.nl/onderwerpen/ duurzame/ energie/uniformeleidraad/bouwbesluit).

Volgens Nelson & Rakau (12 april 2010, blz. 10) worden met ingang van 1 januari 2013 de regels uit het EPBD aangescherpt. Vanaf dan moet alle nieuwbouw bij oplevering een energielabel hebben en moet bij bestaande gebouwen de labelklasse vermeld staan in verhuur- en verkoopadvertenties. Het is vanaf dan ook verplicht om het energielabel zichtbaar op te hangen in alle overheids- en publieke gebouwen vanaf 500 m². Vanaf het jaar 2020 moeten alle nieuwbouwprojecten en ingrijpende renovaties volledig energieneutraal zijn.

7.

2.2.4. Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit Het behalen van energie-efficiëntieverbetering in een bepaald type gebouw wordt zowel door het Bouwbesluit als door het Activiteitenbesluit gewaarborgd. Het Bouwbesluit regelt op welke wijze nieuwbouw moet plaatsvinden en wanneer een bestaand gebouw qua energiezuinigheid moet worden verbeterd (zoals verbouwingen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is). In het Bouwbesluit zijn diverse technische gebouwgebonden maatregelen vastgelegd voor een minimale energieprestatie. Het gaat om maatregelen die betrekking hebben op de „gebouwschil', zoals de thermische isolatie, de luchtdoorlatendheid, de oriëntatie van het gebouw, gebouwvorm en de zonwering. Het realiseren van de gebouwgebonden energiebesparende maatregelen vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het gebouw of aan degene die uit andere hoofde bevoegd is om technische maatregelen in een gebouw te realiseren. De eisen van het Bouwbesluit zijn aan te merken als producteisen. De ondernemer heeft de plicht om alle energiebesparende maatregelen te realiseren die in vijf jaar (of minder) worden terugverdiend. Hier wordt geen onderscheid gemaakt in gebouwgebonden of installatiegebonden energiebesparende maatregelen. De eisen met betrekking tot energiebesparing richten zich tot de „drijver van de inrichting' (veelal is dit de huurder of eigenaar van het bedrijf). De eisen van het Activiteitenbesluit zijn aan te merken als „gebruiksbepalingen' (http://www.infomil.nl/onderwerpen/duurzame/energie/uniforme-leidraad/bouwbesluit). 2.3. Groene Gebouwen 2.3.1. Definiëring Volgens Warren (2010) zijn er meer dan vijfhonderd definities van het woord Duurzaamheid. Aan de ene kant richt “duurzaam” zich op de toekomst en de oneindige tijdsperiode waarin (energie) bronnen kunnen worden gebruikt. Aan de andere kant richt de definitie zich op het milieu en de maatschappij die de schade aan het milieu moet beperken door het verminderen van het gebruik van (energie) bronnen. Elkington (1998) definïeert Duurzaam Vastgoed door middel van drie dimensies. De eerste dimensie is de sociale dimensie, die staat voor het welbevinden van de mens. Dit geldt voor de producenten, gebruikers en de mensen in de omgeving. De tweede dimensie betreft minimalisatie van de impact op het milieu, de ecologische dimensie. Aspecten die in deze dimensie een rol spelen zijn materiaalkeuze, ontwerp, installaties, afvalverwerking en locatiekeuze. De laatste dimensie is de economische dimensie, waarbij het gaat om de rentabiliteit van het vastgoed. Volgens Nozeman e.a., 2010, kan een vierde dimensie worden onderkend. Die van proces. Hierbij gaat het o.a. om betrokkenheid en communicatie naar belanghebbenden. Ydelson (2008, blz. 5) definïeert duurzaam vastgoed als een Groen Gebouw, waarbij gebruik is gemaakt van ontwerpen constructiemethoden die de negatieve impact van gebouwen op de omgeving en op de gebruikers aanzienlijk reduceren. Eichholtz e.a. hebben in 2009 de volgende werkdefinitie gegeven aan een Groen Kantoorgebouw: een gebouw met een Energy Star of een LEED certificering (Eichholtz, Kok & Quigley, juli 2010, blz. 3). Daarnaast hebben Kok & Jennen (2011) Groene Gebouwen gekwalificeerd als gebouwen met de energielabels A, B & C. De focus ligt volgens Lützkendorf (2009) bij Groene Gebouwen op “Groene aspecten” als functionaliteit; energie-efficiëntie; gebruikte materialen; flexibiliteit; gezondheid en op socioculturele aspecten. Groene Gebouwen omvatten meer aspecten dan bijvoorbeeld Low Energy Building, Low Emission Building en High Performance Building. De grootste verschillen zitten in het opnemen van socio-culturele aspecten in de definitie. 8.

2.3.2. Kantoorgebruikers De groep kantoorgebruikers is volgens Remøy (2010) een zeer diverse groep met verschillende eisen en wensen aan het gebouw waar zij zich huisvesten. Remøy maakt een onderscheid tussen locatieen gebouwkenmerken met betrekking tot eisen en wensen van kantoorgebruikers. De rangorde van eisen en wensen kan per kantoorgebruiker verschillen. De belangrijkste gebouwkenmerken zijn:  Parkeermogelijkheden  Esthetische kwaliteit van het exterieur  Ruimtelijke efficiëntie van het interieur  Flexibiliteit van het interieur  Esthetische waarde van het interieur. De belangrijkste locatiekenmerken zijn:  Bereikbaarheid met de auto  Status van de locatie  Bereikbaarheid met het openbaar bvervoer  Faciliteiten in de directe omgeving  Veiligheid  Zakelijke clustering van kantoorhoudende activiteiten in de directe omgeving. 2.3.3. Certificeringsmethoden Met een certificeringsmethode kunnen de “Groene” prestaties van een gebouw worden vastgesteld. Ook kan met een dergelijke methode vastgesteld worden of een gebouw als “Groen” te kwalificeren is. Het gebrek aan vergelijkbaarheid tussen technische richtlijnen, reguleringen en de Groene prestaties van gebouwen zijn volgens RICS ((september 2009, 4.2.) de belangrijkste redenen voor de aantrekkingskracht van certificeringsmethoden. Het ontstaan van certificeringsmethoden past in de context van “Issue Salience” uit het Centraal Model in paragraaf 1.4. De twee meest bekende certificeringsmethoden zijn: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), ontwikkeld in het Verenigd Koninkrijk. Het betreft een puntensysteem (met ondersteuning van software tools) voor het beoordelen van de milieuprestaties van elk type gebouw (nieuwbouw of bestaand). Het systeem is ontwikkeld en wordt beheerd door BRE (Building Research Establishment Ltd.). BREEAM is gebaseerd op Europese regelgeving. De klimatologische omstandigheden binnen Europa verschillen, dus maatwerk per land is belangrijk. Bovendien is de weten regelgeving per land verschillend. BREEAM voorziet hierin en biedt de mogelijkheid op maat te analyseren en vergelijkbare output te leveren (van Driel, mei 2010, blz. 70). LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) is in het jaar 2000 ontwikkeld in de Verenigde Staten en in Canada. LEED is volgens Senter Novem (2008, blz. 12) een vrijwillige, open en op consensus gebaseerde certificering die punten toekent voor elk kenmerk in verschillende bouwcategorieën dat als “Groen”aangemerkt kan worden. LEED beoordeelt gebouwen op basis van vooraf gestelde criteria met punten per maatregel/ aspect en geeft een totaalscore. Afhankelijk van binnen welke puntenrange het project valt , kunnen de volgende beoordelingen verkregen worden: Certified, Silver, Gold, Platinum. De methode beschouwt aspecten zoals duurzame landontwikkeling, waterbesparing, energie, atmosfeer, materiaalgebruik en binnenmilieu. LEED is gebaseerd op BREEAM. 9.

2.3.4. Marktontwikkeling Nelson & Rakau (12 april 2010, blz. 19-22) stellen dat, vanwege regionale- en bedrijfstak inconsistenties in definiëring en gegevensverzameling, het moeilijk is om een inschatting te maken van de markt van Groene Gebouwen. Onafhankelijk van hoe de voorraad van Groene Gebouwen wordt gemeten is wel duidelijk dat de vastgoedbranche langzaam was in het omarmen van de duurzaamheidsgolf in vergelijk met andere zakelijke sectoren. In de beginfase was er een gebrek aan kennis onder investeerders en een gebrek aan ervaring onder ontwikkelaars. De wereldwijde recessie vertraagt bovendien de conversie naar Groene Gebouwen. Het is aannemelijk dat er door de private sector weinig vastgoedontwikkelingen van de grond zullen komen in de komende jaren. Daarnaast zijn er verschillende krachten die het bouwen van Groene Gebouwen afremmen. De eerste kwestie is het gebrek aan omvangrijke en transparante informatie betreffende het gebruik en het gebrek aan voldoende transactiedata die de basis kunnen vormen van het vastgoedbeslissingsproces. Dit is met name van toepassing in Europa, waar nog geen enkele studie de financiële prestaties van Groene Gebouwen heeft onderbouwd. Alle belangrijke onderzoeken hebben zich gericht op de Verenigde Staten en in mindere mate op Australië. Ook is er een gebrek aan universele standaarden wat een Groen Gebouw daadwerkelijk is. Naast de verschillende certificeringssystemen, zoals vermeld in paragraaf 2.5, is de realiteit dat Groene Gebouwen niet zo veel anders zijn dan gewone gebouwen. Wat een Groen Gebouw anders maakt is uiteindelijk een subjectieve bepaling en definities van Groene Gebouwen kunnen verschillen tussen werelddelen en zelfs tussen landen. Ook is het zo dat, afgezien van de meeste andere producten, wat gebouwen Groen maakt net zoveel te maken heeft met de wijze hoe het Gebouw wordt onderhouden als het met het ontwerp en de toegepaste bouwmaterialen te maken heeft. Het gebrek aan standaarden weerhoudt investeringen in Groene Gebouwen, aangezien beleggers angst hebben voor het beleggen in Groene vastgoedobjecten die algemene marktacceptatie ontberen. Er kan worden verondersteld dat de marktontwikkeling van Groene Gebouwen niet vanzelf tot stand is gekomen. 2.3.5. Innovatief Product Chegut, Eichholtz & Kok (9 februari 2012, blz. 6-9) stellen dat Groene Gebouwen als afwijkend kunnen worden beschouwd, in vergelijk met conventionele gebouwen, omdat Groene Gebouwen, in vergelijk met de gangbare gebouwenvoorraad, over een diversiteit aan technologische- en ”human capital”-eisen beschikken. De markt van Groene Gebouwen kan volgens Yudelson (2008, blz. 165-168) worden gezien in termen van een “technologische innovatie”. Over het algemeen duurt het 15- 20 jaar voordat de markt een innovatie absorbeert. Om door de markt opgenomen te worden dient de innovatie een daadwerkelijk (financieel) voordeel te hebben. Het aanbod van Groene Gebouwen wordt hoogstwaarschijnlijk gedreven door bouwkosten, prijssignalen van andere gecertificeerde gebouwen, beschikbaarheid van grondstoffen en “human capital”, de ontwikkeling van groene technologie en het beleid van overheden in relatie tot energieefficiëntie.

10.

2.4. Conclusie In dit hoofdstuk is deelvraag één behandeld: Wat is de context ten aanzien van Groene Gebouwen? De publieke sector in Europa neemt in toenemende mate een sterk leidende rol in de bouwen de projectontwikkelbedrijfstak door gebouwvereisten op te leggen, transparantie af te dwingen en het instellen van milieuwetgeving. Zo moet met ingang van 1 januari 2013 alle nieuwbouw bij oplevering een energielabel hebben en moet bij bestaande gebouwen de labelklasse vermeld staan in verhuur- en verkoopadvertenties. Tevens is het vanaf dan ook verplicht om het energielabel zichtbaar op te hangen, in alle overheids- en publieke gebouwen vanaf 500 m² groot, waarbij sprake is van een mutatie. Vanaf het jaar 2020 moeten alle nieuwbouwprojecten en ingrijpende renovaties volledig energieneutraal zijn. Het is waarschijnlijk dat bestaande gebouwen op termijn aan gelijke eisen zullen moeten voldoen. De Nederlandse overheid stuurt vooralsnog op CO² reductie op basis van energielabels. Diverse Nederlandse gemeenten verplichten inmiddels vastgoedeigenaren vastgoedobjecten binnen de gemeentegrenzen te verduurzamen en huurders voor te schrijven zuinig met het verbruik van energie om te gaan. Overheden spelen daarmee een belangrijke rol in het verhogen van de vraag door gebruikers naar Groene gebouwen en een rol in het verhogen van de activiteiten van vastgoedontwikkelaars door het verhogen van het bewustzijn en door het goede voorbeeld te geven. Marktpartijen hebben certificeringsmethoden, zoals LEED, BREEAM en Energy Star geïntroduceerd. Het gebruik door kantoorgebruikers van Groene Gebouwen draagt bij aan het verminderen van de impact van ondernemingen op de natuurlijke omgeving en het reduceert draamee de ecologische voetprint van ondernemingen. Groene Gebouwen kunnen daarmee worden beschouwd als een technologische innovatie. Met de beantwoording van deelvraag één is het element “Context” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4.) hiermee in dit hoofdstuk inzichtelijk gemaakt.

11.

HOOFDSTUK 3: VASTGOEDMARKT - MOTIEVEN 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord geven op deelvraag twee uit paragraaf 1.5, namelijk: Wat zijn de motieven van kantoorgebruikers betreffende de keuze voor Groene Gebouwen? Deelvraag twee heeft betrekking op het aspect “Motieven” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4). Allereerst wordt in dit hoofdstuk daartoe inzichtelijk gemaakt wat de motieven zijn van Zakelijk Ecologisch Handelen. Vervolgens komen de karakteristieken van innovaties, die de mate van adoptie van innovaties verklaren, aan bod. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de beantwoording van deelvraag twee in de conclusie. 3.2. Zakelijk Ecologisch Handelen Bansal & Roth (2010, blz. 718) stellen dat eerder onderzoek naar organisaties en hun omgeving vier motieven voor Zakelijk Ecologisch Handelen hebben geïdentificeerd: wetgeving; druk van belanghebbenden; economische kansen en ethische motieven. Het belang van wetgeving in het uitlokken van zakelijk ecologisch handelen is breed gedragen (Lampe et al, 1991; Lawrence & Morell, 1995; Post, 1994; Vredenburg & Westley, 1993). Toenemende boetes en juridische kosten hebben het belang van het voldoen aan wetgeving expliciet gemaakt (Cornado, 1993). Bovendien kunnen ondernemingen hoge kosten vermijden door wetgeving vóór te zijn (Lampe et. al, 1991). Belanghebbenden (stakeholders) zijn tevens instrumenteel geweest in het teweegbrengen van zakelijk ecologisch handelen. Klanten, lokale gemeenschappen, milieu- belangengroepen en zelfs de natuurlijke omgeving moedigen ondernemingen aan de impact op het milieu in hun besluitvorming mee te nemen (Berry & Rondinelli, 1998; Bucholtz, 199; Lawrence & Morell, 1995, Starik, 1995 ). Managers zijn in staat om negatieve aandacht af te wenden en steun van belanghebbenden te verkrijgen door actief te reageren (Cordano, 1993; Dillon & Fischer, 1992). Economische mogelijkheden zijn ook een drijfveer voor zakelijk ecologisch reageren. Door het intensiveren van productieprocessen reduceren ondernemingen hun impact op het milieu, terwijl ze daarmee tevens de kosten van input en afval verlagen (Cordano, 1993; Lampe et al., 1991; Porter & Van der Linde, 1995). Opbrengsten kunnen worden verhoogd door Groene marketing, de verkoop van afvalproducten en het uitbesteden van milieu-expertise door ondernemingen (Cordano, 1993). De corporate reputatie (Hart, 1995; Russo & Fouts, 1997), het vermogen te leren (Bonifant, Arnold & Long, 1995; Hart, 1995) en product kwaliteit (Shrivastava, 1995) kan worden ontwikkeld door zakelijke ecologische activiteiten. Ethisch gemotiveerde ondernemingen reageren, omdat het “het juiste ding is om te doen” (Lampe et al., 1975; Wood, 1991). Leden van het topmanagement (Andersson & Bateman, 1998; Lawrence & Morell, 1995; Winn, 1995) en waarden van ondernemingen (Buchholz, 1993) zijn instrumenteel in het aanmoedigen van deze ondernemingen om hun rol in de maatschappij te evalueren. Bansal & Roth (augustus 2000, blz. 718-719) hebben gebaseerd op bovenstaande literatuur een model opgesteld met motieven die leiden tot zakelijk ecologisch reageren. De motieven in dit model stellen dat ondernemingen ecologisch reageren om daarmee te kunnen voldoen aan wetgeving; het kunnen opbouwen van betere stakeholder relaties; het verkrijgen van economische weelde; het opbouwen van competitief voordeel en het kunnen handhaven van een ecologische balans.

12.

Bansal & Roth stellen dat het model weliswaar twee beperkingen heeft: er zijn in het verleden weinig onderzoeken geweest die met brede data hebben kunnen onderbouwen dat motieven van ondernemingen daadwerkelijk zakelijk ecologisch reageren kunnen verklaren. Eerder onderzoek is vaak gebaseerd op een paar case studies en daarmee is de generaliseerbaarheid van de resultaten beperkt. Ten tweede is het model niet volledig gespecificeerd. De elementen en de relaties tussen de elementen vereisen grotere precisie om voorspellend te kunnen zijn. Bansal & Roth stellen dan ook dat om ecologisch duurzame ondernemingen beter te kunnen begrijpen verder onderzoek zal moeten worden gedaan naar de context die invloed heeft op deze motieven en hun interacties. De data-analyse van Bansal & Roth (augustus 2000, blz. 724-728) suggereert drie basismotieven voor zakelijk ecologisch handelen: concurrentie, legitimatie en ecologische verantwoordelijkheid. Deze motieven worden in onderstaande paragrafen nader toegelicht. Ook zijn deze motieven opgenomen in het Centraal Model uit paragraaf 1.4. 3.2.1. Concurrentie Concurrentievermogen kan worden gedefinïeerd als de potentie om de lange termijn winstgevendheid van ondernemingen te kunnen verbeteren door ecologisch te handelen. Ondernemingen die gemotiveerd zijn door concurrentievermogen zijn ondernemingen die actief betrokken zijn bij het innoveren van de eigen productieprocessen en –producten om daarmee de eigen marktpositie te kunnen versterken, alsmede de lange termijn winstgevendheid te kunnen verhogen. Tevens concurreren ondernemingen naast prijs en product steeds meer op milieu-aangelegenheden, door actief te innoveren, met als doel daarmee de marktpositie te kunnen verbeteren. Porter & Van der Linde (1995) stellen dat de exploitatiekosten van Groene Gebouwen aanzienlijk lager kunnen worden verondersteld. Voor commerciële gebouwen vertegenwoordigt energie een aanzienlijk deel van de exploitatiekosten met een gemiddelde kostenpost van bijna tien procent van de totale gebruikskosten. Kats (2003) stelt dat LEEDgecertificeerde gebouwen gemiddeld dertig procent minder energie verbruiken dan conventionele gebouwen. Er kan derhalve verondersteld worden dat het huren van kantoorruimte in Groene Gebouwen een direct effect heeft op de totale huurkosten. Deze kosten zijn waarschijnlijk het meest belangrijk voor ondernemingen die actief zijn in de tertiaire sector. In de tertaire sector (dienstensector) wordt intensief gebruik gemaakt van kantoorruimten. Dit suggereert dat ondernemingen in de tertiaire sector eerder geneigd zijn Groene Gebouwen te gebruiken, in vergelijk met ondernemingen uit andere sectoren. Een ander belangrijk voordeel van het huren van kantoorruimten in “Groene Gebouwen” is de verhoging van de productiviteit van medewerkers. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat er een sterke relatie bestaat tussen het binnenklimaat van een gebouw en de gezondheid, alsmede de productiviteit van medewerkers. Bovendien zijn het financiële gewin door het verminderd ziekteverzuim en de toename van de productiviteit van werknemers aanzienlijk (Apte, Fisk en Daisey, 2000, Fisk en Rosenfield, 1997).

13.

