JULI 2011 | KANTORENMARKT
G6 RAPPORT I ALMERE AMSTERDAM DEN HAAG EINDHOVEN ROTTERDAM UTRECHT
RESEARCH & FORECAST REPORT
Kantorenmarkt G6 Demografische ontwikkelingen als krimp en vergrijzing en de dalende beroepsbevolking, trends als
MARKT INDICATOREN (J-O-J) 2011
2012
het nieuwe werken en de toenemende invloed van social media en internet, zorgen voor een dalende behoefte aan kantorenmeters. Toch blijven grote steden aantrekken: de bevolking van
INFLATIE
Amsterdam, Rotterdam en Den Haag groeit sneller dan de rest van Nederland. De afgelopen twee jaar groeide de bevolking in deze steden drie keer zo snel als het gemiddelde in Nederland. Met
RENTE
name de bevolking in Amsterdam groeide snel. Bovendien is de Amsterdamse regio recent WERKLOOSHEID
uitgeroepen tot best economisch presterende regio van Nederland.
ECONOMISCHE GROEI
Desondanks hebben alle zes de grote steden in Nederland te kampen met een fors aanbodsoverschot van kantoorruimte. De onderlinge verschillen zijn groot. In Almere is het
Bron: CBS, CPB
aanbodsoverschot als percentage van de voorraad het grootst. Bijna een kwart van de voorraad is aanbod. Almere werkt samen met de regio Amsterdam om de problematiek aan te pakken. Den
AANBODSPERCENTAGE TOV VOORRAAD
Haag heeft met een aanbodspercentage van iets meer dan 10% het kleinste aanbodsoverschot van de zes grote steden. Hierbij moet opgemerkt worden dat het aanbod van kantoorruimte in Den
Almere
Haag de komende jaren flink zal toenemen omdat ministeries samengevoegd worden en vastgoed Amsterdam
zal worden afgestoten. Amsterdam neemt met een aanbodspercentage van 18% de tweede plek in. De problematiek op de kantorenmarkt krijgt steeds meer aandacht in de politiek.
Eindhoven Rotterdam
Desalniettemin staan zijn er in de G6 in totaal honderdduizenden vierkante meters kantoorruimte in Utrecht
aanbod die nooit meer opgenomen zullen worden. In toenemende mate wordt aanbod tijdelijk van de markt gehaald en verduurzaamd en/of gerenoveerd om onderscheidend te worden voor
Den Haag 0%
5%
10%
15%
Bron: Colliers International, Bak
20%
25%
huurders. De wens van de eindgebruiker wordt steeds belangrijker. Daarnaast is het afgelopen half jaar een aantal transformaties geïnitieerd waarbij kantoorruimte wordt omgezet naar andere functies, zoals hotels en studentenwoningen. Dit zijn positieve ontwikkelingen in een moeizame kantorenmarkt. Desondanks is sloop van oude kantoorpanden op monotone kantoorlocaties onontkoombaar om echt van het aanbodoverschot af te kunnen komen.
www.colliers.nl
RESEARCH & FORECAST REPORT | JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
DE NEDERLANDSE ECONOMIE
ECONOMISCHE GROEI 5%
5%
4%
2%
1%
1% 0% 2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-1%
2001
0%
Inf lation/inf latie
2%
-1%
-2%
-2%
-3%
-3%
Economic growth/economische groei
wat
er
zou
gebeuren
met
de
Nederland is eveneens aan de beterende hand.
binnen
de
Bedroeg deze in 2010 nog 1,8%, in 2011 zal
Eurozone en de Verenigde Staten. Waar in
deze naar verwachting 2% bedragen, aldus het
Europa het Maastricht-plafond van 3% door
CPB. Daarnaast zal de werkloosheid verder
vele landen flink overschreven werd, en wordt,
dalen. Zal deze in 2011 nog uitkomen op
is men nu in de Verenigde Staten aan het
4,25%, in 2012 zal deze dalen naar 4%.
van
landen
onderhandelen om het nationale schuldplafond
‐4%
-4%
jaren daarvoor. De economische groei in
vraag
begrotingstekorten
3%
3%
2000
Economic growth/economische groei
4%
Na de bankencrisis in 2008 en 2009 was het de
te verhogen. Wat begon met een kredietcrisis
De groei van de Nederlandse economie wordt
onder
beïnvloed door de uitvoer. In 2011 zal de groei
banken
is
verworden
tot
een
schuldencrisis onder nationale overheden.
