TRENDS OP DE KANTORENMARKT

BIJLAGE A

TRENDS OP DE KANTORENMARKT Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends zien we komende jaren enkele belangrijke accentverschuivingen optreden in de kantorenmarkt: • • • • • • • •

toename van verhuisdynamiek onder bedrijven in de komende jaren, door de economische groei; vervangingsvraag op de kantorenmarkt wordt steeds belangrijker dan de uitbreidingsvraag; nieuwe kantoorconcepten komen op: woon-werkkantoren, flex-/ontmoetingskantoren, shared services centers en competence centers; toename van concentraties en samenvoegingen door kantoorgebruikers en daarmee groter belang van bereikbaarheid als locatiefactor; meer vraag naar kwaliteit van gebouw en omgeving door kantoorgebruikers; belang van de locatiefactor quality of life neemt toe; multifunctionele locaties hebben de toekomst; nieuwe sectoren zoals zorgeconomie, de creatieve sector en kennisintensieve bedrijvigheid komen op.

Zowel ontwikkelaars als beleggers verwachten een trendbreuk in de ontwikkeling van kantoorruimte, waarbij de opname van kantoorruimte structureel lager zal liggen dan in voorgaande decennia. De verwachting is dat de concurrentie tussen locaties en tussen gebouwen steeds groter wordt. Het gevolg: de economische levensduur van kantorenvastgoed op minder aantrekkelijke locaties komt steeds meer onder druk te staan en de leegstand van verouderde panden – en locaties met een minder goed imago – blijft ook in een aantrekkende kantorenmarkt bestaan. Zwart-wit gesteld zetten projectontwikkelaars het liefst in op ontwikkelingen waarvan de marktpotentie goed is. Dat wil zeggen dat ze de afzet onder eindgebruikers kunnen garanderen binnen korte tijd na oplevering. Beleggers kijken meer naar de lange termijnpotentie van een gebied; de afzetbaarheid op termijn, de mix van gebruikers en voldoende volume op een locatie om een stabiele stroom gebruikers te hebben. De kwaliteit van de locatie en het pand is, naast economische potenties van de regio, de belangrijkste factor waarop beleggers de aantrekkelijkheid van een locatie beoordelen. Daarbij gaat het in de eerste plaats om bereikbaarheid en parkeren (per OV, maar zeker ook per auto!), uitstraling en imago van de locatie, de Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage a Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

1

nabijheid van voorzieningen en de verschijningsvorm van panden. Zo zijn multimodaal ontsloten locaties aantrekkelijker dan eenzijdig ontsloten locaties en hebben multifunctionele locaties over het algemeen een sterkere aantrekkingskracht dan monofunctionele kantoorgebieden. De achterliggende trends werken we hieronder wat verder voor u uit. Dalende beroepsbevolking De komende jaren gaat een groot deel van de babyboom-generatie met pensioen. Dit betekent dat grote groepen werknemers de arbeidsmarkt gaan verlaten. Daar komt bij dat door de ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Ook de kantorensector krijgt te maken met schaarste aan werknemers. Accent op werk met hoge toegevoegde waarde: kantoorwerk De schaarste aan arbeid dwingt het Nederlandse bedrijfsleven te kiezen voor werkgelegenheid met een hoge toegevoegde waarde. Vaak is dat kantoorwerkgelegenheid; werkgelegenheid met een relatief hoge toegevoegde waarde zit vooral in de ICT, consultancy en financiële dienstverlening. Dit type kantoorwerkgelegenheid stelt hoge eisen aan uitstraling en uitrustingsniveau van kantoren en aan omgeving. Ook in traditionele sectoren meer kantoorwerk We zien in traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel meer kantoorwerk ontstaan door de noodzaak om hogere toegevoegde waarde te leveren. Vroeger lag in deze sectoren het accent sterk op ‘de handjes’. Maar nu zijn activiteiten als research en ontwikkeling, marketing, planning en administratie veel belangrijker geworden. Ook in de komende jaren nemen die activiteiten verder aan belang toe. Dit zijn allemaal activiteiten die kantoorruimte nodig hebben. Overigens pleit dit niet direct voor meer kantoren op bedrijventerreinen. Wel zien we een iets grotere kantoorcomponent in bedrijfsruimtegebouwen ontstaan. Op reguliere bedrijventerreinen maximaal zo’n 30% kantoorvloer. Op echt hoogwaardige locaties kan dit wat verder oplopen. Ook zien we een lichte verschuiving van gebruikers met meer kantoorachtige functies naar ‘echte’ kantoorlocaties.

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage a Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

2

Groei zit in diensten: commercieel en vooral niet-commercieel Toename van de werkgelegenheid zit vooral in de commerciële diensten en in de kwartaire sector; in beide sectoren heeft kantoorwerkgelegenheid een fors aandeel. Belangrijke redenen zijn de voortgaande internationale concurrentie en focus op toegevoegde waarde. Ook de toenemende behoefte aan persoonlijke diensten als zorg, gemak en service is van belang. Groei van de werkgelegenheid wordt niet verwacht in de landbouw en de industrie. Integendeel, in alle vier scenario’s die het Centraal Planbureau voor de Nederlandse economie tot 2040 heeft ontwikkeld, daalt de werkgelegenheid in deze sectoren. Figuur 1: werkgelegenheidsgroei (%) tot 2040 3 2 1 0 -1

Landbouw

-2 -3

Industrie

Commerciele diensten

Kwartaire sector

Regional Communities Strong Europe Transatlantic arket Global Economy

Bron: CPB, 2005

De Alkmaarse groei bevond zich de afgelopen jaren ook in dienstverlening en daarnaast in gezondheids- en welzijnszorg. Tussen 2000 en 2006 groeide het aantal vestigingen in de zakelijke dienstverlening met 27% (overigens: financiële instellingen namen in dezelfde periode af met 68%!). Gezondheids- en welzijnszorg en overige dienstverlening namen toe met 21 en 28%. Als we kijken naar de samenstelling van sectoren nu, valt op dat in Alkmaar met name de non-profit relatief sterk is vertegenwoordigd: gezondheids- en welzijnszorg, openbaar bestuur en regiokantoren van de Kamer van Koophandel, politie Noord-Holland Noord, Kadaster en UWV bijvoorbeeld (de sectoren openbaar bestuur, onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg zijn samen goed voor bijna 15.000 werkzame personen1).

1

Bron: opgaaf gemeente Alkmaar, RMO 1999-2006.


3

Daarnaast is de zakelijke dienstverlening goed voor bijna 12,5% van de banen. Grote werkgevers zijn hier onder andere SNS Reaal, KPMG, Univé, PWC en Ernst en Young. Groeisectoren: de vergrijzing biedt extra perspectieven voor zorg en welzijn. De toename van het aantal ouderen doet ook de vraag naar zorg en welzijnsdiensten toenemen. Zorginstanties, -verzekeraars en welzijnswerk zullen ook het aantal management- en administratieve functies uitbreiden vanwege de toegenomen vraag naar zorgdiensten. Krimpsectoren: door toegenomen internationale concurrentie en sterke loonkostenstijging plaatsen Nederlandse ondernemingen arbeidsintensieve kantoorwerkzaamheden waar mogelijk uit. Landen waar de lonen lager liggen, grond voor kantoren goedkoop beschikbaar is en het opleidingsniveau van de beroepsbevolking voldoende hoog is, komen in aanmerking (voormalig Oostblok en in toenemende mate ook Azië). Het accent bij verplaatsing ligt nu nog op back-office en administratieve werkzaamheden; steeds meer komen hoogwaardige activiteiten ook in aanmerking.