3.2.2. Legitimatie Het motief van legitimatie refereert aan het streven van een onderneming om de juistheid van de eigen acties, binnen een vastgesteld aantal regels, normen, waarden en overtuigingen, te willen rechtvaardigen (Suchman, 1995). Voorbeelden van legitimatie zijn: het voldoen aan regels en het aanstellen van een verantwoordelijk manager die de ecologische impact van de onderneming overziet en die het senior management in deze kan adviseren. Het continuüm varieert van het simpelweg voldoen aan wetgeving tot het proactief opnemen van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen in de dagelijkse gang van zaken (Ramus en Montiel, 2005). De positie van een onderneming in het MVO-continuüm wordt gedeeltelijk bepaald door de mate waarop druk van de aandeelhouders de “corporate” besluitvorming van de organisatie kan beïnvloeden. Stakeholder theorie voorspelt dat ondernemingen het meeste aandacht besteden aan de grootste en meest krachtige “corporate stakeholders”, namelijk investeerders, klanten en werknemers (Mitchell, Agle en Wood, 1997). Als het huren van ruimten in Groene Gebouwen leidt tot een verbeterde reputatie, dan stelt dit bedrijven in staat om gemakkelijker investeerders aan te trekken tegen betere condities (Milgrom & Roberts, 1986). Enkele empirische studies hebben aangetoond dat ondernemingen met hoog ontwikkelde milieu- en sociale betrokkenheid in staat zijn betere “credit ratings” te verwerven en daarmee tevens in staat zijn de kosten van schuld te verlagen (Bassen, Meyer, & Schlange, 2006). Ook zijn deze ondernemingen in staat de kosten van eigen vermogen te verlagen (Derwall, 2007). Ten derde kan een superieure reputatie ondernemingen in staat stellen beter personeel aan te trekken en te behouden ( Turban & Greening, 1997). Erdmans (2007) heeft aangetoond dat de tevredenheid van medewerkers positief gecorreleerd is aan de financiële performance van een bedrijf. De tevredenheid van medewerkers wordt beïnvloedt door financiële voordelen, maar ook door de kwaliteit van de werkomgeving. Groene gebouwen zijn bekend om hun superieure werkomgeving en kunnen derhalve helpen om werknemers aan te trekken en te behouden. 3.2.3. Ecologische verantwoordelijkheid Bansal & Roth (augustus 2000, blz. 728) beschouwen ecologische verantwoordelijkheid als een motief dat voortkomt uit het belang dat een onderneming hecht aan sociale verplichtingen en waarden. De ethische aspecten van dit motief maken dat het motief daarmee duidelijk afwijkt van de andere twee motieven; ondernemingen handelen uit een gevoel van verplichting, verantwoordelijkheid en filantropie; anders dan uit eigenbelang. De “innovators” en “early adaptors” (Rogers, 2003) van sociale- en milieu- innovaties zijn vaak die partijen voor wie financieel gewin van ondergeschikt belang is. Overheden en non- profit organisaties zijn gedreven hun betrokkenheid bij het milieu uit te stralen door het huren van ruimte in Groene Gebouwen, omdat dit het “juiste is om te doen” (Wood, 1991). De milieuideologie bepaalt de keuze voor kantoorruimte in Groene Gebouwen, volgens Kahn; 2007, op dezelfde manier als het een determinant is voor de keuze van consumenten in de consumentenmarkt.

14.

3.3. Karakteristieken van innovaties De karakteristieken van innovaties, zoals deze door individuen worden beschouwd, helpen volgens Rogers (1995) bij het verklaren van de verschillen in snelheid van adoptie. Relatief voordeel is de mate waarin de innovatie beschouwd wordt als beter dan het idee dat het overtreft. De mate van het relatieve voordeel kan gemeten worden in economische termen, maar sociale prestige, gemak en satisfactie zijn ook belangrijke factoren. Het maakt niet zoveel uit of een innovatie een grote mate van objectieve voordelen heeft. Wat bepalend is is of of het indivdu de innovatie beschouwd als gunstig. Hoe groter het beschouwde relatieve voordeel van een innovatie, hoe sneller de mate van adoptie zal zijn. Samengaan is de mate waarin de innovatie beschouwd wordt als consistent met de bestaande waarden, ervaringen en de behoeften van potentiële “adopters “. Een idee dat niet compatibel is met de waarden en normen van een sociaal systeem zal niet zo snel opgenomen worden als een innovatie die compatibel is. Complexiteit is de mate waarin een innovatie beschouwd wordt als moeilijk om te begrijpen en te gebruiken. Nieuwe ideeën die eenvoudiger zijn om te begrijpen worden sneller opgenomen dan innovaties die vereisen dat de adopter nieuwe vaardigheden en kennis ontwikkelt. Uitprobeerbaarheid is de mate waarin op beperkte schaal geëxperimenteerd kan worden. Een innovatie die eerst uitgeprobeerd kan worden vertegenwoordigt minder onzekerheid voor het individu die de adoptie van de innovatie overweegt. Obseerveerbaarheid is de mate waarin de resultaten van een innovatie zichtbaar zijn voor anderen. Hoe gemakkelijker het is voor individuën om de resultaten van een innovatie te zien, hoe waarschijnlijker het is dat zij de innovatie opnemen. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat deze vijf kwaliteiten de belangrijkste karakteristieken zijn van innovaties die de mate van adoptie van een innovatie verklaren. 3.4. Conclusie In dit hoofdstuk is deelvraag twee behandeld: Wat zijn de motieven van kantoorgebruikers betreffende de keuze voor Groene Gebouwen? Er kunnen drie basismotieven van Zakelijk Ecologisch Reageren worden geïdentificeerd: concurrentie, legitimatie en ecologische verantwoordelijkheid. Gebaseerd op deze motieven kunnen vier onderliggende drijfveren worden vastgesteld die invloed hebben op het besluitvormingsproces van organisaties aangaande vastgoedvraagstukken: directe economische voordelen, indirecte economische voordelen, het vermijden van risico en ethische motieven. Daarnaast helpen de karakteristieken van innovaties: relatief voordeel, samengaan, complexiteit, uitprobeerbaarheid en observeerbaarheid, bij het verklaren van de verschillen in adoptie van Groene Gebouwen. Met de beantwoording van deelvraag twee in dit hoofdstuk is het element “Motieven” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4.) hiermee inzichtelijk gemaakt.

15.

Hoofdstuk 4: VASTGOEDMARKT – ADOPTIE 4.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag drie uit paragraaf 1.5, namelijk: Wat kenmerkt de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers? Deelvraag drie heeft betrekking op het aspect “Adoptie” uit het Centraal Model (zie paragraaf 1.4). Allereerst wordt in dit hoofdstuk daartoe inzichtelijk gemaakt hoe in theorie de adoptie van innovaties verloopt. De theorie omtrent het besluitvormingsproces-, de beslissing-, de verspreiding- en de daadwerkelijke adoptie van innovaties komen daartoe aan bod. Dit wordt gevolgd door elementen die de adoptie van duurzame kantoorhuisvesting in de praktijk kunnen beïnvloeden. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de beantwoording van deelvraag drie in de conclusie. 4.2. Verspreiding van innovaties Er lijkt volgens Kok, McGraw & Quigley (januari 2011) een onlogische tegenstelling te zijn tussen de langzame verspreiding van energie-efficiënte technologieën en de winstgevendheid van deze maatregelen. Eerder onderzoek naar de keuze van consumenten suggereerde dat de “disconteringsvoet” die gehanteerd wordt voor meer energie-efficiënte apparatuur en duurzame goederen, met bijna 20%, onredelijk hoog was. Deze tegenstelling, de zogenaamde “energieparadox” (Jaffe & Stavins, 1994) heeft opnieuw aan belang gewonnen in het debat aangaande de rol van gebouwen in CO2- uitstoot en klimaatverandering. De duurzaamheid van vastgoed suggereert, volgens Eichholtz, Kok & Quigley, 2010a), dat de vastgoedsector grote effecten heeft op CO2-uitstoot en op energieverbruik. Alhoewel de langzame verspreiding van meer energie-efficiënte technologieën in gebouwen een wijdverspreide bediscussieerde uitdaging is (Hunt Alcott & Sendhil Mullainathan, 2010, Stephan J. DeCanio & William E. Watkins, 1998) suggereren meer recente trends dat het aantal gebouwen, die als energie-efficiënt, duurzaam, en als Groen worden aangeduid, over het afgelopen decennium sterk is toegenomen. Energielabels voor gebouwen zijn een getuigenis voor verbeterde gebouwtechnologieën. Kok, McGraw & Quigley (januari 2011) hebben de verspreiding van energie-efficiënte technologieën in de bebouwde omgeving geanalyseerd. Omdat technologie zelf moeilijk te meten is stellen de auteurs dat labels een uitkomst bieden. Er werden 48 stedelijke gebieden, jaarlijks, gedurende een periode van vijftien jaren geanalyseerd. LEED –certificeringen, gedurende de periode januari 1995 tot augustus 2010, werden gebruikt om de mate van verspreiding van energie-efficiëntie in gebouwen te kunnen vaststellen. Geconcludeerd is dat er een duidelijk relatie bestaat tussen de adoptie van energie efficiënte technologieën en de grootte van een gebouw: Grote ondernemingen en/of productiebedrijven zijn eerder geneigd om nieuwe technologieën te gebruiken en ook zijn deze ondernemingen eerder geneigd zich aan te passen aan gewijzigde omstandigheden (Nancy L. Rose & Paul L. Joskow, 1990). De relatief late opkomst van het LEED- certificeringssysteem en tevens de initiële focus op nieuwbouw verklaart de langzame verspreiding van LEED in de vastgoedmarkt. De verspreiding van LEED- certificeringen lijkt te worden beïnvloedt door inkomen. In gebieden met hogere inkomens en sterkere inkomensgroei vindt de adoptie van energieefficiënte gebouwen in een hoger tempo plaats. De verschillen in de regressieresultaten kunnen ontstaan vanwege de gebruikte criteria voor de toekenning van LEED of Energy Star certificering. LEED- certificering is gebaseerd op een variëteit aan elementen van een gebouw en energie efficiëntie is daarvan slechts één element. De elementen van LEED zijn duidelijk belangrijker in grootstedelijke gebieden, waar inkomens hoger zijn. 16.

Dit kan mogelijk verklaard worden door de positieve associatie tussen inkomen en de bereidheid te betalen voor milieuvriendelijke goederen (Roe et al. 2001). Ook kunnen de bijkomende voordelen van LEED certificering in gebieden met hogere inkomens van hogere waarde zijn. Ook geldt dat in markten met een hoger aanbod van kantoorruimte per werknemer de adoptie van energie- efficiënte technologieën in een hoger tempo plaatsvindt. Het aanbod van Groene Gebouwen wordt hoogstwaarschijnlijk gedreven door bouwkosten, prijssignalen van andere gecertificeerde gebouwen, de beschikbaarheid van grondstoffen en “human capital”, de ontwikkeling van groene technologie en het beleid van overheden in relatie tot energie-efficiëntie. 4.3. Adoptie van innovaties 4.3.1. Innovatiebesluitvormingsproces Het innovatiebesluitvormingsproces is het proces waardoor een individu of andere besluitvormingseenheid heengaat vanaf de eerste kennismaking met een innovatie, het vormen van een mening over de innovatie, het besluit tot adoptie of afwijzing, implementatie, het gebruik van het nieuwe idee tot bevestiging van deze beslissing. Het innovatiebesluitvormingsproces heeft betrekking op “adoptie” in het Centraal Model (paragraaf 1.4.). Rogers (1995) heeft vijf stappen gedefinïeerd in het innovatiebesluitvormingsproces (Figuur III): (1) kennis, (2) overtuiging, (3) beslissing, (4) implementatie en (5) bevestiging. Het innovatiebesluitvormingsproces kan zowel leiden tot adoptie; de beslissing om gebruik te willen maken van de innovatie, als tot afwijzing; het besluit geen gebruik te willen maken van een innovatie. Zulke beslissingen kunnen op een later tijdstip worden teruggedraaid, bijvoorbeeld als een individu ontevreden is over een innovatie of als de innovatie wordt vervangen door een verbeterd product. Het is ook mogelijk dat een individu de innovatie opneemt na een eerder besluit de innovatie af te wijzen. Deze latere adoptie of het terugdraaien van het besluit de innovatie op te nemen ontstaan in de fase van bevestiging (Confirmation IV) in het innovatiebesluitvormingsproces. Figuur III. Innovatiebesluitvormingsproces

Rogers, 2003.

17.

De meeste mensen die verandering teweeg willen brengen willen volgens Rogers (2003, blz. 19981999) het proces dat leidt tot mogelijke adoptie kunnen versnellen. Een methode om dit te kunnen doen is om de communicatie omtrent nieuwe ideeën te bespoedigen. Meer adequaat is het creëren van informatie op een eerder moment. Weer een andere methode is het verkorten van de benodigde tijd voor de innovatiebeslissing, ingaande vanaf het moment dat een individu zich bewust is geworden van de innovatie. Vele potentiële “adopters” zijn zich bewust van een innovatie, maar zijn niet gemotiveerd om de innovatie daadwerkelijk uit te proberen. Het verkorten van het innovatiebesluitvormingsproces is daarmee één van de belangrijkste methoden om de verspreiding van innovaties te kunnen bespoedigen. Latere “adopters” hebben een langere innovatiebesluitvormingsperiode dan vroege “adopters”. Diverse onderzoeken laten zien dat “innovators” een meer kansrijke houding innemen richting nieuwe ideeën, zodat minder weerstand tegen verandering moet worden overwonnen door communicatie berichten over innovaties. Bovendien is er een grote mate van verschil in de gemiddelde lengte van het innovatiebesluitvormingsproces per innovatie. Dit kan worden verklaard doordat de adoptie van innovaties met bepaalde karaktereigenschappen over het algemeen op een eerder moment plaats vindt: Ze hebben kortere innovatiebesluitvormingsperioden, omdat ze meer technologische accurate bronnen en kanalen over innovaties gebruiken, zoals contacten met wetenschappers en bovendien hechten ze meer waarde aan deze bronnen dan het gemiddelde individu. Innovators hebben daarnaast een bepaalde mentale vaardigheid die ze beter in staat stellen om te kunnen gaan met onzekerheid en ook met abstractie. Late adopters kunnen de resultaten van adoptie door eerdere adopters observeren en dit vereist niet de mentale vaardigheid van vroege “adopters”. 4.3.2. Adoptiecurve Rogers (1995) heeft een normaal curve ontwikkeld die inzichtelijk maakt hoe innovaties worden opgenomen door een doelgroep. Rogers verdeelt de doelgroep daartoe in zes categorieën: aanvankelijk probeert een groep “innovators” met krachtige technische kennis en een hoge tolerantie iets nieuws. Als de groep de omvang van circa 2.5% van de totale potentiële markt bereikt heeft dan ontdekt een groep “early adopters” wat de innovators aan het doen zijn. Ze voeren praktijktesten uit en beginnen de innovatie in hun eigen werk toe te passen. Deze groep early adopters heeft minder tolerantie voor risico, maar wordt aangetrokkken door de voordelen van de innovatie. Als de totale groep die de innovatie dan gebruikt de omvang van 16% van de totale potentiële markt heeft bereikt, dan begint een grotere groep, de “late majority” de innovatie te gebruiken en te integreren in de bedrijfsvoering. Uiteindelijk, op het moment dat ongeveer de helft van de potentiële totale marktomvang is bereikt, treedt weer een nieuwe groep tot de markt toe, de “late adopters”. Aan het einde van het proces treedt een grote groep van “laggards” toe die de innovatie als laatste absorbeert. Figuur IV, op de volgende bladzijde, toont de adoptiecurve van Rogers.

18.

Figuur IV. Adoptiecurve

Vanzelfsprekend bereiken vele technische- en technologische innovaties nooit alle fasen uit Figuur I, vaak veroorzaakt door te hoge kosten of complexiteit. Het proces van adoptie verloopt ook niet altijd vlekkeloos. Vele technische innovaties zijn niet verder gekomen dan adoptie door de “early Majority”. De belangrijkste elementen om de fase in de adoptie van een innovatie te kunnen bepalen zijn: het relatieve sociale- en economische voordeel; verenigbaarheid met bestaande methoden, het gemak om tegen lage kosten uit te kunnen proberen; waarneembaarheid door hen die het uit willen proberen en het gebruiksgemak. Van deze vijf factoren is “het relatieve economische voordeel” de belangrijkste drijfveer voor een technologische innovatie. Volgens Rogers zijn er vier factoren die het tempo bepalen waarin een innovatie zich beweegt van de kleine groep “innovators” naar de meer omvangrijke segmenten: de aard van de innovatie, inclusief de relatieve voordelen: de communicatiekanalen die gebruikt worden door de diverse marktsegmenten; de benodigde tijd om te komen tot besluitvorming om te willen innoveren, het proces van daadwerkelijke adoptie en extra “adopters”die er meer van willen weten, alsmede het sociale systeem waarin de innovatie is ingebed en de barrières van de innovatie. 4.4. Adoptie in de praktijk 4.4.1. Energiezuinigheid De energiezuinigheid is één van de factoren die de duurzaamheid van een kantoorgebouw bepaalt. Eisen voor de energiezuinigheid van een gebouw zijn zowel in de bouwregelgeving als in de milieuregelgeving opgenomen. Vanwege deze overlap kan het lastig zijn om de verantwoordelijkheden vast te stellen. De huurder van een gebouw is op grond van het Activiteitenbesluit verantwoordelijk voor het realiseren van energiebesparende maatregelen (met een terugverdientijd van vijf jaar of minder). De huurder kan echter privaatrechtelijk een huurcontract met de verhuurder hebben afgesloten die geen enkele wijziging van technische installaties of maatregelen toestaat in het gehuurde gebouw. De ondernemer kan dan in overleg met de eigenaar het (afgesloten) contract aanpassen, dan wel concrete afspraken maken over het realiseren van de energiebesparende maatregelen in het gebouw (www.infomil.nl, 2012).

19.

Uit onderzoek door VBDO (2012, blz. 26) blijkt dat van achttien onderzochte ondernemingen 22% van de MVO- managers niet op de hoogte is van de wettelijke minimumeisen voor energiebesparing in gebouwen. 78% van de ondernemingen is dus wel bekend met het Activiteitenbesluit. Van de ondernemingen die wel op de hoogte zijn van de wet durft minder dan de helft te stellen dat aan deze wet wordt voldaan op alle bedrijfslocaties. De meerderheid van de ondernemingen stelt dat deels of bijna wordt voldaan aan de wettelijke minimum eisen. Het blijkt dat 20% tot 60% van de ondernemingen (afhankelijk van het type maatregel) nog niet alle energiebesparende maatregelen nemen, die zich in vijf jaar of minder terugverdienen. Uit het VBDO onderzoek bleek dat 55%, volgens eigen zeggen, alle energiebesparende maatregelen neemt die zich in drie jaar terugverdienen. Maatregelen die zich in drie tot vijf jaar terugverdienen worden veelal maar in een deel van de gebouwen genomen. Dat ondernemingen niet alle energiebesparende maatregelen nemen die zich in minder dan vijf jaar terugverdienen leidt tot een aanzienlijke fiananciële schadepost bij ondernemingen. Volgens Agentschap NL hebben bedrijven een jaarlijkse verliespost van € 563 miljoen, omdat zij een deel van de maatregelen die verplicht zijn toch niet nemen. Als redenen waarom energiemaatregelen die zich bijvoorbeeld binnen twee jaar terugverdienen nog niet zijn genomen, geven ondernemingen diverse antwoorden. Ook blijkt uit het VBDO onderzoek dat zowel ondernemingen als handhavers knelpunten ervaren als het gaat om het nemen van energiebesparende maatregelen op basis van het Activiteitenbesluit. Er is discussie over de vraag welke energiebesparende maatregelen nu wel of niet verplicht zijn. Het ontbreken van een wettelijk verankerde lijst met energiebesparende maatregelen met vijf jaar terugverdientijd, die onbetwist is, wordt als knelpunt het meest genoemd. Ook vaak genoemd zijn onduidelijke toetsingskaders door het bevoegd gezag richting huurders en gebruikers. Ten slotte wordt genoemd het ontbreken van een verplichte energieparagraaf in jaarverslagen. 4.4.2. Green Lease Een Green Lease is een huurovereenkomst, waarin afspraken zijn vastgelegd tussen verhuurder en huurder voor het duurzaam gebruik van de gehuurde ruimte. In een Green Lease worden onderwerpen geregeld zoals energieverbruik, afval en wijze van inrichting. Ook de investeringen van verhuurder in de verduurzaming kunnen in de Green lease-overeenkomst worden opgenomen. De bepalingen kunnen variëren van algemene doelstellingen tot concrete verplichtingen. Tot in detail kan in een huurovereenkomst worden vastgelegd welke investeringen de verhuurder pleegt, maar ook hoe en wanneer de huurder het pand kan verlichten en in hoeverre mag worden gekoeld, dan wel verwarmd. De verhuurder kan met gegevens van feitelijk gebruik in de gaten houden of afspraken worden nageleefd (Gondrie & Raas, februari 2011, blz. 26). Lagere servicekosten kunnen aanleiding geven voor afspraken over een lagere huurprijs. Voorts kunnen afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld het delen van het voordeel. In de Verenigde Staten ziet men bijvoorbeeld all- in huurovereenkomsten, waarbij de huurder een gefixeerd bedrag betaalt voor zowel de huur als de servicekosten, investeringen in de duurzaamheid van het pand en de effecten van Green lease worden in dat geval direct door de verhuurder terugverdiend. De huurprijs blijft immers hetzelfde, terwijl de energiekosten teruglopen. Dergelijke all- in huurovereenkomsten zijn ook naar Nederlands recht mogelijk, zij het dat rekening moet worden gehouden met een aantal haken en ogen. Deze zijn echter oplosbaar.

20.

