Ontwikkelingen op de. woningmarkt

Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013

Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG WB

Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Hans Heida

Mei 2014 | r2013-0073CP | 12262-WON

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist.

Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1

Inleiding............................................................................................................................................... 7

2

Ontwikkelingen in de afgelopen jaren .............................................................................................. 9

2.1 2.2 3

De woningmarkt in langjarig perspectief ....................................................................................9 Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen......................................................................10 Woonwensen en woongedrag......................................................................................................... 17

3.1

Mobiliteit en verhuisgedrag ......................................................................................................17

3.2

Wensen en realisatie ...............................................................................................................18

3.3

Woongedrag en wensen van starters ......................................................................................20

3.4

Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters ................................................................21

3.5

Woonuitgaven en markthuur....................................................................................................23

3.6

Woonuitgaven en inkomens.....................................................................................................25

4

Toekomstbeeld ................................................................................................................................. 27

4.1

De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld..........................................................................27

4.2

De beleidsontwikkelingen in beeld...........................................................................................30

5

Verwachtingen voor de komende jaren.......................................................................................... 33

5.1

Uitgangssituatie .......................................................................................................................33

5.2

Huishoudensontwikkeling ........................................................................................................33

5.3

Bandbreedte in de scenario’s ..................................................................................................34

5.4

Woningbouw en herstructurering .............................................................................................38

5.5

Verdeling woningvoorraad .......................................................................................................39

6

Discrepanties tussen vraag en aanbod .......................................................................................... 41

6.1

De kwantitatieve mismatch ......................................................................................................41

6.2

De kwalitatieve mismatch ........................................................................................................42

7

Resultaten op regionaal niveau ...................................................................................................... 45

7.1

Regionale verschillen...............................................................................................................45

7.2

Noordvleugel Randstad ...........................................................................................................50

7.3

Zuidvleugel Randstad ..............................................................................................................53

7.4

Krimpregio’s.............................................................................................................................56

r2013-0073CP | Ontwikkelingen op de woningmarkt

Bijlage A: De inkomensontwikkeling ...................................................................................................... 61 Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen ................................................................................................... 65 Bijlage C: De woonvoorkeuren ................................................................................................................ 67 Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten ............................................................................................... 73 Bijlage E: Doelgroeptabellen ................................................................................................................... 75 Bijlage F: Vergelijking met eerdere verkenningen ................................................................................. 77 Bijlage G: Regionale fact-sheets ............................................................................................................. 79 Bijlage H: De Socrates onderlaag............................................................................................................ 87

Samenvatting In dit rapport wordt de ontwikkeling van de woningmarkt geschetst voor de komende jaren. Omdat toekomstverwachtingen onzeker zijn, wordt hier gebruik gemaakt van een aantal demografische en macroeconomische scenario’s. Daarnaast is plaats ingeruimd voor de effecten die uitgaan van de afspraken zoals gemaakt in het Woonakkoord.

Een blik op het verleden Alvorens toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen, wordt eerst teruggeblikt. Op basis van een reeks van onderzoeken wordt een aantal belangrijke lijnen geschetst. Zo wordt de sterkte toename van het eigen woningbezit gemarkeerd: van 36% in 1972 naar 60% in 2012. Verder nam de gemiddelde huur (in euro’s van 2012) toe van 302 in 1986 naar 488 per maand in 2012. Deze stijging is sterker geweest dan de groei van het inkomen met als gevolg dat de gemiddelde (macro) huurquote opgelopen is van 16% in 1986 naar 22% in 2012. In de koopsector is de waarde van eigen woningen opgelopen van 111.000 in 1986 naar 336.000 in 2006. Na 2009 is de gemiddelde waarde weer gedaald naar 299.000 in 2012. Maar doordat niet zozeer de waarde als wel de afgesloten lening en de rente de maandlasten bepalen van eigenaarbewoners, zijn de gemiddelde netto kooplasten (in euro’s van 2012) continue gestegen van 306 euro per maand in 1986 (ofwel 13% van het inkomen) naar 539 per maand in 2012 (17% van het inkomen). In hoofdstuk 2 wordt daar verder op ingegaan.

Woonwensen en woongedrag Omdat woonwensen en woongedrag centraal staan in deze toekomstverkenning, wordt op basis van een langjarige reeks van consumentenonderzoeken uitgebreid ingegaan op de ontwikkelingen die er op deze punten de afgelopen jaren geweest zijn. Daarbij valt op dat er enerzijds veranderingen optreden in de loop der jaren, veelal onder invloed van macro-economische ontwikkelingen en anderzijds valt op dat er sprake is van opmerkelijk veel vaste lijnen en verbanden. Zo blijkt bijvoorbeeld dat door consumenten uitgesproken voorkeuren goed aansluiten bij gedrag: niet direct op individueel niveau, maar wel op groepsniveau. Daarbij laten jongeren in wensen en gedrag een wooncarrière zien: veelal starterend op kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector. En ouderen, als ze al verhuizen, verlaten de woningmarkt veelal via de huursector. In hoofdstuk 3 wordt daarop ingegaan.

Toekomstbeeld De (altijd onzekere) toekomstverwachtingen, worden in deze studie geschetst gebruik makend van een aantal demografisch en macro-economische scenario’s. In alle scenario’s wordt uitgegaan van dezelfde demografische ontwikkeling conform de meeste recente landelijke CBS en regionale Primos 2013 prognose. Verder wordt ten aanzien van de inkomensontwikkeling tot 2015 uitgegaan van de CPB verwachtingen (van september 2013; macro economische verkenningen 2014), Deze cijfers wijzen in de richting van een daling van het gemiddeld inkomen.


1

Voor de langere termijn heeft het CPB geen recente vooruitzichten gepubliceerd. Om die reden zijn hier meerdere scenario’s geformuleerd met aan bandbreedte die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling. Over de periode 1972-2012 nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe. Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstel scenario bedraagt de inkomensgroei na 2015 1% per jaar. Bij de start van dit project is aansluitend op de Primos 2013 prognose, eerst het Trendscenario centraal gesteld. Op grond van positieve signalen over de economische groei en een aantrekkende woningmarkt (eind 2013, begin 2014), is besloten het TrendPlusscenario toe te voegen en de bovengrens voor de mogelijke inkomensontwikkeling in de komende jaren iets te vergroten.

Beleidsafspraken Verder is er aandacht voor de eerder genoemde beleidsafspraken uit het Woonakkoord. Deze afspraken staan vast, maar de wijze waarop met name verhuurders om zullen gaan met de geboden ruimte is onzeker. Daarom wordt in deze studie gewerkt met twee gedragsvarianten. Deze varianten verschillen in maatvoering en gebruik van de mogelijkheden om via huurverhoging, dan wel verkoop van bezit (en/of andere maatregelen) de verhuurdersheffing te betalen. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan, waarbij er met het oog op de verhuurdersheffing, meer huurwoningen verkocht worden. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4.

De verwachtingen in cijfers In het rapport staan het Trendscenario en het TrendPlusscenario centraal. Onderstaande samenvatting is met name op deze beide scenario’s gebaseerd.

Toename van de voorraad kleiner dan demografische groei Tussen 2012 en 2020 komen er 483.000 huishoudens bij. De toename van de voorraad zal naar het zich nu laat aanzien, kleiner zijn: 358.000 volgens de Primos prognose. Dit betekent dat er in principe voor 125.000 huishoudens geen woning gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand terugloopt met 58.000 en het aantal huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met 67.000. Zo wordt er voor (58+67) 125.000 huishoudens ruimte gemaakt.

Nieuwbouw: evenwicht tussen huur en koopsector Waar het gaat om de meer kwalitatieve invulling van het programma zou, om tegemoet te komen aan de wensen van de consument, ongeveer de helft van de nieuwbouw de komende jaren in de huursector gerealiseerd moeten worden en de andere helft in de koopsector. Indien de verhuurders beperkt gebruik maken van de mogelijkheden tot huurverhoging, dan is de vraag naar nieuwe huurwoningen overigens wat groter dan wanneer de verhuurders ten volle gebruik maken van deze mogelijkheden. Dat komt doordat huurverhogingen een deel van de woonconsument kan doen besluiten op zoek te gaan naar een koopwoning.

2

r2013-0073CP

De afgelopen jaren is in de nieuwbouwproductie op dit punt een trend zichtbaar geweest. Bestond rond het jaar 2000 circa 25% van de nieuwbouw uit huurwoningen en 75% uit koopwoningen, de afgelopen jaren is het aandeel van de huursector opgelopen naar 40%. Dit rapport geeft aan dat die trend zich wellicht nog wat verder door zou mogen ontwikkelen naar circa 50% huurwoningen. Daarbij gaat het overigens voor een belangrijk deel om huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Globaal zou ruim 20% van alle nieuwbouw opgeleverd mogen worden in dit geliberaliseerde huursegment. Verder zou in de koopsector enige nadruk gelegd mogen worden op koopwoningen aan de onderkant van de prijsladder. Globaal zou van alle nieuw te bouwen woningen 20-30% gebouwd mogen worden in het koopsegment met een prijs onder 250.000 euro. Verder zou 20% gebouwd kunnen worden voor een prijs tussen 250.000 en 430.000 euro en iets meer dan 5% voor een prijs hoger dan 430.000 euro. De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huuren koopsector zijn ontleend aan het WoON 2012. De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen naar het prijsniveau 2012.

Prijseffecten bestaande voorraad Niet alleen het bouw (sloop en verkoop)programma heeft invloed op de opbouw van de bestaande voorraad. Ook het boveninflatoire huurbeleid en de huurharmonisatie hebben gevolgen voor bepaalde segmenten. Zo zal het goedkoopste prijssegment met een huur onder 361 euro (de ondergrens van de huurtoeslag) flink in omvang gaan afnemen. Totaal gaat het om een afname met zo’n 250.000 woningen op een nu bestaande voorraad van 550.000 woningen. Daarbij verdwijnen er zo’n 40-50.000 woningen door sloop en verkoop en circa 200.000 door prijsaanpassing. Overigens zijn deze prijsaanpassingen vanzelfsprekend alleen mogelijk binnen het woningwaarderingsstelsel en dus gebaseerd op de (WWS) kwaliteit van deze woningen. Als gevolg hiervan zal het prijssegment net onder de liberalisatiegrens de komende jaren juist flink in omvang groeien. Waar dat segment op dit moment ongeveer 400.000 woningen telt, komen er 200.000 tot 300.000 woningen bij tussen 2012 en 2020. Ook het huursegment boven de liberalisatiegrens kan flink in omvang toenemen. De daar voorziene groei is overigens maar zeer ten dele het gevolg van prijsaanpassingen. Er is namelijk van uit gegaan dat verhuurders niet (Trend-GVA) of alleen bij mutatie (TrendPlus-GVB) huurwoningen met voldoende WWS punten zullen verhogen tot boven de liberalisatiegrens. De voorziene groei in dit segment, is dan ook met name het gebaseerd op de eerder aangehaalde nieuwbouwpotenties.

Lagere inkomensgroepen: vaker eigenaar-bewoner Tegen de achtergrond van deze verschuivingen in de prijsopbouw van de voorraad, verdient de 1

woonsituatie van de lagere inkomensgroepen (het zgn. eerste en tweede inkomenskwintiel) aandacht.

Naar verwachting neemt het aandeel eigenaar-bewoners onder deze inkomensgroepen de komende jaren toe van 31% in 2012 naar 37% in 2020. Dit is een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in

1

Deze twee inkomenskwintielen zijn gebaseerd op het netto besteedbaar inkomen. Toch komt deze groep van 3 miljoen huishoudens (40% van alle

huishoudens) goeddeels overeen met de EC doelgroep welke gebaseerd is op een belastbaar inkomen..

Ontwikkelingen op de woningmarkt

3

inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. Deze cohortgewijze groei van de koopsector maakt dat meer lage inkomensgroepen eigenaar-bewoner zullen zijn.

Verder zullen minder huishoudens met een beperkt inkomen gehuisvest zijn in een huurwoning onder de 361 euro per maand; dit als gevolg van de eerder genoemde afname van dit prijssegment in de komende jaren tot 2020. Dit betekent dat meer van deze huishoudens gevestigd zullen zijn in een duurdere huurwoning, onder de liberalisatiegrens. Het deel van deze huishoudens dat boven de liberalisatiegrens huurt, is en blijft met 4 a 5%, klein.

Mismatch tussen vraag en aanbod Eerder is al aangegeven dat de kwantitatieve mismatch de komende jaren groter zal worden doordat er minder woningen bijkomen dan dat het aantal huishoudens groeit. Waar het gaat om de meer kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod, kan een bouwprogramma dat afgestemd is op de wensen van de consument zorgen voor een duidelijke vermindering van het aantal huishoudens dat zijn wensen niet kan realiseren: de zgn. “restvraag” kan in omvang afnemen. Maar het nieuwbouwprogramma kan de eventuele onaantrekkelijkheid van bepaalde segmenten in de markt natuurlijk niet oplossen. Met name in de koopsector (waar weinig woningen gesloopt worden) kan op langere termijn een (zij het niet al te groot) segment woningen gaan ontstaan waarvoor moeilijk nieuwe bewoners te vinden zullen zijn.

Regionale uitkomsten: Noordvleugel De eerder genoemde te verwachten toename van de spanning op de woningmarkt, zal zich zeker etaleren in de Noordvleugel van de Randstad. Het aantal huishoudens neemt hier met 150.000 toe terwijl het aantal woningen met 100.000 toeneemt. Van de 1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel is een groot deel gelegen in een stedelijk woonmilieu. Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel alleenstaanden, veel jongeren en is er sprake van een grote ruimtelijke differentiatie in de inkomens. Waar in Amsterdam 17% van de huishoudens tot het hoogste inkomenskwintiel behoort is dat in Bloemendaal 41% (en per definitie 20% landelijk gemiddeld). In de Noordvleugel wordt op dit moment al 40% van de nieuwbouw gerealiseerd in de huursector. Dat aandeel zou de komende jaren op peil kunnen blijven. Verder ligt de nadruk van de herstructurering en nieuwbouwopgave qua aantallen met name in de buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd mogen worden, terwijl in de dorpse milieus juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden mogen worden.

Regionale uitkomsten: Zuidvleugel Ook in de Zuidvleugel overtreft de demografische groei met 100.000 huishoudens de verwachte toename van de voorraad met 70.000 woningen. Overigens wordt de Zuidvleugel met zijn 1,4 miljoen woningen nog meer dan de Noordvleugel gekenmerkt door stedelijke woonmilieus. In de Zuidvleugel wonen veel alleenstaanden, veel jonge mensen en is er ook hier sprake van grote ruimtelijke verschillen in de inkomens. In Delft (met veel studenten) behoort 35% van de huishoudens tot het laagste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard (en per definitie 20% landelijk gemiddeld). Verder wordt in de Zuidvleugel net als elders in Nederland op dit moment al 40% van de nieuwbouw gerealiseerd in de huursector. Maar de komende jaren ligt er hier een opgave om dat aandeel liefst nog iets te laten stijgen. Qua aantallen zou er met name gebouwd moeten worden in de centrumstedelijke en

4

r2013-0073CP

buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd moeten worden, terwijl in de landelijke milieus de nadruk op de koopsector zou moeten liggen.

Regionale uitkomsten: Krimpregio’s De drie Krimpregio’s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in omvang en woonmilieu. Oost Groningen met zijn 100.000 woningen is met name een dorps resp. landelijk gebied. Zeeuws Vlaanderen is met 50.000 woningen duidelijk kleiner. Ook hier ligt de nadruk op dorpse en landelijk woonmilieus maar is er in Terneuzen ook nog aanbod van een kleinstedelijk woonmilieu. Zuid Limburg tenslotte met bijna 300.000 woningen is aanzienlijk groter en meer stedelijk van karakter: 60% van de woningen staat in een stedelijk resp. klein stedelijk milieu en 40% in een dorps resp. landelijk milieu. Verder is ook de Krimpopgave anders per regio. Tot 2020 is er nog wel sprake van demografische groei. In Limburg is deze groei het kleinst met 1% (+3000 huishoudens). In Oost Groningen nog het grootst met 1,7% (+1700 huishoudens). Zeeuws Vlaanderen zit daar tussen in met 1,2% (+600 huishoudens). Maar in de periode 2020-2030 wordt een serieuze daling van het aantal huishoudens verwacht. In Zeeuws Vlaanderen is die afname met circa 800 huishoudens (-1,5%) nog beperkt. In Oost Groningen gaat het om een afname met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met 10.000 huishoudens voorzien (-3,5%). Voor de periode tot 2020 ligt de bouw en sloopopgave in Oost Groningen met name in de dorpse milieus, waarbij 60-70% van de terug te bouwen nieuwbouw als huurwoning gebouwd zou moeten worden. In Zeeuws Vlaanderen zou zelfs 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten gaan bestaan en kan alleen in het kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) nog een wat groter deel koopwoningen gebouwd worden. In Zuid Limburg tenslotte moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken worden aan de voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal in andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60-70% uit huurwoningen moeten bestaan.


5

1

Inleiding Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, valt nu vooral het aantal bordjes “te koop” op. De bouwproductie is fors teruggevallen en de werkgelegenheid in de bouwsector staat onder druk. Dat raakt de hele Nederlandse economie, want niet alleen bouwbedrijven zijn getroffen, ook makelaars, woningcorporaties en tal van toeleveranciers – van keukenpaleizen tot tuinarchitecten – ondervinden de gevolgen hiervan.

Het al veel langer aangekondigde “einde aan de groei” lijkt in zicht. Zeker als de ontwikkeling in een wat langer perspectief geplaatst wordt. Tussen 1900 en 1950 groeide het aantal inwoners van ons land van 5 naar 10 miljoen en tussen 1950 en 2000 groeide dat aantal door van 10 naar bijna 16 miljoen. Het aantal e

woningen verdubbelde in de eerste vijftig jaar van de 20 eeuw van 1 naar 2 miljoen, om vervolgens verder te “exploderen” naar 6,5 miljoen in het jaar 2000. Het zal duidelijk zijn dat dergelijke groeicijfers niet meer terugkomen en dat er zo een einde komt aan de naoorlogse groei die Nederland doorgemaakt heeft.

Maar daarmee kan beslist niet gezegd worden dat er niets meer gebeurt of zou hoeven gebeuren. Want ook als alle woningen 100 jaar zouden meegaan en dus jaarlijks 1% van de voorraad vervangen zou moeten worden, zou dat vragen om 70.000 nieuwe woningen per jaar. Bovendien loopt de demografische groei wel langzaam terug, maar de teller staat zeker nog niet op nul. Tussen 2010 en 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij: 50.000 huishoudens per jaar. En natuurlijk is de langere termijn onzeker maar ook tussen 2030 en 2050 zullen er volgens de huidige inzichten nog 200.000 huishoudens bij komen. De eerder aangekondigde afname van het aantal huishoudens en daarbij behorende demografische krimp zal zich dus niet Nederland breed maar wel in een aantal aanwijsbare regio’s gaan voordoen. Kortom: Nederland gaat een andere tijd tegemoet, met meer regionale verschillen waar het gaat om demografische groei en krimp.

Op de woningmarkt is in kwalitatieve zin eveneens een bijzondere ontwikkeling te verwachten. Natuurlijk is de inkomensverwachting onzeker en zal dat beslist doorwerken op de kwaliteit die de gemiddelde consument zich op de woningmarkt kan permitteren. Desondanks laten langjarige ontwikkelingen en achterliggende processen zien dat de groei van de koopsector zich hoogstwaarschijnlijk doorzet en dat de huursector na een jarenlange teruggang waarschijnlijk weer in aantal gaat toenemen.

Bij deze verwachtingen speelt het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt een belangrijke rol, zoals zal blijken uit dit rapport. Aanvullend op het Regeerakkoord tussen VVD en PvdA zijn begin 2013 afspraken met D66, ChristenUnie en SGP vastgelegd in het Woonakkoord. Dit Woonakkoord raakt zowel de huur- als de koopsector. In de huursector worden jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt waar tegenover een verhuurdersheffing staat. Waar het de koopsector betreft zal er weer afgelost moeten worden op hypotheken en wordt het maximale aftrektarief de komende jaren geleidelijk verlaagd.


7

Dit betekent dat wonen in zowel huur- als koopsector voor bewoners duurder zal gaan worden. Hoe die balans uitpakt en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen en de beide sectoren in het bijzonder, wordt met deze studie in beeld gebracht. Centraal in deze studie staan de vraag/ aanbodverhoudingen en de als gevolg daarvan te verwachten verhuisprocessen en mogelijkheden om woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

Leeswijzer

8

■

In hoofdstuk 2 wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen uit het verleden,

■

In hoofdstuk 3 worden nadere analyses gepresenteerd naar het woongedrag van de consument,

■

In hoofdstuk 4 worden de verwachtingen voor de komende jaren beschreven,

■

In hoofdstuk 5 worden de belangrijkste uitkomsten gepresenteerd op landelijk niveau,

■

In hoofdstuk 6 wordt aandacht geschonken aan de discrepanties en spanningen op de woningmarkt,

■

In hoofdstuk 7 wordt tenslotte ingegaan op regionale uitkomsten.

r2013-0073CP

2

Ontwikkelingen in de afgelopen jaren In dit hoofdstuk wordt een aantal cijfers gepresenteerd over de ontwikkelingen in het verleden en de stand van zaken op de woningmarkt van dit moment. De meeste cijfers hebben betrekking op 1 januari van het jaar. Sommige cijfers hebben betrekking op een geheel kalenderjaar; deze worden met een vet label gepresenteerd.

