Monitor kantorenmarkt Haaglanden

Uitgave Stadsgewest Haaglanden september 2010

Samenstelling Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek en Stadsgewest Haaglanden, Sector Economie

Monitor kantorenmarkt Haaglanden

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Fotografie Sicco van Grieken, Zoetermeer A. Lammers

Druk

De cijfers per 1 januari 2010

Nivo, Delfgauw

Oplage 650 exemplaren

Losse exemplaren

ISBN: 978-90-75157-37-6 ISSN: 1571-8476 NUR: 903 Omslagfoto: Stadsdeelkantoor Escamp, Den Haag

economie

Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66, 2501 CB Den Haag Telefoon: 070 750 1500

Monitor kantorenmarkt Haaglanden De cijfers per 1 januari 2010

Inhoud

Hoofdstuk Inleiding

3

Samenvatting

4

1 Haaglanden en de Randstad

7

2 Ontwikkelingen Haaglanden 2009

2.1 Groei van de kantorenvoorraad 2.2 Aanbod en opname van kantoren

15 15 18

3 Ontwikkelingen in de komende jaren

27

4 Werkgelegenheid in kantoren

30

Definities kantorenmarkt

33

Bijlagen

35

2

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2010

Inleiding Deze monitor is de zestiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het Stadsgewest Haaglanden. De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2009 staan in deze publicatie centraal. Bij de interpretatie daarvan dient bedacht te worden dat de effecten van de recessie tot 1 januari 2010 in beeld komen. De ontwikkelingen daarna worden niet beschreven, maar tenderen naar nog sterkere afname van de vraag. Wel wordt uitgebreid ingegaan op de verwachtingen over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio’s in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m² zijn daarin niet meegenomen. Hoofdstuk 2 laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden onderscheiden naar gemeente en grootteklasse. Ook kantoren kleiner dan 500 m² zijn hier in de cijfers opgenomen. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie tot het kantorenbeleid dat door het Stadsgewest Haaglanden is geformuleerd. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren, onderscheiden naar de belangrijkste branches. Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden

Wassenaar

Internationaal Strafhof Clingendael World Forumgebied Benoordenhout

Hofzichtpark Leidschenhage e.o.

Utrechtsebaan Binnenstad Nieuw Centraal Groene Schenk Sijtwende/Oosteinde Nieuw Centrum Beatrixkwartier Voorburg Centrum

Leidschendam-Voorburg

Klein Plaspoelpolder Overgoo Forepark Binckhorst Zuid-Oost ‘s Gravendreef Voorweg/Amerikaweg 's-Gravenhage Laakhaven/HS Binckhorstlaan Voorburg station Stadscentrum Hoornwijck

Ypenburg A12 zone

Rijswijk

Zoetermeer

Afrikaweg Rokkeveen A12

In de Bogaard OV knooppunt

Pijnacker-Nootdorp Westland

Pijnacker Centrum

Delftse Poort West Station Centum/Spoorzone

Delft

Pijnacker Zuid

Station Zuid

Bestuurscentrum Westland

Midden-Delfland

Locaties kantoren bestaand kantoren in ontwikkeling/gepland Inleiding

3

Samenvatting De gegevens van deze monitor hebben betrekking op het jaar 2009 en de stand per 1 januari 2010. De effecten van de kredietcrisis zijn daarom nog niet echt zichtbaar, al is het opnamevolume gedaald en het leegstaande aanbod toegenomen.

Aanbod In het afgelopen jaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden fors toegenomen. Per 1 januari 2010 bedraagt het aanbod 825.000 m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 12,0%. Dit is 3,9% punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. In alle gemeenten komt het beschikbare aanbod boven deze frictieleegstand uit. Den Haag, Midden-Delfland en Wassenaar komen onder de 10% uit, terwijl Rijswijk boven de 20% uit komt. De overige gemeenten kennen aanbodpercentages variërend van 13,6 tot 18,2.

Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2009 totaal 198.800 m² en komt hiermee ruim 31% lager uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Afname deed zich in alle gemeenten voor, met uitzondering van Leidschendam-Voorburg, waar in 2009 ruim 13.300 m² werd opgenomen, tegen 10.400 m² in 2008, en Pijnacker-Nootdorp, waar in 2009 ruim 2.400 m² meer werd opgenomen dan in 2008. De teruggang in opnamevolume was het grootst in Den Haag: in 2008 bedroeg dat nog ruim 151.000 m², in 2009 werd er in totaal slechts 104.500 m² opgenomen.

Nieuwbouw In 2009 werd in Haaglanden 40.900 m² aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is 41.000 m² minder dan in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd 60% in Rijswijk gerealiseerd. Slechts een klein gedeelte van de nieuwbouw was begin 2010 nog niet verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 2010 in totaal bijna 129.000 m² worden opgeleverd. Voor een groot deel zijn de gebruikers daarvan al bekend. Voor de jaren daarna staat nog een omvangrijk metrage op stapel: bijna 210.000 m² daarvan is in uitvoering, voor het overige betreft het plannen in voorbereiding of in studie.

Tabel 1

Kerncijfers kantorenmarkt Haaglanden

Voorraad 1-1-2010 Nieuwbouw gereed gekomen in 2009 Afname door functiewijziging in 2009 In aanbouw 1-1-2010 Aanbod bestaande voorraad 1-1-2010 Leegstand in % van de voorraad 1-1-2010 Opname in 2009 Werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2009

in m2 bvo (werkgelegenheid in aantallen)

Stadsgewest Haaglanden

Waarvan Den Haag

6.859.200 40.900 8.500 338.600 825.000 12,0% 198.800 191.100

4.295.000 10.400 8.500 285.300 348.550 8,1% 104.500 113.800

Bron: zie tabellen 5 t/m 14. Zie voor definities en begrippen pagina 33.

4


Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid vertoonde sinds 2006 weer een stijgende tendens, die in 2008 stagneerde. Per 1 januari 2009 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op ruim 191.100, bijna 1.100 minder dan een jaar eerder. Deze afname is vooral toe te schrijven aan het verminderde aantal banen in de communicatie- en informatiesector (-1.423). De bouwnijverheid, het banken verzekeringswezen, openbaar bestuur en overige dienstverlening laten een lichte afname zien, terwijl de zakelijke dienstverlening en onderwijs, zorg en cultuur licht gegroeid zijn. Opvallend is de afname van het aantal kantoorgerelateerde banen in LeidschendamVoorburg met niet minder dan 2.325 werkzame personen per 1 januari 2009. Per 1 januari 2008 liet deze gemeente ook al een daling van de kantorenwerkgelegenheid zien en wel met 1.250. Ten opzichte van 1 januari 2005 is het aantal kantoorbanen hier met ruim 4.060 afgenomen. Het beeld onder de overige gemeenten is wisselend: Pijnacker-Nootdorp laat een forse groei zien van 9%, terwijl de werkgelegenheid in kantoren in Rijswijk en Midden-Delfland licht afgenomen is. In de overige gemeentes is deze werkgelegenheid licht gegroeid of stabiel gebleven. De invloed van de huidige recessie op de kantoorgerelateerde werkgelegenheid is in de beschikbare cijfers per 1 januari 2009 echter nog niet zichtbaar. De verwachting is dat die in de cijfers per 1 januari 2010 wel zichtbaar zal zijn. Voor 2010 verwacht Dynamis (maart, 2010) dat de vraag naar kantoorruimte niet of nauwelijks zal toenemen. Twynstra Gudde (juni 2010) verwacht, op basis van het Nationaal Kantorenmarktonderzoek, voor de komende drie jaar een forse afname van het aantal medewerkers onder kantoorhoudende organisaties. Het directe gevolg hiervan is een afname van het benodigde kantooroppervlakte. Deze afname wordt nog versterkt doordat op een efficiëntere manier gehuisvest gaat worden. Het totale effect zou een afname van het gebruiksoppervlakte met circa 12% kunnen zijn.

Samenvatting

5

Nieuw Babylon, Den Haag.

Rabobank, De Lier, Westland.

6


Hoofdstuk 1

Haaglanden en de Randstad In 2008 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar. De opname kwam met 1,26 miljoen m² uit op een laagste volume van de afgelopen 10 jaar. Het aanbod daalde daarentegen voor het tweede jaar op rij, tot totaal circa 5,2 miljoen m² per 1 januari 2009. De vraag die een jaar geleden werd gesteld was in hoeverre de kantorenmarktcijfers in 2009 zouden worden beïnvloed door de economische crisis. Dat ten opzichte van de voorgaande jaren sprake zou zijn van een teruggang leek immers onvermijdelijk. Het aanbod is in 2009 aan een forse stijging onderhevig geweest. Er heeft een aanbodstijging plaatsgevonden van 19% en komt op 1 januari 2010 uit op 5.530.000 m². Het opnamevolume is in 2009 ten opzichte van 2008 met 13% verder teruggelopen tot 1,1 miljoen m². Op landelijk niveau is dit het laagste niveau van de afgelopen elf jaar.1) De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim 44 miljoen m². Daaraan gerelateerd bedraagt het huidige aanbod 12,6%. Dit percentage ligt ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Wel moet bij deze aanbodcijfers worden opgemerkt dat daarin ook plannen zijn inbegrepen waarvan de bouw nog niet gestart is.

