Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt

Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer 24-04-2014

Delft University of Technology

Challenge the future

Inhoud • Trends op de woningmarkt: demografie, economie en sociaal-cultureel • Ontwikkeling koopprijzen en woningverkopen: hoe diep zit de crisis? • Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar? • Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt? • Verandert de koopwoningmarkt wezenlijk van karakter? • Gevolgen beleidsvoornemens

Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

2| 24-04-2014

Relatieve bevolkingsgroei per COROPregio, 2012-2025

Bron: PBL/CBS Regionale prognose 2013 – 2040 (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

3| 24-04-2014

Aantal huishoudens per COROP-regio, 2012-2025


4| 24-04-2014

Huishoudensontwikkeling 2012-2040, PBL/CBS prognose vs. Ruimtelijke verkenning 2011


5| 24-04-2014

Huishoudensontwikkeling 2011-2040

Bron: CBS , in minbzk (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

6| 28-11-2013

Aandeel 65+, 2011-2060

Bron: CBS , in minbzk (2013)


7| 23-04-2014

Aandeel 65-plus per COROP-regio, 2012 en 2025


8| 24-04-2014

Aantal huishoudens, omvang woningvoorraad en omvang nieuwbouwproductie 1995-2012 en prognose aantal huishoudens 2012-2029


9| 23-04-2014

Verwachte en gewenste woningvoorraad


10| 23-04-2014

Economische ontwikkelingen • Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht, effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing) • Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden (leven op de pof?) • Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland) • Inkomens- en vermogensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen • Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij) • Minder zekerheden op de arbeidsmarkt • Structurele toestroom van arbeidsmigranten? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

11| 24-04-2014

Sociaal-culturele ontwikkelingen • • • • • •

Overgang naar een keuzemaatschappij Toenemend belang leefstijlen en identiteit Digitalisering en informatisering van de maatschappij Grote regionale verschillen in de woonvoorkeuren Grotere ruimtelijke onbalans Fundamentele veranderingen in de verzorgingsstaat?

12| 24-04-2014

Sociaal-culturele trends in het wonen • Wonen onder gelijkgestemden • Transnationaal wonen en meerhuizigheid • Toenemende vraag naar comfort en gemak


13| 23-04-2014

Wonen onder gelijkgestemden • • • • • • • • •

Afgesloten woondomeinen, privatisering openbare ruimte Hoogbouwcomplexen met gemeenschappelijke voorzieningen Etnische woon-zorgcomplexen Collectief particulier opdrachtgeverschap Wonen als thematisch spel Historiserend bouwen Duurzame wijken met energie neutrale woningen Woongroepen voor gescheiden vaders: parentshuis IJburg Concentratie van streng gelovige christenen


14

Transnationaal wonen en meerhuizigheid • • • • • •

Tweede woningen, stacaravans, volkstuinen Tijdelijke huisvesting gastarbeiders Vraag hoog opgeleide expats naar dure luxe koop en huurwoningen Fluïde wonen Nieuwe landverhuizers Shared wonen


15

Toenemende vraag naar comfort en gemak; verdienstelijking van het wonen • Nieuwe woonconcepten en service arrangementen met combinatie beheer en dienstverlening • Samenwerking tussen aanbieders en beheerders van woningen en aanbieders van dienstverlening (zorg en leisure)


16

Ontwikkeling koopprijzen en woningverkopen: hoe diep zit de crisis?


17

Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013

Bron: NVM


18| 24-04-2014

Transacties bestaande voorraad 1993-2013

Bron: Kadaster, CBS


19| 24-04-2014

Aantal verkopen bestaande woningen naar woningtype, 2006-2013 Q4

Bron: NVM


20| 24-04-2014

Verkochte nieuwe koopwoningen 2001-2013 Q3

Bron: Monitor Nieuwe Woningen


21| 24-04-2014

Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar?


22| 24-04-2014

Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013

bron: NVM


23| 24-04-2014

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013

Bron: bouwkosten -> CBS; woningprijs -> NVM


24| 24-04-2014

Ontwikkeling van de nominale en reële woningprijs (1628 = 100) 20000 18000

600

reëel index 1928=100

nominaal index 1928=100

500

16000 14000

400

12000 10000

300

8000 200

6000 4000

100 reële prijs (rechter-as)

2000

nominale prijs (linker-as)

Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt

2010

1990

1970

1950

1930

1910

1890

1870

1850

1830

1810

1790

1770

1750

1730

1710

1690

1670

1650

0

1630

0

25| 24-042014

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012


26| 24-04-2014

Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2013

Bron: CBS, NVM


27| 24-04-2014

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2012

Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB


28| 24-04-2014

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

Bron: OTB


29| 24-04-2014

Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)


30| 24-04-2014

Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?