Inf lation/inf latie
van de uitvoer naar verwachting uitkomen op 6,75%, in 2012 op 5,75%, aldus het CPB.
Bron: CBS
Naast
budgettaire
Portugal, WERKLOOSHEID
Ierland
problemen en
in
Spanje,
Griekenland
lijken
De economische vooruitzichten lijken een
problemen te ontstaan in Italië. Er zal niet
positieve
alleen
scherp
Desondanks is de koopkracht in het afgelopen
in
bovengenoemde
landen
ontwikkeling
te
laten
zien.
gesneden moeten worden in de kosten. Ook in
jaar het sterkst gedaald sinds 1985. Een
6,00%
landen als Nederland, Duitsland en Frankrijk
verdere
5,00%
wordt bezuinigd. Dit resulteert onder andere in
prijsstijging van gas en maatregelen welke
t
het feit dat het geraamde begrotingstekort van
worden genomen om scheefwonen tegen te
l
Nederland in 2012 af zal nemen naar 2,2%.
gaan zullen hier verder van invloed op zijn.
Hiermee zijn de doelstellingen om onder de 3%
Verwacht wordt dat de inflatie dit jaar uitkomt
te komen behaald. Daarnaast zal de EMU-
op
schuld, als percentage van het BBP, in 2012
verwachting uitgesproken, aldus het CPB.
4,00%
3,00%
E
Unemployment
7,00%
2,00%
1,00%
stijging
2,25%.
van
Voor
de
2012
inflatie
wordt
wegens
eenzelfde
naar verwachting minder hard stijgen dan de 2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0,00%
Bron: CBS
GROOTSTE OBJECTEN G6 IN AANBOD
AANBOD EN OPNAME G6
35.000 30.000 25.000
In de zes grote steden is gedurende de eerste
In de zes grote steden wordt momenteel
20.000
helft
2.848.000
15.000 10.000 5.000
van
2011
ongeveer
242.000
m²
La Guardiaweg, The Dam, Amsterdam
Kon. Julianaplein, New Babylon, Den Haag
Holendrecht Center, Amsterdam ZO
Stationsplein, Carlton, Almere
Blaak, Rotterdam
Maanplein, Den Haag
Basisweg, Amsterdam
aangeboden,
500 m² of meer.
meer. Met een totale voorraad van ongeveer 18.602.000
De
meeste
transacties
vonden
plaats
in
Amsterdam, maar in Rotterdam werden de meeste
vierkante
meters
opgenomen.
m²
betekent
dit
een
aanbodspercentage van gemiddeld 15% voor de G6 samen.
In
Rotterdam vond tevens de grootste transactie
In de G6 worden zeven panden aangeboden
van afgelopen half jaar plaats: Hogeschool
met een metrage van 20.000 m² of meer. Drie
Rotterdam nam 16.000 m² kantoorruimte op.
hiervan staan in Amsterdam, twee in Den Haag,
Eindhoven heeft het afgelopen half jaar het
één in Rotterdam en één in Almere. Het
beste gepresteerd. Hier is in relatie tot de
grootste pand in aanbod binnen de G6 is
grootte van de voorraad het grootste aantal
voormalig
vierkante meters kantoorruimte opgenomen.
Amsterdam Teleport en heeft een metrage van 32.500 m².