Aanbod Na een aanboddaling in 2008 noteert de regio Utrecht in 2009 relatief de grootste stijging van de vier grote steden. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 22% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Den Haag is verantwoordelijk voor de kleinste aanbodstijging, met een stijgingspercentage van 5%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is alleen in de regio Den Haag sprake van een aanboddaling (-2%). De overige grote steden noteren allen forse stijgingen. In de regio Amsterdam is de groei van het aanbod per 1 januari 2010 onder de vier grootstedelijke regio’s absoluut het grootst (plus 116.000 m², zie ook bijlage 1). Binnen de regio’s van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend. Het aanbodcijfer in de regio Den Haag noteert in 2009 een forse stijging en komt uit op 628.900 vierkante meter kantoorruimte. Na de aanboddaling een jaar geleden betekent dit nu een stijging van 5%. In de omliggende gebieden is vooral de toename van het aanbod in Zoetermeer (plus 52.500 m²) en Rijswijk (plus 26.000 m²) opvallend. Hier staan met name in Plaspoelpolder grote metrages leeg. Per 1 januari 2009 omvat het aanbod in Zoetermeer ruim 124.500 m² en vormt daarmee ruim 20% van het aanbod in de regio Den Haag. De totale omvang van het aanbod in de Haagse regio komt per 1 januari 2010 neer op 628.900 m². Ten opzichte van een jaar eerder is dit een toename met ruim 30.000 m². De aanbodstijging in de regio Rotterdam komt evenals vorig jaar geheel voor rekening van de gemeente Rotterdam en met name het Centrum en Kralingen. In totaal is in de gemeente Rotterdam sprake van een aanbodstijging van 22%. Opvallend is dat binnen de gemeente Rotterdam in drie deelgebieden sprake is van een aanboddaling. Het aanbod in het deelgebied Spaanse Polder/Zestienhoven/ Noord-West bedraagt slechts een derde van het aanbod op 1 januari 2009.

1)

De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ondermeer ontleend aan “Vastgoedmarkt” en “Dynamis en zijn voor de Randstad echter alleen op grootstedelijk niveau beschikbaar. Onder de regio Den Haag rekent Vastgoedmarkt behalve Den Haag ook de gemeenten Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar, terwijl Dynamis ook Delft en Zoetermeer daarbij rekent. Zowel bij Vastgoedmarkt als bij Dynamis worden kantoren kleiner dan 500 m2 niet in de cijfers opgenomen. Haaglanden en de Randstad

7

Met een stijging van 14% in 2009 komt het totale aanbodcijfer in de regio Amsterdam op 1.516.500 m². In alle deelregio’s, met uitzondering van Noord en Zuidoost, is sprake van een aanbodstijging. In de regio’s buiten Amsterdam is het totale aanbodcijfer met 17% gestegen, tot 484.400 m². Deze stijging komt voor een belangrijk deel voor rekening van de deelregio Amstelveen, waar het aanbod als gevolg van toevoeging van het oude ‘KPMG gebouw’ bijna is verdubbeld. Ook in Hoofddorp is sprake van een fors gestegen aanbodcijfer. Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar fors gestegen tot 614.600 m². De aanbodstijging in deze regio komt zowel voor rekening van de omliggende kernen als van de gemeente Utrecht. Op 1 januari 2010 wordt in de gemeente Utrecht in totaal 358.900 m² kantoorruimte aangeboden, 58% van het totale aanbod in de gehele regio. In de omliggende kernen bedraagt het aanbodcijfer op 1 januari 255.700 m², 42% van het totale aanbod. Tussen de verschillende deelregio’s zijn grote verschillen waarneembaar. In veel deelregio’s is het aanbod gestegen, maar in drie gevallen is sprake van een aanboddaling. Met name in het centrum van Utrecht wordt minder kantoorruimte aangeboden. De meeste kantoorruimte wordt op 1 januari 2010 aangeboden in Nieuwegein, met een metrage van 144.000 m². Ook in Utrecht West is, met 87.800 m² beschikbare kantoorruimte, sprake van een fors aanbodcijfer.

m2 bvo 2006 = 100

In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2010 per grootstedelijke regio grafisch weergegeven. 120

Figuur 2 Ontwikkeling van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari, index: 2006 =100

110 100 90 80

Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

70 60 2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Sprekende Cijfers, januari 2010, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont alleen Den Haag een (geringe) afname van het aanbod, terwijl dit in de overige grootstedelijke regio’s toegenomen is.

Tabel 2 Regio

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Relatieve verandering van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s per 1 januari 2010 Ten opzichte van 1-1-2009

Ten opzichte van vijfjaarlijkse gemiddelde 1-1-2006 t/m 1-1-2010

+14% +5% +8% +22%

+6% -2% +6% +13%

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

8


Nieuwbouw In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per 1 januari 2010 gemiddeld uit op 8% en ligt daarmee 2% lager dan een jaar eerder. In de vier grote steden noteert Amsterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Rotterdam 3% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat.

Tabel 3

Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstad, per 1 januari 2010

Regio

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

41% 20% 44% 23% 35%

30% 18% 15% 19% 23%

14% 18% 14% 16% 15%

9% 17% 18% 18% 14%

7% 21% 18% 15% 13%

8% 22% 5% 11% 10%

10% 6% 3% 8% 8%


Opvallend in de bovenstaande cijfers is de sterke daling van het nieuwbouwpercentage in het aanbod van het afgelopen jaar ten opzichte van voorgaande jaren. In Den Haag vinden de meeste grote nieuwbouwprojecten plaats rond het Centraal Station en het Beatrixkwartier. De oplevering van de ‘Haagsche Zwaan’ moet in het tweede kwartaal van 2010 plaatsvinden. Een gedeelte van de kantoorruimte is reeds verhuurd aan Deloitte. Een ander voorbeeld van een groot project is ‘De Kroon’, waar een woon- en werkfunctie worden gecombineerd. Voor ‘Nieuw Babylon’ staat gepland dat het project eind 2011 gereed zal zijn. Voorbeelden van kleinere projecten waarvan de bouw reeds is gestart, zijn de ontwikkelingen rondom station Ypenburg. De daling van het nieuwbouwpercentage wordt veroorzaakt doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer gewild zijn en vaak al worden opgenomen voordat deze op de markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag. De huidige markt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de huidige economische crisis lijken ook de demografische tendensen geen positieve invloed te zullen uitoefenen op het slinken van het conjuncturele aanbod. Immers, teneinde de in Nederland beschikbare 5,5 miljoen m² als kantoorruimte in gebruik te nemen, is er een groei van naar schatting 200.000 kantoorbanen nodig, die zeer onwaarschijnlijk is. Dit rechtvaardigt de conclusie dat een groot aantal vierkante meters van het huidige aanbod structureel aanbod zal blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal moeten worden. De geringe nieuwbouwproductie kan er echter wel toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande aanbod sterker wordt.

Opname De opnamecijfers voor de vier grootstedelijke regio´s als geheel laten in 2009 een forse daling zien ten opzichte van een jaar eerder (min 357.000 m², oftewel een afname van 37%). Zowel totaal als per grootstedelijke regio komt het opnamevolume in 2009 op het laagste niveau van de afgelopen vijf jaar uit.

Haaglanden en de Randstad

9

Tabel 4

Opname van kantoorruimte (> 500 m²) in de Randstad

Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

in 1.000 m2 bvo

2005

2006

2007

2008

2009

349 126 131 201 807

505 155 206 118 984

457 203 262 213 1.135

396 118 257 202 973

280 123 129 84 616


Het opnamecijfer in de regio Utrecht is in 2009 gedaald tot 84.200 vierkante meter. Dit lage transactievolume in Utrecht komt voor een deel voort uit het vrijwel ontbreken van transacties groter dan 5.000 m². In Rotterdam is er in 2009 ook minder kantoorruimte opgenomen: 129.000 m². Ten opzichte van een jaar eerder komt dit neer op een daling van 50%. Het aantal transacties met een metrage boven 500 m² is in 2009 gehalveerd in vergelijking met 2008. In de regio Amsterdam komt het opgenomen volume kantoorruimte in 2009 neer op een afname van ruim 30% ten opzichte van een jaar eerder. In totaal werden in heel 2009 131 transacties geregistreerd met een metrage boven 500 m². In 2008 waren dit er ter vergelijking nog 255. In de Haagse regio komt het opgenomen volume kantoorruimte met 123.400 m² iets hoger uit (+9%) dan in 2008. Toch kan, met name in de omliggende kernen, worden gesproken van een afgenomen vraag naar kantoorruimte. De stijging ten opzichte van 2008 kan voor een belangrijk deel worden verklaard uit een transactie van 20.000 m² (Belastingdienst) en één van 10.000 m² (KPMG) in de gemeente Den Haag. De grootste transactie in 2008 betrof ter vergelijking een metrage van 8.500 m². Uiteindelijk bedraagt het opnamecijfer in de stad Den Haag, met 94.500 m², 77% van de totale opname in de regio Den Haag. Een jaar geleden bedroeg dit percentage nog 50%. Met name de opnamedaling in Zoetermeer en Rijswijk draagt bij aan deze ontwikkeling.

