Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015

Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015 Ontwikkelingen 2012-2015

Inhoud Belangrijkste bevindingen en conclusies 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Voorraad Aanbod Leegstand Opname Plancapaciteit Behoefte

Dit product van het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) is tot stand gekomen in samenwerking met Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD), Ooms Makelaars en Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting.

Hoe heeft de kantorenmarkt in de Drechtsteden zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Deze vraag staat centraal in deze tweede ‘Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden’. De eerste meting is van 2012. In deze factsheet presenteert het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) de ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de opname van kantoorruimte sinds de eerste meting. Ook geven we inzicht in de huidige plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de nieuwbouwbehoefte aan kantoren.

Ten behoeve van het actualiseren van de kantorenstrategie Drechtsteden heeft het OCD in 2012 de eerste meting van de ‘Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden’ uitgevoerd. Voor eventuele aanpassingen van de eerder vastgestelde kantorenstrategie is opnieuw inzicht nodig in de kantorenmarkt en vooral wat de ontwikkelingen zijn sinds de eerste meting in 2012. Ons streven is om voor de kantorenmonitor gebruik te maken van een breed gedragen, ook bij marktpartijen, set definities. Bij de eerste meting is voor de voorraad en de leegstand voor het eerst gebruik gemaakt van gegevens van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) en heeft er afstemming plaatsgevonden met twee grote regionale bedrijfsmakelaars. Ook voor deze tweede monitor is overlegd met dezelfde makelaars. Dit heeft geresulteerd in enkele wijzigingen in de afbakening van kantoorruimte. Voor een zuivere vergelijking zijn de wijzigingen met terugwerkende kracht ook voor 2012 doorgevoerd. Hierdoor wijken de cijfers voor 2012 enigszins af van de eerder verschenen monitor. Voor een volledig overzicht van de definities en de bronnen zie kader ‘Definities en bronnen’ aan het einde van de hoofdtekst. In deze factsheet presenteert het OCD de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt in de Drechtsteden per 1.1.2015 en de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de periode 2012-2015.

Landelijke trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 



 



De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot een afname van de kantoorbehoefte en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele onderneming. Met als gevolg steeds meer aanbod en leegstand en een lager opnameniveau. De vraag naar kleinere kantoorruimten stijgt door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor kleine kantoorgebruikers, onder andere door het geschikt maken van grotere kantoorpanden die worden opgedeeld in kleinere units en vervolgens als bedrijfsverzamelgebouw in de markt worden gezet. Door de steeds grotere vraag naar kleinere kantoren waarbij een groter kantoor wordt achtergelaten neemt de effectieve opname verder af. Bedrijven vragen steeds meer een flexibele houding van hun werknemers. Met de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele werknemer afgenomen. De huidige vraag naar kantoorruimte betreft vooral het vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting waarbij het vooral gaat om duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding. Gevolg is een toename van de tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten en verouderde panden.

Bron: Sprekende Cijfers (Dynamis, 2015)

Belangrijkste bevindingen Voorraad  





De kantorenvoorraad in de Drechtsteden heeft begin 2015 een omvang van 753.000 m2 (inclusief kleine kantoren); sinds begin 2012 is de voorraad met 24.000 m2 gegroeid. Belangrijkste oorzaak voor de toename van de voorraad is de toevoeging van nieuwe objecten (o.a. Leerwerkpromenade, Kilkade, Romboutslaan in Dordrecht, Druivengaarde in Hendrik-Ido-Ambacht, Rosmolenweg in Papendrecht en Christaan Huijgenstraat in Zwijndrecht).1 De kantorenvoorraad in de Drechtsteden is in dezelfde periode het meest gegroeid op bedrijventerreinen, een groei van 18.000 m2; in woonwijken is de voorraad met 5.000 m2 uitgebreid; in de binnenstedelijke centrumlocaties in de Dordtse Binnenstad en het stationsgebied van Zwijndrecht en de snelweglocatie Amstelwijck is de voorraad niet of nauwelijks gegroeid. De kantorenvoorraad veroudert. Bijna driekwart van de voorraad is ouder dan 15 jaar. In 2012 was nog twee derde ouder dan 15 jaar. Het aandeel jonge voorraad neemt af.

Aanbod 





1

Begin 2015 wordt in de Drechtsteden zo’n 150.000 m2 aan kantoorruimte door marktpartijen aangeboden, 38.000 m2 meer dan begin 2012; de helft hiervan is kantoorruimte in de binnenstedelijke centrumlocaties in Dordrecht en Zwijndrecht. Het aanbod is vooral toegenomen door het vertrek van een aantal grootgebruikers (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland). Het aanbod is vooral gegroeid in de binnenstedelijke centrumlocaties in Dordrecht en Zwijndrecht (+ 15.600 m2) en op bedrijventerreinen (+ 15.500 m2); in woonwijken is het aanbod met bijna 10.000 m2 toegenomen; alleen op snelweglocatie Amstelwijck is het aanbod afgenomen (-3.000 m2). Verhoudingsgewijs is er veel aanbod aan kantoorruimte in de categorie vanaf 1.000 m2 tot en met 2.500 m2.

Naast toevoeging van nieuwe objecten neemt de voorraad ook toe door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een kantoorruimte.

2

Leegstand 







In de Drechtsteden is de leegstand van kantoorruimte in de afgelopen drie jaar duidelijk toegenomen, van 128.000 m2 in 2012 naar 156.000 m2 in 2015. Nu staat bijna 21% van de voorraad leeg, in 2012 was dat nog 18%. Door het vertrek van een aantal grote organisaties (zie hierboven bij aanbod) zijn veel kantoren leeg komen te staan in de binnenstedelijke centrumlocatie in Dordrecht. In Zwijndrecht is de toename van de leegstand in de binnenstedelijke centrumlocatie beperkt gebleven. Het leegstandspercentage voor Dordrecht is fors gegroeid, van 17% in 2012 naar 25% in 2015; het leegstandspercentage van Zwijndrecht is nog wel steeds het hoogst (29%). In Papendrecht (niet door minder vierkante meters leegstand, maar door forse uitbreiding voorraad op het terrein van Bos & Kalis aan de Rosmolenweg) en vooral Sliedrecht (door het weer in gebruik nemen van groot kantoor aan de Baanhoekweg) nam de leegstand van kantoorruimte af. De langdurige leegstand is toegenomen, nu staat 48.000 m2 al langer dan vijf jaar leeg (in 2012 33.000 m2).