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
kantoorruimte
verdeeld over 1.016 objecten van 500 m² of
0
Bron: Colliers International
m²
opgenomen, verdeeld over 128 transacties van
KPN-gebouw
The
Dam
in
RESEARCH & FORECAST REPORT I JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD ALMERE (M²)
ALMERE
30.000 25.000
In Almere kunnen bedrijven profiteren van een
Per
15.000
centrale ligging, een gunstige parkeernormering
kantoorruimte in Almere circa 139.000 m². Een
10.000
en een relatief gunstige huurprijs. Almere heeft
half jaar geleden bedroeg het aanbod nog
echter
Het
133.000 m². Het aantal aangeboden vierkante
merendeel van de inwoners werkt in de regio
meters is ten opzichte van een half jaar geleden
Amsterdam/Schiphol
met 5% toegenomen. Het aanbod bestaat
20.000
Stationsplein, L'Hermitage, Carlton
Stationsplein, L'Hermitage, Martinez
Wisselweg
Hospitaaldreef, De Landdrost
5.000
Bron: Colliers International
OPNAMES (M²) NAAR GROOTTEKLASSE ALMERE ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
een
capaciteit
scheve
woonwerkbalans. en
Utrecht.
Om
de
te vergroten zal de A6 worden
1
juli
2011
bedraagt
het
aanbod
momenteel uit 62 objecten.
verbreed. Volgens de huidige planning zullen de
werkzaamheden
In
Het aanbod kantoorruimte in Almere wordt voor
datzelfde jaar zal een beslissing genomen
bijna de helft bepaald door de drie grootste
worden
objecten in aanbod, samen goed voor circa
over
de
in
2012
starten.
IJmeerverbinding.
De
verdubbeling van de Flevolijn zal voorlopig
64.000 m². Dit zijn “Carlton” (26.000 m²)
geen doorgang vinden.
“Martinez” (19.800 m²) als onderdeel van het
en
L’Hermitage-project en “De Landdrost” (13.000 De Schaalsprong van Almere behelst de
m²). Deze objecten zijn allen gelegen in Almere
groeiopgave om tot 2030 zo’n 60.000 extra
stad en betreffen allen nieuwbouwprojecten.
woningen en zo’n 100.000 extra banen te 500-1000 m² 31%
10001500 m² 69%
creëren. Dit is ambitieus, omdat Almere de
In “Carlton” is inmiddels ongeveer 13.000 m²
grootste groei vanuit andere gemeenten heeft
kantoorruimte opgenomen. LeasePlan heeft
gehad en omdat de suburbanisatie min of meer
zich hier in april gevestigd en is met 10.000 m²
is stilgevallen. Het creëren van hoogwaardige
de
nieuwe kantoorruimte leidt niet automatisch tot
Kantoorgebouw “Martinez” staat nog volledig te
een
huur. De derde toren als onderdeel van
toename
werkgelegenheid.
van De
meeste
hoogwaardige nieuwbouw-
grootste
L’Hermitage
huurder
“Majestic”
van
zal
dit
pas
gebouw.
gebouwd
ontwikkelingen vinden momenteel plaats in
worden als de marktomstandigheden verbeterd
Almere Poort.
zijn en zich voldoende huurders hebben
Bron: Colliers International
gecommitteerd.
VOORRAAD KANTOORRUIMTE G6 ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL Almere 3%
Den Haag 22% Amsterdam 35% Utrecht 14%
Rotterdam 18% Eindhoven 8%
AANBOD
OPNAME
Van de zes grote steden heeft Almere met 24%
Het afgelopen half jaar is in Almere ongeveer
het
van
3.500 m² kantoorruimte opgenomen, verdeeld
Nederland. Recent heeft de gemeente Almere
grootste
over vier transacties van 500 m² of meer. De
ingestemd met een nieuwe uitvoeringsstrategie
grootste
om leegstand van kantoren tegen te gaan en
Transistorstraat,
om
verouderde
aanbodspercentage
bedrijventerreinen
aan
transactie
vond
waar
plaats
Present
aan Time
de ten
te
behoeve van haar hoofdkantoor 1.261 m² in
pakken. Gezamenlijk met gemeenten in de
gebruik neemt. De totale opname in 2011 tot nu
regio Amsterdam, de provincies Noord-Holland
toe is matig te noemen, zeker wanneer beseft
en Flevoland en marktpartijen zijn afspraken
wordt dat in geheel 2010 in totaal circa 17.000
gemaakt om het vestigingsklimaat in de regio te
m² kantoorruimte werd opgenomen. Een grote
verbeteren.
transactie is tot nu toe uitgebleven in Almere.
