Maart 2012
Inhoud 1.
Opname van kantoren
2.
STAND VAN ZAKEN
NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Aanbod van kantoren
3.
Huurprijzen van kantoren
4.
Beleggingen in kantoren
D Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Reputation, Amsterdam Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Co de Kruijf, Hollandse Hoogte
e Nederlandse kantorenmarkt is in 2011 opnieuw geconfronteerd met een aantal negatieve ontwikkelingen, waardoor de eerder uitgesproken verwachting dat de markt zou gaan herstellen, niet is uitgekomen. In feite werd de neergaande trend van 2010 voortgezet. Het resultaat was dat het aanbod van kantoren vorig jaar verder toenam, terwijl de vraag naar kantoren voor de vijfde keer op rij omlaag ging. Een en ander blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van door haar geregi streerde gegevens over de Nederlandse kantorenmarkt. Volgens de NVM werd het afgelopen jaar op de vrije markt 1,07 miljoen m² kantoorruimte opgenomen, ofwel 10% minder dan in 2010. Het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoren steeg met 6% naar 7,14 miljoen m². Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2011 circa 14,5% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Nagenoeg alle regio’s in ons land zagen het afgelopen jaar de leegstand in de kantorensector verder oplopen. De grootste toename deed zich voor in het midden en het zuidwesten van het land. In het
algemeen vonden de belangrijkste stijgingen van het aanbod plaats in woongebieden en kantorenwijken. Op bedrijfsterreinen daarentegen was slechts van een geringe toename sprake. Los van het feit dat de meeste regio’s met een verruiming werden geconfronteerd, viel het op dat, net als in 2010 overigens, de stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. De stijging was echter minder groot dan in 2010, wat zou kunnen wijzen op een afvlakking van het tempo waarin het aanbod sinds 2008 toeneemt. Hoewel veel regio’s in ons land genoegen moesten nemen met een lager transactievolume, wisten de kantorenmarkten in het oosten en het zuiden van Nederland zich goed te weren. Voor wat de vier grote steden betreft slaagde alleen Amsterdam erin om de afzet van kantoren op niveau te houden. Overigens had niet alleen de gebruikersmarkt de wind tegen. Ook de beleggingsmarkt moest in 2011 een aardige veer laten. Kennelijk wilden beleggers niet veel van de kantorensector weten, want zij investeerden in totaal slechts € 945 miljoen in kantoorgebouwen.
1. OPNAME VAN KANTOREN Neergaande trend zet door Er werd het afgelopen jaar wederom een aarzeling bespeurd bij afnemers van kantoorruimte. De aarzeling in de vraagontwikkeling hield vooral verband met de onzekere economische vooruitzichten. Daarnaast speelde een rol dat nogal wat bedrijven en instellingen er de voorkeur aan gaven om effectiever met hun huisvesting om te gaan, wat vanzelf in een geringere ruimtebehoefte uitmondde. Doordat de vraag niet optimaal was, had de kantorenmarkt te kampen met een tegenvallende afzet. Op de zogenoemde vrije markt – de bouw van kantoren voor eigen rekening niet meegerekend – werd ongeveer 1,07 miljoen m² kantoorruimte opgenomen, een daling van 10% ten opzichte van 2010. Daarmee werd de neergaande trend, die in 2007 is ingezet, gecontinueerd. De daling die zich het afgelopen jaar voordeed, kwam trouwens wel als een verrassing, aangezien eerder rekening was gehouden met een licht herstel van het transactievolume.
Goede vraag naar kantoren in Amsterdam De meeste regio’s in ons land moesten het afgelopen jaar een teruggang in de vraag incasseren. Alleen het oosten en het zuiden van het land wisten zich te distantiëren van de negatieve tendens in de vraagontwikkeling. Vooral in het zuiden bood de kantorenmarkt een levendige aanblik. Gesteund door een aantal grote transacties in onder meer Eindhoven, Breda en Maastricht werd net zo veel kantoorruimte verhuurd en verkocht als in 2010. Voor wat de vier grote steden betreft slaagde alleen Amsterdam erin om de afzet op peil te houden. Hiervan had Amsterdam-Zuidoost het meest profijt. Ook het centrum van Amsterdam kon op meer dan gewone belangstelling rekenen. Minder gunstig was daarentegen de gang van zaken op de Zuidas. Dat kwam doordat er aanzienlijk minder meters werden verhuurd dan het jaar ervoor. Zeer teleurstellend was het beeld in de stad Den Haag, waar vorig jaar het transactievolume met 45% daalde. In Utrecht viel de vraag naar kantoren eveneens tegen, wat onder meer werd veroorzaakt door het geringe aantal grote transacties. Ook de stad Rotterdam zag de afzet van kantoren teruglopen, zij het dat op grond van het opgenomen metrage toch van een positieve vraagontwikkeling kon worden gesproken.