2.1

De woningmarkt in langjarig perspectief

Hoewel de woningmarkt een typische voorraadmarkt is, waar van jaar op jaar maar weinig verandert, laat een blik over een langere periode toch opmerkelijke ontwikkelingen zien. In 40 jaar tijd (van 1972 tot 2012) zijn er 3,5 miljoen Nederlanders bijgekomen. Dat zijn er bijna 90.000 per jaar. Het aantal huishoudens groeide bijna net zo snel, namelijk met 3,3 miljoen in die zelfde tijdspanne van 40 jaar. Deze snelle toename van het aantal huishoudens is maar ten dele veroorzaakt doordat er inwoners bij kwamen. Ook de individualisering – die terug te zien is in een dalend aantal inwoners per huishouden – zorgde voor een groei van het aantal huishoudens. Waar een huishouden in 1972 gemiddeld nog 3.2 personen telde, is dat inmiddels 2.2. De woningbehoefte nam dan ook snel toe: kwantitatief en kwalitatief. Er zijn in de afgelopen 40 jaar dan ook net zoveel woningen bij gebouwd als dat er huishoudens bij kwamen. Vooral de koopsector is in de afgelopen jaren snel gegroeid: van 1,4 miljoen in 1972 naar 4,4 miljoen in 2012. Het aandeel van de koopsector binnen de totale voorraad steeg daarmee van 36% naar 60%. Deze groei van de voorraad heeft zich vooral in de eerste helft van deze periode voorgedaan. Tussen 1972 en 1992 kwamen er ruim 2 miljoen woningen bij. De laatste 20 jaar zijn er nog 1,3 miljoen woningen toegevoegd aan de voorraad. Werden in het begin van de jaren zeventig nog 152.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd – wat destijds neerkwam op 4% van de bestaande voorraad – later is dat aantal teruggelopen naar 100.000 en recent 60.000, waardoor de laatste jaren minder dan 1% van de voorraad uit nieuwbouw bestaat. Daarbij hebben zich in de nieuwbouwproductie meerdere trendbreuken voorgedaan. Aanvankelijk was het aandeel van de koopsector in de nieuwbouw beperkt; in de jaren negentig liep dit aandeel sterk op naar 80%, maar de laatste jaren is het aandeel weer gezakt naar 61%. Tabel 2.1: Kerncijfers bevolking en woningen (duizendtallen), 1972-2012; bron: CBS

1972 1982 1992 2002 2012

Inwoners Huishoudens (*1000) (*1000) 13270 4188 14286 5182 15129 6144 16105 6934 16730 7513

Inwoners / Huishouden 3.2 2.8 2.5 2.3 2.2

Woningvoorraad 3873 4957 5969 6710 7266

% Koop % Koop Nieuwbouw Nieuwbouw 36% 152 36% 42% 123 28% 46% 86 63% 54% 67 81% 60% 58 61%

Deze groei van de voorraad in Nederland is mede gefaciliteerd door een welvaartsstijging. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) is in de afgelopen 40 jaar ongeveer verdubbeld. In de hieronder getoonde cijfers is de inflatie overigens verwerkt. Deze verdubbeling van het BBP maakte een grote


9

huishoudensgroei mogelijk als ook een zekere inkomensstijging. Het gemiddeld inkomen per huishouden steeg, met 0,3% boven inflatie. Naast de inkomensstijging zorgde ook de daling van de rente vanaf de jaren tachtig, voor financiële ruimte. Een lage rente maakt immers het geld goedkoper, waardoor de maandlasten voor zowel verhuurders als eigenaren-bewoners daalt. De rente nam vooral tussen 1982 en 2002 sterk af en halveerde bijna in die periode van 10,2 naar 5,2% op jaarbasis. Tabel 2.2: Kerncijfers BBP, inkomen, rente, inflatie, koopprijzen en consumentenvertrouwen, 1972-2012; bron: CBS

1972 1982 1992 2002 2012

BBP (miljarden) prijzen 2012 274 330 412 554 599

Besteedbaar inkomen (*1000) prijzen 2012 29.0 27.7 29.9 33.7 32.2

Rente 7.4% 10.2% 9.2% 5.2% 5.2%

Prijs Index 30 60 73 94 112

Koopprijs 26 52 74 206 224

Koopprijs Consumenten prijzen 2012 Vertrouwen 96 -19 96 -40 114 -14 245 -20 224 -35

De eerder genoemde inflatie die terug te zien is in het prijsindexcijfer, bedroeg over de gehele periode van de afgelopen 40 jaar zo’n 3,3% op jaarbasis. Prijzen zijn daarmee van guldens naar euro’s gegaan en daarboven nog met 70% toegenomen. Het is daarom goed de prijs van de gemiddelde (verkochte) 1

koopwoning te bezien met en zonder inflatiecorrectie. Waar een koopwoning op dit moment verkocht wordt voor gemiddeld 224.000 euro, was dat in 1972 26.000 euro ofwel 57.000 gulden. Maar corrigeren we dat bedrag voor inflatie, dan was de prijs destijds gemiddeld 96.000 euro. Ook gecorrigeerd voor inflatie is de prijs van verkochte woningen in 40 jaar tijd dus nog altijd royaal verdubbeld. De laatste jaren is de prijs echter gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie, dus gerekend in euro’s van 2012, is de gemiddelde prijs tussen 2008 (de top van de markt) en eind 2012 met 20% omlaag gegaan.

Tot slot laat het consumentenvertrouwen een ontwikkeling zien waarin zich de conjunctuur weerspiegelt. De crisis uit het begin van de jaren tachtig zorgde voor een daling van het consumentenvertrouwen. Met de economische groei daarna herstelde het vertrouwen van de consument zich in de jaren negentig en het e

begin van de 21 eeuw. De laatste jaren is dit vertrouwen opnieuw ver weggezakt.

2.2

Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen

In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de belangrijkste trends uit de afgelopen jaren. Waar het gaat om het gedrag van de woonconsument, wordt gebruik gemaakt van de periodiek gehouden Woononderzoeken. Deze hebben betrekking op een periode van circa 25 jaar, namelijk vanaf 1986.

2.2.1

Ontwikkelingen in woningvoorraad en woningproductie

In de jaren zeventig en begin tachtig groeide de huursector nog wel in omvang, maar vanaf de jaren negentig niet meer. Vanaf dat moment is de omvang en het aandeel van de koopsector snel gestegen. Binnen de huursector heeft de groei geheel plaatsgevonden binnen het corporatiesegment. Het aantal woningen dat particulieren verhuren is vanaf de jaren zeventig gedaald. 1

De hier vermelde cijfers hebben betrekking op verkochte woningen. De gemiddelde prijs daarvan ligt lager dan de prijs van de totale woningvoorraad doordat

goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen.

10

r2013-0073CP

De nieuwbouwproductie laat – met enige schommelingen – een daling zien over de afgelopen decennia. Overigens bleef de productie ook in 2003 beperkt tot ongeveer 60.000 woningen, maar daarna herstelde de productie zich weer tot zo’n 80.000 woningen per jaar.

8000

Duizenden

Duizenden

Figuur 2.1: Woningvoorraad (links) en nieuwbouw (rechts) naar type/eigendom, 1972-2012; bron: Syswov

7000

180 160 140

6000

120

5000

100 4000 80 3000

60

2000

Huur Particulier Eengezins

Huur Particulier Meergezins

Huur Sociaal Eengezins

Huur Particulier Eengezins

Huur Particulier Meergezins

Huur Sociaal Eengezins

Huur Sociaal Meergezins

Koop Eengezins

Koop Meergezins

Huur Sociaal Meergezins

Koop Eengezins

Koop Meergezins

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1972

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

0 1972

20

0

1974

40

1000

Met deze toename van het eigenwoningbezit is de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad ook omhoog gegaan. Zo zijn woningen groter geworden. Had in 1986 33% van de woningen 5 of meer kamers, in 2012 geldt dat voor 41% van alle woningen. Tegelijk zijn woningen duurder geworden. Als we de huren van vroeger omrekenen in euro’s van 2012, dan blijkt dat in 1986 het leeuwendeel (89%) van alle huurwoningen minder dan 460 euro per maand kostte. Nu geldt dat voor 47% van alle huurwoningen. Voor de koopsector geldt een nog sterkere prijsstijging. Wel heeft de prijsdaling van de afgelopen jaren ervoor gezorgd dat er in 2012 meer koopwoningen van minder dan 200.000 euro zijn dan in 2009 . Tabel 2.3: Opbouw Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO-WoON 1986-2012 % % % % %

1986 43% 33% 45% 89% 92%

Eigenwoningbezit 5 of meer kamers Huur onder kwaliteitskortingsgrens Huur onder 460 euro (2012) Koop 200.000 (2012)

1990 45% 34% 50% 83% 86%

1994 48% 33% 47% 77% 79%

1998 51% 35% 31% 64% 59%

2002 54% 38% 29% 62% 27%

2006 56% 38% 26% 58% 20%

2009 59% 40% 25% 54% 20%

2012 59% 41% 19% 47% 32%

In de groei van het eigenwoningbezit weerspiegelt zich de wooncarrière van een gemiddelde woonconsument. Onder aan de leeftijdspiramide loopt het eigenwoningbezit scherp op met de leeftijd. Maar naarmate mensen ouder worden , verlaten ze de koopsector slechts langzaam. Een en ander heeft er voor gezorgd dat “cohortgewijs” steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn geworden. Het WoON 2012 laat voor het eerst een stagnatie zien in de toename van het eigenwoningbezit. Die stagnatie zit vooral bij de instroom: minder jonge mensen hebben de afgelopen jaren een koopwoning betrokken. Onder ouderen is het eigenwoningbezit nog wel toegenomen. Onderscheiden naar inkomenspositie is het zo dat huishoudens met een laag inkomen (het eerste inkomenskwintiel ofwel de 20% huishoudens met het laagste inkomen) maar in beperkte mate eigenaar-bewoner zijn. Huishoudens met een hoog inkomen (het vijfde kwintiel ofwel de 20% huishoudens met het hoogste inkomen) zijn overwegend eigenaar-bewoner. De groei van de koopsector heeft zich de afgelopen jaren vooral e

e

voorgedaan bij de middengroepen (3 kwintiel) en de midden-hogere inkomens (4 kwintiel). Bij de hoogste inkomens was de groei van de koopsector minder groot; maar de relatieve daling van het aandeel huurders was aanzienlijk: meer dan twee derde er af.


11

Figuur 2.2: Eigenwoningbezit naar leeftijd (links) en inkomenskwintiel (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

80%

90%

70%

80%

60%

70% 50%

60%

40%

50%

30%

40%

20%

30%

10%

20% 10%

1986

2.2.2

1994

2002

2009

80 eo

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

Tm 24

0%

0% Quitiel 1

Quitiel 2

Quitiel 3

1986

2012

Quitiel 4

Quitiel 5

2012

Ontwikkelingen in de inkomens

Het gemiddeld netto besteedbaar huishoudinkomen per jaar steeg (gemeten in euro’s van 2012) van 2

25.000 euro in 1986 naar 35.000 euro in 2012. Daarbij is er een verschil opgetreden tussen huuren koopsector. In de huursector is het gemiddeld inkomen minder gestegen dan in de koopsector. Dit verschil is niet veroorzaakt doordat de groep eigenaren-bewoners (van toen) zoveel meer inkomensstijging heeft meegemaakt dan de groep huurders (van toen). Het verschil is met name ontstaan doordat de huurders met de hoogste inkomens verhuisd zijn naar de koopsector. Deze selectieve uitstroom van de beter verdienende huurders heeft het inkomen onder huurders negatief beïnvloed. De crisis die in 2008 begon tast de laatste jaren de inkomens aan. Zowel in huur als koopsector is het gemiddeld inkomen in 2012 lager dan in 2009. Tabel 2.4: Inkomensontwikkeling; bron: WBO/WoON 1986-2012 Netto inkomen Koopsector (*1000) (euro's 2012) Netto inkomen Huursector (*1000) (euro's 2012) Netto inkomen Totaal (*1000) (euro's 2012) Index inkomensontwikkeling Koopsector Index inkomensontwikkeling Huursector Index inkomensontwikkeling Totaal Stijging pjaar Koopsector Stijging pjaar Huursector Stijging pjaar Totaal

2.2.3

1986 30 21 25 100 100 100

1990 33 22 27 110 103 108 2.5% 0.8% 1.9%

1994 35 23 29 117 108 114 1.4% 1.0% 1.5%

1998 36 22 30 122 105 118 1.1% -0.7% 0.7%

2002 44 25 35 147 118 141 4.8% 3.0% 4.6%

2006 41 23 33 135 106 130 -2.0% -2.6% -2.0%

2009 45 24 37 151 114 146 3.8% 2.4% 4.0%

2012 44 23 35 146 107 141 -1.2% -1.9% -1.3%

Ontwikkelingen in de woningprijzen

De huren zijn met name in de jaren tachtig en negentig flink boven inflatie gestegen. Destijds bedroeg de stijging per jaar al gauw zo’n 3% boven inflatie. In de jaren daarna bleef de stijging van de huren beperkt tot hooguit 1% per jaar boven inflatie. Over de laatste drie jaar is de huurprijs weer wat meer gestegen, namelijk 1,8% gemiddeld per jaar. In de koopsector zijn de verkoopprijzen vooral rond de eeuwwisseling flink gestegen. Het WoON 2009 gaf al een beperkte daling van de huizenprijzen te zien, die zich de laatste 34

jaren verder heeft doorgezet.

2 3

12

Met de veranderde methodiek in het WBO 2002 (inkomensinformatie direct van de belastingsdienst i.p.v. de respondent) is een tijdbreuk opgetreden. De koopprijzen zijn hier gebaseerd op de verkoopwaarden zoals de respondent die zelf aangeeft in het WBO/WoON.

r2013-0073CP

Tabel 2.5: Kerncijfers huuren koopprijzen Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO/WoON 1986-2012 1986 302 100

Gemiddelde huur (euro's 2012) Index huurontwikkeling Gemiddelde stijging huur per jaar Gemiddelde verkoopwaarde (euro's 2012) Index waardeontwikkeling Gemiddelde stijging verkoopwaarde per jaar

111 100

1990 342 113 3.2% 132 119 4.4%

1994 377 125 2.4% 156 140 4.3%

1998 425 141 3.1% 207 186 7.3%

2002 438 145 0.8% 302 271 9.9%

2006 454 150 0.9% 336 301 2.7%

2009 463 153 0.7% 332 298 -0.4%

2012 488 162 1.8% 299 269 -3.4%

In de periode 1986-2012 zijn er zowel in absolute aantallen als in percentages minder goedkope woningen gekomen en meer woningen uit het duurdere prijssegment. Dit geldt zowel voor huur- als koopsector. Figuur 2.3: Prijsopbouw in huursector (links) en koopsector (rechts) (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON 19862012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% 1986

1990

1994

1998

2002

Tot ondergrens Huurtoeslag

Tot kwaliteitskortingsgrens

Tot liberalisatiegrens

Boven liberalisatiegrens

2006

2009

2012

Tot aftoppingsgrens

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

Tot 168.000 (in euro's 2012)

Tot 200.000 (in euro's 2012)

Tot 250.000 (in euro's 2012)

Tot 320.000 (in euro's 2012)

Tot 430.000 (in euro's 2012)

> 430.000 (in euro's 2012)

Bedraagt de waarde van een gemiddelde koopwoning in het WoON 2012 (volgens opgave van de bewoner) zo’n 300.000 euro, dan blijkt dat daarvan 110.000 euro eigen vermogen is en 190.000 euro schuld van de hypotheeknemer. De schuld bedraagt daarmee 64% van de waarde. Dit percentage is vooral de laatste jaren opgelopen. Wanneer de blik aangescherpt wordt tot de eigenaren-bewoners die de laatste twee jaar verhuisd zijn, dan blijkt dat deze groep een groter deel geleend heeft, in 2012 85%. Figuur 2.4: Eigen vermogen en schuld in de koopsector (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON 1986-2012 3 50

100%

3 00

90%

2 50

80%

2 00

70%

1 50

60%

1 00

50%

50

40%

0

30% 1986

1990

Eigen vermogen

4

1994

Schuld

1998

2002

Schuld in %

2006

2 009

2012

Schuld in % recent verhuisden

De hier vermelde cijfers hebben betrekking op de totale voorraad. De gemiddelde prijs daarvan ligt hoger dan de prijs van de verkochte woningen doordat


13

Om woningen te financieren werd in het verleden vooral gebruik gemaakt van een annuïteitenhypotheek waarbij eigenaren-bewoners veelal over een periode van 30 jaar rente en de volledige aflossing betaalden. In de loop van de jaren negentig is de spaarhypotheek populair geworden. Bij deze hypotheekvorm wordt tijdens de looptijd niet afgelost, zodat er een maximaal fiscaal voordeel is. De laatste tien jaar zijn nog tal van andere hypotheekvormen (ook in combinatie) op de markt gekomen waarbij minder of niet afgelost wordt. Vooral bij recent verhuisden zijn deze veranderingen in hypotheekvormen duidelijk aanwijsbaar. Figuur 2.5: Hypotheekvormen bij alle eigenaren-bewoners met hypotheek (links) en bij de eigenaren die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% 1990

1994

1998

2002

2006

2009

1990

2012

1994

1998

2002

20 06

2009

2012

annuiteiten hypotheek

lineaire hypotheek

levensverzekeringshypotheek

annuiteiten hypotheek

lineaire hypotheek

levensverzekeringshypotheek

spaarhypotheek

beleggingshypotheek

aflossingsvrij

spaarhypotheek

beleggingshypotheek

aflossingsvrij

overig

overig

2.2.4

Ontwikkelingen in de woonuitgaven

Huurders met een laag inkomen ontvangen huurtoeslag. De aan de verhuurder betaalde basishuur wordt hierdoor verlaagd (anno 2012 met 67 euro per maand berekend over alle huurders; niet alleen huurtoeslag ontvangers). Naast de huuruitgaven betalen huishoudens voor gas, licht en water. Verder tellen ook de kosten voor reiniging, riool en waterschapsheffing mee in de zgn. bijkomende woonlasten. Het totaal effect hiervan is dat de gemiddelde huurder in 2012 597 euro per maand uitgeeft aan het wonen, waar dat 447 euro per maand was in 1986. De totale netto woonlasten zijn de laatste jaren minder gestegen dan de basishuur. Eerder is de beperkte inkomensstijging onder huurders gesignaleerd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat een toenemend deel van de huurders behoort tot de aandachtsgroep die in aanmerking komt voor huurtoeslag. In 2012 geldt dat voor de helft van alle huurders. Daadwerkelijk ontvangt 39% van de huurders toeslag (niet alleen het inkomen maar ook de huurprijs is daarvoor van belang). Tabel 2.6: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder huurders; bron: WBO/WoON 1986-2012 Basis huur (euro's 2012) Netto huur (euro's 2012) Bijk. woonlasten (euro's 2012) Totale woonlasten (euro's 2012) Stijging basishuur pjaar Stijging netto woonlasten pjaar % Huurders aandachtsgroep % Huurders met huurtoeslag

1986 302 279 168 447

1990 342 312 136 448 3.2% 0.1%

1994 377 348 146 495 2.4% 2.5%

1998 425 383 144 527 3.1% 1.6%

21%

25%

25%

29%

goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen.

14

r2013-0073CP

2002 438 390 155 545 0.8% 0.9% 37% 31%

2006 454 403 177 580 0.9% 1.5% 44% 32%

2009 463 404 182 587 0.7% 0.4% 47% 37%

2012 488 421 176 597 1.8% 0.6% 50% 39%

De maandelijks uitgaven in de koopsector zijn minder snel gestegen dan de verkoopprijzen. Met name de daling van de rente in de jaren negentig is hiervoor verantwoordelijk geweest. Terwijl de prijzen destijds met bijna 10% per jaar opliepen, stegen de maandelijks woonlasten voor eigenaren-bewoners met slechts enkele procenten per jaar; natuurlijk ook omdat de meeste eigenaren-bewoners niet verhuisden en dus niet met een prijsverandering te maken kregen. Tabel 2.7: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder eigenaren-bewoners; bron: WBO/WoON 1986-2012 Bruto kooplasten (euro's 2012) Netto kooplasten (euro's 2012) Bijk. woonlasten (euro's 2012) Totale woonlasten (euro's 2012) Stijging bruto lasten pjaar Stijging netto woonlasten pjaar

1986 414 306 229 536

1990 413 324 186 511 0.0% -1.2%

1994 525 422 196 618 6.2% 4.9%

1998 570 455 191 647 2.1% 1.2%

2002 657 477 217 694 3.6% 1.8%

2006 665 475 252 726 0.3% 1.1%

2009 727 519 262 781 3.0% 2.4%

2012 767 539 253 792 1.8% 0.5%

Gestegen prijzen en gestegen inkomens roepen de vraag op of de inkomensgroei de prijsstijging heeft kunnen bijhouden. Dat is niet helemaal het geval. In de huursector is de totale woonquote vooral in de jaren tachtig en negentig opgelopen. Ook de laatste jaren is deze quote weer aanzienlijk gestegen. Dat komt doordat de inkomens omlaag gegaan zijn. Voor de koopsector geldt eveneens dat de lasten 5

geleidelijk gestegen zijn. Wel liggen de lasten hier – in relatie tot het inkomen – lager dan in de huursector. Dit verschil in quote tussen huuren koopsector wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt doordat hoge inkomensgroepen gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan lage inkomensgroepen. Hoge inkomensgroepen wonen doorgaans in de koopsector. Dit drukt de gemiddelde quote in de koopsector. Tabel 2.8: Uitgaven aan woonlasten in relatie tot het inkomen in Nederland; bron: WBO/WoON 1986-2012 Netto huurquote huurders Bijkomende woonlasten huurders Netto woonquote huurders Netto koopquote eigenaar-beowners Bijkomende woonlasten eigenaar-bewoners Netto woonquote eigenaar-bewoners Huurders - macro netto huurquote Huurders EC doelgroep (<33)- macro netto huruquote Huurders Middengroep(33-43)- macro netto huruquote Huurders Hogere inkomens (>43)- macro netto huruquote

2.2.5

1986 18% 11% 29% 13% 11% 24% 16%

1990 20% 9% 29% 13% 8% 22% 17%

1994 23% 9% 31% 17% 8% 25% 18%

1998 24% 10% 34% 18% 7% 25% 20%

2002 22% 9% 30% 15% 7% 22% 19%

2006 24% 11% 35% 16% 9% 25% 21%

2009 23% 11% 34% 16% 8% 24% 20% 24% 20% 15%

2012 26% 11% 36% 17% 8% 25% 22% 26% 21% 16%

Ontwikkelingen in de huurtoeslag

Hier worden aanvullend cijfers gepresenteerd op basis van de feitelijke huurtoeslag toekenningen. Over de jaren 2006-2010 is het aantal ontvangers opgelopen met 1.9%. Het laatste jaar was de toename 4,6%.

5

Het gaat hier om de “out of pocketkosten” waar niet alle uitgaven in meegenomen zijn: niet de kosten van het eigen vermogen, niet de extra

onderhoudslasten, niet de risico’s maar ook niet de mogelijke waardeverandering.


15

Tabel 2.9: Aantal toekenningen, gemiddeld bedrag en budget van de huurtoeslag op jaarbasis; bron: Huurtoeslag cijfers Ministerie BZK

2006 2007 2008 2009 2010 Toename per jaar (2006-2010)

Aantal toekenningen Huurtoeslagbedrag per (*1000) jaar 1070 1699 1103 1708 1121 1774 1122 1793 1174 1868 1.9%

Budget (*1 Miljoen) 1818 1884 1988 2011 2192

1.9%

3.8%

De huurtoeslag bedraagt per ontvanger gemiddeld per maand circa 155 euro, wat per jaar neerkomt op 1868 euro. Het totale huurtoeslagbudget komt hiermee uit op 2,2 miljard voor 2010. Gemeten over de laatste vijf jaar is dit budget gestegen met gemiddeld 3,8% per jaar.

2.2.6

Ontwikkeling in het verhuisgedrag

Eerder verhuisden grote aantallen huishoudens. De hausse op de woningmarkt, met de op dat moment sterk oplopende woningprijzen, droeg hieraan bij. Globaal genomen was het aantal huishoudens met een verhuiswens nog tweemaal zo groot als het aantal huishoudens dat daadwerkelijk verhuisde. Het WoON 2012 laat een flinke terugval zien in het aantal daadwerkelijk verhuisden: er zijn de afgelopen twee jaar 6

gemiddeld 560.000 huishoudens per jaar verhuisd, waar dat er 670.000 waren bij het WoON 2009. Het aantal huishoudens dat wil verhuizen is daarentegen de laatste jaren juist toegenomen. Daarmee laat het WoON 2012 zien wat er op de woningmarkt gebeurd is: er zijn aanzienlijk minder eigenaren-bewoners verhuisd, maar deze geven hun plannen en ambities niet op, hetgeen leidt tot een groter reservoir van huishoudens met verhuisplannen. Figuur 2.6: Aantal verhuisde huishoudens (links) en aantal huishoudens met verhuisplannen (rechts) per jaar; Bron: WBO-WoON 1986-2012 800

1400

700

1200

600

1000

500

800

400 600

300

400

200

200

100 0

0 1986

1990

16

1998

2002

2006

2009

2012

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

Buiten re guliere woni ngmarkt

Starters

Buiten re guliere woni ngmarkt

Starters

Doo rstromers-huurders

Door stromers-e igenaar-be woners

Doo rstromers-huurders

Door stromers-e igenaar-be woners

Verlaters

6

1994

Verlaters

Vanaf het WoON 2002 zijn de cijfers gebaseerd op verhuizingen in de voorgaande twee jaar; in eerdere WBO’s ging het om een periode van 4 jaar.

r2013-0073CP

3

Woonwensen en woongedrag In het Socrates model worden de woonwensen als primair uitgangspunt genomen om de ontwikkelingen op de woningmarkt te voorspellen. Om te toetsen of dat uitgangspunt (nog steeds) valide is wordt hier, aanvullend op het voorgaande hoofdstuk, meer en detail aandacht geschonken aan de woonwensen en het woongedrag van de consument. Ook de prijs die betaald wordt in huur en koopsector wordt daarbij betrokken om zo ook een goed zicht te krijgen op de betaalbereidheid.