Bron: Bak, Colliers Internaiotnal
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD AMSTERDAM (M²) 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
AMSTERDAM Amsterdam biedt met de nabijheid van mainport
zich
Schiphol een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor
ontwikkelingen met betrekking op de opname
internationale hoofdkantoren en zakelijke en
van kantoorruimte in Amsterdam. Wat echter
financiële dienstverleners. Amsterdam heeft
als positief gezien kan worden is dat de groei
een sterk cluster voor kunst en cultuur en een
van het aanbod afzwakt.
echter
nog
niet
direct
in
positieve
La Guardiaweg, The Dam
Paalbergweg, Holendrecht Center
Basisweg
De entree
sterk toeristisch cluster.
Bron: Colliers International 2
OPNAMES (M ) NAAR GROOTTEKLASSE AMSTERDAM ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
AANBOD de
Het aanbod kantoorruimte bedraagt per 1 juli
Amsterdamse Zuidas, Amsterdam Centrum,
2011 ongeveer 1.193.000 m². Amsterdam West
Amsterdam West en Amsterdam Zuidoost.
en
Belangrijke
kantoorlocaties
zijn
Amsterdam
Zuidoost
zijn
samen
verantwoordelijk voor twee derde van het aantal Met een aanbodspercentage van 18% heeft
aangeboden vierkante meters kantoorruimte in
Amsterdam van de zes grote steden in
Amsterdam. Binnen Amsterdamse gemeente-
Nederland
grootste
grenzen is het aanbod met ongeveer 8%
leegstandsprobleem. Om deze leegstand aan
toegenomen ten opzichte van een half jaar
te
na
Almere
het
aantal
geleden, toen het aanbod nog 1.101.000 m²
transformatieprojecten gaande. Gedurende het
bedroeg. De grootste objecten in aanbod zijn
afgelopen half jaar is in Amsterdam namelijk al
met name gelegen in Amsterdam Zuidoost.
pakken
is
er
reeds
een
een aantal transformaties van leegstaande 3000 + 25%
500-1000 28%
1500-3000 28%
1000-1500 19%
Bron: Colliers International
2
OPNAME (M ) G6 ALS PERCENTAGE VAN HE TOTAAL Almere 2%
Den Haag 13% Amsterdam 24%
kantoren naar hotels geïnitieerd, waaronder
Positief nieuws is dat de groei van het aanbod
Busitel III en Orly Plaza in het Teleport-gebied,
sterk afzwakt: het eerste kwartaal groeide het
Arena Towers in Amsterdam Zuidoost en de
aanbod in Amsterdam nog met 7,7%, het
Rembrandt Building aan de A10-West.
tweede kwartaal was er sprake van een aanbodsgroei van 0,6%.
Om de leegstand verder aan te pakken is sinds 1 juli 2011 in Amsterdam de Leegstandsver-
OPNAME
ordening
Van
In Amsterdam is gedurende het eerste half jaar
kantoorgebouwen die vanaf 1 juli langer dan
van 2011 ongeveer 59.000 m² kantoorruimte
zes maanden leegstaan, moeten de eigenaren
opgenomen. De grootste transactie die tot 1 juli
dat aan de gemeente melden. Het gaat om
2011 heeft plaatsgevonden was die van Praxis,
leegstaande panden in Amstel III en Teleport
die 6.000 m² kantoorruimte opnam in Arena
en om kantoorpanden groter dan 10.000 m² en
Towers in Amsterdam Zuidoost ten behoeve
ontruimde bedrijfspanden die gekraakt zijn
van haar nieuwe hoofdkantoor. De eerste helft
geweest. De gemeente gaat na zes maanden in
van 2011 heeft
overleg met de eigenaar om samen een
opnames minder goed gepresteerd ten opzichte
oplossing te vinden. Het is de vraag wat de
van het eerste halfjaar van 2010 toen 94.000
uitwerking is van deze verordening.
m² kantoorruimte werd opgenomen. Gedurende
in
werking
getreden.