Tabel 5

Opname van kantoorruimte > 500 m² in Haaglanden, per gemeente

Regio Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Rijswijk Zoetermeer Subtotaal Haaglanden exclusief Den Haag Totaal Haaglanden

in m2 bvo

2005

2006

2007

2008

2009

62.100 3.200 11.800 14.000 35.000 64.000 126.100

106.800

131.000 700 15.500 28.700 26.600 71.500 202.500

57.100 3.700 2.500 21.300 28.700 56.200 113.300

94.500 2.000 4.500 8.900 13.500 28.900 123.400

7.400 19.700 21.400 48.500 155.300


Om de economische ontwikkeling te stimuleren is het Stadsgewest Haaglanden betrokken bij de West Holland Foreign Investment Agency (WFIA). Dit initiatief zorgt steeds vaker voor de vestiging van met name Aziatische kantoorgebruikers.

10


m2 bvo 2005 = 100

In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke regio vanaf 2005 grafisch weergegeven. 250

Figuur 3 Ontwikkeling van de opname van kantoorruimte in de vier grootstedelijke regio’s, index: 2005 = 100

200 150 100

Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

50 0 2005 1)

2006

2007

2008

2009

Opname ≥500 m², exclusief contracten ≤5 jaar.


Landelijke opname Landelijk komt het volume van de opname ruim 32% lager uit dan in 2008. Toen werd 1.560.000 m² opgenomen en voor 2009 komt Dynamis (januari, 2010) uit op een totaal van 1.055.000 m². Het relatief lage opnamevolume in 2009 duidt erop dat verhuisbeslissingen steeds vaker worden uitgesteld. Kantoorgebruikers blijven op dit moment liever zitten dan te verhuizen naar een vaak duurdere nieuwe locatie. Daar komt nog bij dat ze bij een contractverlenging verhuiskosten besparen en vaak ook nog incentives kunnen bedingen bij de belegger om niet te vertrekken.

Ontwikkeling Voor 2010 heeft het Centraal Plan Bureau (CPB) onlangs te kennen gegeven dat zij ten opzichte van 2009 een economische groei verwachten van 1,5%. Deze voorspelling is uiteraard onderhevig aan grote risico’s en onzekerheden. De verwachte economische opleving in 2010 betekent ook niet dat de problemen op de kantorenmarkt voorbij zullen zijn. Het CPB heeft berekend dat de werkgelegenheid in arbeidsjaren in 2009 is afgenomen met 2,75% en dat voor 2010 een daling wordt verwacht 3,5%. Onder andere deze ontwikkeling zorgt ervoor dat de vraag naar kantoorruimte nauwelijks tot niet zal aantrekken in 2010.

Huurprijzen De gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2009 landelijk gedaald van €137 naar €128 per m² per jaar, een daling van 6,5%. Ook binnen de vier Randstedelijke regio’s is de gemiddelde vraaghuurprijs gedaald.

Tabel 6

Gemiddelde vraaghuurprijs in y aangeboden kantoorruimte (> 500 m²) in de Randstad in m2 bvo

Regio Amsterdam1) Den Haag2) Rotterdam3) Utrecht4) 1)

Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel.

2)

Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg.

3)

Rotterdam, Schiedam en Capelle aan den IJssel.

4)

Utrecht en Maarssen.

2005

2006

2007

2008

2009

182 138 141 148

194 156 142 157

196 160 152 157

186 160 145 164

182 142 138 148

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010.


11

De vraaghuurprijzen worden echter behoorlijk gekleurd door veelvuldig geboden “incentives” zoals huurvrije periodes en inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt (januari 2010) schat in dat de werkelijke huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven huurprijs. De verwachting is dat de functie van “incentives” op de kantorenmarkt, als gevolg van de huidige financieel-economische crisis, in de komende periode verder zal toenemen. In tabel 7 is de top 4 van de in 2009 gerealiseerde huren per m² bvo kantoorruimte per deelgebied in de Randstad opgenomen. Ter vergelijking is hierin ook de hoogst gerealiseerde huur in Den Haag opgenomen.

Tabel 7

Gerealiseerde tophuren in y per m² bvo kantoorruimte per jaar in de Randstad per deelgebied, 2009

Regio

Huurprijs

Amsterdam Zuidas Amsterdam Centrum Utecht Oost Hoofddorp Den Haag Centrum

343 295 255 250 205

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010, en Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

Wat Haaglanden betreft kent Den Haag de hoogste vraaghuurprijzen. De tophuur in 2009 bedroeg hier € 205 per vierkante meter per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter vergelijking, in 2008 lag de tophuur in Den Haag op € 245. In de overige regiogemeenten variëren de gerealiseerde hoogste huurprijzen tussen € 108 en € 182. Voor 2010 is de verwachting dat de prijzen, met name in de randgebieden iets zullen dalen2). Op toplocaties, zoals het centrum van Den Haag, blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven.

2)

12

Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010. Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2010

In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2010 per deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven.

Delft

Figuur 4 Vraaghuurprijzen kantoren Haaglanden in 5 per m²/jaar per 1 januari 2010

Den Haag Binckhorst Utrechtsebaan Binnenstad Laakhaven Beatrixkwartier Congrescentrum e.o.

Leidschendam-Voorburg Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2010, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.


13

Da Vinci (Eurocommerce), Plaspoelpolder, Rijswijk.

Deelplan 24, Ypenburg, Den Haag.

14


Hoofdstuk 2

Ontwikkelingen Haaglanden 2009 2.1 Groei van de kantorenvoorraad De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp Vestigingsadviseurs, onderdeel van het Stadsgewest Haaglanden. In het bedrijfsinformatiesysteem van Steenworp worden alle direct beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en opname van minder dan 500 m² worden ook meegenomen; nieuwbouw die pas op termijn beschikbaar komt niet. Hierdoor kunnen de aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 afwijken. Per 1 januari 2010 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal van 6,859 miljoen m² (zie tabel 8). Inmiddels wordt de Haagse kantorenvoorraad, in tegenstelling tot voorgaande jaren, bepaald op basis van het gemeentelijke bestand “Onroerend Zaak Belasting” (OZB). Dat levert in afwijking van tabel 5 een voorraadcijfer voor Den Haag op van 4.744.000 m² en een totaal voor geheel Haaglanden van 7.308.000 m². Omdat de nieuwe gegevens pas in de loop van het jaar beschikbaar komen, is de voorraad per 1 januari 2010 voorlopig bepaald door het saldo van de mutaties in het afgelopen jaar (functiewijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) op te tellen bij de OZB-voorraad per 1 januari 2009.

Nieuwbouwvolume Vergeleken met de opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2008 (81.880 m² ), komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2009 met 40.900 m² aanmerkelijk lager uit. Dit volume ligt ook ver onder het in het topjaar 2003 gerealiseerde volume, toen niet minder dan 216.000 m² in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoorruimte komt het gros (24.500 m²) voor rekening van Rijswijk. Grootschalige, gereedgekomen nieuwbouwkantoren waren er behalve in Rijswijk ook in Den Haag. In Den Haag is een deel van het nog aanbouw zijnde Nieuw Babylon (kantoor H, 10.000 m²) aan de Koningin Julianaplein in gebruik genomen. De huurders van dit pand zijn Pels Rijcken & Droogleever Fortuyn advocaten en notarissen. Op basis van de planning zal Nieuw Babylon (31.000 m²) in 2010 gereed zal zijn. In Rijswijk is in het kantorengebied Plaspoelpolder “Alaska Building” gereedgekomen. Shell International Exploration & Production is de huurder van dit pand. De nieuwe huisvesting biedt ruimte voor 1.500 werknemers, die nu nog in 6 verschillende panden gehuisvest zijn. In Zoetermeer is aan de Afrikaweg Zoetermeers Buitenhof (4.000 m²) gereed gekomen. Een deel (1.250 m²) van dit pand staat nog te huur. In De Lier is de uitbreiding van de Rabobank Westland met 2.000 m² gereed gekomen. Dit kantoorgebouw, in de volksmond ook wel bekend als ‘de Ovaal’, biedt huisvesting aan Rabobankmedewerkers van de kantoren Maasdijk, Honselersdijk, ’s-Gravenzande en Poeldijk. De uitbreiding van dit nieuwe kantoor was noodzakelijk omdat de Gemeente Westland de plek van het voormalige hoofdkantoor in Naaldwijk nodig heeft voor de bouw van een nieuw gemeentehuis. In de overige regiogemeenten zijn er in 2009 geen nieuwbouwkantoren opgeleverd.

Ontwikkelingen Haaglanden 2009

15

m2 bvo x 1.000

250

Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden, 2001-2009

200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

Het opdrogen van de nieuwbouwproductie ten behoeve van de markt kan ertoe leiden dat de verhuurbaarheid van bestaand vastgoed verbetert en op termijn ook een positieve uitwerking kan hebben op de kantorenleegstand.