Tabel 1: wat betekenen deze trends voor Alkmaar? Trend Toename concentraties en samenvoegingen door (inter)nationale kantoorgebruikers en daarmee nog groter belang van bereikbaarheid als locatiefactor Meer vraag naar kwaliteit van gebouw en omgeving (voorzieningen, bereikbaarheidsprofielen)

Mogelijke impact op Alkmaar Neutraal/positief: op regionaal niveau kan Alkmaar hiervan profiteren, gezien haar ‘natuurlijke’ centrumpositie. Anderzijds kan deze trends verlies van arbeidsplaatsen impliceren voor Alkmaar. Neutraal/positief: in het bijzonder op nieuwe ontwikkellocaties liggen kansen om gewenste kwaliteit te leveren. Het is wel zaak dit waar te maken. Neutraal/positief: Alkmaar heeft kansen om sterke locaties te maken en van nature een sterke concurrentiepositie in de regio. Neutraal/positief: zoek de juiste niches hierbinnen, voor Alkmaar liggen er wellicht kansen op het gebied van zorg. Neutraal: toename marktvraag, kan Alkmaar hier nog op tijd van profiteren? Mogelijk alweer downward trend in conjunctuur bij oplevering? Positief: Alkmaar en omgeving is een aantrekkelijk woongebied kort bij de Randstad met voldoende voorzieningen. Neutraal: het gaat vaak om specifieke niches die zich in eerste instantie concentreren op de grotere steden/kennisregio’s. Op regionale schaal zou de Alkmaarse stationslocatie ruimte kunnen bieden voor bijvoorbeeld flexoffices, ontmoetingskantoren.

Er is veel aanbod, daardoor hebben sterke locaties een streepje voor Opkomst van nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creative industry en kennisintensieve bedrijvigheid Aantrekkende economie stimuleert verhuisdynamiek de komende jaren Belang locatiefactor quality of life voor werknemers Opkomst nieuwe kantoorconcepten zoals ontmoetingskantoren, flexoffices, campuslocaties, kennisparken en trainingscentra. Bron: Stec Groep (2007).


4

BIJLAGE B

KANTOORVRAAG 1. Schets lokale markt Dynamiek opname afgelopen jaren laag: circa 8.000 m² per jaar De Alkmaarse kantorenmarkt vertoonde afgelopen jaren maar weinig dynamiek; de opnamecijfers in 2004, 2005 en 2006 schommelden rond de 8.000 m². Begin 2000 was dit nog het dubbele (16.000 tot 17.000 m² in 2002 en 2003)2. Uit de ‘Top 70 kantorensteden van Nederland 2006’ (NVM) blijkt verder dat Alkmaar de vestigingsplaats bij uitstek is voor (hoofd)kantoren binnen de regio Noord-Holland Noord. Ook worden uitspraken gedaan over het ruimtelijk-economisch profiel van Alkmaar. Minpunten – binnen de groep van 70 kantoorsteden – van Alkmaar zijn onder meer de ligging van het wegennet, de clustering van kantoren en het opleidingsniveau van de inkomende pendel. Leegstand in Alkmaar is niet hoog; deze ligt rond het percentage van frictieleegstand (5% tot 7%). Informatie van de gemeente toont dat de leegstand zich concentreert in het centrum en juist daarbuiten. Hier is een kwalitatieve (!) mismatch tussen vraag en aanbod. Leegstand zit ‘m hier dus met name in de minder aantrekkelijke panden en locaties. Recente transacties: opname vooral kleinere kantoorgebruikers en in sectoren gezondheidszorg en welzijn Het gros van de kantoortransacties in Alkmaar is kleinschalig; merendeels tot 1.000 m² vvo. In 2007 (tot medio maart) werden 5 transacties geregistreerd3, waarvan één boven 1.000 m² vvo. Merendeels ging het overigens om kantoorruimte voor gezondheidszorg en welzijn (zie ook de tabel op de volgende pagina). Over heel 2006 ging het om 20 gebruikerstransacties: waarvan zeven meer dan 500 m² vvo en twee meer dan 1.000 m² vvo. CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) nam 1.745 m² vvo af aan de Schinkelwaard

2 3

NVM (2006), Nationaal vestigingsplaatsonderzoek. PropertyNL (2007).

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage b Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

1

(eigenaar Rabo Vastgoed) en Het Customer Care Centre kocht 1.035 m² vvo aan de Havinghastraat (gebouw is in delen vanaf 510 m² verhuurbaar). Andere grote afnemers waren: • de Brijder Verslavingszorg (945 m² vvo in De Hooge Waerder) • Medisch Centrum Alkmaar (947 m² vvo in het Victory Building) • BP Nederland Energie (790 m² vvo op Noorderpoort) Tabel 1: recente gebruikerstransacties kantoorruimte Alkmaar (2007) omvang locatie bedrijf/instelling 1.530 m² vvo Amperestraat Stichting De Praktijk 450 m² vvo Kennemerstraatweg Fortis Bank 245 m² vvo Thomas A. Kempislaan Thuiszorg 688 m² vvo Kitmanstraat Orthopedisch bedrijf 450 m² vvo Luttik Oudorp onbekend Bron: PropertyNL (2007), stand medio maart 2007.

sector gezondheidszorg en welzijn fin./zakelijke dienstverlening gezondheidszorg en welzijn gezondheidszorg en welzijn onbekend

2. De autonome vraag naar kantoorruimte De lokale, toekomstige vraag naar kantoorruimte in Alkmaar kent twee componenten: • de uitbreidingsvraag; • de vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag is de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). Vervangingsvraag ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden.


2

Daarnaast houden we in de berekening van de vraag rekening met vraag van buiten de gemeentegrenzen: regionale en bovenregionale vraag. Hieronder werken we de berekening van toekomstige lokale vraag tot en met 2016 (uw prognosejaar) in vier stappen uit. Stap 1: groei kantoorbehoefte door groei beroepsbevolking Normaliter is een werkgelegenheidsprognose input voor het bepalen van de uitbreidingsvraag naar kantoren: de kantoorwerkgelegenheid in een toekomstig jaar maal het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte per persoon, is de (theoretische) vraag naar kantoorruimte. Er is voor Alkmaar evenwel geen prognose bekend van de werkgelegenheid. We maken daarom gebruik van de uitkomsten van de bevolkingsprognose die Alkmaar beschikbaar heeft als basis voor het vaststellen van het aantal kantoorgebonden arbeidsplaatsen in de toekomst. Omdat de bevolkingsprognose tot en met 2016 loopt, gebruiken we in onze berekeningen ook 2016 als eindjaar4. Eerst bepalen we nu de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2016. Deze kunnen we vervolgens doorvertalen naar een vraag in m² kantoren. In 2006 bedroeg het totaal aantal werkzame personen in Alkmaar bijna 39.850. Daarvan ligt het percentage kantoorgebonden rond de 45%: oftewel circa 17.500 werkzame personen. Dit leiden we af uit de werkgelegenheidssamenstelling naar sectoren in 2006 (zie ook tabel 2). We gaan hierbij uit 100% kantoorwerkgelegenheid in de sectoren zakelijke dienstverlening, financiële instellingen en openbaar bestuur en een grotendeels uit kantoorwerkgelegenheid bestaande sector overige dienstverlening. Onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg bestaan voor een deel uit kantoorwerkgelegenheid. Tot slot zit ook binnen de sectoren industrie en nutsbedrijven, bouwnijverheid en transport een -weliswaar klein- deel kantoorwerkgelegenheid, zo is onze aanname.

