Monitor kantorenmarkt

Monitor kantorenmarkt

2012

economie

Inhoud

Hoofdstuk Inleiding

3

Samenvatting

4

1 Haaglanden en de Randstad

6

2 Ontwikkelingen in het Stadsgewest Haaglanden 2011

2.1 Groei van de kantorenvoorraad 2.2 Aanbod en opname van kantoren

11 11 13

3 Ontwikkelingen in de komende jaren

18

4 Werkgelegenheid in kantoren

21

Definities

23

Bijlagen

24

2

Monitor kantorenmarkt 2012

Inleiding Deze monitor is de achttiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2011 staan in deze publicatie centraal. De situatie per 1 januari 2012 wordt vergeleken met die van een jaar eerder, en in veel gevallen ook met die van eerdere jaren. De monitor is merendeels beschrijvend van aard, maar ook wordt ingegaan op de verwachtingen over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio’s in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m² zijn daarin niet meegenomen. Hoofdstuk 2 laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden onderscheiden naar gemeente, grootteklasse en locatietype. Ook kantoren kleiner dan 500 m² zijn hier in de cijfers opgenomen. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie tot het op stadsgewestniveau geformuleerde kantorenbeleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren, onderscheiden naar de belangrijkste branches.

Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden Internationaal Strafhof Clingendael Hofzichtpark

Benoordenhout

World Forum

Leidsenhage e.o.

Leidschendam-Voorburg

Utrechtsebaan Binnenstad

's-Gravenhage

Groene Schenk Nieuw Centraal Beatrixkwartier Sijtwende/Oosteinde Voorburg Centrum Binckhorst Zuid-Oost

Laakhaven/HS Voorburg station

Klein Plaspoelpolder Overgoo Forepark ‘s Gravendreef

Zoetermeer

Ypenburg A12 zone Hoornwijck Rijswijk

Stadscentrum

Afrikaweg

Nieuwe Veen/Heron

Rijswijk

Rokkeveen A12

In de Bogaard OV knooppunt Brassersplein Pijnacker Centrum Delftse Poort West

Pijnacker-Nootdorp

Station Centum/Spoorzone

Westland Bestuurscentrum Westland

Delft Station Zuid

Tiendweg Bestuurscentrum Midden-Delfland

Midden-Delfland

Inleiding

3

Samenvatting De effecten van de crisis op de vastgoedmarkt worden in deze monitor voluit zichtbaar. Evenals in de andere grootstedelijke regio’s is ook hier het leegstaande aanbod in kantoren in 2011 fors toegenomen. Het opnamevolume laat na aanvankelijke stijging in 2010 in 2011 weer een dalende lijn zien, en blijft ver onder het gemiddelde over de vijf voorafgaande jaren.

Aanbod In het afgelopen jaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden sterk gestegen. Per 1 januari 2012 bedraagt het aanbod bijna 1.100.000 m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 15,7%. Dit is 1,2%punt meer dan een jaar eerder en ligt 10%punt boven de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. Met uitzondering van Wassenaar komt in alle gemeenten het beschikbare aanbod boven de frictieleegstand uit. Den Haag, Delft en MiddenDelfland blijven met Wassenaar onder het regiogemiddelde, de overige gemeenten komen daarboven, een enkele zelfs op 25%.

Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2011 totaal 189.250 m² en komt hiermee ruim 26% lager uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Met name in Den Haag en Rijswijk werd minder opgenomen, respectievelijk circa 49.000 m² en 30.000 m² minder. Toename van enige omvang deed zich voor in Zoetermeer: bijna 10.000 m² meer.

Nieuwbouw In 2011 werd in Haaglanden 24.200 m² aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is maar een fractie van de in 2010 opgeleverde nieuwbouw van 128.700 m². Van de nieuwbouw werd 78% in Den Haag gerealiseerd. Van de nieuwbouw was begin 2012 het merendeel verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 2012 en 2013 in totaal bijna 230.000 m² worden opgeleverd. Voor de jaren daarna zijn er meer of minder concrete plannen tot 570.000 m² en is er voorts nog een plannenvoorraad van circa 700.000 m², waarvan echter maar ongeveer de helft binnen vigerende bestemmingsplannen zou kunnen worden gerealiseerd.

Tabel 1

Kerncijfers kantorenmarkt Haaglanden in m2 bvo (werkgelegenheid in aantallen)

Stadsgewest Haaglanden

Waarvan Den Haag

6.970.440 24.200 17.650 229.900 1.091.850 15,7 189.250 185.407

4.369.500 18.900 11.800 215.500 560.550 12,9 104.550 110.343

Voorraad 1-1-2012 Nieuwbouw gereed gekomen in 2011 Afname door functiewijziging in 2011 In aanbouw 1-1-2012 Aanbod bestaande voorraad 1-1-2012 Leegstand in % van de voorraad 1-1-2012 Opname in 2011 Werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2011 Bron: zie tabellen 5 t/m 14. Zie voor definities en begrippen pagina 23.

4


Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op ruim 185.400, ruim 1.700 of 0,9% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van ruim 4.400, of 2,4%.

Samenvatting

5

Hoofdstuk 1

Haaglanden en de Randstad In 2011 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar. De opname daalde ten opzichte van 2010 met 10% en kwam met 1,07 miljoen m² in 2011 uit op het laagste niveau van de afgelopen twaalf jaar. Het aanbod steeg voor het derde jaar op rij, in 2011 met 6%, tot in totaal 7,14 miljoen m² per 1 januari 2012, en bereikte daarmee een niet eerder vertoonde omvang. De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim 49 miljoen m². Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m² circa 14% van de landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod nationaal 14,5%, in Haaglanden met 15,7% nog iets meer. Deze percentages liggen ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Bij deze voorraad- en aanbodcijfers moet worden opgemerkt dat daarin kantoren van geringe omvang niet begrepen zijn.

Aanbod Onder de vier grootstedelijke regio’s laat Den Haag in 2011 met 3,7% een geringere stijging zien dan de Rotterdamse en Utrechtse regio; in die beide regio’s nam het aanbod in 2011 toe met 6,4%. Alleen in de regio Amsterdam wijkt de aanbodontwikkeling in gunstige zin af: daar daalt het aanbod in 2011 met 2,3%. Weliswaar is het aanbod in die regio in absolute termen met meer dan 1,6 miljoen m² het omvangrijkst. Het aanbod in de regio’s Den Haag en Rotterdam beweegt zich rond 0,9 miljoen m²; in de regio Utrecht loopt het tegen 0,7 miljoen m². In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2012 per grootstedelijke regio grafisch weergegeven. m2 bvo 2006 = 100

140

Figuur 2 Kantorenaanbod per 1/1 in de vier grootstedelijke regio’s

130 120 110 100

Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

90 80 70 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

Binnen de regio’s van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend. Het aanbod in de regio Den Haag bevindt zich voor bijna de helft in de stad Den Haag. De ander helft is verdeeld over Rijswijk (22%), Zoetermeer (16%), Leidschendam-Voorburg (9%) en Delft (4%). Driekwart van het Rijswijkse aanbod is gelokaliseerd in de Plaspoelpolder. De forse aanbodstijging in 2011 in de regio Rotterdam komt geheel voor rekening van de ontwikkeling in de stad Rotterdam en het havengebied: 72% van het aanbod is daar geconcentreerd. Het in 2011 nog licht toenemende aanbod in Capelle aan den IJssel komt op 16% van het regiototaal, in de overige deelgebieden loopt het aanbod terug.