Opname 

 

Inclusief kleine kantoren is er in de afgelopen vijf jaar (2010-2014) in de Drechtsteden in totaal 102.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen, gemiddeld 20.500 m2 per jaar. In de periode 2007-2011 lag de totale opname iets hoger (118.000 m2). De gemiddelde transactiegrootte neemt in de Drechtsteden af. Dit sluit niet aan bij de grote gebouwen die momenteel worden aangeboden. De meeste kantoorruimte wordt opgenomen op bedrijventerreinen (47.000 m2 in de afgelopen vijf jaar, waarvan de helft in Sliedrecht) en in de binnenstedelijke centrumlocaties (38.000 m2). Het laatste vooral in Dordrecht.

Plancapaciteit versus behoefte 

In de afgelopen jaren is de plancapaciteit van de Drechtsteden fors afgenomen. Begin 2015 is de plancapaciteit 113.000 m2, nog iets boven de geraamde nieuwbouwbehoefte aan kantoren tot 2030 (tussen de 87.500 en 100.000 m2).2 De discrepantie tussen de plancapaciteit en de toekomstige behoefte is daarmee in kwantitatieve zin een stuk kleiner geworden.

Conclusies •

In de afgelopen drie jaar is de situatie op de kantorenmarkt in de Drechtsteden verder verslechterd. Het aanbod en de leegstand is fors toegenomen en de opname vertoont nog geen duidelijk herstel. Met de toename van het aanbod en de daarbij achterblijvende opname is de kantorenmarkt in de Drechtsteden nog ruimer geworden. Landelijk gezien is er ook nog steeds sprake van een ruime markt, maar hierin lijkt door toename van de opname sprake te zijn van een lichte verbetering.

•

De leegstand van kantoren in de Drechtsteden is een structureel probleem. Ruim de helft van de leegstaande kantoorruimte staat al langer dan drie jaar leeg, 31% staat al langer dan vijf jaar leeg. Veel van deze kantoren zijn sterk verouderd waardoor deze niet meer voldoen aan de huidige vraag waarbij flexibiliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid steeds belangrijker worden.

•

De transacties die plaatsvinden betreffen vooral partijen binnen de gemeente/regio waardoor de effectieve opname beperkt blijft. De verwachting is dan ook dat met deze vraag naar kantoren de leegstandsproblematiek van kantoren in de Drechtsteden de komende jaren niet zal doen veranderen.

•

De langdurige kantorenleegstand in de Drechtsteden kan alleen worden ingeperkt door het onttrekken van kantoren uit de voorraad die niet meer aansluiten bij de huidige vraag. Dit kan òf door herbestemming òf door sloop/nieuwbouw. Het uit de markt halen

2

Gebaseerd op een raming van de Provincie Zuid-Holland voor de regio Zuid-Holland-Zuid.

3

van kansloze kantoren zorgt ervoor dat de kansen voor andere kantoren die minder kansloos zijn worden vergroot. •

De plancapaciteit van kantoren in de Drechtsteden is de afgelopen jaren fors teruggebracht, maar is nog steeds ruim voldoende om aan de toekomstige nieuwbouwbehoefte tegemoet te komen.

Figuur 1 Kengetallen kantorenmarkt Drechtsteden 2012 en 2015 (x 1.000 m2) Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting en Ooms Makelaars (partner in Dynamis) hebben 4 vestigingen in de Drechtsteden en zijn beide actief in alle gebieden van de vastgoedmarkt. Vanuit hun vestiging in Dordrecht zijn beide organisaties onder andere actief op het gebied van aanhuur en verhuur, aankoop en verkoop van kantoren, winkels, bedrijfsruimten en exploitatie gebonden vastgoed. Ze zijn specialist in de regio en signaleren trends en bewegingen in de markt.

753,1 vo o rraad 729,3 150,5 aanbo d 112,6 2015

156,4

2012

leegstand 127,8 102,4 o pname 118,6 113,4 plancapaciteit 203,0 0

100

200

300

400

500

600

700

800

Toelichting: voorraad, aanbod en leegstand per 1.1.2012 en 1.1.2015; opname is de totale opname over de periode 2007 t/m 2011 en 2010 t/m 2014; plancapaciteit tot 2030 Bron: GBD, PropertyNL, iWOZ, bedrijfsmakelaars werkzaam in de Drechtsteden (bewerking OCD)

4

1

Voorraad

In Nederland is er nog geen officiële statistiek beschikbaar die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze en volledig registreert. Verschillende marktpartijen publiceren wel voorraadcijfers, maar hierin zien we vaak grote onderlinge verschillen. Deze verschillen komen met name door de verschillende definities die zij hanteren. Juist voor een kleine kantoorregio als de Drechtsteden is het hebben van een totaalbeeld van de kantorenvoorraad, inclusief de kleine kantoren, van groot belang. Om de voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden volledig en nauwkeurig in kaart te brengen, maakt het OCD voor deze monitor gebruik van gegevens van Gemeentebelastingen Drechtsteden (GBD). Hoe we dit hebben gedaan ziet u in onderstaand kader. Volgens de administratie van GBD heeft de Drechtsteden een totale voorraad van 753.000 m2 aan kantoorruimte (peildatum 1 januari 2015). In totaal tellen we in de Drechtsteden bijna 1.600 ‘kantoren’. Ten opzichte van andere regio’s in de provincie Zuid-Holland is de Drechtsteden daarmee een kleine kantorenregio. Ten opzichte van begin 2012 is de voorraad met 24.000 m2 toegenomen. De groei komt door toevoeging van nieuwe objecten aan de voorraad (o.a. Leerwerkpromenade, Kilkade en Romboutslaan in Dordrecht, Druivengaarde in Hendrik-IdoAmbacht, Rosmolenweg in Papendrecht en Christaan Huijgenstraat in Zwijndrecht), door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een kantoorruimte.