Functiewijziging Functiewijziging van en naar kantoren - de omzetting van kantoren naar bijvoorbeeld woningen of winkels en vice versa - speelde in de regio Haaglanden in 2009 minder een rol dan in de afgelopen drie jaar. In het afgelopen jaar was er alleen in Den Haag sprake van omzetting van kantoren naar andere functies. De transformatie van kantoren ten behoeve van woondoeleinden omvatte per saldo ruim 7.250 m². Het gaat in totaal om elf kantoorpanden en/of eenheden daarvan. Functiewijzigingen waarbij kantoren tot bedrijfs- en/of andere functies zijn verbouwd, hadden in 2009 een totale omvang van 1.900 m². De grootste betrof de verbouwing van een kantoorpand aan de Zeestraat (1.000 m²) dat tot museum is omgebouwd. En aan de Jan Hendrikstraat veranderde een kantoor (900 m²) in een gezondheidscentrum. Doordat ook 650 m² bedrijfsruimte is omgezet in kantoor, vermindert het totale kantorenareaal in Haaglanden in 2009 door functiewijzigingen per saldo met 8.500 m². Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen tezamen resulteren per saldo in een groei van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2009 met 32.000 m². m2 bvo x 1.000

80

Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2003-2009

70 60 50 40 30 20 10 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009


16


Verwachting Voor de komende jaren is de verwachting dat transformaties van kantoren naar andere functies en onttrekking door sloop kunnen toenemen, met name in Scheveningen. In Haaglanden is er een vrij omvangrijke voorraad van kantoorpanden uit de zeventiger jaren (circa 550.000 m²), die in aanmerking kunnen gaan komen voor transformatie.

m2 bvo x 1.000

Op korte termijn wordt onttrekking van substantiële omvang voorzien in Voorburg (circa 60.000 m²) en circa 6.000 m² in Rijswijk. Voor de middellange termijn wordt met de herontwikkelingsplannen in de Binckhorst een significante omvang van functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht. In 2011 staat de sloop van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken op het programma van in totaal 102.000 m2. In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo. 80

Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2003-2009

60 40 20 0 -20 -40 -60 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009


Ontwikkeling regionale kantorenvoorraad In tabel 8 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen jaar per gemeente zowel absoluut als geïndexeerd aangegeven. De voorraadcijfers van Zoetermeer zijn in 2009 licht naar boven bijgesteld, op grond van een inventarisatie door Buck Consultants International.

Tabel 8

Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2009 en 2010

Gemeente

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

m2 bvo

2009 m² bvo

2010 m² bvo

2010 in %

Index 2010 t.o.v. 2009

346.300 4.293.000 416.500 24.000 30.300 852.100 84.700 139.800 640.000 6.826.700

346.300 4.295.000 416.500 24.000 30.300 876.600 84.700 141.800 644.000 6.859.200

5,0 62,6 6,1 0,3 0,4 12,8 1,2 2,1 9,4 100

100 100 100 100 100 103 100 101 101 100

Bron: Stadsgewest Haaglanden.


17

2.2 Aanbod en opname van kantoren Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd.

Aanbod van kantoren in 2009 In vergelijking met januari 2009, toen er op de markt in het Stadsgewest Haaglanden ruim 686.000 m² aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2010, met een aanbodvolume van in totaal 825.000 m², sprake van een substantiële toename van het beschikbare aanbod (+20,2%). In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment ruim 12,0%; markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de voorraad.

Tabel 9

Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2009 en 2010 Per 1-1-2009 aantal bvo panden in m²


40 424 65 8 11 135 11 37 184 915

24.300 284.500 72.100 1.600 4.700 145.400 4.500 10.600 138.200 685.900

Per 1-1-2010 aantal bvo panden in m² 60 403 59 9 29 145 16 69 79 869

47.000 348.550 69.900 1.700 5.500 214.100 7.300 20.900 110.050 825.000

Bvo in % van de voorraad 2008

2009

7,0 6,6 17,3 6,7 15,5 17,1 5,3 7,6 21,6 10,0

13,6 8,1 16,8 7,1 18,2 24,4 8,6 14,7 17,1 12,0

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden.

Per 1 januari 2010 komt de kantorenleegstand in alle regiogemeenten veel hoger uit dan de markttechnisch gewenste frictieleegstand. De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2009 voor in Rijswijk (+68.700 m²). Voor Den Haag betekent het aanbodpercentage van 8,1% dat de dalende trend uit 2007 richting de gewenste frictieleegstand in de afgelopen twee jaar in ongunstige zin is omgebogen, zonder dat een al te problematisch niveau wordt bereikt. In Zoetermeer is de forse leegstand met 4,5% verminderd. Deze vermindering is voor een deel terug te voeren op correctie van een te hoog vastgesteld aanbod per 1 januari 2009. In tabel 10 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2009 en 2010 opgenomen, uitgesplitst naar grootteklasse.

18


Tabel 10

Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2009-2010 aantal panden

1-1-2009 bvo in m²

aantal panden

1-1-2010 bvo in m²

415 190 131 151 28 915

40.800 60.300 81.900 281.600 221.300 685.900

350 184 131 170 46 881

42.300 65.000 86.200 303.500 328.000 825.000

0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

Toe/afname aanbod aantal bvo panden in m² -65 -6 0 19 18 -34

1.500 4.700 4.300 21.900 106.700 139.100

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

m2 bvo x 1.000

In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch weergegeven. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden, 2005-2010, stand per 1 januari Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2010, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

Opname van kantoren in 2009 Voor 2009 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op 198.800 m², een afname van 88.600 m² ten opzichte van 2008. Dit is het laagste opnamevolume van de afgelopen vijf jaar en een teken dat de regionale kantorenmarkt, na een korte opleving, weer in een dip lijkt terecht gekomen.

Tabel 11

Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2008 en 2009


aantal panden

2008 bvo in m²

aantal panden

2009 bvo in m²

50 332 34 2 6 72 10 41 112 659

18.450 151.230 10.450 400 2.350 48.100 1.900 11.530 43.000 287.410

41 347 41 0 13 49 7 28 69 595

16.800 104.500 13.300 0 4.700 21.800 900 7.100 29.700 198.800

Toe/afname opname aantal bvo panden in m² -9 15 7 -2 7 -23 -3 -13 -43 -64

-1.650 -46.730 2.850 -400 2.350 -26.300 -1.000 -4.430 -13.300 -88.610

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden, bewerking DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.


19

m2 bvo x 1.000

Van alle gemeenten in Haaglanden laat Den Haag zoals gebruikelijk het grootste opnamevolume van kantoorruimte zien. Hier werd in 2009 ruim 104.500 m² kantoorvloeroppervlak door de markt in gebruik genomen. In vergelijking met het opnamevolume in 2008, is dit een afname van ruim 46.700 m² (-30%). De teruggang in opname in Haaglanden als geheel in 2009 (-31%) is voor ruim 52% op het conto te schrijven van Den Haag. 250

Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden, 2005-2009

200 150

Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

100 50 0 2005

2006

2007

2008

2009


De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de opgenomen metrages in 2009 in alle categorieën, en met name in de categorie ≥5.000 m², aanzienlijk zijn afgenomen. In de grootteklasse 500 tot 1.000 m² en 1.000 tot 5.000 m² neemt het opnamevolume minder af. De opnamegroei in kleinere kantoorpanden (tot 500 m²) is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. In 2005 bestond 76% van alle transacties in de kantorensector uit panden in de grootteklasse tot 500 m². In 2009 is dit percentage opgelopen tot ruim 88%. Opname van kantoren in de categorie ≥5.000 m² deed zich het afgelopen jaar alleen in Den Haag voor (zie ook “Monitor Haagse kantorenmarkt 2009-2010”).

Tabel 12

Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2008-2009

0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

aantal panden

2008 bvo in m²

aantal panden

2009 bvo in m²

394 183 45 27 10 659

36.210 52.800 38.900 91.000 68.500 287.410

392 107 54 41 1 595

35.020 33.510 35.470 89.450 5.350 198.800

Toe/afname opname aantal bvo panden in m² -2 -76 9 13 -8 -64

In tabel 13 is per regiogemeente het opgenomen volume per kantoorlocatie opgenomen.