6


Met een daling van 2,3% in 2011 komt het totale aanbodcijfer in de Amsterdamse regio op ruim 1,6 miljoen m², 2/3 daarvan bevindt zich binnen de grenzen van de gemeente Amsterdam. In het deelgebied West wordt de meeste kantoorruimte aangeboden: 23% van het regiototaal. De Zuidas laat een licht stijgend aanbod zien en is goed voor 10% van het totaal. Tegen de regiotendens in laat de gemeente Amstelveen een zeer forse stijging van het aanbod zien, vooral in het Commerce Parc langs de A9 staan omvangrijke metrages leeg; het aanbod in Amstelveen beloopt 11% van het totale aanbod in de regio. In de gemeente Haarlemmermeer neem het aanbod zowel in Hoofddorp als op Schiphol af; toch bevindt nog 19% van het totale regio-aanbod zich in deze gemeente. Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar verder gestegen tot bijna 700.000 m² per 1 januari 2012. De aanbodstijging in deze regio komt voor bijna 90% voor rekening van de omliggende gemeenten, die te samen 45% van het aanbod binnen hun grenzen hebben, 24% daarvan betreft Nieuwegein. Binnen de gemeente Utrecht bevindt de grootste concentratie aanbod zich in Papendorp: 11% van het totale aanbod in de regio. Ten opzichte van het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar is de stijging van het aanbod in de regio Den Haag het grootst (+33%). De overige grootstedelijke regio’s noteren stijgingen van 9 tot 30%, zie tabel 2.

Tabel 2 Regio

Relatieve verandering van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s in % per 1 januari 2012 Ten opzichte van 1-1-2011

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

-2,3 +3,7 +6,4 +6,4

Ten opzichte van vijfjaarlijkse gemiddelde 1-1-2006 t/m 1-1-2011 +9 +33 +30 +20

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie

Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per 1 januari 2012 gemiddeld uit op 6%. In de vier grote steden noteert Rotterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Utrecht 2% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat.

Haaglanden en de Randstad

7

Tabel 3

Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstad in % per 1 januari

Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

30 18 15 19 23

14 18 14 16 15

9 17 18 18 14

7 21 18 15 13

8 22 5 11 10

10 6 3 8 8

6 4 3 2 4

7 4 11 2 6


In Rotterdam wordt de meeste nieuwe kantoorruimte aangeboden. Met een nieuwbouwpercentage van 11% op 1 januari 2012 is sprake van een aanmerkelijke toename ten opzichte van een jaar geleden. In de overige grootstedelijke regio’s is het aandeel nieuwbouw vrijwel gelijk gebleven aan vorig jaar. De daling van het nieuwbouwpercentage in de afgelopen jaren wordt veroorzaakt doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer in trek zijn en vaak al geheel of in elk geval gedeeltelijk worden opgenomen voordat deze op de markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag. De huidige kantorenmarkt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de afnemende vraag naar kantoorruimte is ook van arbeidsmarkttendensen geen positieve invloed te verwachten op het slinken van het aanbod. Immers, teneinde de beschikbare 7,14 miljoen m² kantoorruimte in Nederland met uitzondering van de normale frictieleegstand in gebruik te nemen, zou een - weinig waarschijnlijke groei van naar raming 200.000 kantoorbanen nodig zijn. Dit rechtvaardigt de conclusie dat een groot deel van het huidige kantorenaanbod structureel zal blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal moeten worden. Wel kan de geringe nieuwbouwproductie er toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande aanbod verbetert.

Opname In totaal is in 2011 in de vier grote steden een metrage opgenomen van 583.000 m², een fractie meer dan in 2010. Amsterdam en Utrecht noteren een opnamestijging ten opzichte van 2010. In de andere twee regio’s is in 2011 minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar.

Tabel 4

Opname van kantoorruimte > 500 m² exclusief contracten ≤5 jaar in de Randstad

Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2007

2008

2009

2010

2011

100 100 100 100 100

90 131 127 181 115

78 76 125 171 99

55 79 63 71 63

37 72 73 101 58

50 45 60 117 59


8

indices: 2006 = 100

2006


De Haagse regio laat in 2011 de grootste opnamedaling zien, 2/3 daarvan komt voor rekening van de centrumgemeente. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het opnamevolume in Den Haag is het uitblijven van grote transacties. In Rotterdam gaat de opname meer terug dan in de regio als geheel: in de omliggende gemeenten te samen wordt iets meer opgenomen dan in 2010. De opnamestijging in de Amsterdamse regio betreft voor bijna 70% de centrale stad, in de regio Utrecht gaat het zelfs om ruim 80%.

m2 bvo 2006 = 100

In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke regio vanaf 2006 grafisch weergegeven. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Figuur 3 Opname van kantoorruimte >500 m², excl. contracten ≤5 jaar, in de vier grootstedelijke regio’s Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht 2006

2007

2008

2009

2010

2011


Huurprijzen De gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2011 in de regio Den Haag vrijwel stabiel gebleven, anders dan in Amsterdam en omgeving, waar een substantiële daling werd waargenomen. Rotterdam zit weer op het niveau van 2009; alleen Utrecht laat nog een doorgaande stijging zien.

Tabel 5

Gemiddelde vraaghuurprijs aangeboden kantoorruimte > 500 m² in de Randstad in n per m2 bvo per jaar

Regio Amsterdam (incl. Amstelveen en Diemen) Den Haag (Haaglanden) Rotterdam (incl. Schiedam+Capelle) Utrecht (incl. Maarssen)

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

182

194

196

186

182

180

148

138 141

156 142

160 152

160 145

142 138

138 131

137 138

148

157

157

164

148

157

167


De gerealiseerde huurprijzen wijken meer of minder naar beneden af van de getoonde vraaghuren. Veelal worden ‘incentives’ geboden zoals huurvrije aanvangs perioden en/of inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt schatte in dat de werkelijke huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven prijs. Huurvrije perioden van meer dan een jaar op een vijfjarig huurcontract vormen geen uitzondering. Opvallend in de top 10 van de hoogst gerealiseerde huurprijs per m² kantoorruimte in de Randstad is dat er geen tophuren in de regio Den Haag in voorkomen.

Haaglanden en de Randstad

9

In tabel 6 is de top 5 van de in 2011 gerealiseerde huren per m² b.v.o. kantoorruimte per deelgebied in de Randstad opgenomen. Ter vergelijking is ook de gerealiseerde hoogste huur in Den Haag vermeld.