31| 24-04-2014

Vereniging Eigen Huis Marktindicator

Bron: Vereniging Eigen Huis/ CBS


32| 24-04-2014

Gemiddelde maximale leencapaciteit een twee maal modaal

Bron: OTB


33| 24-04-2014

Aantal verkopen bestaande woningen

Bron: Kadaster, NVM


34| 24-04-2014

Samenhang transacties en Eigen Huis Marktindicator 2007-2014

Bron: Vereniging Eigen Huis en Kadaster


35| 24-04-2014

Aantal hypotheekaanvragen naar positie op de woningmarkt, 20092013

Bron: HDN


36| 24-04-2014

Aantal nieuw afgesloten hypotheken, 2007-2013

Bron: HDN


37| 24-04-2014

Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex bestaande woningen 2006-2013 Q4

Bron: Kadaster, NVM


38| 24-04-2014

Ontwikkeling nominale verkoopprijs, werkelijk en model

Bron: XXXXX


39| 24-04-2014

Positieve trends • Consumentenvertrouwen in de woningmarkt bijna op niveau 2008 • Betaalbaarheid fors toegenomen • Toename startersleningen • Woningprijzen sinds mei gestabiliseerd • Meer aanbieders op de hypotheekmarkt • Woningtekort loopt op naar 4% a 5% • AFM gaat mee rekening houden met inkomensvooruitzichten (hoger aandeel explain) • Schenkingsrecht uitgebreid • Koopkracht stijgt licht in 2014


40| 24-04-2014

Negatieve trends • Minder leencapaciteit door verlaging LTV en LTI per 1-1-2014 • Ongeveer 1 miljoen huishoudens met restschuld • NHG per 1-7-2014 van 290.000 naar 265.000 • Marktbederf door verkoop corporatiewoningen • Nog steeds veel aanbod (218.000) • Werkloosheid loopt verder op • Verkopers gaan vraagprijzen weer optrekken • Verwachting dat rente licht oploopt


41| 24-04-2014

Verandert de koopwoningmarkt wezenlijk van karakter?


42| 24-04-2014

Structuur van de koopwoningmarkt: Dynamische en speculatieve markten • Nieuwe en bestaande woningen in competitie • Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt) • Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties van eigenaar-bewoners • Veel nadruk op promotie • Wonen is investeringsgoed • Speculatieve woningbouwproductie (Spanje en Ierland)


43| 24-04-2014

Structuur van de koopwoningmarkt: Statische markt • Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en sector • Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste koper • Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap • Wonen is consumptiegoed • Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de woningprijzen


44| 24-04-2014

Gevolgen beleidsvoornemens (1) • Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wordt groter • Geen structurele oplossing financieringsprobleem koopsector • Stimuleringsmaatregelen goed voor bestaande voorraad en werkgelegenheid, maar slecht voor de nieuwbouw • Op termijn integrale maar onevenwichtige hervormingen van de woningmarkt • Zijn in zowel de koop- als in de huursector administratieve onduidelijkheden ontstaan


45| 24-04-2014

Gevolgen beleidsvoornemens (2) • Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af • Investeringsniveau corporaties vermoedelijk gehalveerd • Corporaties moeten kiezen: betaalbaarheid, nieuwbouw en/of onderhoud • Betaalbaarheid en daarmee het bestaansrecht van corporaties staat ter discussie • Huurbeleid politiek ongeluk: voor twee jaar inkomenshuren en vervolgens huursombenadering


46| 24-04-2014

Gevolgen beleidsvoornemens (3) • Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid • Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk


47| 24-04-2014

Huuruitgaven op (te?) hoog niveau • OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum • OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm • RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017


48| 24-04-2013

Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen • Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2% • Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1% • 65+ met AOW: 83% - 22% • Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1% • Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13% • Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28% • Boven liberalisatiegrens: 8% - 58% Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

49| 24-04-2014

EINDE 24-04-2014

Delft University of Technology

Challenge the future

Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt

Recommend Documents