4

We kijken verderop in het rapport ook nog naar de periode na 2016.


3

Tabel 2: werkgelegenheid Alkmaar 2006 sector

aantal werkzame personen (2006)

Landbouw, visserij en delfstoffen 54 Industrie en nutsbedrijven 2.904 Bouwnijverheid 2.107 Garagebedrijf, groothandel en handelsbemiddeling 4.159 Detailhandel en reparatie 3.608 Horeca 1.041 Transport 2.053 Financiële instellingen 1.491 Zakelijke dienstverlening 5.509 Openbaar bestuur e.d. 4.624 Onderwijs 3.101 Gezondheids- en welzijnszorg 7.249 Overige dienstverlening 1.936 Totaal in 2006 39.836 Bron: Stec Groep (2007), op basis van cijfers naar sector (gemeente Alkmaar).

Vervolgens nemen we aan dat de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid in de periode 2006-2016 gelijk is aan de verwachte groei van de potentiële beroepsbevolking (het aantal 15-64 jarigen). De potentiële beroepsbevolking groeit volgens berekeningen van de gemeente in 2006-2016 met 7,7% (van 65.830 in 2006 naar 70.890 personen in 20165). De kantoorgebonden werkgelegenheid groeit in de gelijke periode van 17.500 naar circa 18.800 personen. In 2016 telt de kantoorgebonden werkgelegenheid dus circa 18.800 personen, een toename van 1.300 sinds 2006. Stap 2: benodigde meters kantoorvloer op basis van kantoorwerkgelegenheid in 2016 Vervolgens vertalen we de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid door naar de behoefte aan kantoormeters. Per arbeidsplaats berekenen we nu hoeveel vierkante meters kantoorvloer er gemiddeld nodig 5

Bron: Statistisch Jaaroverzicht 2006, gemeente Alkmaar.


4

is in Alkmaar tot en met 2016. Onderzoek van onder meer de NVB (Thermometer Kantoren en Kantoorgebruikers in Profiel) wijst uit: het gemiddelde ruimtegebruik per kantoorwerknemer ligt nu om en nabij de 25 m² bvo (overigens loopt deze zogenoemde kantoorquotiënt landelijk ver uiteen, afhankelijk van regio, type kantoorgebruiker -dus kantooractiviteiten locatietype en of het gaat om een bestaand kantoorgebouw dan wel een nieuw kantoor). Ook is onduidelijk of dit kengetal de komende jaren gaat toe- of afnemen onder invloed van trends als telewerken. Derhalve rekenen we met 25 m² bvo per kantoorwerknemer. Dit metrage vermenigvuldigen wij met de verwachte werkgelegenheidsgroei in kantoren tot en met 2016. Zo komen we tot de uitbreidingsvraag. Kortom: • we rekenen met een uitbreidingsvraag voor Alkmaar tot en met 2016 van 32.500 m² bvo. Stap 3: de vervangingsvraag in 2007-2016 De vervangingsvraag is met name afhankelijk van de omvang en ouderdom van de kantoorvoorraad. Landelijk hanteren we een standaardnorm van 1,5 tot 2% van de voorraad per jaar. Voor Alkmaar hanteren we op de middellange en lange termijn een norm van 1,7% (ongeveer gemiddeld). Hoewel er wel wat aan nieuwe kantoren aan de voorraad wordt toegevoegd, kent de voorraad maar een beperkt percentage nieuwbouw. De voorraad op dit moment is ook niet sterk verouderd (op grond van de lange leegstand), wat een hogere norm als gevolg zou kunnen hebben. Uiteraard is 1,7% een gemiddelde. Per jaar kan het daadwerkelijke percentage hier flink van afwijken. Vanwege het grote metrage kantoorvraag dat nog boven de markt hangt (zie box op de volgende pagina), rekenen we voor de komende jaren overigens met een hogere vervangingsvraag.


5

Box: actuele vragers op de Alkmaarse markt Bedrijven: • bouwbedrijf • zakelijk dienstverlener • financieel dienstverlener • financieel dienstverlener • financieel dienstverlener • financieel dienstverlener • multinational (Semi) overheid/publiek: • non-profit organisatie

Kantoorvraag: 4.000 8.000 10.000 3.000 3.000 20.000 2.000

m² m² m² m² m² m² m²

10.000 m²

Bron: gemeente Alkmaar (2007).

We rekenen voor de eerste drie jaar met een vervangingsvraag van 2,0%. Na die drie jaar rekenen we weer met een gemiddelde vervangingsvraag: 1,7% (zie tabel 3).


6

Tabel 3: vervangingsvraag kantoorvloeroppervlak Alkmaar 2016 jaar (ultimo)

kantoorvoorraad (m² bvo)

vervangingspercentage

vervangingsvraag (m² bvo)

2006

457.500

-

2007

458.750

2,0%

9.175

2008

460.000

2,0%

9.200

2009

461.250

2,0%

9.225

2010

462.500

1,7%

7.863

2011

463.750

1,7%

7.884

2012

465.000

1,7%

7.905

2013

466.250

1,7%

7.926

2014

467.500

1,7%

7.948

2015

468.750

1,7%

7.969

470.000 uitbreiding: circa 12.500

1,7%

7.990

2016 Totaal Bron: Stec Groep (2007).

vervanging: circa 83.000

Kortom: • we rekenen verder met een vervangingsvraag van in totaal circa 83.000 m² bvo tot en met 2016; • uitbreidings- en vervangingsvraag tot en met 2016 bedragen 115.500 m² bvo. Stap 4: vraag van buiten Alkmaar De prognose tot nu toe gaat uit van vraag binnen uw gemeentegrenzen, hier komt in de regel ook het leeuwendeel van de vraag op de kantorenmarkt vandaan. Daarnaast verwachten wij voor Alkmaar echter de komende jaren ook vraag van buiten, met name vanuit de regio. Alkmaar is immers, samen met Heerhugowaard, één van de twee regionaal verzorgende kantorencentra in Noord-Kennemerland. Bovenlokale vestigers in deze regio - en ook op het niveau van Noord-Holland-Noord - kiezen vooral voor Alkmaar: regionale (dus Noord-Holland Noord) (hoofd)kantoren en (semi) publieke instellingen.


7

Aanname voor de berekening van de bovenlokale vraag is dat deze vraag een extra behoefte van 15 tot 20% toevoegt aan de tot nu toe berekende vraag (uitbreiding + vervanging). Tot en met 2016 betekent dit zo’n 17.325 tot 23.100 m² bvo extra op de vraag voor Alkmaar, oftewel gemiddeld 20.210 m² bvo. Tot slot: toepassing van bandbreedte Wanneer we de saldi uit de vorige stappen optellen, omvat de vraag naar kantoren in Alkmaar tot en met 2016 zo’n 135.000 m² bvo. Deze vraagraming omvat evenwel een periode van tien jaar waarin u bovendien te maken hebt met verschillende onzekere factoren die van invloed zijn op de verwachte vraag naar kantoren (conjuncturele ontwikkelingen, de mate waarin verdienstelijking en verkantorisering zich doorzet, de exacte omvang van de bovenlokale vraag en onverwachte acquisitiesuccessen). Stel dat enkele van deze aspecten positiever voor u uitvallen dan verwacht, creëert dat extra vraag naar kantoren voor Alkmaar. Derhalve is het verstandig om bij deze vraagraming met bandbreedtes6 te werken (laag, gemiddeld, hoog). Zo behoudt u de gewenste flexibiliteit. 3. Conclusie: totale kantoorvraag Alkmaar tot en met 2016 In de tabel hieronder leest u hoe groot de totale toekomstige vraag naar kantoorruimte is. De totale kantoorvraag bestaat uit de autonome vraag naar kantoorruimte (uitbreidingsvraag + vervangingsvraag) en bovenlokale vraag. Tabel 4 vat dit alles samen.