Tabel 6

Gerealiseerde tophuren in y per m² bvo kantoorruimte per jaar in de Randstad per deelgebied, 2011

Regio

Huurprijs

Schiphol Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Utrecht, Maliebaan e.o. Amsterdam Zuidas Amsterdam Centrum Utecht Maliebaan Den Haag Centrum

375 350 350 325 275 300 207


Binnen de Haagse regio kent Den Haag de hoogste huurprijzen. De tophuur in 2011 bedroeg hier € 207 per m² per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter vergelijking, in 2010 lag de tophuur in Den Haag met € 200 op een vergelijkbaar prijsniveau. In de regiogemeenten rond Den Haag variëren de gerealiseerde hoogste huurprijzen tussen € 125 en € 160. Voor 2012 is de verwachting dat de huurprijzen, met name in de randgebieden iets zullen dalen. Op toplocaties zoals het centrum van Den Haag blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven. In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2012 per deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven.

Delft

Figuur 4 Vraaghuurprijzen van aangeboden kantoorruimte in Haaglanden per 1 januari 2012, in 5 per m²/jaar

Den Haag Binckhorst Nieuw Centrum Binnenstad Laakhaven HS Beatrixkwartier World Forum Overig Den Haag

Leidschendam-Voorburg Rijswijk Westland Zoetermeer 50 75 100 125 150 175 200 225 250 275 300 325 350 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

10


Hoofdstuk 2

Ontwikkelingen in Haaglanden 2011

2.1 Groei van de kantorenvoorraad De aanboden opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp vestigingsadviseurs, onderdeel van de sector Economie van het Stadsgewest Haaglanden. In het bedrijfsinformatiesysteem van Steenworp worden alle direct beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en opname van minder dan 500 m² wordt ook meegenomen; nieuwbouw die pas op termijn beschikbaar komt en panden in herontwikkeling niet. De opnamecijfers zijn inclusief verhuringen voor kortere perioden dan vijf jaar. Ook de regio-afbakening is ruimer: Haaglanden staat voor alle stadsgewestgemeenten te samen, de Haagse regio beperkt zich tot een kleiner gebied. Een en ander betekent dat de aanboden opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 kunnen afwijken. Vooral bij opnamecijfers springen verschillen in het oog. Per 1 januari 2012 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal van 6.970.440 miljoen m² (zie tabel 7). Dit voorraadcijfer, bepaald door een inventarisatie aan het eind van de vorige eeuw en saldi van mutaties (functie wijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) sindsdien, ligt circa 4% lager dan tellingen op basis van de gemeentelijke bestanden ‘Onroerende Zaak Belasting’ (OZB). Inmiddels is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingevoerd. In deze registratie wordt per (adres)pand het vloeroppervlak en het gebruiksdoel opgenomen. Binnen afzienbare tijd zal op basis daarvan tot een meer nauwgezette inventarisatie van de voorraad aan kantoorvloeroppervlak per gemeente kunnen worden gekomen. In afwachting daarvan wordt nu op de voorraadcijfers geen correctie op basis van de OZB-bestanden doorgevoerd.

Nieuwbouwvolume Vergeleken met het opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2010 (128.700 m²), komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2011 met slechts 24.200 m² aanmerkelijk lager uit. In historisch perspectief is dit volume slechts een fractie van de in het topjaar 2004 gerealiseerde nieuwbouw, toen niet minder dan 216.000 m² in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoor ruimte komt het gros (18.900 m²) voor rekening van Den Haag. In Den Haag is in het Wijnhavenkwartier het gebouw ‘De Kroon’ gereedgekomen, waarvan 8.000 m² kantoor deel uitmaakt. Voorts is de laatste fase van Nieuw Babylon bij het Centraal station opgeleverd: een toevoeging van 6.000 m². Ten slotte is aan de Koninginnegracht 4.900 m² vernieuwbouw gerealiseerd, 4.300 m² sloop/ renovatie en 600 m² uitbreiding. ln Zoetermeer kwam nieuwbouw van het ERA-kantoor op Lansinghage gereed: 3.500 m² en in Pijnacker de vernieuwbouw van het kantoor van ‘Rondom Wonen’ in Koningshof Zuid: optopping tot 1.800 m² van het oude pand van 1.200 m². m2 bvo x 1.000

250

Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden

200 150 100 50 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Ontwikkelingen in Haaglanden 2011

11

Onttrekking/functiewijziging Onttrekking van de kantoorfunctie van panden door sloop en/of omzetting naar functie als woningen of winkels speelde in Haaglanden in 2011 een relatief geringe rol. Met inbegrip van voornoemde renovaties werd in 2011 in totaal 17.650 m² kantoorvloeroppervlak aan de voorraad onttrokken. Gesloopt werd 7.200 m², uitsluitend in Den Haag, 5.500 m² werd gerenoveerd voor nieuw kantoorgebruik, zie hiervoor, 3.150 m² in Rijswijk kreeg een laboratoriumfunctie, 1.500 m² in Zoetermeer wordt geschikt gemaakt voor zorgfuncties en 300 m² in Den Haag voor wonen.

m2 bvo x 1.000

Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen resulteren per saldo in een groei van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2011 met slechts 6.550 m². 80

Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden

70 60 50 40 30 20 10 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

Verwachte onttrekking/functiewijziging De relatief geringe omvang van de onttrekkingen kan in het licht van het omvangrijke aanbod van al langdurig leegstaande kantoren, verbazing wekken. Kennelijk is het omslagpunt nog niet bereikt om kantoren zonder verhuurperspectief uit de markt te nemen. Verwacht mag worden dat dit komende jaren wel het geval zal zijn, zeker waar het panden met achterblijvende kwaliteit betreft. Naar schatting gaat het daarbij in Haaglanden om een vrij omvangrijke voorraad (circa 550.000 m²) in kantoorpanden van 30 à 40 jaar oud, waarvan een deel kansen biedt voor renovatie tot hernieuwd kantoorgebruik en een ander deel voor (al dan niet tijdelijk) gebruik voor woondoeleinden. Tot genoemde 550.000 m² behoren het voormalige CBS-gebouw in Voorburg (circa 60.000 m²) en de huidige gebouwen van de ministeries van Veiligheid en Justitie en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Den Haag (samen ruim 100.000 m²). Van de laatste is de sloop, die gepland stond voor 2013, door de afstoting richting gemeente voor plusminus 5 jaar uitgesteld. Op korte termijn wordt onttrekking van circa 6.000 m² in Rijswijk voorzien. Voor de middellange termijn wordt in de Binckhorst een significante omvang van functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht. In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo.

12


m2 bvo x 1.000

250

Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden

200 150 100 50 0 -50 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11


Ontwikkeling regionale kantorenvoorraad In tabel 7 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen jaar per gemeente zowel absoluut als geïndexeerd aangegeven.

Tabel 7

Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2011 en 2012

Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

2011 m² bvo

2012 m² bvo

2012 in %

Index 2012 t.o.v. 2011

357.300 4.354.900 416.500 24.000 30.300 909.000 84.700 143.300 643.900 6.963.900

357.300 4.361.950 416.540 24.000 30.900 905.850 84.700 143.300 645.900 6.970.440

5,1 62,6 6,0 0,3 0,4 13,0 1,2 2,1 9,3 100

100 100 100 100 102 100 100 100 100 100


2.2 Aanbod en opname van kantoren Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd.

Aanbod In vergelijking met januari 2011, toen er op de markt in het stadsgewest Haaglanden 1.011.935 m² aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2012, met een aanbodvolume van in totaal 1091.850 m², sprake van een substantiële toename van het beschikbaar aanbod: bijna 80.000 m² (+8%). In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment 15,7%; markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de voorraad.