3.1

Mobiliteit en verhuisgedrag

Uit de diverse WBO- en WoON-onderzoeken komt naar voren dat de mate waarin mensen willen verhuizen met name leeftijdbepaald is. Van de jongste leeftijdsgroep tussen 18 en 25 jaar wil meer dan 60% binnen twee jaar verhuizen; bij dertigers is dat 30 a 40% en van de ouderen boven 75 jaar wil nog maar 10% verhuizen. In het feitelijk verhuisgedrag komt dit terug: jongeren willen niet alleen frequent verhuizen, ze doen het ook. Dat leidt ertoe dat jonge mensen doorgaans nog maar kort op een bepaald adres wonen terwijl ouderen al jaren dezelfde woning bewonen. Over de diverse onderzoeksjaren heen blijkt de gemiddelde woonduur verrassend constant te zijn. In 1998 woonden 30- tot 34-jarigen gemiddeld 4,5 jaar op hetzelfde woonadres; in 2012 is dat vrijwel hetzelfde. En ook bij alle andere leeftijdsgroepen is te zien hoe constant de woonduur van verschillende leeftijdsgroepen is. Kortom: vooralsnog lijkt de woonconsument in tijden van voor- of tegenspoed relatief standvastig te zijn in zijn verhuisgedrag. Figuur 3.1: Gemiddelde woonduur per leeftijdsgroep; Bron: WBO-WoON 1986-2012 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0

1998

2002

2006

2009

80 eo

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

Tm 24

0.0

2012


17

3.2

Wensen en realisatie

Een belangrijke vraag is of consumenten hun woonwensen wel (kunnen) realiseren. Denkbaar is dat ze (soms) genoegen moeten nemen met “second best” of hun wensen enige tijd moeten uitstellen.

Van starters, huurders en eigenaren-bewoners is hier weergegeven hoeveel procent naar een eengezinswoning (versus een appartement) wilde verhuizen alsmede hoeveel procent daadwerkelijk naar een eengezinswoning verhuisd is. Bij de starters komen het wensenpatroon en het feitelijk verhuisgedrag vrijwel overeen: ongeveer 40% zoekt een eengezinswoning en ook 40% van de starters heeft een eengezinswoning kunnen betrekken. Bij degenen die vanuit een huurwoning verhuisden is dat de laatste jaren minder het geval geweest: 60% wilde naar een eengezinswoning verhuizen terwijl 50% daadwerkelijk een eengezinswoning gevonden heeft. Ook bij de eigenaren-bewoners zit een soortgelijk verschil. Kortom: waar het gaat om de bouwvorm lijkt de consument van tijd tot tijd in te leveren op zijn wensen. Figuur 3.2: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor en percentage van de verhuisden naar een eengezinswoning (links) resp. koopwoning (rechts); Bron: WBO-WoON 1986-2012 90%

100%

80%

90%

70%

80% 70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

Sta rters Verhuisd

Starters Verhuiswensen

S tarters V erhuisd

Sta rters Verhuiswense n

Doo rstromers-Hu urders Ve rhuisd

Do orstromers-Huurders W ensen

Doorstromers-Huu rders Ve rhuisd

Doo rstromers-Hu urders W ense n

Doo rstromers-Eigena ren V erhuisd

Do orstromers-Eigen aren Wensen

Doorstromers-Eigenare n V erhuisd

Doo rstromers-Eigena ren W ensen

Op dezelfde wijze is de voorkeur voor het kopen van een woning vergeleken met het feitelijk aankoopgedrag. Hier blijkt dat starters en huurders beiden een heel realistisch wensenpatroon aanhouden: het percentage dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het percentage dat feitelijk een woning gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze groepen eind jaren negentig was, maar dat optimisme is inmiddels achterhaald. Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het hier met name om jongere huishoudens die bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie verhuisd zijn naar de huursector.

Tenslotte is bezien hoe de koopprijs die men zou willen betalen zich verhoudt tot de prijs die (door anderen) recent is betaald bij verhuizing. Daaruit blijkt dat de prijzen die aspirant-kopers opgeven nauw aansluiten bij de prijzen die gemiddeld betaald worden bij een verhuizing. Enkel kan geconstateerd worden dat ten minste een deel van de starters in het begin van deze eeuw een te lage prijs voor ogen hadden: de succesvolle kopers betaalden, tot enkele jaren terug, gemiddeld meer dan de gemiddelde prijs die zoekers opgaven te willen betalen.

18

r2013-0073CP

Figuur 3.3: Gemiddelde koopprijs van verhuisden en verhuisgeneigden; vergeleken met de gemiddelde prijs in de koopsector (prijspeil 2012); Bron: WBO-WoON 1986-2012 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

Totale woningvoorraad

Starters verhuisd

Starters wensen

Huurders verhuisd

Huurders wensen

Eigenaarbewoners verhuisd

2012

Eigenaarbewoners wensen

Ook de prijs(ontwikkeling) van de bestaande voorraad is hier weergegeven. Hieruit blijkt dat de prijsstijging van de bestaande voorraad niet helemaal gevolgd is door degenen die (wilden) verhuizen. Waar de gemiddelde prijs van de voorraad in 2012 2,7 maal hoger lag dan in 1986, kwam deze factor voor de starters (zowel in hun wensen als in de door hen gerealiseerde verhuizingen) uit op 2,2. Huurders verhoogden de koopprijs die ze betaalden met een factor 2,4 en eigenaren-bewoners met een factor 2,5. Als gevolg daarvan komen starters anno 2012 meer dan in 1986 terecht in de goedkopere delen van de koopsector. Voor ieder jaar is de koopsector in de figuur hieronder naar prijs verdeeld in 5 (per definitie even grote) kwintielen. In 2012 bewoonde bijna 50% van de recente verhuisde starters in de koopsector een koopwoning die qua prijs tot het onderste kwintiel behoort. In 1986 was dat 30%. Ook bij huurders en eigenaren-bewoners doet zich dit voor. Huurders verhuizen meer dan voorheen naar relatief goedkope koopwoningen en eigenaren-bewoners stromen minder dan voorheen door naar de bovenkant van het prijssegment. Figuur 3.4: Verdeling van recent verhuisde eigenaren-bewoners over de koopsector verdeeld in 5 kwintielen; Bron: WBO-WoON 1986-2012 100% 80% 60% 40% 20% 0% Starters1986

2012

Koopwoningen - Kwintiel 1

Huurders1986

Kwintiel 2

Kwintiel 3

2012

Kwintiel 4

Eigenare n-1986

2012

Koopwoningen - Kwintiel 5


19

3.3

Woongedrag en wensen van starters

Van de jongeren onder 25 jaar die niet meer thuis wonen bij de ouders, woont bijna de helft niet in een zelfstandige woning maar op kamers, samen met anderen, in een kraakpand etc. Samengevat: in een bewoonde andere ruimte: BAR. De andere helft van deze jongeren onder 25 jaar woont met name in de goedkopere prijssegmenten van de huursector. Met het opschuiven in leeftijd verandert de woonsituatie snel en aanzienlijk. Van de 25- tot 34-jarigen woont nog maar 10% in een BAR. Verder woont 40% in de huursector en al 50% is op deze leeftijd eigenaar-bewoner. Figuur 3.5: Verdeling van de woonsituatie van jongeren < 25 jaar (links) en 25-34 jaar (rechts) over huuren koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% 1986

1990

1994

1998

Bar Tot kwaliteitskortingsgrens Tot liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 3 Koopwoningen - Kwintiel 5

2002

2006

2009

2012

1986

Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot aftoppingsgrens Huur Boven liberalisatiegrens Kwintiel 2 Kwintiel 4

1990

1994

1998


2002

2006

2009

2012


In deze patronen is de afgelopen 25 jaar weinig veranderd. Bij de jongste leeftijdscategorie woont anno 2012 een iets groter deel in een BAR dan het geval was in 1986. Dit hangt voor een deel samen met het feit dat er meer (uitwonende) studenten zijn gekomen. Bij de 25-34 jarigen is het eigenwoningbezit tot 2002 toegenomen 2002 en nadien vrijwel gelijk gebleven.

In het verhuisgedrag en de woonvoorkeuren van deze jonge leeftijdsgroepen is een en ander terug te zien. De jongste leeftijdsgroep onder 25 jaar die als starter recent de reguliere woningmarkt betreden heeft, woont voor 80% in de huursector en voor 20% in de koopsector. Het wensenpatroon van deze groep sluit daar bij aan. Bij de 25-34-jarigen is het aandeel van de koopsector groter. Bovendien schuift deze leeftijdsgroep binnen de koopsector langzaam op naar de wat duurdere prijssegmenten. Figuur 3.6: Verdeling van de woonsituatie van recent verhuisden en de gewenste woonsituatie, van jongeren < 25 jaar (links) en 25-34 jaar (rechts) over huuren koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% Verh uisd 2002

2006

2009

2 012

Huur Tot on dergrens Huurtoeslag Tot aftop pingsgrens Huur Boven liberalisatiegrens Kwintiel 2 Kwintiel 4

20

r2013-0073CP

W ensen 2002

2006

2009

To t kwaliteitskortingsgrens To t libe ralisatiegrens Koopwoningen - Kwin tiel 1 Kwintiel 3 Koopwoningen - Kwin tiel 5

2012

Verh uisd 2002

2006

2009

2 012

Huur Tot on dergrens Huurtoeslag Tot aftop pingsgrens Huur Boven liberalisatiegrens Kwintiel 2 Kwintiel 4

W ensen 2002

2006

2009

To t kwaliteitskortingsgrens To t libe ralisatiegrens Koopwoningen - Kwin tiel 1 Kwintiel 3 Koopwoningen - Kwin tiel 5

2012

Kortom: jongeren laten (gemiddeld) in wensen en woongedrag een wooncarrière zien: veelal startend op kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector.

3.4

Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters

Bij de oudere leeftijdsgroepen, die de woningmarkt beginnen te verlaten, is de afgelopen jaren een snelle toename van het eigenwoningbezit waar te nemen. Deze toename van het eigenwoningbezit heeft het aandeel eigenaren-bewoners bij de 65-74-jarigen in 25 jaar van 34 naar 57% gebracht. En bij de 75plussers is het eigenwoningbezit tussen 1986 en 2012 gestegen van 26 naar 38%. Figuur 3.7: Verdeling van de woonsituatie van ouderen 65-74 jaar (links) en 75 jaar en ouder (rechts) over huuren koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0%

1986

1990

1994


1998

2002

2006

2009

2012


1986

1990

1994


1998

2002

2006

2009

2012


Twee jaar na het WoON2009 is nagegaan wat de respondenten feitelijk gedaan hebben. Dit feitelijk verhuisgedrag kan gezet worden naast de plannen die de respondenten in 2009 hadden. Dan resulteert een beeld waaruit blijkt dat wensen en gedrag (op groepsniveau) dicht bij elkaar liggen. Bij de jongste leeftijdsgroepen wilde 60% verhuizen en blijkt twee jaar later 50% daadwerkelijk verhuisd. Bij de oudere leeftijdsgroepen wilde nog maar 10% verhuizen en blijkt 5% verhuisd te zijn. Bij ouderen speelt naast het (willen) verhuizen bovendien nog mee dat er vaker gebeurtenissen (overlijden, ziekte, ongevallen) plaatsvinden die een niet voorziene verhuizing nodig maken. Bij de groep van 80-plussers bleek twee jaar later 10% overleden en 4% verhuisd naar een instelling.


21

Figuur 3.8: Verhuiswensen (links) en verhuisgedrag (rechts) per leeftijdsgroep; Bron: WoON 2009 -100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Tm 24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80 eo Verhuisd

Overleden

Naar instelling

Geen verandering

Verhuisgeneigd

Niet verhuisgeneigd

Verder blijken ouderen in hun verhuisgedrag zich wel duidelijk anders te gedragen dan jonge huishoudens. Gemiddeld verhuist 80-90% van de eigenaren-bewoners naar een koopwoning; bij ouderen is dat eerder de helft. En waar gemiddeld 30% van de huurders verhuist naar een koopwoning, doen ouderen dat in het geheel niet meer.

35

Duizenden

D uizenden

Figuur 3.9: Verhuisgedrag van 65-74-jarigen (links) en 75-plussers (rechts); Bron: WBO-WoON 1986-2012

30 25

30 25 20

20 15

15 10

10

5

5 0

0

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

Van koop naar koop

Van koop naar huur

Van koop naar koop

Van koop naar huur

Van huur naar koop

Van huur naar huur

Van huur naar koop

Van huur naar huur

2012

Kortom: oudere huishoudens – als ze al verhuizen – verlaten de woningmarkt doorgaans via de huursector.

22

r2013-0073CP

3.5

Woonuitgaven en markthuur

In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het realiteitsgehalte van de woonwensen. In deze en de volgende paragraaf wordt het beeld aangevuld met de woonuitgaven. Daarmee wordt inzicht gegeven in de financiële haalbaarheid van de wensen en de betaalbereidheid van de consument.

In 2010 heeft het CPB in het kader van de heroverwegingen Wonen een studie naar buiten gebracht waarin de markthuur becijferd is op 5,7% van de leegwaarde van de woning. Hierbij is een benadering gekozen vanuit het perspectief van de verhuurder die een marktconform rendement wenst. Conijn en Schilder plaatsen daartegenover een benadering vanuit het perspectief van de huurder die niet zozeer naar de opbrengsten en het rendement kijkt, maar die een vergelijking maakt met het alternatief van de 1

eigenaar-bewoner . Deze eigenaar-bewoner heeft een zeker fiscaal voordeel. Vanuit dat perspectief berekenen deze onderzoekers de markthuur op 4,5% van de WOZ-waarde. Een vergelijkbaar percentage resulteerde uit eerdere en andere analyses op het WoON 2009. In de genoemde 4,5% markthuur is een fiscaal voordeel verwerkt. Dat voordeel, dat geschat werd op 20%, verklaart het verschil tussen de 4,5% die de bewoner wil betalen en de 5,7% die de verhuurder wil ontvangen (bij 20% fiscaal voordeel betaalt een eigenaar-bewoner 80% van de lasten; 80% van 5,7% = 4,5%).

De laatste jaren zijn de prijzen in de koopsector gedaald. Het meest recente WoON 2012 laat zien dat per 2 3

1 januari 2012 een huur betaald wordt die gemiddeld 4,2% bedraagt van de (actuele) WOZ-waarde.

Ingezoomd op de woningen die de laatste twee jaar opnieuw verhuurd zijn, blijkt dat de huur die betaald wordt voor recent opnieuw verhuurde huurwoningen gemiddeld 4,6% van de WOZ-waarde bedraagt. Figuur 3.10: Huur ten opzichte van de (actuele) WOZ-waarde voor recent verhuurde woningen (< 2 jaar) naar huurprijsniveau en verhuurder (links) en naar provincie (rechts); bron: WoON 2012 0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

Overijssel

Huur Tot ondergrens Huurtoeslag

Gelderland Tot kwaliteitskortingsgrens

Utrecht Noord-Holland

Tot aftoppingsgrens

Zuid-Holland Tot liberalisatiegrens

Noord-Brabant Limburg

Huur Boven liberalisatiegrens

Overige provincies Gemiddeld

Nederland Sociale verhuurders

1 2

Particuliere verhuurders

Boven kwaliteitskortingsgrens

Boven liberalisatiegrens

Conijn en Schilder, De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector, ASRE, Amsterdam, 2012 De WOZ-waarde in het WoON 2012 is afgeleid van de WOZ-heffing die in 2011 betaald is en die gebaseerd is op de WOZ-taxatie over 2010. Sindsdien zijn

de verkoopprijzen met circa 8% gedaald (gebaseerd op de CBS/Kadaster PBK-index). Er is gerekend met deze 8% omlaag bijgestelde actuele WOZ-waarde.

3

Verder zijn de huurwoningen die voor een extreem lage huur verhuurd wordt (lager dan 10% van de maximale huur op basis van het puntensysteem) hier

buiten beschouwing gelaten.


23

Verder blijkt dat dit percentage relatief laag ligt bij woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, maar hoger bij voor woningen boven deze grens. Zowel sociale verhuurders als particuliere verhuurders verhuren op dit moment hun huurwoningen boven de aftoppingsgrens voor al gauw 4,5% oplopend tot 5,5% van de WOZwaarde. Uitsplitsing van de gegevens naar provincie laat zien dat door heel Nederland de huur van recent verhuurde geliberaliseerde woningen circa 5,5% van de (actuele) WOZ-waarde bedraagt.

Een vergelijking van de woonuitgaven tussen huuren koopsector stuit op principiële problemen. De verschillen

in

woonkwaliteit,

keuzevrijheid,

verantwoordelijkheid,

onderhoudskosten,

risico

en

overheidssubsidies zijn dermate groot dat de woonuitgaven niet goed vergeleken kunnen worden. Dit betekent niet dat de cijfers van beide segmenten niet naast elkaar gezet kunnen worden. Conclusies kunnen echter niet zomaar getrokken worden.

In de koopsector kan onderscheid gemaakt worden tussen de bruto woonlasten en de netto woonlasten. Het fiscale voordeel uit de aftrek van hypotheekrente vormt het verschil. Zowel de bruto als de netto woonlasten zijn gerelateerd aan de (actuele) WOZ-waarde. Daarbij is ingezoomd op de eigenarenbewoners die (a) recent verhuisd zijn, (b) bij wie de restschuld vrijwel overeenkomt met de waarde (zodat er weinig eigen geld in de woning geïnvesteerd is) en (c) een woning gekocht hebben onder 300.000 euro. Deze extra restricties zijn toegevoegd om op deze manier een relevante groep eigenaren-bewoners in beeld te hebben (recent een beslissing genomen; geen vertekening door een grote som eigen geld; en wonend in een “reguliere” koopwoning die nog enigszins vergeleken kan worden met de huursector).

Dan blijkt dat deze eigenaren-bewoners over de volle breedte (naar tal van achtergrondkenmerken zoals vorige woonsituatie, leeftijd of woonmilieu) circa 6,5% van de WOZ-waarde betalen aan bruto lasten en circa 4,5% aan netto woonlasten; waarbij deze netto woonlasten gemiddeld 23% bedragen van het netto inkomen. Figuur 3.11: Bruto en netto woonuitgaven als percentage van de WOZ waarde van recent verhuisde eigenarenbewoners; naar vorige woonsituatie (links) en woonmilieu (rechts); bron: WoON 2012 0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

Centrum-Stedelijk

Starters

Buiten Centrum Huurders

Groen Stedelijk

Dorps

Eigenaar-bewoners

Landelijk Gemiddeld

Gemiddeld

Bruto uitgaven

Netto uitgaven

Bruto uitgaven

Netto uitgaven

Kortom: waar in de geliberaliseerde huursector op dit moment circa 5,5% huur betaald wordt ten opzichte van de WOZ-waarde, betalen eigenaar-bewoners bruto 6,5% van de WOZ-waarde en netto 4,5%.

24

r2013-0073CP

3.6

Woonuitgaven en inkomens

In deze laatste paragraaf wordt een nadere analyse uitgevoerd naar de woonwensen in relatie tot het inkomen. Hoe groot is de woonconsumptie zoals huishoudens die voor ogen staat in verhouding tot het inkomen: welk deel van hun inkomen denken ze uit te gaan geven aan huur of hypotheek. En hoe kan die gewenste woonconsumptie beoordeeld worden in verhouding tot de uitgaven die ze op dit moment al doen. Net als in de vorige paragraaf wordt hierbij uitgegaan van de bruto woonuitgaven. Dit betekent dat in deze paragraaf niet zozeer de “woonlasten” in beeld gebracht worden (dat is in hoofdstuk 2 al gedaan), maar wel de uitgaven die men eventueel met subsidie haalbaar acht.

In 1986 gaf bijna 50% van de huurders 10 tot 20% van zijn netto inkomen uit aan (bruto) huur. In 2012 geldt dat nog maar voor goed 20% van de huurders. Over het algemeen wordt in 2012 dus een groter deel van het netto inkomen uitgegeven aan de huur. In de koopsector is een vergelijkbare ontwikkeling te zien. Hierbij is het totaal geleende hypotheekbedrag afgezet tegen het netto jaarinkomen. Bedroeg het geleende bedrag in 1986 bij 90% van de kopers maximaal vier keer het jaarinkomen, in 2012 geldt dat nog maar voor goed 25% van de eigenaar-bewoners. Anders gezegd: in 2012 heeft bijna 75% van de eigenaar-bewoners een hypotheek afgesloten die meer dan vier keer het netto jaarinkomen bedraagt. Kortom: in de loop der jaren wordt door zowel huurders als eigenaar-bewoners steeds meer geld uitgegeven aan het wonen. Figuur 3.12: De verhouding tussen de bruto huur en het netto inkomen in procenten (links) en de verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012 100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% 1986

1990

Verhouding < 10%

1994

10-20%

1998 20-30%

2002 30-40%

2006 40-50%

2009

2012

50% en meer

1986

1990

Verhouding < 1

1-2

1994 2-3

1998 3-4

4-5

2002 5-6

2006 6-7

7-8

2009

2012

8 en meer

In hoofdstuk 2 is op basis van de netto woonlasten een vergelijkbare conclusie getrokken. De netto huurquote is tussen 1986 en 2012 opgelopen van 18 naar 26%. En de netto koopquote is gestegen van 13 naar 17%. Over het algemeen liggen de netto lasten daarmee duidelijk lager dan de in bovenstaande figuur gepresenteerde bruto uitgaven (woonconsumptie). Zo geldt bijvoorbeeld voor de groep die 40-50% van het netto inkomen uitgeeft aan huur, dat de gemiddelde netto huurquote 30% bedraagt; mede dankzij de huurtoeslag. En eigenaar-bewoners die een hypotheek hebben die 6 tot 7 keer zo groot is als het netto jaarinkomen, geven gemiddeld 25% van het inkomen uit aan de hypotheeklasten; mede dankzij de fiscale aftrekbaarheid.


25

Tegen deze achtergrond van de huidige woonuitgaven, kunnen nu de verhuiswensen en bedragen die potentiële verhuizers voor ogen staan, beoordeeld worden. Daarbij wordt met name gekeken naar huurders en eigenaar-bewoners die binnen de huur resp. de koopsector willen verhuizen. Voor die groepen kunnen de huidige uitgaven aan huur en hypotheek afgezet worden tegen de uitgaven zoals die deze potentiële verhuizers voor ogen staat.

