Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders

Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders

WHITE PAPER OVER ZAKELIJKE HUURCONTRACTEN

White Paper Turbulentie op de Kantorenmarkt – Kansen & Bedreigingen voor Huurders

1. Executive Summary

Sinds 2008 is de Nederlandse kantorenmarkt dramatisch gekanteld. De huurders hebben het voor het zeggen. Nooit eerder was hun (her)onderhandelingspositie zo sterk als nu. Maar de huidige kantorenmarkt heeft ook een risicovolle keerzijde, waarvan de meeste huurders zich niet bewust zijn. Als gevolg van de financiële crisis en de afwaardering van commercieel vastgoed staat de meeste beleggers en ontwikkelaars het water tot aan de lippen. Anderen worden kunstmatig in leven gehouden door de banken. Bovendien kent het huidige tijdsgewricht ook een aantal macro-economische systeemrisico’s die moeilijk in te schatten zijn, maar waarvan de gevolgen desastreus kunnen uitpakken voor huurders. De meeste huurders hebben een kennisachterstand aan de onderhandelingstafel. Hierdoor blijven de risico’s van een huurcontract meestal volledig onderbelicht. De gevolgen van die onwetendheid kunnen ingrijpend zijn. Deze White Paper is specifiek geschreven om huurders inzicht te geven in de ‘achterkant’ van de kantorenmarkt. Het geeft uitleg bij de oorzaken en consequenties van de huidige kantorenleegstand. Het gaat in op de aard en omvang van te behalen resultaten bij contract(her)onderhandelingen. Maar minstens zo belangrijk: dit document gaat nadrukkelijk in op de risico’s die kantoorgebruikers kunnen lopen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Deze White Paper benoemt een zestal actuele en specifieke risico’s voor huurders: • • • • • •

Counterparty Risk Inflatie-risico Deflatie-risico Contractduur Servicekosten Omgevingsrisico’s

Het document sluit af met een aantal praktische aanbevelingen om deze risico’s het hoofd te bieden. De conclusie is dat een afgewogen en succesvolle (her)onderhandeling meer om het lijf heeft dan het uitonderhandelen een eenmalige korting op de huur.

2


Inhoudsopgave

Pagina 1. Executive Summary

2

2. Inleiding

4

3. Kantorenleegstand, waar het misging

4

4. Kantorenleegstand, van kwaad tot erger

6

4.1 Veranderende regelgeving

6

4.2 Structurele veranderingen

7

4.3 Conjuncturele veranderingen

7

5. Kantorenleegstand, gevolgen voor economie, banken en verhuurders

8

6. De kantorenmarkt, de vooruitzichten

8

7. Kansen voor huurders

9

8. Risico’s voor huurders

10

8.1 Counterparty Risk

11

8.2 Inflatie Risico

11

8.3 Deflatie Risico

12

8.4 Contractduur

12

8.5 Servicekosten

12

8.6 Omgevingsrisico’s

12

9. Conclusies & Aanbevelingen

13

3


2. Inleiding

De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich in zwaar weer. Landelijk staat inmiddels een op de vijf kantoorgebouwen leeg. Verschillende rapporten gaan er zelfs van uit dat het leegstandspercentage in de aankomende jaren nog beduidend zal oplopen. De gevolgen zijn enorm. Geen enkele stad of regio kan zich aan de malaise onttrekken. Elk bedrijventerrein wordt momenteel ontsierd door een enorm woud aan ‘Te Huur’- borden. In een paar jaar tijd is de markt compleet omgeslagen. De huurders hebben het nu voor het zeggen. Nooit eerder was hun onderhandelingspositie sterker. Maar de huidige markt kent wel degelijk ook risico’s. Ook voor huurders. Dit is een aspect dat tot nu toe nauwelijks is belicht. Toch verdient het alle aandacht, want zelfs de meest aantrekkelijke huuraanbieding kan, onder omstandigheden, uitlopen op een financieel debacle. Het overgrote deel van de zakelijke huurders beschikt hooguit over een summiere kennis van zaken van de kantorenmarkt. Dit in tegenstelling tot hun professionele wederpartij: de belegger en zijn makelaar. De kennisachterstand van de huurder zorgt vaak voor asymmetrische onderhandelingen. En dat terwijl de belangen groot zijn. Een kleine inschattingsfout in een huurcontract kan immers tot jarenlange consequenties leiden. Dat geldt eens temeer in het huidige tijdsgewricht, dat gekenmerkt wordt door onvoorspelbare (systeem)onzekerheden. Deze White Paper is bedoeld als ‘spoedcursus vastgoed’ voor huurders. Het verschaft relevante achtergrondinformatie over het ontstaan en de gevolgen van de kantorenleegstand. Dit document wijst huurders niet alleen op kansen maar ook op de valkuilen van de (op het eerste gezicht) verleidelijke huuraanbiedingen.