Voorts geldt dat voor de verhuurder dat Green lease-overeenkomsten van groot belang zijn als hij of zij een Groen certificaat wenst te behalen voor zijn pand, zoals bijvoorbeeld een Breeam- certificering. Zowel Breeam-NL nieuwbouw als Breeam-NL bestaande bouw kennen voorwaarden die alleen kunnen worden gerealiseerd door green lease bepalingen op te nemen in de huurovereenkomst. Partijen die besluiten een green lease-overeenkomst aan te gaan kunnen niet terug vallen op een standaard model. De ROZ-huurovereenkomst, bevat geen echte green lease bepalingen. Aanpassingen in het ROZ- model zijn wat dat betreft wenselijk. Algemene doelstellingen over energieverbruik kunnen hierin worden opgenomen. Toch zal een ook een aangepast ROZ- model niet in alle gevallen voldoende zijn. Wil men bijvoorbeeld een Breeam-certificaat dan zijn specifieke bepalingen nodig die in een ROZmodel te ver voeren. Er zal doorgaans maatwerk nodig zijn. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt dat aanvullende onderlinge afspraken kunnen worden vastgelegd in een door zowel verhuurder als huurder ondertekende allonge. Echter ook als de huurder niet bereid is tot bindende afspraken, geldt dat er mogelijkheden bestaan om green lease door te voeren. Allereerst is er de mogelijkheid van een redelijk renovatievoorstel. De verhuurder kan verduurzaming van een pand doorvoeren mits hij hiertoe een redelijk voorstel aan de huurder doet. 4.4.3. Het Nieuwe Werken Twijnstra Gudde definïeert “Het Nieuwe Werken” als een integraal werkconcept, waarin medewerkers niet alleen tijden plaatsonafhankelijk kunnen werken, maar bijvoorbeeld ook een meer flexibele arbeidsrelatie hebben, waarbij vooral wordt gestuurd op resultaat. Daarnaast is de vrije toegang tot kennis, ervaringen en ideeën van anderen belangrijk. Een drietal huisvestingsstrategieën kunnen worden gedefinieerd: bij het integratiemodel heeft men werkruimte nodig voor de huisvesting voor plan- of projectteams die vaak tijdelijk van aard zijn. Voorbeelden zijn vooral te vinden bij de overheid; de integratie van ministeries. Bij het samenwerkingsmodel past een meer klantgerichte huisvesting. Hierbij ziet de organisatie haar huisvesting als verlengstuk van de corporate identity die op een externe bezoeker moet worden overgebracht. Er worden hoge eisen gesteld aan bereikbaarheid, gebouwkwaliteit en architectuur. Ook de omgeving moet wat te bieden hebben (voorzieningenniveau). Een voorbeeld is “ING House”. Ook kleinere ondernemingen kennen deze behoefte en willen hier met een eigen gebouw invulling aan geven. Bij het expertmodel hoort een projectmatiger kantooromgeving die zorgt voor het binden en boeien van “high potential” medewerkers. De nadruk ligt op de kennisomgeving en bijhorende rust en ruimte: “dress to “rest”. Dit heeft onder andere impact op de eisen aan de locatie. Hierin laat men de woonlocaties van de medewerkers meewegen (Steinmaier, maart 2011, blz. 18-19). 4.4.4. MVO-rapportages Porter & Kramer (december 2006, blz. 2-3) stellen dat hoewel ondernemingen hun ogen hebben geopend voor de risico‟s het voor ondernemingen niet altijd even duidelijk is wat ze hieraan kunnen doen. In feite is de meest voorkomende reactie niet strategisch of operationeel, maar met name cosmetisch: public relations en media campagnes worden ingezet. Centraal hierin staan vaak MVO-rapportages die het sociale- en milieubewustzijn van ondernemingen benadrukt. Zulke publicaties leiden nauwelijks tot een coherent raamwerk voor MVOactiviteiten, laat staan een strategisch raamwerk. In plaats daarvan worden anekdotes vermeld om het sociale bewustzijn van organisaties te benadrukken. Deze rapporten laten vaak veel informatie weg en nemen derhalve selectief informatie op. 21.

Reducties in vervuiling, afval, CO-2 emissies of energieverbruik worden vaak vermeld voor specifieke divisies of regio‟s, maar niet voor de onderneming als geheel. Filantropische initiatieven worden vaak vermeld in termen van euro‟s of het aantal uren besteed aan vrijwilligerswerk, maar nooit in termen van invloed. Verbintenis aan een planning betreffende expliciete prestatie doelstellingen zijn eerder uitzondering dan regel. 4.5. Conclusie In dit hoofdstuk is deelvraag drie behandeld: Wat kenmerkt de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers? Het aantal gebouwen dat als duurzaam en Groen kan worden aangeduid is over het afgelopen decennium sterk toegenomen. Er bestaat een duidelijke relatie tussen de adoptie van energie-efficiënte technologieën en de grootte van een gebouw. De verspreiding van LEED-certificeringen lijkt te worden beïnvloedt door inkomen. Grote ondernemingen en/of productiebedrijven zijn eerder geneigd om nieuwe technologieën te gebruiken en zich aan te passen aan gewijzigde omstandigheden. In de praktijk is een ondernemer die een gebouw huurt verantwoordelijk voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. Maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder dienen te worden doorgevoerd. In een “Green Lease” kunnen tussen verhuurder en huurder, naast het duurzaam gebruik, ook afspraken maken betreffende investeringen voor het verduurzamen van het (kantoor)gebouw. Naast de “Green Lease” dragen ook het Nieuwe Werken en MVO-rapportages bij aan de adoptie van duurzame kantoorhuisvesting. Het besluitvormingsproces van de kantoorgebruiker dat kan leiden tot de adoptie van Groene Gebouwen, als innovatief product, kent vijf stappen: kennis, overtuiging, beslissing, implementatie en bevestiging. Communicatie is een belangrijke factor die het proces van adoptie kan bespoedigen. Een andere mogelijkheid is het verkorten van de benodigde tijd voor de beslissing. Er is een grote mate van verschil in de gemiddelde lengte van het innovatiebesluitvormingsproces per innovatie. Volgens Rogers (2003) is de adoptie van innovaties door een doelgroep in te delen in zes categorieën: early adopters, early majority, late majority, late adopters en aan het einde van het proces treedt een grote groep laggards toe die de innovatie als laatste absorbeert. Niet alle technische- en technologische innovaties bereiken alle fasen. Vier factoren bepalen het tempo waarin de adoptie zich beweegt van de kleine groep “innovators” naar de meer omvangrijke segmenten: de aard van de innovatie, inclusief de relatieve voordelen; de communicatiekanalen die gebruikt worden door de diverse marktsegmenten; de benodigde tijd om te komen tot besluitvorming om te willen innoveren, het proces van daadwerkelijke adoptie en extra adopters die er meer van willen weten, alsmede het sociale systeem waarin een innovatie is ingebed, alsmede de barriëres van de innovatie. Met de beantwoording van deelvraag drie in dit hoofdstuk is het element “Adoptie” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4.) hiermee inzichtelijk gemaakt.

22.

Hoofdstuk 5: Conceptueel model en Onderzoeksstrategie 5.1. Inleiding De inzichten die het Theoretisch Kader hebben opgeleverd worden in dit hoofdstuk gebruikt om het conceptueel model te kunnen maken. In paragraaf 5.2. wordt het conceptueel model geïntoduceerd. Het conceptueel model dient als basis voor het Empirisch Kader, te weten: Bureauonderzoek in hoofdstuk zes en Interviews in hoofdstuk zeven. In het conceptueel model worden de verwachte verbanden tussen de afhankelijke variabelen en de onafhankelijke variabelen gepresenteerd. In paragraaf 5.3. wordt het onderzoeksontwerp geïntroduceerd. Paragraaf 5.4. behandelt de operationalisering en de onderzoekseenheden. Afsluitend worden in paragraaf 5.5 de hypothesen geïntroduceerd. 5.2. Conceptueel Model Volgens Verschuren & Doorewaard (2007, blz. 279-284) is het conceptueel model een verzameling van kernbegrippen, waartussen bepaalde relaties worden verondersteld. Het conceptueel model is een schematische voorstelling van hoe een deel van de werkelijkheid in elkaar zit. In het conceptueel model worden de verwachte verbanden tussen de afhankelijke variabelen en de onafhankelijke variabelen geïntroduceerd. Verschuren & Doorewaard stellen dat bij een kwalitatief onderzoek het conceptueel model meer globaal en open is. Ook zijn de operationaliseringen in een kwalitatief onderzoek minder gesloten en meer open. De operationaliseringen bestaan in een kwalitatief onderzoek, waarin gebruik wordt gemaakt van een open interview, vooral uit open vragen. Het conceptueel model geeft een tijdelijk antwoord op de Hoofdvraag uit paragraaf 1.3: Welke rol speelt duurzaamheid als motief voor kantoorgebruikers in Nederland met betrekking tot de keuze voor de eigen kantoorhuisvesting en in welke mate wordt gebruik gemaakt van Groene Gebouwen? Het conceptueel model vormt daarmee de basis voor het empirisch onderzoek in de hoofdstukken zes en zeven. De onderzoekseenheden van het empirisch onderzoek zijn de gebruikers van Groene Gebouwen. Uit survey onderzoeken en uit interviews met ontwikkelaars, beleggers en gebruikers van kantoorruimten wordt inzicht verkregen in de kenmerken en de motieven van de gebruikers van Groene Gebouwen, alsmede de mate waarin adoptie van Groene Gebouwen in Nederland door kantoorgebruikers heeft plaatsgevonden. De onafhankelijke variabelen of verklarende variabelen zijn energielabels en certificeringsmethoden, die ieder afzonderlijk invloed uitoefenen op de afhankelijke variabelen, te weten Energielabel-A, alsmede BREEAM en LEED. Met de term onafhankelijke variabele wordt niet gesuggereerd dat deze factor door geen enkel andere factor in werkelijkheid wordt beïnvloed, want dat is vaak wel het geval. Het is daarmee een relatief begrip (Verschuren & Doorewaard, 2010, blz. 283). Met een onafhankelijke variabele wordt bedoeld dat in het conceptueel model (zie Figuur V op de volgende bladzijde) mogelijke oorzaken van de onafhankelijke variabele niet in de analyse betrokken zijn. De afhankelijke variabelen zijn die variabelen waarop onafhankelijke variabelen, ieder afzonderlijk, invloed uitoefenen.

23.

Figuur V. Conceptueel model Zakelijk Ecologisch Reageren

Wet en regelgeving

CONTEXT

LEED// ENERGY STAR

Energielabel- A

Eigenschappen van innovaties

Besluitvormingsmotieven vastgoedvraagstukken

(Innovatie)besluitvorrmingsproces kantoorgebruiker

MOTIEVEN

ADOPTIE

Duurzaamheid in de vastgoedmarkt

Groene Gebouwen

5.3. Onderzoeksontwerp Deelvraag vier: Hoe ziet de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers er in de praktijk in Nederland uit? zal worden beantwoord door middel van de onderzoeksstrategieën: bureauonderzoek en interviews. Het bureauonderzoek is reeds gedefinïeerd in paragraaf 1.7. Het bureauonderzoek is volgens Verschuren & Doorewaard (2007, blz 201-202) te herkennen aan drie zaken: het gebruik van bestaand materiaal in combinatie met reflectie; er is geen direct contact met het onderzoeksobject en gebruik van het materiaal vindt plaats vanuit een ander perspectief dan waarmee het werd geproduceerd. Het materiaal wat gebruikt wordt in het bureauonderzoek in deze Master Thesis is door anderen geproduceerd. Er is daarbij gebruik gemaakt van twee categorieën bestaand materiaal: literatuur en secundaire data. Met literatuur wordt bedoeld boeken en artikelen en dergelijke, waarin wetenschappers hun kennisproducten neerleggen. Met secundaire data wordt verwezen naar empirische gegevens die door andere onderzoekers bijeen zijn gebracht. Er is hierbij gebruik gemaakt van surveys. Een survey is volgens Verschuren en Doorewaard (2010, blz. 162) te herkennen aan een breed overzicht van problemen en knelpunten. Er is hierbij niet gekozen voor literatuuronderzoek, maar voor empirische gegevens; een onderzoek met grote aantallen willekeurig gekozen onderzoekseenheden. Om inzicht te krijgen in hoe marktpartijen aankijken tegen de rol van én het belang van duurzaamheid in kantoorhuisvesting zijn tevens interviews afgenomen. Het betreft in totaal tien interviews, waarbij het niet ging om de mate van voorkomen, maar om inzicht in de aard van de problematiek. Het Interview is volgens Verschuren & Doorewaard (2010, blz. 183-185) een onderzoek met een klein aantal onderzoekseenheden, waarbij de onderzoeker probeert om een diepgaand en integraal inzicht te krijgen in één of enkele tijdruimtelijk begrensde objecten of processen. Het gaat hierbij om een selectieve ofwel strategische steekproef; een open waarneming op locatie en kwalitatieve gegevens. Mede gezien de beschikbare tijd voor dit onderzoek zijn een beperkt aantal partijen geïnterviewd: vier gebruikers, twee beleggers en een ontwikkelaar. De open vragen aan deze marktpartijen zijn voortgevloeid uit het bureauonderzoek, waarbij de geïnterviewden, in aanvulling op de vraagstelling, tevens in staat zijn gesteld aanvullende aspecten aan te dragen. 24.

In het jaar 2012 heb ik, in het kader van mijn MSRE Master Thesis, zeven interviews afgenomen. In het kader van voorliggende MSc Master Thesis heb ik drie aanvullende interviews (eind 2014/ begin 2015) afgenomen, waarvan twee interviews bij ontwikkelaars en een interview bij een huisvestingadviseur voor kantoorgebruikers. Doel van de aanvullende interviews is het verschaffen van een beter inzicht in het onderwerp, alsmede een vergelijk in de tijd. 5.4. Operationalisering en onderzoekseenheden De operationalisering van de afhankelijke variabelen uit het Conceptueel Model (paragraaf 5.2.) heeft plaatsgevonden door het opstellen van vragenlijsten voor de interviews. In de interviews zijn in de vragen de verschillende afhankelijke variabelen opgenomen. Doel hiervan is de samenhang te achterhalen tussen de onafhankelijke- en de afhankelijke variabelen. Er zijn in totaal drie vragenlijsten gemaakt: één vragenlijst voor ontwikkelaars van Groene Gebouwen; één vragenlijst voor de beleggers in Groene Gebouwen en een vragenlijst voor de gebruikers van Groene Gebouwen. De onderzoekselementen (de populatie) zijn geoperationaliseerd in ontwikkelaars, beleggers en gebruikers in de markt van Groene Gebouwen. De selectie van respondenten heeft op een selecte manier plaatsgevonden. Alhoewel de exacte omvang van de markt voor Groene Gebouwen niet kan worden vastgesteld kan wel worden gesteld dat het aantal afgenomen interviews niet representatief is voor alle partijen die actief zijn in de markt voor Groene Gebouwen. De resultaten van de interviews zijn volledig uitgeschreven en zijn opgenomen in Bijlage IV. 5.5. Hypothesen Snoei & Koppels (juli 2009, blz. 52-55) stellen dat als een eigenaar van een kantoorpand energiebesparende maatregelen neemt, hij een investering zal moeten doen. Het resultaat van de investering is dat het energieverbruik en daarmee de energierekening daalt. In een standaardhuurovereenkomst voor kantoorruimte zijn de kosten van levering, transport, de meting en het gebruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde voor rekening van de huurder, waardoor de energiebesparing ten goede komt aan de huurder. Gevolg hiervan zou kunnen zijn dat de kantoorgebruiker bereid is een hogere huurprijs- en/ of een langere huurtermijn- overeen te komen ter compensatie van de door de eigenaar gedane energiebesparende maatregelen. De vraag is echter of de kantoorgebruiker, gezien de huidige marktomstandigheden, bereid is een hogere huurprijs te betalen en/of bereid is een lange(re) huurtermijn met de eigenaar overeen te komen? Hieronder volgt allereerst de Hoofdhypothese gevolgd door de subhypothesen, elk met een beschrijving van de herkomst, achtergrond en het doel ervan. De Hoofdhypothese luidt als volgt: - De kantoorgebruiker in de Nederlandse kantorenmarkt kiest voor een Groen Gebouw vanwege de kostenvoordelen voor de kantoorgebruiker op de lange termijn.

25.

De subhypothesen luiden als volgt: - De kantoorgebruiker kiest voor het Gebouw en in mindere mate voor de locatie. -

Het binnenklimaat is voor de kantoorgebruiker van doorslaggevend belang in de keuze voor een Gebouw.

-

De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is voor de kantoorgebruiker van groter belang dan de bereikbaarheid met de auto.

-

Er is een “Late Majority” aan te wijzen als groep van gebruikers van Groene Gebouwen op de kantorenmarkt in Nederland.

26.

EMPIRISCH KADER Hoofdstuk 6: Bureauonderzoek 6.1. Inleiding Hoofdstuk zes vormt samen met hoofdstuk zeven: Interviews het Empirisch Kader van deze Master Thesis. In dit hoofdstuk wordt deelvraag vier behandeld: Hoe ziet de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers er in de praktijk in Nederland uit? In paragraaf 6.2. worden vier survey-onderzoeken geïntroduceerd en geanalyseerd, te weten: “Huurderswensen rond duurzaam kantorenvastgoed” (september 2010) van CB Richard Ellis, “Gebruikersvisie op duurzame huisvesting” (2010) van Jones Lang Lasalle, “Occupier Satisfaction Survey” (september 2010) van Property Industry Alliance & CoreNet Global en “Duurzaamheid van kantoren doorgelicht” (december 2011) van BCI Global. De paragrafen 6.3. en 6.4. sluiten het hoofdstuk af met de bevindingen en met een conclusie. 6.2. Survey-onderzoeken 6.2.1. CB Richard Ellis CB Richard Ellis (Stiphout, september 2010) heeft onderzoek gedaan naar de wensen van de huurder omtrent duurzaam kantorenvastgoed in de Randstad. Uit het onderzoek blijkt dat imago en maatschappelijk belang de voornaamste doelen zijn voor ondernemingen om te kiezen voor duurzaam vastgoed. 53% van de respondenten geeft deze aspecten hierbij als hoofdreden op, waarbij maatschappelijk belang veel zwaarder lijkt te wegen dan imago. Deze uitkomsten staan in lijn met Maatschappelijk Ondernemen. Een minderheid van de benaderde bedrijven (47%) geeft aan dat kostenbesparingen het voornaamste doel zijn om voor duurzaam vastgoed te kiezen. Het gaat daarbij met name om kostenbesparingen op de lange termijn. Deze lange termijn besparingen kunnen over het algemeen gezien worden als strategische beslissingen, waarbij duurzaamheid één van de hoofddoelen is. Duurzaam denken wordt op die manier in de bedrijfsvisie opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat het certificaat GreenCalc+ het meest bekend is bij Nederlandse kantoorgebruikers. Het certificaat is dan ook reeds sinds het jaar 1991 beschikbaar in de Nederlandse markt, terwijl andere certificaten pas veel recenter zijn geïntroduceerd. LEED is het minst bekend bij de huurder. 67% van de respondenten vindt het toepassen van duurzame energie belangrijk. Energiezuinige buitenverlichting scoort tevens hoog. Een reden waarom specifiek deze aanpassingen zo hoog scoren kan zijn dat ze de servicekosten naar beneden drukken, wat in het voordeel van de huurder werkt. Ruim 86% van de repondenten heeft aangegeven het aanbod van openbaar vervoer belangrijk te vinden. Een ander hoog resultaat krijgt de wens van veilige voetgangers- en fietsroutes op locatie. Hoewel ook hier het gemak van de werknemer een cruciale rol speelt, heeft dit duurzaamheidsaspect ook invloed op het verminderen van het autogebruik door werknemers. Het is dan ook opvallend dat dezelfde huurders het verminderen van autogebruik als belangrijk beschouwen. Het verminderen van autogebruik wordt als losstaand aspect in het onderzoek overigens een stuk lager gewaardeerd. Een verklaring hiervoor kan zijn dat deze aanpassing juist meer ongemak voor kantoorgebruikers met zich mee zou brengen. 27.

93% van de respondenten hecht grote waarde aan een goede interne luchtkwaliteit op kantoor. Een goede interne luchtkwaliteit leidt tot een gezonde werkomgeving en heeft daardoor directe invloed op de productiviteit van de werknemers, hetgeen kan worden gezien als een directe kostenbesparing. Geconcludeerd kan worden dat hoewel kostenbesparing een zeer belangrijk aspect is een kleine meerderheid van de organisaties vooral voor duurzaamheid kiest vanuit maatschappelijk belang, dan wel vanuit imago. De aanpassing die de interne luchtkwaliteit op kantoor zal verhogen wordt het meest gewaardeerd van alle onderzochte aspecten; vrijwel iedere huurder hecht hier belang aan. Naast het thema “gezondheid” wordt er ook veel waarde gehecht aan het thema mobiliteit, waarbinnen het aanbod van openbaar vervoer de hoogste score krijgt. 6.2.2. Jones Lang Lasalle In maart 2010 hebben 163 kantoororganisaties hun medewerking verleend aan het tweede Nederlandse onderzoek van Jones Lang LaSalle naar hun kijk op duurzame huisvesting. In deze publicatie zijn de belangrijkste bevindingen weergegeven en vergeleken met de resultaten uit mei 2008 en met de resultaten uit het internationale onderzoek dat Jones Lang LaSalle samen met CoreNet Global eind 2009 heeft uitgevoerd. Het onderzoek van 2010 toont aan dat bij ruim 73% van de Nederlandse kantoorgebruikers duurzaamheid een belangrijk onderwerp op de agenda is. Dat is een sterke toename ten opzichte van 2008. De organisaties tillen hun ambitie om duurzaam gehuisvest te zijn echter wel over de economische crisis heen (Macke, Martinus & Langbroek, 2010, blz. 1-4).

Duurzaamheid is een steeds belangrijker onderwerp geworden onder kantoorgebruikers. In mei 2008, voordat de crisis zich wereldwijd manifesteerde, gaf 38% van de respondenten aan naar duurzame huisvesting te kijken. In maart 2010 gaf al 73% van de Huisvestingsverantwoordelijken aan dat duurzame huisvesting een belangrijk onderwerp is. 28.