6

We hanteren een bandbreedte van 10%.


8

Tabel 4: vraag kantoren Alkmaar 2007-2016 vraag uitbreiding vervanging totaal autonoom bovenlokaal TOTAAL

totale vraag (m² bvo) 2007- 2016 32.500 83.000 115.500 20.210 135.700

MINIMAAL SCENARIO MAXIMAAL SCENARIO Bron: Stec Groep (2007).

122.000 149.000

Kortom: • de verwachte vraag naar kantoren tot en met 2016 bedraagt derhalve 122.000 tot 149.000 m² bvo; • dat impliceert een gemiddelde jaarlijkse opname van zo’n 12.000 tot 15.000 m² bvo tot en met 2016.


9

3. Vraagraming op lange termijn: 2020 Voor de lange termijn kunnen we alleen een grove schatting geven van de vraag naar kantoren. Door lange termijn trends, waarvan de uitwerking op Alkmaar nog niet helemaal duidelijk is en een bevolkingsprognose voor 2030 ontbreekt (uw bevolkingsprognose gaat maar tot 2020), kan de daadwerkelijke ruimtebehoefte zowel lager als hoger uitvallen. We geven nu wel een doorkijk naar de periode tot 2020. We zetten grofweg dezelfde stappen als hiervoor. Stap 1: groei kantoorbehoefte door groei beroepsbevolking Eerst bepalen we de kantoorgebonden werkgelegenheid. We gaan weer uit een percentage kantoorgebonden werkgelegenheid van rond de 45%: circa 17.500 werkzame personen. Vervolgens gaan we uit van 6% groei in de kantoorgebonden werkgelegenheid in de periode 2006-2020. Dit is minder dan is de periode 2006-2016. Dit komt door het afvlakken van de beroepsbevolking (waar het percentage groei uit is afgeleid) als gevolg van vergrijzing, ontgroening en lichte bevolkingskrimp. In 2020 telt de kantoorgebonden werkgelegenheid volgens deze berekening circa 18.550, een toename van 1.050 personen. Stap 2: benodigde meters kantoorvloer op basis van kantoorwerkgelegenheid in 2020 Vervolgens vertalen we opnieuw de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid door naar de behoefte aan kantoormeters. We rekenen wederom met 25 m² bvo per kantoorwerknemer. Dit vermenigvuldigd met 1.050 levert een uitbreidingsvraag tot en met 2020 op van 26.250 m² bvo Kortom: • we rekenen met een uitbreidingsvraag voor Alkmaar tot en met 2020 van 26.500 m² bvo. Stap 3: de vervangingsvraag in 2006-2020 Voor Alkmaar hanteren we voor de eerste drie jaar weer een vervangingsvraag van 2,0%. Na die drie jaar rekenen we met een gemiddelde vervangingsvraag: 1,7%.


10

Tabel 5: vervangingsvraag kantoorvloeroppervlak Alkmaar 2020 jaar (ultimo)

kantoorvoorraad (m² bvo)

vervangingspercentage

vervangingsvraag (m² bvo)

2006

457.500

-

-

2007

458.000

2,0%

9.160

2008

458.500

2,0%

9.170

2009

459.000

2,0%

9.180

2010

459.500

1,7%

7.812

2011

460.000

1,7%

7.820

2012

460.500

1,7%

7.829

2013

461.000

1,7%

7.837

2014

461.500

1,7%

7.846

2015

462.000

1,7%

7.854

462.500 463.000 463.500 464.000 464.500 uitbreiding: circa 7.000

1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7%

7.863

2016 2017 2018 2019 2020 Totaal Bron: Stec Groep (2007).

7.871 7.880 7.888 7.897 vervanging: circa 82.000

Kortom: • we rekenen verder met een vervangingsvraag van in totaal circa 82.000 m² bvo tot en met 2020; • totaal bedraagt uitbreidings- en vervangingsvraag 108.250 m² bvo. Stap 4: bovenlokale vraag De bovenlokale vraag schatten we in op 15 tot 20% van de uitbreidings- en vervangingsvraag; 16.240 tot 21.650 m² bvo. Gemiddeld gaat het om 18.950 m² bvo.


11

Conclusie: totale kantoorvraag tot en met 2020 In de tabel hieronder leest u hoe groot de totale toekomstige vraag naar kantoorruimte tot en met 2020 is. De totale vraag bestaat uit de autonome vraag (uitbreidingsvraag + vervangingsvraag) en bovenlokale vraag. Tabel 6: totale vraag kantoren tot 2020 vraag uitbreiding vervanging totaal autonoom bovenlokaal

totale vraag (m² bvo) 2007- 2020 26.250 82.000 108.250

18.950

TOTAAL

127.200


115.000 140.000

Bij een doorkijk naar 2020 krijgen we – op basis van cijfers die nu bekend zijn – te maken met een afvlakking van de groei in de vraag naar kantoren. De totale behoefte aan kantoren in Alkmaar zal in 2020 lager zijn dan in 2016. De afvlakking van de beroepsbevolking in de prognoses nu is de belangrijkste oorzaak achter de lichte daling in kantoorvraag. Overigens is dit een prognose voor de lange termijn. Het omslagpunt zal ergens rond 2015 liggen, schatten we in. Kortom: • ga vooralsnog voor de periode 2007-2020 uit van een groei van de vraag naar kantoren van in totaal zo’n 115.000 tot 140.000 m² bvo, dat is ietwat lager dan onze prognoses tot en met 2016; • echter, door trends als verdienstelijking en verkantorisering kan het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toenemen, mogelijk met enkele procenten; • de kantoorvraag op (middel)lange termijn kan hierdoor in werkelijkheid hoger liggen.