3. Kantorenleegstand, waar het misging

Kantorenleegstand is van alle tijden. De economische conjunctuur heeft altijd gezorgd voor pieken en dalen in de vraag naar kantoorruimte. En de bouwproductie ijlde daar altijd 2-3 jaar achteraan, met als gevolg dat krapte en overaanbod op de kantorenmarkt elkaar afwisselden. Bij een tijdelijk overschot aan kantoren stopte de bouwproductie, totdat de economische groei de leegstand weer had weggewerkt. Enzovoort. Het marktmechanisme deed zijn werk.

4


Dit marktmechanisme werd begin deze eeuw verstoord. Om de gevolgen van het uiteenspatten van de Internetbubbel te verzachten greep Alan Greenspan begin deze eeuw naar het rentewapen. De rente werd verlaagd en de geldhoeveelheid werd verruimd. Op deze manier hoopte de FED de economie (consumptie) van nieuwe zuurstof te voorzien. Deze rente-ingreep, die tot op de dag van vandaag voortduurt, heeft een enorme impact gehad op de kantorenmarkt. • •

•

•

Door de lage rente werden de kosten van leegstand een stuk lager. Leegstand deed gebouweigenaren minder ‘pijn’ en was niet langer een belemmering voor nieuwbouw. Door de verruimde hoeveelheid (extra goedkoop) geld waren de banken bovendien graag bereid nieuwbouw te financieren, veelal zelfs voor 70-100%. De risico’s werden als gering ingeschat. De kredietverlening werd verder aangejaagd door de grootschalige introductie van nieuwe financiële producten, zoals Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Om de omvang hiervan in perspectief te stellen: de grote zakenbanken hebben tussen 2000 en 2008 een CMBS-markt van $ 17.000 miljard gecreëerd, die nu nog steeds als een zwaar overgewaardeerde wolk boven de financiële markten zweeft. De daadwerkelijk onderliggende waarde van deze securities is onduidelijk. Door de kunstmatig lage rente werd het voor beleggers steeds moeilijker om een bestemming te vinden waar nog rendement gemaakt kon worden op hun vermogen. Nieuwgebouwd vastgoed was, zo leek het, een ideale bestemming. Vastgoedbeleggers dreven de prijzen extra op.

En vanaf de zijlijn werd er extra olie op het vuur gegooid: •

• •

Praktisch alle gemeenten laafden zich aan de almaar verder toenemende inkomsten uit gronduitgifte. Steeds maar nieuwe bedrijfsterreinen werden bouwrijp gemaakt, ook op plekken waar dat totaal geen zin had. Veel huurders lieten zich meezuigen in de euforie en waren bereid hoge huurprijzen te betalen, of een voorschot te nemen op veronderstelde toekomstige groei. Sommige huurders profiteerden zelfs rechtsreeks van de nieuwe hausse; ze konden hun huurcontracten voor veel geld verkopen aan beleggers.

Kortom: Het overgrote deel van de kantorenleegstand is tot stand gekomen in de korte periode tussen 2001 en 2008, toen de corrigerende werking van het marktmechanisme overboord werd gezet. De nieuwe werkelijkheid kende alleen maar winnaars, althans zo leek het. Slechts een enkeling doorzag wat er werkelijk aan de hand was: •

•

De ongeremde toename van de kantorenvoorraad werd niet ingegeven door groei van werkgelegenheid of productiviteit, maar door opportuniteit en goedkope financieringsmogelijkheden. De economische groei was grotendeels gebaseerd op (gefinancierde en fictieve) vermogensgroei, niet op reële groei.