Gemeentelijke belastingbestanden als bron voor voorraad en leegstand kantoren Om hun taak uit te kunnen voeren beschikt Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) over een registratie met alle niet-woningen in de Drechtsteden. Hierin zijn vierkante meters van objecten als kantoren, bedrijven en winkels opgenomen. Om de voorraad kantoorruimte te bepalen zijn uit deze registratie alle objecten geselecteerd waarvan minimaal 70% van de oppervlakte een kantoorfunctie heeft. Ook kleine kantoorruimtes zijn in de voorraad meegenomen. Vervolgens zijn objecten toegevoegd die nu in hun huidige gebruik niet aan die 70% kantoorfunctie voldoen, maar volgens regionale marktpartijen wel als kantoorruimte zullen worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komen omdat ze nu ook gebruikt worden voor kantoorbanen zoals bijvoorbeeld het politiebureau aan de Overkampweg in Dordrecht. Praktijkruimten zijn ook in de voorraad kantoorruimte meegenomen. GBD registreert ook wanneer een object niet in gebruik is, en dus leeg staat, en per wanneer het leeg staat. Het op deze wijze verkregen bestand met alle kantoorruimten is door het OCD bewerkt: kantoortypologieën, grootteklassen en leeftijdsklassen, en duur leegstand zijn toegevoegd. Wijzigingen in de afbakening van kantoorruimte zijn ook voor het bestand van 2012 doorgevoerd. Hierdoor wijken de cijfers enigszins af van de eerder verschenen monitor in 2012.

Hoe deze voorraad van 753.000 m2 aan kantoorruimte is verdeeld over de zes Drechtsteden gemeenten en hoe deze zich heeft ontwikkeld, laat figuur 2 zien. Hieruit blijkt dat meer dan de helft van de voorraad zich in Dordrecht bevindt, 400.000 m2. Van de kleinere gemeenten heeft Zwijndrecht de grootste voorraad kantoorruimte (110.000 m2). Alblasserdam (35.000 m2) en Hendrik-Ido-Ambacht (38.000 m2) hebben de kleinste voorraad. In Dordrecht, Papendrecht en Sliedrecht is de voorraad gegroeid, in de andere gemeenten is de voorraad in omvang niet of nauwelijks veranderd. In totaal nam de voorraad in de Drechtsteden in de afgelopen drie jaar met 24.000 m2 toe. In tabel 1 van de bijlage staat een volledig overzicht van de vierkante meters kantoorruimte verdeeld over de zes gemeenten in 2012 en 2015.

5

Figuur 2 Ontwikkeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012-2015 (x 1.000 m2)

35,5

A lblasserdam

400,3

Do rdrecht 37,9

Hendrik-Ido -A mbacht

2015 2012

83,8

P apendrecht

85,8

Sliedrecht

109,9

Zwijndrecht

753,1

Drechtsteden

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD)

Kantoortypologie De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. In deze monitor sluiten we aan bij de typologieën die eerder zijn onderscheiden bij de aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland3. Van de zeven verschillende kantoortypologieën die daarbij zijn onderscheiden (zie kader ‘Kantoortypologieën’ aan het einde van de hoofdtekst) hebben we in de Drechtsteden de volgende vier kantoortypologieën:    

binnenstedelijke centrumlocaties (Binnenstad van Dordrecht en gebied rond het station in Zwijndrecht); kantoorvestiging op bedrijventerreinen (komt veelvuldig in alle zes gemeenten voor); kantoorvestiging in woonwijken (alle Drechtsteden gemeenten); kantoorvestiging op snelweglocaties (één locatie, Businesspark Amstelwijck in Dordrecht).4

Deze vier verschillende kantoortypologieën in de Drechtsteden zijn in figuur 3 in kaart gebracht.

3 4

Stec Groep B.V. (2010), Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland Stationspark Sliedrecht ligt weliswaar aan een snelweg, maar heeft geen bovenwijkse voorzieningen (zoals kinderopvang, hotel, retail) en heeft geen directe aansluiting met de snelweg.

6

Figuur 3 Kantoortypologieën in de Drechtsteden

Figuur 4 laat zien hoe de voorraad zich voor de vier verschillende locatietypen binnen de Drechtsteden heeft ontwikkeld. De voorraad is vooral gegroeid op bedrijventerreinen (+18.400 m2) en in de woonwijken (+5.400 m2). In de binnenstedelijke centrumlocaties in Dordrecht en Zwijndrecht en op de snelweglocatie Amstelwijck is de voorraad in omvang niet veel veranderd.

Figuur 4 Ontwikkeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012-2015 (x 1.000 m2) binnenstedelijke centrumlocaties

240,4

kantoorvestiging in woonwijken

210,2

kantoorvestiging op bedrijventerreinen

284,9

2015 2012

17,6

snelweglocaties

753,1

Drechtsteden 0

100

200

300

400

500

600

700

800


Grootte De gemiddelde grootte per kantoor in de Drechtsteden bedraagt bijna 600 m2. Figuur 5 laat zien hoe de totale voorraad aan kantoorruimte in de Drechtsteden is verdeeld naar grootteklasse. Hiervoor zijn kantoorruimten die deel uitmaken van één groot pand bij elkaar opgeteld.5 In de Drechtsteden tellen we in totaal 1.286 kantoren. Ruim 60% van de kantorenvoorraad (in oppervlakte) in de Drechtsteden bevindt zich in kantoren vanaf 1.000 m2 (verdeeld over 166 kantoren). Ruim een kwart zit in de middencategorie van 250 tot

5

De registratie is opgebouwd naar gebruiker. Dit heeft tot gevolg dat elke gebruiker van een kantoorruimte die deel uitmaakt van een groot kantoor afzonderlijk in de registratie van GBD is opgenomen. Voor het bepalen van de kantorenvoorraad naar grootte zijn de oppervlaktes, daar waar sprake is van meerdere objecten op hetzelfde adres en met hetzelfde bouwjaar, van de afzonderlijke objecten bij elkaar opgeteld. Objecten met verschillende adressen in één en hetzelfde pand zijn nog niet uit de registratie van GBD af te leiden.

7

1.000 m2 (verdeeld over 433 kantoren). De voorraad aan kantoorruimte tot objecten van 250 m2 heeft een aandeel van 11%. Hierin zitten veel hele kleine kantoorruimten. In totaal gaat het hier om 687 objecten. Zie tabel 2 in de bijlage voor meer gegevens over de voorraad naar grootte.