Kleinschalige kantoren in trek Behalve dat vorig jaar minder vierkante meters kantoorruimte werden opgenomen dan in 2010, ging bovendien het aantal gerealiseerde transacties naar beneden. Dat was vooral te merken in de categorie middelgrote kantoren van 1000 tot 5000 m². Vreemd genoeg bleef het aantal transacties met een oppervlak van 5000 m² en meer redelijk op peil. Alleen voor kleine kantoren, in omvang variërend van 200 tot 1000 m², nam de belangstelling verder toe, wat er mede de oorzaak van was dat het aantal transacties in deze grootteklasse een duidelijke stijging liet zien.
OPNAME VAN KANTOORRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE m2 2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
nieuwbouw
2008
2009
2010
2011
bestaande bouw
bron: NVM
OPNAME VAN KANTOORRUIMTE NAAR REGIO 2011
OPNAME VAN KANTOORRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 2011
Amsterdam 19 %
Zuid 18 %
5% Noord
500 – 999 19 %
5.000 – 9.999 9%
Den Haag 5%
Oost 6%
200 – 499 10 %
10.000 en meer 16 %
Rotterdam 11%
11 % Midden overig
20 % 2.500 – 4.999
6% Utrecht
11 % West Zuid overig
26 % 1.000 – 2.499
8% West Noord overig
bron: NVM
bron: NVM
OPNAME VAN KANTOORRUIMTE NAAR REGIO m2 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2002
2003
West Noord
2004
2005
2006
West Zuid
bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Midden
2007
2008 Noord
2009
2010 Oost
2011 Zuid
2. AANBOD VAN KANTOREN Leegstand blijft toenemen Het lagere transactievolume was niet de enige tegenvaller die de kantorenmarkt het afgelopen jaar te verwerken kreeg. Ook de gang van zaken aan de aanbodkant vormde weinig aanleiding voor een positieve stemming. Dat kwam met name door de groter dan verwachte toename van de leegstand; het direct beschikbare aanbod steeg vorig jaar met 6% tot ongeveer 7,14 miljoen m². Gerelateerd aan de totale voorraad kantoorruimte in ons land stond ultimo 2011 circa 14,5% te huur of te koop. Net als in voorgaande jaren had de toename van het aanbod vrijwel geheel betrekking op bestaande, veelal oudere gebouwen. In het nieuwbouwsegment kwam er slechts 17.000 m² kantoorruimte bij. Kenmerkend voor de marktsituatie was dat de verruiming van het aanbod zich in middelgrote kantoren concentreerde. Bij die toename speelde mee dat in nogal wat gevallen complete gebouwen werden leeggemaakt. Dat was onder meer het geval in Amersfoort, Amsterdam, Enschede, Gouda, Groningen, Leusden en Rotterdam. Verder was het opvallend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren vorig jaar nauwelijks een stijging of daling liet zien; het bleef onveranderd op 36% liggen.
Minder aanbod in regio Amsterdam Nagenoeg alle regio’s in ons land zagen in 2011 de leegstand in de kantorensector verder oplopen. De grootste toename deed zich voor in het midden en het zuidwesten van het land. In het zuidwesten was het vooral de stad Rotterdam waar het aanbod van kantoren fors omhoog ging. In het oosten bleef het aanbod nagenoeg onveranderd. Een positieve uitzondering vormde de gang van zaken in het noordwesten. Hier gaf het aanbod namelijk een daling te zien. Dat kon overigens grotendeels worden toegeschreven aan een lichte verbetering van de marktsituatie in de regio Amsterdam, waar zowel in de stad Amsterdam als in de Haarlemmermeer (Hoofddorp/Schiphol) het aanbod een daling te zien gaf.
