Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
1
Inhoud
Drie vragen • Wat zijn de recente ontwikkelingen in Zeeland en de rest van het land?
• Wat zijn de vooruitzichten voor de komende jaren?
• Wat zijn de lessen voor lokaal beleid?
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2
Recente ontwikkelingen
Huizenprijs 105
Index 2008=100
100 Zeeland 95
90 Nederland 85
80
75 III IV 2008
I
III III IV 2009
I
III III IV
I
III III IV
2010
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2011
I
III III IV 2012
I
III III IV 2013
I 2014 3
Recente ontwikkelingen
Verkopen bestaande woningen 105
Index 2008=100
Zeeland + 37% 2014 KI t.o.v. 2013 KI
100 95 90 85 80 75 70 65 60
Nederland + 25% 2014 KI t.o.v. 2013 KI
55 2008
2009
2010
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2011
2012
2013
2014*
4
Recente ontwikkelingen
Vergunningen nieuwbouwwoningen Index 2008=100 100 90 80 70 60 Nederland 50 40 30 Zeeland 20 2008
2009
2010
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2011
2012
2013
2014*
5
Recente ontwikkelingen
Herstel Zeeland versus Nederland • Prijzen in crisis ruim 7% minder gedaald in Zeeland dan in de rest van het land • Verkopen bestaande woningen: – aanvankelijk even sterk gedaald – eerder gestabiliseerd in Zeeland – recent sterker herstel in Zeeland • Vergunningen – daling in crisis Zeeland in de pas met rest van het land – net als in de rest van het land bodem bereikt Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
6
Recente ontwikkelingen
Nieuwbouw in aantal (gele balk, rechteras) en % voorraad (blauwe bol, linkeras) per jaar 2003-2013 18
250 16
16
200
14 12 10 8
13 11
11
10
150
10
9 8
8
7 6
8
7
100
6 4
50
2 0
0
Nieuwbouw 2003-2013
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
T.o.v. voorraad 2003
7
Vooruitzichten
Woningvoorraad en huishoudensgroei: Nederland 70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 2010
2011
2012
Uitbreiding woningvoorraad
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2013
2014
Uitbreiding huishoudens
8
Vooruitzichten
Huizenprijs Zeeland en Vlaanderen 215.000 210.000 205.000 200.000 195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 2008
2009 2010 2011 Zeeland Vlaanderen
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
2012
2013
9
Vooruitzichten
Middellange termijn • Landelijk: Aanbod woningen is duidelijk achtergebleven bij de huishoudensgroei • In Zeeland is dat vermoedelijk niet/minder het geval – Voorzichtig: rol recreatiewoningen – Samenstelling bevolking verandert sterk (meer ouderen, minder jongeren) • Betaalbaarheid koopwoningen toegenomen, zeker ook t.o.v. Vlaanderen – 25 tot 30% daling reële huizenprijs – 5% koopkrachtverlies – rente daalt bovendien Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
10
Vooruitzichten
Beleidsreacties komende jaren • Nieuwe negatieve beleidsimpulsen lijken uit te blijven (hypotheekrente, kredietnormen, verhuurderheffing) • Lokaal: woningmarkt op gang brengen startersleningen zijn effectief en efficiënt realistische grondprijzen • Aanbodrestricties – Belemmeren herstel korte termijn – Sommige huishoudens wijken uit – Minder divers arbeidsaanbod voor bedrijven • Uitdagingen bestaande voorraad wijziging samenstelling bevolking Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
11
Verwachting lange termijn
Huishoudens Zeeuws-Vlaanderen
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
12
Verwachting lange termijn
Huishoudens overig Zeeland
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
13
Vooruitzichten
‘Kwetsbare voorraad’ % < 70 m2 & bouwjaar ‘45-’80 Koop
Huur
Zeeuws-Vlaanderen
5
20
Overig Zeeland
6
29
Zeeland
6
27
Nederland
5
21
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
14
Vooruitzichten
Transformatiepotentieel Zeeland
Kantoren Winkels Verpleeghuizen Verzorgingshuizen
% jaar Indien 25% Aantal leeg woningen productie
Totaal m2
Huidige leegstand
500.000
< 1%
125.000
850
57%
1.600.000
5%
400.000
2.650
177%
38.000
n.b.
9.500
50
3%
239.000
n.b.
59.750
400
27%
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
15
Vooruitzichten
Lange termijn: twee gezichten Gebieden met demografische druk • Maak mogelijk, concurrentie van locaties: – Consument kan kiezen, vermijd prijsdruk – Goed voor arbeidspotentieel bedrijven – Grondpolitiek, bestemmingsplannen – Planaanbod ≠ feitelijk aanbod
Gebieden met krimp • • • • •
Sanering van de (slechte) woningvoorraad Intensievere sturing en regionale samenwerking Selectieve nieuwbouw, zeker in sociale sector Transformatie belangrijker Concentratie van voorzieningen, verschillend per type
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
16
Conclusies
Conclusies • Gunstige condities voor herstel van de woningmarkt: alle lichten staan op groen • Herstel kan dynamiek krijgen vanaf 2015 en hoge groeicijfers opleveren voor de woningbouw • Beeld voor Zeeland: – Op middellange termijn nog profiteren van marktherstel – Op lange termijn gedifferentieerd beeld: sommige gebieden krimp, anderen nog groei – Vraagt ook om gedifferentieerde strategie
Masterclass Wethouders – Middelburg, 9 juli 2014
17