Hiermee loopt het Nederlandse bedrijfsleven in gelijke tred met internationale organisaties. Nederlandse organisaties moeten nog veel werk verzetten voor duurzame huisvesting. Ruim 41% van de respondenten geeft aan momenteel bezig te zijn met het opstellen van een duurzaam huisvestingsplan. 40% is al begonnen met de implementatie of met het uitvoeren van concrete acties. Vooral organisaties met gebouwen in eigendom lopen hierin voorop. Het verduurzamen van de huisvesting is een langjarige operatie. Mede door de recessie en het besef van de hoeveelheid werk die voor het verduurzamen nodig is, is het aantal organisaties dat vanaf nu binnen twee jaar duurzaam gehuisvest wil zijn sterk gedaald ten opzichte van 2008. Tegelijkertijd geven meer organisaties aan binnen twee- tot tien jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn.

De bereidheid van organisaties om een premie op de huurprijs te betalen voor duurzame kantoorhuisvesting, onder de voorwaarde dat er duidelijke voordelen te behalen zijn, is gestegen van 74% in 2008 naar 83% in 2010, Voor 70% ligt die premie tussen de 1% tot 5%. Van de eigenaar-gebruikers gaf 81% aan extra te willen investeren wanneer er duidelijke voordelen te behalen zijn, zoals lagere servicekosten en/ of een beter imago. Opmerkelijk is dat 60% van de organisaties verwacht dat de extra kosten voor duurzame huisvesting momenteel hoger liggen dan 5%. Voordat de bereidheid en verwachte meerkosten op gelijke hoogte zijn, zal het gevoel van urgentie voor een duurzaam gebouw moeten stijgen of zullen de investeringslasten lager moeten uitvallen. 29.

Aan de respondenten is de vraag gesteld voor welke aspecten men bereid is een hogere huurprijs te betalen, dan wel investering te doen, alsmede deze aspecten te sorteren op prioriteit. Het meest genoemde aspect is Energie (62%), gevolgd door Gezondheid & Comfort (56%). Dit zijn aspecten waarmee directe voordelen te behalen zijn. Ook uit het internationale onderzoek van eind 2009 kwamen deze twee aspecten als meest belangrijke parameters naar voren. Flexibiliteit met betrekking tot werkplekconcepten, -gebouw en -portefeuille scoren in Nederland nog relatief laag (26%). Internationaal geeft 60% van de respondenten aan innovatieve werkplekstrategiëen te gebruiken voor het reduceren van de energieconsumptie in relatie tot een lager ruimtegebruik en doet 49% dit om de reistijd en reisafstand van medewerkers te reduceren. Hoewel ruim 86% van de Nederlandse kantoororganisaties, in maart 2010, aangaf bezig te zijn met het opstellen van een duurzaam huisvestingsplan, of begonnen is met het uitvoeren van concrete acties, heeft slechts 62% ook daadwerkelijk een vastgelegd MVO-beleid. 23% van de respondenten is bezig met het formuleren van een MVO-beleid, terwijl 15% geen 30.

concrete ambities op dit vlak heeft. Vooral grote organisaties (> 250 medewerkers) hebben een eigen MVO-beleid geformuleerd (70%) en dit type organisaties zijn daarmee het verst gevorderd in het verduurzamen van de eigen kantoorhuisvesting. Ruim 71% van de grote organisaties zijn reeds begonnen met het uitvoeren van acties of is daarmee al een eind gevorderd. Bij kleine organisaties (< 50 medewerkers) heeft 48% een eigen MVO-beleid en is 52% begonnen met het verduurzamen van de huisvesting. Bij middelgrote organisaties (50250 medewerkers) heeft 46% een MVO-beleid en is 46% bezig met concrete acties voor duurzame kantoorhuisvesting.

Een belangrijke ontwikkeling voor de komende jaren is het principe van een „green lease‟, een prestatiecontract waarin de verhuurder en de kantoorgebruiker afspraken vastleggen voor het behalen van energiebesparing- en milieudoelstellingen. De bereidheid onder Nederlandse kantoororganisaties om mee te betalen aan duurzaamheidsmaatregelen is groot. Maar liefst 86% van de respondenten geeft aan bereid te zijn om een deel, tot alle besparingen, in de servicekosten bovenop de basishuurprijs te betalen.. 70% van de respondenten is van mening dat zowel de verhuurder als de huurder moet delen in de behaalde voordelen die worden bereikt door het afsluiten van een „green lease‟. Ruim 53% van de kantoorgebruikers geeft aan de wens te hebben een duurzaamheidscertificaat te ontvangen, wanneer zij voor duurzame kantoorhuisvesting kiezen. 32% geeft aan dat dit gewenst is, maar niet vereist. De overige 15% geeft aan geen directe interesse te hebben in een certificaat. BREEAM geniet met 19% duidelijk de voorkeur (figuur 7). Van de respondenten, die een positieve houding hebben tegenover het gebruik van een duurzaamheidscertificaat, geeft ruim 38% aan niet bereid te zijn mee te betalen aan het verkrijgen van een certificaat. Zij achten dit de verantwoordelijkheid van de gebouweigenaar en/of de ontwikkelaar. 51% van de respondenten is bereid gedeeltelijk mee te betalen aan het verkrijgen van een duurzaamheidscertificaat, terwijl 11% bereid is alle kosten daarvan op zich te nemen.

31.

De houding van Nederlandse kantoorgebruikers ten aanzien van het gebruik van duurzaamheidscertificaten is in lijn met de resultaten uit het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle. Het hebben van een „groen-gecertificeerd‟ gebouw is geen doel op zich, maar een methode om het duurzaamheidsniveau te evalueren en het te vergelijken met beschikbare kantoorruimten. Hoewel het urgentiegevoel voor duurzame kantoorhuisvesting bij diverse organisaties in de periode 2008-2010 is toegenomen en er ook diverse maatregelen voor worden doorgevoerd, is er nog een grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving ten aanzien van duurzaamheid. Ruim 90% van de respondenten is van mening dat de overheid in de komende vijf jaar stringentere weten regelgeving moet invoeren om duurzaam vastgoed te stimuleren. Het zwaarder belasten van niet-energiezuinige gebouwen en scherpere EPC-normen worden genoemd als thema‟s waar de overheid zich op zou moeten richten. Ondanks de behoefte aan strengere en duidelijkere regels, is het opleggen van boetes de minst gewenste maatregel.

32.

6.2.3. Corenet Global & Jones Lang Lasalle In november 2010 heeft “CORENET GLOBAL” (Anderson, Probst & Jordan, 16 februari 2011) in samenwerking met Jones Lang Lasalle het: “Global Corporate Occupier Sustainability Survey” uitgevoerd. Het onderzoek heeft plaatsgevonden onder 143 Corporate Vastgoed Managers uit een diversiteit aan branches en met een diversiteit aan grootte van de onderneming. Alle Managers hebben een wereldwijde spreiding van vastgoedobjecten in portefeuille. Van de respondenten bevindt 24% zich buiten Noord- Amerika. Van de vastgoedobjecten bevindt 84% zich in Noord- Amerika. 28% in Zuid- Amerika, 38% in Europa, 25% in het MiddenOosten en Afrika en 41% in Azië/ Pacific. De doelstelling van het onderzoek was drieledig: het meten van het belang van duurzaamheid voor Corporate Vastgoed Managers, het vaststellen welke premie die de industrie bereid is te betalen voor duurzaamheid en hoe aggressief bedrijven duurzaamheidstrategieën daadwerkelijk nastreven en als laatste: het vaststellen van de mogelijkheden en uitdagingen voor het implementeren van duurzame strategieën. De conclusies van het onderzoek zijn als volgt: duurzaamheid is een bedrijfskritisch element voor 64% van de repondenten en 92% van de repondenten overwegen duurzaamheid in hun locatiebeslissingen. Groene vastgoedlabels worden door 88% van de respondenten overwogen en energie labels door 87% van de respondenten in het beheer van de eigen vastgoedportefeuille. 48% van de de managers zijn bereid om een premie te betalen van 10% voor duurzame kantoorruimte, terwijl 2% van de managers verwacht meer dan 10% te zullen betalen. 65% van de respondenten richt zich op een energie efficiëntie programma, alsmede afvalrecycling. De “Corporate Real Estate Managers” zijn zeer betrokken in het verstrekken van data m.b.t. de duurzaamheidsprestaties binnen de eigen ondernemingen met als doel kostenreductie en het verhogen van medewerkertevredenheid. 6.2.4. BCI- Global BCI onderzocht (Waaning, december 2011, blz. 6-12) in hoeverre kantoorgebruikers en eigenaren zich bewust zijn van de mogelijkheden om kantoren te verduurzamen en in welke mate dit al onderdeel is van hun strategie. De totale kantorenvoorraad is zowel vanuit de vraag- als de aanbodzijde bekeken. Aan de vraagzijde is een indeling gemaakt naar type gebruiker en aan de aanbodzijde naar type eigenaar. De benodigde informatie was deels bekend via de RGD en de IVBN en deels is dit een inschatting geweest die gemaakt is op basis van interviews met brancheverenigingen en experts op de kantorenmarkt. Vervolgens is per type eigenaar/ type gebruiker gekeken in hoeverre organisaties bekend zijn met de mogelijkheden kantoren duurzamer te gebruiken en wat zij daar al daadwerkelijk aan hebben gedaan. Deze inschattingen zijn onder andere gemaakt op basis van bestaande onderzoeken en publicaties van Jones Lang Lasalle (2010); CoreNet Global samen met Jones Lang Lasalle (2009); IVBN 2009 en 2010); ING Real Estate samen met Jones Lang Lasalle (2010) en Twijnstra Gudde 2010.

33.

Ongeveer één derde van de kantoorgebruikers heeft verduurzaming van het vloeroppervlak ook daadwerkelijk onderdeel gemaakt van de vastgoedstrategie en is bezig met het implementeren daarvan. De meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere aspecten als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Naast deze bestaande literatuur hebben 27 interviews met kantoorgebruikers, eigenaren, ontwikkelaars, intermediars en brancheverenigingen plaatsgevonden. Deze organisaties hebben aangegeven in hoeverre zij zelf bekend zijn met de duurzaamheidsinstrumenten en dit hebben doorgevoerd in hun strategie en wat hun inschatting is van die verhoudingen bij branchegenoten. BCI- Global stelt dat de steekproef van geïnterviewde partijen een goede doorsnede vertegenwoordigt van de Nederlandse vastgoedwereld, maar het blijven inschattingen: de uitkomsten zijn indicatief. Tijdens de interviews is gevraagd in hoeverre de partijen bekend zijn met de mogelijkheden de kantoren duurzamer te maken, wat zij hieraan doen en hoeveel procent van de portefeuille al daadwerkelijk duurzamer gemaakt is. Zo‟n 79% van de kantoorruimte is niet in gebruik bij de RGD of staat niet leeg. Van deze 79% is ongeveer de helft kleine gebruikers (single tenant, eigenaar gebruikers en multi-tenant huurders. De andere helft is in gebruik bij grotere organisaties van meer dan 2.500 m². In totaal is 45%-60% van de kantorenvoorraad in gebruik bij partijen die bekend zijn met de instrumenten op het gebied van duurzaamheid van kantoren. Van de duurzaamheidscertificaten zijn bedrijven vooral bekend met Energielabel, BREEAM en Greencalc; internationale bedrijven ook met LEED, losse tools of instrumenten die bedrijven ook herkennen zijn EPA-U maatwerkadvies, Verlichtingsscan, Maatregelelijst energiebesparing in gebouwen, Stappenplan verduurzaming kantoren, EPC Check en de Installatie Performance Scan. Ongeveer éénderde van de kantoorgebruikers heeft verduurzaming van het vloeroppervlak ook daadwerkelijk onderdeel gemaakt van de vastgoedstrategie en is bezig met het implementeren ervan. De meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere aspecten als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Uit de interviews blijkt dat kleine kantoorgebruikers het minst bekend zijn met duurzaamheidsinstrumenten (zo‟n 40-60%) en duurzaamheid ook relatief weinig onderdeel heeft gemaakt van hun vastgoedstrategie (20-30% van de kantoren in gebruik door single tenant en eigenaar- gebruikers en 15%- 25% van de kantoren in gebruik door multi tenant huurders). Kleine single tenant huurders en eigenaar- gebruikers (500- 2.500 m²) investeren wel in MVO, maar “dure” maatregelen om energieverbruik terug te dringen en/ of aanpassingen aan gebouwen blijven meestal achterwege. Voor kleine “single tenant” gebruikers is de belangrijkste reden om de kantoren te verduurzamen een bespring op kosten door een lage energierekening. Daarnaast speelt idealisme een rol, maar dit zijn incidenten. Bij multitenant huurders heeft duurzaamheid de minste prioriteit. De belangrijkste reden hiervoor is dat investeringen van één afzonderlijke huurder automatisch ook naar andere huurders in het gebouw gaan, wardoor ze slechts een deel van de baten terugzien. De grote corporate gebruikers (> 2.500 m²) die single tenant huren of eigenaar zijn, doen het minst op het gebied van duurzaamheid. De reden hiervoor is dat zij vaak een MVO- beleid hebben en erg in de publieke belangstelling staan. Het gevaar is wel dat er sprake is van “greenwashing” en “window dressing”: er wordt veel over gepraat, enkele voorbeeldprojecten trekken de aandacht, maar verder leidt dit nog tot relatief weinig concrete acties. 34.

Zo‟n 37% (17 miljoen m²) van de kantorenvoorraad is in eigendom bij eigenaren die het gebouw zelf in gebruik hebben; 14 miljoen m² daarvan is in eigendom van bedrijven en instellingen (niet-RGD), 25-40% van de eigenaar- gebruikers is bekend met duurzaamheidscertificeringen en overige instrumenten, terwijl slechts 15%-25% ook daadwerkelijk is overgegaan tot verduurzaming van het kantoor. Er zijn nog veel technische en financiële barrières. Een investering die zich op lange termijn pas weer terugverdiend is zeker in het huidige economische klimaat niet altijd het meest voor de hand liggende aanpak. In het geval van een huurder- verhuurder relatie kan er een koppeling gelegd worden tussen het gedrag van de huurder en dat van de verhuurder. De kantooreigenaren gaven aan dat zonder de wens van de gebruikers, er van verduurzaming weinig tercht zal komen. Een goed initiatief om huurder en verhuurder op één lijn te krijgen is de introductie van een samengstelde huisvestingsprijs (“greenlease”), waar de huurprijs en de servicekosten gezamenlijk de totaalprijs vormen. Hierbij hebben zowel huurder als verhuurder voordeel: de huurder heeft uiteindelijk lagere totale huisvestingslasten en de verhuurder ziet een vergoeding voor de investering in duurzaamheid terug. De overheid kan dit proces faciliteren door de introductie daarvan te promoten. De auteur stelt dat stiktere wetgeving wel degelijk een middel is dat kan werken, bijvoorbeeld door het aanhouden van een minimum energieprestatie van gehuurde kantoren. Zo stelt de auteur dat het mogelijk is te controleren op het hebben van een energielabel bij transacties. Op een hoger schaalniveau kunnen overheden de leegstandsproblematiek aan duurzaamheid koppelen, bijvoorbeeld door een vereveningsfonds voor bestaande bouw en nieuwbouw in te stellen. 6.3. Bevindingen 6.3.1. Bevindingen ten aanzien van Context Duurzaamheid is een bedrijfskritisch element voor een meerderheid van de kantoorgebruikers in Nederland en nagenoeg alle kantoorgebruikers overwegen duurzaamheid in hun locatiebeslissingen. Het Nederlandse bedrijfsleven loopt daarmee in gelijke tred met internationale ondernemingen. Er is bij de kantoorgebruiker een grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving en naleving ten aanzien van duurzaamheid. Het zwaarder belasten van niet-energiezuinige gebouwen en scherpere EPC-normen worden beide genoemd als thema‟s waar de overheid zich op zou moeten richten. Ondanks de behoefte aan strengere en duidelijkere regels, is het opleggen van boetes de minst gewenste maatregel. De kleinere kantoorgebruikers zijn het minst bekend met duurzaamheidsinstrumenten en hebben duurzaamheid ook relatief weinig onderdeel gemaakt van hun vastgoedstrategie. Kleine single-tenant huurders en eigenaar-gebruikers (500- 2.500 m²) investeren wel in MVO, maar “dure” maatregelen om het energieverbruik terug te dringen en/ of het doorvoeren van aanpassingen aan gebouwen blijven meestal achterwege. De certificaten GreenCalc+ en Breeam zijn het meest bekend bij de Nederlandse kantoorgebruiker; LEED daarentegen is het minst bekend. Ook blijkt uit onderzoek dat lang niet iedere huurder bekend is met één van de duurzaamheidscertificaten.

35.

6.3.2. Bevindingen ten aanzien van Motieven Imago en maatschappelijk belang waren tot voor kort de voornaamste doelen voor organisaties om te kiezen voor duurzaam vastgoed, waarbij maatschappelijk belang veel zwaarder woog dan imago. De meeste nadruk ligt nu op energiebesparing, maar ook andere aspecten als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Bij “multi-tenant” huurders heeft duurzaamheid de minste prioriteit. De belangrijkste reden hiervoor is dat investeringen van één afzonderlijke huurder automatisch ook naar andere huurders in het gebouw gaan, wardoor ze slechts een deel van de baten terugzien. Het toepassen van duurzame energie wordt door de kantoorgebruiker belangrijk gevonden. Energiezuinige buitenverlichting scoort bijna net zo hoog. Een reden waarom specifiek deze aanpassingen zo hoog scoren kan zijn dat ze de servicekosten naar beneden drukken, wat in het voordeel van de huurder werkt. Respondenten blijken in meerderheid bereid te zijn een hogere huurprijs te betalen voor energie, gevolgd door gezondheid en comfort; een goede interne luchtkwaliteit leidt tot een gezonde werkomgeving en heeft daardoor direct invloed op de productiviteit van de werknemers, hetgeen kan worden gezien als een directe kostenbesparing. Het aanbod van openbaar vervoer wordt door de kantoorgebruiker zeer belangrijk gevonden. Het verminderen van autogebruik wordt een stuk lager gewaardeerd. 6.3.3. Bevindingen ten aanzien van Adoptie Voor een ruime meerderheid van de Nederlandse kantoorgebruikers is duurzaamheid een belangrijk onderwerp. Nagenoeg alle kantoorgebruikers overwegen duurzaamheid in locatieen gebouwkeuze. Het verduurzamen van kantoorhuisvesting is een langjarige operatie. Mede door de recessie en het besef van de hoeveelheid werk die voor het verduurzamen nodig is, is het aantal ondernemingen dat duurzaam gehuisvest wil zijn sterk gedaald ten opzichte van vóór de recessie. Tegelijkertijd geven meer ondernemingen aan binnen twee- tot tien jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn. Een kleine meerderheid van de kantoorgebruikers wil voor het realiseren van duurzame huisvesting niet naar een andere locatie verhuizen, maar de bestaande huisvesting verduurzamen. Groene energielabeling wordt hierbij door de kantoorgebruiker in ruime meerderheid overwogen. De grote corporate gebruikers die single tenant huren of eigenaar zijn, doen het meest op het gebied van duurzaamheid. De reden hiervoor is dat zij vaak een MVO- beleid hebben en erg in de publieke belangstelling staan. Het gevaar is wel dat er sprake is van “greenwashing” en “window dressing”: er wordt veel over gepraat, enkele voorbeeldprojecten trekken de aandacht, maar verder leidt dit nog tot relatief weinig concrete acties. De bereidheid van ondernemingen om voor duurzame huisvesting een premie op de huurprijs te betalen, indien er duidelijke voordelen te halen zijn, is de afgelopen jaren gestegen tot ruim 80%. Daarnaast is er een grote bereidheid bij ondernemingen om een deel tot alle besparingen in de servicekosten bovenop de basishuurprijs aan de verhuurder te betalen. Als belangrijke ontwikkeling voor de komende jaren wordt het het principe van een „green lease‟ genoemd.

36.

6.4. Conclusie In dit hoofdstuk is deelvraag vier behandeld, te weten: Hoe ziet de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers er in de praktijk in Nederland uit? Er kan op basis van de in dit hoofdstuk gepresenteerde onderzoeken worden geconcludeerd dat het aantal gebouwen dat als duurzaam en Groen kan worden aangeduid over het afgelopen decennium sterk is toegenomen. Er bestaat een duidelijke relatie tussen de adoptie van energie-efficiënte technologieën en de grootte van een gebouw. De verspreiding van LEED-certificeringen lijkt te worden beïnvloedt door inkomen. Grote ondernemingen en/of productiebedrijven zijn eerder geneigd om nieuwe technologieën te gebruiken en zich aan te passen aan gewijzigde omstandigheden. In de praktijk is een ondernemer die een gebouw huurt verantwoordelijk voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. Maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder dienen te worden doorgevoerd. In een “Green Lease” kunnen tussen verhuurder en huurder , naast het duurzaam gebruik, ook afspraken betreffende investeringen voor het verduurzamen van het (kantoor)gebouw worden vastgelegd. Naast de “Green Lease” dragen ook het Nieuwe Werken en MVO-rapportages bij aan de adoptie van duurzame kantoorhuisvesting. Het besluitvormingsproces van de kantoorgebruiker dat kan leiden tot de adoptie van Groene Gebouwen kent vijf stappen: kennis, overtuiging, beslissing, implementatie en bevestiging. Communicatie is een belangrijke factor die het proces van adoptie kan bespoedigen. Een andere mogelijkheid is het verkorten van de benodigde tijd voor de beslissing. Er is een grote mate van verschil in de gemiddelde lengte van het innovatiebesluitvormingsproces per innovatie. Volgens Rogers (2003) is de adoptie van innovaties door een doelgroep in te delen in zes categorieën: early adopters, early majority, late majority, late adopters en aan het einde van het proces treedt een grote groep laggards toe die de innovatie als laatste absorbeert. Niet alle technische- en technologische innovaties bereiken alle fasen. Vier factoren bepalen het tempo waarin de adoptie zich beweegt van de kleine groep “innovators” naar de meer omvangrijke segmenten: de aard van de innovatie, inclusief de relatieve voordelen; de communicatiekanalen die gebruikt worden door de diverse marktsegmenten; de benodigde tijd om te komen tot besluitvorming om te willen innoveren, het proces van daadwerkelijke adoptie en extra adopters die er meer van willen weten, alsmede het sociale systeem waarin een innovatie is ingebed, alsmede de barriëres van de innovatie. Met de beantwoording van deelvraag drie in dit hoofdstuk is het element “Adoptie” uit het Centraal Model (paragraaf 1.4.) hiermee inzichtelijk gemaakt.