12

Verder: ook landelijk op lange termijn afnemende groei van de kantoorvraag verwacht De komende jaren gaat een groot deel van de babyboomgeneratie in Nederland met pensioen. Dit betekent dat grote groepen werknemers de arbeidsmarkt gaan verlaten. Daar komt bij dat door ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Het gevolg: het aantal beschikbare werknemers (de potentiële beroepsbevolking) gaat relatief afnemen. Hoewel Nederland in vergelijking tot sommige andere landen een relatief jonge leeftijdsopbouw heeft, gaat deze tendens niet langs Nederland heen. Een ontwikkeling die bijdraagt aan de afnemende groei van de vraag naar kantoorruimte is schaalvergroting en de fusies die daarmee samenhangen. Dergelijke processen leiden veelal tot reorganisatie en concentratie van activiteiten waardoor vestigingen worden afgestoten en/of wordt verhuisd naar een (nieuw) pand waar minder ruimte nodig is voor dezelfde activiteiten. Desondanks verwachten we landelijk wel een beperkte doorgroei van de kantoorwerkgelegenheid, zij het minder sterk dan in de afgelopen decennia. Voor een belangrijk deel is dat het gevolg van de verdere verdienstelijking van de economie en de groei van werkgelegenheid in de commerciële diensten en de quartaire sector. Ook in Alkmaar. Juist in deze sectoren is het kantoorgebruik hoog. Daarnaast geldt ook voor meer traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel de noodzaak om hogere toegevoegde waarde te leveren en neemt in deze sectoren het belang van activiteiten als research en ontwikkeling, marketing, planning en administratie toe (activiteiten die kantoorruimte nodig hebben). In de praktijk zien we overigens maar beperkt terug dat deze tendens zich vertaalt in verkantorisering van bedrijfsruimten op een bedrijventerrein. Kantooractiviteiten worden vaak ruimtelijk gescheiden van overige bedrijfsactiviteiten, wat leidt tot meer kantoormeters. Wat betekent dit voor Alkmaar? Ook voor u betekent dit, dat u op lange termijn rekening moet houden met een afnemende groei in de vraag naar kantoorruimte. Met name na 2015. Dit noodzaakt tot een zorgvuldige afstemming tussen vraag en aanbod; pas het ontwikkeltempo aan de marktvraag aan. Daarbij zal de concurrentie tussen locaties steeds groter worden en daarmee het verschil in aantrekkelijke en minder of niet aantrekkelijke kantoorlocaties. Zeker op lange termijn vraagt dit van u een zorgvuldige fasering van kantoorontwikkelingen, waar u nu al rekening mee kunt houden bij de planning en prioritering van uw zachte plancapaciteit. Daarnaast is kantoorontwikkeling die op een ontwikkelingslocatie past en door u wordt toegestaan, niet langer een garantie voor succes. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage b Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

13

4. Kwalitatieve vraag: segmenten We verdelen de vraag nu kwalitatief over verschillende segmenten. We maken daartoe gebruik van een vraaggerichte typologie van kantoorlocaties. Deze typologie hebben we – mede op basis van eerdere kantorenmarktstudies – de afgelopen jaren ontwikkeld. Voor deze studie is de typologie zo goed mogelijk vertaald naar de Alkmaarse kantorenmarkt. We zetten deze typologie in om zo goed mogelijk inzicht te geven in de segmentering van de vraag op de kantorenmarkt in uw gemeente. We onderscheiden vier typen kantoorlocaties7 voor Alkmaar: • • • •

Kantoren Kantoren Kantoren Kantoren

op centrum- en ov-locaties op snelweg-/stadsrandlocaties op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) in woonwijken (vooral < 750 m²)

Hieronder lichten we de profielen kort toe.

7

Let wel: locaties kunnen kenmerken hebben van meerdere locatietypen; mengvormen komen voor.


14

Tabel 7: kantoren op centrum en ov-locaties Type kantoren

•

• Doelgroepen

•

•

Bereikbaarheid met OV en auto

Marktaandeel in Alkmaar Voorbeelden in Alkmaar Omvang van de objecten

Overig

• • • • • • • •

• • •

Kantoorlocaties in de centra van steden, zoals singel- en grachtenmilieus en gebieden langs kantoorboulevards. Denk aan kantoorvilla’s en moderne kantoorgebouwen. Daarnaast locaties binnen een straal van maximaal 800 meter van een station, voorstadshalte of hoog frequentie openbaar vervoerhalte. Op centrumlocaties vooral kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële diensten (al dan niet met baliefunctie), zoals advocaten, banken, makelaars, architecten. Daarnaast non profit (zoals zorg) en overheden, vaak in combinatie met baliefunctie. Veelal lokaal en regionaal georiënteerde partijen. Op ov-locaties vooral middelgrote, regionale (semi) overheidsinstellingen, non-profit en onderwijs. Daarnaast zakelijke en financiële dienstverlening indien locatie met goede autobereikbaarheid (parkeren!). Goede ov-bereikbaarheid (trein, bus). Parkeren en autobereikbaarheid minder/beperkt, is vaak knelpunt. Aantrekkingskracht neemt toe bij goede bereikbaarheid per auto en bij aanbod van hoogwaardig ov. Pluspunt is nabijheid voorzieningen. Naar schatting 40-60% van de vraag. Kantoren in het centrum, zoals het Stadskantoor en rond station CS. Plannen voor station CS en station Noord en zone langs de Helderseweg. Omvang kantoorpanden doorgaans van 250 tot 1.000 m² op centrumlocaties en 2.500 tot 5.000 m² op ov-locaties. Daarnaast ook grootschaliger panden. Deze locatietypen lenen zich uitermate voor multifunctionele invulling. Bereikbaarheid per auto en parkeren kunnen de kwaliteit van vooral ovlocaties een extra impuls geven. Alkmaar CS is een ov-locatie van een hogere orde in vergelijking tot Almaar Noord.

Bron: Stec Groep (2007). Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage b Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

15

Tabel 8: kantoren op snelweg/stadsrandlocaties Type kantoren

•

Doelgroepen

• •

Bereikbaarheid met OV en auto Marktaandeel in Alkmaar Voorbeelden

• • • • •

Omvang van de objecten

•

Overig

• •

Locaties nabij op- en afrit van snelwegen en/of aan de rand van de stad, langs belangrijke uitvalswegen. In de regel sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral interessant voor zakelijke en financiële dienstverlening, ICT: bedrijven die bovengemiddeld hechten aan uitstekende autobereikbaarheid, herkenbaarheid en uitstraling. Matige (OV)-bereikbaarheid. Uitstekende bereikbaarheid per auto. Naar schatting 30-40% van de vraag. Kooimeerplein (snelweg/stadsrand) en de Bergermeerpolder. Plannen voor AZ, zone langs de Helderseweg, Pabo-locatie en Comeniusstraat. Voor snelweglocaties variëren de kantoren in omvang van ca. 3.000 tot 10.000 m². Deze locatietypen lopen veelal in elkaar over/hebben enige overlap, zeker waar het gaat om middelgrote kantorenmarkten zoals Alkmaar. Het aantal snelwegen rond Alkmaar is bovendien beperkt, waardoor stadsrandlocaties domineren.

Bron: Stec Groep (2007).


16

Tabel 9: kantoren op bedrijventerreinen Type kantoren Doelgroepen

• •


• • • • • • •

Marktaandeel Alkmaar Voorbeelden Omvang van de objecten Overig

Solitaire kantoorruimte op bedrijventerreinen. Zakelijke diensten (klein en middelgroot, met name lokaal en beperkt regionaal). Matige (OV)-bereikbaarheid. Uitstekende auto bereikbaarheid. Naar schatting 5-10% in Alkmaar. Beverkoog, Overdie en Oudorp. Omvang kantoren van 250 tot circa 5.000 m². Vaak matige kwaliteit en uitstraling. Lage kosten zijn vaak belangrijke vestigingsfactor.


Tabel 10: kantoren in woonwijken Type kantoren

• •

Doelgroepen

•


• • • • • •

Marktaandeel in Alkmaar Voorbeelden Omvang van de objecten Bron: Stec Groep (2007).