Figuur 5 Verdeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden naar grootte per 1.1.2015

9% < 100 m2 van 100 tot 250 m2 van 250 tot 500 m2

13%

42%

van 500 tot 1.000 m2 van 1.000 tot 2.500 m2

15%

vanaf 2.500 m2

19%


Leeftijd Omdat er weinig nieuwe kantoorruimte aan de voorraad is toegevoegd veroudert de kantorenvoorraad. Begin dit jaar is bijna driekwart van de kantorenvoorraad in de Drechtsteden ouder dan 15 jaar (zie figuur 6), in 2012 lag dit aandeel op 68%.

Figuur 6 Verdeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden naar leeftijd per 1.1.2015 5% 9%

< 5 jaar tussen 5 en 10 jaar

13%

tussen 10 en 15 jaar ouder dan 15 jaar

73%


2

Aanbod

Hoeveel kantoorruimte wordt op de vrije markt door bedrijfsmakelaars aangeboden? In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. In de afgelopen drie jaar is het aanbod aan kantoorruimte (+38.000 m2) toegenomen. In 2012 bedroeg het aanbod 113.000 m2, nu is dat 150.000 m2. Vooral in Dordrecht (+21.600 m2) en Zwijndrecht (+10.500 m2) is het aanbod gegroeid (zie figuur 7). Het aanbod is vooral toegenomen door het vertrek van een aantal grootgebruikers (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland). Ook de krimp bij veel zorgaanbieders (als gevolg van de bezuinigingen die met de transformatie van AWBZ naar WMO gepaard gaan) zorgt ervoor dat ze minder kantoorruimte nodig hebben. Ten opzichte van de totale voorraad hebben Dordrecht en Zwijndrecht veel kantoorruimte in aanbod. In Alblasserdam en Papendrecht is het aanbod gedaald. De gemiddelde grootte van een aangeboden object is niet veel veranderd. Deze ligt nog steeds iets boven de 600 m2. 8

Figuur 7 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012-2015 (x 1.000 m2) 6,5

Alblasserdam

89,7

Dordrecht Hendrik-IdoAmbacht

5,7 2015

2,9

Papendrecht

2012

13,8

Sliedrecht

31,9

Zwijndrecht

150,5

Drechtsteden 0

20

40

60

80

100

120

140

160

Bron: PropertyNL, iWOZ, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD)

Kantoortypologie Met uitzondering van de snelweglocaties is het aanbod op alle kantoorlocaties tussen 2012 en 2015 toegenomen, het meest in de binnenstedelijke centrumlocaties (+15.600 m2) en op de bedrijventerreinen (+15.500 m2). In de woonwijken is het aanbod met bijna 10.000 m2 gegroeid (zie figuur 8).

Figuur 8 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012-2015 (x 1.000 m2) binnenstedelijke centrumlocaties

75,0


19,8


52,9

2015 2012

2,8

snelweglocaties

150,5

Drechtsteden 0

20

40

60

80

100

120

140

160


Grootte Figuur 9 laat zien hoe het aanbod van kantoorruimte in de Drechtsteden is verdeeld over de objecten naar grootteklasse. Ruim 40% van de totaal aangeboden vierkante meters aan kantoorruimte betreft grote objecten vanaf 2.500 m2. Aanbod van deze omvang bevindt zich alleen in Dordrecht en Zwijndrecht. Juist in deze categorie is het aanbod het meest toegenomen.

9

Figuur 9 Verdeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden naar grootteklasse per 1.1.2015

8% < 100 m2

12%

van 100 tot 250 m2

41%

van 250 tot 500 m2 van 500 tot 1.000 m2

17%

van 1.000 tot 2.500 m2 vanaf 2.500 m2

20%


3

Leegstand

De toename van het aanbod aan kantoorruimte gaat gepaard met meer leegstand (zie figuur 10), met andere woorden in deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Van de totale voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden staat begin 2015 zo’n 156.000 m2 leeg, 29.000 m2 meer dan in 2012. Door het vertrek van de eerder genoemde grote organisaties (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland) is vooral in Dordrecht de leegstand van kantoren fors toegenomen (+35.300 m2), in Zwijndrecht is de groei van de leegstand beperkt gebleven (+1.200 m2). Door het weer in gebruik nemen van een groot kantoor aan de Baanhoekweg is de leegstand in Sliedrecht flink afgenomen. Figuur 10 Ontwikkeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 (x 1.000 m2)

6,2

Alblasserdam

101,7

Dordrecht 7,0

Hendrik-Ido-Ambacht

4,4

Papendrecht

2015 2012

6,4

Sliedrecht

30,8

Zwijndrecht

156,4

Drechtsteden 0

50

100

150

200


Leegstandspercentages Een interessanter gegeven is de leegstand afgezet tegen de voorraad (zie figuur 11). Momenteel staat in de Drechtsteden 20,8% van de kantorenvoorraad leeg, in 2012 was dit nog 17,5%. Met uitzondering van Papendrecht en Sliedrecht is in alle gemeenten de leegstand (afgezet tegen de voorraad) toegenomen. Dordrecht en Zwijndrecht liggen ruim boven het regionaal gemiddelde, Alblasserdam en Hendrik-Ido-Ambacht liggen net onder het regionaal gemiddelde. Papendrecht en Sliedrecht hebben te maken met relatief weinig leegstand. Ten opzichte van de voorraad heeft Zwijndrecht nog steeds de hoogste leegstand, maar is door Dordrecht flink ingelopen.