37.

Hoofdstuk 7. Interviews 7.1. Inleiding Dit hoofdstuk beantwoordt, samen met Hoofdstuk zes, deelvraag vier: hoe ziet de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers er in de praktijk in Nederland uit? In de onderzoeksopzet in paragraaf 7.2. wordt de keuze voor het type onderzoek –alsmede de gekozen onderzoeksstrategie- toegelicht. In paragraaf 7.3. worden de bevindingen gepresenteerd. In de conclusie, in paragraaf 7.4, wordt deelvraag vier, op basis van de uitkomsten van de interviews, beantwoord. 7.2. Onderzoeksopzet Om deelvraag vier te kunnen beantwoorden en om de subhypothesen uit paragraaf 5.5. te kunnen toetsen is ervoor gekozen interviews af te nemen. Volgens Verschuren & Doorewaard (2007, blz 242) kan bij interviews dieper worden gegraven en kunnen “moeilijker” zaken aan de orde komen dan in een enquête. Dieper graven kan bijvoorbeeld nodig zijn om te achterhalen welke weerstanden burgers hebben bij het naleven van allerlei maatschappelijke normen en regels. Door het afnemen van interviews, in combinatie met het bestuderen van allerlei documenten, wordt een diepgaand inzicht verkregen. Een kwalitatieve methode van onderzoek is hierbij gehanteerd. In dit onderzoek zijn een zevental partijen in de Nederlandse vastgoedmarkt geïnterviewd; één ontwikkelaar, twee beleggers en vier gebruikers. Een overzicht met de specificaties van de geïnterviewden met rol, bedrijfsnaam, datum, naam geïnterviewde en functie van de geïnterviewde zijn opgenomen in het overzicht in Bijlage I. De vaagstelling heeft plaatsgevonden door middel van open vragen. De geïnterviewden zijn in de gelegenheid gesteld toelichting en aanvullingen te geven op de gestelde vragen. Bij de huisvestingskeuze door kantoorgebruikers speelt een groot aantal locatieen gebouwgebonden kenmerken een rol (zie ook paragraaf 2.4.2.), daarom moet om algemene uitspraken te kunnen doen over het belang van duurzaamheid in de huisvestingskeuze van kantoorgebruikers het belang van het element duurzaamheid ten opzichte van de belangrijkste gebouwen locatiekenmerken worden gemeten. De vraagstelling in de gehouden interviews is erop gericht een beeld te verkrijgen van de rol van duurzaamheid in de huisvestingseisen van kantoorgebruikers in Nederland. De vragen zijn ingedeeld in drie blokken, te weten: Context, motieven, Adoptie, e.e.a. conform de indeling van de onderzoeksopzet in deze Master Thesis uit paragraaf 1.4. In de verwerking van de onderzoeksresultaten wordt duurzaamheid als locatieen gebouwelement niet afgezet ten opzichte van andere locatieen gebouwgebonden elementen. 7.3. Bevindingen De bevindingen uit de interviews zijn in het onderstaande opgenomen conform de indeling van het Centraal Model uit paragraaf 1.4., te weten: Context, Motieven & Adoptie. 7.3.1. Bevindingen ten aanzien van Context De afgenomen interviews bevestigen dat de kantorenmarkt in Nederland onomkeerbaar veranderd is. In kantoorgebouwen wordt steeds vaker, en op grote schaal, door gebruikers het “Nieuwe Werken” toegepast met als gevolg dat kantoorgebouwen steeds meer worden beschouwd als ontmoetingsplaatsen voor werknemers. Dit leidt tot een verminderde behoefte 38.

aan kantoorruimte in de markt en veranderde eisen aan het gebruik van kantoorruimten. Nieuwbouwontwikkelingen komen niet of in zeer beperkte mate van de grond. Als er al een kantoorontwikkeling plaatsvindt betreft het over het algemeen locaties in de grote steden van de Randstad, waarvoor reeds een grote gebruiker gecontracteerd is. De kantoorgebruiker lijkt in de huidige vastgoedmarkt bovendien een voorkeur te hebben voor herontwikkeling van bestaande bouw boven nieuwbouw. (Gemeentelijke) overheidsinstanties kunnen als gevolg van het “Kyoto verdrag” vastgoedeigenaren imiddels duurzaamheidsverplichtingen opleggen. Vastgoedeigenaren op hun beurt zijn wettelijk verplicht de gebruikers van hun (kantoor) gebouwen voor te schrijven zuinig met het gebruik van energie om te gaan. E.e.a. heeft direct invloed op de eisen die de kantoorgebruiker stelt aan locatie en gebouw. 7.3.2. Bevindingen ten aanzien van Motieven De (kleine) kantoorgebruiker eist dat duurzaamheid in kantoorhuisvesting gemakkelijk comuniceerbaar is. Het draait de (kleine) kantoorgebruiker met name om energie-efficiëntie in een kantoorgebouw. De kantoorgebruiker ziet in dat energie-efficiëntie loont en eist een “Groen”-energielabel. Een energielabel communiceert immers de energie efficiëntie van een gebouw aan de (potentiële) gebruiker. Opvallende architectuur spreekt de corporate kantoorgebruiker aan, aangezien het zich met een opvallend gebouw kan onderscheiden van de concurrentie. E.e.a. mag echter niet leiden tot verminderde energie-efficiëntie, alsmede een “slechter” energielabel. De corporate kantoorgebruiker stelt hoge eisen aan duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting”. De corporate kantoorgebruiker wil zich met een duurzaam gebouw kunnen profileren. Duurzaamheid heeft marketingwaarde voor dit type kantoorgebruiker: het hoofdkantoor wordt opgenomen in het Jaarverslag en het gebouw wordt gebruikt als marketing- en PR instrument. Ook wordt de keuze voor gebouw en locatie met name ingegeven door maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Het midden- en kleinbedrijf heeft als voornaamste doel het energieverbruik binnen de perken te houden”. Voor de kleinere kantoorgebruiker speelt duurzaamheid in kantoorhuisvesting echter nauwelijks een rol. De kleinere gebruiker krijgt, in de huidige kantorenmarkt, al hoge “incentives” en tevens is er voor de kantoorgebruiker, gezien de huidige marktomstandigheden (dalende huurprijzen) in de vastgoedmarkt, minder druk ontstaan op de energielasten. 7.3.3. Bevindingen ten aanzien van Adoptie De kantoorgebruiker selecteert op lage huurkosten en op ruime parkeermogelijkheden. Naast huurprijzen zijn ook de toebedeling van energiekosten, onderhoudskosten en overige servicekosten voor de kantoorgebruiker bepalende factoren in de keuze voor een gebouw; de gebruiker kijk derhalve naar de totale kosten van het gebruik van een gebouw. Goede bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer, alsmede ruime parkeermogelijkheden, zijn voor de kantoorgebruiker van essentieel belang. Ook de nabijheid van een treinstation is voor de kantoorgebruiker van belang. Tevens hecht met name de grotere kantoorgebruiker aan de aanwezigheid van grote flexibele vloeren, benodigd voor het kunnen toepassen van “Het Nieuwe Werken”. De kantoorgebruiker kiest vooral voor bereikbaarheid en zichtbaarheid nabij autosnelwegen en treinstations. 39.

De corporate kantoorgebruiker wil goed scoren op vastgoedlabels en op certificering. Voor de kleine- en middelgrote kantoorgebruiker geldt dat ze wel van energielabels gehoord hebben, maar dat ze desondanks bij duurzaamheid aan het verminderen van energieverbruik denken; wat betreft andere aspecten van duurzaamheid wordt er vaak onwetend en ongeïnteresseerd gereageerd. De kleinere kantoorgebruiker voert geen actief MVO – beleid. In tegenstelling tot de grotere kantoorgebruiker wordt een Groen Hoofdkantoor niet gebruikt als marketinginstrument door de kleine kantoorgebruiker. Voor de kleinere kantoorgebruiker is een goed binnenklimaat ook geen vereiste, immers een goed binnenklimaat vraagt om een hoger energieverbruik. De kleinere kantoorgebruiker gaat het vooral om “huurvrij” of een “zak met geld”. Achmea heeft net een huurder in Den Boch gecontracteerd met “20 procent huurvrij”. Er zijn Achmea locaties bekend waar veertig- tot vijftig procent incentives worden verstrekt. Het imago van een gebouw en/ of een locatie is voor de kleinere gebruiker over het algemeen niet van belang. De kleinere kantoorgebruiker is niet bereid te betalen voor duurzaamheid. “De kleinere huurder kan duurzaamheid als het ware gratis krijgen in de huidige markt”. “De huurder kan duurzaamheid uitonderhandelen”: ik wil hier wel huren, maar dan moet het gebouw minimaal een A-label hebben”. Triodos geeft aan dat de kantoorgebruiker bereid is te betalen voor duurzaamheid als dit leidt tot kostenbesparing op termijn. Triodos geeft aan dat het vooral draait om het “goed uitleggen” van wat duurzaamheid voor de kantoorgebruiker betekent. Triodos constateert dat in de huidige markt er meer en meer naar kosten gekeken wordt door de kantoorgebruiker. Een goed binnenklimaat is inmiddels verheven tot een standaard voorwaarde voor de kantoorgebruiker. Randstad geeft aan niet bereid te zijn te betalen voor duurzaamheid. Duurzaamheid moet Randstad juist iets opleveren. De kantoorgebruiker eist naast energie-efficiëntie transparantie van de verhuurder in de toerekening van het energieverbruik. Het argument van verhoogde productiviteit van werknemers in Groene Gebouwen, zoals in eerdere onderzoeken is geconcludeerd, wordt door zowel de grote- als de kleine kantoorgebruiker inmiddels aan de kant geschoven. Het Nieuwe Werken stelt immers minder hoge eisen aan klimaatbeheersing in gebouwen. Bovendien leiden hoge eisen aan klimaatbeheersing automatisch tot hogere kosten voor de gebruiker. 7.4. Conclusie Uit de interviews is gebleken dat door kantoorgebruikers op grote schaal het “Nieuwe Werken” wordt toegepast. Dit leidt tot veranderende eisen aan het gebruik van kantoorruimten. Vastgoedeigenaren op hun beurt zijn wettelijk verplicht de gebruikers van hun (kantoor) gebouwen voor te schrijven zuinig met het gebruik van energie om te gaan en dit heeft directe invloed op de eisen die de kantoorgebruiker stelt aan kantooorhuisvesting. De kantoorgebruiker kiest bij voorkeur voor verduurzaming van de eigen kantoorhuisvesting boven verhuizing. Duurzaamheidsinvesteringen in de eigen kantoorhuisvesting die de kantoorgebruiker zelf (verplicht) doorvoert hebben een terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Overeenkomstig de conclusies uit het Bureauonderzoek, (Hoofdstuk zes) kan worden geconcludeerd dat steeds meer ondernemingen duurzaamheid in de vastgoedstrategie hebben opgenomen. De kantoorgebruiker kiest voor (Groene) kantoorhuisvesting vanwege de verwachte kostenbesparingen op energieverbruik. Goede bereikbaarheid met de auto en voldoende parkeergelegenheid zijn daarnaast bepalende selectiecriteria voor de kantoorgebruiker. Voldoende klimaatbeheersing is voor de kantoorgebruiker belangrijk, maar het is geen selecticriterium. . 40.

Hoofdstuk 8: Conclusies & Aanbevelingen 8.1. Inleiding Op basis van het Theoretisch Kader zijn Hypothesen gevormd, die door middel van bureauonderzoek en interviews zijn getoetst. Verschillen en overeenkomsten tussen theorie en praktijk zijn hierbij waargenomen. Dit hoofdstuk gaat hierop in en resulteert in conclusies. 8.2. Conclusies deelvragen Achtereenvolgens zijn in deze Master Thesis de volgende deelvragen behandeld: 1. Wat is de context ten aanzien van duurzaamheid in de vastgoedmarkt? 2. Wat zijn de motieven van de kantoorgebruiker betreffende de keuze voor duurzame kantoorhuisvesting? 3. Wat kenmerkt de adoptie van duurzame kantoorhuisvesting door de kantoorgebruiker? 4. Hoe ziet de adoptie van duurzame kantoorhuisvesting door de kantoorgebruiker er in de praktijk in Nederland uit? 8.2.1. Context ten aanzien van duurzaamheid in de vastgoedmarkt De Europese overheid heeft voor een mix aan instrumenten gekozen om de vastgoedmarkten en daarmee de kantorenmarkten in Europa te kunnen beïnvloeden: regulering van de materialen waarvan gebouwen worden gebouwd en regulering van hoe gebouwen dienen te worden onderhouden. Ook spelen overheden een belangrijke rol in het verhogen van de vraag door huurders en het verhogen van de activiteiten van vastgoedontwikkelaars door het verhogen van het bewustzijn en door het goede voorbeeld te geven. De Nederlandse overheid stuurt vooral op CO² reductie op basis van energielabels. Diverse Nederlandse gemeenten verplichten inmiddels vastgoedeigenaren vastgoedobjecten binnen de gemeentegrenzen te verduurzamen en de huurders voor te schrijven zuinig met het verbruik van energie om te gaan. Marktpartijen hebben duurzaamheidsbeoordelingsmethoden, zoals LEED, BREEAM en Energy Star geïntroduceerd; het ontstaan van Groene Gebouwen is een gevolg hiervan. Uit het bureauonderzoek in deze Master Thesis is gebleken dat nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland duurzaamheid overwegen in hun locatiebeslissingen. Er is bij de kantoorgebruiker grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving en naleving ten aanzien van duurzaamheid, zoals het zwaarder belasten van niet-energiezuinige gebouwen en scherpere EPC-normen. Uit de interviews in deze Master Thesis is gebleken dat door kantoorgebruikers op grote schaal het “nieuwe Werken” wordt toegepast. Dit leidt tot veranderende eisen aan het gebruik van kantoorrruimten. Vastgoedeigenaren op hun beurt zijn wettelijk verplicht de gebruikers van hun (kantoor) gebouwen voor te schrijven zuinig met het gebruik van energie om te gaan en dit heeft direct invloed op de eisen die de kantoorgebruiker stelt aan de eigen huisvesting. 8.2.2. Motieven voor het gebruik van duurzame kantoorhuisvesting De vraag naar Groene kantoorgebouwen blijft één van de sterkste drijfveren in de beweging richting duurzamer vastgoed. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat Groene Gebouwen gemiddeld 30% energieverbruik besparen en dat de totale operationele kosten 8-9% lager zijn. De keuze van gebruikers voor Groene Gebouwen wordt gedreven door verbetering in reputatie-effecten, maatschappelijk verantwoord ondernemen en de productiviteit van de werknemer. Als gekeken wordt naar segmenten gebruikers van Groene Kantoor (Gebouwen) in Nederland geldt dat het Midden- en Kleinbedrijf als voornaamste doel heeft het energieverbruik binnen de perken te houden. Voor de kleinere kantoorgebruiker speelt duurzaamheid in de keuze voor nieuwe huisvesting nauwelijks een rol. 41.

De corporate kantoorgebruiker stelt daarentegen hoge eisen aan- en rapporteert in toenemende mate over de duurzaamheid van de eigen kantoorhuisvesting. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat voor de kantoorgebruiker de meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere elementen als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Bij muli-tenant huurders heeft duurzaamheid weinig prioriteit. Elementen die de servicekosten van kantoorgebruikers naar beneden drukken worden door zowel single- als multitenant huurders hoog gewaardeerd. Het aanbod van openbaar vervoer wordt door de kantoorgebruiker zeer belangrijk gevonden. Het verminderen van autogebruik wordt een stuk lager gewaardeerd. De uitkomsten van de interviews bevestigen dat duurzaamheid voor de (kleine) kantoorgebruiker nauwelijks een rol speelt. Door dalende huurprijzen en hoge incentives in de huidige vastgoedmarkt is minder druk ontstaan op energielasten. De kantoorgebruiker ziet weliswaar in dat energie-efficiëntie loont en eist derhalve een Groen energielabel. De corporate kantoorgebruiker wil zich daarnaast met een Groen Gebouw kunnen profileren en zich kunnen onderscheiden van de concurrentie. 8.2.3. Adoptie van Groene gebouwen door de kantoorgebruiker De overgrote meerderheid van de bouw van Groene kantoorgebouwen zijn geïnitieerd en blijven in eigendom van overheden en zakelijke eigenaar-gebruikers; het eigendomspercentage tussen eigenaren en huurders is veel lager. De belangrijkste reden hiervoor is de scheve verhouding tussen de kosten van de eigenaar en het voordeel van de huurder: het zogenaamde “Agency Probleem”. Een mogelijke oplossing is de “Green Lease Ook het veranderde investeringsbeleid van institutionele beleggers speelt een belangrijke rol in de vraag naar Groene Gebouwen. Niet-financiële informatie, zoals Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen en “Corporate Governance” worden steeds explicieter meegenomen bij investeringsbeslissingen. De uitkomsten van het Bureauonderzoek bevestigen dat nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland duurzaamheid overwegen in locatieen gebouwkeuze. Een kleine meerderheid wil voor het realiseren van duurzame kantoorhuisvesting niet naar een andere locatie verhuizen, maar de bestaande huisvesting verduurzamen. Een Groen energielabel wordt hierbij in ruime meerderheid overwogen. De grote, corporate, kantoorgebruiker doet het meeste op het gebied van verduurzaming van de kantoorhuisvesting. 8.2.4. Adoptie van duurzame kantoorhuisvesting in de praktijk Uit het bureauonderzoek blijkt dat nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland duurzaamheid overwegen in de locatieen gebouwkeuze. Intussen heeft ongeveer éénderde van de kantoorgebruikers in Nederland verduurzaming van het vloeroppervlak onderdeel gemaakt van de vastgoedstrategie of is duurzaamheid een element dat in locatiebeslissingen wordt meegenomen. Het gaat de kantoorgebruiker vooral om energiebesparing. Daarnaast wordt belang gehecht aan bereikbaarheid met de auto en bereikbaarheid met het openbaar vervoer. De grote corporate kantoorgebruikers die single- tenant huren of eigenaar zijn doen het meeste op het gebied van duurzaamheid. Kleine single- tenant huurders en eigenaargebruikers (500m²-2.500m²) investeren wel in MVO, maar “dure” maatregelen om het energieverbruik terug te dringen en/ of aanpassingen aan gebouwen blijven meestal achterwege. Voor multi-tenant huurders heeft duurzaamheid de minste prioriteit. Uit de interviews blijkt dat kantoorgebruikers kantoorhuisvesting selecteren op lage gebruikskosten, op goede bereikbaarheid met de auto en op voldoende parkeermogelijkheden.

42.

De kantoorgebruiker kiest daarnaast vooral voor locaties met een ov-knooppunt met goede treinverbindingen in de nabijheid. Uit de resultaten van de drie aanvullende interviews blijkt dat kantoorgebruikers het meeste waarde hechten aan een locatie met nabijheid van goede ovbereikbaarheid. Het belang dat door de kantoorgebruiker aan parkeren wordt gehecht heeft daarmee tevens ingeboet. Met name de grote kantoorgebruiker hecht in de gebouwkeuze belang aan de aanwezigheid van grote, flexibele, vloeren om daarmee het “Nieuwe Werken” te kunnen toepassen. Het Nieuwe Werken leidt automatisch tot minder hoge eisen van de kantoorgebruiker aan klimaatbeheersing en daarmee tot een lager energieverbruik. De corporate kantoorgebruiker wil daarnaast goed kunnen scoren op vastgoedlabels en op gebouwcertificeringen. 8.3. Conclusie Hoofdvraag De Hoofdvraag die ten grondslag ligt aan het onderzoek in deze Master Thesis luidt als volgt: welke rol speelt duurzaamheid als motief voor kantoorgebruikers in Nederland met betrekking tot de keuze voor de eigen kantoorhuisvesting en in welke mate wordt gebruik gemaakt van Groene Gebouwen? De vraag naar Groene kantoorgebouwen blijft één van de sterkste drijfveren in de beweging richting duurzamer vastgoed. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat Groene Gebouwen gemiddeld 30% energieverbruik besparen en dat de totale operationele kosten acht tot negen procent lager zijn. De keuze van kantoorgebruikers voor Groene Gebouwen wordt gedreven door verbetering in reputatie-effecten, maatschappelijk verantwoord ondernemen en de productiviteit van de werknemer. Als gekeken wordt naar segmenten gebruikers van Groene Kantoor (Gebouwen) in Nederland bevestigen de interviews dat het midden- en kleinbedrijf als voornaamste doel heeft het energieverbruik binnen de perken te houden. Voor dit type kantoorgebruiker speelt duurzaamheid in de keuze voor nieuwe huisvesting nauwelijks een rol. De corporate kantoorgebruiker stelt daarentegen hoge eisen aan- en rapporteert in toenemende mate over- de duurzaamheid van de eigen kantoorhuisvesting. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland duurzaamheid overwegen in hun locatiebeslissingen. Er is bij de kantoorgebruiker grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving, alsmede naleving ten aanzien van duurzaamheid, zoals het zwaarder belasten van niet-energiezuinige gebouwen en scherpere EPC-normen. Overheden spelen tevens een belangrijke rol in het verhogen van de vraag naar Groene Gebouwen. Voor de kleinere kantoorgebruiker speelt duurzaamheid in de keuze voor klantoorhuisvesting nauwelijks een rol. Voor muli-tenant huurders heeft duurzaamheid weinig prioriteit. De corporate kantoorgebruiker doet het meest op het gebied van verduurzaming van de kantoorhuisvesting. Uit de interviews is gebleken dat voor de kantoorgebruiker de meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere elementen zoals materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden door de kantoorgebruiker meegenomen. Elementen die de servicekosten van kantoorgebruikers naar beneden drukken worden door zowel single- als multi-tenant huurders hoog gewaardeerd. Het aanbod van openbaar vervoer wordt door de kantoorgebruiker belangrijk gevonden. Het verminderen van het autogebruik wordt een stuk lager gewaardeerd. De kantoorgebruiker eist goede bereikbaarheid met de auto en ruime parkeermogelijkheden. 43.