Amsterdam wat betreft
de eerste helft van 2011 hebben in Amsterdam
Utrecht 22%
Eindhoven 15%
Uit onderzoek van de Rabobank is gebleken
geen transacties van meer dan 10.000 m²
dat Amsterdam economisch gezien de best
plaats gevonden.
presterende regio van Nederland is. Dit vertaalt Rotterdam 24%
Bron: Colliers International
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD DEN HAAG (M2) 35.000 30.000
DEN HAAG Den Haag is met een kantorenvoorraad van
of meer. Veel structureel aanbod bevindt zich in
ruim 4 miljoen vierkante meter de tweede
de Binckhorst.
25.000
kantorenstad
20.000
huisvest
15.000
van vele
gouvermentele
10.000
Koningin Julianaplein, New Babylon
Maanplein
Johanna Westerdijkplein
Koningin Julianaplein, Stichthage
5.000
Nederland.
Den
Haag (non-)
Verwacht wordt dat het aanbod kantoorruimte
ministeries.
in Den Haag flink zal toenemen. Overheden
internationale
organisaties
en
Internationaal staat Den Haag bekend als de
zullen efficiënter
stad
vastgoed
van
het
internationale
recht.
Naast
met ruimte omgaan en
afstoten.
Daarnaast
is
door
Justitie,
bezuinigingen een krimp waarneembaar in
Internationaal Gerechtshof, Europol en het Hof
aantal ambtenaren. Ook het samenvoegen van
van
ministeries doet de vraag naar vierkante meters
organisaties
als
Arbitrage
het
kent
Hof
Den
van
Haag
ook
vele
kantoorruimte afnemen. De kantorenmarkt in
charitatieve organisaties.
Den Haag heeft jarenlang kunnen profiteren
Bron: Colliers International
vele
van de aanwezigheid van de rijksoverheid. Nu
ministeries heeft de kantorenmarkt jarenlang
door economisch moeilijke tijden overheden
kunnen
zwaar bezuinigen zal de kantorenmarkt de
Vanwege 2
OPNAME (M ) NAAR GROOTTEKLASSE DEN HAAG ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
de
aanwezigheid
profiteren
van
de
van
de
vraag
naar
kantoorruimte ten behoeve van ambtenaren.
gevolgen hiervan ondervinden.
Het tij is echter aan het keren. Ministeries worden 500-1000 13%
1000-1500 17%
3000 + 48%
samengevoegd
en
het
OPNAME
ambtenarenapparaat wordt ingekrompen. De
In de eerste twee kwartalen van 2011 is circa
Rijksgebouwendienst heeft aangegeven circa
30.400 m² kantoorruimte opgenomen. In totaal
1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte terug
gaat het om 16 transacties van 500 m² of meer.
te gaan geven aan de markt. Overigens ligt de spreiding van deze vierkante meters landelijk. 1500-3000 22%
Bron: Colliers International
De grootste opname betrof de opname van Barents Krans Advocaten Notarissen. Deze
AANBOD
opname vond plaats in Den Haag Oud Centrum
Het aanbod van kantoorruimte bedraagt per 1
en betrof 5.300 m². Een andere grote transactie
juli 2011 circa 430.000 m² verdeeld over 130
betrof
objecten. Het grootste object in aanbod is New
Baccalaureate Organisation. Deze organisatie
Babylon,
nam 5.100 m² kantoorruimte op.
waar
ongeveer
32.000
m²
de
opname
van
International
kantoorruimte te huur wordt aangeboden. In AANBOD (M²) G6 ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
Den Haag bevinden zich 14 panden in aanbod met een metrage van 10.000 m² kantoorruimte
Almere 5%
Den Haag 15%
Utrecht 12% Amsterdam 42%
Rotterdam 18%
Eindhoven 8%
Bron: Colliers International
P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
EINDHOVEN GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD 2 EINDHOVEN (M )
De regio Eindhoven is
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000
Vonderweg
Emmasingel, De Witte Dame
Pastoor Petersstraat
Torenallee, gebouw SFJ
2.000
AANBOD Het aanbod kantoorruimte in Eindhoven telt op
regio’s in Amerika, Canada en Frankrijk. De
1 juli 2011 ruim 224.700 m². De kwaliteit van
combinatie
en
het huidige aanbod is beter geworden, vooral
toptechnologie komt samen in de titel Brainport
op de centrumlocaties in Eindhoven, maar ook
Eindhoven. Deze kennisindustrie strekt zich uit
de locaties langs de rond- en snelweg. De
van fundamentele research tot en met het
verwachting
ontwikkelen, produceren en vermarkten van
randgemeenten zoals Best, Veldhoven en Son
producten.