20


-1.190 -19.290 -3.430 -1.550 -63.150 -88.610

Tabel 13

Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2009

Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

Den Haag Archipelbuurt Binnenstad Beatrixkwartier Benoordenhout Binckhorstlaan Binckhorst Zuid-Oost CS-kwadrant Forepark Groene Schenk Hofzichtpark Laakhaven HS Leidschenveen Nieuw Centrum Utrechtsebaan Ypenburg A12 World Forumgebied Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Den Haag

13 27 9 15 4 0 0 1 0 0 2 1 2 1 1 3 62 206 347

3.000 8.200 600 4.850 750 0 0 750 0 0 2.550 900 2.600 100 1.200 3.500 13.150 62.350 104.500

3 8 1 5 1 0 0 1 0 0 2 1 2 0 1 3 13 60 100

2 4 0 2 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 2 7 31 53

0 0 2 3 0 4 0 3 10 19 41

0 0 4.400 4.200 0 1.300 0 1.000 2.000 3.900 16.800

0 0 26 25 0 8 0 6 12 23 100

0 0 2 2 0 1 0 1 1 2 8

0 1 2 0 0 3 1 34 41

0 250 1.700 0 0 850 1.550 8.950 13.300

0 2 13 0 0 6 12 67 100

0 0 1 0 0 0 1 5 7

0

0

100

0

0 7 0 6 13

0 800 0 3.900 4.700

0 17 0 83 100

0 0 0 2 2

231 304 67 323 188

750

1.275 900 1.300 100 1.200 1.167 212 303 301

Delft Brassersplein Delftse Poort Oost Delftse Poort West Delftechpark Station Centrum/Spoorzone Station Zuid/Tanthof Oost Technopolis Innovation Park Ypenburgse Poort Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Delft

2.200 1.400 325 333 200 205 410

Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder Leidsenhage e.o. Overgoo Sijtwende/Oosteinde Utrechtsebaan Voorburg Centrum Voorburg Station Overig Totaal Leidschendam-Voorburg

Midden Delfland

250 850

283 1.550 263 324

Pijnacker-Nootdorp Delfgauw Pijnacker Centrum Pijnacker Zuid Nieuwe Veen/Heron Totaal Pijnacker-Nootdorp


114 650 362

21

Tabel 13

Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2009 [vervolg]

Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

Rijswijk Broekpolder Hoornwijck In de Bogaard Plaspoelpolder OV-knooppunt Overig Totaal Rijswijk

Wassenaar

1 6 2 27 0 13 49

250 2.050 4.050 9.900 0 5.550 21.800

1 9 19 45 0 25 100

0 1 2 5 0 3 11

250 342 2.025 367

7

900

100

0

129

0 2 1 0 7 18 28

0 750 100 0 1.050 5.200 7.100

0 11 1 0 15 73 100

0 0 0 0 1 3 4

3 9 5 2 11 39 69

1.000 4.150 3.350 1.350 6.100 13.750 29.700

3 14 11 5 21 46 100

1 2 2 1 3 7 15

333 461 670 675 555 353 430

595

198.800

100

100

334

427 445

Westland Flora Holland Honderdland Tiendweg Trade Parc Westland Wateringen Overig Totaal Westland

375 100 150 289 254

Zoetermeer Afrikaweg Lansinghage Rokkeveen kantorenpark Rokkeveen Oost Stadscentrum Overig Totaal Zoetermeer Haaglanden

Bron: Gemeenten, Stadsgewest Haaglanden en Steenworp.

In tabel 14 is per regiogemeente het aanbodvolume per kantoorlocatie opgenomen.

22


Tabel 14

Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010, stand per 1 januari

Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

Den Haag Archipelbuurt Binnenstad Beatrixkwartier Benoordenhout Binckhorstlaan Binckhorst Zuid-Oost CS-kwadrant Forepark Groene Schenk Hofzichtpark Laakhaven HS Leidschenveen Nieuw Centrum Utrechtsebaan Ypenburg A12 World Forumgebied Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Den Haag

25 43 14 16 12 4 3 12 0 0 3 0 1 7 2 5 41 215 403

10.250 22.250 26.050 17.800 33.600 19.150 30.050 7.450 0 0 3.050 0 50 12.450 1.800 13.350 40.450 110.800 348.550

3 6 7 5 10 5 9 2 0 0 1 0 0 4 1 4 12 32 100

1 3 3 2 4 2 4 1 0 0 0 0 0 2 0 2 5 13 42

410 517 1.861 1.113 2.800 4.788 10.017 621

1 3 5 4 0 7 0 1 13 26 60

3.400 2.500 12.200 4.400 0 9.700 0 300 4.800 9.700 47.000

7 5 26 9 0 21 0 1 10 21 100

0 0 1 1 0 1 0 0 1 1 6

3.400 833 2.440 1.100

1 15 4 2 1 1 1 34 59

15.300 13.500 6.500 15.000 6.000 2.700 5.300 5.600 69.900

22 19 9 21 9 4 8 8 100

2 2 1 2 1 0 1 1 8

15.300 900 1.625 7.500 6.000 2.700 5.300 165 1.185

9

1.700

100

0

189

1 14 0 14 29

200 1.400 0 3.900 5.500

4 25 0 71 100

0 0 0 0 1

200 100

1.017 50 1.779 900 2.670 987 515 865

Delft Brassersplein Delftse Poort Oost Delftse Poort West Delftechpark Station Centrum/Spoorzone Station Zuid/Tanthof Oost Technopolis Innovation Park Ypenburgse Poort Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Delft

1.386 300 369 373 783

Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder Leidsenhage e.o. Overgoo Sijtwende/Oosteinde Utrechtsebaan Voorburg Centrum Voorburg Station Overig Totaal Leidschendam-Voorburg

Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Delfgauw Pijnacker Centrum Pijnacker Zuid Nieuwe Veen/Heron Totaal Pijnacker-Nootdorp


279 190

23

Tabel 14

Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010, stand per 1 januari [vervolg]

Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

Rijswijk Broekpolder Hoornwijck In de Bogaard Plaspoelpolder OV-knooppunt Overig Totaal Rijswijk

Wassenaar

4 20 3 84 11 23 145

6.200 22.000 22.900 121.900 32.000 9.100 214.100

3 10 11 57 15 4 100

1 3 3 15 4 1 26

1.550 1.100 7.633 1.451 2.909 396 1.477

16

7.300

100

1

456

0 2 2 0 13 52 69

0 400 300 0 5.800 14.400 20.900

0 2 1 0 28 69 100

0 0 0 0 1 2 3

16 7 8 4 8 48 91

51.350 8.050 14.700 6.250 13.050 16.650 110.050

47 7 13 6 12 15 100

6 1 2 1 2 2 13

3.209 1.150 1.838 1.563 1.631 347 1.209

881

825.000

100

100

936

Westland Flora Holland Honderdland Tiendweg Trade Parc Westland Wateringen Overig Totaal Westland

200 150 446 277 303

Zoetermeer Afrikaweg Lansinghage Rokkeveen kantorenpark Rokkeveen Oost Stadscentrum Overig Totaal Zoetermeer Haaglanden

Bron: Gemeenten, Stadsgewest Haaglanden en Steenworp.

24



25

Exact Software, Technologisch Innovatief Center, Delft.

Business Center, Het Kleine Loo, Den Haag.

26


Hoofdstuk 3

Ontwikkelingen in de komende jaren Kantorenstrategie Eén van de taken van het Stadsgewest Haaglanden is het vaststellen van beleid voor kantorenlocaties. Sinds 2004 ligt dit beleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategie is te komen tot een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte naar soort, periode en locatie. Enerzijds vergt een gezonde economische ontwikkeling een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. De strategie omvat een ontwikkelingsprogramma tot 2015 en een bijbehorend afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een beperkt aantal nieuwe kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid. De strategie gaat uit van een behoefteraming, gebaseerd op een analyse van het bureau Buck Consultants International (BCI), van 108.000 m² kantoorvloeroppervlak per jaar in de periode tot 2015. De strategie onderkent dat de kantorenmarkt verschillende milieus kent, elk met een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek. De behoefte is dan ook verdeeld over zes kantorenmilieus (zie kader op de volgende bladzijde). Met de Haaglanden-gemeenten zijn spelregels overeengekomen om tot programmarealisatie te komen. Daarbij is de nodige flexibiliteit ingebouwd om tussen locaties van hetzelfde milieu te kunnen schuiven, en na overleg op stadsgewestelijk niveau ook tussen andere locaties.

Herziening strategie Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie aan de hand van jaarlijkse monitoring, kwam naar voren dat tot 2006 minder kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrote deel wel binnen het programmakader. Dat wil zeggen op de locaties en binnen de milieus die de strategie aangaf. Het programma 2007-2010 is vervolgens verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en het programma 2011-2015 is gehandhaafd, zij het met enige aanpassingen als gevolg van precisering van de plannen na 2010. Ook aan de behoefteraming tot 2015 is vastgehouden. Voor de periode na 2015 acht het in april 2008 vastgestelde Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden tot en met 2020 een indicatief programma van 415.000 m² nodig.

Nieuwbouw Van het programma tot en met 2010 staan nog dertien projecten daadwerkelijk in de steigers (zie bijlage 3), projecten die in de loop van dit jaar naar verwachting zullen worden opgeleverd. In termen van metrages gaat het dan om bijna 130.000 m². Uitgaande van de situatie per 1 januari 2010 en deze verwachte oplevering van in 2010 nog gereed te komen nieuwbouw, is in tabel 15 het programma en de (voorziene) realisatie over de periode 2007-2010 gedifferentieerd naar gemeente opgenomen.