5


Er werd dus massaal gebouwd voor de leegstand. Elk nieuw opgeleverde kantoor zorgde ergens anders voor een (even groot) leegstaand kantoor. In 2008 scheurde de vastgoedballon. De financiële crisis brak in volle omvang uit en, door gebrek aan financiering, viel onze economie, met in haar kielzog de bouwproductie, nagenoeg volledig stil. Ook de koop en verkoop van beleggingspanden droogde nagenoeg volledig op. In de afgelopen drie jaren is de beleggingsmarkt gestagneerd. Eind 2008 werd duidelijk dat er een over-voorraad van ongeveer 10 miljoen m2 kantoor was gecreëerd. Ook is inmiddels duidelijk geworden dat een groot deel van dit kantorenoverschot in de ‘gouden periode’ (2001-2007) te duur verkocht is en, erger, nooit meer verhuurd zal worden. Er is domweg teveel gebouwd. In de afgelopen jaren is er veel aandacht geweest voor de ombouw van kantoren naar (bijvoorbeeld) studentenwoningen en hotels. Deze conversie heeft slechts een klein deel van de leegstand uit de markt gehaald.

4. Kantorenleegstand, van kwaad tot erger

Inmiddels heeft de wal het schip gekeerd. Nieuwbouwprojecten zijn zeldzaam geworden en vastgoedpartijen likken hun wonden. Kan er nu gewerkt worden aan herstel? Waarschijnlijk niet. Een aantal belangrijke factoren zorgt ervoor dat de situatie alleen nog maar erger wordt:

4.1 Veranderende regelgeving •

Het Basel III akkoord verplicht banken tot het aanhouden van hogere reserves. De bereidheid om krediet te verlenen (of te verlengen) voor vastgoed neemt hierdoor drastisch af. Ook wordt in toenemende mate afgezien van broodnodige herfinancieringen. En dat terwijl er in de aankomende jaren voor $ 600 miljard aan leningen moet worden verlengd. Een groot aantal beleggers zal hierdoor in (acute) problemen komen. Dit leidt tot lagere vastgoedwaarden. Leegstaand vastgoed zal veelal onverkoopbaar zijn.

•

De Solvency II richtlijnen voor verzekeraars maken beleggingen in onroerend goed voor deze categorie van institutionele investeerders minder aantrekkelijk. Minder vraag leidt tot lagere vastgoedwaarden.

•

De nieuwe IFRS richtlijnen verplichten (vooral beursgenoteerde) ondernemingen om de huurverplichting op de balans te activeren.

6


•

Hierdoor kan de solvabiliteit van de onderneming worden aangetast. Het is de verwachting dat huurders daarom zullen kiezen voor kortere huurcontracten. Dit leidt tot lagere vastgoedwaarden.

4.2. Structurele veranderingen •

Nederland vergrijst in snel tempo, waardoor de werkzame bevolking, en dus de vraag naar kantoorruimten, structureel zal afnemen. Dit lot treft vooral de kleinere steden en perifere gebieden. Lagere vastgoedwaarden zijn het gevolg.

•

Door de snelle ontwikkelingen op IT en ICT-gebied hebben bedrijven steeds minder kantoorruimte nodig. Inmiddels is komen vast te staan dat winstgroei van bedrijven niet langer automatisch leidt tot banengroei. Dit leidt tot grotere leegstand.

•

De manier waarop wij werken (Het Nieuwe Werken) zal veranderen. Steeds meer mensen werken vanuit huis of vanuit een flexibele werkomgeving. De vraag naar traditionele kantoren zal hierdoor verder afnemen.

4.3. Conjuncturele veranderingen •

Bovenop alle eerder genoemde structurele veranderingen is Europa sinds 2008 in een crisis gegleden. Sindsdien wordt er alles aan gedaan om groei weer op gang te krijgen, maar zonder veel resultaat. Dit geldt eens temeer voor Nederland, waar het herstel ook 6 jaar na Lehmann nog niet zichtbaar wordt. Ook al wordt er inmiddels niet meer gebouwd: de kantorenleegstand neemt nog steeds toe.