13

Tabel 8

Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2011 en 2012

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

Per 1-1-2011 aantal bvo panden in m²

Per 1-1-2012 aantal bvo panden in m²

94 51.400 550 477.500 61 75.600 7 2.995 38 7.900 142 206.600 14 3.470 80 21.350 229 165.120 1.215 1.011.935

80 48.800 517 560.550 41 74.900 5 2.800 35 5.300 149 228.300 14 2.700 83 24.200 201 144.300 1.125 1.091.850

Bvo in % van de voorraad 2011

2012

14,4 11,0 18,2 12,5 26,1 22,7 4,1 14,9 25,6 14,5

13,7 12,9 18,0 11,7 17,2 25,2 3,2 16,9 22,3 15,7

Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie en Steenworp.

Per 1 januari 2012 komt de kantorenleegstand in vrijwel alle regiogemeenten veel hoger uit dan het markttechnisch gewenste frictiepercentage. Alleen in Wassenaar ligt het aanbod daaronder. In het aanbod zijn kantoorunits op bedrijventerreinen begrepen die oorspronkelijk niet als zelfstandige kantoren zijn ontwikkeld. Het betreft veelal eenheden beneden 500 m². Zou hiervoor gecorrigeerd worden dan komen de leegstandpercentages wat lager uit. Met name zal dit gelden voor gemeenten als Pijnacker-Nootdorp en Westland, waar het aandeel kleine panden verhoudingsgewijs hoger ligt. De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2011 voor in Den Haag (+83.050 m²). Den Haag blijft met een aanbodpercentage van 12,9% in een stijgende trend en de verwachting is dat het aanbodvolume de komende jaren verder zal stijgen. Immers, de rijksoverheid bezuinigt de komende jaren € 90 miljoen per jaar op de gebouwen van ministeries in Den Haag. Verschillende ministeries gaan samen onder één dak, de huidige gebouwen van drie ministeries worden verkocht en van veel gehuurde panden wordt de huur opgezegd. In totaal verdwijnt 40% van de kantoorruimte van het Rijk in Den Haag. Anders dan vorig jaar is in Zoetermeer de leegstand, die toen 25% overschreed, in 2011 afgenomen. Rijswijk laat echter een omgekeerde beweging zien. In tabel 9 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2010 en 2011 uitgesplitst naar grootteklasse opgenomen.

Tabel 9

Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2011-2012

0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

aantal panden

1-1-2011 bvo in m²

545 57.575 274 81.800 173 111.000 182 368.160 41 393.400 1.215 1.011.935

aantal panden

482 50.450 272 88.000 146 102.800 177 374.000 48 476.600 1.125 1.091.850

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

14

1-1-2012 bvo in m²


Toe/afname 2011-2012 aantal bvo panden in m² -63 -2 -27 -5 7 -90

-7.125 6.200 -8.200 5.840 83.200 79.915

Opvallend is dat eenheden tot 500 m² meer dan de helft uitmaken van het aantal panden waarin kantoorvloeroppervlak wordt aangeboden, maar in m² slechts 13% van het aanbod vertegenwoordigen.

m2 bvo x 1.000

In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch weergegeven. 600

Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden per gemeente, stand per 1 januari

500 400 300

Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

200 100 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


In tabel 10 is de voorraad en het aanbod aan kantoorruimte uitgesplitst naar type kantorenlocatie. Voor een omschrijving van de onderscheiden typen zie het kader in het volgende hoofdstuk. Uit de tabel blijkt dat het relatieve aanbod per type locatie varieert van 8 tot 25%. Met name op bedrijventerreinen, in snelwegzones en op regionale knooppunten is het aanbod bovengemiddeld. In iets mindere mate geldt dat ook voor randstedelijke knooppunten, maar het aanbodpercentage op deze locaties wordt vooral bepaald door leegstand van een groot pand bij Rijswijk staton.

Tabel 10 Kantorenvoorraad en -aanbod per type kantorenlocatie in Haaglanden, stand per 1/1/2012 Type locatie m² b.v.o. Grootstedelijke toplocatie Randstedelijk knooppunt Regionaal knooppunt Binnenstedelijke centrumlocatie Snelwegzone Bedrijventerrein Woonwijk Totaal

1.165.700 356.700 542.000 2.004.000 607.850 1.060.720 1.233.470 6.970.440

Voorraad Aanbod aantal m² b.v.o. m² b.v.o. in % panden van voorraad 40 25 58 255 68 226 453 1.125

95.860 73.140 134.300 216.240 145.650 237.300 189.360 1.091.850

8,2 20,5 24,8 10,8 24,0 22,4 15,4

15,7


De opname van kantoren in 2011 Voor 2011 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op 189.250 m², een afname van ruim 68.000 m² ten opzichte van 2010. De afname wordt voor het grootste deel bepaald door de ontwikkelingen in Den Haag en Rijswijk. Opvallend is de toename van het aantal opgenomen m² kantoor in Zoetermeer. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod per 1 januari 2012, bedraagt 17%. Hiermee ligt de ratio boven het landelijk gemiddelde van 15%. In Den Haag bedraagt de ratio 19%, terwijl de markt in de overige gemeenten wat minder ruim is met een ratio van 16%. Bij deze ratio’s moet wel


15

worden opgemerkt dat door het relatief grote aandeel langdurig aanbod in onder meer Rijswijk (Plaspoelpolder) en Leidschendam-Voorburg een enigszins scheef beeld ontstaat van de daadwerkelijke vraag- en aanbodverhoudingen. Desondanks is thans wel degelijk duidelijk sprake van een huurdersmarkt.

Tabel 11 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2010 en 2011

aantal panden

2010 bvo in m²

aantal panden

2011 bvo in m²

36 379 28 4 11 64 10 45 82 659

12.000 153.200 6.470 370 3.500 43.700 5.100 11.090 21.950 257.380

61 309 32 4 23 36 10 47 89 611

14.200 104.550 9.300 700 5.100 13.550 2.100 7.950 31.800 189.250

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

Toe/afname 2010-2011 aantal bvo panden in m² 25 -70 4 0 12 -28 0 2 7 -48

2.200 -48.650 2.830 330 1.600 -30.150 -3.000 -3.140 9.850 -68.130


m2 bvo x 1.000

In figuur 9 is in beeld gebracht hoe door de jaren heen het opnamevolume in Haaglanden is samengesteld. Daarbij zijn Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland niet meegenomen, gezien de zeer geringe omvang van de kantorenmarkt in deze gemeenten. Duidelijk komt de halvering van het totale opnamevolume sinds 2006/2007 naar voren.åº 250

Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente

200 150

Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

100 50 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011


De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de opgenomen metrages in 2011 in de meeste categorieën zijn afgenomen, alleen in de kleinste grootteklasse (tot 200 m²) is er een toename. De opnamegroei in deze klasse is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. Anders dan in vorige jaren neemt de opname in de daaropvolgende grootteklasse (200-500 m²) in 2011 af. De kantorenmarktratio ligt voor kleine kantoren (tot 500 m²) boven 50%, voor grotere kantoren loopt deze geleidelijk af van 36% voor kantoren van 500-1.000 m² tot 5% voor de grootste eenheden. De transactie groter dan 5.000 m² betreft de ingebruikname van het nieuwe Stadsdeelkantoor Escamp in Den Haag.