zal toenemen de komende periode. Dat is het
tussen
kennisindustrie
is
dat
het
aanbod
in
de
gevolg van de ontwikkeling op het gebied van In
2
OPNAME (M ) NAAR GROOTTEKLASSE EINDHOVEN ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
1000-1500 3%
500-1000 11%
uitgeroepen tot de
slimste regio ter wereld, naast enkele andere
tegenstelling
tot
enkele
andere
grote
huurprijsniveaus. Huurprijzen voor kantoren in
gemeenten in Nederland is in Eindhoven geen
het
sprake van een bouwstop als het gaat om
omliggende gebieden verschillen namelijk niet
commerciële
bijzonder veel meer van elkaar.
projecten.
Wel
zijn
enkele
centrum
van
Eindhoven
en
in
de
projecten in de ijskast gezet, waaronder Land Forum, Park Forum en Trade Forum. Enkele
Nieuwbouwprojecten
commerciële gebieden met prioritering zijn
verkeren zijn het Stationskwartier (35.000 m²)
Stationsgebied, Strijp S en Meerhoven (zonder
en
Park Forum en Land Forum).
ontwikkelpotentie. Ook is de bouw van een
Flight
Forum
die
met
in
circa
de
planfase
50.000
m²
kantoorpand gepland op het Stadionkwartier 1500-3000 14%
3000 + 72%
De kantorenmarkt in Eindhoven kenmerkt zich
van 7.000 m². Tot slot zal op Strijp S totaal circa
vooral
een
90.000 m² ontwikkeld worden. Op de High Tech
oppervlak tot 500 m². Zakelijke dienstverleners,
Campus Eindhoven is nog ruimte om 100.000
(semi-)overheid en banken zijn belangrijke
m² b.v.o. te ontwikkelen, maar dat is voor een
actoren op de Eindhovense kantorenmarkt. Van
speciale doelgroep.
door
kantoorgebruikers
met
de grote bedrijven zijn het vooral regiokantoren OPNAME EINDHOVEN PER KWARTAAL EN ECONOMISCHE GROEI NEDERLAND 30.000
die zich in Eindhoven vestigen. De laatste jaren
OPNAME
zien we een verdergaande samenvoeging van
De opname in Eindhoven in de eerste helft van
bedrijven die uit Breda, ’s-Hertogenbosch, en
2011 bedraagt ruim 37.400 m². Het tweede
Tilburg
vanuit
kwartaal van 2011 draagt hier het meeste aan
kostenoverweging. Dit heeft in de afgelopen
bij, als gevolg van een opname van 26.339 m².
jaren, maar ook in het afgelopen halfjaar geleid
De totale opname in de eerste helft van 2011 is
tot
naar
Eindhoven
verhuizen,
4% 3%
25.000
2% 1%
20.000
0% 15.000
verhuurtransacties
nagenoeg gelijk aan de totale jaaropname in
(>5.000 m²). Dat is uitzonderlijk voor Eindhoven
2010, van circa 39.000 m². Dat is hoofdzakelijk
en dit zal zich naar verwachting niet structureel
het gevolg van enkele grote verhuurtransacties
voortzetten in de komende periode.
in de eerste helft van 2011. In totaal vonden er
enkele
grootschalige
-1% -2%
10.000
-3% -4%
5.000
-5% 0
Opname
Economische groei
P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
-6%
afgelopen half jaar 13 transacties plaats met een metrage van 500 m² of meer.
RESEARCH & FORECAST REPORT I JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
ROTTERDAM
AANBOD
Rotterdam is met zijn haven het kerngebied van
Het aanbod van kantoorruimte in Rotterdam
30.000
het haven- en industriecomplex en het centrum
bedraagt op 1 juli 2011 circa 513.000 m²
25.000
van
petrochemie.
kantoorruimte, verdeeld over 218 objecten met
20.000
Daarnaast heeft de stad relatief veel banen in
een metrage van 500 m² of meer. Het grootste
15.000
de medische en zorgsector.
