De Nederlandse kantorenmarkt
Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Topsegment
+
+
+
+
Stationslocaties sterkste steden
+
+
=/+
=/+
Overige stationslocaties G32
=
=
=/+
=/+
Kantoorvilla’s G4
=
=
=/+
=/+
Topsegment
+
+
+
+
Stationslocaties sterkste steden
+
+
=/+
=/+
Overige stationslocaties G32
=/-
=/-
=
=
Kantoorvilla’s G4
=/-
=
=/+
=/+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Lage risico’s opzoeken in langjarig verhuurde kantoren in topsegment. • In een core-plus strategie focus op gebouwen op absolute A-locaties met kortere contracten en/of leegstand, of op locaties net onder het absolute A-segment, maar dan met langere huurcontracten. • Op kantorenlocaties: duurzame, transparante, flexibel indeelbare kantoren. Op centrumlocaties: gebouwen met identiteit. • Transformatie of dispositie van niet-strategisch deel van de portefeuille. • Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Investeringsklimaat Na een zeer sterke groei in 2014 gaf de beleggingsmarkt voor kantoren in het eerst halfjaar van 2015 een minder sterke groei te zien. Op grond van de interesse in kantoren, is de verwachting dat het beleggingsvolume in 2015 toch hoger uitkomt dan in 2014. Na een reeks van transacties, met name van Duitse kopers, zit het topsegment van de Nederlandse kantorenmarkt nu redelijk op slot. Kopers richten zich vanuit een core-plus strategie op gebouwen op absolute A-locaties met kortere contracten en/of leegstand, of op locaties net onder het absolute A-segment, maar dan met langere huurcontracten. Een aantal Angelsaksische kopers heeft een typisch Angelsaksische inslag; zij laten zich verleiden door de zeer hoge risicopremies voor gemiddeld tot weinig courante kantoren. Kennelijk weegt voor hen het hoge directe rendement op tegen de risico’s. Nederlandse partijen, vaker opererend vanuit een core strategie, zijn door het relatief hoge risico nog maar beperkt actief op de kantorenmarkt.
bruto-aanvangsrendement in het eerste halfjaar van 2015 tot een niveau tussen gemiddeld 5,6% en 6,2%. In de overige grote kantoorsteden bleven de bruto-aanvangsrendementen 60 tot 180 basispunten boven Amsterdam. Omdat de dynamiek op de gebruikersmarkt in de hoofdstad met afstand het grootst is, biedt Amsterdam ook in de toekomst de sterkste kantorenmarkt. Aanvangsrendementen zullen daar in 2016 verder dalen. Onder invloed van de ‘search for yield’ staan ze ook in de andere grote steden onder druk.
Aan de investeringskant zien we een duidelijke waterscheiding; niet alle kantoren in alle steden zijn interessant voor kopers. Het grootste deel (80%) van de beleggingen concentreerde zich het afgelopen jaar in Amsterdam, met afstand gevolgd door Den Haag en Rotterdam. Naar verwachting gaan we ook in de komende jaren een duidelijke dominantie van de G4 zien. Alleen in de hoofdstad daalde het
Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse Kantorenmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Risicopremie
Totaal rendement All Property
Totaal rendement NL All Property
10 jaars rente
Bruto aanvangsrendement 10 8 6 %
4 2 0 -2 -4
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
SWOT-analyse Nederlandse kantorenmarkt Strengths
Weaknesses
Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de beste locaties.
Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale kantorenmarkt.
Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste locaties.
Dalende huurprijzen in midden- en lage segment. Trage herstructurering van de kantorenvoorraad.
Opportunities
Threats
Kantoren met een core-plus strategie bieden mooie risicopremie.
Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden sectoren.
Hoge directe rendementen mogelijk bij gebouwen buiten het core segment.
Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot forse besparing op ruimtegebruik.
Met dienstverleningsconcepten kan waarde worden toegevoegd.