Onderstaande grafiek vat samen dat alle krachtenvelden niet alleen duiden op een verdere toename van de leegstand, maar ook op een zeer aanzienlijke afwaarderingen van onroerend goed. Over de aard en omvang van deze afwaarderingen heerst grote onzekerheid en wordt volop gespeculeerd. Stapeleffecten bij ontwikkeling op kantorenmarkt Verandering

Regelgeving

Structureel

Aard

Effect

Basel III

Negatief

Solvency II

Negatief

IFRS

Negatief

Vergrijzing

Negatief

IT-ICT

Negatief

Het Nieuwe Werken

Negatief

7


5. Kantorenleegstand, gevolgen voor economie, banken en verhuurders

In de periode 2000-2008 zijn enorme bedragen verdiend met ontwikkeling en verkoop van dure, zwaar gefinancierde panden. Nu de economie in een recessie is gezakt, de kredietverlening is gestagneerd en de leegstand verder toeneemt, blijkt dat veel kantoorgebouwen voor veel te hoge bedragen in de boeken staan. Afwaarderen is onvermijdelijk. Bij een afwaardering smelt allereerst het eigen vermogen weg dat de belegger destijds op tafel heeft gelegd om de aankoop mogelijk te maken. Dat was meestal 20-30% van de aankoopsom. Als het eigen vermogen volledig is verdampt is het vreemde vermogen, het door de bank geleende geld, aan de beurt. En dat komt de banken bijzonder slecht uit. Het is nog onduidelijk hoe groot de afwaardering precies zal zijn. Beleggers en banken gaan doorgaans uit van 20%. Maar recente verkooptransacties van bestaande, lege kantoorgebouwen duiden op een waardevermindering van 40-60%, soms zelfs meer. Vooral de gebouwen buiten de stadscentra, op B-locaties lijken de grootste klappen te krijgen. Onroerend goed heeft een groot voordeel: aard en omvang van de verliezen komen pas aan het licht als een pand daadwerkelijk verkocht wordt. De banken doen er dus alles aan om (gedwongen) verkoop te voorkomen. En dus hebben veel financiers besloten om de kop in het zand te steken. Alles wordt gedaan om de lijken in de kast te houden. Banken houden beleggers en ontwikkelaars daarom veelal kunstmatig in leven: zolang er nog sprake is van enige huurinkomsten, waardoor rente op de lening nog kan worden betaald, wordt (gedwongen) verkoop uitgesteld. Ook van huurders wordt, vaak zonder dat ze dat weten, verwacht dat ze het spel meespelen. De beleggingswaarde van een kantoorpand is immers grotendeels afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. En dus moet die contractueel vastgelegde huurprijs met alle middelen (kunstmatig) hoog gehouden worden. En dat in een markt die geteisterd wordt door overaanbod. Het gevolg is dat er in de afgelopen jaren een compleet arsenaal aan ‘incentives’ is ontwikkeld om huurders te compenseren voor een te hoge huurprijs.

6. De kantorenmarkt, de vooruitzichten

Anno 2015 leven we nog steeds in onzekere tijden, waarin elke voorspelling over economische ontwikkelingen een hachelijke avontuur is. Dat geldt ook voor de kantorenmarkt.

8


Vriend en vijand zijn het echter over een aantal zaken eens: 1. Vraag en aanbod op de kantorenmarkt zijn structureel uit evenwicht. In de aankomende 5-10 jaar is een fundamenteel evenwichtshersteluitgesloten. 2. Door stapeleffecten (deleveraging banken, regelgeving, demografie, conjunctuur) zijn de vooruitzichten negatief. Alle stoplichten staan op rood. 3. Onvoorziene externe factoren (heropleving Eurocrisis, bankencrisis) kunnen de wankele evenwichten volledig verstoren en tot enorm ingrijpende, onvoorziene implicaties leiden. Huurders kunnen dus ook in de aankomende jaren blijven rekenen op uitstekende (her)onderhandelingsmogelijkheden. Maar ook met risico’s. Het is zaak om beide elementen goed in ogenschouw te nemen bij contract(her)onderhandelingen. Ervaring leert dat slechts weinig huurders zich bewust zijn van de risico’s die (ook zij) lopen.