Ontwikkelingen in de komende jaren

27

1. Grootstedelijk centrummilieu (25%) Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling. De architectuur is hoogwaardig. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties: Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan 2. Knooppuntlocatie (2a. randstedelijk 20%, 2b. regionaal 20%) Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie. Het belang van bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is groot; Voorbeeldlocaties: Delft Spoorzone en Zuid, Ypenburg station en Laakhaven HS, Rijswijk station, Zoetermeer stadscentrum 3. Binnenstedelijke locatie (10%) Gebiedskwaliteit: Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk; Voorbeeldlocaties: World Forumgebied, Benoordenhout en Groene Schenk, Leidsenhage e.o., Zoetermeer stadscentrum 4. Snelweg kantoorzone (15%) Gebiedskwaliteit: Kwaliteit van de hele locatie staat centraal, deze is hoogwaardig en professioneel. De nieuwbouw is middelgroot. Er is sprake van een goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties: Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Rokkeveen, Delftse Poort 5. Mixed bedrijvenzone (5%) Gebiedskwaliteit: De gebouwen zijn doorgaans grootschalig. Het belang van bereikbaarheid is groot. Bedrijfsmatige omgeving met goede tot uitstekende uitstraling. Aanwezigheid van veel kantoren; Voorbeeldlocaties: Binckhorstlaan en Ypenburg West, Westland 6. Verspreide kantoren in woonwijk (5%) Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren. De omgevingskwaliteit is van groot belang, de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in oudbouw in een woonomgeving met voorzieningen; Voorbeeldlocaties: Binnenstad Den Haag, Scheveningen, Archipelbuurt, Duinoord, Wassenaar Tussen ( ) aanbevolen aandeel in nieuwbouwprogramma

Tabel 15

Ontwikkelingsprogramma voor kantoren in Haaglanden, uitgaande van de situatie per 1/1/2010 x 1.000 m² bvo Per 01-01-2010 Ontwikkeld1) voorraad aanbod 2007-2010

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden 1)

346,3 4.295,0 416,5 24,0 30,3 876,6 84,7 141,8 644,0 6.859,2

47,0 348,5 69,9 1,7 5,5 214,1 7,3 20,9 110,1 825,0

13,7 146,0 6,0 0,0 2,5 65,4 1,8 8,1 36,0 279,5

2007-2010 66,5 395,0 25,0 12,3 168,5 4,7 25,2 30,2 727,4

C.q. in 2010 gereed te komen.


28


Programma 2011-2015

Plannen na 2015

15,0 432,0 55,0 4,0 50,0

111,0 432,2 20,0

29,0 105,2 690,2

10,0 35,0 678,2

20,0 50,0

Uit deze tabel valt af te lezen dat de realisatie tot en met 2010 ver bij het programma zal achterblijven: naar verwachting met bijna 450.000 m². Dezelfde confrontatie, maar dan gedifferentieerd naar kantorenmilieus, is opgenomen in tabel 16.

Tabel 16

Ontwikkelingsprogramma voor kantoren in Haaglanden, uitgaande van de situatie per 1/1/2010 x 1.000 m² bvo Per 01-01-2010 Ontwikkeld1) voorraad aanbod 2007-2010

Grootstedelijk centrummilieu 1.108,0 Knooppuntlocaties 1.207,8 Binnenstedelijke locatie 2.083,5 Snelweg kantoorzone 269,0 Mixe bedrijvenzone 917,1 Verspreid in woonwijken 1.273,8 Totaal 6.859,2 1)

68,6 259,0 147,3 51,5 139,7 158,9 825,0

2007-2010

Programma 2011-2015

Plannen na 2015

162,0 343,2 46,9 81,0 89,6 4,7 727,4

232,0 188,7 46,0 61,5 62,0 100,0 690,2

101,0 388,2 50,0 103,0 36,0

36,7 143,6 25,1 18,1 28,3 27,7 279,5

678,2

C.q. in 2010 gereed te komen.


In beide tabellen is tevens het programma voor de volgende vijfjaarsperiode opgenomen. Van dit programma zijn acht projecten in aanbouw, tot een gezamenlijk metrage van bijna 210.000 m², ofwel ruim 30% van het geprogrammeerde areaal. Voor die periode staan daarenboven plannen op stapel tot een omvang van meer dan 1 miljoen m². Projecten in aanbouw en plannen voor deze periode tezamen (zie weer bijlage 3) omvatten ruim 500.000 m² meer dan het programma. Dit surplus moet tegen de achtergrond van de fors achterblijvende productie tot nu toe, met enige relativering worden bezien: rekening mag worden gehouden met aanpassing naar beneden van planvolumina en uitfasering van projecten naar latere jaren. Immers, bij volledige realisering van deze volumina ligt structurele leegstand in de rede.

Planvolume na 2015 Het planvolume voor de periode na 2015 ten slotte beloopt een totaal van 690.000 m² (zie nogmaals bijlage 3). Voor een deel betreft het meer of minder concrete plannen, voor het overige gaat het om nog nader in te vullen capaciteit in bestemmingsplannen. Kwantitatief gaat dit planvolume het indicatieve programma uit het RSP van 415.000 m² ruim te boven, en daarenboven vergt lokalisering en differentiatie naar kantorenmilieu nog nadere overweging. Het RSP stelt namelijk dat op langere termijn een substantieel deel van nieuwe kantoren op zogenoemde Stedenbaanlocaties dient te worden ontwikkeld. Stedenbaanlocaties zijn knooppunten van openbaar vervoer, liggend aan de spoorlijn RotterdamSchiedam-Delft-Den Haag-Leiden en Den Haag-Gouda, die in de toekomst door hoogfrequente stoptreindiensten zullen worden aangedaan. Deze locaties beperken zich tot de kantorenmilieus grootstedelijk, knooppunten en binnenstedelijk. Van het planvolume na 2015 van 644.500 m² wordt ruim 80% in deze milieus op Stedenbaanlocaties voorzien.

Nieuwe evaluatie kantorenstrategie Een nieuwe evaluatie van de stadsgewestelijke kantorenstrategie is inmiddels ter hand genomen. Bij deze evaluatie zullen voorgaande noties aan een dieper gaande analyse worden onderworpen. Ook de behoefteraming zal geactualiseerd worden, rekening houdend met nieuwe marktontwikkelingen en gebruikerseisen. Een en ander zal begin 2011 moeten leiden tot een aanpassing van de huidige kantorenstrategie en verlenging daarvan tot 2020, de tijdshorizon van het RSP.


29

Hoofdstuk 4

Werkgelegenheid in kantoren De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2005 een stijgende tendens zien, die in 2008 stagneerde. Ook de kantoorhoudende branches tezamen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2009 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op ruim 191.000, bijna 1.100 of 0,6% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 10.000, of 5,5%. Gerelateerd aan het totaal in gebruik zijnde kantorenareaal is het bruto vloeroppervlak per kantoorbaan per 1 januari 2009 te berekenen op gemiddeld circa 32 m². In de werkgelegenheidscijfers zijn arbeidsplaatsen in baliekantoren niet meegenomen, in de oppervlaktecijfers tellen deze kantoren wel mee. Wordt daarvoor gecorrigeerd, dan komt het gemiddelde kantoorvloeroppervlak per werkende uit op circa 28 m².

aantal banen x 1.000

Figuur 10 laat voor een aantal gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is geweest van de bruto werkgelegenheid in kantoren in de afgelopen jaren. Deze bruto werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen banen van werkzame personen. Het gaat hier in tegenstelling tot de netto werkgelegenheid om alle werkzame personen inclusief uitzendkrachten, dus ook de parttimers die per week 12 uur of minder werken. 120

Figuur 10 Ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid Haaglanden 2001-2009.1)

100 80 60

Overige gemeenten Rijswijk en Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag

40 20

0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1)

Stand per 1 januari van het jaar.

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

Werkgelegenheid in kantoren per gemeente In tabel 17 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren uitgesplitst naar gemeente. Vanaf 2006 is het beeld per gemeente vrij eenduidig: op LeidschendamVoorburg na neemt in alle gemeenten de werkgelegenheid in kantoren tot 2008 toe, het merendeel laat ook tot 1 januari 2009 - in geringere mate - doorgaande groei zien. Vooral in Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer en Westland is er sinds 2006 substantiële groei van de werkgelegenheid in kantoren: respectievelijk 34%, 16% en 15%. In absolute zin laat Den Haag de meeste groei zien: bijna 6.000 erbij in de laatste drie jaar, waarvan ruim 550 in het laatste jaar. Dat jaar spant Delft overigens de kroon met een toename van het aantal banen in kantoren van ruim 700 (+5,1%). De absolute aantallen weerspiegelen het toenemend belang van kantoren voor de werkgelegenheid in met name Pijnacker-Nootdorp en Westland. De ontwikkeling in Leidschendam-Voorburg is daaraan tegengesteld. Wassenaar laat een gematigde groei zien van circa 300 in kantoren werkzame personen over vijf jaar. In Zoetermeer ten slotte tekent zich weer een opgaande lijn tot 2008 af na de daling van 2003 op 2004, veroorzaakt door het vertrek van het ministerie van OCW; de intrede van de nieuwe huurder in de vrijgekomen panden, de AIVD, voorheen gevestigd in Leidschendam,

30


heeft dit werkgelegenheidsverlies eerst in 2007 gecompenseerd. Het indexcijfer voor Leidschendam-Voorburg wordt mede door deze verhuisbeweging bepaald.