Toenemend aanbod aan distressed kantoren tegen extreem lage huren.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Gebruikersmarkt De kantorenmarkt is vooral in de vier grootste steden van Nederland te vinden: Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Daar vindt historisch gemiddeld meer dan 40% van de landelijke opname van kantoren plaats (70% in 2015). Ruim de helft daarvan komt voor rekening van Amsterdam. Het lijdt geen twijfel dat de bevolkingsgroei de komende jaren in de steden plaatsvindt. 75% landt in de 25 grootste steden, 33% in de G4. Op de beste plekken op de kantorenmarkt, met de toplocaties in Amsterdam voorop, tekent zich langzaam maar zeker weer schaarste af. De vraag van bedrijven neemt op deze plekken weer toe, terwijl er nog maar nauwelijks nieuwe kantoren worden gebouwd.
kantoren met grote vloeren die flexibel indeelbaar zijn, of meer kleinschalige kantoren op centrumlocaties met een duidelijke identiteit. Dienstverleningsconcepten, inclusief flexibele huurmogelijkheid, zijn in toenemende mate bepalend voor het verhuursucces van kantoren. Dit vraagt om innovatief propertymanagement, evenals om een andere opstelling van taxateurs bij de waardering van kortlopende contracten. Voor 2016 verwachten we een verder tweedeling, herstellende waardes en huurniveaus op de beste plekken en aanhoudende afwaarderingen aan de onderkant van de markt tot niveaus van onder de € 200 per vierkante meter bij verkoop.
Het landelijke beeld wijkt hier sterk vanaf. Het aanbod van meer dan 7,5 miljoen vierkante meter staat niet in verhouding tot de vraag: 0,5 miljoen vierkante meter in het eerste halfjaar van 2015. Het overaanbod zorgt voor een druk op het huurwaardeniveau. Alleen de absolute toplocaties kunnen hieraan ontsnappen. De vooruitzichten voor de gehele Nederlandse kantorenmarkt zijn weinig belovend. Het herstel van de economie zal niet snel tot banengroei leiden. Door ‘het nieuwe werken’ is per kantoorgebruiker bovendien minder ruimte nodig. Bovenop de kwantitatieve sanering is een kwalitatieve sanering van de voorraad nodig. Het nieuwe werken vraagt om transparante
Figuur 2 Aanbod, opname en leegstand kantoorruimte Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Aanbod (l.a.)
Leegstand (r.a.)
8
14
7
13
6
12
5
11
4
10
3
9
2
8
1
7
0
2008
2009
2010
2011
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2012
2013
2014
2015 Q2
6
%
x miljoen m2
Opname (l.a.)
Trends Trend 1
Groei beroepsbevolking
De groei van de beroepsbevolking zal met name in de Noordvleugel van de Randstad plaatsvinden. Hier zal de vraag naar kantoorruimte het sterkst zijn.
Trend 2 Tweedeling kantorenmarkt Er zijn winnende en verliezende steden steden. Binnen die steden zijn er winnende en verliezende locaties. Er zal actief moeten worden ingezet op de verkoop van locaties die uit de gratie zijn (en blijven) van gebruikers. Op de verliezende locaties moet rekening worden gehouden met verdere afboekingen. Op winnende locaties kan worden geprofiteerd van een daling van de aanvangsrendementen, hoewel zowel waarde als huurgroei worden geremd door het aanbod elders op de kantorenmarkt.
Ternd 3 Toename investeringen in andere steden Er is steeds meer belegd vermogen beschikbaar, waardoor het aantal beleggingen in de core-plus en value add strategieën toeneemt. Gelet op de beperkte beschikbaarheid van kantoren in het topsegment, met name in Amsterdam, gaat de beleggersinteresse zich meer richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag.
Trend 4 Flexibiliteit in ruimtegebruik Kantoorgebouwen zijn aantrekkelijk indien ze op het veranderende ruimtegebruik van medewerkers kunnen inspelen. Op kantorenlocaties vraagt de gebruiker om (bij voorkeur transparante) kantoren die flexibel indeelbaar zijn, die op centrum/stationslocaties dichtbij voorzieningen liggen, liefst in de buurt van plekken waar informeel overlegd kan worden onder het genot van goede koffie. Vanwege behoefte aan flexibiliteit, maar ook onder druk van IFRS-regelgeving, neemt de vraag naar kortere huurcontracten toe.