10

Figuur 11

Ontwikkeling leegstandspercentages kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015

17,4%

Alblasserdam

25,4%

Dordrecht 18,5%

Hendrik-Ido-Ambacht 5,2%

Papendrecht

2015 2012

7,4%

Sliedrecht

28,6%

Zwijndrecht 20,8%

Drechtsteden 0%

10%

20%

30%


Kantoortypologie Kijken we naar de vier verschillende kantoortypologieën hier in de Drechtsteden, dan zien we dat de leegstand in vierkante meters, maar ook afgezet tegen de voorraad vooral in de binnenstedelijke centrumlocaties is toegenomen (zie figuren 12 en 13). Als gevolg van de sterk toegenomen leegstand in de binnenstedelijke centrumlocatie in Dordrecht staat nu ruim een derde van de voorraad in de binnenstedelijke centrumlocaties leeg. Veel van deze voorraad is sterk verouderd en sluit niet meer aan op de huidige vraag. Ook in woonwijken is de leegstand toegenomen. Op bedrijventerreinen en de snelweglocatie Amstelwijck is de leegstand van kantoren afgenomen. Figuur 12

Ontwikkeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie, 2012 en 2015 (x 1.000 m2) 90,4

binnenstedelijke centrumlocaties 29,3


35,1


2015 2012

1,6

snelweglocaties

156,4

Drechtsteden 0

50

100

150


11

200

Figuur 13

Ontwikkeling leegstandspercentages kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie, 2012 en 2015

37,6%

binnenstedelijke centrumlocaties

13,9%


12,3%


9,2%

snelweglocaties

20,8%

Drechtsteden 0%

10%

20%

30%

40%


Leegstandsduur Bijna een vijfde van de leegstaande kantoren in de Drechtsteden staat korter dan een jaar leeg (zie figuur 14). De helft staat al langer dan drie jaar leeg, 29% zelfs langer dan vijf jaar. Langdurige leegstand, ook vaak aangeduid als ‘structurele leegstand’, van kantoren is een indicatie voor incourante voorraad. Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer als kantoor bruikbaar. Veel van deze kantoren worden dan uiteindelijk niet meer in het aanbod meegenomen. Ook in de Drechtsteden is zo hier en daar sprake van zulke ‘verborgen leegstand’. Vooral kleine leegstaande kantoren worden niet altijd door marktpartijen aangeboden. Het overgrote deel van de langdurige leegstand betreft kantoren ouder dan 15 jaar. Langdurige, of structurele leegstand van kantoorruimte zien we in de hele Drechtsteden. De meeste vierkante meters bevinden zich in Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 7 bijlage).

Figuur 14 Verdeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden naar duur per 1.1.2015

18%

< 1 jaar van 1 tot 2 jaar

29%

van 2 tot 3 jaar

18%

van 3 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar langer dan 10 jaar

21%

14%


Voorbeelden transformatie van kantoorruimte in de Drechtsteden   

Stationsweg 4 in Dordrecht (3.800 m2) wordt in 2015 getransformeerd naar appartementen. De Overtoom in Papendrecht (in totaal 1.000 m2) wordt momenteel getransformeerd naar appartementen. IJsselmeer 30 in Zwijndrecht (1.800 m2) krijgt in 2015 een winkelfunctie.

12

4

Opname

In de afgelopen vijf jaar (2010-2014) is er in de Drechtsteden in totaal zo’n 102.400 m2 aan kantoorruimte opgenomen, gemiddeld 20.500 m2 per jaar. Dit is inclusief kleine kantoorruimten van minder dan 250 m2. In 2010 en vooral 2012 zijn de meeste vierkante meters opgenomen, het minst in 2013. In het laatste jaar zien we een duidelijke stijging. Het aantal transacties schommelt rond de 40 à 50 transacties per jaar. De gemiddelde transactiegrootte in deze regio bedraagt zo’n 450 m2. Daarmee is de gemiddelde transactiegrootte gedaald. In de vijf jaar voorafgaand aan de vorige peildatum (1.1.2012) bedroeg de gemiddelde omvang nog bijna 500 m2. Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag (opname) en aanbod. De opname in 2014 afgezet tegen het aanbod begin 2015 resulteert in een ‘kantorenmarktratio’ van 11%. In 2012 bedroeg deze 16%. Dit betekent dat de kantorenmarkt in de Drechtsteden nog ruimer is geworden dan dat die in 2012 al was.

Figuur 15 Ontwikkeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden 2010-2014 (x 1.000 m2) 30 29,0 25,9 20 20,5 18,3 16,4 12,8

10

0 2010

2011

2012

2013

2014

gem. 2010-2014

Bron: PropertyNL (bewerking OCD)

Figuur 16 geeft de opgenomen vierkante meters kantoorruimte in de zes gemeenten (zie ook tabel 8 bijlage) afgezet tegen die van de vorige periode (2007-2011). Opvallend is de opname in Sliedrecht, zowel in omvang als ontwikkeling. In Dordrecht is de opname duidelijk afgenomen.

Figuur 16 Ontwikkeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden (x 1.000 m2)

4,2

Alblasserdam

54,9

Dordrecht Hendrik-IdoAmbacht

5,3 20102014

3,1

Papendrecht

20072011

25,7

Sliedrecht 9,2

Zwijndrecht

102,4

Drechtsteden 0

20

40

60

80

100


13

120

140

In de Drechtsteden wordt de meeste kantoorruimte opgenomen op bedrijventerreinen, op ruime afstand gevolgd door de binnenstedelijke centrumlocaties. In de vorige periode (2007-2011) lag de opname van kantoorruimte op beide kantoorlocaties dichter bij elkaar.

Figuur 17 Verdeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie 2010-2014

10% binnenstedelijke centrumlocaties

37%

kantoorvestiging in woonwijken kantoorvestiging op bedrijventerreinen snelweglocaties

46% 7%


5

Plancapaciteit

In de afgelopen jaren is de totale plancapaciteit van kantoorruimte in de Drechtsteden fors teruggebracht. Begin 2013 bedroeg de plancapaciteit nog 185.000 m2.6 Inmiddels bestaat de huidige planvoorraad uitsluitend uit ‘harde’ plannen, met andere woorden zijn in het bestemmingsplan vastgesteld. Momenteel bedraagt deze voor de komende twee decennia 113.000 m2, waarvan het merendeel in Dordrecht en 17% in Zwijndrecht. Alblasserdam heeft geen planvoorraad aan kantoren (zie figuur 18). Wat daar aan kantoorruimte gaat komen, is dan in combinatie met bedrijfsruimte.

Figuur 18 Verdeling plancapaciteit kantoorruimte in de Drechtsteden 2015

17% Alblasserdam Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht

15% 57%

Sliedrecht Zwijndrecht

5% 6%

Bron: Drechtsteden gemeenten (bewerking OCD)

Bijna de helft van de huidige plancapaciteit betreft kantoorruimte op snelweglocatie Amstelwijck en ruim een kwart op bedrijventerreinen (Park Langesteijn en Ambachtsezoom in Hendrik-Ido-Ambacht, Slobbengors in Papendrecht en Stationspark 2 in Sliedrecht). De overige kwart staat gepland in de binnenstedelijke centrumlocatie in Zwijndrecht (Stationsomgeving Comfortis/Stadstuinen en Regis/ABB en de Westelijke Parallelweg) en in woonwijken in Dordrecht (Stadswerven en Leerpark). Een volledig overzicht van de plancapaciteit in de Drechtsteden staat in tabel 10 in de bijlage.