Kleinschalige kantoorpanden verspreid over woonwijken in de gemeente, bijvoorbeeld op aanlooproutes naar het centrum. Denk aan kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het centrum, woonwerkunits, kantoren in de plint of kantoorverzamelgebouwen. Overwegend kleinere bedrijven (starters, 1-pitters) in de dienstensector, of kleine wijkkantoren van lokaal georiënteerde organisaties (zorg). Suboptimale bereikbaarheid zowel met auto als OV. Functionaliteit staat voorop. Naar schatting 5-10%. Kennemerstraatweg. Plannen voor Picassolaan en Overstad. Omvang kantoor vanaf <100 tot maximaal 250 m²


17

AANBOD VAN KANTOORLOCATIES Aanbod kantoorruimte circa 22.500 m² De markt voor kantoorruimte in Alkmaar is krap; het aanbod ligt rond de 23.000 m² jaarlijks en grootschalige nieuwbouw van kantoren was nauwelijks mogelijk. Om een beeld te krijgen van het beschikbare kantooraanbod zetten we de stand op 1 januari 2007 op een rij. Tabel 1: aanbod kantoorruimte Alkmaar stand 1 januari 2007 nuttig vloeroppervlak (m²) 500 520 550 552 675 688 700 710 747 830 831 840 975 1.434 1.527 1.635 1.751 1.984 4.986 Bron: Vastgoedmarkt (2007).

locatie

huurprijs (euro/m²)

minder dan 1.000 m² Markies (Amperestraat) Robbenkoog Berenkoog Helderseweg Helderseweg Kitmanstraat Breedstraat Olympiaweg Hoge Waerder (Drechterwaard) Egelskoog Schinkelwaard Schermerweg Rogier van der Weydestraat 1.000-2.000 m² De Hoef (Rubenslaan) De Viaanse Molen (Amperestraat) James Wattstraat Kwakelkade De Robijn (Robijnstraat) meer dan 2.000 m² Rogier van der Weydestraat


18

108 90 87 (koopsom: 1.322.001) 110 84 79 125 125 70 135 va 69 115 nnb 130 110 60 120 75

Het aanbod per 1-1-2007 bedroeg daarom zo’n 22.500 m². Ontwikkellocaties in Alkmaar Naast het bestaande aanbod beschikt Alkmaar over enkele nieuwe locaties voor kantoren. Hieronder leest u alle plannen, waarbij onderscheid is gemaakt in harde en zachte plannen. Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan. Tabel 2: nieuwe plannen voor kantoren Alkmaar locatie Centrum en ov-locaties

Snelweg/stadsrandlocaties

plannen (m²) • Station CS (incl. NUON-terrein) • Station Noord (incl. DFS) • Zone langs de Helderseweg (deel) • AZ • zone langs de Helderseweg (deel) • Pabo • Comeniusstraat • Robijnstraat -

Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) Kantoorvestigingen in woonwijken • Picassolaan • Overstad (vooral < 750 m²) totaal Bron: Stec Groep (2007), op basis van plannen bekend bij gemeente Alkmaar.

waarvan hard (m²) 35.000 plus deel zacht 8.000 plus deel zacht zacht zacht zacht zacht zacht 2.300 1.000 zacht 46.300

De totale harde planvoorraad is nu ruim 46.000 m² bvo, die mogelijk kan oplopen door de zachte plannen, waarvan het metrage nog niet bekend is. Het merendeel van deze plannen betreft een binnenstedelijke centrumlocatie of ov-locatie.


19

BIJLAGE C

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD 1. Uitgangspunt voor de vraagraming: het bestaande aanbod Het rapport Kantoren in cijfers van Bak (2005) gaat voor Alkmaar uit van een kantoorvoorraad van 346.000 m² vvo (ultimo 2004). Echter, hierin zijn alleen kantoorpanden met een oppervlak boven 500 m² meegenomen. De huidige kantoorvoorraad van Alkmaar is, op basis van onze berekeningen groter: •

Allereerst gaan we uit van een gemiddelde groei in het kantooraanbod van 1 tot 2% per jaar. Dus we tellen zo’n 10.000 m² kantoorvloer op bij die van 2004 (kantoorvloer ultimo 2005 is 346.000x1,015; kantoorvloer ultimo 2006 is kantoorvloer ultimo 2005x1,015).

•

In het onderzoek van Bak voor de voorraadberekening, wordt als oppervlakte-eenheid het verhuurbaar vloeroppervlak8 genomen. Waneer we deze omrekenen naar bvo’s (maat voor de kantoorruimteraming) valt de bestaande voorraad hoger uit.

•

Daarnaast is de inschatting van de huidige kantoorvoorraad door Bak te conservatief voor een gemeente als Alkmaar; het is zeer realistisch te veronderstellen dat een substantieel deel van de kantoorunits in Alkmaar een metrage kent dat kleiner is9. De ervaring wijst uit, dat voor een gemeente als Alkmaar circa een derde van het kantoorgebruik kleinschalig is (los van de bovenregionale instroom). We gaan in onze berekening voor Alkmaar uit van circa 28.000 m²10.

8

vvo: het bruto vloeroppervlak min het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten, de vuistregel is dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 83% verhuurbaar is. 9 ter illustratie: Alkmaar kent veel kleinere bedrijven. Bijna 85% van de bedrijfsvestigingen telt minder dan 5 werkzame personen (fulltime), het gaat om ruim 5.350 vestigingen (2005) (bron: Statistisch Jaaroverzicht). 10 gebaseerd op de aanname dat een bepaald aandeel van het kantoorgebruik per inwoner kleinschalige kantoorruimte is. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage c Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

1

De tabel hieronder geeft een overzicht van de voorraad kantoren in Alkmaar, volgens deze berekening. Tabel 1: kantoorvoorraad Alkmaar 2006 verhuurbaar vloeroppervlak ultimo 2004 (Bak)

verhuurbaar vloeroppervlak ultimo 2006

346.000 m²

bruto vloeroppervlak ultimo 2006

356.000 m²

bruto vloeroppervlak inclusief kleinschalige kantoorgebruikers ultimo 2006

429.000 m²

457.000 m²

Bron: Stec Groep, op basis van Bak (2005).

2. De totale vraag naar kantoorruimte (2007-2016) Onderstaande tabel geeft de totale vraag naar kantoren in Alkmaar weer tot en met 2016. Tabel 2: vraagraming kantoren Alkmaar 2007-2016 vraag uitbreiding vervanging totaal autonoom bovenlokaal TOTAAL

totale vraag (m² bvo) 2007- 2016 32.500 83.000 115.500 20.210 135.700


122.000 149.000

3. Confrontatie van vraag en aanbod kwantitatief De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2016 bedraagt zo’n 122.000 tot 149.000 m² bvo. De harde plancapaciteit is ruim 46.000 m² bvo. Let wel, het aanbod uit de bestaande voorraad is hier nog niet bij opgeteld.

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage c Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

2

Hieronder confronteren we vraag en aanbod. Tabel 3: confrontatie vraag-aanbod kantoren Alkmaar 2007-2016 kantoorruimte (m²) vraag

minimaal scenario maximaal scenario leegstand minus frictieleegstand11 plancapaciteit hard (< 2 jaar te ontwikkelen) SALDO MINIMAAL MAXIMAAL Bron: Stec Groep (2007).

122.000 149.000 circa 9.000 46.300 66.700 (tekort) 93.700 (tekort)

Er is niet alleen op korte termijn behoefte aan nieuwe kantoren in Alkmaar. Uitgaande van een harde12 plancapaciteit/aanbod van ruim 46.000 m² bvo en een jaarlijkse gemiddelde opname van zo’n 12.000 tot 15.000 m² bvo moet u sowieso binnen drie tot vier jaar beschikken over nieuwe kantoorlocaties/extra metrages, zo toont tabel 3. Naar verwachting bent u dan immers door uw harde planvoorraad13 heen. En daarbij is het nog maar af te wachten of deze plannen daadwerkelijk op korte termijn tot ontwikkeling komen.