16


De gemiddelde transactiegrootte in Haaglanden komt in 2011 op 310 m², tegenover 390 m² in 2010.

Tabel 12 Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2010-2011 0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

aantal panden

2010 bvo in m²

aantal panden

2011 bvo in m²

425 134 51 43 6 659

37.930 40.600 32.500 72.350 74.000 257.380

420 113 50 27 1 611

43.500 32.000 27.850 63.500 22.400 189.250

Toe/afname 2010-2011 aantal bvo panden in m² -5 -21 -1 -16 -5 -48

5.570 -8.600 -4.650 -8.850 -51.600 -68.130


In tabel 13 is de opname uitgesplitst naar type kantorenlocatie. Uit de tabel blijkt dat de kantorenmarktratio, de verhouding tussen jaaropname en het aanbod per 1 januari van het jaar daarop, in 2011 per type locatie zeer verschilt. De lage ratio’s van snelwegzones en knooppunten zijn complementair aan de hoge aanbod percentages uit tabel 10. De wat hogere ratio op bedrijventerrein hangt samen met de oververtegenwoordiging op die locaties van kleinere panden, die een boven gemiddelde ratio laten zien.

Tabel 13 Opname per type kantorenlocatie in Haaglanden, 2011 Type locatie Grootstedelijke toplocatie Randstedelijk knooppunt Regionaal knooppunt Binnenstedelijke centrumlocatie Snelwegzone Bedrijventerrein Woonwijk Totaal

Aantal m² b.v.o. in % van panden m² b.v.o. aanbod per 1/1/2012 18 1 18 117 18 132 316 620

23.800 3.550 12.550 31.100 11.400 40.550 66.300 189.250

24,8 4,9 9,3 14,4 7,8 17,1 35,0

17,3



17

Hoofdstuk 3

Ontwikkelingen in de komende jaren Kantorenstrategie Het monitoren van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden wordt ook ingezet als instrument van stadsgewestelijk beleid voor kantorenlocaties. Sinds 2004 ligt dit beleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategie is een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. De strategie limiteert en faseert ontwikkelingsmogelijkheden binnen een stringent afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een zeer beperkt aantal nieuwe kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid. Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie aan de hand van jaarlijkse monitoring kwam naar voren dat tot 2006 minder kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrote deel wel binnen het programmakader, dat wil zeggen in de gebieden en binnen de locatietypen die de strategie aangaf. Het programma 2007-2010 is vervolgens verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en het programma 2012-2015 is gepreciseerd. De behoefteraming tot 2015 werd gehandhaafd. Voor de periode na 2015 is in het in april 2008 vastgestelde Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden tot en met 2020 een indicatief programma opgenomen.

Realisatie tot en met 2011 In de Monitor kantorenmarkt 2011 wordt een schets gegeven van de geprogrammeerde ontwikkelingen 2007-2010 versus de gerealiseerde. Uit deze korte evaluatie kwam naar voren dat van het programma over die periode niet meer dan 38,5% daadwerkelijk tot stand was gekomen. Met de gereedgekomen projecten in 2011 komt de totaal gerealiseerde kantorennieuwbouw in de afgelopen vijf jaren op 304.500 m². Verminderd met het kantorenareaal dat door sloop en/ of functiewijziging is onttrokken heeft de nieuwbouw in die vijf jaren tot een uitbreiding van de totale voorraad aan kantoorvloeroppervlak in Haaglanden geleid van 198.000 m². In diezelfde periode is het niet in gebruik zijnde aanbod opgelopen met ruim 430.000 m². Geconcludeerd kan worden dat de markt met de afgenomen uitbreiding op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd. Toch werd niet voorkomen dat het aanbod tot een ongekend hoog niveau is opgelopen.

Tabel 14 Planvoorraad voor kantoren in Haaglanden, per gemeente, situatie per 1/1/2012 Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden 1)

Per 01-01-2012 Ontwikkeld Plannen 2012-2015 overig voorraad aanbod 2007-2011 bouwplan1) 357,3 4.362,0 416,5 24,0 30,9 905,9 84,7 143,3 645,9 6.970,4

48,8 11,0 560,6 166,6 74,9 6,0 2,8 5,3 5,4 228,3 68,1 2,7 1,8 24,2 9,6 162,0 36,0 1.109,5 304,5

In ontwikkeling.


18

x 1.000 m² bvo


0,0 215,5 0,0 6,0 0,0 0,0 4,9 3,5 0,0 229,9

66,5 248,7 60,0 0,0 65,0 78,5 0,0 28,5 27,5 574,7

Plannen na 2015 155,0 354,5 20,0 0,0 20,0 0,0 0,0 10,0 139,0 698,5

Herformulering van de strategie Inmiddels staan behoefteramingen voor de (nabije) toekomst ernstig ter discussie. Ook is een begin gemaakt met doorlichting van de plannenvoorraad op kansrijkheid en noodzaak. Daarbij is kritisch gekeken naar de toedeling van de kantorenlocaties naar type met elk een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek. Zie voor deze typering onderstaand kader.

Typen kantorenlocaties in Haaglanden 1. Grootstedelijke toplocatie Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling en hoogwaardige architectuur, uitstekend bereikbaar per openbaar vervoer en met een goede autobereikbaarheid Voorbeeldlocaties: Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan 2. Randstedelijk OV-knooppunt Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie; het belang van bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is zeer groot; gebruikers zijn randstedelijk georiënteerd Voorbeeldlocaties: Delft Spoorzone, Den Haag Laakhaven HS, Rijswijk station 3. Regionaal OV-knooppunt Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie, goed bereikbaar per openbaar vervoer en over de weg; gebruikers zijn voornamelijk op de regio georiënteerd Voorbeeldlocaties: Binckhorst zuidoost/Voorburg station, Ypenburg, Zoetermeer Rokkeveen 4. Binnenstedelijke centrumlocatie Gebiedskwaliteit: Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk Voorbeeldlocaties: World Forumgebied, Benoordenhout, Leidsenhage e.o., Zoetermeer Stadscentrum 5. Snelwegzone Gebiedskwaliteit: Professionele zichtlocatie met uitstekende autobereikbaarheid; de nieuwbouw is middelgroot Voorbeeldlocaties: Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Delftse Poort 6. Bedrijventerrein Gebiedskwaliteit: Bedrijfsmatige omgeving, aanwezigheid van zowel grootschalige kantoren als bedrijfsgebonden eenheden tot 2.550 à 3.000 m² Voorbeeldlocaties: Den Haag Binckhorstlaan, Zoetermeer Lansinghage, Westland 7. Woonwijk Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren; de omgevingskwaliteit is van groot belang, de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in een woonomgeving met voorzieningen; Voorbeeldlocaties: Den Haag Sorghvliet, Delft Tanthof, Wassenaar