Bij de potentiële doorstromers in de huursector geldt dat de uitgaven zoals die voor ogen staat, niet al te veel afwijkt van de huidige uitgave. Huurders die op dit moment 10-20% uitgeven aan huur, willen na verhuizing doorgaans weer 10-20% uitgeven aan huur. En de huurders die nu 30-40% uitgeven aan huur willen voor een belangrijk deel een zelfde deel van het inkomen na verhuizing weer uitgeven aan bruto huur. Kortom: de opgegeven huren na verhuizing lijken daarmee realistisch. Opvallend is de groep huurders die op dit moment 50% of meer uitgeeft en ook na verhuizing een zelfde bedrag wil uitgeven. Het blijkt te gaan om huurders met een gemiddelde huur van circa 500 euro per maand, maar een gemiddeld inkomen van slechts 9000 euro per jaar (750 euro per maand). De meest logische verklaring is dat het inkomen hier waarschijnlijk op slechts een deel van het jaar betrekking heeft. Figuur 3.13: Het aantal potentiële doorstromers in de huursector naar huidige en gewenste verhouding tussen de bruto huur en het netto inkomen (links) en het aantal potentiële doorstromers in de koopsector naar huidige en gewenste verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON 1986-2012 120000

180000 160000

100000

140000

80000

120000 100000

60000

80000

40000

60000 40000

20000 20000 0

0 Huidige Verhouding < 10%

10-20%

Gewenst Huidige Verhouding < 10%

20-30%

10-20%

30-40%

20-30%

30-40%

40-50%

40-50%

50% en meer 50% en meer

Huidige 1-2 Verhouding <1

2-3

Gewenst Huidige Verhouding < 1

3-4

1-2

4-5

2-3

3-4

5-6

4-5

6-7

5-6

6-7

7 -8 8 en me er

7-8

8 en meer

Bij de potentiële doorstromers in de koopsector geldt een zelfde patroon als in de huursector. Gelet op de huidige verhouding tussen hypotheek en inkomen, lijkt ook de prijs die deze potentieel doorstromende eigenaar-bewoners voor ogen staat realistisch. Ook hier valt een groep eigenaar-bewoners op die op dit moment een hypotheek heeft die minimaal acht keer zo groot is als het netto jaarinkomen en die wil verhuizen naar een qua prijs vergelijkbare woning. Het blijkt te gaan om eigenaren met een netto jaarinkomen van gemiddeld 25.000 euro (bruto 32.000) in een koopwoning van gemiddeld 270.000 euro op zoek naar een nog iets duurdere woning. Net als bij de huurders is ook bij deze groep niet ondenkbaar dat het inkomen mogelijk slechts betrekking heeft op een deel van het jaar.

26

r2013-0073CP

4

Toekomstbeeld In dit rapport wordt een toekomstbeeld voor de woningmarkt geschetst met behulp van een aantal scenario’s. In deze toekomstbeelden wordt rekening gehouden met demografische en macro-economische ontwikkelingen. Ook het gedrag van consumenten en aanbieders wordt hierbij ingekleurd.

4.1

De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld

Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkeling wordt in alle scenario’s uitgegaan van de Primos 2013-prognose. Deze prognose is eind 2013 gemaakt en levert informatie over het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de daarbij behorende woningvoorraad en woningbehoefte, in kwantitatieve zin. De Primosprognose geeft de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkelingen aan, op basis van de huidige inzichten. Het is een trendraming: bestaande trends worden doorgetrokken. Op landelijk niveau wordt uitgegaan van de nationale bevolkingsprognose van het CBS die eind 2012 is gepubliceerd. Het totaal aantal inwoners in deze prognose komt voor 2030 uit op 17,6 miljoen. Het aantal huishoudens wordt geschat op 8,4 miljoen in 2030. In deze prognose is rekening gehouden met de beleidsveranderingen in de zorg waardoor er minder mensen intramuraal zullen wonen dan op dit moment het geval is, en er dus meer huishoudens zullen zijn. Wel is de trend naar een lagere huishoudensgroei op termijn onmiskenbaar. De jaarlijkse toename van het aantal huishoudens daalt, van 60.000 per jaar op dit moment naar 50.000 rond 2020 en 25.000 rond 2030. De nieuwe Primos-prognose laat nog wat scherper dan de vorige prognose (uit 2011) een beeld zien waarbij er de komende jaren waarschijnlijk minder woningen toegevoegd worden aan de bestaande voorraad, dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dit betekent dat de nieuwe prognose een sterker oplopende spanning op de woningmarkt voor de komende jaren verwacht dan op basis van de vorige prognose het geval was. Dit komt met name doordat de verwachtingen ten aanzien van de nieuwbouwproductie omlaag zijn bijgesteld.

Macro-economische ontwikkeling De macro-economische ontwikkeling vertaalt zich in een inkomensontwikkeling. Tot 2015 bieden de verwachtingen van het CPB houvast over de inkomensontwikkeling (macro economische verkenningen 2014). Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom – aansluitend op de CPB-verwachtingen – meerdere macro-economische scenario’s opgezet. Daarbij is een zekere bandbreedte aangehouden die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de periode 1972-2012 nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe). Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstel scenario bedraagt de inkomensgroei na 2015 1% per jaar.


27

In figuur 4.1 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot 2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van 32.000 euro per jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980). Figuur 4.1: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in

Duizenden

lopende prijzen; 1970-2030 39

37

Duizenden

35

33

31

60

50

40

29

30

20

27

10

CBS

CPB tm 2015

Crisis

Trend

TrendPlus

Herstel

CBS

CPB tm 2015

Crisis

Trend

TrendPlus

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

0 1970

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

25

Herstel

Ontwikkeling woningprijzen Ten opzichte van de “top van de markt” eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning de laatste jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie lagen de prijzen eind 2012 circa 20% lager dan in 2008 het geval was. Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%. Figuur 4.2: Ontwikkeling gemiddeld verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, 2000-2013; bron:

250

250

Gemiddelde verkoopprijs (*1000)

200

200 150

150

100 100

50 50

0

Aantal verkochte woningen per jaar (*1000)

300

Duizenden

Duizenden

Kadaster

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal 1

2

3

4

Aantal verkopen

Inmiddels lijkt de markt eind 2013 uit te bodemen. De prijzen dalen niet (echt) meer, het aantal verkopen stabiliseert. En ook de verwachting bij veel deskundigen is dat de prijsdalingen ten einde zijn gekomen.

28

r2013-0073CP

Uit diverse onderzoeken blijkt overigens dat niet vraag en aanbod, maar inkomen en rente bepalend zijn 1

geweest voor deze prijsontwikkeling in de afgelopen decennia. Een rekenmodel waarin het effect van beide variabelen is opgenomen, geeft aan dat de woningprijzen de komende jaren ongeveer op het huidige niveau zouden kunnen blijven (rekeninghoudend met de hiervoor besproken inkomensontwikkeling en gelijkblijvende rente). Andere scenario’s (met een andere inkomens- en renteverwachting; zie bijlage A), laten een beperkt andere prijsontwikkeling zien. In bijlage B wordt een en ander nader toegelicht. Figuur 4.3: De gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis waargenomen en voorspeld (prijspeil 2012), 1995-2020;

Duizenden

bron: CBS en Plato-prognose ABF 300 250 200 150 100 50

GemPrijs

Crisis

Trend

TrendPlus

2020

2018 2019

2016 2017

2014 2015

2012 2013

2010 2011

2008 2009

2006 2007

2005

2003 2004

2001 2002

1999 2000

1997 1998

1995 1996

0

Herstel

Ontwikkeling woningvoorkeuren Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enquêtes over het algemeen een realistisch wensenpatroon opgeeft. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt uit deze analyses dat consumentenwensen in de loop der jaren veranderen, met name onder invloed van de prijzen. In hoofdlijnen volgt de consument de prijsontwikkeling, maar de balans tussen de prijzen in de huuren koopsector blijkt wel van invloed op het percentage van de woningzoekenden dat kiest voor een huur- dan wel een koopwoning. Dit betekent dat niet alleen de macro-economische ontwikkeling van invloed is op de woonvoorkeuren. Ook beleidsmaatregelen die van invloed zijn op huuren koopprijzen, hebben effect op de woonvoorkeuren. Zo zal het boveninflatoir huurbeleid de komende jaren van invloed zijn, net als de aangekondigde beperking van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien zal de eerder geschetste prijsontwikkeling in de koopsector doorwerken op de woonvoorkeuren. In bijlage C wordt een en ander nader toegelicht.

Ontwikkeling woningproductie De verwachtingen uit de Primos 2013-prognose voor de woningproductie worden hier overgenomen voor het Trendscenario. Concreet wordt uitgegaan van 43.000 nieuw te bouwen woningen in de jaren tot 2015. Aanvullend met circa 7000 toevoegingen door verbouw (“productie anderszins”) komen er dus 50.000 woningen per jaar bij. Voor de periode 2015-2020 wordt uitgegaan van 56.000 nieuwe woningen en 7000 toevoegingen: totaal dus 63.000 woningen per jaar. Rekeninghoudend met een zeker aantal onttrekkingen 1

OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor “Wonen 4.0”.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de

ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005


29

betekent dit dat de komende jaren minder woningen gebouwd worden dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat zal leiden tot een toenemende spanning op de woningmarkt. In bijlage D zijn de uitgangspunten samengevat.

4.2

De beleidsontwikkelingen in beeld

Huurbeleid en heffing Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. In welke mate verhuurders de komende jaren van deze mogelijkheid gebruik zullen maken moet afgewacht worden. Wel blijkt uit de eerste cijfers over de huurverhoging per 1 juli 2013 dat verhuurders de mogelijkheden doorgaans benut hebben (sociale verhuurders gemiddeld +1,7%; particuliere verhuurders +1,2% boven inflatie). Tegenover deze extra huurinkomsten staat een verhuurdersheffing die oploopt van 50 miljoen in 2013 naar 1,7 miljard in 2017. Vanaf 2015 zullen de inkomensgerelateerde huurverhogingen overigens vervangen worden door een huursombenadering. Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er een zeker maximum geldt voor het totale bezit. In deze studie is ervan uitgegaan dat verhuurders met name die huurwoningen boven inflatie zullen verhogen, die een relatief lage huurprijs hebben ten opzichte van de maximale (op de huurpunten gebaseerde) huurprijs.

2

Zoals gezegd staat tegenover de boveninflatoire huurverhogingen een verhuurdersheffing. Eerder uitgevoerde berekeningen hebben laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huurverhogingen overigens niet de enige weg om de heffing te betalen. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing. In deze studie wordt om die reden gewerkt met twee gedragsvarianten. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt ervan uitgegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook andere gedragsreacties verwacht van verhuurders ten aanzien van bezit en bedrijfskosten. Verder wordt in deze berekeningen – zoals gezegd – rekening gehouden met gedragseffecten in brede zin. Dit betekent dat bij het huurbeleid ook rekening gehouden wordt met mogelijke prijsconcurrentie door zowel verhuurders onderling als tussen huuren koopsector. Om die reden wordt gerekend met een maximale “markthuur” die gekoppeld is aan de WOZ-waarde (5,5%). De gedachte hierachter is dat een huur

boven

die

markthuur

moeilijk

gevraagd

kan

worden

vanuit

de

genoemde

onderlinge

concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector.

2

Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke rol speelt, zal de komende jaren vervangen worden door een variant waarbij er enkele elementen uit

het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats daarvan wordt toegevoegd. In deze studie is gerekend met de variant voor een aangepast WWS-stelsel die vanuit het kabinet is voorgelegd aan de Tweede Kamer.

30

r2013-0073CP

Bovendien wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als een woning boven de liberalisatiegrens zou kunnen uitgroeien. In de GVB-gedragsvariant gebeurt dit alleen bij mutatie. In de GVA-variant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit derhalve in dit segment in tact.

Tenslotte is het zo dat de maatregelen uit het Woonakkoord een horizon hebben tot 2017. In de berekeningen is er vanuit gegaan dat daarna de huren en ook de verhuurdersheffing verder met inflatie zullen toenemen.

Woonruimteverdeling Ook de verdeling van de bestaande voorraad speelt een belangrijke rol in de verhuisprocessen op de woningmarkt. De in 2011 doorgevoerde EC-regelgeving waardoor sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens, heeft een remmende invloed op zowel de goedkope als de dure scheefheid. Een en ander is meegenomen in de beide gedragsvarianten die een zekere inkleuring geven aan het mogelijke gedrag van verhuurders. Het verschil in de beide varianten zit in de maatvoering. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat ook aan huishoudens behorend tot de middeninkomens deze woningen verhuurd worden.

Vraag, aanbod en doorstroming Vraag en aanbod op de woningmarkt worden in hoofdlijnen beïnvloed door demografische ontwikkelingen (hoeveel huishoudens zijn er) en economische ontwikkelingen (hoeveel kunnen deze huishoudens besteden). Maar het keuzegedrag, tussen huuren koopsector en naar prijsniveau, wordt ook beïnvloed door beleidsmaatregelen. Beleidsmaatregelen zijn immers van invloed op de prijs en langs deze lijn werkt het beleid daarmee door op woonvoorkeuren, vraag / aanbod en verhuisgedrag. Zo maken extra prijsstijgingen in de huursector het huursegment verhoudingsgewijs minder aantrekkelijk. En verhoging van lasten in de koopsector werkt de andere kant op. De in het Woonakkoord aangekondigde maatregelen voor de koopsector werken dan ook door in de prognoses. Er wordt in alle scenario’s rekening gehouden met een – zij het beperkte – toename van de lasten voor eigenaar-bewoners doordat het maximale aftrektarief voor hypotheekrente in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht. Daarnaast werken beide gedragsvarianten hier door. In de strenge GVB-variant stijgen de huren sneller dan in de GVA-variant met als gevolg dat in de GVA-variant een beperkte verschuiving te zien is van de vraag in de richting van de koopsector. In de GVB-variant is de verschuiving van de vraag van huur- naar koopsector groter.


31

5

Verwachtingen voor de komende jaren 5.1

Uitgangssituatie

Het aantal huishoudens per 1-1-2012 onderscheiden naar leeftijd, type en inkomenskwintiel is weergegeven in figuur 5.1, waarbij een onderscheid gemaakt is naar huursector, koopsector en de huishoudens die gehuisvest zijn in een bewoonde andere ruimte (BAR). Het eigenwoningbezit is relatief groot onder de middelbare leeftijdsgroepen, onder paren en onder de hoogste inkomenskwintielen. Verder zijn het vooral jonge alleenstaanden met een laag inkomen die in een BAR gehuisvest zijn. Figuur 5.1: Aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd, type en inkomenskwintiel; 1 januari 2012; bron: Socrates 2013 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. alleenstaand eenouder `

paar znd kind paar met kind <16.5 dzd 16.5-24.7 24.7-34.9 34.9-48.4 >48.4 dzd

Huur

5.2

Koop

Bar (Bewoonde andere ruimte)

Huishoudensontwikkeling

De huishoudensontwikkeling is ontleend aan de Primos 2013-prognose. Deze laat zien dat er tussen 2012 en 2020 483.000 huishoudens bijkomen. De toename van de voorraad zal volgens diezelfde Primos prognose kleiner zijn: 358.000. Dit betekent dat er in principe voor 125.000 huishoudens geen woning gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand terugloopt met 58.000 en het aantal huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met 67.000. Zo wordt er voor (58+67) 125.000 extra huishoudens ruimte gemaakt. Tabel 5.1: Kerncijfers aantal huishoudens en woningen (*1.000); 2012-2020; bron: Primos/Socrates 2013 Aantal *1000 Huishoudens in W oningen Huishoudens in Bar Huishoudens

2012 7068.3 444.5 7512.8

2012-2015 161.9 19.7 181.6

2015-2020 253.6 47.6 301.2

2020 7483.8 511.8 7995.6

2020-2025 215.2 24.9 240.0

2025-2030 158.8 9.1 167.9

2030 7857.8 545.8 8403.6

Bewoonde voorraad Leegstand Overig niet bewoond W oningvoorraad

7068.3 166.5 31.4 7266.2

161.9 -39.8 0.0 122.1

253.6 -17.7 0.0 235.8

7483.8 109.0 31.4 7624.2

215.2 12.5 0.0 227.7

158.8 39.9 0.0 198.7

7857.8 161.3 31.4 8050.5


33

Het aantal jonge huishoudens zal amper toenemen. Vooral het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder zal toenemen en wel met 490.000 (wat meer is dan de toename van het totaal aantal huishoudens). Verder zal de eerstkomende jaren tot 2015 het aantal huishoudens met een lager inkomen toenemen en het aantal huishoudens met een hoger inkomen afnemen. Dit hangt samen met de (in alle macroeconomische scenario’s overgenomen) CPB-inkomensontwikkeling die tot 2015 een daling van het gemiddeld huishoudinkomen laat zien. Op langere termijn laat het Crisisscenario een verdere toename van het aantal huishoudens met een laag inkomen zien. Het TrendPlusscenario het en Herstelscenario laten het omgekeerde zien: een toename van het aantal inkomens in het hoogste inkomenskwintiel. Figuur 5.2: Ontwikkeling van het aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd en type (links) en naar inkomenspositie (rechts); 2012-2020; bron: Socrates 2013 -500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

-500

Crisis

< 30 jr 30-44 jr

0

500

1000

1500

2000

<16.5 dzd 16.5-24.7 24.7-34.9 34.9-48.4 >48.4 dzd

45-64 jr Trend

65-74 jr

TrendPlus

75 jr e.o.

alleenstaand eenouder

Herstel

paar znd kind paar met kind

2012

5.3

2012-2020

<16.5 dzd 16.5-24.7 24.7-34.9 34.9-48.4 >48.4 dzd <16.5 dzd 16.5-24.7 24.7-34.9 34.9-48.4 >48.4 dzd <16.5 dzd 16.5-24.7 24.7-34.9 34.9-48.4 >48.4 dzd

2020-2030

2012

2012-2020

2020-2030

Bandbreedte in de scenario’s

In deze paragraaf wordt ingegaan op de mate waarin de scenario’s van elkaar verschillen in uitkomsten. Recapitulerend worden de ontwikkelingen met name beïnvloed door: ■

De demografische ontwikkeling: in alle scenario’s wordt uitgegaan van de Primos 2013 prognose.

■

De inkomensontwikkeling: de ontwikkeling van het huishoudinkomen varieert van -0,5% tot +1% per jaar.

■

De woonvoorkeuren: basis vormt het WoON 2012; verder wordt rekening gehouden met effecten van de prijsontwikkeling; zie bijlage C.

1

■

Het bouw, sloop en verkoopprogramma: dit varieert per scenario; zie bijlage D.

■

De beleidsontwikkeling: deze varieert afhankelijk van het gedrag van verhuurders; zie paragraaf 4.2.

In grote lijnen is het zo dat een lage economische groei (Crisisscenario) leidt tot een minder gunstige inkomensontwikkeling, hetgeen zorgt voor meer vraag naar huurwoningen en minder vraag naar koopwoningen. Ook de totale bouwproductie zal in dit geval beperkt van omvang zijn. Bij een gunstige economische ontwikkeling (Herstelscenario) gebeurt het omgekeerde: inkomensstijging, meer vraag naar koopwoningen en een grotere bouwproductie.

1

34

Het effect van de macro-economische ontwikkeling op de totale vraag verloopt via de inkomensontwikkeling.

r2013-0073CP

2500

In principe werken de beleidsveranderingen vanuit het Woonakkoord onafhankelijk van deze macroeconomische ontwikkelingen door. In het geval de maximaal mogelijke huurverhogingen doorgevoerd worden (gedragsvariant GVB) en de gemiddelde huurprijs duidelijk boven inflatie omhoog gaat, zullen meer woningzoekenden hun voorkeur verschuiven van huur naar koopsector. De kansen voor de koopsector nemen toe en er zullen waarschijnlijk meer nieuwe koopwoningen gebouwd kunnen worden. Daar tegenover staat een variant (gedragsvariant GVA) waarin de huurverhogingen beperkt zijn. In dat geval zullen meer woonconsumenten (dan in de GVB variant) bij verhuizing in de huursector een woning blijven zoeken. Tegelijk echter zullen verhuurders waarschijnlijk extra huurwoningen verkopen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Dat alles leidt juist tot extra vraag naar nieuw te bouwen huurwoningen, veelal in een ander (hoger) prijssegment.

Nu is er NIET voor gekozen om alle scenario’s uit te werken volgens beide gedragsvarianten. Er is voor gekozen om gedragsvariant A met een beperkt gebruik van de geboden huurruimte, uit te werken binnen het Crisisscenario en het Trendscenario. De gedachte hierachter is dat bij verder onder druk komende inkomens, verhuurders eerder voor deze invulling van de beleidsruimte zullen kiezen. Daarentegen is het TrendPlusscenario en het Herstelscenario juist uitgewerkt met de GVB gedragsvariant, om vergelijkbare redenen. Met elkaar schetsen deze scenario’s de bandbreedte van onzekerheden.

De periode 2012-2020 die in deze studie centraal staat is relatief kort om grote veranderingen in de Nederlandse woningvoorraad van ruim 7 miljoen woningen te bewerkstelligen. Het Crisisscenario, uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) laat de grootste toename van de huursector en de kleinste toename van de koopsector zien. In dit scenario neemt het eigen woningbezit toe van 60% in 2012 naar 61% in 2020. Ter vergelijk: tussen 2004 en 2014 (de afgelopen acht jaar), nam dit percentage nog toe van 56 naar 60%. Bij het Herstelscenario met meer huurverhogingen (GVB) gebeurt het omgekeerde: de huursector groeit amper; vrijwel de totale groei van de voorraad komt via de koopsector tot stand. In dat geval zou in 2020 62% van alle woningen een koopwoning kunnen zijn. Figuur 5.3: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad, naar eigendomsverhouding en type; 1999-2020;

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Herstel-GVB

Trend-GVB

TrendPlus-GVB

2020

Crisis-GVA

2012

2011

2010

50%

2009

52%

0 2008

54%

1 2007

56%

2

2006

58%

3

2005

60%

4

2004

62%

5

2003

64%

6

2002

66%

7

2001

68%

8

2000

9

1999

Miljoenen

bron: CBS – Socrates 2013

%Koop


35

Wanneer nader ingezoomd wordt op de huur en koopsector naar prijssegment, blijken de scenario’s een duidelijk grotere bandbreedte te kennen. Bovendien blijkt dat voor de huursector het gedrag van de verhuurders de belangrijkste onzekere factor is. Daarentegen is voor de koopsector de macroeconomische ontwikkeling het belangrijkste. De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huuren koopsector zijn ontleend aan het WoON 2012. De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen naar het prijsniveau 2012. Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op 652 euro per maand. Begin 2014 is de liberalisatiegrens op 699 euro per maand gekomen.

In de GVA gedragsvarianten neemt het aantal huurwoningen met een prijs lager dan 460 euro per maand af met circa 350.000 woningen. In de GVB varianten is die afname groter: -450.000 woningen. Daarentegen is de groei van het huursegment net onder en net boven de liberalisatiegrens in de GVA varianten duidelijk kleiner dan in de GVB varianten. Voor de koopsector geldt dat naarmate de economische groei groter is, de voorraad koopwoningen in alle prijssegmenten meer toeneemt. Waar het Crisisscenario het duurste prijssegment (boven 430.000 euro) met slechts 20.000 woningen ziet groeien, laat het Herstelscenario daar een dubbele groei zien met 2

40.000 woningen.