8.4. Toets Hypothesen aan de praktijk De hypothesen uit paragraaf 5.5. luiden als volgt: De Hoofdhypothese: - De kantoorgebruiker in de Nederlandse kantorenmarkt kiest voor een Groen Gebouw vanwege de kostenvoordelen voor de kantoorgebruiker op de lange termijn. De subhypothesen: - De kantoorgebruiker kiest voor het Gebouw en in mindere mate voor de locatie. - Het binnenklimaat is voor de kantoorgebruiker van doorslaggevend belang in de keuze voor een Gebouw. - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer is voor de kantoorgebruiker van groter belang dan de bereikbaarheid met de auto. - Er is een “Late Majority” aan te wijzen als groep van gebruikers van Groene Gebouwen op de kantorenmarkt in Nederland. Op basis van de bevindingen uit het empirisch onderzoek in paragraaf 7.3 en de conclusies die uit dit onderzoek zijn getrokken in paragraaf 7.4 geldt dat zowel de subhypothesen als de hoofdhypothese verworpen kunnen worden. 8.5. Bijdrage aan theorievorming Zoals reeds gesteld in Hoofdstuk één wordt duurzaamheid in kantoorhuisvesting vooral belicht vanuit de vastgoedbelegger. De resultaten uit het onderzoek in deze Master Thesis lijken op hoofdlijnen aansluiting te vinden bij het verkennende onderzoek van Eichholtz, Kok & Quigley (juli 2010). Het model van Bansal & Roth (augustus 2000, blz. 729) heeft in deze Master Thesis gediend als Centraal Model en het heeft daarmee de relaties tussen Context, Motieven en Adoptie van ecologische initiatieven van ondernemingen onderzocht en beschreven. Ook is het Centraal Model gebruikt om de Hoofdvraag te kunnen beantwoorden. De normaal curve van Rogers (1995) heeft inzichtelijk maakt hoe innovaties worden opgenomen door een doelgroep. Rogers verdeelt de doelgroep daartoe in zes categorieën: innovators, early adopters, early majority, late majority, late adopters en laggards. De theorie van Rogers heeft zich reeds bewezen op het gebied van consumentenproducten. In dit onderzoek is de theorie toegepast op een zakelijk product, namelijk op de adoptie van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers. Volgens Rogers zijn er vier factoren die het tempo bepalen waarin een innovatie zich beweegt van de kleine groep “innovators” naar de meer omvangrijke segmenten: de aard van de innovatie, inclusief de relatieve voordelen: de communicatiekanalen die gebruikt worden door de diverse marktsegmenten; de benodigde tijd om te komen tot besluitvorming om te willen innoveren, het proces van daadwerkelijke adoptie en extra “adopters”die er meer van willen weten, alsmede het sociale systeem waarin de innovatie is ingebed en de barrières van de innovatie.

44.

8.6. Reflectie en aanbevelingen 8.6.1. Reflectie In het kader van het onderzoek in deze Master Thesis dienen enkele kanttekeningen te worden geplaatst. Er is aansluiting gezocht bij de adoptietheorie van Rogers (2003). Voor deze theorie geldt de veronderstelling dat deze van toepassing is op de markt en de marketing van Groene Gebouwen. In het empirisch gedeelte van deze Master Thesis is deze veronderstelling geanalyseerd op juistheid. De specifieke kenmerken en verschillen van de vastgoedmarkt ten opzichte van andere markten dienen in ogenschouw te worden genomen om de resultaten van deze Master Thesis in de juiste context te kunnen beoordelen en gebruiken. Er zijn in deze Master Thesis vier vergelijkbare onderzoeken gepresenteerd en geanalyseerd. Het betreffen onderzoeken met publicatiedata vanaf maart 2010 tot en met december 2011, waarbij rekening dient te worden gehouden met de kans dat afwijkingen over de gehele dataset groter zijn dan de data in de steekproeven uit deze onderzoeken. Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de diverse publicatiedata van deze onderzoeken een periode van bijna twee jaar bestrijken. De publicatiedata van de onderzoeken wijken af van de periode waarin de interviews voor deze Master Thesis zijn afgenomen. De interviews hebben namelijk in de periode: mei 2012 tot en met juli 2012 plaatsgevonden. Vergelijkingen met meer onderzoeken kunnen een ander resultaat tot gevolg hebben. Meer onderzoeken en interviews kunnen tevens de representativiteit verhogen en/ of leiden tot andere uitkomsten. De tijdsperiode tussen publicaties van de opgenomen onderzoeken betreft tweeëntwintig maanden. Gelet op de dynamiek in de kantorenmarkt dient tevens rekening te worden gehouden met de invloed van wijzigende marktomstandigheden en wijzigende voorkeuren van kantoorgebruikers. Andere onderzoeken en interviews kunnen daarmee een ander beeld geven. De zeven interviews in deze Master Thesis zijn afgenomen in de periode mei 2012 juli 2012 en hebben betrekking op het gebruik van kantoorruimten in Nederland. Het aantal interviews is beperkt en de uitkomsten van de interviews zijn niet zonder meer generaliseerbaar. Hierdoor kunnen de resultaten niet als geheel valide worden beoordeeld en de resultaten zijn dan ook niet representatief voor alle kantoorgebruikers in Nederland. De in dit onderzoek opgenomen Context, Motieven en Adoptie zijn kaderstellend, maar niet per definitie volledig. Het Empirisch Kader geeft een beeld van de context, motieven en adoptie van Groene Gebouwen door de kantoorgebruiker in Nederland. Het is nu aan ontwikkelaars, beleggers en gebruikers om gezamenlijk tot actie over te gaan. Immers voor ondernemingen in de dienstensector geldt dat het gebruik van vastgoed het merendeel van hun energieverbruik en CO-2 uitstoot bepaalt. En volgens het Royal Institute of Chartered Surveyors (2005) is dit substantieel: gebouwen en de bouwactiviteiten van gebouwen dragen voor bijna eenderde bij aan de wereldwijde Co-2 uitstoot.

45.

8.6.2. Aanbevelingen Eichholtz, Kok & Quigley (2010) hebben aangegeven dat, ondanks de crises, het aantal ondernemingen dat duurzaam gehuisvest wil zijn sterk aan het stijgen is. De resultaten in deze Master Thesis bevestigen dit. De “circle of blame”, waarbij de financiële voordelen van duurzaamheidsinvesteringen door de belegger aan de kantoorgebruiker toekomen kunnen namelijk met afspraken in een “Green Lease” doorbroken en vastgelegd worden. Hierdoor dragen ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers bij aan de verdere verduurzaming van de vastgoedmarkt en aan een meer duurzame wereld. Het verder stimuleren en actief toepassen van Green Leases in de vastgoedmarkt wordt derhalve aanbevolen. De huidige methodieken waarmee duurzaamheid in kaart wordt gebracht zijn vaak gericht op nieuwbouw en gericht op CO-2 uitstoot en energieverbruik. De introductie van nieuwe methodieken gericht op de bestaande bouw wordt aanbevolen. Uniformiteit en vergelijkbaarheid dient hierbij het uitgangspunt te zijn. Individuele objecten kunnen dan worden gebenchmarked. Gedurende de uitwerking van deze Master Thesis zijn diverse onderwerpen aangesneden en op hoofdlijnen verkend. Aangezien deze onderwerpen tegen de kaders van deze Master Thesis aanzitten is hier geen verdere uitwerking aan gegeven. Deze onderwerpen kunnen wel een goed uitgangspunt zijn voor vervolgonderzoek: De ontwikkeling van duurzaamheid als gebruiksmotief voor kantoorgebruikers Hoe heeft de vraag naar Groene Gebouwen door de kantoorgebruiker in Nederland zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? De verspreiding van Groene Gebouwen in internationaal perspectief Hoe hebben Groene Gebouwen zich in de Nederlandse kantorenmarkt verspreid en hoe staat dit in relatie tot de internationale verspreiding van Groene Gebouwen. De vraag van de retailer naar Groene Winkelcentra Is er vraag en hoe ziet deze vraag eruit van de gebruikers van winkelruimten en zijn winkelbeleggers gebaat bij duurzaamheidsinvesteringen in winkelcentra in eigendom?

46.

Literatuurlijst Anderson, M., Probst, D., & Jordan, M., Global Corporate Occupier Sustainability Survey, Review of Survey Results, CoreNet Global & Jones Lang Lasalle, 16 februari 2011. Bakker, J., Remmers, J., Verstappen, R., Energiebesparing in Nederlandse kantoren bij beursgenoteerde bedrijven, AgentschapNL, november 2012. Bansal, P. & Roth, K., Why Companies go Green: A model of Ecological Responsiveness, Academy of Management Journal, Vol. 43, No. 4, 2000.Chegut, A. Eichholtz, P. & Kok, N., Supply, Demand, and the value of Green Buildings, RICS Research, Verenigd Koninkrijk, 9 februari 2012. Eichholtz, P., Kok, N., & Quigley, J.M., Doing Well by doing Good? Green Office Buildings, University of California, Energy Institute, Berkeley, Califonia, Verenigde Staten, januari 2009. Eichholtz, P., Kok, N. & Quigley, J.M., Why do companies rent green? Real property and Corporate Social Responsibility, University of California Energy Institute, Berkeley, Califonia, Verenigde Staten, September 2009. Eichholtz, P., Kok, N., & Quigley, J.M., Who rents Green? University of California, Energy Institute, Berkeley, Califonia, Verenigde Staten, juli 2010. Gondrie, D.J. & Raas, W., Na duurzame bouw volgt duurzaam gebruik. Green lease komt nog nauwelijks voor, Vastgoedmarkt, februari 2011. Kok, N., McGraw., M & Quigley,J.M., The Diffusion of Energy Efficiency in Building, januari 2011. Korteweg, P.J., Veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging?, Koninklijk Aardrijkskundig Genootschap, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht, 2002. Lyon, J., The CRC and the property market, RICS, Commercial Property Journal, mei- juni 2011. Macke, P., Martinus, T., & Langbroek, R., Jones Lang Lasalle, Gebruikersvisie op duurzame huisvesting, 2010. Majoor, G.L.M., & de Buck, A., Energie in vergunningverlening en handhaving, Uitvoering Gelijkwaardig Alternatief door gemeenten, 14 juni 2010. Nelson, A. Rakau, O. & Dörrenberg, P., Green building, A niche becomes mainstream, Deutsche Bank Research, 12 april 2010. Nozeman, E., Handboek projectontwikkeling, Concepttekst c3, Omgaan met milieu en duurzaamheid, door B. van de Griendt.

Porter, M.E. & Kramer, M.R., Strategy & Society the Link between Competitive Advantage and Corporate Social Responsibility, Harvard Business Review, december 2006. Remøy, H., Out of Office: a Study on the Cause of Office Vacancy and Transformation as a means to Cope and Prevent, Delft University Press, 2010. RICS, Sustainability and commercial property valuation, Valuation Information Paper no. 13, 15-09-2009. RICS, Is sustainability reflected in commercial property prices: a review of existing evidence, Fibre series, januari 2010. Rogers, E.M., Diffusion of Innovations, Free Press, New York, Vierde editie,2003. Snoei, G., en Koppels, P., Investeren in energiezuinige gebouwen; De gebruiker betaalt mee, Real Estate Research Quarterly, juli 2009. Steinmaier, E., Kansen voor kwaliteit;, De Nederlandse kantorenmarkt in beeld, ABN AMRO, maart 2011. Stiphout, A., CB Richard Ellis, ViewPoint: Huurderswensen rond duurzaam kantorenvastgoed, september 2010. Meer, Van der, J., Naar een Nieuwe Kantorenmarkt, Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010, in Real Estate, nr. 72., oktober 2010. Ramshorst, Van, A., Overheid neemt voortouw en zoekt samenwerking met marktpartijen, Nieuwe Wet- en regelgeving om energieverbruik terug te dringen, Thema Duurzaamheid, in Vastgoedmarkt, jaargang 39, juni 2012. Verschuren, P.J.M. & Doorwaard, J.A.C.M., Het ontwerpen van een onderzoek, vierde druk. 2010. Waaning, N., Bekende duurzaamheidsmaatregelen. Duurzaamheid van kantoren doorgelicht, Real Estate Research Quarterly, december 2011. Yudelson, J., Marketing Green Building Services, Strategies for success, Tucson, Arizona, Verenigde Staten, 2008. Websites http://www.infomil.nl/onderwerpen/duurzame/energie/uniforme-leidraad/bouwbesluit) http://www.eve.ucdavis.edu/catoft/eve11/Protected/PDF/lit/Bansal_Roth_2000.pdf

Bijlage I: Lijst van geïnterviewden Rol

Onderneming

Ontwkkelaar

OVG

Belegger

Gebruiker

Naam geïnterviewde

Functie

11 mei 2012

Cees van der Spek & Marit van Rheenen

Sustainability Director & Ontwikkelingsmanager Sustainability

Triodos Vastgoedfonds

10 mei 2012

Guus Berkhout

Fundmanager

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

10 mei 2012

Cees van Gent

Assetmanager Kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen

Diemermere, a Randstad Company

11 mei 2012

Vincent Aloserij

Manager Huisvesting

Achmea Group Facility Services

22 mei 2012

Paula Visker

Beleidsadviseur

Yacht, a Randstad Company

12 juli 2012

Ewald Tijhaar

Manager Huisvesting & Facilities

BDO Holding

30 juli 2012

Theo Krekelberg

Manager Facilitaire zaken

9 december 2014

Arjen Lindeman

Ontwikkelmanager

Dick Boers

Senior Project Manager

Ruud Kersten

Vastgoedmanager

Ontwikkelaar

G&S Vastgoed

Gebruiker

CVO Group

Ontwikkelaar/ Belegger

LSI Project Investment

Datum interview

24 december 2014 20 januari 2015

Bijlage II: Vragenlijst interviews gebruikers Context - Heeft u naast het hoofdkantoor andere kantoorruimte in Nederland in gebruik? (svp toelichten) - Kunt u svp per locatie toelichten of u eigenaar of huurder van het betreffende pand bent? - Indien van toepassing: stelt u andere eisen aan een kantoorgebouw in eigendom ten opzichte van een huursituatie? Motieven - Hoe classificeert u de motivatie van uw organisatie voor duurzame huisvesting? (Kosten, Imago of Binnenklimaat) - Kiest u voor duurzaamheidslabels of voor duurzaamheidselementen? (svp toelichten) - Bent u bereid te investeren in uw huidige huisvesting met als doel energiebesparing? - Bent u bereid te betalen voor investeringen in duurzaamheid voor de eigen kantoorhuisvesting? - Verdient u de investeringen in duurzame kantoorhuisvesting terug en zo ja op welke termijn? - Beïnvloedt de huidige marktdynamiek uw keuze voor duurzame kantoorhuisvesting? - Is het gebruiken van duurzame kantoorhuisvesting onderdeel van het marketingbeleid van uw organisatie? - Neemt uw organisatie informatie betreffende de eigen kantoorhuisvesting op in het Jaarverslag? Adoptie - Kiest u voor nieuwbouw of bestaande bouw voor uw eigen kantoorhuisvesting? - Welke eisen stelt u aan een locatie? - Welke eisen stelt u aan een kantoorgebouw? - Sluit u korte- of lange termijn contracten af? - Geeft u voorkeur aan een langere periode huurvrij of besparing op energielasten? - Bent u bekend met BREEAM, LEED of met ENERGY STAR? - Welke elementen van duurzaamheid vereist uw organisatie in de eigen kantoorhuisvesting? - Welk energielabel vereist uw organisatie voor de eigen kantoorhuisvesting en waarom? - Identificeert uw organisatie zich met een bepaald type gebouw? - Identificeert uw organisatie zich met een bepaalde locatie? - Welke prioriteit geeft u aan duurzaamheid in de adoptie van uw kantoorhuisvesting?

Bijlage III: Vragenlijst interviews beleggers & ontwikkelaars Context - Hoe ziet de huidige gebruikersmarkt eruit voor duurzame kantoorpanden in Nederland? Type gebruiker? Type kantoorhuisvesting? Locatie? - Zijn regionale kantoorgebouwen net zo duurzaam als hoofdkantoren? (svp toelichten) - Wie kiest er vooral niet voor duurzame kantoorhuisvesting? (svp toelichten) Motieven - Hoe classificeert u de motieven van de gebruikers van duurzame kantoorpanden in Nederland: (kosten/ imago of binnenklimaat) - Wat zijn de motieven van eigenaar-gebruikers in de keuze voor duurzame kantoorhuisvesting? - Speelt een energielabel een rol in de selectie van de kantoorgebruiker voor nieuwe kantoorhuisvesting? - Zijn kantoorgebruikers bereid te betalen voor duurzame kantoorhuisvesting en zo ja, hoeveel en wat zijn de achterliggende motieven? - Zijn kantoorgebruikers bereid te investeren in elementen die het energieverbruik in een kantoorgebouw verminderen? Zo ja, wat zijn de voorwaarden? - Beïnvloedt de huidige marktdynamiek de keuze van de kantoorgebruiker voor duurzame kantoorhuisvesting? Zo ja, svp toelichten. - Is het gebruiken van duurzame kantoorhuisvesting onderdeel van het marketingbeleid van kantoorgebruikers? Zo ja, svp toelichten. Adoptie - Welke eisen stelt de kantoorgebruiker aan een locatie? - Welke eisen stelt de kantoorgebruiker aan een kantoorgebouw? - Kiest de kantoorgebruiker voor bestaande bouw of nieuwbouw en waarom? - Kiest de kantoorgebruiker voor korte- of lange termijn huurcontracten? svp toelichten - Heeft de kantoorgebruiker een voorkeur voor een langere periode huurvrij of voor besparingen op energielasten? - Is de kantoorgebruiker bekend met BREEAM, LEED of met ENERGY STAR? - Welke elementen van duurzaamheid vereisen ondernemingen tenminste voor de eigen kantoorhuisvesting? - Welk energielabel vereisen ondernemingen voor de eigen kantoorhuisvesting en waarom? - Identificeren ondernemingen zich met een bepaald type gebouw? (zo ja, svp toelichten) - Welke prioriteit geven kantoorgebruikers aan duurzaamheid in de adoptie van kantoorhuisvesting?