Ontwikkelingen in de komende jaren

19

De opgave waarvoor partijen staan om tot een nieuwe kantorenstrategie te komen blijkt uit tabel 14. In deze tabel is de in bijlage 3 opgenomen inventarisatie van plannen voor kantorenontwikkeling gegroepeerd per gemeente en planperiode. Daaruit blijkt dat er plannen bestaan voor nieuwbouw in de jaren tot en met 2015 tot in totaal ruim 800.000 m². Bijna 230.000 m² (12 panden) daarvan staat al in de steigers; de overige 570.000 m² betreft plannen die in totaal al met circa 100.000 m² zijn teruggebracht, zie daarvoor de toelichting bij enkele projecten. Voor de periode na 2015 is er plancapaciteit tot nog eens bijna 700.000 m². Nader onderzoek leert dat daarvan maar ongeveer de helft binnen vigerende bestemmingsplannen zou kunnen worden gerealiseerd. Uit de toelichting in bijlage 3 blijkt voorts dat tot circa 185.000 m² aan heroverweging onderworpen wordt. Tabel 15 geeft eenzelfde overzicht als tabel 14, maar nu gegroepeerd per type locatie.

Tabel 15 Planvoorraad voor kantoren in Haaglanden, per type locatie, situatie per 1/1/2012 Type locatie

Grootstedelijke toplocatie 1.165,7 Randstedelijk OV-knooppunt 356,7 Regionaal OV-knooppunt 542,0 Binnenstedelijke centrumlocatie 2.004,0 Snelwegzone 607,9 Bedrijventerrein 1.060,7 Woonwijk 1.233,5 Totaal 6.970,4 1)

x 1.000 m² bvo

Per 01-01-2012 Ontwikkeld Plannen 2012-2015 overig voorraad aanbod 2007-2011 bouwplan1) 95,9 73,1 156,6 211,6 145,6 206,8 219,9 1.109,5

53,7 0,0 55,8 16,1 106,9 22,0 50,1 304,5

153,1 0,0 11,6 60,3 0,0 0,0 4,9 229,9

15,3 54,0 79,4 105,5 202,5 59,5 58,5 574,7

Plannen na 2015 178,0 47,5 129,0 27,0 273,0 44,0 698,5

In ontwikkeling.


Beide tabellen illustreren dat aan een drastische herziening van de kantorenstrategie voor de komende jaren niet te ontkomen valt. In relatie tot het actuele aanbod zullen snelwegzones en bedrijventerreinen in de eerste plaats voorwerp van kritische beoordeling zijn, maar ook regionale knooppuntlocaties laten een overmaat aan plannen zien. Reductie in plannen op deze locatietypen wordt mede ingegeven doordat het RSP stelt dat op langere termijn een substantieel deel, genoemd is 75%, van nieuwe kantoren op zogenoemde Stedenbaanlocaties dient te worden ontwikkeld. Stedenbaanlocaties zijn knooppunten van openbaar vervoer, liggend aan de spoorlijn Rotterdam-Schiedam-Delft-Den Haag-Leiden en Den Haag-Gouda, die (in de toekomst) door hoogfrequente stoptreindiensten zullen worden aangedaan en tevens met aanvullend railvervoer zijn ontsloten. Deze locaties beperken zich veelal tot de locatietypen kantorenmilieus grootstedelijk en (randstedelijke) OV-knooppunten. Van de plannen tot 2015 is een veel geringer aandeel dan 75% op deze locatietypen voorzien; ook voor de periode daarna wordt dit aandeel niet gehaald. Bedoelde strategieherziening is inmiddels in gang gezet. De behoefteraming wordt geactualiseerd, dat wil zeggen naar beneden bijgesteld, maar wel rekening houdend met nieuwe markontwikkelingen en gebruikerseisen. Complementair daaraan zal tot reductie van de planvoorraad worden gekomen dan wel uitfasering van een belangrijk deel daarvan. Flankerend beleid om huidig aanbod uit de markt te nemen zal tevens onderdeel van de nieuwe strategie moeten zijn. Het bijbehorend afsprakenkader bindt gemeenten en Stadsgewest Haaglanden aan de strategie, maar biedt de nodige flexibiliteit om tussen locaties van hetzelfde type te kunnen schuiven, en na overleg op stadsgewestelijk niveau ook tussen andere locaties. Verwacht mag worden dat de nieuwe Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 medio 2012 zal worden vastgesteld.

20


Werkgelegenheid in kantoren De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Begin 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna ruim 185.400, ruim 1.700 of 0,9% minder dan een jaar eerder, en 3% minder dan in 2008, toen het aantal (kantoor)banen het hoogste niveau ooit bereikte. Ten opzichte van begin 2006 daarentegen is er een groei van ruim 4.400, of 2,4%. Gerelateerd aan het totaal in gebruik zijnde kantorenareaal is het bruto vloer oppervlak per kantoorbaan in 2011 te berekenen op gemiddeld circa 31 m². In de werkgelegenheidscijfers zijn arbeidsplaatsen in baliekantoren niet meegenomen, in de oppervlaktecijfers tellen deze kantoren wel mee. Wordt daarvoor gecorrigeerd, dan komt het gemiddelde kantoorvloeroppervlak per werkende uit op circa 27 m². Figuur 10 laat voor de meeste gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is geweest van de bruto werkgelegenheid in kantoren in de afgelopen jaren. Deze bruto werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen banen van werkzame personen. Het gaat hier om alle werkzame personen inclusief uitzendkrachten en parttimers die per week 12 uur of minder werken. aantal banen x 1.000

Hoofdstuk 4

120

Figuur 10 Kantoorbanen in Haaglanden per gemeente

100 80 60

Overige gemeenten Rijswijk en Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag

40 20 0 01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

In tabel 16 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren uitgesplitst naar gemeente. Vanaf 2006 is het beeld per gemeente vrij eenduidig: op LeidschendamVoorburg na neemt in alle gemeenten de werkgelegenheid in kantoren tot 2008 toe, het merendeel laat ook tot 1 januari 2009 - in geringere mate - doorgaande groei zien. Daarna zet in de meeste gemeenten een dalende lijn in: alleen in MiddenDelfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar blijft het aantal kantoorbanen op peil. De ontwikkeling in Rijswijk is licht negatief, na 2011 wordt een sterkere afname voorzien. Vooral in Pijnacker-Nootdorp is er sinds 2006 substantiële groei van de werk gelegenheid in kantoren: ruim 31%; in absolute cijfers laat Den Haag in die vijf jaren de hoogste groei van het aantal kantoorbanen zien: +2.370, op de voet gevolgd door Zoetermeer met +2.270. Een deel van de groei in deze gemeenten is ten koste gegaan van Leidschendam-Voorburg door vertrek uit die gemeente van rijksinstellingen als AIVD en CBS, respectievelijk naar Zoetermeer en Den Haag.