Figuur 5.4: Toe en afname van de voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts) naar prijsniveau;

400

Duizenden

Duizenden

2012-2020; bron: Socrates 2013

300

100 90 80 70

200

60 100

50 40

0

30 -100

20 10

-200

0 -300

Koop <168.000 Huur <361

Huur 361-460 Crisis-GVA

Huur 460-554 Trend-GVA

Huur 554-652

Huur 652-800

TrendPlus-GVB

Herstel-GVB

Huur >800

Koop 168200.000 Crisis-GVA

Koop 200250.000 Trend-GVA

Koop 250320.000 TrendPlus-GVB

Koop 320430.000

Koop >430.000

Herstel-GVB

Door de economische ontwikkelingen en het gedrag van verhuurders verschuiven de verhoudingen op de woningmarkt. Als gevolg daarvan verschuiven ook de marktpotenties van de nieuwbouw. De wensen van de consument zijn in het Socrates model leidend voor het “consumentgericht woningbouwprogramma” dat het rekenmodel genereert. Daarbij staat het totaal aantal woningen dat gesloopt, verkocht en gebouwd kan worden vast. De kwalitatieve invulling van deze aantallen gebeurt binnen het rekenmodel zodanig dat de vraag van de consument naar huur, koop, type, prijs en woonmilieu zo goed mogelijk tegemoetgekomen wordt.

2

Voor het Trendscenario zijn beide gedragsvarianten uitgewerkt. In de GVA variant worden extra huurwoningen verkocht, in vergelijking met de GVB variant.

Deze extra verkopen leiden tot minder nieuwbouw van koopwoningen zodat beide varianten in 2020 een vergelijkbaar aantal koopwoningen tellen. In de GVA variant komt de groei van de koopsector meer terecht aan de onderkant van de prijsladder, in de GVB variant meer aan de bovenkant (zie grafiek).

36

r2013-0073CP

Meer economische groei leidt tot meer woningbouw, met tevens een groter accent op de koopsector. Hoe de cijfers zich precies verhouden ten opzichte van de feitelijke bouwproductie over de afgelopen jaren, laat e

figuur 5.5 zien. In het begin van de 21 eeuw was 25% van alle nieuwgebouwde woningen een huurwoning. In 2010 en 2011 is dat percentage gestegen naar 40%. Volgens het Crisisscenario en het Trendscenario uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) zou percentage verder kunnen stijgen naar 61 resp. 56%. In de andere scenario’s ligt dat percentage lager. Het TrendPlusscenario en het Herstelscenario komen uit op ongeveer 40% in de huursector. Figuur 5.5: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma; 3

2012-2020; bron: Socrates 2013 100000 80000 60000 40000 20000 0 -20000

Koop eengezins

Sloop koop

Toevoeging anderszins

Herstel-GVB

Crisis-GVA

TrendPlus-GVB

Huur meergezins

Sloop huur

Trend-GVA

2011

Huur eengezins

Pr 2012-2020

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-40000

Koop meergezins

Waar het gaat om de prijsverdeling van de nieuwbouw laat de huursector zien dat er met name gebouwd zou kunnen worden in het prijssegment rond 500 euro en net boven de liberalisatiegrens. In de koopsector is steeds sprake van een vrij evenwichtige verdeling over alle prijsklassen. Figuur 5.6: Het consumentgericht bouwprogramma voor huursector (links) en koopsector (rechts) naar

300

Duizenden

Duizenden

prijsklasse; 2012-2020; bron: Socrates 2013

250

350

300

250 200

200 150

150

100

100

50

50

0 Crisis-GVA

0 Crisis-GVA Huur <361

Trend-GVA Huur 361-460

Huur 460-554

TrendPlus-GVB Huur 554-652

Trend-GVA

TrendPlus-GVB

Herstel-GVB

Herstel-GVB

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

In de volgende paragrafen beperken we de cijfers tot het Trendscenario en het TrendPlusscenario.

3

In het rekenmodel Socrates wordt gerekend met nieuwbouw inclusief productie anderszins.


37

5.4

Woningbouw en herstructurering

Uitgaande van het Trendscenario worden in de periode 2012-2020 gemiddeld per jaar 14.000 woningen gesloopt, 17.000 huurwoningen verkocht en 59.000 nieuwe woningen gebouwd. In het TrendPlusscenario worden in diezelfde periode per jaar 16.000 woningen gesloopt, 13.000 woningen verkocht en 63.000 nieuwe woningen gebouwd. De invulling van deze programma’s wordt voor de periode 2012-2020 getoond in figuur 5.7.

In de Trend-GVA-variant verdwijnen er nogal wat goedkope huurwoningen door verkoop, sloop en prijsstijgingen. In deze variant wordt een flink aantal zo goedkoop mogelijke huurwoningen hiervoor teruggebouwd in de prijsklasse rond 500 euro. Ook net onder en net boven de liberalisatiegrens worden nogal wat huurwoningen gebouwd. Totaal bestaat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma hier in de Trend-GVA-variant voor 56% uit huurwoningen en voor 44% uit koopwoningen. De nieuwbouw van koopwoningen in het goedkoopste prijssegment is relatief beperkt doordat de extra verkoop van voormalige huurwoningen hier voor aanbod zorgt.

In de TrendPlus-GVB-variant wordt meer gebouwd, groeien de inkomens weer, voeren verhuurders een strenger beleid ten aanzien van huurverhogingen, verkopen ze minder huurwoningen en laten zij de middeninkomensgroepen niet toe in de huursector onder de liberalisatiegrens. Daardoor hoeven er minder huurwoningen van rond de 500 euro gebouwd te worden dan in de Trend-GVA-variant en moet er juist meer boven de liberalisatiegrens gebouwd worden. Het aandeel van de huursector als totaal ligt hier lager, namelijk op 41%; 59% van de nieuwbouw bestaat hier uit koopwoningen. Figuur 5.7: Consumentgericht bouw, sloop en verkoopprogramma volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts); 2012-2020; bron: Socrates 2013

-100

-50

0

100

Duizenden 150 200

-100

Huur <361

Huur <361

Huur 361-460

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur 652-800

Huur >800

Huur >800

Koop <168.000

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

Koop >430.000

nieuwbouw

38

50

r2013-0073CP

sloop

verkoop huurwoningen

-50

0

nieuwbouw

50

sloop

100

Duizenden 150 200

verkoop huurwoningen

5.5

Verdeling woningvoorraad

Als gevolg van de beschreven ontwikkelingen en rekeninghoudend met de diverse beleidsmaatregelen, verandert er het nodige in de opbouw van de voorraad en daardoor ook de wijze waarop verschillende groepen huishoudens gehuisvest zullen zijn. De aandacht ligt hierbij met name op de lage inkomensgroepen: het eerste en tweede inkomenskwintiel (de 40% huishoudens met het laagste inkomen; grosso modo overeenkomend met de EC-doelgroep). Deze groep omvat nu 2,6 miljoen huishoudens en dat worden er ruim 3 miljoen in 2020.

Op dit moment woont bijna 1 miljoen van deze huishoudens in een huurwoning onder de 460 euro per maand. Dat aantal zal teruglopen naar 600.000 (TrendPlus-GVB) tot 700.000 (Trend-GVA) in 2020. Als gevolg van met name de boveninflatoire huurstijgingen zal een groter aantal van deze huishoudens in 2020 wonen in een huurwoning net onder de liberalisatiegrens. Uitgangspunt bij deze berekeningen is immers geweest dat verhuurders de huren verhogen voor zover de (WWS-) kwaliteit van de woning dat toestaat met als grens een zekere markthuur (5,5% WOZ) en als begrenzing de liberalisatiegrens (die in de Trend-GVA-variant niet en in de TrendPlus-GVB-variant alleen bij mutatie overschreden wordt). Figuur 5.8: Aantal huishoudens met een laag inkomen (kwintiel 1+2) naar woonsituatie; kwintiel 1+2; volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013

0

0.5

1

1.5

2

2.5

Miljoenen 3 3.5 Huur <361

2012

2020-Trend-GVA

Huur 361-460 Huur 460-554 Huur 554-652 Huur 652-800 Huur >800 Koop <168.000 Koop 168-200.000 Koop 200-250.000

2020 TrendPlus-GVB

Koop 250-320.000 Koop 320-430.000 Koop >430.000

Het percentage eigenaren-bewoners onder deze huishoudens uit de eerste twee inkomenskwintielen neemt toe van 31% naar 37%. Dit is mede een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. In paragraaf 3.4 is meer uitgebreid stilgestaan bij het woongedrag van dit type oudere huishoudens.


39

6

Discrepanties tussen vraag en aanbod 6.1

De kwantitatieve mismatch

Uitgaande van de verwachtingen zoals beschreven in het voorgaande hoofdstuk, is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo’n 60.000 huishoudens bijkomen, groeit de voorraad de eerste jaren slechts met zo’n 40.000. Op iets langere termijn zouden er weer meer woningen gebouwd kunnen worden. Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten. Op de eerste plaats zal “het herbergend vermogen” van de bestaande voorraad optimaal gebruikt

■

(moeten) worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting neemt de leegstand af van 165.000 woningen anno 2012 (2,3% van de voorraad) naar 110.000 (Trend-GVA) tot 120.000 (TrendPlus-GVB) in 2020. Dat is ongeveer 1,5% van de voorraad. Op de tweede plaats zullen startende huishoudens langer genoegen moeten nemen met suboptimale

■

huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in “Bewoonde Andere Ruimten” (BAR) zal toenemen, van circa 440.000 huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 naar circa 500.000 in 2020.

Deze verschuivingen van minder leegstand en meer huishoudens in een BAR, is hieronder weergegeven. Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad. Op de leegstandontwikkeling apart voor huur en koopsector wordt verderop nog ingegaan. Figuur 6.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat,

% Huishoudens in BAR

% Woningvoorraad leeg Huur

% Woningvoorraad leeg Koop

% Huishoudens in BAR

% Woningvoorraad leeg Huur

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

0.0% 2013

1.0%

0.0% 2020

1.0%

2019

2.0%

2018

3.0%

2.0%

2017

4.0%

3.0%

2016

4.0%

2015

5.0%

2014

6.0%

5.0%

2013

7.0%

6.0%

2012

7.0%

2012

volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2012-2020; bron: Socrates 2013

% Woningvoorraad leeg Koop


41

6.2

De kwalitatieve mismatch

Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. De discrepanties tussen vraag en aanbod worden hierbij uitgedrukt in termen van “restvraag” en “restaanbod”. Wanneer er op enig moment ergens meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag. Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod. Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog een jaar langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters “dan maar” genoegen. Kortom: restvraag leidt niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan; en restaanbod is niet synoniem aan leegstand maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten – enigszins gedwongen door de tijd – genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt.

In de navolgende figuren wordt de verwachte ontwikkeling van restvraag en restaanbod voor de komende jaren gepresenteerd. Rechts in de grafieken staat steeds de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. Over het algemeen is de restvraag groter dan het restaanbod. Dat restaanbod staat links in de figuur en geeft aan hoeveel woningen “als tweede keus” geaccepteerd worden. Deze woningen worden dus wel bewoond maar zijn in zekere zin kwetsbaar 1

en in die segmenten zou geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden.

Figuur 6.2: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) in de huursector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2015-2025; bron: Socrates 2013 -150

-100

-50

0

50

100

150

Duizenden 200 250

-150

2015

2015

2020

2020

2025

2025

Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

-100

Huur <361

-50

Huur 361-460

0

Huur 460-554

50

100

Huur 554-652

150

Huur 652-800

Duizenden 200 250

Huur >800

In de huursector neemt de restvraag in de loop der jaren in de Trend-GVA variant iets af als gevolg van het feit dat er (in de virtuele werkelijkheid van het model) optimaal voor de vragers gebouwd wordt. In de TrendPlus-GVB variant is de restvraag kleiner en neemt deze nog wat sterker af doordat er minder vraag is naar huurwoningen. Dit laatste is het gevolg van de grotere inkomensstijging en het stringentere huurbeleid. Het restaanbod laat logischerwijs het omgekeerde beeld zien.

42

r2013-0073CP

Figuur 6.3: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) in de koopsector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), 2015-2025; bron: Socrates 2013 -150

-100

-50

0

50

100

Duizenden 200 250

150

-150

2015

2015

2020

2020

2025

2025

Koop <168 .000

Koop 168-20 0.000

Koop 200-2 50.00 0

Koo p 250 -320.0 00

Ko op 32 0-430.000

K oop >430.000

-100

Koop <168 .000

-50

Koop 168-20 0.000

0

50

Koop 200-2 50.00 0

100

Duizenden 200 250

150

Koo p 250 -320.0 00

Ko op 32 0-430.000

K oop >430.000

In de koopsector neemt de restvraag sterker af dan in de huursector. Dat geldt voor beide varianten. Dat komt vooral doordat er een voortdurend aanbod (naar verwachting) zal zijn vanuit zowel de nieuwbouw als de verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt de koopsector relatief goed bediend. Tegelijk zal het restaanbod in de koopsector in de loop der jaren gaan toenemen. Dit komt voor een deel doordat de koopsector in omvang toeneemt, waar de huursector amper groeit in omvang. Maar voor een deel komt dit ook doordat in de koopsector weinig (minder gewaardeerde) woningen gesloopt worden. In de huursector worden verhoudingsgewijs duidelijk meer woningen die niet meer voldoen onttrokken. Tenslotte speelt hier mee dat er in de loop der jaren steeds meer aanbod zal komen binnen de bestaande voorraad koopwoningen door de vergrijzing van de groep eigenaar-bewoners.

Uitgedrukt in percentages van de voorraad blijven restvraag en restaanbod overigens beperkt tot enkele procenten. In bijgaande figuren is de ontwikkeling van restvraag en restaanbod weergegeven. Daaruit valt af te lezen dat de scenario’s niet wezenlijk van elkaar verschillen in ontwikkeling. De restvraag neemt af: de consument wordt beter bediend en mede als gevolg daarvan neemt het restaanbod toe. Figuur 6.4: Ontwikkeling restvraag | zoekende huishoudens en restaanbod | minder in trek zijnde woningen in percentages van de voorraad volgens het Trend-GVA scenario (links) en het TrendPlus-GVB scenario (rechts); 2015-2030; bron: Socrates 2013 7.0%

6.0%

6.0%

5.0%

5.0%

4.0%

4.0% 3.0%

3.0%

1

Restvraag Huur

Restvraag Koop

Restvraag Huur

Restvraag Koop

Restaanbod Huur

Restaanbod Koop

Restaanbod Huur

Restaanbod Koop

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

0.0%

2017

0.0% 2016

1.0%

2015

1.0%

2015

2.0%

2.0%

Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over

meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod.


43

44

r2013-0073CP

7

Resultaten op regionaal niveau In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op regionale uitkomsten. Daarbij gaat het eerst om de regionale verschillen in huishoudenontwikkeling, woningbouw en enkele spanningsindicatoren, met een uitwerking naar woonmilieus. Daarna wordt een drietal beleidsrelevante regio’s besproken.

7.1

Regionale verschillen

Regionale verschillen in huishoudenontwikkeling In alle scenario’s en varianten wordt van dezelfde demografische ontwikkeling uitgegaan, welke ontleend is aan de Primos 2013 prognose. In bijgaande figuur is de verwachte toename van het aantal huishoudens per gemeente weergegeven in procenten voor de periode 2012-2020 (acht jaar). Aan de randen van het land is de groei beperkt (enkele procenten groei). Maar in de Noordvleugel van de Randstad is de toename aanzienlijk (met in sommige gemeenten een groei van meer dan 10%). Figuur 7.1: Toename van het aantal huishoudens in procenten; 2012-2020; bron: Primos 2013


45

In absolute aantallen neemt het aantal huishoudens tussen 2012 en 2020 toe met 483 duizend. Daarvan nemen Noord en Zuid-Holland ieder een groei van ruim 100 duizend huishoudens voor hun “rekening”. Deze groei is ook weergegeven in het rechter deel van onderstaande grafiek. Daarbij is tevens aangegeven in welke woonmilieus die groei verwacht mag worden. Om die groei goed te kunnen interpreteren, is in het linker deel van de volgende grafiek het aantal huishoudens anno 2012 opgenomen. Wanneer de groei afgezet wordt tegen de huidige situatie, valt op dat de centrumstedelijke milieus behoorlijk in trek zijn. Gemiddeld over heel Nederland neemt het aantal huishoudens tot 2020 toe met 6%. In de stedelijke woonmilieus groeit het aantal huishoudens met 15%. Ook de landelijke woonmilieus blijken met 12% groei in trek te zijn evenals de groenstedelijke woonmilieus met 9% groei. Figuur 7.2: Het aantal huishoudens (links) en de toename van het aantal huishoudens (rechts) per provincie en naar woonmilieu; volgens het Trend-GVA scenario; 2012-2020; bron: Socrates 2013 0

500

1000

1500

Duizenden 2000

-20

Groningen

Groningen

Friesland

Friesland

Drenthe

Drenthe

Overijssel

Overijssel

Flevoland

Flevoland

Gelderland

Gelderland

Utrecht

Utrecht

Noord-Holland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Zeeland

Noord-Brabant

Noord-Brabant

0

20

40

60

80

Duizenden 100 120

Limburg

Limburg Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Deze invulling van de groei naar woonmilieu is overigens niet ontleend aan de Primos prognose, maar is binnen het Socrates model bepaald op basis van de voorkeur van consumenten voor bepaalde 1

woonmilieus. Het totaal aantal te bouwen woningen ligt daarbij per gemeente vanuit de Primos prognose 2

vast. Maar de verdere binnengemeentelijke invulling naar woonmilieu is gebaseerd op de woonwensen van de consument.

1 2

We beperken ons in deze paragraaf tot het Trend-GVA scenario. Het gaat hier immers om de regionale verschillen en niet om verschillen tussen scenario’s. Bij de Primos prognose is gebruik gemaakt van opgaven van provincies (en gemeenten) om in te kunnen schatten hoeveel nieuwbouw per gemeente

verwacht mag worden in de eerst komende jaren.

46

r2013-0073CP

Regionale verschillen in woningbouw In bijgaande figuur is het Primos bouwprogramma per gemeente weergegeven. De grote gemeenten waar ook de grootste aantallen woningen gebouwd zullen worden zijn in deze figuur direct herkenbaar. Figuur 7.3: Nieuwbouw per gemeente; 2012-2020; bron: Primos 2013

Dit programma is hieronder naar woonmilieu weergegeven (links). Van de totaal 470.000 nieuw te bouwen woningen (2012-2020) worden er ruim 110.000 in Zuid-Holland verwacht en 95.000 in Noord-Holland. Daarbij valt opnieuw op dat een fors aantal nieuwe woningen (gestuurd door de vraag van de markt) verwacht wordt in centrumstedelijke woonmilieus. Figuur 7.4: Nieuwbouw (links) en sloop (rechts) per provincie en naar woonmilieu, volgens het Trend-GVA scenario; 2012-2020; bron: Socrates 2013 0

20

40

60

80

Duizenden 100 120

0

Groningen

Groningen

Friesland

Friesland

Drenthe

Drenthe

Overijssel

Overijssel

Flevoland

Flevoland

Gelderland

Gelderland

Utrecht

Utrecht

Noord-Holland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Zeeland

Noord-Brabant

Noord-Brabant


5

10

15

20

25

30

Duizenden 35 40

Limburg Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen


47

In de rechter grafiek is het aantal te ontrekken woningen weergegeven. Voor de periode 2012-2020 wordt gerekend op circa 14.000 te ontrekken woningen per jaar. Ook de uitwerking van deze sloopopgave naar woonmilieu is net als bij de nieuwbouw gebaseerd op (het gebrek aan) vraag vanuit de markt. Op basis daarvan zouden met name in de Buitencentrum milieus woningen gesloopt kunnen worden.

Regionale verschillen in spanningsindicatoren In het voorgaande hoofdstuk zijn de spanningsindicatoren “restvraag” en “restaanbod” besproken. In deze paragraaf wordt aandacht geschonken aan restvraag en restaanbod op het niveau van provincies en woonmilieus. Om deze restvraag en restaanbod goed te kunnen interpreteren en af te kunnen zetten tegen de bestaande voorraad, is eerst de opbouw van de voorraad huur en koopwoningen naar provincie en woonmilieu weergegeven. Links voor de huursector (2,9 miljoen woningen) en rechts voor de koopsector (4,4 miljoen woningen). Figuur 7.5: Bestaande voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2012; bron: Socrates 2013 0

100

200

300

400

500

600

Duizenden 700 800

0

Groningen

Groningen

Friesland

Friesland

Drenthe

Drenthe

Overijssel

Overijssel

Flevoland

Flevoland

Gelderland

Gelderland

Utrecht

Utrecht

Noord-Holland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Zeeland

Noord-Brabant

Noord-Brabant


200

400

Duiz enden 800 1000

600


Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Restvraag Over het algemeen blijkt de restvraag naar huurwoningen relatief groot te zijn in de centrumstedelijke woonmilieus. In deze woonmilieus bedraagt de restvraag circa 12% ten opzichte van de voorraad huurwoningen. In de buitencentrum milieus is dat maar 6%. Ook in de landelijke woonmilieus is de restvraag relatief groot (met 11%), maar in absolute aantallen is de restvraag hier beperkt. Verder is de restvraag vanzelfsprekend omvangrijk in Noord en Zuid-Holland, maar verhoudingsgewijs is de restvraag vooral groot in de provincie Utrecht (met 10% tegen 7% gemiddeld). De restvraag naar koopwoningen is globaal half zo groot als de restvraag naar huurwoningen.

48

r2013-0073CP

Figuur 7.6: Restvraag naar huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015; volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates 2013 0

10

20

30

40

Duizenden 50

0

Groningen

Groningen

Friesland

Friesland

Drenthe

Drenthe

Overijssel

Overijssel

Flevoland

Flevoland

Gelderland

Gelderland

Utrecht

Utrecht

Noord-Holland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Zeeland

Noord-Brabant

Noord-Brabant

Limburg

Limburg

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Centrum Stedelijk

5

10

Buiten Centrum

15

Groen Stedelijk

20

Dorps

Duizenden 25

Landelijk wonen

Restaanbod Het restaanbod is in zowel huur als koopsector aanzienlijk kleiner dan de restvraag. In de huursector met gemiddeld 2% restaanbod, valt vooral de provincie Friesland op met 4% restaanbod. Verschillen tussen de woonmilieus zijn op dit punt juist beperkt: vrijwel in alle woonmilieus geldt een 2% restaanbod voor de huursector. In de koopsector blijft het restaanbod eveneens beperkt tot zo’n 2% van de bestaande voorraad, waarbij er – net als in de huursector – amper sprake is van verschillen tussen woonmilieus. Figuur 7.7: Restaanbod van huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015; volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates 2013 0

2

4

6

8

Duizenden 10 12

0

Groningen

Groningen

Friesland

Friesland

Drenthe

Drenthe

Overijssel

Overijssel

Flevoland

Flevoland

Gelderland

Gelderland

Utrecht

Utrecht

Noord-Holland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Zeeland

Noord-Brabant

Noord-Brabant


2

4

6

8

10

12

Duizenden 14 16


Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen


49

7.2

Noordvleugel Randstad

De Noordvleugel van de Randstad bestaat uit een aantal samenhangende woonmilieus. Circa 60% van de 1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel staat in een stedelijk milieu; 20% in klein stedelijk milieu en 20% in een dorps | landelijk woonmilieu. Voor heel Nederland is die verdeling 40-20-40%.