BIJLAGE IV: Verslagen interviews De Ontwikkelaar: OVG Context OVG is een vastgoedontwikkelaar die zich richt op commerciële, duurzame, kantoorontwikkelingen vanaf 4.000 m² in Nederland. OVG geeft aan dat het sluiten van huurovereenkomsten voor de duur van tien jaar in de huidige vastgoedmarkt nagenoeg onhaalbaar is. Die ontwikkelingen waarvoor mogelijk een gebruiker gevonden kunnen worden betreffen de grotere steden in de Randstad; overige kantoorontwikkelingen liggen volledig stil. OVG geeft aan dat de wereld veranderd is waarin het bedrijf opereert; “het gaat nu om het herontwikkelen van de huidige kantoorhuisvesting, waarbij de gebruiker de vraag stelt in hoeverre de CO-2 uitstoot verminderd kan worden”. OVG werkt standaard met BREEAM. “BREEAM Very Good" is nu de standaard in de markt, maar er lijkt een verschuiving gaande naar “BREEAM Excellent”. Op verzoek, zoals bij de ontwikkeling van TNT in Hoofddorp, wordt door OVG reeds met BREEAM Excellent gewerkt. Het zijn vooral de technische bedrijven die kiezen voor een hogere standaard. Corporates en advocatenkantoren, bijvoorbeeld op de Zuidas, kiezen hier nog zeker niet voor; voor iets meer financieel gedreven gebruikers is BREEAM Excellent nog niet interessant”. OVG heeft de nieuwbouw voor TNT in Hoofddorp ontwikkeld. De gebruiker heeft hierbij om een duurzaam gebouw verzocht tegen marktconforme condities. Op verzoek van de gebruiker is een aanvraag voor “LEED Platinum” gedaan en deze certificering is toegekend. Het vastgoedobject is door TNT zelf in eigendom genomen. OVG geeft aan dat een belegger in de Nederlandse vastgoedmarkt tot op heden niet bereid is meer te betalen voor een duurzame vastgoedbelegging. Eigenaar- gebruikers zijn hiertoe wel bereid. Voor Danone heeft OVG een laboratorium ontwikkeld. Voor dit gebouw is een “BREEAM Excellent” certificering verkregen. Volgens OVG betreft het het eerste laboratorium waarvoor een dergelijk label is aangevraagd en wat ook is verkregen. Het voordeel van lagere servicekosten en lagere onderhoudskosten van de eigen huisvesting vertaalt Danone door in de prijs aan de klant. De nieuwe huisvesting levert Danone daarmee een concurrentievoordeel op. Motieven De kantoorgebruiker eist dat duurzaamheid gemakkelijk comuniceerbaar is; het draait met name om energie-efficiëntie. “De minimale duurzaamheidseis is over het algemeen gelijkwaardig aan de huidige huisvesting; de standaard wordt echter vaak hoger gelegd met de eis dat het niet duurder mag zijn”. Als voorbeeld wordt gegeven de “Maastoren” in Rotterdam met als gebruikers: AKD en Deloitte. De keuze van Deloitte voor dit gebouw is met name ingegeven door Maatschappelijk Ondernemen, waarbij notering op de Dow Jones Sustainablity Index een belangrijk motief is geweest. Het gebouw wordt door Deloitte vermeld in het “Corporate Sustainabilty Yearreport”. Huurders kijken vaak nog “ad hoc” naar de huurprijs, waarbij de huurder zich niet bewust is van het voordeel dat op besparingen op servicekosten zijn te behalen. OVG ziet relatief veel “huurvrij” in combinatie met lange(re) huurtermijnen in de huidige vastgoedmarkt. De kantoorgebruiker is niet bereid te betalen voor duurzaamheid. Er zijn echter incidentele uitzonderingen, waarbij de huurder zelf bijvoorbeeld een labelstap richting “BREEAM Outstanding” wil maken. Het verlengen van de huurtermijn door de belegger is in deze een mogelijke oplossing.

Voor de kleine(re) kantoorgebruiker is het moeilijk om de kosten van duurzaamheidsinvesteringen terug te verdienen. Dit heeft er met name mee te maken dat de kleine(re) kantoorgebruiker een voorkeur heeft voor korte(re) huurtermijnen. OVG geeft aan dat voor LED- verlichting een terugverdientijd geldt van 16,6 jaar. Een belegger zit er daarom niet op te wachten dit in zijn gebouw aan te brengen. De terugverdientijden nemen echter in rap tempo af, waarbij OVG het voorbeeld naar voren brengt dat ten tijde van de ontwikkeling van het TNT gebouw in Hoofddorp (opgeleverd in het jaar 2010) nog gerekend werd met een terugverdientijd van éénentwintig jaar op zonnepanelen. De betreffende terugverdientijd bevindt zich nu ergens tussen de achten de twaalf jaar. Voor windenergie gelden langere terugverdientijden. Voor biobrandstof gelden de kortste terugverdientijden: “er heerst echter onzekerheid in de markt omtrent de indexering van de prijzen van biobrandstof”. Adoptie Voor de “corporate” kantoorgebruiker, zoals bijvoorbeeld Shell of Robeco, blijft locatie een belangrijk selectiecriterium. Een niet goed functionerende klimaatinstallatie is de meest gehoorde klacht van de grote kantoorgebruiker. Dit geldt met name voor gebruikers in kantoren uit de jaren zeventig- en tachtig van de vorige eeuw. De (kleinere) kantoorgebruiker kiest voor een lage huurprijs in combinatie met ruime parkeermogelijkheden, waarbij ruime parkeermogelijkheden doorslaggevend in de keuze is. Locatie is voor de kantoorgebruiker van minder belang en de nabijheid van een treinstation is voor de kantoorgebruiker geen vereiste. De kantoorgebruiker hecht tevens niet aan een uitgebreide klimaatinstallatie: “”het moet voldoen”.

De Belegger: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Context Volgens "Achmea" slipt duurzaamheid erin als normaal. Ook gaan beleggers steeds meer mee in de wens van kantoorgebruikers om vaste bedragen voor servicekosten vast te leggen in de huurovereenkomst. Vooralsnog is Achmea zeer terughoudend geweest in het toekennen van deze verzoeken. “De kantoorgebruiker in de huidige markt kan eisen wat hij of zij wil: top kwaliteit kantoorruimte is te verkrijgen tegen een lage prijs”. Achmea ervaart dat er vanuit diverse Gemeenten druk wordt uitgeoefend richting vastgoedeigenaren om vastgoedobjecten te verduurzamen. Vastgoedeigenaren zijn inmiddels verplicht huurders voor te schrijven zuinig met het verbruik van energie om te gaan. Motieven Achmea geeft aan dat de grote kantoorgebruiker een duurzaam kantoorpand eist. Vaak gaat het hierbij om een bijdrage aan een duurzaam imago van de gebruiker. De grote kantoorgebruiker wil goed scoren op vastgoedlabels en op certificering. Achmea geeft het voorbeeld van de bouwer: BAM: deze eiste een Groen hoofdkantoor, immers bij Europese aanbestedingen werd BAM de eis gesteld van tenminste een C-label voor het eigen hoofdkantoor. Ook wordt het hoofdkantoor steeds vaker opgenomen in het Jaarverslag en wordt de eigen kantoorhuisvesting gebruikt als marketing- en PR instrument. “De corporate kantoorgebruiker stelt hoge eisen aan duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting”. Achmea ervaart dat de corporate kantoorgebruiker zich met een duurzaam gebouw wil kunnen profileren. Een voorbeeld hiervan is de huisvesting van UPC in Leeuwarden, waarbij de bestaande locatie op verzoek van UPC door Achmea is verduurzaamd. De specificaties van de verduurzaming van dit regionale kantoor van UPC zijn min of meer gelijk aan de specificaties van het hoofdkantoor van UPC. “Voor de “corporates” is een duurzaam hoofdkantoor van belang, o.a. voor het Jaarverslag. “Het Midden en Kleinbedrijf heeft als voornaamste doel het energieverbruik binnen de perken te houden”. Voor de kleinere kantoorgebruiker speelt duurzaamheid nauwelijks een rol. Deze gebruikers krijgen in de huidige kantorenmarkt al hoge “incentives” en tevens is er voor de kantoorgebruiker, gezien de huidige marktomstandigheden in de vastgoedmarkt, minder druk ontstaan op de energielasten van de kantoorgebruiker”. "Voor de kleine- en middelgrote kantoorgebruiker geldt dat ze wel van energielabels gehoord hebben, maar dat ze desondanks bij duurzaamheid aan het verminderen van energieverbruik denken. Wat betreft de andere aspecten van duurzaamheid wordt er vaak onwetend en/ of ongeïnteresseerd gereageerd". Achmea geeft aan dat de kleine(re) kantoorgebruiker geen actief MVO – beleid voert. “Het huisvestingsbeleid wordt door een toevallige medewerker opgepakt die het huisvestingsvraagstuk er even bij doet”. In tegenstelling tot de grotere kantoorgebruiker wordt een Groen Hoofdkantoor niet gebruikt als marketinginstrument door de kleinere kantoorgebruiker. Voor de kleinere kantoorgebruiker is een goed binnenklimaat geen vereiste; immers een goed binnenklimaat vraagt om een hoger energieverbruik. De kleine(re) kantoorgebruiker gaat het vooral om “huurvrij” of een “zak met geld”. Het imago van een gebouw en/ of een locatie is voor de kleine kantoorgebruiker over het algemeen niet van belang.

Adoptie Volgens Achmea is de kleine(re) kantoorgebruiker niet bereid te betalen voor duurzaamheid. “De kleinere huurder kan duurzaamheid als het ware gratis krijgen in de huidige markt”, de huurder kan duurzaamheid uitonderhandelen: ik wil hier wel huren, maar dan moet het gebouw minimaal een A-label hebben”. Syntrus Achmea heeft net een huurder gecontracteerd met twintig procent huurvrij. Er zijn Syntrus Achmea locaties bekend waar veertig- tot vijftig procent huurvrij wordt verstrekt. Door de huidige crises zijn veel vastgoedeigenaren niet in staat te investeren in hun vastgoed. “De kantoorgebruiker in de zoektocht naar nieuwe kantoorruimte oriënteert zich vooral op stationslocaties met een schil aan goede voorzieningen in de nabijheid; er is geen vraag meer naar monofunctionele locaties op of rond snelwegen”. Syntrus Achmea beheert in het Rivium in Rotterdam een kantoorgebouw dat 40% leegstand kent en voor het overige deel is ingevuld met kleine(re) gebruikers. Achmea geeft aan dat herontwikkeling van kantoorgebouwen op dit soort monofunctionele locaties bijna onmogelijk is. Achmea verwacht dan ook dat een groot deel van de kantoorgebouwen op het “Rivium” binnen tien jaar gesloopt zullen moeten worden. “De middelgrote kantoorgebruiker in de huidige vastgoedmarkt kiest voor locatie boven type gebouw; een locatie dichtbij een treinstation met goed parkeren is een vereiste, waarbij het parkeren het vaak nog wint van de stationslocatie”. De nabijheid van andere kantoorgebruikers is voor de kleine- en middelgrote kantoorgebruiker niet van belang. “Als een huurder met (extra) duurzaamheidsinvesteringen in het gebouw door de eigenaar kan wordt binnengehaald geldt dat de eigenaar in deze markt bereid is ver te gaan”. Achmea rekent bij de gebouwen in portefeuille nog zelden met terugverdientijden van duurzaamheidsinvesteringen. “Bij duurzaamheidsinvesteringen gaat het alleen om energiezuinigheid en niet om andere elementen van duurzaamheid”. Het verduurzamen van gebouwen is volgens Achmea een voorwaarde om in deze markt te kunnen verhuren. De in huurcontracten vastgelegde huurtermijnen worden steeds korter: vijf jaar is een mooie termijn en tien jaar is al heel lang, echter met een huurtermijn korter dan tien jaar is er geen koper voor een kantoorgebouw te vinden”. Achmea investeert volop in duurzaamheidsverbeteringen in de eigen gebouwen, ook zonder dat er een gebruiker in zicht is. “Per gebouw wordt er naar een optimum gezocht: niet elk gebouw wordt naar een A-label getransformeerd”.

De Belegger: Triodos Vastgoedfonds Context "Triodos" brengt in de huuronderhandelingen met een (kandidaat) huurder zelf het onderwerp: energielabeling naar voren. Triodos streeft naar een energielabel-A of beter voor de gebouwen in portefeuille en neemt standaard in de huurovereenkomsten op dat er Groene Stroom zal worden geleverd aan de gebruiker. Ook initieert Triodos richting de eigen kantoorgebruikers de “Samenwerkingsovereenkomst Groen”; deze vrijwillige overeenkomst gaat allereerst uit van het gebruik van energiezuinige lampen. Triodos communiceert standaard het energielabel en BREEAM aan de (kandidaat) huurder.Triodos geeft aan dat de kantoorgebruiker bekend is met het energielabel, maar niet met BREEAM en/ of LEED. Triodos ziet dat het midden- en kleinbedrijf nu duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting begint op te pakken. Volgens Triodos is er niet een éénduidige groep kantoorgebruikers te definiëren in de huidige markt van duurzame kantoren in Nederland. Triodos ervaart dat het voor de kantoorgebruiker steeds belangrijker is van wie ze huren. Dit geldt zowel voor de grote- als de kleine kantoorgebruiker. Motieven Volgens Triodos kiezen kantoorgebruikers met name vanwege het imago voor een Groen Gebouw, gevolgd door de aspecten: kosten en binnenklimaat. Bij ongeveer éénderde van de huurders van Triodos wordt duurzame kantoorhuisvesting toegepast als onderdeel van het marketingbeleid van de huurders; dit geldt ook voor MKB- huurders. De kantoorgebruiker is bereid te betalen voor duurzaamheid als dit leidt tot kostenbesparing op termijn. Het draait hierbij vooral om het “goed uitleggen” van wat duurzaamheid voor de kantoorgebruiker betekent. Triodos constateert dat in de huidige markt door de kantoorgebruiker er meer en meer naar kosten gekeken wordt. Een goed binnenklimaat is inmiddels verheven tot een standaard voorwaarde voor de kantoorgebruiker. Adoptie Volgens Triodos kiest de kantoorgebruiker in de huidige kantorenmarkt vooral voor een locatie dichtbij een treinstation. Daarnaast verhuurt Triodos in de huidige markt monumenten relatief goed. De kantoorgebruiker vindt “architectuur heel belangrijk; herkenbaarheid is belangrijk; dit geldt óók voor de kleine(re) kantoorgebruiker”. Duurzaamheid in kantoorhuisvesting is iets wat Triodos bestempelt als: “kan wel, maar moet je goed uitleggen”. De kantoorgebruiker, zeker ook de kleine kantoorgebruiker, eist dat duurzaamheid herkenbaar is. Het gaat hierbij vooral om “gadgets” in of aan het gebouw, zoals een Groen dak. “Duurzaamheidsinvesteringen moeten binnen de duur van het huurcontract terugverdiend kunnen worden; voor ledlampen lukt dit reeds; voor zonnepanelen lukt dit steeds beter. Triodos geeft het voorbeeld van huurder "Osborn” in Baarn: in het betreffende gebouw is na verduurzaming een energiereductie van circa 70.000 euro per jaar gerealiseerd. “De energiereductie door verduurzaming is van te voren moeilijk te berekenen; dit betekent risico nemen”. Triodos geeft aan dat we in Nederland traag zijn in de adoptie van Groene Gebouwen: “in diverse andere landen vindt de adoptie in een hoger tempo plaats”. Triodos is betreffende de inhoud van huurcontracten voorstander van het “All In Concept”, waarbij betere invulling kan worden gegeven aan verhoogde energie-efficiëntie. Triodos geeft aan dat indien de kleinere kantoorgebruiker in de huidige markt een nieuw huurcontract aangaat dit voor de maximale termijn van drie jaar is. Voor de grotere kantoorgebruiker geldt dat het huurcontract, conform IFRS, geactiveerd moet worden op de Balans. Hoe langer de duur van het huurcontract, hoe langer de balans wordt en hoe lager daarmee de solvabiliteit van de onderneming is.

De Gebruiker: Randstad Context Randstad is de grootste HR- dienstverlener van Nederland. Randstad heeft een landelijk dekkend vestigingennetwerk. Het hoofdkantoor is gevestigd in Diemen, dichtbij uitvalswegen en de snelweg A9. Randstad is één van de oprichters van de Dow Jones Sustainability Index. Randstad heeft niet een vastgelegd huisvestingsbeleid. Motieven Randstad past “ISO 14001” actief toe: afvalstromen worden bijgehouden en er wordt alleen groene stroom gebruikt. Aan Groene stroom stelt Randstad de voorwaarde dat dit type stroom maximaal anderhalf procent duurder is dan de grijze variant. Het gebouw is onderdeel van het marketingbeleid van Randstad en Randstad identificeert zich met het eigen gebouw. Ook worden regelmatig evenementen “gehost“ in de aula voor klanten en is het voor klanten ook kunnen klanten de aula gebruiken voor hun klanten. Randstad wil goed voor het personeel zorgen en een goed binnenklimaat is daarom voor Randstad van groot belang. Randstad neemt het hoofdkantoor regelmatig op in de eigen marketinguitingen, zoals bijvoorbeeld in het eigen Jaarverslag. Adoptie Bij investeringen in het gebouw wordt door Randstad: “duurzaamheid meegenomen”. Randstad werkt met een meerjarenonderhoudsplanning, waarbij tevens naar de installaties wordt gekeken. Uitgangspunt bij de verduurzaming van (elementen van) het gebouw is een terugverdientijd van drie jaar. Bij een termijn van maximaal vijf jaar wordt het belang van de investering nog eens goed bekeken en duurzaamheidsinvesteringen met een terugverdientijd langer dan vijf jaar worden niet uitgevoerd. De heer Aloserij geeft aan dat bouwkundige duurzaamheidsverbeteringen, zoals het vervangen van glas en dak, bijna niet terug te verdienen zijn. Tevens wordt benadrukt dat Randstad (duurzaamheids) verbeteringen in en aan het gebouw vanuit financieel oogpunt bekijkt. Ook wordt benadrukt dat Randstad meedoet aan de “Dow Jones Index en dat mede hierom Groene stroom en stadswarmte gebruikt wordt met als doel de CO-2 voetprint te verlagen. Uitgangspunt bij de verduurzaming van (elementen van) het gebouw is een terugverdientijd van drie jaar. Bij een termijn van maximaal vijf jaar wordt het belang van de investering nog eens goed bekeken en duurzaamheidsinvesteringen met een terverdientijd langer dan vijf jaar worden niet uitgevoerd. De heer Aloserij geeft aan dat bouwkundige duurzaamheidsverbeteringen, zoals het vervangen van glas en dak, bijna niet terug te verdienen zijn. Tevens wordt benadrukt dat Randstad (duurzaamheids) verbeteringen in en aan het gebouw vanuit financieel oogpunt bekijkt. Ook wordt benadrukt dat Randstad meedoet aan de “Dow Jones Index en dat vanuit dit oogpunt Groene stroom en stadswarmte gebruikt wordt met als doel de CO-2 voetprint te verlagen”.

De Gebruiker: Achmea Group Facility Services Context Achmea Group Facility Services is verantwoordelijk voor de facilitaire zaken binnen de gebouwen van de Achmea Groep. Achmea Group Facility Services is verantwoordelijk voor het faciltair beheer van kantoorgebouwen in Leeuwarden, Zwolle, Zeist, De Meern, Amsterdam, Leiden, Tilburg en Apeldoorn. De Achmea Groep heeft zich gecommiteerd aan de “MeerJaren Afspraak energie efficiëntie”. Voor de diverse gebouwen heeft Achmea verschillende duurzaamheidseisen. De gestelde duurzaamheidseisen hangen samen met de inhoud van de huurcontracten; enkele huurcontracten is een huur inclusief sevicekosten overeengekomen; andere huurcontracten zijn “triple net” afgesloten. Adoptie "Achmea"geeft aan dat voor de eigen nieuwbouw in Apeldoorn de eis is gesteld dat het betreffende gebouw zuiniger dient te functioneren dan de norm. “In principe een A- of Blabel”. Energielabels zijn voor Achmea van groter belang dan het toepassen van individuele duurzaamheidselementen: “we willen niet het Groenste Gebouw neerzetten, onze kantoorhuisvesting moet aan de regels voldoen”. Voor bestaande kantoren heeft Achmea in de afgelopen jaren duurzaamheidsverbeteringen doorgevoerd, zoals het aanbrengen van een Warmte- Koude installatie en verlichtingschakelingen. “Ook gebouwbeheersystemen verdien je terug, echter zonnepanelen zijn op dit moment nog te duur”. Achmea stelt als eis dat (duurzaamheids) investeringen zich in een paar jaar moeten terugverdienen. “De referentie is tenminste milieuwetgeving: duurzaamheidsinvesteringen die binnen vijf jaar zijn terug te verdienen moeten doorgevoerd worden”. Achmea stelt dat bij de keuze voor een locatie duurzaamheid niet zo‟n grote rol speelt. Locaties zijn vaak historisch bepaald, bijvoorbeeld in Apeldoorn is Achmea een grote werkgever. Achmea is doende de kleinere locaties in het land af te stoten en zich te concentreren op het bestuurscentrum in Zeist en een achttal kernlocaties. Achmea streeft in haar huisvesting niet een bepaald type kantoorpand na. In Apeldoorn is een campus in ontwikkeling met veel eigen parkeerplaatsen en in Leiden staat het kantoor net niet op het Centraal Station, waardoor het een beperkt aantal beschikbare parkeerplaatsen op deze locatie beschikbaar heeft. Achmea kiest voor locatie als belangrijkste element, waarna het gebouw vervolgens moet passen in het eigen Milieubeleidsplan met bijbehorende eisen aan energiezuinigheid en labeling. Ook speelt mee dat de Raad van Bestuur het voornemen heeft geuit Achmea per 2012 CO-2 vrij te willen hebben en dit moet derhalve terugkomen in concrete actie. “Creatieve architectuur mag derhalve niet leiden tot lagere labeling”. Met diverse onderhoudspartijen wordt geregeld overleg gevoerd betreffende de realisatie van de Meerjaren Afspraak Energie-Efficiëntie.