Trend 5 Duurzaamheid Duurzaamheid is weer terug als bepalende factor op de kantorenmarkt. Alleen duurzame kantoorconcepten zijn nog relevant. Nieuwe kantoorgebouwen moeten minimaal aan de laatste duurzaamheidseisen voldoen. Bij duurzaamheid hoort bovendien dat gebruikers die verhuizen de sociale druk en verantwoordelijkheid voelen om geen leegstaande kantoorgebouwen achter te laten.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Kantoren Zuidas, Amsterdam centrum, Utrecht centrum/stationsomgeving
5,00%
6,00%
Kantoren stationslocaties overig in Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Den Bosch
6,00%
6,50%
Overige stationslocaties G32
6,50%
7,00%
Kantoorvilla’s G4
6,50%
7,00%
Toelichting aanvangsrendement Ten opzichte van vorig jaar zijn de verwachte aanvangsrendementen voor prime kantorenlocaties gedaald. Deze daling wordt veroorzaakt door de beleggingsdruk van met name buitenlandse investeerders. Vanwege het lage renteniveau en het herstel van de economie laat (het juiste) vastgoed in vergelijking met obligaties nu hoge risicopremies zien. Kantoren zijn daarbij van oudsher populair als assetclass. Er kan snel een groot volume belegd vermogen mee worden opgebouwd; voor een enkel kantoorgebouw gaat het zomaar om tientallen miljoenen euro’s. Gelet op de aanhoudende investeringsdruk en de beperkte beschikbaarheid van kantoren in het topsegment, met name in Amsterdam, zal de beleggersinteresse zich volgens ons meer gaan richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Om diezelfde redenen zien we de aanvangsrendementen ook in deze steden dalen in 2016. De beschikbaarheid van core producten blijft evenwel beperkt. Wie in kantoren wil investeren ontkomt bijna niet aan een value-add of een opportunistische strategie.
Economie Figuur 3 Ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid (index, 2008 = 100) Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Gemeente Amsterdam
Gemeente Utrecht
Gemeente Rotterdam
Gemeente Den Haag
Nederland
120 115 110 105 100 95 90 85 80
2008
2015
2020
2025
2030
prognose
prognose
prognose
Toelichting economie De kantorenmarkt is vooral geconcentreerd in de vier grootste steden van Nederland. Hier zien we niet alleen de hoogste bevolkingsgroei, maar ook de de hoogste economische groei. Op lange termijn ontstaat een tweedeling tussen de Noordvleugel en de Zuidvleugel van de Randstad. Amsterdam en Utrecht geven een aanzienlijke groei boven het landelijk gemiddelde te zien, terwijl de ontwikkeling van kantoorbanen in Den Haag onder het landelijk gemiddelde ligt. De teruggang in het aantal banen bij de Rijksoverheid is hier debet aan. De kantoorruimte van de Rijksoverheid zal volgens minister Blok tot 2020 gemiddeld met bijna 30% afnemen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Beleggingskansen kantoren ten opzichte van 2008
Groningen
Zwolle Haarlem
Amsterdam Hoofddorp
Den Haag
Leiden Utrecht Arnhem Rotterdam Nijmegen ‘s-Hertogenbosch Breda
Tilburg Eindhoven
Maastricht Toplocaties/core Core-plus
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Advies beleggingsstrategie Ondanks de structurele disbalans tussen vraag en aanbod, kunnen de juiste kantoren, op de juiste plek en aangekocht met de juiste timing een positieve bijdrage leveren aan het rendement op een beleggingsportefeuille. Investeringen in kantoren, ook in het topsegment, gaan nu gepaard met een relatief hoog direct rendement. De verschillen tussen de marktsegmenten lopen echter verder op. Er zijn winnende en verliezende locaties en steeds meer letterlijke ‘no-go areas’ voor investeerders. De kantorenmarkt met de beste perspectieven binnen Nederland