In de Noordvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 42% van alle huishoudens bestaat uit alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel jonge mensen en weinig oude mensen: 14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar (landelijk 12%) en 21% ouder dan 65 jaar (landelijk 24%). Tenslotte ligt het aantal huishoudens met een hoog inkomen hier hoger dan landelijk e

gemiddeld (5 kwintiel 22% tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld). Overigens is er juist op dit punt sprake van grote verschillen binnen de Noordvleugel: in Amsterdam behoort 17% van de huishoudens tot het hoogste inkomenskwintiel; in Bloemendaal is dat 41%. Figuur 7.8: Indeling naar typewoonmilieu, Noordvleugel; bron: WoON 2012

50

r2013-0073CP

De demografische groei in de komende jaren is relatief groot in de Noordvleugel. De eerstkomende jaren neemt de jaarlijkse huishoudengroei zelfs nog toe, waar in de meeste andere regio’s in ons land de groei langzaam afneemt. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Noordvleugel met 9% terwijl de demografische groei landelijk op 6% ligt. Figuur 7.9: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel per jaar, 1995-2030;

200 0

25

190 0 180 0

20

Duizenden

Duizenden

bron CBS en verwachtingen Primos 2013

170 0 160 0

15

150 0 140 0

10

130 0 120 0

5

110 0

Jaarlijkse toename aantal huishoude ns (rechter as)

2 029

2 027

20 25

20 23

20 21

20 19

20 17

201 5

201 3

201 1

200 9

200 7

2005

2003

2001

1 999

1 997

0 1 995

100 0

Hu ishou dens per 1-1 (lin ker as)

De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren verhoudingsgewijs redelijk groot zijn. Het aantal woningen neemt hier tot 2020 met 6% toe, tegen 5% landelijk gemiddeld. Toch betekent dit dat de groei van de voorraad met 6% achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met 9%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Noordvleugel flink zal toenemen: er komen 150.000 huishoudens bij in de periode 2012-2020 en naar de huidige verwachtingen 100.000 woningen. Figuur 7.10: Nieuwbouw en sloop in de Noordvleugel, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013

Duizenden

prognose 25

20

15

10

5

0

-5

Nieuwbouw

Overige toevoegingen

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-10

Onttrekkingen

De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2000 naar 40% in 2011. De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel globaal op peil te houden (zie figuur 7.11).


51

En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten. Figuur 7.11: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de Noordvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

sloop huur

sloop koop

toevoeging anderszins

TrendPlus GVB

Trend GVA

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-10000

Koop meergezins

Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de buitencentrum

milieus

gerealiseerd

zou

moeten

worden.

Verhoudingsgewijs

zouden

in

de

centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd moeten worden (65-75% van de nieuwbouw), terwijl in de dorpse milieus juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden moeten worden 3

(45-55%).

Figuur 7.12: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Noordvleugel volgens de varianten Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013 -30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Hu ur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Hu ur >800

Koop <168 .000

Koop 168-200.000

Koop 200 -250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430 .000

sloop hu ur

sloop koo p

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen

3

52

Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800 Koop 320-430.000

Koop <168.000 Koop >430.000

Koop 168-200.000 sloop huur

Koop 200-250.000 sloop koop

Koop 250-320.000

De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.

r2013-0073CP

7.3

Zuidvleugel Randstad

De Zuidvleugel van de Randstad bestaat net als de Noordvleugel; uit een aantal samenhangende woonmilieus. Hier staat nog een iets groter deel (dan in de Noordvleugel) van de 1,4 miljoen woningen in een stedelijk woonmilieu: 64%. Het klein stedelijk en dorps | landelijk woonmilieu nemen ieder 18% van het woningaanbod voor hun rekening. Zoals eerder gemeld is die verdeling voor heel Nederland 40-2040%.

In de Zuidvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 40% van alle huishoudens bestaat uit alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Zuidvleugel relatief veel jonge mensen: 14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar. Landelijk gemiddeld is dat 12%. Tenslotte is het aantal huishoudens met een laag inkomen in de Zuidvleugel groter dan landelijk gemiddeld: tot het eerste en tweede kwintiel behoort ruim 21% van alle huishoudens, tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld. En ook in de Zuidvleugel zijn de verschillen tussen gemeenten onderling groot: in Delft (met veel studenten) behoort 35% van de huishoudens tot het eerste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard. Figuur 7.13: Indeling naar typewoonmilieu, Zuidvleugel; bron: WoON 2012


53

De demografische groei is de komende jaren in de Zuidvleugel iets groter dan landelijk gemiddeld. Tot 2020 groeit het aantal huishoudens in de Zuidvleugel met 7% terwijl de demografische groei landelijk op 6% ligt. Figuur 7.14: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Zuidvleugel per jaar, 1995-2030;

1700

18

1650

16

1600

Duizenden

Duizenden

bron CBS en verwachtingen Primos 2013

14

1550 12 1500 10 1450 8 1400 6

1350

4

1300

Jaarlijkse toename aanta l huisho udens (rechter as)

2 029

2 027

20 25

20 23

20 21

20 19

20 17

201 5

201 3

201 1

200 9

200 7

2005

2001

2003

0 1 999

1200 1 997

2

1 995

1250

Huishoudens per 1-1 (linke r as)

De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren vergelijkbaar zijn met het landelijk gemiddeld. Het aantal woningen neemt hier tot 2020 met 5% toe (gelijk aan het landelijk gemiddelde). Toch betekent dit dat de groei van de voorraad achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met 7%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Zuidvleugel zal toenemen. Terwijl er 100.000 huishoudens bijkomen in de periode 2012-2020 komen er naar de huidige verwachtingen 70.000 woningen bij. Figuur 7.15: Nieuwbouw en sloop in de Zuidvleugel, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013

Duizenden

prognose 25

20

15

10

5

0

-5

Nieuwbouw


2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-10

Onttrekkingen

De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2002 naar bijna 40% in 2010 en 2011. De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets te laten stijgen (zie figuur 7.16).

54

r2013-0073CP

En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten. Figuur 7.16: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de Zuidvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

sloop huur

sloop koop


Trend GVA

TrendPlus GVB

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-10000

Koop meergezins

Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus gerealiseerd zou moeten worden. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd moeten worden (circa 50% huur en circa 50% koop), terwijl in de landelijke milieus de nadruk op de 4

koopsector zou moeten liggen (50-65% koop).

Figuur 7.17: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Zuidvleugel volgens de varianten Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013 -40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen H uur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

H uur >800

Koop <16 8.000

Koop 168-200.000

Koop 200 -250.000

Koop 250-320.000

Koo p 320-430.000

Koop >43 0.000

sloop h uur

sloop koop

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40


4

Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.


55

7.4

Krimpregio’s

De drie Krimpregio’s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in woonmilieu. In Oost Groningen staat 70% van de 100.000 woningen in een dorps woonmilieu en 30% in een (veelal perifeer) landelijk milieu. In Zeeuws Vlaanderen – met slechts 50.000 woningen – staat 20% van de woningen in een kleinstedelijk milieu (in Terneuzen), 45% in een dorps milieu en 35% in een landelijk milieu. De krimpregio Zuid Limburg met bijna 300.000 woningen is daarentegen meer stedelijk van karakter: 30% van de woningen staat in een stedelijk woonmilieu (Heerlen en Maastricht), 30% in een kleinstedelijk milieu (Landgraaf, Brunssum, Kerkrade, Sittard-Geleen), 30% in een dorps milieu en slechts 10% in een landelijk milieu. Figuur 7.18: Indeling naar typewoonmilieu, Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); bron: WoON 2012

56

r2013-0073CP

De demografische groei is de komende jaren in deze Krimpregio’s (natuurlijk) beperkt. Daarbij zijn er verschillen tussen de regio’s onderling. In Limburg is de groei het kleinst; in Oost Groningen nog het grootst. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Oost Groningen nog met 1,7% (+1700 huishoudens). In Zeeuws Vlaanderen bedraagt de groei 1,2% (+600 huishoudens). In Zuid Limburg is de groei slechts 1% (+3000 huishoudens). Figuur 7.19: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de drie Krimpregio’s tezamen per

2021

2019

2011

2003

1999

Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as)

Duizenden

2029

-4 2027

-3

400 2025

-2

405

2023

-1

410

2017

0

415

2015

1

420

2013

2

425

2009

3

430

2007

4

435

2005

5

440

2001

6

445

1997

450

1995

Duizenden

jaar, 1995-2030; bron CBS en verwachtingen Primos 2013

Huishoudens per 1-1 (linker as)

De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren beperkt van omvang zijn. Het aantal woningen neemt in Oost Groningen tussen 2012 en 2020 naar verwachting iets af doordat er meer woningen gesloopt worden dan nieuw gebouwd (afname voorraad met -0,5%; -500 woningen). In Zeeuws Vlaanderen neem de voorraad met 1% toe (+750 woningen). In Zuid Limburg neemt de voorraad net als in Oost Groningen licht af (-0,5% ofwel -500 woningen).

Dit betekent dat in de Krimp regio’s van Oost Groningen en Zuid Limburg tussen 2012 en 2020 minder woningen bijgebouwd worden dan het aantal huishoudens toeneemt. In Oost Groningen is de huishoudengroei 2200 groter dan de nu verwachte toename van de voorraad; in Zuid Limburg is het verschil 3500. Alleen in de Krimp regio Zeeuws Vlaanderen gaat de groei van de voorraad vrijwel gelijk op met de toename van het aantal huishoudens. Figuur 7.20: Nieuwbouw en sloop in de drie Krimpregio’s tezamen, 1999-2020; bron: CBS en verwachtingen

4

3

2

1

0

-1

-2

Nieuwbouw


2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-3 1999

Duizenden

Primos 2013 prognose

Onttrekkingen


57

De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is (voor de drie Krimp regio’s tezamen) afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 20% in het jaar 2000 naar ruim 50% in 2010 en 2011. De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets uit te bouwen naar 60 tot 70% huurwoningen binnen het nieuwbouwprogramma.

Wat betreft de omvang van het bouwprogramma, ligt er hier een dilemma omdat na 2020 het aantal huishoudens hier waarschijnlijk zal gaan afnemen. In Zeeuws Vlaanderen is die afname met circa 800 huishoudens (-1,5%) tussen 2020 en 2030 nog beperkt. Maar in Oost Groningen gaat het om een afname met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met 10.000 huishoudens voorzien (-3,5%). Figuur 7.21: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de drie Krimpregio’s tezamen volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; 2012-2020; bron: Socrates 2013 4000 3000 2000 1000 0 -1000

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

sloop huur

sloop koop


Trend GVA

TrendPlus GVB

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-2000

Koop meergezins

5

Per regio ziet het optimale consumentgerichte programma er duidelijk anders uit. ■

In Oost Groningen ligt de bouw en sloopopgave met name in de dorpse milieus, waarbij 60-70% van de nieuwbouw uit huurwoningen zou moeten bestaan.

■

In Zeeuws Vlaanderen waar naar verwachting tot 2020 nog iets meer gebouwd dan gesloopt zal gaan worden zal 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten bestaan. Alleen in het centrum kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) kan een flink deel van de nieuwbouw nog als koopwoning uitgevoerd worden (40-60%).

■

In Zuid Limburg moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken worden aan de voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal in andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60 tot 70% uit huurwoningen moeten bestaan.

5

58

De hier vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario.

r2013-0073CP

Figuur 7.22: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant Trend-GVA voor Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013 -2.0

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0


Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

H uur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2


Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

H uur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

-4.0

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0


Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

H uur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop


59

Figuur 7.23: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant TrendPlus-GVB voor Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); 2012-2020; bron: Socrates 2013 -2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Gr oen Stedelijk Dorps Landelijk wonen

Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

-1.0

-0.8

-0.6

-0 .4

-0.2

0 .0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2


Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

-4.0

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0


60

Huur <361

Huur 361-460

Huur 460-554

Huur 554-652

Huur 652-800

Huur >800

Koop <168.000

Koop 168-200.000

Koop 200-250.000

Koop 250-320.000

Koop 320-430.000

Koop >430.000

sloop huur

sloop koop

r2013-0073CP

Bijlage A: De inkomensontwikkeling Ontwikkeling in het verleden In de afgelopen veertig jaar is het gemiddeld huishoudinkomen boven inflatie gestegen. Daarbij hebben zich ups en downs voorgedaan. Na een stijging in de jaren zeventig, daalden de inkomens in het begin van de jaren tachtig door een economische crisis. Daarna herstelde de inkomens zich en nam het gemiddeld inkomen zelfs met zo’n 10% in vijf jaar tijd toe, aan het eind van de jaren negentig. De laatste jaren - na de economische crisis van eind 2008 - zijn de inkomens gedaald. Tabel A.1: Ontwikkeling gemiddeld inkomen per huishouden, inkomenssom en BBP; 1972-2012; bron: CBS

1972 1977 1982 1987 1992 1997 2002 2007 2012

Besteedbaar inkomen (*1000) Inkomensom prijzen 2012 prijzen 2012 29.0 122 31.0 145 27.7 143 26.8 151 29.9 184 30.0 197 33.7 234 35.9 258 32.2 242

BBP Inkomensom prijzen 2012 in % BBP 274 44 319 45 330 43 359 42 412 45 467 42 554 42 630 41 599 40

De totale inkomenssom van alle huishoudens heeft in diezelfde 40 jaar min of meer in de pas gelopen met het Bruto Binnenlands Product (BBP). Zowel de inkomenssom als het BBP zijn (gemeten in euro’s van 2012) ongeveer verdubbeld. Ruim 40% van dat BBP komt door de jaren heen als netto besteedbaar inkomen ten goede aan de huishoudens. In het begin van de jaren tachtig nam het aandeel van de huishoudinkomens in het BBP iets af. Datzelfde is op dit moment aan de orde. De oorzaak hiervan kan gezocht worden in het feit dat bij een economische crisis een groter deel van het bruto inkomen opgaat aan collectieve lasten.

Op basis van de diverse WBO/WoON-onderzoeken wordt de inkomensverdeling in figuur A.1 geschetst voor meerdere jaren. Tot in de jaren negentig hadden bijna 300.000 huishoudens eenzelfde inkomen, net boven het minimumloon (circa 10.000 euro in 1986). Dat aantal is inmiddels gedaald naar 220.000 huishoudens die een zeer vergelijkbaar inkomen hebben (veelal op basis van minimum loon en/of CAO).


61

Figuur A.1: Aantal huishoudens naar netto besteedbaar (VROM-) inkomen (*1.000; prijspeil 2012); bron: WBO-

Duizenden

WoON 1986-2012 350

300

250

200

150

100

50

1986

1994

2002

99

96

93

90

87

84

81

78

75

72

69

66

63

60

57

54

51

48

45

42

39

36

33

30

27

24

21

18

9

15

12

6

3

0

0

2012

Toch blijkt dat het inkomen van bepaalde groepen iets harder gestegen is dan van andere groepen. Een vergelijking over de afgelopen tien jaar laat bijvoorbeeld zien dat de alleenstaanden onder 65 jaar per jaar circa 0,5% minder in inkomen gestegen zijn dan het overall gemiddelde. Daarentegen is het inkomen van paren met kinderen juist bovengemiddeld gestegen. Daarbij heeft de verdere toename van het aantal tweeverdieners (met kinderen) een rol gespeeld. Daarnaast blijkt dat ouderen boven 65 jaar een relatief gunstige inkomensontwikkeling gehad hebben. Hierbij speelt een verbetering van de pensioenopbouw bij nieuwe generaties senioren een belangrijke rol. Figuur A.2: Inkomensontwikkeling per huishoudentype in afwijking van gemiddelde in procenten per jaar, 2002-2012; bron: CBS -1.00%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

Alleenstaand < 65

Paar zonder kind <65

Paar met kind <65

Een-ouder < 65

Alleenstaand >= 65

Paar zonder kind >=65

Verwachtingen voor de komende jaren Voor de korte termijn (tot en met 2015) bieden de CPB-verwachtingen over de inkomensontwikkeling houvast (macro economische verkenningen 2014; september 2013). Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom – aansluitend op de CPB-cijfers – meerdere macro-economische scenario’s opgezet. Al deze scenario’s volgen tot 2015 de CPB-verwachtingen. Maar op langere termijn wordt een zekere bandbreedte aangehouden, die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de periode 1972-2012 nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe).

62

r2013-0073CP

Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstelscenario bedraagt de inkomensgroei na 2015 1% per jaar. In figuur A.3 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot 2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van 32.000 euro per jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980). Figuur A.3: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in

Duizenden

lopende prijzen; 1970-2030 39

37

Duizenden

35

33

31

60

50

40

29

30

20

27

10

CBS

CPB tm 2015

Crisis

Trend

TrendPlus

Herstel

CBS

CPB tm 2015

Crisis

Trend

TrendPlus

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

0 1970

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

25

Herstel

Deze algemene inkomensverwachtingen zijn gespecificeerd naar soort huishouden, waarbij rekening is gehouden met de differentiële inkomensontwikkeling van de afgelopen tien jaar zoals getoond in figuur A.2. De daar getoonde verschillen worden dus in eerste instantie doorgezet in de verwachtingen voor de komende jaren waardoor bijvoorbeeld ouderen een iets gunstiger inkomensontwikkeling doormaken dan gemiddeld. Wel worden deze verschillen in de toekomst geleidelijk afgebouwd, en wel in tien jaar tijd. Waar het gaat om de verdeling van de inkomens wordt ervan uitgegaan dat de op zich zelf kleine verschuivingen zoals die zich voorgedaan hebben in het recente verleden (zie figuur A.1) zich zullen doorzetten in de komende jaren, waardoor de inkomensverschillen nog iets zullen toenemen.


63

Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen ABF Research heeft de afgelopen jaren een model ontwikkeld waarmee de gemiddelde woningprijs in heel Nederland geanalyseerd wordt. Net als bij vergelijkbare modellen van OTB en CPB blijkt dat rente en 1

inkomensontwikkeling de dominante factoren zijn voor de prijsontwikkeling. Het model is opgebouwd uit twee submodulen. Er is een eerste module waarmee de structurele prijsontwikkeling verklaard wordt uit rente en inkomen. En er is een tweede module waarmee de afwijking van de prijs ten opzichte van dat structurele prijsniveau verklaard wordt uit de prijsbewegingen in de voorgaande jaren.

De structurele prijsontwikkeling De logaritmische waarde van de woningprijs wordt verklaard uit twee factoren: de logaritme van de rente en de logaritme van het inkomen.

LN (prijs ) = B0 + B1 * LN (inkomen) + B2 * LN (rente)

Het regressiemodel is geschat over de jaren Q1_1995 : Q2_2013. Voor het inkomen is een vloeiende lijn getrokken door de beschikbare jaarinkomens. De rente is op jaarbasis bekend. Het model laat significante parameters zien. Voor de rente geldt een negatieve parameter: hoe hoger de rente, des te lager de prijs. Voor het inkomen geldt een positieve parameter: hoe hoger het inkomen, des te hoger de prijs. De verklaarde variantie is met R2=90% ruim voldoende.

De afwijkingen ten opzichte van de structurele prijs In de volgende stap worden de afwijkingen ten opzichte van het structurele prijsniveau verklaard. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een verklarende variabele: ■

De prijsstijging over de afgelopen 8 kwartalen waarbij de laatste 4 kwartalen dubbel wegen. De gedachte achter deze verklarende variabele is dat een positieve prijsontwikkeling in het verleden zal leiden tot positieve verwachtingen en verder oplopende prijzen. Deze variabele drijft de prijs op.

AFWIJKING (PRIJS-STRUCTURELE PRIJS) = B0 + B1 (recente prijsstijging)

Voor de recente prijsstijging geldt een positieve parameter. Het regressiemodel laat significante parameters zien. De verklaarde variantie van dit regressiemodel is acceptabel met R2=55%.

1

OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor “Wonen 4.0”.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de

ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005


65

Samenvoeging van beide submodulen geeft het navolgende resultaat. De verkoopprijzen (zie figuur B.1) worden vrij goed verklaard door dit model. Figuur B.1: De gemiddelde verkoopprijs en voorspelde gemiddelde verkoopprijs (in lopende prijzen), Q1_1995 : Q2-2013; bron: CBS; bewerking ABF Duizenden

300 250 200 150 100 50 0 -50

GemPrijs

Q1Y2 013

Q1Y2 012

Q1Y2 011

Q1Y 2010

Q1Y 2009

Q1Y2008

Q1Y2007

Q 1Y2006

Q 1Y2005

Q1Y2004

Q1Y2003

Q1Y2002

Q1Y2001

Q1Y2000

Q1Y1 999

Q1Y1 998

Q1Y1 997

Q1Y 1996

Q1Y 1995

-100

GemPrijs geschat

Uitgaande van de Trendmatige inkomensontwikkeling uit bijlage A en een rente van 5% zou de verkoopprijs de komende jaren ongeveer op het huidige niveau kunnen blijven: zie figuur B.2. De andere scenario’s (met een andere inkomens en renteverwachting; zie bijlage D), laten een beperkt lagere resp. hogere prijsontwikkeling zien. Figuur B.2: De gemiddelde verkoopprijs waargenomen en voorspeld (in euro’s 2012), 1995-2020; bron: CBS en

Duizenden

Plato-prognose ABF 300 250 200 150 100 50

GemPrijs

Crisis

Trend

TrendPlus

2020

2018 2019

2016 2017

2014 2015

2012 2013

2010 2011

2008 2009

2006 2007

2005

2003 2004

2001 2002

1999 2000

1997 1998

1995 1996

0

Herstel

Ten opzichte van de “top van de markt” eind 2008, zijn de (lopende) prijzen de laatste jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie (in euro’s van 2012) zijn de prijzen met circa 20% omlaag gegaan. Ter vergelijk: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs met 50%.

66

r2013-0073CP

Bijlage C: De woonvoorkeuren De mate waarin consumenten een voorkeur hebben voor het kopen van een woning versus het huren van een woning vormt een belangrijke parameter in de toekomstverkenningen. Om de “hardheid” van de gemeten woonvoorkeuren te beoordelen, is een vergelijking gemaakt met het feitelijk aankoopgedrag. Het aandeel van de zoekers dat opgeeft te willen kopen is daarvoor vergeleken met het aandeel van de recent verhuisden die daadwerkelijk gekocht hebben.

Hieruit blijkt dat starters en huurders beiden een realistisch wensenpatroon aanhouden: het percentage dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het percentage dat feitelijk een woning gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze groepen eind jaren negentig was, maar dat optimisme is inmiddels achterhaald. Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het bij eigenaren-bewoners die niet verhuisd zijn naar de koopsector met name om jongere huishoudens die, bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie, verhuisd zijn naar de huursector. Figuur C.1: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning en percentage van de verhuisden naar een koopwoningen; Bron: WBO-WoON 1986-2012 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 1986

1990

1994

1998

2002

2006

2009

2012

S tarters V erhuisd

Sta rters Verhuiswense n

Doorstromers-Huu rders Ve rhuisd

Doo rstromers-Hu urders W ense n

Doorstromers-Eigenare n V erhuisd

Doo rstromers-Eigena ren W ensen

In grote lijnen geldt derhalve dat de woonwensen als betrekkelijk hard en realistisch beoordeeld mogen worden. In het rekenmodel wordt dan ook uitgegaan van de in het WoON 2012 gemeten woonvoorkeuren.

Beleidsmaatregelen Nadat het WoON 2012 is afgenomen (januari 2012), is er nog het een en ander gebeurd in de beleidsontwikkeling. Zo is bij het Lenteakkoord in mei 2012 afgesproken dat starters minimaal 50% van de hypotheek moeten aflossen. Verder is daar aangegeven dat de Loan-To-Value-verhouding afgebouwd zou gaan worden van 106 naar 100% en dat het maximale leenbedrag voor NHG verlaagd zou gaan worden. Door deze maatregelen zullen vooral starters een minder groot bedrag als hypotheek kunnen lenen. Dit zal


67

ertoe leiden dat de voorkeur voor een koopwoning nog wat afneemt in vergelijking tot de meting van het Woon 2012. In de berekeningen zoals die hier gemaakt zijn is daarom voor de basisprognose gerekend met een afname van de koopgeneigdheid met circa 20% bij starters en huurders en 10% bij eigenaren (wat neerkomt op 6 resp. 8 procentpunten).