7. Kansen voor huurders

Het structurele kantorenoverschot kan alleen te lijf gegaan worden met drastische maatregelen. Sloop bijvoorbeeld. Bovendien zal er een nieuw (landelijk) beleid geformuleerd moeten worden met betrekking tot bouwen en leegstand. Op dat gebied hebben de overheid en de bouwsector enkele initiatieven ontplooid, die echter aan een zachte dood zijn gestorven. Het gevolg is dat de leegstand niet aangepakt zal worden en er nog jarenlang zwaar gevochten zal worden om huurders. De inkomsten uit hun huurcontract zijn immers voor de belegger (en zijn financierende bank) van levensbelang. De Huurdersmarkt zal dus in stand blijven en nog verder verscherpen. Dat is goed nieuws voor huurders. Mits goed geïnformeerd kunnen zij ‘het onderste uit de kan’ halen tijdens onderhandelingen. Hoe verlopen huurcontractonderhandelingen? Op welke resultaten, op welke ‘incentives’ kan een huurder in zijn gesprek met de verhuurder aansturen? Onderstaand volgt een opsomming van de zes meest voorkomende incentives:

1. Huurvrije periodes. Huurkortingen worden veelal verpakt in huurvrije periodes. Het vervelende is dat huurvrije periodes nooit tot uitdrukking komen in de vraaghuurprijs. Evenmin worden ze aangegeven bij het aanbod op belangrijke websites zoals Funda in Business. Huurvrije periodes moeten telkens weer worden onderhandeld en verschillen van gebied tot gebied.

9


Vuistregel is echter dat op nieuwe 5-jarige huurcontracten een huurvrije periode kan worden weggegeven van 8-14 maanden. Bij verlengingen bedraagt de huurvrije periode doorgaans 4-8 maanden. 2. Huurkortingen. In sommige gevallen slaagt de huurder erin om de huurprijs structureel te verlagen. Hij ziet dan af van een huurvrije periode. Kortingen van 2040% op de jaarhuur zijn dan realiseerbaar. 3. Gebouwverbeteringen. Sommige huurders prefereren de korting tot uitbetaling te laten komen in de vorm van een gebouwverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan een investeringsbijdrage van de verhuurder voor bijvoorbeeld een kantine of een nieuwe receptie. 4. Contractaanpassingen. Heronderhandelingen kunnen ook aangegrepen worden om (bijvoorbeeld) de contractduur van de overeenkomst aan te passen, of om het gehuurde oppervlakte te vergroten of te verkleinen. 5. Uitbetalingen. Elk huurcontract is geld waard. In sommige gevallen kunnen DGA’s de incentives direct ten goede laten komen aan (bijvoorbeeld) hun pensioen BV. 6. Combinaties van bovengenoemde incentives.

8. Risico’s voor huurders

Anno 2015 zullen weinig bedrijven of particulieren hun geld langjarig op een spaarrekening vastzetten. Of Grieks staatspapier kopen. De risico’s op tussentijdse (systeem)veranderingen zijn nog steeds te groot. Toch worden huurovereenkomsten bijna altijd aangegaan (of verlengd) voor 5 of zelfs 10 jaren. En dat terwijl er reële kansen zijn op een tussentijdse default. Veel huurders zijn zich niet bewust van de grote risico’s die zij aangaan bij het accepteren van (op het oog) erg aantrekkelijke, doch langjarige huuraanbiedingen. Deze risico’s verdienen alle aandacht, maar worden door makelaars en beleggers doorgaans gebagatelliseerd of zelfs geheel verzwegen.