Werkgelegenheid in kantoren

21

Tabel 16 Kantoorbanen in Haaglanden per gemeente Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

2006

2007

2008

2009

107.973 13.544 11.054 1.464 1.562 18.591 2.252 7.782 16.771 180.993

110.202 13.721 10.729 1.473 1.706 19.149 2.333 8.053 17.096 184.462

113.073 14.235 9.471 1.533 1.938 19.996 2.397 9.062 19.445 191.150

2010 2011

112.928 14.958 7.269 1.501 2.107 19.727 2.491 9.075 19.535 189.591

111.400 14.569 7.313 1.490 2.089 19.907 2.493 8.842 19.046 187.149

110.343 14.568 7.240 1.511 2.050 19.688 2.475 8.491 19.041 185.407

Index 2011 t.o.v. 2010 2006 99 100 99 101 98 99 99 96 100 99

102 108 65 103 131 106 110 109 114 102


De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 17. Belangrijkste kantoren sector is de zakelijke dienstverlening, en ook de sector met de meeste groei: sinds 2006 neemt de werkgelegenheid in kantoren hier ononderbroken toe tot 2010, sindsdien is er een lichte teruggang: over de laatste vijf jaar bedraagt de groei per saldo ruim 13%. Openbaar bestuur, tweede waar het werkgelegenheid in kantoren betreft, toont al vanaf 2008 tot 2011 banenverlies tot 2% onder het niveau van 2006. De informatie- en communicatiecluster als derde laat na groei tot 2008 daarna tot 2010 teruggang zien, maar stabiliseert daarna. In het banken verzekeringswezen tenslotte neemt de (kantoren)werkgelegenheid vrijwel gestaag af: sinds 2006 met 8%, waarvan de helft in het laatste jaar.

Tabel 17 Kantoorbanen in Haaglanden per bedrijfstak Bouwnijverheid Transport, informatie en communicatie Banken/verzekeringswezen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs, zorg en cultuur Overige dienstverlening Totaal Haaglanden

2006

2007

1.887 25.981 10.069 63.449 60.145 10.096 9.366 180.993

2008

1.977 26.100 10.114 67.373 60.015 10.005 8.878 184.462

2009

2.099 27.144 9.956 72.331 60.405 10.221 8.994 191.150

2.012 24.960 9.648 73.127 59.653 11.348 8.843 189.591

2010 2011 1.927 23.793 9.629 72.646 59.255 11.296 8.603 187.149


22


1.866 23.861 9.274 71.765 58.898 11.426 8.287 185.377

Index 2011 t.o.v. 2010 2006 97 100 96 99 99 101 96 99

99 92 92 113 98 113 88 102

Definities kantorenmarkt Onderzoeksperiode

1 januari 2011 tot 1 januari 2012.

Kantoor

Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen.

Bestaande voorraad

Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m².

Bruto vloeropppervlak (bvo) Groei van de voorraad (netto toevoeging)

De oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Aanbod bestaande voorraad

Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt te koop en/of te huur wordt aangeboden.

Frictieleegstand

Vrijgekomen aanbod dat leegstaat in afwachting van opname door nieuwe gebruiker.

Herontwikkeling

Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen, in verband met, of in afwachting van renovatie.

Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door: c oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+); c functiewijziging van gebouwen tot kantoren (verkantoring) (+); c functiewijziging van kantoren naar ander gebruik (ontkantoring) (-); c sloop van kantoren (-).

In aanbouw Kantoorpand waarvan de bouw gestart is. c Voor de vrije markt: Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt veelal voor de verhuur. c Voor eigen gebruik: Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker. In voorbereiding

Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel-) bouwplan is ingediend.

Huurprijs

Vraagprijs per m2 per jaar exclusief BTW en servicekosten.

Opname Aantal m2 kantoorruimte dat in gebruik is genomen voor kantoordoeleinden.

Definities kantorenmarkt

23

Bijlage 1 Aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari 2006 t/m 2009 2006 Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

681.200 1.622.200 757.300 554.100 3.614.800

2007 610.100 1.479.200 643.900 577.000 3.310.200

Aanbod x 1.000 m² bvo 2008 2009 646.000 1.282.200 550.000 553.600 3.031.800

599.300 1.326.700 593.100 502.800 3.021.900

2006

2007

100 100 100 100 100

90 91 85 104 92

Index 2006 = 100 2008 2009 95 79 73 100 84

88 82 78 91 84

Vervolg aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari 2010 t/m 2012

2010

Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

628.900 1.516.700 656.100 614.600 3.416.300

Aanbod x 1.000 m² bvo 2011 2012 862.900 1.643.000 814.800 649.100 3.969.800

895.000 1.604.400 866.700 690.700 4.056.800

2010 92 93 87 111 95

Index 2006 = 100 2011 2012 127 101 108 117 110

131 99 114 125 112

Opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, 2005 t/m 2008 Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2005

2006

126.100 349.300 131.400 201.000 807.800

155.300 505.200 205.800 117.600 983.900

Aanbod x 1.000 m² bvo 2007 2008 202.500 456.500 262.200 212.900 1.134.100

113.300 395.500 257.300 202.100 968.200

2005

2006

100 100 100 100 100

123 145 157 59 122

Index 2005 = 100 2007 2008 161 131 200 106 140

90 113 196 101 120

Vervolg opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, 2009 t/m 2011

2009

Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

123.400 279.900 129.200 84.200 616.700

Aanbod x 1.000 m² bvo 2010 2011 111.300 188.700 150.100 119.100 569.200

68.900 253.100 123.300 138.200 583.500

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

24


2009 98 80 98 42 76

Index 2005 = 100 2010 2011 88 54 114 59 70

55 72 94 69 72

Bijlage 2 Oplevering van nieuwbouw van kantoren in Haaglanden Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Den Haag Koninginnegracht 16-19 Binnenstad 4.900 Babylon Nieuw Centraal 6.000 Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 8.000

Renovatie + uitbreiding (toename van 4.300 tot 4.900) Pels Rijcken e.a., laatste fase Fase 1A: ‘De Kroon’

Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Koningshof Zuid 1.800

Rondom Wonen, renovatie + optopping (toename van van 1.200 tot 1.800)

Zoetermeer Lus Zilverstraat Lansinghage 3.500 ERA Bouw Totaal 2011 24.200

Onttrekking van kantoren in Haaglanden Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Den Haag Grote Marktstraat Koninginnegracht 16-19 Bankastraat Hofwijckstraat 37, ‘Sigma’ Van Alkemadelaan Alexanderkazerne

Binnenstad Binnenstad Archipelbuurt-Willemspark Station HS Benoordenhout

2.000 4.300 300 4.200 1.000

Zie boven

Rijswijk Steenplaetsstraat 11

Plaspoelpolder

3.150

Omzetting naar labaratoriumfuncte

Pijnacker-Nootdorp Pijnacker

Koningshof Zuid

1.200

Zie boven

Zoetermeer Promenade/Amsterdamstraat Stadscentrum Totaal 2011

1.500 17.650

Bijlagen

25

Bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (2012-2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Station zuid Delft Zuid 5.500 ‘Discovery’ Station zuid Delft Zuid 12.000 ‘Intercity’ Station zuid Delft Zuid 20.000 ‘Oriënt Express’ Station centrum/Westvest Spoorzone 29.000 Gemeente Delft: stadskantoor