AANBOD VAN KANTOORRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE m2 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
2003
2004
2005
2006
nieuwbouw
2007
2008
2009
2010
2011
bestaande bouw
bron: NVM
AANBOD VAN KANTOORRUIMTE NAAR REGIO 2011 Zuid 12 %
500 – 999 11 %
Den Haag 6%
Noord 8%
Rotterdam 8%
19 % 5.000 – 9.999
29 % 1.000 – 2.499
5% Utrecht
13 % Midden overig 14 % West Zuid overig
12 % West Noord overig
bron: NVM
26 % 2.500 – 4.999 bron: NVM
AANBOD VAN KANTOORRUIMTE NAAR LEEFTIJD 2011 0 – 2 jaar 2%
3 – 7 jaar 8% 8 – 12 jaar 15 %
62 % 18 jaar en ouder
AANBOD VAN KANTOORRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 2011 10.000 en meer 15 %
Amsterdam 15 %
Oost 7%
Dreigend tekort aan nieuwbouw Een probleem dat de markt het afgelopen jaar tamelijk zorgen baarde, was het teruglopende aandeel nieuwbouw in het totale aanbod. Van de beschikbare vierkante meters kantoorruimte had nog geen 5% betrekking op nieuwe kantoren. Volgens NVM Business blijft het evenwel noodzakelijk om ook in de toekomst tegemoet te kunnen komen aan de vraag naar moderne huisvesting. Daarbij is nieuwbouw vrijwel onvermijdelijk, zeker ook in het kader van de verduurzaming van het kantorenbestand. Overigens zal men er niet aan ontkomen kantoren die langdurig leegstaan, te slopen of een andere bestemming te geven. Dat dit in de praktijk geen gemakkelijke opgave is, blijkt wel uit de cijfers. Uitgaande van de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens werd in 2011 slechts 145.000 m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken.
2002
13 % 13 – 17 jaar
bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE KANTORENMARKT
3. HUURPRIJZEN VAN KANTOREN Verdere daling huurprijsniveau De door oplopende leegstand en afnemende vraag geplaagde kantorenmarkt moest het afgelopen jaar met lede ogen aanzien hoe ook de huurprijzen verder onder druk kwamen te staan. Op tal van locaties ging de huurprijs van kantoorruimte opnieuw naar beneden. Hoe groot die daling precies was, is een vraag waarop helaas moeilijk antwoord kan worden gegeven. Zoals al meerdere malen door NVM Business bericht, zijn veel aanbieders van kantoorruimte zeer terughoudend in het verstrekken van informatie over gerealiseerde huurprijzen. Bovendien laat de kwaliteit van de verstrekte huurprijsgegevens nogal eens te wensen over. Desondanks kan worden berekend dat bij de bestaande kantoren in ons land de gemiddelde huurprijs vorig jaar met ongeveer 5% is gedaald. In werkelijkheid zal de daling echter groter zijn geweest. De oorzaak hiervan ligt in de breed toegepaste incentives, zoals huurvrije perioden en andere tegemoetkomingen in de huisvestingslasten. Hoewel de omvang van deze tegemoetkomingen niet kan worden becijferd, is bekend dat incentives bij langjarige huurcontracten kunnen oplopen tot 40% van de totale huursom.
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BESTAANDE KANTOORRUIMTE 200 180 160 140 120 100
Ging in het algemeen de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte in ons land omlaag, in de verschillende regio’s waren duidelijk enkele tegengestelde tendensen waarneembaar. Hierbij speelde ook het verschil tussen bestaande en nieuwe kantoorruimte een belangrijke rol. Voor wat de bestaande kantoren betreft, voltrok zich een prijsdaling in het zuidwesten, het noorden en het oosten van het land. In de overige door NVM Business onderscheiden regio’s kwam de gemiddelde huurprijs nauwelijks van zijn plaats. Van de vier grote steden vormden Den Haag en Utrecht een uitzondering met een vrijwel stabiel prijsniveau. In de sector nieuwbouw kreeg alleen het oosten van het land met een daling van de gemiddelde huurprijs te maken; de andere regio’s vertoonden geen noemenswaardige dalingen of stijgingen.