10


In deze White Paper zetten wij er een aantal op een rij:

8.1 Counterparty Risk Ofwel: het risico dat de verhuurder zijn (onderhouds)verplichtingen niet meer nakomt. Huurders moeten zich bewust zijn dat in de aankomende jaren steeds meer verhuurders in de problemen komen. Veel beleggers en ontwikkelaars zullen door hun bankconvenanten zakken of met hun financiering ‘onder water’ komen te staan. De gevolgen van zo’n ‘default’ zijn vooral merkbaar voor de huurder want in dergelijke gevallen moeten alle huurinkomsten en alle opgebouwde financiële reserves linea recta naar de bank worden overgemaakt. Voor het noodzakelijke gebouwbeheer, vervangingsinvesteringen, tuinonderhoud etc. blijft dan dus weinig of niets meer over. Een snel toenemend aantal huurders wordt momenteel met deze vervelende situatie geconfronteerd. Gebouwen verslonzen en het huurgenot wordt duurzaam aangetast. Het vervelende is dat er weinig aan te doen is: huurcontracten bieden geen deugdelijk juridisch handvat om de eigenaar tot fatsoenlijk onderhoud te dwingen. •

Huurders doen er verstandig aan om de financiële gegoedheid van hun verhuurder te verifiëren alvorens een huurcontract aan te gaan/ te verlengen. Ingeval van twijfel kan er eventueel op aangedrongen worden om een deel van de huurbetalingen op een derdenrekening te storten, van waaruit het onderhoud geregeld wordt.

8.2 Inflatie Risico Alhoewel de Centrale Banken ons verzekeren dat de rente in de aankomende tijd extreem laag zal blijven, kan deze situatie door onvoorziene omstandigheden snel veranderen. Veel economen stellen zich op het standpunt dat de opgebouwde staatsschulden uiteindelijk alleen monetair gefinancierd kunnen worden. Als hiertoe besloten wordt, kan de inflatie onverwacht en snel oplopen. De meeste huurcontracten zijn hierop niet ingericht. Ze kennen een volledige, jaarlijkse inflatieaanpassing. Huurders lopen dus het risico dat de huurprijzen gedurende de rit explosief stijgen. •

Huurders doen er verstandig aan om, als een huurcontract voor langer dan 3 jaar wordt aangegaan, contractueel overeen te komen dat de inflatiecorrectie gemaximaliseerd wordt op ca. 3%.

11


8.3 Deflatie Risico Het tegenovergestelde risico, namelijk dat een volgende financiële crisis zal leiden tot een definitieve implosie van de vastgoedprijzen, kan eveneens niet worden uitgesloten. Om dit in perspectief te zetten: In Ierland zijn de huurprijzen na 2008 met 40-60% omlaag gegaan. Een langjarig huurcontract kan dus extreem kostbaar worden als, ergens in de komende jaren, de markthuurprijzen halveren. •

Huurders doen er verstandig aan om, als een huurcontract voor langer dan 3 jaar wordt aangegaan, contractueel overeen te komen dat de huurprijs tussentijds herzien kan worden, en aangepast aan marktniveau.

8.4 Contractduur Elke verhuurder zal proberen een zo lang mogelijke contractduur overeen te komen. Een lang huurcontract maakt zijn beleggingspand immers meer waard en houdt zijn bank op afstand. Over het algemeen geldt daarom: hoe langer het contract, des te meer incentives er te vergeven zijn. Maar let op: een lang contract legt de risico’s echter eenzijdig en langdurig bij de huurder. •

Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst kan ook de bedrijfsvoering van de huurder ingrijpend veranderen. Markten kunnen opdrogen of juist verruimen. Huurders doen er dan ook verstandig aan om een lange huurovereenkomst te voorzien van een of meerdere breakopties. Vaak wordt overeengekomen dat, ingeval zo’n tussentijdse breakoptie door de huurder geëffectueerd wordt, reeds verstrekte incentives gerestitueerd worden.