11

De nieuwbouwbehoefte corrigeren we met de leegstand; het deel boven de ‘normale’ (frictie) leegstand. Op basis van onze gesprekken met makelaars gaan we uit van een leegstand van circa 35.000 m². Dit is overigens nog weinig gezien de leegstand in andere steden. 12 Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan. 13 Het stationsgebied vormt het leeuwendeel van deze plannen. Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage c Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

3

5. Confrontatie kwalitatieve vraag met aanbod kwalitatief Hieronder maken we een kwalitatieve match tussen toekomstige vraag en aanbod in Alkmaar. Vraag en aanbod zijn gesegmenteerd naar locatietype. Tabel 4: segmentering kantoorvraag Alkmaar tot en met 2016 naar locatietype aanbod

vraag

locatietype

indicatie aanbod in bestaande voorraad

aandeel van de totale vraag

centrum en ovlocaties

+(+) (vooral centrum en rond station CS)

40-60%

0

30-40%

snelweg/ stadsrand locaties

14

indicatie totale vraag in metrage minimum variant 48.800-73.200

36.600-48.800

plannen indicatie totale vraag in metrage maximum variant 59.600-89.400

44.700-59.600

Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan.


4

plannen (hard14 en zacht)

metrage harde plannen (m²)

Station CS (incl. NUONterrein) Station Noord (incl. DFS) zone langs de Helderseweg (deel) AZ zone langs de Helderseweg (deel) Pabo Comeniusstraat Robijnstraat

35.000 plus deel zacht

saldo saldo metrage harde plannen tov de vraag

-

8.000 plus deel zacht zacht

zacht zacht

zacht zacht 2.300

-

Tabel 4 (vervolg): segmentering kantoorvraag Alkmaar tot en met 2016 naar locatietype aanbod

vraag

locatietype

indicatie aanbod in bestaande voorraad

aandeel van de totale vraag

kantoorvestiging op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) kantoorvestigingen in woonwijken (vooral < 750 m²) totaal

5-10%

+

5-10%

+ (deels kleinschalig in wijken)

plannen

saldo

indicatie totale vraag in metrage minimum variant 6.100-12.200

indicatie totale vraag in metrage maximum variant 7.450-14.900

plannen (hard15 en zacht)

metrage harde plannen (m²)

saldo metrage harde plannen tov de vraag

-

-

6.100-12.200

7.450-14.900

Picassolaan Overstad

1.000 zacht

0

122.000 m² bvo

149.000 m² bvo

46.300

-


Conclusies: • Er dreigt een tekort aan centrum- en ov-locaties. Deze vraag is een belangrijke, die kan op zijn minst zo’n 40% van de markt gaan uitmaken. We schatten de vraag naar centrum en ov-locaties tot en met 2016 samen in op 60 tot 90.000 m² (maximumscenario), de harde plancapaciteit op Station CS en Noord is echter maximaal 43.000 m². Een negatief saldo derhalve. •

15

Op dit moment kan in Alkmaar absoluut niet aan de marktvraag naar snelweg/stadsrandlocaties worden voldaan. Er zijn nu geen goede snelweg-/stadsrandlocaties voorhanden, ook harde plannen hiertoe ontbreken. Wel zijn er diverse zachte plannen. Een plan is hard wanneer er sprake is van een vigerend bestemmingsplan.


5

0/-

•

De vraag naar kantoorlocaties op bedrijventerreinen en in woonwijken is beperkt. Wij verwachten ook niet dat de aantrekkelijkheid van dit locatietype zal toenemen de komende jaren (zoals bij centrum/ovlocaties wel het geval is). Er zijn weinig harde en zachte plannen voor dit type.


6

BIJLAGE D

CONCURRENTIE Als tweede regionale opvanggemeente is Heerhugowaard direct ook uw grootste concurrent. Echter, de concurrentiekracht zat ‘m afgelopen jaren vooral in ontwikkelingspotentie. Met nieuwe kantoorlocaties van voldoende kwaliteit kunt u de concurrentie met Heerhugowaard aan, schatten we in. De belangrijkste concurrenten zijn: Broekhorn (nog te ontwikkelen), Beveland en de stationsomgeving (Westpoort minder). Hieronder werken we per locatie de belangrijkste kenmerken uit en geven we telkens aan hoe groot het concurrentiepotentieel ten opzichte van de Alkmaarse locaties is.

Westpoort

Station Heerhugowaard

Broekhorn

Beveland

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage d Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

1

Broekhorn Heerhugowaard kenmerk ligging omschrijving

kantoorvoorraad nu planvoorraad hard planvoorraad zacht beoordeling locatie zichtbaarheid uitstraling bereikbaarheid: openbaar vervoer bereikbaarheid: auto

toelichting • ingesloten tussen de spoorlijn Alkmaar-Den Helder en de N242; • de gemeente Heerhugowaard wil de locatie Broekhorn invullen met circa 83.000 m² aan kantoren; • deze opgave kan ook worden ingevuld met andere hoogwaardige bedrijfsactiviteiten, zoals zorg en onderwijs, dus totale kantoormetrage nog niet bekend; • de locatie krijgt een representatieve beeldkwaliteit, waarbij het parkeren inpandig wordt gerealiseerd en de gemeente gaat uit van een hoge bebouwingsdichtheid; • het gebied wordt door een tweetal parallelwegen ontsloten; • bij de entree bevinden zich nu al een paar kantoren en hotel, restaurant en voorzieningen, ook zijn er plannen voor realisatie van wellnessactiviteiten - dit zal in een pand worden gerealiseerd dat als een soort landmark (14 meter hoog) zal worden vormgegeven; circa 83.000 m² • • •

de locatie ligt goed zichtbaar aan het spoor en de provinciale weg N 242; het stedenbouwkundig plan gaat uit van een hoge beeldkwaliteit, met mogelijkheden voor inpandig parkeren en kantoorvilla’s; redelijk, Broekhorn ligt 5 tot 10 minuten lopen van station Heerhugowaard;

+ + 0/+

bereikbaarheid is goed, door reconstructie N242 zal bereikbaarheid sterk verbeteren; ook wil de gemeente Heerhugowaard een tweede ontsluiting realiseren waardoor de + kantorenlocatie een verbinding krijgt met het achterliggende gebied - de locatie Broekhorn en Beveland worden hierdoor met elkaar verbonden; voorzieningen • voorzieningen bevinden zich op relatief grote afstand; 0 • wel is er een restaurant hotelketen aanwezig; parkeergelegenheid • de gemeente streeft inpandig parkeren na; 0 concurrentiepotentieel voor Alkmaar: redelijk groot, vooral vanwege het grote ontwikkelingspotentieel en ligging aan station CS. • •