Later is het Regeerakkoord tot stand gekomen met beleidsmaatregelen voor huuren koopsector. Naast de boveninflatoire huurverhogingen is er de beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek in de vierde schijf met 0,5% per jaar. In het Woonakkoord zijn de boveninflatoire huurverhogingen uiteindelijk vastgelegd. De vraag is hoe groot het effect van deze maatregelen zal zijn op de woonvoorkeuren. Om daar antwoord op te kunnen geven zijn de navolgende analyses uitgevoerd.

Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van consumentenvertrouwen Om een inschatting te kunnen maken van de vraag naar koopwoningen zijn analyses uitgevoerd met als doel het percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen in de loop der tijd te volgen en waar mogelijk te verklaren en te voorspellen. Hierbij vormt het percentage van de “serieus” verhuisgeneigde huishoudens (de zgn. vragers in de markt”) die willen kopen de te verklaren variabele.

Dat percentage verschilt aanzienlijk tussen enerzijds starters en huurders (First Time Buyers, die nog geen eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd) en anderzijds de eigenaren-bewoners die al wel eigen vermogen opgebouwd hebben. Voor ieder van deze drie groepen kan het verloop van dit percentage koopgeneigden in de loop der jaren redelijk goed verklaard worden op basis van de huurprijs, de lasten in 1

de koopsector en het consumentenvertrouwen. ■

De huurprijs heeft daarbij een positieve invloed op het percentage: hoe hoger de huur des te groter het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren,

■

De kooplasten hebben daarbij een negatieve invloed op het percentage: hoe hoger de lasten in de koopsector, des te kleiner het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren,

■

De index voor het consumentenvertrouwen heeft tenslotte een positieve invloed op het percentage: hoe hoger deze index des te groter het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren.

Dit leidt tot het navolgende resultaat. De bijbehorende grafieken zijn op de volgende pagina afgedrukt. Tabel C.1: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBOWoON 1986-2012

Starters Huurders Eigenaren Totaal

1

R2 0.88 0.81 0.92 0.96

Huurprijs Kooplasten 0.1322 -0.0002 0.1676 -0.0100 0.0566 0.0047 0.1611 0.0001

Consumenten vertrouwen 0.3216 0.3240 0.2090 0.3108

Deze lasten zijn gekwantificeerd op basis van de waarde van de woning waarover rente betaald moet worden, met een zekere fiscale teruggaaf (35%) plus

een (op 3%) gekozen percentage aflossing

68

Constante -21.66 -17.91 56.32 -17.39

r2013-0073CP

Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een koopwoning 1986-2012; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en consumentenvertrouwen 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

1994

1998

% Voorkeur voor koop

2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

1994

1998


2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

100%

90%

80%

70% 1986

1990

1994

1998


2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

Gebruikmakend van deze analyseresultaten zou de mate waarin verhuisgeneigden opteren voor een koopwoning, mede als gevolg van de aangekondigde beleidsmaatregelen, in prognoses onderbouwd kunnen worden. Voor de huurprijsontwikkeling kan tot 2017 een boveninflatoire ontwikkeling verwacht worden van 1 tot 2% per jaar. Als gevolg hiervan zou de voorkeur voor koopwoningen onder de eigenarenbewoners met een enkele procent kunnen toenemen en onder de First Time Buyers met 10-20% (wat neerkomt op 3 tot 6 procentpunten). Het nadeel van deze aanpak is echter dat de verwachtingen ten aanzien van het consumentenvertrouwen van invloed zijn op de koopgeneigdheid en dat dit


69

consumentenvertrouwen moeilijk voor de komende decennia voorspeld kan worden. Om die reden is 2

gezocht naar een alternatief.

Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van waardeontwikkeling Ook de prijsontwikkeling van woningen biedt houvast om de woonvoorkeuren van de consument te verklaren. Wanneer op een zelfde wijze als hiervoor op basis van huurprijs en kooplasten de voorkeur voor koopwoningen geanalyseerd wordt waarbij niet het consumentvertrouwen maar de prijsontwikkeling van 3

koopwoningen meegenomen wordt, levert dat vergelijkbare resultaten op.

Tabel C.2: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBOWoON 1986-2012

Starters Huurders Eigenaren Totaal

R2 0.75 0.84 0.85 0.91

Constante -30.01 -32.17 49.12 -27.13

Huurprijs Kooplasten 0.1877 -0.0146 0.2392 -0.0255 0.0974 -0.0050 0.2193 -0.0142

Waardemutatie Koopwoningen 1.7976 2.3777 1.3402 1.8999

De grafieken zijn op de navolgende pagina toegevoegd. Ook op deze wijze kan de voorkeur voor koopwoningen dus goed verklaard worden, waarbij deze aanpak het voordeel heeft dat de waardeontwikkeling

(vanuit

de

woningmarktexpertise)

beter

ingeschat

kan

worden

dan

het

consumentenvertrouwen.

De prijsontwikkeling van woningen werkt hierbij langs twee lijnen door op de koopgeneigdheid. Als gevolg van oplopende prijzen nemen de kooplasten toe en daarmee de koopgeneigdheid af. Maar oplopende prijzen zorgen ook voor vertrouwen in de koopsector en juist toenemende koopgeneigdheid. Het omgekeerde gebeurt bij prijsdaling: minder lasten maar ook minder vertrouwen.

Met deze aanpak kan het effect van verschillende beleidsmaatregelen uit het Woonakkoord in beeld gebracht worden. Het gaat hierbij om de beleidsmaatregelen ten aanzien van huur en koopsector. De vraag is in welke mate deze van invloed zijn op de voorkeur van de consument om te kopen (dan wel te huren). Gebruikmakend van het regressiemodel waarin ook het effect van de waardeontwikkeling meegenomen is, kunnen de maatregelen en effecten als volgt gekwantificeerd worden.

2

Op langere termijn gaat consumentenvertrouwen gelijk op met de economische groei van Nederland en met name de groei van het aantal banen. Maar ook

die ontwikkeling is (hier) lastig voorspelbaar.

3

70

De waardemutatie is uitgedrukt in procenten; bij waardedaling werkt deze variabele sterker door op de voorkeuren dan bij waardestijging.

r2013-0073CP

Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een koopwoning 1986-2012; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en waardeontwikkeling 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

1994

1998


2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

1994

1998


2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

100%

90%

80%

70% 1986

1990

1994

1998


■

2002

2006

2009

2012

Idem verklaard

Er wordt rekening gehouden met boveninflatoir huurbeleid. Verhuurders kunnen de huren met maximaal zo’n 2% boven inflatie verhogen.

■

Er wordt rekening gehouden met beperking van de hypotheekrenteaftrek, dit als gevolg van het feit dat het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht.

■

Er wordt rekening houdend met een prijsontwikkeling in de koopsector waarbij de prijzen vrijwel gelijk blijven.

Een en ander resulteert in een toename van het percentage zoekers dat wil kopen. Voor eigenarenbewoners is het effect beperkt. Maar voor starters en huurders is het effect groter. In figuur A.3 staat de verwachte koopgeneigdheid uitgedrukt als percentage van de woningzoekenden dat wil kopen. De voorkeuren zoals die de afgelopen jaren gemeten zijn, zijn hier eerst weergegeven.


71

Deze percentages zijn aangevuld met een trendraming waarin alleen rekening is gehouden met een afnemende belangstelling voor de koopsector als gevolg van maatregelen ten aanzien van de leencapaciteit en verplicht annuïtair aflossen. In het algemeen leidt dat naar verwachting tot een afname van het percentage dat wil kopen. Vervolgens wordt het effect gepresenteerd van het boveninflatoire huurbeleid en de verminderde fiscale aftrek van hypotheekrente. Dit met een zekere bandbreedte uitgewerkt in twee (gedrags)varianten. In de gedragsvariant A (GVA) wordt de geboden ruimte om de huren te verhogen niet volledig benut door de verhuurders en stijgen de huren met circa 1% boven inflatie (tot 2017). In gedragsvariant B (GVB) wordt de geboden ruimte volledig benut en stijgen de huren met 2% boven inflatie. Dit leidt tot een zekere verhoging van de huurprijs hetgeen resulteert in een herstel van de voorkeur om een woning te kopen. De mate waarin dit het geval is kan afgelezen worden uit een vergelijking met voorgaande jaren. Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat het Woonakkoord tot een licht herstel kan leiden van de bereidheid om een woning te kopen. Figuur C.3: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning (WBO-WoON 1986-2012); geëxtrapoleerd op basis van trends en Woonakkoord 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

1994

Starters Trend Huurders Trend Eigenaren Trend

72

r2013-0073CP

1998

2002

2006

2009

StartersGVA Huurders GVA Eigenaren GVA

2012

StartersGVB Huurders GVB Eigenaren GVB

Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten Tabel D.1: Macro-economische uitgangspunten

Macro-economische uitgangspunten - Inflatie - Rente (hypotheken) Inkomensontwikkeling (reeel) - Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen - 2012-2014 CPB - Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen - vanaf 2015

Crisis Scenario

Trend Scenario

TrendPlus Scenario

Herstel Scenario

2.0% 5.5%

2.0% 5.0%

2.0% 4.5%

2.0% 4.0%

-2,4%; -1,25%; -0,50% 0.0% 0.5%

1.0%

-0.5%

W oningbouw (2013-2014) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend) - Sloop - Toename voorraad - Toename aantal huishoudens - Verkoop huurwoningen

50000 11000 39000 62000 13000

50000 11000 39000 62000 13000

50000 11000 39000 62000 13000

50000 11000 39000 62000 13000


55000 14000 41000 60000 10000

63000 16000 47000 60000 12000

70000 18000 52000 60000 14000

75000 20000 55000 60000 16000


55000 16000 39000 48000 9000

63000 18000 45000 48000 11000

70000 20000 50000 48000 13000

75000 25000 50000 48000 13000


73

Tabel D.2: Uitgangspunten woningmarkt Woonakkoord huur(som)beleid; huurpuntenplafond Gedragsvariant A

W oonakkoord huur(som)beleid; huurpuntenplafond Gedragsvariant B

Boveninflatoire huurverhogingen (tot 2015) In gereguleerde sector - Inkomens tot 33.000 - Inkomens tot 43.000 - Inkomen boven 43.000 In geliberaliseerde sector

0.5% 1.0% 2.0% 1.0%

1.5% 2.0% 4.0% 1.0%

Boveninflatoire huurverhogingen huursombenadering 2015-2017 In gereguleerde sector - Woningen < 50% maximale huur - Woningen 50-70% maximale huur -Woningen 70-90% maximale huur - Woningen > 90% maximale huur In geliberaliseerde sector

3.0% 2.0% 1.0% 1.0% 1.0%

5.0% 4.0% 3.0% 1.0% 1.0%

(P) (P) (P) (_) Markthuur

(P) (P) (P) (_) Markthuur

Niet geeffectueerd

Alleen bij mutatie

60% 90%

80% 90%

Toegelaten Niet Toegelaten

Niet Toegelaten Niet Toegelaten

Woonakkoord Lager leenvolume

W oonakkoord Lager leenvolume

Plafond (P) huursector Wel (P) of geen plafond (_) op basis van woningwaarderingsstelsel In gereguleerde sector - Gereguleerd - Lage inkomens - Gereguleerd - Middeninkomens - Gereguleerd - Hoge inkomens In geliberaliseerde sector Markthuur op basis van 5,5% WOZ; gehele huursector Liberalisatiegrens Huur passeert liberalisatiegrens door boveninlfatoire huurverhogingen Huurharmonisatie Huurharmonisatie x% nieuwe verhuringen Huurharmonisatie tot x% maximale huur EC Maatregel toewijzing corporatiebezit gereguleerde sector - Middeninkomens (3e kwintiel) - Hogere inkomens (4e en 5e kwintiel) Maatregelen koopsector Annuitair aflossen; LTV en NHG omlaag

Beperking Beperking hypotheekrente aftrek hypotheekrente aftrek

74

r2013-0073CP

Bijlage E: Doelgroeptabellen In deze bijlage wordt het aantal huishoudens naar woonsituatie gepresenteerd. Hierbij worden de huishoudens onderscheiden naar: ■

Inkomensniveau (laaginkomen = kwintiel 12; middeninkomen = kwintiel 3; hooginkomen = kwintiel 45),

■

Type (1 en 2 persoonshuishoudens versus gezinnen) en,

■

Leeftijd (< 30; 30-64 en 65 en ouder).

Dit levert 18 huishoudengroepen op waarvan hier is weergegeven hoeveel er wonen in de huursector, de koopsector of een bewoonde andere ruimte (BAR).

Verder is op basis van het (netto) inkomensniveau een schatting gemaakt van het aantal huishoudens onder de huurtoeslaggrens, de EC-doelgroep (tot 33.000), de middengroepen (33.000-43.000) en de hogere inkomens (boven 43.000 euro). De hierbij aangehouden inkomensgrenzen (in de tweede tabel) zijn gebaseerd op belastbare inkomens waar de inkomens (in de eerste tabel) gebaseerd zijn op netto besteedbare inkomens.

Tabel E.1: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; Trend-GVA; 2012-2030 Nederland

Huur

Koop

Bar

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2817

2894

2960

4252

4590

4897

LaagInkomen,1-2 pers,< 30 LaagInkomen,1-2 pers,30-64

266 637

295 626

279 557

29 -12

-17 -69

70 333

136 447

152 477

LaagInkomen,1-2 pers,65 eo LaagInkomen,Gezinnen,< 30

601 40

730 40

843 42

129 0

114 2

299 7

411 18

553 26

LaagInkomen,Gezinnen,30-64 LaagInkomen,Gezinnen,65 eo

247 21

235 24

203 25

-12 2

-32 1

98 16

123 19

131 24

Totaal huishoudens/doelgroepen

77

67

Totaal 2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

34

7513

7996

8404

-57 34

-20 -1

598 1033

636 1170

616 1129

38 136

-20 -41

34 1

42 0

934 49

1208 61

1506 72

274 12

298 10

9 3

2 1

-1 1

354 38

368 44

342 52

15 7

-26 8

2012

2020

307

444

512

546

67

66 114

16 29

262 63

205 97

185 96

111 11

142 8

33 3

67 3

110 3

25 3

8 5

8 1

10 2

339

483

408

LaagMidInkomen,1-2 pers,< 30 LaagMidInkomen,1-2 pers,30-64

48 181

40 141

34 126

-8 -40

-6 -15

52 353

53 358

49 373

1 6

-3 15

12 12

16 25

14 25

4 13

-2 0

112 546

109 524

97 525

-3 -22

-12 1

LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo LaagMidInkomen,Gezinnen,< 30

154 12

176 10

214 10

22 -2

39 0

259 17

292 29

315 39

34 12

23 11

7 0

16 1

23 1

10 0

6 0

419 29

485 39

553 50

66 10

68 11

LaagMidInkomen,Gezinnen, 30-64 LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo

144 18

122 19

97 23

-22 1

-25 4

211 19

211 22

208 29

0 3

-3 7

5 0

7 1

6 2

2 1

-1 1

360 37

340 42

311 54

-20 5

-29 13

HoogInkomen,1-2 pers,< 30 HoogInkomen,1-2 pers,30-64

36 133

16 105

14 101

-20 -28

-2 -5

70 694

72 626

58 615

1 -67

-14 -12

4 15

6 19

5 17

2 3

-2 -1

110 842

93 750

77 733

-16 -92

-17 -18

HoogInkomen,1-2 pers,65 eo HoogInkomen,Gezinnen,< 30

53 9

133 6

220 6

81 -3

86 0

305 24

342 44

417 59

37 20

75 15

4 1

13 1

20 1

9 1

7 0

361 33

488 51

656 66

127 17

168 15

HoogInkomen,Gezinnen,30-64 HoogInkomen,Gezinnen,65 eo

202 16

157 20

141 26

-45 4

-16 6

1408 19

1363 25

1335 36

-45 6

-28 11

14 1

20 2

23 4

6 2

3 2

1624 35

1541 47

1499 65

-83 12

-41 19

2012

2020

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

Nederland

Huur

Koop

Bar

Totaal

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2012- 20202030 2020 2030

Totaal huishoudens

2817

2894

2960

77

67

4252

4590

4897

339

307

444

512

546

67

34

7513

7996

8404

483

408

Totaal Huurtoeslag Doelgroep

1371

1463

1463

92

0

544

710

818

165

108

311

330

348

18

18

2226

2502

2629

276

127

Totaal EC-Doelgroep Totaal Middengroep Totaal HogereInkomens

1922 345 550

2035 332 527

2036 336 588

113 -13 -23

2 4 61

936 541 2775

1219 608 2764

1404 658 2835

283 67 -11

185 50 72

370 25 49

395 37 80

417 40 89

25 12 31

22 3 9

3228 911 3373

3649 977 3370

3858 1034 3512

421 66 -4

209 57 142


75

Tabel E.2: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; TrendPlus-GVB; 2012-2030 Nederland

Koop

Bar

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2817

2843

2818

LaagInkomen,1-2 pers,< 30 LaagInkomen,1-2 pers,30-64

266 637

306 601

LaagInkomen,1-2 pers,65 eo LaagInkomen,Gezinnen,< 30

601 40

718 40

LaagInkomen,Gezinnen,30-64 LaagInkomen,Gezinnen,65 eo

247 21

218 21

Totaal huishoudens/doelgroepen

Totaal 2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

411

444

498

520

53

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

22

7513

7996

8404

26

-25

4252

4655

5066

403

272 480

39 -37

-34 -121

70 333

129 441

151 459

60 108

22 18

262 63

194 86

175 80

-68 23

-19 -7

598 1033

629 1128

769 42

117 1

51 1

299 7

396 18

488 28

96 11

92 10

33 3

64 3

94 3

30 0

31 0

934 49

1178 61

170 20

-29 0

-48 -1

98 16

123 17

129 20

25 1

6 3

8 1

9 2

8 2

1 1

-1 1

354 38

350 40

483

408

598 1018

31 95

-31 -110

1352 72

244 12

174 11

307 43

-3 3

-44 3

LaagMidInkomen,1-2 pers,< 30 LaagMidInkomen,1-2 pers,30-64

48 181

28 119

29 96

-19 -62

0 -23

52 353

60 381

55 409

8 28

-5 28

12 12

22 28

18 28

10 17

-3 0

112 546

111 529

102 533

-1 -17

-8 4

LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo LaagMidInkomen,Gezinnen,< 30

154 12

174 8

228 7

20 -4

54 -1

259 17

295 28

334 36

36 11

39 8

7 0

16 1

25 1

9 1

9 0

419 29

485 37

587 44

66 8

102 8

LaagMidInkomen,Gezinnen, 30-64 LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo

144 18

92 19

61 21

-51 2

-32 1

211 19

209 22

192 27

-3 3

-16 5

5 0

7 1

6 2

2 1

-2 1

360 37

308 42

258 49

-52 6

-50 7

HoogInkomen,1-2 pers,< 30 HoogInkomen,1-2 pers,30-64

36 133

16 123

15 127

-20 -10

-1 4

70 694

76 644

68 688

5 -50

-8 44

4 15

8 20

7 20

4 5

-1 0

110 842

99 787

90 835

-11 -55

-9 48

HoogInkomen,1-2 pers,65 eo HoogInkomen,Gezinnen,< 30

53 9

152 7

278 6

99 -2

126 -1

305 24

354 45

478 63

49 22

124 18

4 1

12 1

21 1

8 1

9 0

361 33

518 54

776 71

157 20

259 17

HoogInkomen,Gezinnen,30-64 HoogInkomen,Gezinnen,65 eo

202 16

178 22

165 33

-24 6

-12 11

1408 19

1391 26

1399 43

-17 8

8 16

14 1

22 2

24 4

8 2

2 2

1624 35

1591 50

1588 80

-33 15

-2 29

2012

2020

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

Nederland

76

Huur

Huur

Koop

Bar

Totaal

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

2012

2020

2012- 20202030 2020 2030

Totaal huishoudens

2817

2843

2818

26

-25

4252

4655

5066

403

411

444

498

520

53

22

7513

7996

8404

483

408

Totaal Huurtoeslag Doelgroep

1371

1424

1318

53

-107

544

700

783

156

83

311

309

315

-2

5

2226

2434

2415

207

-19

Totaal EC-Doelgroep Totaal Middengroep Totaal HogereInkomens

1922 345 550

1974 308 561

1836 310 672

52 -36 11

-138 2 111

936 541 2775

1203 617 2835

1345 666 3054

267 76 61

142 50 219

370 25 49

372 40 86

379 42 99

2 14 37

7 3 13

3228 911 3373

3549 965 3482

3560 1019 3825

320 54 109

11 54 343

r2013-0073CP

2012- 20202030 2020 2030

Bijlage F: Vergelijking met eerdere verkenningen In deze bijlage worden de uitkomsten van deze Socrates prognoses afgezet tegen de uitkomsten van eerdere prognoses. Deze nieuwe prognoses laten zien dat: ■

De toename van het aantal huishoudens groter is dan eerder verwacht. Dit is met name het gevolg van het beleid ten aanzien van zorg en extramuralisering. Verder speelt mee dat het aantal huishoudens per 2011 (in de telling) door het CBS verhoogd is.

■

Er een toename van het aantal huishoudens in de huursector verwacht mag worden,

■

Er een nog aanzienlijk grotere toename van het aantal huishoudens in de koopsector verwacht mag worden,

■

Er ook een toename van het aantal huishoudens in BAR-en verwacht mag worden; dit als gevolg van de voorziene beperkte omvang van het bouwprogramma.

Tabel F.1: Toename van het aantal huishoudens (*1000), totaal en naar woonsituatie, 2010-2030

ABF2009 ABF2010 ABF2011 ABF2012 ABF2013-Crisis-GVA ABF2013-Trend-GVA ABF2013-TrendPlus-GVB ABF2013-Herstel-GVB

Alle huishoudens 2010-2020 516 502 581 564 610 610 610 610

Huursector 2020-2030 2010- 2020 352 -99 347 -2 384 53 389 33 408 83 408 65 408 15 408 0

Koopsector 2020-2030 2010- 2020 -151 614 -64 474 11 494 -26 495 111 420 67 461 -25 526 -57 548

Overig/BAR 2020-2030 2010- 2020 503 1 393 30 370 34 414 36 242 106 307 83 411 69 443 61

2020-2030 0 18 3 1 55 34 22 22


77

Bijlage G: Regionale fact-sheets In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor een aantal regio’s. Dat gebeurt aan de hand van een aantal “factsheets” waarin per regio de belangrijkste kerncijfers verzameld zijn.

De eerste tabel bevat: ■

Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven.

■

Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor e

bewoning en 2 woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad. ■

Deze cijfers zijn gegeven voor (1 januari) 2012, 2015, 2020 en 2030 in het linkerdeel van de tabel. In het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de periode 2012-2015, 2015-2020 en 2020-2030.

De tweede tabel bevat: ■

Het aantal huuren koopwoningen naar type en prijsniveau voor (1 januari) 2012, alsmede de verwachte toe- resp. afname van dit aantal tussen 2012 en 2020.

■

Zowel het aantal voor 2012 als de verwachte mutatie in dit aantal tussen 2012 en 2020 zijn in een grafiek daarnaast weergegeven.