Rotterdam wil
object in aanbod betreft Blaak 555 met een
10.000
meer bedrijven huisvesten in de kennis- en
metrage van 25.000 m² (als gevolg van de
diensteneconomie
verhuizing van Fortis).
GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD
logistiek
om
en
de
economische
structuur sterker te maken.
Blaak 555
Vasteland
Weena
Dynamostraat
5.000
maritieme
Verwacht
Bron: Colliers International
wordt
dat
het
aanbod
van
Rotterdam heeft van de grote steden het
kantoorruimte zal toenemen mede als gevolg
hoogste aandeel laagopgeleiden. Rotterdam wil
van het op de markt komen van “De Rotterdam”
zich meer profileren als kennisstad door
aan de Wilhekminakade, waar onder andere
onderwijs beter te laten aansluiten op de vraag
72.000 m² nieuwe kantoorruimte gerealiseerd
van het bedrijfsleven. Het is de ambitie van
wordt. De oplevering van “De Rotterdam” staat
Rotterdam om hoger opgeleiden aan de stad te
gepland in 2013.
2
OPNAME (M ) NAAR GROOTTEKLASSE ROTTERDAM
500-1000 25%
binden. Werkgelegenheid in de stad wordt grotendeels ingevuld door bewoners uit de
De gemeente heeft aangegeven zich te willen
omliggende regio’s, die gemiddeld beter zijn
richten op kantoorontwikkelingen in het centrum
opgeleid
en niet meer aan de rand van de gemeente
dan
Rotterdammers
zelf.
De
werkloosheid in Rotterdam (13%) is hoger dan
Rotterdam.
het landelijk gemiddelde. 1000-1500 14%
3000 + 58%
OPNAME Afgelopen
1500-3000 3%
Bron: Colliers International
HUURPRIJSBANDBREEDTE PER STAD
jaren
heeft
een
aantal
grote
De eerste helft van 2011 heeft Rotterdam wat
dienstverlenende bedrijven Rotterdam verlaten
betreft
voor een andere vestigingsplaats, waaronder
Rotterdam is in de eerste helft van 2011 circa
opnames
goed
gepresteerd.
In
Fortis,
Brauw
59.000 m² kantoorruimte opgenomen, verdeeld
Blackstone Westbroek, Akbank en Rodamco.
over 33 transacties van 500 m² of meer.
De concurrentiepositie van Rotterdam staat
Opgemerkt moet worden dat Rotterdam ook
onder druk. Aan de andere kant concentreert
een stad is waar veel transacties plaatsvinden
Shell haar activiteiten op het Weena met circa
met een metrage van minder dan 500 m². De
12.000 m².
grootste opname van afgelopen half jaar van de
Simmons
&
Simmons,
De
G6 vond in Rotterdam plaats: de Hogeschool Amsterdam
De grootste kantoorlocaties bevinden zich in
van Rotterdam nam 16.000 m² kantoorruimte
Barinparken (I, II en III), Kop van Zuid en
op.
Utrecht
Den Haag
Alexandrium.
Rotterdam
De
Eindhoven
herontwikkeling
van
de
Rotterdamse
Stadshavens is met ruim 1.600 hectare het
Almere 85
110
135
160
185
210
235
260
285
Gerealiseerde huurprijs in € per m² per jaar
310
335
grootste
binnenstedelijke
herstructurerings-
project van Nederland.
Met dank aan BRiQ bedrijfshuisvesting
P. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
GROOTSTE OBJECTEN IN AANBOD 2 UTRECHT (M ) 25.000
UTRECHT De centraal in Nederland gelegen stad Utrecht
AANBOD
wil
Het kantooraanbod in Utrecht telt op 1 juli 2011
zich
met
het
thema:
‘Utrecht
momenteel uit 117 objecten. Van het totale
10.000
een groot gedeelte uit hoogopgeleiden. Voor
aanbod worden zeven objecten aangeboden
5.000
bedrijven is dat een belangrijke factor om zich
met een metrage groter dan 10.000 m². Deze
te vestigen.
objecten zijn samen goed voor ruim 115.000
Europaplein
Herculesplein
circa
De Utrechtse bevolking bestaat namelijk voor
Europalaan, Le Mirage
ontmoetingsplaats voor talent’ beter profileren.