Fundering gestort, gepland metrage 29.000, mogelijk minder

Delft

Den Haag NW-kwadrant Beatrixkwartier 19.800 ‘De Monarch’ Gebouw I, sloop van 12.800, in aanbouw NW-kwadrant Beatrixkwartier 15.300 ‘De Monarch’ gebouw II Frederikskazerne Benoordenhout 17.000 Defensiecluster in aanbouw Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 55.000 Internationaal Strafhof Binckhorstlaan Binckhorstlaan 6.000 fase 1 Gemeente kan kantoor ontwikkeling tegenhouden Kalvermarkt Binnenstad 1.800 Ministerie Defensie In aanbouw Prins Clausplein Forepark 20.000 Bij ADO-stadion Perceel 2 (Ballast Nedam), ontwikkelingscontract wordt ontbonden s-Gravendreef Leidschenveen 45.000 Cluster A t/m D Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 112.250 Fase 1A: Ministeries van In aanbouw, Justitie en BZK sloop van 102.000? Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 9.050 Fase 1B In aanbouw Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 12.000 Uitbreiding ministerie E,L&I In aanbouw Eisenhowerlaan/Churchillplein 11 World Forumgebied 32.000 Europol In aanbouw J.W. Frisolaan World Forumgebied 18.000 Eurojust Ypenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 5.600 Deelplan 26 west In aanbouw Ypenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 24.400 Deelplan 26 west Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 6.000 Deelplan 19, Politie- In aanbouw, voorts 28.000 opleidingscentrum De Yp à 30.000 andere functies Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 30.000 Deelplan 19, Ypenhage Plan gecanceld, mogelijk andere functie(s)

Leidschendam-Voorburg Duindoorn/Kon.Wilhelminalaan Leidsenhage e.o. 5.000 Gemeente Leidschendam- Voorburg (3.000) NoraH Overgoo 20.000 Voorburg overige locaties 35.000 Utrechtsebaan, TenneT-locatie

2.000 Renovatie/ uitbreiding gemeentekantoor

Midden Delfland Schipluiden 6.000

Gemeente Midden-Delfland: bestuurscentrum

In aanbouw

Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Pijnacker Centrum 5.000 Pijnacker PijnackerZuid 50.000 Nootdorp Heron 10.000

26


Mogelijk partieel na 2015 en in Heron Ten koste van plancapaciteit Pijnacker Zuid

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (2012-2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Lange Kleiweg Plaspoelpolder 25.000 v.m. TH-locatie Limpergstraat Plaspoelpolder 30.000 Sijthoff-locatie Laan van Hoornwijck Hoornwijck 15.000 Kavel 15 Vrijenbanselaan Vrijenban 8.500 Dura Vermeer

Alleen voor (max.2) kantoren van strategisch belang, optie voor EPO Alleen voor 1 kantoor van strategisch belang Getekend ontwikkelingscontract, bestemmingsplanwijziging nodig

Rijswijk

Wassenaar Waalsdorperlaan

overige locaties

4.900

Amerikaanse ambassade

In aanbouw

Westland Stokdijkkade Naaldwijk 3.500 Arcade In aanbouw ABC-Westland Poeldijk 5.500 Tramkeerlus Wateringse Veld 3.000 4 villa’s Bouwvergunning verleend Centrum Naaldwijk 20.000 Gemeente Westland: Uitbreiding huidig metrage bestuurscentrum in Naaldwijk, voor huidig metrage elders wellicht andere functie

Zoetermeer Station Rokkeveen 25.000 Toren Plein van de Ver.Naties + optie extra laag op bestaand kantoor Centrum-Oost Stadscentrum 2.500 Restcapaciteit voor afronding Stadshart Spazio fase II Stadscentrum p.m. Spazio II/Centrum West Totaal 2011-2015 769.600

Bijlagen

Bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren, 50.000 geschrapt Cadenza vervallen Oorspronkelijk plan was 8.700; vervalt t.g.v. wonen/onderwijs 229.900 in aanbouw, 12 panden

27

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (na 2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

25.000 130.000

50% na 2020

Delft Station centrum Schie-oevers

Spoorzone Delft Zuid

Den Haag Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 17.000 Internationaal Strafhof Potentiële uitbreiding TNO/NATO Benoordenhout p.m. Deels op Wassenaars grondgebied NW-kwadrant Beatrixkwartier 50.000 ‘De Monarch’ Resterende plancapaciteit Binckhorstlaan/Jupiterkade Binckhorstlaan 6.000 AM Vastgoed Bouwvergunning tot 15.000 Koningin Julianaplein Nieuw Centraal 43.000 M van Koolhaas Busplatform Nieuw Centraal 40.000 Prorail eigenaar, overbouwing technisch mogelijk? Donau/Wolga/Forepad Forepark 53.000 Rijkswaterstaatkavel en Plan voor omzetting naar rest Wegenerlocatie bedrijfsruimte Business park Hoornwijck Hoornwijck 65.000 Kavel 10a (N-kavel) Nieuw plan wordt opgesteld waarin tot 50.000 minder kantoren Waldorpstraat Laakhaven HS 15.000 Spoorstrook 12.900 tijdelijke ontheffing t.b.v. 1.800 studenten eenheden (in procedure) Waldorpstraat Laakhaven HS 7.500 TNT-gebouw 5.000-10.000, geen medewerking van gemeente Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 7.000 ‘De Vrijheid’ Juliana van Stolberglaan Utrechtsebaan 10.000 Nabij conservatorium Utrechtsebaan 28.000 Onderzoek naar omzetting naar woningen Eisenhowerlaan/Churchillplein World Forumgebied 10.000 Resterende plancapaciteit, wijzigingsbevoegdheid voor meer Ypenburg, oostelijk van station Ypenburg/A12 30.000 Deelplan 26 oost Norfolkterrein Scheveningen haven 8.000 Havenmeester

Leidschendam-Voorburg NoraH

Overgoo

20.000

Pijnacker-Nootdorp Nootdorp Heron 20.000

Ten koste van plancapaciteit Pijnacker Zuid

Westland Flora Holland

Naaldwijk

28

10.000


Nieuw hoofdkantoor

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (na 2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Zoetermeer Boerhaavelaan Afrikaweg 67.500 v.m. IBM Kop Bredewater Rokkeveen 20.000 bij A12 Sawa Ring Rokkeveen 7.500 Solitaire kantoorvilla’s Campus Uppsala Rokkeveen 4.000 Station Bleizo /A12 Stedenbaanknoop Bleizo 40.000 Onderdeel World GreenPort Centre/Leisure Park Totaal na 2015 733.500 Totaal

waarvan: Den Haag Overig Haaglanden

Ca. 52.500 bestaand; vigerend bestemmingsplan laat ruimte voor +70.000; i.p.v. kantoren mogelijk meer woningen Planologische reserve Bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren Idem Grondgebied Lansingerland: buiten Haaglanden

1.503.100

229.900

In aanbouw, 12 panden

810.700 692.400

215.500 14.400

In aanbouw, 9 panden In aanbouw, 3 panden

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden en Steenworp, bewerking Stadsgewest Haaglanden sector Economie.

Bijlagen

29

Uitgave Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66 2501 CB Den Haag Telefoon: 070 7501500

Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Economie

Vormgeving Zwart op Wit, Delft mei 2012

Monitor kantorenmarkt

Recommend Documents