Tabel 17

Ontwikkeling van de (bruto) werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, 2001-2009

Den Haag Delft L-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

106.331 12.934 10.102 1101 979 21.013 2.084 6.944 19.686 181.174

111.664 13.812 10.437 1207 1102 21.823 2.085 7.209 19.896 189.235

108.348 12.993 10.598 1306 1.256 20.230 2.087 7.221 20.137 184.176

111.517 12.855 10.489 1264 1.370 19.771 2.136 8.082 17.889 185.373

112.022 13.329 11.281 1423 1.414 19.921 2.190 7.713 17.151 186.444

107.880 13.385 11.033 1468 1.575 18.993 2.232 7.914 16.698 181.178

110.051 13.597 10.798 1479 1.715 19.788 2.313 8.117 17.004 184.862

113.258 14.126 9.545 1.535 1.942 20.923 2.382 9.111 19.387 192.209

113.821 14.847 7.218 1.515 2.118 20.628 2.469 9.091 19.409 191.116

Index 2009 t.o.v. 2001 2008 107 115 71 138 216 98 118 131 99 105

100 105 76 99 109 99 104 100 100 99


De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 18. De indeling in bedrijfstakken is in 2008 gewijzigd, zodat de gegevens in deze tabel niet geheel vergelijkbaar zijn met soortgelijke cijfers in vorige monitoren.

Tabel 18

Ontwikkeling van de (bruto) werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, 2004-2009

Bouwnijverheid Transport, informatie en communicatie Banken/verzekeringswezen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs, zorg en cultuur Overige dienstverlening Totaal Haaglanden

2004

2005

2006

2007

2008

2009

439 26.730 12.001 65.382 62.495 9.370 8.956 185.373

505 26.975 11.413 65.408 62.411 10.406 9.326 186.444

1.726 26.330 10.217 63.630 60.273 9.934 9.068 181.178

1.808 26.363 10.254 67.879 60.171 9.840 8.547 184.862

1.919 27.557 10.222 73.154 60.636 10.045 8.676 192.209

1.838 26.134 10.080 73.221 60.171 11.184 8.488 191.116

Index 2009 t.o.v. 2004 2008 96 95 99 100 99 111 98 99

419 98 84 112 96 119 95 103


Belangrijkste kantorensector is de zakelijke dienstverlening, en ook de sector met de meeste groei: sinds 2003 neemt de werkgelegenheid in kantoren hier vrijwel ononderbroken toe: over vijf jaar bijna 12%. Openbaar bestuur, tweede waar het werkgelegenheid in kantoren betreft, blijft daarentegen op het peil van 2006. De informatie- en communicatiecluster als derde laat een alternerend verloop zien: groei in 2007, maar evenzoveel teruggang in 2008. In het banken verzekeringswezen tenslotte neemt de (kantoren)werkgelegenheid vrijwel gestaag af: sinds 2003 met 16%.


31

De Haagse Zwaan, Den Haag.

32


Definities kantorenmarkt Onderzoeksperiode

1 januari 2009 tot 1 januari 2010.

Kantoor

Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen.

Bestaande voorraad

Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m².

Groei van de voorraad (netto toevoeging)

Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door: c oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+); c functiewijziging van gebouwen tot kantoren (verkantoring) (+); c functiewijziging van gebouwen van kantoor naar ander gebruik (ontkantoring) (-); c sloop (-).

Aanbod bestaande voorraad

Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt te koop en/of te huur wordt aangeboden.

Frictieleegstand

Vrijgekomen aanbod dat leegstaat in afwachting van opname door nieuwe gebruiker.

Herontwikkeling

Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen, in verband met, of in afwachting van renovatie.

In aanbouw

Kantoorpand waarvan de bouw gestart is. c Voor de vrije markt: Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt veelal voor de verhuur. c Voor eigen gebruik: Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker.

In voorbereiding

Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel-) bouwplan is ingediend.

Huurprijs

Vraagprijs per m2 per jaar exclusief BTW en servicekosten.

Opname

Aantal m2 kantoorruimte dat in gebruik is genomen voor kantoordoeleinden.

Definities kantorenmarkt

33

Zoetermeers Buitenhof, Afrikaweg , Zoetermeer.

Deelplan 26, KPMG en Nederlandse Hartstichting, Ypenburg, Den Haag.

34


Bijlage 1 Aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari Aanbod x 1.000 m² bvo 2009 2010

2006

2007

2008

681.200 610.100 646.000 599.300 628.900 1.622.200 1.479.200 1.282.200 1.326.600 1.516.700 757.300 643.900 550.000 593.100 656.100 554.100 577.000 553.600 502.800 614.600 3.614.800 3.310.200 3.031.800 3.021.800 3.416.300

100 100 100 100 100

90 91 85 104 92

95 79 73 100 84

Opname x 1.000 m² bvo 2007 2008 2009

2005

2006

2007

126.100 155.300 202.500 113.300 123.400 349.300 505.200 456.500 395.500 279.900 131.400 205.800 262.200 257.300 129.200 554.100 577.000 553.600 502.800 614.600 1.160.900 1.443.300 1.474.800 1.268.900 1.147.100

100 100 100 100 100

123 145 157 104 124

161 131 200 100 127

2006 Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2007

2008

Index 2006 = 100 2009 2010 88 82 78 91 84

92 93 87 111 95

Opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s 2005 Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2006

Index 2005 = 100 2008 2009 90 113 196 91 109

98 80 98 111 99

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers 2010, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

Bijlagen

35

Bijlage 2 Oplevering van nieuwbouw kantoren in Haaglanden in 2009 Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Nieuw Centraal overig

10.000 420

Pels & Rijcken e.a. Business Center

Plaspoelpolder

24.500

‘Alaska’ (Modulus) geheel voorverhuurd aan Shell International Exploration & Production

De Lier

2.000

Rabobank (uitbreiding)

Afrikaweg

4.000

Zoetermeers Buitenhof combinatie kantoor/wonen 5 panden

Den Haag Nieuw Babylon Het Kleine Loo

Rijswijk Lange Kleiweg

Westland Leehove

Zoetermeer Van Leeuwenhoeklaan, fase 1 en 2 Totaal

40.920

Onttrokken Totaal

Den Haag

8.500 8.500

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden en Steenworp, bewerking Den Haag/DSO/Beleid/Stafafdeling Onderzoek.

36


Bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2010, naar periode van oplevering (2010) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Cyclotronweg

Technologisch Innovatief Complex

11.000

Exact Software

Cyclotronweg

Technologisch Innovatief Complex

2.700

Lawrence Center

In aanbouw, Inmiddels gereed In aanbouw

Binnenstad

9.000

‘s-Gravendreef Wijnhavenkwartier Schenkkade 50 Ypenburg, nabij Veenweg

Leidschenveen Nieuw centrum Utrechtsebaan Ypenburg/A12

2.650 8.000 18.700 2.000

Stichting ANNA, op termijn Hoge Raad (uitbreiding) Cluster E1 ‘De Kroon’ ‘Haagsche Zwaan’/Deloitte e.a. Deelpan 24

Ypenburg, westelijk van station

Ypenburg/A12

15.000

overige locaties Scheveningen haven overige locaties

22.900 2.000 1.800

Deelplan 26, KPMG en Nederlandse Hartstichting Stadsdeelkantoor Escamp Nautisch Centrum Nieuwe kerk

Plaspoelpolder

29.700

‘Da Vinci’ (Eurocommerce)

In aanbouw, Inmiddels gereed

Lansinghage

3.500

ERA Bouw

In aanbouw

Delft

Den Haag Korte Voorhout

Leyweg Landhoofd C Duinstraat

In aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw, inmiddels gereed in aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw

Rijswijk Lange Kleiweg

Zoetermeer Lus Zilverstraat Totaal 2010

128.950

Alle in aanbouw (13 panden)

Bijlagen

37

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2010, naar periode van oplevering (2011-2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

overige locaties Delft Zuid Delft Zuid Delft Zuid Spoorzone

1.700 4.000 12.000 20.000 30.000

‘Discovery’ ‘Intercity’ ‘Oriënt Express’

Archipelbuurt-Willemspark Beatrixkwartier Beatrixkwartier

4.000 34.000 68.600

Status/opmerkingen

Delft Asvest Station zuid Station zuid Station zuid Station centrum

Stadskantoor c.a.