15.000
Europalaan, Kanaalcentrum
20.000
Bron: Colliers International 2
OPNAME (M ) NAAR GROOTTEKLASSE UTRECHT ALS PERCENTAGE VAN HET TOTAAL
500-1000 9%
1000-1500 5%
348.000
m².
Het
aanbod
bestaat
m², ofwel circa één derde van het totale Utrecht heeft de ambitie om economisch te
aanbod.
groeien en zich te positioneren als een internationale locatie voor hoofdkantoren. De
Het grootste object in aanbod in Utrecht is
groei die Utrecht ambieert dient betrekking te
gelegen aan de Europalaan en heeft een
hebben op verdieping en kwaliteit, waardoor
metrage van ruim 21.000 m².
een aantal activiteiten een hogere prioriteit hebben
dan
andere.
Zo
zet
Utrecht
OPNAME
van
In de eerste helft van 2011 is ruim 53.000 m²
dienstverlening en zet Utrecht sterk in op Life
kantoorruimte opgenomen in Utrecht. In het
Sciences binnen het medische cluster.
eerste kwartaal werden de meeste vierkante
hoofdzakelijk
in
op
versterking
meters opgenomen, met een totaal van 32.000 1500-3000 8%
De kantorenmarkt in Utrecht heeft een totale
m². Het tweede kwartaal was duidelijk zwakker
voorraad
met een opname van 17.000 m².
van
ruim
2,6
miljoen
m².
De
belangrijkste locaties zijn het centrum rondom 3000 + 78%
Bron: Colliers International
het Centraal Station. Hier is ruim 580.000 m²
De grootste opname in het eerste kwartaal dit
aan kantoorruimte gesitueerd. Kanaleneiland is
jaar had betrekking op de huurtransactie van de
een locatie met een voorraad van ruim 400.000
Rabobank (8.202 m²) aan de Graadt van
m².
locaties
Roggenweg. In het tweede kwartaal van 2011
betreffen Rijnsweerd (ruim 325.000 m²) en
werd de grootste verhuurtransactie gerealiseerd
Lage Weide (ruim 200.000 m²).
aan de Kobaltweg door de opname van Fonq.nl
Enkele
andere
grootschalige
met een metrage van 6.667 m².
P. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6 UPDATE Grootste transacties G6 eerste helftBosch 2011 Security Systems Glaslaan 18 apr KANTORENMARKT
15.000
Eindhoven
METRAGE ADRES
DATUM
HUURDER
M2
PLAATS
Transistorstraat
mei
Present Time
1.260
Almere
Hoogoorddreef
jun
Praxis
6.000
Amsterdam
Lange Voorhout
jan
Barents Krans Advocaten Notarissen
5.300
Den Haag
Glaslaan
apr
15.000
Eindhoven
Rochussenstraat
Graadt van Roggenweg
UPDATE
Bosch Security Systems
apr
Hogeschool Rotterdam
16.000
Rotterdam
feb
Rabobank
8.202
Utrecht
Aanbod per 1 juli 2011– grootste objecten in aanbod in G6
KANTORENMARKT METRAGE ADRES
GEBOUW NAAM
M2
PLAATS
Stationsplein
L’Hermitage, Carlton
26.000
Almere
La Guardiaweg
The Dam
32.500
Amsterdam
Koningin Julianaplein
New Babylon
32.000
Den Haag
Vonderweg
11.000
Eindhoven
Blaak
25.000
Rotterdam
Europaplein
21.100
Utrecht
P. 9 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JULI 2011 I KANTORENMARKT I G6
480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9 billion in annual revenue • 2.4 billion square feet under management • Over 15,000 professionals
COLLIERS INTERNATIONAL Buitenveldertselaan 5 1082VA AMSTERDAM TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36
VOOR MEER INFORMATIE
Andrea van Buren
Chris Boef TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36 EMAIL
[email protected] [email protected]
Accelerating success.
DEFINITIES De G6 bestaat uit de gemeenten Almere, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2010. Er is geen rekening gehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden.