8.5 Servicekosten Veel gemeenschappelijke geen verbruikskosten worden aan de huurders doorbelast als servicekosten. Meestal gebeurt dit in de vorm van een voorschot. De daadwerkelijk gemaakte kosten worden achteraf verrekend. Ervaring leert dat het hier vaak fout gaat. Veel verhuurders, vooral de zwakke broeders, hebben een gebrekkige administratie en confronteren hun huurders, soms jaren later, met vaak peperdure eindafrekeningen en moeilijk te controleren naheffingen. In tegenstelling tot woninghuurders hebben kantoorhuurders meestal geen (juridische) poot om op te staan. •

Alhoewel apart gepresenteerd, maken servicekosten integraal deel uit van de huisvestingslasten. Huurders doen er verstandig aan om, voordat ze een nieuwe huurovereenkomst aangaan, een daadwerkelijke servicekostennota op te vragen van een vergelijkbare ruimte en deze nauwkeurig op zijn merites te bestuderen. Op deze manier kunnen onaangename verrassingen grotendeels worden voorkomen.

12


•

Als alternatief kan contractueel overeengekomen worden dat de servicekosten worden gemaximaliseerd.

8.6 Omgevingsrisico’s In de aankomende jaren zal de kantorenleegstand in de meeste gebieden verder toenemen. Dit kan leiden tot verloedering van gebieden of wijken. Ervaring leert dat als de leegstand de 30% passeert, er een spiraal naar beneden ingezet wordt die moeilijk omkeerbaar is. •

Huurders doen er verstandig aan om de omgevingsrisico’s te evalueren. Een huurcontract wordt meestal aangegaan voor een periode van 5-10 jaar. Gedurende die tijd kan de omgeving ingrijpend veranderen. Deze risico’s zijn doorgaans goed in te schatten.

9. Conclusies & Aanbevelingen

De kantorenmarkt is sinds 2008 van een hoge top in een diep dal gezakt. In 6 jaar tijd is de markt volledig gekanteld. Deze situatie zal voorlopig niet veranderen. In de aankomende jaren hebben de huurders het dus voor het zeggen. Goed geïnformeerde huurders kunnen daarom optimaal gebruik maken van die situatie en hun huurcontract op belangrijke punten verbeteren. Buiten het gezichtsveld van de meeste huurders zijn de gevaren echter ook enorm toegenomen. Het zijn vooral ‘counterparty risk’ en de gevolgen van onvoorziene (systeem)risico’s die op onwetende huurders afgewenteld dreigen te worden. Ondoordachte en inflexibele huurcontracten kunnen ineens wurgcontracten blijken te zijn. Huurders doen er daarom verstandig aan om verder te kijken dan de huurprijs alleen, of de aangeboden incentives. Een afgewogen (her)onderhandeling van een huurcontract beslaat daarom een zestal factoren: 1. Huurprijs/ Incentives: Welke huurcondities zijn haalbaar in de beoogde omgeving. Toetsing aan recente huurtransacties. 2. Risico-analyse verhuurder: Hoe financieel solide is de verhuurder. Hoe kan veilig gesteld worden dat hij gedurende de huurovereenkomst zijn contractueel aangegane (onderhouds)verplichtingen daadwerkelijk nakomt.

13


3. Verificatie van de servicekosten: Voert de verhuurder inderdaad al zijn onderhoud uit, tegen een redelijke vergoeding en voert hij daarvan een deugdelijke administratie. 4. Risico-analyse intern: Hoe groot is het risico dat de organisatie gedurende de huurperiode uit de gehuurde ruimte groeit/ krimpt. Voorziet de huurovereenkomst hierin. 5. Risico-analyse extern: Welke escapes biedt het huurcontract gedurende de huurovereenkomst ingeval van een onvoorziene, externe systeem-crisis. 6. Risico-analyse omgeving: Bestaat de kans dat de kantooromgeving gedurende de huurperiode verloedert. Huurders doen er, tot slot, verstandig aan zich bewust te zijn van de verschillende belangen van de partijen aan de onderhandelingstafel. Makelaars en beleggers hebben er alle belang bij dat hun gebouwen snel en, waar mogelijk, risicoloos en langdurig worden verhuurd. De belangen van de huurder kunnen daar soms diametraal tegenover staan.

Cresa Nederland | Werkt voor huurders | +31 (0)88 2050000 | [email protected]

14

Turbulentie op de Kantorenmarkt: Kansen & Bedreigingen voor Huurders

Recommend Documents