De Gebruiker: YACHT Context YACHT is onderdeel van Randstad. YACHT richt zich op het topsegment binnen de Randstad organisatie en streeft een eigen identiteit na. Mede om deze reden is gekozen voor separate huisvesting in regiokantoren. Het hoofdkantoor van YACHT is gevestigd in het hoofdkantoor van Randstad in Diemen. YACHT heeft een eigen "Maatschappelijk Jaarverslag". In het Jaarverslag over het jaar 2011 (31 mei 2012, blz. 18) vermeld Yacht het volgende: wij hebben een netwerk van dertien kantoren verspreid over heel Nederland. Bij het beheer van bestaande kantoren en bij de huur van nieuwe panden letten wij op energiezuinige en energiebesparende maatregelen. Ook overleggen we met beheerders en eigenaren van kantoorgebouwen, met als doel een zo efficiënt mogelijke inregeling. Motieven YACHT beoordeelt een gebouw op de aanwezigheid van energiezuinige installaties, de aanwezigheid van energiezuinige verlichting, de aanwezigheid van bewegingssensoren en de inkoop van Groene energie. “YACHT stelt zeker niet de eis stelt dat er allemaal LEDverlichting in een gebouw moet zitten”. Imago van een gebouw en locatie is voor YACHT belangrijk. Het kwaliteitsbeeld is belangrijk voor sollicitanten. Er wordt binnen de organisatie actief nagedacht hoe de bedrijfsvoering verder verduuzaamd kan worden, waarbij de focus ligt op inkoop, het tegengaan van verpilling en het verminderen van de impact op het milieu. YACHT stelt hoge eisen aan het binnenklimaat, echter: “bij voorkeur geen airconditioning”. Adoptie YACHT stelt dat de belangrijkste locatiekeuzecriteria zijn: parkeren, bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de nabijheid van snelwegen en zichtbaarheid. Daarnaast zijn grote open vloeren en het type energielabel belangrijk, maar niet doorslaggevend. Duurzaamheidsinvesteringen dienen binnen een termijn van vijf jaar terugverdiend te kunnen worden. Er wordt gesteld dat de huidige marktdynamiek extra kansen biedt: het is een huurdersmarkt, waarbij tegen gunstige condities lange termijn huurcontracten zijn uit te onderhandelen. Duurzaamheid is een element wat meegenomen wordt in de onderhandelingen met vastgoedeigenaren. Het vereiste niveau van energielabels moet zo goed mogelijk zijn, waarbij YACHT voor verbetering met eigenaren in gesprek blijft. Duurzame kantoorhuisvesting is echter geen onderdeel van het marketingbeleid van YACHT. De elementen mobiliteit en inkoop zijn dit wel. Daarnaast pleit YACHT voor maximale transparantie in de toerekening van servicekosten aan kantoorgebruikers in multi- tenant gebouwen. Transparantie van deze kosten is in de Nederlandse kantorenmarkt nu nog vaak ver te zoeken. De heer Tijhaar geeft aan dat de installaties op locatie Amsterdam beter zijn dan gedacht. Tevens vindt er maximale transparantie plaats in de toerekening van servicekosten aan de gebruikers. De heer Tijhaar sluit af met de opmerking: in het gebouw van onze locatie in Amsterdam is het de eigenaar gelukt in de huidige vastgoedmarkt circa 11.000 m² te verhuren. Is het marketing of is het duurzaamheid? Er is daar duidelijk sprake van de “Marketing van duurzaamheid”.

De Gebruiker: BDO Context BDO is een groep van met elkaar verbonden besloten vennootschappen. BDO verricht accountancydiensten en belastingadvisering aan zakelijk klanten. BDO heeft geen écht hoofdkantoor, wel zijn in het kantoor te Eindhoven de Raad van Bestuur, het bestuurssecretariaat en de staffuncties gehuisvest. In totaal heeft BDO, verspreid over heel Nederland, 27 kantoren in gebruik. Alle kantoren in gebruik betreffen huursituaties; de afgesloten huurtermijnen variëren tussen de vijf en de tien jaar. De keuze voor huur is ingegeven door de eigendomsstructuur van het bedrijf met drieennegentig (huidige) partners; partners kopen zich in en ook weer uit de onderneming. Dit zou in geval van eigendom van de kantoorgebouwen betekenen dat beleggingswaarden van de kantoor-gebouwen bij elke toe- en uittreding van een partner opnieuw overeengekomen zou moeten worden. Motieven Bij BDO wordt de keuze voor duurzame kantoorhuisvesting ingegeven door twee elementen: overheidsregelgeving bepaalt voor 60% de keuze; de overige 40% wordt bepaald door de voordelen van het gebruik. Kostenoverwegingen spelen een grote rol in de huisvestingsoverwegingen van BDO. Daarnaast geeft BDO aan dat het binnenklimaat erg belangrijk is. BDO eist en heeft in alle kantoren een uitgebreid klimaatsysteem. Het personeel wordt niet geïnstrueerd om ook (gedeeltelijk) thuis te werken. BDO faciliteert een “leeromgeving”, waarbij een Junior- medewerker gekoppeld is aan een Senior-medewerker. Op kantoor vindt overleg plaats en samen worden klanten bezocht. BDO classificeert zichzelf als een traditionele organisatie wat betreft huisvesting. Er werd tot voor kort gekeken naar de norm van de RGD (21 m² per medewerker). Deze norm is door BDO onlangs verlaagd naar 15 m² per medewerker. BDO geeft aan voorkeur te hebben voor een goede klimaatinstallatie boven een (lange) periode huurvrij. Imago wordt ook steeds belangrijker voor BDO. Er wordt inmiddels gewerkt aan een duurzaamheidsbeleid door de onderneming, zoals o.a. een MVOrapportage, maar dit staat nog in de kinderschoenen. In het Jaarverslag van de onderneming wordt tot op heden niet gepubliceerd over (de duurzaamheid van) de eigen kantoorhuisvesting. Adoptie BDO kiest, op volgorde, voor zichtlocaties aan snelwegen en voor locaties aan toegangswegen tot stedelijke centra; parkeren is belangrijk met een minimale norm van 1: 40; binnen redelijke afstand (500 meter) van een locatie dient een trein/ bus of metro verbinding aanwezig te zijn; een goed werkende klimaatinstallatie, energiezuinige verlichting en sociale veiligheid. Gebouwen dienen over energielabel A of beter te beschikken. BDO kiest vooral voor locatie. BDO voert, conform de Wet Milieubeheer, duurzaamheidsinvesteringen met een terugverdientijd van vijf jaar door. Bij duurzaamheidsinvesteringen in de eigen kantoorhuisvesting zijn terugverdientijden en resterende huurtermijnen bepalend. BDO geeft aan dat het vervangen van de verlichting, gezien de korte termijn terugverdientijden, vaak zinvol zijn. BDO heeft dit recent op een tweetal locaties toegepast, waarbij de resterende huurtermijnen circa vier jaar zijn. In multi- tenant situaties is e.e.a. alleen terug te verdienen als er tussenmeters geplaatst zijn in het gebouw, zodat energiemonitoring kan plaatsvinden. BDO geeft aan dat steeds meer locaties controle krijgen op het naleven van de Wet Milieubeheer. BDO heeft allereerst die locaties aangepakt waar sprake is van “single tenant” situaties en waarbij relatief éénvoudige ingrepen resultaat opleveren. Op die locaties waar sprake is van een “multi tenant” situaties kan volgens BDO meer neergelegd worden bij de verhuurders. BDO verkiest voor duurzaamheidselementen boven energielabels; er wordt door

de onderneming bekeken wat écht belangrijk wordt gevonden. Naast een goede klimaatinstallatie is energiezuinige verlichting een eis en op incidentele basis wordt in overleg met de verhuurder bekeken of het plaatsen van een warmte- koude opslag financieel haalbaar is. Op een aantal locaties regelt BDO inmiddels zelf de energie(voorziening), waarbij energiemonitoring door een extern bedrijf in opdracht is gegeven. Kostenbesparing en ook CO-² verlaging zijn de belangrijkste drijfveren. BDO is bekend met BREEAM en LEED, maar doet hier in de praktijk niets mee. BDO is als het gaat om duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting vooral “pragmatisch bezig”.

De ontwikkelaar: G&S Vastgoed Context G&S Vastgoed is als (kantoor) ontwikkelaar met name actief in de regio Amsterdam. Daarnaast heeft het een eigen aannemerstak. G&S Vastgoed richt zich in de kantorenmarkt voornamelijk op de (middel)grote kantoorgebruikers. De heer Lindeman geeft aan dat kantoorgebruikers zich richten op een kwalitatieve werkplek met een traditionele indeling. Vaak kantoren met een cellenindeling van een gegarandeerde kwaliteit. Ondernemingen komen meer en meer terug op Het Nieuwe Werken; er verschuift veel werk naar de vrije tijd en andersom komt er niets voor terug. In toenemende mate doen ondernemingen van vrijdagavond tot en met zaterdagavond de server uit. BREEAM is iets waar de belegger om vraagt. De huurder vindt een dergelijk gebouw fijn, maar vraagt er zelf niet om. In een prijsvraag kan het een “feauture” zijn om de opdracht binnen te halen. Motieven Als motief voor het gebruik van duurzame kantoorruimte wordt naar voren gebracht dat het over het algemeen gaat over het voldoen aan (interne) uitgangspunten, het voldoen aan statuten en het voldoen aan eisen die gesteld worden door beleggers in aandeelhoudersvergaderingen. Er is veel onwetendheid bij de kantoorgebruiker wat duurzame kantoorhuisvesting daadwerkelijk is. Volgens Lindeman gaat het om goed voelen, ontmoeten, alsmede de mogelijkheid je terug te kunnen trekken. Eigenaar- gebruikers kiezen bewust: het moet bijvoorbeeld iets bieden aan werknemers, klanten moeten zich kunnen identificeren met wat de onderneming doet en/ of het behoud van beleggingswaarde. Eigenaar- gebruikers kiezen vaak voor duurzaamheidselement(en), waarmee ze zich kunnen identificeren of kunnen profileren. Adoptie Ondernemingen met meerdere vestigingen kiezen vaak voor één pareltje, de duurzaamheid van de andere gebouwen maakt dan niet zoveel meer uit. Het gaat allereerst om locatie, dan om de uitstraling van het gebouw en daarna komt de ratio met parkeren, bereikbaarheid, zichtbaarheid en duurzaamheid. Vaak ook in deze volgorde. Het gaat bijna altijd om nieuwbouw. Het mag veel kosten als het maar overeenstemt met de sfeer en de uitstraling van het gebouw. Er is bijna nooit discussie over de huurprijs. Het gaat wel over flexibiliteit in huurvoorwaarden, vooral bij de kleine kantoorgebruiker. Een goede parkeernorm is heel belangrijk. Aangaande de grote kantoorgebruikers stelt de belegger de eis van een lange huurtermijn, aangezien de bouw of herontwikkeling wordt voorgefinancierd door deze partijen. Er is geen bank die boven de € 10 miljoen voorfinanciert. G&S is daarnaast betrokken bij de huidige herontwikkeling van Het Atrium in AmsterdamZuid. Een moeizaam proces, aangezien het moeilijk blijkt om met name de middelgrote ondernemingen (tijdelijk) te verplaatsen. In de nog te bouwen Zuidtoren, naast Het Atrium, is recent circa 7.000 m2 aan een advocatenfirma verhuurd. Deze nieuwbouw zal zijn voorzien van een eigen Warmte Koude Opslag (WKO) en zal bij oplevering een BREEAM Excellent certificaat krijgen. Een energielabel (A++) wordt bijna altijd geëist door de kantoorgebruiker. Dit is in de praktijk echter bijna niet te doen; het komt vaak neer op A+. Ook BREEAM outstanding voegt niets toe: de betreffende investeringen wegen niet op tegen de opbrengsten. Investeringen in maatregelen die het energieverbruik terugdringen worden door kantoorgebruikers opgepakt, mits e.e.a. terugverdiend kan worden binnen de resterende huurperiode. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld energiezuinige verlichting. Voor elementen die

de klimaatbeheersing kunnen optimaliseren, zoals stoombevochtiging en warmte koudeopslag wordt, vaak na enige afweging, uiteindelijk niet gekozen. Vaak gedreven vanuit kostenoverwegingen. Financiële instellingen en juridisch adviseurs kiezen voor locatie, alsmede voor de uitstraling van een kantoorgebouw. Duurzaamheid nemen deze partijen op de koop toe. De huidige marktdynamiek beïnvloedt de verhuisbewegingen van met name de grote kantoorgebruikers. Partijen zijn voorzichtig in het achterlaten van leegstaande kantoorruimten. Dit kan negatieve publiciteit generen. G&S Vastgoed is actief betrokken bij het vinden van een oplossing voor deze leegstand. Daarnaast wordt, met als doelstelling het voorkomen van reputatieschade, een communicatiecampagne opgetuigd. Niet alleen in relatie tot de kantoorgebruiker, maar ook in relatie tot G&S. Duurzaamheid gaat vooral over ethiek. Bijvoorbeeld een bekend advocatenkantoor dat twee jaar uit het gebouw in Amsterdam Zuid vertrekt om vervolgens, na herontwikkeling, weer terug te keren. Dat is duurzaamheid!

(Namens de) gebruiker: CVO Group Context CVO Group is een groep van gerelateerde ondernemingen actief in de Europese vastgoedmarkt. CVO Group is opgericht in het jaar 1999 en heeft diverse vestigingen in Europese steden. De CVO Group richt zich vooral op grote (internationale) gebruikers van kantoorruimten, zoals RBS, Siemens en AKZO Nobel, alsmede op (juridische) dienstverleners, zoals Deloitte. Ook treedt de CVO Group op voor buitenlandse banken en vastgoedbeleggers. Voorbeelden van projecten waar de CVO Group bij betrokken is geweest zijn de Maastoren in Rotterdam, UN studio in Amsterdam en de Haagsche Zwaan in Den Haag. Volgens de heer Boers staat voor Duitse beleggers duurzaamheid voorop bij vastgoedbeleggingen in Europa. Zo kiezen duitse particuliere beleggers massaal voor duurzame (vastgoed)fondsen. Dit lijkt te worden veroorzaakt door gerelateerde fiscale voordelen. Motieven Duurzaamheid in kantoorhuisvesting wordt vooral gedreven door “sales” voor bezoekers en voor klanten, zoals AKZO Nobel in de verfindustrie. Ook is het een goed item voor het jaarverslag. Eigenaar- gebruikers hebben andere motieven. Duurzaamheid is een factor die vooral een rol lijkt te spelen bij verhuur aan derden Adoptie Kantoorgebruikers kiezen over het algemeen voor grote vloeren. Het zijn vaak partijen die vanaf kleine vloeren komen en nu bij voorkeur op twee tot drie verdiepingen gehuisvest willen worden. “Kantoorgebruikers kiezen daarbij veelal voor vides en grote gaten in vloeren”. Communicatie tussen werknemers en de toepassing van het Nieuwe Werken zijn hierin leidend. De bruto-netto verhouding in kantoren neemt daarmee af. Het kostenaspect speelt nauwelijks een rol voor de kantoorgebruiker. “Het mag veel kosten, als het maar niet een prijzige uitstraling heeft”. Juridische dienstverleners kiezen voor de traditionele “cellenindeling”. Kantoorgebruikers kiezen voor A-locaties met een goede bereikbaarheid met de auto én met het openbaar vervoer. Het gebruik van de auto neemt niet toe en neemt niet af. Zoveel mogelijk parkeerplaatsen en grote fietsenstallingen zijn harde eisen. Zichtbaarheid is het allerbelangrijkst! Het is de kantoorgebruiker om het even of het nieuwbouw of herontwikkeling betreft. Duurzaamheid is voor een specifieke groep kantoorgebruikers van belang. Het betreft hier vooral grote kantoorgebruikers, maar soms ook kleine partijen. Het zijn vooral ondernemingen die duurzaamheid in de bedrijfsfilosofie hebben opgenomen die kiezen voor duurzame kantoorhuisvesting. Het gaat hierbij met name om financiële- en juridische adviesbureaus, zoals UBS en Deloitte. Daarnaast zijn het ondernemingen in bepaalde marktsegmenten, zoals Akzo Nobel en Siemens. Akzo Nobel heeft als huurder en op eigen kosten aanzienlijk in duurzaamheid geïnvesteerd in hun nieuwe kantoorhuisvesting aan de Amsterdamse Zuid- as. Het gaat hierbij om duurzaamheidselementen als zonnepanelen in het glas van het Atrium (vierkante cellen in het glas). Daarnaast heeft Akzo meer dan € 400.000 euro geïnvesteerd in energiezuinige verlichting. Hiermee wil Akzo Nobel aan klanten laten zien dat het aan duurzaamheid doet. Zonder uitzondering wordt een goed energielabel, alsmede BREEAM Excellent vereist door de kantoorgebruiker. Door gebruikers van grote kantoorgebouwen wordt meer waarde gehecht aan duurzaamheid dan door de kleine (re) kantoorgebruikers. Onduidelijk is waarom. Zo heeft Deloitte in kantoorgebouw “De Haagsche Zwaan” een paar verdiepingen gehuurd. In

tegenstelling tot de Maastoren, waar het hoofdkantoor van Deloitte is gehuisvest, speelt duurzaamheid nauwelijks een rol van betekenis in de kantoorhuisvesting in de Haagsche Zwaan. Kantoorgebruikers kijken wel meer en meer naar de servicekosten en geven aan dat dit element steeds belangrijker wordt in hun keuze voor een gebouw. Kantoorgebruikers hebben een voorkeur voor een certificeringslabel, zoals BREEAM Excellent, boven het energielabel. En dit geldt niet alleen voor nieuwbouw, ook voor bestaande bouw. Kantoorgebruikers zijn bereid te betalen voor duurzaamheid, maar niet te veel. Kantoorgebruikers zijn veelal wel bereid extra kosten (10%-20%) te nemen aangaande het inbouwpakket. Vaak wordt dit gedreven door het kunnen realiseren van “huurderscredits” voor BREEAM. Kantoorgebruikers zijn niet of nauwelijks bereid duurzaamheidsinvesteringen in het gebouw te doen. Aspecten als ov-tijden en afvalstromen worden bij de recepties in beeld gebracht. Energiezuinige verlichting wordt veelal toegepast onder de voorwaarde van korte terugverdientijden. De kantoorgebruiker heeft een voorkeur voor een bijdrage aan de inrichtingskosten boven een periode huurvrij. De inrichting moet zijn opgebouwd uit goede materialen. Het gebruik van duurzame materialen is hierbij belangrijk. “Het mag wat kosten, maar het moet wel een ingetogen uitstraling hebben”.

De Ontwikkelaar/ De Belegger: LSI Project Investment Context LSI richt zich zowel op woningbouw als op commercieel onroerend goed op binnnenstedelijke locaties. In de kantorenmarkt heeft LSI de focus op transformatie van (leegstaande) kantoorgebouwen, (tijdelijke) renovaties en het creëren van geheel nieuwe functies. Een voorbeeld hiervan is de herontwikkeling van het “Groot Willemsplein in het scheepvaartkwartier in Rotterdam. De heer Kersten geeft aan dat kantoorgebruikers over het algemeen niet zelf geïnteresseerd zijn in duurzaamheid. Er is vaak weerstand aan het voldoen aan duurzaamheidsbepalingen in de huurovereenkomst. Er zijn echter uitzonderingen. Bijvoorbeeld huurder Joulz op het Groot Willemsplein, een volledige dochter van Eneco. In overleg met deze huurder is gekozen om een BREEAM- Very Good vertificering aan te vragen. Dit is inmiddels gerealiseerd en de uitwerking hiervan is in de betreffende huurovereenkomst opgenomen. Andere huurders in het gebouw hebben geen interesse getoond. Kantoorgebruikers kiezen voor gebouwen met diepe vloeren. Dit is met name gedreven door het Nieuwe Werken, waarbij veel mensen op één vloer kunnen werken. Kantoorgebruikers kiezen voor herontwikkelde locaties op en nabij treinstations. De huurdersmarkt trekt snel aan. Motieven Kantoorgebruikers zijn met name gemotiveerd door imago (uitstraling) en op de tweede plaats door besparing op energielasten. Eigenaar- gebruikers kijken tevens naar de beleggingswaarde van het pand. Adoptie De gebruikersmarkt trekt momenteel sterk aan. Kantoorgebruikers trekken weg uit de periferie en trekken richting centrum. Kantoorgebruikers kiezen voor locaties op, of nabij, treinstations. “Herontwikkelde gebouwen nabij het Centraal Station in Rotterdam verhuren goed”. Parkeren is belangrijk, maar minder belangrijk in vergelijk met ovbereikbaarheid. Het kostenaspect speelt een belangrijke rol. Het binnenklimaat is tevens belangrijk. LSI weet uit eigen ervaring, als belegger, dat “je geen zeurende huurders wil”. LSI gaat in due diligence trajecten diep in op de kwaliteit van de luchtbehandelingsinstallaties. Kantoorgebruikers kiezen voor gerenoveerde gebouwen met diepe vloeren (i.v.m. Het Nieuwe Werken). Grote kantoorgebruikers kiezen nog wel eens voor nieuwbouw. In Rotterdam wordt in de binnenstad momenteel veel kantoorruimte gerenoveerd. Het gaat hierbij vooral om gebruik door kleine huurders. Grote huurders zie je bijna niet. Huurcontracten met de duur van tien jaar zijn het meest voorkomend. Dit geldt ook voor de kleine partijen. Voor horeca worden wel eens vijfjarige contracten afgesloten. Voor tienjarige huurcontracten wordt twee jaar huurvrij verstrekt. Kantoorgebruikers zijn niet of nauwelijks bekend met BREEAM en/ of LEED. Er wordt wel eens om een energielabel gevraagd. Kantoorgebruikers identificeren zich met bepaalde gebouwen. “Ze vinden de geschiedenis van het pand belangrijk, daar hebben ze wel iets mee”. “Veel partijen zijn niet geïnteresseerd in duurzaamheid, maar het is mooi als het er is”. Er is over het algemeen weerstand tegen duurzaamheidbepalingen in huurovereenkomsten. “Ze snappen het vaak niet; Joulz had er zelfs iemand voor ingehuurd om daarmee de duurzaamheidsbepalingen uit de huurovereenkomst te kunnen effectueren”.

Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker? Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen

Recommend Documents