6

Kantorenstrategie Drechtsteden 2013 (mei 2013).

14

Figuur 19 Verdeling plancapaciteit kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie

17% binnenstedelijke centrumlocaties kantoorvestiging in woonwijken

47%

kantoorvestiging op bedrijventerreinen snelweglocaties

26%


6

Behoefte

Hoe verhoudt de huidige plancapaciteit van kantoren zich tot de toekomstige vraag naar kantoorruimte in de Drechtsteden? In haar Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM)7 gaat de Provincie Zuid-Holland uit van een raming van de nieuwbouwvraag tot 2030 van 125.000 m2 voor de regio Zuid-Holland-Zuid. Deze raming is gebaseerd op twee vraagramingen die de provincie eerder heeft laten uitvoeren (Stec en EIB). Het aandeel van de Drechtsteden in de kantorenmarkt van de regio Zuid-Holland-Zuid schatten we op zo’n 70 tot 80 procent. Op deze wijze komen we op een raming van een nieuwbouwbehoefte voor de Drechtsteden tot 2030 van 87.500 tot 100.000 m2, iets lager dan de huidige plancapaciteit. De kwantitatieve discrepantie tussen plancapaciteit en toekomstige behoefte aan nieuwbouw op de kantorenmarkt is dus sterk teruggebracht. Daarmee is nog niet gezegd dat vraag en aanbod op de regionale kantorenmarkt ook in kwalitatieve zin goed op elkaar aansluiten.

7

De Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) is op 9 juli 2014 door de provincie vastgesteld en op 1 augustus 2014 formeel in werking getreden. Dit nieuw ruimtelijk kader dient als basis voor de beoordeling van bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer de werklocaties bedrijventerreinen, detailhandel en ook kantoren.

15

Definities en bronnen Kantoorruimte: Object of deel van een object (voor minimaal 70%) dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van administratie. Toegevoegd worden die objecten die nu voor minder dan 70% uit kantoorruimte bestaan, maar in hun geheel als kantoorruimte kunnen worden aangeboden én praktijkruimten. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte volgens de administratie van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsmatige wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande kantoorruimten en bestemmingswijzigingen van kantoorruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Bron: Gemeentebelastingen Drechtsteden

Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten kantoorruimte. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Bron: PropertyNL, iWOZ, websites bedrijfsmakelaars werkzaam in de regio

Leegstand: In het algemeen het niet-verhuurd en/of in gebruik (genomen) zijn van (een gedeelte van) een kantoorobject. In deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden

Opname: Een transactie waarbij kantoorruimte op de ‘vrije’ markt wordt verhuurd of verkocht; dit is de markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Bron: PropertyNL

Planvoorraad: Ontwikkelcapaciteit van kantoorruimte komende 10 à 15 jaar. Bron: Drechtsteden gemeenten

16

Kantoortypologieën Grootstedelijke toplocaties: Een verstedelijkt gebied van enige omvang met een grote aantrekkingskracht op Nederlandse en buitenlandse bedrijven en investeerders. De aantrekkingskracht heeft betrekking op het hele leefmilieu en is een combinatie tussen internationaal georiënteerd bedrijfsleven, een topklasse woonmilieu en topvoorzieningen. Binnenstedelijke centrumlocaties: Vaak gelegen in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla’s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Heel vaak gaat het ook om centrummilieus rond het hoofdstation van een stad. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor non-profit organisaties. Randstedelijke OV-knooppuntlocaties: Kantoorlocaties op en rondom knooppunten van belangrijke OV-infrastructuur. Het gaat hier om locaties rondom intercitystations of locaties waar meerdere ov-vervoerslijnen samen komen. Regionale OV-knooppuntlocaties: Kantoorlocaties die verschillen van Randstedelijke OV-knooppunten doordat deze gelegen zijn rondom kleinschaliger OV-knooppunten en stations. OV-bereikbaarheid is regionaal van aard, waardoor deze locaties met name interessant zijn voor regionaal verzorgende kantoorgebruikers. Qua omvang en uitstraling zijn deze locaties minder grootschalig dan Randstedelijke OV-knooppunten. Snelweglocaties: Kantorenlocaties aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locaties is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om de uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoge uitstraling van het kantoorpand. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt. Kantoorvestiging op bedrijventerreinen: Kantoorruimten op bedrijventerreinen. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Kantoorvestiging in woonwijken: Omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of kantoorverzamelgebouwen. Bron: Stec Groep

drs. A.L.C. Leijs maart 2015 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 [email protected] www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

17

Bijlagen Voorraad, aanbod, leegstand, opname en plancapaciteit kantoren Voorraad Tabel 1a Voorraad kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m 2) A D H P S binnenstedelijke 207.100 centrumlocaties kantoorvestiging in 16.600 78.200 19.000 27.900 22.500 woonwijken kantoorvestiging op 18.900 89.000 18.400 46.400 59.100 bedrijventerreinen snelweglocaties 16.900 -

totaal m2 aantal objecten

Z 34.100 40.700 34.700 -

35.500

391.200

37.300

74.300

81.600

109.400

114

763

134

143

154

267

DS 241.100 33,1% 204.800 28,1% 266.500 36,5% 16.900 2,3% 729.300 100% 1.575


Tabel 1b Voorraad kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P S binnenstedelijke 205.700 centrumlocaties kantoorvestiging in 16.600 84.200 19.600 28.500 20.100 woonwijken kantoorvestiging op 18.900 92.700 18.300 55.300 65.700 bedrijventerreinen snelweglocaties 17.600 -

totaal m2

Z 34.700 41.200 34.000 -

35.500

400.300

37.900

83.800

85.800

109.900

114

782

136

139

159

258

Tabel 2a Voorraad kantoorruimte naar grootte8 in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2) A D H P S < 100 m2 600 8.800 1.500 1.800 1.500