De derde tabel / grafiek bevat: ■

Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij naast nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen ook het boveninflatoire effect van het huurbeleid weergegeven is

■

Links op basis van de Trend-GVA variant en rechts op basis van de TrendPlus-GVB variant.

De vierde tabel bevat: ■

Het totaal aantal huurwoningen per (1 januari) 2015), uitgesplitst naar type en prijsniveau alsmede de zgn. restvraag en het zgn. restaanbod van huurwoningen naar type, prijsniveau en woonmilieu.

■

Restvraag geeft aan dat er meer vraag dan aanbod is in een bepaald segment; bij restaanbod geldt het omgekeerde. Beiden signaleren een kwalitatieve mismatch.

■

Deze cijfers zijn ontleend aan de Trend-GVA variant.

De vijfde tabel bevat: ■

Dezelfde informatie als de vierde tabel maar dan voor de koopsector.

Aan de hand van deze factsheets kan snel een beeld opgebouwd worden van de situatie en de verwachtingen voor een bepaalde regio.


79

Figuur G.1: Kerncijfers Nederland, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

Totaal huishoudens (*1000) 7513 7694 7996 8404 Voorraad 2012 (*1000) 1438 1465 3698 665

Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000

Huishoudens in BAR (*1000) 444 464 512 546

Huishoudens in woning = Leegstand bewoonde plus overig niet voorraad bewoond (*1000) (*1000) 7068 198 7230 158 7484 140 7858 193

Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB -5.4 -23.1 60.6 39.6 166.8 219.4 135.9 146.2

545 807 813 402 205 131 644 766 900 740 678 634

-229.0 -117.2 112.7 199.2 57.9 31.5 88.5 68.4 37.1 50.4 32.8 25.5

Totale voorraad (*1000) 7266 7388 7624 8050 -300 -500

-200

2015 Restvraag Restaanbod Voorraad

Toename voorraad per jaar (in %)

181.6 301.2 408.0

122.1 235.8 426.3

0.8% 0.8% 0.5%

0.6% 0.6% 0.5%

0 -200 500

-100 1000

1500 0

100 2500

2000

200 3500 3000

300 4000

400 4500

Voorraad 2012 Trend (*1000) 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 -GVAMutatie Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB

Sloop -100 0

0 133 38 76 18 27 35 35 44 36 28 N ieuwbouw

Toename huishoudens per jaar (in %)

Huur<361 Huur<361 361-460 361-460 460-554 460-554 554-652 554-652 652-800 652-800 >800 >800 Koop<168.000 Koop<168.000 168-200.000 168-200.000 200-250.000 200-250.000 250-320.000 250-320.000 320-430.000 320-430.000 >430.000 >430.000

-263.4 -196.1 18.5 300.0 113.4 44.2 85.4 84.5 49.5 63.8 45.5 36.8

Verkoop Sloop huurwoningen -14.1 -16.7

Nieuwbouw 58.8 Nieuwbouw

-300 Huur<361 361-460 Huur<361 460-554361-460 554-652460-554 652-800554-652 >800 652-800 >800 Koop<168.000 Koop<168.000 168-200.000 168-200.000 200-250.000 200-250.000 250-320.000 250-320.000 320-430.000 320-430.000 >430.000 >430.000

Toename voorraad (*1000)

Huur eengezins Huur eengezins Huur meergezins Huur meergezins Koop eengezins Koop eengezins Koop meergezins Koop meergezins

Trend-GVA Gemid per jaar *1000 2012-2020

Toename huishoudens (*1000)

Sloop

Huursector 190 -57 2917

0

Gemid per jaar *1000 2012-2020


Nieuwbouw 63.3

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop -300 -200 -100 200 -32 -180 300 400 -18100 Huur<361 0 -25 -40 -52 361-460 0 Huur<361 -20 -23 23 460-554361-460 86 -9 -14 184 554-652460-554 14 554-652 -1 -10 -7 652-800 93 652-800 -4 -14 31 >800 15 >800 -10 72 0 Koop<168.000 43 Koop<168.000 -4 37 0 168-200.000 54 168-200.000 -8 10 0 200-250.000 53 200-250.000 250-320.000 -7 14 0 250-320.000 61 320-430.000 -3 00 320-430.000 49 >430.000 -3 00 >430.000 40

Verkoop huurwoningen

Eengezins 63 -30 1436

Nieuwbouw

Effect huurbeleid

Meergezins 127 -27 1481

Huur<361 38 -6 429

Duizenden

-40

361-460 42 -13 789

-20

Sloop


460-554 42 -15 850

0

20

Verkoop huurwoningen Effect 200 -22 -225 300 -17100 -29 -31 -136 -24 -20 -24 -13 -14 314 0 -6 27 -4 -10 44 -11 53 0 -4 34 0 -9 60 -7 10 0 -3 00 -3 00

0

554-652 23 -17 482 40

400

Effect huurbeleid

652-800 34 -1 225 60

80

>800 12 -4 142 100

Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur<361


Koop 93 -77 4472

Eengezins 63 -54 3761

361-460

Duizenden

Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk D orps Landelijk

80

r2013-0073CP

460-554

Meergezins Koop<168.000 30 19 -24 -24 710 675 -40

554-652

652-800

>800

168-200.000 21 -16 788

-30

Koop<168.000

-20

200-250.000 16 -14 914 -10

168-200.000

0

200-250.000

250-320.000 14 -10 761 10

250-320.000

320-430.000 14 -8 690 20

320-430.000

30

>430.000

>430.000 9 -7 644 40

Figuur G.2: Kerncijfers Noordvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030



Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000



Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB 7.8 1.5 -10.6 -16.4 49.9 64.3 50.2 54.8

149 171 187 107 58 50 67 122 174 159 129 158

-76.5 -28.2 26.2 51.6 16.7 7.5 32.8 17.8 12.7 16.4 13.8 6.5

Totale voorraad (*1000) 1532 1562 1629 1766 -100 -200

-80 -100



53.7 94.7 162.6

29.7 67.6 137.3

1.1% 1.1% 0.9%

0.6% 0.9% 0.8%

-60 0

-40 100

-20 200

0 300

20 400

40 500

60 600

80 700

Voorraad 2012 Trend (*1000) 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 -GVAMutatie Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB

Nieuwbouw

Sloop

-50

0 0 23 8 22 4 9 11 14 14 15 7

N ieuwbouw



-83.4 -43.0 5.1 69.3 26.3 10.9 34.2 20.8 17.7 18.5 18.4 9.4


Nieuwbouw 15.8



Huur eengezins Huur eengezins Huur meergezins Huur meergezins Koop eengezins Koop eengezins Koop meergezins Koop meergezins



Sloop


0

-7 -6 -4 -3 0 -2 -1 0 -2 -2 -1 -1


Nieuwbouw 17.0

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop -100 -50 0 50-11 -59 100 Huur<361 -13 -9 361-460 0 Huur<361 -5 12 460-554361-460 14 -3 48 554-652460-554 2 554-652 -1 -4 652-800 22 652-800 -5 11 >800 3 >800 25 0 Koop<168.000 14 Koop<168.000 70 168-200.000 15 168-200.000 10 200-250.000 19 200-250.000 250-320.000 50 250-320.000 18 320-430.000 00 320-430.000 19 >430.000 00 >430.000 10


Eengezins 14 -4 257


Nieuwbouw

Effect huurbeleid


Huur<361 9 -1 110

Duizenden

-10

361-460 10 -3 170

-5

0

Sloop

460-554 10 -2 195 5

0

-6 -7 -6 -4 0 -3 -1 0 -2 -2 -1 -1

Verkoop huurwoningen Effect 50 -9 -69 -12 -24 -4 1 -2 73 -1 5 -3 14 21 0 60 10 30 00 00


554-652 6 -4 130

10

Effect huurbeleid

652-800 9 0 64

15

100

20

>800 4 -1 52

25

30



Koop 22 -11 841

Eengezins 13 -7 629

361-460

460-554

554-652

Meergezins Koop<168.000 9 4 -5 -3 212 77 Duizenden


-8

-6

652-800

>800

168-200.000 4 -2 127 -4

Koop<168.000

-2

168-200.000

200-250.000 5 -2 178 0

2

200-250.000

250-320.000 4 -2 166 4

250-320.000

320-430.000 3 -1 133 6

320-430.000

8

>430.000 2 -1 160 10

12

>430.000


81

Figuur G.3: Kerncijfers Zuidvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030



Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000



Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB 11.5 5.6 -6.8 -12.5 39.9 54.5 25.1 26.7

119 167 173 107 56 36 151 130 141 121 88 101

-50.0 -16.9 23.1 34.5 8.9 5.0 13.1 14.4 10.9 11.1 7.7 7.8

Totale voorraad (*1000) 1390 1412 1460 1555 -80 -100

-600

-60



36.6 66.4 101.4

21.8 47.9 95.7

0.8% 0.9% 0.6%

0.5% 0.7% 0.6%

-40100

-20 200

0

300

20

400 40

500 60

60080

Voorraad 2012 Trend (*1000)-GVA Mutatie 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB

Sloop

-40

0 0 28 10 13 4 5 8 9 10 8 8

Nieuwbouw



-58.9 -29.8 10.9 45.9 18.2 6.7 9.8 20.9 14.4 14.8 10.2 11.1





Huur eengezins eengezins Huur meergezins Huur meergezins Koop eengezins eengezins Koop Koop meergezins meergezins Koop



Sloop


-20

0

-4 -8 -8 -4 0 -1 -4 -1 -2 -2 -1 0

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid -80 20 40 -5 -41 60 80 Huur<361 -6 -3 361-460 Huur<361 -4 7 460-554361-460 -4 31 554-652460-554 -4 0 652-800554-652 652-800 -3 5 >800 >800 11 0 Koop<168.000 Koop<168.000 80 168-200.000 168-200.000 40 200-250.000 200-250.000 250-320.000 30 250-320.000 320-430.000 00 320-430.000 >430.000 00 >430.000


Eengezins 11 -3 194


Nieuwbouw -60

Huur<361 7 0 94

Duizenden

-10

361-460 7 -2 167 -5

Sloop

-40

-20

0 0 17 5 16 4 8 13 14 14 11 11

Nieuwbouw

Effect huurbeleid



Nieuwbouw 14.1

Sloop

0


460-554 6 -3 180

0

5

Verkoop huurwoningen Effect 20 40 -3 -52 60 -4 -17 -4 6 -5 51 -2 5 -3 7 60 90 20 30 00 00

-4 -9 -9 -4 0 -1 -5 -1 -2 -2 -1 0

554-652 5 -3 121 10

80

Effect huurbeleid

652-800 7 0 58 15

>800 4 -1 37

20

25



Koop 16 -12 755

Eengezins 10 -5 502

361-460

Duizenden


82

r2013-0073CP

460-554

554-652

Meergezins Koop<168.000 6 3 -7 -5 253 155 -10

-8

652-800

>800

168-200.000 3 -2 134 -6

Koop<168.000

-4

168-200.000

200-250.000 3 -2 145 -2

0

200-250.000

250-320.000 2 -1 126 2

250-320.000

320-430.000 3 -1 90 4

320-430.000

6

>430.000 2 -1 104 8

>430.000

10

Figuur G.4: Kerncijfers Krimpregio Groningen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030



Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000



Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB -2.6 -2.2 0.3 0.4 0.9 0.6 0.8 0.6

8 12 10 3 1 1 23 16 13 6 4 5

-3.1 -1.7 0.3 2.0 0.3 0.0 0.7 0.6 0.0 0.1 0.1 0.2

Totale voorraad (*1000) 102 101 101 100 -5 -10

-40

-4

-3

N ieuwbouw




0.6 1.1 -2.3

-0.2 -0.3 -1.4

0.2% 0.2% -0.2%

-0.1% -0.1% -0.1%

-3 10

-2 20

-1 30

0

1

40

2

50

60 3

70 4


-3.8 -2.5 0.1 3.5 0.8 0.1 0.3 0.3 -0.2 0.1 0.3 0.3

Voorraad 2012 (*1000) Mutatie 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 Trend -GVA Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB Verkoop Sloop huurwoningen -0.3 -0.2







Sloop -1 0-2 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sloop

Huursector 1 -1 34

0

0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid -5 1 2 5 -13 -2 4 Huur<361 0 -1 361-460 Huur<361 00 460-554361-460 02 554-652460-554 00 652-800554-652 652-800 00 >800 >800 10 Koop<168.000 Koop<168.000 10 168-200.000 168-200.000 00 200-250.000 200-250.000 250-320.000 00 250-320.000 320-430.000 00 320-430.000 >430.000 00 >430.000


Eengezins 0 -1 24


Nieuwbouw -4

Huur<361 0 0 6

Duizenden

361-460 0 0 12

-1

-0.8

-0.6

-0.4

361-460

460-554

554-652

652-800

Sloop

-3

Nieuwbouw

Effect huurbeleid

Meergezins 1 0 9


Nieuwbouw 0.2 0-2 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0

-1

Sloop

0

0 -1 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Verkoop huurwoningen Effect 1 2 03 -3 4 0 -2 00 04 00 00 10 00 00 00 00 00


460-554 0 0 10 -0.2

0

554-652 0 0 4 0.2

0.4

5

Effect huurbeleid

652-800 0 0 1 0.6

>800 0 0 1 0.8

1



Koop 1 -2 68

Eengezins 1 -1 65

Meergezins Koop<168.000 0 0 0 -1 3 24 Duizenden

-1.2


-1

>800

168-200.000 0 0 17 -0.8

Koop<168.000

-0.6

168-200.000

200-250.000 0 0 13 -0.4

-0.2

200-250.000

250-320.000 0 0 6 0

250-320.000

320-430.000 0 0 4

0.2

320-430.000

0.4

>430.000 0 0 5 0.6

0.8

>430.000


83

Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Limburg, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030



Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000



Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB -3.8 -4.3 -1.2 -1.3 2.6 3.2 1.9 1.7

20 31 38 14 8 4 40 43 30 21 22 14

-7.9 -4.9 1.3 6.4 0.0 0.2 1.1 1.2 0.7 1.4 0.1 0.0

Totale voorraad (*1000) 286 287 286 285 -10 -20


Sloop 0 0 2 1 1 0 0 0 0 1 0 0

Nieuwbouw


2.6 0.4 -10.5

0.5 -1.0 -1.0

0.3% 0.0% -0.4%

0.1% -0.1% 0.0%

-5 20

0

0 60

40

5 100

80

10 140

120

18015

160

Voorraad 2012 Trend (*1000)-GVA Mutatie 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB

Nieuwbouw -5



-8.6 -8.3 -3.3 12.2 1.9 0.5 0.8 1.1 0.8 1.9 0.2 0.1


Nieuwbouw 0.7






Sloop

Huursector 7 -2 115

0

-1 -2 -1 0 0 0 -1 0 0 0 0 0

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid -10 5 10 -6 15 -1 Huur<361 -1 -3 361-460 Huur<361 -1 1 460-554361-460 -1 6 554-652460-554 -1 0 652-800554-652 652-800 -1 1 >800 >800 20 Koop<168.000 Koop<168.000 10 168-200.000 168-200.000 10 200-250.000 200-250.000 250-320.000 10 250-320.000 320-430.000 00 320-430.000 >430.000 00 >430.000


Eengezins 2 -1 61


Nieuwbouw

Nieuwbouw

Huur<361 1 -1 17

Duizenden

-1

361-460 2 0 30

-0.5

Sloop

-5

Effect huurbeleid

Meergezins 5 -1 54


Nieuwbouw 0.7 0

0 0 1 0 1 0 0 0 1 1 0 0 Sloop

0.5

Verkoop huurwoningen Effect 5 10 -7 -1 -1 -6 -1 -3 -1 13 01 -1 1 10 10 00 10 00 00


460-554 2 -1 39

0

-1 -2 -1 -1 0 0 -1 0 0 0 0 0

554-652 1 0 17 1

15

Effect huurbeleid

652-800 1 0 8 1.5

2

>800 0 0 4 2.5



Koop 2 -4 172

Eengezins 2 -3 155

361-460

Duizenden

-1.5


84

r2013-0073CP

460-554

554-652

Meergezins Koop<168.000 1 1 -1 -2 17 40

652-800

>800

168-200.000 0 -1 44 -1

Koop<168.000

200-250.000 1 0 30 -0.5

168-200.000

200-250.000

250-320.000 1 0 21

320-430.000 0 0 22

0

250-320.000

0.5

320-430.000

>430.000

>430.000 0 0 14 1

Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Zeeuws Vlaanderen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB

2012 2015 2020 2030



Huur<361 361-460 460-554 554-652 652-800 >800 Koop<168.000 168-200.000 200-250.000 250-320.000 320-430.000 >430.000



Mutatie 2012- Mutatie 20122020 Trend - 2020 TrendPl GVA GVB -0.6 -0.6 1.2 1.2 -0.1 -0.1 0.2 0.2

3 6 3 1 1 0 17 7 4 4 3 4

-0.8 -0.7 1.2 0.5 0.2 0.3 -0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.0

Totale voorraad (*1000) 53 53 54 55 -2 -5

-1

0

N ieuwbouw



0.2 0.4 -0.8

0.4 0.4 0.9

0.1% 0.2% -0.2%

0.3% 0.1% 0.2%

-1 10

5

0

15

251

20

30

1 35

40 2

Voorraad 2012 Trend (*1000) Mutatie 2012-2020 Trend -GVA -GVB Mutatie 2012-2020 -GVA Mutatie 2012-2020 TrendPl

TrendPlus-GVB

Nieuwbouw -1



-1.2 -1.2 1.3 1.0 0.4 0.4 -0.2 0.1 0.0 0.1 0.1 0.1

Verkoop Sloop huurwoningen -0.1 0.0

Nieuwbouw 0.2






Sloop 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sloop

Huursector 1 -1 13

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid -2 1 0 -1 2 Huur<361 00 361-460 Huur<361 00 460-554361-460 01 554-652460-554 00 652-800554-652 652-800 00 >800 >800 00 Koop<168.000 Koop<168.000 00 168-200.000 168-200.000 00 200-250.000 200-250.000 250-320.000 00 250-320.000 320-430.000 00 320-430.000 >430.000 00 >430.000


Eengezins 0 0 11


Nieuwbouw

Nieuwbouw

Huur<361 0 0 2

Duizenden

-0.4

361-460 0 0 6

-0.3

Sloop

-1

Effect huurbeleid

Meergezins 0 0 3

Verkoop Sloop huurwoningen -0.1 0.0

Nieuwbouw 0.2

0

0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sloop

-0.1

Verkoop huurwoningen Effect 1 0 -1 0 -1 01 01 00 00 00 00 00 00 00 00


460-554 0 0 3

-0.2

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

554-652 0 0 1 0

Effect huurbeleid

652-800 0 0 1 0.1

2

>800 0 0 0

0.2

0.3



Koop 0 -1 40

Eengezins 0 -1 38

361-460

460-554

Meergezins Koop<168.000 0 0 0 -1 2 17 Duizenden

-0.6


-0.5

554-652

652-800

>800

168-200.000 0 0 7 -0.4

Koop<168.000

-0.3

168-200.000

200-250.000 0 0 4 -0.2

250-320.000 0 0 4 -0.1

200-250.000

250-320.000

0

320-430.000 0 0 3 0.1

320-430.000

>430.000 0 0 4 0.2

0.3

>430.000


85

Bijlage H: De Socrates onderlaag. Doel en uitgangssituatie Het Socrates model is uitgebreid met een ‘onderlaag’ waarin informatie voor sommige variabelen “fijnkorreliger” is opgenomen, dan in de gewone ‘bovenlaag’ wordt bijgehouden en aangepast. Het doel hiervan is om, gebruik makend van de integrale aanpak van het Socrates model, effecten in te kunnen schatten voor de ontwikkeling van de woonlasten, de huurtoeslag e.d. Dat is op basis van (de bovenlaag) van reguliere Socrates model immers niet mogelijk: woningen zijn daar bijvoorbeeld ingedeeld in prijsklassen

waardoor

er

onvoldoende

nauwkeurig

uitspraken

gedaan

kunnen

worden

over

prijsontwikkeling. De informatie in de onderlaag voorziet hierin. Bovendien kan op grond daarvan nu een betere inschatting gemaakt worden van de gevolgen van huurverhogingen op de verdeling van huurwoningen over de prijsklassen.

De variabelen die (voorlopig) in de onderlaag zijn opgenomen zijn: ■

Inkomen in honderden euro’s (van ‘100 euro en minder’ tot ‘vanaf 150.000 euro’: 1501 mogelijkheden)

■

Belastbaar inkomen (idem)\

■

Voor huurwoningen:

■

■

Huurprijs in euro’s per maand (van 100 en minder tot 1250 en meer)

■

Markthuur (idem)

Voor koopwoningen: ■

Koopprijs in duizenden euro’s (van 100 duizend en minder tot 1,25 miljoen en meer)

De huishoudens worden in de onderlaag naar twee leeftijdsklassen (in de bovenlaag vijf) onderscheiden: naar 65-min en 65-plus. De mogelijke huishoudentypen zijn, net als in de bovenlaag, alleenstaand, eenoudergezin, samenwonend zonder kinderen en samenwonend met kinderen. Als geografische aanduiding is in de onderlaag gemeente opgenomen. Als uitgangspunt wordt uit het WoON (2012) per regio een bestand afgeleid waarin de genoemde variabelen zijn opgenomen. Deze onderlaag vormt in zekere zin een verfijning van de reguliere “basismatrix” van het model welke op buurtniveau beschrijft welke woningen er zijn en door welke huishoudens die worden bewoond. De informatie voor de basismatrix wordt afgeleid uit het WoON in combinatie met de CBS huishoudenstatistiek (voor de huishoudens per buurt) en het Systeem Woningvoorraad (voor de woningen per buurt). Om een idee te geven: in de woningmarkt Amsterdam vullen de daar wonende 940.000 huishoudens bij de start zo’n 150.000 records in de onderlaag. In de simulatie groeit dit aantal records sneller dan het aantal huishoudens – de gemiddelde weegfactor neemt af doordat huishoudens in dezelfde cel verschillende ontwikkelingen doormaken, bijvoorbeeld verhuizingen of het krijgen van kinderen. Op vergelijkbare wijze wordt er een bestand gemaakt met lege woningen naar type en prijs. Huishouden ofwel bewoonde woningen tellen met deze lege woningen tezamen op tot de totale voorraad.


87

Simulatie De mutaties die ieder jaar in de basismatrix plaatsvinden worden ook aangebracht in de onderlaag. Daarbij gaat het om: 1.

Huishoudenontwikkeling

2.

Doorstroming

3.

Inkomensontwikkeling

4.

Prijsontwikkeling

5.

Woningvoorraadmutaties (nieuwbouw, sloop, omzettingen)

Voor de prijsontwikkeling geldt de omgekeerde weg ten opzichte van de andere ontwikkelingen: deze gaat van de onderlaag naar de reguliere bovenlaag. Beschikbaarheid van exacte huren en inkomens maken het mogelijk in de onderlaag huurverhogingen (eventueel inkomensafhankelijk) goed in beeld te brengen. Ook bij de huurharmonisatie van vrijkomende huurwoningen wordt gebruik gemaakt van de fijnkorrelige informatie van de onderlaag met betrekking tot huur en markthuur. Op grond hiervan wordt bepaald wat de nieuwe huur wordt en of een woning in de bovenlaag eventueel van prijsklasse opschuift.

88

r2013-0073CP

Ontwikkelingen op de. woningmarkt

Recommend Documents