Den Haag Burg. Marijnenlaan Siemens locatie NW-kwadrant

Siemens ‘De Monarch’

KPN-locatie Van Alkemadelaan Alexanderkazerne De Bincker Binckhorstlaan Kalvermarkt Kalvermarkt Koninginnegracht 16-19 Prins Clausplein Station Laan van NOI (Voorburgzijde) Business park Hoornwijck Business park Hoornwijck ‘s-Gravendreef ‘s-Gravendreef Johanna westerdijkplein Babylon

Beatrixkwartier Benoordenhout Binckhorst ZO Binckhorstlaan Binnenstad Binnenstad Binnenstad Forepark Groene Schenk Hoornwijck Hoornwijck Leidschenveen Leidschenveen Laakhaven HS Nieuw Centraal

6.000 72.000 2.500 6.000 1.800 2.000 4.900 12.000 8.900 4.500 35.000 45.000 2.350 12.900 31.000

Anna van Buerenplein Koningin Julianaplein Wijnhavenkwartier

Nieuw Centraal Nieuw Centraal Nieuw centrum

11.000 44.000 121.000

World Forumgebied World Forumgebied

32.000 30.000

Bezuidenhoutseweg Grotiusplaats Ypenburg, westelijk van station Ypenburg, Prins Clausplein Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg, De Singel

Utrechtsebaan Utrechtsebaan Ypenburg/A12 Ypenburg/A12 Ypenburg/A12 Ypenburg West

12.000 28.000 67.500 20.000 4.000 3.000

Ministerie LNV (uitbreiding) ‘Grotiustoren’ nabij Plas van Reef ‘Businesspark’, 1e fase De Yp, Politie-opleidingscentrum ‘Fokker’

Ypenburg, Laan van Haamstede

Ypenburg West

2.850

‘Bleriot’


Ypenburg West

2.500

‘Wright’


Ypenburg West

2.000

‘Lindbergh’

Ypenburg, Laan van Waalhaven

Ypenburg West

2.500

‘Plesman’

Erasmusplein

overige locaties

1.800

Coornhertcentrum

Eisenhowerlaan/Churchillplein 11 Eisenhowerlaan/Churchillplein

38

Sloop van 16.000 Gebouw I, III en III, sloop van 12.800

Internationaal Strafhof fase 1 Ministerie Defensie Marcapand bij ADO-stadion

In voorbereiding Exclusief sloop In aanbouw perceel 2 (Ballast Nedam)

Kavel 2 & 3 Kavel 10a (N-kavel) cluster A t/m D cluster E2

In aanbouw

Pels & Rijcken e.a.

In aanbouw, exclusief 20.000 renovatie

Koolhaasontwerp fase 1: Ministeries van Justitie en BZK Europol

In voorbereiding In aanbouw, sloop van 102.000 In aanbouw Plancapaciteit wijzigingsbevoegheid In aanbouw


Deelplan 26 Deelplan 25 Deelplan 19 Deelplan 22 om te zetten naar bedrijfsruimte? Deelplan 22, om te zetten naar bedrijfsruimte? Deelplan 22, om te zetten naar bedrijfsruimte? Deelplan 22, om te zetten naar bedrijfsruimte? Deelplan 22, om te zetten naar bedrijfsruimte?


Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Leidsenhage e.o. Overgoo overige locaties

5.000 20.000 35.000

Renovatie/uitbreiding

Schipluiden

4.000

Bestuurscentrum

Pijnacker Centrum Heron Pijnacker-Zuid

5.000 30.000 50.000

Hoornwijck Plaspoelpolder Plaspoelpolder Vrijenban

2.730 5.000 30.000 8.500

Mewivast t.b.v. Burdock Group HD Projectrealisatie AM Vastgoed Dura Vermeer

Bouwaanvraag ingediend In studie In studie In studie

Clingendael

4.900

Amerikaanse ambassade

In aanbouw

Naaldwijk Poeldijk Wateringse Veld Naaldwijk Naaldwijk

1.500 7.000 3.000 20.000 20.000

4 villa’s

1.500 in aanbouw Bouwvergunning verleend

Leidschendam-Voorburg Duindoorn NoraH Voorburg

Midden-Delfland

Utrechtsebaan

Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Nootdorp Pijnacker

Mogelijk partieel na 2015 en/of in Heron

Rijswijk Laan van Zuidhoorn Polakweg Limpergstraat Vrijenbanselaan

Wassenaar Waalsdorperlaan

Westland Galgeweg ABC-Westland Tramkeerlus Tiendweg/Hoogeland Centrum

Bestuurscentrum

Bijlagen

Uitbreiding huidig metrage in Naaldwijk, huidig metrage elders wellicht andere functie

39


Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Boerhaavelaan

Afrikaweg

57.500

v.m. IBM

Van Leeuwenhoeklaan, fase 3

Afrikaweg

10.000

p.m.

Van Leeuwenhoeklaan

Afrikaweg

5.200

kantoorvilla’s - wonen

Bredewater Kop

Afrikaweg

25.000

optie

Plein der Verenigde Naties

Rokkeveen

25.000

v.m. ‘Hollandse Meester’

Nathaliegang

Rokkeveen

2.500

p.m.

Zone Rand Sawa’s

Rokkeveen

7.500

Ring Sawa’s; meerdere gebouwen

Uppsala

Rokkeveen

4.000

locatie Uppsala/optie

Zuidweg/Paletsingel

Rokkeveen

12.000

4 ‘geluidwalkantoren’

Voorweg/Amerikaweg

p.m.

p.m.

Stadscentrum Stadscentrum

4.000 8.700

Cadenza Spazio II/Centrum West

Uitbreiding zone Boerhaavelaan (ca 52.500 bestaand naar 145.000), in fasen 2008-2020 Bestemmingsplan Van Leeuwenhoeklaan; invulling p.m. Bestemmingsplan Van Leeuwenhoeklaan; invulling p.m. Bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren Bestemmingsplan Rokkeveen Midden; invulling p.m. Bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren Bestemmingsplan Rokkeveen Kantoren Voorontwerp bestemmingsplan Rokkeveen; invulling p.m. Bestemming wordt gewijzigd van kantoren (12.500 m2) naar opleidingen/leisure Afronding Stadshart Gepland/in voorbereiding

1.235.330

209.650

Zoetermeer

Voorweg

Centrum-Oost Spazio fase II Totaal 2011-2015

40


Daarvan in aanbouw (8 panden)

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2010, naar periode van oplevering (na 2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Spoorzone Delft Zuid

15.000 96.000

TNO/NATO Frederikskazerne

Benoordenhout Benoordenhout

25.000 25.000

Omgeving Prinses Marijkestraat Binckhorstlaan/Jupiterkade

Beatrixkwartier Binckhorstlaan Binckhorst ZO Forepark

10.000 6.000 44.000 53.000

Hoornwijck Laakhaven HS Laakhaven HS

30.000 15.000 25.700

Nieuw Centraal Nieuw centrum Utrechtsebaan Utrechtsebaan Ypenburg/A12 Ypenburg/A12

65.000 9.000 7.000 10.000 87.500 20.000

Overgoo

20.000

Plaspoelpolder

50.000

Heron

20.000

Naaldwijk

10.000

Boerhaavelaan

Afrikaweg

35.000

Pelgrimshoeve e.o.

Rokkeveen

p.m.

Rokkeveen Campus/Zuidweg

Rokkeveen

p.m.

Bleizo

p.m.

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Delft Station centrum Station zuid

50% na 2020

Den Haag

Donau/Wolga/Forepad Business park Hoornwijck Waldorpstraat Waldorpstraat Busplatform Wijnhavenkwartier Bezuidenhoutseweg Juliana van Stolberglaan Ypenburg, oostelijk van station Ypenburg, Prins Clausplein

Defensiecluster

Indicatief, mogelijk meer exclusief sloop

AM Vastgoed Bouwvergunning tot 15.000 Rijkswaterstaatkavel en rest Wegenerlocatie Kavel 10a (N-kavel) spoorstrook Rode Kruiskavel, TNT-gebouw en busplatform fase 2 ‘De Vrijheid’ nabij conservatorium ‘Ypenhaag’ c.a. ‘Businesspark’, 2e fase

In aanbouw

Deelplan 26 Deelplan 25

Leidschendam-Voorburg NoraH

Rijswijk Herstructurering

Pijnacker-Nootdorp Nootdorp

Westland Flora Holland

Nieuw hoofdkantoor

Zoetermeer

Hoefweg/A12

Totaal na 2015 Totaal waarvan: Den Haag Overig Haaglanden

v.m. IBM

Uitbreiding zone Boerhaavelaan (ca 52.500 bestaand naar 145.000), in fasen 2008-2020 Voorontwerp bestemmingsplan Rokkeveen Voorontwerp bestemmingsplan Rokkeveen; invulling p.m. (Deels) in Lansingerland: buiten Haaglanden

2.042.480

338.600

In aanbouw (21 panden)

1.268.850 773.630

285.300 53.300

In aanbouw (15 panden) In aanbouw (6 panden)

678.200

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden en Steenworp, bewerking Den Haag/DSO/Beleid/Stafafdeling Onderzoek. Bijlagen

41

Uitgave Stadsgewest Haaglanden september 2010

Samenstelling Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek en Stadsgewest Haaglanden, Sector Economie

Monitor kantorenmarkt Haaglanden

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Fotografie Sicco van Grieken, Zoetermeer A. Lammers

Druk

De cijfers per 1 januari 2010

Nivo, Delfgauw

Oplage 650 exemplaren

Losse exemplaren

ISBN: 978-90-75157-37-6 ISSN: 1571-8476 NUR: 903 Omslagfoto: Stadsdeelkantoor Escamp, Den Haag

economie

Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66, 2501 CB Den Haag Telefoon: 070 750 1500

Monitor kantorenmarkt Haaglanden

Recommend Documents