Z 4.400

aantal objecten

DS 240.400 31,9% 210.200 27,9% 284.900 37,8% 17.600 2,3% 753.100 100% 1.588


100 m2 tot 250 m2

4.200

25.700

6.600

10.100

7.700

12.200

250 m2 tot 500 m2

6.700

45.900

9.800

5.300

8.700

19.500

500 m2 tot 1.000 m2

7.000

57.500

7.400

5.000

20.400

9.700

10.300

68.900

4.100

9.200

23.900

21.300

6.800

184.400

7.900

43.000

19.400

42.300

35.500

391.200

37.300

74.300

81.600

109.400

74

604

106

124

144

221

1.000 m2 tot 2.500 m2 vanaf 2.500 m2

totaal m2 aantal kantoren

DS 18.500 2,5% 66.500 9,1% 95.800 13,1% 108.200 14,8% 136.500 18,7% 303.900 41,7% 729.300 100% 1.273


8

De registratie is opgebouwd naar gebruiker. Dit heeft tot gevolg dat elke gebruiker van een kantoorruimte die deel uitmaakt van een groot kantoor afzonderlijk in de registratie van GBD is opgenomen. Voor het bepalen van de kantorenvoorraad naar grootte zijn de oppervlaktes, daar waar sprake is van meerdere objecten op hetzelfde adres en met hetzelfde bouwjaar, van de afzonderlijke objecten bij elkaar opgeteld. Objecten met verschillende adressen in één en hetzelfde pand zijn nog niet uit de registratie van GBD af te leiden.

Tabel 2b Voorraad kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P S < 100 m2 600 9.000 1.400 1.500 1.700

Z 4.100

100 m2 tot 250 m2

4.200

27.100

6.900

9.000

7.200

10.900

250 m2 tot 500 m2

6.700

47.900

9.000

6.200

9.200

19.200

500 m2 tot 1.000 m2

7.000

55.900

7.200

6.300

18.700

10.400

10.300

77.600

5.300

9.200

26.800

20.200

6.800

182.700

7.900

51.500

22.100

45.100

35.500

400.300

37.900

83.800

85.800

109.900

73

630

107

119

146

211

Tabel 3a Voorraad kantoorruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2) A D H P S < 5 jaar 4.700 33.400 900 5.400 12.000

Z 11.500

1.000 m2 tot 2.500 m2 vanaf 2.500 m2

totaal m2 aantal kantoren

DS 18.400 2,4% 65.400 8,7% 98.200 13,0% 105.500 14,0% 149.400 19,8% 316.200 42,0% 753.100 100% 1.286


DS 67.900 9,3% 78.500 10,8% 85.200 11,7% 492.300 67,5%

tussen 5 en 10 jaar

5.600

29.200

8.900

5.000

11.800

18.000

tussen 10 en 15 jaar

6.700

36.200

7.600

7.100

18.800

8.800

ouder dan 15 jaar

18.300

292.100

19.900

56.300

37.300

68.400

totaal m2

35.500

391.200

37.300

74.300

81.600

109.400

729.300 100%

Tabel 3b Voorraad kantoorruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P S < 5 jaar 2.700 17.300 1.300 8.500 3.100

Z 2.500

DS 35.300 4,7% 66.200 8,8% 99.500 13,2% 546.700 72,6%

Toelichting: totaal m2 is inclusief objecten met ‘bouwjaar onbekend’ Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD)

tussen 5 en 10 jaar

2.900

26.600

8.000

7.900

12.400

8.000

tussen 10 en 15 jaar

5.500

49.000

2.800

3.300

21.400

16.900

ouder dan 15 jaar

24.200

306.400

25.700

62.600

48.500

78.100

totaal m2

35.500

400.300

37.900

83.800

85.800

109.900

753.100 100%

Z 12.400

DS 59.400 52,8% 10.000 8,9% 37.400 33,2% 5.800 5,2%

Toelichting: totaal m2 is inclusief objecten met ‘bouwjaar onbekend’ Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD)

Aanbod Tabel 4a Aanbod kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2) A D H P S binnenstedelijke 47.000 centrumlocaties kantoorvestiging in 300 3.700 900 1.300 2.100 woonwijken kantoorvestiging op 8.000 11.600 1.800 1.800 6.900 bedrijventerreinen snelweglocaties 5.800 -

totaal aantal objecten

1.700 7.300 -

8.300

68.100

2.700

3.100

9.000

21.400

29

84

8

17

17

29


19

112.600 100% 184

Tabel 4b Aanbod kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P S binnenstedelijke 54.300 centrumlocaties kantoorvestiging in 1.000 9.500 300 2.000 3.800 woonwijken kantoorvestiging op 5.400 23.100 5.400 1.000 10.000 bedrijventerreinen snelweglocaties 2.800 -


Z 20.700 3.100 8.100 -

6.500

89.700

5.700

2.900

13.800

31.900

25

110

18

16

23

57

DS 75.000 49,8% 19.800 13,2% 52.900 35,1% 2.800 1,9% 150.500 100% 249


Tabel 5a Aanbod kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2) A D H P < 100 m2 800 800 200 300

S 100

Z 600

100 m2 tot 250 m2

1.700

4.100

500

1.300

900

600

250 m2 tot 500 m2

1.400

5.500

500

900

700

2.300

-

8.500

1.500

600

3.500

3.800

4.400

18.000

-

-

3.800

5.400

-

31.200

-

-

-

8.700

8.300

68.100

2.700

3.100

9.000

21.400

29

84

8

17

17

29

500 m2 tot 1.000 m2 1.000 m2 tot 2.500 m2 vanaf 2.500 m2


DS 2.800 2,5% 9.100 8,1% 11.300 10,0% 17.900 15,9% 31.600 28,1% 39.900 35,4% 112.600 100% 184


Tabel 5b Aanbod kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P < 100 m2 500 600 100 300