2003
2004
2005
Amsterdam
2006
2007
Den Haag
2008
2009
2010
2011 Utrecht
Rotterdam
160 145 130 115 100
Tegengestelde tendensen
2002
2002
2003
2004
West Noord overig
2005
2006
West Zuid overig
2007
2008
Midden overig
2009 Noord
2010 Oost
2011 Zuid
bron: NVM
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN NIEUWE KANTOORRUIMTE
300 260 220 180 140 100
2002
2003
2004
Amsterdam
2005
2006
2007
Den Haag
2008
2009
2010
2011 Utrecht
Rotterdam
200 175 150 125 100
2002
2003
West Noord overig
2004
2005
2006
West Zuid overig
bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE KANTORENMARKT
2007 Midden overig
2008
2009 Noord
2010 Oost
2011 Zuid
4. BELEGGINGEN IN KANTOREN Terughoudendheid bij Duitse fondsen De beleggingsmarkt ging het afgelopen jaar gebukt onder een behoorlijke vraaguitval. De investeringen van beleggers in commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels) daalden met meer dan 40% tot circa € 2,5 miljard. Daarbij moest de kantorenmarkt het helaas ook ontgelden. Werd in 2010 door beleggers nog zo’n € 1,65 miljard in kantoren geïnvesteerd, vorig jaar bedroeg het beleggingsvolume ‘slechts’ € 945 miljoen. Hoe teleurstellend de vraag van beleggers naar kantoren op zich ook was, het aandeel van de kantoorbeleggingen in het totaal van vastgoedinvesteringen bleef vorig jaar aardig op peil. Naar verhouding werd evenveel in kantoren belegd als in 2010. Aan de koopkant opereerden hoofdzakelijk Nederlandse en Duitse beleggers. Het was niettemin opvallend dat de Duitse beleggers aanzienlijk minder actief waren op de kantorenmarkt dan in voorgaande jaren. Het grote aanbod van leegstaande kantoren in ons land en problemen op de thuismarkt zorgden bij Duitse beleggers voor een terughoudende opstelling en een halvering van het investeringsvolume. Wat verder in het oog sprong, was dat van de Nederlandse investeringen het grootste deel op het conto van de particuliere beleggers kwam. De institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen) lieten het in tegenstelling tot de particulieren vrijwel geheel afweten.
Randstad het meest in trek Beleggers hadden het afgelopen jaar een duidelijke voorkeur voor kantoren in de Randstad, waarbij de investeringen voor het merendeel in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht terechtkwamen. Buiten de Randstad was een belangrijke rol weggelegd voor de steden Den Bosch, Eindhoven en Groningen. Waar Nederlandse beleggers vooral bestaande gebouwen kochten, hadden de Duitse fondsen juist meer belangstelling voor nieuwe kantoorgebouwen, die in aanbouw zijn of net zijn opgeleverd. Daarbij werden vrijwel uitsluitend gebouwen gekocht die op het moment van verwerving nagenoeg volledig verhuurd waren.
BELEGGINGEN IN KANTOREN NAAR GEBOUWTYPE x miljoen 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
2002
2003
2004
2005
2006
nieuwbouw
2007
2008
2009
2010
2011
bestaande bouw
bron: NVM
BELEGGINGEN IN KANTOREN NAAR REGIO 2011 Zuid 15 %
1.000 – 2.499 3%
Amsterdam 21 %
Oost 12 %
Den Haag 8%
Noord 9% Midden overig 1% 4% West Noord overig
1% West Zuid overig
BELEGGINGEN IN KANTOREN NAAR GROOTTEKLASSE 2011
10.000 en meer 50 %
16 % Rotterdam
13 % Utrecht
2.500 – 4.999 14 %
33 % 5.000 – 9.999
bron: NVM
bron: NVM
GEMIDDELDE BRUTO-AANVANGSRENDEMENTEN VAN KANTOREN % 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0
Kantoren goedkoper
6,5
De verslechtering van de marktomstandigheden en de afwachtende houding van nogal wat beleggers hadden als resultaat dat voor de meeste kantoren de bruto-aanvangsrendementen vorig jaar omhoog gingen. De grootste stijgingen deden zich voor op de minder gunstig gelegen kantorenlocaties, zowel in de Randstad als daarbuiten. De stijgingen varieerden van gemiddeld 50 basispunten (0,5 procentpunt) tot 75 basispunten (0,75 procentpunt). Op de beste locaties in de Randstad gingen de aanvangsrendementen eveneens omhoog, zij het dat de stijging beperkt bleef tot gemiddeld 10 basispunten (0,1 procentpunt).
6,0 5,5 5,0
bron: NVM
2002
2003
Randstad beste locaties
2004
2005
2006
Randstad overige locaties
NVM BUSINESS NEDERLANDSE KANTORENMARKT
2007
2008
Overig Nederland beste locaties
2009
2010
2011 H1
Overig Nederland overige locaties
BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN Kantoor
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfsgebouwen, universiteiten of ziekenhuizen, worden niet als kantoor aangemerkt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. De NVM registreert transacties vanaf 200 m².
Aanbod
Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Kantoren die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruimten die nog in gebruik zijn, maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Het aanbod wordt gemeten in gebouwen waarin minimaal 500 m² beschikbaar is.
Bruto-aanvangsrendement
De brutojaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten.
NVM-REGIO-INDELING West Noord West Zuid Midden Noord Oost Zuid
Aangeboden door:
NVM BUSINESS NEDERLANDSE Lid van NVM KANTORENMARKT