is Amsterdam. Toplocatie is de Zuidas. De waarden zijn hier het meest stabiel. Daarvan getuigt het prijsniveau bij de recente verkoop van veel objecten aan de Zuidas aan Duitse investeerders. Ook de kans op huur- en waardestijging is hier het grootst, evenals de courantheid van het vastgoed. Amsterdam Centrum en Utrecht stationsomgeving zouden eveneens tot de top van de kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Belangrijk om op te merken is dat alleen langjarig verhuurde kantoren op deze drie locaties tot het topsegment kunnen worden gerekend. Ondanks de relatief lage aanvangsrendementen blijven kantoren op deze toplocaties interessant om toe te voegen binnen een (super) core strategie. We verwachten hier zowel een positieve huurwaardeontwikkeling, als een verdere daling van de aanvangsrendementen. De beschikbaarheid van langjarig verhuurde kantoren in dit segment is evenwel zeer beperkt. Een investeringsstrategie gericht op de bovenkant van de Nederlandse kantorenmarkt is daarmee moeilijk uitvoerbaar. Het topsegment is klein, maar ook het core segment daaronder is beperkt van omvang. Er zijn eenvoudigweg weinig locaties die structureel kunnen meedingen naar de gunsten van de kantoorgebruiker van de toekomst. Naast de eerder genomende toplocaties (Utrecht Centrum, Amsterdam Centrum en de Zuidas), gaat het in onze opinie daarbij om de overige kantorenlocaties in Amsterdam en en om stationslocaties in Den Haag en Rotterdam. Het segment daaronder bestaat uit, overige stationslocaties van de sterkste gemeenten van de G32 (32 grootste gemeenten) en kantoorvilla’s in Amsterdam (Zuid) en Utrecht (Oost) en geldt in onze ogen als meer risiovol (core-plus). Beide categorieën kunnen interessant zijn om aan de beleggingsportefeuille toe te voegen. In vergelijking met het topsegment liggen de risicopremies
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
beduidend hoger. Toch gaat het nog steeds om sterke delen van de kantorenmarkt, met voldoende toekomstwaarde. Ook in dit segment wordt een daling van de aanvangsrendementen verwacht. De individuele kwaliteit van de gebouwen is hier nog meer van belang dan in het topsegment. Voor alle objecten is het belangrijk om naast een vastgoedstrategie ook een dienstenstrategie en een flexibele huurstrategie uit te werken. Langjarig verhuren aan één huurder (single tenant) zal eerder uitzondering dan regel worden. Maar ook dan zullen kantorenmeters moeten worden gecombineerd met goede voorzieningen en een goede digitale infrastructuur. In de kern gaat het erom dat kantoorgebouwen in staat zijn om op het veranderende ruimtegebruik van medewerkers in te spelen: bij voorkeur transparante kantoren, flexibel indeelbare grote vloeren, centraal gelegen met in de buurt voorzieningen waar buiten de deur informeel overlegd kan worden, liefst ook buiten de standaard kantooruren. Door de zeer beperkte hoeveelheid nieuwbouw in de afgelopen jaren kan voor de beste locaties (topsegment en core) inmiddels een meer risicovolle strategie overwogen worden. Het kan daarbij gaan om het aankopen van nieuwe te realiseren, of op te knappen gebouwen, of het verwerven van objecten met beperkte leegstand, danwel kortlopende huurcontracten. Het investeren in projectontwikkeling (binnen de kaders van de fiscale beleggingsinstelling natuurlijk), de aankoop van herontwikkelinsgprojecten of het op risico verwerven levert een duidelijk hoger risicoprofiel op. Gelet op de marktbewegingen is de kans echter groot dat hier een veel hoger rendement tegenover staat. De locaties zijn immers aantrekkelijk vanuit het perspectief van zowel huurders als andere investeerders.