S 200

Z 1.300

100 m2 tot 250 m2

1.800

5.000

1.200

1.200

400

3.000

250 m2 tot 500 m2

1.700

8.900

1.200

900

1.300

3.400

-

12.800

3.200

600

5.900

3.500

2.500

17.600

-

-

6.000

3.200

-

44.700

-

-

-

17.500

6.500

89.700

5.700

2.900

13.800

31.900

25

110

18

16

23

57

500 m2 tot 1.000 m2 1.000 m2 tot 2.500 m2 vanaf 2.500 m2



20

DS 3.000 2,0% 12.600 8,4% 17.400 11,6% 25.900 17,2% 29.300 19,5% 62.200 41,3% 150.500 100% 249

Leegstand Tabel 6a Leegstand kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2 en als % van de voorraad) A D H P S Z DS binnenstedelijke 44.000 16.700 60.700 centrumlocaties 25,2% kantoorvestiging in 700 7.900 2.000 4.300 1.800 5.500 22.200 woonwijken 10,8% kantoorvestiging op 5.300 11.500 3.900 400 13.500 7.400 41.900 bedrijventerreinen 15,7% snelweglocaties 3.100 3.100 18,2% totaal % voorraad

6.000 17,0%

66.400 17,0%

5.900 15,7%

4.700 6,3%

15.300 18,7%

29.600 27,0%

127.800 17,5%


Tabel 6b Leegstand kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2 en als % van de voorraad) A D H P S Z DS binnenstedelijke 72.600 17.700 90.400 centrumlocaties 37,6% kantoorvestiging in 2.000 15.000 2.300 3.400 1.900 4.700 29.300 woonwijken 13,9% kantoorvestiging op 4.200 12.400 4.700 1.000 4.400 8.400 35.100 bedrijventerreinen 12,3% snelweglocaties 1.600 1.600 9,2% totaal % voorraad

6.200 17,4%

101.700 25,4%

7.000 18,5%

4.400 5,2%

6.400 7,4%

30.800 28,6%

156.400 20,8%

Tabel 7a Leegstand kantoorruimte naar duur in de Drechtsteden per 1.1.2012 (in m2) A D H P S < 1 jaar 800 13.500 2.700 2.700 5.200

Z 5.000

DS 29.900 23,4% 20.800 16,3% 28.100 22,0% 15.400 12,1% 33.200 26,0% 200 0,2%


1 tot 2 jaar

1.200

11.300

900

100

500

6.800

2 tot 3 jaar

800

14.900

1.200

1.000

-

10.200

3 tot 5 jaar

1.200

9.500

800

500

500

2.900

5 tot 10 jaar

1.900

16.900

300

400

9.100

4.600

-

200

-

-

-

-

6.000

66.400

5.900

4.700

15.300

29.600

127.800 100%

S 900

Z 100

DS 27.900 17,8% 27.400 17,5% 20.900 13,4% 31.900 20,4% 45.100 28,8% 2.900 1,9%

langer dan 10 jaar

totaal


Tabel 7b Leegstand kantoorruimte naar duur in de Drechtsteden per 1.1.2015 (in m2) A D H P < 1 jaar 400 24.900 900 900 1 tot 2 jaar

2.400

17.800

1.500

300

1.200

4.300

2 tot 3 jaar

500

14.600

100

700

1.400

3.600

3 tot 5 jaar

200

17.800

2.700

1.000

2.400

7.900

5 tot 10 jaar

1.100

25.600

1.800

1.500

500

14.700

langer dan 10 jaar

1.800

1.100

-

-

-

-

totaal

6.200

101.700

7.000

4.400

6.400

30.800


21

156.400 100%

Opname Tabel 8a Opname kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden in 2007-2010 (in m2) A D H P S binnenstedelijke 45.200 centrumlocaties kantoorvestiging in 200 6.100 600 1.600 1.300 woonwijken kantoorvestiging op 4.400 12.600 4.200 1.700 21.600 bedrijventerreinen snelweglocaties 5.500 -

totaal

4.600

69.400

4.800

3.300

22.900

Z 4.500 1.400 7.700 -

DS 49.700 41,9% 11.200 9,4% 52.200 44,0% 5.500 4,6%

13.6200

118.600 100%

Z 3.800

DS 37.800 36,9% 7.400 7,2% 47.300 46,2% 9.900 9,7%


Tabel 8b Opname kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden in 2010-2014 (in m2) A D H P S binnenstedelijke 33.900 centrumlocaties kantoorvestiging in 200 3.400 1.100 1.100 900 woonwijken kantoorvestiging op 4.000 7.700 4.200 2.000 24.800 bedrijventerreinen snelweglocaties 9.900 -

totaal

4.200

54.900

5.300

3.100

25.700

800 4.500 -

9.200

102.400 100%


Plancapaciteit Plancapaciteit kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden (peildatum begin 2015 (in m2)) A D H P S Z binnenstedelijke 19.000 centrumlocaties kantoorvestiging in 11.900 woonwijken kantoorvestiging op 7.000 6.000 16.500 bedrijventerreinen snelweglocaties 53.000 -

Tabel 9

totaal

0

64.900

7.000

6.000

16.500

19.000

DS 19.000 16,8% 11.900 10,5% 29.500 26,0% 53.000 46,7% 113.400 100%


Tabel 10 Plancapaciteit in de Drechtsteden (peildatum begin 2015 (in m2)) gemeente locatie hard/ totale plan2015 zacht capaciteit Dordrecht Amstelwijck H 53.000 4.000 Dordrecht Stadswerven H 4.400 Dordrecht Leerpark H 7.5009 HI Ambacht Park Langesteijn H 4.000 HI Ambacht Ambachtsezoom H 3.000 Papendrecht Slobbengors H 6.000 Sliedrecht Stationspark II H 16.500 Zwijndrecht Stationsomgeving H 5.000 Comfortis/Stadstuinen Zwijndrecht Stationsomgeving H 9.000 Regis/ABB Zwijndrecht Westelijke Parallelweg H 5.000 totaal

113.400

4.000

20162020 14.500 2.200 7.500 4.000 3.000 6.000 16.500 5.000

20212025 12.500 2.200

na 2025 22.000

14.700

22.000

9.000 5.000 72.700

Bron: Drechtsteden gemeenten

9

Op delen van het gebied rust een gemengde bestemming (flexibiliteitswens), waaronder veel functies kunnen vallen waaronder kantoren tot een maximum van 7.500 m2. Hoewel het juridisch-planologisch is toegestaan, is de kans klein dat in dit gebied een dergelijk kantorenvolume wordt ontwikkeld.

22

Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015

Recommend Documents