2

Beveland Heerhugowaard kenmerk ligging omschrijving

kantoorvoorraad nu planvoorraad hard planvoorraad zacht beoordeling locatie zichtbaarheid

toelichting • ingesloten tussen de spoorlijn Alkmaar-Den Helder en de Westtangent; • veel perifere detailhandel aanwezig op Beveland, bouwmarkten, beddenzaken (Gamma, Praxis, Kwantum, etc.), daarnaast ook een groot kantorendeel; • daarbij is veel geïnvesteerd de ruimtelijke kwaliteit; • ook is er veel aandacht voor het onderhoud van de openbare ruimte; • verschillende soorten bebouwing aanwezig, deels ook zeer modern; circa 43 hectare terrein, bestaande uit PDV, bedrijfspanden en beperkt deel kantoren; uitbreiding met ongeveer 10 hectare terrein, waarvan deel kantoren; onbekend;

de locatie Beveland is geen echte zichtlocatie; de locatie ligt met de rug naar de spoorlijn en ligt puur aan lokale wegen (West- en Zuidtangent); • de bedrijven zijn redelijk naar binnen gekeerd. uitstraling • de uitstraling van Beveland is goed: er is veel aandacht voor de architectuur van gebouwen + en de inrichting van de openbare ruimte en groen ziet er verzorgd uit; bereikbaarheid: • er is geen bushalte op de locatie Beveland aanwezig; 0/+ openbaar vervoer • wel ligt de locatie in redelijke nabijheid van station Heerhugowaard; bereikbaarheid: • Beveland kent een vrij snelle ontsluiting op de N 242 via de West- en Zuidtangent; auto • de Zuidtangent moet echter wel worden aangepakt, want deze zit qua capaciteit aan zijn 0 maximum; voorzieningen • op de locatie Beveland zijn weinig voorzieningen aanwezig; • er is een McDonalds gevestigd op Beveland; parkeergelegenheid • de parkeergelegenheid op Beveland is goed: er is in ruime mate parkeergelegenheid bij de kantoren aanwezig; + • parkeren gebeurt op eigen terrein; concurrentiepotentieel voor Alkmaar: matig tot redelijk, vooral vanwege het ontwikkelingspotentieel, maar locatiekwaliteit is matig. • •


3

Westpoort Heerhugowaard kenmerk ligging omschrijving


toelichting • ligging aan de Westtangent in het verlengde van de locatie Beveland en loopt verder naar het Zuidwesten door; • op deze locatie is nog geen kantorenaanbod aanwezig; • plangebied is circa 10 hectare groot, een deel wordt bestemd als ecologische zone; • op deze locatie zijn plannen voor de realisatie van 10.000 m² kantoren; • dit worden kantoren in dezelfde historische stijl als op de kantorenlocatie Beveland; • de overige ontwikkelingen op deze locatie zijn door het College van B&W stilgelegd in afwachting van de ontwikkeling van de kantorenlocatie Broekhorn; 10.000 m² • •

uitstraling

•

de locatie ligt niet direct aan de N242 maar aan de lokale ontsluitingsweg, de Westtangent; de zichtbaarheid van de locatie is dus minder; de 10.000 m² kantoren die als eerste worden gerealiseerd krijgen een opvallende uitstraling in klassieke stijl, dit drukt een belangrijke stempel op deze kantorenlocatie; nog onbekend, locatie ligt vrij ver van station Heerhugowaard;

bereikbaarheid: • openbaar vervoer bereikbaarheid: • goed, snelle ontsluiting op N242; auto voorzieningen • nog onbekend parkeergelegenheid • nog onbekend concurrentiepotentieel voor Alkmaar: nauwelijks.


4

0/0/+ 0/+ x x

Stationslocatie Heerhugowaard kenmerk ligging omschrijving


toelichting • ligging bij station Heerhugowaard; • Stationslocatie Heerhugowaard kent een goede uitstraling; • kantorencomplex Forum II bij station heeft een hoogwaardige uitstraling met een hoge bebouwingsdichtheid; • grote vestiging van de Rabobank en diverse uitzendbureaus; • de gemeente Heerhugowaard heeft gekeken wat de mogelijkheden zijn voor ruimtewinst op de stationslocatie, op termijn wil de gemeente ook de stationslocatie intensiveren. Hierdoor ontstaat weer nieuw aanbod van kantoorruimte; onbekend, inschatting: circa 15.000-18.000 m²; onbekend; onbekend; • •

uitstraling

• •

bereikbaarheid: openbaar vervoer bereikbaarheid: auto

•

zichtbaarheid voor treinreizigers is goed; er komen veel treinreizigers langs deze locatie; op de huidige kantorenlocatie bij het station is veel aandacht voor de beeldkwaliteit en uniformiteit in bebouwing; beeldkwaliteit van het station zelf is minder goed; bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed, locatie ligt bij station Heerhugowaard;

in redelijke nabijheid provinciale weg N 242; de ontsluitingsweg moet echter wel worden aangepakt, want deze zit qua capaciteit aan zijn maximum; voorzieningen • relatief weinig voorzieningen; • er is een Wizzl aanwezig bij het station voor de kleinere snelle boodschappen; parkeergelegenheid • geen parkeergelegenheid op eigen terrein; • bij het station is een collectieve parkeerplaats; concurrentiepotentieel voor Alkmaar: redelijk, vooral vanwege zichtbaarheid, bekendheid en ligging als stationslocatie.

0/+ 0/+ +

• •


5

0 0 -

BIJLAGE E

BRONNEN EN DEFINITIES • • • • •

• •

• • •

• • • • •

• •

Bak (2005), Kantoren in cijfers 2005. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, Zeist Gemeente Alkmaar (2006), Statistisch jaaroverzicht 2006, Alkmaar Gemeente Alkmaar (2005), Beleidsnota kantoren 2005-2015 (niet vastgesteld), Alkmaar Ministerie EZ (2006), Bedrijfslocatiemonitor (BLM) 2006, Den Haag NVB (2007), Kantoorgebruikers in profiel winter 2006/2007. Onderzoek naar huisvestingswensen van kantoorgebruikers, Voorburg NVB (2007), Thermometer kantoren winter 2006/2007, Voorburg NVM (2006), Top 70 kantoorsteden van Nederland. Nationaal vestigingsplaatsonderzoek 2006, Nieuwegein Stec Groep (2002), Scan kantorenmarkt Alkmaar 2002-2015, Nijmegen Stec Groep en Arcadis in opdracht van Ministerie VROM (2006), IBIS Werklocaties 2006, Den Haag Vastgoedmarkt (2007), Aanbod kantoorruimte Noord-Holland januari 2007 www.alkmaar.nl www.bedrijvenlocaties.nl www.heerhugowaard.nl www.noord-holland.nl www.propertynl.com de heer Bom, Kuijs Reinder Kakes Makelaardij de heer Veerman, Bregman Makelaardij o.g.

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage e Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

1

DEFINITIES •

aanbod: het op de vrije markt brengen van kantoorruimte. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk beschikbaar komende objecten geregistreerd. Dus ook kantoorruimte nog in gebruik of in aanbouw.

•

bruto vloeroppervlakte (bvo): de capaciteit van een kantoorlocatie wordt gemeten in bruto vloeroppervlakte: “de totale kantoorruimte exclusief vides, parkeerterreinen en buitenruimten”. In verband met aanbod en onttrekking gaat het om de gerealiseerde bruto oppervlakte, dus inclusief gangen, toiletten en dergelijke.

•

harde plannen: plannen voor de ontwikkeling van kantoorlocaties, die vrijwel zeker doorgang zullen vinden. Een plan wordt als ‘hard’ aangeduid, als er sprake is van een vigerend bestemmingsplan.

•

kantoorlocatie: een perceel of een groep aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Ook voor kantoren bestemde percelen waarop nog niets gebouwd is.

•

leegstand: in het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

•

nieuwbouw: kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

•

opname: een transactie op de ‘vrije’ markt. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-lease-back, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte, die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend.

•

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo): het bruto vloeroppervlak min het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten.

•

vervangingsvraag: ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden.

•

voorraad kantoorruimte: de totale hoeveelheid gereed zijnde kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en bestemmingswijzigingen. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden.

Actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar, bijlage e Stec Groep aan gemeente Alkmaar 06.213 eindrapport - 20 juni 2007

2

TRENDS OP DE KANTORENMARKT

Recommend Documents